Jotta voisimme palvella asiakkaitamme mahdollisimman hyvin, käytämme sivustollamme evästeitä. Jatkamalla eteenpäin hyväksyt evästeiden käyttämisen. Lue lisää.

Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi käyttää vapaasti. Muistathan kuitenkin mainita lähteen edilex.fi.

16.7.2018 11.36 Lainsäädäntöneuvos Kirsi Martinkauppi: MRL muuttui joulukuussa 2017 – miten kerrosala nyt lasketaan?

Lainsäädäntöneuvos Kirsi Martinkauppi: MRL muuttui joulukuussa 2017 – miten kerrosala nyt lasketaan?

Maankäyttö- ja rakennuslain kerrosalaa koskeva 115 § muuttui joulukuussa. Muutos vaikuttaa kerrosalan laskentaan, sillä se mahdollistaa tiettyjä ylityksiä rakennettavaksi sallittuun kerrosalaan. Muutos on aiheuttanut lukuisia kysymyksiä kerrosalan laskentaa koskien. Kerrosalan laskemista selvittää ympäristöministeriön lainsäädäntöneuvos Kirsi Martinkauppi Edilexin Vierashuoneessa.

Muutoksesta johtuen aiemmat ohjeet, kuten esimerkiksi Ympäristöopas 72 ei tarjoa ratkaisua kaikkiin kysymyksiin. Kerrosalaan liittyvistä viimeaikaisista kysymyksistä on käynyt myös ilmi, että erinimisten alojen käyttö eri tilanteissa ei ole kaikille itsestään selvää.  Esimerkiksi asunnonmyynti-ilmoituksissa asunnon koko ilmoitetaan asuinpinta-alana, asemakaavaan merkitty rakennusoikeus ilmoitetaan kerrosalana ja suunnittelijat puhuvat bruttoalasta.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) tuntee ainoastaan kerrosalan määritelmän. Lain 115 §:n mukaan: ”Tontin tai rakennuspaikan kerrosalalla tarkoitetaan sille rakennettaviksi sallittujen rakennusten yhteenlaskettua kerrosalaa”.

Asuin-, majoitus- ja työtiloista annetun asetuksen (1008/2017) 2 §:n mukaan huonealalla tarkoitetaan ”huoneen alaa, jonka rajoina ovat huonetta ympäröivien seinien pinnat tai niiden ajateltu jatke, huonealaan ei kuitenkaan lueta 1,6 metriä matalampaa tilaa”. Samassa pykälässä on määritelty myös huoneistoala, joka on ala, ”jota rajaavat toisaalta huoneistoa ympäröivien seinien, toisaalta huoneiston sisällä olevien kantavien seinien ja muiden rakennukselle välttämättömien rakennusosien huoneiston puoleiset pinnat, huoneistoalaan ei kuitenkaan lueta 1,6 metriä matalampaa tilaa”. Rakentamismääräykset tuntevat myös lämmitetyn nettoalan. Uuden rakennuksen energiatehokkuudesta annetun asetuksen (1010/2017) 2 §:n mukaan lämmitetyllä nettoalalla Anetto (m2) tarkoitetaan ”lämmitettyjen kerrostasoalojen summaa kerrostasoja ympäröivien ulkoseinien sisäpintojen mukaan laskettuna”.

On tunnettu tosiasia, että kerrosalan laskemiseen löytyy lukuisia erilaisia ohjeita. Esimerkiksi rakennusvalvonnat, verottaja ja SFS standardit määrittelevät omat tapansa. Kuitenkin vain yllä olevat määritelmät ovat säädettyjä.

Kerrosala

Kerrosalaa käytetään kaavoissa määrittämään rakennusoikeuden määrää. Kun maankäyttö- ja rakennuslakia säädettiin parikymmentä vuotta sitten, ajatuksena oli, että kaavoissa määritetään yksi kerrosala, joka kattaa ihan kaiken rakennuksessa muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta. Ideana oli, että jos jokin katsotaan lainmukaiseksi rakennukseksi, siinä on kerrosalaa. Rakennelmissa kerrosalaa ei ole. Reaalimaailma ja MRL:n toive eivät täysin kohtaa. Tästä johtuen eri tahot ovat julkaisseet eri näkemyksiä kerrosalan oikeasta laskennasta. Kerrosalaa kyllä käytetään suunnittelun lähtökohtana, mutta vain huoneistoalaa myydään.

Kerrosalan laskemista koskevaan MRL 115 §:ään tuli joulukuussa muutos. Rakennuksen kerrosalaan lasketaan edelleen kerrosten alat ulkoseinien ulkopinnan mukaan sekä lisäksi kellarista ja ullakolta se ala, johon on sijoitettu tai voidaan sijoittaa rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Tätä pääsääntöä koskevia poikkeuksia lisättiin tuoreessa muutoksessa. Lain mukaan rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää:

  • yli 250 mm paksun ulkoseinän verran (250 mm verran lasketaan kerrosalaan, loput on ylitystä)
  • yli 200 mm paksun huoneistoa rajaavan väliseinän verran (200 mm lasketaan kerrosalaan, loput on ylitystä)
  • väestönsuojan verran
  • taloteknisten järjestelmien edellyttämän kuilun, hormin tai yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentamiseen tarvittavan pinta-alan verran.

Kaikki edellä mainitut poikkeukset kuuluvat kerrosalaan, mutta ne saa rakentaa sallitun kerrosalan lisäksi. Laissa säädettyjen poikkeusten lisäksi on usein sovellettu Ympäristöopas 72:sta, jonka mukaan kerrosalaan ei ole laskettu vähäistä suurempia aukkoja sekä kohtia, joissa ulkoseinä kääntyy syvennykseksi, kuten parvekkeita, porttikäytäviä ja ulkoseinän paksuutta syvempiä ovisyvennyksiä, eikä rakennuksen ulkopuolella olevien pilarien, pilasterien, hormistojen, savupiipun yms. alaa.  

Kysymyksiä ovat herättäneet erityisesti väestönsuojien sekä yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentaminen. Väestönsuojan pinta-alaan lasketaan väestönsuojan seinät seinän ulkopintaa myöten kokonaisuudessaan. Väestönsuojaan voi sijoittaa normaaliolojen tilannetta palvelevia toimintoja, kuten esimerkiksi varastokomeroja tai parkkihallin.  Väestönsuoja voi sijaita rakennettavan rakennuksen yhteydessä tai omana erillisenä rakennuksenaan. Taloteknisten järjestelmien kuilujen ja hormien suunnittelussa on otettava huomioon järjestelmien edellyttämä tilan tarve, joten kuilu tai hormi ei voi olla kuinka suuri tahansa. Yleisiin tiloihin avautuvalla teknisellä tilalla tarkoitetaan tilaa, johon huoltomies pääsee häiritsemättä asunnossa tai työtilassa oleskelevia. Jos pääsy tekniseen tilaan on järjestetty esimerkiksi kerrostalon rappukäytävästä, tilan saa rakentaa rakennettavaksi sallitun kerrosalan lisäksi. Tällainen tekninen tila voi sijaita myös esimerkiksi rivitaloyhtiössä kaikkien asukkaiden käytössä olevassa piharakennuksessa tai miksei pientalossakin, kunhan tilaan on käynti suoraan ulkoa. Teknisen tilan koon on oltava järkevässä suhteessa sinne sijoitettavaan tekniikkaan nähden ollakseen tekninen tila.

Pykälän voimaantuloon ei liity siirtymäsäännöstä, joten muutos koskee sekä jo aiemmin kaavoitetuille alueille rakentamista että olemassa olevien rakennusten laajennuksia samoin kuin korjaus- ja muutostöitä. Kysymyksiä on herättänyt mm. se, voiko rakennukseen rakentaa lisää siksi, että kerrosalan sallittavat ylitykset lasketaan uudella tavalla. Periaatteessa on mahdollista, että olemassa olevaan rakennukseen voidaan rakentaa lisää esimerkiksi olemassa olevan väestönsuojan verran.

Kun maankäyttö- ja rakennuslaki tuli aikoinaan voimaan, kerrosalan laskentaan liittyi 217 §:n siirtymäsäännös, jonka mukaan vanhan rakennuslain (ennen 1.1.2000) aikaiseen kaavaan perustuvassa rakentamisessa kerrosalan laskentaan noudatettiin rakennuslakia. Rakennuksen kerrosalaa ei siksi laskettu MRL:n voimaantulon takia uudelleen. Siirtymäsäännös tehtiin lähes 20 vuotta sitten vallinneeseen tilanteeseen. Kaikkia alueita ei ole MRL:n voimassaoloaikana kaavoitettu uudelleen, vaan rakennuslain aikaisia kaavoja toteutetaan edelleen. Joulukuussa voimaan tulleessa MRL:n muutoksessa ei puututtu vanhaan siirtymäsäännöspykälään. Sen vuoksi voidaan perustellusti pohtia, koskeeko 115 §:n muutos (812/2017) niitä olemassa olevia rakennuksia, jotka on rakennettu ennen 1.1.2000 tai joita rakennetaan ennen 1.1.2000 voimaan tulleen kaavan perusteella. Tästä asiasta ei ole mainittu mitään hallituksen esityksen (HE 85/2017) perusteluissa. Asiassa on molempia näkökantoja puoltavia seikkoja. MRL:n siirtymäsäännös 217 § on edelleen voimassa ilman muutoksia, joten näin ollen voidaan ajatella uuden muutoksen koskevan vain MRL:n voimassaoloaikana rakennettuja rakennuksia tai lainvoimaiseksi tulleita kaavoja. Toisaalta poliittinen tahtotila muutosta (812/2017) säädettäessä oli tarjota mm. lisäporkkanaa väestönsuojan rakentamisesta aiheutuvien rakennuskustannusten kompensaatioon sekä tarjota mahdollisuuksia mm. matkaviestinten sisätilakuuluvuuden parantamiselle. Koska siirtymäsäännökseen ei eduskunnassa äänestyksen jälkeen päädytty, on toisaalta täysin ajateltavissa, että 115 § koskee kaikkia kaavoja ja kaikkia rakennuksia. Tiedossani ei vielä ole MRL 217 §:n ajallisesta ulottuvuudesta tehtyä hallinto-oikeuden päätöstä tai korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöstä asiassa – kerrosalaa koskeva lainmuutos tuli voimaan 6.12.2017 eli puoli vuotta sitten.

Huoneala ja huoneistoala

Huonealalla tarkoitetaan yhden huoneen alaa eli huoneen seinän sisäpintojen mukaista pinta-alaa, jonka on oltava vähintään 7 m2. Huonealaan lasketaan mukaan kiinteiden kaappien alla oleva ala.  Huonealaan ei lasketa mukaan vinon katon alla olevaa alle 160 cm korkeaa tilaa. Huonealaan ei lasketa pilareita, hormeja tai seinään upotettua takkaa. Jotkut kutsuvat tätä alaa myös ”siivottavaksi alaksi”.

Asuinhuoneiston huoneistoalan on oltava vähintään 20 m2. Tästä johtuen asuinhuoneistojen myynti-ilmoituksissa myytävät neliöt ilmoitetaan huoneistoalana eli ns. asuinpinta-alana. Huoneistoalaan ei lasketa mukaan tilaa, joka on matalampi kuin 160 cm. Sen vuoksi esimerkiksi vinon katon alla tai parvella sijaitsevaa alaa ei lasketa mukaan huoneistoalaan. Tarkkaan ottaen alle 160 cm korkea tila kuuluisi MRL:n määritelmän mukaan laskea kerrosalaan, vaikka Ympäristöopas 72 kerrosalan laskemisesta muuta väittääkin. Vallitsevan käytännön mukaisesti alle 160 cm korkeaa tilaa ei kuitenkaan lasketa kaikkialla kerrosalaan.

Huoneistoalalla tarkoitetaan käytännössä asuinhuoneiston seinien sisäpintojen mukaista alaa, johon ei lasketa mukaan alle 160 cm korkean tilan lisäksi lämmöneristämätöntä tilaa, varastoa, autotallia, teknistä tilaa eikä parveketta. Huoneistoalaan lasketaan huonealan lisäksi kevyet väliseinät (ei osastoivia tai kantavia seiniä), portaikon portaan vaakasuora ala (mutta ei aukkoa) sekä aputilat, kuten sauna, pesuhuone, kodinhoitohuone ja vaatehuone. Suunnittelijat pyrkivät yleensä suunnittelussa maksimoimaan huoneistoalan eli myytävät neliöt.

Lämmitetty nettoala

Lämmitetty nettoala liittyy rakennuksen energiatehokkuuteen ja energiatodistuksen laskentaan. Lämmitettyyn nettoalaan kuuluvat lämmitettyjen kerrosten ala ulkoseinän sisäpinnan mukaan laskettuna. Energiatodistuksen mukaiseen lämmitettyyn nettoalaan lasketaan kerrosten väliset vähäiset aukot, kuilut ja hormit sekä tekniset tilat. Lämmitetystä nettoalasta vähennetään kaksikerrosten tilojen yläosat (”puutuvat välipohjat”) ja muut vastaavat merkittävät aukot. Toisin sanoen rakennuksen lämmitettyyn nettoalaan kuuluvat lämpimät ja puolilämpimät tilat, joissa on lämmityslaite. Koska autotallia ei oteta huomioon energiatodistuslaskennassa, se ei kuulu myöskään lämmitettyyn nettoalaan.

Bruttoala

Bruttoalalla tarkoitetaan koko rakennuksen laajuutta. Bruttoalaan lasketaan kaikki rakentaminen rakennuksen ulkoseinän ulkopinnan mukaan. Jos kerroksia on monta, lasketaan kerrosten alat yhteen. Bruttoalaan lasketaan huoneistoalan lisäksi mukaan kaikki rakenteet, väliseinät, kuilut, hormit ja alle 160 cm korkeat tilat. Bruttoalaan kuuluu kaikki, mikä on kellarissa tai ullakolla eikä tilan lämmöneristyksellä ole merkitystä. Bruttoalaan ei lasketa mukaan ei-maanvaraisia ulkotiloja, kuten parvekkeita, terasseja ja luhtikäytäviä. Suunnittelijat pyrkivät toisinaan optimoimaan bruttoalaa, eli niitä neliöitä, joita ei voi esimerkiksi asuinkerrostalossa myydä huoneistoalana.

Käyttöala

Käyttöala on laajin pinta-alan laskentaan liittyvä käsite, sillä käyttöalaan lasketaan bruttoalan lisäksi vielä parvekkeet, terassit, luhtikäytävät ja kannet.

Ks. myös Noora Aronpään kuvat:

Huoneala ja huoneistoala

Kerrosala

Netto-, brutto- ja käyttöala

Kirsi Martinkauppi
Lainsäädäntöneuvos


Kirjoita Edilexiin

Toimittaja: Jukka Savolainen, Edilex-toimitus (jukka.savolainen@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.