Valtioneuvoston asetus maankäyttö- ja rakennusasetuksen muuttamisesta 518/2018

Maankäyttö- ja rakennusasetusta (895/1999) muutettiin osana kolmiulotteisten kiinteistöjen käyttöönoton lainsäädäntöhanketta. Uudet säännökset koskevat kolmiulotteisten kiinteistöjen tonttijakoa, rakennusrasitteita sekä rasite- ja yhteisjärjestelyiden kiinteistörekisteriin merkitsemistä. Lisäksi asetuksessa laajennetaan mahdollisuuksia poiketa asemakaavoin tai kolmiulotteisen kiinteistön tilanteessa pääperiaatteesta, jonka mukaan tontin on rajoituttava katualueeseen tai yleiseen alueeseen.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen muuttaminen oli välttämätön kolmiulotteisten kiinteistöjen käyttöönoton vuoksi, ja asetuksella annettiin lakia täydentävät säännökset. Tonttien kulkuyhteyksien osalta asetusmuutoksella tavoiteltu vaikutus on menettelyn muuttaminen nykytarpeita vastaavaksi. Muutos tarkoittaa käytännössä sitä, että kulkuyhteyksiä voidaan suunnitella tarvittaessa joustavammin jo asemakaavoituksen yhteydessä.

Asetus tuli voimaan 1.8.2018 samana päivänä kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen käyttöönottoon tähtäävien lakimuutosten kanssa.

Valtioneuvoston päätöksen mukaisesti muutetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 37–39, 60, 80 ja 81 §, sellaisena kuin niistä on 60 § osaksi asetuksessa 1829/2009, seuraavasti:

37 §
Tonttijaon laatiminen

Tonttijako on laadittava siten, että:

1) jokainen tontti rajoittuu katualueeseen; erityisestä syystä tontti voi kuitenkin rajoittua muuhunkin yleiseen alueeseen, jonka kautta tontille on järjestettävissä ajokelpoinen yhteys;

2) tontit muodostetaan sen muotoisiksi ja suuruisiksi kuin rakentamisen, tonttien käytön ja niiden teknisen huollon kannalta on tarkoituksenmukaista.

Edellä 1 momentin 1 kohtaa ei sovelleta, jos tontin ajokelpoinen yhteys ja tekninen huolto voidaan järjestää tonttijaossa osoitettavana ja kiinteistötoimituksessa enintään kahta tonttia varten perustettavana rasitteena mainitussa kohdassa tarkoitetun tontin kautta.

Tonttijako voidaan 1 momentin 1 kohdan ja 2 momentin estämättä laatia myös muulla tarkoituksenmukaisella tavalla, jos tonttia palveleva kulkuyhteys järjestetään asemakaavassa nimenomaisesti määrätyn mukaisesti taikka jos tonttijako tehdään korttelissa, jossa on voimassa tai johon suunnitellaan kolmiulotteinen tonttijako.

Erillisen tonttijaon laatii kunnan kiinteistöinsinööri tai hänen määräyksestään kunnan muu viranhaltija, jolla tulee olla maanmittausalan korkeakoulututkinto tai muu vähintään teknikkotasoinen maanmittausalan tutkinto.

Selostus:

Pykälän säännös koskee tonttijaon laatimisen perusteita (1 momentti) ja niistä poikkeamista (2 momentti) sekä erillisen tonttijaon laatijan pätevyyttä (3 momentti). Säännökseen lisättiin uusi 3 momentti, joka laajentaa mahdollisuuksia poiketa 1 ja 2 momentin vaatimuksista.

Perussäännös tonttijaon laatimisen perusteista on maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999, MRL) 78 §. Sen mukaan rakennuskortteliin kuuluva alue jaetaan asemakaavassa tontteihin silloin, kun se on maankäytön järjestämiseksi tarpeen. Tonttijaon on myös oltava tarkoituksenmukainen ja siinä on mahdollisuuksien mukaan kiinnitettävä huomiota maanomistusoloihin. Jos tonttijako laaditaan erillään asemakaavasta, kaava toimii ohjeena tonttijaon laatimisessa (MRL 79 §).

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 37 §:ssä on säädetty tarkentavista perusteista tonttijaon laadintaan. Ne koskevat kulkuyhteyttä tontille (1 momentin 1 kohta ja 2 momentti) sekä tontin tarkoituksenmukaista muotoa ja suuruutta rakentamisen, tontin käytön ja sen huollon näkökulmasta (1 momentin 2 kohta). Pykälään lisättiin uusi 3 momentti, jolloin aiempi 3 momentti tonttijaon laatijan pätevyydestä siirtyi 4 momentiksi.

Uuden 3 momentin mukaan tonttijako voidaan 1 ja 2 momentista poiketen laatia myös muulla tavalla, jos tällainen muu tapa on suunniteltu ja hyväksytty alueen asemakaavassa. Edellytyksenä on, että kulkuyhteys, joka tonttijaossa toteutetaan, perustuu nimenomaiseen asemakaavalliseen ratkaisuun. Lisäksi 1 ja 2 momentissa säädetystä on mahdollista poiketa, jos alueella on voimassa tai syntymässä kyseisen tonttijaon myötä kolmiulotteinen tonttijako. Tämä peruste on itsenäinen, samoin kuin edellä kuvattu asemakaavaratkaisuun nojaava peruste.

Kolmiulotteinen tonttijako tuottaa kortteliin kolmiulotteisia kiinteistöjä, tai kolmiulotteisten ja kaksiulotteisten kiinteistöjen mosaiikin. Rakennukset voivat sijaita 3D-tonteilla tai 3D-tontit rakennuksissa, monissa kerroksissa, rinnakkain ja sisäkkäin. Kolmiulotteisten kiinteistöjen maailmassa kulkuyhteydet tonteille on jo lähtökohdiltaan järjestettävä muulla kuin perinteisellä, katuun rajoittuvalla tavalla, jollei kolmiulotteinen kiinteistö satu sijaitsemaan tontin reunalla katutasossa. Näin ollen kolmiulotteisille kiinteistöille ja niiden välissä sijaitseville kaksiulotteisille kiinteistöille on tarpeen säätää lähtökohtainen vapautus katuun rajoittumisen ja siihen liittyvän ”enintään yhden tontin kautta” -kulkemisen säännöstä. Kolmiulotteisten kiinteistöjen tilanteessa tonttijakoa ohjaa MRL 78 §, jonka mukaan jako on tehtävä noudattamalla vaatimuksia tarkoituksenmukaisuudesta sekä maanomistusolojen ja asemakaavan huomioon ottamisesta. Käytännössä isossa roolissa tullee olemaan asemakaavan lisäksi samaan rakennukseen kuuluvien kiinteistöjen omistajien väliset yhteisjärjestely- ja rasitesopimukset, joissa kulkuyhteydet kiinteistöille ja tiloihin on mietitty ja sovittu. Myös rakennuslupamenettelyssä ja kiinteistönmuodostuksessa kiinnitetään huomiota kulkuoikeuksiin.

38 §
Tonttijakokartta

Erillinen tonttijako laaditaan kartalle (tonttijakokartta), jossa tulee osoittaa tonttien numerot, pinta-alat, rajojen pituudet, rajapisteet ja niiden koordinaatit, alueella olevat rakennukset sekä tonttien muodostajakiinteistöt ja -määräalat osapinta-aloineen. Lisäksi tonttijakokartassa on tarpeen mukaan osoitettava alueella sijaitsevat tiedossa olevat maanalaiset johdot sekä mahdolliset rasitteet ja muut käyttöoikeudet. Kolmiulotteiselle kiinteistölle ei kuitenkaan osoiteta pinta-aloja eikä osapinta-aloja.

Jos tonttijako sisältyy asemakaavaan, asemakaavakartassa osoitetaan tonttien numerot ja rajat. Muut 1 momentissa mainitut tiedot voidaan osoittaa erillisessä kartassa.

Selostus:

Pykälän 1 momentin loppuun lisättiin lause, jonka mukaan tonttijakokartalla ei osoiteta kolmiulotteiselle kiinteistölle lainkaan pinta-aloja. Muilta osin säännös pysyi entisellään. Säännökseen on lisäksi tehty laintarkastuksen esittämät kieliasun korjaukset.

39 §
Erillisen tonttijakoehdotuksen asettaminen julkisesti nähtäville

Erillinen tonttijakoehdotus on pidettävä kunnassa julkisesti nähtävänä vähintään 14 päivän ajan. Niillä, joita on tonttijaon valmistelun yhteydessä maankäyttö- ja rakennuslain 79 §:n mukaan kuultava, on oikeus tehdä muistutus tonttijakoehdotuksesta. Muistutus on toimitettava kunnalle ennen nähtävänäoloajan päättymistä.

Nähtäville asettamisesta ja oikeudesta muistutuksen tekemiseen on ilmoitettava niille, joilla on 1 momentin mukaan oikeus tehdä muistutus. Ilmoitus saadaan lähettää tavallisena kirjeenä. Ilmoituksen lähettäminen ei kuitenkaan ole tarpeen, jos asianomainen on hyväksynyt tonttijakoehdotuksen. Ilmoituksen katsotaan tulleen asianomaisen tietoon, jos se on annettu postin kuljetettavaksi viimeistään viikkoa ennen nähtäville asettamista.

Jos kaikki asianomaiset ovat hyväksyneet tonttijakoehdotuksen kirjallisesti, ehdotuksen asettaminen nähtäville ei ole tarpeen.

Selostus:

Pykälän ensimmäisen momentin viittaus MRL 79 §:n kuulemissäännökseen (79 §:n 2 momentti) korjattiin lain säännöksen muuttumisen vuoksi. Kuulemisesta säädetään 3D-kiinteistöjen käyttöönoton lakimuutosten jälkeen sekä 79 §:n 2 että 3 momentissa. Asetuksen säännöksestä poistettiin kokonaan viittaus momenttiin. Viittaus MRL 79 §:ään on riittävän täsmällinen asian ymmärtämiseksi.

60 §
Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto

Rakennuslupahakemuksesta on maankäyttö- ja rakennuslain 133 §:n nojalla pyydettävä elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto, jos lupaa haetaan alueelle, joka kuuluu:

1) valtioneuvoston hyväksymään luonnonsuojeluohjelmaan;

2) luonnonsuojelulain (1096/1996) nojalla suojellun luontotyypin alueeseen tai erityisesti suojeltavan lajin esiintymispaikkaan, jolla on voimassa luonnonsuojelulain 29 §:n 1 momentissa tai 47 §:n 2 momentissa tarkoitettu kielto;

3) luonnonsuojelulain mukaiseen maisema-alueeseen; taikka

4) maakuntakaavassa tai rakennuslain (370/1958) mukaisessa seutukaavassa varattuun virkistys- tai suojelualueeseen.

Lausunto ei kuitenkaan ole tarpeen, jos rakentaminen perustuu elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen poikkeamispäätökseen tai kunnan poikkeamispäätökseen, jota koskevasta hakemuksesta elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on antanut lausunnon. Lausunto ei 1 momentin 4 kohdan nojalla ole myöskään tarpeen, jos alueella on voimassa oikeusvaikutteinen yleiskaava tai asemakaava.

Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen on annettava lausunto kolmen kuukauden kuluessa lausuntopyynnön saapumisesta.

Selostus:

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 60 §:n ensimmäisen momentin viittaus MRL 133 §:n 3 momenttiin päivitettiin lain muuttumisen vuoksi. Elinkeino-, liikenne ja ympäristökeskuksen lausunnosta säädetään nyttemmin MRL 133 §:n 4 momentissa. Asetuksen säännöksestä poistettiin kokonaan viittaus momenttiin, sillä viittaus MRL 133 §:ään on riittävän täsmällinen asian ymmärtämiseksi. Lisäksi viimeiseen momenttiin tehtiin laintarkastuksen ehdottama täydennys lausunnon antamista koskevan määräajan laskemisen määrittelemiseksi.

80 §
Rakennusrasitteet

Tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158, 158 a tai 159 §:ssä tarkoitettuna rakennusrasitteena toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittava oikeus:

1) käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevan rakennuksen tai tukimuurin perustusta rasiteoikeuden haltijan kiinteistölle rakennettavan rakennuksen tai tukimuurin perustamiseen sekä ulottaa rakennuksen tai tukimuurin perustus rasitetulle kiinteistölle (perustusrasite);

2) käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevan rakennuksen seinää tai rakennetta välipohjan tai muun rakenteen tukemiseen tai muuhun vastaavaan tarkoitukseen sekä rakentaa niin, että rajalla olevilla rakennuksilla on yhteinen seinä (rakennerasite);

3) sijoittaa kiinteistöä palvelevia johtoja ja näihin kuuluvia laitteita rasitetulla kiinteistöllä olevaan rakennukseen sekä käyttää näihin tarvittavia tiloja (laiterasite);

4) käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kulkuväylää, väestönsuojaa ja autopaikkaa (käyttörasite);

5) käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevaa lämpökeskusta tai lämmönsiirtolaitetta taikka jätehuoltoa tai muuta yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevaa laitosta sekä näihin tarkoituksiin varattua tilaa (huoltorasite);

6) käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kiinteistöjen yhteiseksi tarkoitettua tilaa taikka muuta asumista, työntekoa tai kiinteistönhoitoa palvelevaa laitosta ja näihin tarkoituksiin varattua tilaa (yhteisrasite);

7) tehdä ovi tai muu aukko rasitetun kiinteistön rajalla olevaan seinään tai jättää palomuuri rakentamatta (seinärasite);

8) ulottaa rakennuksen katto tai lisäeristyksestä johtuva ulkoseinän osa rasitetun kiinteistön puolelle tai rakentaa katto siten, että vesi valuu rasitetulle kiinteistölle ja johdetaan sen kautta (sietorasite);

9) hyödyntää rasitetulla kiinteistöllä olevaa rakennusta tai rakennelmaa muulla 1–8 kohdassa tarkoitettuun rinnastuvalla tavalla, jos se on tarpeen kolmiulotteisen kiinteistön rakentamisen tai käyttämisen vuoksi (kolmiulotteisen kiinteistön rasite).

Selostus:

Pykälässä olevat viittaukset MRL:iin päivitettiin lain muuttumisen vuoksi. Lisäksi pykälän loppuun lisättiin uusi kolmiulotteisen kiinteistön rasitetyyppi.

Pykälän johtolauseeseen lisättiin viittaus uuteen MRL 158 a §:ään, jossa on perussäännös kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi tarpeellisen rakennusrasitteen perustamisesta. Muilta osin johtolause ei muuttunut.

Pykälän viimeiseksi, yhdeksänneksi kohdaksi lisättiin oikeus perustaa rakennusrasite, joka on tarpeen kolmiulotteisen kiinteistön rakentamisen tai käyttämisen vuoksi. Rasitteen tarvitsijakiinteistö voi olla joko kaksiulotteinen tai kolmiulotteinen, kunhan tarve rasitteelle johtuu siitä, että samassa rakennuksessa, rakennuskompleksissa tai korttelissa on kolmiulotteinen kiinteistö. Vastaavasti rasitettu kiinteistö voi olla joko kaksi- tai kolmiulotteinen. Jos rasitetyyppi on pykälän 1-8 kohdassa mainittu, on rasite perustettava niiden nojalla, vaikka tarvitseva kiinteistö tai rasitettu kiinteistö olisi kolmiulotteinen. Vain muista tarpeista lähtevät rasitteet voidaan perustaa 3D-kiinteistöille 9 kohdan nojalla. Toisen kiinteistön hyödyntämisen tulee myös olla 9 kohdan nojalla luonteeltaan rasitteenomainen, jota korostetaan rinnastamalla käyttötarve luonteeltaan saman momentin 1-8 kohdissa lueteltuihin rasitteisiin.

81 §
Kiinteistörekisteriin merkitseminen

Rakennusrasitteen perustamisesta tai poistamisesta on päätöksen saatua lainvoiman tehtävä merkintä kiinteistörekisteriin rasiteoikeuden haltijan ja rasitetun kiinteistön kohdalle. Kiinteistörekisteriin merkitty rakennusrasite on voimassa, vaikka kiinteistö siirtyy toiselle omistajalle.

Jos tonttijakoa tai kiinteistön rajoja muutetaan, toimitusinsinöörin tai milloin kysymys on kiinteistöjen yhdistämisestä, kiinteistörekisterin pitäjän on päätöksellään samalla oikaistava rasite muutosta vastaavaksi ja poistettava kiinteistöjaotuksen muutoksen johdosta tarpeettomiksi tulleet rasitteet. Kortteli- ja tonttinumeron muuttuessa kiinteistörekisterinpitäjä ratkaisee asian kuultuaan tarvittaessa asianosaisia.

Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, koskee myös maankäyttö- ja rakennuslain 161, 161 a, 162–164, 164 a ja 164 b §:ssä tarkoitettuja päätöksiä.

Selostus:

Pykälän viimeiseen 3 momenttiin lisättiin viittaus MRL:n yhteisjärjestelyitä koskeviin uusiin 164 a ja 164 b §:iin. Muutoksen myötä yhteisjärjestelyiden perustaminen, muuttaminen ja poistaminen tulee säännöksen soveltamisen ja rekisteröintivelvollisuuden piiriin. Säännöstä ei muutettu muilta osin, mutta siihen tehtiin lakiteknisiä korjauksia.

---

Tämä asetus tulee voimaan 1 päivänä elokuuta 2018.

---

Suvi Marttinen
Asianajaja
HPP Asianajotoimisto Oy
Puh. +358 9 474 21
suvi.marttinen@hpp.fi