Asunto-osakeyhtiö
- Uutiset
6.5.2020 13.00
Luteita asunnoissa - osakehuoneiston ottamiselle asunto-osakeyhtiön hallintaan oli perusteet eikä hallintaan ottaminen kolmen vuoden ajaksi ollut kohtuutontaHO katsoi KO:n tavoin, että valittajien huoneiston ottamiselle asunto-osakeyhtiön hallintaan oli AOYL 8 luvun 2 §:n 1 momentin 2 ja 5 kohdassa tarkoitetut perusteet. Ottaen huomioon, että asunto-osakeyhtiö oli jo kahden vuoden ajan pyrkinyt hävittämään luteita valittajien asunnosta siinä onnistumatta, HO katsoi KO:n tavoin, ettei luteiden hävittämisen edellyttämä aika ollut täsmällisesti rajattavissa eikä kolmen vuoden haltuunottoaikaa voitu valittajien esittämällä perusteella pitää kohtuuttomana. HO totesi lisäksi, ettei päätöksen kohtuuttomuudesta valittajien kannalta ollut esitetty enempää selvitystä. Asiassa ei näin ollen ollut AOYL:n mukaisia perusteita julistaa yhtiökokouksen päätöstä pätemättömäksi sen keston perusteella. (Vailla lainvoimaa 6.5.2020) - Uutiset
6.5.2020 11.00
Kahvilayrittäjälle korvausta liikehuoneiston käyttöhyödyn menetyksestäYhtiö oli viivytellyt sille kuuluvan kunnossapitovastuun toteuttamisessa ja peruste korvauksille oli siten olemassa. Asunto Oy velvoitettiin suorittamaan A:lle vahingonkorvauksena liikehuoneiston käyttöhyödyn menetyksestä ajalta 1.3.2014-31.1.2018 yhteensä 35.250 euroa viivästyskorkoineen ja kohtuullisena kuukausikorvauksen määränä 750 euroa kuukaudessa ajalta 1.2.2018-28.2.2019 viivästyskorkoineen. Asunto Oy:n maksettavaksi tuomittu korvaus A:n oikeudenkäyntikuluista KO:sta korotettiin 10 000 eurosta 30 000 euroksi. (Vailla lainvoimaa 6.5.2020) - Uutiset
29.4.2020 8.55
Maanmittauslaitos: Osakeluettelon siirtopalvelu taloyhtiöille avattuMaanmittauslaitos avasi osakeluettelon siirtoa varten sähköisen osakeluettelon siirtopalvelun torstaina 23. huhtikuuta. Siirtopalvelu on suunnattu ensisijaisesti niille taloyhtiöille, joilla ei ole käytössään isännöintijärjestelmää. Palveluun kirjaudutaan osakehuoneistorekisteri.fi-sivustolta. Siirtopalvelussa taloyhtiö voi siirtää osakeluettelon tiedot huoneistotietojärjestelmään. Palvelussa taloyhtiö ilmoittaa yhtiön perustiedot, alueiden ja rakennusten tiedot sekä osakehuoneistojen ja omistajien tiedot. Taloyhtiöillä on aikaa osakeluettelon siirtoon vuoden 2022 loppuun asti. Päätöksen osakeluettelon siirrosta tekee taloyhtiön hallitus. Osakeluettelon siirto on taloyhtiölle maksutonta, kun se tehdään määräajassa. Taloyhtiö ilmoittaa osakeluettelon siirrosta osakkaille. Siirron jälkeen osakeluettelon ylläpidosta vastaa Maanmittauslaitos. - Uutiset
24.4.2020 11.55
Hovioikeuden tuomio asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätösten moittimista koskevassa asiassaHO:n arvioitavana oli, oliko kantaja menettänyt oikeutensa moittia AsOy:n yhtiökokouksen päätöksiä. Mikäli HO päätyi moiteoikeuskysymyksen suhteen toiseen johtopäätökseen kuin KO, tuli arvioitavaksi, oliko päätökset julistettava pätemättömiksi. Syytä KO:n tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei ollut. Kantajan maksettava korvaus oikeudenkäyntikuluista KO:ssa alennettiin 33.881,88 euroksi. Kantaja velvoitettiin suorittamaan AsOy:lle korvauksena oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 8.467,60 euroa korkoineen. (Vailla lainvoimaa 24.4.2020) - Uutiset
21.4.2020 14.31
Hovioikeuden välituomio puhevallasta asuinhuoneistoon liittyvää riitaa koskevassa asiassaAsiassa on KO:ssa kysymys osaomistusasunnon kauppaan liittyvästä hinnanalennusvaatimuksesta. HO jätti välituomiollaan asukkaiden kanteet tutkimatta asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleiseen virhesäännökseen perustuvina lukuun ottamatta parvekkeiden väitettyjä laatuvirheitä nrot 25–29. Kanteet tutkitaan kaikilta osin asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuun taloudelliseen virheeseen ja sopimuksen kohtuuttomuuteen perustuvina. - Uutiset
20.4.2020 8.46
Hovioikeus arvioi asunto-osakeyhtiön ja osakkaan tuomioistuinsovittelussa sopiman riidan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta toisin kuin käräjäoikeus - hovioikeus oli erimielinenHO katsoi osakkaan olevan oikeutetun osittaiseen korvaukseen hänen oikeudenkäyntikuluistaan siten, että Asunto Oy velvoitettiin korvaaman puolet osakkaan kohtuullisiksi katsotuista oikeudenkäyntikuluista KO:ssa eli 3.720 euroa. Asian näin päättyessä asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa HO:ssa vahinkonaan. Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos puolestaan hyväksyi KO:n ratkaisun perustelut ja johtopäätökset. Hän katsoi, että aihetta KO:n päätöksen muuttamiseen ei ollut. Tähän lopputulokseen nähden eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos katsoi, että osakkaan vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta HO:ssa oli hylättävä ja osakas velvoitettava korvaamaan Asunto Oy:n oikeudenkäyntikulut HO:ssa korkoineen. Kysymys myös asiavaltuutuksesta, kun HO:lle tehtyä valitusta ei ollut allekirjoittanut osakas itse, vaan hänen avopuolisonsa. Kysymys myös osakkaan oikeudesta vedota kirjallisiin todisteisiin ja HO:ssa esittämäänsä seikkaan. (Vailla lainvoimaa 20.4.2020) - Uutiset
16.4.2020 17.12
Yhtiöille ja yhdistyksille mahdollisuus myöhentää vuosikokouksiaanHallitus esittää väliaikaista sääntelyä, jolla yhtiöiden, osuuskuntien ja yhdistysten kokoukset voidaan järjestää koronaepidemiasta ja siitä seuranneista kokoontumisrajoituksista huolimatta ja terveydensuojelutarpeiden mukaisesti. Muutosten ehdotetaan olevan voimassa syyskuun loppuun. - Uutiset
16.4.2020 11.30
Hovioikeuden tuomio asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen tulkinnasta ja vastikepykälän muuttamista koskevien päätösten mitättömyydestäHO katsoi, että As Oy:n yhtiöjärjestystä oli asiassa esitetyillä perusteilla tulkittava siten, että lainaosuuden takaisinmaksu sekä kertasuorituksena että rahoitus- tai pääomavastikkeen muodossa perustui yksinomaan huoneiston pinta-alaan. Tämän tulkinnan ei voitu katsoa olevan myöskään ristiriidassa sen tarkoituksen kanssa, joka säännöksellä oli osana yhtiöjärjestystä, eikä sen voitu katsoa johtavan osakkaan tai asunto-osakeyhtiön kannalta yllättävään lopputulokseen. HO hyväksyi KO:n tuomion perustelut ja johtopäätöksen As Oy:n hallituksen joulukuussa 2013 tekemän päätöksen sekä yhtiökokouksen päätöksen 16.4.2014 mitättömyydestä. (Vailla lainvoimaa 16.4.2020) - Uutiset
8.4.2020 11.11
Hovioikeus arvioi asunnon kauppakirjan vastuunrajoitusehdon pätevyyttä ja kohtuullisuutta reklamaatio-oikeudettomassa kaupassa - käräjäoikeuden tuomio kaupan purkamisesta kumottiinHO katsoi toisin kuin KO, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto oli pätevä. Ostajat eivät näin ollen voineet lähtökohtaisesti vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa olikin, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista. Kohtuullistamisen osalta HO katsoi, ettei vastuunrajoitusehtoa ollut perusteita jättää kohtuuttomuuden perusteella huomiotta ja ettei sen seurauksia ollut muullakaan tavalla aihetta kohtuullistaa. KO:n tuomio oli asiassa mainituilla perusteilla kumottava ja ostajien kanne hylättävä. Vastaajat vapautettiin kaikesta korvausvelvollisuudesta ostajille. (Vailla lainvoimaa 8.4.2020) - Uutiset
7.4.2020 11.00
Hovioikeus: Asunto-osakeyhtiöiden kirjanpitoa hoitanut työntekijä voitiin asettaa tekijävastuuseen - tuomittua 2 vuoden 6 kuukauden vankeusrangaistusta ei alennettu eikä lievennetty ehdolliseksiVastaaja oli tehnyt teot pitkän ajan kuluessa, hän oli ollut kirjanpitäjänä vastuullisessa asemassa, virheellisten kirjausten määrä ja kavallettu määrä, yli 400.000 euroa, oli ollut huomattavan suuri. HO katsoi, ettei vastaaja ollut vastannut pelkästään kirjanpidon teknisestä toteutuksesta, vaan hän oli myös tosiasiallisesti vaikuttanut siihen mitä kirjauksia yhtiöiden kirjanpitoon oli tehty ja miten ne oli tehty. Näin ollen HO katsoi, että vastaajalla oli ollut toimiston kirjanpitäjänä sellainen lain edellyttämä itsenäinen asema, että hänet voitiin asettaa tekijävastuuseen. Vaikka KO oli jossain määräin ottanut rangaistusta määrätessään huomioon vastaajan heikon terveydentilan, KO oli katsonut, että vastaajan teko ei ollut ehdollisella vankeusrangaistuksella sovitettavissa, vaan hänet oli tuomittava teoistaan ehdottomaan vankeusrangaistukseen. KO oli katsonut oikeuskäytännön mukaiseksi seuraamukseksi vastaajan teoista 2 vuoden 6 kuukauden pituisen ehdottoman vankeusrangaistuksen. Asiassa mainitsemillaan lisäyksillä HO hyväksyi KO:n tuomion perustelut ja lopputuloksen rangaistuksen mittaamisen osalta ja katsoi, että KO:n vastaajalle tuomitsema rangaistus oli oikeudenmukaisessa suhteessa rikosten (35) vahingollisuuteen ja vaarallisuuteen sekä rikoksista ilmenevään vastaajaan syyllisyyteen. Valitus ja vastavalitus hylättiin. KO:n tuomiota ei muutettu. (Vailla lainvoimaa 7.4.2020) - Uutiset
25.3.2020 9.13
KKO hylkäsi äänestäen asunnon ostajien vahingonkorvausvaatimuksen kiinteistönvälittäjää vastaanOstajat olivat ostaneet juuri putkiremontoidusta rakennuksesta asunnon. Ostajat vaativat myyjän käyttämältä välitysliikkeeltä vahingonkorvausta, koska se oli laiminlyönyt velvollisuutensa antaa ostajille tiedon putkiremontista johtuvasta maksuosuudesta. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet, että heidän maksettavakseen tulisi muuta kuin esitteessä ja kauppakirjassa ilmoitettu velaton kauppahinta.
Korkein oikeus katsoi, että myytäviin osakkeisiin liittyviä taloudellisia vastuita ei ollut asianmukaisesti ilmoitettu myyntiesitteessä. Välittäjä oli kuitenkin ennen kaupantekoa antanut muulla tavalla riittävät tiedot yhtiön lainasta ja sen myöhemmin päätettävästä jyvittämisestä samoin kuin arvion kyseiseen asuntoon kohdistuvasta maksuosuudesta. Ostajien vahingonkorvausvaatimus hylättiin. (Ään.) - Uutiset
23.3.2020 11.55
Professori Veikko Vahtera: Hovioikeudelta tärkeä ratkaisu koskien äänileikkurin poistamista yhtiöjärjestysmääräykselläYhtiökokouksessa oli äänestetty vastuuvapaudesta. Äänestyksen lopputulos oli riippuvainen siitä, oliko yhtiöjärjestysmääräyksellä poikettu AOYL 6:13.2:n äänileikkurista, joka rajaa osakkeenomistajan äänimäärän viidesosaan kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Yhtiöjärjestyksen määräyksellä, jossa oli todettu, että yhtiökokouksessa on kullakin osakkeenomistajalla yksi ääni kutakin omistamaansa osaketta kohden, katsottiin poiketun äänileikkurista. Asiaa on pidetty oikeuskirjallisuudessa epäselvänä johtuen muun muassa vanhasta ristiriitaisesta hovioikeuskäytännöstä. Nyt annettu ratkaisu toivottavasti selventää oikeustilaa. (HHO 2.7.2019; S 17/2372, lainvoimainen - KKO ei myöntänyt valituslupaa) - Uutiset
23.3.2020 11.30
KHO:n päätös vastikkeiden vähentämisestä vuokratuloistaKHO ei tutkinut Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön vaatimusta HAO:n ja verotuksen oikaisulautakunnan päätösten sekä toimitetun verotuksen kumoamisesta ja asian palauttamisesta Verohallinnolle uudelleenkäsiteltäväksi sen selvittämiseksi, täyttyivätkö VML 28 §:n soveltamisedellytykset siltä osin kuin verotuksen oikaisulautakunta oli katsonut rahoitusvastikkeet vähennyskelpoisiksi. Valituslupahakemus hylättiin hoitovastikkeiden osalta. KHO ei siten antanut ratkaisua valitukseen näiltä osin. Rahoitusvastikkeiden osalta KHO myönsi valitusluvan ja tutki asian ratkaisun kohdassa 1 mainituin rajoituksin. Valitus hyväksyttiin osittain. HAO:n ja verotuksen oikaisulautakunnan päätökset sekä toimitettu verotus kumottiin tältä osin ja rahoitusvastikkeen vähennyskelpoiseksi määräksi vahvistettiin 31 724 euroa. (Julkaisematon 23.3.2020) - Uutiset
20.3.2020 10.28
Hallituksen esitys sähköautojen latausmahdollisuuksia ja rakennusten energiatehokkuutta parantavaksi laiksiHallitus on antanut eduskunnalle esityksen laiksi, joka lisää sähköautojen latausmahdollisuuksia ja parantaa rakennusten energiatehokkuutta automaation avulla. Laki on osa rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutoksen toimeenpanoa. Esityksen mukainen laki toisi Suomeen arviolta 73 000–97 000 latauspistettä ja 560 000–620 000 latauspistevalmiutta vuoteen 2030 mennessä. Latauspistevalmius tarkoittaa pysäköintipaikan putkitusta tai kaapelointia niin, että siihen voidaan asentaa latauspiste myöhemmin. - Uutiset
4.3.2020 14.45
Hovioikeus: Paritalon osakkaan vahvistusvaatimus, ettei asunto-osakeyhtiö omista tontilla sijaitsevaa rakennusta, oli perusteetonKanteen kohdan 1 vaatimus sekä kanteen kohtien 2 ja 3 osalta kantajan vaatimukset, jotka koskivat rakennusta 3 sekä kysymystä siitä, omistaako yhtiö yhtiöjärjestyksessä taloksi B nimettyä paritalorakennusta, jätettiin tutkimatta. Muilta osin KO:n tuomiota ei muutettu. Kantaja velvoitettiin suorittamaan Asunto Oy:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 4.182,93 euroa korkoineen. (Vailla lainvoimaa 4.3.2020) - Uutiset
3.3.2020 11.00
Vuokranantajaosakkaan vahingonkorvausvaatimukset asunnon terveyshaitan perusteella hylättiinVahingon aiheutuminen ja syy-yhteys asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun laiminlyöntiin eivät tulleet osoitetuksi pelkällä vuokranalennuksesta sopimisella. Vahingonkorvausvaatimukset hylättiin. Kantaja velvoitettiin suorittamaan Asunto Oy:lle oikeudenkäyntikuluista kohtuulliseksi harkitut 20.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 3.3.2020) - Uutiset
2.3.2020 16.00
Hovioikeus: Kiinteistöyhtiö oli velvollinen korvaamaan vastuuvapauden myöntämistä yhtiön hallituksen jäsenille vastustaneen ja kanteensa voittaneen toisen osakkaan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, kun epätodennäköistä oli, että asia olisi järjestynyt ilman oikeudenkäyntiäKO oli vahvistanut Kiinteistöt Oy:n yhtiökokouksessa 31.3.2017 OYL 5 luvun 14 §:n vastaisesti tehdyn päätöksen hallituksen jäsenten vastuuvapaudesta pätemättömäksi. Oikeudenkäyntikuluja koskevat vaatimukset oli hylätty. HO katsoi toisin kuin KO, että Kiinteistöt Oy oli velvollinen korvaamaan kantajan tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut KO:ssa. HO totesi mm., että oli epätodennäköistä, että asia olisi järjestynyt kantajan haluamalla tavalla ilman oikeudenkäyntiä. Asian näin päättyessä Kiinteistöt Oy oli velvollinen korvaamaan kantajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut myös HO:ssa. (Vailla lainvoimaa 2.3.2020) - Uutiset
2.3.2020 15.00
Vesivahingon ja vuokralaisen menettelyn välillä katsottiin olleen syy-yhteys ja menettelyn olleen luonteeltaan tuottamuksellista - vahinkoa ei riittänyt selittämään jääkaapista valunut kondenssivesi, keittiön allaskaapin alapuolisen hajulukon vuotaminen tai pastan keitinveden kaatuminen lattialleAsiassa lausuttuun viitaten KO oli todennut vahingonkorvausvelvollisuuden edellytysten täyttyneen. Vahinko oli riidattomasti aiheutunut kanteessa kuvatun laajuisena, vastaajan menettelyn ja vahingon välillä oli olemassa syy-yhteys, minkä lisäksi vastaajan menettely oli ollut luonteeltaan tuottamuksellista. KO oli katsonut, ettei asunto-osakeyhtiön vaatimuksen mukaisesti tuomittavaa korvausvelvollisuutta ollut pidettävänä kohtuuttoman raskaana asianosaisten varallisuusolojen tai muidenkaan olosuhteiden perusteella. Vuokralainen oli velvoitettu suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvauksena 16.892,85 euroa viivästyskorkoineen 26.10.2016 lukien sekä korvauksena oikeudenkäyntikuluista 27.239,78 euroa viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien. Vuokralainen oli haettuaan muutosta KO:n tuomioon peruuttanut valituksensa 24.2.2020 HO:een saapuneella ilmoituksella. Vuokralaisen mukaan asianosaiset olivat sopineet asian pääkäsittelyn jälkeen. Asia jäi KO:n tuomion varaan. - Uutiset
28.2.2020 11.22
Hovioikeus hylkäsi syytteen säätiön toiminnanjohtajan luottamusaseman väärinkäytöstäA:lla jo työsopimuksen ja säätiölain perusteella ollutta velvollisuutta selvittää hallitukselle kaikki päätöksenteon kannalta oleelliset seikat oli tässä tapauksessa korostanut se, että säätiön hallituksen puheenjohtaja oli ennen kokousta erikseen kehottanut A:ta esittelemään asian siten, että hallitus saa kaiken tiedon päätöksentekonsa tueksi. A:n oli siten katsottava säätiön toiminnanjohtajana väärinkäyttäneen luottamusasemaansa jättämällä tehtävänsä osaksi suorittamatta. Luottamusaseman väärinkäyttö on niin sanottu seurausrikos, ja tuomitseminen edellyttää tehtävien laiminlyönnin lisäksi tahallisuutta myös suhteessa aiheutettuun vahinkoon tai vahingonvaaraan. Luottamusaseman väärinkäyttöä koskevan rikoslain pykälän esitöissä todetaan, että säännös edellyttäisi tekijältä tahallisuutta. Seurausten osalta vaadittaisiin ennen kaikkea, että tekijä on pitänyt päämiehelle aiheutuvaa vahinkoa menettelynsä varmana tai varsin todennäköisenä seurauksena. (HE 66/1988 vp s. 138) Kaikkia tuomiossa mainittuja seikkoja kokonaisuutena harkittuaan hovioikeus katsoi, toisin kuin käräjäoikeus, että A:lla oli tekohetken olosuhteissa ollut perusteet luottaa siihen, että kaupunki tulee hyväksymään valitun menettelytavan eikä tulisi perimään sopimussakkoa. Hän ei ollut näin ollen pitänyt sopimussakkoseuraamuksen syntymistä menettelynsä varsin todennäköisenä seurauksena. Koska A:n tahallisuus ei ulottunut aiheutuneeseen seuraamukseen, syyte oli hylättävä. (Vailla lainvoimaa 28.2.2020) - Uutiset
21.2.2020 14.00
Täydennyskehotus ei tullut asiamiehelle - hovioikeus palautti menetetyn määräajanHO katsoi, ettei asiassa ollut sinänsä syytä epäillä sitä, etteikö KO olisi lähettänyt kysymyksessä olevaa täydennyskehotusta hakijan asiamiehelle. Toisaalta ei ollut tullut myöskään esiin seikkoja joiden perusteella olisi ollut aihetta epäillä hakijan asiamiehen ilmoitusta siitä, ettei täydennyskehotus ollut tullut perille. (Vailla lainvoimaa 21.2.2020)