Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
7.10.2015 12.05
Isännöitsijä – ilmoittamismenettelyä helpotetaanAsunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ilmoitusmenettelyä helpotetaan. Jatkossa Verohallinnolle ilmoitetaan vain vastikkeettomat saannot eli luovutukset tai kaupat, joissa ei ole käytetty rahaa. - Uutiset
6.10.2015 11.09
Hallinto-oikeus: Asunto-osakkeisiin liittyvä yhtiölaina oli varainsiirtoveronalaista vastiketta osakkeet lahjoitettaessa - veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valitus kuitenkin hylättiin luottamuksensuojan perusteellaTurun HAO katsoi, ettei luovuttajan saanto ollut varainsiirtoverosta vapaa puhdas lahja, vaan kyseessä oli luovutus, jossa vastikkeena oli osakkeisiin liittyvä yhtiölaina. Luovuttaja oli siten saannostaan varainsiirtoverovelvollinen. Luovutusajankohtaan 18.11.2013 mennessä asiassa ei ollut kuitenkaan muodostunut lahjoitusten osalta vakiintunutta oikeuskäytäntöä. Kun Verohallinto oli ohjeessaan nimenomaan ilmoittanut, ettei tässä tilanteessa ollut suoritettava varainsiirtoa, asia oli ratkaistava luovuttajan eduksi. (Ään. 2-1) - Uutiset
5.10.2015 11.45
KTT Janne Ruohonen: Asunto-osakeyhtiön enemmistöosakkeenomistaja todettiin esteelliseksi ja yhtiökokouksen päätöstä muutettiin – erityisen tarkastuksen lausunnossa esitettyihin toimenpiteisiin oli ryhdyttävä (HO)Asunto-osakeyhtiön enemmistöosakkeenomistaja oli kirjannut yhtiön kuluiksi tekemiensä laajojen korjausten aiheuttamia kuluja. Vähemmistöosakkeenomistajan vaatimuksesta oli toimitettu erityinen tarkastus. Erityisen tarkastuksen lausunnon mukaan yhtiön tilinpäätökseen oli tehtävä oikaisuja yhtiön kirjanpitoon vietyjen remonttikulujen osalta tai niiden kuulumisesta yhtiölle on joka tapauksessa annettava riittävä selvitys. Hovioikeus katsoi, että enemmistöosakkeenomistaja ei esittänyt riittävää selvitystä tehtyjen remonttien kuulumisesta yhtiölle eikä asiasta ei ole päätetty asunto-osakeyhtiölain edellyttämässä järjestyksessä. Hovioikeuden mukaan enemmistöosakas oli esteellinen käsittelemään asiaa yhtiökokouksessa, sillä kyse oli hänen vapauttamisestaan velvoitteesta yhtiötä kohtaan. Hovioikeus totesi, että yhtiökokouksen päätös, jonka mukaan A:n yhtiön puolesta suorittamat korjauskustannukset hyväksytään jo aiemmin yhtiön kirjanpitoon tehtyjen kirjausten mukaisesti asunto-osakeyhtiön menoiksi, julistetaan pätemättömäksi. Hovioikeuden ratkaisun mukaan yhtiökokouksen päätöstä muutetaan, ja yhtiö velvoitetaan ryhtymään erityisen tarkastuksen lausunnossa tarkoitettuihin yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätösten oikaisuihin. (Turun hovioikeus, 20.3.2014; S 13/734 – ei valituslupaa – lainvoimainen) - Uutiset
15.9.2015 9.08
Taloyhtiöiden viestintäsuosituksen valmistelu jatkuu – verkkokeskustelusta julkaistu yhteenvetoKesällä 2015 käydyssä avoimessa verkkokeskustelussa kerättiin taloyhtiöiden viestintäsuositusluonnoksen pohjalta kommentteja ja ehdotuksia viestinnän kehittämiseksi. Verkkokeskustelijoiden mielestä paremmalla viestinnällä vältetään monet erimielisyydet ja turhat epäilyt väärinkäytöksistä. Hyvä viestintä helpottaa taloyhtiön osakkaiden päätöksentekoa ja yhtiön johdon toimintaa sekä lisää asumisviihtyisyyttä. Tärkeää on myös se, että viestinnässä otetaan riittävästi huomioon kaikkien osapuolten lähtökohdat. - Uutiset
9.9.2015 11.44
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös kustannusten tasajaosta ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, vaikka kunnossapitotyö tehtiin rajoitettuna tasajakosäännöksen soveltamiseksi (HO)Yhtiökokous oli päättänyt periä yhtiön kunnossapitovastuulla olevien huoneistojen ovien uusimiskustannukset AOYL 6:32 mukaisella tasajaolla. Tasajaon mahdollistamiseksi yhtiökokous oli päättänyt kunnossapitotarpeesta huolimatta jättää toisen oven uusimatta niistä osakehuoneistoista, joissa oli kaksi ulko-ovea. Ratkaisu osoittaa AOYL 6:32.2:ssa tarkoitettuun tasajakoon perustuvan kustannustenjaon ongelmallisuuden ja ratkaisun sisältöä voidaan kritisoida yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta. (Itä-Suomen hovioikeus 12.11.2014; S14/22 – lainvoimainen, ei valituslupaa) - Uutiset
25.8.2015 15.50
Hovioikeus arvioi asunto-osakeyhtiön rahoitusvastiketta koskevan yhtiöjärjestyksen määräyksen muuttamisen edellytyksiä – perusteita muutokselle ei ollutHarkinnassa oli otettava huomioon, että yhtiöjärjestyksen tulee olla muutoksen jälkeen kohtuullinen kaikkien asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien kannalta. Rahoitusvastikkeen määräytymisperusteen muuttaminen yhtiön esittämällä tavalla kasvattaisi huomattavasti asunto-osakeyhtiön muiden osakkeenomistajien eli käytännössä lähinnä asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita omistavien henkilöiden vastuuta rahoitusvastikkeella katettavista kustannuksista ja nostaisi heidän asumiskustannuksiaan merkittävästi. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaaditulla tavalla olisi asunto-osakeyhtiön muille osakkeenomistajille olennainen ja täysin ennakoimaton tapahtuma ja johtaisi todennäköisesti heidän kannaltaan yhtiöjärjestyksen kohtuuttomuuteen. (Vailla lainvoimaa 25.8.2015) - Uutiset
25.8.2015 8.11
Hallinto-oikeus: Asunto-osakeyhtiön osakkaalla ei ollut valitusoikeutta vaikka hänen asuntonsa yläpuolelle rakennettiin uusi kerrosAsiassa ei ilmennyt, että hankkeesta olisi odotettavissa muuta kuin rakennustyöstä tavanomaisesti aiheutuvaa tilapäistä epämukavuutta. Hanke ei siten ennalta arvioiden vaikuttanut huomattavasti valittajan asumiseen tai muihin oloihin. Myöskään hankkeen seurauksena mahdollisesti lisääntyvästä liikenteestä ei ollut katsottava aiheutuvan valittajalle maankäyttö- ja rakennuslain 193 §:n 3 kohdassa tarkoitettuja vaikutuksia. Poikkeamispäätöksellä ei ollut välitöntä vaikutusta valittajan asemaan asunto-osakeyhtiön osakkaana. Päätös ei muutenkaan välittömästi vaikuttanut maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetulla tavalla valittajan oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun. Hänellä ei siten ollut valitusoikeutta tässä asiassa, minkä vuoksi hallinto-oikeus jätti valituksen ja täytäntöönpanon kieltämistä koskevan vaatimuksen tutkimatta. (Vailla lainvoimaa 25.8.2015) - Uutiset
20.8.2015 11.31
Professori Veikko Vahtera: Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätös oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, kun muualla asuvat osakkeenomistajat asetettiin vakituisia asukkaita huonompaan asemaan autopaikkojen jaossa (HO)Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa oli hyväksytty autopaikkasäännöstö. Päätöksessä oikeus autopaikkaan oli annettu osakehuoneistoille, joita käytetään vakituisena asuntona. Osakkeenomistajat, jotka käyttivät osakehuoneistoaan kakkosasuntona, eivät uuden autopaikkasäännön soveltamisen seurauksena saaneet lainkaan autopaikkaa. Yhtiökokouksen päätös kumottiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena, kun osakkeenomistajat oli laitettu perusteettomasti toisistaan poikkeavaan asemaan. (ISHO 30.12.2014; S14/113/20 - lainvoimainen) - Uutiset
29.7.2015 8.01
Maistraattien ja ELY-keskusten paikallisviranomaistoiminta kauppa- ja yhdistysrekisteriasioissa loppuu ja maistraattien asunto-osakeyhtiötehtävät siirtyvät PRH:lle syyskuun alussaSähköisen asioinnin suosio kauppa- ja yhdistysrekisteriasioissa lisääntyy jatkuvasti. Koska sähköinen asiointi vähentää ilmoituksia käsittelevän henkilöstön tarvetta, asiantuntevan neuvonnan ja käsittelyn takaamiseksi kauppa- ja yhdistysrekisteri-ilmoitusten käsittely keskitetään PRH:lle 1. syyskuuta alkaen. Samalla myös maistraattien asunto-osakeyhtiötehtävät siirtyvät PRH:lle. - Uutiset
13.7.2015 11.00
KTT Janne Ruohonen: Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perimä ylimääräinen vastike oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, sillä sen tarve perustui yhden osakkaan tekemään muutostyöhön (HO)Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön oli enemmistöosakkaiden tiloihin asennettu ilmanvaihtokone, joka oli kytketty yhtiön yhteiseen sähkömittariin. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätettiin periä ylimääräinen hoitovastike kasvaneiden sähkökulujen kattamiseksi. Vähemmistöosakkaat (49 %) olivat vastustaneet yhtiökokouksessa ylimääräisen vastikkeen perimistä. Hovioikeudessa ilmanvaihtokone katsottiin asennetun yhtiön alkuperäisen ilmanvaihtosuunnitelman vastaisesti, vaikka vähemmistöosakkaiden ja enemmistöosakkaiden tilat poikkesivatkin tosiasiassa käyttötarkoitukseltaan toisistaan. Yhtiökokouksen päätös todettiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena pätemättömäksi, ilmanvaihtokone määrättiin poistettavaksi yhtiön sähköstä, ja vähemmistöosakkailta perityt ylimääräiset vastikkeet määrättiin palautettaviksi. (Vaasan hovioikeus, 30.1.2014; S 12/927 – lainvoimainen) - Uutiset
7.7.2015 12.31
Hovioikeuden ratkaisu asunto-osakeyhtiön oikeudesta vierasvelkapantin antamiseenGT on Asunto Oy:n ainoa osakkeenomistaja ja A puolestaan GT:n ainoa osakkeenomistaja. B:llä myötäpuolineen on GT:ltä ja A:lta käräjäoikeuden tuomiossa selostetut, määriltään riidattomat ja erääntyneet saatavat. Asunto Oy oli yhtiökokouksessa päättänyt hakea kiinnityksen omistamaansa kiinteistöön edellä tarkoitettujen saatavien vakuudeksi ja panttikirjat oli annettu B:lle myötäpuolineen. Vierasvelkapantin antaminen GT:n ja A:n veloista oli ollut Asunto Oy:n toiminnan tarkoituksen mukaista ja se oli palvellut yhtiön etua. Pantin antaminen ei siten myöskään ollut laitonta varojenjakoa tai asunto-osakeyhtiölain 11 luvun 7 §:n vastaista. Vapaan oman pääoman jakamista koskevat rajoitukset eivät soveltuneet tapaukseen, eikä Asunto Oy:n velkojien suojaa näytetty loukatun. Joka tapauksessa Asunto Oy ei ollut oikeutettu vetoamaan panttauksen pätemättömyyteen. (Vailla lainvoimaa 7.7.2015) - Uutiset
22.6.2015 8.35
Asunnon haltijan ei näytetty käyttäneen suihkua kylpyammeen ulkopuolella ja aiheuttaneen kosteusvauriota eikä jättäneen ilmoittamatta vahingoista - käräjäoikeuden tuomio kumottiinAsunto-osakeyhtiön vahingonkorvauskanne oli hylättävä, kun yhtiön ei voitu katsoa osoittaneen vahinkojen aiheutuneen yhtiön väittämin tavoin vuokralaisena asuntoa hallinneen tuottamuksesta tai että asunnon haltja olisi jättänyt niistä ilmoittamatta vuokranantajalle tai yhtiön edustajalle. Vastaaja vapautettiin KO:n tuomitsemasta 22 170 euron vahingonkorvausvelvollisuudesta asunto-osakeyhtiötä kohtaan. (Vailla lainvoimaa 22.6.2015) - Uutiset
25.5.2015 15.15
Asunto-osakeyhtiöiden toiminnan kehittäminen jatkuu - Vaikuta siihen, miten taloyhtiöissä viestitäänAsunto-osakeyhtiöiden toiminnan kehittämistarpeiden kansalaisarviointi jatkuu. Verkkokeskustelussa puhutaan siitä, miten taloyhtiön viestintä tulisi hoitaa. Keskustelua käydään suositusluonnoksesta, jonka tavoitteena on parantaa tiedonkulkua isännöinnin, hallituksen ja osakkaiden välillä sekä selkeyttää viestinnän rooleja taloyhtiössä. - Uutiset
21.5.2015 10.03
Saunaa ei voitu pitää yhtä aikaa päällä pesutornin kanssa – asunnossa oli virheHovioikeus katsoi, että käyttörajoitus ei ollut sellainen, että A:n olisi tullut siitä tietää sillä perusteella, että rakennus oli rakennettu vuonna 1969 etenkään, kun kaupan kohde oli peruskorjattu vuosina 2011-2012. Ostajan ei voitu myöskään olettaa havainneen kyseistä myyjän asentamien laitteiden käyttörajoitusta huoneiston tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Koska kaupan kohteessa oli virhe, ostajalla oli asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen. (Vailla lainvoimaa 21.5.2015) - Uutiset
4.5.2015 10.08
Hovioikeus pohti asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen sanamuodon tulkintaaHovioikeus totesi, että kuten käräjäoikeus oli perusteluissaan todennut, korkein oikeus on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen sanamuodon tulkintaa koskevassa ratkaisussaan 2009:22 korostanut sanamuodon tulkintaperusteina oletusta osakeyhtiön osakkaiden maksuvelvollisuuden yhtäläisyydestä ja siitä seuraavaa vaatimusta osakkaiden erisisältöisen maksuvelvollisuuden perusteen ja laskutavan yhtiöjärjestyksestä ilmenemisen selkeydestä. Vastikkeen perusteen tulee olla säännelty yhtiöjärjestyksessä niin yksiselitteisesti, että osakkeenomistaja voi arvioida vastikevelvollisuuttaan pelkästään yhtiöjärjestyksen perusteella. AsOy:n yhtiöjärjestyksen 6 §:n 1 momentin sanamuoto oli sellainen, että Ky oli voinut perustellusti tulkita sitä niin, että se voi suorittaa peruskorjauksista aiheutuvien menojen huoneistokohtaisen rahoitusosuuden yhdellä kertaa niin, että rahoitusosuus määräytyy Ky:n osakemäärän mukaan eli jyvittämättömänä. - Uutiset
29.4.2015 10.30
Uusi asumisterveysasetus tulee voimaan 15. toukokuutaTarkoituksena on, että jatkossa rakennusten terveyshaittoja selvittävät vain riittävän pätevät asiantuntijat riittävän luotettavilla tutkimusmenetelmillä. Pätevyysvaatimusten lisäksi asetuksella säädetään toimenpiderajoja mm. siihen, millainen sisämelu katsotaan terveydensuojelun näkökulmasta haitalliseksi, milloin tupakoinnin naapureille aiheuttamiin haittoihin on mahdollista puuttua ja mitkä ovat esimerkiksi asuntojen lämpötilavaatimukset. - Uutiset
24.4.2015 11.50
Professori Veikko Vahtera: Keskinäisen kiinteistöyhtiön yhtiökokouksen aiempi päätös ei estänyt uutta yhtiökokousta muuttamasta päätöstä – päätös ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen (KKO 2015:19)Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö koostui neljästä eri rakennuspaikasta ja osakkeenomistajien osakeryhmät oikeuttivat kunkin hallitsemaan yhtä rakennuspaikkaa. Yhtiökokous oli vuonna 2003 oikeuttanut tietyn osakkeenomistajan rakentamaan vähintään 8 metrin etäisyydelle viereisestä rakennuspaikasta. Yhtiökokous saattoi muuttaa vuonna 2009 aiemmin tekemäänsä päätöstä siten, että rakennuksen sai rakentaa vähintään 4 metrin etäisyydelle naapurirakennuspaikasta. Päätös ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, vaikka muille osakkeenomistajalle oli annettu aiemmin 8 metrin vähimmäisetäisyys, kun jatkossa myös näille olisi mahdollista antaa lupa rakentaa lähemmäs naapurirakennuspaikkaa. Erityisiä syitä päätöksen muuttamiselle ei vaadittu. (KKO 2015:19, 12.3.2015) - Uutiset
23.4.2015 16.37
Hovioikeus: Huoneiston uusi sijoittajaomistaja vastasi ilman asunto-osakeyhtiön suostumusta rakennetun suihkunurkkauksen vuodon aiheuttamista kustannuksista - käräjäoikeuden tuomio kumottiinOmistajan, joka ei itse ollut koskaan asunut asunnossa, katsottiin tuottamuksellaan aiheuttaneen WC-tilan vesivuodon, kun hän oli sallinut huoneistossaan vuosikausien ajan rakennusmääräysten vastaisen suihkutilan käytön. Omistajan ei sen sijaan katsottu olleen vastuussa keittiöaltaan irronneesta viemäristä johtuneesta vesivuodosta. Omistaja velvoitettiin suorittamaan yhtiölle vahingonkorvauksena puolet yhtiön vaatimista yli 41 000 euron korjauskustannuksista. (Vailla lainvoimaa 23.4.2015) - Uutiset
19.3.2015 10.35
Hovioikeus: Ilmoittivat asunto-osakeyhtiölle etukäteen asuvansa osan vuodesta muualla - vesimaksut oli silti maksettavaKun osakkeenomistajien (joiden väestörekisteritietojen mukainen kotiosoite oli ollut huoneistossa) oli katsottava kanteessa tarkoitettuina ajanjaksoina asuneen asunto-osakeyhtiössä hallitsemassaan huoneistossa yhtiöjärjestyksen tarkoittamalla tavalla, vesimaksun maksuvelvollisuus ei johtanut heidän kannaltaan kohtuuttomaan lopputulokseen. (Vailla lainvoimaa 19.3.2015) - Uutiset
9.3.2015 10.31
Hallinto-oikeus: Asunto-osakeyhtiön osakkeita lahjana saanut ei ollut velvollinen suorittamaan varainsiirtoveroa yhtiölainaosuudestaA oli lahjoittanut B:lle puoliosuuden osakkeista, jotka oikeuttavat asuinhuoneiston hallintaan. Osakkeisiin oli kohdistunut taloyhtiön lainasta 6 716,12 euroa. Verohallinto oli päättänyt jättää määräämättä luovutuksesta varainsiirtoveroa. Hallinto-oikeus hylkäsi veronsaajien oikeudenvalvontayksikön vaatimuksen, että B on velvoitettava maksamaan varainsiirtoveroa hänen vastattavakseen tulleen yhtiölainaosuuden perusteella. (Vailla lainvoimaa 9.3.2015)