Tulolähdeuudistuksessa vanhat vahvistetut muun toiminnan tulolähteen tappiot siirtyivät vähennettäväksi elinkeinotoiminnan tulolähteessä. Uudet muun toiminnan tappiot eivät sen sijaan siirry vähennettäväksi esimerkiksi keskinäisen kiinteistöyhtiön tavalliseen osakeyhtiöön sulautumisen jälkeen vastaanottavan yhtiön elinkeinotoiminnan tulolähteessä. Käytännössä tällaisten tappioiden eli siis vähennyskelpoisten kulujen vähennysoikeus menetetään lopullisesti, koska tavallisella osakeyhtiöllä ei voi olla muun toiminnan tulolähdettä. Jos sulautuva yhtiö olisi sen sijaan ollut tavallinen kiinteistöyhtiö – osakkeet eivät oikeuta siis huoneiston hallintaan -, olisi lopputulos ollut onnellisempi.

Tulolähdeuudistus tavallaan ”halkaisi” kiinteistöomistuksen verotuksen kahteen osaan. Tavallisten kiinteistöyhtiöiden toiminta verotetaan elinkeinotoiminnan tulolähteessä, jolloin ne voivat olla myös konserniavustuksen osapuolina. Keskinäisen kiinteistöyhtiön toiminta verotetaan sitä vastoin yleensä muun toiminnan tulolähteessä, jolla on merkitystä, jos yhtiö tekee tappiota. Vaikka keskinäisen yhtiön tarkoitus on normaalisti tehdä nollatulosta, käytännössä kuitenkin tappiollisia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitäkin on. Syynä on yleensä se, että yhtiössä tehdään omistetusta rakennuksesta poistoja, vaikka yhtiöllä ei olisikaan velkaa. Tällaisessa tilanteessa osakkeenomistaja ei välttämättä halua maksaa pääomavastiketta yhtiöön ”cash trap” -ongelman vuoksi. Sen ratkaiseminen edellyttää yleensä myöhemmin sidotun oman pääoman taikka rakennusrahaston tai sijoitetun vapaan oman pääoman rahaston alentamista, mikäli sellainen yhtiöllä on.

Tuloverotuksessa keskinäistä kiinteistöyhtiötä on kohdeltu kuin tavallista yhtiötä korkeimman hallinto-oikeuden päätöksissä vero-oikeudellisen normaalitulkinnan mukaisesti: jos verolainsäädännössä ei ole erityissäännöksiä, sovelletaan siellä yhtiöoikeudellisia periaatteita. Keskinäinen kiinteistöyhtiö on yhtiöoikeudellisesti osakeyhtiö, joten tulkinnan eroavuudelle ei ole lähtökohtaisesti perustetta. Yritysten tuloverotuksessa on siten yhtiön oikeudellinen luonne ollut merkittävä ratkaisuperuste. Viime aikoina esillä olleessa rahoitusvastikkeiden vähennyskelpoisuutta koskevassa keskustelussa on vahvasti tuotu esiin näkökulmaa, että tosiasiassa taloudellisesti osakkeenomistaja omistaa huoneistoaan vastaavan osan kiinteistöstä, jolloin on luonnollista, että hän saa vähentää sen hankinnasta aiheutuneet rahoituskustannukset saamistaan vuokratuotoista. Henkilöverotuksessa on siten paineita korostaa keskinäisen yhtiön taloudellista luonnetta osakkeenomistajien kannalta.

Keskinäiseen yhtiöön liittyy hankalia tulkintaongelmia myös yritysjärjestelyissä. Sulautumisessa ja jakautumisessa olisi suoritettava varainsiirtoveroa tavallisen yhtiön omistaman kiinteistön siirtyessä yleisseuraantona vastaanottavana yhtiönä olevalle keskinäiselle kiinteistöyhtiölle, koska tämä ei jatka sulautuvan tai jakautuvan yhtiön toimintaa. Keskinäisen kiinteistöyhtiön, joka omistaa useamman rakennuksen, jakautuminen voi olla mahdoton, jos yhtiössä on useampia osakkeenomistajia. Elinkeinotuloverolain 52 c § nimittäin vaatii jakautuvan yhtiön osakkeenomistajille annettavaksi vastaanottavan yhtiön pääomaan oikeuttavia osakkeita kaikista vastaanottavista yhtiöistä samassa suhteessa kuin he omistivat jakautuvan yhtiön osakkeita. Käytännössä tämä voi estää esimerkiksi myös asunto-osakeyhtiön jakautumisen. Kun yritysjärjestelydirektiivi on ns. minimidirektiivi, meillä voitaisiin säätää lievemmät edellytykset osakevastikkeen osalta keskinäisten yhtiöiden jakautumisissa. Säännös voisi sallia huoneistojen hallintaan perustuvan osakevastikkeen antamisen jakautuvan yhtiön osakkeenomistajille. Näin asunto-osakeyhtiölakiinkin otetulle säännökselle saataisiin käyttöalaa. Samalla kiinteistöllä olevat omakotitalot saataisiin haluttaessa omiin yhtiöihinsä ilman veroseuraamuksia.

Kirjoitus Edilexin Lakikirjastossa 30.6.2021

• Tulolähdeuudistus ja yritysjärjestelyt