Jotta voisimme palvella asiakkaitamme mahdollisimman hyvin, käytämme sivustollamme evästeitä. Jatkamalla eteenpäin hyväksyt evästeiden käyttämisen. Lue lisää.
Edilexissä on huoltokatko keskiviikkona 15.8.2018. Palvelussa on tilapäisiä häiriöitä kello 7.00-8.00 välisenä aikana. Pahoittelemme huoltokatkosta aiheutuvaa haittaa.

Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Avoin
Tätä uutista voi käyttää vapaasti. Muistathan kuitenkin mainita lähteen edilex.fi.

12.3.2018 11.30 Lakimies, veroasiantuntija VT Anne Nikula: Asunto-osakkeiden myyntivoiton verotuksesta ja rahoitusvastikkeiden käsittelystä verotuksessa

Lakimies, veroasiantuntija VT Anne Nikula: Asunto-osakkeiden myyntivoiton verotuksesta ja rahoitusvastikkeiden käsittelystä verotuksessa

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 2016:169 on herättänyt laajaa keskustelua, minkä vuoksi asiaa lienee hyvä valaista. Tuossa ratkaisussa rahoitusvastikkeiden muodossa tehtyä asunto-osakkeisiin kohdistuvan yhtiölainan takaisinmaksua ei voitu vähentää luovutusvoitosta.

Tapauksessa KHO 2016:169 kyse oli siitä, että (a) omistaja ei ollut itse asunut asunnossa 2 vuotta, jolloin myynti olisi ollut veroton, (b) asunnossa on asunut omistajan tytär, joka ei ole maksanut käypää vuokraa, ja (c) rahoitusvastikkeet olisivat olleet vähennyskelpoisia vuokratuloista, minkä vuoksi katsottiin, ettei yhtiölainan lyhennystä voitu vähentää luovutusvoitosta. Sama ajatus sisältyy ratkaisuun KHO 2003:55: läheiselle omaiselle vuokrattuun asuntoon kohdistuvaa velan korkoa ei voida pitää tulonhankkimisvelan korkona, kun peritty vuokra on käypää vuokraa alempi.

Tuon esille hoitamani asian, jossa Helsingin hallinto-oikeus on 2013 antanut ratkaisun: henkilö oli ostanut asunto-osakkeet ja myynyt ne asuttuaan asunnossa alle 2 vuotta. Vastoin verottajan kantaa hallinto-oikeus katsoi, että rahoitusvastikkeiden muodossa tapahtunut rakennusaikaisen lainan lyhennykset voitiin vähentää luovutusvoitosta. Tapausta ei ole julkistettu eikä verohallinnon ohjetta ole täydennetty tältä osin.

Rahoitusvastikkeita koskeva käytäntö on jossain määräin vaikeasti ymmärrettävä. Tilanne johtunee siitä, että elinkeinotoimintaa harjoittavien rakennusyhtiöiden ja pankkien toimintaan liittyviä KHOn ratkaisuja on ryhdytty soveltamaan yksityishenkilöiden tuloverotukseen. Oikeuskäytäntö on muovautunut 1970-1990 -luvuilla ja näissä ratkaisuissa puhutaan ”tulouttamisesta” ja ”rahastoinnista” ja ”kirjanpitomenettelyllä ei ole merkitystä”:

  • Asunto-osakeyhtiön osakkaan yhtiölle kerralla suorittama yhtiölainan poismaksu on katsottu vähennyskelpoiseksi myyntivoittoverotuksessa (KHO 1971 II 556). Tämä lienee selvä nykyisen varainsiirtoverolain valossakin.
  • Rahoitusvastikkeet tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, jolloin ne ovat vähennyskelpoisia vuokratuotosta (KHO 1975/607 B II 541); rahoitusvastiketta ei oltu kannettu erikseen muodostettuun rahastoon.
  • Rahoitusvastikkeet kannettiin ensisijaisesti kattamaan yhtiön korko- ja rahoitusmenoja ja vuokraustoiminta oli tuottavaa, jolloin rahoitusvastikkeet olivat vähennyskelpoisia vuokratuotosta (KHO 1991/2275).
  • Rakennuttajayhtiö sai vähentää rahoitusvastikkeet myös lainanlyhennysten osalta, kun kiinteistöosakeyhtiö kirjanpidossaan oli tulouttanut vastikkeet (KHO 1994/5408, KHO 1996/2621).
  • Pankki oli perustanut kiinteistöosakeyhtiön, joka oli pankin sijoitusomaisuutta; vastikkeilla katettiin pääasiassa korkokuluja, joten pankilla oli oikeus vähentää rahoitusvastikkeet saaduista vuokrista (KHO 1998/669).
  • Rahoitusvastikkeet on katsottu osaksi kauppahinnan maksua, mikä ratkaisu on mielenkiintoinen, koska siinä on sovellettu ns. veronkiertopykälää (silloinen verotuslain 56 §, nyk. verotusmenettelylain 28 §; KHO 1999/2311):
    • vuokratulosta sai vähentää vain korkokuluihin käytetyn osan pääomavastikkeista,
    • lainanlyhennyksiin käytetystä osasta on saatu vähentää se, joka vastasi yhtiön käyttöomaisuudesta tekemiä säännön mukaisia poistoja.
  • Putkisaneerauksen perusteella maksetut rahoitusvastikkeet on katsottu yhtiöön tehdyksi lisäsijoitukseksi ja vähennyskelpoisiksi myyntivoittoverotuksessa; merkitystä asiassa ei ollut sillä, miten rahoitusvastike oli käsitelty kirjanpidossa (KHO 2.12.2004 taltio 3113).

Vuoden 2017 veroilmoitusta laadittaessa on turvallista noudattaa verohallinnon hyväksymää käytäntöä, että ”tuloutetut” rahoitusvastikkeet voi vähentää vuokratuotosta ja ”rahastoidut” rahoitusvastikkeet voi vähentää myyntivoitosta.

Rahoitusvastikkeita koskeva verotuskäytäntö saattaa johtaa verovelvollisten eriarvoiseen kohteluun, mikä Euroopan Ihmisoikeustuomioistuimen kannan mukaan on oikeudenloukkaus. EIT on todennut, että verovelvollisella on oikeus saada etukäteen tietoonsa kaikki ne säännöt, joiden mukaan hänen tulee menetellä. Kansallisen lain tulee täyttää tietyt laatuvaatimukset ja lain soveltamisen tulee olla ennakoitavissa (Serkov v. Ukraina 7.7.2011).

Nyt rahoitusvastikkeita koskeva tilanne tuntuu monin osin olevan epäselvä. Verovelvollisen tulee hakea muutosta verotusratkaisuun ja – vaikka viranomaistoiminnassa annettu ratkaisu olisi perusteiltaan virheellinen ja vaikka ylempi tuomioistuin muuttaisi verotuksen verovelvollisen pyynnön mukaiseksi – oikeudenkäyntikulut jäävät verovelvollisen itsensä maksettaviksi epäselvän oikeustilan vuoksi, mitä lopputulemaa ei voida pitää hyvän hallinnon periaatteiden mukaisena eikä oikeusvaltioon sopivana oikeustilana. Moni verovelvollinen ei oikeudenkäyntikulujen pelossa uskalla hakea oikaisua verotukseensa, vaikka hänellä olisi siihen perusteet.

Anne Nikula
lakimies, veroasiantuntija, varatuomari

Lue myös (tilaajille)

Juridiikan uusimmat uutiset

Lakikirjat

www.lakikirja.com


Kirjoita Edilexiin

Toimittaja: Jani Surakka, Edilex-toimitus (jani.surakka@edita.fi)

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.