Helsingin hovioikeus 17.2.2023

Tuomio Nro 265
Diaarinumero S 20/2442
Ratkaisu, johon on haettu muutosta Helsingin käräjäoikeus 2.11.2020 nro 59928
Asia Irtaimen kauppaan liittyvä riita
Valittajat
VA
EA
KA
B
L
Vastapuolet  E ja N

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.4.2023.

Käräjäoikeuden tuomiolauselma

VA, EA, KA, B ja L velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan E:lle ja N:lle yhteisesti 
- hinnanalennuksena viemärin virheen korjaamisesta 19.022,25 euroa korkolain 4 §:n 3 momentin mukaisine tuottokorkoineen 28.2.2018 lukien
- vahingonkorvauksena katon virheen osalta 13.640 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 5.6.2019 lukien
- asiantuntijalausuntokuluina 459,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 17.5.2019 lukien
- korvauksena kantajien oikeudenkäyntikuluista 9.336,30 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.
Kanne enemmälti hylätään. 

Valitus

VA, EA, KA, B ja L (jäljempänä yhdessä myös valittajat tai myyjät) ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että E ja N velvoitetaan korvaamaan valittajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 27.550,09 eurolla ja hovioikeudessa 14.921,30 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Käräjäoikeuden johtopäätökset, ettei viemäriputken reikä ollut ollut tavanomaiseksi katsottava iän ja käytön aiheuttama vaurio, johon ostajien olisi tullut varautua, että viemäriputkessa oli ollut sen rakenteesta aiheutunut virhe, ja että reikä oli ollut seurausta putken mutkaan jääneestä vedestä, olivat virheellisiä. Asiassa ei ollut selvitetty, että asunnon kohdalla olisi toteutettu samanlainen rakenneratkaisu kuin O:n talon kohdalla oli tehty. Viemäriputkessa ei ollut kaupantekohetkellä ollut reikää. Kaupantekohetkellä viemärit olivat olleet teknisen käyttöikänsä lopussa.

Käräjäoikeuden johtopäätökset, että asunnossa oli ollut katon pinnoitteen osalta asuntokauppalaissa tarkoitettu tiedonantovirhe, ja että katon pinnoitteen korjaustarve oli tullut ajankohtaiseksi aiemmin kuin ostajat olivat voineet olettaa ja yllättäen, olivat virheellisiä. Kuntotarkastusraporttiin kirjattu ilmaisu kattopinnoitteen vaihdosta oli tullut ymmärtää niin, että katolle oli asennettu uusi pinnoite. Vesikatossa ei ollut ilmennyt yllättävää korjaustarvetta. Se oli ollut E:n ja N:n tieten kaupantekohetkellä teknisen käyttöikänsä lopussa sekä samassa tilassa ja kunnossa kuin kaupantekohetkellä. Vanhan kattopinnoitteen poistaminen ja uuden pinnoitteen asentaminen sen tilalle ei olisi pidentänyt bitumikermikatteen teknistä käyttöikää. Asiassa ei ollut edes väitetty, että katto olisi vuotanut. Kuhmuuntuminen ei ollut virhe.

E ja N saisivat perusteetonta etua, jos valittajat joutuisivat korvaamaan uuden kattopinnoitteen asentamisesta aiheutuneet kustannukset, vaikka kattopinnoitteen teknistä käyttöikää oli ollut jäljellä kahdesta kolmeen vuotta.

Vastaus

E ja N (jäljempänä yhdessä myös kantajat tai ostajat) ovat vaatineet, että valitus hylätään ja valittajat velvoitetaan korvaamaan E:n ja N:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 7.244,85 eurolla korkoineen.

Viemärissä oli ollut putken rakenteesta aiheutunut reikä. Kysymyksessä olevan talon ja O:n talon identtisyys oli riittävällä tavalla selvitetty eikä ollut syytä epäillä, etteikö viemäriputkien rakenneratkaisut olisi ollut toteutettu samalla tavalla. Viemärissä oli mutkien lisäksi ollut vääränsuuntaisia kaatoja. Virhe oli ollut olemassa ja vettä oli päässyt rakenteisiin jo ennen kaupantekoa. Myyjät eivät olleet kertoneet puoli vuotta ennen kaupantekoa tehdyistä kosteusvauriohavainnoista ja koneellisesta kuivauksesta putken läpiruostuman välittömässä läheisyydessä sijaitsevassa teknisessä tilassa.

Korjaustoimet oli saatettu ostajien tietoon vasta käräjäoikeuden pääkäsittelyssä. Myyjät eivät olleet ennen kaupantekoa antaneet ostajille tietoa viemäreiden tosiasiallisista tutkimustuloksista ja suosituksista. Viemärin osalta oli kysymys riskirakenteesta. Myyjien menettely oli ollut kunnianvastaista ja arvotonta.

Ostajille kattopinnoitteen osalta annettu tieto ei ollut pitänyt paikkaansa ja seikka oli johtunut myyjän huolimattomuudesta. Kantajat eivät olleet voineet ymmärtää, että kattopinnoitteen vaihdolla olisi tarkoitettu uuden pinnoitteen asentamista vanhan päälle. Myyjien olisi tullut totuudenmukaisesti ilmoittaa ostajille, että kattopinnoitetta oli lisätty uusi kerros vanhan päälle. Katon kunto oli tullut ostajille yllätyksenä. Kattopinnoitteiden päällekkäisyys oli aiheuttanut kuhmuuntumista, jonka vuoksi vesi oli seissyt katolla. Oli ollut vain ajan kysymys, milloin vesi pääsisi laajemmin puurakenteisiin ja aiheuttaisi mittavan kosteusvaurion. Alempi kattopinnoite ei ollut ollut kiinni alustassaan, ja koko kattopinnoite oli ollut vaarassa irrota. Kattopinnoitteiden monikerroksisuus ja päällimmäisen kermin paksuus huomioiden katto oli ollut myös paloturvallisuusriski. Katto oli tullut uusia heti. Korjaustarve oli ollut äkillinen ja yllättävä. Jos kattopinnoite olisi vaihdettu, katto ei olisi ollut teknisen käyttöikänsä päässä, paljastanut aluspuuta eikä ollut vaarassa irrota kokonaan. Oli selvää, että katon kunto oli vaikuttanut kauppaan ainakin kauppahinnan osalta.

E ja N eivät olleet saaneet perusteetonta etua. He eivät olleet voineet hyödyntää kotitalousvähennyksiä. He olivat joutuneet porrastetuista remonttisuunnitelmistaan poiketen ottamaan lainaa selviytyäkseen korjaustoimenpiteistä. Asunnon jälleenmyyntiarvo oli vahinkohistoriasta johtuen alentunut.

- - -

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Ostajat ovat vastauksessaan hovioikeudelle vedonneet katon virheenä siihen, että uuden kattopinnoitteen asentamisesta vanhan päälle oli aiheutunut aluspuun paljastumista ja että katto oli päällekkäisistä pinnoitekerroksista johtuen ollut paloturvallisuusriski. Ostajat eivät ole vedonneet mainittuihin seikkoihin haastehakemuksessaan, eikä niihin vetoaminen käy ilmi käräjäoikeuden yhteenvedoista (20.3. ja 1.10.2020), valmisteluistunnon pöytäkirjasta tai jatketun suullisen valmistelun ja pääkäsittelyn pöytäkirjasta. Sanottuihin seikkoihin vetoamista ei myöskään ilmene käräjäoikeuden tuomiosta.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Saman lain 26 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan vastaukseen ja sen antajaan sovelletaan, mitä 25 luvun 17 §:ssä valituksesta ja valittajasta säädetään.

Hovioikeus toteaa, että kielto vedota uusiin seikkoihin koskee ainoastaan oikeustosiseikkoja. Ostajat ovat kanteensa perusteena käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa kaupan virheenä vedonneet siihen, että katon kunnosta oli annettu virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa ja kattopinnoite oli tullut korjata välittömästi. Ostajien vastauksessaan vetoamissa, edellä mainituissa seikoissa ei ole kyse vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi merkityksellisistä seikoista eli oikeustosiseikoista vaan todistustosiseikoista, jotka osoittivat kanneperusteeksi esitetyn välittömän korjaustarpeen.

Näin ollen ostajat ovat voineet vasta hovioikeudessa vedota siihen, että katon aluspuuta oli paljastunut ja että katto oli ollut paloturvallisuusriski.

Pääasiaratkaisun perustelut

Taustatiedot ja hovioikeudessa ratkaistavat kysymykset

Ostajat olivat 28.2.2018 ostaneet myyjiltä Asunto Oy X:n osakkeet 12–14, jotka oikeuttivat vuonna 1970–1971 rakennetun 107 neliömetrin erillistalon hallintaan. Asunnon hallinta oli luovutettu 22.3.2018. Kauppahinta oli ollut 294.000 euroa. Ostajat olivat aloittaneet WC-märkätilojen, käyttövesiputkien ja keittiön osittaisen remontin 8.5.2018.

Asiassa on riidatonta, että viemäriputkessa oli ollut reikä 23.8.2018, kun ostajat olivat reiän havainneet. Ostajat olivat havainneet elokuussa 2018 talossa outoa imelää hajua, jonka aiheuttajaksi oli paljastunut keittiön alapuolella olevan viemäriputken reiästä valuneen veden aiheuttama kosteusvaurio. Asiassa ei ole edes esitetty, että asunnon kosteusvaurio olisi aiheutunut muusta, kuin viemäriputken reiästä rakenteisiin päässeestä vedestä.

Kosteuden lähdettä etsittäessä ostajille oli ilmennyt, että talon katon pinnoitetta ei ollut vaihdettu vuonna 1995, vaan vanhan pinnoitteen päälle oli asennettu uusi.

Ostajien asunto oli rakennettu samaan aikaan kuin todistaja O:n omistama talo. Rakennukset olivat pohjaratkaisuiltaan identtiset.

Valituksen perusteella hovioikeudessa kysymys on siitä, oliko viemäriputkessa ollut reikä jo kaupantekohetkellä, ja oliko viemäriputken reikä iän ja käytön aiheuttama vaurio, johon ostajien olisi tullut varautua, vai oliko reikä aiheutunut viemäriputken rakenteesta ja vuosien aikana putken mutkaan jääneestä vedestä. Viemäriputken osalta kysymys on ostajien oikeudesta hinnanalennukseen. Hinnanalennuksen määrä, 19.022,25 euroa, käräjäoikeuden tuomitsemine tuottokorkoineen on hovioikeudessa riidaton.

Lisäksi kysymys on siitä, oliko asunnossa ollut katon pinnoitteen osalta asuntokauppalaissa tarkoitettu tiedonantovirhe, ja oliko katon pinnoitteen korjaustarve tullut ajankohtaiseksi aiemmin kuin ostajat olivat voineet olettaa ja yllättäen. Jos katon osalta todetaan tiedonantovirhe, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, kysymys on vielä siitä, saisivatko ostajat perusteetonta etua, jos valittajat joutuisivat korvaamaan uuden kattopinnoitteen asentamisesta aiheutuneet kustannukset. Katon pinnoitteen osalta kysymys on ostajien oikeudesta vahingonkorvaukseen. Katon korjauskustannusten määrä 13.640 euroa on riidaton, eikä hovioikeudessa enää ole kyse ostajien oikeudesta vahingonkorvaukselle suoritettavasta tuottokorosta.

Hovioikeudessa ei ole enää kysymys katon virheen osalta virheilmoituksen/reklamoinnin oikea-aikaisuudesta. Kysymys ei ole myöskään viemärin sukituskustannuksista eikä lämmitysputkien tulppauksen virheellisyydestä.

Sovellettavat oikeusohjeet

Asuntokauppalain 6 luvun 11 § on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa (s. 9).

Mainitun luvun 12 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Pykälän 2 momentin mukaan, jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Pykälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Pykälän 4 momentin mukaan mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.

Luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Luvun 17 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Viemäriputken virheestä

Näytöstä

Hovioikeudessa on esitetty olennaisin osin sama näyttö kuin käräjäoikeuden tuomion sivuille 9–12 on kirjattu seuraavin tarkennuksin ja lisäyksin.

Kirjallisesta todisteesta K2/V3 (s. 19, kuva 23) ilmenee teknisen tilan kosteusvaurio vuonna 2017. Lattiakaivon ympärillä oli havaittu kosteutta muovimaton alla pintaindikaattorilla mitattuna. Kuntotarkastusraportin mukaan lämminvesivaraajan ylivuotoputken vesi oli ohjautunut hieman lattiakaivon viereen, josta vesi oli päässyt muovimaton alle. Mattoa ei ollut liitetty/kiinnitetty kaivoon kiristysrenkaalla. Raportissa suositeltiin vaurioiden laajuuden selvittämistä sekä korjaamista erillisen suunnitelman mukaisesti.

E:n mukaan ostajille oli kerrottu, että lattiakaivon ympärillä oli ollut hiukan kosteutta, ja että muovimatto oli vaihdettu ulkonäkösyistä. Kysymyksessä oli ollut pieni kosmeettinen haitta. Käräjäoikeuden pääkäsittelyssä VA:ta kuultaessa ostajille oli kuitenkin selvinnyt, että teknistä tilaa oli kuivattu säteilykuivaimella. Säteilykuivain oli järeä ja sitä käytettiin vain äärimmäisissä tapauksissa. Ostajat olivat asuneet asunnossa kaupanteon jälkeen siten, että he olivat 8.5.2018 alkaneen remontin ajan asuneet muualla kaksiossa ja tehneet asunnossa remonttia ollen päivisin töissä. Remontin jälkeen ostajat olivat heinäkuussa asuneet asunnossa kaksi viikkoa, olleet kesäasunnollaan viikon ja palattuaan havainneet makean tuoksun.

N on hovioikeudessa kertonut, että he olivat käyttäneet astianpesukonetta arviolta viisi kertaa ennen vesivahinkoa. N:n mukaan heidän asuntonsa ja O:n talo olivat täysin samanlaisia ja putket oli rakennettu samalla tavalla. Ostajien viemäriputkessa reikä oli O:n saamien tietojen mukaan ollut samassa kohdassa kuin O:lla.

O on kertonut, että hänen talonsa oli identtinen ostajien talon kanssa. Myös putkien sijoittaminen oli ollut samanlainen. O oli käynyt katsomassa ostajien taloa vesivahingon havaitsemisen jälkeen ja kertonut, että tilanne vaikutti samalta kuin heidän asunnossaan oli ollut vuonna 2012, jolloin keittiön poistoviemäri oli vuotanut melkein koko taloon. O:n käsityksen mukaan ostajien talossa oli tuolloin asunut yksi henkilö. O:lla oli lapsia ja veden käyttö oli tuolloin ollut runsasta.

VA on kertonut, että hänen äitinsä kuoltua vuoden 2016 jälkeen asunnossa oli ollut kirjoilla hänen veljensä. Veli ei ollut asunut asunnossa säännöllisesti, hän oli enimmäkseen korjaillut pihapiirissä autoja. VA oli hoitanut talon lumityöt ja ylläpidon talvella. Vuoden 2016 viemäreiden kuvaus oli tehty sen vuoksi, että kiinteistöstä oli pidetty huolta ja oli haluttu poissulkea, ettei putkissa ollut mitään. VA:n muistikuvien mukaan ensin oli kuvattu ja todettu, millä putkea huuhdeltiin. Painepesuri oli syötetty putkeen ja se oli irrottanut kuonan putkistosta. Kuntotutkimuksen 2017 yhteydessä teknisen tilan lattiassa lattiakaivon ympärillä oli havaittu kosteutta. Lattialta oli tämän takia otettu muovimatto pois ja tilaa oli kuivattu noin kuukauden ajan kuivaimella. Kosteutta ei ollut havaittu seinissä, mutta kuivauksen jälkeen myös seinät oli maalattu uudelleen. Jos kosteus olisi tullut viemäristä, myös seinissä olisi pitänyt olla kosteutta, mutta mittaus oli osoittanut kosteutta vain lattiakaivon ympäristössä. Kuivauksen jälkeen Ahde oli itse mitannut pintakosteusmittarilla, että tilassa ei ollut enää kosteutta. Tilassa ei ollut tehty porauksia.

Todistaja K on kertonut, että häneltä oli tilattu muun ohella kylpyhuoneen ja saunan remontti. K oli tehnyt töitä kylpyhuoneen puolella, eikä hän ollut tehnyt purkutöitä keittiön puolella. Remontin aikana vesiä ei ollut laskettu. Elokuussa 2018 K oli palannut kohteeseen, koska E oli ilmoittanut, että olohuoneen seinä oli alkanut kukkimaan. K oli piikannut auki keittiön, josta oli löytynyt viemäririkko. Vanha viemäri oli ruostunut puhki ja siinä oli ollut reikä. Vuotokohta oli ollut putkessa mutkan jälkeen ennen ensimmäistä muhvia, mihin oli voinut kertyä likaa ja muuta. Syöpyminen oli nopeampaa, kun mutkaan jäi kosteutta ja likaa. K on pitänyt varmana, että viemärissä oli ollut reikä jo ennen helmikuuta 2018. K on epäillyt, että viemäri oli rassilla tai vastaavalla puhkaistu esimerkiksi vuoden 2016 rassauksen yhteydessä tai kotikonstein. Putki oli ollut kahden betonilaatan välissä.

Todistaja N, joka ei ollut käynyt asunnossa vaan perehtynyt vain asiakirjoihin, on kertonut käsityksenään, että ennen toukokuun 2018 remonttia tiloissa ei ollut ollut kosteutta. Jos vettä olisi ollut, vesivuotojen olisi pitänyt olla havaittavissa. N ei tiennyt, oliko remontin yhteydessä avattu lattioita putken reiän kohdalta. Viemärissä oli voinut olla reikä kaupantekohetkellä ja vettä oli voinut levitä edellisten asukkaiden aikana, mutta oli myös mahdollista, ettei reikää ollut tuolloin ollut eikä vettä ollut edellisten asukkaiden aikana levinnyt. Jos remontin yhteydessä ei ollut tullut iskuja viemäriputkeen, se saattoi viitata siihen, että reikä oli ollut jo aiemmin. Tiskipöydän lavuaarin vaihto oli voinut aiheuttaa mekaanisen kolhun viemäriin, jos viemäri oli liikkunut. Jos viemäri oli ollut kiinni rakenteessa, ei lavuaarin vaihdosta olisi pitänyt aiheutua ongelmia. Valurautaputken syöpyessä siihen syntyi pistemäisiä vuotokohtia. Jatkuvassa käytössä olevien valurautaputkien käyttöikä oli pidempi kuin vähän käytettyjen viemäreiden. Jos putkien käyttö loppui, niiden sisäpinnalla oleva limapinta kuivui ja sinne joutui ilmaa ja happea, jolloin putkien huuhtelu ja kaavinta irrottivat limapinnan muodostaman kerroksen. Viemärit tuli kuvata ja niiden toimivuus arvioida ennen viemäreiden huuhtelua. N on kertonut kaksoislaattarakenteesta, jossa viemäri oli todennäköisesti ollut betonilaatan päällä.

Todistaja E on kertonut, ettei muistanut tarkasti, mistä oli kuntotarkastuksen yhteydessä tehnyt kosteusmittauksia teknisessä tilassa, mutta yleensä mittauksia tehtiin ympäri tilaa siitä, mihin pääsi. Kosteutta oli havaittu vain lattiakaivon ympärillä. Vesi oli tullut kaivon viereisestä ylivuotoputkesta. Muovimattoa ei ollut ollut liitetty, ja vesi oli päässyt muovimaton alle. Jos kosteus teknisessä tilassa olisi tullut alhaalta päin ja vuoto olisi ollut pitkäaikaista, kosteus olisi noussut seiniin.

Uutena todistajana kuultu H on asunnon teknisessä tilassa keittiön vieressä vuonna 2017 korjatusta kosteusvauriosta kysyttäessä kertonut, että lämminvesivaraajasta ei ollut voinut tulla niin suurta vesimäärää, että kuukauden kuivaaminen säteilykuivaimella olisi ollut tarpeen. Lämminvesivaraajan ylivuotoputkesta tuleva vesimäärä olisi haihtunut lattialta normaalissa huoneenlämmössä. Kaivon ympärillä havaitun kosteusvaurion syy olisi tullut selvittää. Betonin läpi olisi tullut porata sen selvittämiseksi, mistä kosteutta löytyi. Syytä ei voinut silmämääräisesti todeta. Läpiruostunut putki oli todennäköisempi syy kosteusvauriolle.

Hovioikeuden arviointi

Viemäriputkessa oli ollut noin viiden senttimetrin kokoinen reikä. Hovioikeus katsoo seuraavassa esitetyillä perusteilla, että tämän kokoinen reikä ei ole voinut syntyä sinä aikana, kun ostajat olivat saaneet asunnon hallinnan 22.3.2018 lukien ja ennen reiän havaitsemista 23.8.2018, vaan että putkessa oli ollut reikä jo kaupantekohetkellä.

Viemäriputken reiästä esitetty näyttö osoittaa, että putki oli ollut läpiruostunut reiän kohdalta. N on kertonut, että valurautaputken syöpyessä siihen syntyi pistemäisiä vuotokohtia. Edellä mainittu aika, 22.3.–23.8.2018, oli liian lyhyt näin ison reiän muodostumiselle. E ja N olivat asuneet asunnossa noin 1,5 kuukauden ajan ennen remontin alkua 8.5.2018. Remontin alun ja reiän havaitsemisen 23.8.2018 välisenä ajanjaksona E ja N olivat viettäneet asunnossa aikaa ja käyttäneet vettä vain rajallisesti.

Viemäriputkien huuhtelun yhteydessä vuonna 2016 tehdystä tv-kuvauslomakkeesta (V4) ilmeni, että putki oli jo tuolloin ollut ruostunut rosoiseksi. K:n mukaan reikä oli voinut syntyä vuoden 2016 viemäreiden rassaushuuhtelun yhteydessä. Kuvauslomakkeessa ei ole todettu reikää, mutta VA:n kertomuksen perusteella kuvaus oli suoritettu ennen huuhtelua, vaikka hän on myös kertonut siitä, että jälkikäteen kuvataan. K:n ja VA:n kertomusten perusteella hovioikeus kuitenkin katsoo, että reikä oli voinut jäädä kuvauksessa havaitsematta ja että se oli voinut syntyä myös rassaushuuhtelun yhteydessä.

N:n mukaan putken reikä olisi voinut aiheutua viemäriin kohdistuneesta ulkoisesta iskusta keittiön lavuaarin vaihdon yhteydessä. Lavuaarin vaihdon ei olisi pitänyt aiheuttaa ongelmia, jos viemäri oli ollut kiinni rakenteessa. Tässä tapauksessa viemäriputki oli ollut rikkoutuneelta osaltaan kahden betonilaatan välissä. Hovioikeus katsoo, ettei viemärin ole selvitetty olleen siten irti rakenteesta, että lavuaarin vaihdon olisi selvitetty aiheuttaneen putken reiän.

Kuntotarkastusraportissa (K2) asunnon teknisessä tilassa kesällä 2017 havaitun kosteusvaurion syyksi esitettiin vuoto ylivuotoputkesta. VA on hovioikeudessa kertonut, että muu syy kosteusvauriolle oli poissuljettu. Hovioikeus kuitenkin katsoo H:n kertomuksen perusteella, että kosteusvaurion edellyttämän kuivauksen laajuus tukee jossain määrin johtopäätöstä, että kosteusvaurion syynä oli voinut olla myös viemäriputkesta aiheutunut vuoto ja että putkessa oli siten ollut reikä jo ennen kaupantekoa. Hovioikeus katsoo, että toukokuussa 2018 remontin yhteydessä kosteutta ei ollut mahdollisesti havaittu mainitun vuonna 2017 tehdyn laajan kuivauksen vuoksi ja sen vuoksi, että ennen vuoden 2018 remonttia vettä oli käytetty vähän eikä keittiön rakenteita ollut avattu kyseisessä remontissa.

K:n mukaan vuotokohta oli ollut putkessa mutkan jälkeen ennen ensimmäistä muhvia, mihin oli voinut kertyä likaa ja muuta, mikä nopeutti syöpymistä. Putken mutka vauriokohdassa todettiin edellä mainitussa tv-kuvauslomakkeessa. Näin ollen johtopäätöstä reiän olemassaolosta kaupantekohetkellä tukee myös se, että samaan aikaan rakennetussa, esitetyn selvityksen mukaan pohjapiirustukseltaan ja putkien sijoittelultaan ostajien asunnon kanssa samanlaisessa O:n asunnossa oli jo vuonna 2012 havaittu läpiruostuma samassa kohdassa eli O:n hovioikeudessa kertomin tavoin keittiön valurautaisen viemärin ensimmäisessä mutkassa.

Edellä todetuilla perusteilla hovioikeus katsoo selvitetyksi, että viemäriputkessa oli ollut reikä jo kaupantekohetkellä eikä putki ollut rikkoutunut esimerkiksi ulkoisen iskun seurauksena tai muuten ostajien hallinta-aikana.

Hovioikeus katsoo kuntotarkastusraportin perusteella selvitetyksi, että valurautaviemäriputkien tekninen käyttöikä oli 50 vuotta. Kaupantekohetkellä valurautaviemärin teknistä käyttöikää oli siten ollut jäljellä kolmesta neljään vuotta. Viemäreiden osalta kuntotarkastusraportissa todettiin, ettei niissä ollut viitteitä vaurioista tai puutteita. Käräjäoikeuden tuomiosta (s. 9) ilmenevällä tavalla ostajien käytössä ei ennen oikeudenkäyntiä ollut ollut edellä mainittua viemäreiden tv-kuvauslomaketta. Vaikka valurautaviemärin tekninen käyttöikä oli ollut lähes kulunut, hovioikeus katsoo reiän koosta ja vesivahingon laajuudesta esitetyn selvityksen perusteella, ettei asunnon voida katsoa vastanneen sitä, mitä oli sovittu, eikä niitä tietoja, jotka siitä oli ennen kaupantekoa annettu, ja että asunto oli ollut kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla oli ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vuoden 2017 kosteusvaurioon ei ole vedottu siinä merkityksessä, että ostajilla olisi siitä kuntotarkastusraportissa (K2) saamiensa tietojen perusteella ollut aihetta tarkastaa viemäreiden tai asunnon rakenteiden kuntoa laajemmin. Näin ollen hovioikeus katsoo, etteivät ostajat ole laiminlyöneet myöskään tarkastusvelvollisuuttaan, eikä heidän olisi siten tälläkään perusteella tullut varautua kysymyksessä olevaan reikään ja siitä aiheutuneeseen vesivahinkoon.

Mainituilla lisäperusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen viemäriputken virheestä ja kosteusvauriosta sekä ostajien oikeudesta hinnanalennukseen. Aihetta käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen muuttamiseen viemärin virheiden osalta ei ole.

Käräjäoikeuden tuomion vaatimuskohdan 3 asiantuntijalausunto on liittynyt viemäriputken virheeseen. Asiantuntijalausunnon hankkimiskustannukset ovat siten johtuneet viemärin virheestä ja myyjien tulee korvata ne käräjäoikeuden ratkaisun mukaisesti.

Katon virheestä

Katon virheestä on hovioikeudessa estetty olennaisilta osiltaan sama näyttö, joka on kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivuille 14 ja 15.

Myyjät olivat ennen kauppaa kuntotarkastusraportissa ilmoittaneet, että kattopinnoite oli vaihdettu vuonna 1995, vaikka todellisuudessa katolle oli asennettu uusi pinnoitekerros vanhan pinnoitteen päälle. Hovioikeus toteaa, että katon kunto ei ole vastannut niitä tietoja, jotka myyjät olivat antaneet ennen kauppaa. Ostajat ovat asiassa väittäneet, että katto oli ollut vaarassa irrota kokonaan, useiden kerrosten vuoksi se muodosti palokuorman lisääntymistä ja että katto oli täytynyt uusia välittömästi.

Katon virheestä esitetty näyttö osoittaa, että uuden kattopinnoitteen lisääminen vanhan päälle oli vuonna 1995 ollut melko tavallinen ja käypä menettely. Esitetyn selvityksen mukaan katto oli kuitenkin ollut kuhmuilla ja vettä oli pitkälti sen johdosta jäänyt katolle lammikoiksi (K4). Koska veden lammikoituminen katolle oli kuntotarkastusraportin (K2) perusteella ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa, ostajat eivät voi vedota seikkaan virheenä. Ottaen huomioon, että katto väitettyine virheineen oli ollut käytössä 23 vuotta irtoamatta paikaltaan, kahden tai useamman päällekkäisen kattopinnoitekerroksen asentaminen ei sellaisenaan osoita katon olleen vaarassa irrota. Katon ei ole selvitetty myöskään vuotaneen. N on kertonut hyvin monen kerroksen muodostavan liiallisen palokuorman. Kolme kerrosta voitiin tehdä, mutta neljä tai viisi kerrosta muodosti liian suuren palokuorman. Hovioikeus katsoo, ettei kysymyksessä olevan katon kerrosten ole selvitetty muodostavan paloturvallisuusriskiä liiallisen palokuorman johdosta, ja näyttöä kokonaisuutena arvioituaan, ettei katossa ole selvitetty olevan tiedonantovirheen lisäksi muutakaan merkityksellistä virhettä ottaen myös huomioon, että vesikaton käyttöikä oli kuntotarkastusraportin perusteella vähimmillään 25 vuotta. Mainituilla perusteilla hovioikeus lisäksi katsoo, että asiassa esitetyn näytön perusteella virheellisen tiedon kattopinnoitteen vaihtamisesta ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Koska katossa ei ole näytetty olleen asiaan vaikuttamattoman tiedoksiantovirheen lisäksi muuta asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettua virhettä, katon virheeseen perustuvat vaatimukset on hylättävä. Käräjäoikeuden ratkaisua on näiltä osin muutettava.

Oikeudenkäyntikulut

Sovellettavat säännökset

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Siinä tapauksessa, että muutoksenhakemus hyväksytään ainoastaan osaksi, noudatetaan soveltuvin osin oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n määräyksiä (KKO 2022:56, kohta 8 ja siinä viitatut ratkaisut).

Muutoksenhaussa on oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (KKO 2022:56, kohta 9 sekä siinä viitatut ratkaisut ja esityöt).

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Koska ostajien käräjäoikeudessa esittämä hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus on menestynyt vain osaksi, asiassa on sovellettava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:ää. Hovioikeus toteaa, että ostajien käräjäoikeudessa esittämästä noin 41.000 euron vaatimuksesta on määrällisesti hyväksytty alle puolet. Viemäriputken osalta hinnanalennusvaatimuksen perusteena vedottu virhe ja vaadittu hinnanalennuksen määrä on katsottu tulleen näytetyksi. Hovioikeuden ratkaisun mukaisesti katon osalta vahingonkorvausvaatimuksen perusteena vedottu tiedonantovirhe on katsottu näytetyksi, mutta virheellisen tiedon ei ole selvitetty vaikuttaneen kauppaan. Näin ollen ostajien vaatimukset on hylätty katon osalta. Käräjäoikeus on vielä hylännyt sukitus- ja tulppauskustannuksia koskevat ostajien vaatimukset, joista ei ole ollut enää kysymys hovioikeudessa. Käräjäoikeus on todennut jälkimmäisten selvityskulujen osuuden oikeudenkäyntikuluista vähäiseksi. Oikeudenkäyntikulujen voidaan arvioida kertyneen koko asiakokonaisuuden osalta, eikä mikään virheväite ole kerryttänyt oikeudenkäyntikuluja selvästi muita enemmän tai vähemmän. Käräjäoikeuden ratkaisu ei ole myöskään miltään osin perustunut vain harkinnanvaraisiin seikkoihin. Mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole syytä poiketa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaisesta pääsäännöstä, jonka mukaan asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Myyjien muutoksenhakemus on hovioikeudessa menestynyt vain osaksi, kun hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua viemäriputken osalta, mutta on hylännyt ostajien katon osalta esittämät vaatimukset. Vaikka ostajien viemäriputkea koskeva vaatimus on ollut katon osalta esitettyä vaatimusta suurempi, oikeudenkäyntikulujen voidaan arvioida kertyneen kummankin virheväitteen osalta. Sillä, minkä myyjät ovat muutoksenhakemuksensa osalta hävinneet, ei ole ollut vain vähäinen merkitys. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole myöskään hovioikeudessa kertyneiden kulujen osalta tullut ilmi syytä poiketa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaisesta pääsäännöstä. Näin ollen asianosaiset saavat pitää myös oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

VA, EA, KA, B ja L vapautetaan velvollisuudesta suorittaa E:lle ja N:lle:
- vahingonkorvauksena katon virheen osalta 13.640 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 5.6.2019 lukien ja
- korvauksena oikeudenkäyntikuluista 9.336,30 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.

• Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.4.2023.

Lue myös

• Asuntokauppa (Edilex-aineistoa)

---

Juridiikan kirjat, koulutukset ja verkkopalvelut

Tule kirjailijaksi tai kouluttajaksi Edita Lakitietoon tai kirjoita Edilexiin