Asuntokauppa
- Uutiset
18.10.2016 11.04
KHO: Perheen alaikäiselle tyttärelle turvapaikaksi hankittua asuntoa voitiin pitää tyttären asumisen perusteella vakituisena asuntona, jonka luovutuksesta saatava voitto ei ollut veronalaista ja siten ennakonkannon alaista tuloaValittajan (A) ilmoituksen mukaan asunnon hankkimisen tarkoituksena oli ollut pitää sitä perheväkivallan vuoksi turvapaikkana ja kotina alaikäiselle tyttärelle B:lle (s. 1983). Yksiö sijaitsi noin 500 metrin päässä B:n koulusta ja A:n toisen tyttären asunnon vieressä. A:n mukaan B oli asunut asunnossa ajalla 20.8.1998–19.8.2002. Kun otettiin huomioon asunnon hankkimisen perusteesta ja käyttötarkoituksesta esitetty sekä muu asiakirjoissa oleva selvitys, oli pidettävä uskottavana, että A:n tytär oli asunut huoneistossa ennen täysi-ikäiseksi tuloaan vakituisesti vähintään kahden vuoden ajan. Sen vuoksi KHO katsoi, että huoneistoa oli TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdan tarkoittamalla tavalla käytetty A:n perheen vakituisena asuntona. Ennakkoveron määräämiseen ei niin ollen ollut aihetta. - Uutiset
15.8.2016 8.42
Hovioikeus: Yli kaksi vuotta myöhemmin tehty reklamaatio kiinteistön pinta-alan virheestä ei ollut tapahtunut kohtuullisessa ajassa - kiinteistönvälittäjä ei ollut vahingonkorvausvastuussaOstajien oman kertoman mukaan he olivat viimeistään 26.4.2011 tulleet tietoisiksi siitä, että kellarikerroksen huoneet eivät olleet virallista asuintilaa. Siten yli kaksi vuotta myöhemmin toukokuussa 2013 tehdyn reklamaation ei voitu katsoa tapahtuneen kohtuullisessa ajassa. Ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. KO:n tuomiolauselmaa, jolla ostajien vaatimus kiinteistövälitysyhtiön velvoittamisesta korvaamaan heille 20 000 euroa puuttuvan pinta-alan perusteella oli hylätty, ei muutettu. (Vailla lainvoimaa 15.8.2016) - Uutiset
12.8.2016 8.14
Hovioikeus myönsi mikrobivaurioisen talon ostajalle hinnanalennusta lähes puolet kauppahinnasta - käräjäoikeuden tuomio kumottiinHO katsoi toisin kuin KO, ettei ostaja ollut laiminlyönyt MK 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista selonottovelvollisuuttaan ja näin ollen hänellä oli oikeus vedota kanteessa mainittuihin virheisiin. Ostajalla, joka oli kertomansa mukaan suorittanut LVI-alan perustutkinnon ja tehnyt tämän jälkeen pelkästään maanrakennustöitä, ei katsottu olleen sellaista eritystä asiantuntemusta, joka olisi tullut ottaa huomioon ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa. Ostajalla katsottiin myös olleen kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoitusehdon estämättä oikeus vaatia myyjiltä kauppahinnan alennusta rakennuksessa havaittujen virheiden johdosta. Myyjien tuli suorittaa ostajalle hinnanalennusta yhteensä 72 563,09 euroa. (Vailla lainvoimaa 12.8.2016) - Uutiset
11.8.2016 9.54
Hovioikeus: Erillistalon ostajille hinnanalennusta 150 000 euroaHO ei muuttanut KO:n tuomiota, jolla myyjä oli velvoitettu suorittamaan erillistalon ostajille hinnanalennuksena 150 000 euroa. Ostajien ei voitu edellyttää käsittäneen kuntotarkastusraportissa suositeltujen sade- ja sulamisvesien vaikutusta vähentävien korjaustoimenpiteiden laajuutta ja kiireellisyyttä. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan. Ostajat olivat ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, ettei rakennuksessa tarvitse tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että rakennus soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön. (Vailla lainvoimaa 11.8.2016) - Uutiset
31.3.2016 10.25
KHO:n päätös varainsiirtoverosta ja ensiasunnon verovapaudesta kauppakirjan korjaamista koskevassa asiassaA ja B olivat 27.9.2012 allekirjoittamallaan kauppakirjalla ostaneet kiinteistön, jolla sijaitsi omakotitalo talousrakennuksineen. Kauppakirjan mukaan omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyi ostajille, kun kauppahinta oli kokonaisuudessaan maksettu, mikä oli tapahtunut 1.10.2012. Kauppakirjaa korjattiin 15.10.2012 allekirjoitetulla asiakirjalla, jonka mukaan kiinteistön ostajana oli vain A. KHO katsoi, että omistusoikeuden siirtymisen jälkeen tehtyä kauppakirjan korjaamista oli pidettävä uutena varainsiirtoveron alaisena luovutuksena. B:n oli maksettava kaupan johdosta varainsiirtoveroa. KHO myös katsoi, että kauppa 27.9.2012 ja kauppakirjan korjaaminen 15.10.2012 muodostivat asiallisesti ja ajallisesti sellaisen ensiasunnon hankintakokonaisuuden, että varainsiirtoverolain 11 §:ssä säädetyt ensiasunnon verovapauden edellytykset täyttyivät A:n kohdalla myös luovutuksen 15.10.2012 osalta. - Uutiset
22.3.2016 11.06
KKO: Myyjä vastasi laajan peruskorjauksen jälkeen virheistä asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaanKorkein oikeus katsoi peruskorjauksen laajuuden ja ostajille annettujen tietojen perusteella, että kysymys oli ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Myyjä vastasi siten virheistä asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaan. Asunto-osakeyhtiöllä oli kaupan kohteessa olevan virheen perusteella oikeus vaatia, että myyjä korvaa rakennuksen alapohjan korjaustyön. - Uutiset
9.3.2016 12.35
Hovioikeus toimitti tunnustamisoikeudenkäynnin rakentamisvaiheessa olevien asuntojen merkintää ja myymistä koskevassa ostajansuojasäännösten rikkomisasiassa - rangaistusta alennettiin puoleen ja menettämisseuraamusta lähes kolmannekseenYhtiön toimitusjohtajana ja hallituksen varsinaisena jäsenenä toiminut vastaaja oli syyteneuvottelussa ja HO:n toimittamassa tunnustamisoikeudenkäynnissä tunnustanut menetelleensä KO:n häneen syykseen lukemallaan tavalla ja syyllistyneensä siten ostajansuojasäännösten rikkomiseen tuomioesityksen mukaisesti. HO totesi, ettei KO:n tuomitsema 20 päiväsakon rangaistus ollut liian ankara seuraamus vastaajan syyksi luetusta teosta. Vastaajan tunnustuksen perusteella rangaistus kuitenkin alennettiin 10 päiväsakoksi syyttäjän tuomioesityksen mukaisesti. KO:n tuomitseman menettämisseuraamuksen määrä alennettiin 2 500 euroon. (Vailla lainvoimaa 9.3.2016) - Uutiset
4.3.2016 12.17
Hovioikeus arvioi asuntokaupan virheitä – käräjäoikeuden tuomio hinnanalennuksesta kumottiinHovioikeus totesi, että myyjä ei ollut jättänyt antamatta ostajille tietoa tulevasta kattosaneerauksesta eikä kaupan kohteessa siten ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua taloudellista virhettä eikä kysymys myöskään ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesta salaisesta taloudellisesta virheestä. Ostajilla ei näin ollen ollut oikeutta saada myyjältä hinnanalennusta. Asunnosta toteutunut kauppahinta 58.000 euroa ei myöskään ollut kohtuuttoman korkea siten, että kauppahintaehtoa olisi oikeustoimilain 36 §:n nojalla soviteltava. (Vailla lainvoimaa 4.3.2016) - Uutiset
26.2.2016 15.15
Kiinteistönvälittäjän oli palautettava käsiraha kaupan peruuntuessa kun käsirahaehtoja ei ollut kirjattu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisestiKäräjäoikeus katsoi, ettei tarjousasiakirjan laatiminen tai menettämisehdon selventäminen kirjallisesti olisi ollut kohtuuttoman hankalaa. Vastaaja olisi voinut laittaa ehdot kantajalle esimerkiksi sähköpostilla, jolloin osapuolten välinen tapaaminen ei olisi ollut edes välttämätöntä lain muotovaatimuksen täyttämiseksi. Käsirahasta ja sen menettämisestä olisi tullut laatia kirjallinen asiakirja ja sen laatimatta jättämiselle ei ollut perusteita. Käsiraha 4.000 euroa viivästyskorkoineen velvoitettiin palautettavaksi. Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 26.2.2016) - Uutiset
15.2.2016 9.06
Käräjäoikeus ei olisi saanut välipäätöksellään hylätä asuntokaupan virheitä koskevaa myyjiin kohdistunutta kannetta väärän vastaajan perusteellaKäräjäoikeus totesi, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä säädetyllä yhtiön kunnossapitovastuulla on nyt ratkaistavana olevassa asiassa merkitystä. Yhtiön kunnossapitovastuu on oikeudellisesti vaikuttava vastaajien mahdolliseen vastuuseen nähden ja muodostaa esteen vaatimusten esittämiselle vastaajia kohtaan. Mahdolliset virheet eivät kuulu vastaajien vastuulle ainakaan ennen kuin selviää, jääkö yhtiön vastuun selvittämisen jälkeen enää mitään myyjän vastattavaksi kuuluvaa virhettä. Hovioikeuden mukaan kaupan purkuvaatimus, kauppahinnan alennusvaatimus tai asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukainen vahingonkorvausvaatimus voidaan kohdistaa vain myyjään. Virheen olemassaolon, sen korjauskustannusten, varsinkin ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, ja virheen olennaisuuden harkitseminen on tuomioistuimen harkintavaltaan kuuluva asia, josta asianosaiset esittävät näyttönsä. Käräjäoikeus ei olisi saanut hylätä kannetta mainitsemillaan perusteilla. Asia palautettiin käräjäoikeuteen. (Vailla lainvoimaa 15.2.2016) - Uutiset
29.1.2016 11.03
Asunnon myyjät eivät erehdyttäneet ostajia putkiremontin kustannuksista - hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja vapautti myyjät hinnanalennuksen maksuvelvollisuudestaHO katsoi, että myyjien ostajille kaupantekohetkellä antama tieto putkiremontin aiheuttamista lisäkuluista oli tuolloin vallinneet olosuhteet ja ennakoitavissa ollut tilanne huomioon ottaen ollut asianmukaista, eivätkä myyjät olleet antaneet ostajille asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä tarkoitettua virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Näyttämättä oli myös jäänyt, että myyjät olisivat ennen kaupantekoa jättäneet antamatta ostajille tiedon asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Sillä seikalla, että myyjät olivat ennen kohteen omistusoikeuden siirtymistä saaneet yhtiökokouksessa tietää putkiremontin kustannusten voivan ylittää heidän ostajille kaupantekohetkellä antaman arvion, ei ollut asiassa merkitystä arvioitaessa myyjien velvollisuutta suorittaa asuntokaupan hinnanalennusta kanteessa esitetyllä perusteella. (Vailla lainvoimaa 29.1.2016) - Uutiset
25.1.2016 14.29
Hallinto-oikeudelta erimielinen ennakkoratkaisu lapsen perintönä saamien asunto-osakkeiden omistusajan laskemisesta luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä sovellettaessaKun lapsi C oli asunut huoneistossa omistusaikanaan yli TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa säädetyn kahden vuoden määräajan, oli perintönä saatujen asunto-osakkeiden luovutukseen sovellettava hakemuksessa kuvatuissa olosuhteissa siltä osin kuin C ei ollut suorittanut niistä vastiketta pesän ulkopuolisilla varoilla oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä. HAO:n vähemmistöön jäänyt jäsen puolestaan katsoi, että C sai vastikkeettomasti saadusta osuudesta asunto-osakkeista puolet leskeltä osittaisessa osituksessa ja perinnönjaossa ja tältä osin omistusaika määräytyi osittaisen ositus- ja perinnönjakokirjan allekirjoituspäivän eikä perinnönjättäjän kuolinpäivän mukaan. Ennakkoratkaisu vuosille 2015 ja 2016. (Ään.) - Uutiset
20.1.2016 13.37
Hovioikeus: Kosteuden aiheuttamia mikrobivaurioita sisältäneen erillistalon ostajilla oli oikeus kaupan purkuun ja vahingonkorvauksiinOstajilla, joiden 29.4.2011 ostamasta vuonna 1981 rakennetusta erillistalosta oli aikaisemminkin 5.6.2008 tehty kaupan purku KO:n vahvistamalla sovinnolla 22.4.2010, katsottiin olleen oikeus purkaa kauppa ja saada maksamansa 430 000 euron kauppahinta takaisin. Asunnossa oli ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukainen virhe. Kantajilla oli ollut oikeus purkaa kauppa 6 luvun 16 §:n 3 momentin nojalla sen vuoksi, että virheestä aiheutui heille olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voitu pitää kohtuullisena. Virhe oli aiheutunut 6 luvun 17 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla huolimattomuudesta vastaajan puolella, minkä vuoksi kantajilla oli lisäksi oikeus korvaukseen virheen vuoksi kärsimästään vahingosta. Ostajilla oli oikeus saada vahingonkorvausta asunnon tutkimuskuluista, väliaikaisen asunnon asumiskuluista, muuttokuluista ja tuhoutuneen tai käyttökelvottomaksi muuttuneen irtaimiston arvosta. (Vailla lainvoimaa 20.1.2016) - Uutiset
13.1.2016 14.41
Hovioikeus: Rakentajayhtiö oli korjannut asuntokauppalaissa tarkoitetun virheen kohtuullisessa ajassa joten asunnon ostajilla ei ollut oikeutta kaupan purkuun tai hinnanalennukseenHovioikeus katsoi, että virheen asianmukainen korjaaminen oli korjattu hyvää rakentamistapaa noudattaen. Huoneistossa ei ole enää asuntokauppalain 4 luvun 14 §:ssä tarkoitettua virhettä. Yhtiö oli korjannut ristiinasennusvirheen ja puhdistuttanut radonputkiston noin viikon kuluessa virheen ilmenemisestä. Virheen korjaaminen oli tapahtunut asuntokauppalain 4 luvun 24 §:ssä tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa ottaen huomioon yhtiön mahdollisuudet vaikuttaa virheen korjaamisaikatauluun. Näin ollen kantajien vaatimukset kaupan purkamisesta tai 94.000 euron suuruisesta hinnanalennuksesta/vahingonkorvauksesta oli hylättävä. (Vailla lainvoimaa 13.1.2016) - Uutiset
22.12.2015 11.45
OTT Matti Urpilainen: Vahingonkorvaukseen rinnastettavan suorituksen veronalaisuus - KHO 2015:169Myyjä kieltäytyi myymästä asunto-osakkeita, vaikka oli hyväksynyt niitä koskevan ostotarjouksen. Myyjän ostajalle maksamaa hyvitystä ei pidetty ostajan saamana veronalaisena pääomatulona vaan verovapaana vahingonkorvauksena. - Uutiset
7.12.2015 10.46
Hovioikeus: Velkajärjestelyn myöntäminen ei olisi ollut virheellisestä kiinteistönkaupasta yli 180 000 euron hinnanalennuksiin ja korvauksiin oikeutettujen kiinteistön ostajien kannalta kohtuullista - alle 6 vuoden aika ei puoltanut velkajärjestelyn myöntämistä toista kertaa velkajärjestelyä hakeneelle myyjälleAsiassa oli ollut velkavastuun perusteena kiinteistönkauppa, joka oli tehty vuonna 2005. Hakijalle tuomittu hinnanalennus- ja korvausvelvollisuus oli saanut lainvoiman loppuvuodesta 2009 annetulla HO:n tuomiolla. Nyt käsitellyssä asiassa hakijan velkajärjestelylle katsottiin olleen sekä VJL 10 §:n 4 kohdan mukainen este, jonka olemassaolo oli jo aiemmin lainvoimaisesti vahvistettu että VJL 10 §:n 11 kohdan mukainen este. Asiassa katsottiin, ettei velkajärjestelyn myöntäminen olisi ollut velkojien kannalta kohtuullista eikä velkaantumisesta kulunut aikakaan puoltanut velkajärjestelyn aloittamista. Asiassa katsottiin, että velkaantumisen alkaminen oli mitattava kiinteistökauppariidan ratkaisseesta HO:n tuomiosta, ei kaupantekopäivästä. Sovintomahdollisuuden selvittämisen laiminlyönti ei osaltaan muodostanut estettä velkajärjestelylle. (Vailla lainvoimaa 7.12.2015) - Uutiset
25.11.2015 9.33
KHO: Peruuntuneen asuntokaupan käsirahaa vastaava hyvitys ei ollut veronalaista tuloa tarjouksen tekijälleA oli tehnyt asunto-osakkeista ostotarjouksen, jonka myyjä oli hyväksynyt. Myyjä oli tämän jälkeen kieltäytynyt myymästä huoneistoa A:lle ja maksanut tälle tämän maksamaa käsirahaa vastaavan 2 500 euron hyvityksen. KHO katsoi, että käsirahaa vastaavalla hyvityksellä oli tarkoitus korvata asunto-osakkeiden ostajalle myyjän tekemän sopimusrikkomuksen johdosta aiheutunut vahinko ilman, että ostajan tarvitsi esittää näyttöä vahingon perusteesta tai määrästä. Hyvitystä pidettiin TVL 78 §:ssä tarkoitettuna vahingonkorvaukseen verrattavana korvauksena. Koska hyvitystä ei ollut saatu veronalaisen tulon sijaan, sitä ei ollut pidettävä A:n veronalaisena tulona. - Uutiset
7.10.2015 12.05
Isännöitsijä – ilmoittamismenettelyä helpotetaanAsunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ilmoitusmenettelyä helpotetaan. Jatkossa Verohallinnolle ilmoitetaan vain vastikkeettomat saannot eli luovutukset tai kaupat, joissa ei ole käytetty rahaa. - Uutiset
25.9.2015 12.05
Hovioikeus oli eri mieltä kuin käräjäoikeus milloin huoneiston hallintaoikeus oli siirtynytHovioikeus katsoi toisin kuin käräjäoikeus, että A oli saanut asunnon hallintaansa sovitusti 1.12.2012, eikä B ollut velvollinen maksamaan A:lle kauppakirjassa tarkoitettua vakiokorvausta. (Vailla lainvoimaa 25.9.2015) - Uutiset
1.7.2015 14.08
Hovioikeus katsoi että asuntokauppaa rasitti taloudellinen virhe – käräjäoikeuden tuomio kumottiinB:t myyjinä ja A:t ostajina olivat erehtyneet asunto-osakeyhtiössä meneillään olleesta remontista myytäviin osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden määrästä. Käräjäoikeudessa esitetyn näytön perusteella kaupantekohetkellä kaikilla osapuolilla oli ollut tarkoitus, että B:t maksavat kaikki huoneistoon kohdistuvat yhtiölainaosuudet pois. Tähän nähden hovioikeus katsoi, että lisälainaosuuden määrällä olisi ollut erityinen merkitys osakehuoneiston kaupalle. Kaupan kohteessa oli siten ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu taloudellinen virhe, josta B:t olivat mainitun lain 6 luvun 27 §:n nojalla vastuussa. Hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 5 000 euroa. (Vailla lainvoimaa 1.7.2015)