Hakutulokset
- Kaikilla sanoilla
- laatuvirhe
Näytä: 20 | 50 | 100 tulosta. Järjestys: Relevanssi | Aika
- Uutiset
18.1.2024 11.45
Hovioikeus kiinteistön laatuvirheitä koskevassa riidassa: Käräjäoikeuden tuomitsemien hinnanalennusten lisäksi myös höyrynsulun puutteista hinnanalennusta 55.800 euroa korkoineenAsiassa oli hovioikeudessa molempien osapuolten valitusten johdosta kyse siitä, oliko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe asbestijätteen, alapohjan, yläpohjan ja höyrynsulun osalta ja mikäli oli, oliko ostaja virheen johdosta oikeutettu hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Asiassa oli lisäksi kysymys mahdollisen hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen määrästä sekä mahdollisten selvittelykulujen korvaamisesta. Lopuksi asiassa oli vielä kyse oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisesta asianosaisten välillä. (Vailla lainvoimaa 18.1.2024) - Uutiset
9.1.2024 16.11
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kaupungin kanteen yksityishenkilöiden ja kaupungin välisessä kiinteistöriidassa kohtuuttoman kauppakirjan ehdon vuoksiVantaan kaupunki ja V:t olivat 11.12.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla sopineet kiinteistön kaupasta. Kauppakirjan kohdassa 6.4 ostajat olivat sitoutuneet liittymään keskitettyyn jätteiden putkikeräysjärjestelmään, mikäli sellainen rakennetaan alueelle. Kauppakirjaa allekirjoitettaessa Vantaan kaupunki ei ollut esittänyt liityntäsopimusta tai luonnosta liityntäsopimukseksi. Muutoksenhakemuksen perusteella hovioikeuden tutkittavana oli ensiksi kysymys siitä, oliko kauppakirjan kohta 6.4 kohtuuton. Jos kannetta ei hylätty ehdon kohtuuttomuuden perusteella, arvioitavaksi tulivat muut V:eiden esittämät, puheena olevan kauppakirjan kohdan yllättävyyttä ja ankaruutta, kilpailuoikeudellista pätemättömyyttä, Vantaan kaupungin kunnian vastaista ja arvotonta menettelyä, Vantaan kaupungin tiedonantovelvollisuuden loukkausta ja V:eiden tietoisuutta sekä putkikeräysjärjestelmän virheellisyyttä koskevat kiistämisperusteet. Kysymys oli myös oikeudenkäynnin viivästymisestä sekä käsittelyratkaisujen osalta kysymys myös muun muassa yleisen tuomioistuimen toimivallasta, kanteesta päättäneestä toimivaltaisesta elimestä, Vantaan kaupungin oikeussuojan tarpeesta ja kanteen nostamisesta liian myöhään. (Vailla lainvoimaa 9.1.2024) - Uutiset
27.10.2023 8.00
Hovioikeuskin hylkäsi esittelyasunnon kaupasta tehdyt purku-, hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset - oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamisen edellytykset eivät täyttyneet käräjä- eikä hovioikeuskulujen osaltaAsiassa oli riidatonta, että osapuolet olivat solmineet puheena olevan asunto- ja autopaikkaosakkeita koskevan kaupan 8.9.2020 ja että hallinta oli luovutettu ostajille 30.9.2020. Asunto-osakkeiden kauppahinta oli ollut 269.000 euroa ja autopaikkaosakkeiden kauppahinta 5.000 euroa. Asiassa oli edelleen riidatonta, että puheena oleva asunto oli ollut esittelyasunto ja että valittajilla oli ollut mahdollisuus tutustua kohteeseen. Lattian epätasaisuus ja seinien vierustan raot oli todettu riidattomiksi. Vielä oli riidatonta, että rakennusliike oli suorittanut kohteessa korjaustöitä. Asiassa oli riitaista, oliko kaupan kohteessa ollut ostajien väittämin tavoin virhe ennen rakennusyhtiön tekemiä korjaustöitä (lattian kosteus ja sisäilmaongelmasta johtuva terveyshaitta) ja korjaustöiden jälkeen (lattian epätasaisuus ja kosteus sekä sisäilmaongelmasta johtuva terveyshaitta). HO hylkäsi ostajien valituksen. KO:n tuomiota ei muutettu. (Vailla lainvoimaa 27.10.2023) - Uutiset
3.10.2023 15.11
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus velvoitti myyjät suorittamaan ostajalle yhteisvastuullisesti 295.000 euron hintaisen käytetyn asunnon kaupasta hinnanalennuksena 20.000 euroa viivästyskorkoineenAsiassa oli kysymys siitä, oliko kaupan kohteessa ollut ostajan väittämä asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe tai 6 luvun 20 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe. Mikäli kaupan kohteessa katsottiin olevan ostajan A:n väittämiä virheitä, asiassa oli arvioitava, oliko A:lla oikeus kaupan purkuun tai hinnanalennukseen. Mahdollisen vahingonkorvausvastuun osalta oli arvioitavana myyjien huolimattomuus. Lisäksi asiassa oli kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta. (Vailla lainvoimaa 3.10.2023) - Uutiset
26.9.2023 14.13
Hovioikeus kumosi ja palautti velkomusasian sekä käräjäoikeuden menettelyvirheen että tutkimatta jätettyjen vaatimusten vuoksiAsiassa oli ensin ratkaistava, oliko käräjäoikeudessa tapahtunut sellainen oikeudenkäynti- tai muu menettelyvirhe, jonka johdosta asia tuli palauttaa käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. Lisäksi oli arvioitava, oliko käräjäoikeus voinut jättää W:n vastakanteeksi tulkitut vaatimukset mainitsemillaan perusteilla tutkimatta. Jos näin ei ollut, oli myös tältä osin otettava kantaa siihen, oliko asia tältä osin palautettava käräjäoikeuden uudelleen käsiteltäväksi.
Käräjäoikeuden tuomiosta ei ilmene oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 4 §:n edellyttämin tavoin ne perusteet ja oikeudellinen päättely, johon takaisinsaantihakemuksen hylkääminen oli perustunut. Asian käsittelyssä oli siten tapahtunut menettelyvirhe. Hovioikeus katsoi, ettei käräjäoikeus ollut voinut yksin yhtiön 4.8.2020 tapahtuneen rekisteröimisen ja lainhuutotodistuksesta ilmenevän perusteella katsoa, ettei W:llä olisi oikeutta käyttää kauppaan liittyviä oikeuksia ja jättää kyseessä olevia vaatimuksia tutkimatta. Hovioikeus ei voinut ensi asteena ottaa vaatimuksia tutkittavakseen. Tämän vuoksi käräjäoikeuden ratkaisu oli kumottava X Oy:öön kohdistettujen tutkimatta jätettyjen hinnanalennusta, kauppahinnan palauttamista ja panttikirjojen vapauttamista koskevien vaatimusten osalta ja palautettava käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi myös näiltä osin. (Vailla lainvoimaa 26.9.2023) - Uutiset
28.8.2023 8.33
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin ettei kiinteistössä ollut kaupan purkamiseen, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen oikeuttavaa virhettäTuomiossa selostetuilla ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoi, että kiinteistössä ei ollut kaupantekohetkellä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa, 3 kohdassa tai 5 kohdassa tarkoitettua virhettä. Näin ollen ostajalla ei ollut perustetta kaupan purkamiselle, hinnanalennukselle tai vahingonkorvaukselle. (Vailla lainvoimaa 28.8.2023) - Uutiset
15.8.2023 11.40
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin että kiinteistön kauppa tuli purkaaTuomiossa mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan rakennuksen alapohjan vaurioiden osalta ja siten menettäneet oikeuttaan vedota niihin kiinteistön laatuvirheinä. Tarkastusvelvollisuutta ei ollut katsottava laiminlyödyn myöskään kiinteistön välipohjan ja yläkerran hirsiseinän pistemäisten vaurioiden tai kuistin pesutilan lattiakaivon reiän osalta, minkä vuoksi ostajat olivat voineet vedota myös kyseisiin virheisiin. Näin ollen asiassa ei ollut tarpeen arvioida tarkemmin myyjien menettelyä ja heidän tietoisuuttaan kiinteistön virheistä. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätökset myös siltä osin kuin käräjäoikeus oli katsonut, ettei kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu ja että kaupan kohteessa oli siten ollut myös maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu virhe. (Vailla lainvoimaa 15.8.2023) - Uutiset
13.7.2023 15.55
Hovioikeus: Kiinteistön virheKosteus- ja mikrobivaurioiden korjaustyöt olivat niihin liittyneen terveyshaitan vuoksi edellyttäneet niin savuhormin purkamista kuin seinä-, lattia- ja kattorakenteiden purkamista ja uusimista vaate-, takka- ja pannuhuoneen alueelta. Tähän nähden hinnanalennuksen lähtökohtana voitiin pitää syntyneitä selvitys-, purku- ja rakentamiskustannuksia. Hovioikeus arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi 24.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 13.7.2023) - Uutiset
15.6.2023 10.30
Hovioikeus: Velkajärjestelyä hakeneen oikeutta oikeudenmukaiseen oikeudenkäyntiin ei loukattuHO katsoi, että käräjäoikeuden oli ollut aiheellista prosessinjohdon keinoin selvittää, oliko velkojien (yksityishenkilöitä) tarkoituksenaan ollut vedota myös VJL 10 §:n 11 kohdan mukaiseen velkajärjestelyn esteeseen. Näin ollen hakijan oikeutta oikeudenmukaiseen oikeudenkäyntiin ei ollut loukattu. (Vailla lainvoimaa 15.6.2023) - Uutiset
11.4.2023 11.30
Hovioikeus: Salaojasoran puuttuminen ei ollut itsessään eikä yhdessä alapohjan virheen kanssa niin olennainen virhe, että ostajille olisi ollut oikeus purkaa vuonna 1969 valmistuneen omakotitalon kauppaOttaen huomioon asiassa mainitut seikat ja se, että kantajat olivat olleet tietoisia talon riskirakenteista, kiinteistö ei alapohjan ja salaojituksen virheistä johtuen olennaisesti poikennut siitä, mitä kantajat olivat kaupan kohteelta perustellusti voineet edellyttää tai mitä heidän olisi kaupan kohteesta ennen kaupantekoa tehtyjen havaintojen perusteella tullut ymmärtää. Kantajat olivat myös jättäneet tekemättä kuntotarkastuksessa suositellut toimenpiteet, jotka olisivat omalta osaltaan vähentäneet rakennuksen kosteusrasitusta. Kun myös sokkelin kosteusrasitukseen olivat vaikuttaneet monet seikat, salaojasoran puuttuminen ei ollut itsessään eikä yhdessä alapohjan virheen kanssa niin olennainen virhe, että kantajilla olisi näillä perusteilla ollut oikeus purkaa kauppa. Mainitsemillaan lisäyksillä HO hyväksyi KO:n olennaisuusarvioinnin asiassa ja hylkäsi kantajien vaatimuksen kiinteistön kaupan purkamisesta. Kantajat olivat kuitenkin oikeutettuja virheitä vastaavaan hinnanalennukseen. Myyjät velkvoitettiin yhteisvastuullisesti palauttamaan ostajille kiinteistön kauppahinnan palautuksena KO:n tuomitseman 30.000 euron sijasta 40.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 11.4.2023) - Uutiset
4.4.2023 11.58
Hovioikeus: Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ja vahingonkorvausMyyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille hinnanalennuksena 71.650 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 30.4.2018–10.10.2019 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.10.2019 lukien. Myyjät velvoitettiin lisäksi muun muassa yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille vahingonkorvauksena 1.500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.10.2019 lukien. (Vailla lainvoimaa 4.4.2023) - Uutiset
6.3.2023 10.13
Defensor Legis 1/2023 on julkaistu EdilexissäLehden aiheita ovat muun muassa rikoksesta epäillyn asianajajan velvollisuus vastakuulustella todistajia esitutkinnassa, syväväärennetyt videot, virkavelvollisuuksien ja virkatoimien todennettavuuden vaatimus, päästökompensaatioon perustuvien hiilineutraaliusväittämien markkinointi, kirjanpitorikokset, tiedonsaantioikeuksien uusi systematiikka, välimiehen asema ja toimivalta, laatuvirheestä aiheutuva terveyshaitta asuinkiinteistön kaupan purkamisen perusteena, tupakkatuotteiden matkustajatuonnin sääntelyn EU-oikeudellinen kritiikki ja avunannon alaraja, kausaalisuusvaatimus sekä aksessorisuus päätekoon. - Uutiset
19.1.2023 11.45
Hovioikeus: Ostajalla oli oikeus purkaa "täysin peruskorjatun" omakotitalon kauppaHovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko kiinteistön alapohjassa, ulkoseinissä, välipohjassa ja yläpohjassa käräjäoikeuden katsoma laatuvirhe eli oliko kiinteistö näiltä osin salaisen virheen vuoksi poikennut merkittävästi laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lisäksi asiassa tuli harkittavaksi, oliko ostaja väitetyin tavoin laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa alapohjan osalta ja siten näiltä osin menettänyt oikeutensa vedota virheeseen. Mikäli kiinteistössä katsottiin olevan edellä mainittu laatuvirhe, johon ostajalla oli oikeus vedota, asiassa oli arvioitava, oliko ostajalla virheen perusteella oikeus purkaa kauppa. (Vailla lainvoimaa 19.1.2022) - Uutiset
9.11.2022 15.15
Hovioikeus: Kiinteistön virheAsiassa oli kysymys siitä, oliko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu niin sanottu tiedonantovirhe sekä mainitun lainkohdan muissa kohdissa tarkoitettu muu laatuvirhe, ja siitä, oliko virhe ollut kiinteistössä kauppaa tehtäessä. Mikäli kiinteistössä katsottiin olevan virhe, kysymys oli hinnanalennuksen määrästä ja siitä, oliko A:lla ja B:llä virheen perusteella oikeus myös vahingonkorvaukseen, sekä vahingonkorvauksen määrästä. Lisäksi kysymys oli oikeudenkäyntikuluista. (Vailla lainvoimaa 9.11.2022) - Uutiset
2.11.2022 13.59
30.000 euron hinnanalennusvaatimus hylättiin: Käräjäoikeuden tavoin hovioikeuskaan ei todennut kiinteistössä ainuttakaan hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä - Uutiset
26.10.2022 12.42
Hovioikeus kiinteistön virheestä: Kaupan purku vai hinnanalennusVirheiden olennaisuutta vastaan ja sen puolesta puhuvia seikkoja punnittuaan ja virheiden kokonaismerkitystä arvioiden hovioikeus yhtyi käräjäoikeuden arvioon ja katsoi, että kaupan kohteen virhettä oli pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Ostajilla oli siten oikeus purkaa kauppa. (Vailla lainvoimaa 26.10.2022) - Uutiset
12.10.2022 9.29
KKO: Sovintotarjoukset voitiin ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumista arvioitaessaHovioikeus oli hyväksynyt ostajien kiinteistökaupan hinnanalennusta koskevan 106 593,06 euron vaatimuksen 32 000 euron osalta. Myyjät olivat ennen kanteen nostamista tehneet ostajille 30 000 euron sovintotarjouksen ja käräjäoikeuden valmistelun kuluessa 50 000 euron sovintotarjouksen, johon sisältyi lauseke siitä, että kummallakaan osapuolella ei olisi toisiaan kohtaan mitään sanottuun kiinteistökauppaan liittyviä vaatimuksia.
Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan ilmenevin perustein, että sovintotarjoukset voitiin ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumista arvioitaessa ja että asiassa oli syytä poiketa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaisesta pääsäännöstä, jonka mukaan asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Ostajien oli korvattava myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa osaksi, koska sillä, minkä myyjät olivat hävinneet, ei ollut vain vähäinen merkitys asiassa. - Uutiset
14.9.2022 11.35
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin: Hevosessa ei ollut kuluttajansuojalaissa tarkoitettua virhettäOstajat eivät kyenneet näyttämään toteen sitä väittämäänsä seikkaa, että hevosella olisi jo kaupantekohetkellä ollut kirjallisista todisteista K4-6 ilmenevät ja käräjäoikeuden tuomion sivulla 24 luetellut viat ja vaivat, joista myyjä olisi ollut tietoinen. Näin ollen hevosessa ei ollut kuluttajansuojalain 13 §:n 1 momentissa (1258/2001) tarkoitettua virhettä. (Vailla lainvoimaa 14.9.2022) - Uutiset
24.8.2022 14.40
Hovioikeus: Kosteusvaurio asunto-osakeyhtiössä ja todistajanpalkkion arvonlisäveroHovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun asunto-osakkeiden 16.000 euron hinnanalennuksesta kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Valittajat vapautettiin maksamasta todistajanpalkkioon sisältyvän arvonlisäveron osuus. (Vailla lainvoimaa 24.8.2022) - Uutiset
15.8.2022 13.51
Hovioikeus palautti puutteellisesti valmistellun kiinteistöriidan käräjäoikeuteenKO:n olisi tullut OK 5 luvun 21 §:n mukaisesti selvittää, mihin vastaaja (myyjä) oli kanteen kiistäessään kantajien (ostajat) tarkastusvelvollisuuden riitauttamalla tarkoittanut vedota sekä vastaavasti, kuinka kantajat olisivat tähän vastanneet sekä täydentää yhteenvetoon kirjattuja kanne- ja vastausperusteita näiltä osin. Koska näin ei ollut tapahtunut, KO oli laiminlyönyt OK 6 luvun 2 a §:n 2 momentistakin ilmenevän yleisen velvollisuutensa tarvittaessa kyselyoikeuttaan käyttämällä huolehtia siitä, että asia tulee perusteellisesti käsitellyksi. (Vailla lainvoimaa 15.8.2022) - Uutiset
13.6.2022 13.30
Defensor Legis 2/2022 on julkaistu EdilexissäLehden aiheita ovat muun muassa välimiehen näkökulma välimiesmenettelyssä, alle 15-vuotiaan rikollisen teon esitutkinta ja vapauteen kohdistuvat pakkokeinot, kiinteistöverohaitan korvattavuus kaivosoikeudessa, ympäristörikollisuus ja sisäpiiritieto - Uutiset
11.5.2022 14.00
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi ettei termostaattien viallisuus oikeuttanut hinnanalennukseen asunnon kaupassaHovioikeus katsoi, että neljän termostaatin viallisuus oli vähäinen virhe ja näin ollen ostajilla ei ollut oikeutta vaatia hinnanalennusta. Hovioikeus hylkäsi kanteen. (Vailla lainvoimaa 11.5.2022) - Uutiset
6.4.2022 11.30
Hovioikeus: Ostajilla ei ollut erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin eivätkä he olleet menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheenä rakennuksen alapohjan kosteusvaurioihin - kiinteistön kauppa oli voitu purkaaOstajilla ei ollut kosteushavainnosta ja sen merkityksestä ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella ollut aihetta epäillä rakennuksen alapohjan olleen kosteusvaurioitunut. Ostajien ei ollut myöskään näytetty ilmoittaneen myyjille, että he tekevät rakenneavauksia lattiaan ennen kaupantekoa tai että siitä olisi myyjien ja ostajien kesken sovittuja sitä varten avain olisi annettu. Näin ollen ostajilla ei ollut ollut MK 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin eivätkä he olleet menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheenä rakennuksen alapohjan kosteusvaurioihin. Mainituin täydennyksin ja täsmennyksin HO hyväksyi KO:n perustelut ja johtopäätöksen ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta. KO:n tuomion muuttamiseen ei näin ollen ollut aihetta. (Vailla lainvoimaa 5.4.2022) - Uutiset
16.3.2022 16.06
Hovioikeus alensi hinnanalennuksen määrää kiinteistön kaupassaAsiassa oli A:n valituksen johdosta ensin kysymys siitä, olivatko ostajat ilmoittaneet virheestä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa, kun virheistä oli ilmoitettu yli vuoden kuluttua kaupanteosta. Mikäli näin oli, oli arvioitava, oliko kiinteistössä hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä. Kysymys myös turvaamistoimesta. (Vailla lainvoimaa 16.3.2022) - Uutiset
10.3.2022 11.00
Hovioikeuden erimielinen tuomio hinnanalennuksesta ja vahingonkorvauksesta kiinteistön kauppaa koskevassa asiassa (öljyvahinko)Reklaamaatio oli ollut oikea-aikainen. Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ollut ollut sellainen kuin oli sovittu (MK 2:17.1:n 1 kohta). KO:n tuomitseman määrän (48.186,25 euroa) vahvistettiin olevan kokonaisuudessaan vahingonkorvausta eikä hinnanalennusta. KO:n tuomion lopputulosta ei muutettu. Ään. (Vailla lainvoimaa 10.3.2022) - Uutiset
8.3.2022 10.45
Omakotitalon kaupan 90.000 euron hinnanalennusvaatimus hylättiin - hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaaAsiassa selostetut seikat huomioon ottaen sopijapuolet olivat yksilöidysti sopineet, etteivät myyjät vastaa betonilaatan yläpuolisessa puulattiarakenteessa ja väliseinän lattiapinnan alapuolessa todetuista virheistä. Kantajat eivät olleet olleet tietoisia kosteus- ja mikrobivauriosta, mutta he olivat olleet tietoisia virheen mahdollisuudesta rakenteessa olevan riskirakenteen vuoksi. Lisäksi kantajat olivat kauppakirjan kirjauksen perusteella täytynyt ymmärtää, että kauppakirjassa luetteloiduin osin heidän tulee varautua korjaus-, kunnostus- ja huoltotoimenpiteisiin. Kantajat olivat vapaaehtoisesti sopimuksella hyväksyneet, että riski mahdollisesta virheestä jää heidän vastattavaksi. Näin ollen vastaajat myyjinä eivät olleet vastuussa kyseessä olevasta laatuvirheestä. (Vailla lainvoimaa 8.3.2022) - Uutiset
17.2.2022 13.25
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion: Kiinteistön laatuvirheistä hinnanalennusta 20.000 euroa ja vahingonkorvausta 855 euroaHinnanalennusta ei voitu määrittää suoraan A:n maksamien remonttikustannusten perusteella, koska huomioon oli otettava myös se, että remontista oli aiheutunut rakennukselle tasonparannusta, kun kattopaneelit ja yläpohjan eristeet oli vaihdettu uusiin. Hinnanalennuksen suuruus oli siksi määritettävä arvioimalla, mikä oli ollut virheiden vaikutus kiinteistöön arvoon kaupantekohetkellä vuonna 2015. Kiinteistön virheistä ja niiden korjauksista esitetty selvitys kokonaisuutena huomioon ottaen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 20.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 17.2.2022) - Uutiset
7.12.2021 11.39
Defensor Legis 4/2021 on julkaistuLehden aiheita ovat muun muassa asianajajan salassapitovelvollisuus, esteellisyys modernissa asianajotoiminnassa, osakkeen negatiivinen lunastushinta, tarjoajan poissulkeminen aiemmassa toiminnassa havaittujen epäkohtien vuoksi, rakennuksen vaurioiden ja vikojen korjaustoimenpiteiden arviointi osana kiinteistön laatuvirhettä, ulosottoon vapaaehtoisesti suoritetun maksun takaisinsaanti, ankkurointivaikutus ja syyttäjän seuraamuskannanotto, yrityksestä luopuminen ja tehokas katuminen, kyberrikokset tuomioistuimissa sekä riittävän tietosuojan tason määrittely. - Uutiset
3.12.2021 13.29
Vuokrariidan käsittely kesti KO:ssa lähes 2 v 11 kk ja HO:ssa noin 1 v 10 kk - hovioikeus hylkäsi vuokralaisten oikeudenkäynnin viivästymistä koskevan hyvitysvaatimuksen (ään.)Kysymyksessä olevan asian laatu ja laajuus sekä asian merkitys asianosaisille puolsivat asian joutuisaa käsittelyä. Tässä tapauksessa asian käsittely KO:ssa ja HO:ssa ei kuitenkaan ollut kestänyt selvästi pitempään kuin mitä oli voitu edellyttää ottaen huomioon, että kysymys oli ollut väitetyn vahingon jälkikäteisestä rahallisesta korvaamisesta tilanteessa, jossa asianosaisten terveydelle, asumiselle tai taloudelliselle tulevaisuudelle ei ollut aiheutunut välitöntä vaaraa. Asian käsittelyn kesto oli vielä perusteltavissa tuomioistuimen käsittelyjärjestyksellä, työn yleisellä järjestämisellä, tuomarin vaihtumisella ja yleisellä työtilanteella. Oikeudenkäynnin kestoa ja syitä sekä asian merkitystä asianosaisille kokonaisuutena arvioituaan HO päätyi siihen, ettei oikeudenkäynti ollut viivästynyt valtion vastuulla olevasta syystä siten, että se olisi loukannut asianosaisen oikeutta oikeudenkäyntiin kohtuullisen ajan kuluessa. Vuokralaisilla ei ollut oikeutta saada hyvitystä valtion varoista. (KKO:2023:36: Hovioikeuden päätöstä muutettiin siten, että Suomen valtio velvoitettiin suorittamaan A:lle ja B:lle kummallekin erikseen hyvityksenä oikeudenkäynnin viivästymisestä 1.500 euroa.) - Uutiset
12.11.2021 11.45
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus hylkäsi takuusitoumukseen perustuvan asunto-osakeyhtiön 400.400 euron vahingonkorvauskanteen perusteettomana (ään.) - toisen lakimiehen käytöstä aiheutuneet kustannukset eivät olleet asunto-osakeyhtiön korvausvelvollisuuden kannalta kohtuullisiaHO katsoi, että asunto-osakeyhtiön kanne oli hylättävä jo kanteessa vedotun takuusitoumuksen näyttämättä jäämisen perusteella. Perustelujen kohdassa 3.4 HO lisäksi katsoi vastaajayhtiön saattaneen todennäköiseksi, että katelevyn vauriot olivat aiheutuneet katelevyjen ja aluskatteen välisen tilan puutteellisesta tuuletuksesta eli asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvasta asennusohjeen vastaisesta asennuksesta. Muilta osin vastaajayhtiö ei ollut saattanut väitteitään vaurioiden syistä todennäköisiksi. Kanne oli mainituista syistä hylättävä perusteettomana, joten HO:n ei ollut tarpeen ottaa kantaa asunto-osakeyhtiön vaatiman vahingonkorvauksen määrään. Erimielisyys HO:ssa koski sitä, muodostiko Oy M Ab:n asennusohjeessa oleva maininta antajaansa velvoittavan yksityisoikeudellisen takuusitoumuksen. Muilta osin eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos oli samaa mieltä kuin enemmistö. (Vailla lainvoimaa 12.11.2021) - Uutiset
22.10.2021 11.50
Hovioikeus: 755 000 euroa maksaneen vanhan omakotitalokiinteistön ostajille hinnanalennusta 45 360 euroa - myyjien ei ollut ollut tarpeen käyttää osaksikaan avustajana kahta asianajajaaEdellytyksiä kaupan purkamiselle ei ollut. HO ei muuttanut KO:n tuomiolauselmaa. Asiassa oli ollut kyse asianosaisten näkökulmasta merkityksellisestä mutta oikeudellisesti tavanomaisesta kiinteistön kauppaa koskevasta riidasta. Tähän nähden asiassa ei ollut ollut tarpeen käyttää osaksikaan avustajana kahta asianajajaa. Myöskään KO:n todistajankertomusten puhtaaksikirjoittamista ei voitu pitää asian käsittelyn kannalta tarpeellisena. Myyjien kohtuullisina oikeudenkäyntikuluina asiassa voitiin siten pitää 44.767 euroa (sis alvia 7.914 euroa), josta ostajien tuli korvata puolet. (Vailla lainvoimaa 22.10.2021) - Uutiset
19.10.2021 13.03
Hovioikeus: Kiinteistönkaupan (1961 rakennettu talo) purkamiselle ei ollut edellytyksiä, vaan ostajat olivat oikeutettuja saamaan hinnanalennuksena korjauskustannuksia vastaavan määrän - käräjäoikeuden tuomio kumottiinHO päätyi siihen, että hyväksyttävinä korjauskustannuksina kapillaarikatkon ja vedeneristeiden osalta voitiin pitää yhteensä 25.000 euroa. KO:n tuomio kumottiin siltä osin kuin ostajien sekä myyjän välillä 11.4.2017 tehty kiinteistön ja irtaimiston kauppa oli määrätty purettavaksi, myyjä oli velvoitettu palauttamaan ostajille kauppahinta 180.000 euroa korkoineen, ostajat oli velvoitettu luovuttamaan myyjälle kauppakirjassa yksilöity irtain omaisuus tai sen arvo, sekä asumishyödyn osalta. (Vailla lainvoimaa 20.10.2021) - Uutiset
18.10.2021 10.02
Hovioikeus: Vuosina 1991–1992 rakennetussa asuinrakennuksessa oli laatuvirhe - 199 000 euron myyntihinnasta hinnanalennusta 43 000 euroaOlivatko kantajat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin / Kantajien tieto virheestä - Tarkastus- ja selonottovelvollisuus - Laatuvirhe / Korjaustarve - Korjaustapa ja korjauksen laajuus - Hinnanalennuksen määrä ja sille maksettava korko - Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa - Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut hovioikeudessa (Vailla lainvoimaa 18.10.2021) - Uutiset
23.9.2021 11.44
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota kiinteistön virheestä – 260.000 euron kauppahinnasta hinnanalennusta 40.000 euroaTasonparannuksen osalta kantajan eli kiinteistön ostajan todistajat olivat yhtenevästi todenneet, että tässä asiassa vaurioiden korjaamisessa on pitkälti kyse rakenteiden korjaamisesta sille tasolle, millä niiden olisi kuulunut kaupantekohetkellä olla. Rakenteita ei muuten uudisteta. Vaurioiden korjaamisesta ei siten aiheudu merkittävää tasonparannusta. Koska asiassa ei esitetyn selvityksen perusteella ilmennyt aihetta arvioida tasonparannuksen osuutta käräjäoikeuden arvioimaa määrää suuremmaksi, hovioikeus katsoi hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tavoin 40.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 23.9.2021) - Uutiset
5.8.2021 11.00
Luetuimmat uutiset kesällä 2021Luetuimmat Edilex-uutiset kesä- ja heinäkuussa. - Uutiset
30.6.2021 11.10
Hovioikeus: Hinnanalennuksen asemasta kiinteistön kauppa oli purettavaToisin kuin käräjäoikeus HO katsoi, että kiinteistöllä todetut virheet olivat kokonaisuutena arvostellen niin olennaisia, että kiinteistön kauppa 18.6.2013 oli ostajien vaatimuksesta määrättävä purettavaksi. Tätä tuki myös se, että ostajat olivat joutuneet muuttamaan kiinteistöltä askeläänieristeen styreenistä heille aiheutuneiden terveyshaittojen tähden. Myyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti palauttamaan ostajille kiinteistön kauppahinta, josta oli vähennetty ostajien kuittaukseen käytettäväksi vastasaatavaksi hyväksytty 50.000 euroa, eli 215.000 euroa, mille määrälle oli maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 18.6.2013 ja 29.11.2017 väliseltä ajalta ja 30.11.2017 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa. Ostajat velvoitettiin palauttamaan kaupan kohde myyjille. Myyjien yhteisvastuullisesti ostajille suoritettava korvausvelvollisuus virheiden selvittelykuluista korotettiin 19.718,78 euroksi. Myyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut KO:sta 39.295,06 eurolla viivästyskorkoineen. Muilta osin valitukset ja vastavalitus hylättiin. (Vailla lainvoimaa 30.6.2021) - Uutiset
22.6.2021 11.37
Hovioikeuskin hylkäsi kiinteistön laatuvirheestä vaaditun 53.162,99 euron hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen - ostajille 700 euron korvaus kiinteistöltä viedystä ainesosista ja tarpeistostaKiinteistössä ei näytetty olleen sellaisia laatuvirheitä, joiden perusteella ostajilla olisi oikeus hinnanalennukseen. Kanne oli sen vuoksi hylättävä kokonaan. Koska kellarin huomattava kosteusrasitus ja -vauriot olivat asiassa todetulla tavalla olleet ostajien tiedossa, sillä seikalla, että myyjä oli jättänyt kertomatta umpeen muuratuista ikkuna-aukoista, ei ollut asiassa merkitystä. Näyttämättä oli myös jäänyt, että kellarin kosteus- ja mikrobi vauriot olisivat aiheutuneet ostajien väittämällä tavalla umpeen muuratuista ikkuna-aukoista. Kiinteistö ei ollut kuitenkaan ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu, kun siellä ei ollut ollut kauppaan kuuluneita esineitä. Tältä osin kysymys oli virheestä. Asiassa mainitut perustelut huomioon ottaen oli näytetty, että myyjä oli vienyt pois osan kauppaan kuuluneista esineistä. Ostajilla oli oikeus saada virheestä vahingonkorvausta, jonka määräksi HO arvioi 700 euroa. Ostajat hävisivät muutoksenhakunsa lukuun ottamatta ainesosista ja tarpeistosta tuomittavaa 700 euron vahingonkorvausta, jolla oli vain vähäinen merkitys asiassa. He olivat siten velvollisia korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut (KO:ssa 30.447,75 euroa, HO:ssa 17.946,36 euroa) asiassa kokonaan. (Vailla lainvoimaa 22.6.2021) - Uutiset
16.6.2021 11.54
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin että kiinteistön kauppa oli purettava laatuvirheiden vuoksiKaupan kohteessa oli ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin tarkoittama laatuvirhe sen perustamistavassa, salaojajärjestelmässä, ulkoseinien rakenteissa, katon vedenpitävyydessä ja katon kantavissa rakenteissa. Asuinrakennus oli perustamistapansa vuoksi painunut, ja siinä oli ollut vakavia mikrobivaurioita. Kaupan kohteessa oli ollut laatuvirhe myös asuinrakennuksen painumisen ja mikrobivaurioiden vuoksi. Virheiden korjauskustannukset ovat lähellä kauppahintaa tai jopa ylittävät sen ja joka tapauksessa ylittävät samankokoisen uudisrakennuksen rakentamisen kustannukset. Kiinteistö asuinrakennuksineen oli myyty kokoaikaiseen asumiskäyttöön. Edellä mainittujen seikkojen perusteella oli ilmeistä, että kaupan kohteessa olevat virheet olivat maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin olennaisia. Mainittujen olennaisten virheiden perusteella edellytykset kaupan purkamiselle olivat olemassa. Näin ollen käräjäoikeuden tuomion lopputulosta kaupan purkamisesta ja myyjien velvoittamisesta palauttamaan kauppahinta 175.000 euroa tuottokorkoineen ei ollut syytä muuttaa. (Vailla lainvoimaa 16.6.2021) - Uutiset
14.6.2021 15.15
Vierashuoneessa OTM, VT, Valtteri Laukkanen: Rakennuksessa oleva terveyshaitta ja kiinteistön laatuvirheRakennuksessa oleva terveyshaitta on moniulotteinen ominaisuus. Terveyshaitan aiheutuminen voi olla seurausta useasta rakennuksen ominaisuudesta kuten esimerkiksi kosteusvaurioista ja vaurioiden yhteydestä sisäilmaan. Yhdelle rakennuksen ominaisuudet saattavat aiheuttaa erilaista poikkeavuutta terveydentilassa kuin toiselle. Terveyshaitan ja sitä aiheuttavien rakennusten ominaisuuksien selvittäminen edellyttää usein asiantuntijan apua ja rakenteiden avaamista. Muun muassa näistä syistä rakennuksessa olevaan terveyshaittaan liittyy useita kiinteistön myyjän laatuvirhevastuuseen ja vastuun laajuuteen vaikuttavia oikeudellisia ongelmia, joita Valtteri Laukkanen tarkastelee Defensor Legisin ja Edilexin Lakikirjaston artikkeleissaan. - Uutiset
19.5.2021 12.12
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion: Kiinteistön kauppa oli purettavaHovioikeus piti uskottavana, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos laatuvirhe olisi ollut ostajan tiedossa. Hovioikeus päätyi kokonaisarvioinnissa siihen, että virhe oli olennainen ja kiinteistön kauppa oli purettava. (Vailla lainvoimaa 19.5.2021) - Uutiset
12.5.2021 14.20
Hovioikeus arvioi reklamaation oikea-aikaisuutta, virhevastuuta, myyjien ja ostajien tietoisuutta, välitysliikkeen vastuuta sekä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistön kaupassaHovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätöksen reklamaation oikea-aikaisuudesta rakennuksen sähkövikojen osalta. Käräjäoikeuden tuomiota ei ilmennyt aihetta muuttaa siltä osin kuin myyjät oli tuomittu yhteisvastuullisesti korvaamaan ostajille sähkövikojen korjauskustannuksina 500 euroa. Tuomiossa mainituilla lisäyksillä hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut ja arvioi käräjäoikeuden tavoin hinnanalennuksen määräksi 35.000 euroa. Tässä tapauksessa ostajille aiheutunut vahinko oli ollut se, että he olivat yhtiöltä saamiensa virheellisten tietojen perusteella maksaneet kiinteistöstä sen käypää arvoa korkeamman hinnan. Välitysliike oli velvollinen korvaamaan sen määrän, jonka ostajat olivat maksaneet kohteesta liikaa välitysliikkeen virheen vuoksi. Aiheutunut vahinko oli ollut välitysliikkeen menettelyyn nähden ennalta arvattava. Tässä tapauksessa välittäjän aiheuttaman vahingon määrä vastasi myyjän palautettavaksi tulevan hinnanalennuksen määrää. (Vailla lainvoimaa 12.5.2021) - Uutiset
13.4.2021 11.53
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että kiinteistön kauppa oli purettavaHovioikeus katsoi, että ulkoseinien ja kantavien väliseinien vauriot sekä rakennuksen vierustäytön vaihtaminen humuksesta sepeliin ovat laadultaan sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttävät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. L:n kertoman perusteella korjaustyöt voivat kestää jopa noin kolme kuukautta. Korjauskustannukset ovat määrältään merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä P ja K ovat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan. Korjauskustannusten kokonaismäärään liittyy myös epävarmuutta siitä, että se voi nousta esitettyä suuremmaksi, mutta jo tuomiossa selvitetyksi katsottu määrä 80.000 euroa on suuri suhteessa kiinteistöstä maksettuun kauppahintaan 190.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 13.4.2021) - Uutiset
13.4.2021 11.30
Hovioikeus: Kiinteistönkaupasta hinnanalennusta 79.000 euroaAsiassa mainituilla perusteilla HO hyväksyi KO:n arvion kohtuullisen hinnanalennuksen määrästä. KO:n tuomion muuttamiseen ei ollut aihetta. Myyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille yhteisenä oikeudenkäyntikulujen korvauksena 9.066,66 euroa viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 13.4.2021) - Uutiset
31.3.2021 13.00
Hovioikeus alensi kiinteistön virheestä maksettavan hyvityksen määrän 55.480,93 eurosta 32.000 euroonHuomioon ottaen tuomiossa mainitut korjauskustannukset, joissa korjauksista seuraava tason parannus oli jo huomioitu, hovioikeus katsoi, että ostajilla oli oikeus 32.000 euron määräiseen hinnanalennukseen. Käräjäoikeuden tuomitseman hyvityksen määrää oli siten alennettava. (Vailla lainvoimaa 31.3.2021. Valituslupa myönnetty.) - Uutiset
25.3.2021 12.35
Hovioikeus kiinteistön laatuvirheestä: Kaupan purku vai hinnanalennus?Asiassa esitetty näyttö ei riittänyt osoittamaan, että kaupan kohteena olevassa rakennuksessa olisi ollut laajoja, koko rakennuksen kattavia kosteus- tai muunlaisia vaurioita. Virheistä aiheutuneet vauriot ja niiden korjaustarve olivat esitetyn selvityksen perusteella paikallisia. Esitetyn selvityksen perusteella kaupan kohdetta myös iältään vastaavissa rakennuksissa oli usein puutteita tiiliverhouksen tuuletuksessa. Vaikka asiassa oli esitetty näyttöä mikrobien aiheuttamista terveyshaitoista, paikallisten mikrobiesiintymien ei kuitenkaan selvitetty johtaneen siihen, että rakennus olisi ollut asumiskelvoton. Selvitetyiksi katsottujen virheiden tarpeellisten korjauskustannusten määräksi hovioikeus arvioi 124.000 euroa. Kuultavat olivat kertoneet erilaisia kantoja näiden korjausten vaatimasta ajasta. Korjauksiin kuluva täsmällinen aika jäi selvittämättä. Esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus arvioi, että virheiden korjaaminen olisi vienyt noin kaksi kuukautta, mitä oli pidettävä kohtuullisena aikana. Virheiden olennaisuutta vastaan ja sen puolesta puhuvia seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoi, etteivät virheet olleet olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia. Kaupan purkamiselle ei siten ollut edellytyksiä. (Vailla lainvoimaa 25.3.2021) - Uutiset
17.2.2021 14.28
Hovioikeus KKO:n palauttamassa kiinteistön laatuvirheasiassa: Hinnanalennuksen määrä alennettiin 80.000 eurosta 40.000 euroonOstajat olivat ostaneet 30.8.2013 Porissa olevan kiinteistön 138.000 euron kauppahinnalla. Hovioikeus katsoi, että hinnanalennus voitiin arvioida tässäkin tapauksessa korjauskustannusten perusteella. Ostaja on kertonut, että rakennuksen alapohja ja seinien alaosat oli korjattu toisen asunnon osalta ja korjaus oli maksanut noin 30.000 euroa. Vastaavat korjaukset oli tarkoitus tehdä myös toisen asunnon osalta. Seiniä ei ollut korjattu kuntotutkimuksen tehneen L:n esittämällä tavalla, joten korjauskustannukset olivat jääneet L:n kustannusarviota alhaisemmiksi. Rakennus tulee kuitenkin korjausten johdosta varsinkin lämmöneristeen ja pintojen osalta parempaan kuntoon kuin se oli kaupantekohetkellä. Kiinteistön arvon nousu huomioon ottaen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 40.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 17.2.2021) - Uutiset
29.1.2021 11.22
Hovioikeus palautti kiinteistöriidan käräjäoikeuteenHovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion. Asia palautettiin kaupan kohteen virheiden ja niiden mahdollisten seuraamusten arviointia varten Itä-Uudenmaan käräjäoikeuteen, jonka tulee ottaa asia omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen hovioikeuden päätöksen saatua lainvoiman. (Vailla lainvoimaa 29.1.2021) - Uutiset
28.1.2021 11.15
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että hinnanalennus oli riittävä hyvitys kiinteistön virheestä eikä edellytyksiä kaupan purkamiselle ollutKäräjäoikeus oli velvoittanut myyjän A:n maksamaan ostajalle B:lle talon kosteusvaurion korjauskustannuksiin perustuvana hinnanalennuksena tasonparannus huomioon ottaen 35.000 euroa, jolla määrällä kapillaarisen kosteuden osaltaan aiheuttama kosteusvaurio tulee korjatuksi. Korjauksen jälkeen talo on siinä kunnossa, jossa sen rakentamisaikainen rakennustapa huomioon ottaen tulisikin olla. B:llä ei ollut tämänkään vuoksi oikeutta saada A:lta erikseen korvausta nykyaikaisen sadevesi- ja salaojajärjestelmän rakentamisesta eikä perustusten kosteus- ja routaeristyksen uusimisesta aiheutuvista kustannuksista. Hovioikeudessa asiassa oli kysymys siitä, oliko ostajalla oikeus purkaa kysymyksessä oleva kiinteistökauppa vai oliko hänen tyytyminen joko käräjäoikeuden tuomitsemaan kauppahinnanalennukseen vai oliko hinnanalennusta korotettava. Tuomiossa kerrotuilla perusteilla hovioikeus katsoi, ettei virheellinen salaojitus ollut tässä tapauksessa sellainen merkityksellinen virhe, jolla olisi vaikutusta arvioitaessa kauppahinnan alennuksen määrää tai kaupan purkamisen edellytyksiä. Näin ollen käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei ollut näiltä osin aihetta muuttaa. Kysymys myös oikeudenkäyntikuluista. (Vailla lainvoimaa 28.1.2021) - Uutiset
18.1.2021 9.13
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi ettei kiinteistönkaupan purkamiselle ollut edellytyksiäTuomiossa mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoi, että kaupan kohde oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisella tavalla poikennut merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä oli siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on selvästi korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Hovioikeus katsoi, että asiassa esitetty näyttö ei riittänyt osoittamaan kaupan kohteena olevassa rakennuksessa olleen ostajan väittämiä laajoja, koko rakennuksen kattavia kosteusvaurioita. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus päätyi siihen, että rakennuksen kosteus- ja mikrobivauriot olivat olleet paikallisia. Hovioikeus arvioi virheen korjaamisen vaatimiksi tarpeellisiksi korjauskustannuksiksi yhteensä 15.000 euroa, mitä oli pidettävä kohtuullisena määränä kauppahintaan 139.500 euroa nähden. Hovioikeus arvioi korjaamiseen kuluvan aikaa alle kolme kuukautta, mitä oli pidettävä kohtuullisena aikana. Kyseessä oleva salainen virhe oli siten korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa. Tämä seikka puhuu virheen olennaisuutta vastaan. Toisaalta virheestä ostajalle aiheutunut asumis- ja terveyshaitta puhuivat virheen olennaisuuden puolesta. Virheen olennaisuutta vastaan ja sen puolesta puhuvia seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoi toisin kuin käräjäoikeus, että virhe ei ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen. Kaupan purkamiselle ei siten ollut edellytyksiä. Hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 18.1.2021) - Uutiset
23.12.2020 13.12
Hovioikeus: 46 vuotta vanhan talon salainen virhe oli niin olennainen, että ostajilla oli oikeus purkaa kauppaHO:ssa oli kysymys siitä, oliko kaupan kohteessa ollut MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen laatuvirhe ja olivatko ostajat siinä tapauksessa täyttäneet saman luvun 22 §:n 1 momentissa säädetyn ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Lisäksi oli arvioitava, oliko laatuvirhe ollut niin olennainen, että edellytykset kaupan purulle olivat olemassa. HO hyväksyi KO:n tuomion perustelut ja johtopäätökset kohteesta saatujen tietojen ja ostajien selonottovelvollisuuden osalta. HO katsoi salaisen virheen olleen niin olennainen, että ostajilla oli oikeus purkaa kauppa. KO.n tuomiota ei muutettu. (Vailla lainvoimaa 23.12.2020) - Uutiset
17.12.2020 15.25
Hovioikeus arvioi asuntokaupan virheitäHovioikeus katsoi asiassa näytetyn, että parvekkeissa oli kanteessa eritellyt laatuvirheet. Asiassa ei esitetty vastanäyttöä asukkaiden kanteen perusteena olevista korjauskustannuksista. Asiassa ei myöskään ilmennyt, että parvekkeiden korjaaminen johtaisi tasonparannukseen, vaan korjauksilla saavutetaan sellainen rakentamistapa, jota olisi tullut käyttää alun perinkin. Parvekkeita koskevien virheiden korjauskustannuksina ja hinnanalennuksen määränä oli näin ollen pidettävä asukkaiden vaatimia määriä. Hinnanalennuksen jyvitysperuste asukkaiden kesken oli riidaton. Kanteessa tarkoitettujen asukkaiden osaomistusaikana ilmenneiden rakennuksen virheiden korjaamisessa ei ollut kysymys sen laatuisista rakennuksen elinkaarikorjauksista, joita koskevien kustannusten kattamiseksi peruskorjausrahasto olisi tarkoitettu. Näin ollen peruskorjausrahaston perustamista koskevaa mainintaa ei voitu pitää virheellisen tiedon antamisena siitä seikasta, miten tässä asiassa selvitettyjen rakennusvirheiden kustannukset tulisivat katetuiksi. Koska nämä virheiden korjauskustannukset eivät olisi tulleet katetuiksi peruskorjausrahastosta, ei asukkailla ollut oikeutta saada hinnanalennusta asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuun taloudelliseen virheeseen perustuvana. Asiassa oli lisäksi kysymys kauppahintaehtojen sovittelusta, rakennuksen rungon halkeaman merkityksestä sekä oikeudenkäyntikuluista. (Vailla lainvoimaa 17.12.2020) - Uutiset
2.11.2020 8.00
Asianajaja Henna Paukku selventää Defensor Legisissä ostajan selonottovelvollisuutta ja kuntotarkastuksen merkitystä kiinteistökauppariidoissaOnko ostaja täyttänyt kiinteistökaupassa ennakkotarkastusvelvollisuutensa asianmukaisesti? Tätä kysymyksenasettelua tutkitaan Defensor Legisin numerossa 5/2020 julkaistussa Henna Paukun artikkelissa, jossa vastausta haetaan myös tuoreimmasta korkeimman oikeuden oikeuskäytännöstä. - Uutiset
22.10.2020 10.13
Hovioikeus: Yhtiö oli reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnin johdosta menettänyt oikeutensa vedota vastauksensa ja vastakanteensa perusteena oleviin virheisiinYhtiö oli vasta noin kahdeksan kuukauden jälkeen kanteeseen vastatessaan ja vastakanteessaan yksilöinyt väitetyt virheet ja puutteet. Siltä osin kuin HO oli asiassa lausunut kantaja A:n työsuorituksessa olleen yksittäisiä viimeistely- ja laatupuutteita, ei lausuttuihin virheisiin ollut vedottu kohtuullisessa ajassa eikä ennen kanteen nostamista. KO:n tuomiota ei ollut siten aihetta muuttaa. (Vailla lainvoimaa 22.10.2020) - Uutiset
16.10.2020 10.15
Hovioikeus ei muuttanut kiinteistönkaupan purkutuomiotaKäräjäoikeus oli katsonut, että myydystä kiinteistöstä löytyneet kosteusvauriot olivat olleet olennainen virhe, jonka perusteella kauppa voitiin purkaa. Hovioikeuden arvioitavaksi valituksen myötä tuli, oliko kiinteistössä virhe ja oliko tämä virhe niin olennainen, että kaupan purkuun oli hinnanalennuksen sijasta perustetta. Myös hovioikeus katsoi, että kiinteistön virheet olivat olleet olennaisia, eivätkä ostajat niistä tietoisina olisi kauppaa tehneet. (Vailla lainvoimaa 16.10.2020) - Uutiset
23.9.2020 8.25
Hovioikeus: Välitysliikkeen suorituksessa kiinteistönkaupassa oli virheAsiassa oli kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta, kaupan kohteen sopimuksenmukaisuudesta eli kiinteistön virheistä, välitysliikkeen tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan selonottovelvollisuudesta. Kun katsottiin, että reklamaatio oli oikea-aikainen, että kaupan kohteessa oli tuomiossa mainitut virheet ja että välitysliike oli velvollinen suorittamaan niiden vuoksi vahingonkorvausta, kysymys oli lisäksi vahingonkorvauksen määrästä. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, että välittäjä oli laiminlyönyt velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Välitysliikkeen suorituksessa oli siten käräjäoikeuden toteamin tavoin virhe. (Vailla lainvoimaa 23.9.2020) - Uutiset
1.9.2020 12.20
Etla: Rakennusvirheet kuriin – urakoitsijoiden ja asiantuntijoiden osaamista on hyödynnettävä jo hankkeiden suunnitteluvaiheessaRakennusvirheiden ja -puutteiden syntymistä voitaisiin ehkäistä etukäteen, jos urakoitsijoiden ja rakennusten ylläpidon asiantuntijoiden osaamista hyödynnettäisiin jo suunnitteluvaiheessa. Tuoreen tutkimuksen mukaan laatuun vaikuttavia ongelmakohtia rakennusalalla ovat yhteisen, laatua määrittävän mittarin puuttuminen sekä alan pirstaleisuus. Laatukriteerit tulisikin määrittää erikseen yksittäisille rakennushankkeille, samalla kun vuorovaikutusta eri toimijoiden kesken pitää parantaa. Lisäksi parempi hanke- ja tuotantoaikataulujen hallinta voi vähentää virhealttiutta. - Uutiset
26.6.2020 16.00
Hovioikeus arvioi myyjän tiedonantovelvollisuutta ja ostajan tarkastusvelvollisuutta kuolinpesiltä ostetun asunnon kaupassa - myyjä vapautettiin velvollisuudesta suorittaa ostajalle vahingonkorvausta, hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikulujaHO:ssa oli myyjän (vastaaja KO:ssa kuolinpesän osakkaana) valituksen ja ostajan (kantaja KO:ssa) vastavalituksen johdosta kysymys siitä, oliko myyjä vastuussa vaurioista ja siten velvollinen suorittamaan ostajalle vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena tämän vaatimat määrät. Erityisesti asiassa oli kysymys siitä, oliko myyjä jättänyt antamatta tietoja sellaisista asuntoa koskevista erityisistä seikoista, jotka olisivat kuuluneet myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin, sekä siitä, oliko ostaja menettänyt oikeutensa vedota asunnossa ilmenneisiin seikkoihin virheinä laiminlyömällä ostajan tarkastusvelvollisuuden. KO:n tuomio kumottiin. Ostajan kanne hylättiin ja myyjä vapautettiin KO:n tuomitsemasta velvollisuudesta suorittaa ostajalle vahingonkorvausta 27.088,94, hinnanalennusta 2.250 ja oikeudenkäyntikuluja 12.000 euroa viivästyskorkoineen. (Vailla lainvoimaa 26.6.2020) - Uutiset
25.6.2020 11.45
Hovioikeus ei sovitellut kiinteistönkaupan esisopimustaAsiassa mainitut seikat, osapuolten asema ja oikeustoimen koko sisältö huomioon ottaen valittaja (ostaja) ei ollut osoittanut sellaisia seikkoja, joiden perusteella kiinteistökaupan esisopimusta olisi ollut OikTL 36 §:n nojalla soviteltava. (Vailla lainvoimaa 25.6.2020) - Uutiset
5.6.2020 11.30
Hovioikeus korotti hinnanlalennusta itse rakennetun talon kaupassaHinnanalennuksena maksettavaksi tuomittu määrä korotettiin 70.437,45 eurosta 92.584,52 euroksi. Myyjän ostajille maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista KO:ssa korotettiin 35,436,86 eurosta 43.000 euroksi. Korjaustöiden ajalta syntyviä väistöasumiskustannuksia voitiin pitää välttämättöminä. Näin ollen ostajilla oli oikeus tällä perusteella vahingonkorvaukseen eikä vaatimus ollut ennenaikainen. Myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 28.000,06 euroa. (Vailla lainvoimaa 5.6.2020) - Uutiset
25.5.2020 11.00
Hovioikeus korotti hinnanalennuksen määrää vuonna 1928 rakennetun hirsirunkoisen asuinrakennuksen kaupassaKauppahinta oli ollut 163.000 euroa ja se oli maksettu 28.6.2013, jolloin myös omistusoikeus kiinteistöön oli kauppakirjan ehtojen mukaisesti siirtynyt. HO arvioi kiinteistössä kaupantekohetkellä olleen virheen korjauskustannusten määräksi 25.000 euroa ottaen huomioon, ettei vaurion laajuutta ollut pystytty tarkalleen arvioimaan. Kaupan kohteessa oli virhe, mutta HO:n arvioimien korjauskustannusten määrän perusteella virhe ei ollut MK 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen eikä ostajilla näin ollen ollut oikeutta purkaa kauppaa. Korjauskustannusten määrän vuoksi kaupan kohde poikkesi kuitenkin laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajat olivat voineet kiinteistöltä perustellusti edellyttää, joten heillä oli oikeus hinnanalennukseen. Kauppahintaan ja korjauskustannusten määrään nähden kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi arvioitiin 25.000 euroa KO:n tuomitseman 15.000 euron sijasta. (Vailla lainvoimaa 25.5.2020) - Uutiset
25.5.2020 9.00
Hovioikeuden tuomio kiinteistön kaupan hinnanalennusta ym. koskevassa asiassa - tervapaperin käyttäminen betonilaatan päälläAsiassa oli HO:ssa kysymys siitä, onko tervapaperin käyttäminen betonilaatan päällä itsessään sellainen rakennusvirhe, joka edellyttää korjaamista. Lisäksi riitaa oli tervapaperiin liittyen siitä, oliko tervapaperi vaurioitunut muualtakin kuin rakennuksen eteisen ja olohuoneen alueelta. Riitaa oli edelleen siitä, mikä oli aiheuttanut rakennuksen eteisen alueella todetun kosteusvaurion. (Vailla lainvoimaa 25.5.2020) - Uutiset
21.4.2020 14.31
Hovioikeuden välituomio puhevallasta asuinhuoneistoon liittyvää riitaa koskevassa asiassaAsiassa on KO:ssa kysymys osaomistusasunnon kauppaan liittyvästä hinnanalennusvaatimuksesta. HO jätti välituomiollaan asukkaiden kanteet tutkimatta asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleiseen virhesäännökseen perustuvina lukuun ottamatta parvekkeiden väitettyjä laatuvirheitä nrot 25–29. Kanteet tutkitaan kaikilta osin asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettuun taloudelliseen virheeseen ja sopimuksen kohtuuttomuuteen perustuvina. - Uutiset
21.4.2020 11.08
Hovioikeuden ratkaisu asuntokaupan purkamisen ja hinnanalennuksen edellytyksistäHovioikeus katsoi muun muassa, etteivät virheiden korjauskustannukset ole suuruusluokaltaan olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat ovat voineet kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina, eikä niihin tai korjaustoimenpiteiden onnistumiseen liity varteenotettavia epävarmuustekijöitä. Vaikka kaupan kohdetta ei voida käyttää asumistarkoitukseen ennen korjausten toteuttamista, tästä ja korjauskustannuksista aiheutuvaa haittaa ei voitu pitää niin olennaisena, että asiassa olisi edellytykset kaupan purkamiselle. (Vailla lainvoimaa 21.4.2020) - Uutiset
8.4.2020 11.11
Hovioikeus arvioi asunnon kauppakirjan vastuunrajoitusehdon pätevyyttä ja kohtuullisuutta reklamaatio-oikeudettomassa kaupassa - käräjäoikeuden tuomio kaupan purkamisesta kumottiinHO katsoi toisin kuin KO, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto oli pätevä. Ostajat eivät näin ollen voineet lähtökohtaisesti vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa olikin, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista. Kohtuullistamisen osalta HO katsoi, ettei vastuunrajoitusehtoa ollut perusteita jättää kohtuuttomuuden perusteella huomiotta ja ettei sen seurauksia ollut muullakaan tavalla aihetta kohtuullistaa. KO:n tuomio oli asiassa mainituilla perusteilla kumottava ja ostajien kanne hylättävä. Vastaajat vapautettiin kaikesta korvausvelvollisuudesta ostajille. (Vailla lainvoimaa 8.4.2020) - Uutiset
4.3.2020 10.40
KKO: Ostajat eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheenä alapohjan ja seinärakenteiden vaurioihinAsiassa oli tullut arvioitavaksi erityisesti se, olivatko kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevät tiedot antaneet ostajille aiheen edellyttää rakennuksen kunnon tarkempaa selvittämistä sellaisin toimenpitein, joilla kaupan jälkeen ilmi tulleet vauriot olisi voitu havaita. KKO katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen. HO:n tuomio kumottiin. Oikeusastejärjestys huomioon ottaen asian käsittelyä on tarkoituksenmukaista jatkaa HO:ssa. - Uutiset
25.2.2020 9.12
Hovioikeus arvioi oikeusavun edellytyksiä oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän ylittäviin kustannuksiin kiinteistönkauppariidassaArvioitavana oli se, oliko oikeusavun myöntämiseen erityisiä syitä, kun huomioon otettiin oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus. Oikeusapuhakemuksen kohteena olevassa asiassa on kysymys kiinteistön kaupan hinnanalennusta ynnä muuta koskevasta riidasta, jossa käräjäoikeus oli velvoittanut A:n vastapuolen kiinteistön myyjänä suorittamaan A:lle hinnanalennusta 15.000 euroa. A on hakenut käräjäoikeuden tuomioon muutosta valituksella, jossa on muun ohella vaadittu kyseisen korvauksen korottamista 71.550,62 euroksi sekä esitetty erinäisiä muita vaatimuksia. A:n vastapuoli on tehnyt asiassa vastavalituksen, jossa on vaadittu hinnanalennuksen alentamista enintään 3.478,32 euroon. A:n ja hänen vastapuolensa välillä on hovioikeudessa riitaa kiinteistön väitettyjen laatuvirheiden laajuudesta, näiden virheiden syistä sekä niiden korjaustavasta ja korjauskustannuksista. Riitaa on lisäksi siitä, onko A:n vastapuoli menetellyt tuottamuksellisesti ja siksi velvollinen suorittamaan A:lle eräitä vahingonkorvauksina vaadittuja kustannuksia. Kun huomioon otettiin nämä seikat, A:lla oli katsottava olevan asiassa sellainen oikeusturvan tarve, jota oikeusavun myöntäminen edellyttää. (Vailla lainvoimaa 25.2.2020) - Uutiset
13.2.2020 13.30
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus päätyi siihen ettei kiinteistössä ollut kaupan purun edellyttämää olennaista virhettäHovioikeus arvioi tuomiosta tarkemmin ilmenevin tavoin virheen olennaisuutta toisin kuin käräjäoikeus ja päätyi siihen, ettei kiinteistössä ollut kaupan purun edellyttämää olennaista virhettä. Harkittaessa hinnanalennuksen määrää tuli korjauskustannusten lisäksi ottaa huomioon virheen merkitys muutoinkin (vrt. KKO 2009:39). Tässä kauppahinnaltaan 170.000 euron kiinteistönkaupassa oli kysymys normaaliin asumiskäyttöön ostetusta omakotitalosta. Kaupan kohteessa todettu virhe oli heikentänyt asuinrakennuksen asumiskelpoisuutta. Hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 25.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 13.2.2020) - Uutiset
15.1.2020 11.50
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus hinnanalennuksen sijasta purki kiinteistön kaupanKiinteistön korjauskustannukset ovat noin 47 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Näin suuret korjauskustannukset puolsivat virheen pitämistä olennaisena, mutta olennaisuuskysymystä ei voitu ratkaista korkeimman oikeuden ratkaisussa esitetyn oikeusohjeen tavoin yksin tällä perusteella. Hovioikeus totesi, että todennäköisesti kauppa ei olisi toteutunut edes alennetulla hinnalla, mikäli ostajat olisivat tienneet kaupan kohteen virheistä kauppa tehtäessä, koska ostajat eivät olisi ostaneet rakennustekniikasta tietämättöminä ja lapsiperheellisinä taloa, johon he eivät olisi voineet sisäilmaongelmien takia heti muuttaa ja jota he olisivat joutuneet korjaamaan yli 100.000 eurolla. Tämäkin seikka puolsi virheen pitämistä olennaisena ja purkukynnyksen ylittymistä. Tuomiossa esitetyin perustein kaupan kohteessa oli olennainen virhe ja ostajilla oli siten oikeus purkaa kauppa. (Vailla lainvoimaa 15.1.2019) - Uutiset
9.12.2019 12.00
Hovioikeus pohti kohtuullisen ajan käsitettä kiinteistön virheestä reklamoitaessaOttaen huomioon virheen havaitsemisen ja reklamaation välinen aika hovioikeus katsoi, että reklamaatio oli tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla kohtuullisessa ajassa. Esitetyn selvityksen perusteella myyjälle oli varattu tilaisuus tutustua havaittuihin virheisiin. Ostajilla oli siten oikeus saada myyjältä vahingonkorvausta asiassa näytetyksi tulleiden laatuvirheiden perusteella. Koska käräjäoikeus ei ollut ottanut tuomiossaan kantaa vahingonkorvausvaatimusten määriin, hovioikeus ei voinut ottaa asiaa tältä osin tutkittavakseen ensimmäisenä oikeusasteena. Näin ollen asia oli palautettava käräjäoikeuteen laatuvirheistä esitettyjen vahingonkorvausvaatimusten määrien ratkaisemiseksi. (Vailla lainvoimaa 9.12.2019) - Uutiset
1.10.2019 8.14
Hovioikeuden laaja ratkaisu: Kiinteistön virheet eivät olleet olennaisia eivätkä oikeuttaneet kaupan purkuunHarkittaessa ratkaisussa selostetun perusteella tässä tapauksessa kaupan purkamisen edellytyksiä hovioikeus päätyi siihen, että kiinteistön virheet eivät olleet olennaisia eivätkä oikeuttaneet kaupan purkuun. Vaatimus kaupan purkamisesta oli hylättävä. Näin ollen kantajilla oli oikeus saada hinnanalennus ja korvaus käyttöhyödyn menetyksestä. (Vailla lainvoimaa 1.10.2019) - Uutiset
30.8.2019 12.15
Hovioikeuden tuomio kiinteistön virheestäKäräjäoikeus oli velvoittanut myyjän suorittamaan kiinteistön laatuvirheiden vuoksi ostajille 67.000 euroa hinnanalennusta viivästyskorkoineen. Vahingonkorvauksen osalta kanne oli hylätty. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota näiltä osin. (Vailla lainvoimaa 30.8.2019) - Uutiset
18.6.2019 10.02
Toukokuun 2019 luetuimmat jututLue toukokuun 2019 luetuimmat Edilex-uutiset. - Uutiset
3.6.2019 13.59
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus purki kiinteistön kaupanVirheiden johdosta rakennus oli poikennut laadultaan tavanomaisesta keskimääräisestä rakentamisen tasosta siinä määrin, että virheitä oli pidettävä olennaisina. Näin ollen hovioikeus katsoi, että kiinteistön laatuvirheen laajuus ja arvioidut korjauskustannukset, virheen vaikutus kiinteistön arvoon ja virheestä aiheutunut terveyshaitta tekivät laatuvirheestä kokonaismerkitykseltään niin olennaisen, että ostajilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus purkaa kauppa. (Vailla lainvoimaa 3.6.2019) - Uutiset
16.5.2019 11.30
Hovioikeus korotti kiinteistön laatuvirheestä suoritettavaa hinnanalennusta mutta vapautti myyjän velvollisuudesta suorittaa vahingonkorvausta virheen tutkimisesta aiheutuneista kustannuksistaAsiassa oli hovioikeudessa ensinnäkin ratkaistavana kysymys siitä, oliko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe kellarikerroksen seinärakenteissa havaittujen mikrobivaurioiden osalta. Lisäksi ratkaistavana oli, oliko B laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa mikrobivaurion syyn ja kiinteistölle tehtyjen korjausten osalta ja oliko hän toiminut tuottamuksesta sekä se, oliko A:illa mahdollisten virheiden osalta oikeus kaupan purkuun vai hinnanalennukseen ja mikä oli palautettavan kauppahinnan tai hinnanalennuksen määrä. Tähän liittyen kysymys oli siitä, mitkä olivat tarpeelliset korjaustoimenpiteet ja niistä aiheutuvat kustannukset. Vielä kysymys oli siitä, olivatko A:t oikeutettuja vahingonkorvaukseen virheen selvittelykulujen osalta. Hovioikeus velvoitti myyjän suorittamaan ostajille yhteisesti hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitseman 30.000 euron asemesta 40.000 euroa korkoineen. Myyjä vapautettiin velvollisuudesta suorittaa ostajille vahingonkorvausta virheen tutkimisesta aiheutuneista kustannuksista 5.495,68 euroa, koska kysymys oli salaisesta virheestä. (Vailla lainvoimaa 16.5.2019) - Uutiset
9.5.2019 12.00
Myös hovioikeus hylkäsi kanteen kiinteistön virheestäMaakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen, kuin on sovittu. Ottaen huomioon väitetyistä virheistä tuomiossa lausuttu ja se, että myyjien äiti oli asunut kiinteistöllä ennen kaupantekoa ja että ostajat olivat itse asuneet kiinteistöllä kaupanteon jälkeen useita vuosia ennen virheväittämiä, asiassa ei selvitetty, että kiinteistö olisi ennen kaupantekoa ollut asuinkelvoton tai ettei se olisi ominaisuuksiltaan vastannut sitä, mitä oli sovittu. (Vailla lainvoimaa 9.5.2019) - Uutiset
9.5.2019 11.45
KKO: Näyttämättä jäi että kiinteistössä olisi ollut laatuvirheOstajat olivat vaatineet kiinteistön kaupan purkamista sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä asuinhuoneisiin. Pyydettyään asiantuntijalausunnon Korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut laatuvirhe. - Uutiset
12.4.2019 10.30
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion kiinteistön virhettä koskevassa asiassa – kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirheHovioikeudessa kysymys oli siitä, oliko kiinteistössä ollut kaupantekohetkellä vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen oikeuttava maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2, 3, 4 tai 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, kun kiinteistön lämmityskustannukset ovat olleet suuremmat kuin mitä myyjät olivat ennen kaupantekoa tekemässään budjetissa ilmoittaneet. Kysymys oli lisäksi siitä, oliko ostajalle syntynyt tilanteessa erityinen selonottovelvollisuus ja oliko ostaja laiminlyönyt erityisen selonottovelvollisuutensa. Vielä kysymys oli mahdollisen vahingonkorvauksen tai hinnanalennuksen määrästä sekä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta. Vaikka myyjillä ei ollut tarkkaa tietoa lämmityskustannusten lopullista hintaa alentavan lauhteen määrästä, oli myyjien täytynyt ymmärtää, että myyjien aikaisemmin ilmoittama arvio vuotuisten lämmityskustannusten määrästä oli ollut selvästi virheellinen. Myyjien olisi tullut niillä ollut tiedonantovelvollisuus huomioon ottaen oma-aloitteisesti ilmoittaa kauppaneuvottelujen edelleen jatkuessa mittaustuloksesta ostajalle. Myyjät olivat siten ennen kaupan tekemistä jättäneet edellä mainitun pykälän 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä oli näin ollen ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Hovioikeus velvoitti myyjät maksamaan vahingonkorvausta 299.200 euroa viivästyskorkoineen sekä korvaamaan puolet ostajan tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneista kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa. (Vailla lainvoimaa 12.4.2019) - Uutiset
9.4.2019 16.15
Maaliskuun 2019 luetuimmat jututLue maaliskuun 2019 luetuimmat Edilex-uutiset. - Uutiset
8.4.2019 11.50
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus velvoitti myyjät suorittamaan 215.000 euron asuntokaupassa ostajalle hinnanalennusta 50.000 euroa salaisen taloudellisen virheen vuoksiAsiassa oli kysymys siitä, mihin korjauksiin ostajan A:n oli tullut varautua ja oliko kaupan kohteessa salainen taloudellinen virhe. A:n vastattavaksi jäävien kustannusten määrä huomioon ottaen hovioikeus katsoi, että kustannukset olivat asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla merkittävästi suuremmat kuin A:lla oli ollut kauppaa tehdessään perusteltua aihetta edellyttää. Tämän vuoksi kaupan kohteessa oli ollut salainen taloudellinen virhe. Lisäksi kysymys oli siitä, missä laajuudessa myyjät olivat ostajalle vastuussa aiheutuneista korjauskustannuksista. Tuomiossa mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoi, että osaa toteutuneista korjauskustannuksista voitiin A:n kannalta pitää ennalta-arvaamattomina. Toteutuneet korjauskustannukset huoneistojen A3 ja B7 osalta olivat olleet noin 135.000 euroa. Korjauksista oli aiheutunut tasonparannusta. Hovioikeus arvioi, että A:n olisi kauppaa tehdessään silloin tiedossaan olevien seikkojen perusteella tullut varautua noin 60.000 euron suuruusluokkaa oleviin korjauksiin. Kun lisäksi otettiin huomioon korjauksista aiheutunut tasonparannus, hovioikeus katsoi, että salaista taloudellista virhettä arvioitaessa voitiin ottaa huomioon noin 50.000 euron kustannukset. (Vailla lainvoimaa 8.4.2019) - Uutiset
28.3.2019 16.00
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion kiinteistöriidassa – hinnanalennusta 10.000 euroaKaupan kohteena oli ollut vuokraoikeus tonttiin ja sillä sijaitsevat asuinpintaalaltaan runsaan 100 neliömetrin omakotitalo ja alaltaan 10,5 neliömetrin kylmä varasto. Kauppahinta oli ollut 185.000 euroa. Kaupantekohetkellä kysymys oli ollut 37 vuotta vanhasta kiinteistöstä. Tähän nähden varaston osalta vaaditut korjauskustannukset olivat olleet varsin huomattavat suhteessa siihen, mikä varaston osuus oli voinut olla kokonaiskauppahinnasta. Tämän vuoksi hinnanalennuksen määrää arvioitaessa perusteeksi ei voitu tässä tapauksessa ottaa korjauskustannuksia. Määräämällä hinnanalennuksen maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaisesti vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 10.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 28.3.2019) - Uutiset
18.3.2019 12.42
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus velvoitti myyjän suorittamaan ostajille 70.000 euroa hinnanalennuksena kauppahinnaltaan 288.500 euron kiinteistön salaisesta laatuvirheestäTässä tapauksessa rakennuksen alapohjan kapillaarikatko ja höyrynsulkumuovin asentaminen näytettiin tehdyn vastoin rakentamisajan määräyksiä ja suunnitelmia. Tästä oli aiheutunut mikrobivaurio. Sen paremmin myyjä kuin ostajatkaan eivät olleet voineet näitä seikkoja havaita. Koska mikrobivaurion näytettiin aiheuttavan asuintiloihin terveyshaittaa ja korjaukset tulee toteuttaa rakennukseen koko sen kehän mitalta, ostajien ostaman kiinteistön oli katsottava poikenneen merkittävästi siitä, mitä ostajat olivat voineet kaupantekohetkellä perustellusti edellyttää. Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajilla oli oikeus saada myyjältä hinnanalennusta. (Vailla lainvoimaa 18.3.2019) - Uutiset
27.2.2019 11.29
KKO äänesti: Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat olivat ottaneet riskin mahdollisista vaurioista, eivätkä voineen niihin vedotaKiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa. (Ään.) - Uutiset
25.1.2019 10.40
Hovioikeus muutti käräjäoikeuden osituksen sovittelua koskevaa ratkaisuaHovioikeus katsoi muun muassa, että muun kuin Kyykerinkadun kiinteistön osalta ositusta ei ollut perusteita kohtuullisuusarvioinnissa lähteä tarkastelemaan uudelleen. Osituksen sovittelun tarkoituksena ei ole toimittaa uutta ositusta osapuolten välillä. Hovioikeus katsoi näytetyksi, että Kyykerinkadun kiinteistön arvo oli ositushetkellä ollut osapuolten sopiman arvon 160.000 euron sijaan todellisuudessa MN:n kanteessaan vaatimat 40.000 euroa. Näin ollen ositussopimuksessa kiinteistön arvo oli arvioitu liian korkeaksi ja MN:n maksettavaksi sovittu vastiketta koskeva ehto oli kiinteistössä myöhemmin ilmenneiden virheiden vuoksi kohtuuton. Tämän vuoksi ositussopimusta oli tältä osin soviteltava siten, että kiinteistön arvona pidetään 40.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 25.1.2019) - Uutiset
4.12.2018 8.00
Hovioikeus purki käräjäoikeuden tavoin kiinteistönkaupanHovioikeus totesi muun muassa, että ostajilla oli ollut oikeus luottaa myyjän hankkiman ammattilaisen laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Ostajilla ei ollut erityistä syytä ryhtyä tarkistamaan kiinteistöstä annettujen tietojen paikkansapitävyyttä tai selvittämään rakennuksen kuntoa teknisin tai muuten tavanomaisesta poikkeavin toimenpitein esimerkiksi rakenteita purkamalla. Heillä ei ollut ollut myöskään sellaista tietoa, jonka perusteella heidän olisi pitänyt varautua merkittäviin korjauskustannuksiin. Asiassa ei ilmennyt, että ostajilla olisi ollut kiinteistön kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen syytä olettaa, että kiinteistön rakenteissa olisi ollut kosteus- tai mikrobivaurioista aiheutuva mittava korjaustarve. (Vailla lainvoimaa 3.12.2018) - Uutiset
29.10.2018 11.15
Hovioikeuden ratkaisu kiinteistön laatuvirheestä reklamoinnin määräajastaSovintoneuvotteluiden päättymisen ja kirjallisen reklamaation lähettämisen välillä aikaa oli kulunut puoli vuotta, joka oli hovioikeuden mukaan verrattain pitkä aika. Kysymyksessä oli asuinrakennus, jonka kaivosta ei tullut vettä. Virhe haittasi olennaisesti rakennuksen käyttämistä asumistarkoitukseen. Myyjät olivat olleet tietoisia siitä, ettei kiinteistölle tule riittävästi vettä ja ettei se niiltä osin ole sopimuksenmukainen, mutta he olivat jättäneet kertomatta sanotut tiedot ostajille kaupantekovaiheessa. Myyjille oli myös varattu mahdollisuus korjata kiinteistöä rasittava virhe. Tämän jälkeen ostajat olivat joutuneet selvittämään virheen korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia ja kääntymään oikeudellisen asiantuntijan puoleen. Reklamaatio oli tehty sanottu huomioon ottaen ajoissa. (Vailla lainvoimaa 29.10.2018) - Uutiset
10.10.2018 11.16
Hovioikeus ei sallinut uuteen seikkaan vetoamista kiinteistön kaupan purkamista koskevassa asiassaHovioikeus totesi käsittelyratkaisussaan, että B:llä ja A:lla oli jo käräjäoikeudessa ollut tiedossaan rakennuksessa olleet kattovuodot sekä ne väitetyt kiinteistön virheet, joihin kanne oli perustunut eli muun muassa rakennuksen ulkoseinärakenteen alaosissa havaitut kosteusvauriot. He olisivat siten voineet jo käräjäoikeudessa vedota siihen, että myyjät olivat kaupanteon yhteydessä salanneet kiinteistön vesivahingot. Hovioikeus katsoi, että B ja A eivät saattaneet todennäköiseksi, että he eivät olleet voineet vedota ilmoittamaansa seikkaan jo käräjäoikeudessa tai että heillä olisi ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. (Vailla lainvoimaa 10.10.2018) - Uutiset
28.9.2018 13.10
Hovioikeuden ratkaisu kiinteistökaupan hinnanalennuksestaS:t olivat 12.11.2014 ostaneet A:lta ja B:ltä kiinteistön, jolla sijaitsevan omakotitalon A ja B ovat rakennuttaneet vuosina 2009 - 2010. Kauppahinta oli 312.000 euroa. Kaupanteon jälkeen S:t olivat joulukuussa 2014 havainneet pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listan alla raon, jonka perusteella he olivat alkaneet epäillä puutteita vesieristyksessä. Tämän jälkeen rakennuksen märkätilojen vesieristys oli tutkittu ja kohteessa oli todettu käräjäoikeuden tuomiossa yksilöidyt puutteet märkätilojen vesieristyksessä. Vaikka virheen merkittävyyttä ei tule arvioida yksinomaan korjauskustannusten määrän perusteella, nyt esillä olevassa tapauksessa lähes 10.000 euron suuruisten korjauskustannusten määrää ei voitu pitää merkityksettömänä. Hovioikeus katsoi, että virhettä oli kokonaisuutena arvioiden pidettävä merkittävänä. Hovioikeus katsoi, ettei asiassa ollut aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta siltä osin, kuin se oli katsonut, että kysymyksessä ollut salainen laatuvirhe oli ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä ja S:t olivat oikeutettuja lainkohdan nojalla hinnanalennukseen. - Uutiset
27.9.2018 9.00
Kiinteistössä ei ollut 80 000 euron hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä talon alapohjan ja kylpyhuoneen kosteusvaurioiden osalta - käräjäoikeuden tuomio kumottiinKO oli velvoittanut myyjän suorittamaan ostajille hinnanalennusta 80 000 euroa, suorittamaan ostajille vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneina asianosaiskuluina 6 600 euroa ja velvoittanut myyjän korvaamaan ostajille asian hoidosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 14 468 euroa korkolain mukaisine korkoineen. HO:ssa asiassa oli riidattomiksi tulleiden seikkojen jälkeen kysymys alapohjan ja kylpyhuoneen kosteusvaurioiden osalta siitä, oliko kiinteistössä niiden vuoksi hinnanalennukseen oikeuttava, MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 5 kohdassa tarkoitettu virhe vai kuuluiko vastuu vaurioista MK 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin nojalla ostajille heidän kaupan kohteesta ennen kaupan tekemistä tietoonsa saamien seikkojen vuoksi. Lisäksi HO:ssa oli alapohjan kosteusvaurioiden osalta kysymys siitä, minkälaista korjausta ne edellyttävät. HO kumosi KO:n tuomion. Ostajien kanne hylättiin kokonaisuudessaan. Ostajat velvoitettiin suorittamaan myyjälle korvaukseksi asian selvittely- ja oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeudesta yhteensä 27 254,88 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen. (KKO:2020:23: Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen. HO:n tuomio kumottiin ja asia palautettiin HO:een.) - Uutiset
17.9.2018 13.45
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota: Tontin vuokraoikeuden ja tontilla olevien rakennusten kauppa purettiin laatuvirheiden vuoksiAsiassa oli riidatonta, että myyjän ja ostajan välillä 10.8.2015 tehdyn tontin vuokraoikeuden ja tontilla olevien rakennusten kaupan kohteeseen kuuluneessa omakotitalossa oli ollut kaupantekohetkellä salainen laatuvirhe. Laatuvirhe oli ilmennyt rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovin virheellisenä asennuksena sekä kosteus- ja homevaurioina rakennuksessa. Korjauskustannusten voitiin arvioida olevan merkittäviä suhteessa ostajalle hyväkuntoisena myydyn kohteen 140.000 euron kauppahintaan. Kun kysymys oli tällaisesta rakennuksessa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voitu riittävällä varmuudella arvioida, oli perusteltua, että vahingonvaara korjauskustannusten määrästä ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta ei jäänyt ostajan vastattavaksi. Kaikki tuomiossa selostetut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoi, että kaupan kohteen laatuvirheen laajuus, arvioidut korjauskustannukset sekä terveyshaitan mahdollisuus ja virheestä joka tapauksessa aiheutuva tilapäinen asumishaitta tekivät laatuvirheestä kokonaismerkitykseltään niin olennaisen, että ostajalla oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus kaupan purkamiseen. (Vailla lainvoimaa 17.9.2018) - Uutiset
17.9.2018 11.40
Hovioikeuden tuomio kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeen sitovuudesta ja ostajien tietoisesta riskistä kiinteistönkaupassa – käräjäoikeuden tuomio hinnanalennuksesta kumottiinHovioikeus katsoi, että ostajat olivat kauppakirjan allekirjoittaessaan ottaneet tietoisen riskin siitä, että iäkkään ja kevytrakenteisen rakennuksen alapohjan ja siihen liittyvien seinärakenteiden korjaustarpeet osoittautuvat ennakoitua suuremmiksi. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voitu pitää tämän kiinteistönkaupan yhteydessä yllättävänä eikä kohtuuttomana ostajien kannalta. He olivat voineet kaupantekohetkellä arvioida kauppahintaa ottamalla huomioon sen, etteivät myyjät ota lainkaan vastuuta tyydyttävässä kunnossa olleen huvilarakennuksen rakenteiden kunnosta. Vastuunrajoitusehto sitoi näin ollen ostajia, joten heidän esittämänsä hinnanalennusvaatimus oli perusteeton. Kanne oli tällä perusteella kokonaan hylättävä eikä hovioikeuden ollut tarpeen lausua enemmälti siitä, olivatko seinärakenteiden ja alapohjan vauriot olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä vai olivatko ne syntyneet vasta kaupan jälkeen talvilämmityksen seurauksena. (Vailla lainvoimaa 17.9.2018) - Uutiset
5.9.2018 9.09
Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus katsoi että ostajilla oli oikeus 25.000 euron hinnanalennukseen kiinteistönkaupassaHovioikeus totesi, että kiinteistössä oli seuraavat virheet: parvekkeelta puuttui vedeneristys, talousrakennuksen pinta-ala poikkesi piirustuksista, räystäiden aluslautojen naulankannat olivat maalaamatta ja maali hilseili talon etelä- ja länsisivuilla ja kiinteistöstä puuttui routaeristys. Näistä virheistä ostajilla oli oikeus saada hinnanalennusta. Hovioikeus arvioi korjauskustannusten perusteella hinnanalennuksen määräksi 25.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 5.9.2018) - Uutiset
24.8.2018 8.15
Väitös: Vastuun rajat kiinteistön kaupassaOTM Pirkko Heikkinen tarkastelee väitöstutkimuksessaan myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta sekä vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimusta yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa. Velvollisuuksia ja yksilöintivaatimusta arvioidaan sääntelyn tavoitteena olevan tasapainon lähtökohdista. Kiinteistön kaupassa myyjä voi rajoittaa laatuvirhevastuutaan täyttämällä tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa. Ostaja puolestaan voi täyttämällä ennakkotarkastusvelvollisuutensa varmistaa oikeutensa vedota kaupan teon jälkeen mahdollisesti havaittaviin vikoihin ja puutteisiin. Kiinteistön kaupan sääntelyssä myyjän laajaa tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta ja laatuvirhevastuuta tasapainottaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. - Uutiset
4.7.2018 12.09
Hovioikeus korotti asunnon virheistä ostajille suoritettavan hinnanalennuksen määrän 55.000 eurosta 80.000 euroonAsiassa esitettiin selvitystä samassa yhtiössä tapahtuneista muiden osakehuoneistojen myynneistä. A:iden asunnon nykyarvosta kuultiin kahta kiinteistönvälittäjää. Hovioikeus katsoi esitetyn näytön perusteella, että mikäli hinnanalennuksen määräksi hyväksytään A:iden vaatima 80.000 euroa, kauppahinta vastaa sitä hintatasoa, jolla samasta asunto-osakeyhtiöstä oli myyty asuntoja sen jälkeen, kun kyseisten asuntojen ostajilla oli ollut tieto julkisivukorjauksesta ja sen aiheuttamista kustannuksista. Näin ollen vaadittua hinnanalennuksen määrää oli myös yleisen hintatason ja asunnon arvon perusteella pidettävä kohtuullisena. Hovioikeus katsoi, toisin kuin käräjäoikeus, että kohtuullisena hinnanalennuksen määränä oli pidettävä A:iden vaatimaa 80.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 4.7.2018) - Uutiset
24.5.2018 9.00
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion kiinteistöriita-asiassa uuden todistelun vuoksi ja palautti asian käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksiHovioikeus salli ostajien vedota vasta hovioikeuskäsittelyn aikana havaittuihin, väitettyihin virheisiin ja havaittuihin vaurioihin ja niitä koskevaan uuteen todisteluun. Myyjällä oli näissä olosuhteissa oikeus esittää sanottujen virheiden ja vaurioiden osalta tarpeellista uutta todistelua. Oikeusastejärjestyksen periaatteesta seuraa, että ylempi tuomioistuin voi lähtökohtaisesti tutkia jutun muutoksenhakuasteena enintään samassa laajuudessa kuin alempi tuomioistuin on sen tutkinut. Tästä pääsäännöstä voidaan prosessiekonomian ja tarkoituksenmukaisuussyiden vuoksi poiketa varsinkin silloin, jos asiassa on muutoksenhakuvaiheessa vedottu vain uuteen todisteluun. Hovioikeuden ratkaisun perusteella asian oikeudenkäyntiaineisto muuttui merkityksellisellä tavalla verrattuna siihen aineistoon, jonka pohjalta asia oli käräjäoikeudessa ratkaistu. Hinnanalennusvaatimuksen osalta asia on valmisteltava väitettyjen uusien virheiden vuoksi osin uudelleen ja asiassa on myös otettava vastaan uutta kirjallista todistelua ja henkilötodistelua. Kokonaisuutena arvioiden hovioikeus harkitsi oikeaksi, että asia palautetaan käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. (Vailla lainvoimaa 24.5.2018) - Uutiset
17.5.2018 12.12
KKO:n ratkaisu kiinteistön kaupan purkamisvaatimuksen kanneajastaKiinteistön laatuvirheistä ajoissa ilmoittanut ja kaupan purkamista vaatinut ostaja oli pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta sen jälkeen, kun hän oli edellisen kerran ollut myyjiin yhteydessä kiinteistön virheiden vuoksi. Purkuvaatimukseen ei sovellettu vanhentumislain 4 §:n mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa, koska sitä koski maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukainen kymmenen vuoden kanneaika. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että ostaja oli kuitenkin passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista jo ennen kymmenen vuoden kanneajan umpeutumista. - Uutiset
2.5.2018 15.45
Hovioikeuden ratkaisu salaisesta virheestä kiinteistönkaupassaMaakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hovioikeus katsoi, ettei myyjien vastuulle jäävää, keittiöön rajoittuvaa salaista virhettä voitu kuitenkaan pitää sellaisena edellä mainitun säännöksen mukaisena olennaisena virheenä, että kaupan purkaminen tulisi tässä tapauksessa kysymykseen. Virhe oli kuitenkin merkittävä ja sen voitiin katsoa vaikuttaneen kiinteistön kauppaan niin, että ostajalla katsottiin olevan oikeus virheen korjauskustannusten määrää vastaavaan hinnanalennukseen. Koko omakotitalon alapohjan korjauskustannuksista saatujen arvioiden perusteella korjaamatta jääneen vesivahingon eli keittiön alueelle kohdistuneen paikallisen vaurion korjaamiskustannusten määräksi hovioikeus arvioi 20.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 2.5.2018) - Uutiset
10.4.2018 11.30
Prof. Seppo Koskinen: Alihankintaa vai työvoiman vuokrausta – TT 2018:6Alihankinnan ja työvoiman vuokrauksen välinen rajanveto aiheuttaa aika ajoin juridisia tulkintaongelmia. Työtuomioistuimen päätöksessä tätä arvioitiin etupäässä sen kannalta, käyttikö työn tilaaja työnjohtovaltaa suhteessa työn suorittajien työntekijöihin. Tässä tapauksessa hankittu ulkopuolinen työ suoritettiin tilaajan työpaikalla. Molemmilla kiistatta oli omat työnjohtonsa, mutta tulkintaongelman aiheutti se, että tilaajan työnjohto sekä käytti työturvallisuusvelvoitteisiinsa liittyvää valtaa suhteessa työn suorittajan työntekijöihin että myös oli muutoin kanssakäymisissä työn suorittajan työnjohdon kanssa. Käsittelen kirjoituksessa työtuomioistuimen päätöstä vain siltä osin, oliko ulkopuolisen työvoiman käytössä kysymys vuokratyöstä vai alihankinnasta. Koska kyse katsottiin olevan alihankinnasta, työnantajalla oli oikeus irtisanoa omat työntekijänsä alihankintaan siirtymisen johdosta. - Uutiset
9.4.2018 11.10
Hovioikeuskin purki kiinteistönkaupan salaisen laatuvirheen johdostaB:n ja C:n käräjäoikeudessa A:ta vastaan ajama kanne koski useampaa maakaaren tarkoittamaa virhettä kiinteistönkaupassa. Käräjäoikeus oli hylännyt muut kanneperusteet, mutta kauppa oli purettu salaisen laatuvirheen johdosta. Käräjäoikeuden tuomion, valituksen ja vastavalituksen sekä vastausten perusteella hovioikeudessa oli kysymys siitä, oliko kiinteistössä salainen laatuvirhe ja oliko se olennainen. Lisäksi oli kysymys siitä, olivatko B ja C reklamoineet laatuvirheestä riittävän ajoissa ja olivatko B ja C yksilöineet väittämänsä laatuvirheet riittävällä tavalla. Vielä oli kysymys siitä, olivatko B ja C saaneet rakennuksessa asumisestaan sellaista hyötyä, mikä tulisi ottaa kauppahinnan palautuksessa huomioon. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus päätyi siihen, että kaupan kohde oli maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin mukaisella tavalla poikennut salaisen virheen vuoksi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää.(Vailla lainvoimaa 9.4.2018) - Uutiset
23.3.2018 9.28
Hovioikeuden ratkaisu kiinteistönkaupan hinnanalennuksesta laatuvirheiden vuoksiKiinteistön kauppahinta 158.000 euroa oli vastannut virheettömän kiinteistön arvoa paikkakunnalla. Hovioikeus katsoi salaisten virheiden korjauskustannuksiksi 45.000 euroa. Ottaen huomioon korjauskustannuksiin tehtävät laskennalliset korjaukset, hinnanalennuksen määrä oli 50.000 euroa. (Vailla lainvoimaa 23.8.2018) - Uutiset
14.3.2018 11.00
Hovioikeus: Kiinteistön kauppa voitiin purkaa laatuvirheiden perusteella - asumishyödyksi arvioitiin 11 000 euroa ja sijaisasumiskuluiksi 17 661 euroaHO katsoi virheitä kokonaisuutena harkiten KO:n tavoin, että kaupan kohteen virhettä oli pidettävä MK 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena siten, että ostajilla oli oikeus purkaa kauppa. Myyjien vastuulle jäävät laatuvirheet olivat ainakin osaltaan johtaneet siihen, etteivät ostajat olleet voineet käyttää rakennusta hankkimaansa asumistarkoitukseen. Tähän nähden ei ollut aihetta korottaa KO:n katsomaa, palautettavasta kauppahinnasta vähennettävän asumishyödyn määrää 11 000 euroa. Myyjien vastuulle jäävien virheiden merkittävyys huomioon ottaen HO katsoi, että myyjät olivat KO:n katsomin tavoin velvolliset korvaamaan määrältään hyväksymänsä sijaisasumiskulut 17.661,28 euroa kokonaisuudessaan. KO:n tuomion lopputulosta ei muutettu. Myyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista HO:ssa 28.812,51 euroa.