Kiinteistön luovutus
- Uutiset
20.4.2017 15.01
Työryhmä valmistelemaan lakimuutoksia kokonaisturvallisuudelle tärkeistä kiinteistökaupoista – selvitys asiasta julkaistiinValtioneuvoston kanslia asettaa poikkihallinnollisen työryhmän, jonka tehtävänä valmistella valtion kokonaisturvallisuuden takaavat lakimuutokset kiinteän omaisuuden siirroissa ottaen huomioon eri hallinnonalojen näkemykset. Puolustusministeriön 20. huhtikuuta julkistamassa selvityksessä todetaan, että valtion kokonaisturvallisuuden parantaminen kiinteän omaisuuden siirroissa edellyttää lainsäädännön muuttamista. - Uutiset
24.3.2017 12.06
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua kiinteistön virhettä ja sopimusrikkomusta koskevassa asiassaOikeutta hinnanalennukseen on arvioitava tapauskohtaisesti kokonaishallinnan perusteella, jossa korjauskustannusten määrä on vain yksi harkintaan vaikuttava seikka. Vaikka kysymyksessä olevassa tapauksessa virheen korjauskustannukset olivat kiinteistön kauppahintaan suhteutettuna määrältään verraten vähäiset, niitä ei voitu kuitenkaan pitää merkityksettöminäkään. Lisäksi virhe oli ollut laadultaan sellainen, että se oli haitannut asunnon käytettävyyttä. Hovioikeus katsoi, että ostajalla oli virheen perusteella oikeus käräjäoikeuden tuomitsemaan hinnanalennukseen. (Vailla lainvoimaa 24.3.2017) - Uutiset
20.3.2017 8.00
Kolmiulotteista kiinteistönmuodostamista koskeva hallituksen esitys lausunnolle – laajojen rakennushankkeiden toteuttaminen helpottuuLuonnos hallituksen esitykseksi kolmiulotteisen (3D) kiinteistönmuodostamisen mahdollistamiseksi on lähetetty lausunnolle. Perinteinen kaksiulotteinen (2D) kiinteistö kuitenkin säilyisi pääsääntönä jatkossakin. Lausuntoaikaa on 12. toukokuuta 2017 saakka. Esityksen tavoitteena on muuttaa kiinteistönmuodostamislakia, kiinteistörekisterilakia sekä maankäyttö- ja rakennuslakia siten, että uuden kolmiulotteisen kiinteistön muodostaminen maanpinnan ala- ja yläpuolelle olisi asemakaava-alueella mahdollista. - Uutiset
14.3.2017 13.10
Hovioikeus: Myyjillä oli oikeus saada määräalojen kaupat puretuksi kauppahinnan maksun olennaisen viivästyksen vuoksi ja ostajayhtiö oli velvollinen maksamaan myyjille kauppakirjojen purkavasta ehdosta ilmenevän sopimussakon ja vahingonkorvauksen sekä tekemään muut ehdossa yksilöidyt suoritukset ja luovutuksetAsiassa oli kysymys siitä, oliko valituksessa mainitut kaksi kiinteistön määräalaa koskevaa kauppasopimusta katsottava mitättömiksi tai pätemättömiksi kokonaan tai ainakin maksua koskevien ja purkavien ehtojen osalta. Ratkaistavana oli myös, onko kauppakirjojen ehtoja pidettävä joiltain osin kohtuuttomina. Kysymys oli lisäksi yhtiön ja vastapuolten mahdollisesta vahingonkorvausvelvollisuudesta. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota, jonka mukaan kauppakirjoja ei katsottu Oy:n väittämillä perusteilla mitättömiksi tai pätemättömiksi eikä asiassa todettu olevan perusteita kauppojen tai niiden ehtojen sovittelemiseksi. Maksuvelvollisuus ja kauppahinnan maksaminen oli määritelty yksiselitteisesti kauppakirjoissa. Maksusuorituksen tekemistä ei ollut sidottu lainvoimaisten rakennuslupien saamiseen Oy:n tarkoittamalla tavalla, vaan kauppahinta oli erääntynyt kokonaisuudessaan maksettavaksi määräalan 1 osalta viimeistään 29.8.2014 ja määräalan 2 osalta 15.4.2015. Kun Oy ei ollut maksanut myyjille kauppahintoja lainkaan siitä huolimatta, että kiinteistöt ovat olleet yhtiön hallinnassa kaupantekohetkestä lukien, ostaja oli viivästynyt olennaisesti kauppahintojen maksamisessa. Myyjillä oli siten oikeus saada kaupat puretuksi ja Oy oli velvollinen maksamaan myyjille kauppakirjojen purkavasta ehdosta ilmenevän sopimussakon ja vahingonkorvauksen sekä tekemään muut ehdossa yksilöidyt suoritukset ja luovutukset. (Vailla lainvoimaa 14.3.2017) - Uutiset
13.3.2017 12.40
KHO ei muuttanut hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta etuosto-oikeuden käyttämisestä KarkkilassaKarkkilan kaupunginhallitus oli päätöksellään 3.11.2014 päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan 22.10.2014 tehdyssä kiinteistökaupassa, jossa Suomen valtio, edustajanaan Senaatti-kiinteistöt, oli myynyt A:lle 16.000 euron kauppahinnalla Karkkilassa sijaitsevan 3,372 hehtaarin suuruisen kiinteistön rakennuksineen. Helsingin hallinto-oikeus oli valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n valituksen kaupunginhallituksen päätöksestä. KHO ei muuttanut hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta. - Uutiset
7.3.2017 14.02
Peruskorjatun yli 100-vuotiaan hirsitalon kauppa purettiin käräjäoikeudessa - ostajille vahingonkorvausta virheiden selvittelykuluista, sijaisasunnon vuokrakuluista ja mikrobivaurioituneesta irtaimistosta mutta ei asuntolainan korkokuluista eikä homekoiratutkimuksestaKaupan kohteena olleen kiinteistön ei katsottu olleen ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu ja myyjä oli laiminlyönyt virheitä koskevan tiedonantovelvollisuutensa. Kaupan kohteessa todetuissa virheissä oli siten tässä tapauksessa kysymys MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä. Kysymys ei ollut salaisesta virheestä. Kaupan purkamisen lisäksi virheiden perusteella ostajilla oli oikeus saada myyjältä korvausta vahingoistaan. Irtaimiston osalta vahingonkorvauksen kohtuulliseksi määräksi arvioitiin 10 000 euroa. Korvausvaatimus asuntolainan korkokuluista hylättiin kokonaan. Selvittelykuluista hyväksyttiin 12 495 euroa. Homekoiratutkimuksesta aiheutuneiden kulujen osalta vaatimus hylättiin. Ostajien 20 968,11 euron oikeudenkäyntikululaskuun ei ollut selvitetty sisältyneen tarpeettomia toimenpiteitä. HO hylkäsi myyjän vaatimuksen tuomion täytäntöönpanon keskeyttämisestä. (Vailla lainvoimaa 7.3.2017) - Uutiset
2.3.2017 8.10
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja purki 73.000 euron kiinteistönkaupan laatuvirheen vuoksiHovioikeus katsoi, että kiinteistössä todetut kosteus- ja mikrobivauriot olivat aiheutuneet merkittävältä osin kanteessa tarkoitetuista rakennusvirheistä ja virheellisestä rakennustavasta. Ostajan omistusaikana tapahtunut vesivahinko oli vain jossain määrin lisännyt jo muutoin olemassa olevia vaurioita lähinnä keittiön ja eteisen alueella. Olohuoneessa, toimistotilassa ja entisen terassin kohdalla olevat vaurioalueet eivät olleet voineet johtua astianpesukoneen tai jääkaapin vuodosta. Myöskään ostajan omistusaikana syntynyttä salaojituksen puutteellisuutta tai jonkin muun ulkoisen kosteuden vaikutusta ei ollut asiassa esitetyn näytön perusteella pidettävä vaurioiden pääasiallisena syynä. Kaupan kohteessa oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu virhe. Hovioikeus katsoi, että virhe oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen. Näin ollen kyseessä oleva kiinteistön kauppa oli määrättävä purettavaksi ja myyjät velvoitettava kanteessa vaaditulla tavalla palauttamaan ostajalle tämän maksama kauppahinta. (Vailla lainvoimaa 2.3.2017) - Uutiset
1.3.2017 11.13
Myyjän sovintona tarjoama 70.000 euroa kiinteistön hinnanalennuksena ei riittänyt ostajille – hovioikeus arvioi hinnanalennukseksi 15.700 euroa mutta määräsi ostajien maksettavaksi lähes 80.000 euroa oikeudenkäyntikulujaKiinteistön kauppahinta oli ollut 289.000 euroa. Arvioitaessa virheiden vaikutusta kiinteistön arvoon voitiin ottaa huomioon myös korjaustöistä aiheutuvien kustannusten määrä. Ostajat olivat hinnanalennusvaatimuksensa perusteena esittäneet korjauskustannuslaskelman. Virheistä ostajien hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevien virheiden korjauskustannukset olivat nettomäärältään yhteensä 10.390 euroa ja töiden hankaluus- ja yleiskuluineen sekä arvonlisäveroineen yhteensä noin 15.700 euroa. Näin ollen hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 15.700 euroa. Ostajat velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan myyjälle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa käräjäoikeuden tuomitseman 30.000 euron sijasta 57.706,69 euroa ja oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 22.353,28 euroa. (Ään. perusteluista. Vailla lainvoimaa 1.3.2017) - Uutiset
26.1.2017 11.45
KKO:n ratkaisu korvausvelan vanhentumisesta panttioikeusasiassa – HO:n päätös kumottiin ja asia jätettiin käräjäoikeuden välituomion varaanM Oy vaati W Oy:ltä vahingonkorvausta sillä perusteella, että M Oy:n omistaman kiinteistön valmiiksi neuvoteltu kauppa oli jäänyt toteutumatta, koska W Oy oli oikeudettomasti pitänyt hallussaan kiinteistöön kohdistuvia panttikirjoja. Tämän vuoksi kyseinen kiinteistö oli jouduttu myymään käypää alemmasta hinnasta. M Oy:n W Oy:tä vastaan ajaman täytäntöönpanoriitakanteen johdosta annetulla tuomiolla oli myöhemmin vahvistettu, ettei W Oy:llä ollut panttioikeutta kiinteistöön. M Oy katsoi, että vahingonkorvaussaatavan vanhentumisaika oli alkanut kulua vasta, kun mainittu tuomio oli tullut lainvoimaiseksi. Korkein oikeus katsoi, että korvausvelan vanhentuminen oli alkanut, kun M Oy oli saanut tiedon väittämästään vahingosta ja sen syntymiseen johtaneesta W Oy:n menettelystä sekä niistä täytäntöönpanoriitakanteen perusteeksi esitetyistä seikoista, joiden vuoksi W Oy:llä ei ollut panttioikeutta kiinteistöön. Vanhentumisajan alkamisen kannalta merkitystä ei ollut sillä, että kysymystä panttioikeuden olemassaolosta ei ollut vielä täytäntöönpanoriidassa ratkaistu. Korvaussaatavan vanhentumisaika oli alkanut tammikuussa 2006. Koska M Oy oli katkaissut vanhentumisen vasta 17.1.2011 vireille panemallaan kanteella, vahingonkorvaussaatava oli vanhentunut. - Uutiset
29.12.2016 10.32
Hallinto-oikeuden ennakkoratkaisu kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisen arvonlisäverostaHallinto-oikeus totesi, että kun A Oy myy ennakkoratkaisuhakemuksessa tarkoitetut osakkeet, kyse on kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta. Keskinäisen kiinteistöyhtiön osakas on osakkeensa myydessään samassa asemassa kuin kiinteistön omistaja. Kysymys ei ollut arvonlisäverolain 121 §:n 2 ja 3 momentissa tarkoitetusta kiinteistön käyttöoikeuden päättymisestä. - Uutiset
8.12.2016 15.15
Hovioikeus velvoitti myyjän suorittamaan 1.698.000 euron kiinteistön kauppahinnasta alennuksena käräjäoikeuden tuomitseman 15.000 euron asemasta 100.000 euroa TurussaHovioikeus otti arvioidessaan korjauskustannuksia lähtökohdaksi todistajan esittämän laskelman. Kun otettiin hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu ja se, ettei salaojien puuttumista talon vanhasta osasta ollut sinänsä pidettävä tässä tapauksessa hinnanalennukseen oikeuttavana virheenä, hovioikeus piti kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 100.000 euroa, mikä sisälsi myös terassin rännin ja mustan putken korjauskustannukset sekä sähköteknisten töiden kustannukset. Hinnanalennus oli vajaa kuusi prosenttia kauppasummasta. Virhettä ei siten voitu pitää siinä määrin vähäisenä, että ostajilla ei olisi oikeutta hinnanalennukseen. (Vailla lainvoimaa 8.12.2016) - Uutiset
7.12.2016 13.00
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus ei velvoittanut myyjää suorittamaan hinnanalennusta laatuvirheestä 92.000 euron kiinteistökaupassa PorissaHovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko myyjän B:n ja ostajan A:n kaupan kohteessa hinnanalennukseen oikeuttava, maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe, joka oli johtanut veden tulvimiseen omakotitalon kellaritiloihin. A:n kanneperusteiden mukaan kyseiseen vahinkoon johtaneena laatuvirheenä oli pidettävä sitä, että pesuhuoneen lattiakaivon ja sakokaivon viemärin korkeusero oli ollut liian pieni tai ainakin sitä, että kiinteistön viemärijärjestelmästä oli puuttunut vahingon estävä padotusventtiili tai pumppukaivo. B oli puolestaan katsonut, että viemärin tulviminen ei ollut johtunut hinnanalennukseen oikeuttavasta virheestä kiinteistössä, vaan viemärin tukkeutumisesta. Asiassa saatuun selvitykseen nähden omakotitaloa ei nyt kyseessä olevalta osalta näytetty saneeratun vuoden 2007 jälkeen rakennuslupaa edellyttävällä tavalla eikä myöskään padotusventtiilin tai pumppukaivon puuttumista ollut siten pidettävä kyseisen rakennuksen osalta kanteessa tarkoitettuna, hinnanalennukseen oikeuttavana rakennusvirheenä. (Vailla lainvoimaa 7.12.2016) - Uutiset
2.12.2016 13.25
Hovioikeus: Laki- ja kiinteistötoimiston kanssa sovitussa toimeksiantosopimuksessa tapahtuneesta virheestä ei näytetty aiheutuneen ostajille korvattavaa vahinkoaVaratuomari (vastaajayhtiön edustaja) oli kuntotarkoitusta koskevan lausunnon jälkeen 12.6.2007 lähettänyt kiinteistön myyjille reklamaation täydennykseksi nimetyn asiakirjan, jossa oli esitetty yksilöidyt vaatimukset kiinteistöllä todettujen puutteiden perusteella ja myyjät olivat antaneet siihen vastauksensa 30.7.2007. Varatuomari oli vasta 17.6.2011 eli lähes neljä vuotta myöhemmin lähettänyt myyjille asiaa koskevan sopimusluonnoksen. HO:n oli tapauksessa arvioitava, olisiko ostajien kaupan purkua tai hinnanalennusta ja vahingonkorvausta koskeva kanne menestynyt, mikäli toimeksiantosopimuksen mainittua virhettä ei olisi tapahtunut ja kanne olisi nostettu ennen vaatimuksen vanhentumista. HO katsoi ostajien menettäneen oikeutensa vaatia kaupan purkua tai hinnanalennusta ja vahingonkorvausta jo ennen toimeksiantosopimuksen syntymistä laki- ja kiinteistötoimisto Oy:n kanssa. Toimeksiantosopimuksessa tapahtuneesta virheestä ei ollut siten näytetty aiheutuneen ostajille korvattavaa vahinkoa. (Vailla lainvoimaa 2.12.2016) - Uutiset
24.11.2016 12.10
Hovioikeus: Vanhan peruskorjaamattoman talon kauppahinnan alentamiselle ei ollut perusteitaKysymyksessä oli ollut peruskorjaamaton talo, joka oli siirretty Terijoelta vuonna 1921. Tämä ja 18.10.2011 päivätystä kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ei kiinteistö poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä siltä olisi voitu perustellusti edellyttää. Kiinteistössä ei siten ollut sellaista salaista virhettä, jonka perusteella ostajat olisivat oikeutettuja hinnanalennukseen. (Vailla lainvoimaa 24.11.2016) - Uutiset
18.11.2016 10.17
Uusi ohje: Kuolinpesien luovutusvoitot ja -tappiot verotuksessaVerohallinnon uudessa ohjeessa käsitellään kuolinpesien omaisuuden luovutuksista syntyviä luovutusvoittoja ja -tappioita perustilanteissa. Ohjeessa selvitetään mm. kuolinpesän jäämistöön kuuluvan asunnon luovutukseen liittyviä ongelmakohtia. - Uutiset
8.11.2016 14.10
Hovioikeus: Kiinteistön virhettä koskeva kanne oli vanhentunut – käräjäoikeuden tuomio kumottiinOsapuolet eivät olleet vuosien 2010 ja 2011 vuodenvaihteessa tapahtuneen reklamaatiota koskeneen kirjeenvaihdon ja kanteen nostamisen 14.1.2015 välisenä aikana millään tavoin yhteydessä keskenään. Näin ollen, ja koska kannetta ei ollut nostettu kolmen vuoden vanhentumisajan kuluessa reklamaatiosta ja siihen 10.2.2011 annetusta vastauksesta, eikä asiassa edes väitetty vanhentumista katkaistun muulla vanhentumislain 10 tai 11 §:ssä tarkoitetulla tavalla, kanne oli hylättävä vanhentuneena. (Vailla lainvoimaa 8.11.2016) - Uutiset
20.10.2016 15.05
Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu välittäjän tiedonantovelvollisuudesta sekä rakennusmestarin ja työnjohtajan vastuusta kiinteistön "avaimet käteen" kaupassaAsiassa oli riitaa siitä, antoiko välitysliike kiinteistöstä ja rakennusurakasta ostajille riittävät ja oikeat tiedot. Lisäksi asiassa oli riitaa siitä, suorittivatko vastaava mestari ja KVV-työnjohtaja tehtävänsä asianmukaisesti ja huolellisesti. Kuluttajariitalautakunta suositti, että H LKV Oy maksaa ostajille 11 500 euroa vahingonkorvausta. Lisäksi lautakunta suositti, että vastaava mestari maksaa ostajille 4 500 euroa vahingonkorvausta. KVV-työnjohtajan suorituksessa ei ollut näytetty virhettä. - Uutiset
29.9.2016 13.46
Hovioikeus arvioi kiinteistön laatuvirhettä ja vahingon määrääHovioikeus katsoi, että kiinteistössä oli laatuvirhe rakennuksen vanhan osan kattorakenteen ja yläpohjan sekä rakennuksen laajennusosan katon harjaosan vesikaton aluskatteen osalta. Edelleen hovioikeus katsoi, että ulkoseinärakenteessa oli laatuvirhe siltä osin kuin seinärakenteen tuulettuminen oli estetty uretaanivaahdolla tai sokkelin päällä olevalla ulkoverhouksella. Näiden virheiden osalta myyjä oli laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, joten hän oli velvollinen korvaamaan ostajille aiheutuneen vahingon. Hovioikeus arvioi vahingonkorvauksen määräksi 29.000 euroa. - Uutiset
20.9.2016 15.01
Hovioikeudessa pohdittiin, oliko käräjäoikeuden tullut antaa reklamaation oikea-aikaisuudesta kiinteistönkaupassa antamaansa välituomioon muutoksenhakuosoitus vai olisiko sen tullut jatkaa asian käsittelyäHO katsoi, että KO:n antama muutoksenhakuohjaus oli poistettava, kiinteistönvälittäjäyhtiön valitus oli jätettävä tutkimatta ja asia oli palautettava KO:een. (Vailla lainvoimaa 20.9.2016) - Uutiset
29.8.2016 9.00
Saunalautta ei ollut kiinteistön tarpeistoesine – pitkä häiriötön hallinta osoitti kuitenkin lautan sisältyneen kauppaanKoska saunalautan ja tilan välillä ei vallinnut pysyväksi tarkoitettua liitossuhdetta, käräjäoikeus katsoi, että kanteessa tarkoitettu saunalautta ei ollut ollut kaupan 5.6.2006 kohteena olleen kiinteistön tarpeistoesine. Ostajien 5.6.2006 - 28.6.2015 välinen häiriötön saunalautan hallinta loi hyvin vahvan olettaman siitä, että osapuolten tarkoitus oli ollut, että saunalautta sisältyi kauppaan erityisesti kun myyjän puolelta ei edes vedottu siihen, että näiden hallinta olisi perustunut muuhun, määräaikaiseen tai lakkaavaan, oikeusperusteeseen. Käräjäoikeus arvioidessaan näyttöä kokonaisuutena antaen ostajien pitkälle häiriöttömälle hallinnalle ratkaisevan merkityksen katsoi selvitetyksi, että osapuolten tarkoitus oli ollut, että saunalautta sisältyy kauppaan. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 29.8.2016)