Kiinteistön luovutus
- Uutiset
29.9.2016 13.46
Hovioikeus arvioi kiinteistön laatuvirhettä ja vahingon määrääHovioikeus katsoi, että kiinteistössä oli laatuvirhe rakennuksen vanhan osan kattorakenteen ja yläpohjan sekä rakennuksen laajennusosan katon harjaosan vesikaton aluskatteen osalta. Edelleen hovioikeus katsoi, että ulkoseinärakenteessa oli laatuvirhe siltä osin kuin seinärakenteen tuulettuminen oli estetty uretaanivaahdolla tai sokkelin päällä olevalla ulkoverhouksella. Näiden virheiden osalta myyjä oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, joten hän oli velvollinen korvaamaan ostajille aiheutuneen vahingon. Hovioikeus arvioi vahingonkorvauksen määräksi 29.000 euroa. - Uutiset
20.9.2016 15.01
Hovioikeudessa pohdittiin, oliko käräjäoikeuden tullut antaa reklamaation oikea-aikaisuudesta kiinteistönkaupassa antamaansa välituomioon muutoksenhakuosoitus vai olisiko sen tullut jatkaa asian käsittelyäHO katsoi, että KO:n antama muutoksenhakuohjaus oli poistettava, kiinteistönvälittäjäyhtiön valitus oli jätettävä tutkimatta ja asia oli palautettava KO:een. (Vailla lainvoimaa 20.9.2016) - Uutiset
29.8.2016 9.00
Saunalautta ei ollut kiinteistön tarpeistoesine – pitkä häiriötön hallinta osoitti kuitenkin lautan sisältyneen kauppaanKoska saunalautan ja tilan välillä ei vallinnut pysyväksi tarkoitettua liitossuhdetta, käräjäoikeus katsoi, että kanteessa tarkoitettu saunalautta ei ollut ollut kaupan 5.6.2006 kohteena olleen kiinteistön tarpeistoesine. Ostajien 5.6.2006 - 28.6.2015 välinen häiriötön saunalautan hallinta loi hyvin vahvan olettaman siitä, että osapuolten tarkoitus oli ollut, että saunalautta sisältyi kauppaan erityisesti kun myyjän puolelta ei edes vedottu siihen, että näiden hallinta olisi perustunut muuhun, määräaikaiseen tai lakkaavaan, oikeusperusteeseen. Käräjäoikeus arvioidessaan näyttöä kokonaisuutena antaen ostajien pitkälle häiriöttömälle hallinnalle ratkaisevan merkityksen katsoi selvitetyksi, että osapuolten tarkoitus oli ollut, että saunalautta sisältyy kauppaan. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 29.8.2016) - Uutiset
26.8.2016 14.00
Hovioikeus: Ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kiinteistön kunnosta – ei oikeutta korvaukseen laatuvirheistäHovioikeus katsoi toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kaikkien virhekohtien osalta ja menettäneet siten maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen. (Vailla lainvoimaa 26.8.2016) - Uutiset
25.8.2016 8.35
Hallinto-oikeus: Kiinteistön luovutuksesta mahdollisesti syntyvä luovutusvoitto ei ollut verovapaata koko maapohjan osaltaA omistaa kiinteistön, joka on pinta-alaltaan 20 388 neliömetriä. Kiinteistöllä on yksi asuinrakennus sitä palvelevine rakennuksineen. Alueella on voimassa ranta-asemakaava, jota koskeva muutos on vahvistettu vuonna 2010. Kiinteistö muodostaa asemakaavan mukaan pientalojen korttelin (AO-1), jonne saa rakentaa yhden kaksi asuntoa sisältävän omakotitalon sekä siihen liittyviä rakennuksia. HAO ei muuttanut ennakkoratkaisua, jonka mukaan kiinteistön luovutuksesta mahdollisesti syntyvä voitto on A:lle verovapaata tuloa siltä osin kuin luovutusvoitto kohdistuu kiinteistöllä oleviin rakennuksiin ja 10 000 neliömetrin osuuteen maapohjasta. (Vailla lainvoimaa 25.8.2016) - Uutiset
15.8.2016 8.42
Hovioikeus: Yli kaksi vuotta myöhemmin tehty reklamaatio kiinteistön pinta-alan virheestä ei ollut tapahtunut kohtuullisessa ajassa - kiinteistönvälittäjä ei ollut vahingonkorvausvastuussaOstajien oman kertoman mukaan he olivat viimeistään 26.4.2011 tulleet tietoisiksi siitä, että kellarikerroksen huoneet eivät olleet virallista asuintilaa. Siten yli kaksi vuotta myöhemmin toukokuussa 2013 tehdyn reklamaation ei voitu katsoa tapahtuneen kohtuullisessa ajassa. Ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. KO:n tuomiolauselmaa, jolla ostajien vaatimus kiinteistövälitysyhtiön velvoittamisesta korvaamaan heille 20 000 euroa puuttuvan pinta-alan perusteella oli hylätty, ei muutettu. (Vailla lainvoimaa 15.8.2016) - Uutiset
12.8.2016 8.14
Hovioikeus myönsi mikrobivaurioisen talon ostajalle hinnanalennusta lähes puolet kauppahinnasta - käräjäoikeuden tuomio kumottiinHO katsoi toisin kuin KO, ettei ostaja ollut laiminlyönyt MK 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista selonottovelvollisuuttaan ja näin ollen hänellä oli oikeus vedota kanteessa mainittuihin virheisiin. Ostajalla, joka oli kertomansa mukaan suorittanut LVI-alan perustutkinnon ja tehnyt tämän jälkeen pelkästään maanrakennustöitä, ei katsottu olleen sellaista eritystä asiantuntemusta, joka olisi tullut ottaa huomioon ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa. Ostajalla katsottiin myös olleen kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoitusehdon estämättä oikeus vaatia myyjiltä kauppahinnan alennusta rakennuksessa havaittujen virheiden johdosta. Myyjien tuli suorittaa ostajalle hinnanalennusta yhteensä 72 563,09 euroa. (Vailla lainvoimaa 12.8.2016) - Uutiset
26.7.2016 13.30
Ulkomailta – Ruotsi: Korkeimman oikeuden ratkaisujaRuotsin korkeimman oikeuden ratkaisut ajalla 21.6.–5.7.2016 koskevat muun muassa EU-tuen ulosmittausta, maataloustuen panttausta, uhanalaisena lajina myydyn tuotteen aiheuttamaa rangaistusseuraamusta sekä kauppasopimuksen ja kauppakirjan sanamuodon välistä ristiriitaa. - Uutiset
7.7.2016 14.00
Hovioikeus arvioi kuten käräjäoikeus että kiinteistönkauppa oli purettava mutta alensi kiinteistöön laitettujen kustannusten määrän puoleenArvioitaessa virheen olennaisuutta oli otettava huomioon myös se seikka, että ostajat olivat ostaneet kiinteistön asumistarkoitukseen lapsiperheen kodiksi. Ala- ja välipohjan vaurioiden vuoksi kiinteistöä ei voinut käyttää tuohon tarkoitukseen. Kaupan kohteessa todettuja virheitä oli pidettävä olennaisina ja ostajalla oli niiden johdosta oikeus purkaa kauppa. (Vailla lainvoimaa 7.7.2016) - Uutiset
27.5.2016 11.27
Tietopalveluasiantuntija Tiina Lepistö: Kiinteistökaupan verkkopalvelu – sähköinen asiointi ja sähköiset panttikirjatKiinteistökaupan verkkopalvelu on sähköinen asiointipalvelu, jossa voi hoitaa kiinteistöasioitaan. Palvelu on otettu käyttöön 1.11.2013 ja siellä voi sekä laatia että allekirjoittaa kiinteistöjen ja maanvuokraoikeuksien luovutussopimuksia (esisopimus, kauppakirja, lahjakirja ja vaihtokirja) sekä hoitaa kiinnitysasioita (hakea kiinnitystä, sähköisen panttikirjan siirtoa ja panttikirjan haltijan muutosta). Lisäksi valtuuttaminen palvelussa mahdollisiin toimiin onnistuu sähköisesti. Tietopalveluasiantuntija Tiina Lepistö kertoo palvelusta Edilexin Vierashuoneessa. - Uutiset
19.4.2016 10.10
Hovioikeus: Kiinteistössä ei ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettäVaikka maanalainen vesi- ja viemärilinja oli jossain määrin rajoittanut kiinteistön käyttöä istutusalueen osalta, hovioikeus piti kuitenkin sen vaikutusta vähäisenä ottaen huomioon kiinteistön pääasiallinen tarkoitus sekä käyttörajoituksen sijainti ja laatu. Kysymyksessä ei näin ollen ollut hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen oikeuttava laatuvirhe. (Vailla lainvoimaa 19.4.2016) - Uutiset
18.4.2016 14.13
Poikkeuksellisen huonosti laadittu haastehakemus kiinteistön kauppaa koskevassa asiassa hylättiin osin ja jätettiin osin haastetta antamatta tutkimatta - avustajana toimineelle OTM:lle myönnettiin valtion varoista palkkio vain 2 työtunnista vaaditun 29 työtunnin sijastaKO:lle kantajien puolesta toimitettu haastehakemus oli ollut poikkeuksellisen huonosti laadittu ja kehotuksesta toimitettu haastehakemuksen täydennys oli ollut laadultaan samaa tasoa kuin haastehakemus. Esitetyt kannevaatimukset ja niiden perusteet osoittivat, että asiakirjojen laatijalla ei ollut riittävää ammattitaitoa asian hoitamiseen. Vaikutti siltä, että kantajien avustaja ei ollut lainkaan selvittänyt ennen kanteen nostamista kanteen oikeudellisia perusteita ja kanteen menestymismahdollisuuksia. Asiassa oli perusteet alentaa avustajalle maksettavaa palkkiota. HO ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa. A:n ja B:n vaatimukset saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan HO:ssa hylättiin. (Vailla lainvoimaa 18.4.2016) - Uutiset
18.4.2016 7.46
Hovioikeus pohti kiinteistön kauppakirjan vastuurajoitusehtoa ja maaperän pilaantumisen korvaamistaHovioikeus totesi, että yhtiön toiminnassa oli jatkuvasti käsitelty öljyä ja siihen rinnastettua metalliromua, jotka olivat ympäristölle vaarallisia. Niiden käsittelyyn ja varastointiin sisältyi riski siitä, että huolimattoman toiminnan, laitteiden rikkoutumisen tai muun vastaavan syyn vuoksi niitä pääsee maaperään. Tällöin oli ennakoitavissa, että tämän johdosta maaperä saattaa saastua. Tähän nähden hovioikeus piti perusteltuna rinnastaa yhtiön asema korkeimman oikeuden oikeuskäytännöstä ilmenevään vaarallista toimintaa harjoittaneiden huoltoasemanpitäjän ja öljy-yhtiön asemaan sekä katsoi, että yhtiö oli tältä osin tuottamuksestaan riippumatta vastuussa kiinteistöllä toimintansa yhteydessä aiheutuneesta maaperän pilaantumisesta. (Vailla lainvoimaa 18.4.2016) - Uutiset
31.3.2016 10.25
KHO:n päätös varainsiirtoverosta ja ensiasunnon verovapaudesta kauppakirjan korjaamista koskevassa asiassaA ja B olivat 27.9.2012 allekirjoittamallaan kauppakirjalla ostaneet kiinteistön, jolla sijaitsi omakotitalo talousrakennuksineen. Kauppakirjan mukaan omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyi ostajille, kun kauppahinta oli kokonaisuudessaan maksettu, mikä oli tapahtunut 1.10.2012. Kauppakirjaa korjattiin 15.10.2012 allekirjoitetulla asiakirjalla, jonka mukaan kiinteistön ostajana oli vain A. KHO katsoi, että omistusoikeuden siirtymisen jälkeen tehtyä kauppakirjan korjaamista oli pidettävä uutena varainsiirtoveron alaisena luovutuksena. B:n oli maksettava kaupan johdosta varainsiirtoveroa. KHO myös katsoi, että kauppa 27.9.2012 ja kauppakirjan korjaaminen 15.10.2012 muodostivat asiallisesti ja ajallisesti sellaisen ensiasunnon hankintakokonaisuuden, että varainsiirtoverolain 11 §:ssä säädetyt ensiasunnon verovapauden edellytykset täyttyivät A:n kohdalla myös luovutuksen 15.10.2012 osalta. - Uutiset
23.3.2016 13.29
Hovioikeus: Kiinteistönkaupan hinnanalennussopimukseen perustunut yksityishenkilön saatava, joka muodosti yli puolet hakijan veloista, muodosti esteen velkajärjestelylleYksityishenkilön saatava, 35 000 euroa, oli ollut hakija suurin yksittäinen velka, ja se oli muodostanut yli puolet hakijan velkojen kokonaismäärästä, joka oli velkajärjestelyhakemuksen mukaan 59 903,18 euroa. HO katsoi asiassa mainitsemillaan perusteilla, että hakijan velkajärjestelylle oli VJL 10 §:n 11 kohdan mukainen este. Koska KO ei ratkaisunsa lopputuloksen vuoksi ollut ottanut kantaa VJL 10 § a:n edellytyksiin, asia palautettiin KO:n uudelleen käsiteltäväksi. (Vailla lainvoimaa 22.3.2016) - Uutiset
19.2.2016 11.10
Panttikirjat aiotaan vähitellen sähköistää kokonaanSähköisten panttikirjojen käyttöönottoa halutaan edistää. Hallitus esittää, että uusista kiinnityksistä annettaisiin jatkossa panttikirjoja vain sähköisessä muodossa, ja kiinnityksiä muutettaessa vanhat kirjalliset panttikirjat muunnettaisiin sähköisiksi. Sähköisiä panttikirjoja ei enää muutettaisi hakemuksesta kirjalliseen muotoon. Vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei voisi enää vuodesta 2020 alkaen käyttää uuden luoton vakuutena. Luottoa haettaessa olisi haettava joko uusia kiinnityksiä, joista annetaan sähköiset panttikirjat, tai vanhojen kirjallisten panttikirjojen muuntamista sähköisiksi. - Uutiset
17.2.2016 8.00
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi etteivät myyjät olleet luopuneet elinikäisestä asumisoikeudestaan konkludenttisesti kun eivät asuntoa käyttäneetKiinteistöön kohdistuvasta käyttö- ja hallintaoikeudesta on mahdollista luopua nimenomaisesti tai konkludenttisesti. Myyjät olivat vuonna 2012 nimenomaisesti ilmoittaneet, että he eivät halua luopua asuntoon kohdistuvasta käyttö- ja hallintaoikeudestaan. Pelkästään se, että myyjät olivat muuttaneet ainakin osaksi sosiaalisten syiden vuoksi kiinteistöltä pois, ei tarkoittanut sitä, että he olisivat luopuneet käyttö- ja hallintaoikeudestaan pysyvästi. Hovioikeus katsoi, että myyjien käyttäytymisestä ei ollut pääteltävissä, että he olisivat myöskään konkludenttisesti luopuneet käyttö- ja hallintaoikeudestaan. Sopimus ei pelkästään sen vuoksi, että myyjät olivat asuneet talossa 10 vuoden ajan ja olleet sen jälkeen viisi ja puoli vuotta käyttämättä nautintaoikeuttaan, ollut muuttunut ostajalle kohtuuttomaksi. Asiassa ei esitetty muitakaan syitä sille, että käyttö- ja hallintaoikeutta koskeva sopimusehto olisi ostajan kannalta kohtuuton. (Vailla lainvoimaa 17.2.2016) - Uutiset
8.2.2016 13.00
Käräjäoikeus oli toimivaltainen tutkimaan Porvoossa sijaitsevan kiinteistön hinnanalennuskanteen vaikka pakoileva vastaaja asui Espanjassa – asia palautettiinHovioikeus totesi muun muassa, että kiinteistön kauppa on epäilyksittä sopimus ja kanne perustui tämän sopimuksen rikkomiseen. Se, että esineoikeudellisia kiinteistöriitoja koskee yksinomainen toimivaltasäännös, ei sulje pois sitä, että velvoiteoikeudellisiin kiinteistöä koskeviin sopimusriitoihin voidaan soveltaa Bryssel I -asetuksen 5 artiklan 1 kohdan a alakohtaa. Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että alakohdan a soveltamisalaan kuuluvat muun ohessa kiinteää omaisuutta koskevat kaupat. B:n sopimusvelvoite on ollut luovuttaa A:lle ja C:lle sopimuksen mukainen kiinteistö. Koska kysymyksessä on kiinteä omaisuus, tämä velvoite on täytettävissä vain kiinteistön sijaitsemispaikkakunnalla Porvoossa. Hovioikeus katsoi, että Itä-Uudenmaan käräjäoikeus on toimivaltainen asiassa ja palautti asian sinne kanteen tutkimista varten. (Vailla lainvoimaa 8.2.2016) - Uutiset
2.2.2016 11.00
Hovioikeus arvioi kauppahinnaltaan 252.000 euron kiinteistön virheitä – vahingonkorvausta 22.000 euroa ja hinnanalennusta 38.000 euroaHovioikeus katsoi myyjän olleen tietoinen salaojien virheellisestä rakenteesta ja tältä osin ennen kaupan tekemistä jättäneen antamatta ostajalle tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta. Myyjä oli näin ollen menetellyt vahingonkorvausvastuun perustavalla tavalla tuottamuksellisesti. Myös laajennusosan virheellisyyksien osalta hovioikeus katsoi myyjän tuottamuksen kattavan perustusten suunnitelmien vastaisen toteuttamisen. Kiinteistön muiden laatuvirheiden osalta kysymykseen tuli maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukainen hinnanalennus. Hovioikeus katsoi, että myös niitä virheitä ja puutteita, joista myyjän ei näytetty olleen tietoinen, oli niiden laajuuden vuoksi pidettävä hinnanalennukseen oikeuttavalla tavalla olennaisina. Hovioikeus määräsi korvauksia noin puolet vähemmän kuin käräjäoikeus. (Vailla lainvoimaa 2.2.2016) - Uutiset
25.1.2016 12.43
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota jolla kiinteistön kauppa oli purettu – kysymys myös kuntotarkastuksen merkityksestä ja sen tekijäyhtiön vastuustaHovioikeus myös hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin käräjäoikeus oli katsonut, että kiinteistön arvo oli alentunut kaupan jälkeen pihamaan osalta ja että arvon alentumista vastaavan korvauksen kohtuullinen määrä oli 2.500 euroa. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus katsoi, että ostaja oli tullut tietoiseksi yhtiön kuntotarkastusraportin puutteellisuudesta viimeistään 14.10.2010 laaditun lausunnon perusteella. Asiassa oli riidatonta, että ostaja oli reklamoinut yhtiölle 29.1.2013 päivätyllä kirjeellä. Koska A oli reklamoinut yhtiölle vasta noin kaksi vuotta neljä kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen, reklamaatio oli tehty liian myöhään. (Vailla lainvoimaa 25.1.2016)