Asunto
- Uutiset
17.5.2017 8.00
Selvitys asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamallista lausunnoille 15. syyskuuta 2017 saakkaSelvitysmies, ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti on luovuttanut selvityksensä asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamallista. Selvityksessään Rossilahti esittää uutta valtion tukemaa asunto-osuuskuntamallia, joka lisäisi kohtuuhintaisen asumisen tarjontaa pieni- ja keskituloisille kotitalouksille ja edistäisi ihmisten omatoimista asumisen järjestämistä. Asunto-osuuskunta voisi tuoda vaihtoehdon perinteisille vuokra- ja omistusasumisen malleille. Se sopisi erityisesti sellaisille asukkaille, joille asunto ei ole varsinaisesti sijoitus, vaan tavoitteena on löytää omaan elämäntilanteeseen sopiva asunto. Malli soveltuisi erityisesti lapsiperheiden ja senioreiden asumistarpeisiin, ja siinä olisi keskeistä asukkaiden suuri vaikutusvalta ja asumisen yhteisöllisyys. - Uutiset
16.5.2017 11.40
Professori (oa.) Janne Ruohonen: PRH:lla oli oikeus evätä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinti kaupparekisteriin – muutokselta asunto-osakeyhtiölaissa edellytetty kaikkien osakkeenomistajien suostumus puuttui (MAO:8/17)Asunto-osakeyhtiön, jonka kaikkien huoneistojen käyttötarkoitukseksi oli määrätty asunto, yhtiöjärjestyksen muutoksesta päätettiin yhtiökokouksessa. Yhtiöjärjestykseen tehtiin lisäys, jonka mukaan huoneistoa ei ole sallittua vuokrata eikä käyttää huoneistohotellitarkoitukseen eikä majoitusliiketoimintaan. Rekisteriviranomaisen mukaan kyseisen yhtiöjärjestysmuutoksen tekeminen edellytti AOYL:n mukaista kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Koska kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei ollut saatu, rekisteriviranomainen eväsi yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin. Asunto-osakeyhtiö valitti viranomaisen ratkaisusta markkinaoikeuteen, sillä sen mielestä kyseessä oli nykyistä yhtiöjärjestysmääräystä selventävästä muutoksesta eikä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta näin ollen tarvittu. Markkinaoikeuden mukaan huoneiston käyttö huoneistohotellina tai majoitusliiketoimintaan saattaisi olla asuinhuoneiston asuntokäyttötarkoituksen mukaista. Yhtiökokouksen yhtiöjärjestykseen hyväksymä kielto onkin merkinnyt muutosta oikeuteen hallita huoneistoa. Näin ollen yhtiöjärjestysmuutos edellytti AOYL 6:35.1:ssä säädetyn kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen. (MAO:8/17 – lainvoimainen) - Uutiset
12.5.2017 15.21
KHO:n ratkaisu rintaperillisen saamien asunto-osakkeiden omistusajan laskemisesta luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä sovellettaessaA:n kuolinpesä ja A:n leski B omistivat erään huoneiston hallintaan oikeuttaneet osakkeet puoliksi kumpikin. A:n rintaperillinen C sai osakkeet osituksessa ja perinnönjaossa siten, että 74,44 prosentin osalta osakkeet vastasivat hänen netto-osuuttaan A:n kuolinpesässä ja 25,56 prosentin osalta hän maksoi vastiketta pesän ulkopuolisin varoin. Asiassa oli kysymys siitä, miten C:n omistusaika oli ensin mainitun 74,44 prosentin osuuden osalta laskettava oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdan säännöstä sovellettaessa. KHO katsoi, että C:n omistusaika koko kysymyksessä olleen 74,44 prosentin osuuden osalta oli luettava A:n kuolinpäivästä. - Uutiset
5.4.2017 11.01
Muutostöitä huoneistossaan suorittaneet osakkaat velvoitettiin suorittamaan asunto-osakeyhtiölle valvontatöiden kustannuksia 3 361 euroa ja asunto-osakeyhtiön 24 863 euron oikeudenkäyntikulut - jatkokäsittelylupaa ei myönnettyVastaajat olivat suorittaneet huoneistossa AsOyL 5 luvussa tarkoitettuina omina muutostöinään muun muassa takan ja hormin uusimisen, vesi- ja viemärijohtojen uusimisen, poreammeen asennuksen sekä taloyhtiön kaukolämpöön liitetyn lattialämmityksen asentamisen alakertaan. KO oli katsonut, että vastaajat olivat olleet velvollisia suorittamaan valvontatöiden ja muihin siihen liittyviä kustannuksia taloyhtiön vaatimuksen mukaisesti 3.361,04 euroa. Vastaajat olivat yhteisessä valituksessaan HO:ssa vaatineet, että KO:n tuomio kumotaan ja asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa KO:n osalta 26 687,61 eurolla ja HO:n osalta erikseen esitettävän laskelman mukaan molemmat määrät korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien. HO ei myöntänyt valittajille jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 5.4.2017) - Uutiset
16.3.2017 13.17
Hallinto-oikeuden äänestyspäätös yhtiöjärjestyksen mukaisen liikehuoneiston mutta vakituisena asuntona kahden vuoden ajan käytetyn huoneiston luovutusvoittoverostaHelsingin HAO katsoi asiaa kokonaisuutena arvioiden, että tapauksessa kuvatuissa olosuhteissa huoneiston käyttötarkoituksen voitiin katsoa tosiasiallisesti muuttuneen sillä tavoin yhtiöjärjestyksestä poikkeavaksi, että TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaista verovapaussäännöstä voitiin soveltaa kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutukseen. Verohallinnon 11.8.2016 antama ennakkoratkaisu kumottiin ja uutena ennakkoratkaisuna lausuttiin, että mikäli hakija luovuttaa As Oy:n hallintaan oikeuttavat osakkeet, luovutuksesta saatava voitto ei ole TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla hakijan veronalaista pääomatuloa. (Lainvoimainen) - Uutiset
3.3.2017 11.30
Hovioikeus: Kiinteistöosakeyhtiöllä oli yhtiöjärjestyksen mukainen peruste ottaa rukoustilana käytetty kokoushuoneisto hallintaansa kun huoneistoa oli käytetty myyntinäyttely- tai myymälätilanaHO katsoi, että edellytykset huoneiston hallintaan ottamiselle olivat olleet olemassa. Yhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen tekemä päätös ei ollut OYL 21 luvun 1 §:n nojalla yhtiöjärjestyksen vastaisena pätemätön. (Vailla lainvoimaa 3.3.2017. Ks. KKO:2019:38, Edilex-uutiset 17.4.2019: KKO äänesti ja kumosi hovioikeuden tuomion ) - Uutiset
2.3.2017 9.02
Hovioikeuskaan ei määrännyt asuntoa säilytettäväksi tilanteessa, jossa maksukyvyttömistä yhteisvelallisista vain toinen oli velkajärjestelyssäHakija omisti vakituisen asuntona käytettävän kiinteistön yhdessä puolisonsa kanssa. Hakijan puolison velkajärjestelyhakemus oli lainvoimaisesti hylätty. Näin ollen arvioitavana oli, oliko asiassa edellytykset hakijan omistusosuuden säilyttämiselle ottaen huomioon yhtäältä säännöksen taustalla oleva tavoite turvata velallisen asuminen velkajärjestelyn ajan sekä toisaalta vakuusvelkojien edut. Ottaen yhtäältä huomioon asumisen turvaamista koskevat näkökohdat sekä vakuusvelkojien edut, HO katsoi, ettei asunnon säilyttäminen ollut tarkoituksenmukaista. (Lainvoimainen, ks. KKO:2019:19) - Uutiset
20.2.2017 15.30
Vuokralaisen väitettiin viettäneen häiritsevää elämää vielä varoituksen jälkeen – huoneiston hallinnanotolla varoitetun vuokranantajan häätövaatimus hylättiin näytön puuttuessaVuokranantaja oli saanut asunto-osakeyhtiön hallitukselta varoituksen huoneiston haltuunotosta perusteena huoneistossa jatkuvasti vietettävä häiritsevä elämä. Varoituksessa oli todettu, että huoneistossa oli ollut esimerkiksi 22-23.1.2016 tavaroiden jatkuvaa kolistelua ja pudottelua, meluamista vuorokauden ympäri, rappuun oksentamista ja virtsaamista ja huoneiston vieraiden rappuun sammumista. Lisäksi häiriöinä oli ollut ovilasin rikkomista ja seinien sotkemista. KO oli hylännyt vuokranantajan häätövaatimuksen. HO ei myöntänyt vuokranantajalle jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 20.2.2017) - Uutiset
13.2.2017 12.35
Keskusverolautakunnan ennakkoratkaisu oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevan säännön soveltamisesta tilanteessa, jossa yhtiön tarkoituksena on homevaurioiden vuoksi purkaa nykyiset erillistalot ja rakentaa tontille kaavamääräysten mukaisesti suurempi määrä uusia erillistalojaOsa yhtiön nykyisistä osakkeenomistajista halusi pysyä osakkeenomistajina ja omistaa jatkossakin yhden rakennuspaikan ja sille rakennettavan erillistalon hallintaan oikeuttavat yhtiön osakkeet. Osa yhtiön osakkeenomistajista ei kuitenkaan erinäisistä syistä halunnut osallistua uusien talojen rakentamiseen, vaan sen sijaan he halusivat myydä osakkeensa yhtiössä. Yhtiön osakkeenomistajien tarkoituksena oli lisätä yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään olemassa olevien huoneistojen lisäksi myös uudet lisähuoneistot. (KHO ei 17.1.2018 muuttanut KVL:n päätöksen lopputulosta, ks. KHO:2018:9) - Uutiset
10.2.2017 13.35
EU-tuomioistuimen ennakkoratkaisu asuntoon liittyvien ”negatiivisten tulojen” vähentämisen epäämisestä ulkomailla asuvalta itsenäiseltä ammatinharjoittajaltaSEUT 49 artikla on esteenä sille, että jäsenvaltio, jonka verolainsäädännössä sallitaan asuntoon liittyvien ”negatiivisten tulojen” vähentäminen, epää oikeuden tähän vähennykseen ulkomailla asuvalta itsenäiseltä ammatinharjoittajalta, jos hän saa mainitun jäsenvaltion alueelta 60 prosenttia kokonaistuloistaan eikä saa sen jäsenvaltion alueelta, jossa hänen asuntonsa sijaitsee, tuloja, joista hän voisi vaatia tehtäväksi vastaavan vähennyksen. - Uutiset
7.2.2017 11.46
Käräjäoikeus tulkitsi asunnon ostotarjouksen sitovuutta, voimassaoloa ja ehtojen täyttymistä – hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaaKäräjäoikeus katsoi, että A:n 25.9.2015 kiinteistönvälittäjä P:lle lähettämää sähköpostiviestiä oli sen sisältö ja tarkoitus huomioon ottaen tulkittava siten, että A oli kyseisessä viestissä tehnyt uuden tarjouksen ja samalla irtisanonut voimassa olevan ostotarjouksen, vaikkei irtisanomista ollutkaan viestissä suoraan mainittu. Käräjäoikeus totesi, että ostotarjouksen kohdan 5 ehdon ilmaisu "ostaja saa oman asuntonsa myytyä" oli epätarkka ja tulkinnanvarainen. Sopimusoikeudellisten tulkintaperiaatteiden mukaan sopimusta on tulkittava lähtökohtaisesti sanamuotonsa mukaisesti. Edelleen niin sanotun epäselvyyssäännön mukaan epäselvässä tilanteessa sopimusta tulee tulkita sen laatijan vahingoksi. Tässä tapauksessa sopimuksen laatineella kiinteistönvälittäjällä oli ollut toimeksiantosopimus kantajien kanssa, joten sopimusta tuli tulkita kantajien vahingoksi. Käräjäoikeus päätyi tulkitsemaan sopimusehtoa siten, että kohdan 5 ehto ei ollut täyttynyt vielä ostotarjouksen hyväksymisellä eikä ehdollisen kauppakirjan allekirjoittamisella 23.10.2015, vaan ehto oli täyttynyt vasta 9.11.2015, jolloin A:n asunnon ostajat olivat maksaneet loppukauppahinnan ja osakkeet olivat vaihtaneet kauppakirjan mukaisesti omistajaa. Hovioikeus ei myöntänyt kantajille jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 7.2.2017) - Uutiset
12.12.2016 11.15
OTT, prosessioikeuden apulaisprofessori Marja-Leena Niemi: Kuluttajansuojalain uudet asuntoluottosäännökset – muutoksia asunnonostajan suojassa vuoden 2017 alusta alkaenOTT, prosessioikeuden apulaisprofessorin Marja-Leena Niemen kirjoituksessa tarkastellaan kuluttajansuojalain uutta 7a lukua, jonka otsikko on "Asunto-omaisuuteen liittyvät kuluttajaluotot". Luku tulee voimaan vuoden 2017 alusta. Säännöksillä saatetaan voimaan vuoden 2014 asuntoluottodirektiivi, jonka tavoitteisiin kuuluu muun muassa kuluttajan korkeatasoisen suojan lisääminen. Näkökulma kirjoituksessa painottuu nuoriin, jotka ottavat ensimmäistä asuntoluottoa ja hankkivat ensimmäistä omistusasuntoa, vaikkakin KSL 7a luvun säännökset koskevat kaikkia asuntovelallisia tai velallisia, jotka antavat asunnon vakuudeksi. Kirjoituksessa tarkastellaan myös luottolaitostoiminnasta annetussa laissa heinäkuun alusta 2016 säänneltyä enimmäisluototusasetetta eli lainakattoa ja sen merkitystä asuntoluoton määrään ja vakuuksiin. Lisäksi selvitetään, mitkä ovat ne toimenpiteet, joilla edistetään asuntoluottodirektiivissä jäsenvaltioilta edellytettyä, ensimmäistä kertaa asuntoluottoa ottavien vastuullista luotonottoa edistävää neuvontaa. - Uutiset
30.11.2016 9.00
PTT: Asunto-osuuskuntamalli toisi vaihtoehtoja asuntomarkkinoilleSuomessa vähän käytetty asunto-osuuskuntamalli toisi uusia vaihtoehtoja asuntomarkkinoille, kun haetaan ratkaisuja kohtuuhintaiseen asumiseen kasvukeskuksissa. Pellervon taloustutkimuksen PTT:n RAKLI ry:lle toteuttaman selvityksen mukaan esimerkiksi osuustoiminnalliset organisaatiot voisivat mahdollisesti toteuttaa osuuskunta-asumista. Selvityksessä on kartoitettu kansainvälisiä kokemuksia asunto-osuuskunnista sekä asunto-osuuskuntiin liittyviä tarpeita ja mahdollisuuksia Suomessa. Niiden perusteella on laadittu ehdotus uudenlaiseksi asunto-osuuskuntamalliksi. - Uutiset
18.10.2016 11.04
KHO: Perheen alaikäiselle tyttärelle turvapaikaksi hankittua asuntoa voitiin pitää tyttären asumisen perusteella vakituisena asuntona, jonka luovutuksesta saatava voitto ei ollut veronalaista ja siten ennakonkannon alaista tuloaValittajan (A) ilmoituksen mukaan asunnon hankkimisen tarkoituksena oli ollut pitää sitä perheväkivallan vuoksi turvapaikkana ja kotina alaikäiselle tyttärelle B:lle (s. 1983). Yksiö sijaitsi noin 500 metrin päässä B:n koulusta ja A:n toisen tyttären asunnon vieressä. A:n mukaan B oli asunut asunnossa ajalla 20.8.1998–19.8.2002. Kun otettiin huomioon asunnon hankkimisen perusteesta ja käyttötarkoituksesta esitetty sekä muu asiakirjoissa oleva selvitys, oli pidettävä uskottavana, että A:n tytär oli asunut huoneistossa ennen täysi-ikäiseksi tuloaan vakituisesti vähintään kahden vuoden ajan. Sen vuoksi KHO katsoi, että huoneistoa oli TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdan tarkoittamalla tavalla käytetty A:n perheen vakituisena asuntona. Ennakkoveron määräämiseen ei niin ollen ollut aihetta. - Uutiset
13.10.2016 13.35
Osakas vaati asunto-osakeyhtiötä korjaamaan huoneiston seinien sisähalkeamat ja ilmanvaihdon sekä maksamaan huoneiston halkeamien tutkimisesta syntyneet kustannukset - yli 4 vuotta kestäneen käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen sovinnon tehneet osapuolet vastasivat itse omista oikeudenkäyntikuluistaanKO oli katsonut, että saavutettu sovinto vastasi OK 21:3 lainkohdassa tarkoitettua tilannetta, jossa kumpikin osapuoli saa vastata omista oikeudenkäyntikuluistaan, mitä oli pidettävä kohtuullisena ottaen huomioon vielä asiassa kerrottu oikeudenkäynnin eteneminen ja asian lopputulos kokonaisuutena. (Vailla lainvoimaa 13.10.2016) - Uutiset
16.9.2016 11.20
KHO: Ensiasunnon verovapauden edellytykset eivät täyttyneet, koska hakija oli aiemmin omistanut 50 prosenttia palvelutalon huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeistaKHO katsoi, ettei A ollut asunto-osakeyhtiö Y:n osakkeita ostaessaan varainsiirtoverolaissa tarkoitettu ensiasunnon ostaja, koska hän oli aiemmin omistanut puolet Asunto Oy X:n asuinhuoneiston hallintaan palvelutalossa oikeuttavista osakkeista. Asiassa ei ollut merkitystä sillä seikalla, ettei A ollut itse asunut Asunto Oy X:n huoneistossa vakinaisesti, eikä sillä seikalla, ettei huoneisto ollut tarkoituksenmukainen hänen asumisensa kannalta. Eri mieltä ollut hallintoneuvos olisi hylännyt Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen. (Ään. 4-1) - Uutiset
16.9.2016 9.45
Hovioikeuden tuomio osakkeenomistajien oikeudesta tehdä muutoksia hallitsemaansa huoneistoon, korvausvastuusta asunto-osakeyhtiölle virheellisesti suoritetuista muutostöistä ja asunto-osakeyhtiön valvontavelvollisuudestaOsakkaat, jotka olivat yhtiöjärjestyksen muutoksen jälkeen ja rakennusluvan saatuaan suorittaneet muutostöitä liikehuoneiston muuttamiseksi kahdeksi asuinhuoneistoksi ja yhdeksi liikehuoneistoksi, velvoitettiin suorittamaan asunto-osakeyhtiölle virheellisten sähkö-, tele- ja putkisuunnitelmien ja asennustöin selvittämisestä ja korjaamisesta syntyneet kustannukset, virheellisten sähköasennusten ja patteriventtiilien korjaamisesta aiheutuneet kustannukset sekä korvaamaan asunto-osakeyhtiön asianosais- ja oikeudenkäyntikulut. Asianosaisten yhdessä valmisteltu sitoumus oli koskenut rakenteita, jotka riidattomasti kuuluivat asunto-osakeyhtiön vastuulle. Asunto-osakeyhtiöllä ei siten ollut ollut velvollisuutta antaa lupaa muutostöihin. Vastaajat olivat osakkeenomistajina toteuttaneet muutostyöt omassa intressissään. Sitoumus oli sanamuotonsa mukaan yksipuolinen osakkeenomistajia velvoittava asiakirja. HO katsoi, että kysymys ei ollut sopimuksesta, eikä sitoumus asettanut asunto-osakeyhtiölle velvoitteita. Sitoumuksen perusteella asunto-osakeyhtiölle ei ollut syntynyt vastaajien muutostöitä koskevaa valvontavelvollisuutta. (Vailla lainvoimaa 15.9.2016) - Uutiset
15.9.2016 14.31
Tulorajat pääkaupunkiseudun ARA-asuntoihin ja yleishyödyllisyysvaatimus kohdekohtaiseksi valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossaValtioneuvosto on asettanut tulorajat valtion tukemiin vuokra- ja osaomistusasuntoihin pääkaupunkiseudulla. Tulorajat koskevat uusia asukkaita ja niitä asukasvalinnan päätöksiä, jotka tehdään 1.1.2017 lukien. Lisäksi jatkossa myös asuntoa vaihdettaessa tarkistetaan, jäävätkö hakijan tulot nyt asetettujen tulorajojen alle. Asukkaan asema talon perusparannus- ja purkutilanteissa on turvattu, sillä tulot ja varallisuus tarkistetaan vain silloin, kun asunnonvaihto tapahtuu asukkaan omasta tahdosta. - Uutiset
16.8.2016 8.00
FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonta: Kuka vakuuttaa mitäkin taloyhtiössä? – uusi opas julkaistuKuka korvaa vuokralaisen varastetun tietokoneen tai yläkerrasta valuneen veden aiheuttamat vahingot? Kuka korvaa asunnon omistajan vuokratulon menetyksen vuokralaisen muuttaessa vesivahingon vuoksi pois? Mistä korvausta, kun myrskytuuli kaataa puun rivitalon päälle? FINEn Vakuutus ja rahoitusneuvonnan uusi opas Vuokralaisen, osakkaan ja taloyhtiön vakuutukset vastaa kiinteistö-, koti- ja vastuuvakuutuksiin liittyviin kysymyksiin ja antaa kattavan kokonaiskuvan vakuuttamisen perusasioista taloyhtiöissä asuville vuokralaisille, osakkeen omistajille sekä taloyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille. - Uutiset
8.8.2016 12.36
KHO:n päätös ranta-asemakaava-alueella sijaitsevan loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttamisesta vakituiseksi asunnoksiKHO ei muuttanut Hämeenlinnan HAO:n päätöstä, jolla oli kumottu Kuhmoisten kunnanhallitus päätös, jolla A:lle oli myönnetty poikkeus ranta-asemakaavasta Kuhmoisten kunnassa sijaitsevan loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttamiseksi vakituiseksi asunnoksi.