Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi jakaa vapaasti. Muistathan mainita lähteen edilex.fi.
Uutinen kuuluu aihealueisiin Kuuluu aihealueisiin Yritystoiminta

28.8.2019 15.30 Hovioikeus: Hissiremontti oli asunto-osakeyhtiön kokoon nähden suuri sekä tekniseltä ja taloudelliselta kannalta laaja peruskorjaus, minkä vuoksi remontin kustannukset tuli kattaa pääomavastikeperusteella

Hovioikeus: Hissiremontti oli asunto-osakeyhtiön kokoon nähden suuri sekä tekniseltä ja taloudelliselta kannalta laaja peruskorjaus, minkä vuoksi remontin kustannukset tuli kattaa pääomavastikeperusteella

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen asunto-osakeyhtiölain olettamasäännöksen soveltamisesta sekä siitä, että kysymyksessä oli asunto-osakeyhtiön kokoon nähden suuri sekä tekniseltä ja taloudelliselta kannalta laaja peruskorjaus, minkä vuoksi remontin kustannukset tuli kattaa pääomavastikeperusteella. Hovioikeus katsoi, että yhtiöjärjestys ei ollut tulkinnanvarainen siltä osin kuin siinä on määrätty, että autotalleista on suoritettava jyvittämätöntä rahoitusvastiketta. Hovioikeus katsoi, että A oli voinut jo osakkeet hankkiessaan ennakoida, että hänellä on osakkaana velvollisuus osallistua yhtiön tarpeellisista kunnossapitotöistä aiheutuviin kustannuksiin maksamalla rahoitusvastiketta yhtiöjärjestyksessä säädetyin perustein. (Vailla lainvoimaa 28.8.2019)

Itä-Suomen hovioikeus 28.8.2019

Tuomio Nro 453
Diaarinumero S 19/178
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Etelä-Karjalan käräjäoikeus 21.12.2018 nro 18/14155
Asia Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittiminen
Valittaja A
Vastapuoli Asunto Oy L

Käräjäoikeuden perustelut

Kysymyksenasettelu

A omistaa L:stä sekä autotallin että huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita. Hänen omistamansa huoneiston rahoitusvastikkeen osuus yhtiön ottamasta lainasta on 5.385,83 euroa ja autotallin kustannusosuus on 5.905,33 euroa.

L:n yhtiöjärjestyksen 5 §:ssä on yksiselitteisesti määrätty, että hoitovastike katetaan autotallien osalta kertoimella 0,4, kun taas rahoituseli pääomavastike on yhtä suuri osakkeita kohdin myös autotallien osalta. Rahoitusvastikkeen osalta on yhtiöjärjestyksessä mainitussa kohdassa määrätty, että sillä "katetaan kaikki ne menot, jotka yhtiölle aiheutuvat pitkäaikaisten lainojen koroista, mahdollisista indeksikorotuksista, lyhennyksistä ja muista lainojen hoitoon liittyvistä kustannuksista."

Riidatonta, että L on ottanut hissiremontin kustannusten kattamiseen 100.000 euron luoton ja päättänyt periä sen osakkailta pääomavastikkeena siten, että myös autotalliosakkeet osallistuvat rahoitukseen. Asiassa on kysymys siitä, onko yhtiökokouksen päätös kattaa hissiremontista aiheutuvat kustannukset autotalliosakkeiden osalle tulevalla pääomavastikkeella ilman kerrointa 0,4 pätevä.

Yhtiöjärjestysmääräyksen tulkinta

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus ja aikaisemman käytännön merkitys

A on ensiksi vedonnut siihen, että nyt sovellettavaksi tulevaa yhtiöjärjestysmääräystä on tulkittu asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta loukkaavalla tavalla, koska hissien korjaus ei hyödytä autotalliosakkeita lainkaan, vaan vaikuttaa haitallisesti niiden arvonkehitykseen. Osakkaiden enemmistö ei myöskään voi varojen hankinnan tavalla muuttaa osakkaiden maksujakautumaa samankaltaisen hankkeen osalta. Osakkaille on A:n mukaan tultava samansuuruinen taloudellinen rasitus korjauksista, kerättiinpä varat korjauksiin etukäteen (rahasto) tai jälkikäteen (laina ja sen maksaminen yhtiölle). A on myös vedonnut siihen, että autotalliosakkeiden taloudellinen rasitus muodostuu kohtuuttoman suureksi ja että päätös poikkeaa yhtiön aikaisemmin noudattamasta käytännöstä.

Kuten vastaaja on vastauksessaan esittänyt, osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate ei aiheuta päätöksen pätemättömyyttä. Asunto-osakeyhtiön on katettava kaikki kustannuksensa yhtiövastikkeilla eikä ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta voida -poiketa yhtiöjärjestyksessä määrätystä vastikeperusteesta. Hissiremontti ei todennäköisesti hyödytä autotalleja eikä korota autotalliosakkeiden arvoa, mutta vastaavasti autotallien jonkin kohdan uusiminen ei hyödytä asunto-osakkeita. Koska kysymys on kiinteistössä jo olevien hissien korjaamisesta eivätkä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1, 2 ja 5 momentin säännökset siten tule sovellettaviksi, osakkaat ovat yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti velvollisia osallistumaan hankkeeseen riippumatta siitä, hyötyvätkö hankkeesta vai eivät.

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä on vakiintuneesti katsottu, että pitkäaikainenkaan yhtiön aikaisemmin noudattama käytäntö ei tee käytännöstä sitovaa, vaan yhtiökokous ja hallitus ovat velvollisia vastikkeiden perimisestä päättäessään noudattamaan asianomaisia yhtiöjärjestyksen määräyksiä (Juhani Kyläkallio - lirola - Kalle Kyläkallio: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, 2003, s. 598 600, Furuhjelm - Kanerva - Kinnunen - Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki, 2015 s. 158-159).

Ensiksi mainitussa teoksessa asia on ilmaistu seuraavasti: "Yhtiökokous ja hallitus ovat velvollisia vastikkeen perimisestä päättäessään noudattamaan asianomaista yhtiöjärjestyksen määräystä. Näissä tapauksissa yhtiön elimillä ei periaatteessa ole mitään harkintavaltaa siihen nähden, missä suhteessa osakkaat toisiinsa verrattuna maksavat vastiketta. Se määräytyy yksinomaan yhtiöjärjestyksessä olevien määräysten mukaan ja vastike on määrättävä kullekin huoneistolle yhtiöjärjestyksestä ilmenevän perusteen mukaan". Aikaisemmin noudatetun käytännön sitomattomuus käy ilmi myös jo ratkaisun KKO 1989:146 otsikosta. Myöskään sillä, miten vastikejakautuma olisi määräytynyt keräämällä varat osakkailta etukäteen ja rahastoimalla ne, ei ole asiaa ratkaistaessa merkitystä.

Jos A katsoo, että yhtiöjärjestys on kohtuuton, tulee hänen nostaa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskeva kanne asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 36 §:n tarkoittamalla tavalla. Rahoitusvastike ei myöskään sellaisenaan ole määrältään kohtuuton, koska osakas voi halutessaan kattaa osuutensa maksamalla kuukausittaista pääomavastiketta.

Alkuperäisen tarkoituksen huomioon ottaminen

A on vielä vedonnut siihen, että yhtiöjärjestystä ja sen nyt kysymyksessä olevaa määräystä tulee tulkita sen alkuperäisen tarkoituksen mukaan. A:n mukaan yhtiöjärjestyksen rahoitusvastiketta koskevat kohdat eivät lainkaan koske autotalliosakkeita, koska näin ei ole ollut perustamisvaiheessakaan. Myöhemmät mahdolliset remonttilainat katetaan A:n mukaan hoitovastikeperusteisesti ja autotallien osalta kertoimella 0,4.

Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että hovioikeuskäytännössä on vakiintuneesti korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2001:57 perusteella katsottu, että yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen yhtiöjärjestyksen määräyksiä on tulkittava sen sanamuodon mukaisesti. Näin on viimeksi todennut Helsingin hovioikeus 13.12.2018 antamassaan ratkaisussa nro 1614 S 17/2574 katsoessaan, että yhtiöjärjestyksen tulkinnassa sen sanamuoto on ratkaiseva. Näin ollen sillä, mitä yhtiöjärjestystä laadittaessa mahdollisesti on tarkoitettu, ei ole asiassa merkitystä.

Nyt kysymyksessä olevassa L:n yhtiöjärjestyksessä on selkeät määräykset siitä, mitä menoja hoitoja pääomavastikkeilla katetaan ja miten niiden suuruus lasketaan. Näin ollen asiassa on ratkaisevaa se, onko kysymyksessä oleva 100.000 euron lainalla katettava hissien korjaus sellainen meno, jota yhtiöjärjestyksen 5 §:ssä tarkoitetaan, ja tuleeko asiassa sovellettavaksi asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:n 2 momentin olettamasäännös.

Yhtiöjärjestyksen ja olettamasäännöksen soveltaminen

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia. Säännöksen 2 momentissa säädetään, että jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta, ja jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta. Pykälän 2 momentin olettamasäännöksen mukaiset menot katetaan siten pääomavastikkeella vain, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty pääomavastikkeen käyttöalasta.

L:n yhtiöjärjestyksen 5 §:n 2 momentin mukaan rahoitusvastikkeella katetaan kaikki sellaiset menot, jotka yhtiölle aiheutuvat pitkäaikaisten lainojen koroista, mahdollisista indeksikorotuksista, lyhennyksistä ja muista lainojen hoitoon liittyvistä kustannuksista.

Osapuolet ovat edellä mainitun määräyksen "pitkäaikaisen lainojen" tulkinnan osalta yksimielisiä siitä, ettei menon kirjanpidollinen käsittely ole asiassa ratkaiseva. Näin on myös Helsingin hovioikeus oikeuskirjallisuuteen viitaten edellä mainitussa ratkaisussaan katsonut.

A on katsonut, että pääomavastikkeella voidaan sekä lain että yhtiöjärjestyksen 5 §:n nojalla kattaa vain pitkävaikutteinen meno, jonka hoitamiseksi on otettu pitkäaikainen laina ja lainanoton tarve on johtunut rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta. Hissien korjaaminen vaihtamalla ne uusiksi on laitehankinta eikä rakennuksen peruskorjausta ja uudistusta, joka vain voidaan kattaa rahoitusvastikkeella.

L on puolestaan katsonut, että asia on ratkaistava yhtiöjärjestyksen sanamuodon mukaan ja että kysymyksessä on yhtiön talouteen ja vastiketuloihin nähden verrattuna erittäin laaja ja kallis hankinta. Hissin uusimisella saadaan hissille käytännössä kokonaan uusi elinkaari ja pienennetään merkittävästi sen tulevia korjaus- ja huoltokustannuksia. Kysymyksessä on näin ollen vastaajayhtiön kokoon nähden suuri peruskorjaus, mikä vuoksi remontin kustannukset tulee kattaa pääomavastikeperusteella. Lopputulos on L:n mukaan kuitenkin sama riippumatta siitä, sovelletaanko asiassa yhtiöjärjestyksen määräystä vai asunto-osakeyhtiölain olettamasäännöstä.

Kiinteistöliitto on lausunnossaan katsonut, että pääomavastikkeen käyttöala "pitkäaikaisten lainojen -tapauksessa" arvioidaan hankkeen teknisen ja taloudellisen laajuuden perusteella. Jotta kysymys olisi pääomavastikkeella katettavasta menosta, hankkeelta edellytetään sekä teknistä että taloudellista laajuutta. Kiinteistöliitto on lausunnossaan katsonut, että koska hissiremontin kustannukset tulevat olemaan arviolta yli 130.000 euroa ja hissiremontti käytännössä uudistaa hissin käyttöiän, tulee hissiremontin kustannukset kattaa pääomavastikkeella.

Käräjäoikeus toteaa, että yhtiöjärjestyksen määräyksessä oleva termi "pitkäaikainen laina" on sellaisenaan epäselvä ja se voi johtaa vastaajan lausumalla tavalla siihen, että hoitovastikeluontoisestikin katettavat menot voivat keinotekoisesti tulla pääomavastikkeella katettaviksi. Tämän vuoksi pääomavastikesääntelyn olettamana mainitun 3 §:n 2 momentin mukaan on, että pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta. Näin ollen olettamasäännös käräjäoikeuden käsityksen mukaan täsmentää mainitun käsitteen "pitkäaikainen laina" tulkintaa.

Oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä on katsottu, että käsitteitä "pitkäaikainen laina" ja olettamasäännöksen "pitkävaikutteinen meno" tulee tulkita siten, että rahoitus koskee hanketta, jotka on sekä teknisessä että taloudellisessa mielessä yhtiön kannalta laaja ja siten rakennustoimintaan verrattava (ks. esim. Kanerva, Furuhjelm,  Kinnunen, Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki, 2010, s. 186-187 ja Helsingin hovioikeuden edellä mainittu ratkaisu).

Helsingin hovioikeus on edellä mainitussa ratkaisussaan katsonut, että myös korjaushanke voi tulla pääomavastikkeella katettavaksi ja että korjaushankkeiden luonnetta arvioitaessa tulee ottaa huomioon yhtiön koko ja hankkeiden taloudellinen laajuus. Ratkaisussa asunto-osakeyhtiö on omistanut ja hallinnoinut Vantaalla sijaitsevaa tonttia ja kolmea asuinrakennusta. Asuinrakennuksissa on ollut yhteensä 83 huoneistoa ja niin kutsutut yhtiön yhteiset tilat. Hovioikeus on katsonut, että yhtiön koko huomioon ottaen arvoltaan 6.000-120.000 euron, yhteensä noin 150.000 euron suuruisia saunan kunnostusta, salaojien ja viemäreiden kuntotutkimusta, kylpyhuoneiden korjaussuunnittelua tai yhdentoista kylpyhuoneen saneerausta ei voida tulkita sellaisiksi laajoiksi peruskorjaushankkeiksi, joista aiheutuisi yhtiölle pitkävaikutteisia, tavanomaisesti lainalla katettavia menoja. Käräjäoikeus toteaa ratkaisun johdosta lisäksi, että suunnitellut hankkeet ovat paitsi suhteessa yhtiön kokoon myös tekniseltä laadultaan olleet tyypillistä hoitovastikkeella katettavaa rakennuksen ylläpitoa.

Ratkaisussaan 24.3.2009 Helsingin hovioikeus on puolestaan katsonut, että pihakannen vedeneristystöiden aiheuttamat kustannukset tuli kattaa pääomavastikkeella, koska hanke oli yhtiön talouden kannalta merkittävä. Pihakannen vesitiiviste oli korjauksen jälkeen uutta vastaavassa kunnossa, mikä oli vaikuttanut kiinteistön pitoaikaan ja sitä kautta myös sen arvoon. Hovioikeus on ratkaisussaan kiinnittänyt huomiota myös korjaustyön suuriin kustannuksiin verrattuna yhtiön tavanomaisiin vuosittaisiin korjauskustannuksiin ja talousarvioon.

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa L on ottanut hissihanketta varten 100.000 euron lainan esityksen mukaan 10 vuodeksi, mikä on suurempi kuin yhtiön koko vuoden hoitovastiketuotto, joka on mitoitettu asunto-osakeyhtiön normaalien hoitokulujen mukaan. Kysymyksessä on siten 32 asuntoa käsittävän yhtiön talouteen ja vastiketuloihin nähden verrattuna laaja ja kallis korjaus. Kun hissit korjataan hankkimalla ja asentamalla kokonaan uudet hissit, saadaan hissille käytännössä lisäksi kokonaan uusi elinkaari ja pienennetään merkittävästi tulevia korjaus- ja huoltokustannuksia. Näillä perusteilla käräjäoikeus edellä mainitun hovioikeuskäytännön nojalla katsoo, että kysymyksessä on asunto-osakeyhtiön kokoon nähden suuri sekä tekniseltä ja taloudeltaan laaja peruskorjaus, minkä vuoksi remontin kustannukset tulee kattaa pääomavastikeperusteella, kuten yhtiökokouksen enemmistö on päättänytkin.

- - -

Valituksesta

A on käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa toistaen vaatinut, että hovioikeus julistaa Asunto Oy L:n (jäljempänä yhtiö) yhtiökokouksen 23.5.2017 tekemän päätöksen hissiremontin kustannusten jakamisesta pätemättömäksi ja vahvistaa autotallipaikkojen rahoitusosuuden suuruuden määräytyvän kerrointa 0,4 käyttäen verrattuna asuinhuoneistojen rahoitusosuuteen.

Yhtiöjärjestysmääräyksen tulkinta, yhdenvertaisuusperiaate ja maksukäytännöt

Yhtiöjärjestyksen 5 §:ssä ei nimenomaisesti mainita, että autotallit vastaisivat rahoituseli pääomavastikkeesta. Pykälässä ei ole sellaista määräystä, että autotallipaikkojen vastike jakautuisi hoitoja rahoitusvastikkeisiin. Autotalliosakkeet oli myyty velattomina eivätkä ne olleet vastanneet yhtiön lainaosuuksista lainkaan. Ainoana vastikemuotona niiden osalta oli ollut hoitovastike. Yhtiöjärjestyksen sanamuodosta ei selvästi ilmene, että vastuu voisi tulla jostakin myöhemmästä niin sanotusta pitkäaikaisesta lainasta.

Yhtiökokouksen päätös on yhtiöjärjestyksen vastainen ja se johtaa epäoikeudenmukaiseen korjauskustannusten jakoon yhtiössä. Autotallipaikat eivät aiheuta yhtiölle kuluja samassa suhteessa kuin asuinhuoneistot. Kaikki autotallipaikkojen omistajat eivät omista yhtiöstä asunto-osaketta eivätkä siten edes pääse käyttämään hissejä. Kohtuullinen ja järkevä tulkinta yhtiöjärjestykselle olisi se, että autotallipaikat vastaisivat nyt kysymyksessä olevan korjaustyön kaltaisesta korjauskulusta alennettuna vastikekertoimella 0,4.

Yhtiön on varauduttava siihen, että sen rakennuksissa oleviin laitteisiin tulee vikoja. Normaaliin kiinteistön ylläpitoon kuuluvien vikojen korjaaminen katetaan hoitovastikkeella. Tähän luokkaan kuuluu hisseissä ilmenneiden vikojen korjaaminen, olipa se kuinka kallista hyvänsä. Normaalia ylläpitoja korjausmenoa varten otettu laina lyhennys- ja korkokuluineen on hoitovastikkeella katettava hoitokulu. Yhtiön osakkaiden enemmistön päättämä varojen hankinnan tai korjaustyön teettämisen tapa ei voi vaikuttaa korjaustyön kustannusten jakoon.

Alkuperäisen tarkoituksen huomioon ottaminen

Autotallipaikkojen kertoimella on ollut tarkoitus pysyttää autotallien kustannusosuus yhtiön menoista suhteutettuna autotallien arvoon ja niiden aiheuttamiin kuluihin. Käräjäoikeus on tulkinnut oikeuskäytäntöä liian yksioikoisesti katsoessaan, että vain yhtiöjärjestyksen sanamuoto on ratkaiseva ja ettei sillä ole merkitystä, mitä yhtiöjärjestystä laadittaessa mahdollisesti oli tarkoitettu. Nyt kysymyksessä olevasta yhtiöjärjestyksestä ei voida suoraan lukea, tuleeko tämän kaltainen korjauskulu kattaa hoitovastikeperusteisesti vai rahoituseli pääomavastikkeella. Sanamuodon mukainen tulkinta ei vaadi autotalleja osallistumaan nyt kysymyksessä olevan kaltaiseen menoon muuten kuin alennuskertoimella. Jos sanamuodosta voitaisiin kuitenkin muu tulkinta tehdä, se ei vastaisi alkuperäistä tarkoitusta ja se johtaisi osakkeenomistajan kannalta yllättävään ja kohtuuttomaan lopputulokseen.

Yhtiöjärjestyksen ja olettamasäännöksen soveltaminen

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:n 2 momentin olettamasäännös koskee sanamuotonsa mukaan kiinteistön ja rakennuksen peruskorjausta ja uudistusta. Nyt kysymyksessä oleva korjausmeno ei ole sanatarkasti ottaen kohdistunut rakennukseen. Hissit ovat ylimpien asuinkerroksien käyttöä helpottavia teknisiä laitteita, joiden korjauksesta nyt on ollut kysymys. Laitekorjaus on ollut ainoastaan rakennuksien käyttöä palvelevan laitteen pitämistä alkuperäistä vastaavassa kunnossa. Hissien korjaamisella ei ole pidennetty rakennuksen käyttöikää. Hissit olivat varsin uudet, joten elinkaari ei niidenkään osalta merkittävästi pidentynyt. Hissien korjaus vaihtamalla ne uusiin ei ole ainakaan teknisesti ollut laaja, lähes rakennustoimintaan verrattava hanke. Kysymys on ollut kaikkiaan noin kolmen viikon projektista kahden hissin osalta. Tällaista ei voida pitää laajana peruskorjauksena.

Kysymys ei ole myöskään taloudelliselta laajuudeltaan rakentamistoimintaan verrattavasta menoerästä. Yhtiön vuotuisilla hoitokatteilla hissiremontti olisi tullut melko nopeasti maksettua. Hissiremontin korjauskustannusten määrä on vastannut noin kolmea prosenttia yhtiön arvosta.

Hissien korjaus ei ole nostanut kiinteistön arvoa, joten pääomavastikkeen käyttö remontin kustannusten kattamiseen ei ole perusteltua.

Hovioikeuden ratkaisu

Perusteluja

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

- - -

A on katsonut, että vastaajayhtiön yhtiöjärjestyksen rahoituseli pääomavastiketta koskevat määräykset eivät lainkaan koske autotalliosakkeita.

A on kuitenkin hyväksynyt sen, että autotalliosakkeet vastaavat nyt kysymyksessä olevan kaltaisista remonttilainoista vastikekertoimella 0,4. Kysymys on näin ollen siitä, onko yhtiöjärjestystä tulkittava siten, että pääomavastike määräytyy autotalliosakkeiden osalta kertoimella 0,4, vai siten, että pääomavastike on yhtä suuri autotalliosakkeilla ja asuinhuoneistoilla. Mikäli katsotaan, että pääomavastike on yhtä suuri asuinhuoneistoilla ja autotalleilla, kysymys on siitä, onko yhtiössä suoritetusta hissien uusimisesta aiheutuneet kustannukset tullut kattaa pääoma- vai hoitovastikkeella. Mikäli katsotaan, että sanotut kustannukset on tullut kattaa pääomavastikkeella, kysymys on siitä, onko yhtiökokouksen päätös asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Yhtiöjärjestysmääräyksen tulkinta

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulta 10 ja 11 ilmenevät perustelut ja johtopäätöksen aikaisemman käytännön merkityksestä yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §:n 1 momentin 7 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on aina mainittava muun ohessa yhtiövastikkeen määräämisen perusteet.

Lain esitöiden (HE 24/2009 vp s. 60) mukaan vastikeperuste on määrättävä yhtiöjärjestyksessä siten, että yhtiökokoukselle, hallitukselle tai muulle yhtiön toimielimelle ei jää harkintavaltaa sen suhteen, miten maksuvelvollisuus jakautuu osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä eri osakehuoneistoista maksettavien vastikkeiden keskinäisestä suhteesta siten, että se vaihtelee tilanteen mukaan yhtiöjärjestyksestä ilmenevien perusteluiden mukaisesti. Toisaalta yhtiöjärjestyksessä ei saa määrätä, että eri maksuperusteita sovelletaan yhtiön elimen harkinnan mukaan.

Yhtiöjärjestysmääräyksen tulkinnassa lähtökohtana on määräyksen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun tällainen tulkinta ei vastaa sitä tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhtiöjärjestystä on, tai se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Toisaalta sillä, mitä tietyllä lausekkeella on yhtiössä tarkoitettu, kun se on sisällytetty yhtiöjärjestykseen, on vain vähäinen merkitys, koska eräs yhtiöjärjestyksen keskeisimpiä tehtäviä on välittää yhtiön ulkopuoliselle luotettavaa tietoa yhtiön sisäisistä oikeussuhteista. Yksittäisen lausekkeen taustatekijät ja tarkoitus saattavat tosin tietyissä tilanteissa lisätä sellaisen yhtiöjärjestysmääräyksen ymmärrettävyyttä, jonka sanamuodolle on vaikeata antaa järkevää tulkintaa. (KKO 2001:57)

L asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen 5 §:ssä on määrätty seuraavasti:

”Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan asuinhuoneistoista ja autotallipaikoista suoritettavan vastikkeen, joka jakautuu hoitoja rahoitusvastikkeisiin.

Rahoitusvastikkeella katetaan kaikki ne menot, jotka yhtiölle aiheutuvat pitkäaikaisten lainojen koroista, mahdollisista indeksikorotuksista, lyhennyksistä ja muista lainojen hoitoon liittyvistä kustannuksista. Rahoitusvastike lasketaan käyttäen edellä 4 §:ssä mainittuja pinta-aloja ja se on määrättävä yhtä suureksi kutakin neliömetriä kohti.

Hoitovastikkeella katetaan yhtiön kiinteistön käytöstä ja ylläpidosta aiheutuvat muut kuin edellä mainittuun rahoitusvastikkeeseen kuuluvat menot. Hoitovastike on määrättävä yhtä suureksi kultakin neliömetriltä. Autotallien hoitovastikekerroin on 0,4.”

Hovioikeus toteaa, että yhtiöjärjestyksen 5 §:n 1 momentin sanamuodon mukaan autotallipaikoista suoritettava vastike jakautuu hoitoja rahoitusvastikkeisiin. Sanamuotonsa mukaan tulkittuna yhtiöjärjestys siten määrää, että autotallipaikoista on suoritettava sekä hoito- että rahoitusvastiketta. Yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä rahoitusvastikkeen jyvittämisestä autotallipaikkojen osalta eikä myöskään viittausta rahoitusvastikkeen maksamisesta hoitovastikeperusteisesti. Hovioikeus katsoo, että yhtiöjärjestys ei ole näiltä osin tulkinnanvarainen.

Näin täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulla 11, kappaleessa Alkuperäisen tarkoituksen huomioon ottaminen, mainitut perustelut ja johtopäätökset yhtiöjärjestysmääräyksen tulkinnan osalta.

Yhtiöjärjestyksen ja olettamasäännöksen soveltaminen

Kuten käräjäoikeus on todennut, asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:n 2 momentin niin sanotun olettamasäännöksen mukaan, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta, ja jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.

Lain esitöiden (HE 24/2009 vp s. 74-75) mukaan peruskorjauksesta aiheutuvalla pitkävaikutteisella menolla tarkoitetaan yleensä hyvän kirjanpitotavan mukaisesti aktivoitavia rakennuksen taloudellista pitoaikaa kasvattavia korjausmenoja, vaikka näihin menoihin ei voida katsoa liittyvän varsinaista aktivointipakkoa. Tällä perusteella aktivoitava korjausmeno voi olla myös vain osa korjaushankkeen kokonaismenoista. Uudistuksesta aiheutuvalla pitkävaikutteisella menolla tarkoitetaan vastaavasti hyvän kirjanpitotavan mukaan aktivoitavaa perusparannuksesta, lisärakentamisesta tai muusta uudistuksesta aiheutuvaa aktivoitavaa menoa.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että pelkkä menon aktivointi ei voi olla ainoa peruste tehdä valinta pääoma- ja hoitovastikkeen välillä, vaan hankkeen tulisi sekä teknisessä että taloudellisessa mielessä olla yhtiön kannalta laaja, lähes rakennustoimintaan verrattava, jotta sen kulujen kattamiseksi voitaisiin periä pääomavastiketta. Jos hanke on vuosikorjauksen luonteinen, se tulisi ensisijaisesti kattaa hoitovastikkeella siitä huolimatta, miten kallis hanke on ja onko osa sen menoista aktivoitu. (Furuhjelm – Kanerva – Kinnunen – Kuhanen: Asunto-osakeyhtiölaki, kommentaari 1, 2015, s. 178-179)

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 11–13 ilmenevät perustelut ja johtopäätöksen asunto-osakeyhtiölain olettamasäännöksen soveltamisesta sekä siitä, että kysymyksessä on asunto-osakeyhtiön kokoon nähden suuri sekä tekniseltä ja taloudelliselta kannalta laaja peruskorjaus, minkä vuoksi remontin kustannukset tulee kattaa pääomavastikeperusteella.

Päätöksen arviointi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta

Asiassa on lisäksi arvioitava, onko yhtiökokouksen päätös asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Hovioikeus toteaa, että asiassa ei ole väitettykään, että autotalliosakkeiden omistajien velvoittaminen osallistumaan hissiremontin kustannuksiin olisi itsessään yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. A on vaatinut, että autotallipaikkojen rahoitusosuuden suuruuden vahvistetaan määräytyvän kerrointa 0,4 käyttäen verrattuna asuinhuoneistojen rahoitusosuuteen. A:n mukaan yhtiökokouksen päätös tuo hänelle 3.116,17 euron liikamaksun. Kysymys on siten A:n valituksen johdosta yksinomaan siitä, onko autotalliosakkeiden omistajien velvoittaminen osallistumaan hissiremontin kustannuksiin ilman sanottua kerrointa yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 14 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Hovioikeus toteaa, että osakkeenomistaja on lähtökohtaisesti velvollinen vastikkeenmaksun muodossa osallistumaan kaikkiin yhtiön tarkoituksen toteutumisen kannalta tarpeellisiin kustannuksiin riippumatta siitä, missä määrin hän saa toimenpiteistä välitöntä hyötyä. Kuten asunto-osakeyhtiölakien esitöissä on todettu, osakkeenomistajien maksamien yhtiövastikkeiden perusteet ovat aina jossain määrin kaavamaisia, eivätkä osakkeenomistajien suorittamat maksut ja heille tulevat hyödyt voi yleensä koskaan olla täysin toisiaan vastaavia. Osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät aina hyödy suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa. Yhdenvertaisuuden loukkauksessa on aina kyse yksittäistapauksessa ilmenevästä poikkeamisesta siitä, mihin osakkeenomistaja on osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. (HE 216/1990 vp s. 19 ja HE 24/2009 vp s. 55-56).

Hovioikeus on edellä katsonut, että yhtiöjärjestys ei ole tulkinnanvarainen siltä osin kuin siinä on määrätty, että autotalleista on suoritettava jyvittämätöntä rahoitusvastiketta. Hovioikeus katsoo, että A on voinut jo osakkeet hankkiessaan ennakoida, että hänellä on osakkaana velvollisuus osallistua yhtiön tarpeellisista kunnossapitotöistä aiheutuviin kustannuksiin maksamalla rahoitusvastiketta yhtiöjärjestyksessä säädetyin perustein.

Näin täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 10 ja 11 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen osalta.

  • Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 28.10.2019.

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.