-
Vuokrasopimus
- Alivuokraus
- Asuinhuoneiston vuokraus
- Häätö
- Liikehuoneiston vuokraus
- Vuokra
- Vuokraoikeus
Asuinhuoneiston vuokraus
- Uutiset
21.10.2021 16.00
Hovioikeus: Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksen sijaistiedoksiannon edellytykset olivat täyttyneetHO:n pääkäsittelyssä ei ollut tullut esille sellaisia seikkoja, jotka olisivat antaneet aiheen arvioida asiassa esitettyä näyttöä toisin kuin KO. Haastemiehen kertoma siitä, ettei vuokralaista ollut tavoitettu tämän asunnosta tai muutoin sen jälkeenkään, kun tämän kanssa oli nimenomaisesti sovittu tapaaminen, tuki KO:n tekemää johtopäätöstä siitä, että haastemies oli kysymyksessä olevissa olosuhteissa perustellusti voinut olettaa vuokralaisen välttelevän tiedoksiantoa. Tällä lisäyksellä HO teki näytöstä samat johtopäätökset ja päätyi asian oikeudellisen arvioinnin osalta kaikilta osin samaan lopputulokseen kuin KO. (Vailla lainvoimaa 21.10.2021) - Uutiset
12.10.2021 11.00
Vuokralaiset olivat vastuussa maksamattomista vuokrista myös siltä ajalta kun he olivat luovuttaneet asunnon väliaikaisesti toisten käyttöönVuokranantaja ja vuokralaiset eivät olleet sopineet, että vuokralaiset olisi vapautettu vuokranmaksuvelvollisuudesta väliaikaisen luovutuksen aikana. Sillä, mitä vuokralaiset ja luovutuksensaaja olivat keskenään sopineet, ei ollut vaikutusta vuokranantajan ja vuokralaisten väliseen maksuvelvollisuuteen. Näin ollen vuokralaiset olivat vastuussa maksamattomista vuokrista myös siltä ajalta kun he olivat luovuttaneet asunnon väliaikaisesti toisten käyttöön. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, miksi luovutuksensaajat eivät olleet maksaneet vuokraa tai olisivatko he olleet oikeutettuja Kelan maksamaan asumistukeen tai muuhun etuuteen. Vuokralaiset olivat jättäneet maksamatta 3 kuukauden vuokrat ja vuokravelkaa oli ollut oikeudenkäynnin aikana enemmänkin, noin 5 kuukauden vuokraa vastaava määrä. Vuokralaiset olivat siten olennaisesti laiminlyöneet vuokranmaksuvelvollisuutensa. Näin ollen KO oli vahvistanut vuokranantajan ja vuokralaisten välisen vuokrasopimuksen puretuksi ja velvoittanut jättämään asunnon häädön uhalla vuokranantajan vapaaseen hallintaan. HO ei myöntänyt tuomiosta valittaneelle vuokralaiselle jätkokäsittelylupaa. (Vailla lainvoimaa 12.10.2021) - Uutiset
23.9.2021 10.30
Hovioikeus: Konkurssi, kanteen peruutus ja oikeudenkäyntikuluvastuu vuokralaisen häätöä koskevassa asiassaValituksenalaisen tuomion mukaan KO:n tiedusteltua asiaa konkurssipesä oli 23.1.2020 ilmoittanut jatkavansa oikeudenkäyntiä. KO:ssa esitetyn oikeudenkäyntikuluja koskevan laskun mukaan asian toimenpiteet oli aloitettu 22.1.2020. Konkurssipesän oli ollut mahdollista tuolloin olla selvillä huoneiston haltuunotosta, joka oli tapahtunut noin kuukautta aikaisemmin ja konkurssipesältä oli nimenomaisesti tiedusteltu sitä, jatkaako se oikeudenkäyntiä asiassa. Siten kaikki konkurssipesälle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut olivat syntyneet tilanteessa, johon perustuen konkurssipesä oli nyt HO:ssa peruuttanut kanteensa. Mainituilla perusteilla oikeudenkäyntikuluvastuu KO:ssa ratkaistiin OK 21 luvun 7 §:n 2 momentin pääsäännön mukaisesti, eikä asiassa ollut erityistä syytä määrätä korvausvelvollisuudesta toisin. KO:n tuomio oli kumottava oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen osalta ja oikeudenkäyntikuluja koskeva vaatimus oli hylättävä. Valittajan oikeudenkäyntikuluvastuu konkurssipesän oikeudenkäyntikuluista HO:ssa ratkaistiin OK 21 luvun 7 §:n 2 momentin pääsäännön mukaisesti, eikä asiassa ollut erityistä syytä määrätä korvausvelvollisuudesta toisin. Siten konkurssipesän oikeudenkäyntikuluja koskeva korvausvaatimus hylättiin. (Vailla lainvoimaa 23.9.2021) - Uutiset
6.9.2021 12.00
Hovioikeus: Käräjänotaari oli ollut toimivaltainen ratkaisemaan vuokrasaatavaa koskevan riidan - tuomion lopputulosta takauksen osalta ei ollut aihetta muuttaaKysymyksessä ei ollut ollut yleistakaus. Pelkästään se, että takaaja oli sitoumuksen sanamuodon mukaisesti sitoutunut vastuuseen vuokrasopimuksen kaikista velvoitteista, joista suuri osa oli vielä erikseen yksilöity, ei tehnyt takauksesta yleistakausta, vaan osoitti ainoastaan sen, että takaaja oli sitoutunut vastuuseen myös päävelkasopimuksen mukaisista liitännäiskustannuksista. Vuokrasopimusta tai siihen liittyvää takausta ei ollut katsottava pätemättömäksi. KO oli tuomionsa perusteluissa lausunut muuttavansa KO:n 4.6.2019 antamaa yksipuolista tuomiota. Oli selvää, ettei KO ollut voinut muuttaa kyseistä yksipuolista tuomiota. KO:n ei olisi tullut lausua sanotulla tavalla. HO poisti tältä osin kyseisen lausuman KO:n tuomiosta. Selvyyden vuoksi HO totesi, ettei HO:ssa ollut kysymys saatavien määristä, erittelystä eikä maksettavaksi tuomittujen viivästyskorkojen määräytymisestä. KO:n tuomion lopputulosta ei ollut aihetta muuttaa. (Vailla lainvoimaa 6.9.2021) - Uutiset
27.8.2021 11.30
Minipossujen virtsaa ja ulostetta vuokra-asunnon lattioilla: hovioikeus velvoitti vuokralaisen korvaamaan huoneiston korjauskustannuksista 42.191,93 euroa ja menetetyistä vuokratuloista 3.200 euroa - asunnosta pois muuttanut vuokralainen ei ollut vastuussa vahingostaHO piti selvitettynä, että hajuhaitan olivat aiheuttaneet vuokralaisen (A) lemmikkieläiminä pitämien minipossujen virtsaaminen ja ulostaminen asunnossa. Toinen vuokralainen (B) oli riidattomasti muuttanut asunnosta pois siinä vaiheessa, kun minipossut oli otettu asuntoon. AHVL:n 25 §:n 2 momenttia ei ollut perusteltua tulkita siten, että asunnosta pois muuttanut vuokralainen olisi ollut vastuussa asuntoon jääneen vuokralaisen huoneistolle aiheuttamasta vahingosta. B ei ollut tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle sitä vahinkoa, johon kanteen kohdassa 1 vaaditut summat perustuivat. Siten kanne B:tä vastaan oli hylättävä muilta kuin vakuutuksen omavastuuosuuden osalta. (Vailla lainvoimaa 27.8.2021) - Uutiset
9.8.2021 10.30
Seurustelusuhde päättyi - käräjäoikeus velvoitti naisen häädön uhalla muuttamaan pois miehen omistamalta kiinteistöltä ja maksamaan miehelle kiinteistön oikeudettomasta käytöstä 5.700 euroaKO oli velvoittanut naisen muuttamaan häädön uhalla pois miehen omistamalta kiinteistöltä ja maksamaan miehelle kiinteistön oikeudettomasta käytöstä ajalta 14.3.2021 - 7.7.2021 korvausta 5.700 euroa sekä korvaamaan miehen oikeudenkäyntikulut 5.548,80 euroa viivästyskorkoineen. Nainen vaati HO:ssa, että KO:n tuomion täytäntöönpano keskeytetään tai kielletään. Valituksessaan nainen oli lausunut, että asiassa oli epäselvää oliko asia käsitelty KO:ssa lainmukaisessa kokoonpanossa. Lisäksi päätös tarkoittaa kodin menettämistä naiselle ja hänen kolmelle lapselleen tilanteessa, jossa hänen oli vahvistettu maksaneen miehelle ainakin 2.757 euroa. HO katsoi, ettei asiassa ollut esitetty perusteita, joiden vuoksi tuomion täytäntöönpano tulisi määrätä keskeytettäväksi. Vaatimus täytäntöönpanon keskeyttämisestä hylättiin. - Uutiset
28.7.2021 9.00
Vuokranantajat: Tunnetko jo erilaiset tavat järjestää vuokrasopimuksen vakuus?Opiskelijat etsivät ensimmäistä omaa kotiaan, ja moni tekee vuokrasopimuksen ensimmäistä kertaa elämässään. Mitä tarkoittaa vuokrasopimuksen vakuus ja minkälaisia vaihtoehtoja sen järjestämiseen on? Suomen Vuokranantajien Anna-Emilia Kuisma avaa vakuuden järjestämistä vuokrasuhteessa. - Uutiset
22.7.2021 16.00
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi, ettei yhtiöllä ollut lähes 2 vuotta kestäneiden vuokrien omavastuuosuuksien maksulaiminlyöntien vuoksi oikeutta purkaa vuokrasopimustaVaikka vuokralaisen vuokrien omavastuuosuuksien maksulaiminlyönnit osoittivat sinänsä moitittavaa huolimattomuutta, HO katsoi asiassa selostetuilla perusteilla ja ottaen huomioon laiminlyöntiin johtaneet syyt, että omavastuuosuuksien maksulaiminlyönnin merkitystä oli kuitenkin kokonaisuutena arvioiden pidettävä vähäisenä. Koska maksamattomia omavastuuosuuksia ei tällä hetkellä ollut eikä niitä vuokralaiselle määrätyn edunvalvojan määräämisen johdosta ollut myöskään odotettavissa, vuokrasuhteen jatkamista ei voitu pitää vuokranantajan kannalta kohtuuttomana. KO:n tuomio kumottiin ja yhtiön kanne hylättiin ja vuokralainen vapautettiin velvollisuudesta maksaa yhtiölle sen oikeudenkäyntikulut KO:ssa 3 397,20 eurolla korkoineen. (Vailla lainvoimaa 22.7.2021) - Uutiset
21.7.2021 14.00
Käräjäoikeuden osatuomiossa ei ilmoitettu, mikä oli se ajankohta, josta alkaen vuokrasopimusta oli tullut käsitellä purkautuneena - käräjäoikeuden olisi tullut lausua vuokralaisen esittämästä vuokran kohtuullistamisvaatimuksestaAsiassa oli ensiksi kysymys siitä, olisiko KO:n tullut lausua vuokralaisen esittämästä vuokran kohtuullistamisvaatimuksesta AHVL 29 §:n mukaisena vaatimuksena. Lisäksi asiassa oli kysymys vuokran kohtuullistamisen edellytyksistä ja edellytyksistä määrätä vuokranantaja vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan KO:ssa. HO totesi, ettei KO ollut osatuomiossaan lausunut nimenomaisesti siitä, mistä ajankohdasta alkaen vuokrasopimus oli ollut purkautunut. KO oli velvoittanut vuokralaisen maksamaan vuokranantajalle vuokrasaatavaa heinäkuun 2019 vuokraerään saakka eli asiassa mainitun ajankohdan 26.3.2019 jälkeiseltäkin ajalta. Asiassa mainituilla perusteilla HO katsoi, että vuokralaisella oli ollut tapauksen olosuhteissa vuokranmaksuvelvollisuuden vuokranantajankin mielestä jatkuessa vielä tilanteessa 26.3.2019 oikeus AHVL 29 §:ssä tarkoitetuin tavoin saattaa kysymys vuokran kohtuullisuudesta tuomioistuimen tutkittavaksi. KO:n olisi siten tullut lausua esitetystä vaatimuksesta. HO otti tämän vuoksi ja enemmän viivytyksen välttämiseksi asian myös tältä osin suoraan ratkaistavakseen. HO katsoi, ettei vuokran määrään ollut esitetty aihetta puuttua AHVL:n 29 §:n nojalla. Muilta osin HO hyväksyi KO:n johtopäätökset ja lopputuloksen. (Vailla lainvoimaa 21.7.2021) - Uutiset
15.7.2021 11.30
Vuokrien maksamisen säädetyssä ajassa laiminlyöneen ja häiritsevää elämää viettäneen vuokralaisen vuokrasopimus purettiin ja vuokralainen velvoitettiin heti häädön uhalla muuttamaan vuokraamastaan huoneistostaVuokralainen oli laiminlyönyt suorittaa vuokria säädetyssä tai sovitussa ajassa sekä viettänyt tai sallinut vietettävän huoneistossa, rakennuksen yhteisissä tiloissa ja pihamaalla häiritsevää elämää. HO ei myöntänyt KO:n tuomiosta valittaneelle vuokralaiselle jatkokäsittelylupaa. KO:n tuomo jäi pysyväksi. (Vailla lainvoimaa 15.7.2021) - Uutiset
12.7.2021 16.00
Hovioikeus: Käräjäoikeuden olisi tullut tutkia huoneenvuokrasuhteeseen perustuvat vahingonkorvausvaatimukset summaarisessa riita-asian menettelyssäHO katsoi, että nyt kysymyksessä olleessa haastehakemuksessa esitetyt huoneenvuokrasuhteeseen perustuvat vahingonkorvausvaatimukset voitiin käsitellä OK 5 luvun 3 §:n mukaisessa summaarisessa riita-asian menettelyssä. Näin ollen KO:n ei olisi tullut jättää kannetta tutkimatta. (Vailla lainvoimaa 12.7.2021) - Uutiset
14.6.2021 15.30
Apulaisoikeusasiamies: Helsingin kaupungin sosiaali- ja terveystoimi menetteli virheellisesti kriisimajoituksen järjestämisessäKantelija arvosteli Helsingin kaupungin toimintaa kriisimajoituksen järjestämisessä. Kantelija oli alaikäisen lapsensa kanssa asunnoton, koska vuokra-asunto oli asuinkelvoton kosteusvaurion vuoksi. Kantelun mukaan lastensuojelu ei antanut apua, eikä aikuissosiaalityö joustanut. Kriisiasunnon vuokraa nostettiin jälkikäteen. AOA antoi Helsingin kaupungin sosiaali- ja terveystoimialalle vastaisen varalle huomautuksen kohdassa 3.7.2 toteamistaan menettelyyn liittyvistä virheistä. Päätös lähetettiin tiedoksi kaupungille. AOA saattoi myös päätöksen kohdassa 3.7.1 esittämänsä käsityksen menettelyn virheellisyydestä Helsingin kaupungin tietoon. Samalla AOA kiinnitti vakavaa huomiota siihen, että päätöksessä mainitut rakenteelliset ongelmat korjataan. - Uutiset
11.6.2021 10.00
Verohallinto: Lyhytaikainenkin asunnon vuokraaminen vaikuttaa myynnin verovapauteenKHO:n tuoreen päätöksen KHO:2021:75 mukaan kahden vuoden yhtäjaksoinen asumisaika katkeaa, vaikka asunnon vuokraaminen olisi satunnaista ja lyhytaikaista. Jo yhden vuorokauden vuokra-aika kerran kahden vuoden aikana riittää katkaisemaan kahden vuoden säännön. - Uutiset
7.6.2021 9.23
KHO:lta kolme asuntojen lyhytaikaista vuokraustoimintaa koskevaa vuosikirjapäätöstäKahdessa päätöksessään KHO otti kantaa asuinhuoneistojen käyttöön majoitustiloina. Kolmas päätös liittyi asunnon luovutuksen verovapauteen. Ensimmäisessä tapauksessa (KHO 2021:77) KHO katsoi, että kaupungin rakennusvalvontaviranomainen ei ollut voinut olla ryhtymättä toimenpiteisiin huoneistojen vuokraustoiminnan lopettamiseksi. Toisessa asiassa (KHO 2021:76) KHO katsoi, että kaupungin rakennusvalvontaviranomainen oli voinut velvoittaa kerrostalossa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoimintaa harjoittavan yhtiön sakon uhalla lopettamaan huoneistojen käyttö majoitustiloina, sillä asuinhuoneistojen käyttötarkoitusta oli olennaisesti muutettu eikä käyttötarkoituksen muutokselle ollut haettu eikä myönnetty rakennuslupaa. Velvoite lopettaa sakon uhalla asuinhuoneiston käyttö majoitustilana oli voitu kohdistaa myös osakkeenomistajaan siltä osin kuin kysymys oli asuinhuoneistosta, jonka hän oli vuokrannut yhtiölle. Kolmannessa ratkaisussa (KHO 2021:75) katsottiin, että lyhytaikainenkin vuokraus katkaisee kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan. - Uutiset
31.5.2021 9.40
KKO äänesti - Vuokravakuusrahoja palauttamatta jättänyt vuokranantaja ei syyllistynyt kavallukseenA ei ollut palauttanut vuokralaisilleen B:lle ja C:lle vuokrasopimusten päättymisen jälkeen vuokralaisten A:n pankkitilille tallettamia vuokravakuusrahoja. Korkein oikeus katsoi, ettei yksin laiminlyönti palauttaa varoja täyttänyt RL 28 luvun 4 §:n 3 momentissa tarkoitetun saatavan kavalluksen tunnusmerkistöä. Kun asiassa ei ollut selvitetty, että vuokranantaja olisi oikeudettomasti sanottuja varoja käyttämällä tai muulla vastaavalla tavalla aiheuttanut tilitysvelvollisuuden täyttämättä jäämisen, syyte saatavan kavalluksesta hylättiin. HO:n tuomiota muutettiin. (Ään.) - Uutiset
5.5.2021 16.00
Hovioikeus: Kesämökin vuokranneen vaatimukset oli voitu hylätäAsiassa oli HO:ssa kysymys siitä, oliko kesämökki ollut AHVL:n edellyttämässä kunnossa vuokrasuhteen alkaessa. Jos kesämökissä katsottiin olleen puutteellisuuksia, asiassa oli arvioitava, oliko puutteellisuuksilla ollut AHVL:n 20 §:n mukainen olennainen merkitys siten, että kantajalla oli ollut oikeus purkaa vuokrasopimus. Asiassa oli lisäksi kysymys siitä, oliko vastaajalle vuokranantajana annettu kehotus huolehtia puutteellisuuksien poistamisesta ja oliko vuokranantaja viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehtinut puutteellisuuksien poistamisesta sekä siitä oliko puutteellisuudet voinut korjata. Edelleen oli kyse siitä, oliko kantajalla oikeus saada palautetuksi maksetun vuokran määrä sekä korvatuksi uuden mökin hankinta- ja asian selvittelykulut tai oliko kantajalla oikeus korvaukseen perusteettomasta edusta. Aihetta KO:n tuomion muuttamiseen ei ollut. (Vailla lainvoimaa 5.5.2021) - Uutiset
28.4.2021 11.00
Häädön vastustamista koskeva vaatimus ei menestynyt hovioikeudessa - vuokralaisten kaupungin asunnot Oy:lle maksettavaksi tuomittujen oikeudenkäyntikulujen määrä alennettiin 7.745,04 eurosta 6.000 euroonVuokralaisilla ei ollut vuokrasopimuksen puuttuessa oikeutta asua asunnossa. (Vailla lainvoimaa 28.4.2021) - Uutiset
19.4.2021 8.27
Verohallinto: Muista ilmoittaa vuokratulot veroilmoitukselleVerohallinto muistuttaa, että vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut on aina ilmoitettava verotuksessa. Vuokratulojen saajien lukumäärä on kasvanut viidessä vuodessa. Myös vuokraamisesta saatujen tulojen euromäärä on ollut kasvussa. - Uutiset
16.4.2021 9.52
Hovioikeus: Vuokralaisten oli täytynyt mieltää jatkuvasta ja runsaasta tupakoinnista aiheutuvan huoneistolle tavanomaisesta kulumisesta poikkeavaa vahinkoa - korvausta soviteltiin kahteen kolmasosaanAsiassa oli riidatonta, ettei tupakointia ollut vuokrasopimuksessa kielletty. Asunnolle aiheutuneista vaurioista päätelleen tupakointi oli kuitenkin selkeästi poikennut tavanomaisesta tupakoinnista. Vuokralaisten oli täytynyt mieltää jatkuvasta ja runsaasta tupakoinnista aiheutuvan huoneistolle tavanomaisesta kulumisesta poikkeavaa vahinkoa. Tupakoinnista aiheutuneen hajun ja värjääntymisen poistamisesta aiheutuneet kustannukset olivat vuokralaisten vastuulla, eikä aiheutunut haitta ollut vuokrasuhteen kestoonkaan nähden enää kohtuullinen. Asiassa esitetyistä kertomuksista oli myös käynyt ilmi, että huoneisto oli ollut muutoinkin epäsiisti eikä sitä ollut hoidettu huolellisesti. Näin ollen vuokralaiset olivat korvausvastuussa asunnolle aiheuttamistaan vahingoista. Ottaen huomioon se, ettei tupakointia ollut kielletty vuokrasopimuksessa ja vuokralaisten heikko taloudellinen tilanne suhteessa vuokranantajayhtiön varallisuusoloihin, HO katsoi, että vahingonkorvausta oli perusteltua sovitella kahteen kolmasosaan. Näin ollen vuokralaiset olivat velvollisia suorittamaan yhtiölle vahingonkorvauksena 12.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 16.4.2021) - Uutiset
14.4.2021 16.00
Hovioikeus: Vuokranantaja ei voinut vapautua vuokravakuuden palautusvastuustaan sen johdosta, että vuokranajantan suoritusapulainen olisi väitetysti syyllistynyt kavallukseenSen seikan, että suoritusapulainen tahallaan rikkoo velvollisuuksiaan tai syyllistyy rangaistavaksi säädettyyn menettelyyn, ei ole katsottu vaikuttavan päämiehen vastuuseen suoritusapulaisen laiminlyönnistä (ks. esim. Lars Erik Taxell: Avtal och rättsskydd. 1972 s. 106 – 113, s. 112). Tällaista tulkintaa puoltaa yleisemminkin se näkökohta, että riski suoritusapulaisen valinnasta kuuluu velalliselle (ks. Taxell s. 332). Vastaajat eivät siten voineet vapautua vastuustaan sen johdosta, että heidän suoritusapulaisensa olisi väitetysti syyllistynyt kavallukseen, eikä suoritusapulaisen menettely ollut myöskään sellainen ylivoimainen este, joka vapauttaisi vastaajat vastuusta. Kantajalla oli vastaajien velkojana ollut mahdollisuus vaatia kanneteitse näitä palauttamaan vuokravakuus, minkä hän oli tehnyt. Asian arviointiin ei vaikuttanut se, olisiko kantajalla ollut väitetyn kavallusrikoksen osalta asianomistajan asema vai ei. (Vailla lainvoimaa 14.4.2021)