Asuntokauppa
- Uutiset
7.3.2018 13.35
Rintamamiestalon ostajille hinnanalennusta perusmuurien halkeamista - kyse oli merkittävästä salaisesta virheestäKO oli katsonut selvitetyksi, että perusmuurien halkeamat olivat edellyttäneet niiden korjaamista. Kaupan kohde oli salaisen virheen perusteella poikennut laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Virheestä aiheutuva poikkeama oli ollut merkittävä ja kantajat olivat siten oikeutettuja hinnanalennukseen. HO ei myöntänyt myyjälle jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 7.3.2018) - Uutiset
16.1.2018 11.30
Erimielinen hovioikeus vapautti höyrynsulun puuttumisesta talon ostajille kertomatta jättäneen myyjän puolison tuomitusta rangaistuksesta (törkeä petos) - tuomittiin vahingonkorvauksiinHO:ssa oli kysymys siitä, oliko vastaaja hankkiakseen puolisolleen A:lle (myyjä) oikeudetonta taloudellista hyötyä salaamalla höyrynsulun puuttumisen erehdyttänyt ostajia tai ostajien erehdytystä hyväksi käyttämällä saanut heidät ostamaan A:lta asuinrakennuksen ja siten aiheuttanut taloudellista vahinkoa ostajille. Näytöllisesti kysymys oli myös rajankäynnistä tahallisuuden ja tuottamuksen / törkeän tuottamuksen välillä. Koska petos on rangaistava vain tahallisena rikoksena, syyte oli hylättävä. Ostajien korvausvaatimus oli perustunut siihen, että vastaaja oli salannut heiltä kysymyksessä olevan seikan (ks. KKO 2005:120). HO oli asiassa katsonut vastaajan menetelleen tuon seikan osalta törkeän huolimattomasti. VahL 2 luvun 1 §:n nojalla vastaaja oli velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon KO:n vahvistamalla määrällä (5.000 €). Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos katsoi, että kyse oli ollut törkeästä petoksesta. (Vailla lainvoimaa 16.1.2018) - Uutiset
23.11.2017 11.00
Kosteus- ja homevaurioisen kiinteistön myyjille vankeustuomiot ja vahingonkorvausvelvollisuus törkeästä petoksestaKO oli tuominnut kaksi kiinteistön myyjää 1 v 3 kk:n ja 1 v 6 kk:n ehdollisiin vankeusrangaistuksiin ja velvoittanut myyjät maksamaan ostajalle yhteisvastuullisesti vahingonkorvauksena 123 000 euroa ja korvauksena asumishaitasta 800 euroa viivästyskorkoineen. HO ei muuttanut KO:n tuomiolauselmaa. Yhden vastaajan osalta oli KO:ssa jäänyt selvittämättä, oliko hänellä ollut tietoisuus niistä seikoista, jotka asiassa kerrotuin tavoin olivat merkinneet törkeän petoksen tunnusmerkistön täyttymistä. (Vailla lainvoimaa 23.11.2017) - Uutiset
18.10.2017 15.22
Hovioikeuskaan ei purkanut asuntokauppaa tai määrännyt vahingonkorvausta väitetyn melu- ja terveyshaitan vuoksiHovioikeus katsoi muun muassa, että A:n vahingonkorvausvaatimus kanteen kohdassa 3 perustui väitettyyn melu- ja terveyshaittaan ja sen aiheuttamaan asumisviihtyvyyden alentumiseen sekä siihen, että yhtiö oli huolimattomasti toimimalla aiheuttanut asunnon virheellisyyden ja epäonnistunut selvittämään tai korjaamaan sen, mistä oli aiheutunut A:lle kustannuksia. Lisäksi yhtiön tuli korvata A:n asuntoon muuttamisesta aiheutuneet kustannukset ja kaupan purkautuessa asunnosta muuttamisesta aiheutuvat kustannukset. Koska asunnossa ei näytetty olevan melu- tai terveyshaittaa eikä yhtiön näytetty toimineen huolimattomasti eikä kauppaa myöskään purettu, vahingonkorvausvaatimus oli perusteettomana hylättävä. (Vailla lainvoimaa 18.10.2017) - Uutiset
4.10.2017 16.00
Hovioikeuskaan ei myöntänyt 130-vuotta vanhan "kaipaa remonttia" hirsitalon kaupasta hinnanalennusta - ei ollut laatuvirhettä eikä salaista virhettäOstajan oli täytynyt ymmärtää, että 130 vuotta vanhassa talossa ja 30 vuotta vanhoissa pesuhuoneissa on tai saattaa olla peruskorjattavaa. Salaisen virheen korjauskustannukset eivät poikenneet rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan oli tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella (ks. myös KKO 2015:58). Virhe ei ollut merkittävä eikä myyjä siitä vastuussa. Kaupan kohteessa ei siten ollut laatuvirhettä eikä salaista virhettä. Kun kysymys ostajan oikeudesta vaatia hinnanalennusta oli suorituskanteella ratkaistu, yhtiö ei ollut osoittanut, että sillä olisi enää tämän jälkeen ollut tarvetta vahvistuskanteen hyväksymiseksi. Yhtiön vahvistuskanne siitä, että ostajalla ei ollut oikeutta mihinkään hinnanalennukseen, hylättiin. Yhtiön vahingonkorvausvaatimuksen osalta HO totesi, että asiassa oli kysymys sopimukseen perustuvasta vastuusta eikä sopimuksen ulkoisen vastuun tilanteesta, joten vahingonkorvauslaki ei soveltunut tilanteeseen. Osapuolet saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan sekä KO:ssa että HO:ssa. (Vailla lainvoimaa 4.10.2017) - Uutiset
28.8.2017 9.10
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus purki 479.500 euron asuntokaupan merkittävän laatuvirheen vuoksiOstajat olivat 3.5.2015 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet 479.500 eurolla huoneiston, joka on myyntiesitteen ja valokuvien mukaisesti myyty upeana isona huoneistona, joka sijaitsee historiallisessa vanhassa asemarakennuksessa, joka on peruskorjattu laadukkaasti vuonna 2006. Kaupan kohteessa oli käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät virheet ja kauppaa rasitti asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n tarkoittama taloudellinen virhe. Alapohjan vaurioiden arvioidut korjauskustannukset ovat 115.000 euroa eli merkittävät. Alapohjan vaurioiden tarkempi laatu ja laajuus selviää varmuudella vasta korjaustöiden yhteydessä. Alapohjan vaurioiden korjaaminen yläkautta edellyttää huoneiston kipsivalulattian ja lattialämmitysjärjestelmän purkamista. Jos lattialämmitysjärjestelmä joudutaan uusimaan koko rakennuksen alalta, on kustannusten arvioitu olevan 471.000 euroa ilman arvonlisäveroa. Ruokailu- ja työhuoneen lämpövuotojen vaatimien korjaustöiden kustannukset ovat 7.442 euroa. Ottaen huomioon korjaustöiden laatu ja laajuus sekä niiden arvioidut kustannukset ja vaikutus huoneiston käyttömahdollisuuksiin, kyse oli merkittävästä laatuvirheestä ottaen huomioon myös vaadittavien korjaustöiden laajuuteen ja kustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen siitä, että ostajilla oli oikeus purkaa asuntokauppa. (Vailla lainvoimaa 28.8.2017) - Uutiset
3.7.2017 12.15
Hovioikeuden ratkaisu asunnon kosteusvaurion korvaamisesta – käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja myyjät vapautettiin korvausvelvollisuudestaHovioikeus katsoi asiassa selostettu huomioon ottaen, että kokonaisuutena arvioiden asunto ei poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat olivat voineet asunnon ikä, kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen kauppaa tehdessään perustellusti edellyttää. Asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät velvoitteet eivät myöskään osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla oli perusteltua aihetta edellyttää. Esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiössä ei ole suunnitteilla nykyaikaisen salaojajärjestelmän rakentamista. Näin ollen vaatimus hinnanalennuksesta salaisen virheen perusteella oli hylättävä. Siltä osin kuin asiassa oli kysymys takan turvallisuusmääräysten vastaisuudesta, tiedonantovirheestä tai taloudellisesta virheestä aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ollut. Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeuskin, että asunnossa oli ollut virhe, josta ostajat tai myyjät eivät tienneet. Hovioikeus toisin kuin käräjäoikeus katsoi, että virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys ei nyt kysymyksessä olevassa asiassa ylittynyt. Näin ollen kanne oli kaikilta osin hylättävä ja myyjät oli vapautettava käräjäoikeuden heille tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta. (Vailla lainvoimaa 3.7.2017) - Uutiset
20.6.2017 9.25
Energiatodistus esitettävä vanhoille, ennen vuotta 1980 käyttöönotetuille pientaloille 1. heinäkuuta 2017 alkaen myynnin ja vuokrauksen yhteydessäHeinäkuun alusta alkaen tulee energiatodistus esittää myynnin tai vuokrauksen yhteydessä myös vanhoille, ennen vuotta 1980 käyttöönotetuille pientaloille. Todistuksen laatii pätevöitynyt energiatodistuksen laatija, joiden tiedot löytyvät Energiatodistusrekisteristä. Todistus laaditaan aina koko rakennukselle, vaikka kohteena olisi esimerkiksi vain paritalon toinen asunto. Energiatodistus tulee olla myös nähtävillä asuntonäytöissä. - Uutiset
15.6.2017 12.40
KHO:n päätös terveyshaitta-avustusta koskevassa valitusasiassaValittajat ovat ostaneet 7.10.2010 (oikeastaan 7.5.2010) omakotitalon 245 000 euron kauppahinnalla. Talo on rakennettu 1960-luvulla. Talossa on ilmennyt kosteusvaurioita vuonna 2011. Valittajat ovat nostaneet myyjiä vastaan kanteen vuonna 2012. Käräjäoikeus on tuominnut ostajat (oikeastaan myyjät) maksamaan valittajille 15 000 euroa hinnanalennuksena. Valittajat ovat hakeneet tuomioon muutosta hovioikeudesta. Hovioikeuden valmisteluistunnossa on tehty sovinto, jonka perusteella ostajat (oikeastaan myyjät) ovat sitoutuneet korvaamaan valittajille yhteensä 35 000 euroa hinnanalennuksena ja selvittelykuluina. Hovioikeuden vahvistamassa sovinnossa ei ole eritelty, miten korvaus jakautuu hinnanalennuksen ja selvittelykulujen välillä. ARA on antanut valituksenalaisen päätöksensä ennen kuin hovioikeus on vahvistanut asiassa sovinnon. Korkein hallinto-oikeus katsoo, toisin kuin hallinto-oikeus, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus on voinut hylätä A:n ja B:n terveyshaitta-avustusta koskevan hakemuksen korjausavustuslain 2 §:n 1 momentin 3 kohdan ja 10 §:n nojalla. - Uutiset
13.6.2017 16.00
Kiinteistön ostajille hinnanalennusta liikenteen (raviradan hevosliikenne) aiheuttamasta tärinähaitasta ja salaojavirheestäHO velvoitti myyjät yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille hinnanalennuksena tärinähaitan osalta KO:n tuomitsemien 27 000 euron asemesta 42 000 euroa. KO:n tuomitsemaa 8 000 euron hinnanalennusta salaojavirheen osalta ei muutettu. Myyjät velvoitettiin myös yhteisvastuullisesti suorittamaan toiselle ostajalle korvaukseksi sijaisasumisen kustannuksista yhteensä 1 500 euroa. KO oli suorittanut asiassa katselmuksen. (Vailla lainvoimaa 13.6.2017) - Uutiset
26.5.2017 8.30
Hovioikeus: Pankki ei ollut asiaan osallinen asuntokauppalain mukaisen vakuuden vapauttamisen vastustamista koskevassa hakemusasiassa eikä tuomioistuimen toimivaltaan kuulu antaa määräystä vakuuden vapauttamisesta tai sen voimassa pitämisestäKO oli menetellyt virheellisesti katsoessaan pankin asiaan osalliseksi, vaikka kysymys oli ollut vakuuden asettajan ja vakuuden edunsaajan välisestä kaksiasianosaissuhteesta. Pääasian osalta HO katsoi, että vakuus pysyy voimassa vain, jos vakuuden vapauttamista vastustava toimii asuntokauppalain 2 luvun 18 a §:n mukaisesti. Tuomioistuimen toimivaltaan ei kuulu asiassa selostettujen asuntokauppalain säännösten nojalla ratkaistavassa hakemusasiassa antaa määräystä vakuuden vapauttamisesta tai sen voimassa pitämisestä. Tuomioistuimen tulee tuossa vaiheessa ainoastaan antaa vakuuden vapauttamista vastustavalle hakijalle asian vireilläoloa koskeva todistus. Näin ollen KO:n päätös oli kumottava ja asia oli palautettava As. Oy:n ja rakennusyhtiön osalta KO:een. (Vailla lainvoimaa 26.5.2017) - Uutiset
26.5.2017 8.10
Hovioikeus poisti käräjäoikeuden päätöksen asuntokauppa-asiassaKäräjäoikeus oli menetellyt virheellisesti, kun se oli antanut vakuuden voimassa pitämistä koskevan päätöksen hakemusasiassa, vaikka sen tehtäviin tuossa vaiheessa oli kuulunut vain antaa todistus vakuuden vapauttamisen vastustamista koskevan asian vireille saattamisesta hakijan sitä pyytäessä. Vakuuden asettajan ja edunsaajan asiana on joko jatkaa asiaa riita-asiana tai sopia, että asiaa ei tässä vaiheessa riitauteta. Käräjäoikeuden virheellisestä menettelystä oli aiheutunut haittaa vakuuden antajalle Danske Bank Oyj:lle, jota ei kuultu asiassa ja joka oli kantelussaan ilmoittanut vakuuden vapautuneen asuntokauppalain säännösten mukaisesti jo ennen käräjäoikeuden päätöksen antamista. Näin ollen käräjäoikeuden päätös oli oikeudenkäymiskaaren 31 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan perusteella poistettava. (Vailla lainvoimaa 27.5.2017) - Uutiset
3.4.2017 13.50
Hovioikeus: Paritalon kauppa voitiin purkaaKO oli katsonut, että virheistä aiheutui ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voitu pitää kohtuullisena. Hänellä oli siten oikeus kaupan purkamiseen. HO:n vastaanottamassa todistelussa ei ollut tullut esille seikkoja, joiden johdosta asiaa olisi ollut arvioitava toisin kuin KO. KO:n ratkaisun muuttamiseen ei ollut muutoinkaan ilmennyt aihetta. KO:n tuomiolauselmaa ei muutettu. (Vailla lainvoimaa 3.4.2017) - Uutiset
16.3.2017 13.17
Hallinto-oikeuden äänestyspäätös yhtiöjärjestyksen mukaisen liikehuoneiston mutta vakituisena asuntona kahden vuoden ajan käytetyn huoneiston luovutusvoittoverostaHelsingin HAO katsoi asiaa kokonaisuutena arvioiden, että tapauksessa kuvatuissa olosuhteissa huoneiston käyttötarkoituksen voitiin katsoa tosiasiallisesti muuttuneen sillä tavoin yhtiöjärjestyksestä poikkeavaksi, että TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaista verovapaussäännöstä voitiin soveltaa kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutukseen. Verohallinnon 11.8.2016 antama ennakkoratkaisu kumottiin ja uutena ennakkoratkaisuna lausuttiin, että mikäli hakija luovuttaa As Oy:n hallintaan oikeuttavat osakkeet, luovutuksesta saatava voitto ei ole TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla hakijan veronalaista pääomatuloa. (Lainvoimainen) - Uutiset
8.3.2017 11.57
Hovioikeus kumosi yksimielisellä tuomiollaan käräjäoikeuden asuntokauppariitaa koskevan tuomion kokonaisuudessaan - kauppa purettiinOstajilla oli oikeus vedota virheisiin asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentin nojalla 2 momentista säädetystä reklamaatioajasta huolimatta, kun myyjien katsottiin menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Kauppa purettiin ja myyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta 353 000 euroa. Myyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille korvauksena asuntoon pannuista kustannuksista 58 009 euroa ja vahingonkorvauksena 861 euroa ja oikeudenkäyntikulujen korvauksena KO:ssa 23 146,40 euroa ja HO:ssa 33 705,60 euroa. (Vailla lainvoimaa 8.3.2017) - Uutiset
7.3.2017 14.02
Peruskorjatun yli 100-vuotiaan hirsitalon kauppa purettiin käräjäoikeudessa - ostajille vahingonkorvausta virheiden selvittelykuluista, sijaisasunnon vuokrakuluista ja mikrobivaurioituneesta irtaimistosta mutta ei asuntolainan korkokuluista eikä homekoiratutkimuksestaKaupan kohteena olleen kiinteistön ei katsottu olleen ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu ja myyjä oli laiminlyönyt virheitä koskevan tiedonantovelvollisuutensa. Kaupan kohteessa todetuissa virheissä oli siten tässä tapauksessa kysymys MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa tarkoitetuista laatuvirheistä. Kysymys ei ollut salaisesta virheestä. Kaupan purkamisen lisäksi virheiden perusteella ostajilla oli oikeus saada myyjältä korvausta vahingoistaan. Irtaimiston osalta vahingonkorvauksen kohtuulliseksi määräksi arvioitiin 10 000 euroa. Korvausvaatimus asuntolainan korkokuluista hylättiin kokonaan. Selvittelykuluista hyväksyttiin 12 495 euroa. Homekoiratutkimuksesta aiheutuneiden kulujen osalta vaatimus hylättiin. Ostajien 20 968,11 euron oikeudenkäyntikululaskuun ei ollut selvitetty sisältyneen tarpeettomia toimenpiteitä. HO hylkäsi myyjän vaatimuksen tuomion täytäntöönpanon keskeyttämisestä. (Vailla lainvoimaa 7.3.2017) - Uutiset
30.11.2016 14.23
Hovioikeuden tuomio asunto-osakeyhtiön oikeudesta vedota saneerausriidassa ostajan sijasta virheeseen, asuntojen ja vesikatteen asuntokauppalain mukaisesta virheestä sekä tuottamukseen perustuvasta vahingonkorvauksesta vahingonkorvauslain perusteellaT Oy:n teettämä korjausrakentaminen oli ollut asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla uudisrakentamiseen verrattavaa ja näin ollen asuntokauppoihin tuli soveltaa asuntokauppalain 4 lukua. Vesikate on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakennuksen osa. Asunto- osakeyhtiöllä oli siten oikeus vedota ostajan sijasta virheeseen asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n nojalla. Asunnoissa ei kuitenkaan ollut asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n tai 15 §:n tarkoittamaa virhettä. Asunnoissa ei olisi ollut myöskään asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tai 20 §:ssä tarkoitettua virhettä, mikäli asuntokauppoihin olisi sovellettu asuntokauppalain 6 lukua. Viitaten asiassa lausuttuun siitä, ettei asunnoissa tai vesikatteessa ollut virhettä, asunto-osakeyhtiön vaatimus oikeuskäytäntöön perustuvasta vastaajayhtiön (grynderin) korvausvastuusta oli hylättävä. Vaatimus tuottamukseen perustuvasta vahingonkorvauksesta vahingonkorvauslain perusteella oli myös hylättävä. KO:n tuomio kumottiin. (Vailla lainvoimaa 30.11.2016) - Uutiset
24.11.2016 15.11
Hovioikeus: Välitysliike vastasi yhteisvastuullisesti myyjien kanssa asunnon virheistä ja viime kädessä korvauksen suorittamisesta ostajilleHovioikeus totesi, että kiinteistönvälittäjän olisi ainakin pitänyt korostaa ostajille puuttuvan asiakirjan merkityksellisyyttä julkisivuremontin laajuudesta ja sen aiheuttamista kustannuksista. Hovioikeus ei pitänyt uskottavana, että ostajat olisivat tehneet ostotarjouksen, jos heille olisi selvästi kerrottu asunto-osakeyhtiön korjauskustannuksiin vaikuttavan keskeisen asiakirjan puuttumisesta. Koska välittäjä oli jättänyt varmistamatta, että ostajat saivat kaiken kaupanteon kannalta merkityksellisen aineiston haltuunsa eikä sen näytetty ilmoittaneen ostajille merkityksellisen asiakirjan puuttumisesta, välitysliike ei näyttänyt täyttäneensä kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaista tiedonanto- ja selonottovelvollisuuttaan. Kaupan kohteen virheellisyys ja siitä aiheutunut myyjien velvollisuus suorittaa ostajille hinnanalennusta oli johtunut välitysliikkeen virheellisestä suorituksesta. Myyjien ei sen sijaan näytetty menetelleen huolimattomasti. Hovioikeus katsoi, että välitysliike vastasi tämän vuoksi myyjien ja sen välisessä suhteessa viime kädessä korvauksen suorittamisesta ostajille. (Vailla lainvoimaa 24.11.2016) - Uutiset
14.11.2016 11.30
Yliopistonlehtori Pekka Nykänen: Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tuloutettua rahoitusvastiketta ei lueta osakkeiden hankintamenoon – KHO 2016:169Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 2016:169 vahvistaa aiemman verotuksessa vakiintuneen tulkinnan, jonka mukaan asunto-osakeyhtiön kirjanpidossaan tulouttamaa rahoitusvastiketta ei lueta yhtiön osakkeenomistajan verotuksessa osakkeiden hankintamenoon. - Uutiset
8.11.2016 11.03
KHO: Neljännen itserakennetun omakotitalon myynnistä lyhyen ajan sisään saatava mahdollinen luovutusvoitto tuli verottaa EVL:n säännösten asemasta TVL:n luovutusvoiton verottamista koskevien säännösten mukaanHAO oli pitänyt A:n toimintaa suunnitelmallisena, jatkuvana ja voittoa tavoittelevana eli toiminnan oli katsottu täyttävän elinkeinotoiminnan harjoittamisen tunnusmerkit. KHO kumosi HAO:n päätöksen ja Verohallinnon ennakkoratkaisun ja lausui uutena ennakkoratkaisuna, että A:n omakotitalon myyntiin sovelletaan TVL:n luovutusvoittoa koskevia säännöksiä.