Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi jakaa vapaasti. Muistathan mainita lähteen edilex.fi.
Uutinen kuuluu aihealueisiin Siviilioikeus, Yritystoiminta, Rikos- ja prosessioikeus

28.1.2019 9.21 Hovioikeuden ratkaisu grynderivastuusta

Hovioikeuden ratkaisu grynderivastuusta

Arvio siitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella (KKO 2016:22). Näin ollen aikaisemmista oikeustapauksista ei voitu tässä tapauksessa tehdä samoja johtopäätöksiä, kun kokonaisharkinnan perustana olevat tosiseikastot eri tapauksissa eroavat toisistaan. Myyntiesitteen, kauppakirjan sekä T:n, W:n, J:n, S:n ja H:n yhdensuuntaisten kertomusten perusteella hovioikeus piti selvitettynä, että asuntojen ostajat eivät olleet mieltäneet ostavansa uusia huoneistoja. Kysymys ei siten ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. (Vailla lainvoimaa 29.1.2019)

Turun hovioikeus 24.1.2019

Tuomio Nro 59
Diaarinumero S 17/916
Ratkaisut, joihin on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 22.7.2016 nro 23079 ja 31.3.2017 nro 9998
Asia Grynderivastuun vahvistaminen
Valittaja Taitokaari Oy
Vastapuoli Asunto Oy Nokian Rinnekatu 31

Kantaja Asunto Oy Nokian Rinnekatu 31 oi käräjäoikeuteen 12.11.2015 tulleessa haastehakemuksessa pyytänyt Pirkanmaan käräjäoikeutta vahvistamaan, että Taitokaari Oy:llä on ns. grynderivastuu Rinnekadun rakentamisen osalta ja että Taitokaari Oy:tä voidaan pitää kohteen As Oy Nokian Rinnekatu 31 perustajaurakoitsijana tai perustajarakennuttajana.

Tuomiolauselmassaan käräjäoikeus vahvisti, että Taitokaari Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Nokian Rinnekatu 31:en perustajaosakas.

Valitus

Taitokaari Oy (jäljempänä myös Taitokaari) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, että ensisijaisesti Asunto Oy Nokian Rinnekatu 31:n (jäljempänä myös Rinnekatu 31) kanne jätetään tutkimatta tai toissijaisesti Rinnekatu 31:n vaatimukset hylätään perusteettomina, että Rinnekatu 31 joka tapauksessa velvoitetaan korvaamaan Taitokaaren oikeudenkäyntikulut ja todistajanpalkkion käräjäoikeudessa korkoineen sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Taitokaari on tutkimattajättämisvaatimuksensa osalta lausunut, että vahvistuskanteen prosessinedellytykset eivät täyty. Tuomioistuin ei voi tutkia sellaista vaatimusta, että tuomioistuimen on vahvistettava Taitokaaren olevan asuntokauppalain 4 luvun 1 § :n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu perustajaosakas, koska tämä tarkoittaisi käytännössä sen vahvistamista, että tuomioistuimen olisi sovellettava ostajien ja Taitokaaren välisiin mahdollisiin riitoihin tiettyä lakia, tässä tapauksessa asuntokauppalakia ja sen 4 lukua.

Muilta osin Taitokaari on lausunut perusteinaan, että se ei ollut ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu perustajaosakas. Rinnekatu 31:n talo ei ollut ollut uusi, ei uuteen rinnastettava eikä uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennettu talo. Arvioitaessa sitä, oliko kysymyksessä ollut uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen, on oikeuskäytännön mukaan tarkasteltava paitsi ostajille syntynyttä perusteltua käsitystä myös korjaustöiden laajuutta ja tarkoitusta. Rinnekatu 31:n talo oli rakennettu vuonna 1966. Talossa oli tekemättä perustavanlaatuisia korjaustöitä, koska talon sähköjärjestelmää, kattoa eikä lämmitys- ja ilmastointijärjestelmää ollut uusittu, parvekkeet oli vain kunnostettu ja ikkunat oli vaihdettu vain osittain. Näin ollen tehdyillä perusteellisilla pinta- ja huoneistoremonteilla rakennuksesta ei ollut tullut rakennusteknisesti uudenveroista. Myyntiesitteen ja kauppakirjaan merkittyjen tietojenkaan perusteella ostajat eivät olleet voineet perustellusti olettaa, ettei asunto-osakeyhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita. Ostajille ei ollut annettu väärää tai harhaanjohtavaa tietoa. Kohteen kauppahintakin oli ollut selvästi uusien asuntojen hintaa halvempi.

Edellä selostettu huomioon ottaen ostajat eivät olleet voineet perustellusti käsittää, että Rinnekatu 31:n asuntojen kaupassa olisi ollut kysymys uusien asuntojen tai uusiin rinnastettavien asuntojen kaupasta. Näin ollen Taitokaari ei ole ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu perustajaosakas.

Mikäli Taitokaari olisi ollut perustajaosakas, sen olisi pitänyt asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n nojalla hankkia suorituskyvyttömyytensä varalta vakuus ostajien hyväksi. Rakennusvalvontaviranomaisen olisi myös pitänyt vaatia Taitokaarelta vakuuden esittämistä viimeistään loppukatselmuksen yhteydessä, mitä se ei ollut tehnyt. Näin ollen viranomaisenkaan mielestä kohteessa tehty korjaus ei ollut vastannut uudisrakentamista. Myöskään Kilpailu- ja kuluttajavirasto suorituskyvyttömyysvakuuden valvojana ei ollut edellyttänyt sanottua vakuutta Taitokaarelta.

Suoritettujen korjaustöiden tarkoitus ei ollut ollut tehdä Rinnekatu 31:n rakennuksesta uudenveroista, kohde ei ollut korjaustöillä tullut uudenveroiseksi eikä kohdetta ollut markkinoitu ostajille uudenveroisena.

Vastaus

Asunto Oy Nokian Rinnekatu 31 on vaatinut, että valitus hylätään ja Taitokaari Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Rinnekatu 31 on lausunut, että osaratkaisussa 22.7.2016 ei ollut ollut kysymys sovellettavan lain vahvistamisesta, vaan sen ratkaisemisesta, voiko tuomioistuin tutkia, onko Taitokaari asianosaisten välisessä sopimussuhteessa grynderin asemassa vai ei. Osapuolten keskinäisen oikeussuhteen selvittäminen on välttämätöntä, koska oikeussuhteen perusteella määräytyy se, miten tosiseikastoa on asiassa oikeudellisesti arvosteltava sekä millä perusteilla ja mitä vaatimuksia Rinnekatu 31 voi Taitokaareen kohdistaa.

Vaikka kauppakirjoihin oli kirjoitettu, ettei Rinnekatu 31:n talo ollut uusi tai uuteen rinnastettava, grynderisäännöstä voidaan soveltaa Taitokaareen, koska seuraavat rakentamiseen liittyvät grynderisäännöksen soveltamisen edellytykset täyttyvät. Taitokaari oli

- vuonna 2010 perustanut Rinnekatu 31:n ja omistanut sen koko osakekannan eli siis toiminut asunto-osakeyhtiön perustajana - tehnyt tai teettänyt rakennusten peruskorjaukset ja käyttänyt niiden osalta yksinomaista päätäntävaltaa
- tehnyt Rinnekatu 31:n asunto-osakkeilla osakekauppoja rakennusaikana, ja vasta rakennushankkeen jälkeen asunto-osakeyhtiön hallitukseen oli valittu ensimmäiset ulkopuoliset jäsenet.

Korjausrakentaminen oli vastannut uudisrakentamista seuraavista syistä. Jokaiseen Rinnekatu 31:n huoneistoon oli rakennusluvan perusteella tehty täydellinen pintaremontti. Huoneistojen kalusteet, olohuoneiden ikkunat, parvekeovet, käyttövesiputket ja sähköt oli uusittu, kosteat tilat oli uusittu ja niitä oli laajennettu, joihinkin asuntoihin oli rakennettu sauna, talojen lämmitysjärjestelmä oli uusittu, parvekkeet oli rakennettu uudelleen ja julkisivut oli kunnostettu. Tämän uudisrakentamiseen verrattavan "raskaan korjausrakentamisen" aikana Taitokaari oli yksin omistanut koko asunto-osakeyhtiön osakekannan, mikä on yksi grynderin tunnusmerkistöön kuuluva osatekijä. Taitokaari oli tuolloin voinut päättää rakentamisen laajuuden ja tason.

Kohteessa tehdyt korjaukset olivat olleet sekä lähtötilanteeltaan että tehtyjen töiden laadun ja laajuuden osalta sellaisia, jotka on tuoreessa korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä (KKO 2016:22) ja hovioikeuskäytännössä (Turun hovioikeus 29.11.2016 nro 1174) katsottu uudisrakentamiseen verrattaviksi. Taitokaari oli antanut Rinnekatu 31 :n korjausrakentamisesta kuvan, että sillä oli pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus ja että kaupan kohde vastaa tasoltaan uudisrakennuksen tasoa, koska merkittäviä lähiajan korjaustarpeita ei ole.

Taitokaari oli myyjänä ilmoittanut, että ainoa lähivuosien aikana tiedossa oleva korjaus- ja perusparannustyö oli "yhteisen leikkialueen rakentaminen".

Siitä huolimatta, että Taitokaari ei ollut oman harkintansa mukaan asettanut suorituskyvyttömyyttä koskevaa vakuutta ostajien suojaksi, kohteen kauppoihin voidaan soveltaa asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä edellyttäen, että asunnot on remontoitu uuden veroisiksi ja ettei tiedossa ole pitkään aikaan tarvetta uusille remonteille.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut
Kanteen tutkimatta jättämistä koskeva vaatimus

Käräjäoikeus on päätöksellään 22.7.2016 nro 23079 ottanut kanteen tutkittavakseen Taitokaaren vastustuksesta huolimatta. Hovioikeudessa Taitokaari on vaatinut tämän päätöksen kumoamista.

Asunto Oy Nokian Rinnekatu 31:n kanne on luonteeltaan niin sanottu positiivinen vahvistuskanne, jollaisessa kantaja vaatii tuomioistuinta vahvistamaan jonkin konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon. Oikeudenkäymiskaaressa ei ole yleissäännöstä vahvistuskanteesta tai sen sallittavuudesta. Oikeuskirjallisuudessa vakiintuneen kannan mukaan vahvistuskannetta ei voida ajaa pelkän tosiasian tai tapahtumainkulun vahvistamiseksi eikä yksin abstraktisesta laintulkintakysymyksestä, vaan kanteessa tulee olla kysymys sekä konkreettisista faktoista (oikeustosiseikoista) että niiden juridisesta merkityksestä (esim. Tauno Tirkkonen: Suomen siviiliprosessioikeus I, 1974, s. 394 - 396; Juha Lappalainen: Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 369; Juha Lappalainen - Tuomas Hupli: Kanne ja vastine siviiliprosessissa, s. 512, teoksessa Prosessioikeus, 2017, toimittanut Dan Frände; Antti Jokela: Oikeudenkäynnin asianosaiset ja valmistelu. Oikeudenkäynti II, 2012, s. 253).

Vakiintuneesti on katsottu vahvistuskanteen olevan tutkittavissa vain, milloin sen ajamiseen on riittävä oikeudellinen intressi eli niin sanottu vahvistusintressi. Tämä edellyttää, että oikeussuhteesta on olemassa kantajalle haittaa aiheuttavaa oikeudellista epävarmuutta (esim. Tirkkonen: em. teos, s. 390 - 392; Lappalainen: em. teos, s. 370; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 512; Jokela: em. teos, s. 253). Kantajan väittämän vahvistusintressin tulee lisäksi olla sillä tavoin ajankohtainen, että hänelle olisi jo annettavissa lopullista oikeussuojaa (esim. Lappalainen: em. teos, s. 370; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 513; Jokela: em. teos, s. 253).

Oikeuskirjallisuudessa nykyisin vakiintuneena pidettävän kannan mukaan suorituskanteen mahdollisuus ei estä kantajaa nostamasta halutessaan vahvistuskannetta, jos hänellä on siihen järkevä tarve (esim. Tirkkonen: em. teos, s. 391; Lappalainen: em. teos, s. 371; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 513; Jokela: em. teos, s. 255). Tällainen tarve voi liittyä esimerkiksi suorituskanneprosessin kustannuksiin (ks. esim. Lappalainen: em. teos, s. 371; Lappalainen - Hupli: em. teos, s. 513).

Kantajana oleva asunto-osakeyhtiö on vaatinut tuomioistuinta vahvistamaan, että Taitokaarella on perustajaosakkaan vastuu eli niin sanottu grynderivastuu Rinnekatu 31:n rakentamisen osalta ja että Taitokaarta voidaan pitää Rinnekatu 31:n perustajaurakoitsijana tai -rakennuttajana niin, että sillä on grynderivastuu. Käräjäoikeus on päättäessään 22.7.2016 ottaa kanteen tutkittavakseen lausunut perusteluinaan, että Rinnekatu 31 on vaatinut kanteessaan tietyn oikeussuhteen eli sen vahvistamista, että Taitokaari on toiminut rakennuttamassaan kohteessa grynderinä, että vahvistuskanteen ajaminen ei ole edellyttänyt suoritustuomioon tähtäävien vaatimusten esittämistä samassa yhteydessä, että Rinnekatu 31:llä on oikeudellinen intressi saada vastaus vaatimukselleen ja että vahvistuskanteeseen annettavalla ratkaisulla voidaan saada jatkoprosessia ajatellen prosessiekonomisia etuja.

Hovioikeus hyväksyy edellä olevat käräjäoikeuden lausumat perustelut ja katsoo, että Rinnekatu 31:llä on vahvistuskanteen ajamiseen riittävä oikeudellinen intressi ja että sen kanne täyttää vahvistuskanteelle asetettavat sisällölliset vaatimukset ottaen huomioon sen, että vahvistettavaksi vaadittuun asemaan liittyy asuntokauppalain ja oikeuskäytännön mukaan tiettyjä oikeudellisia seuraamuksia, joihin Rinnekatu 31 on kanteensa perusteluissa viitannut.

Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeuden päätöstä 22.7.2016 nro 23079 ei muuteta. Taitokaaren vaatimus kanteen tutkimatta jättämisestä hylätään.

Perustajaosakkaan vastuun eli niin sanotun grynderin vastuun vahvistamista koskeva vaatimus

Hovioikeus on ottanut vastaan saman todistelun kuin käräjäoikeus, eikä sitä ole tarpeen selostaa siltä osin kuin se on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat hovioikeudessa kertoneet asian ratkaisemiselle merkityksellisistä seikoista pääpiirteissään samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Hovioikeudessa he ovat kertoneet lisäksi merkityksellisistä seikoista seuraavaa.

MT Rinnekatu 31:n isännöitsijänä on kertonut todistelutarkoituksessa, että huoneistoja myytäessä oli tiedetty, että rakennuksen vesikatto ja pohjaviemäri olivat vanhoja ja että ne tulisivat kunnostettaviksi. Myyntiesitteissä ei tulevista rakentamis- ja korjaustarpeista kuitenkaan ollut kerrottu muusta kuin leikkikentän rakentamisesta. Huoneistojen remontoinnista ja niihin liittyneistä muista töistä MT on kertonut vielä yksityiskohtaisemmin kuin käräjäoikeuden tuomioon on hänen kertomakseen merkitty. Remontin jälkeen Rinnekatu 31:n rakennus oli näyttänyt päällisin puolin uudelta ja sen huoneistotkin yhtä uusilta kuin uudisrakennuksen huoneistot. Kohdetta oli korjattu sisäpuolelta, ulkopuolelta ja pihankin osalta niin laajasti, että kysymys oli ollut uudisrakentamiseen verrattavista töistä. Kuitenkaan ei rakennuksen lämmitys-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmiä eikä lämmöneristyksiä ollut uusittu kokonaan. Vuonna 2012 myyntiesitteissä annetut tiedot rakennuksen ja sen huoneistojen kunnosta ja tasosta eivät olleet vastanneet todellisia, koska sittemmin on ilmennyt tarpeita mittaviin korjauksiin, jotka tulisivat maksamaan noin 1 - 1,5 miljoonaa euroa. Vaikka Taitokaari oli tehnyt remonttia yli 700.000 eurolla, töitä ei ollut tehty vuonna 2011 voimassa olleiden rakentamismääräysten edellyttämällä tavalla. Esimerkiksi vedeneristyksissä ja ikkunoissa oli ilmennyt ongelmia.

MW Rinnekatu 31:n hallituksen jäsenenä ja huoneiston B7 osakkeenomistajana on kertonut todistelutarkoituksessa, että vaikka talo oli näyttänyt uudelta ja kaikki sisällä oli ollut kuin uutta, hän oli ymmärtänyt, että hän ei ollut ostanut huoneistoa uudesta talosta, vaan kattavasti remontoidusta vanhasta talosta, ja että remontit oli tehty määräysten mukaisesti. Hän oli vuosina 2009 ja 2010 ollut sähkömiehenä työssä vastaavassa kohteessa. Rinnekatu 31:n sähköjärjestelmä oli uusittu monilta osin, mutta ei kokonaan. MW oli lukenut huolellisesti kauppakirjan ennen allekirjoittamista. Hän oli tiennyt, että kysymyksessä oli vanha kohde ja että se asianmukaisesti saneerattuna oli pinnoiltaan vastannut uutta. Vanhoissa taloissa on vahva runko, joka voi kestää 100 vuotta, ja Rinnekatu 31:n rakennuksen konesaumattu katto voi huollettuna kestää 80 vuotta. MW on pitänyt luonnollisena, että rakennukseen tulee joskus jotain tehtäväksi, mutta hän oli ymmärtänyt voivansa asua talossa pitkään huolettomana, koska hänen ostamaansa huoneistoon ei pitäisi tulla ainakaan 20 vuoteen mitään korjattavaa.

MJ Rinnekatu 31:n aikaisempana isännöitsijänä on kertonut todistajana, että Taitokaaren tarkoitus oli ollut ostaa talo, remontoida huoneistot ja myydä ne eteenpäin. Taloyhtiö oli tehnyt putkiremontin ja Taitokaari osakkeenomistajana oli tehnyt huoneistoremontit. Taloon tehdyistä remonteista vain putkiremontti oli ollut peruskorjausta, muut olivat olleet määräajoin tehtäviä huoltokorjauksia, ja ne oli tehty muista kuin teknisistä syistä. Rakennuksesta ei Taitokaaren tekemällä remontilla ollut tullut uudenveroista, koska sen isoihin järjestelmiin kuten sähkö-, ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmiin ei ollut koskettu. Vesikattoa, sähköpääkeskusta ja lämmitysjärjestelmää kokonaisuutena ei ollut remontissa uusittu, lisälämmöneristyksiä ei ollut tehty eikä ääneneristystä parannettu. Rakennuksessa ei ollut ollut mitään sellaista akuuttia korjaustarvetta, johon ostajan olisi tullut varautua. Isännöitsijäntodistukseen (todiste V6 ) merkitty leikkikentän rakentaminen oli ainoa seikka, josta oli päätetty. Rakennustarkastaja ei ollut vaatinut Taitokaarelta tästä kohteesta eikä sen muistakaan vastaavista kohteista suorituskyvyttömyysvakuutta, koska kysymys ei ollut ollut uudisrakentamista vastaavasta rakentamisesta. Huoneistojen neliöhinta 1. 900 euroa ei ollut uudiskohteen neliöhinta, joka oli tuolloin noin 3 .000 euroa.

AS Rinnekatu 31:n huoneistojen välittäjänä on kertonut todistajana, että rakennuksesta oli korjattu vain putket, mutta huoneistot oli remontoitu. Rakennusta ei ollut ollut tarkoitus korjata läheskään uutta vastaavaksi, koska se oli rakennettu vuonna 1966 ja koska sen kattoa, sähkö-, lämmitys- ja ilmastointijärjestelmää ei uusittu. Kohdetta ei ollut markkinoitu uudenveroisena, vaan myytävänä oli ollut "remontoituja huoneistoja vuonna 1966 rakennetusta talosta". Ennen kaupantekoa ostajat olivat saaneet kaikki kohdetta koskevat asiakirjat tiedokseen. Vuonna 2012 ei ollut ollut tiedossa olevia rakennuksen remonttitarpeita, mutta on selvää, että ajan mittaan vanhaan rakennukseen tulee tehtäväksi korjauksia.

AH Nokian kaupungin tuolloisena rakennustarkastusinsinöörinä on kertonut todistajana, että Rinnekatu 31:een oli tehty pintapuolinen remontti, pantu piha kuntoon, siirretty väliseiniä ja tehty muutama sauna. Kysymys ei ollut ollut rakentamisesta uudisrakentamista vastaavalla tavalla. Perustetta vaatia vakuutta suorituskyvyttömyyden varalta ei ollut ollut.

Arvioinnin perusteista

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun: 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Saman lain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan sanotussa laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen tai yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista.. Perustajaosakkaana pidetään 1 luvun 4 §:n nojalla muun muassa sitä, joka rakentamisvaiheen aikana omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeen. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan 1 luvun 3  §:n 6  kohdan mukaan sitä,  joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Asuntokauppalakia koskevan hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp, s. 23) mukaan lain 4 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä koko rakennuksesta uudenveroinen. Oikeuskirjallisuudessa (Tapio Nevala: Asuntokauppalaki, 3. uudistettu painos, 2016, s. 88) on todettu, että käytännössä tämä tarkoittaa rakennuksen kaikkien teknisten järjestelmien uusimista, ei pelkästään huoneistojen  peruskorjaamista. Uudisrakentamiseen  verrattavasta korjausrakentamisesta ei ole kysymys silloin, kun joku ostaa vanhan kerrostalon asunto-osakeyhtiön lukuun, tekee huoneistoremontit ja myy tämän jälkeen asuinhuoneistoja eteenpäin.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:22, kohdat 9 ja 10, mukaan arvioitaessa sitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, merkityksellistä on 9 kohdassa mainittujen muiden seikkojen ohella se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Arvio on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Merkitystä on myös niillä tiedoilla, jotka myyjä on antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa. Uuden asunnon kaupasta voi olla kysymys silloin, kun myyjä on toteuttanut omistamassaan asunto-osakeyhtiössä niin laajan tai perusteellisen korjauksen, että ostaja on ostopäätöstä tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita.

Arviointi tässä tapauksessa

Hovioikeuden vastaanottaman todistelun perusteella voidaan pitää selvitettynä, mitä Rinnekatu 31:n remontissa on rakennukselle ja sen huoneistoille tehty. Kysymys hovioikeudessa onkin siitä, miten tätä remonttia ja sillä saatua tulosta on arvioitava oikeudellisesti. Kaikkien kuultujen henkilöiden kertomuksista kokonaisuutena arvioiden on ilmennyt, että talon ulkopintoja ikkunoineen ja parvekkeineen sekä pihaa autopaikkoineen ja -talleineen on saneerattu niin, että rakennus pihoineen on vaikuttanut uudelta. Myös rakennuksen yhteiset sisätilat porraskäytävineen sekä asuinhuoneistot uusittuine pintoineen, märkätiloineen ja kodinkoneineen ovat antaneet vaikutelman uudiskohteesta. Remontin yhteydessä on uusittu, korjattu tai huollettu myös huoneistokohtaisia viemäreitä, vesijohtoja, sähköjä, ilmastointikanavia ja lämmitystä. Asuinhuoneistot on remontoitu hyvin kattavasti niin, että ne ovat antaneet ostajille vaikutelman uusista huoneistoista. Kaiken kaikkiaan todistelusta on pääteltävissä, että Rinnekatu 31:n rakennus on sekä ulkoa että nähtävillä olevilta sisäosiltaan vaikuttanut päällisin puolin uudelta ja ajanmukaiselta.

Todistelusta on kuitenkin käynyt ilmi myös, että rakennuksen vesikattoa, pohjaviemäriä, sähköpääkeskusta sekä lämpö- ja ilmastointijärjestelmiä kokonaisuuksina ei ollut uusittu. Näitä oli uusittu vain sen verran kuin huoneistojen perusteellinen remontti oli edellyttänyt. Näin ollen itse rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään ollut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Näin ollen Taitokaaren tekemässä Rinnekatu 31:n remontissa ei ollut ollut kysymys edellä mainitussa hallituksen esityksessä ja oikeuskirjallisuudessa tarkoitetusta rakentamisesta, jossa kaikki tekniset järjestelmät olisi uusittu ja koko rakennuksesta olisi tehty uudenveroinen. Tätä käsitystä tukee myös se, että Taitokaaren tekemän remontin hinnalla 755.000 euroa rakennusta ei olisi voitu korjata uudenveroiseksi, koska isännöitsijän mukaan siinä on ilmennyt tarpeita korjauksiin, joiden hinta jo nyt olisi 1 - 1,5 miljoonaa euroa. Käsitystä tukee osaltaan myös todistaja H:n kertoma, vaikka hän virkansa puolesta arvioi asiaa enemmän maankäyttö- ja rakennuslain kuin asuntokauppalain näkökulmasta. H:n mukaan Taitokaaren korjausrakentaminen oli ollut luonteeltaan sellaista, ettei hänen mieleensäkään ollut tullut vaatia Taitokaarelta asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua perustajaosakkaan vakuutta suorituskyvyttömyyden varalta.

Todistajien J:n ja S:n kertomuksilla ja niitä tukevalla H:n kertomuksella Taitokaari on näyttänyt, että sen tarkoitus oli ollut vain ostaa kerrostalo, remontoida talon huoneistot ja myydä ne sitten eteenpäin. Taitokaari ei ollut korjausrakentamisella pyrkinyt tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaavaa rakennusta, vaan remontoimaan vain sen huoneistot uudenveroisiksi. Näin ollen Taitokaaren toiminnan tarkoituskaan ei tue Rinnekatu 31:n väitettä uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.

Myyntiesitteen (todiste V8) ja todistaja S:n mukaan Rinnekatu 31:n huoneistoja oli markkinoitu remontoituina, mutta samalla oli ilmoitettu, että huoneistot olivat vuonna 1966 rakennetussa eli vanhassa talossa. Kaupoissa oli käytetty käytetyn asunnon kauppakirjaa (todiste V7), jossa oli selkeästi ilmoitettu, että kaupan kohde ei ollut uusi eikä siihen rinnastettava. Sen kohdassa 9 oli myös mainittu mahdollisista tulevista peruskorjauksista. Todistajien J:n ja S:n mukaan Rinnekatu 31:n huoneistojen neliöhinta (noin 1.900 euroa) oli ollut selvästi halvempi kuin samana ajankohtana uusien asuntojen neliöhinta (noin 3.000 euroa). Ottaen huomioon ostajille myyntiesitteessä ja kauppakirjassa liitteineen eli kohteen markkinoinnissa ja myynnissä annetut tiedot ja kohteen neliöhinta ostaja ei ole ostopäätöstä kohteen asunnosta tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita. Sen sijaan ostaja on, kuten todistaja W:kin on omalta kohdaltaan kertonut, voinut olettaa, että vaikka hänen ostamaansa huoneistoon ei tule korjattavaa, niin rakennukseen korjattavaa tulee. Asiaa ei ole arvioitava toisin sen vuoksi, että mahdollisista tulevista merkittävistä korjaustarpeista ei ollut isännöitsijäntodistuksessa (todiste V6) eikä muutoinkaan ilmoitettu ostajille yksilöidysti ennen kaupantekoa muuta kuin yhteisen leikkikentän rakentaminen. Tuolloisen isännöitsijän, todistaja J:n mukaan mitään akuutteja korjaustarpeita ei taloyhtiössä ollut tuolloin ollut eikä mitään päätöksiä sellaisista ollut tehty.

Kuten edellä on todettu, arvio siitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella (KKO 2016:22). Näin ollen aikaisemmista oikeustapauksista ei voida tässä tapauksessa tehdä samoja johtopäätöksiä, kun kokonaisharkinnan perustana olevat tosiseikastot eri tapauksissa eroavat toisistaan.

Myyntiesitteen, kauppakirjan sekä T:n, W:n, J:n, S:n ja H:n yhdensuuntaisten kertomusten perusteella hovioikeus pitää selvitettynä, että asuntojen ostajat eivät olleet mieltäneet ostavansa uusia huoneistoja. Kysymys ei siten ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta.

Edellä kerrotuilla perusteilla Asunto Oy Rinnekatu 31:n kanne tulee hylättäväksi.
 

  • Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 25.3.2019.

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.