Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi jakaa vapaasti. Muistathan mainita lähteen edilex.fi.
Uutinen kuuluu aihealueisiin Siviilioikeus, Yritystoiminta, Työ- ja sosiaalioikeus

25.3.2020 12.00 Vierashuoneessa Senior Associate Annika Luhtanen: Koronavirusepidemian vaikutus liikehuoneistojen vuokrasopimuksiin?

Vierashuoneessa Senior Associate Annika Luhtanen: Koronavirusepidemian vaikutus liikehuoneistojen vuokrasopimuksiin?

Koronavirusepidemia aiheuttaa parhaillaan merkittäviä taloudellisia menetyksiä, kun yritykset joutuvat sulkemaan ovensa asiakaskadon vuoksi. On selvää, että vuokrasopimusten sitovuus tai pikemminkin sopimuksista irti pääseminen on monen yrittäjän mielessä. Senior associate Annika Luhtanen arvioi vuokrasopimuksen sitovuutta Edilexin Vierashuoneessa.

Mediassa on uutisoitu vuokranantajien vuokralaisilleen myöntämistä vapaaehtoisista vuokranalennuksista. Tällainen menettely osoittaa kunnioitettavaa ymmärrystä vuokranantajilta nykyisessä tilanteessa vuokralaisiaan kohtaan, mutta kaikki vuokranantajat eivät ymmärrettävästi kykene mainittuun menettelyyn. Vuokranantajilla on omat velvoitteensa ja varsinkin yksityisiltä vuokranantajilta voi puuttua mahdollisuus vapaaehtoisen vuokranalennuksen myöntämiseen, sillä tämä voisi merkitä samalla omien velvoitteiden täyttämättä jättämistä.

Tilanne elää päivittäin, eikä haastavimmat ajat ole suinkaan ohi hallituksen valmistellessa rajoituksia yksityisiin tiloihin, kuten ravintoloihin. Myös liikkumisen rajoittaminen on parhaillaan valmistelussa. Monien vuokralaisten huulilla on kysymys siitä, miten vuokrasopimus sitoo ja millaiset mahdollisuudet vuokralaisella on päästä irti vuokrasopimuksesta tilanteessa, jossa asiakaskato on koronaepidemian vuoksi lähes totaalinen, eikä tuloja kerry vuokran ja muiden välttämättömien menojen kattamiseksi.

Täysin yksiselitteistä vastausta asiaan ei voida antaa. Asian arvioimisen lähtökohdaksi on otettava tietenkin se, mitä osapuolten välillä on sovittu. Osapuolilla on vuokrasopimusta laadittaessa ja siihen sitoutuessa tullut sopimusvapautensa huomioiden tiedostaa myös riskit siitä, että sopimuskauden aikana tapahtuu jotain ennalta arvaamatonta, mikä vaikuttaa mahdollisuuteen pitäytyä sopimuksessa. Sopijapuolilla on siis myös ollut mahdollisuus varautua sopimusehdolla niin sanottuun ylivoimaiseen esteeseen, eli force majeure -tilanteeseen, jolla tarkoitetaan odottamatonta, poikkeuksellista tapahtumaa, joka estää sovitun velvollisuuden täyttämisen. Valitettavan harvassa liikehuoneiston vuokrasopimuksessa tällaiseen tilanteeseen on kuitenkaan osattu varautua.

Mikäli osapuolet eivät kuitenkaan sopimusvapauttaan käyttäen pääse molempia osapuolia tyydyttävään lopputulokseen, on tulkittava ensisijaisesti osapuolten välistä vuokrasopimusta ja liikehuoneiston vuokrauksesta annettua lakia.

Määräaikaisen liikehuoneiston vuokrasopimuksen pituudelle ei ole laissa asetettu rajoituksia, minkä vuoksi sopimus on voitu tehdä hyvinkin pitkäksi määräajaksi. Elinkeinonharjoittajien välillä sopimusten sitovuutta pidetään erittäin vahvana oikeusperiaatteena, minkä vuoksi määräaikaisesta vuokrasopimuksesta eroon pääsy on lähtökohtaisesti haastavaa. Ainoa lain sallima mahdollisuus määräajan kohtuullistamiseen on sopimusehdon kohtuullistaminen tuomioistuimessa lain yleisen sovittelusäännöksen nojalla. Sovittelusäännöstä on sovellettu suhteellisen vähän, eikä sitä liene ainakaan testatun vallitsevia poikkeusoloja vastaavissa tilanteissa. Epäselvää on, miten tuomioistuin suhtautuisi koronavirusepidemian vuoksi kannattamattomaan tilanteeseen ajautuneen yrityksen vaatimukseen vuokrasopimuskauden lyhentämisestä tai vuokran alentamisesta. Varsinkin, kun laissa ei ole annettu tarkempia kriteereitä kohtuuttomuuden arvioinnille.

Oikeuskäytännössä vuokralaisen vaatimusten hylkäämisen perusteina on käytetty lähinnä osapuolten tasavertaista asemaa, mutta myös sitä, että toiminnan muodostuminen tappiolliseksi ei ole johtunut sellaisesta yllättävästä seikasta, jota ei olisi voitu ennakoida. Koronaviruksen kaltaista epidemiaa ja sen vaikutusta julkiseen talouteen ja palveluihin tuskin kukaan kuitenkaan voi näissä olosuhteissa väittää ennakoiduksi. Oikeuskäytännön tiukkaa linjaa puoltaa kuitenkin elinkeinonharjoittajien välinen sopimus- ja riskinottovapaus – lähtökohtaisesti ei ole tarkoituksenmukaista, että vuokralaisena olevan elinkeinonharjoittajan ottamasta liikeriskistä tappion kärisi vuokranantaja. Sopimusehdon sovittelusäännöksen lähtökohtana onkin antaa mahdollisuus puuttua yksittäisessä sopimuksessa olevaan kohtuuttomuuteen ja lieventää yksittäistä sopimusehtoa silloin, kun ehto muuten johtaisi kohtuuttomaan lopputulokseen. Sovittelusäännöksen soveltaminen on osoittautunut erittäin vaikeaksi, eikä säännös tarjoa osapuolille tässä tilanteessa kaivattua tietä nopeaan ratkaisuun.

Mikäli kyse on toistaiseksi voimassa olevasta sopimuksesta, on tilanne monesti yksinkertaisempi sopimuksen päättyessä jommankumman osapuolen irtisanomisen johdosta sopimuksessa tai laissa mainittujen irtisanomisaikojen kuluttua.

Sekä toistaiseksi voimassa oleva että määräaikainen sopimus voi päättyä myös sopimuksen purkamisen vuoksi esimerkiksi silloin, jos jompikumpi rikkoo sopimusvelvoitteensa laissa mainitulla tavalla. Oikeuskäytännössä ylivoimaisesti merkittävin purkuperuste on suorittamatta jääneet vuokrat. Vuokranantajalla on oikeuskäytännön mukaan oikeus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralaisella on 2-3 kuukauden vuokrat suorittamatta.

Suomessa ei ole vielä menty maailmalla laajasti käyttöön otettuun kauppakeskusten sulkemiseen koronaviruksen leviämisen pelossa. Tätäkin mahdollisuutta on kuitenkin väläytelty ja tilanne on lähinnä ajan kysymys Suomessa. Mikä olisi tilanne, jos kauppakeskukset sulkisivat ovensa viranomaisen määräyksestä ja vuokratun liikehuoneiston käyttö estyisi täysin, tai hallitus antaa määräyksen ravintoloiden ovien kiinni pitämisestä?

Mikäli osapuolet eivät olisi muuta sopineet, lain mukaan vuokralaisella on lähtökohtaisesti oikeus purkaa vuokrasopimus, jos huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta. Vuokralaisella on toisaalta oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää. Jos koko huoneiston käyttö on estynyt, vuokralaisella on lähtökohtaisesti oikeus saada vapautus koko vuokran maksamisesta. Vapautus koskee sitä aikaa, jolloin huoneistoa ei ole voitu käyttää.

Vaikka liikehuoneistojen vuokrauksesta annetussa laissa ei ole asiasta säädetty, niin aikaisemmin mainittu force majeure on kuitenkin katsottu olevan voimassa Suomessa yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena. Käytännön esimerkkinä siis vaikkapa toimitussopimuksiin liittyen; mikäli tavaran toimitus viivästyy normaalitilanteessa, on tilaajalla oikeus korvaukseen viivästyksestä. Jos tavaran toimitus kuitenkin viivästyisi ylivoimaisen esteen takia, toimittajalla ei olisi velvollisuutta noudattaa toimitusaikaa eikä tilaajalla vastaavasti olisi oikeutta korvaukseen viivästyksestä. Analogisesti sovellettuna liikehuoneistojen vuokrasopimusten sitovuuden kannalta tämä tarkoittaisi sitä, että jos tilat joutuisivat pois vuokralaisen hallinnasta, vuokralaisella olisi oikeus purkaa sopimus. Jos taas vuokranantaja ei pystyisi antamaan tiloja vuokralaisen hallintaan ylivoimaisen esteen vuoksi, vuokralaisella ei olisi oikeutta purkaa vuokrasopimusta hallinnan menetyksen vuoksi.

Tilanteet vaativat luonnollisesti yksittäistapauksellista arviointia, mutta lämpimästi suositeltavaa on näinä haastavina aikoina ensisijaisesti pyrkiä sopimusvapautta hyväksi käyttäen molempia osapuolia tyydyttävään lopputulokseen.  

Annika Luhtanen
Senior associate, Attorney At Law, Trained on the Bench
Lexia Asianajotoimisto Oy

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.