Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
5.2.2016 14.34
Yhtiökokouksen tekemä asunnon hallintaanottopäätös oli asunto-osakeyhtiölain vastainen – hovioikeus kumosi käräjäoikeuden moitekanteen hylkäävän tuomionKanteessa oli varoituksen yksilöimättömyyttä koskevan perusteen osalta kysymys asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §:ssä tarkoitetusta moitekanteesta. Varoituksen tehtävänä on antaa osakkaalle ja vuokralaiselle mahdollisuus korjata menettelyään. Nyt kysymyksessä olevissa varoituksissa ei oltu yksilöity, milloin häiriötä oli ollut ja minkälaista se oli ollut. Hovioikeus katsoi, että varoituksen antamisen perustetta ei ollut ilmoitettu asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:ssä edellytetyllä tavalla. Tämän vuoksi yhtiökokouksen hallintaanottopäätös oli asunto-osakeyhtiölain vastainen ja se oli jo tällä perusteella julistettava pätemättömäksi. (Vailla lainvoimaa 5.2.2016) - Uutiset
3.2.2016 16.15
Hovioikeus: Rivitalohuoneistossa vuonna 2008 kylpyhuoneremontin tehneiden ei näytetty toimineen huolimattomasti valitessaan remontintekijän ja teettäessään remonttia - vastaajien ei olisi maallikkoina tullut ymmärtää pesukoneen poistoputken liityntäratkaisua virheelliseksiHO:ssa vastaanotetun näytön perusteella ei ilmennyt aihetta arvioida vastaajien huolellisuutta kylpyhuoneremontin tekijää valitessa toisin kuin KO. Yksityishenkilön valitsemisella työhön remontointiyrityksen asemesta tai sillä seikalla, että remontin suorittajan vedeneristyssertifikaatti ei ollut enää voimassa remontin aikana, ei vallinneissa olosuhteissa ollut merkitystä asiassa. Kysymyksessä ei ollut sellainen poistoputken liityntäratkaisu, joka vastaajien olisi maallikkoina tullut ymmärtää virheelliseksi. Näyttämättä oli jäänyt, että vastaajien olisi tullut havaita putkiliitännän olleen erilainen kuin ennen remonttia. KO:n ratkaisun muuttamiseen ei ollut aihetta. Asunto-osakeyhtiön yli 30 000 euron korvausvaatimus hylättiin. (Vailla lainvoimaa 3.2.2016) - Uutiset
29.1.2016 13.00
Hovioikeus: Muita aktiivisempi osakas ei ollut grynderi eikä vastannut muutoinkaan rakennusurakan rakennusvirheistäAsunto-osakeyhtiö oli tehnyt urakkasopimukset suoraan urakoitsijoiden kanssa eikä A:lla ollut osakeomistuksensa perusteella muita suurempaa päätösvaltaa asunto-osakeyhtiössä. Näyttämättä jäi, että hän olisi tosiasiassakaan käyttänyt yksiomaista teknistä ja taloudellista määräysvaltaa asunto-osakeyhtiön rakennushankkeessa. Kaikki keskeiset päätökset, kuten rahoituspäätökset, suunnitteluratkaisut ja urakoitsijoiden valinnat, oli asiassa esitetyn näytön valossa tehty yhdessä ja kukin osakas oli valvonut oman talonsa osalta rakennustöitä. Hovioikeus näin ollen katsoi näyttämättä jääneen, että kysymyksessä olisi ollut sellainen rakennushanke, jossa A:n vastuun voisi perustaa grynderin asemaan. Koska rakennustöiden valvonnan ei näytetty kuuluneen A:n vastuulle, hän ei voinut syyllistyä konkurssipesän väittämillä perusteilla sellaiseen huolimattomuuteen, että hän olisi vastuussa rakennusvirheistä vahingonkorvauslain perusteella. (Vailla lainvoimaa 29.1.2016) - Uutiset
29.1.2016 11.03
Asunnon myyjät eivät erehdyttäneet ostajia putkiremontin kustannuksista - hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja vapautti myyjät hinnanalennuksen maksuvelvollisuudestaHO katsoi, että myyjien ostajille kaupantekohetkellä antama tieto putkiremontin aiheuttamista lisäkuluista oli tuolloin vallinneet olosuhteet ja ennakoitavissa ollut tilanne huomioon ottaen ollut asianmukaista, eivätkä myyjät olleet antaneet ostajille asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä tarkoitettua virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Näyttämättä oli myös jäänyt, että myyjät olisivat ennen kaupantekoa jättäneet antamatta ostajille tiedon asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista. Sillä seikalla, että myyjät olivat ennen kohteen omistusoikeuden siirtymistä saaneet yhtiökokouksessa tietää putkiremontin kustannusten voivan ylittää heidän ostajille kaupantekohetkellä antaman arvion, ei ollut asiassa merkitystä arvioitaessa myyjien velvollisuutta suorittaa asuntokaupan hinnanalennusta kanteessa esitetyllä perusteella. (Vailla lainvoimaa 29.1.2016) - Uutiset
27.1.2016 14.02
Hovioikeus: Yhtiökokouksessa äänileikkuria soveltamalla saatu äänimäärä voi olla desimaalilukuHovioikeudessa oli kysymys siitä, voiko äänimäärä olla äänileikkurin soveltamisen johdosta desimaaliluku ja olivatko yhtiökokouksen päätökset siten syntyneet oikeaa äänestysmenettelyä noudattaen. Hovioikeus katsoi, että äänileikkuria soveltamalla saatu äänimäärä voi olla desimaaliluku. Yhtiökokouksessa tehdyt päätökset eivät olleet pätemättömiä. Kanne oli siten hylättävä. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ollut. (Lainvoimainen) - Uutiset
26.1.2016 11.30
Yliopistonlehtori Pekka Nykänen: Vuokratontilla sijaitsevan asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja ei suorita varainsiirtoveroa tontin osan lunastushinnasta – KHO 2016:6Tapauksessa oli kysymys asunto-osakkeen ostajan velvollisuudesta maksaa varainsiirtoveroa ns. valinnaisen vuokratontin osuuden lunastushinnasta. KHO katsoi varainsiirtoverolain sanamuodon perusteella, että lunastushinnasta ei tullut suorittaa varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero tuli suorittaa vain osakkeen velattomasta kauppahinnasta. - Uutiset
25.1.2016 14.29
Hallinto-oikeudelta erimielinen ennakkoratkaisu lapsen perintönä saamien asunto-osakkeiden omistusajan laskemisesta luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä sovellettaessaKun lapsi C oli asunut huoneistossa omistusaikanaan yli TVL 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa säädetyn kahden vuoden määräajan, oli perintönä saatujen asunto-osakkeiden luovutukseen sovellettava hakemuksessa kuvatuissa olosuhteissa siltä osin kuin C ei ollut suorittanut niistä vastiketta pesän ulkopuolisilla varoilla oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa säännöstä. HAO:n vähemmistöön jäänyt jäsen puolestaan katsoi, että C sai vastikkeettomasti saadusta osuudesta asunto-osakkeista puolet leskeltä osittaisessa osituksessa ja perinnönjaossa ja tältä osin omistusaika määräytyi osittaisen ositus- ja perinnönjakokirjan allekirjoituspäivän eikä perinnönjättäjän kuolinpäivän mukaan. Ennakkoratkaisu vuosille 2015 ja 2016. (Ään.) - Uutiset
18.1.2016 11.21
KHO: Ns. valinnaiselle vuokratontille rakennettavan asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajan ei tarvinnut suorittaa varainsiirtoveroa tontinosan lunastamisestaAsunto-osakkeiden kauppaan liittyvän varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen ei luettu niitä eriä, jotka ostaja mahdollisesti maksoi tontinosan lunastamiseen liittyen asunto-osakeyhtiölle joko rakennuksen valmistuessa tai tätä myöhemmin. HAO:n päätös ja ja Verohallinnon ennakkoratkaisu kumottiin valituksenalaiselta osalta. Ennakkoratkaisu on Verohallinnon päätöksen mukaisesti sitova vuoden 2015 loppuun asti. - Uutiset
15.1.2016 8.19
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiö oli täyttänyt huolellisuusvelvollisuutensa vaikka kaikkia tarvittavia korjaustoimenpiteitä ei tehty kerrallaKysymys oli siitä, oliko asunto-osakeyhtiö aiheuttanut valittajille vahinkoa laiminlyömällä kunnossapitovastuunsa jättämällä selvittämättä vian olemassaolon ja suorittamalla korjaustoimet puutteellisessa laajuudessa. Koska asunto-osakeyhtiö ei ollut laiminlyönyt kunnossapitovelvollisuuttaan, hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen siitä, että valittajilla ei ollut oikeutta saada korvausta omasta aloitteestaan tilaamiensa tutkimusten ja selvitysten kuluista. (Vailla lainvoimaa 15.1.2016) - Uutiset
8.1.2016 9.23
Isännöintiliitto laati ohjeen taloyhtiöiden osakkaille asbestista – remonttikustannusten kasvua odotettavissaAsbestilaki ja -asetus muuttuivat vuoden 2016 alussa. Uusien säädösten on tarkoitus turvata niin asukkaiden kuin asbestin kanssa työskentelevienkin turvallisuus entistä paremmin. Lakimuutos vaikuttaa sekä taloyhtiön että osakkaiden omiin remontteihin. Kaikkien asukkaiden onkin hyvä tuntea perusasiat esimerkiksi kylpyhuoneremonttia suunnitellessaan. - Uutiset
23.12.2015 8.30
Huoneisto voitiin ottaa yhtiön haltuun hajuaitan vuoksi - osapuolet sovintoon hovioikeudessaKO oli katsonut, että kantajan huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan yhtiökokouksen päätöksellä oli ollut AsOyL 8 luvun 2 §:ssä säädetty peruste, eli huoneiston huono hoito hajuhaitan vuoksi. Myös 8 luvun 3 §:ssä säädetyt varoituksen antamisen edellytykset olivat täyttyneet. HO vahvisti tiistaina (22.12) osapuolten sovinnon asiassa. (Vailla lainvoimaa 23.12.2015) - Uutiset
21.12.2015 11.30
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiö oli vastuussa vesieristeen kunnossapitokustannuksista, kun kunnossapidon tarve oli seurausta aiemman osakkeenomistajan virheellisestä muutostyöstä (KKO 2015:87)Osakehuoneistossa oli havaittu puutteellisesta vesieristeestä johtuva kosteusvaurio. Osakkeenomistaja oli vaatinut yhtiötä suorittamaan korjaukset, mutta yhtiö oli kieltäytynyt vedoten siihen, ettei vaurio ole johtunut yhtiön vastuulla olevasta seikasta. Tämän jälkeen osakkeenomistaja vaati oikeudessa teettämänsä työn kunnossapitokustannuksia yhtiöltä vahingonkorvauksena. Yhtiö oli korvausvastuussa osakkeenomistajalle, koska yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan vesieristeen puutteellisuus oli seurausta aiemman osakkeenomistajan suorittamasta työstä (ammeen poisto), joka oli lisännyt kosteusrasitusta. Vaikka korkeimman oikeuden ratkaisun lopputulos on yhtiön kunnossapitovastuun osalta oikea, ratkaisun perustelut ovat kuitenkin hyvin ongelmalliset. - Uutiset
1.12.2015 11.30
Prof. (ma) Pekka Nykänen: Isännöintisopimuksen perusteella maksettua korvausta ei pidetty osaksikaan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön toimitusjohtajan palkkana – KHO 2015:161Keskinäisen kiinteistöyhtiön oli tarkoitus ostaa isännöintipalvelut toiselta yhtiöltä. Isännöintisopimus sisälsi myös kiinteistöyhtiön toimitusjohtajan tehtävien hoitamisen. Nämä tehtävät vastasivat normaaleja isännöitsijän tehtäviä. Isännöintisopimuksen perusteella maksettua palkkiota ei pidetty osaksikaan toimitusjohtajana toimivan henkilön palkkana. - Uutiset
24.11.2015 10.02
KKO velvoitti asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan asukkaalle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset vaikka vauriot olivat aiheutuneet kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. A:n asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla. A:n omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Asunto-osakeyhtiön kieltäydyttyä korjaamasta kosteusvaurioita A teetti korjauksen. Korkein oikeus velvoitti tuomiosta ilmenevillä perusteilla asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset. - Uutiset
23.11.2015 15.12
Hovioikeus julisti asunto-osakeyhtiön hallintaanottopäätöksen pätemättömäksi – asukkaiden ikämääräyksen rikkomisella oli vähäinen merkitysTaloyhtiön yhtiöjärjestyksen 2 §:n mukaan yhtiön asunnoissa saavat asua sellaiset henkilöt, jotka ovat täyttäneet 55 vuotta tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täyttää saman ehdon. A ja B olivat molemmat alle 30-vuotiaita. Siten oli selvää, että he eivät olleet asumisensa missään vaiheessa täyttäneet yhtiöjärjestyksen 2 §:n ikämääräystä. A oli omistanut yksin huoneiston A 31 osakkeet ja asunut kyseisessä huoneistossa lähes kaksi vuotta ja vuokralainen B:kin hieman yli vuoden ennen hallintaanottopäätöstä. Yhtiöjärjestyksen 2 §:n määräyksen vastainen asuminen oli siten yhtiön tieten jatkunut lähes kahden vuoden ajan ilman, että siihen olisi näytetty taloyhtiön puolelta puututun. Ottaen kokonaisarvioinnissa huomioon melko pitkään jatkunut yhtiöjärjestyksen vastainen tila, rikkomuksella oli katsottava olevan näissä olosuhteissa vain vähäinen merkitys rikkomuksen vaikutuspiirissä oleviin. Näin ollen edellytykset huoneiston hallintaanotolle eivät täyttyneet ja ylimääräisen yhtiökokouksen tekemä päätös huoneiston A 31 hallintaanotosta julistettiin pätemättömäksi ja käräjäoikeuden tuomio kumottiin. (KKO kumosi hovioikeuden tuomion, ks. KKO:2017:22) - Uutiset
18.11.2015 11.06
KHO: Parveketupakointikieltoa ei voitu kohdistaa toisella paikkakunnalla asuvaan vuokranantajaanYmpäristötarkastaja ei ollut voinut kieltää tupakointia huoneiston parvekkeella ja velvoittaa huoneiston toisella paikkakunnalla asuvan omistajan huolehtimaan siitä, ettei parvekkeella tupakoida. Kaupungin viranomaisen valitus hallinto-oikeuden päätöksestä hylättiin. - Uutiset
18.11.2015 9.09
Uusi viestintäsuositus tuo käytännön apua tiedonkulkuun taloyhtiöissäKiinteistöliiton ja Isännöintiliiton suositus taloyhtiöiden viestinnästä julkaistiin keskiviikkona 18. marraskuuta 2015 ja siitä keskustellaan perjantaina 20. marraskuuta Kiinteistö2015 -tapahtumassa Helsingissä. Suositus on laadittu yhteistyössä oikeusministeriön kanssa. Parempi viestintä vähentää erimielisyyksiä, helpottaa toimintaa taloyhtiössä ja lisää asumisviihtyisyyttä. Suosituksen valmistelua edelsi oikeusministeriön verkkokysely asunto-osakeyhtiölain toimivuudesta ja muutostarpeesta sekä kyselyn tulosten perusteella toteutettu avoin verkkokeskustelu, jotka toteutettiin ja palaute arvioitiin yhteistyössä kiinteistöalan järjestöjen kanssa. - Uutiset
7.10.2015 12.05
Isännöitsijä – ilmoittamismenettelyä helpotetaanAsunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ilmoitusmenettelyä helpotetaan. Jatkossa Verohallinnolle ilmoitetaan vain vastikkeettomat saannot eli luovutukset tai kaupat, joissa ei ole käytetty rahaa. - Uutiset
6.10.2015 11.09
Hallinto-oikeus: Asunto-osakkeisiin liittyvä yhtiölaina oli varainsiirtoveronalaista vastiketta osakkeet lahjoitettaessa - veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valitus kuitenkin hylättiin luottamuksensuojan perusteellaTurun HAO katsoi, ettei luovuttajan saanto ollut varainsiirtoverosta vapaa puhdas lahja, vaan kyseessä oli luovutus, jossa vastikkeena oli osakkeisiin liittyvä yhtiölaina. Luovuttaja oli siten saannostaan varainsiirtoverovelvollinen. Luovutusajankohtaan 18.11.2013 mennessä asiassa ei ollut kuitenkaan muodostunut lahjoitusten osalta vakiintunutta oikeuskäytäntöä. Kun Verohallinto oli ohjeessaan nimenomaan ilmoittanut, ettei tässä tilanteessa ollut suoritettava varainsiirtoa, asia oli ratkaistava luovuttajan eduksi. (Ään. 2-1) - Uutiset
5.10.2015 11.45
KTT Janne Ruohonen: Asunto-osakeyhtiön enemmistöosakkeenomistaja todettiin esteelliseksi ja yhtiökokouksen päätöstä muutettiin – erityisen tarkastuksen lausunnossa esitettyihin toimenpiteisiin oli ryhdyttävä (HO)Asunto-osakeyhtiön enemmistöosakkeenomistaja oli kirjannut yhtiön kuluiksi tekemiensä laajojen korjausten aiheuttamia kuluja. Vähemmistöosakkeenomistajan vaatimuksesta oli toimitettu erityinen tarkastus. Erityisen tarkastuksen lausunnon mukaan yhtiön tilinpäätökseen oli tehtävä oikaisuja yhtiön kirjanpitoon vietyjen remonttikulujen osalta tai niiden kuulumisesta yhtiölle on joka tapauksessa annettava riittävä selvitys. Hovioikeus katsoi, että enemmistöosakkeenomistaja ei esittänyt riittävää selvitystä tehtyjen remonttien kuulumisesta yhtiölle eikä asiasta ei ole päätetty asunto-osakeyhtiölain edellyttämässä järjestyksessä. Hovioikeuden mukaan enemmistöosakas oli esteellinen käsittelemään asiaa yhtiökokouksessa, sillä kyse oli hänen vapauttamisestaan velvoitteesta yhtiötä kohtaan. Hovioikeus totesi, että yhtiökokouksen päätös, jonka mukaan A:n yhtiön puolesta suorittamat korjauskustannukset hyväksytään jo aiemmin yhtiön kirjanpitoon tehtyjen kirjausten mukaisesti asunto-osakeyhtiön menoiksi, julistetaan pätemättömäksi. Hovioikeuden ratkaisun mukaan yhtiökokouksen päätöstä muutetaan, ja yhtiö velvoitetaan ryhtymään erityisen tarkastuksen lausunnossa tarkoitettuihin yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätösten oikaisuihin. (Turun hovioikeus, 20.3.2014; S 13/734 – ei valituslupaa – lainvoimainen)