Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi jakaa vapaasti. Muistathan mainita lähteen edilex.fi.
Uutinen kuuluu aihealueisiin Siviilioikeus, Ympäristö

14.6.2021 15.15 Vierashuoneessa OTM, VT, Valtteri Laukkanen: Rakennuksessa oleva terveyshaitta ja kiinteistön laatuvirhe

Vierashuoneessa OTM, VT, Valtteri Laukkanen: Rakennuksessa oleva terveyshaitta ja kiinteistön laatuvirhe

Rakennuksessa oleva terveyshaitta on moniulotteinen ominaisuus. Terveyshaitan aiheutuminen voi olla seurausta useasta rakennuksen ominaisuudesta kuten esimerkiksi kosteusvaurioista ja vaurioiden yhteydestä sisäilmaan. Yhdelle rakennuksen ominaisuudet saattavat aiheuttaa erilaista poikkeavuutta terveydentilassa kuin toiselle. Terveyshaitan ja sitä aiheuttavien rakennusten ominaisuuksien selvittäminen edellyttää usein asiantuntijan apua ja rakenteiden avaamista. Muun muassa näistä syistä rakennuksessa olevaan terveyshaittaan liittyy useita kiinteistön myyjän laatuvirhevastuuseen ja vastuun laajuuteen vaikuttavia oikeudellisia ongelmia, joita Valtteri Laukkanen tarkastelee Defensor Legisin ja Edilexin Lakikirjaston artikkeleissaan.

Ennen kauppaa myyjällä ja ostajalla on voinut olla monenlaista terveyshaittoihin tai niitä aiheuttaviin rakennuksen ominaisuuksiin viittaavaa tietoa, mutta kiinteistö on silti saatettu myydä sellaisenaan asumiskäyttöön soveltuvaksi. Kysymys voi olla esimerkiksi rakennuksessa havaitusta hajusta tai kuntotarkastajan esittämästä kehotuksesta selvittää, onko jokin rakennuksen rakenne vaurioitunut. Usein sellaisissa tilanteissa joudutaan arvioimaan myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden sekä ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta. Sellaisessa arvioinnissa rakennuksessa oleva terveyshaitta on haastava kiinteistön ominaisuus.

Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden arvioinnissa saatetaan päätyä siihen, ettei myyjä ole tiennyt eikä myyjän olisi pitänytkään tietää rakennuksessa olevasta terveyshaitasta tai haittaa aiheuttavasta rakennuksen ominaisuudesta. Vastaavasti ostajan tarkastusvelvollisuuden arvioinnin lopputuloksena voi olla se, että terveyshaittaa tai haittaa aiheuttavaa rakennuksen ominaisuutta ei olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Tällöin herää kysymys siitä, millä edellytyksillä ja millainen terveyshaitta voi tulla kysymykseen salaisena laatuvirheenä. Asuinkiinteistön kaupassa rakennuksen soveltuminen asumiseen on kiinteistön keskeinen ominaisuus, ja usein rakennuksessa oleva terveyshaitta tarkoittaa kyseisen ominaisuuden puuttumista.

Defensor Legisin artikkelissa tarkastellaan asuinrakennuksen ominaisuuksista aiheutuvaa terveyshaittaa maakaaren (540/1995, MK) 2:17:ssä säädetyn kiinteistön laatuvirheen perusteena. Tarkempi tarkastelu kohdistuu terveyshaittaan myyjän tiedonantovelvollisuuden kohteena sekä salaisen virheen perusteena tilanteissa, joissa ostaja on voinut ennen kauppaa perustellusti edellyttää, että kaupan kohde soveltuu välittömästi asumiseen. Artikkelissa käsitellään aiheeseen liittyviä KKO:n ratkaisuja kuten KKO 2019:41 ja 2015:58 sekä tietyiltä osin laajemminkin myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden ja salaisen virheen sääntelyä.

Edilexin Lakikirjaston artikkelissa tarkastellaan kysymystä siitä, milloin ostajan oikeus vedota rakennuksessa olevaan terveyshaittaan kiinteistön laatuvirheen perusteena estyy ostajan tarkastusvelvollisuutta sääntelevän MK 2:22.1:n perusteella. Toisin sanoen kyse on siitä, miten ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevia säännöksiä pitäisi tulkita ja arvioida suhteessa rakennuksessa olevaan terveyshaittaan. Myös tässä artikkelissa käsitellään kysymykseen liittyviä KKO:n ratkaisuja KKO 2020:23, 2019:16, 2009:31 ja 2004:78, ja arvioidaan niiden merkitystä.

Valtteri Laukkanen
OTM, VT, yliopisto-opettaja
Itä-Suomen yliopisto

Vierashuonekirjoitukset eivät ole Edilex-toimituksen kannanottoja asioihin.

Lue artikkelit Edilexin Lakikirjastosta:

Valtteri Laukkasen aiempia kirjoituksia kiinteistön kaupasta:

Lue myös:

Kirjoita Edilexiin :

Toimittaja: Nathalie Noth, Edilex-toimitus (nathalie.noth@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.