Referee-artikkelien nimet ja numerot ovat:

• Aukeela, Elisa – Nieminen, Kimmo J. : Asuntoflippaus verotuksessa – liiketoimintaa vai harrastelua?  (Edilex-sarja 2023/9)
• Nieminen, Kimmo J. – Aukeela, Elisa : Asuntoflippauksen arvonlisäverotus  (Edilex-sarja 2023/10)

Asuntoflippaus ei ole uusi ilmiö, mutta sen hyödyntäminen sijoitusmuotona perinteisen asuntosijoittamisen rinnalla yleistyi matalan korkotason aikana. Asuntoflippauksesta kirjoitettiin raflaavin otsikoin useassa mediassa erityisesti Covid19-pandemian aikana. ^[1] Asuntoflippauksella tarkoitetaan toimintaa, jossa ostetaan, remontoidaan ja myydään asuinhuoneisto remontin valmistuttua. Asuntoflippaamiselle ei ole olemassa yksiselitteistä määritelmää, eikä sitä ole verolainsäädännössä määritelty. Asuntoflippaus on lyhyen aikavälin toimintaa, jossa asuntoa ei osteta vuokraustoiminnan käyttöön, vaan sijoittajan tuotto-odotus perustuu lähinnä onnistuneeseen myyntiremonttiin ja korkeampaan myyntihintaan. Asuntoflippaukseen viitataan myös osta-remontoi-myy strategialla erotuksena osta ja pidä -sijoitusstrategiasta. Artikkelit keskittyvät puhtaaseen asuntoflippaukseen, jossa tuotto-odotus perustuu yksinomaan remontilla toteutettavaan asunnon osto- ja myyntihinnan väliseen arvonnousuun. Näissä tilanteissa sijoittaja ostaa asunnon remontointia varten ja sijoittajan omistusaikana asuntoa ei käytetä omana asuntona eikä anneta vuokralle.

Asuntoflippauksen tuloverotusta käsiteltiin erityisesti tuloverolain (TVL) ja elinkeinotulon verottamisesta annetun lain (EVL) tulolähteiden välisenä rajanvetokysymyksenä. Puhtaan asuntoflippaustilanteen tulo- tai arvonlisäverotuksen rajanvetokysymyksiä ei ole saatavilla ainakaan julkaistua oikeuskäytäntöä. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun KHO 2011:79 voidaan katsoa koskevan kuitenkin osin myös asuntoflippaustoimintaa. Puhtaasti asuntoflippaustoimintaa koskevan oikeuskäytännön puuttuessa oikeudellisessa arvioinnissa hyödynnettiin rajoitetun kriittisesti myös muiden toimintojen tulonlähteiden rajanvetoa koskevia ratkaisuja.

Sen arvioinnin perusteena, harjoitetaanko toimintaa elinkeinotoimintana (EVL 1 §), on toiminnan tosiasiallisesta luonteesta ja tarkoituksesta esitetty näyttö. Kun kyse on toiminnan tosiasiallisen luonteen arvioinnista verotuksessa, ei tähän arviointiin suoraan liity se, millaisessa yhtiöoikeudellisessa muodossa toimintaa harjoitetaan tai onko toimintaa varten esimerkiksi hankittu y-tunnusta. Käytetyn aineiston perusteella on melko selvää, että asuntoflippaustoimintaa voidaan katsoa harjoitetun elinkeinotoiminnan muodossa, mikäli elinkeinotoiminnan tunnusmerkit tai muut kirjoittajien esiin nostamat seikat täyttyvät edes osittain.

Tutkimuksessa esitetään myös käytännön esimerkkejä tulolähteiden välisistä rajanvetotilanteista, sillä verotettavan tulon laskenta eroaa TVL-tulolähteen osalta olennaisesti EVL-tulolähteen verotettavan tulon laskennasta ja verokohtelusta. Esitetty suuntaa antava laskelma asuntoflippaustoiminnan tulojen kokonaisverorasituksesta eri verotilanteissa voi olla monelle lukijalle mielenkiintoinen. Laskelmaesimerkistä on havaittavissa, että mikäli asuntoflippaustoiminnan tulo tulisi verotetuksi elinkeinotoiminnan tulona ja jaettaisiin osakkaille pääoma- ja ansiotulo-osuuksina verotettavaksi, jo muutamien kymmenien tuhansien eurojen muiden ansiotulojen vaikutus asuntoflippaustoiminnan tulojen kokonaisverorasitukseen on merkittävä. Se olisi monissa tilanteissa huomattavasti TVL-tulolähteen pääomatulona verotettua toimintaa ankarampi tilanne. Laskelman perusteella on mahdollista todeta, että mikäli asuntoflippaajalla on samanaikaisesti muita ansiotuloja tai muuta toimintaa, sisältyy asuntoflippaustoimintaan merkittävä tuloveroriski silloin, jos asuntoflippaustoiminta on laajamittaista ja hyvin suunnitelmallista.

Arvonlisäverotusta koskevassa artikkelissa käsiteltiin arvonlisäverotuksen kysymyksinä erityisesti arvonlisäverovelvollisuutta ja arvonlisäveron maksamista eri tilanteissa. Asuntoflippaustoiminnassa arvonlisäveroa tulee maksettavaksi vain silloin, kun toiminta tapahtuu liiketoimintana. Se tapahtuuko asuntoflippaustoiminta liiketoimintana, arvioidaan arvonlisäverotuksessa tuloverotuksesta erillään. Kuitenkin samoin kuin tuloverotuksessa, yksittäisen ja satunnaisen asunnon flippaaminen ei yleensä aiheuta sitä, että toimintaa katsottaisiin harjoitetun arvonlisäverotuksessa liiketoiminnan muodossa. Tuloverotuksen tavoin toiminnan tulee olla jatkuvaa, jotta sitä voitaisiin arvonlisäverotuksessa pitää liiketoimintana. Myös arvonlisäverotuksessa arvio tehdään kokonaisarviointina. Tässä arvonlisävero-oikeudellisessa arvioinnissa hyödynnettiin muun ohessa majoitustoiminnan liiketoiminnan arviointikriteerejä arvonlisäverotuksessa.

Asuntoflippaustoiminnan kannalta haasteellinen kysymys on rakentamista koskevissa arvonlisäverosäännöksissä. Arvonlisäverotuksessa liiketoimintana tapahtuvaa rakentamista on tarkoitus verottaa laajasti. Verotus on toteutettu erilaisin oman käytön verotuksen säännöksin (AVL 31–33 §), jotta arvonlisäverollinen rakentaminen, johon remontointi luetaan, voidaan erottaa verottomasta kiinteistön myynnistä ja saadaan siten verotettua. Säännökset eivät ole yksinkertaisia, eikä niiden käytännön soveltaminen myöskään ole selkeää. Oman käytön verotus poikkeaa normaalista arvonlisäverotuksesta, joka tuo rakentamiseen täysin muista toimialoista poikkeavat käytännöt. Artikkeli antaa yleiskuvan niistä arvonlisäverotustilanteista ja riskeistä, joita arvonlisäverotuskin asuntoflippaukseen tuo. Kiinteistöhallintapalvelujen tilanne (AVL 32 §), jossa asuntoflippausta harjoitetaan siten, ettei toimintaa harjoittavan maksamat palkkakulut pakollisine sosiaalikuluineen ylitä 50.000 euroa kalenterivuodessa, voi kuitenkin jäädä arvonlisäverotuksessa verottamatta.

Artikkelien lopussa on esitetty eri vaihtoehdot siitä, millaisia erilaisia tulo- ja arvonlisäverotuksen tilanteita asuntoflippaustoiminnan harjoittajan verotuksessa voi ilmetä.

Asuntoflippaustoiminnan tulo- ja arvonlisäverokohtelua koskevien arviointien jälkeen lienee melko selvää, että klikkiotsikkojen ”Henkilö tienaa kymppitonneja harrastuksellaan – ostaa, remontoi ja myy koteja päivätyön ohella” takana piilee sekä tulo- että arvonlisäverotukseen liittyviä merkittäviäkin veroriskejä. Veroriski täyttyy silloin, jos luonnollinen henkilö on ilmoittanut asuntoflippaustoimintansa henkilökohtaisen tulolähteen tulona maksaen toimintansa luovutusvoitoista pääomatuloveron, mutta on toteuttanut remontteja kuitenkin siten, että toimintaan voidaan katsoa harjoitetun elinkeinontoimintana, jolloin verotettava tulo olisi tullut laskea EVL-tulolähteen tulona. Virheellisen tulolähteen tulona verotettavan tulon laskenta ja verokohtelu voidaan oikaista verotusta toimittaessa tai verotarkastuksen seurauksena. On myös huomioitava, että henkilökohtaisen tulolähteen ja elinkeinotoiminnan tulolähteen verokohtelua ei voi verrata ainoastaan vertaamalla luonnollisen henkilön pääomatuloveroprosenttia (30/34 %) ja osakeyhtiömuotoisen yrityksen yhteisöveroprosenttia (20 %) keskenään.

Tutkimuksen tuloksena voidaan todeta, että asuntoflippaajalle verokohtelun selvittäminen ei kaikilta osin ole kovinkaan yksiselitteistä. Verotuksessa on kuitenkin lukuisia muitakin tulkinnallisia tilanteita, joita arvioidaan esitettyjen tosiasiallisten olosuhteiden ja faktojen valossa kokonaisarviointina, eikä asuntoflippaustoiminta tee tästä poikkeusta. Asuntoflippauksen verokysymykset eivät siten ole ainoita rajanvetotilanteita, eivätkä veroasiantuntijoille mitenkään epätavallisia. Siitäkin huolimatta, että verolainsäädännön tavoitteena on olla yksiselitteinen ja tarkkarajainen, on asiantuntija-apuun toisinaan turvauduttava. Artikkelien tarkoituksena on tuoda esiin asuntoflipppausilmiön vero-oikeudellisia haasteita ja luoda suuntaviivoja vero-oikeudelliselle arvioinnille.

Elisa Aukeela
OTM, KTM, väitöskirjatutkija Helsingin yliopisto 
Kimmo J. Nieminen
HTM, väitöskirjatutkija Itä-Suomen yliopisto