Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi jakaa vapaasti. Muistathan mainita lähteen edilex.fi.
Uutinen kuuluu aihealueisiin Kuuluu aihealueisiin Yritystoiminta

18.3.2019 11.35 Vierashuoneessa OTK, dipl.ekon. Juhani Geitel: Yhtiölaina

Vierashuoneessa OTK, dipl.ekon. Juhani Geitel: Yhtiölaina

Osakeyhtiölainsäädäntömme aivan keskeinen periaate on, että osakkeenomistaja ei ole vastuussa yhtiön veloista. Osakeyhtiö ja sen osakkeenomistaja ovat toisistaan erillisiä, itsenäisiä oikeussubjekteja. Yhtiöjärjestyksen määräys, yhtiökokouksen päätös tai yhtiön hallituksen toiminta ei voi tätä yhtiöoikeuden peruspilaria muuksi muuttaa ja sitä koskeva periaate on myös kirjoitettu OYL 1 luvun 2 §:ään. Sama osakeyhtiöitä koskeva perusperiaate löytyy myös asunto-osakeyhtiölaista eli AsOyL 6 luvun 4 §:stä. On myös väitetty, että sanotun periaatteen vastaiset yhtiöjärjestysmääräykset, yhtiökokouksen tai yhtiön hallituksen päätökset ovat mitättömiä ja niin ollen tehottomia. Asiasta kirjoittaa OTK Juhani Geitel.

Elämme nousukautta, korko on alhaalla ja uusia asuntoja rakennetaan kasvukeskuksiin hurjaa vauhtia. Kilpailu asiakkaista on kovaa ja markkinointikeinot sitä mukaa enemmän tai vähemmän luovia. Rakennusliikkeet rahoittajineen houkuttelevat asiakkaita edullisilta kuulostavilla rahoitustarjouksilla: maksa asunnon velattomasta hinnasta nyt 15 % ja pääset heti muuttamaan. Loput 85 % kattaa yhtiölaina ja lisäksi saat alkuun vielä 5 vuotta lyhennysvapaatakin (saattaapa joku tarjota korkovapaatakin). Loppuvelan voit hoitaa seuraavien 25-30 vuoden aikana. Ei paha!

Ja hyvähän se on, jos kaikki sujuu niin kuin lupaillaan. Maksukyky, -halu ja -valmius säilyy, korot eivät nouse, töitä on ja terveyttä riittää.

Osakeyhtiölainsäädäntömme aivan keskeinen periaate on, että osakkeenomistaja ei ole vastuussa yhtiön veloista. Osakeyhtiö ja sen osakkeenomistaja ovat toisistaan erillisiä, itsenäisiä oikeussubjekteja. Yhtiöjärjestyksen määräys, yhtiökokouksen päätös tai yhtiön hallituksen toiminta ei voi tätä yhtiöoikeuden peruspilaria muuksi muuttaa ja sitä koskeva periaate on myös kirjoitettu OYL 1 luvun 2 §:ään. Sama osakeyhtiöitä koskeva perusperiaate löytyy myös asunto-osakeyhtiölaista eli AsOyL 6 luvun 4 §:stä. On myös väitetty, että sanotun periaatteen vastaiset yhtiöjärjestysmääräykset, yhtiökokouksen tai yhtiön hallituksen päätökset ovat mitättömiä ja niin ollen tehottomia.

Perusperiaate on ja pysyy!

Jotta asiat eivät kuitenkaan olisi näin selkeitä ja suoraviivaisia, osakeyhtiölaki antaa yhtiöjärjestykseen tehdyn merkinnän perusteella yhtiölle oikeuden määrätä osakkaalleen erityisiä maksuja (OYL 6:2.2 §). Mitä kaikkea nämä maksut voisivat sitten olla, ei varsinaisesti kuulu enää tämän kirjoituksen aihepiiriin. Asunto-osakeyhtiössä näitä maksuja kutsutaan yleensä yhtiövastikkeeksi. Kun tavallisen osakeyhtiön bussinekset eivät suju, tulee tappioita, yhtiö velkaantuu ja sen lainat irtisanotaan, niin yleinen käsitys lienee, että yhtiö menee konkurssiin ja osakkaat menettävät yhtiöön sijoittamansa pääoman/panokset, eivät enempää. Heillä ei ole mitään velvollisuutta maksaa kaatuvan yhtiön velkoja “erityisillä maksuilla”, ei myöskään mitään pakkoa pumpata siihen lisää pääomaa. Osakkaat eivät ole vastuussa yhtiön veloista, takaussitoumus on asia erikseen

Kuten edellä on todettu, asunto-osakeyhtiö ja sen osakkeenomistaja ovat erillisiä oikeussubjekteja aivan samoin kuin tavallinen osakeyhtiö ja sen osakas. Kuitenkin asunto-osakeyhtiötä koskevan lain 3 luvun 1 § sisältää määräyksen, jonka mukaan yhtiön osakas on velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta sen mukaisesti kuin yhtiöjärjestyksessä sanotaan. Seuraavassa pykälässä luetellaan, mitä yhtiön menoja yhtiövastikkeella katetaan.

Yhtiön alkuvaiheen pääasiallisen meno muodostuu rakennuksen rakentamisesta, jota varten on tarvittu lainaa. Lainan voi ottaa joko yhtiö itse tai sen on ottanut rakennusliike, joka sitten on siirtänyt lainan yhtiön vastuulle samalla kun sen hallinto on luovutettu uusille osakkaille. Asuntoyhtiön yhtiöjärjestyksessä yhtiön lainan takaisinmaksu pankille on määrätty osakkaiden vastuulle yhtiövastikkeen kautta. Yhtiölainan taloudellinen vastuu kuuluu siis osakkaille eikä yhtiölle, mitä taas osakeyhtiöoikeudelliset periaatteet näyttäisivät edellyttävän. On jotakuinkin pelkkää semantiikkaa väittää, että osakkailla ei ole vastuuta yhtiön velasta so. yhtiölainasta, vaan ainoastaan osakkeisiin liittyvä vastuu vastikkeen maksamisesta. Velvollisuus maksaa vastiketta (pääomavastiketta) on yhtä suuri kuin osakkeiden osuus yhtiölainasta. Vastuu yhtiön lainasta ja vastuu osakkeisiin “liittyvästä” yhtiölainaosuudesta on itse asiassa sama asia, mutta vain eri tavoin ilmaistu. Osakeyhtiölaki - myös asunto-osakeyhtiölaki - kieltää kytkennän, jossa osakas pannaan vastuuseen yhtiön velasta. Se lienee kuitenkin selvää, että konkurssin sattuessa osakkaat voivat menettää yhtiöön maksamansa sijoituksen, mutta eivät enempää. Miten kohdellaan esim. etukäteen yhtiölainaosuutensa maksanutta osakasta? Entäpä jos pankki olisi jo ennen konkurssia sanonut yhtiölainan irti, säilyykö yhtiöjärjestyksen mukainen vastikkeenmaksuvelvollisuus edelleen, koskeeko se lyhennysvapaitakin vuosia, uhataanko osakasta asuntoyhtiön pakkojäsenyydellä eräiden golf-yhtiöiden tapaan jne.
1990-luvun yllätysten ei soisi enää toistuvan.

Perinteisesti asunto-osakkeiden kaupat rahoitettiin ostajan pankista ottamalla lainalla, jonka vakuudeksi ostetut osakkeet yleensä pantattiin. Kauppakirjaan merkitty kauppahinta oli tavanomaisesti ns. velaton hinta tai lähellä sitä ja se muodosti samalla varainsiirtoveron (ent. leimavero) perusteen. Yhtiölainat näyttelivät vähäisempää roolia johtuen mm. henkilökohtaisten asuntolainojen korkovähennysoikeudesta, jonka merkitys kotitalouksille oli korkotason suuruudesta johtuen huomattava. Laina-aikojen piteneminen, korkotason aleneminen, tarjonnan lisääntyminen sekä varainsiirtoveron pysyminen korkealla tasollaan alkoivat pikku hiljaa vaikuttamaan asuntokaupan rahoitusrakenteeseen. Kuvaan tulivat ns. yhtiölainat, jotka parhaimmillaan saattavat kattaa 80-85 % asunnon hankintamenosta.

Koska varainsiirtoveron pohjana oli kauppakirjaan merkitty kauppahinta – so. hinta ilman yhtiölainaosuutta - valtion perimän varainsiirtoveron tuotto alkoi voimakkaasti laskea samaan aikaan kun uusien asuntojen rakentaminen lisääntyi. Matemaattinen tosiasiahan on, että 2 % pienestä summasta on vähemmän euroja kuin 2 % suuremmasta. Seurasi valtion vastahyökkäys.

Tässä yhteydessä haluaisin viitata Heikki Vesikansan ja Matleena Pälven kirjoitukseen “Yhtiölainan käsitteestä ja yhtiölainasta suoritettavasta varainsiirtoverosta kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden kaupassa” (Edilex 2018/30, 17.9.2018).

Setvimättä sen enempää ko. kirjoituksessa käsiteltyä yhtiölainan määrittelyä totean, että sitä koskeva valtion silmänkääntötemppu on vertaansa vailla: velka muutetaan varoiksi. Nyt on sitten niin, että yhtiövelka on muutettu jo ennen sen poismaksua osakkaan pääomansijoitukseksi, jonka suoritusta koskevalle aikomukselle määrättiin varainsiirtovero. Sillä ei liene merkitystä, onko velka tosiasiassa maksettu vai ei, kunhan varainsiirtovero saadaan perityksi. Konkurssikin saa tulla väliin. Verotulojen paikkaamispyrkimykset saavat mitä mielikuvituksellisimpia muotoja.

Osakeyhtiöoikeudessa tunnetaan kyllä koroton ja irtisanomaton pääomalaina, mutta se on ehdoiltaan jotain aivan muuta kuin pankin asuntoyhtiölle tai rakennusliikkeelle rakentamista varten myöntämä tavallinen, takaisinmaksettava laina. Pääomalainan tarkoituksena on vahvistaa yhtiön rahoitusrakennetta, ei lisätä velkaa. Yhtiölaina lisää velkaa.

Toinen, mielestäni mielenkiintoinen seikka on tulkinta siitä, minkä tyyppisiä yhtiöitä ja niiden osakkeita yhtiölainaan kytketty varainsiirtoverovelvollisuus koskee. Kirjoituksensa johtopäätöksissä Vesikansa ja Pälve ovat esittäneet tästä hyvin perustellut näkemyksensä.

Mikä on yhtiölaina ja missä osakeyhtiöissä sellainen voi olla, on käsitykseni mukaan yhtiöoikeudellinen kysymys. Yhtiöoikeus ja sen tulkinnat kuuluvat siviilioikeuteen ja sitä myöten Korkeimpaan oikeuteen (KKO) menevään tuomioistuinlinjaan. Verotus, jonka toimittavat hallintoviranomaiset, kuuluu Korkeimpaan hallinto-oikeuteen (KHO) menevään tuomioistuinlinjaan.

Ristiriitoja voi syntyä, kuten esim. tässä tapauksessa: jos ei ole yhtiölainaa, ei voi olla velvollisuutta lukea sitä varainsiirtoveron pohjaankaan. Syntyy puhdas eipäs - juupas tilanne, johon oikeusjärjestelmämme ei anna ratkaisua, koska ylintä ratkaisijaa ei ole, ei ainakaan Suomessa. Saattaa olla, että sellainen löytyisi nykyisin Euroopan yhteisöstä, mutta se saa olla jo toisen kirjoittelun aihe.

Ehkä selkeämpänä esimerkkinä yllä mainitusta ristiriidasta (KKO vs KHO) voi mainita tapauksen, jota käsiteltiin YLE:n MOT-ohjelmassa 11.2.2019. Siinä ao. yrittäjä yhtiöineen oli joutunut verotarkastuksen kohteeksi ja tarkastuksessa muka saadun selvityksen perusteella häntä syytettiin veropetoksesta, kirjanpitorikoksesta, rahanpesusta ym. Verolautakunta pani jälkiverot tarkastuskertomuksessa esitetyn mukaisesti maksuun, verojen perintä annettiin ulosottoon, koska niin menetellään valitusten estämättä ja niin yrittäjästä yrityksineen tehtiin selvää. Eräässä toisessa samantyyppisessä tapauksessa myös lasten eli läheisten omaisuus (asunto) otettiin ulosottoon jo ennen kuin verot olivat lainvoimaisia. Sitten kävikin niin, että syytteistä luovuttiin (tapaus 1) ja kaikki syytteet hylättiin (tapaus 2: Helsingin hovioikeus R 16/133, 15.11.2017. KKO ei myöntänyt  asiassa muutoksenhakulupaa.) Ei ollut veropetosta, ei kirjanpitorikosta, ei rahanpesua, ei vääränsisältöisiä laskuja jne., mutta oli miljoonamäärin maksuunpantuja jälkiveroja ja niiden ulosmittauksia.

Yrittäjien vapauskin oli prosessien alussa riistetty, 2 tapauksessa vuodeksi. Ns. Airiston Helmen tapauksella näyttäisi olevan monia yhtymäkohtia tapausten 1 ja 2 kanssa.

Lienee selvää, että jos ei ole rikosta, ei voi olla veropetosta, kirjanpitorikosta, rahanpesua ym., mutta voi kyllä olla näiden väitettyjen tekojen perusteella maksuunpantuja veroja.

Verottajan väite on kategorinen: verotus toimitetaan itsenäisesti ja siviilioikeuden päätöksillä ei ole verotuksessa oikeusvoimaa. Mitä se sitten taas on, jäi epäselväksi. (oma käsitys: päätöksen lopputulos so. hylky saa oikeusvoiman mutta eivät välttämättä perustelut) Eli siviili- tai rikostuomioistuimen päätöksillä saa verotuksessa heittää vaikka vesilintua.

MOT-ohjelmassa esiintynyt prof. Vuorenpää totesi yllä mainittujen yrittäjien ajautuneen Suomen oikeudessa vallitsevaan miinakenttään, josta ei ole olemassa säädeltyä ulospääsyä. Kumpikin linja – so. KKO:n linja ja KHO:n linja - on yhtä korkea eikä niiden yläpuolella ole enää riippumatonta tuomioistuinta. Tasatilanteessa juristien on myös tunnetusti vaikea argumenttien puuttuessa ratkaista eipäs - juupas tilanteita: Molempi on oikeassa, vai onko!

Internetistä olen myös lukenut, että Rakennusteollisuus RT ry on kannellut EU:n komissiolle siitä, että osakkeen yhtiölainaosuus on asunto-osakeyhtiöissä sisällytetty varainsiirtoverotuksen pohjaan. Perusteluna on mainittu, että menettely merkitsee pääoman hankinnan verottamista ja on siten pääomaverodirektiivin (2008/7/EY) vastaista. Lisäksi on esitetty, että varainsiirtoverolain 20 § on vaikeasti tulkittavissa, ennakoimaton ja oikeusvarmuuden kannalta epäonnistunut.

Kantelussa ei kuitenkaan ole mainittu edellä kerrottua silmänkääntötemppua, jolla velat muutetaan pääomiksi ja sitä kautta varoiksi. Olisiko siis velankin ottaminen pääoman hankintaa?

Juhani Geitel
eläkeläinen, OTK, Dipl.ekon.
juhanigeitel@gmail.com

Lue myös

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.