Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi jakaa vapaasti. Muistathan mainita lähteen edilex.fi.
Uutinen kuuluu aihealueisiin Siviilioikeus, Yritystoiminta

20.2.2020 8.11 Hovioikeus arvioi kunnossapitovastuuta ja päätöksentekoa asunto-osakeyhtiössä toisin kuin käräjäoikeus – hallituksen jäsenten korvattava yhtiölle vahinkoa 71.260,50 euroa ja oikeudenkäyntikuluja 103.817,49 euroa korkoineen

Hovioikeus arvioi kunnossapitovastuuta ja päätöksentekoa asunto-osakeyhtiössä toisin kuin käräjäoikeus – hallituksen jäsenten korvattava yhtiölle vahinkoa 71.260,50 euroa ja oikeudenkäyntikuluja 103.817,49 euroa korkoineen

Hallituksen jäsenet olivat asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestystä rikkomalla huolimattomuudesta aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa päättämällä korjaustöistä, joiden osalta ei ollut perusteltua syytä olettaa, että ne kuuluivat yhtiön suoritettavaksi ja vastuulle. He olivat siten velvollisia korvaamaan korjaustöiden johdosta yhtiölle aiheutuneen vahingon. Oli pidettävä kohtuullisena, että aiheutuneen vahingon määrää arvioitaessa todennäköinen kustannusten säästö vastaisuudessa otettiin huomioon vahingon määrää vähentävänä seikkana. Tällaisen määrän määrittäminen on varsin vaikeaa. Yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin kohdistuneet työt olivat kuitenkin olleet merkittäviä ja olivat todennäköisesti merkittävästi pidentäneet vesikaton osineen käyttöikää. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi yhtiön hyötyyn perustuvasta, korjauskustannuksista aiheutuvasta vahingosta 10.000 euroa, joka oli otettava huomioon vastaajien korvattavan vahingon vähennyksenä. Yhtiö oli vaatinut vahingonkorvausta 81.260,50 euroa korkoineen. Näin ollen vastaajien oli korvattava yhtiölle 71.260,50 euroa korkoineen. (Vailla lainvoimaa 20.2.2020)

Helsingin hovioikeus 19.2.2020

Tuomio Nro 188
Diaarinumero S 18/912
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 31.1.2018 nro 4190
Asia Vahingonkorvaus asunto-osakeyhtiöasiassa
Valittaja As Oy R Helsinki
Vastapuolet A, B ja C

Käräjäoikeus oli hylännyt asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvaatimuksen yhtiön hallituksen jäseniä vastaan.

Käräjäoikeus katsoi muun muassa jääneen osoittamatta, että Kateplan Oy:llä 8.9.2014 allekirjoitetun urakkasopimuksen perusteella teetetty korjaustyö olisi ollut miltään osin tarpeeton, tai että korjaustyö olisi kohdistunut osaksikaan osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin. Näyttämättä on lisäksi jäänyt, että taloyhtiölle olisi aiheutunut vahinkoa sen johdosta, että remontti on toteutettu ainoastaan huoneiston 4 B kattoa koskevana.

Taloyhtiö ei näin ollen osoittanut, että se olisi kärsinyt vahinkoa suoritetun remontin johdosta.

Johtopäätöksenään käräjäoikeus totesi, että jotta kanne voisi menestyä, taloyhtiön tulisi näyttää vahinko, vastuuperuste sekä vastuuperusteen ja vahingon välinen syy-yhteys. Koska taloyhtiö ei osoittanut, että sille olisi aiheutunut vahinkoa eikä myöskään sitä, että hallituksen jäsenet olisivat toimineet huolimattomasti, vahingonkorvauksen edellytykset eivät täyttyneet. Kanne oli siten hylättävä.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kunnossapitovastuun jakautuminen ja päätöksenteko

Asiassa on kysymys siitä, ovatko kysymyksessä olevat työt kohdistuneet osakkaan vai yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin ja kumman kunnossapitovastuun piiriin työt ovat kuuluneet.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken sanotun lain 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 30 §:n mukaan yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä kunnossapidosta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin.

Asunto-osakeyhtiölakia koskeneiden lain esitöiden mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (kts. HE 24/2009 vp s. 77-78).

Sanotun lain 6 luvun 31 §:n mukaan yhtiökokous päättää uudistuksesta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhtiökokous päättää uudistuksesta yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi, ja mainitussa lainsäännöksessä todetuin edellytyksin muun muassa kun rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.

Uudistuksella tarkoitetaan perusparannuksen ja muun uudistuksen, kuten uuden tietoliikenneyhteyden, lisäksi lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista (kts. HE 24/2009 vp s. 131).

As Oy R Helsingin yhtiöjärjestyksen 17 §:ssä on säädetty korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta. Yhtiöjärjestyksen mukaan jokainen asunto tarkoittaen rakennusta ja huoneistoa toimii yhtiössä omakotitalon omaisesti. Osakkaan vastuu käsittää rakennuksen tai rakennuksen osan kunnossapitovastuun kokonaisuudessaan mukaan lukien rakenteet, pinnoitteet ja rakenteista johtuvat viat sekä yhtiöjärjestyksessä tarkemmin mainitut johdot ja -kanavat sekä vesihanat. Yhtiö vastaa kuitenkin muun muassa vesikaton sekä syöksytorvien, kattokourujen, kattokaivojen sadeviemäröinteineen, muurattujen julkisivujen ja sokkeleiden ja kattoikkunoiden kunnossapidosta. Yhtiöjärjestys on käsittänyt vielä erillisen vastuunjakotaulukon. Taulukossa on rakenteiden osalta mainittu, että yhtiö teettää ja maksaa kunnossapidon, joka koskee vesikattoa, syöksytorvia ja kattoikkunoita, kun taas osakas teettää ja maksaa ylä-, ala- ja välipohjaan liittyvän kunnossapidon.

Insinööritoimisto Mikko Vahanen Oy (jatkossa myös Vahanen) oli vuonna 2000 tutkinut yhtiön rakennusten katot ja tehnyt vesikattoja koskeneen esiselvityksen. Selvityksessä oli todettu, että rakennusten yläpohjarakenteena oli liimapuupalkkien päälle rakennettu bitumihuopakatto sisäpuolisella vedenpoistolla. Joissain taloissa oli ollut vesivuotoja. Selvityksessä oli esitetty kattojen vedeneristeiden uusimista joko poistamalla vanha eriste aluslaudoituksen yläpintaan saakka ja tekemällä aluslaudoitukseen korjauksia tai asentamalla nykyisen vedeneristeen päälle laakerikerros, jonka päälle tehdään uusi vedeneristys. Lisäksi selvityksessä oli ehdotettu, että räystäsrakenne ja kattoluukkuja korjataan ja kattokupuja uusitaan. Selvityksessä oli vielä todettu, että korjaustyön yhteyteen on järkevää liittää mahdollinen talo 1:n sisäpuolisten alueiden lisälämmöneristäminen.

Yhtiö on vuonna 2001 tehnyt urakkasopimuksen vesikattojen korjaustyöstä, joka oli käsittänyt rakennusten vedeneristysten uusimis- ja korjaustyöt.

Hallitus oli kokouksessa 4.9.2013 päättänyt tilata Icopalilta lämmöneristeiden paksuuden tarkastuksen kattoluukkujen kohdalta kaikilla katoilla ja ottaa yhteyttä eristevillapuhaltajiin tarjousten pyytämiseksi.

Yhtiökokouksessa 18.12.2013 oli tiedotettu joissakin huoneistoissa havaituista kylmyyshaitoista ja kattojen tuulettuvuusongelmista ja havaittujen puutteiden korjausten kartoittamisesta.

Hallitus oli kokouksessa 23.5.2014 päättänyt, että kaikkien kattojen peruskorjaukset esitetään tehtäväksi seuraavan viiden vuoden aikana. Samalla oli päätetty ylimääräisten hoitovastikkeiden käyttämisestä huoneiston 4 B kattoremontin tekemiseen.

Yhtiökokouksessa 28.5.2014 oli esitetty ja merkitty tiedoksi hallituksen korjaus- ja kunnossapitotarveselvitys ja päätetty hallituksen esityksestä käyttää vuoden 2014 talousarvion mukaisia korjausmäärärahoja kunnossapitotarveselvityksen mukaisiin töihin ja niiden valmisteluun. Yhtiön 29.4.2014 päivätyssä kunnossapitotarveselvityksessä yhtiökokousta 2014 seuraavan viiden vuoden aikana on kattojen osalta mainittu, että rakennusten riittävä tuulettuvuus tarkastetaan ja tehdään tarvittavat korjaukset sekä yläpohjien lämmöneristeet uusitaan tai niitä lisätään. Selvityksessä on yleisesti mainittu, että taloyhtiön ja osakkaiden välinen korjaus- ja kunnossapitovastuu poikkeaa huomattavasti asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vastuunjaosta, miltä osin on viitattu yhtiöjärjestykseen.

- - -

Hovioikeus toteaa, että kuten yhtiöjärjestyksestä ilmenee, osakkaalla on laaja kunnossapitovastuu käsittäen laajasti muun muassa huoneiston rakenteet. Yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet ja rakennuksen osat on tarkasti yksilöity. Vastuunjakotaulukossa vesikatto on erotettu muun muassa yläpohjasta. Se on, kuten myös syöksytorvet ja -kourut ja kattoikkunat, mainittu kattorakenteista erikseen yhtiön vastuulle kuuluvina osina erotuksena yläpohjasta, joka kuuluu osakkaalle. Yhtiöjärjestyksessä on siten nähty vesikatto ja yläpohja erillisinä osina. Kuten K:n asiantuntijalausunnosta ilmenee, huoneiston 4 B katossa on tila, jota voidaan pitää yläpohjana. Kyseinen tila on osa rakennuksen sisäpuolisia rakenteita, jotka yhtiöjärjestyksestä ilmenevän periaatteen mukaan pääosin kuuluvat osakkaan vastuulle, mikä ilmentää sitä yhtiöjärjestyksen tarkoitusta, että jokainen asunto toimii korjaus- ja kunnossapitovastuun kannalta omakotitalon omaisesti.

Asiassa ei ole ilmennyt, että yhtiö olisi koskaan käytännössä katsonut, että kattorakenteet kuuluvat kokonaisuudessaan sen vastuulle tai yhtiö olisi suorittanut laajempia kattojen korjauksia. Kattojen ulkopintoja on yhtiön toimesta tarkastettu säännöllisesti. Yhtiö on vuosina 2000-01 teettänyt kattojen pintapuolisten korjaustöiden yhteydessä joidenkin huoneistojen osalta myös lämpöeristeiden parantamista. Yhtiö voi edellä selostetun asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n mukaisin edellytyksin päättää suorittaa myös kunnossapitotöitä, jotka kohdistuvat osakkaiden vastuulle kuuluviin rakenteisiin. Yhtiö voi siis mainituin edellytyksin päättää muiden töiden ohella tehtäväksi osakkaan vastuulle kuuluvia töitä yhtiön toimesta ja kustannuksella. Tällainen päätös kuuluu yhtiökokoukselle ja edellyttää useiden seikkojen täyttymistä.

Yhtiöjärjestyksessä käytetyillä käsitteillä vesikatto ja yläpohja ei ole ilmennyt olevan mitään yksiselitteistä yleistä merkitystä. Vesikatto voidaan terminologisesti myös erottaa yläpohjasta kuten esimerkiksi Talo 2000 Hankenimikkeistössä on tehty. Terminä vesikatto viittaa enemmänkin ulkopuolisiin rakenteisiin kuin koko yläpuoliseen rakenteeseen yläpohjarakenteineen.

Osakkaan ja yhtiön välinen vastuunjako ratkaistaan yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksen on tarkoitus toimia perusteena yhtiön ja osakkaan väliselle vastuunjaolle. Yhtiöjärjestyksen tarkoituksesta tämän jaon erottelun kannalta ei ole käsiteltävässä asiassa esitetty sinänsä enemmälti selvitystä. Yhtiöjärjestyksen tulkinnan pitää olla varsin muodollista, koska sen perusteella osakkaiden ja ulkopuolisten tahojen pitää saada selko yhtiön vastuusuhteista.

Asiassa ei ole ilmennyt, että yhtiössä olisi noudatettu käytäntöä, jonka perusteella yhtiö vastaisi yhtiöjärjestyksen perusteella kaikista kattorakenteista. Yhtiöjärjestyksen sanamuodon ja siinä tehtyjen erotteluiden perusteella tällaista tulkintaa ei voida pitää edes perusteltuna. Yhtiöjärjestystä on siten tulkittava siten, että vesikatto pitää erottaa yläpohjasta, jolloin vesikatto käsittää yhtiön vastuulle kuuluvana osana kattorakenteiden yläpuoliset ulkopuoliset osat toisiinsa yhdenmukaisesti liitettyine rakenteineen. Nämä osat ovat kuuluneet yhtiön vastuulle. Muut katon osat ovat rakennuksen sisäpuolisina osina kuuluneet osakkaan vastuulle. Näissä olosuhteissa kattorakenteisiin kohdistuvat toimenpiteet voivat käytännössä edellyttää yhtiön ja osakkaan välistä yhteistoimintaa töiden suorittamiseen liittyvien kysymysten ratkaisemiseksi.

Kuitenkin jos yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden vaurioista tai niiden korjaamisesta aiheutuu vahinkoa osakkaan vastuulle kuuluville osille, yhtiö vastaa myös viimeksi mainittujen vaurioiden korjaamisesta, mistä on säädetty asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä.

Kysymys huoneiston 4 B katon vaurioista

Konsultti O:n Mavape Oy:n puolesta laatiman 22.8.2014 päivätyn lausunnon ja toimenpidesuosituksen mukaan O oli 19.6. ja 19.8.2014 tarkastanut sisä- ja ulkokautta rakennuksen 4 vesikattoa sekä katon ja yläpohjan rakenteiden ja lämmöneristyksen nykykuntoa. Katossa on ollut muun muassa alumiinivahvisteinen höyrynsulkupaperi ja levyvillaa 15 senttiä. Katolla on ollut alun perin vain yksi poistoilmakanava ja uudet palomuurin päälle asennetut alipaineventtiilit ovat olleet tukossa. Katon alkuperäinen tuuletusrako 25 millimetriä on ollut lähes tukittu räystäspeltien kiinnityslaudoilla. Lausunnossa on todettu, että vuonna 2000 teetetyssä kattoremontissa oli asennettu uudet räystäspellit julkisivuihin kiinnitettyihin raakalautoihin. Lausunnon mukaan edelleen uusi tuulensuojalevy on vähentänyt katon tuulettuvuutta, miltä osin lausunnossa on myös todettu, että edellä mainitussa vuoden 2000 kattoremontissa parvekkeen yläpuolelle oli asennettu uusi tuulensuojalevy. Lausunnon mukaan edellä mainituista syistä katon tuuletus on ollut riittämätön. Lisäksi lisälämmöneristeenä käytetty puhallusvilla on estänyt osittain katon tuulettumisen.

Edelleen lausunnon mukaan räystäillä ei ole ollut myrskypeltiä ja kattoluukut ovat olleet entistäkin lähempänä kattopintaa ja roiskeveden ulottuvissa. Luukkujen alapuoliset puuosat ovat olleet märkiä ja sammaleessa. Kattoluukkujen ja kattoikkunoiden kauluskorkeudet ovat olleet liian matalat, jolloin padotustilanteessa vedet tulvivat kehikon yli yläpohjaan. Yläpohjan lämmöneristystä ei ole lisätty ja alkuperäiset lämmöneristeet ovat olleet kasaan painuneita ja osittain toimimattomia. Huoneiston 4 B sisäilmanäytteistä tehtyjen tutkimusten mukaan sisäilmasta on löytynyt kosteusvaurioon viittaavia sienilajeja. Tehtyjen havaintojen mukaan vesikatot lammikoituvat ja uusin kermikerros on ollut paikoin irti alustastaan. Höyrynsulkuna toiminut alumiinivahvistettu paperi on pettänyt ja lämmöneristeisiin on päässyt kosteutta aiheuttaen villojen kostumisen, painumisen ja kylmäsiltojen muodostumisen eristeisiin. Lämmöneristeissä ja kattorakenteissa on ollut havaittavissa lukuisia merkkejä kosteusvaurioista. Yläpohjassa oleva teräspalkki ja valaisimen pohja ovat ruostuneet ja sähköjohdotukset hapettuneet, mitkä seikat viittaavat huomattavaan ja liialliseen kosteuteen kattorakenteissa. Katon vesieristeen aluslaudoitus on ollut tummunut viitaten jatkuvaan kosteuteen ja riittämättömään tuuletukseen sekä mahdollisiin aikaisempiin vesivuotoihin jo ennen edellistä vesikaton pinnoitusta.

Lausunnossa on suositeltu muun muassa huoneiston 4 B katon kunnostamista viipymättä O:n laatiman tarjouspyynnön pohjalta.

Kateplan on antanut 22.7.2014 päivätyn tarjouksen, joka on käsittänyt purkutöinä räystäspeltien ja räystäslaudan poiston, vanhan kermikatteen purun, raakaponttilaudoituksen purun, lämmöneristeiden purun, räystään purun ja alustan puhdistuksen. Tarjous on rakennusteknisten töiden osalta käsittänyt uuden höyrynsulun, lämmöneristeen, raakaponttilaudoituksen, uuden kattokaivon, uuden kermieristyksen, räystäille monitoimipellin, uudet räystäspellitykset ja uudet läpivientitiivisteet.

Yhtiön isännöitsijä on tehnyt tilauksen 8.9.2014 Kateplanin tarjouksen mukaisesta vesikaton uusinnasta.

- - -

Hovioikeus toteaa, että yläpohjatilan rakenteissa on esiintynyt runsaasti kosteutta ja lahovaurioita ja mahdollisesti myös homevaurioita. Näiden vaurioiden esiintymistä yläpohjatilassa ei ole tarkoin kartoitettu ja määritetty. Kattorakenteita ei ole ennen korjaustöiden suorittamista tarkoin tutkittu vaurioiden syiden selvittämiseksi. Asiassa kuullut rakennusalan edustajat ovat esittäneet erilaisia ja osin toisistaan poikkeavia näkemyksiä vaurioiden todennäköisestä syystä. Vauriot ovat liittyneet kosteuteen, joka on ollut laaja-alaista. Vesikatteen osalta ei ole selvitetty mahdollisia vuotokohtia tai todettu sellaisia. Yläpohjatilassa on ollut kosteuden lisäksi ainakin joitakin lammikoitumiseen viittaavia jälkiä. Niiden perusteella ei ole ollut pääteltävissä, miten vanhoja jäljet ovat olleet. Kattokermiä oli korjattu viimeksi 2000-luvun alussa. Myös jälkien syystä on todistelussa esitetty eriäviä näkemyksiä sen suhteen, onko jälkien täytynyt aiheutua vesivuodosta vai ovatko jäljet voineet aiheutua tiivistyneestä kosteudesta johtuneista syistä. Hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole ilmennyt perusteita olettaa, että laajahko kosteus olisi aiheutunut vesivuodoista.

Asiassa esitetyn näytön mukaan rakenteiden kosteus voi johtua sekä vesivuodoista että muista kosteudenhallintaan liittyvistä syistä kuten höyrynsulun riittävyydestä. Kosteusvauriot ovat voineet kehittyä pitkältä ajalta vähitellen. Asiassa on ilmennyt, että höyrynsulku on ollut materiaaliltaan huonolaatuinen. Tällä ei ole sinänsä välttämättä ollut merkitystä vaurioiden syntymisen kannalta, mutta höyrynsulun asianmukaisuutta muutoin ei ole tarkoin selvitetty. Vaikka useat todistajat ja asiantuntijat ovat havainneet talon ulkopuolisiin kosteudenhallintaan liittyvissä rakenteissa sekä tuuletukseen vaikuttavissa seikoissa puutteita, tuuletuksen osalta muun muassa tuuletusrakojen puutteiden ja lämmöneristeiden määrän vuoksi, mainitut seikat eivät ole olleet kosteusongelmien perussyitä. Yhtiö vastaa vesikatteesta ja ulkopuolisista rakenteista ja siten niistä johtuvista vaurioista, kun taas osakas vastaa yläpohjatilaan liittyvistä rakenteista ja niistä johtuvista vaurioista. Yhtiön vastuulle kuuluvista rakenteista ei ole näytetty aiheutuneen vesivuotoja tai kosteuden kertymistä, joskin jotkin puutteet niissä ovat voineet myös vaikuttaa jonkin verran vaurioiden kehittymiseen ja laajuuteen. K on pitänyt todennäköisimpänä, että kosteusvauriot ovat aiheutuneet ilmansulun puutteista. Vesikatteen ja muiden ulkopuolisten rakenteiden kuntoa ja vaikutusta ei ole tarkoin selvitetty eikä niiden osalta ole muutoinkaan ilmennyt perusteita olettaa, että laajat kosteusvauriot olisivat aiheutuneet vesivuodoista.

Huoneiston 4 B katossa on todettu laajoja vaurioita. Kosteat ja lahonneet rakenteet ja kostuneet ja tummuneet eristeet ovat edellyttäneet korjausta. Yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden taas ei ole näytetty edellyttäneen välttämättä korjaustoimenpiteitä. Muiden kattorakenteiden osalta taas korjaustoimenpiteissä on ollut kyse välttämättömästä kunnossapidosta. Näiden osien vaurioiden ei ole näytetty aiheutuneen yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden vioista ja korjausten laiminlyönneistä, joten yhtiöjärjestyksen vastuunjaon mukaisesti korjaustyöt ovat kuuluneet osakkaan vastuulle, koska vauriot ovat koskeneet osakkaan vastuulle kuuluvia rakenteita ja ovat varsin mahdollisesti olleet seurausta näihin rakenteisiin liittyvistä puutteista.

Hallituksen ja yhtiökokouksen päätöksenteko

Hallituksen kokous 23.5.2014

Yhtiön hallitus oli pitänyt kokouksen 23.5.2014 eli viisi päivää ennen varsinaista yhtiökokousta. Hallitus oli päättänyt esittää yhtiökokoukselle, että kaikkien kattojen peruskorjaukset tehdään seuraavan viiden vuoden aikana, ja päättänyt, että vuoden 2014 talousarvioon sisältyviä ylimääräisiä hoitovastikkeita käytetään huoneiston 4 B kattoremontin tekemiseen. A on kertonut, että kun hallituksen kokous pidettiin, kutsut yhtiökokoukseen oli jo lähetetty, mutta kutsussa oli mainittu, että hallitus haki valtuuksia käyttää peruskorjauksiin varattuja varoja ja ylimääräisiä vastikkeita kattojen peruskorjauksiin. Hallitus olisi ollut oikeutettu käyttämään peruskorjauksiin varattuja varoja ilman yhtiökokouksen päätöksiäkin kattokorjauksiin. 

- - -

Huoneistossa 4 B oli huhtikuussa 2014 tehty sisäilmatutkimus, jonka mukaan huoneiston yläkerran vaatekomerossa oli epätavanomaista mikrobilajistoa, joka viittasi kosteusvaurioon. Keväällä 2013 oli ollut esillä, että huoneiston 4 B katossa on vesivuotojälkiä.

Hovioikeus toteaa, että hallitus on 23.5.2014 pidetyssä kokouksessaan päättänyt esittää kattojen peruskorjausten aloittamista niin, että korjaukset aloitetaan hallituksen puheenjohtajan A:n hallinnassa olevan huoneiston 4 B katosta. Hallituksella on päätöksensä perusteena ollut erityisesti edellä mainitun sisäilmatutkimuksen tulokset ja A:n tulkinta analyysilausunnosta, ja A:n kertoma hänen ja hänen perheenjäsenensä oireiluista. Hallitus oli myös kokouspöytäkirjaan (K12) kirjatun mukaisesti päättänyt, että kyseiseen katon korjaukseen käytetään vuoden 2014 talousarvioon sisältyviä ylimääräisiä korjausvastikkeita. Kokouksessa oli lisäksi päätetty huoneiston 2 B sisäilman tutkimisesta.

Varsinainen yhtiökokous 28.5.2014

Yhtiökokouksessa on esitetty ja merkitty tiedoksi hallituksen korjausja kunnossapitotarveselvitys. Yhtiökokouksen pöytäkirjaan kirjatun mukaan yhtiökokous oli päättänyt hyväksyä hallituksen esityksen käyttää vuoden 2014 talousarvion mukaisia korjausmäärärahoja kunnossapitotarveselvityksen mukaisiin töihin ja niiden valmisteluun sisältäen kattorakenteista löytyneiden kosteusvaurioiden korjaukset. Yhtiökokous oli myöntänyt hallitukselle valtuudet periä enintään kaksi ylimääräistä hoitovastiketta.

- - -

Hovioikeus toteaa, että kokouskutsussa varsinaiseen yhtiökokoukseen 28.5.2014 ei ollut mainittu huoneiston 4 B sisäilmaongelmaa, kyseisen huoneiston katon korjaamista eikä yhtiön vastuuta kunnossapitotyöstä. Yhtiökokouksessa on päätetty vuoden 2014 talousarvion mukaisten korjausmäärärahojen käyttämisestä korjaus- ja kunnossapitotarveselvityksen mukaisiin töihin. Näiltä osin kyse on ollut seuraavan viiden vuoden aikana tehtävistä töistä. Nämä työt ovat käsittäneet muun muassa rakennusten yläpohjien tarkastamista ja tarvittavia korjaustöitä. Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiökokous hyväksynyt huoneiston 4 B yläpohjan korjaamisen yhtiön toimesta ja kustannuksella. Kutsussa yhtiökokoukseen ei ole ollut mainintaa kyseisestä huoneistosta. Henkilötodistelun perusteella on ilmeistä, että keskustelussa yhtiökokouksessa on tuotu esille, että kyseisen huoneiston yläpohjassa on epäilty olevan ongelmia. K:n, joka on laatinut pöytäkirjan kokouksesta, kertoman mukaan kokouksessa ei ollut päätetty mitään erityisesti huoneiston 4 B osalta. Tätä tukevat myös usean kokoukseen osallistuneen osakkaan kertomukset, joiden mukaan kyseinen huoneisto ei ollut noussut päätöksenteossa erityisesti esille. Kokouksessa on siis keskusteltu muun muassa yläpohjista tai katoista, mutta ei ole tehty niiden osalta huoneistojen tai toimenpiteiden osalta yksilöityjä päätöksiä.

Hallituksella on ollut mahdollisuus toteuttaa yhtiön vastuulle kuuluvia töitä asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen sallimissa rajoissa tähän tarkoitukseen varatuilla varoilla. Hallitus on kuitenkin tehnyt esityksen yhtiökokoukselle korjausmäärärahojen käytöstä. Yhtiökokouksen pöytäkirjan kirjausta päätöksestä, joka koskee korjausmäärärahojen käyttämistä, voidaan pitää varsin yleisluonteisena ja yksilöimättömänä. Kirjaukseen ei sisälly nimenomaista päätöstä siitä, että yhtiö olisi ottanut vastatakseen kattojen korjauksia enemmälti, kuin mitä yhtiölle yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluu, saati kaikkien rakennusten osalta yläpohjien peruskorjauksia. Yhtiökokous ei ole päättänyt, että yhtiö ottaa vastattavakseen erityisesti huoneiston 4 B osalta yläpohjan korjaukset hallituksen näiltä osin tarpeelliseksi katsomassa laajuudessa.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous ei ole päättänyt huoneiston 4 B yläpohjan korjauttamisesta tai siitä, millä varoilla korjaus tehtäisiin.

Hallituksen toimivalta ja korvausvastuun perusteet

Kuten hovioikeus on edellä todennut, asunto-osakeyhtiön yhtiökokous ei ole tehnyt päätöstä huoneiston 4 B kattorakenteiden korjaamisesta.

Hallitus on 23.5.2014 päättänyt, että vuoden 2014 talousarvioon sisältyviä ylimääräisiä korjausvastikkeita käytetään huoneiston 4 B kattoremontin tekemiseen. Hallitus on edelleen 28.5.2014 päättänyt, että hallituksen puheenjohtaja pyytää tarjouksia kattokorjauksista, ja edelleen 28.8.2014 päättänyt tilata yhtiökokouksen päätöksen perusteella rakennuksen 4 katon kosteusvauriokorjaukset Kateplan Oy:ltä. Hallituksen viimeksi mainitussa päätöksessä on vielä todettu, että myös yläpohjan lämmöneristeiden uusimiset, tuuletuksen parantaminen ja muut tarvittavat kattorakennustyöt tehdään yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti taloyhtiön toimesta ja kustannuksella. O:lta on päätetty tilata kattorakenteiden nykykunnosta ja vesivahingon tilanteesta vielä kirjallinen selvitys hallituksen päätöksen liitteeksi. Hallituksen päätöksessä on todettu, että rakennuksen 4 kattorakenteiden kosteusvauriokorjaus katetaan vuoden 2014 talousarvion korjausmäärärahoilla yhteensä 1.541.500 euroa.

Vuotta 2014 koskeneen talousarvioehdotuksen mukaan vuosikorjauksiin on varattu on varoja 40.000 euroa ja peruskorjauksiin tarkoittaen putkiremonttia valvontoineen ja lisätöineen 1.501.500 euroa. Yhtiökokous on 28.5.2014 vahvistanut vuoden 2014 talousarvion ja hyväksynyt hallituksen esityksen käyttää vuoden 2014 talousarvion mukaisia korjausmäärärahoja kunnossapitotarveselvityksen mukaisiin töihin ja niiden valmisteluun.

Yhtiökokous on siis hyväksynyt hallituksen talousarvioesityksen. Siten yhtiön korjaustöihin oli määrä varata varoja 40.000 euroa. Putkiremonttiin on yhtiökokouksen 20.3.2014 päätöksen mukaisesti ollut käytettävissä runsaat 1,5 miljoonaa euroa, joka on ollut tarkoitus kattaa yhtiön ottamalla pankkilainalla.

Hallitus päättää lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitotöistä. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 30 §:n mukaan yhtiökokous päättää kunnossapidosta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Hovioikeus katsoo, että sikäli kuin hallitus olisi päättänyt yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden vikojen ja vaurioiden korjaamisesta yhden huoneiston osalta vahvistettujen korjausmäärärahojen puitteissa, päätös ei olisi edellyttänyt yhtiökokouksen myötävaikutusta. Käsiteltävässä asiassa on kuitenkin ollut kysymys vaurioiden syystä ja laajuudesta sekä yhtiön ja osakkaan välisen kunnossapitovastuun jakautumisesta.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Mainitun 11 §:n mukaan yhtiön hallituksen on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Edelleen mainitun lain 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan hallituksen jäsenen on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Hallitus on päättänyt suorittaa korjaustöitä huoneistossa 4 B. Työt ovat kohdistuneet sekä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin että osakkaan vastuulle kuuluviin rakenteisiin ja osiin. Hallitus on korjaustöistä päättäessään ollut velvollinen huolehtimaan siitä, että yhtiön tilaamat ja vastaamat työt koskevat yhtiön vastuulle kuuluvia seikkoja. Hovioikeus katsoo, että ei ole ollut erityisen perusteltua ja selvää tulkita yhtiöjärjestystä siten, että kattorakenteet ovat kokonaisuudessaan kuuluneet yhtiön vastuulle. Sikäli kuin yhtiöjärjestys on hallituksen jäsenten käsityksen mukaan ollut tulkinnanvarainen, hallituksen on ollut tarpeen asianmukaisesti selvittää yhtiöjärjestyksen sisältöä ja tarkoitusta ennen laajoista korjaustöistä päättämistä saattamalla yhtiöjärjestyksen sisältö käsiteltäväksi asianmukaisessa menettelyssä. Hallituksen päätökset viittaavat kuitenkin siihen, että hallitus ei ollut päätöksiä tehdessään lähtenyt niinkään yhtiöjärjestyksen korjaustöitä puoltavasta tulkinnasta vaan pikemminkin nojautunut tulkitsemaansa yhtiökokouksen päätökseen. Hovioikeus on kuitenkin edellä aikaisemmin mainituin perustein katsonut, että yhtiökokous ei ollut tosiasiassa tehnyt päätöksiä kysymyksessä olevien töiden suorittamisesta, eikä hallituksella ole ollut perusteltua aihetta uskoa, että yhtiökokous olisi päättänyt huoneiston 4 B kattorakenteiden korjaamisesta yhtiön lukuun saati muiden kuin kysymyksessä olevana ajankohtana päätettyjen vuosikorjausmäärärahojen käyttämisestä korjaustöihin.

Mitä tulee vaurioiden syihin O:n Mavape Oy:n puolesta laatima 22.8.2014 päivätty lausunto ei käsitä seikkoja, joiden perusteella olisi todettavissa, että kosteusvahingot johtuvat suurella todennäköisyydellä yhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden vioista, vaikka lausunnossa on myös niiden osalta todettu mahdollisia puutteita. Lausunnosta on ollut pääteltävissä, että osakkaan vastuulle kuuluvissa rakenteissa on ollut puutteita, jotka ovat voineet vaikuttaa kosteusvahinkoihin. Hallituksella ei ole myöskään ollut perusteita olettaa, että yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet olisivat välttämättä edellyttäneet korjauksia. Hovioikeus katsoo, että hallituksella ei ole ollut perusteita olettaa, että korjattavat rakenteet ovat kuuluneet yhtiön vastuulle tai vahingot olisivat aiheutuneet yhtiön vastuulle kuuluvista seikoista tai yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet olisivat vaatineet välitöntä korjausta. Hallituksen jäsenet ovat siten asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestystä rikkomalla huolimattomuudesta aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa päättämällä korjaustöistä, joiden osalta ei ole ollut perusteltua syytä olettaa, että ne kuuluvat yhtiön suoritettavaksi ja vastuulle. He ovat siten velvollisia korvaamaan korjaustöiden johdosta yhtiölle aiheutuneen vahingon.

Korvauksen määrä

Kanne perustuu määrältään huoneiston 4 B yläpohjaan ja kattoon kohdistuneiden töiden laskutettuihin kustannuksiin.

Yhtiön rakennusten vesikattojen vedeneristyksiä oli uusittu viimeksi vuonna 2001. Vuonna 2014 tehdyt työt huoneiston 4 B osalta ovat kohdistuneet myös yhtiön vastuulle kuuluviin osiin. Vaikka näiltä osin ei ole näytetty olleen välitöntä välttämätöntä korjaustarvetta, työ on parantanut myös yhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita, mikä on omiaan vähentämään yhtiön omia kunnossapitokustannuksia vastaisuudessa.

K:n mukaan työt olisi voitu tehdä myös alakautta. M:n mukaan korjaustöiden suorittaminen alakautta olisi ollut erittäin hankalaa. Hänellä ei ole havaintoja, että vastaavia töitä olisi tehty alakautta, eikä hän olisi valinnut sellaista korjaustapaa. Näin laajojen töiden ollessa kyseessä yläpohjaa ei olisi voitu korjata vain osittain. M:n mukaan rakenteita uusittaessa korjaustöitä olisi ollut mahdotonta toteuttaa alakautta. O:n mukaan töitä ei olisi ollut mahdollista suorittaa alakautta. Kyseisenlaisia yhtenäisen välipohjan töitä ei suoriteta niin. Yläpohjan korjausta ei olisi voitu suorittaa myöskään osittain.

Mainittu näyttö huomioon ottaen hovioikeus pitää todennäköisempänä, että osakkaankaan vastuulle kuuluvia yläpohjan rakenteiden korjauksia ei olisi voitu tai ollut ainakaan tarkoituksenmukaista toteuttaa alakautta tai vain osittain. Siten sikäli kuin osakas olisi vastannut töistä, niistä olisi seurannut muutoksia myös yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin. Tällöin olisi ollut tarpeen, että yhtiö ja osakas neuvottelevat etukäteen töiden suorittamisesta ja kustannusvastuuseen liittyvistä kysymyksistä.

Nyt hallitus on toimivaltansa ylittäen päättänyt töistä. Yhtiölle on aiheutunut kustannuksia, joita sille ei ole kuulunut aiheutua. Taloudellisesta vahingosta ei siten voida miltään osin vähentää kustannuksia, jotka ovat aiheutuneet yhtiön vastuulle kuuluneisiin rakenteisiin kohdistuneista töistä. Voidaan pitää todennäköisenä, että mikäli töistä olisi sovittu osakkaan ja yhtiön välillä, yhtiö olisi vastannut kustannuksista ainakin siltä osin, kuin työt olisivat ilmeisesti vähentäneet yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia töitä vastaisuudessa. Joka tapauksessa on pidettävä kohtuullisena, että aiheutuneen vahingon määrää arvioitaessa tällainen todennäköinen kustannusten säästö vastaisuudessa otetaan huomioon vahingon määrää vähentävänä seikkana.

Tällaisen määrän määrittäminen on varsin vaikeaa. Yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin kohdistuneet työt ovat kuitenkin olleet merkittäviä ja ovat todennäköisesti merkittävästi pidentäneet vesikaton osineen käyttöikää. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi yhtiön hyötyyn perustuvasta, korjauskustannuksista aiheutuvasta vahingosta 10.000 euroa, joka on otettava huomioon vastaajien korvattavan vahingon vähennyksenä. Yhtiö on vaatinut vahingonkorvausta 81.260,50 euroa korkoineen. Näin ollen vastaajien on korvattava yhtiölle 71.260,50 euroa korkoineen.

Tuomiolauselmasta

A, B ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan As Oy R Helsingille vahingonkorvauksena 71.260,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 15.11.2015 lukien ja korvauksena oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 57.217,51 euroa ja hovioikeudessa 46.599,98 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

  • Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 20.4.2020.

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.