Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
8.7.2021 12.21
Apulaistietosuojavaltuutettu: Asuintalon sähkölukkojärjestelmän käyttöönotossa on huomioitava rekisteröityjen yksityisyyden suojaTietosuojavaltuutetun toimisto on määrännyt Kojamo Oyj:n muuttamaan sähkölukkojärjestelmään liittyvän henkilötietojen käsittelynsä yleisen tietosuoja-asetuksen mukaiseksi. Rekisterinpitäjä ei ollut huomioinut tietosuojalainsäädännön vaatimuksia riittävästi henkilötietoja keräävän ja tallentavan sähkölukkojärjestelmän käyttöönotossa. Henkilötietojen käsittely tulisi suunnitella riittävän huolellisesti jo sähkölukkojärjestelmän käyttöönoton yhteydessä, sillä puutteiden korjaaminen jälkikäteen voi olla vaikeaa. - Uutiset
24.6.2021 11.50
Hovioikeus tulkitsi oikeustoimilain säännöksiä - paritalon osakkeista oli syntynyt sitova sopimusHO:ssa oli ensiksikin myyjän valituksen johdosta kysymys siitä, oliko KO:n tuomio kumottava ja kysymyksessä oleva, 14.2.2018 allekirjoitetun kauppakirjan tarkoittama asunto-osakkeiden kauppa julistettava pätemättömäksi OikTL 31 §:n tai 33 §:n nojalla. Mikäli kauppaa ei julistettu pätemättömäksi, kysymys oli edelleen ostajien vastavalituksen johdosta myyjän ostajille hallinnan luovutuksen viivästymisestä suoritettavan korvauksen määrästä ja myyjän ostajille korvattavien käräjäoikeuskulujen määrästä. KO:n tuomiota muutettiin myyjän maksettavaksi tuomitun asunnon hallinnan luovutuksen viivästymisestä suoritettavan vahingonkorvauksen määrän osalta (korotettiin 1 000 eurosta 1 500 euroon). Myyjän ostajille KO:ssa maksettavaksi tuomittujen oikeudenkäyntikulujen korvaus korotettiin 68.715,22 euroksi Myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 34.815,10 euroa viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 24.6.2021) - Uutiset
21.6.2021 16.00
Hovioikeus arvioi oliko isännöitsijällä ollut oikeus siirtää asunto-osakeyhtiöiden varoja isännöintitoimiston tilille ja täyttikö menettely kavalluksen ja luottamusaseman väärinkäytön tunnusmerkistöt - syytteet hylättiinAsiassa oli ollut riidatonta, että Isännöinti Oy oli toiminut Asunto Oy A:n ja Asunto-Oy B:n isännöintiyrityksenä, vastaaja (V1) oli toiminut isännöitsijänä ja hänellä oli ollut asunto-osakeyhtiöiden tilien käyttöoikeudet. V1 oli Isännöinti Oy:n toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen. V1 oli siirtänyt yhtiöiden varoja Isännöinti Oy:n tilille rangaistusvaatimuksissa esitetyt määrät (ainakin 18.870,70 euroa). KO:ssa oli jäänyt näyttämättä, että vastaaja olisi syyllistynyt rikoksiin, joista hänelle oli vaadittu rangaistusta. Perusteita Isännöinti Oy:n tuomitsemiselle yhteisösakkoon ei ollut. Lausunnon antaminen oli rauennut toisen vastaajan (V2) osalta syyttäjän luovuttua rangaistusvaatimuksesta hänen osaltaan. Syyttäjä ja Asunto Oy hävisivät pääasiaa koskevat valituksensa HO:ssa. Syyttäjä voitti asian oikeudenkäyntikuluja KO:ssa koskevan vaatimuksensa osalta. (Vailla lainvoimaa 21.6.2021) - Uutiset
11.6.2021 11.00
Hovioikeus: Osakkaiden korvausvaatimukset asunnon alakerran (kellarin) käyttöhyödyn menetyksestä voitiin hylätäVesieristys - Äänieristys - Paloturvallisuus - Sähkö - Oikeudenkäyntikulut ja todistelukustannukset - Oikeusapu - Asianajajan palkkio (Vailla lainvoimaa 11.6.2021) - Uutiset
9.6.2021 11.52
Professori Veikko Vahtera: Korkeimman oikeuden ratkaisu sallii ilmalämpöpumpun asennuksen parvekkeelle osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä (KKO 2021:32)Osakkeenomistaja oli asentanut ilman asunto-osakeyhtiön antamaa suostumusta parvekkeelleen ilmalämpöpumpun siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti tehtiin asuinhuoneiston sisätilojen ja lasitetun parvekkeen väliseen seinään. Osakkeenomistaja ei ollut yhtiön kehotuksesta poistanut sitä. Osakkeenomistaja nosti kanteen, jolla osakkeenomistaja tuli oikeuttaa asentamaan ilmalämpöpumppu parvekkeelle. Oikeudellisesti relevantti erimielisyys koski sitä, oliko läpiviennin tekemisessä kysymyksessä sellainen osakehuoneistossa tehtävä muutostyö, jota koskee asunto-osakeyhtiölaissa säädetyt kriteerit vai sellainen yhtiön hallitsemissa tiloissa tehtävä muutostyö, joka voidaan tehdä asunto-osakeyhtiölain nojalla vain yhtiön suostumuksella. Korkein oikeus päätyi perustellusti hovioikeuden kanssa samaan lopputulokseen ja katsoi, että kysymyksessä oli osakehuoneistossa tehty muutostyö. Kun muutostyö täytti asunto-osakeyhtiölaissa asetetut kriteerit, ei yhtiöllä ollut oikeutta kieltää ilmalämpöpumpun asentamista parvekkeelle. Ratkaisu rajoittaa yhtiöiden mahdollisuuksia kieltää perusteettomasti osakkeenomistajien asumismukavuutta parantavia parvekkeen ja osakehuoneiston väliseen seinään tehtäviä muutostöitä, jos niistä ei aiheudu yhtiölle juurikaan haittoja. - Uutiset
7.6.2021 11.16
Hovioikeus: Osakas ei ollut laiminlyönyt kissojensa valvontavelvollisuutta eikä vesivahinko ollut aiheutunut osakkaan huolimattomuudestaAsiassa oli kysymys siitä, oliko vesivahinko aiheutunut osakkaan huolimattomasta menettelystä, jolloin hän olisi AOYL 24 luvun 2 §:n nojalla vastuussa vahingon korvaamisesta asunto-osakeyhtiölle. Asiassa selostettujen säännösten perusteella osakkaalla oli näyttötaakka siitä, että hän oli menetellyt huolellisesti. HO katsoi, ettei osakkeenomistaja laiminlyönyt kissojensa valvontavelvollisuutta, vaan hän oli näyttänyt toimineensa huolellisesti, eikä vesivahinko ollut aiheutunut hänen huolimattomuudestaan. Asiassa mainitsemillaan lisäyksillä HO hyväksyi KO:n ratkaisun perustelut ja johtopäätöksen. (Vailla lainvoimaa 7.6.2021) - Uutiset
3.6.2021 11.21
Yhtiökokouksen päätös kieltää ikkuna-aukkojen toteuttaminen huoneistoon ei loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta eikä päätös siten ollut mitätön tai pätemätönKantaja ei ollut näyttänyt, että asunto-osakeyhtiön hallitus olisi tehnyt päätöksen suostumuksen antamisesta ikkuna-aukkojen rakentamiselle. Koska hallituksen ei ollut näytetty tehneen päätöstä siitä, että huoneistoon voidaan aukaista kahdeksan uutta ikkunaa, asiassa ei ollut tarpeen ottaa kantaa siihen, olisiko hallituksella AOYL 7 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella ollut toimivalta tuollaisen päätöksen tekemiseen. Yhtiökokouksen päätös kieltää ikkuna-aukkojen toteuttaminen huoneistoon ei ollut loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta eikä päätös siten ollut mitätön tai pätemätön eikä edellytyksiä sen muuttamiselle ollut. HO ei myöntänyt kantajalle jatkokäsittelylupaa. KO:n ratkaisu jäi pysyväksi. (Vailla lainvoimaa 3.6.2021) - Uutiset
31.5.2021 14.00
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen päätöstä ei ollut pidettävä huoneistojen hallintaanoton osalta pätemättömänäAsiassa mainituilla perusteilla HO hyväksyi KO:n ratkaisun lopputuloksen. Huoneistojen hallintaan ottamista koskevassa päätöksenteossa oli noudatettu siihen sovellettavia asunto-osakeyhtiölain menettelysäännöksiä, ja osakehuoneistojen ottamiselle yhtiön hallintaan oli ollut laissa säädetyt perusteet. Asunto-osakeyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen 14.2.2018 tekemää päätöstä ei siten ollut pidettävä hallintaanoton osalta pätemättömänä, ja kanne oli hylättävä. Aihetta KO:n ratkaisun muuttamiseen ei ollut. (Ei valituslupaa - lainvoimainen) - Uutiset
28.5.2021 9.24
KKO kumosi hovioikeuden tuomion: Osakkeenomistaja ei ollut menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta sillä alempien oikeuksien katsomalla perusteella, ettei hän ollut ilmoittanut yhtiön teettämien kylpyhuoneen korjausten virheistä yhtiölle viivytyksettäAsunto-osakeyhtiö oli teettänyt kustannuksellaan A:n hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneiden rakenteiden korjauksia. Korjausten vuoksi yhtiö oli velvollinen uusimaan myös A:n kylpyhuoneen sisäosat. A:n mukaan korjaustöissä oli virheitä, ja hän vaati yhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, että yhtiö oli laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa korjaustöitä. Yhtiö katsoi A:n menettäneen oikeutensa vaatia korvausta, kun virheestä ei ollut viipymättä ilmoitettu yhtiölle.
Korkein oikeus katsoi, että A ei ollut täyttänyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä säädettyä ilmoitusvelvollisuuttaan yhtiöön nähden. Tästä ei kuitenkaan seurannut, että A olisi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta. - Uutiset
21.5.2021 9.13
KKO: Ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönäAsunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli asennuttanut osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty rakennuksen ulkoseinään. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä. - Uutiset
17.5.2021 16.00
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiö toimi huolimattomasti vesivahinkojen torjunnassaAsiassa mainitut seikat osoittivat, ettei yhtiö ollut toiminut asiassa huolellisesti. Lämmöntalteenottojärjestelmä oli yhtiön kunnossapitovastuulla. Kantajan huoneiston vesivahinko oli ollut seurausta yhtiön kunnossapitovastuun laiminlyönnistä. Yhtiö ei ollut osoittanut toimineensa huolellisesti ja oli näin ollen velvollinen korvaamaan kantajalle aiheutuneen vahingon. Asunto Oy velvoitettiin korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut HO:sta 5.371 eurolla viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 17.5.2021) - Uutiset
17.5.2021 11.00
KHO: Asunto-osakeyhtiöiden osakekantojen luovutuksiin ei voitu soveltaa osakevaihtoa koskevaa EVL 52 f §:ää - järjestelyssä katsottiin syntyvän konkreettinen ja verojärjestelmälle vieras veroetuKHO katsoi osakeluovutusten olevan vain välivaihe järjestelyssä, jonka lopullisena todellisena tarkoituksena oli vaihto-omaisuuteen luettavien asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyminen ja niiden hankintamenojen kasvattamisen muodossa kertyvän lopullisen veroedun kerryttäminen. Järjestelyssä katsottiin syntyvän konkreettinen ja verojärjestelmälle vieras veroetu. Kun sanottua veroetua punnittiin suhteessa järjestelylle esitettyihin liiketaloudellisiin perusteisiin, katsottiin olevan ilmeistä, että järjestelyn yksinomaisena tai yhtenä pääasiallisista tarkoituksista oli veron kiertäminen tai veron välttäminen. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiöiden osakekantojen luovutuksiin ei voitu soveltaa EVL 52 f §:ää. Ennakkoratkaisu verovuodelle 2019. - Uutiset
7.5.2021 13.27
Hovioikeuden ratkaisu asunto-osakeyhtiöasiassa – kysymys myös oikeudenkäyntikuluistaOikeudenkäymiskaaren 14 luvun 5 §:n mukaan, jos kantaja peruuttaa kanteensa sen jälkeen, kun vastaaja on vastannut, on asia, jossa sovinto on sallittu, vastaajan vaatimuksesta kuitenkin ratkaistava. Nyt kysymyksessä oli päätöksessä selostetussa säännöksessä tarkoitettu asia, jossa kantaja oli peruuttanut kanteensa, eikä vastaaja ollut vaatinut asian ratkaisemista. Pääasia oli siten jäänyt sillensä. Hovioikeus totesi, ettei sillensä jättämistä koskevaan ratkaisuun voi hakea muutosta, sillä tällaisessa ratkaisussa ei ole asiaa, mitä voitaisiin muutoksenhakukeinoin muuttaa. Sen sijaan hovioikeus katsoi, että A:n valituksessa selostamat seikat kanteen tutkimatta jättämisestä voitiin ottaa huomioon oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa. (Vailla lainvoimaa 7.5.2021) - Uutiset
28.4.2021 16.00
Hovioikeus: Koska asunto-osakeyhtiöllä ei ollut oikeutta vaatia asiakirjan kuolettamista, käräjäoikeuden olisi mainitsemillaan perusteilla tullut jättää hakemus tutkimatta eikä hylätä sitä - Uutiset
20.4.2021 9.10
Maanmittauslaitoksen blogi: Mitä tietoa taloyhtiö saa huoneistotietojärjestelmästä? - Uutiset
15.4.2021 14.22
Hallitus esittää: Osakeyhtiöille, asunto-osakeyhtiöille, osuuskunnille ja yhdistyksille mahdollisuus myöhentää kevätkokouksiaanHallitus esittää uutta väliaikaista lakia, jolla osakeyhtiöiden, asunto-osakeyhtiöiden, osuuskuntien ja yhdistysten kokoukset voidaan myöhentää pidettäväksi syyskuun loppuun mennessä. Lisäksi esitetään jatkoa väliaikaisille poikkeuksille, joilla yhtiöiden, osuuskuntien ja yhdistysten kokoukset voidaan järjestää etäyhteyksin ja valtuutettua käyttämällä. Näin halutaan varmistaa, että kokoukset voidaan järjestää turvallisesti koronaepidemiasta huolimatta. Hallituksen esityksen mukaan yhteisöt voisivat lykätä kokouksensa pidettäväksi syyskuun 2021 loppuun mennessä yhteisölain, yhtiöjärjestyksen tai sääntöjen estämättä. Vastaava väliaikainen laki oli voimassa myös keväällä 2020. - Uutiset
1.4.2021 9.30
KHO: Kunnan viranomaisen olisi ennen tupakointikieltoa koskevan hakemusasian ratkaisemista tullut varata kieltoa vastustaneelle osakkaalle tilaisuus tulla kuulluksi asunto-osakeyhtiön hakemuksen johdostaAsiassa oli A:n valituksen johdosta ratkaistava, olisiko kunnan viranomaisen ennen tupakointikieltoa koskevan hakemusasian ratkaisemista tullut hallintolain 34 §:n 1 momentin mukaisesti varata A:lle tilaisuus tulla kuulluksi asunto-osakeyhtiön hakemuksen johdosta ottaen huomioon muun ohella, että A oli asunto-osakeyhtiön suorittamassa tupakkalain 79 §:n mukaisessa kuulemisessa vastustanut tupakointikieltoa. KHO totesi, ettei tupakkalain 79 §:n 1 momentissa asuntoyhteisölle säädetty kuulemisvelvollisuus korvannut viranomaisen hallinnollista kuulemista viranomaismenettelyssä tupakointikiellosta päätettäessä. Kun asiassa oli menetelty virheellisesti, HAO:n ja viranhaltijan päätökset oli kumottava ja asia palautettava kunnan viranomaiselle uudelleen käsiteltäväksi. - Uutiset
24.3.2021 9.09
Professori Veikko Vahtera: Korkein oikeus torjui mahdollisuuden sopia asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä lunastusajan lyhentämisestä, jos lunastusaika ei ala yhtiölle tehdystä ilmoituksesta (KKO 2021:12)A oli ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeita. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen mukaan osakkeenomistajien on käytettävä lunastusoikeuttaan neljäntoista päivän kuluessa siitä, jolloin yhtiön hallitus on siitä antanut tiedon kaikille osakkeenomistajille. AOYL 2:5.2:n 5 kohdan perusteella lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle tai yhtiön käyttäessä lunastusoikeuttaan osakkeen saajalle kuukauden kuluessa siitä, kun hallitus on saanut tiedon osakkeen siirtymisestä. B oli ilmoittanut halukkuudestaan lunastaa A:lle siirtyneet osakkeet ennen edellä mainitun kuukauden määräajan ylittymistä, mutta sen jälkeen, kun yhtiöjärjestyksen mukainen neljäntoista päivän määräaika oli kulunut umpeen. KKO katsoi, että yhtiöjärjestyksen määräys oli asunto-osakeyhtiölain pakottavien menettelysäännösten vastainen, mistä syystä yhtiöjärjestyksen määräys ei tullut asiassa sovellettavaksi. Näin ollen B:llä oli oikeus lunastaa A:lle siirtyneet osakkeet. - Uutiset
18.3.2021 9.38
Yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunnalta päätöksiä syrjinnästä pysäköinnin valvonnassa ja taloyhtiöiden toiminnassa1. Pysäköinninvalvontayhtiön määräämä valvontamaksu äidinkieleltään ruotsinkieliselle henkilölle oli syrjivä, kun maksun perusteena oleva sopimusehto oli ilmoitettu ainoastaan suomeksi, vaikka yhtiö oli ilmoittanut muista sopimusehdoista yhtiön käyttämillä suomen, ruotsin ja englannin kielillä.
2. Asunto-osakeyhtiön kielto asennuttaa vammaisen asukkaan tarvitsemia ovenavauslaitetta ja luiskaa talon ulko-ovelle oli syrjivä
3. Vammaiselle asukkaalle tarpeellisten kohtuullisten mukautusten laiminlyöminen taloyhtiön remontin aikana oli syrjintää - Uutiset
17.3.2021 9.39
Kiinteistöliitolta maksuton ohje: Toiminnantarkastuksella lisää avoimuutta ja luottamusta taloyhtiön hallintoonKun taloyhtiön tilikausi päättyy, vuorossa on monessa taloyhtiössä toiminnantarkastus. Toiminnantarkastuksella varmistetaan, että yhtiön päätökset on tehty asunto-osakeyhtiölain ja muiden säännösten mukaisesti. Sen sijaan päätösten arviointi mielipidekysymyksenä ei kuulu toiminnantarkastajalle. Kiinteistöliiton keväällä 2020 tekemässä kyselyssä 40 prosenttia vastaajista ilmoitti, että heidän taloyhtiössään on valittu toiminnantarkastaja. Näistä yli puolet oli valinnut myös tilintarkastajan. Pelkästään tilintarkastajan oli valinnut 55 prosenttia vastanneista taloyhtiöistä.