Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
2.12.2021 10.00
Hovioikeus: Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä eivät olleet laiminlyöneet tehtäviään - yhtiön vahingonkorvausvaatimus hylättiinAsiassa oli HO:ssa arvioitavana se, oliko Asunto Oy A:n hallituksella ja isännöitsijällä ollut mahdollisuus käynnistää märkätilojen kunnostaminen 29.2.2011 päivätyn märkätilojen kartoitusraportin perusteella 17.4.2012 pidetyn yhtiökokouksen jälkeen, ja oliko kylpyhuoneiden kunnostaminen viivästynyt hallituksen ja/tai isännöitsijän toimesta siten, että he olivat laiminlyönnillään aiheutuneet Asunto Oy:lle ylimääräisiä kunnostuskuluja. Tähän liittyen asiassa oli kysymys myös siitä, oliko yhtiökokouksessa 27.9.2016 ollut kysymys yhtiökokouksen 17.4.2012 päättämän asian käsittelemisestä toisessa yhtiökokouksessa. KO oli katsonut, ettei asiassa ollut aiheutunut vahingonkorvausvastuun syntymisen edellytyksenä olevaa korvauskelpoista vahinkoa. Vahingonkorvausvastuun edellytykset eivät siten olleet asiassa täyttyneet. HO katsoi, ettei aihetta KO:n tuomion muuttamiseen ollut. (Vailla lainvoimaa 2.12.2021) - Uutiset
22.11.2021 13.31
Työryhmän mietintö: Etäkokoukset ja etäosallistuminen osakeyhtiöissä, asunto-osakeyhtiöissä ja osuuskunnissa – ehdotuksesta voi lausua 23. tammikuuta 2022 astiTietoliikenneyhteyksien ja kokouspalveluiden kehitys sekä yhteisöjen ja niiden osakkaiden ja jäsenten valmiudet ja osaaminen näiden palveluiden käyttämiseen kehittyvät niin, että etäosallistuminen ja kokouksen järjestäminen pelkästään kokouksen aikana verkossa tarjoavat jo nyt usein käyttökelpoisen vaihtoehdon perinteiselle kokoukselle yhteisön päätöksenteon järjestämiseksi ja osakkaiden ja jäsenten osallistumismahdollisuuksien parantamiseksi. Toisaalta voimakkaasta kehityksestä huolimatta kaikilla yhteisöillä ja niiden osakkailla tai jäsenillä ei ole vielä valmiuksia tällaisen päätöksenteon järjestämiseen tai siihen osallistumiseen. Työryhmä selvitti laajasti etäkokousten sallimisen ja etäosallistumisen helpottamisen tarpeita yhtiökokouksiin ja osuuskunnan kokouksiin liittyen. - Uutiset
12.11.2021 11.45
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus hylkäsi takuusitoumukseen perustuvan asunto-osakeyhtiön 400.400 euron vahingonkorvauskanteen perusteettomana (ään.) - toisen lakimiehen käytöstä aiheutuneet kustannukset eivät olleet asunto-osakeyhtiön korvausvelvollisuuden kannalta kohtuullisiaHO katsoi, että asunto-osakeyhtiön kanne oli hylättävä jo kanteessa vedotun takuusitoumuksen näyttämättä jäämisen perusteella. Perustelujen kohdassa 3.4 HO lisäksi katsoi vastaajayhtiön saattaneen todennäköiseksi, että katelevyn vauriot olivat aiheutuneet katelevyjen ja aluskatteen välisen tilan puutteellisesta tuuletuksesta eli asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvasta asennusohjeen vastaisesta asennuksesta. Muilta osin vastaajayhtiö ei ollut saattanut väitteitään vaurioiden syistä todennäköisiksi. Kanne oli mainituista syistä hylättävä perusteettomana, joten HO:n ei ollut tarpeen ottaa kantaa asunto-osakeyhtiön vaatiman vahingonkorvauksen määrään. Erimielisyys HO:ssa koski sitä, muodostiko Oy M Ab:n asennusohjeessa oleva maininta antajaansa velvoittavan yksityisoikeudellisen takuusitoumuksen. Muilta osin eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos oli samaa mieltä kuin enemmistö. (Vailla lainvoimaa 12.11.2021) - Uutiset
11.11.2021 9.23
Lausuntotiivistelmä arviomuistiosta asunto-osakeyhtiölain muutostarpeistaLähes kaikki tai selvä enemmistö lausunnonantajista kannatti pääministeri Marinin hallitusohjelmaan tai sen tavoitteisiin välillisesti liittyviä ehdotuksia kestävän kehityksen mukaisten uudistusten (esim. taloyhtiön uusiutuvan energian tuotanto, sähköautojen latauspisteet ja yhteiskäyttökulkuneuvot) toteuttamisen mahdollistamisesta enemmistöpäätöksellä, ikääntyvien ja liikuntarajoitteisten kotona asumista helpottavista osakkaan muutostöistä yhtiön tiloissa, yhtiökokoukseen etäosallistumisen helpottaminen, etäkokousten salliminen ja muu digitalisoinnin mahdollisuuksien hyödyntäminen sekä mahdollisuus osuustoiminnallisten periaatteiden huomioon ottamiseen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. - Uutiset
10.11.2021 16.00
Hovioikeus vahvisti asunto-osakeyhtiön päätöksen huoneistojen yhtiön hallintaan ottamisesta mitättömäksi ja velvoitti yhtiön korvaamaan osakkaalle huoneistosta saamatta jääneen vuokratulonAsiassa oli kerrotuilla perusteilla jäänyt näyttämättä, että osakas olisi saanut kutsun 29.3.2018 pidettyyn yhtiökokoukseen. Osakkaalle oli aiheutunut saamatta jääneestä vuokratulosta ajalla 15.4.2018 - 11.9.2020 yhteensä 9.825 euron vahinko, jonka yhtiö oli velvollinen osakkaalle korvaamaan. (Vailla lainvoimaa 10.11.2021) - Uutiset
28.10.2021 12.00
Eduskunnan kirjaston tietopaketti: Etäosallistuminen ja verkkokokoukset yhtiöissä ja osuuskunnissaOikeusministeriössä on vireillä hanke, jossa valmistellaan ehdotusta etäosallistumisen helpottamisesta ja verkkokokousten sallimisesta yhtiö- ja osuuskuntalainsäädännössä. Hallituksen esitys eduskunnalle on tarkoitus antaa kevätistuntokaudella 2022. Eduskunnan kirjasto on julkaissut hankkeesta tietopaketin. Tietopakettiin on koottu lainvalmisteluaineistoa, eduskunta-asiakirjoja, oikeusvertailevaa aineistoa, aiheeseen liittyvää kirjallisuutta ja uutisointia. Tietopakettia päivitetään lakihankkeen edetessä. - Uutiset
13.10.2021 11.30
Hovioikeus: Sopimukset autopaikoista eivät olleet kokonaisuutenakaan arvioituna kohtuuttomia tai johtaneet kohtuuttomuuteenAsiassa oli myös jäänyt näyttämättä, että olosuhteissa olisi sopimusten laatimisen jälkeen joko sopijakumppanin vaihtumisen tai muunkaan seikan myötä tapahtunut sellainen olennainen muutos, että sopimusvelvoitteiden noudattamisesta olisi tullut kohtuuttoman rasittavaa. (Vailla lainvoimaa 13.10.2021) - Uutiset
4.10.2021 14.25
Hovioikeus: Asunnon omistaja oli huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiön asbestivahingon eikä korvausta ollut syytä sovitellaTuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen siitä, että A oli huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiön asbestivahingon. Sen sijaan hovioikeus katsoi toisin kuin käräjäoikeus, ettei A:n korvausvelvollisuutta ollut syytä sovitella asunto-osakeyhtiön oman myötävaikutuksen perusteella. A oli velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön asbestivahingon täysimääräisesti vastakanteessa vaaditulla tavalla 7.058,03 eurolla viivästyskorkoineen. A:n oma kanne oli sen sijaan hylättävä. (Ei valituslupaa – lainvoimainen) - Uutiset
29.9.2021 12.58
Hovioikeus: Edellytyksiä turvaamistoimen myöntämiselle ei ollutKun otettiin huomioon sopimusneuvottelujen sitomattomuuden vahva pääsääntö, X Oy:n esittämiin perusteisiin liittyvät epävarmuustekijät ja Y Oy:n kiistämisensä tueksi esittämät seikat sekä asiassa esitetty näyttö, esisopimuksen syntyminen jäi niin epävarmaksi, ettei X:n voitu katsoa oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 3 §:n tarkoittamalla tavalla saattaneen todennäköiseksi, että sillä olisi Y:tä vastaan väittämänsä sopimukseen perustuva oikeus. Edellytyksiä turvaamistoimen myöntämiselle ei näin ollen ollut. (Vailla lainvoimaa 29.9.2021) - Uutiset
22.9.2021 11.00
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiö oli voinut päättää lisämaan hankinnasta ylimääräisessä yhtiökokouksessa tavallisella enemmistöllä - kaikkien osakkeenomistajien oli rahoitettava hankeOsakkailla katsottiin olleen oikeus moittia yhtiökokouksen päätöstä 2.10.2018.Yhtiökokouksen 2.10.2018 tekemän päätöksen mukaista lisäalueen hankintaa oli pidettävä AOYL 6 luvun 31 §:n mukaisena uudistuksena, joka oli kaikkien osakkeenomistajien rahoitettava ja jota koskevan päätöksen yhtiökokous oli voinut tehdä AOyL 6 luvun 26 §:n nojalla tavallisella enemmistöllä. Osakkaiden valitus hylättiin. (Vailla lainvoimaa 22.9.2021) - Uutiset
10.9.2021 12.46
Apulaistietosuojavaltuutetulta varoitus taloyhtiölle aikomuksesta kerätä asukkaiden koronatartuntatietojaTietosuojavaltuutetun toimistolle on tehty kantelu, jonka mukaan taloyhtiö on vaatinut jakamassaan tiedotteessa asukkaita ilmoittamaan isännöitsijälle saadusta koronavirustartunnasta. Apulaistietosuojavaltuutettu varoittaa taloyhtiötä, että henkilötietojen kerääminen ilman lainmukaista perustetta olisi lainvastaista. - Uutiset
2.9.2021 9.00
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä asunto-osakkeiden yhteisomistussuhteen purkamista koskevassa asiassa - asiamieheen kohdistettu oikeudenkäyntikuluvaatimus hylättiinAsianosaisen puhevalta - Väliintulohakemus - Muutoksenhakuoikeus - Asian palauttamisesta käräjäoikeuteen - Uudet vaatimukset hovioikeudessa - Uudet seikat ja todistelu hovioikeudessa - Vaatimus pääkäsittelyn toimittamisesta hovioikeudessa - Asianosaisten kuluvastuu - Asiamiehen oikeudenkäyntikuluvastuu (Vailla lainvoimaa 2.9.2021. Valituslupa myönnetty.) - Uutiset
10.8.2021 9.09
Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen: Kuka maksaa asbestikartoituksen?Aikanaan, kun asbestilainsäädäntö vuoden 2016 alusta tiukentui ja laki eräistä asbestipurkutyötä koskevista vaatimuksista tuli voimaan, kyseltiin asbestikartoituksen maksajaa Kiinteistöliitosta tiuhaan tahtiin. Sittemmin aihe jäi taka-alalle, kunnes nyt viime aikoina - syystä tai toisesta - asbestikartoituksen maksajaa koskevat kysymykset ovat jälleen lisääntyneet neuvonnassa. Asiasta kirjoittaa Kiinteistöliiton vanhempi lakiasiantuntija Virpi Hienonen Kiinteistöliiton blogissa. - Uutiset
27.7.2021 9.27
Ulosmittaus loukkasi sivullisen oikeutta - hovioikeus arvioi oliko omistusoikeusolettama kumottavissa oikeudenkäyntimenettelyssä ja minkälaista selvitystä olettaman kumoaminen edellyttääHO arvioi Verohallinnon valituksen johdosta kolmessa eri päätöksessään, olivatko A sekä C (velallinen) ja B osoittaneet toteen heistä kunkin esittämän väitteen siitä, että kysymyksessä olevien asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistus jakaantuu eri tavalla kuin mitä saantokirjana esitetty kauppakirja ja sen perusteella tehty osakasrekisterimerkintä osoittavat. Esitettyjen selvitysten perusteella HO päätyi KO:n tavoin siihen, että osakkeiden omistuksen voitiin katsoa todellisuudessa jakautuvan ilmoitetulla tavalla B:n ja AC:eiden kesken ja ulosmittauksen loukkaavan sivullisten (A:n ja B:n) oikeutta siltä osin kuin se kohdistuu heidän osuuksiinsa. (Vailla lainvoimaa 27.7.2021) - Uutiset
20.7.2021 10.00
Yhdenvertaisuusvaltuutetun suositus taloyhtiölle liikunnallisten apuvälineiden säilyttämisestä ja lataamisestaYhdenvertaisuusvaltuutettu on tehnyt suosituksen taloyhtiöille liikunnallisten apuvälineiden, kuten sähkömopon tai -pyörätuolin säilyttämiseen ja lataamiseen liittyen. - Uutiset
19.7.2021 11.51
Professori Veikko Vahtera: Osakkeenomistaja ei menetä oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta, vaikka hän olisikin laiminlyönyt ilmoittaa yhtiön vastuulle kuuluvasta virheestä (KKO 2021:35)Ratkaisu on hyvä osoitus siitä, miten tärkeää on erottaa yhtäältä asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu sekä toisaalta kunnossapitovastuun mahdollisesta laiminlyönnistä seuraava vahingonkorvausvastuu. Nyt arvioitavassa tapauksessa kantaja oli vaatinut ainoastaan vahingonkorvausta, ja korkeimmassa oikeudessa arvioitiin ainoastaan sitä, oliko osakkeenomistajalla oikeus vaatia vahingonkorvausta ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta. Korkein oikeus päätyi tämän osalta perusteltuun lopputulokseen katsomalla, ettei AOYL 4:8 ole reklamaatiosäännös. - Uutiset
9.7.2021 15.32
Hovioikeus: Riittävän vahvoja perusteita poiketa lainsäätäjän pääsäännöksi määrittelemästä pesänselvittäjän kanneoikeudesta oli - käräjäoikeuden päätös kumottiin ja asia palautettiin käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksiAsiakirjoista ilmeni, että A:n kuolinpesän pesänselvitys on edelleen kesken, ja asunto-osakkeen myynnistä saadut varat on talletettu sulkutilille pesänselvittäjän kieltäydyttyä ajamasta peräytettäväksi vaadittuja kanteita. HO totesi, että kanteiden käsitteleminen ennen pesänselvityksen päättämistä edistäisi tässä tapauksessa selvityksen päätymistä oikeaan lopputulokseen, ja selvityksen jälkeen perinnönjaossa tulisivat jaetuksi kaikki jäämistövarat, mikäli valittajan kanteet hyväksyttäisiin ja ne johtaisivat kuolinpesän varojen lisääntymiseen. Selvää oli, että pesänselvittäjän kieltäydyttyä nostamasta kanteita muun muassa varojen puutteen vuoksi, kysymys ei nyt ollut tilanteesta, jossa pesänselvityksen tavoitteet tulisivat paremmin toteutetuiksi pesänselvittäjän toimin. Tässä tapauksessa pesänselvitysjärjestelmän tavoitteet puolsivat HO:n mielestä sitä, että valittajan kuolinpesän osakkaana omissa nimissään, mutta kuolinpesän lukuun ajamat kanteet oli otettava tutkittaviksi. Asiassa lausutut seikat huomioon ottaen HO katsoi, että asiassa oli esitetty riittävän vahvoja perusteita poiketa lainsäätäjän PK1 9 luvun 13 §:ssä pääsäännöksi määrittelemästä pesänselvittäjän kanneoikeudesta ja että valittajalla oli oikeus ajaa kanteita saamansa valtuutuksen nojalla omissa nimissään, mutta kuolinpesän lukuun. (KKO: Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muutettu) - Uutiset
8.7.2021 12.21
Apulaistietosuojavaltuutettu: Asuintalon sähkölukkojärjestelmän käyttöönotossa on huomioitava rekisteröityjen yksityisyyden suojaTietosuojavaltuutetun toimisto on määrännyt Kojamo Oyj:n muuttamaan sähkölukkojärjestelmään liittyvän henkilötietojen käsittelynsä yleisen tietosuoja-asetuksen mukaiseksi. Rekisterinpitäjä ei ollut huomioinut tietosuojalainsäädännön vaatimuksia riittävästi henkilötietoja keräävän ja tallentavan sähkölukkojärjestelmän käyttöönotossa. Henkilötietojen käsittely tulisi suunnitella riittävän huolellisesti jo sähkölukkojärjestelmän käyttöönoton yhteydessä, sillä puutteiden korjaaminen jälkikäteen voi olla vaikeaa. - Uutiset
24.6.2021 11.50
Hovioikeus tulkitsi oikeustoimilain säännöksiä - paritalon osakkeista oli syntynyt sitova sopimusHO:ssa oli ensiksikin myyjän valituksen johdosta kysymys siitä, oliko KO:n tuomio kumottava ja kysymyksessä oleva, 14.2.2018 allekirjoitetun kauppakirjan tarkoittama asunto-osakkeiden kauppa julistettava pätemättömäksi OikTL 31 §:n tai 33 §:n nojalla. Mikäli kauppaa ei julistettu pätemättömäksi, kysymys oli edelleen ostajien vastavalituksen johdosta myyjän ostajille hallinnan luovutuksen viivästymisestä suoritettavan korvauksen määrästä ja myyjän ostajille korvattavien käräjäoikeuskulujen määrästä. KO:n tuomiota muutettiin myyjän maksettavaksi tuomitun asunnon hallinnan luovutuksen viivästymisestä suoritettavan vahingonkorvauksen määrän osalta (korotettiin 1 000 eurosta 1 500 euroon). Myyjän ostajille KO:ssa maksettavaksi tuomittujen oikeudenkäyntikulujen korvaus korotettiin 68.715,22 euroksi Myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 34.815,10 euroa viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 24.6.2021) - Uutiset
21.6.2021 16.00
Hovioikeus arvioi oliko isännöitsijällä ollut oikeus siirtää asunto-osakeyhtiöiden varoja isännöintitoimiston tilille ja täyttikö menettely kavalluksen ja luottamusaseman väärinkäytön tunnusmerkistöt - syytteet hylättiinAsiassa oli ollut riidatonta, että Isännöinti Oy oli toiminut Asunto Oy A:n ja Asunto-Oy B:n isännöintiyrityksenä, vastaaja (V1) oli toiminut isännöitsijänä ja hänellä oli ollut asunto-osakeyhtiöiden tilien käyttöoikeudet. V1 oli Isännöinti Oy:n toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen. V1 oli siirtänyt yhtiöiden varoja Isännöinti Oy:n tilille rangaistusvaatimuksissa esitetyt määrät (ainakin 18.870,70 euroa). KO:ssa oli jäänyt näyttämättä, että vastaaja olisi syyllistynyt rikoksiin, joista hänelle oli vaadittu rangaistusta. Perusteita Isännöinti Oy:n tuomitsemiselle yhteisösakkoon ei ollut. Lausunnon antaminen oli rauennut toisen vastaajan (V2) osalta syyttäjän luovuttua rangaistusvaatimuksesta hänen osaltaan. Syyttäjä ja Asunto Oy hävisivät pääasiaa koskevat valituksensa HO:ssa. Syyttäjä voitti asian oikeudenkäyntikuluja KO:ssa koskevan vaatimuksensa osalta. (Vailla lainvoimaa 21.6.2021)