Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
6.11.2020 11.26
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus vahvisti kantajan saaneen lunastuksen kautta vastaajaa paremman oikeuden Asunto Oy:n autotallin hallintaan oikeuttavaan osakekirjaanAsiassa oli ratkaistava, oliko lunastukseen tässä tapauksessa sovellettava AsOyL 2 luvun 5 §:n 2 momentin 1 kohdan olettamasäännöstä vai yhtiön yhtiöjärjestyksen 16 §:n määräystä autotalliosakkeen lunastuksen ehdoista. Jos sovellettavaksi tuli yhtiöjärjestysmääräyksen sijaan AsOyL:n olettamasäännös, kuten KO oli katsonut, kantajalla ei ollut lunastusoikeutta. HO kumosi KO:n tuomion. Tässä tapauksessa yhtiöjärjestysmääräys oli sanamuodoltaan täysin yksiselitteinen eikä jättänyt tulkinnanvaraa. Siinä viitattiin ”kaikkiin muihin saantoihin” kuin eräisiin erikseen mainittuihin saantoihin, joista ei ollut nyt kyse. Määräys ei ollut epäsuora, implisiittinen, julkilausumaton tai ainoastaan asiayhteydestä pääteltävissä oleva, vaan määräyksen sanamuodosta ilmeni suoraan, että se koski kaikkia saantoja eli myös osakkeenomistajien välisiä saantoja. Kantajan vahvistettiin saaneen lunastuksen kautta vastaajaa paremman oikeuden Asunto Oy:n autotallin hallintaan oikeuttavaan osakekirjaan. Vastaaja velvoitettiin luovuttamaan Asunto Oy:n autotallin hallintaan oikeuttava osakekirja kantajalle tämän Asunto Oy:lle maksamaa kauppahintaa vastaan sekä luovuttamaan autotalli kantajan vapaaseen hallintaan. Vastaaja velvoitettiin suorittamaan kantajalle autotallin vuokraamisesta syntynyt kuukausittainen tuotto ja mainitulle tuotolle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa. ( KKO:2022:59: Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muutettu ) - Uutiset
30.10.2020 14.00
Hovioikeus: Osakkaalle ei ollut aiheutunut vahinkoa, joka oli syy-yhteydessä asunto-osakeyhtiön todettuun viivyttelyyn eli kunnossapitovastuun laiminlyöntiinVaikka asiassa ei ollut kysymys vuokralaiselle tai hänen perheenjäsenilleen mahdollisesti aiheutuneista henkilövahingoista, HO totesi selvyyden vuoksi, ettei terveydensuojeluviranomaisen toteama terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta vielä yksinään osoittanut, että haitasta olisi syntynyt vahingonkorvauksena korvattavaa vahinkoa. Vuokralainen oli perheineen asunut huoneistossa koko kysymyksessä olevan ajan vuonna 2017. Asiassa ei ollut esitetty näyttöä huoneiston asukkaiden terveydentilasta vuokralaisen kertomusta lukuun ottamatta. Vuokralaisen kertomusta ei voitu pitää riittävänä näyttönä siitä, että hänen väittämänsä oireilu olisi ollut syy-yhteydessä huoneiston puutteelliseen ilmanvaihtoon ja joka näin ollen olisi voinut merkittävällä tavalla haitata huoneiston käyttöä tarkoitukseensa. Näyttämättä oli siten jäänyt, että asunto-osakeyhtiön tuottamuksen seurauksena olisi aiheutunut vahinkoa. Mainitsemillaan lisäyksillä HO hyväksyi KO:n perustelut ja johtopäätöksen siitä, ettei kantajalle ollut aiheutunut asunto-osakeyhtiön korvattavaksi kuuluvaa vahinkoa. Osakas oli ollut velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiönoikeudenkäyntikulut KO:ssa vaaditun 20.000 euron mukaisesti. Osakas velvoitettiin suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 15.314,30. (Vailla lainvoimaa 30.10.2020. Valituslupa myönnetty.) - Uutiset
27.10.2020 13.20
Asunto-osakeyhtiölain muutostarvetta koskevasta arviomuistiosta voi lausua 10.1.2021 saakkaOikeusministeriö pyytää lausuntoa arviomuistiosta, jossa kartoitetaan 10 vuotta voimassa olleen asunto-osakeyhtiölainsäädännön muutostarpeet. Arviomuistion ja siitä järjestettävän lausuntokierroksen tarkoitus on selvittää, mitkä ovat mahdolliset kehitystarpeet, miten merkittäviä ne ovat, miten ne liittyvät hallitusohjelman toteuttamiseen ja millä keinoilla tarpeet voidaan toteuttaa. Lausuntopalaute otetaan huomioon mahdollisesta lainvalmistelutoimeksiannosta päätettäessä. - Uutiset
27.10.2020 11.00
Linjasaneerauksen hyvityslaskelmia moittineen osakkaan vaatimukset eivät menestyneet hovioikeudessakaanHO katsoi, että SE:n edustama valittaja (ME) oli päätöksentekoon osallistuneena menettänyt oikeutensa moittia yhtiökokouksen 6.2.2018 tekemää päätöstä. HO hyväksyi KO:n perustelut ja johtopäätöksen siitä, että hyvityslaskelmasta oli voitu päättää AsOyL 6 luvun 32 §:n mukaisesti yksinkertaisella enemmistöllä. HO hyväksyi KO:n perustelut esteellisyyden osalta tuomiossa mainituin lisäyksin. HO hyväksyi KO:n perustelut ja johtopäätökset siitä, että hyvityslaskelma oli ollut AsOyL 6 luvun 32 §:n 1 momentin ja yhtiöjärjestyksen 8 §:n mukainen. KO:n tuomion lopputulosta ei muutettu. Valittaja velvoitetiin suorittamaan AsOy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 11 631,20 euroa. (Vailla lainvoimaa 27.10.2020) - Uutiset
19.10.2020 11.20
Asukas ei ryhtynyt toimenpiteisiin asunnon palokuorman vähentämiseksi - huoneisto voitiin ottaa yhtiön hallintaanHO hyväksyi KO:n ratkaisun ja perustelut huoneiston hallintaan ottamisen osalta. HO:lla ei ollut aihetta arvioida asiassa esitettyä näyttöä toisin kuin KO oli tehnyt. Oikeudenkäyntikulujen osalta HO totesi, että huoneiston haltuun ottaminen oli valittajan kannalta erityisen merkityksellistä ottaen huomioon valittajan ikä ja että nyt kysymyksessä oleva huoneisto oli valittajan koti. Oikeudenkäyntiin johtaneet seikat olivat kuitenkin olleet vahvasti valittajan toiminnasta riippuvaisia. Asiassa mainittu huomioon ottaen valittaja velvoitettiin korvaamaan Asunto Oy:n oikeudenkäyntikulut KO:ssa 4.774 eurolla ja HO:ssa 6.254,63 eurolla. (Vailla lainvoimaa 19.10.2020) - Uutiset
29.9.2020 10.13
Hovioikeus: Kiinteistöyhtiöllä oli oikeutettu tarve saada pysyvä kielto toisen yhtiön taholta tapahtuvalle autopaikkojen käytön omavaltaiselle estämiselleHovioikeus muun muassa hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että Y:llä oli omistusoikeuteensa perustuva oikeus hallita kannevaatimuksen kohdassa 1 yksilöityjä autopaikkoja eikä X saa omavaltaisesti estää Y:tä käyttämästä autopaikkoja eli X:n väitetty toiminta on kiellettyä, että esitetyn todistelun perusteella Y:n huoli siitä, että X voi turvaamistoimella asetetun kiellon päättyessä jatkaa autopaikkojen käytön oikeudetonta rajoittamista, on perusteltu eli on olemassa uhka kielletyn toiminnan jatkumiselle tai alkamiselle tuomion jälkeen ja Y:llä näin ollen oli oikeutettu tarve saada pysyvä kielto autopaikkojen käytön omavaltaiselle estämiselle. (Vailla lainvoimaa 29.9.2020) - Uutiset
24.9.2020 9.20
Suomen Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen MML:n blogissa: Pienten taloyhtiöiden kannattaa siirtää osakeluettelon ylläpito nytEnnen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelo vuoden 2022 loppuun mennessä ylläpidettäväksi Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Määräaika koskee niin pieniä kuin suurempiakin asunto-osakeyhtiöitä. On mahdollista ja jopa todennäköistä, että siirrolle tulee hieman lisäaikaa. Miksi pienen yhtiön kannattaisi siirtää osakeluettelon ylläpito nyt? - Uutiset
15.9.2020 11.00
Hovioikeuden tuomio taloyhtiön kunnossapitovelvollisuudesta ja oikeudenkäyntikuluistaAsiassa oli kysymys taloyhtiön kunnossapitovelvollisuudesta. Lisäksi kysymys oli oikeudenkäyntikuluista ja vasta HO:ssa esitetystä, käräjäoikeusvaiheen oikeudenkäyntikuluja koskevasta kohtuullistamisvaatimuksesta OK 21 luvun 8 b §:n nojalla. Asiassa mainitsemillaan lisäyksillä HO hyväksyi KO:n ratkaisun lopputuloksen katsoen kuitenkin, että huoneiston omistajan vaatimukset oli kaikilta HO:n tutkittavana olevilta osin hylättävä näyttämättömänä. Asiassa ei ollut ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden johdosta huoneiston omistajalle KO:ssa tuomittua kulukorvausvelvollisuutta olisi voitu OK 21 luvun 8 b §:n mukaan kokonaisuutena arvioiden pitää lainkohdassa tarkoitetulla tavalla ilmeisen kohtuuttomana. (Vailla lainvoimaa 15.9.2020) - Uutiset
28.8.2020 10.10
Selvitys yhteisöjen kevään ja kesän 2020 kokouskäytännöistäOikeusministeriössä on selvitetty yhteisöjen kokouskäytäntöjä kevään ja kesän 2020 poikkeusoloissa sekä keväällä 2020 voimaan tulleiden yhteisöjen kokouksia koskevien väliaikaisten poikkeussäännösten (laki 290/2020) toimivuutta. - Uutiset
25.8.2020 14.21
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiö oli velvollinen korvamaan sisäilmaongelman selvittämisestä liikehuoneiston omistajalle aiheutuneet kustannukset kunnossapitovastuunsa perusteellaKO:n johtopäätös asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta korvata sisäilmaongelman selvittämisestä osakkaalle aiheutuneet kustannukset kunnossapitovastuunsa perusteella oli ollut perusteltu. Asunto-osakeyhtiön hallituksen päättämillä kunnostustoimenpiteillä tai liikehuoneiston väliseinien mahdollisella vaikutuksella ilmanvaihtoon ei ollut merkitystä selvityskulujen korvausvastuuta arvioitaessa. (Vailla lainvoimaa 25.8.2020) - Uutiset
6.8.2020 8.31
Toteutunut vedenkulutus laskutusperusteeksi uudis- ja peruskorjattavissa rakennuksissaUusiin ja peruskorjattaviin rakennuksiin on asennettava huoneistokohtaiset vesimittarit ja vedestä perittävän korvauksen on perustuttava todelliseen kulutukseen. Myös lämmityksen ja jäähdytyksen mittaukseen ja laskutukseen on tulossa muutoksia. Eduskunnalle kesäkuussa anettu esitys liittyy EU:n energiatehokkuusdirektiivin muutoksen toimeenpanoon. Muutoksen on tarkoitus tulla voimaan 24. lokakuuta 2020. - Uutiset
3.8.2020 9.26
PRH: Ilmoita hallitus kaupparekisteriin 16.11.2020 mennessä, jotta yrityksesi välttyy rekisteristä poistamiseltaPRH poistaa kaupparekisteristä toimiviakin yrityksiä ja asunto-osakeyhtiöitä, joiden rekisteritiedoissa ei ole merkittynä hallitusta ja jotka eivät ilmoita hallitustaan rekisteriin määräajassa. Poistomenettelyssä on 230 osakeyhtiötä, asunto-osakeyhtiötä ja osuuskuntaa. Ne eivät ole ilmoittaneet hallitustaan PRH:n lähettämästä kehotuskirjeestä huolimatta. - Uutiset
7.7.2020 15.50
Hovioikeus kielsi 10.000 euron sakon uhalla asunto-osakeyhtiötä panemasta täytäntöön yhtiökokouksen päätöstä pihasuunnitelman toteuttamiseksiHovioikeus katsoi muun muassa, etteivät asiassa ilmenneet seikat osoita riittävästi, että asunto-osakeyhtiölle aiheutuisi turvaamistoimesta oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n 2 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa. Hovioikeus otti tältä osin huomioon sen, että turvaamistoimen täytäntöönpano edellyttää ulosottokaaren 8 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan hakijan asettamaa vakuutta ulosottomiehelle vahingosta, joka voi syntyä vastaajalle turvaamistoimesta. Näin ollen asiassa oli tässä tapauksessa turvaamistoimen määräämisen puolesta ja sitä vastaan puhuvia seikkoja kokonaisuutena arvioiden edellytykset suostua osakkaan vaatimukseen turvaamistoimen määräämiseksi. (Vailla lainvoimaa 7.7.2020) - Uutiset
26.6.2020 10.29
Hovioikeus arvioi vuokranantajan vastuuta asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista vahingoistaAsiassa oli ratkaistavana kysymys siitä, oliko vuokranantaja jättäessään suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminlyönyt hänelle AsOyL 4 luvun 3 §:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävällä tavalla. Lisäksi asiassa tuli harkittavaksi kysymys siitä, mikä merkitys asian ratkaisussa tuli antaa sille, että kysymys pesukoneen tulppauksen poistamisen ajankohdasta oli jäänyt epäselväksi. HO katsoi, että asian jääminen epäselväksi oli johtunut vuokranantajan laiminlyönnistä tehdä perustarkastus vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä eikä hänen laiminlyönnistään johtuva näytöllinen epävarmuus siksi saanut jäädä AsOy:n vahingoksi. Vuokranantaja velvoitettiin suorittamaan Asunto Oy A:lle vahingonkorvauksena 11.878,14 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.1.2018 lukien. (Vailla lainvoimaa 26.6.2020) - Uutiset
23.6.2020 14.24
Mietintö lakisääteistä tilintarkastusta kevyemmän tarkastuksen käyttöönottamisesta valmistunutTyöryhmän mietintö sisältää luonnoksen sääntelymallista, joka on laadittu hallituksen esityksen muotoon. Sen mukaan osakeyhtiöt, kommandiittiyhtiöt, avoimet yhtiöt ja osuuskunnat, jotka täyttävät kirjanpitolain mikroyritysmääritelmän, voisivat määrättyjen edellytysten nojalla jatkossa päättää yleisluonteisen tarkastuksen toimittamisesta. Yleisluonteinen tarkastus olisi kevyempi kuin lakisääteinen tilintarkastus. - Uutiset
18.6.2020 12.45
Lakiesitys lämmityksen, jäähdytyksen ja huoneistokohtaisen veden kulutuksen mittaamisesta ja laskutuksesta eduskuntaanValtioneuvosto antoi torstaina (17.6.) eduskunnalle lakiesityksen, jolla uudistettaisiin kaukolämmön, kaukojäähdytyksen ja veden mittaamista ja laskutusta. Uudistuksen tavoitteena on edistää energiansäästöä ohjaamalla kotitalouksien veden ja lämmitysenergian kulutusta energiatehokkaampaan suuntaan. Samalla laskutuksessa siirryttäisiin toteutuneeseen kulutukseen perustuvaan laskutukseen, ja varmistettaisiin energiakulutusta koskevan tiedon saanti. Esitys liittyy EU:n energiatehokkuusdirektiivin muutoksen toimeenpanoon. - Uutiset
15.6.2020 10.27
Hovioikeuden erimielinen tuomio asuinhuoneiston kylpyhuoneen muutostöille asetettavasta ehdosta ja yhtiön vahingonkorvausvastuusta muutostöiden viivästymisestäKO oli oikeuttanut asiassa kantajana olleen osakkaan tekemään sijoitusasuntonsa kylpyhuoneen muutostyöt asunto-osakeyhtiölle tekemänsä muutosilmoituksen mukaisesti ilman asunto-osakeyhtiön asettamaa ehtoa yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Lisäksi asunto-osakeyhtiö oli ASOYL 5 luvun 1 §:n 6 momentin ja 24 luvun 6 §:n 1 momentin nojalla velvoitettu korvaamaan osakkaalle aiheutuneen taloudellisen vahingon vuokrakuukausilta joulukuu 2015 - helmikuu 2018. Asunto-osakeyhtiön valituksen johdosta kysymys HO:ssa oli siitä, voiko yhtiö asettaa osakkaan muutostöiden ehdoksi sen, että osakas hyväksyy asiassa mainitun yhtiöjärjestysmuutoksen. Kysymys oli lisäksi siitä, oliko yhtiö velvollinen suorittamaan osakkaalle vahingonkorvausta muutostöiden viivästymisestä, kun se oli asettanut muutostöiden aloittamiselle edellä mainitun ehdon. Erimielisyys asiassa koski kysymyksiä, oliko osakkaan muutostöiden selvitetty voivan vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle AOYL 5 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ja oliko yhtiön vaatimus kysymyksessä olevan yhtiöjärjestysmääräyksen hyväksymisestä ylipäätään mainitussa säännöksessä tarkoitettu muutostyölle asettavissa oleva ehto. KO:n tuomiota ei muutettu. (Lainvoimainen) - Uutiset
9.6.2020 9.00
Hovioikeus piti eronneen aviopuolison häätämistä yhteisestä kodista oikeasuhtaisena toimenpiteenäAsiassa oli ollut KO:ssa selvitettävä ensin, oliko asiassa perusteita oikeuttaa B avioliittolain 24 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla jäämään asumaan puolisoiden entiseen yhteiseen kotiin. Mikäli todettiin, että B:llä ei tällaista oikeutta ollut, oli selvitettävä, oliko asiassa perusteita velvoittaa B muuttamaan pois asunnosta. HO hyväksyi KO:n ratkaisun perusteluineen. B:n häätämistä oli tässä tapauksessa pidettävä oikeasuhtaisena toimenpiteenä A:n oikeuksien turvaamiseksi. (Vailla lainvoimaa 9.6.2020) - Uutiset
22.5.2020 9.33
KHO: Tupakansavusta aiheutui rivitalohuoneiston asukkaalle terveydensuojelulaissa tarkoitettua terveyshaittaa - terveydensuojeluviranomaisen määräys voitiin kohdistaa taloyhtiöön rakennuksen omistajanaKunnan terveydensuojeluviranomaisen tarkastuksella oli aistinvaraisesti todettu tupakansavun kulkeutuvan huoneistoon tuloilmaventtiilin kautta, kun naapurihuoneiston terassilla tupakoitiin tietynlaisissa tuuliolosuhteissa. Tupakansavuhaitan toistuvuudesta oli esitetty huoneiston asukkaan pitämä hajupäiväkirja, jonka mukaan hajuhaittaa oli ilmennyt useiden viikkojen ajan noin 1−3 kertaa viikossa. Tupakansavu oli peräisin paikasta, jota säännöllisesti käytettiin tupakointiin. Tupakansavusta aiheutui näin ollen huoneiston asukkaalle terveydensuojelulaissa tarkoitettua terveyshaittaa. Asiassa ei ollut selvitetty, että tupakansavun kulkeutuminen huoneistoon johtuisi rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmän virheellisyydestä tai puutteellisuudesta. Selvitettynä oli sen sijaan pidettävä tupakansavun esteetöntä pääsyä talon katonrajaa pitkin huoneiston tuloilmaventtiilille. Kun tupakointia oli pidettävä asunnon tavanomaisena käyttönä, terveyshaitan oli katsottava johtuvan rakennuksen rakenteista, eristeistä tai rakennuksen omistajan vastuulla olevista perusjärjestelmistä. Näin ollen kunnan terveydensuojeluviranomaisen määräys, jossa oli velvoitettu estämään tupakansavun kulkeutuminen ilmanvaihdon kautta huoneistoon, oli voitu kohdistaa taloyhtiöön rakennuksen omistajana. - Uutiset
7.5.2020 15.00
Taloyhtiöille tekoälyneuvontaa energia-asioistaMotiva on julkaissut Energia-assarin, joka opastaa taloyhtiöitä energiatehokkuuden parantamisessa. Tekoälybotti vastaa muun muassa lämmitykseen ja ilmanvaihtoon, energia-avustuksiin ja energiatodistuksiin liittyviin kysymyksiin sekä ohjaa kysyjät tarkemman tiedon lähteille. Energia-assari on ympäristöministeriön ja Motivan yhteinen pilotti, ja sen tekemiseen on osallistunut myös HSY Ilmastoinfo.