• PDF

Laatuvirheestä aiheutuva terveyshaitta asuinkiinteistön kaupan purkamisen perusteena

Defensor Legis 1/2023 s. 154–176
6.3.2023
Asiantuntija-artikkeli

Artikkelissa käsitellään terveydelle haitallisen asuinkiinteistön laatuvirheen olennaisuuden arviointia. Tarkasteltavia kysymyksiä ovat muun muassa, millainen asuinrakennuksen terveyshaitta tarkoittaa asuinkiinteistön aiotun käytön estymistä, miten terveydelle haitallisen laatuvirheen korjauskustannusten kohtuullisuutta pitää arvioida, ja miten terveyshaitasta aiheutuvan käytön estymisen keston kohtuullisuutta pitää arvioida.

Asuinkiinteistön aiottu käyttö voi olla estynyt laatuvirheestä aiheutuvan terveyshaitan riskin perusteella. Ostajalle aiheutuva konkreettinen terveyshaitta ei ole käytön estymisen edellytys. Toisaalta ostajalle aiheutuvalla konkreettisella haitalla ei ole erityistä lisämerkitystä arvioitaessa sitä, soveltuuko asuinkiinteistö aiottuun käyttöön ennen terveyshaitan riskin sisältävän laatuvirheen korjauksia. Artikkelissa tarkastellaan myös terveyshaitan asteen merkitystä asuinkiinteistön aiotun käytön estymisen arvioinnissa.

Korjauskustannusten määrään ja kiinteistön käytön estymisen kestoon vaikuttaa se, mihin rakennusosiin ja millä tavalla virheen korjaukset tehdään. Korjausten arvioinnin lähtökohtia ovat terveyshaitan poistaminen ja se, että korjausten jälkeen kiinteistöä voidaan käyttää aiotulla sopimuksen mukaisella tavalla. Kuitenkin jossain tapauksessa virheen olennaisuutta voidaan arvioida sellaisten korjausten perusteella, jotka ainoastaan vähentävät haittaa. Laatuvirheen olennaisuutta arvioitaessa voi olla mahdollista huomioida myös riski tietynlaisista korjauksista ja niiden kestosta ja kustannuksista.

Virheen korjauskustannusten kohtuullisuutta arvioitaessa tulee huomioida korjauskustannusten määrä, johon ostajan on täytynyt varautua kauppaa tehtäessä. Merkitystä on myös virheen korjauskustannusten määrän ja kauppahinnan suhdeluvulla. Artikkelissa tarkastellaan myös, miltä osin virheen korjauskustannukset voidaan huomioida kustannusten kohtuullisuuden arvioinnissa.

Asuinkiinteistön aiotun käytön estymisen keston kohtuullisuuden arvioinnissa tulee huomioida käytön estymisen ja käytölle aiheutuvan haitan kesto, joihin ostajan on täytynyt kauppaa tehtäessä varautua.

Asiasanat
• Kaupan purku - Kiinteistö - Laatuvirhe - Terveysväite