Avoin
Tätä uutista voi käyttää vapaasti. Muistathan kuitenkin mainita lähteen edilex.fi.

15.5.2017 11.39 Asianajaja Petri Keskitalo: Korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2015:58 ja 2016:69 vahvistavat Korkeimman oikeuden aikaisempia linjauksia asunto- ja kiinteistönkaupassa

Asianajaja Petri Keskitalo: Korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2015:58 ja 2016:69 vahvistavat Korkeimman oikeuden aikaisempia linjauksia asunto- ja kiinteistönkaupassa

Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä on ollut kaksi selkeästi erottuvaa ”suurta” linjaa asuntokauppalain ja maakaaren tulkintakäytäntöä koskien. Toisaalta myyjän informaatiovelvollisuutta ja vastuuta ennen kauppaa annetuista tiedoista ja kaupanvastuuta on korostettu. Toisaalta taas ostajalle on asetettu toimimisvelvoite kaupanteon jälkeen. Tapauksista kertoo Edilex Pro -koulutuksessakin asiasta puhunut asianajaja Petri Keskitalo Edilexin Vierashuoneessa. Koulutus "Hometaloriidat" järjestetään myös 9. syyskuuta 2017.

Tiivistäen voidaan sanoa, että ostaja on heikommassa asemassa oleva taho, jota on suojattu ja suojataan ennen kauppaa. Väärästä tai huolimattomasta tiedoksiannosta rangaistaan helposti. Tämä ilmenee hyvin esimerkiksi KKO:n ratkaisusta 2007:91, jossa myyjän väärä tiedoksianto ennen kaupantekoa katsottiin törkeän huolimattomaan ja kunnianvastaiseen ja arvottomaan menettelyyn rinnastettavaksi. Korkein oikeus katsoi, että huolimatta siitä, että myyjä ei ollut tietoisesti antanut vääriä tietoja, oli menettely kunnianvastaista ja arvotonta kun myyjä vakuutti kaupan kohteesta ostajalle sellaista, jota ei varmuudella ollut tiennyt.

Kaupanteon jälkeen ostajan on toimittava tehokkaasti säilyttääkseen oikeutensa. Nämä kaksi teemaa – myyjän suojaaminen kaupanteossa ja ostajan toimimisvelvoite kaupanteon jälkeen -  saavat vahvistusta Korkeimman oikeuden ratkaisuista 2015:58 ja 2016:69.

Myyjän kaupanvastuuta on korostettu ratkaisuissa KKO 2004:78 ja KKO 2009:31. Myyjän on yksilöitävä ennen kauppaa ne seikat, joitten osalta myyjä on virheestä vapaa. Edellä mainituissa ratkaisuissa velvoite yksilöidä ne seikat, joitten osalta myyjä on maakaaren tai asuntokauppalain mukaisesta virhevastuusta vapaa, on asetettu korkealle. Vastaavasti edellä mainituissa ratkaisuissa ostajan erityiselle selonottovelvollisuudelle ennen kaupantekoa on asetettu korkea kynnys. Myyjän kaupanvastuu on ollut korostettua. Ostaja on ennen kauppaa se, jota suojataan. Myyjällä on informaatioetu kaupassa, joka jää käytännössä useimmissa tapauksissa kertaluonteiseksi osapuolten kesken.

Ostaja saa suojaa myös niin sanottua salaista tai piilevää virhettä vastaan. Vaatimus merkittävästä poikkeamasta tasapainottaa kuitenkin tältä osin vastuuta myyjän ja ostajan välisessä suhteessa. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58, jossa kyse oli virheitten osalta riidattomasti salaisesta virheestä, arvioitaessa sitä, oliko kaupan kohteessa kaupan purkuun oikeuttava olennainen virhe, ei merkitystä annettu sille, että myyjä ei ollut tiennyt virheistä. Olennaisuuskynnyksen ylittymisen arviointi painottui sille, mikä on virheen merkitys ostajan kannalta. Kaupan purulta edellytetty olennainen poikkeama kaupassa on suurempi poikkeama kuin salaiselta virheeltä edellytetty merkittävä poikkeama. Myyjän vastuun korostaminen tiivistetään melko hyvin Helsingin hovioikeuden ratkaisussa, joka on annettu Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2015:58 jälkeen:

Helsingin HO 7.3.2017 DNRO S 15/2965. Vaikka kaupan purkaminen on kummallekin osapuolelle taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus, on kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajien näkökulmasta.

Kun ostaja on se, jota suojataan kaupanteossa, niin kaupanteon jälkeen on katsottu myyjällä olevan intressejä, jota suojataan. Ostajalle on asetettu toimimisvelvoite, mikäli hän haluaa ajaa tehokkaasti vaatimuksiaan myyjää kohtaan. Laissa ja lain esitöissä, kuten myös Korkeimman oikeuden ratkaisuissa on lähdetty siitä, että myyjän intressi, erityisesti yksityishenkilöiden välisessä kaupassa, on saada tietoonsa nopeasti vaatimukset, jotta hän (myyjä) voi ottaa niihin kantaa ja ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin.

Suojan kohteena on myyjän intressi saada tietää vaatimuksista kohtuullisessa ajassa ja suojata myyjää yllättäviltä ja pitkänkin ajan jälkeen tulevilta vaatimuksilta. Osana tätä suojaa on katsottu olevan, että myyjällä on oikeus saada tietoonsa selvitetyt ja yksilöidyt vaatimukset kohtuullisessa ajassa.

Ostajan tulee käytetyn asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa ilmoittaa virhe ja vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu ja ostaja on päässyt selvyyteen virheen merkityksestä. Tähän kohtuullisen ajan käsitteeseen on katsottu kuuluvan myös se, että ostaja antaa myyjälle mahdollisuuden tutustua virheeseen ennen virheen korjaamista (KKO 2008:8).

Ensivaiheessa riittävänä on pidetty sitä, että ostaja ilmoittaa ne seikat, joita hän pitää virheenä ja ilmoittaa, että tulee näiden johdosta esittämään kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta koskevan vaatimuksen. Ensivaiheessa reklamaation ei tarvitse sisältää vielä yksilöityä vaatimusta. Ennen Korkeimman oikeuden ratkaisua KKO 2016:69 avoinna oli kysymys, tuleeko ostajan ryhtyä selvittämään virhettä, jotta hän voisi yksilöidä vaatimuksensa ja jos tulee, niin missä ajassa.

Korkeimman oikeuden ratkaisu 2016:69 vastaa tähän kysymykseen katsomalla, että kohtuullisen ajan käsitteeseen kuuluu myös se, että ostaja ryhtyy selvittämään virhettä sillä tavoin, että kykenee yksilöimään vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa:

KKO 2016:69. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen.

Avoimeksi jää missä määrin otetaan huomioon se, että kolmannen vastuulla olevien virheiden selvittäminen viivästyy kolmannen puolella olevasta syystä. Tyypillisesti tämä ongelma kulminoituu passiivisessa tai korjauksiin haluttomasti suhtautuvassa asunto-osakeyhtiössä, joka viivyttelee tai ei ryhdy vikaa ja korjauskustannuksia selvittämään.

Korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2015:58 ja 2016:69 toisaalta syventävät jo omaksuttuja linjauksia ja toisaalta selkiyttävät oikeuskäytäntöä reklamaatiota ja erityisesti kaupan purkua koskevan olennaisuuskynnyksen arvioinnin osalta. Ratkaisut ovat linjassa aiemmin tehtyjen Korkeimman oikeuden ratkaisujen kannassa. Vaihtoehtoja myyjän ja ostajan välisten vastuusuhteiden toisin arvioimiseksi tietenkin olisi. On esimerkiksi mahdollista korostaa ostajan selonottovelvollisuutta myyjän virhevastuun kustannuksella. Nyt valittu linja on vain yksi vaihtoehto järjestää vastuusuhteet, mutta mikäli nyt omaksuttuja ja vuosien aikana syntyneitä perusperiaatteita ostajan ja myyjien välisistä vastuusuhteista haluttaisiin muuttaa, olisi kysymys silloin lainsäädännöllisestä muutoksesta.

Petri Keskitalo
Asianajaja, osakas, OTL, varatuomari
Asianajotoimisto Properta Oy


Kirjallisuutta

Käytetyn asunnon kauppa (4., uud. painos)

Tuotekuva

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)