Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi jakaa vapaasti. Muistathan mainita lähteen edilex.fi.
Uutinen kuuluu aihealueisiin Kuuluu aihealueisiin Siviilioikeus

4.12.2018 8.00 Hovioikeus purki käräjäoikeuden tavoin kiinteistönkaupan

Hovioikeus purki käräjäoikeuden tavoin kiinteistönkaupan

Hovioikeus totesi muun muassa, että ostajilla oli ollut oikeus luottaa myyjän hankkiman ammattilaisen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Ostajilla ei ollut erityistä syytä ryhtyä tarkistamaan kiinteistöstä annettujen tietojen paikkansapitävyyttä tai selvittämään rakennuksen kuntoa teknisin tai muuten tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein esimerkiksi rakenteita purkamalla. Heillä ei ollut ollut myöskään sellaista tietoa, jonka perusteella heidän olisi pitänyt varautua merkittäviin korjauskustannuksiin. Asiassa ei ilmennyt, että ostajilla olisi ollut kiinteistön kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen syytä olettaa, että kiinteistön rakenteissa olisi ollut kosteus- tai mikrobivaurioista aiheutuva mittava korjaustarve. (Vailla lainvoimaa 3.12.2018)

Turun hovioikeus 30.11.2018                                   

Tuomio Nro 937
Diaarinumero S 18/452
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 26.1.2018 nro 3944
Asia Kiinteistön virhe
Valittaja A
Vastapuolet JK ja VK

Käräjäoikeus oli purkanut kiinteistönkaupan, velvoittanut myyjän palauttamaan kauppahinnan 240.000 euroa tuottokorkoineen ostajille sekä velvoittanut ostajat suorittamaan myyjälle asumishyötynä 11.000 euroa. Myyjä velvoitettiin korvaamaan myös ostajien selvittelykulut ja oikeudenkäyntikulut.

Valitus

A on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja K:iden ensisijainen vaatimus kiinteistön kaupan purkamisesta hylätään, että toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta hylätään 30.000 euroa ylittäviltä osin ja että joka tapauksessa vaatimus virheiden selvittelykuluista hylätään 3.000 euroa ylittäviltä osin. Lisäksi A on vaatinut, että korkovaatimukset hylätään. Mikäli kiinteistön kauppa puretaan, A on toissijaisesti vaatinut, että K:t velvoitetaan korvaamaan hänelle asumishyötynä 1.6.2015 lukien 1.000 euroa kultakin kuukaudelta, jonka kiinteistö on ollut K:iden hallinnassa. Vielä A on vaatinut, että JK ja VK velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Perusteinaan A on lausunut, että kiinteistössä ei ole laatuvirhettä. Kiinteistö ei ollut poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan siitä, mitä K:t olivat voineet myydyltä kiinteistöltä kauppahinta, siitä annetut tiedot ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Joka tapauksessa virhe ei ollut ollut olennainen.

Myydyllä kiinteistöllä on vuonna 1983 rakennettu omakotitalo, joka oli ollut nyt kysymyksessä olevin osin alkuperäisessä kunnossa. Omakotitalo oli rakennettu rakennusvuonna voimassa olleiden määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Osapuolten hyväksymä kuntotarkastaja oli ennen kauppaa tehnyt kuntotarkastuksen, jossa K:t olivat olleet läsnä ja josta laaditun raportin K:t olivat saaneet. Kuntotarkastuksessa K:t olivat saaneet kuntotarkastajalta tiedon valesokkelista ja siihen liittyvistä riskeistä. Kuntotarkastuksesta laaditussa raportissa oli ilmoitettu yläpohjan kosteusjäljistä ja kehotettu tarkkailemaan rakennetta. K:ille oli näin ollen syntynyt erityinen selonottovelvollisuus, jonka he olivat laiminlyöneet ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheenä yläpohjan eristeistä höyrysulun ulkopuolelta löydettyyn mikrobikasvustoepäilyyn. Vaurioilla ei ole näytetty olevan vaikutusta asumisterveyteen.

Virhe ei ole olennainen. A oli tarjoutunut maksamaan hinnanalennuksena 30.000 euroa, millä määrällä valesokkeli olisi korjattu. Korjaus olisi voitu tehdä K:iden suunnitteleman pesuhuone- ja putkiremontin yhteydessä. Rakennuspaikan arvo on alueella toteutuneiden kauppahintojen perusteella noin 100.000 euroa, joten rakennuksen arvo on kauppahinnasta laskettuna noin 140.000 euroa. Käräjäoikeus on arvioinut kiinteistön korjauskulut liian korkeiksi. Kaupan purkaminen on kohtuutonta.

Vastaus

JK ja VK ovat myöntäneet valituksen oikeaksi siltä osin, että käräjäoikeuden tuomiolauselma kumotaan sen määräyksen osalta, jossa kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu A:lle vasta hänen suoritettuaan K:ille kiinteistön kauppahinnan kokonaisuudessaan. Muilta osin K:t ovat vaatineet ensisijaisesti, että valitus hylätään, ja toissijaisesti, mikäli kauppaa ei pureta, että A velvoitetaan maksamaan K:ille hinnanalennuksena 120.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 29.4.2015-3.4.2016 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 4.4.2016 lukien. Lisäksi K:t ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan K:t ovat lausuneet, että kiinteistö oli poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä oli voinut perustellusti edellyttää. K:illa on oikeus vedota kiinteistön virheeseen siitä huolimatta, että virhe on seurausta rakennusaikana hyväksytystä rakenneratkaisusta. Kuntotarkastusraportissa ei ollut mainittu valesokkelirakennetta, lattian kaksoisbetonilaattarakennetta tai näihin liittyviä riskejä. Valesokkelirakenne ei ollut ollut selvästi nähtävissä, eikä se ollut ollut K:iden havaittavissa heille esitetyistä piirustuksista. Riskirakenteista ei ollut annettu tietoa suullisesti, ja joka tapauksessa ne olisi pitänyt asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan kirjata kuntotarkastusraporttiin. K:t eivät olleet saaneet tietoa yläpohjan lämmöneristeessä todetuista mikrobivaurioista tai yläpohjan vaurioriskistä. Siten K:ille ei ollut syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta.

Ottaen huomioon kauppahinta, korjauskustannusten suhde kauppahintaan sekä kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot kysymys on merkittävästä poikkeamasta kiinteistön laadussa. Kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa oli käynyt ilmi, että talon rakenteissa on kosteus- ja mikrobivaurioita ja että talon rakenteet vaativat korjausta. Talon perusrakenteiden normaali tekninen käyttöikä on huomattavasti pidempi, eikä ilmenneeseen korjaustarpeeseen ollut talon iän perusteella voinut varautua. Vaurioituneen valesokkelin materiaalinäytteistä oli löytynyt allergisoivaa ja mahdollisesti toksiineja tuottavaa homekasvustoa, ja väliseinien materiaalinäytteissä oli ollut allergisoivaa ja mahdollisesti mykotoksiineja tuottavaa homekasvustoa. Korjauskustannukset ovat vähintään 142.000 euroa. Käräjäoikeus on menetellyt oikein ottaessaan ratkaisussaan huomioon riskin korjauskustannusten nousemisesta. Joka tapauksessa A:n myöntämä hinnanalennus 30.000 euroa on 12,5 prosenttia kauppahinnasta, mitä sitäkään ei voida pitää vähäisenä.

Virhe on olennainen. Vaurioiden seurauksena rakennusta ei voi käyttää turvallisesti ennen laajoja korjaustöitä. A ei ole käräjäoikeudessa vedonnut siihen, että tontin arvo itsessään olisi 100.000 euroa, eikä sillä ole virheen olennaisuutta arvioidessa merkitystä ottaen huomioon, että K:t olivat ostaneet kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen perheensä kodiksi.

Omistus- ja hallintaoikeuden palauttamisen sitominen kauppahinnan palauttamiseen tosiasiallisesti estää kiinteistön ulosmittauksen ja myynnin A:n omaisuutena.

Mikäli katsotaan, että virhe ei ole olennainen, on K:illa joka tapauksessa oikeus hinnanalennukseen edellä mainituin perustein.

Asumishyötyä on tuomittu käräjäoikeuden tuomion antamiseen saakka eikä sitä voida tuomita käräjäoikeuden tuomion jälkeiseltä ajalta.

Hovioikeuden ratkaisut

Käsittelyratkaisu

A on vaatinut, että K:iden vaatimus käräjäoikeuden tuomiolauselman muuttamisesta K:iden ilmoittamalla tavalla jätetään tutkimatta. Perusteinaan A on lausunut, että JK ja VK eivät ole valittaneet tuomiosta. Siten heillä ei ole oikeutta vaatia muutoksia käräjäoikeuden tuomiolauselmaan.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oikeudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena ollutta asiaa valituksessa ja vastauksessa vedotulta osalta. Tutkittavana on, onko ja miten käräjäoikeuden ratkaisua muutettava.

A on ilmoittanut tyytymättömyyttään koko tuomioon ja vaatinut käräjäoikeuden tuomion kumoamista vaatimustaan miltään osin rajaamatta. Käräjäoikeuden tuomio ei siten ole saavuttanut osittaistakaan lainvoimaa. Näin ollen asiassa ei ole perusteita jättää A:n vaatimin tavoin tutkimatta K:iden vaatimusta A:n valituksen hyväksymisestä heidän lausumiltaan oin.

Pääasiaratkaisun perustelut

Kiinteistön laatuvirhe

Todistelusta

Kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu, kosteus- ja mikrobivauriot ovat olleet riidattomat. Rakennukseen ja sen korjaamiseen perehtyneet todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että vauriot on korjattava. Siltä osin kuin A on valituksessaan vedonnut siihen, että vauriolla ei ole näytetty olleen vaikutusta sisäilmaan tai asumisterveyteen, hovioikeus toteaa seuraavaa.

JK ja VK ovat kertoneet lapsillaan ilmenneistä hengitystie- ja muista terveydellisistä oireista, jotka olivat alkaneet pian taloon muuttamisen jälkeen ja jotka olivat helpottuneet aina, kun he eivät olleet oleskelleet talossa.

Todistajana kuultu rakennusterveysasiantuntija H oli ottanut rakennuksesta materiaalinäytteitä, joista rakennusmateriaalien kuntoa oli selvitetty. Näytteenottokohdat oli valittu siten, että niistä oli ollut yhteys sisäilmaan, mutta ei maaperään tai ulkoilmaan. Yläpohjasta ja alapohjasta otetuissa näytteissä oli ollut selvää mikrobikasvustoa ja vahva viite vaurioista. Alaohjauspuusta, verhouslastulevystä, bitumista, lämmöneristeestä ja yläpohjasta oli todettu homekasvustoa ja alemman betonilaatan pinnasta erilaisten homeitiöiden lisäksi sädesientä.

H:n mukaan olennaista on vaurioituneen alapohjan yhteys sisäilmaan seinien läpivientien raoista, jotka olivat syntyneet, kun betonilaattarakenteessa käytetty betoni oli kuivuessaan kutistunut. H ei ole selvittänyt yläpohjan sisäilmayhteyttä, mutta hänen mukaansa myös yläpohjan mikrobit voivat päätyä sisäilmaan ilmanpaineen vaihtelujen vuoksi.

Todistajana kuultu rakennusterveysasiantuntija L on kertonut alapohjan vaurioista ja vauriokohtien sisäilmayhteydestä pääosin samalla tavalla kuin H.

Todistajana kuultu S on kertonut, että kaksoisbetonilaattarakennetta oli aikanaan suosittu sen lämpöteknisten etujen vuoksi ja että tämä rakenneratkaisu mahdollistaa vaaran haitallisten aineiden pääsystä sisäilmaan.

Johtopäätökset

Alapohjasta tehdyt mikrobilöydökset ovat olleet riidattomat, eikä H:n ilmoitusta siitä, että näytteenottopaikoista ei ole ollut yhteyttä ulkoilmaan tai maaperään, ole ilmennyt syytä epäillä. L:n ja H:n yhdenmukaisilla kertomuksilla on selvitetty, että vauriokohdista on yhteys rakennuksen sisäilmaan. Päätelmää terveyshaitasta tukevat Tampereen kaupungin terveystarkastajan tarkastuspöytäkirja, jossa terveystarkastaja on edellyttänyt vaurioituneiden rakenteiden korjaamista ja toimenpiteisiin ryhtymistä mahdollisimman pikaisesti terveyshaitan poistamiseksi, sekä K:iden kertomus heille aiheutuneista terveydellisistä oireista. Asiassa on siten näytetty, että alapohjan vauriot ovat yhteydessä rakennuksen sisäilmaan ja että ylä- ja alapohjan vaurioista voi aiheutua terveyshaittaa. Se seikka, että A:n omistusaikana talossa oleskelleet eivät olleet oirehtineet K:iden tavoin, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut kiinteistössä todetun laatuvirheen osalta.

Ostajien selonottovelvollisuus

Todistelusta

- - -

Johtopäätökset

Ostajilla oli ollut oikeus luottaa myyjän hankkiman ammattilaisen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. K:illa ei ollut ollut erityistä syytä ryhtyä tarkistamaan kiinteistöstä annettujen tietojen paikkansapitävyyttä tai selvittämään rakennuksen kuntoa teknisin tai muuten tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein esimerkiksi rakenteita purkamalla. Heillä ei ollut ollut myöskään sellaista tietoa, jonka perusteella heidän olisi pitänyt varautua merkittäviin korjauskustannuksiin. Asiassa ei ole ilmennyt, että JK ja VK:lla olisi ollut kiinteistön kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen syytä olettaa, että kiinteistön rakenteissa olisi ollut kosteus- tai mikrobivaurioista aiheutuva mittava korjaustarve.

Edellä mainituilla lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ostajien selonottovelvollisuudesta.

Laatuvirheen seuraamuksista

Rakennuksen korjaamistavasta kuullut todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että vaurioiden korjaus edellyttää ulkoseinien ja kantavien väliseinien sekä yläpohjan korjaamista. Erimielisyyttä on ollut siitä, miten alapohja on korjattava ja mitkä ovat korjauskustannukset.

H:n mittausten perusteella korjaustarve on ulkoseinien osalta 55,5 juoksumetriä, kantavien sisäseinien osalta 20 juoksumetriä ja 34 juoksumetriä niiden kevyiden väliseinien osalta, joissa palkit ulottuvat pohjalaattaan. Kukaan kuulluista ei ole riitauttanut H:n mittauksia, eikä asiassa ole muutoinkaan ilmennyt perusteita epäillä H:n laskelmia.

Asiassa on esitetty käräjäoikeuden lausumin tavoin toisistaan poikkeavia kustannusarvioita virheiden korjaamisesta. Todistajat ovat hovioikeudessa toistaneet käräjäoikeuden tuomioon kirjatut arvionsa lukuun ottamatta todistaja O:ta, joka on esittänyt aiemman arvionsa kanssa vaihtoehtoisen laskelman. Vaihtoehtoisen laskelman mukaiset kustannukset olisivat 14.000-21.000 euroa väliseinien korjauksineen. Mikäli O:n laskelmat korjataan H:n mittaamien juoksumetrien mukaisiksi, ovat korjauskustannukset O:n mukaan 63.700-83.650 euroa lisättynä yläpohjan korjauksen ja homeettomaksi siivoamisen kustannuksilla.

S:n mukaan vaurioiden korjaamiseksi riittäisi se, että ilmavuodot vaurioituneista rakenteista tiivistettäisiin. S:n arvio korjauskustannuksista ja -tavasta on poikennut merkittävästi muiden todistajien laskelmista, eikä niitä siten voida asettaa korjauskustannusten määrän perusteeksi. Vaikka on mahdollista, että korjaukset voitaisiin toteuttaa S:n esittämällä edullisella tavalla, ei ostajien kannettavaksi voitaisi jättää sitä S:n esille tuomaa riskiä, ettei korjaus onnistuisikaan tällä tavoin. Muiden todistajien arviot korjauskustannuksista ovat vaihdelleet O:n käräjäoikeudessa esittämästä laskelmasta ilmenevästä vähintään 63.700 eurosta L:n arvioimaan 170.000 euroon.

Esitetyn selvityksen perusteella rakennuksen korjaaminen asumiskuntoon edellyttää suuruusluokaltaan merkittäviä korjaustöitä. Kustannusarvioiden perusteella korjauskustannukset ovat alimmankin arvion perusteella noin 26 prosenttia kauppahinnasta, mitä ei voida pitää sellaisina kohtuullisina korjauskustannuksina, joihin K:t olivat voineet kauppaa tehtäessä varautua. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätökset kiinteistön kaupan purkamisesta.

Kiinteistön omistus- ja hallintaoikeuden palautuminen

Valituksen johdosta käräjäoikeuden tuomio on vailla lainvoimaa. Asiassa ei siten ole estettä muuttaa tuomiolauselmaa kantajien vaatimalla tavalla, kun K:t ovat esittäneet vaatimukselle hyväksyttävät perusteet eikä muutos loukkaa A:n laillisia oikeuksia. Näin ollen käräjäoikeuden ratkaisu voidaan kumota hovioikeuden tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla. [Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion siltä osin kuin käräjäoikeus oli tuomiolauselmassaan vahvistanut, että kaupan kohteen omistus- ja hallintaoikeus palautuu A:lle vasta sitten, kun A on suorittanut kaikki suoritukset kokonaisuudessaan, ja että K:t ovat velvollisia palauttamaan kaupan kohteen hallinnan ja omistusoikeuden A:lle vasta mainittujen suoritusten jälkeen.]

Selvittelykulut ja  asumishyöty

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun virheen selvittelykulujen osalta.

A on käräjäoikeudessa vaatinut K:iden velvoittamista maksamaan hänelle korvausta asumishyödystä ajalta, jonka kiinteistö on ollut K:iden hallinnassa. Käräjäoikeus on hylännyt vaatimuksen käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta. A on hakenut muutosta käräjäoikeuden tuomioon tältäkin osin. Kiinteistö on edelleen K:iden käytössä, eikä asiassa ole perusteita olla vahvistamatta A:n oikeutta asumishyödyn korvaamiseen hovioikeuden tuomion antamiseen saakka.

Asiassa ei ole ilmennyt perusteita arvioida asumishyödyn kohtuullista laskennallista määrää käräjäoikeuden tuomiosta poikkeavalla tavalla. Käräjäoikeuden tuomion ja hovioikeuden tuomion antopäivän väliseltä ajalta asumishyödyn määrä on tämän perusteen mukaan 3.500 euroa. Muilta osin vaatimus asumishyödystä hylätään ennenaikaisena.

  • Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.1.2019.

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.