Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
20.9.2022 14.45
Hallituksen esitys: Huoneistotietojärjestelmää koskevia lakeja muutetaanValtioneuvosto on 19.9.2022 antanut hallituksen esityksen eduskunnalle eräiden huoneistotietojärjestelmää koskevien lakien muuttamisesta. Ehdotetut muutokset koskevat lakia huoneistotietojärjestelmästä, huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Hallituksen esitys sisältää kaksi toiminnallista kokonaisuutta: osakeryhmien muutosten paremman hallinnan sekä taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen saatavuutta parantavat toimenpiteet. - Uutiset
15.9.2022 11.50
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön toista asunto-osakeyhtiötä vastaan ajaman vahingonkorvauskanteen hulevesien aiheuttaman kosteusvaurion korjauskustannusten korvaamisestaHovioikeus katsoi muun muassa asiassa tulleen näytetyksi, että huoneiston B 8 makuualkovissa havaittu kosteus oli ollut peräisin asunto-osakeyhtiö Y:n välitilan maaperään vaurioituneesta kaukolämpöputkesta vuotaneesta kaukolämpövedestä. Hovioikeus katsoi kuitenkin, että kosteusvahinkoon johtanut kausaaliketju ei ollut niin tavanomainen, että Y:n olisi täytynyt voida tunnistaa sen mahdollisuus. Putkivuoto ja siitä seurannut huoneistoon B 8 aiheutunut kosteusvahinko ei siten ole ollut kohtuudella ennalta arvattavissa oleva riski. Hovioikeus katsoi, että Y ei ollut velvollinen korvaamaan huoneiston B 8 makuualkovin korjaamisesta johtunutta vahinkoa. Eteisen ja olohuoneen osalta hovioikeus piti käräjäoikeuden tavoin mahdollisena, että kosteus oli voinut olla peräisin muista kosteuslähteistä. Näin ollen jäi näyttämättä, että Y:n hulevedet tai kaukolämpöputken vuoto olisivat aiheuttaneet huoneiston B 8 eteisen ja olohuoneen kosteusvauriot. (Vailla lainvoimaa 15.9.2022) - Uutiset
14.9.2022 11.00
Asunto-osakeyhtiö ei näyttänyt, että se olisi menetellyt kylpyhuoneen kunnossapitotyön valvonnassa huolellisesti - hovioikeus velvoitti asunto-osakeyhtiön suorittamaan osakkaalle vahingonkorvauksena 5.000 euroaHO katsoi, että yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnistä hyvän rakennustavan noudattamisessa oli saunan ja pesuhuoneen laatoitusvirheiden A1-3 osalta aiheutunut kantajalle AOYL 24 luvun 6 §:n nojalla korvattavaa vahinkoa. Lattiakaivon ja ilmanvaihtoventtiiliin ja ilmanvaihtokoneen kondenssivesiputken virheiden (B ja C -kohdat) osalta oli riidatonta, ettei kantaja ollut sallinut yhtiön korjata niitä. Kysymys oli varsin vähäisistä virheistä, joiden osalta kantaja ei ollut näyttänyt, etteikö yhtiö olisi voinut niitä asianmukaisesti korjata laatoituksesta riippumattomina erillisinä kohteina. Tämän vuoksi HO katsoi kuten KO, ettei kantajalla ollut B ja C -kohtien virheiden osalta oikeutta saada yhtiöltä vahingonkorvausta. Asiassa oli todettu, että yhtiö oli laiminlyönyt korjaustyöhön käyttämänsä urakoitsijan toimintaan liittyvän valvontavastuunsa. HO totesi, että mikäli yhtiö olisi huolehtinut valvontavastuustaan asianmukaisesti, olisivat työssä aiheutuneet virheet olleet myös yhtiön havaittavissa. Näin ollen kantajan mahdollisuuksilla valvoa työn laatua tai sillä seikalla, ettei hän ollut ilmoittanut havaitsemistaan virheistä AOYL 4 luvun 8 §:n edellyttämällä tavalla viivytyksettä, ei ollut merkitystä vahingonkorvauksen määrää alentavana seikkana. (Vailla lainvoimaa 14.9.2022) - Uutiset
24.8.2022 14.40
Hovioikeus: Kosteusvaurio asunto-osakeyhtiössä ja todistajanpalkkion arvonlisäveroHovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun asunto-osakkeiden 16.000 euron hinnanalennuksesta kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Valittajat vapautettiin maksamasta todistajanpalkkioon sisältyvän arvonlisäveron osuus. (Vailla lainvoimaa 24.8.2022) - Uutiset
11.7.2022 8.33
Maanmittauslaitos: Noin 1,5 miljoonan suomalaisen osakekirjat muuttuvat sähköisiksi – mikä isännöitsijää mietityttää?Isännöintiala on ollut aktiivisesti mukana kehittämässä huoneistotietojärjestelmää, jonka päätavoite on luotettavasti ja kattavasti turvata tieto suomalaisten suurimmasta omaisuuserästä eli asunto-osakeyhtiöiden omistuksista. Muutos koskettaa noin 1,5 miljoonaa suomalaista, joilla on osakekirja pankissa tai piirongin laatikossa. - Uutiset
17.6.2022 9.29
Hallituksen esitys: Taloyhtiöiden lainoihin rajoituksia – tavoitteena hillitä kotitalouksien velkaantumistaUudet asuntolainat pitää jatkossa maksaa takaisin enintään 30 vuodessa. Hallitus esittää rajoituksia myös taloyhtiölainoihin. Hallitus esittää, että
- uusien asuntolainojen takaisinmaksuaika saa olla enintään 30 vuotta
- taloyhtiölainat voivat olla uudisrakentamisessa enintään 60 prosenttia myytävien asuntojen velattomasta hinnasta
- taloyhtiölainojen takaisinmaksuaika saa olla uudisrakentamisessa enintään 30 vuotta eikä niissä voi olla lyhennysvapaata ensimmäisinä viitenä vuotena rakennuksen valmistumisesta (lyhennysvapaa kuitenkin mahdollinen ensimmäisen vuoden aikana)
- kuluttajaluotonantajien valvontaa tehostetaan ja valvonta keskitetään Finanssivalvonnalle. - Uutiset
11.5.2022 14.00
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi ettei termostaattien viallisuus oikeuttanut hinnanalennukseen asunnon kaupassaHovioikeus katsoi, että neljän termostaatin viallisuus oli vähäinen virhe ja näin ollen ostajilla ei ollut oikeutta vaatia hinnanalennusta. Hovioikeus hylkäsi kanteen. (Vailla lainvoimaa 11.5.2022) - Uutiset
21.4.2022 14.14
Hallitus esittää: Kaikille yhtiöille, osuuskunnille ja yhdistyksille mahdollisuus etäkokousten järjestämiseen väliaikaisen lain voimassaolon päättymisen jälkeenkinHallitus esittää lakimuutosta, joka laajentaa mahdollisuutta pitää kokoukset kokonaan etäkokouksina kaikille osakeyhtiöille, asunto-osakeyhtiöille, osuuskunnille ja yhdistyksille. Tavoitteena on parantaa osakkaiden ja jäsenten mahdollisuuksia osallistua kokouksiin. Esityksen mukaan sekä kokonaan etäyhteyksin pidettävissä että osittain läsnä ja osittain etänä pidettävissä niin sanotuissa hybridikokouksissa kaikilla osallistujilla on täysimääräiset osallistumisoikeudet kokouksen aikana. Lakien on tarkoitus tulla voimaan heinäkuun alussa, kun etäosallistumista ja verkkokokouksia koskevan väliaikaisen lain voimassaolo päättyy. Väliaikainen laki on ollut voimassa koronaviruspandemian aikana. - Uutiset
20.4.2022 9.23
Kiinteistöliitto: Hallituskysely 2022 – hallituspalkkiot ja hallitusammattilaisten käyttöYhä isompi osa taloyhtiöistä maksaa hallituksensa jäsenille rahapalkkion näiden tekemästä työstä, selviää Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöilleen tekemästä kyselystä. Tulosten perusteella miltei kaksi kolmesta taloyhtiöstä maksaa hallitustyöstä rahallisen korvauksen. Kerrostaloissa osuus on 74, ja rivitaloyhtiöissä 40 prosenttia. Hallitusammattilaisten käyttö on edelleen harvinaista. - Uutiset
11.4.2022 11.00
Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajalle toistuvasti sähköposteja ja tekstiviestejä lähettänyt osakas syyllistyi viestintärauhan rikkomiseenVuonna 1940 syntynyt nainen oli huhtikuun 2019 ja syyskuun 2020 välisenä aikana lähettänyt hallituksen puheenjohtajana toimineelle naiselle tämän kertoman mukaan noin 200 viestiä, joista osa oli esitetty asiassa kirjallisina todisteina. KO oli tuominnut vastaajan viestinärauhan rikkomisesta 20 ps rangaistukseen ja suorittamaan puheenjohtajalle korvauksena kärsimyksestä 500 euroa. HO ei myöntänyt tuomiosta valittaneelle naiselle jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 11.4.2022) - Uutiset
8.4.2022 11.35
Hovioikeuden ratkaisu turvaamistoimesta asunto-osakeyhtiöasiassaAsunto-osakeyhtiö ei esittänyt selvitystä siitä, milloin vanhentuminen oli katkaistu. Se ei siten osoittanut, että se olisi sunnuntaina 21.7.2019 käräjäoikeuteen toimitetulla ja maanantaina 22.7.2019 vireille tulleella kanteella katkaissut velan vanhentumisen kolmen vuoden määräajassa. (Vailla lainvoimaa 8.4.2022) - Uutiset
6.4.2022 11.51
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli vahingonkorvausvastuussa asbestivahingon yhtiölle aiheuttamista kustannuksista (VHO 1.10.2021)Osakkeenomistaja oli ostanut 2018 osakehuoneiston, jonka kauppakirjassa oli todettu, ettei huoneistossa ollut tehty asbestikartoitusta. Isännöitsijäntodistuksessa ei ollut mainintaa asbestista yhtiössä tai osakehuoneistossa, vaikka toisessa asunto-osakeyhtiön osakehuoneistossa oli yhtiön tietojen mukaan havaittu aiemmin asbestia. Osakkeenomistaja oli aloittanut kunnossapitotyön tekemättä asiasta ilmoitusta ja asbestikartoitusta, vaikka muun muassa yhtiö oli informoinut häntä asbestikartoituksen tarpeellisuudesta. Kunnossapitotyön aikana puretuista keittiön välitilakaakeleista oli löytynyt asbestia. Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt asbestikartoituksen ja asbestisiivouksen, koska osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä oli levinnyt asbestia yhtiön käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajalta vahingonkorvausta yhtiölle aiheutuneista kustannuksista. Käräjäoikeus ja hovioikeus kumpikin katsoivat, että yhtiön olisi tullut merkitä yhtiössä tehdyt asbestihavainnot isännöitsijäntodistukseen. Hovioikeus kuitenkin päätyi siihen, ettei isännöitsijäntodistuksen puutteellisuus ollut osaksikaan myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen. Näin ollen osakkeenomistaja oli vahingonkorvausvelvollinen yhtiölle kaikista yhtiölle aiheutuneista asbestivahingoista. (VHO 1.10.2021, S 21/20; ei valituslupaa – lainvoimainen) - Uutiset
5.4.2022 11.00
Käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta vahvistettiin mitättömäksi - ään. oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessaKKO:2023:52: Hovioikeuden tuomio kumottiin. - Uutiset
29.3.2022 14.00
Hovioikeuskin hylkäsi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksestä tehdyn moitekanteen ja ennallistamiskanteen lattialämmityksen osaltaAsiassa oli HO:ssa kysymys ensinnäkin Asunto Oy:n 20.3.2018 pidetyn yhtiökokouksen kohdassa 15 tehdyn päätöksen moittimisesta AOYL 1 luvun 10 §:stä ilmenevän osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen ja AOYL 4 luvun 2 §:n yhtiölle asettaman kunnossapitovastuun vastaisena. Toiseksi kysymys oli ennallistamiskanteesta lattialämmityksen osalta. (Vailla lainvoimaa 29.3.2022) - Uutiset
23.3.2022 15.45
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi ja siten mitättömäksi ullakkokomeroriidassaHovioikeus katsoi, että riidan kohteena oleva ullakkokomero kuuluu pitkäaikaisen hallinnan perusteella huoneiston A12 pysyvään hallintaan. Moitekanteen kohteena olevalla yhtiökokouksen päätöksellä oli päätetty pienentää merkittävästi huoneiston A12 ullakkokomeron hallintaoikeutta ja vastaavasti suurentaa muiden osakkeenomistajien ullakkokomeroiden hallintaoikeutta. Päätökselle ei esitetty olevan yhtiön tarpeista lähtevää hyväksyttävää perustetta, vaan kysymys oli ollut muiden osakkaiden tarpeesta, eikä huoneiston A12 osakkeenomistajien suostumusta ollut saatu. Päätös tuotti muille osakkeenomistajille epäoikeudetonta etua huoneiston A12 osakkeenomistajan kustannuksella ja oli siten yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. (Lainvoimainen) - Uutiset
15.3.2022 12.21
Hallinto-oikeus: Erityinen tarkastus asunto-osakeyhtiössä ei ollut tarpeenSillä, kuinka suuren kannatuksen erityisen tarkastuksen toimittamista koskeva ehdotus on saanut yhtiökokouksessa taikka millä tavoin yhtiön hallitus on suhtautunut aluehallintovirastolle antamassaan lausunnossa erityisen tarkastuksen määräämiseen, ei ole merkitystä arvioitaessa painavien syiden olemassaoloa. Harkinnan erityisen tarkastuksen määräämisen edellytysten täyttymisestä tekee aluehallintovirasto. Aluehallintovirasto oli voinut sille asiassa kuuluvan harkintavallan nojalla ja rajoissa katsoa, ettei asiassa esitetty asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettuja painavia syitä määrätä erityinen tarkastus toimitettavaksi yhtiössä. Syytä aluehallintoviraston päätöksen muuttamiseen ei ollut. (Vailla lainvoimaa 15.3.2022) - Uutiset
15.3.2022 11.00
Hovioikeus: Asianajokuluista huoneiston hallintaan ottamisen kustannuksinaAsia ei ollut missään vaiheessa muuttunut siten riitaiseksi, että asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamien 3.932,04 euron kustannusten perimistä asunnon vuokrasta olisi ollut pidettävä kohtuullisena. Asunto-osakeyhtiön valitus oli HO:n mainitsemilla perusteilla hylättävä. (Vailla lainvoimaa 15.3.2022) - Uutiset
14.3.2022 14.37
Hovioikeuden tuomio asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ja asunnon omistajan saamatta jääneistä vuokristaTuomiossa lausutuilla perusteilla A:n omistaman asunnon tyhjillään olon ja taloyhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisella ei osoitettu olevan syy-yhteyttä, joten vahingonkorvauksen tuomitsemiselle ei ollut perustetta. (Vailla lainvoimaa 14.3.2022) - Uutiset
14.3.2022 11.48
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön myymälähuoneistojen käyttäminen yhtiöjärjestyksen vastaiseen tarkoitukseen – huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan (HHO 31.5.2021)Osakkeenomistajan osakehuoneistojen yhtiöjärjestyksen ja rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus oli myymälä, mutta huoneistoja oli käytetty ravintolana. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt ottaa osakehuoneistot yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusmääräyksen vastaisen käytön perusteella. Osakkeenomistaja moitti yhtiökokouksen päätöstä. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että huoneistoja käytettiin oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta eikä rikkomuksella ollut myöskään vähäistä merkitystä. Näin ollen asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksella oli ollut oikeus päättää osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Asiassa ei ollut sellaisia tapauskohtaisia tekijöitä, jotka olisivat antaneet tuomioistuimille aihetta arvioida asiaa toisin. (HHO 31.5.2021, S 19/1881, ei valituslupaa - lainvoimainen) - Uutiset
10.3.2022 8.30
Lausuntotiivistelmä: Etäkokoukset ja etäosallistuminen osakeyhtiöissä, asunto-osakeyhtiöissä ja osuuskunnissaOM:n työryhmä valmisteli ehdotuksen etäosallistumisen helpottamiseksi ja etäkokousten sallimiseksi osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukselle sekä osuuskunnan kokoukselle ja edustajistolle kuuluvan päätöksenteon ja siihen osallistumisen helpottamiseksi. Mietinnössään työryhmä ehdotti kokonaan etänä, ilman kokouspaikkaa, pidettävien yhtiökokousten ja osuuskunnan kokousten sallimista. Lisäksi ehdotettiin täydentävien etäosallistumiskeinojen selventämistä (mm. ennakkoäänestyksen käytön helpottaminen). Lausunnonantajat kannattivat mietinnön tavoitteita ja suhtautuivat pääosin myönteisesti muutosehdotuksiin.