Pikahaku
Hakusana puuttuu
Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta 222/2003
Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 11 § kumotaan ja siihen lisätään uusi 12 a luku, 104 §:ään uusi 5 momentti sekä lakiin uusi 189 a ja 189 b §. Tavoitteena on luoda kunnille paremmat edellytykset ylläpitää kohtuuhintaisen asuntotuotannon ja muun rakentamisen turvaamiseksi riittävää tonttitarjontaa ilman, että kaavojen toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset olisivat esteenä. Muutoksella velvoitetaan kaavasta merkittävää hyötyä saavat maanomistajat osallistumaan osaltaan kunnalle aiheutuviin asemakaavan toteuttamiskustannuksiin. Ensisijaisesti kustannuksiin osallistumisesta sovittaisiin kunnan ja maanomistajien kesken tehtävin maankäyttösopimuksin. Toissijaisesti kunnalle annetaan mahdollisuus periä yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kunnallisena julkisoikeudellisena maksuna niiltä maanomistajilta, jotka saavat kaavasta merkittävää hyötyä ja joiden kanssa kustannusten korvaamisesta ei ole päästy sopimukseen.
Maankäyttösopimusten suhdetta kaavoitusmenettelyyn selvennetään samalla siten, että kaavoituksen ensisijaisuutta ja riippumattomuutta suhteessa sopimusmenettelyyn korostetaan sekä sopimusmenettelyn avoimuutta ja kaavoitusmenettelyn osallisten mahdollisuuksia saada tieto valmisteilla olevasta maankäyttösopimuksesta parannetaan. Kaavojen sisällöstä ei voida sitovasti sopia.
Voimassa olevaa niin sanottua katualueen ilmaisluovutusvelvollisuutta koskevaa säännöstä ehdotetaan tarkistettavaksi siten, että sellaisessa tapauksessa, jossa kunnalle korvauksetta katualueeksi luovutettu alue liitetään myöhemmin kaavan muutoksella takaisin tonttiin, kunta ei voisi alueen takaisin luovuttaessaan periä siitä maksua, jos kiinteistön omistussuhde ja pääasiallinen käyttötarkoitus ovat ennallaan.
Muutokset tulevat voimaan 1. heinäkuuta 2003.
12 a luku
Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaaminen
91 a §
Maanomistajan velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin
Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin siten kuin jäljempänä säädetään. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa.
Edellä 1 momentissa tarkoitetun velvollisuuden täyttämisessä on maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti.
Korvattavasta katualueesta säädetään 104 §:ssä ja maanomistajan maksettavaksi määrättävästä katualueen korvauksesta 105 §:ssä.
Selostus
Pykälän 1 momentissa säädetään yleisesti, että niillä asemakaavoitettavan alueen maanomistajilla, joille asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuviin kustannuksiin siten kuin laissa jäljempänä säädetään. Hyödyn määrää arvioitaisiin asemakaavan laatimisen aiheuttaman maanomistajan kaava-alueella omistamien kiinteistöjen arvonnousun perusteella. Kiinteistön arvonnousun määrittelyssä sovelletaan kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain mukaisia arviointiperiaatteita. Vastuun toteuttaminen voi tapahtua joko sopimuksella tai perimällä maanomistajalta kehittämiskorvaukseksi jäljempänä kutsuttu maksu. Kustannusten periminen sopimusmenettelyn yhteydessä on säädetty ensisijaiseksi. Kunnan tulisi pyrkiä sopimaan maanomistajan kanssa tämän osallistumisesta kustannuksiin.
Säännöksiä kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta sovellettaisiin paitsi alueen ensimmäiseen asemakaavaan myös kaavan muutoksiin (204 §). Samaa voidaan soveltaa myös ranta-asemakaavojen alueilla (73 § 2 mom.) edellyttäen, että kunnalle aiheutuu kaava-aluetta palvelevasta yhdyskuntarakentamisesta kustannuksia ja että kaavasta aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Pykälän 2 momentin mukaan maanomistajia on velvollisuuden täyttämisessä kohdeltava yhdenvertaisesti. Maankäyttö- ja rakennuslain 104 §:n mukaan kunta ei ole velvollinen suorittamaan maanomistajalle korvausta kunnan omistukseen siirtyvästä katualueesta siltä osin kuin luovutettavan alueen pinta-ala ei ylitä 20 prosenttia hänen kysymyksessä olevalla asemakaava-alueella omistamastaan maasta tai ei ole suurempi sitä rakennusoikeuden määrää, jonka saa rakentaa hänelle jäävälle maalle tällä asemakaava-alueella. Tämä niin sanottu katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus, jota ei ole sidottu hyötyyn vaan kaavan sallimaan rakennusoikeuteen, säilyy ennallaan. Myös maanomistajan maksettavaksi määrättävä katualueen korvaus (niin sanottu kateuskorvaus), josta säädetään lain 105 §:ssä, säilyy ennallaan. Pykälän 3 momenttiin on lisätty viittaussäännös asiasta.
91 b §
Maankäyttösopimukset
Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä.
Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä.
Maankäyttösopimuksilla voidaan tämän luvun kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista.
Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Jos tarkoitus tehdä maankäyttösopimus tulee esille vasta sen jälkeen, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu, asiasta tulee kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla.
Selostus
Maankäyttösopimuksilla tarkoitetaan sopimuksia, joilla kunta
ja maanomistaja keskenään sopivat maanomistajan omistaman alueen
maankäytön muuttamiseen liittyvistä tavoitteista ja
näiden muutosten toteuttamiseen liittyvistä osapuolten välisistä
velvoitteista. Maankäyttösopimukset ovat vakiintuneet vallitsevaksi
käytännöksi erityisesti alueilla, joilla kaavoitettuihin
kiinteistöihin kohdistuva kysyntä nostaa niiden arvoa ja mahdollistaa
kaavojen toteuttamiskustannusten kattamisen ainakin osittain kiinteistöjen
arvonnousulla. Sopimusmenettely on edelleen tarkoitus säilyttää
ensisijaisena keinona kaavan toteuttamisen aiheuttamien kustannusten jakamiseksi
kunnan ja maanomistajan kesken.
Koska sopimusten oikeudellinen perusta on ajoittain asetettu oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa kyseenalaiseksi, eikä maankäyttö- ja rakennuslakikaan ole kokonaan selventänyt tilannetta, pykälän 1 momentissa vahvistetaan kunnan mahdollisuus solmia kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia. Sopimuksella ei voi syrjäyttää lain mukaista kaavoitusmenettelyä. Maankäyttösopimuksilla ei voida sitovasti sopia kaavan sisällöstä. Koska maankäyttösopimuksilla pyritään varautumaan valmisteltavana olevien kaavojen lopputulokseen ja niiden toteuttamiskustannusten kattamiseen, sopimukset neuvotellaan ja tehdään käytännössä rinnan kaavoituksen kanssa kaavalle kaavaprosessissa tavoitteeksi asetettua lopputulosta ennakoiden. Sopimukset tehdään tällöin kuitenkin kaavan suhteen ehdollisina siten, että niiden vaikutukset syntyvät vain, jos kaava tulee voimaan.
Pykälän 2 momentissa säädetään edelleen kaavoituksen ensisijaisuuden periaatteen toteuttamiseksi, ettei maankäyttösopimus saa kaavoituksen käynnistämistä ja siihen liittyviä kustannusten korvaamista koskevia velvoitteita lukuun ottamatta sitoa osapuolia ennen kuin kaavaluonnos tai -ehdotus on saatettu lainmukaisessa osallistumis- ja arviointimenettelyssä julkisesti nähtäville. Sitovasti voi siten ennen kaavoitusprosessia tai sen alkuvaiheessa sopia vain kaavoituksen käynnistämisestä ja siihen liittyvistä kustannuksista. Vasta sitten, kun kaavoitus on edennyt vaiheeseen, jossa kaava on luonnoksena tai ehdotuksena asetettu nähtäville ja osallistumis- ja arviointimenettelyn mahdollistama kaavan julkinen arviointi on mahdollista, kunta voi tehdä sitovia sopimuksia kaavan toteuttamiseen liittyvistä kysymyksistä, mutta ei silloinkaan itseään kaavoittajana kaavan sisältöön sitoen.
Kolmannessa momentissa säädetään, etteivät 12 a luvun kehittämiskorvausta koskevat säännökset, joilla määritellään kustannusperusteisesti maanomistajan velvollisuus osallistua kaavan toteuttamisen kustannuksiin, rajoita mahdollisuutta maankäyttösopimuksin sopia laajemminkin ja muutenkin kuin kustannusperusteisesti maanomistajan ja kunnan keskinäisistä kaavan toteuttamiseen liittyvistä velvoitteista. Tavanomaista onkin sopimuskäytännössä ollut, että on sovittumaanomistajan osallistuvan kunnalle aiheutuviin kustannuksiin sen hyödyn perusteella, joka maanomistajalle on arvioitu kaavasta koituvan. Sopimuskäytännössä on myös ollut yleistä, että maanomistaja on sopimuksessa sitoutunut noudattamaan esimerkiksi asuntotuotannon laadulle ja määrälle sekä kaava-alueen rakentamisaikataululle asetettuja tavoitteita. Kunta ja maanomistaja voivat samoin sopia muista kaavan toteuttamiseen liittyvistä kysymyksistä, kuten maanomistajan osallistumisesta koulu-, päiväkoti- ja muiden vastaavien palvelujen toteuttamiseen sekä esimerkiksi asuntotuotannon hallintamuodon jakautumisesta sopimusalueella. Sopimusmenettelyssä kustannussidonnaisuus on myös voinut olla sillä tavoin väljää, ettei kysymys aina ole ollut juuri kaavamuutokseen liittyvien toteuttamiskustannusten korvaamisesta. Tällöin sopimuskorvaus on voinut perustua arvioon arvonnoususta ja sen jakamiseen maanomistajan ja kunnan kesken taustanaan ajatus kunnalle keskimäärin vastaavasta hankkeesta aiheutuvien kustannusten summaarisesta kattamisesta. Vallinnutta sopimuskäytäntöä ei tältäkään osin ole tarkoitus muuttaa.
Pykälän 4 momentti vastaa pääosin maankäyttösopimuksista tiedottamista koskevaa kumottua 11 §:n 2 momenttia. Kun tiedotusvelvollisuus koskee jo kunnan tarkoitusta tehdä kaavaan liittyvä maankäyttösopimus, menettely ajoittuu nykyistä varhaisempaan sopimusmenettelyn vaiheeseen, jolloin mahdollisuus arvioida kaavan laatimisen ja sopimusmenettelyn suhdetta paranee. On myös mahdollista, että kaavoitusmenettely on jo edennyt osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaihetta pidemmälle, kun kunta havaitsee sopimusmenettelyn tarpeelliseksi. Näitä tilanteita varten osallisten tiedonsaanti varmistetaan vielä säätämällä, että tarkoituksesta laatia sopimus tulee tällöin kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallistentiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla.
91 c §
Kehittämiskorvaus
Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus).
Tontin arvonnousu määritellään noudattaen soveltuvin osin, mitä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa (603/1977), jäljempänä lunastuslaki, säädetään korvauksen perusteista.
Kehittämiskorvauksesta vähennetään 104 §:n nojalla korvauksetta luovutettavan katualueen arvo ja 105 §:n nojalla maanomistajalta perittävä katualueen korvaus.
Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus saadaan määrätä, jos asemakaavasta aiheutuu hänelle 91 a §:ssä tarkoitettua merkittävää hyötyä. Kunta voi päättää kunnassa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta rajasta.
Selostus
Pykälän 1 momentin lähtökohtana on, että kunta ja maanomistaja ensisijaisesti sopisivat maankäyttösopimuksella kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta. Mikäli asiasta ei ole syntynyt sopimusta maanomistajan kanssa, kunta voisi periä maanomistajalta kehittämiskorvauksena hänen omistamalleen tontille määrätyn osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista. Kehittämiskorvauksen perimisestä päättäessään kunnan tulisi noudattaa maanomistajien yhdenvertaista kohtelua sekä muita hallintoharkinnan yleisiä periaatteita. Yhdenvertaisia periaatteita kustannusten perimisessä tulisi soveltaa paitsi kunnan eri kaava-alueilla, myös sopimusperusteisen ja kehittämiskorvausmenettelyn välillä. Kehittämiskorvausten tason tulee siten noudattaa sopimuskäytännössä noudatettua tasoa.
Kehittämiskorvausta periessään kunta jakaisi yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kaava-alueen tonttien omistajien kesken kaavassa tonteille osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttaman kiinteistöjen arvonnousun mukaisessa suhteessa. Kiinteistöjen arvonnousun määrittelyssä noudatetaan soveltuvin osin, mitä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa (lunastuslaki) säädetään korvauksen perusteista. Yleisen hintatason kohoamisesta tai muista syistä kuin kyseisestä asemakaavoituksesta aiheutunutta arvonnousua, esimerkiksi omistajan suorittamista perusparantamistoimenpiteistä aiheutuvaa arvonnousua ei otettaisi huomioon. Sen sijaan tontin rakentamiskelpoiseksi saattamisesta aiheutuvat kustannukset, esimerkiksi tarpeellisista maanpuhdistustoimenpiteistä ja olemassa olevien rakennusten purkamisesta aiheutuvat kustannukset otettaisiin tontin arvoa alentavina tekijöinä huomioon.
91 d §
Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset
Edellä tarkoitettuina kaava-aluetta palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannuksina voidaan ottaa huomioon sekä kaava-alueella että sen ulkopuolella sijaitsevien kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset sekä maanhankintakustannukset kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien yleisten rakennusten rakentamiseksi siltä osin kuin ne palvelevat kaava-aluetta. Lisäksi voidaan ottaa huomioon kunnalle kaava-alueen maaperän kunnostamisesta ja kaava-alueen välttämättömästä meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset sekä kunnalle aiheutuvat kaavoituskustannukset, joita ei ole peritty 59 §:n nojalla.
Edellä 1 momentissa tarkoitettuina kustannuksina otetaan huomioon sekä arvioidut hyväksytyn kaavan toteuttamisen edellyttämät kustannukset että kaavan toteuttamiseksi ennalta suoritetuista toimenpiteistä kunnalle aiheutuneet kustannukset. Kustannusten tulee olla alueen luonteeseen ja olosuhteisiin nähden kohtuullisia.
Kunnan on pyrittävä toteuttamaan ne toimenpiteet, joiden kustannukset on otettu huomioon kehittämiskorvausta määrättäessä, viimeistään 10 vuoden kuluessa siitä, kun kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi.
Selostus
Pykälän 1 momentissa määritellään ne toimenpiteet ja maanhankinnat, joista aiheutuvien kustannusten kattamiseksi kunta voisi periä kehittämiskorvausta. Näitä ovat kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset sekä maanhankintakustannukset kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien yleisten rakennusten rakentamiseksi. Lisäksi otetaan huomioon kunnalle maaperän kunnostamisesta ja meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset sekä kunnalle aiheutuvat kaavoituskustannukset, joita ei ole muuten peritty. Maaperän kunnostamiskustannuksina voitaisiin ottaa huomioon lähinnä kunnan vastattavaksi tulevat koulujen, päiväkotien ja muiden vastaavien tonttien tai yleisten alueiden maaperän kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset. Kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon otettavien kustannusten tulee olla alueen luonteeseen ja olosuhteisiin nähden kohtuullisia. Kustannukset ja niiden kohdentuminen tulee kehittämiskorvausta määrättäessä riittävästi eritellä. Vesi- ja viemärijohtojen rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia ei kehittämiskorvausta määrättäessä oteta huomioon, koska nämä kustannukset peritään pääosin verkoston käyttäjiltä vesihuoltolain mukaisesti liittymis-, käyttö- ja perusmaksuina.
Pykälän 2 momentin mukaan kustannuksina otettaisiin huomioon sekä arvioidut hyväksytyn kaavan toteuttamisen edellyttämät että kaavan toteuttamiseksi ennalta suoritetuista toimenpiteistä kunnalle aiheutuneet kustannukset. Tämä tarkoittaa paitsi pian kaavan voimaantulon jälkeen syntyviä kustannuksia myös myöhemmin syntyviä kustannuksia, mikäli ne voidaan arvioida. Kaavan hyväksymisen jälkeiset kustannukset kunta määrittelisi arviomääräisinä. Nämä arvioitaisiin kehittämiskorvauksen määräämisajankohdan mukaiseen hintatasoon. Toteuttamistoimenpiteiden mahdollista hinnannousua ei siten otettaisi huomioon. Ennen kaavan voimaantuloa syntyneistä kustannuksista voidaan ottaa huomioon kyseisen kaavan toteuttamiseksi ennalta suoritetut toimenpiteet.
Kunnan kadunpitovelvollisuuden alkamisesta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 86 §:ssä. Muiden kunnan toteutettavaksi kuuluvien yleisten alueiden toteuttamisesta on säädetty 90 §:ssä. Pykälän 3 momentissa ehdotetaan lisäksi säädettäväksi, että kunnan tulee pyrkiä toteuttamaan ne toimenpiteet, joiden kustannukset on otettu huomioon kehittämiskorvausta määrättäessä, viimeistään 10 vuoden kuluessa siitä, kun kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi.
91 e §
Kehittämiskorvaus kunnan aikaisemmin toteuttamalla alueella
Jos asemakaava tai asemakaavan muutos laaditaan alueelle, jolla 91 d §:ssä tarkoitetut toimenpiteet on merkittävältä osin toteutettu ja kaavasta aiheutuva hyöty on erityisen merkittävä, kehittämiskorvaus voidaan määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevan, 91 d §:ssä tarkoitetun yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyväksymishetkellä aiheuttaisi.
Kehittämiskorvausta määrättäessä otetaan arvioitavien kustannusten vähennyksinä huomioon tontin omistajan aikaisemman kaavan perusteella sopimuksen taikka 91 c, 104, 105 tai 112 §:n perusteella suorittamat korvaukset, jotka liittyvät 91 d §:ssä tarkoitettuihin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin.
Selostus
Alueilla, joilla edellä 91 d §:ssä tarkoitetut toimenpiteet on merkittävältä osin toteutettu ja kaavasta aiheutuva hyöty on erityisen merkittävä, kehittämiskorvaus voitaisiin määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevan, 91 d §:ssä tarkoitetun yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen kaavan hyväksymishetkellä aiheuttaisi. Kustannukset jyvitettäisiin tonttikohtaisesti sen perusteella, miten toteuttamistoimenpide tai maanhankinta (yleinen alue ja kunnan yleisen rakennuksen tontti) asianomaista tonttia palvelee.
Pykälän 2 momentissa säädetään tilanteista, joissa maanomistaja on aikaisemman kaavan yhteydessä jo osallistunut kaava-aluetta palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin joko sopimuksen, aiemman kehittämiskorvauksen, katualueen ilmaisluovutuksen (104 §), niin sanotun kateuskorvauksen (105 §) tai lain 15 luvussa säännellyn kehittämisaluesäännöstön perusteella. Säännös on tarpeellinen, jotta maanomistajalta ei peritä useampaan kertaan maksua samoista kustannuksista. Sen tarkoituksena on, että sikäli kuin maanomistaja on aikaisemman kaavan laatimisen yhteydessä osallistunut 91 d §:ssä lueteltujen kustannusten kattamiseen joko rahakorvauksella tai ottamalla vastatakseen esim. katujen rakentamisesta, nämä kustannukset vähentäisivät arvioitujen kustannusten määrää. Kiinteistöstä maksetut kiinteistöverot tai muut julkisoikeudelliset maksut eivät kuitenkaan vähennä kehittämiskorvauksen määrää.
91 f §
Kehittämiskorvauksen enimmäismäärä
Kehittämiskorvauksena voidaan periä enintään 60 prosenttia asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Kunnanvaltuusto voi päättää alhaisemmastakin kunnassa tai kaavoitettavalla alueella sovellettavasta kehittämiskorvauksen enimmäismäärästä.
Selostus
Pykälässä päätetään kehittämiskorvauksen enimmäismäärästä. Enimmäismäärän taso vastaisi tasoa, jota on maankäyttösopimuksissa enimmillään arvioitu kunnissa noudatettavan.
91 g §
Kehittämiskorvauksen määrääminen ja kehittämiskorvaukselle
suoritettava korko
Kehittämiskorvauksen määräämisestä päättää kunta. Päätös on tehtävä viipymättä asemakaavan hyväksymisen jälkeen. Päätöksestä tulee ilmetä korvauksen määräämisen perusteet.
Kehittämiskorvaus voidaan määrätä vain, jos sitova tonttijako on osoitettu asemakaavassa. Kehittämiskorvaus määrätään kullekin kaavan mukaiselle tontille erikseen. Yhteen käyttötarkoitukseen osoitetulla korttelialueella, jolla on yksi omistaja, ei tonttijaon osoittaminen asemakaavassa ole tarpeen. Tällöin kehittämiskorvaus voidaan määrätä korttelikohtaisesti.
Kehittämiskorvaukselle on suoritettava 2 prosentin vuotuinen korko alkaen kahden vuoden kuluttua siitä ajankohdasta, kun asemakaava on tullut voimaan ja kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi. Korkoa ei suoriteta ajalta, jolloin tontilla on voimassa 53 §:n 1 momentin tai 58 §:n 4 momentin mukainen rakennuskielto.
Selostus
Pykälän 1 momentissa säädetään, että kehittämiskorvauksen määräämisestä päättäisi kunta. Kiinteistöjen myöhempien luovutuksensaajien aseman turvaamiseksi kunnan tulee päättää kehittämiskorvauksesta viipymättä asemakaavan hyväksymisen jälkeen. Jotta kehittämiskorvaus voitaisiin jo sen määräämisvaiheessa kohdentaa asemakaavan mukaisiin omistusyksikköihin, säädetään 2 momentissa, että kehittämiskorvaus voidaan määrätä vain, jos sitova tonttijako on osoitettu asemakaavassa. Päätöksestä tulisi ilmetä korvauksen määräämisen perusteet. Siihen tulisi sisältyä riittävästi yksilöity luettelo kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon otetuista kaavan toteuttamiskustannuksista. Myös kaavan aiheuttamasta tonttien arvon noususta ja muista kustannusten ositteluun vaikuttavista seikoista tulee päätökseen sisältyä selvitys.
Pykälän 3 momentin mukaan tontin tai sen osan omistajan olisi suoritettava 2 %:n vuotuinen korko kehittämiskorvaukselle alkaen kahden vuoden kuluttua siitä ajankohdasta kun kaava on tullut voimaan ja kehittämiskorvausta koskeva päätös on tullut lainvoimaiseksi. Yleisen periaatteen mukaisesti korolle ei laskettaisi korkoa.
91 h §
Lausunnon pyytäminen ja maanomistajien kuuleminen
Ennen kehittämiskorvauksen määräämistä on päätösehdotuksesta pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto ja päätösehdotus annettava kuntalain 95 §:ssä säädetyllä tavalla tiedoksi niille maanomistajille, joita ehdotus koskee. Maanomistajalla on oikeus tehdä muistutus ehdotuksesta. Muistutus on jätettävä kunnalle 30 päivän kuluessa ehdotuksen tiedoksi saamisesta.
Edellä 1 momentissa tarkoitettu lausunto on pyydettävä ja kuuleminen suoritettava ennen asemakaavan hyväksymistä.
Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan kiinteistön arvonnousua koskevilta osin poiketa maanmittaustoimiston lausunnosta vain erityisestä syystä.
Selostus
Kehittämiskorvauksen määräämistä koskeva päätösehdotus on annettava kuntalain mukaisesti tiedoksi niille maanomistajille, joita ehdotus koskee. Mainitun säännöksen mukaan asianosaiselle lähetetään päätöstä koskeva pöytäkirjanote oikaisuvaatimusohjeineen tai valitusosoituksineen erikseen tiedoksi kirjeellä. Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Maanomistajan on jätettävä mahdollinen muistutus kunnalle 30 päivän kuluessa ehdotuksen tiedoksi saamisesta. Pykälän 2 momentin mukaan lausunto olisi pyydettävä ja maanomistajan kuuleminen suoritettava ennen asemakaavan hyväksymistä. Pykälän 3 momentin mukaan kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan kiinteistön arvonnousua koskevilta osin poiketa maanmittaustoimiston lausunnosta vain erityisestä syystä.
91 i §
Vastuu kehittämiskorvauksesta ja kehittämiskorvauksen maksuunpanon
ajankohta
Kehittämiskorvauksen maksamisesta vastaa se, joka omistaa alueen kehittämiskorvauksen määräämisajankohtana tai se, jolle alue on tältä siirtynyt vastikkeettomalla saannolla.
Kunnan on pantava kehittämiskorvaus maksuun viipymättä sen jälkeen, kun kiinteistö on asemakaavan perusteella myönnetyn lainvoimaisen rakennusluvan perusteella rakennettavissa. Jos kaavatonttiin kuuluva alue on luovutettu vastikkeellisella saannolla ennen edellä mainittua ajankohtaa, kehittämiskorvaus on pantava maksuun viipymättä luovutuksen jälkeen.
Selostus
Kehittämiskorvauksen maksamisesta vastaa se maanomistaja, joka omisti kaavatonttiin kuuluvan alueen kehittämiskorvauksen määräämisajankohtana. Kuitenkin jos alue siirtyy vastikkeettomalla saannolla, kuten perinnöllä tai lahjalla uudelle omistajalle, vastaisi tämä luovutuksensaaja kehittämiskorvauksen maksamisesta. Maksuvelvollinen voi olla koko tontin, sen määräosan tai alueellisen osan omistaja. Kehittämiskorvaus pannaan maksuun viipymättä sen jälkeen kun kiinteistö on asemakaavan perusteella myönnetyn lainvoimaisen rakennusluvan perusteella rakennettavissa. Näin kehittämiskorvaus voitaisiin periä tontinomistajalta kaavan tälle antaman rakentamismahdollisuuden ja hyödyn konkretisoiduttua. Kaava-aluetta palveleva yhdyskuntarakentaminen on tällöin jo useimmiten suoritettu ja kadunpitopäätös tehty. Kuitenkin, jos kaavatonttiin kuuluva alue on luovutettu vastikkeellisella saannolla (kauppa tai vaihto) ennen rakennusluvan myöntämistä ja lainvoimaiseksi tuloa, kunnan olisi pantava kehittämiskorvaus maksuun.
91 j §
Kehittämiskorvauksen maksuunpano, erääntyminen ja viivästyskorko
Kunnan on kehittämiskorvauksen perimistä varten toimitettava kehittämiskorvauksesta vastaavalle maksulippu, josta käy ilmi tontille määrätty kehittämiskorvaus ja sille laskettu korko.
Jos rakennusluvan perusteella toteutetaan vain vähäinen osa tontille kaavassa osoitetun rakennusoikeuden tai sen lisäyksen määrästä, tämän rakennusluvan yhteydessä peritään vain rakennusluvalla toteutettava osuus tontille määrätystä kehittämiskorvauksesta.
Kehittämiskorvaus on suoritettava kolmen kuukauden kuluessa maksuunpanosta. Erääntynyt kehittämiskorvaus voidaan ulosottaa ilman erillistä tuomiota tai päätöstä siten kuin verojen ja maksujen perimisestä ulosottotoimin annetussa laissa (367/1961) säädetään. Jos rakennuslupa koskee tonttia, jolle on annettu rakentamiskehotus, korvaus on suoritettava vuoden kuluessa maksuunpanosta.
Jollei kehittämiskorvausta suoriteta säädetyssä maksuajassa, maksun viivästysajalta peritään korkolain (633/1982) 4 §:n 1 momentin mukainen korko.
Selostus
Kunnan on toimitettava tontin omistajalle maksulippu, johon olisi merkitty tontille määrätty kehittämiskorvaus ja sille laskettu 2 %:n vuotuinen korko. Kunnan tulee jaksottaa kehittämiskorvauksen maksuunpano mikäli rakennusluvan perusteella toteutetaan vain vähäinen osa tontille kaavassa osoitetun rakennusoikeuden tai sen lisäyksen määrästä. Jaksottaminen tehdään kaavassa osoitetun rakennusoikeuden tai sen lisäyksen ja rakennusluvalla toteutettavan rakennusoikeuden suhteessa. Tontinomistajalle on varattu kolmen kuukauden maksuaika korvauksen maksuunpanosta lukien. Kun rakennuslupa koskee tonttia, jolle on annettu rakentamiskehotus, maksuaika olisi yksi vuosi kehittämiskorvauksen maksuunpanosta. Pykälän 4 momentin mukaan peritään viivästysajalta korkolain mukainen viivästyskorko.
91 k §
Erityiset maksujärjestelyt
Kunta ja maanomistaja voivat sopia kehittämiskorvauksen suorittamisesta kokonaan tai osaksi maa-alueena tai muuna omaisuutena.
Maanomistajan pyynnöstä voidaan kehittämiskorvaus panna maksuun jo ennen kuin tontti on lainvoimaisen rakennusluvan perusteella rakennettavissa.
Selostus
Pykälän 1 momentin mukaan kunta ja maanomistaja voivat sopia kehittämiskorvauksen suorittamisesta kokonaan tai osaksi maa-alueena tai muuna omaisuutena. Menettely vastaa maankäyttösopimuksissa vakiintuneesti noudatettua käytäntöä. Maanomistajan pyynnöstä kehittämiskorvaus voitaisiin panna maksuun jo ennen kuin tontti on lainvoimaisen rakennusluvan perusteella rakennettavissa. Näin maanomistajalla olisi mahdollista esimerkiksi tontin lahjoittamista varten vapauttaa se myöhemmästä suorituksesta.
91 l §
Kehittämiskorvauksen kohdistaminen ennen maksuunpanoa
Milloin kehittämiskorvausta ei ole määrätty tonttikohtaisesti, se on ennen maksuunpanoa kohdistettava tonttikohtaisesti tonttien pinta-alojen suhteessa.
Samoin on kehittämiskorvaus kohdistettava ennen maksuunpanoa siihen kaavatontin osaan tai korttelin osaan, joka on vastikkeellisen luovutuksen kohteena, jos kehittämiskorvaus on määrätty 91 g §:n 2 momentin mukaisesti korttelikohtaisesti. Kohdistaminen suoritetaan tällöin maanomistajakohtaisesti noudattaen 91 c §:ssä säädettyjä perusteita.
Selostus
Pykälässä säädetään niistä edellytyksistä, joilla kehittämiskorvaus kohdistetaan kaavoitettavan alueen eri osiin. Kehittämiskorvaus määrätään pääsääntöisesti tonttikohtaisesti kohdistaen. Korttelin koko alueen ollessa yhden omistajan omistuksessa ja muodostuessa yhdestä kiinteistöstä kehittämiskorvaus voitaisiin määrätä korttelikohtaisesti. Näissä tapauksissa olisi kehittämiskorvaus tarpeen kohdistaa tonttikohtaiseksi, mikäli kortteli jaetaan tonttijaolla myöhemmin tonteiksi ja tontit on muodostettu lohkomalla kiinteistöiksi. Kohdistaminen tapahtuisi ennen kehittämiskorvauksen maksuunpanoa tonttien pinta-alojen mukaisessa suhteessa.
91 m §
Päätös kehittämiskorvauksen perimättä jättämisestä
Jos kunta muuttaa asemakaavaa tai tonttijakoa siten, että kehittämiskorvauksen perusteet olennaisesti poistuvat, kunnan on päätettävä kehittämiskorvauksen perimättä jättämisestä.
Selostus
Kunnan on päätettävä kehittämiskorvauksen perimättä jättämisestä, jos se muuttaa asemakaavaa tai tonttijakoa siten, että kehittämiskorvauksen perusteet olennaisesti poistuvat. Näin tulisi menetellä esimerkiksi jos kaavan muutoksella vähennetään huomattavasti rakennusoikeutta tai vähennetään huomattavasti yhdyskuntarakentamisen tai kehittämiskorvauksilla katettavan maanhankinnan kuluja.
91 n §
Vapautus tai lykkäys kehittämiskorvauksen suorittamisesta
Jos kehittämiskorvauksen suorittaminen olisi sen määräämisen perusteissa tapahtuneen olennaisen muutoksen vuoksi kohtuutonta, kunta voi myöntää vapautuksen kokonaan tai osittain kehittämiskorvauksen suorittamisesta tai myöntää lykkäystä maksun suorittamisesta.
Selostus
Pykälässä säädetään mahdollisuudesta kohtuullistaa kehittämiskorvausta, luopua sen perimisestä kokonaan tai antaa lisää maksuaikaa, jos kehittämiskorvauksen suorittaminen olisi sen määräämisen perusteissa tapahtuneen olennaisen muutoksen vuoksi kohtuutonta. Näin voitaisiin menetellä esimerkiksi silloin, kun maan arvon alenemisen vuoksi kehittämiskorvaus perimishetkellä olisi määrättävä huomattavasti alhaisemmaksi kuin kaavan hyväksymishetkellä.
91 o §
Kehittämiskorvauksen oikaisu maksuunpanon yhteydessä
Jos kehittämiskorvauksen perusteet ovat tonttijaon muuttamisen tai muun vastaavan syyn vuoksi vähäisessä määrin muuttuneet, kehittämiskorvaus on maksuunpanon yhteydessä oikaistava muuttunutta tilannetta vastaavaksi.
Selostus
Mikäli kehittämiskorvauksen perusteissa on määräämisen jälkeen tapahtunut vähäisiä muutoksia esimerkiksi tonttijaon muutosten vuoksi, tulisi kehittämiskorvaukset vastaavasti oikaista muuttunutta tilannetta vastaavaksi maksuunpanon yhteydessä.
91 p §
Kehittämiskorvauksen kirjaaminen
Kunnan on pidettävä kehittämiskorvauksista luetteloa.
Kun kunta on määrännyt kehittämiskorvauksen perittäväksi, sen tulee viipymättä kirjallisesti ilmoittaa tästä sille käräjäoikeudelle, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee, merkinnän tekemiseksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kunnan tulee liittää käräjäoikeudelle tehtävään ilmoitukseen luettelo kiinteistöistä ja niitä koskevista kehittämiskorvauksista. Myös kehittämiskorvauksen tonttikohtaisesta osittelusta tai uudelleen kohdentamisesta on viipymättä ilmoitettava käräjäoikeudelle merkinnän tekemiseksi lainhuutoja kiinnitysrekisteriin.
Suoritetuista kehittämiskorvauksista on ilmoitettava rekisteriviranomaiselle merkinnän tekemiseksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.
Selostus
Pykälän 1 momentin mukaan kunnan tulee pitää kehittämiskorvauksista julkista luetteloa. Luetteloon merkitään kunnan tonteille määräämät kehittämiskorvaukset sekä niiden maksamista koskevat tiedot. Luettelon tarkoituksena olisi varmistaa tonttien omistajien ja vastikkeettoman luovutuksensaajan tiedonsaantimahdollisuudet kunnan määräämistä kehittämiskorvauksista sekä toimia tiedon lähteenä määrättäessä myöhemmin kaavamuutosten yhteydessä kehittämiskorvauksia kyseiselle alueelle.
Pykälän 2 momentin mukaan kunnan tulisi kirjallisesti viipymättä
ilmoittaa kehittämiskorvauksen määräämisestä
käräjäoikeudelle lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitsemistä
varten. Ilmoituksen perusteella käräjäoikeus tekee kehittämiskorvauksista
merkinnän ensin asianomaisen
muodostajakiinteistön kohdalle ja tonttien lohkomisen jälkeen
asianomaisten tonttien kohdalle. Vastikkeettomissa omistajanvaihdostilanteissa
kiinteistön luovutuksensaajalla on mahdollisuus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä
saada tieto vastattavakseen siirtyvästä kehittämiskorvauksesta.
Pykälän 3 momentin mukaan kunnan on ilmoitettava myös kehittämiskorvausten maksamisesta käräjäoikeudelle kehittämiskorvausta koskevan merkinnän poistamiseksi asianomaista tonttia koskevista tiedoista.
104 §
Korvattava katualue
- - - - - - - - - - - - -
Jos maanomistajan katualueeksi luovuttama alue liitetään kaavamuutoksella
takaisin tonttiin, kunta ei saa periä maanomistajalta korvausta 1
momentin mukaisesti korvauksetta saamaansa osuutta vastaavasta osasta
aluetta, edellyttäen että tontti on vielä saman omistajan
omistuksessa ja että tontin pääasiallista käyttötarkoitusta
ei ole kaavan muutoksella muutettu.
Selostus
Pykälään on lisätty uusi 5 momentti, jonka mukaan kunta ei saisi periä maanomistajalta vastiketta 1 momentin mukaisesti korvauksetta saamaansa osuutta vastaavasta osasta aluetta, kun alue liitetään kaavamuutoksella takaisin tonttiin. Edellytyksenä korvauksettomalle luovuttamiselle olisi, että tontti on edelleen luovuttajan omistuksessa sekä että tontin pääasiallista käyttötarkoitusta ei ole kaavan muutoksella muutettu.
189 a §
Muutoksenhaku kehittämiskorvauksen määräämistä
koskevaan päätökseen
Kehittämiskorvauksen määräämistä koskevaan kunnan päätökseen haetaan muutosta siten kuin kuntalaissa säädetään. Muutoksenhakuoikeus määräytyy kuitenkin siten kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään.
Muutoksenhaussa noudatetaan muutoin, mitä hallintolainkäyttölaissa säädetään.
Kiinteistön arvon määritykseen liittyviltä osin hallinto-oikeuden on pyydettävä asiasta maanmittaustoimiston lausunto, jollei se ole ilmeisen tarpeetonta.
Selostus
Pykälän 1 momentin mukaan kehittämiskorvauksen määräämistä koskevaan kunnan päätökseen voidaan hakea muutosta siten kuin kuntalaissa säädetään. Muutoksenhakuoikeus ja menettelytavat määräytyvät kuitenkin hallintolainkäyttölain perusteella. Pykälän 3 momentin mukaan kiinteistön arvon määritykseen liittyviltä osin hallinto-oikeuden on pyydettävä asiasta paikallisen maanmittaustoimiston lausunto, jollei se olisi ilmeisen tarpeetonta. Lausunnon pyytäminen olisi tarpeen esimerkiksi silloin, kun kunnalla ja kiinteistön omistajalla on erilaiset käsitykset kaavan aiheuttamasta kiinteistön arvonnoususta.
189 b §
Muutoksenhaku kehittämiskorvauksen maksuunpanopäätökseen
Muutosta kehittämiskorvauksen maksuunpanoa koskevaan kunnan päätökseen haetaan valittamalla hallinto-oikeuteen. Maksuunpanon yhteydessä muutosta ei voida hakea kehittämiskorvauksen määräämisen yhteydessä lainvoimaisesti ratkaistujen korvauksen perusteiden osalta.
Muutoksenhaussa noudatetaan, mitä hallintolainkäyttölaissa säädetään. Valitus ei kuitenkaan lykkää päätöksen täytäntöönpanoa, jollei muutoksenhakuviranomainen toisin päätä.
_________
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä heinäkuuta 2003.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimiin.
Tätä lakia sovelletaan kunnalle aiheutuvien yhdyskuntarakentamisen toteuttamiskustannusten korvaamiseen niiden asemakaavojen osalta, joita koskeva kaavaehdotus on ollut 65 §:n mukaisesti julkisesti nähtävillä tämän lain voimaantulon jälkeen sekä tämän lain voimaantulon jälkeen tehtyihin maankäyttösopimuksiin.
Selostus
Pykälän mukaan muutosta kehittämiskorvauksen maksuunpanoa koskevaan kunnan päätökseen voidaan hakea valittamalla hallinto-oikeuteen. Muutoksenhakuoikeus olisi rajoitettu siten, ettei maksuunpanon yhteydessä enää voisi hakea muutosta kehittämiskorvauksen määräämisen yhteydessä lainvoimaisesti ratkaistujen korvauksen perusteiden osalta. Muutoksenhakuoikeus olisi siten säännönmukaisissa tapauksissa rajoitettu koskemaan vain esimerkiksi maksun kohdentumista oikeaan tonttiin ja omistajaan sekä muita vastaavia teknisiä kysymyksiä. Muutoksenhaussa noudatetaan hallintolainkäyttölakia. Muutoksenhaku ei sinänsä lykkää päätöksen täytäntöönpanoa, jollei muutoksenhakuviranomainen toisin päätä.
OTK Sanna Suvanto
Asianajotalo ANPR Oy