Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
2.3.2020 15.00
Vesivahingon ja vuokralaisen menettelyn välillä katsottiin olleen syy-yhteys ja menettelyn olleen luonteeltaan tuottamuksellista - vahinkoa ei riittänyt selittämään jääkaapista valunut kondenssivesi, keittiön allaskaapin alapuolisen hajulukon vuotaminen tai pastan keitinveden kaatuminen lattialleAsiassa lausuttuun viitaten KO oli todennut vahingonkorvausvelvollisuuden edellytysten täyttyneen. Vahinko oli riidattomasti aiheutunut kanteessa kuvatun laajuisena, vastaajan menettelyn ja vahingon välillä oli olemassa syy-yhteys, minkä lisäksi vastaajan menettely oli ollut luonteeltaan tuottamuksellista. KO oli katsonut, ettei asunto-osakeyhtiön vaatimuksen mukaisesti tuomittavaa korvausvelvollisuutta ollut pidettävänä kohtuuttoman raskaana asianosaisten varallisuusolojen tai muidenkaan olosuhteiden perusteella. Vuokralainen oli velvoitettu suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvauksena 16.892,85 euroa viivästyskorkoineen 26.10.2016 lukien sekä korvauksena oikeudenkäyntikuluista 27.239,78 euroa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien. Vuokralainen oli haettuaan muutosta KO:n tuomioon peruuttanut valituksensa 24.2.2020 HO:een saapuneella ilmoituksella. Vuokralaisen mukaan asianosaiset olivat sopineet asian pääkäsittelyn jälkeen. Asia jäi KO:n tuomion varaan. - Uutiset
28.2.2020 11.22
Hovioikeus hylkäsi syytteen säätiön toiminnanjohtajan luottamusaseman väärinkäytöstäA:lla jo työsopimuksen ja säätiölain perusteella ollutta velvollisuutta selvittää hallitukselle kaikki päätöksenteon kannalta oleelliset seikat oli tässä tapauksessa korostanut se, että säätiön hallituksen puheenjohtaja oli ennen kokousta erikseen kehottanut A:ta esittelemään asian siten, että hallitus saa kaiken tiedon päätöksentekonsa tueksi. A:n oli siten katsottava säätiön toiminnanjohtajana väärinkäyttäneen luottamusasemaansa jättämällä tehtävänsä osaksi suorittamatta. Luottamusaseman väärinkäyttö on niin sanottu seurausrikos, ja tuomitseminen edellyttää tehtävien laiminlyönnin lisäksi tahallisuutta myös suhteessa aiheutettuun vahinkoon tai vahingonvaaraan. Luottamusaseman väärinkäyttöä koskevan rikoslain pykälän esitöissä todetaan, että säännös edellyttäisi tekijältä tahallisuutta. Seurausten osalta vaadittaisiin ennen kaikkea, että tekijä on pitänyt päämiehelle aiheutuvaa vahinkoa menettelynsä varmana tai varsin todennäköisenä seurauksena. (HE 66/1988 vp s. 138) Kaikkia tuomiossa mainittuja seikkoja kokonaisuutena harkittuaan hovioikeus katsoi, toisin kuin käräjäoikeus, että A:lla oli tekohetken olosuhteissa ollut perusteet luottaa siihen, että kaupunki tulee hyväksymään valitun menettelytavan eikä tulisi perimään sopimussakkoa. Hän ei ollut näin ollen pitänyt sopimussakkoseuraamuksen syntymistä menettelynsä varsin todennäköisenä seurauksena. Koska A:n tahallisuus ei ulottunut aiheutuneeseen seuraamukseen, syyte oli hylättävä. (Vailla lainvoimaa 28.2.2020) - Uutiset
21.2.2020 14.00
Täydennyskehotus ei tullut asiamiehelle - hovioikeus palautti menetetyn määräajanHO katsoi, ettei asiassa ollut sinänsä syytä epäillä sitä, etteikö KO olisi lähettänyt kysymyksessä olevaa täydennyskehotusta hakijan asiamiehelle. Toisaalta ei ollut tullut myöskään esiin seikkoja joiden perusteella olisi ollut aihetta epäillä hakijan asiamiehen ilmoitusta siitä, ettei täydennyskehotus ollut tullut perille. (Vailla lainvoimaa 21.2.2020) - Uutiset
20.2.2020 8.11
Hovioikeus arvioi kunnossapitovastuuta ja päätöksentekoa asunto-osakeyhtiössä toisin kuin käräjäoikeus – hallituksen jäsenten korvattava yhtiölle vahinkoa 71.260,50 euroa ja oikeudenkäyntikuluja 103.817,49 euroa korkoineenHallituksen jäsenet olivat asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestystä rikkomalla huolimattomuudesta aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa päättämällä korjaustöistä, joiden osalta ei ollut perusteltua syytä olettaa, että ne kuuluivat yhtiön suoritettavaksi ja vastuulle. He olivat siten velvollisia korvaamaan korjaustöiden johdosta yhtiölle aiheutuneen vahingon. Oli pidettävä kohtuullisena, että aiheutuneen vahingon määrää arvioitaessa todennäköinen kustannusten säästö vastaisuudessa otettiin huomioon vahingon määrää vähentävänä seikkana. Tällaisen määrän määrittäminen on varsin vaikeaa. Yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin kohdistuneet työt olivat kuitenkin olleet merkittäviä ja olivat todennäköisesti merkittävästi pidentäneet vesikaton osineen käyttöikää. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi yhtiön hyötyyn perustuvasta, korjauskustannuksista aiheutuvasta vahingosta 10.000 euroa, joka oli otettava huomioon vastaajien korvattavan vahingon vähennyksenä. Yhtiö oli vaatinut vahingonkorvausta 81.260,50 euroa korkoineen. Näin ollen vastaajien oli korvattava yhtiölle 71.260,50 euroa korkoineen. (Vailla lainvoimaa 20.2.2020) - Uutiset
18.2.2020 10.10
Hovioikeus arvioi lainmukaisia edellytyksiä huoneiston hallintaanottamiselle ja yhtiökokouksen peruuttamisesta osakkeenomistajille aiheutuneiden kustannnusten korvaamistaHovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että asunto-osakeyhtiöllä oli ollut lainmukaiset edellytykset huoneiston hallintaanottamiselle. Asiassa oli kysymys myös kokouspäivänä kokouspaikalla peruutetun yhtiökokouksen vuoksi aiheutuneiden kustannusten korvaamisesta. Kun asunto-osakeyhtiölain tai vahingonkorvauslain edellytyksiä vahingonkorvauksen tuomitsemiselle osakkeenomistajille ei ollut, vahingonkorvausvaatimus oli hylättävä perusteettomana. (Vailla lainvoimaa 18.2.2020) - Uutiset
17.2.2020 15.00
Hovioikeus vapautti isännöitsijän korvausvastuusta asunto-osakeyhtiölleHO katsoi asiassa jääneen näyttämättä, että vastaaja olisi menetellyt yhtiön väittämällä tavalla huolimattomasti ja aiheuttanut yhtiölle vahinkoa ränneihin ja syöksytorviin, työmaan jätehuoltoon, työmaakoppiin, telineisiin ja vesikaton suojaamiseen liittyvien kustannusten osalta. Näin ollen yhtiön kanne oli hylättävä kokonaan. Asunto Oy velvoitettiin korvaamaan vastaaja oikeudenkäyntikulut KO:sta 21.055,84 eurolla ja HO:sta 11.000 eurolla sekä asianosaiskulut KO:sta 560 eurolla ja HO:sta 160 eurolla. (Vailla lainvoimaa 17.2.2020) - Uutiset
11.2.2020 9.00
Ravintolahuoneisto voitiin ottaa yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksiAsiassa oli ollut KO:ssa kysymys siitä, oliko liikehuoneistojen hallintaan ottamiselle edellytykset. HO ei myöntänyt A:lle jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 11.2.2020) - Uutiset
29.1.2020 15.00
MMM:n blogi: Huoneistotietojärjestelmä helpottaa asuntokauppaaHuoneistotietojärjestelmä otettiin käyttöön vuoden 2019 alussa. Sen jälkeen asunto-osakeyhtiöt on perustettu suoraan sähköisessä muodossa, eikä osakekirjoja enää paineta. Aiemmin perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osakeluetteloiden siirtäminen Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään alkoi 1.5.2019 ja sen on määrä valmistua vuoden 2022 loppuun mennessä. - Uutiset
20.1.2020 9.00
Liikenne- ja viestintävirastolta uusi opas sisäverkkojen rakentamisen avuksi taloyhtiöilleLiikenne- ja viestintävirasto Traficom on julkaissut oppaan sisäverkkojen rakentamisvelvoitteesta taloyhtiöille, jotka ovat suunnittelemassa tai toteuttamassa merkittävää peruskorjausta kuten linjasaneerausta. Opas kertoo tiiviisti sisäverkkojen rakentamisvelvoitteen sisällön sähköisen viestinnän palveluista (917/2014) annetussa laissa. - Uutiset
13.1.2020 9.34
Kahden kynttilän jättäminen terassille johti rivitalon tuhoutumiseen - varomattomasta käsittelystä 60 päiväsakkoaHuolimatta siitä, ettei liekkejä ollut ollut havaittavissa, vastaajan menettelyä, jossa vastaaja oli jättänyt peiton aikaisemmin havaitsemiensa ja juuri tukahduttamiensa sinisten liekkien päälle ei voitu pitää huolellisena toimimisena. Näin ollen asiassa oli tullut näytetyksi, että vastaaja oli huolimattomuuttaan, lain vastaisesti tai muuten varomattomalla tavalla käsitellyt tulta siten, että teko oli ollut omiaan aiheuttamaan vaaraa toisen hengelle tai terveydelle ja että siitä oli ollut vaaraa toisen omaisuudelle. Vastaaja oli menettelyllään syyllistynyt varomattomaan käsittelyyn. HO ei myöntänyt KO:n tuomion kumoamista vaatineelle vastaajalle jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 13.1.2020) - Uutiset
7.1.2020 15.00
Hovioikeus: Vastuun samastamiselle ei ollut edellytyksiäHO totesi, että nyt kysymyksessä oleva sopimusjärjestely oli ollut poikkeuksellinen. Asiassa ei kuitenkaan ollut ilmennyt, että sopimusjärjestelyssä olisi ollut kysymys sellaisesta oikeuden väärinkäytöstä, jonka perusteella samastaminen asiassa olisi voinut tulla kysymykseen. Mainitsemillaan ja KO:n tuomiosta ilmenevillä perusteilla HO katsoi, ettei K, H Oy, I Oy ja R Oy ollut vastuun samastamisen perusteella vastuussa kanteissa vaadituista saatavista yhdessä E Oy:n kanssa. Aihetta KO:n ratkaisun muuttamiseen ei siten ollut. (Vailla lainvoimaa 7.1.2020) - Uutiset
7.1.2020 11.45
Vierashuoneessa Suomen Vuokranantajien päälakimies Tarik Ahsanullah: Airbnb oikeudellisena ilmiönäAirbnb on globaalisti suosittu ja kasvava ilmiö. Palvelussa on yli 7 miljoonaa kohdetta yli 100 000 eri kaupungissa. Useissa Euroopan suurkaupungeissa Airbnb:tä kohtaan on asetettu erilaisia rajoituksia, sääntöjä tai kieltoja. Suomessakin palvelun yleistyessä julkisuudessa on keskusteltu verrattain runsaasti palvelun tuomista haasteista ja esitetty toiminnan merkittävää rajoittamista. Nähdäkseni tarve olisi kuitenkin ennen kaikkea yhteisille pelisäännöille – ei ylimääräiselle sääntelylle tai kielloille, jotka eivät todennäköisesti edes toimisi. - Uutiset
2.1.2020 10.34
Hovioikeus: Asunnon omistaja oli vastuussa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä aiheutuvista vahingoista taloyhtiölle - muutostyön teettäminen samanaikaisesti linjasaneerauksen kanssa ei muuttanut sen luonnetta erillisenä muutostyönäHO ei muuttanut KO:n tuomiota, jolla osakas oli velvoitettu suorittamaan Asunto Oy:lle kylpyhuoneen katon kosteusvaurion korjauskustannukset. Vaatimus huoneiston alapuolella olevassa tilassa sijaitsevan ilmanvaihtokanavan eristystöiden kustannusten korvaamisesta oli hylätty jo KO:ssa. (Vailla lainvoimaa 2.1.2020) - Uutiset
18.12.2019 8.47
Hallinto-oikeus: Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto oli voinut kieltää huoneistojen käytön majoitustiloina uhkasakon nojallaHAO katsoi, että toiminnassa oli ollut kysymys asuinkerrostalolle epätyypillisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen tarjoamisesta. Koska asuinhuoneistoissa harjoitettu toiminta oli ollut asemakaavan ja voimassa olevan rakennusluvan vastaista, oli ympäristö- ja lupajaostolla ollut peruste uhkasakon asettamiseen. Sillä seikalla, että lähialueen muilla kiinteistöillä oli harjoitettu mahdollisesti samankaltaista majoitustoimintaa tai että kaupunki oli itse mahdollisesti vuokrannut kiinteistöjään asemakaavan vastaiseen käyttöön, ei ollut oikeudellista merkitystä nyt kysymyksessä olevan toiminnan sallittavuutta arvioitaessa. Asiassa ei siten ollut ilmennyt, että nyt asetetut velvoitteet olisivat yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen, suhteellisuusperiaatteen tai omaisuudensuojan vastaisia. (Ks. KHO:2021:76: HAO:n päätöksen lopputulosta ei muutettu) - Uutiset
12.12.2019 10.36
Unionin tuomioistuimen ennakkoratkaisu kameravalvonnan käytöstä asuinkäytössä olevan kiinteistön yhteisissä tiloissaYksilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä ja näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta 24.10.1995 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 95/46/EY 6 artiklan 1 kohdan c alakohtaa ja 7 artiklan f alakohtaa, luettuina Euroopan unionin perusoikeuskirjan 7 ja 8 artiklan valossa, on tulkittava siten, että ne eivät ole esteenä kansallisille säännöksille, joiden nojalla on mahdollista ottaa käyttöön pääasiassa kyseessä olevan, asuinkäytössä olevan kiinteistön yhteisiin tiloihin asennetun järjestelmän kaltainen videovalvontajärjestelmä, jolla on tarkoitus toteuttaa henkilöiden ja omaisuuden turvaamista ja suojaamista koskevia oikeutettuja intressejä, ilman rekisteröityjen suostumusta, jos videovalvontajärjestelmän avulla suoritettu henkilötietojen käsittely vastaa mainitussa 7 artiklan f alakohdassa asetettuja edellytyksiä, mikä on ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen asiana selvittää. - Uutiset
2.12.2019 12.00
Hovioikeus: Ilmalämpöpumpun asentamisen kieltäminen osakkeenomistajan asuntoon oli kohtuutonta ja yhtiökokouksen päätös asunto-osakeyhtiölain vastaisena pätemätönTuomiossa todetuilla perusteilla ilmalämpöpumpun asentamisesta oli A:lle varteenotettavaa hyötyä, kun taas yhtiölle aiheutuva haitta oli suhteellisen vähäinen. Muutostyön kieltäminen oli siten kohtuutonta. Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä muun ohella silloin, jos päätös on asunto-osakeyhtiölain vastainen. Saman luvun 4 §:n 1 momentin nojalla moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa päätös voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa pätemättömäksi. Kantajan vaatimuksesta voidaan samalla kieltää yhtiötä panemasta pätemätöntä päätöstä täytäntöön. Koska ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle oli asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä tarkoitettu osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluva muutostyö, jonka yhtiö voi kieltää vain luvun 3 §:ssä säädetyin edellytyksin, As Oy:n ylimääräisen yhtiökokouksen päätös kieltää osakkeenomistajilta ilmalämpöpumppujen asentaminen oli asunto-osakeyhtiölain vastainen ja siten pätemätön. (KKO:2021:32: Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muutettu) - Uutiset
20.11.2019 8.10
Hovioikeus: Edellytyksiä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei ollutAsunto-osakeyhtiössä on yhtiön osakkaita lähtökohtaisesti kohdeltava yhdenvertaisella tavalla. Nyt kyseessä olevan asunto-osakeyhtiön huoneistoissa ei näytetty olevan sellaisia olennaisia eroja, jotka selittäisivät muunnettujen neliömetripinta-alojen käyttämisen vastikkeenmaksuperusteena. Huoneistojen vastikeperusteet voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä myös erilaisiksi eikä tällaista määräystä sellaisenaan voida pitää kohtuuttomana. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa vastikkeiden määräytymistapa ei ollut seikka, joka ei olisi ollut osakkeenomistajien ennakoitavissa. Vaikka kyseisen asunto-osakeyhtiön osakkaita näytettäisiin vastikkeen määräytymisperusteen osalta kohdeltavan eri tavoin, hovioikeus tuomiossa mainituilla perusteilla katsoi, ettei kyseessä tässä tapauksessa ollut sellainen seikka, jonka olisi katsottava johtavan asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 36 §:n 6 momentin tarkoittamaan kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaisi osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaisi tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Tämän vuoksi edellytyksiä yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei ollut olemassa. (Vailla lainvoimaa 20.11.2019) - Uutiset
12.11.2019 13.39
Hovioikeuden erimielinen tuomio: Asuntoyhtiön oli korvattava vahinko, koska sen oli todettu aiheuttaneen vesivahingon huolimattomuudesta laiminlyömällä kunnossapitovelvoitettaan - menettely oli syy-yhteydessä osakkeenomistajalle vuokranmenetyksenä aiheutuneeseen vahinkoonAsiassa oli kysymys siitä, oliko asuntoyhtiö toiminut siten huolimattomasti, että se oli velvollinen korvaamaan osakkeenomistajan väittämän vahingon. Jos asuntoyhtiön katsottiin toimineen huolimattomasti, kysymys oli lisäksi väitetyn vahingon syy-yhteydestä asuntoyhtiön huolimattomaan menettelyyn sekä vahingon määrästä. Kanteen hylkäävä KO:n tuomio kumottiin. Asuntoyhtiö velvoitettiin suorittamaan osakkeenomistajalle vahingonkorvauksena aiheuttamansa vuokranmenetystä vastaava vahinko yht. 10.000 euroa ajalta 1.9.2014-30.6.2015 ja 1.000 euroa kuukaudessa ajalta 1.7.2015-31.12.2015, yht. 6.000 euroa. Asuntoyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkeenomistajan oikeudenkäyntikulut KO:ssa 7.000 (alv 0%) eurolla ja HO:ssa 4.000 (alv 0%) eurolla korkoineen. Osakkeenomistaja vapautettiin velvollisuudesta korvata asuntoyhtiön oikeudenkäyntikulut KO:ssa. Osakkeenomistajan vahingonkorvausta koskeva vaatimus KO:n tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta jätettiin tutkimatta. Erimieltä ollut hovioikeudenneuvos katsoi, että osakkeenomistajan valitus oli kaikilta osin hylättävä. Hän pysytti siten KO:n tuomion lopputuloksen. (Vailla lainvoimaa 12.11.2019) - Uutiset
31.10.2019 10.02
KHO:n kaksi varainsiirtoveroa koskevaa vuosikirjaratkaisua - kiinteistöosakeyhtiön yhtiölainaosuusKHO:2019:135 ja KHO:2019:136
Varainsiirtovero – Veron peruste – Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö – Yhtiölainaosuus – Osakkeisiin kohdistuminen – Pankkilaina - Uutiset
25.10.2019 11.30
Hallinto-oikeuden ratkaisu asunto-osakeyhtiön tupakointikieltoa koskevassa asiassaA valitti asunto-osakeyhtiön tupakointikieltoa koskevasta päätöksestä vedoten muun muassa siihen, ettei asianosaisia ollut kuultu riittävällä tavalla ja ettei tupakointikiellon vastustajia ollut informoitu ympäristöterveyden tekemästä tarkastuksesta. Hallinto-oikeus tuli siihen johtopäätökseen, että asianosaisia oli kuultu riittävästi ja ettei tietyn asiantilan toteamista koskeva paikallakäynti ole katselmus, jonka ajasta asianosaiselle olisi tullut toimittaa tieto. Asiassa ei ollut tapahtunut menettelyvirhettä sillä valituksessa esitetyllä perusteella, ettei tupakointikieltoa vastustaneille ole ilmoitettu terveydensuojeluviranomaisen kohdekiinteistöllä tekemästä paikallakäynnistä. Hallinto-oikeus hylkäsi valituksen kokonaisuudessaan arvioituaan asiassa esitetyn perusteella, että tupakansavua voi mainitussa säännöksessä tarkoitetulla tavalla kulkeutua toiselle parvekkeelle, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin. Se valituksessa mainittu seikka, että tiettyjen huoneistojen ilmanottoaukot ovat parvekkeettomalla seinällä, ei antanut aihetta arvioida asiaa toisin. Vielä hallinto-oikeus totesi, että sitä onko asunto-osakeyhtiön sisäinen päätöksenteko tupakointikiellon hakemisesta tapahtunut asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, ei ratkaista hallintolainkäytön järjestyksessä. (Vailla lainvoimaa 25.10.2019)