Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
10.4.2024 13.45
Kuluttajariitalautakunta suositti myyjiä korvamaan asunto-osakeyhtiön korjausvastuulla olevasta valesokkelin vauriosta johtuvasta salaisesta taloudellisesta virheestä hinnanalennuksena 15 000 euroaLautakunta katsoi ostajien osoittaneen, että heidän maksettavakseen tuli 31 635 euron osuus yhtiölle aiheutuneista kokonaiskustannuksista. Tasonparannuskin huomioon ottaen lautakunta katsoi, että taloudelliset velvoitteet olivat odottamattoman vian takia osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen kohteessa oli salainen taloudellinen virhe. Tasonparannus huomioon ottaen lautakunta suositti, että myyjät maksavat siitä ostajille hinnanalennuksena 15 000 euroa. - Uutiset
3.4.2024 11.50
KHO: Asunto-osakkeet lapselleen luovuttanut vanhempi sai vähentää hallintaoikeuden perusteella saamistaan vuokratuloista lahjoitettuun osuuteen kohdistuvat ja tontin hankintaan liittyvät pääomavastikkeet siltä osin kuin asunto-osakeyhtiö oli tulouttanut pääomavastikkeet kirjanpidossaanHakijan tarkoituksena oli lahjoittaa omistamansa osakkeet tai osa niistä vuodenvaihteessa 2022–2023 syntyvälle lapselleen syntymän jälkeen siten, että hän pidättää itsellään hallintaoikeuden siihen saakka, kun lapsi täyttää 20 vuotta. Koska lapsi oli alaikäinen eikä hänelle ollut odotettavissa tuloja hallintaoikeuden voimassaoloaikana, hakija sitoutui lahjakirjan ehtojen mukaan maksamaan kaikki huoneistoon liittyvät kulut mukaan luettuna hoito-ja pääomavastikkeet hallintaoikeuden voimassaoloaikana. Tarkoituksena oli, että huoneisto on yksinomaan vuokraustoiminnan käytössä hallintaoikeuden voimassaoloaikana. Asiassa oli kysymys sen arvioinnista, voiko hallintaoikeuden haltija vähentää hallintaoikeuden perusteella saamistaan vuokratuloista lahjoittamiinsa asunto-osakkeisiin kohdistuvat tontin hankintaan liittyvät pääomavastikkeet siltä osin kuin asunto-osakeyhtiö oli tulouttanut pääomavastikkeet kirjanpidossaan. HAO:n ja Verohallinnon päätökset kumottiin. (Julkaisematon) - Uutiset
3.4.2024 10.30
Hovioikeus: Kiinteistösijoittajalle ei näytetty aiheutuneen vahinkoa kolmen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden tarpeettomasta vakuustakavarikostaKuten korkein oikeus oli todennut, A:n omaisuuteen kohdistunut vakuustakavarikko oli hankittu tarpeettomasti ja valtio oli ankarassa vastuussa A:lle aiheutuneen vahingon korvaamisesta. Asiassa oli riidatonta, että valtio oli velvollinen maksamaan 19 067,37 euron rahamäärälle 1 728,58 euron koron. HO:sa oli kysymys siitä, oliko A:lle näytetty aiheutuneen vahinkoa kolmen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden tarpeettomasta vakuustakavarikosta ja mikäli näin oli, mikä oli aiheutuneen vahingon määrä. (Vailla lainvoimaa 3.4.2024) - Uutiset
21.3.2024 15.58
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi osakkeenomistajan kanteen asunto-osakeyhtiöasiassa: Askeläänihaitan korjaaminenAsunto-osakeyhtiön X:n valituksen perusteella hovioikeudessa oli ratkaistavana, oliko huoneiston C 21 ja B:n huoneiston C 19 välinen askeläänieristävyys heikompi kuin se oli ollut ennen huoneistossa C 21 vuonna 2009 valmistunutta remonttia tai heikompi kuin saman asunto-osakeyhtiön muissa huoneistoissa yleisesti. (Vailla lainvoimaa 21.3.2024) - Uutiset
18.3.2024 13.49
Ehdotus osakehuoneiston hallintaanottoa koskevien tiedoksiantojen helpottamisesta lausunnoille 17. huhtikuuta 2024 saakkaOikeusministeriön työryhmä valmistelee parhaillaan asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamista. Kokonaisuuden ensimmäinen lakiehdotus on valmistunut ja lähetetty lausunnoille 17. huhtikuuta saakka. Työryhmän ehdotus helpottaisi osakehuoneiston hallintaanottoa koskevien tiedoksiantojen toimittamista. - Uutiset
29.2.2024 15.30
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiön osakekirjan kuolettamista koskeva valitus oli puuttuvan muutoksenhakuoikeuden vuoksi jätettävä tutkimattaHovioikeus katsoi päätöksessä esitetyn selvityksen perusteella, että P:n panttioikeus oli jäänyt ainoastaan hänen väitteensä varaan eikä siitä tai sen siirtymisestä P:lle esitetty riittävää selvitystä. P:n panttioikeus oli siten jäänyt näyttämättä. P:llä ei ollut asiassa muutoksenhakuintressiä, koska asia ei koskenut hänen etuaan tai oikeuttaan. (Vailla lainvoimaa 29.2.2024) - Uutiset
13.2.2024 11.50
Professori Pekka Nykänen: Lomahuoneistoon kohdistuvia rahoitusvastikkeita koskeva ratkaisu KHO 2023:104Korkein hallinto-oikeus antoi viime vuoden lopulla lomahuoneistoon kohdistuvien rahoitusvastikkeiden vähennyskelpoisuutta koskevan ratkaisun KHO 2023:104. Ratkaisussa oli kysymys ainakin kiinteistöosakeyhtiön tavanomaisesta poikkeavan yhtiöjärjestyksen merkityksestä vastikkeiden vähennyskelpoisuuden kannalta. Ratkaisu ei ole kuitenkaan täysin selkeä sen suhteen, mihin kaikkiin kysymyksiin korkein hallinto-oikeus otti tapauksessa nimenomaisesti kantaa. - Uutiset
17.1.2024 14.15
Takaisinsaanti yksipuoliseen tuomioon huoneiston haltuunotosta ja häädöstä ei menestynyt hovioikeudessakaanH oli 14.3.2022 maksanut vastikevelkansa. Koska H ei kuitenkaan ollut maksanut kyseistä velkaansa ennen yksipuolisen tuomion antamista 14.2.2022, yhtiöllä oli ollut oikeus saada häädön täytäntöönpanon perusteeksi tarvittava tuomioistuimen päätös, vaikka yhtiökokouksen pöytäkirjassa oli kirjaus huoneiston hallintaanoton raukeamisesta jos vastikevelka maksetaan. Tuomiossa lausutuin täsmennyksin käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei ollut syytä muuttaa. (Vailla lainvoimaa 17.1.2024) - Uutiset
16.1.2024 11.30
Hallinto-oikeus: Sukupolvenvaihdoshuojennuksen laskennassa ei tullut ottaa huomioon yhtiön omistamia asunto-osakkeitaVerohallinto oli antanut ennakkoratkaisun, jossa huojennus osakkeiden lahjoituksen perusteella myönnettiin X Oy:n varoihin lukuun ottamatta yhtiön omistamia asunto-osakkeita. Asiassa oli HAO:ssa A:n valituksen johdosta kyse siitä, tuliko huojennuksen laskennassa ottaa huomioon kaikki osakeyhtiö X:n taseessa olevat varat mukaan lukien yhtiön omistamat asunto-osakkeet. HAO hylkäsi valituksen ja katsoi, että merkittävin osa yhtiön nettovarallisuudesta koostui osakehuoneistoista, jotka oli hankittu sijoitusomaisuudeksi. (Ei lainvoim. 16.1.2024) - Uutiset
5.1.2024 14.45
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiön vastikkeen kohtuullistamiselle ei ollut perusteitaJohtopäätöksenään hovioikeus katsoi, että taloyhtiön vastikekäytännön ei voitu katsoa tuottaneen merkittävää etua vastavalittajille valittajien kustannuksella tai aiheuttaneen valittajille huomattavaa rasitusta verrattuna vastavalittajiin. Vastikekäytäntö ja sen aiheuttama kustannusrasite oli myös ollut valittajien ennakoitavissa ja tiedossa heidän hankkiessaan huoneistot itselleen. Perusteita yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei siten ollut. (Vailla lainvoimaa 5.1.2024) - Uutiset
5.1.2024 14.03
Työryhmä päivittämään asunto-osakeyhtiölakiaOikeusministeriö on asettanut työryhmän, jonka tehtävänä on valmistella ehdotus asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi. Samalla asetetaan myös seurantaryhmä tukemaan työryhmän työtä. - Uutiset
4.1.2024 10.10
MML: Huoneistojen tietopalvelut laajenee – tuloste Ote osakeluettelosta tuli tarjolleHuoneistotietojärjestelmän tietosisältö laajenee uudella tulosteella, Ote osakeluettelosta. Uusi tuloste vastaa nykyistä Osakeluetteloa (julkinen), mutta siinä esitetään koko taloyhtiön osakeluettelotietojen sijaan tiedot vain yksittäisen huoneiston osalta. - Uutiset
20.12.2023 16.06
Uusi asunnon omistaja: Pyydä valtakirja yhtiökokoukseen osallistumiseksi – Maanmittauslaitoksen vinkit murrosvaiheeseenViime aikoina julkisuudessa on keskusteltu uuden huoneistotietojärjestelmän tuomista ruuhkista ja Maanmittauslaitoksen ruuhkan vaikutuksista uuden omistajan mahdollisuuteen osallistua yhtiökokoukseen. Murrosvaiheessa ostajien, kiinteistönvälittäjien ja isännöitsijöiden kannattaa hyödyntää Maanmittauslaitoksen vinkit, kuten valtakirjan käyttö, sähköpostiosoitteiden hyödyntäminen yhtiökokousta koolle kutsuttaessa sekä poikkeustilanteessa oman hakemuksen käsittelyn kiirehtiminen. - Uutiset
20.12.2023 11.30
Asunto-osakeyhtiön osakkeet myytiin 1 eurolla - toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön osakkeiden myyjään kohdistamat vaatimukset osakekaupan pätemättömäksi julistamisesta ja vastikerästien suorittamisestaVastaajan väite asunto-osakeyhtiön puuttuvasta asianosaisasemasta hylättiin. Vastaaja oli katsonut valituksessaan myös, että KO:n ratkaisua rasitti menettelytapavirhe väittämistaakkaa koskevan säännöksen osalta, kun KO oli perustanut tuomionsa suullisen todistelun kautta esille tulleisiin seikkoihin, joihin asunto-osakeyhtiö ei ollut kanteessaan vedonnut. HO hylkäsi tämän oikeudenkäyntivirheestä tehdyn vastaajan väitteen. Pääasian osalta HO katsoi jääneen näyttämättä, että olosuhteet vastaajan ja B Oy:n välisessä liikehuoneiston kaupassa olisivat olleet sellaiset, että vastaajan olisi ollut kunnianvastaista ja arvotonta vedota kauppaan. Liikehuoneiston kauppaa ei siten ollut katsottava pätemättömäksi OikTL 33 §:n nojalla, eikä asunto-osakeyhtiöllä ollut oikeutta saada B Oy:n suorittamatta jättämiä liikehuoneiston vastikerästejä korkoineen ja kuluineen vastaajalta. Näin ollen kanne oli hylättävä. (Vailla lainvoimaa 20.12.2023) - Uutiset
12.12.2023 9.01
Hallinto-oikeus: Ikkunan rakentamista ei voitu pitää naapuria tarpeettomasti haittaavana yksistään siitä syystä, että ikkunasta on näkymä naapuritontin oleskelupihalleHallinto-oikeus totesi muun muassa, että rakennuslupaharkinta on oikeusharkintaa. Rakennushankkeelle on myönnettävä lupa, jos se täyttää laissa säädetyt lupaedellytykset. Ikkunan rakentaminen päätöksessä todetusti kaavan mukaisena ei ollut edellyttänyt naapurin suostumusta, eikä naapureiden välisellä sopimuksella siten ollut merkitystä rakennuslupaharkinnassa. Lupahakemusta ei ole myöskään voitu hylätä sillä perusteella, että jokin toinen toteuttamistapa olisi naapurin mukaan haettua parempi. (Vailla lainvoimaa 12.12.2023) - Uutiset
11.12.2023 13.52
Keskuskauppakamari: Riippumaton isännöinnin eettinen neuvosto uudistaa isännöinnin valvonnanVuoden 2024 alussa aloittava uusi Isännöinnin eettinen neuvosto uudistaa isännöinnin valvonnan luotettavaksi, riippumattomaksi ja uskottavaksi alan valvontajärjestelmäksi ja rakentaa luottamusta isännöintialaan, tiedottaa Keskuskauppakamari. - Uutiset
4.12.2023 11.49
Asunto-osakeyhtiön vaatimus tontinvuokraan liittyvästä perusteettoman edun palautuksesta kaupungilta ei menestynyt hovioikeudessakaan – kaupungin käyttämä kerrosalan määrittelytapa ei ollut vääräPäätöksessä todetulla tavalla asunto-osakeyhtiö M:lle uuden sopimuksen perusteella maksettavaksi tuleva vuokra alittaa alueen tavanomaisen vuokratason. Sopimusoikeudellisesti oli kuitenkin arvioitava sitä, olivatko osapuolten suoritukset olleet sopimuksen mukaisia, eikä vuokran edullisuudesta voinut suoraan päätellä sitä, että M ei olisi kärsinyt vahinkoa sopimusrikkomuksen perusteella. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että kaupungin käyttämä kerrosalan määrittelytapa ei ole ollut väärä. Osapuolet olivat sopineet vuokran määrästä, ja vuokra oli ollut sopimuksen mukainen. (Vailla lainvoimaa 4.12.2023) - Uutiset
4.12.2023 8.33
KKV ja MAO: Asuinhuoneistojen saneeraaminen liiketilaan on suorituskyvyttömyysvakuutta edellyttävää asuntokauppalain mukaista lisärakentamistaMarkkinaoikeus on kieltänyt kuluttaja-asiamiehen hakemuksen mukaisesti rakennuttaja perustajaosakasyhtiötä Icon Re Oy:tä ja kiinteistönvälitysyhtiötä Suomen JYA Oy:tä markkinoimasta asunto-osakkeita kuluttajille, kun osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi ei ole asetettu perustajaosakkaan asuntokauppalain mukaista vakuutusta tai takausta suorituskyvyttömyyden varalle. Kiellolle on asetettu 100.000 euron uhkasakko. - Uutiset
30.11.2023 9.18
KHO: Tupakointikielto oli tullut määrätä kaikkiin taloyhtiön asuinhuoneistojen sisätiloihin - HAO:n päätös kumottiinAsunto Oy omisti neljä vuonna 1957 rakennettua kerrostaloa, joissa oli yhteensä 149 asuntoa. Asunto Oy oli tehnyt kunnan tupakkalaissa tarkoitetulle viranomaiselle hakemuksen tupakointikiellon määräämiseksi kaikkiin omistamissaan rakennuksissa sijaitsevien huoneistojen sisätiloihin. Asiassa oli ratkaistavana, oliko hakemuksessa tarkoitetun tupakointikiellon määräämiseen tupakkalain mukaisia edellytyksiä. KHO viittasi ratkaisun lähtökohdissa tupakkalain tavoitteeseen ja katsoi, että esillä olevissa olosuhteissa kunnan viranomaisen oli tullut määrätä tupakointikielto Asunto Oy:n hakemuksen mukaisesti. - Uutiset
28.11.2023 11.30
Hallinto-oikeus hylkäsi yksityishenkilöiden valitukset: Kuntien terveysvalvontajaosto oli voinut kieltää parveketupakoinnin asunto-osakeyhtiössä ilman henkilökohtaista kohtuusharkintaaHallinto-oikeus piti selvitettynä, että tupakansavua voi taloyhtiössä tupakkalain 79 §:ssä tarkoitetulla tavalla kulkeutua parvekkeilta niiden sijainti huomioon ottaen toisille parvekkeille tai tuloilmaventtiilien kautta huoneistojen sisätiloihin useammin kuin poikkeuksellisesti. Tupakointikielto on näissä tilanteissa määrättävä. Lisäksi oikeuskäytännössä (KHO 2021:162) on katsottu, että tupakointikiellon määräämisen edellytykseksi ei ole säädetty tupakoitsijan henkilökohtaiseen tilanteeseen liittyvää kohtuusharkintaa. (Vailla lainvoimaa 28.11.2023) - Uutiset
22.11.2023 11.00
Kuluttajariitalautakunta ei pitänyt 29 vuotta vanhan kylpyhuoneen pinnoissa ilmenneitä puutteita asuntokauppalain mukaisena virheenäAsiassa toimitetun selvityksen mukaan kylpyhuoneen korjaustarve oli johtunut ainoastaan sen ikääntymisestä. Lautakunta totesi, että rakenneratkaisuna laatoituksen ja kosteussulkusivelyn keskimääräinen tekninen käyttöikä on normaalilla rasituksella noin 15 vuotta ja kevyellä rasituksella noin 20 vuotta. Lautakunnan näkemyksen mukaan se, että kylpyhuoneen pintamateriaalit olivat selvästi käyttöikänsä päässä ja siten hyvinkin pian korjauksen tarpeessa oli kauppaa tehdessä ollut ostajan tiedossa, eikä kaupan kohteen voitu siten myöskään katsoa merkittävästi poikenneen siitä, mitä ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää. - Uutiset
14.11.2023 13.00
Hovioikeus: Käyttövesimoottorin asentaja oli jättänyt talon väestönsuojassa olleen sekoittajan auki asennustöiden päätyttyä - yhtiö oli korvausvastuussa taloyhtiölle aiheuttamastaan vahingostaVastaaja Oy:n sopimuksenmukaisessa suorituksessa oli ollut virhe, koska käyttövesimoottorin asentaja oli jättänyt väestönsuojassa olleen sekoittajan auki asennustöiden päätyttyä. Taloyhtiölle aiheutunut laadultaan ja määrältään riidaton vahinko oli myös syy-yhteydessä Vastaaja Oy:n virheeseen, joten Vastaaja Oy oli korvausvastuussa taloyhtiölle aiheuttamastaan vahingosta. Vastaaja Oy ei ollut osoittanut, että vahinko olisi aiheutunut sellaisesta sen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta seikasta, joka poistaisi sen korvausvastuun. (Vailla lainvoimaa 14.11.2023) - Uutiset
13.11.2023 9.30
KHO: Kiinteistöyhtiön osakkeet omistavalla oli oikeus vähentää yhtiölle maksamansa rahoitusvastikkeet pääomatulon hankkimisesta johtuneina menoina siltä osin, kuin niiden ei katsottu kohdistuvan lomahuoneiston omaan käyttöön, vaikka näiden menojen määrä ylitti osakkeiden tuottamien tulojen määränAsiassa oli ratkaistavana, oliko A:lla oikeus vähentää verovuosien 2015–2017 verotuksissaan Kiinteistö Oy B:lle sanottuina vuosina maksamansa rahoitusvastikkeet siltä osin kuin niiden ei katsottu kohdistuvan Kiinteistö Oy B:n huoneiston omaan käyttöön. Asiassa ei ollut väitetty, että rahoitusvastikkeet olisivat määriltään olleet tavanomaista suuremmat. HAO oli katsonut, että A:lla oli oikeus vähentää Kiinteistö Oy B:lle maksamansa rahoitusvastikkeet pääomatulon hankkimisesta johtuneina menoina siltä osin, kuin niiden ei katsottu kohdistuvan Kiinteistö Oy B:n huoneiston omaan käyttöön. Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valitus hylättiin. HAO:n päätöksen lopputulosta ei muutettu. - Uutiset
24.10.2023 11.30
Hallinto-oikeus hylkäsi parvetupakoinnin kiellosta tehdyn valituksenOttaen huomioon asuinhuoneistoihin kuuluvien parvekkeiden sijainnin HAO arvioi, että parvekkeilta voi tupakkalaissa tarkoitetulla tavalla muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toisten asuinhuoneistojen parvekkeille. Näin ollen lautakunnan oli tullut tällä perusteella määrätä haettu tupakointikielto, eikä savun kulkeutumista asuinhuoneistoihin ollut tarpeen enemmälti selvittää. Asiaa ei ollut syytä arvioida toisin sillä valituksessa esitetyllä perusteella, että vilkasliikenteiseltä kadulta voi kulkeutua ilmansaasteita parvekkeille tai että tupakansavua voi kulkeutua parvekkeille myös jalkakäytävällä tai läheisen kauppakeskuksen luona tapahtuvan tupakoinnin seurauksena. - Uutiset
17.10.2023 14.42
Asunto-osakeyhtiö: kaupparekisteritiedot viipymättä ajan tasalle ennen osakeluettelon siirtoaKaikkien ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden täytyy siirtää osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään. Osakeluettelon siirto on maksuton, kun yhtiö tekee sen viimeistään 31.12.2023. - Uutiset
9.10.2023 11.00
Hovioikeus: Isännöitsijäyhtiön ja asunto-osakeyhtiön välisessa korvausriidassa oli tapahtunut oikeudenkäyntivirhe, jonka vuoksi käräjäoikeuden tuomio oli poistettavaKantajan vetoaminen uuteen seikkaan pääkäsittelyssä oli ollut osittain seurausta KO:n puutteellisesta prosessinjohdosta asian valmistelussa eli siitä, että KO oli laiminlyönyt selvittää kanneperusteen epäselvyydet ja tulkinnanvaraisuudet sekä laiminlyönyt varmistaa sen, että asianosaiset mainitsevat jo valmistelussa kaikki ne seikat, joihin he haluavat vedota. Tästä oli seurauksena ollut se, ettei isännöitsijäyhtiö ollut voinut esittää laskutuksen oikeellisuudesta vastanäyttöä. Tuomio oli ollut perusteluiltaan siinä määrin sekava ja epätäydellinen, ettei siitä ilmennyt, mihin seikkoihin ja oikeudelliseen päättelyyn ratkaisu perustui. Koska asunto-osakeyhtiö oli isännöitsijäyhtiön syystä menettänyt reklamaatio- ja kanneoikeutensa urakoitsijan loppulaskutuksesta, oli laskutuksen oikeellisuus ratkaistava tässä oikeudenkäynnissä niin, että molemmilla asianosaisille on mahdollisuus esittää asiasta näyttöä. Asiassa oli siten tapahtunut oikeudenkäyntivirhe, jonka vuoksi KO:n tuomio oli poistettava. (Vailla lainvoimaa 9.10.2023) - Uutiset
22.9.2023 14.40
MML: Osakekirjan sähköistäminen asuntokaupan jälkeen nopeutuuOsakekirjan sähköistämisestä ja toimitustavasta Maanmittauslaitokseen on herännyt julkisuudessa keskustelua ja MML on muuttanut hakemusten käsittelyjärjestystä ja tarkentanut suosituksiaan arvopaperille turvallisesta toimitustavasta. - Uutiset
1.9.2023 11.50
Hovioikeus: Paritalon osakkaat väärinkäyttivät vaikutusvaltaansa asunto-osakeyhtiössä - velvoitettiin lunastamaan kantajien omistamat osakkeetKäräjäoikeuden määräämä 195.000 euron lunastushinta alennettiin 180.000 euroon. (Vailla lainvoimaa 1.9.2023) - Uutiset
24.8.2023 13.18
Kiinteistöliitto: Etäosallistumisesta tuli arkipäivää taloyhtiöiden yhtiökokouksissaEtäyhteydellä osallistuminen taloyhtiön yhtiökokoukseen on yleistynyt laajasti, selviää Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöille tehdystä kyselystä. Etenkin pääkaupunkiseudulla ja useissa suurimmissa kaupungeissa valtaosa kyselyyn vastanneista taloyhtiöistä tarjosi osakkailleen mahdollisuutta etäosallistumiseen. Kiinteistöliiton, oikeusministeriön ja Isännöintiliiton laatimaan kyselyyn vastasi alkukesällä lähes 5000 taloyhtiön vastuuhenkilöä. - Uutiset
10.8.2023 14.32
Maanmittauslaitos: Oletko rekisteröimässä osakehuoneistosi omistusta? Katso vinkit sujuvaan asiointiin – Vuoden 2023 takaraja ei koske yksittäistä osakkeenomistajaa vaan taloyhtiöitäJos omistat huoneiston taloyhtiössä, joka on siirtynyt huoneistotietojärjestelmään, sinulla on 10 vuotta aikaa rekisteröidä omistuksesi Maanmittauslaitokseen. Vuoden 2023 takaraja ei siis koske yksittäistä osakkeenomistajaa vaan taloyhtiöitä. - Uutiset
12.7.2023 9.21
KKO kumosi hovioikeuden tuomion: Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttaminenAsunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli muuttanut yhtiöjärjestyksen määräystä rahoitusvastikkeen maksuvelvollisuudesta siten, että rahoitusvastike määrättiin käyttäen perusteena huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärien suhdetta. Osakkeenomistaja A oli vastustanut muutosta. A katsoi, että muutos lisäsi sen maksuvelvollisuutta, koska A:n hallitsemat huoneistot oli aiemman yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaan vapautettu kokonaan rahoitusvastikkeen maksuvelvollisuudesta.
Korkein oikeus katsoi, että aiemmassa yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty rahoitusvastikkeen maksuvelvollisuuden perusteesta ja laskutavasta riittävän selkeästi siten, että määräyksellä olisi katsottava poiketun osakkeenomistajien lähtökohtaisesti yhtäläisestä maksuvelvollisuudesta. Näin ollen yhtiöjärjestyksen muuttamisella ei ollut lisätty A:n maksuvelvollisuutta eikä sitä koskeva yhtiökokouksen päätös ollut mitätön. Ks. KKO:2009:22 - Uutiset
6.7.2023 11.59
Hovioikeus: Korjaustyöt ja vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössäHovioikeus totesi säädöspohjaan vedoten, että asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat hallinnon järjestämistä koskevien yhtiöoikeuden yleisten periaatteiden soveltamisen seurauksena käytännössä lievemmät kuin mitä pidetään lähtökohtana sellaisessa liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä, jossa omistus ja johto ovat eriytyneet. Liiketoimintaa harjoittavista osakeyhtiöistä poiketen asunto-osakeyhtiöissä on tavanomaista, että kaikki hallintopalvelut ostetaan ulkopuolisilta tahoilta eikä yhtiö voi taloudellisten rajoitteidensa takia edellyttää johtoon kuuluvilta suurta ajankäytöllistä panosta tai nimenomaista ammatillista osaamista. Tämä vaikuttaa johdon jäsenille asetetun huolellisuusvaatimuksen arviointiin vahingonkorvausvastuun syntymisen osalta. Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluva on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattuna huolellisesti. Myös yksittäisten johdon jäsenten henkilökohtaisen osaamisen tasolla on merkitystä arvioitaessa vahingonkorvausvastuun syntymistä ja jakautumista johdon jäsenten välillä. Jos hallituksen jäsenet ovat tavanomaiseen tapaan maallikoita ja isännöitsijä asunto-osakeyhtiöiden asioihin perehtynyt ammattilainen, kykenee isännöitsijä arvioimaan esimerkiksi jatkuvaa kunnossapitotarvetta hallituksen maallikkojäseniä paremmin, mikä luonnollisesti vaikuttaa eri tahojen vahingonkorvausvastuuseen. (Vailla lainvoimaa 6.7.2023) - Uutiset
27.6.2023 10.15
Kuluttajaliitto: Saako parvekkeella tupakoida? Juristi avaa keskeiset pelisäännötParvekkeella tupakointiin liittyvät kysymykset aiheuttavat päänvaivaa etenkin kesäisin, kun aurinko kutsuu parvekkeelle niin savuttomat kuin savullisetkin. Lämpimällä säällä myös ikkunoita ja parvekkeen ovia on mukava pitää auki. Tupakointi voi aiheuttaa ongelmia taloyhtiössä silloin, kun savu leijailee häiritsevästi naapuriin. Miten on, saako parvekkeella tupakoida? Asiaa avaa Kuluttajaliiton asumisasioihin erikoistunut juristi Kristel Pynnönen Andersson. Kuluttajaliitto järjestää myös kaikille avoimen ja maksuttoman webinaarin taloyhtiön parvekkeella tupakoimisen pelisäännöistä 29.6. klo 17.30 alkaen. - Uutiset
2.6.2023 11.40
Asunnon kosteus- ja mikrobiongelmat: Hovioikeus korotti asuntokaupan kohteeseen liittyneitä seikkoja salanneen myyjän vankeustuomiotaKO:n vastaajalle tuomitsema 5 kk:n vankeusrangaistus törkeästä petoksesta oli liian lievä. Vastaajan syyllisyyden kannalta arvioiden teon moitittavuutta lisäsi se, että tekoon oli liittynyt eräiltä osin suunnitelmallisia piirteitä. Vastaaja oli ostanut kyseisen kohteen vuonna 2004, jolloin siinä oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioita. Vastaaja oli riidellyt niihin liittyvistä korvauksista omien saantomiestensä kanssa pitkän ajan. Vastaaja ei näihin seikkoihin nähden ollut voinut olla tietämätön rikoksensa laadusta ja sen ostajallle aiheuttamasta vahingosta. Vastaajan rikosta voitiin näistä syistä pitää myös sen ilmentämään tekijän syyllisyyteen nähden lajissaan varsin moitittavana. Oikeudenmukaisena seuraamuksena oli pidettävä 8 kk:n vankeutta. (Vailla lainvoimaa 2.6.2023) - Uutiset
12.5.2023 11.30
Autotallien hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat velvoitettiin osallistumaan parvekeremontin kustannuksiin - hovioikeus äänestiHO katsoi, että kantaja oli menettänyt oikeutensa vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen 13.6.2012 päätöksen vahvistamista mitättömäksi. Asiassa kerrotun johdosta HO:n ei ollut tarpeen lausua väitetyistä mitätömyysperusteista enemmälti. Myöskään ylimääräisen yhtiökokouksen 23.6.2021 päätöstä ei ollut pidettävä mitättömänä. Päätöksen väitetyn pätemättömyyden osalta HO:n arvioitavana oli, oliko päätös ollut omiaan tuottamaan asuinhuoneisto-osakkeiden omistajille epäoikeutettua etua autotalliosakkeiden omistajien kustannuksella. HO katsoi, ettei parvekeremontti ollut AOYL 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Näin ollen päätöstä ei ollut pidettävä pätemättömänä. (Vailla lainvoimaa 12.5.2023) - Uutiset
9.5.2023 12.49
Maanmittauslaitos: Miksi huoneistotietojärjestelmä tarvittiin ja keiden pitää nyt toimia? – kuuntele myös podcastKuuntele 19 minuutissa kaikki, mitä sinun tarvitsee tietää huoneistotietojärjestelmästä: mitä se sisältää, miksi se tarvittiin, keiden pitää toimia ja milloin? - Uutiset
21.4.2023 10.15
KHO terveysvalvonta-asiassa: Päävelvoitteen tehosteeksi ei voitu asettaa uutta juoksevaa uhkasakkoa ennen kuin päävelvoitteelle aikaisemmin asetettu juokseva uhkasakko oli poistettuViranomainen oli velvoittanut asunto-osakeyhtiön ryhtymään välittömiin toimenpiteisiin terveydellistä haittaa aiheuttavien olosuhteiden poistamiseksi asunnosta. Päävelvoitteen tehosteeksi ei voitu asettaa uutta juoksevaa uhkasakkoa ennen kuin päävelvoitteelle aikaisemmin asetettu juokseva uhkasakko oli poistettu. - Uutiset
20.4.2023 7.50
Asuinyhteisöt voivat nyt hakea sähköavustusta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAstaSähkölämmitteiset taloyhtiöt ovat voineet 17.4.2023 alkaen hakea Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlta tukea energiakustannuksiin. Kertaluontoisen avustuksen tarkoituksena on lieventää korkeiden sähkölaskujen vaikutuksia hillitsemällä sähkön hinnan nousun vaikutusta asumiskustannuksiin. - Uutiset
3.4.2023 11.39
Hovioikeus äänesti: Kaupungin ja yhtiön välisen kiinteistökauppaa koskevan sopimuksen tulkintaAsiassa oli riidatonta, että X Oy oli myynyt rakentamiensa pientaloasuntojen hallintaan oikeuttavat osakkeet ostajille tuomiossa mainitulla sovitulla asuntojen keskimääräisellä velattomalla myyntihinnalla. Asiassa oli kysymys siitä, oliko X Oy kaupungin väittämällä tavalla rikkonut mainittua asuntojen hintatasoa koskevaa sopimusvelvoitetta ensinnäkin solmimalla maalämmön tuottamista ja toimittamista koskevan energiasopimuksen kolmannen tahon kanssa ja näin ollen siirtämällä tontille rakennetun maalämpöjärjestelmän rakentamiskustannuksia asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaiden vastattaviksi (sopimusrikkomus 1) sekä toiseksi rakentamalla lisävarastoja myytäväksi asunto-osakeyhtiön osakkaille tai yhtiölle erillisinä osakesarjoina (sopimusrikkomus 2). Kysymys oli siten kaupungin ja X:n välisen kiinteistökauppaa koskevan sopimuksen tulkinnasta. (Vailla lainvoimaa 3.4.2023) - Uutiset
30.3.2023 11.48
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion: Takaisinsaanti asunto-osakeyhtiöasiassa – kuka vastasi erääntyneistä vastikkeistaHovioikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko K myynyt osakkeiden 1617-1648 ja 1649-1886 omistusosuuden 36,15 prosenttia S Oy Ltd:lle viimeistään lokakuussa 2016. Mikäli K:n katsottiin myyneen omistusosuutensa S Oy Ltd:lle, hän ei ollut velvollinen suorittamaan yhtiölle marraskuusta 2016 lukien erääntyneitä vastikkeita kanteessa vaaditulla tavalla. (Vailla lainvoimaa 30.3.2023) - Uutiset
28.3.2023 9.11
Finanssivalvonta: Ulkoministeriön kannanotto pakotteiden soveltuvuudesta taloyhtiöihin, joiden yhtenä osakkaana on Venäjän federaatioFinanssivalvonta suosittelee valvottaviaan huomioimaan ulkoministeriön 17.2.2023 julkaiseman tulkintaohjeen Euroopan unionin asettamien pakotteiden soveltuvuudesta tilanteisiin, joissa taloyhtiön osakkaana on Venäjän federaatio. - Uutiset
17.3.2023 8.28
Sähkölämmitteiset taloyhtiöt voivat hakea tukea lämmityskulujen maksuun 17. huhtikuuta 2023 alkaenValtioneuvosto hyväksyi 16.3.2023 asetuksen, jolla säädetään sähkölämmitteisille taloyhtiöille myönnettävästä kertaluontoisesta tuesta. Tuki vähentää asunto-osakeyhtiön paineita siirtää kohonneita lämmityskuluja vastikkeisiin asukkaiden maksettavaksi. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA avaa avustuksen hakupalvelun verkkosivuillaan 17. huhtikuuta 2023. ARA avaa myös asiakaspalvelun, joka auttaa hakijoita avustuksen hakemisessa. - Uutiset
10.3.2023 16.00
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiö oli voinut VahL 2 luvun 1 §:n perusteella kohdistaa korvausvaatimuksen asuntoa vuokraoikeuden nojalla hallinnutta yhtiötä kohtaan - yhtiö oli korvausvelvollinen asunto-osakeyhtiölle aiheuttamastaan vahingostaAsiassa oli ollut kysymys siitä, oliko vastaajayhtiö väärä vastaaja vai oliko se vastuussa vesivahingosta, joka oli aiheutunut vesihanojen ja pesukoneen käytöstä runkoviemärinpinnoitustöiden aikana vastaajan vuokraamassa asuinhuoneistossa, jolloin huoneiston alapuolella oleviin kahteen huoneistoon oli aiheutunut vahinkoja. Asiassa oli ollut kysymys myös siitä, oliko korjauksista aiheutunut tasonparannusta. HO ei muuttanut KO:n tuomiota. (KKO:ssa; VL:2023-101) - Uutiset
2.3.2023 13.48
Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu 8. maaliskuuta 2023: Taloyhtiöiden esteettömyyttä ja kestävää asumista edistäviä ratkaisuja voi tehdä aiempaa helpomminAsunto-osakeyhtiölaki uudistuu maaliskuussa. Uudistus helpottaa esteettömyyttä parantavien sekä kestävää asumista edistävien muutostöiden tekemistä. Taloyhtiön osakkaalla on jatkossa oikeus tehdä omalla kustannuksellaan esteettömyyttä parantavia muutoksia myös yhtiön rakennuksen tai kiinteistön yhteisiin tiloihin. Muutoksen toteuttanut osakas vastaa käyttökuluista, huollosta ja kunnossapidosta ja myös tarpeettomaksi käyneen muutoksen poistamisesta, kuten muidenkin muutostöidensä osalta. - Uutiset
17.2.2023 11.50
Hovioikeus: Hinnanalennus asuntokaupassaAsiassa oli ratkaistavana ensin se, mistä virheistä ostaja M oli reklamoinut, ja oliko hän ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan ajoissa. Kysymys oli lisäksi siitä, olivatko virheet asuntokauppalain 6 luvun 11 tai 20 §:ssä tarkoitettuja virheitä, joiden osalta M:llä oli oikeus hinnanalennukseen. Jos myyjien L:ien katsottiin olevan velvollisia suorittamaan M:lle hinnanalennusta, kysymys oli myös alennuksen määrästä. Kysymys oli vielä oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. (Vailla lainvoimaa 17.2.2023) - Uutiset
6.2.2023 7.20
Huoneistotietojärjestelmää koskevat lakimuutokset vahvistettiin – tulevat voimaan 1. kesäkuuta 2023Tasavallan presidentti vahvisti perjantaina 3.2.2023 huoneistotietojärjestelmää koskevat lakimuutokset. Muutokset koskevat lakia huoneistotietojärjestelmästä, huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Lakimuutokset astuvat voimaan 1. kesäkuuta 2023. Muutokset koostuvat kahdesta toiminnallisesta kokonaisuudesta: osakeryhmien muutosten paremmasta hallinnasta sekä taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen saatavuutta parantavista toimenpiteistä. Uudistuksella tuotetaan tieto taloyhtiölainojen tosiasiallisista vastuista positiiviselle luottotietorekisterille. - Uutiset
19.1.2023 12.14
Isännöinnin uudet eettiset ohjeet tulevat voimaan 1. helmikuuta 2023 – ”Tavoitteena on parantaa asiakkaan ja isännöinnin välistä luottamusta"Uudistetut Isännöinnin eettiset ohjeet tulevat voimaan 1.2.2023. Ohjeet on uudistettu Isännöintiliiton, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n ja taloyhtiöiden etua valvovan Kiinteistöliiton yhteistyönä. Uudistuksen tavoitteena on parantaa isännöinnin laatua ja lisätä luottamusta isännöintiin. Isännöinnin eettiset ohjeet toimivat lainsäädäntöä täydentävänä, alan sisäisenä sääntelynä. - Uutiset
17.1.2023 14.41
Hallinto-oikeus: Helsingin kaupungin päättämä asunto-osakeyhtiön maanvuokran korotus 15 prosentilla Hitas-vapautumisen yhteydessä oli laillinenHallinto-oikeus totesi muun muassa, että kuntalaissa tai muussakaan laissa ei ole säädetty siitä, millaisilla ehdoilla kunta saa vuokrata omaisuuttaan taholle, joka ei toimi kilpailutilanteessa markkinoilla. Kunnalla on lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen laaja harkintavalta vuokrata omaisuuttaan ja päättää siitä, millä ehdoilla se on valmis sitä vuokraamaan. Viranomaisten päätöksentekoa kuitenkin rajoittaa muun ohella harkintavallan väärinkäytön kielto. Hallinto-oikeus katsoi, ettei valittajaa ollut sen esittämän perusteella Hitas-sääntelystä vapautettaessa ja siitä seuraavaa vuokrankorotusta määritettäessä kohdeltu yhdenvertaisuuden vaatimusta loukkaavalla tavalla tai muutoin vastoin hallintolain 6 §:ssä säädettyjä oikeusperiaatteita. Kaupunkiympäristölautakunnan ja tiimipäällikön päätökset eivät olleet valittajan esittämän perusteella kuntalain 135 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla lainvastaisia. (Vailla lainvoimaa 17.1.2023) - Uutiset
2.1.2023 13.15
Hovioikeus: Konkurssivalvonnan riitauttaminenAsiassa oli kysymys siitä, olivatko Yrjönkulman pantatut osakkeet olemassa ja oliko As Oy Yrjönkulman osakkeiden väliaikaistodistuksilla tehtyjä panttauksia pidettävä pätevinä. Lisäksi oli kysymys siitä, voiko konkurssipesä osakkeiden rekisteröimisen jälkeen enää tehokkaasti vedota uusien osakkeiden merkinnän tehottomuuteen. (KKO:ssa; VL:2023-46) - Uutiset
20.12.2022 11.52
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan saanto kuului lunastusoikeuden piiriin, kun yhtiöjärjestyksessä oli määrätty mihin saantoihin lunastuslauseketta ei sovelleta ja kysymys ei ollut tällaisesta saannosta (KKO 2022:59)Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli autotalliosakkeisiin kohdistuva lunastuslauseke, jonka mukaan lunastusoikeus syntyi kaikissa muissa saannoissa paitsi erikseen määrätyissä tilanteissa. Yhtiön osakkeenomistajan ostaessa autotalliosakkeet tuli riitaisuus siitä, olivatko myös yhtiön osakkeenomistajan saannot lunastuksenalaisia. Käräjäoikeus katsoi, että yhtiöjärjestysmääräyksellä ei ollut nimenomaisesti määrätty osakkeenomistajien saantoja lunastuksenalaiseksi. Hovioikeus ja korkein oikeus puolestaan päätyivät siihen, että lunastuslausekkeen sanamuodosta seurasi myös osakkeenomistajien saantojen kuuluminen lunastusoikeuden piiriin silloin, kun kysymys ei ollut erikseen lunastusoikeuden ulkopuolelle rajatuista tilanteista. - Uutiset
29.11.2022 11.49
Hovioikeus YSE 1998 -urakkasopimuksesta: Urakoitsija vastasi virheen aiheuttaman vesivahingon kustannuksista vielä takuuajan jälkeenkinTuomiossa todetuin perustein hovioikeus katsoi, että Aro Systemsin urakkasuorituksessa oli ollut käyttövesijohdon läpiviennin tiivistyksen osalta virhe, joka oli aiheuttanut vesivahingon asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa. Koska virhe ei ollut asunto-osakeyhtiön havaittavissa vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana ja koska virhe oli aiheutunut Aro Systemsin törkeästä laiminlyönnistä, vastasi Aro Systems virheen aiheuttaman vesivahingon kustannuksista vielä takuuajan jälkeenkin. (Vailla lainvoimaa 29.11.2022) - Uutiset
15.11.2022 12.00
Hovioikeus: Erillisvarasto ei kuulunut liike-huoneiston osakashallintaan vaan se kuului asunto-osakeyhtiön hallintaan - yhtiökokouksen päätös erillisvarastojen vuokrasta ei ollut yhtiöärjestyksen vastainen eikä siten pätemätön tai mitätönAsiassa oli kysymys asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittimisesta eli siitä, oliko As Oy:n yhtiökokouksen päätös 13.5.2019 erillisvarastoista perittävästä vuokrasta asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Tämän kysymyksen ratkaisemiseksi asiassa oli ennakkokysymyksenä ratkaistava, kuuluiko kanteessa tarkoitettu erillisvarasto liikehuoneiston osakashallintaan vai asunto-osakeyhtiön hallintaan. KO:n tuomio kumottiin ja kanne hylättiin. As Oy vapautettiin velvollisuudesta korvata osakkaalle oikeudenkäyntikuluja KO:ssa 4.000 euroa viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 15.11.2022) - Uutiset
15.11.2022 10.30
Hovioikeus: Kunnossapitovastuu ravintolan ilmanvaihdon muutostyöstä tai ilmalämpöpumpusta ei kuulunut asunto-osakeyhtiön vastuulle eikä yhtiö ollut vahingonkorvausvelvollinen osakkaalleAsiassa esitetyin perustein HO katsoi jääneen näyttämättä, että liikehuoneiston osakkaalle aiheutuneet ilmanvaihtolaitteiston läpivientien uusimiskustannukset, osakkaan ilmalämpöpumpun katoaminen taikka osakkaalle aiheutunut vuokratulon menetys toimimattoman ilmanvaihtolaitteiston vuoksi olisivat olleet seurausta yhtiön menettelystä tai laiminlyönneistä julkisivusaneerauksessa. (Vailla lainvoimaa 15.11.2022) - Uutiset
11.11.2022 16.00
Hovioikeus: RYHT 2000 -ehdot ja viivästyssakkoHovioikeus totesi, että on selvää, että tämän kaltaisissa toimituksissa saattaa olla erilaisia virheitä, eivätkä kaikki virheet ole sellaisia, joiden vuoksi vastaanottaja voisi perustellusti kieltäytyä luovutuksesta. Asunto-osakeyhtiö Y Oy ei näyttänyt toimituksessa olleen sellaista virhettä, joka olisi estänyt luovutuksen. Parvekkeet olivat asennettavissa ja hovioikeuden saaman käsityksen mukaan virheet olivat korjattavissa luovutuksen jälkeen. Korjausten kustannukset olivat olleet suhteellisen vähäiset. Mainitut seikat huomioon ottaen Y Oy ei ollut oikeutettu viivästyssakkoon. (Vailla lainvoimaa 11.11.2022) - Uutiset
7.11.2022 10.10
Hovioikeus: Teettämisoikeuden ensisijaisuus ei estänyt osakkeenomistajan asuinhuoneiston hallintaan ottamistaValituksen perusteella hovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko yhtiö menetellyt A:n huoneiston hallintaan ottamisessa ja sitä edeltäneen varoituksen antamisessa oikein sekä siitä, oliko varoitukselle ja hallintaan ottamiselle ollut lain mukainen peruste, ja tuliko hallintaan ottamista koskeva päätös julistaa pätemättömäksi. Hovioikeus katsoi, että hallintaan ottamisessa ja varoituksen antamisessa oli noudatettu asunto-osakeyhtiölain menettelyä koskevia säännöksiä, ja että asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksella oli ollut asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetut edellytykset A:n omistaman huoneiston ottamiseksi yhtiön hallintaan. Yhtiökokouksen päätöstä ei siten tullut A:n moitekanteen johdosta julistaa pätemättömäksi. Valitus oli hylättävä. (Vailla lainvoimaa 7.11.2022) - Uutiset
3.11.2022 14.33
Hallituksen esitys: Taloyhtiöiden esteettömyyttä ja kestävää asumista halutaan edistääHallitus esittää asunto-osakeyhtiölakiin muutoksia, joilla helpotetaan esteettömyyttä parantavien sekä kestävää asumista edistävien muutostöiden tekemistä. Esityksen mukaan taloyhtiön osakkaalla olisi jatkossa oikeus tehdä omalla kustannuksellaan esteettömyyttä parantavia muutoksia myös yhtiön rakennuksen tai kiinteistön yhteisiin tiloihin. Lisäksi muutoksen toteuttanut osakas vastaisi käyttökuluista, huollosta ja kunnossapidosta ja myös tarpeettomaksi käyneen muutoksen poistamisesta, kuten muidenkin muutostöidensä osalta. - Uutiset
3.11.2022 10.10
Hallinto-oikeus: PRH oli voinut hylätä valittajan hakemuksen kuulutuksen antamisesta asunto-osakeyhtiön rakennusrahaston alentamiseksiNykyinen asunto-osakeyhtiölaki ja sen voimaanpanolaki eivät sisällä säännöksiä rakennusrahaston alentamisesta omien osakkeiden hankkimiseksi eikä tämän johdosta annettavasta kuulutuksesta velkojille. Myöskään lain esitöistä ei löydy viittauksia sanottuun menettelyyn. Rakennusrahasto on asunto-osakeyhtiössä esiintyvä erityinen oman pääoman erä, jota osakeyhtiölaki ei tunne. Rakennusrahasto on säilytetty nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa perustajaurakointijärjestelmän vuoksi. Osakeyhtiölaista ilmeneviä periaatteita ei siten voida sellaisenaan soveltaa rakennusrahastoon ilman lainsäädännön tukea. Hallinto-oikeus katsoi, ettei velkojiensuojamenettelyä voida soveltaa muiden kuin laissa mainittujen asunto-osakeyhtiön sidotun oman pääoman erien eli osakepääoman ja vararahaston alentamiseen. (Vailla lainvoimaa 3.11.2022) - Uutiset
28.10.2022 12.08
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittiminen – vastuunjako korjaustöistä ja huoneiston hallintaan ottaminenAsiassa oli kysymys siitä, oliko Asunto Oy P:llä ollut asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:ssä säädetty peruste ottaa A:n omistama osakehuoneisto A 1 hallintaansa. A katsoi, että hallintaan ottamiselle ei ollut perustetta, koska hänellä oli ollut kuittauskelpoinen vastasaatava yhtiöltä. Kysymys oli lisäksi siitä, oliko Asunto Oy P aloittanut huoneistossa remontin, joka sillä olisi velvollisuus saattaa loppuun kokonaan tai oliko yhtiö asunto-osakeyhtiölain nojalla velvollinen tekemään osan töistä A:n käynnistämässä remontissa. Seuraavaksi kantaa oli otettava yhtiön velvollisuuteen tehdä valituksen vaatimuskohdissa 4 ja 5 yksilöityjä töitä. (Vailla lainvoimaa 28.10.2022) - Uutiset
25.10.2022 9.22
KKO: Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen tulkintaAsunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyi lunastuslauseke, jonka mukaan autotallin hallintaan oikeuttavien osakkeiden lunastusoikeus koski kaikkia muita kuin erikseen mainittuja saantoja. Saantoja, joissa saajana oli nykyinen osakkeenomistaja, ei ollut erikseen mainittu.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että kauppa, jossa osakkeen saajana oli yhtiön nykyinen osakkeenomistaja, kuului lunastusoikeuden piiriin eikä asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin olettamasäännöstä sovellettu. - Uutiset
5.10.2022 10.25
Lausuntotiivistelmä luonnoksesta hallituksen esitykseksi asunto-osakeyhtiölain ja toiminimilain 7 §:n muuttamisestaLausunnonantajat suhtautuvat pääosin myönteisesti esitysluonnoksessa esitettyihin muutosehdotuksiin. - Uutiset
20.9.2022 14.45
Hallituksen esitys: Huoneistotietojärjestelmää koskevia lakeja muutetaanValtioneuvosto on 19.9.2022 antanut hallituksen esityksen eduskunnalle eräiden huoneistotietojärjestelmää koskevien lakien muuttamisesta. Ehdotetut muutokset koskevat lakia huoneistotietojärjestelmästä, huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia sekä asunto-osakeyhtiölakia. Hallituksen esitys sisältää kaksi toiminnallista kokonaisuutta: osakeryhmien muutosten paremman hallinnan sekä taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen saatavuutta parantavat toimenpiteet. - Uutiset
15.9.2022 11.50
Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön toista asunto-osakeyhtiötä vastaan ajaman vahingonkorvauskanteen hulevesien aiheuttaman kosteusvaurion korjauskustannusten korvaamisestaHovioikeus katsoi muun muassa asiassa tulleen näytetyksi, että huoneiston B 8 makuualkovissa havaittu kosteus oli ollut peräisin asunto-osakeyhtiö Y:n välitilan maaperään vaurioituneesta kaukolämpöputkesta vuotaneesta kaukolämpövedestä. Hovioikeus katsoi kuitenkin, että kosteusvahinkoon johtanut kausaaliketju ei ollut niin tavanomainen, että Y:n olisi täytynyt voida tunnistaa sen mahdollisuus. Putkivuoto ja siitä seurannut huoneistoon B 8 aiheutunut kosteusvahinko ei siten ole ollut kohtuudella ennalta arvattavissa oleva riski. Hovioikeus katsoi, että Y ei ollut velvollinen korvaamaan huoneiston B 8 makuualkovin korjaamisesta johtunutta vahinkoa. Eteisen ja olohuoneen osalta hovioikeus piti käräjäoikeuden tavoin mahdollisena, että kosteus oli voinut olla peräisin muista kosteuslähteistä. Näin ollen jäi näyttämättä, että Y:n hulevedet tai kaukolämpöputken vuoto olisivat aiheuttaneet huoneiston B 8 eteisen ja olohuoneen kosteusvauriot. (Vailla lainvoimaa 15.9.2022) - Uutiset
14.9.2022 11.00
Asunto-osakeyhtiö ei näyttänyt, että se olisi menetellyt kylpyhuoneen kunnossapitotyön valvonnassa huolellisesti - hovioikeus velvoitti asunto-osakeyhtiön suorittamaan osakkaalle vahingonkorvauksena 5.000 euroaHO katsoi, että yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnistä hyvän rakennustavan noudattamisessa oli saunan ja pesuhuoneen laatoitusvirheiden A1-3 osalta aiheutunut kantajalle AOYL 24 luvun 6 §:n nojalla korvattavaa vahinkoa. Lattiakaivon ja ilmanvaihtoventtiiliin ja ilmanvaihtokoneen kondenssivesiputken virheiden (B ja C -kohdat) osalta oli riidatonta, ettei kantaja ollut sallinut yhtiön korjata niitä. Kysymys oli varsin vähäisistä virheistä, joiden osalta kantaja ei ollut näyttänyt, etteikö yhtiö olisi voinut niitä asianmukaisesti korjata laatoituksesta riippumattomina erillisinä kohteina. Tämän vuoksi HO katsoi kuten KO, ettei kantajalla ollut B ja C -kohtien virheiden osalta oikeutta saada yhtiöltä vahingonkorvausta. Asiassa oli todettu, että yhtiö oli laiminlyönyt korjaustyöhön käyttämänsä urakoitsijan toimintaan liittyvän valvontavastuunsa. HO totesi, että mikäli yhtiö olisi huolehtinut valvontavastuustaan asianmukaisesti, olisivat työssä aiheutuneet virheet olleet myös yhtiön havaittavissa. Näin ollen kantajan mahdollisuuksilla valvoa työn laatua tai sillä seikalla, ettei hän ollut ilmoittanut havaitsemistaan virheistä AOYL 4 luvun 8 §:n edellyttämällä tavalla viivytyksettä, ei ollut merkitystä vahingonkorvauksen määrää alentavana seikkana. (Vailla lainvoimaa 14.9.2022) - Uutiset
24.8.2022 14.40
Hovioikeus: Kosteusvaurio asunto-osakeyhtiössä ja todistajanpalkkion arvonlisäveroHovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun asunto-osakkeiden 16.000 euron hinnanalennuksesta kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Valittajat vapautettiin maksamasta todistajanpalkkioon sisältyvän arvonlisäveron osuus. (Vailla lainvoimaa 24.8.2022) - Uutiset
11.7.2022 8.33
Maanmittauslaitos: Noin 1,5 miljoonan suomalaisen osakekirjat muuttuvat sähköisiksi – mikä isännöitsijää mietityttää?Isännöintiala on ollut aktiivisesti mukana kehittämässä huoneistotietojärjestelmää, jonka päätavoite on luotettavasti ja kattavasti turvata tieto suomalaisten suurimmasta omaisuuserästä eli asunto-osakeyhtiöiden omistuksista. Muutos koskettaa noin 1,5 miljoonaa suomalaista, joilla on osakekirja pankissa tai piirongin laatikossa. - Uutiset
17.6.2022 9.29
Hallituksen esitys: Taloyhtiöiden lainoihin rajoituksia – tavoitteena hillitä kotitalouksien velkaantumistaUudet asuntolainat pitää jatkossa maksaa takaisin enintään 30 vuodessa. Hallitus esittää rajoituksia myös taloyhtiölainoihin. Hallitus esittää, että
- uusien asuntolainojen takaisinmaksuaika saa olla enintään 30 vuotta
- taloyhtiölainat voivat olla uudisrakentamisessa enintään 60 prosenttia myytävien asuntojen velattomasta hinnasta
- taloyhtiölainojen takaisinmaksuaika saa olla uudisrakentamisessa enintään 30 vuotta eikä niissä voi olla lyhennysvapaata ensimmäisinä viitenä vuotena rakennuksen valmistumisesta (lyhennysvapaa kuitenkin mahdollinen ensimmäisen vuoden aikana)
- kuluttajaluotonantajien valvontaa tehostetaan ja valvonta keskitetään Finanssivalvonnalle. - Uutiset
11.5.2022 14.00
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi ettei termostaattien viallisuus oikeuttanut hinnanalennukseen asunnon kaupassaHovioikeus katsoi, että neljän termostaatin viallisuus oli vähäinen virhe ja näin ollen ostajilla ei ollut oikeutta vaatia hinnanalennusta. Hovioikeus hylkäsi kanteen. (Vailla lainvoimaa 11.5.2022) - Uutiset
21.4.2022 14.14
Hallitus esittää: Kaikille yhtiöille, osuuskunnille ja yhdistyksille mahdollisuus etäkokousten järjestämiseen väliaikaisen lain voimassaolon päättymisen jälkeenkinHallitus esittää lakimuutosta, joka laajentaa mahdollisuutta pitää kokoukset kokonaan etäkokouksina kaikille osakeyhtiöille, asunto-osakeyhtiöille, osuuskunnille ja yhdistyksille. Tavoitteena on parantaa osakkaiden ja jäsenten mahdollisuuksia osallistua kokouksiin. Esityksen mukaan sekä kokonaan etäyhteyksin pidettävissä että osittain läsnä ja osittain etänä pidettävissä niin sanotuissa hybridikokouksissa kaikilla osallistujilla on täysimääräiset osallistumisoikeudet kokouksen aikana. Lakien on tarkoitus tulla voimaan heinäkuun alussa, kun etäosallistumista ja verkkokokouksia koskevan väliaikaisen lain voimassaolo päättyy. Väliaikainen laki on ollut voimassa koronaviruspandemian aikana. - Uutiset
20.4.2022 9.23
Kiinteistöliitto: Hallituskysely 2022 – hallituspalkkiot ja hallitusammattilaisten käyttöYhä isompi osa taloyhtiöistä maksaa hallituksensa jäsenille rahapalkkion näiden tekemästä työstä, selviää Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöilleen tekemästä kyselystä. Tulosten perusteella miltei kaksi kolmesta taloyhtiöstä maksaa hallitustyöstä rahallisen korvauksen. Kerrostaloissa osuus on 74, ja rivitaloyhtiöissä 40 prosenttia. Hallitusammattilaisten käyttö on edelleen harvinaista. - Uutiset
11.4.2022 11.00
Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajalle toistuvasti sähköposteja ja tekstiviestejä lähettänyt osakas syyllistyi viestintärauhan rikkomiseenVuonna 1940 syntynyt nainen oli huhtikuun 2019 ja syyskuun 2020 välisenä aikana lähettänyt hallituksen puheenjohtajana toimineelle naiselle tämän kertoman mukaan noin 200 viestiä, joista osa oli esitetty asiassa kirjallisina todisteina. KO oli tuominnut vastaajan viestinärauhan rikkomisesta 20 ps rangaistukseen ja suorittamaan puheenjohtajalle korvauksena kärsimyksestä 500 euroa. HO ei myöntänyt tuomiosta valittaneelle naiselle jatkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 11.4.2022) - Uutiset
8.4.2022 11.35
Hovioikeuden ratkaisu turvaamistoimesta asunto-osakeyhtiöasiassaAsunto-osakeyhtiö ei esittänyt selvitystä siitä, milloin vanhentuminen oli katkaistu. Se ei siten osoittanut, että se olisi sunnuntaina 21.7.2019 käräjäoikeuteen toimitetulla ja maanantaina 22.7.2019 vireille tulleella kanteella katkaissut velan vanhentumisen kolmen vuoden määräajassa. (Vailla lainvoimaa 8.4.2022) - Uutiset
6.4.2022 11.51
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli vahingonkorvausvastuussa asbestivahingon yhtiölle aiheuttamista kustannuksista (VHO 1.10.2021)Osakkeenomistaja oli ostanut 2018 osakehuoneiston, jonka kauppakirjassa oli todettu, ettei huoneistossa ollut tehty asbestikartoitusta. Isännöitsijäntodistuksessa ei ollut mainintaa asbestista yhtiössä tai osakehuoneistossa, vaikka toisessa asunto-osakeyhtiön osakehuoneistossa oli yhtiön tietojen mukaan havaittu aiemmin asbestia. Osakkeenomistaja oli aloittanut kunnossapitotyön tekemättä asiasta ilmoitusta ja asbestikartoitusta, vaikka muun muassa yhtiö oli informoinut häntä asbestikartoituksen tarpeellisuudesta. Kunnossapitotyön aikana puretuista keittiön välitilakaakeleista oli löytynyt asbestia. Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt asbestikartoituksen ja asbestisiivouksen, koska osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä oli levinnyt asbestia yhtiön käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajalta vahingonkorvausta yhtiölle aiheutuneista kustannuksista. Käräjäoikeus ja hovioikeus kumpikin katsoivat, että yhtiön olisi tullut merkitä yhtiössä tehdyt asbestihavainnot isännöitsijäntodistukseen. Hovioikeus kuitenkin päätyi siihen, ettei isännöitsijäntodistuksen puutteellisuus ollut osaksikaan myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen. Näin ollen osakkeenomistaja oli vahingonkorvausvelvollinen yhtiölle kaikista yhtiölle aiheutuneista asbestivahingoista. (VHO 1.10.2021, S 21/20; ei valituslupaa – lainvoimainen) - Uutiset
5.4.2022 11.00
Käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta vahvistettiin mitättömäksi - ään. oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessaKKO:2023:52: Hovioikeuden tuomio kumottiin. - Uutiset
29.3.2022 14.00
Hovioikeuskin hylkäsi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksestä tehdyn moitekanteen ja ennallistamiskanteen lattialämmityksen osaltaAsiassa oli HO:ssa kysymys ensinnäkin Asunto Oy:n 20.3.2018 pidetyn yhtiökokouksen kohdassa 15 tehdyn päätöksen moittimisesta AOYL 1 luvun 10 §:stä ilmenevän osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen ja AOYL 4 luvun 2 §:n yhtiölle asettaman kunnossapitovastuun vastaisena. Toiseksi kysymys oli ennallistamiskanteesta lattialämmityksen osalta. (Vailla lainvoimaa 29.3.2022) - Uutiset
23.3.2022 15.45
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi ja siten mitättömäksi ullakkokomeroriidassaHovioikeus katsoi, että riidan kohteena oleva ullakkokomero kuuluu pitkäaikaisen hallinnan perusteella huoneiston A12 pysyvään hallintaan. Moitekanteen kohteena olevalla yhtiökokouksen päätöksellä oli päätetty pienentää merkittävästi huoneiston A12 ullakkokomeron hallintaoikeutta ja vastaavasti suurentaa muiden osakkeenomistajien ullakkokomeroiden hallintaoikeutta. Päätökselle ei esitetty olevan yhtiön tarpeista lähtevää hyväksyttävää perustetta, vaan kysymys oli ollut muiden osakkaiden tarpeesta, eikä huoneiston A12 osakkeenomistajien suostumusta ollut saatu. Päätös tuotti muille osakkeenomistajille epäoikeudetonta etua huoneiston A12 osakkeenomistajan kustannuksella ja oli siten yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. (Lainvoimainen) - Uutiset
15.3.2022 12.21
Hallinto-oikeus: Erityinen tarkastus asunto-osakeyhtiössä ei ollut tarpeenSillä, kuinka suuren kannatuksen erityisen tarkastuksen toimittamista koskeva ehdotus on saanut yhtiökokouksessa taikka millä tavoin yhtiön hallitus on suhtautunut aluehallintovirastolle antamassaan lausunnossa erityisen tarkastuksen määräämiseen, ei ole merkitystä arvioitaessa painavien syiden olemassaoloa. Harkinnan erityisen tarkastuksen määräämisen edellytysten täyttymisestä tekee aluehallintovirasto. Aluehallintovirasto oli voinut sille asiassa kuuluvan harkintavallan nojalla ja rajoissa katsoa, ettei asiassa esitetty asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettuja painavia syitä määrätä erityinen tarkastus toimitettavaksi yhtiössä. Syytä aluehallintoviraston päätöksen muuttamiseen ei ollut. (Vailla lainvoimaa 15.3.2022) - Uutiset
15.3.2022 11.00
Hovioikeus: Asianajokuluista huoneiston hallintaan ottamisen kustannuksinaAsia ei ollut missään vaiheessa muuttunut siten riitaiseksi, että asianajotoimiston asian hoitamisesta laskuttamien 3.932,04 euron kustannusten perimistä asunnon vuokrasta olisi ollut pidettävä kohtuullisena. Asunto-osakeyhtiön valitus oli HO:n mainitsemilla perusteilla hylättävä. (Vailla lainvoimaa 15.3.2022) - Uutiset
14.3.2022 14.37
Hovioikeuden tuomio asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ja asunnon omistajan saamatta jääneistä vuokristaTuomiossa lausutuilla perusteilla A:n omistaman asunnon tyhjillään olon ja taloyhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisella ei osoitettu olevan syy-yhteyttä, joten vahingonkorvauksen tuomitsemiselle ei ollut perustetta. (Vailla lainvoimaa 14.3.2022) - Uutiset
14.3.2022 11.48
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön myymälähuoneistojen käyttäminen yhtiöjärjestyksen vastaiseen tarkoitukseen – huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan (HHO 31.5.2021)Osakkeenomistajan osakehuoneistojen yhtiöjärjestyksen ja rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus oli myymälä, mutta huoneistoja oli käytetty ravintolana. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt ottaa osakehuoneistot yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusmääräyksen vastaisen käytön perusteella. Osakkeenomistaja moitti yhtiökokouksen päätöstä. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat, että huoneistoja käytettiin oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta eikä rikkomuksella ollut myöskään vähäistä merkitystä. Näin ollen asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksella oli ollut oikeus päättää osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Asiassa ei ollut sellaisia tapauskohtaisia tekijöitä, jotka olisivat antaneet tuomioistuimille aihetta arvioida asiaa toisin. (HHO 31.5.2021, S 19/1881, ei valituslupaa - lainvoimainen) - Uutiset
10.3.2022 8.30
Lausuntotiivistelmä: Etäkokoukset ja etäosallistuminen osakeyhtiöissä, asunto-osakeyhtiöissä ja osuuskunnissaOM:n työryhmä valmisteli ehdotuksen etäosallistumisen helpottamiseksi ja etäkokousten sallimiseksi osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukselle sekä osuuskunnan kokoukselle ja edustajistolle kuuluvan päätöksenteon ja siihen osallistumisen helpottamiseksi. Mietinnössään työryhmä ehdotti kokonaan etänä, ilman kokouspaikkaa, pidettävien yhtiökokousten ja osuuskunnan kokousten sallimista. Lisäksi ehdotettiin täydentävien etäosallistumiskeinojen selventämistä (mm. ennakkoäänestyksen käytön helpottaminen). Lausunnonantajat kannattivat mietinnön tavoitteita ja suhtautuivat pääosin myönteisesti muutosehdotuksiin. - Uutiset
3.3.2022 14.50
Uusi ohje: Hallintoelimen jäsenen ja toimitusjohtajan palkkion verotusVerohallinnon ohjeessa ohjeessa käsitellään osakeyhtiön ja muun yhteisön hallituksen ja muun hallintoelimen jäsenyydestä sekä toimitusjohtajan tehtävästä maksetun palkkion verokohtelua. Ohjeessa käsitellään lisäksi yhtiökokouksen puheenjohtajan, selvitysmiehen ja isännöitsijän palkkion verokohtelua. Ohje on voimassa 2. maaliskuuta 2022 lukien toistaiseksi. - Uutiset
12.1.2022 10.00
Hovioikeuskin hylkäsi katselmuksen toimitettuaan osakkaiden vaatimuksen lahovauriosta aiheutuneiden kustannusten korvaamisestaOsakkailla ei ollut asunto-osakeyhtiölain tai vahingonkorvauslain perusteella oikeutta saada korvausta asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden korjaamisesta. HO hyväksyi asiassa mainituin lisäyksin KO:n perustelut ja lopputuloksen kanteen hylkäämisestä. Osakkaat velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvauksena oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 14.312,22 euroa viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 12.1.2022) - Uutiset
12.1.2022 8.16
Hovioikeus: Käräjäoikeus oli voinut jättää tutkimatta osakkaiden moitekanteen osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan kun osakkaat olivat jo myyneet asunnonAsunto-osakeyhtiölain (AOYL) 8 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistaja tai vuokralainen tai osakehuoneistossa asuva muu käyttöoikeuden saanut voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan 8 luvun 2 §:ssä säädetty peruste. Oikeuskäytännössä (KKO:1978-II-102) on kuitenkin katsottu, että jos osakas myy tai muuten luovuttaa osakkeensa ennen moitekanteen loppuun saattamista, hän ei enää voi jatkaa kanteen ajamista. (Vailla lainvoimaa 12.1.2022) - Uutiset
2.12.2021 10.00
Hovioikeus: Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä eivät olleet laiminlyöneet tehtäviään - yhtiön vahingonkorvausvaatimus hylättiinAsiassa oli HO:ssa arvioitavana se, oliko Asunto Oy A:n hallituksella ja isännöitsijällä ollut mahdollisuus käynnistää märkätilojen kunnostaminen 29.2.2011 päivätyn märkätilojen kartoitusraportin perusteella 17.4.2012 pidetyn yhtiökokouksen jälkeen, ja oliko kylpyhuoneiden kunnostaminen viivästynyt hallituksen ja/tai isännöitsijän toimesta siten, että he olivat laiminlyönnillään aiheutuneet Asunto Oy:lle ylimääräisiä kunnostuskuluja. Tähän liittyen asiassa oli kysymys myös siitä, oliko yhtiökokouksessa 27.9.2016 ollut kysymys yhtiökokouksen 17.4.2012 päättämän asian käsittelemisestä toisessa yhtiökokouksessa. KO oli katsonut, ettei asiassa ollut aiheutunut vahingonkorvausvastuun syntymisen edellytyksenä olevaa korvauskelpoista vahinkoa. Vahingonkorvausvastuun edellytykset eivät siten olleet asiassa täyttyneet. HO katsoi, ettei aihetta KO:n tuomion muuttamiseen ollut. (Vailla lainvoimaa 2.12.2021) - Uutiset
22.11.2021 13.31
Työryhmän mietintö: Etäkokoukset ja etäosallistuminen osakeyhtiöissä, asunto-osakeyhtiöissä ja osuuskunnissa – ehdotuksesta voi lausua 23. tammikuuta 2022 astiTietoliikenneyhteyksien ja kokouspalveluiden kehitys sekä yhteisöjen ja niiden osakkaiden ja jäsenten valmiudet ja osaaminen näiden palveluiden käyttämiseen kehittyvät niin, että etäosallistuminen ja kokouksen järjestäminen pelkästään kokouksen aikana verkossa tarjoavat jo nyt usein käyttökelpoisen vaihtoehdon perinteiselle kokoukselle yhteisön päätöksenteon järjestämiseksi ja osakkaiden ja jäsenten osallistumismahdollisuuksien parantamiseksi. Toisaalta voimakkaasta kehityksestä huolimatta kaikilla yhteisöillä ja niiden osakkailla tai jäsenillä ei ole vielä valmiuksia tällaisen päätöksenteon järjestämiseen tai siihen osallistumiseen. Työryhmä selvitti laajasti etäkokousten sallimisen ja etäosallistumisen helpottamisen tarpeita yhtiökokouksiin ja osuuskunnan kokouksiin liittyen. - Uutiset
12.11.2021 11.45
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus hylkäsi takuusitoumukseen perustuvan asunto-osakeyhtiön 400.400 euron vahingonkorvauskanteen perusteettomana (ään.) - toisen lakimiehen käytöstä aiheutuneet kustannukset eivät olleet asunto-osakeyhtiön korvausvelvollisuuden kannalta kohtuullisiaHO katsoi, että asunto-osakeyhtiön kanne oli hylättävä jo kanteessa vedotun takuusitoumuksen näyttämättä jäämisen perusteella. Perustelujen kohdassa 3.4 HO lisäksi katsoi vastaajayhtiön saattaneen todennäköiseksi, että katelevyn vauriot olivat aiheutuneet katelevyjen ja aluskatteen välisen tilan puutteellisesta tuuletuksesta eli asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvasta asennusohjeen vastaisesta asennuksesta. Muilta osin vastaajayhtiö ei ollut saattanut väitteitään vaurioiden syistä todennäköisiksi. Kanne oli mainituista syistä hylättävä perusteettomana, joten HO:n ei ollut tarpeen ottaa kantaa asunto-osakeyhtiön vaatiman vahingonkorvauksen määrään. Erimielisyys HO:ssa koski sitä, muodostiko Oy M Ab:n asennusohjeessa oleva maininta antajaansa velvoittavan yksityisoikeudellisen takuusitoumuksen. Muilta osin eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos oli samaa mieltä kuin enemmistö. (Vailla lainvoimaa 12.11.2021) - Uutiset
11.11.2021 9.23
Lausuntotiivistelmä arviomuistiosta asunto-osakeyhtiölain muutostarpeistaLähes kaikki tai selvä enemmistö lausunnonantajista kannatti pääministeri Marinin hallitusohjelmaan tai sen tavoitteisiin välillisesti liittyviä ehdotuksia kestävän kehityksen mukaisten uudistusten (esim. taloyhtiön uusiutuvan energian tuotanto, sähköautojen latauspisteet ja yhteiskäyttökulkuneuvot) toteuttamisen mahdollistamisesta enemmistöpäätöksellä, ikääntyvien ja liikuntarajoitteisten kotona asumista helpottavista osakkaan muutostöistä yhtiön tiloissa, yhtiökokoukseen etäosallistumisen helpottaminen, etäkokousten salliminen ja muu digitalisoinnin mahdollisuuksien hyödyntäminen sekä mahdollisuus osuustoiminnallisten periaatteiden huomioon ottamiseen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. - Uutiset
10.11.2021 16.00
Hovioikeus vahvisti asunto-osakeyhtiön päätöksen huoneistojen yhtiön hallintaan ottamisesta mitättömäksi ja velvoitti yhtiön korvaamaan osakkaalle huoneistosta saamatta jääneen vuokratulonAsiassa oli kerrotuilla perusteilla jäänyt näyttämättä, että osakas olisi saanut kutsun 29.3.2018 pidettyyn yhtiökokoukseen. Osakkaalle oli aiheutunut saamatta jääneestä vuokratulosta ajalla 15.4.2018 - 11.9.2020 yhteensä 9.825 euron vahinko, jonka yhtiö oli velvollinen osakkaalle korvaamaan. (Vailla lainvoimaa 10.11.2021) - Uutiset
28.10.2021 12.00
Eduskunnan kirjaston tietopaketti: Etäosallistuminen ja verkkokokoukset yhtiöissä ja osuuskunnissaOikeusministeriössä on vireillä hanke, jossa valmistellaan ehdotusta etäosallistumisen helpottamisesta ja verkkokokousten sallimisesta yhtiö- ja osuuskuntalainsäädännössä. Hallituksen esitys eduskunnalle on tarkoitus antaa kevätistuntokaudella 2022. Eduskunnan kirjasto on julkaissut hankkeesta tietopaketin. Tietopakettiin on koottu lainvalmisteluaineistoa, eduskunta-asiakirjoja, oikeusvertailevaa aineistoa, aiheeseen liittyvää kirjallisuutta ja uutisointia. Tietopakettia päivitetään lakihankkeen edetessä. - Uutiset
13.10.2021 11.30
Hovioikeus: Sopimukset autopaikoista eivät olleet kokonaisuutenakaan arvioituna kohtuuttomia tai johtaneet kohtuuttomuuteenAsiassa oli myös jäänyt näyttämättä, että olosuhteissa olisi sopimusten laatimisen jälkeen joko sopijakumppanin vaihtumisen tai muunkaan seikan myötä tapahtunut sellainen olennainen muutos, että sopimusvelvoitteiden noudattamisesta olisi tullut kohtuuttoman rasittavaa. (Vailla lainvoimaa 13.10.2021) - Uutiset
4.10.2021 14.25
Hovioikeus: Asunnon omistaja oli huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiön asbestivahingon eikä korvausta ollut syytä sovitellaTuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen siitä, että A oli huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiön asbestivahingon. Sen sijaan hovioikeus katsoi toisin kuin käräjäoikeus, ettei A:n korvausvelvollisuutta ollut syytä sovitella asunto-osakeyhtiön oman myötävaikutuksen perusteella. A oli velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön asbestivahingon täysimääräisesti vastakanteessa vaaditulla tavalla 7.058,03 eurolla viivästyskorkoineen. A:n oma kanne oli sen sijaan hylättävä. (Ei valituslupaa – lainvoimainen) - Uutiset
29.9.2021 12.58
Hovioikeus: Edellytyksiä turvaamistoimen myöntämiselle ei ollutKun otettiin huomioon sopimusneuvottelujen sitomattomuuden vahva pääsääntö, X Oy:n esittämiin perusteisiin liittyvät epävarmuustekijät ja Y Oy:n kiistämisensä tueksi esittämät seikat sekä asiassa esitetty näyttö, esisopimuksen syntyminen jäi niin epävarmaksi, ettei X:n voitu katsoa oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n tarkoittamalla tavalla saattaneen todennäköiseksi, että sillä olisi Y:tä vastaan väittämänsä sopimukseen perustuva oikeus. Edellytyksiä turvaamistoimen myöntämiselle ei näin ollen ollut. (Vailla lainvoimaa 29.9.2021) - Uutiset
22.9.2021 11.00
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiö oli voinut päättää lisämaan hankinnasta ylimääräisessä yhtiökokouksessa tavallisella enemmistöllä - kaikkien osakkeenomistajien oli rahoitettava hankeOsakkailla katsottiin olleen oikeus moittia yhtiökokouksen päätöstä 2.10.2018.Yhtiökokouksen 2.10.2018 tekemän päätöksen mukaista lisäalueen hankintaa oli pidettävä AOYL 6 luvun 31 §:n mukaisena uudistuksena, joka oli kaikkien osakkeenomistajien rahoitettava ja jota koskevan päätöksen yhtiökokous oli voinut tehdä AOyL 6 luvun 26 §:n nojalla tavallisella enemmistöllä. Osakkaiden valitus hylättiin. (Vailla lainvoimaa 22.9.2021) - Uutiset
10.9.2021 12.46
Apulaistietosuojavaltuutetulta varoitus taloyhtiölle aikomuksesta kerätä asukkaiden koronatartuntatietojaTietosuojavaltuutetun toimistolle on tehty kantelu, jonka mukaan taloyhtiö on vaatinut jakamassaan tiedotteessa asukkaita ilmoittamaan isännöitsijälle saadusta koronavirustartunnasta. Apulaistietosuojavaltuutettu varoittaa taloyhtiötä, että henkilötietojen kerääminen ilman lainmukaista perustetta olisi lainvastaista. - Uutiset
2.9.2021 9.00
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä asunto-osakkeiden yhteisomistussuhteen purkamista koskevassa asiassa - asiamieheen kohdistettu oikeudenkäyntikuluvaatimus hylättiinAsianosaisen puhevalta - Väliintulohakemus - Muutoksenhakuoikeus - Asian palauttamisesta käräjäoikeuteen - Uudet vaatimukset hovioikeudessa - Uudet seikat ja todistelu hovioikeudessa - Vaatimus pääkäsittelyn toimittamisesta hovioikeudessa - Asianosaisten kuluvastuu - Asiamiehen oikeudenkäyntikuluvastuu (Vailla lainvoimaa 2.9.2021. Valituslupa myönnetty.) - Uutiset
10.8.2021 9.09
Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen: Kuka maksaa asbestikartoituksen?Aikanaan, kun asbestilainsäädäntö vuoden 2016 alusta tiukentui ja laki eräistä asbestipurkutyötä koskevista vaatimuksista tuli voimaan, kyseltiin asbestikartoituksen maksajaa Kiinteistöliitosta tiuhaan tahtiin. Sittemmin aihe jäi taka-alalle, kunnes nyt viime aikoina - syystä tai toisesta - asbestikartoituksen maksajaa koskevat kysymykset ovat jälleen lisääntyneet neuvonnassa. Asiasta kirjoittaa Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen Kiinteistöliiton blogissa. - Uutiset
27.7.2021 9.27
Ulosmittaus loukkasi sivullisen oikeutta - hovioikeus arvioi oliko omistusoikeusolettama kumottavissa oikeudenkäyntimenettelyssä ja minkälaista selvitystä olettaman kumoaminen edellyttääHO arvioi Verohallinnon valituksen johdosta kolmessa eri päätöksessään, olivatko A sekä C (velallinen) ja B osoittaneet toteen heistä kunkin esittämän väitteen siitä, että kysymyksessä olevien asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistus jakaantuu eri tavalla kuin mitä saantokirjana esitetty kauppakirja ja sen perusteella tehty osakasrekisterimerkintä osoittavat. Esitettyjen selvitysten perusteella HO päätyi KO:n tavoin siihen, että osakkeiden omistuksen voitiin katsoa todellisuudessa jakautuvan ilmoitetulla tavalla B:n ja AC:eiden kesken ja ulosmittauksen loukkaavan sivullisten (A:n ja B:n) oikeutta siltä osin kuin se kohdistuu heidän osuuksiinsa. (Vailla lainvoimaa 27.7.2021) - Uutiset
20.7.2021 10.00
Yhdenvertaisuusvaltuutetun suositus taloyhtiölle liikunnallisten apuvälineiden säilyttämisestä ja lataamisestaYhdenvertaisuusvaltuutettu on tehnyt suosituksen taloyhtiöille liikunnallisten apuvälineiden, kuten sähkömopon tai -pyörätuolin säilyttämiseen ja lataamiseen liittyen. - Uutiset
19.7.2021 11.51
Professori Veikko Vahtera: Osakkeenomistaja ei menetä oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta, vaikka hän olisikin laiminlyönyt ilmoittaa yhtiön vastuulle kuuluvasta virheestä (KKO 2021:35)Ratkaisu on hyvä osoitus siitä, miten tärkeää on erottaa yhtäältä asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu sekä toisaalta kunnossapitovastuun mahdollisesta laiminlyönnistä seuraava vahingonkorvausvastuu. Nyt arvioitavassa tapauksessa kantaja oli vaatinut ainoastaan vahingonkorvausta, ja korkeimmassa oikeudessa arvioitiin ainoastaan sitä, oliko osakkeenomistajalla oikeus vaatia vahingonkorvausta ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta. Korkein oikeus päätyi tämän osalta perusteltuun lopputulokseen katsomalla, ettei AOYL 4:8 ole reklamaatiosäännös. - Uutiset
9.7.2021 15.32
Hovioikeus: Riittävän vahvoja perusteita poiketa lainsäätäjän pääsäännöksi määrittelemästä pesänselvittäjän kanneoikeudesta oli - käräjäoikeuden päätös kumottiin ja asia palautettiin käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksiAsiakirjoista ilmeni, että A:n kuolinpesän pesänselvitys on edelleen kesken, ja asunto-osakkeen myynnistä saadut varat on talletettu sulkutilille pesänselvittäjän kieltäydyttyä ajamasta peräytettäväksi vaadittuja kanteita. HO totesi, että kanteiden käsitteleminen ennen pesänselvityksen päättämistä edistäisi tässä tapauksessa selvityksen päätymistä oikeaan lopputulokseen, ja selvityksen jälkeen perinnönjaossa tulisivat jaetuksi kaikki jäämistövarat, mikäli valittajan kanteet hyväksyttäisiin ja ne johtaisivat kuolinpesän varojen lisääntymiseen. Selvää oli, että pesänselvittäjän kieltäydyttyä nostamasta kanteita muun muassa varojen puutteen vuoksi, kysymys ei nyt ollut tilanteesta, jossa pesänselvityksen tavoitteet tulisivat paremmin toteutetuiksi pesänselvittäjän toimin. Tässä tapauksessa pesänselvitysjärjestelmän tavoitteet puolsivat HO:n mielestä sitä, että valittajan kuolinpesän osakkaana omissa nimissään, mutta kuolinpesän lukuun ajamat kanteet oli otettava tutkittaviksi. Asiassa lausutut seikat huomioon ottaen HO katsoi, että asiassa oli esitetty riittävän vahvoja perusteita poiketa lainsäätäjän PK1 9 luvun 13 §:ssä pääsäännöksi määrittelemästä pesänselvittäjän kanneoikeudesta ja että valittajalla oli oikeus ajaa kanteita saamansa valtuutuksen nojalla omissa nimissään, mutta kuolinpesän lukuun. (KKO: Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muutettu)