Osakehuoneisto
- Uutiset
4.1.2024 10.10
MML: Huoneistojen tietopalvelut laajenee – tuloste Ote osakeluettelosta tuli tarjolleHuoneistotietojärjestelmän tietosisältö laajenee uudella tulosteella, Ote osakeluettelosta. Uusi tuloste vastaa nykyistä Osakeluetteloa (julkinen), mutta siinä esitetään koko taloyhtiön osakeluettelotietojen sijaan tiedot vain yksittäisen huoneiston osalta. - Uutiset
8.12.2023 11.44
Hallinto-oikeus: Tilintarkastuslautakunta oli voinut antaa tilintarkastajalle varoituksenValittajan riippumattomuuden varmistamista koskevaa laiminlyöntiä ei voitu pitää vähäisenä eikä siihen liittynyt lieventäviä asianhaaroja. Lisäksi valittajan lausunto ei ollut ollut hyvän tilintarkastustavan edellyttämän huolellisuusvaatimuksen mukainen. Päätöksessä olevan sekä tehdyn kokonaisarvion perusteella hallinto-oikeus katsoi, että tilintarkastuslautakunta oli voinut antaa valittajalle varoituksen. (Vailla lainvoimaa 8.12.2023) - Uutiset
22.11.2023 11.00
Kuluttajariitalautakunta ei pitänyt 29 vuotta vanhan kylpyhuoneen pinnoissa ilmenneitä puutteita asuntokauppalain mukaisena virheenäAsiassa toimitetun selvityksen mukaan kylpyhuoneen korjaustarve oli johtunut ainoastaan sen ikääntymisestä. Lautakunta totesi, että rakenneratkaisuna laatoituksen ja kosteussulkusivelyn keskimääräinen tekninen käyttöikä on normaalilla rasituksella noin 15 vuotta ja kevyellä rasituksella noin 20 vuotta. Lautakunnan näkemyksen mukaan se, että kylpyhuoneen pintamateriaalit olivat selvästi käyttöikänsä päässä ja siten hyvinkin pian korjauksen tarpeessa oli kauppaa tehdessä ollut ostajan tiedossa, eikä kaupan kohteen voitu siten myöskään katsoa merkittävästi poikenneen siitä, mitä ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää. - Uutiset
28.9.2023 16.00
KHO: Kapitalisaatiosopimukseen sovellettiin TVL 35 b §:n mukaista eräiden vakuutusten erityistä verotusmenettelyä - KVL:n ennakkoratkaisua ei muutettuA Oy oli pyytänyt keskusverolautakunnalta ennakkoratkaisua seuraavaan kysymykseen: Sovelletaanko TVL 35 b §:n mukaista eräiden vakuutusten erityistä verotusmenettelyä hakijan B:n kanssa tekemään kapitalisaatiosopimukseen, jos hakija voi pyytää B:tä liittämään tämän kapitalisaatiosopimuksen arvonkehitykseen vapailta markkinoilta hankittavan hakemuksessa tarkemmin yksilöidyn osakehuoneiston asunto-osakeyhtiössä (hankittava osakehuoneisto ei siis ole hakijan omistuksessa) siten kuin hakemuksessa tarkemmin kuvataan? KHO katsoi, että hakemuksessa kuvatuissa olosuhteissa hakijan B:n kanssa tekemään kapitalisaatiosopimukseen sovelletaan EVLn 5 §:n 15 kohdan sekä 8 §:n 1 momentin 22 kohdan nojalla TVL 35 b §:n mukaista eräiden vakuutusten erityistä verotusmenettelyä hakijan verotuksessa. (Julkaisematon) - Uutiset
1.9.2023 11.50
Hovioikeus: Paritalon osakkaat väärinkäyttivät vaikutusvaltaansa asunto-osakeyhtiössä - velvoitettiin lunastamaan kantajien omistamat osakkeetKäräjäoikeuden määräämä 195.000 euron lunastushinta alennettiin 180.000 euroon. (Vailla lainvoimaa 1.9.2023) - Uutiset
6.7.2023 11.59
Hovioikeus: Korjaustyöt ja vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössäHovioikeus totesi säädöspohjaan vedoten, että asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat hallinnon järjestämistä koskevien yhtiöoikeuden yleisten periaatteiden soveltamisen seurauksena käytännössä lievemmät kuin mitä pidetään lähtökohtana sellaisessa liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä, jossa omistus ja johto ovat eriytyneet. Liiketoimintaa harjoittavista osakeyhtiöistä poiketen asunto-osakeyhtiöissä on tavanomaista, että kaikki hallintopalvelut ostetaan ulkopuolisilta tahoilta eikä yhtiö voi taloudellisten rajoitteidensa takia edellyttää johtoon kuuluvilta suurta ajankäytöllistä panosta tai nimenomaista ammatillista osaamista. Tämä vaikuttaa johdon jäsenille asetetun huolellisuusvaatimuksen arviointiin vahingonkorvausvastuun syntymisen osalta. Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluva on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattuna huolellisesti. Myös yksittäisten johdon jäsenten henkilökohtaisen osaamisen tasolla on merkitystä arvioitaessa vahingonkorvausvastuun syntymistä ja jakautumista johdon jäsenten välillä. Jos hallituksen jäsenet ovat tavanomaiseen tapaan maallikoita ja isännöitsijä asunto-osakeyhtiöiden asioihin perehtynyt ammattilainen, kykenee isännöitsijä arvioimaan esimerkiksi jatkuvaa kunnossapitotarvetta hallituksen maallikkojäseniä paremmin, mikä luonnollisesti vaikuttaa eri tahojen vahingonkorvausvastuuseen. (Vailla lainvoimaa 6.7.2023) - Uutiset
13.4.2023 12.15
Maanmittauslaitos sai rekisteröinnin ruuhkat kuriin – käsittelyajat pudonneet kuukausista viikkoihinMaanmittauslaitos tehosti kiinteistöjen ja huoneistojen rekisteröintihakemusten käsittelyä organisaatiomuutoksella, robotiikalla ja lisätyövoimalla. - Uutiset
6.2.2023 7.20
Huoneistotietojärjestelmää koskevat lakimuutokset vahvistettiin – tulevat voimaan 1. kesäkuuta 2023Tasavallan presidentti vahvisti perjantaina 3.2.2023 huoneistotietojärjestelmää koskevat lakimuutokset. Muutokset koskevat lakia huoneistotietojärjestelmästä, huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Lakimuutokset astuvat voimaan 1. kesäkuuta 2023. Muutokset koostuvat kahdesta toiminnallisesta kokonaisuudesta: osakeryhmien muutosten paremmasta hallinnasta sekä taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen saatavuutta parantavista toimenpiteistä. Uudistuksella tuotetaan tieto taloyhtiölainojen tosiasiallisista vastuista positiiviselle luottotietorekisterille. - Uutiset
15.12.2022 7.53
MML: Organisaatioille mahdollisuus hoitaa kiinteistöasioitaan sähköisestiMaanmittauslaitos on laajentanut sähköisen asiointipalvelun käyttöä nyt myös organisaatioille. Organisaation edustaja näkee yhtiön omistuksessa olevat kiinteistöt ja voi tehdä erilaisia hakemuksia yhtiön puolesta. Organisaation edustajana asiointipalvelussa voi toimia kaupparekisteriin kirjattu yhtiön nimenkirjoittaja tai henkilö, jolle yhtiön nimenkirjoittaja on antanut Suomi.fi-valtuutuksen toimia yhtiön puolesta. - Uutiset
7.12.2022 11.44
Hovioikeus kumosi ja palautti: Käräjäoikeuden olisi tullut tutkia takaisinsaantihakemus häätöä koskevassa asiassaHovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko käräjäoikeus voinut mainitsemillaan perusteilla jättää A:n takaisinsaantihakemuksen tutkimatta. A:lla ei ollut käräjäoikeudessa avustajaa. Koska A:n kiistämisperusteita ei ollut tarkemmin selvitetty eikä otettu tutkittavaksi, hän ei ollut saanut tehokasta oikeussuojaa häätökannetta vastaan. (Vailla lainvoimaa 7.12.2022) - Uutiset
15.11.2022 10.30
Hovioikeus: Kunnossapitovastuu ravintolan ilmanvaihdon muutostyöstä tai ilmalämpöpumpusta ei kuulunut asunto-osakeyhtiön vastuulle eikä yhtiö ollut vahingonkorvausvelvollinen osakkaalleAsiassa esitetyin perustein HO katsoi jääneen näyttämättä, että liikehuoneiston osakkaalle aiheutuneet ilmanvaihtolaitteiston läpivientien uusimiskustannukset, osakkaan ilmalämpöpumpun katoaminen taikka osakkaalle aiheutunut vuokratulon menetys toimimattoman ilmanvaihtolaitteiston vuoksi olisivat olleet seurausta yhtiön menettelystä tai laiminlyönneistä julkisivusaneerauksessa. (Vailla lainvoimaa 15.11.2022) - Uutiset
7.11.2022 10.10
Hovioikeus: Teettämisoikeuden ensisijaisuus ei estänyt osakkeenomistajan asuinhuoneiston hallintaan ottamistaValituksen perusteella hovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko yhtiö menetellyt A:n huoneiston hallintaan ottamisessa ja sitä edeltäneen varoituksen antamisessa oikein sekä siitä, oliko varoitukselle ja hallintaan ottamiselle ollut lain mukainen peruste, ja tuliko hallintaan ottamista koskeva päätös julistaa pätemättömäksi. Hovioikeus katsoi, että hallintaan ottamisessa ja varoituksen antamisessa oli noudatettu asunto-osakeyhtiölain menettelyä koskevia säännöksiä, ja että asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksella oli ollut asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetut edellytykset A:n omistaman huoneiston ottamiseksi yhtiön hallintaan. Yhtiökokouksen päätöstä ei siten tullut A:n moitekanteen johdosta julistaa pätemättömäksi. Valitus oli hylättävä. (Vailla lainvoimaa 7.11.2022) - Uutiset
20.9.2022 14.45
Hallituksen esitys: Huoneistotietojärjestelmää koskevia lakeja muutetaanValtioneuvosto on 19.9.2022 antanut hallituksen esityksen eduskunnalle eräiden huoneistotietojärjestelmää koskevien lakien muuttamisesta. Ehdotetut muutokset koskevat lakia huoneistotietojärjestelmästä, huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Hallituksen esitys sisältää kaksi toiminnallista kokonaisuutta: osakeryhmien muutosten paremman hallinnan sekä taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen saatavuutta parantavat toimenpiteet. - Uutiset
2.9.2022 11.48
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös ullakkokomeroiden uudelleenjakamisesta oli selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena mitätön (HHO 23.3.2022 – lainvoimainen)Keväällä 2022 julkisuudessakin oli esillä hovioikeuden ratkaisuun perustuva tapaus, jossa kysymys oli yhtiökokouksessa tehdystä päätöksestä jakaa yhtiön ullakkokomerot uudella, aiemmasta jakosuhteesta poikkeavalla tavalla. Tietyllä osakehuoneistolla oli ollut yhtiön perustamisesta lähtien huomattavasti muita osakehuoneistoja suurempi ullakkokomero. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa oli päätetty valtuuttaa hallitus toteuttamaan vinttikomeroiden uudelleen jakaminen, ja yhtiökokouksen pöytäkirjan mukaan tarkoitus on jakaa varastotilat asuntopinta-alan mukaisesti. Sen osakehuoneiston, jonka ullakkokomero olisi pienentynyt huomattavasti, omistajat jättivät eriävän mielipiteen yhtiökokouksen päätökseen. Yhtiökokouksen tekemän päätöksen myötä yhden huoneiston hallinnassa ollut ullakkokomero pieneni merkittävästi, ja samanaikaisesti muiden huoneistojen ullakkokomeroiden koko kasvoi. Hovioikeus, toisin kuin käräjäoikeus, katsoi, että yhtiökokouksen päätös oli selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ja näin ollen mitätön (HHO 23.3.2022, S19/1476 – lainvoimainen). - Uutiset
24.8.2022 14.40
Hovioikeus: Kosteusvaurio asunto-osakeyhtiössä ja todistajanpalkkion arvonlisäveroHovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun asunto-osakkeiden 16.000 euron hinnanalennuksesta kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Valittajat vapautettiin maksamasta todistajanpalkkioon sisältyvän arvonlisäveron osuus. (Vailla lainvoimaa 24.8.2022) - Uutiset
6.4.2022 11.51
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli vahingonkorvausvastuussa asbestivahingon yhtiölle aiheuttamista kustannuksista (VHO 1.10.2021)Osakkeenomistaja oli ostanut 2018 osakehuoneiston, jonka kauppakirjassa oli todettu, ettei huoneistossa ollut tehty asbestikartoitusta. Isännöitsijäntodistuksessa ei ollut mainintaa asbestista yhtiössä tai osakehuoneistossa, vaikka toisessa asunto-osakeyhtiön osakehuoneistossa oli yhtiön tietojen mukaan havaittu aiemmin asbestia. Osakkeenomistaja oli aloittanut kunnossapitotyön tekemättä asiasta ilmoitusta ja asbestikartoitusta, vaikka muun muassa yhtiö oli informoinut häntä asbestikartoituksen tarpeellisuudesta. Kunnossapitotyön aikana puretuista keittiön välitilakaakeleista oli löytynyt asbestia. Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt asbestikartoituksen ja asbestisiivouksen, koska osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä oli levinnyt asbestia yhtiön käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajalta vahingonkorvausta yhtiölle aiheutuneista kustannuksista. Käräjäoikeus ja hovioikeus kumpikin katsoivat, että yhtiön olisi tullut merkitä yhtiössä tehdyt asbestihavainnot isännöitsijäntodistukseen. Hovioikeus kuitenkin päätyi siihen, ettei isännöitsijäntodistuksen puutteellisuus ollut osaksikaan myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen. Näin ollen osakkeenomistaja oli vahingonkorvausvelvollinen yhtiölle kaikista yhtiölle aiheutuneista asbestivahingoista. (VHO 1.10.2021, S 21/20; ei valituslupaa – lainvoimainen) - Uutiset
23.3.2022 15.45
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi ja siten mitättömäksi ullakkokomeroriidassaHovioikeus katsoi, että riidan kohteena oleva ullakkokomero kuuluu pitkäaikaisen hallinnan perusteella huoneiston A12 pysyvään hallintaan. Moitekanteen kohteena olevalla yhtiökokouksen päätöksellä oli päätetty pienentää merkittävästi huoneiston A12 ullakkokomeron hallintaoikeutta ja vastaavasti suurentaa muiden osakkeenomistajien ullakkokomeroiden hallintaoikeutta. Päätökselle ei esitetty olevan yhtiön tarpeista lähtevää hyväksyttävää perustetta, vaan kysymys oli ollut muiden osakkaiden tarpeesta, eikä huoneiston A12 osakkeenomistajien suostumusta ollut saatu. Päätös tuotti muille osakkeenomistajille epäoikeudetonta etua huoneiston A12 osakkeenomistajan kustannuksella ja oli siten yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. (Lainvoimainen) - Uutiset
14.3.2022 14.37
Hovioikeuden tuomio asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ja asunnon omistajan saamatta jääneistä vuokristaTuomiossa lausutuilla perusteilla A:n omistaman asunnon tyhjillään olon ja taloyhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisella ei osoitettu olevan syy-yhteyttä, joten vahingonkorvauksen tuomitsemiselle ei ollut perustetta. (Vailla lainvoimaa 14.3.2022) - Uutiset
14.3.2022 11.48
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön myymälähuoneistojen käyttäminen yhtiöjärjestyksen vastaiseen tarkoitukseen – huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan (HHO 31.5.2021)Osakkeenomistajan osakehuoneistojen yhtiöjärjestyksen ja rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus oli myymälä, mutta huoneistoja oli käytetty ravintolana. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt ottaa osakehuoneistot yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusmääräyksen vastaisen käytön perusteella. Osakkeenomistaja moitti yhtiökokouksen päätöstä. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että huoneistoja käytettiin oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta eikä rikkomuksella ollut myöskään vähäistä merkitystä. Näin ollen asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksella oli ollut oikeus päättää osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Asiassa ei ollut sellaisia tapauskohtaisia tekijöitä, jotka olisivat antaneet tuomioistuimille aihetta arvioida asiaa toisin. (HHO 31.5.2021, S 19/1881, ei valituslupaa - lainvoimainen) - Uutiset
7.2.2022 13.17
Tietoa huoneistotietojärjestelmästä taloyhtiön yhtiökokoukseenMaanmittauslaitoksen ylläpitämään Osakehuoneistorekisteri.fi:n materiaalipankkiin on kerätty yhdelle sivulle hyödyllistä tietoa ja materiaalia, jota voi käyttää taloyhtiön yhtiökokouksessa oheismateriaalina.