Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Pääsy PDF-dokumenttiin vaatii sisäänkirjautumisen.

Vuokralainen asuinkiinteistön ostajana – kiinteistökauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutukset myyjän virhevastuuseen

Ihatsu, Mari

Opinnäytetyöt 1.6.2021, Gradut ja muut tutkielmat

Tiivistelmä

Tutkielmassa tarkastellaan yksityishenkilöiden välistä kiinteistökauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutuksia kiinteistön myyjän virhevastuuseen tilanteessa, jossa ostaja on asunut kiinteistöllä pitkän aikaa välittömästi ennen kaupantekoa. Kiinteistökaupan osapuolten välisen vuokrasuhteen vaikutuksia kiinteistön laatuvirhetilanteessa ei ole nimenomaisesti tutkittu aikaisemmin, vaikka tällaisia kaupan erityistilanteita voi myös käytännössä esiintyä. Tutkielmassa selvitetään lainopin metodin avulla, kuinka myyjälle kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren (540/1996, MK) 2:17.1,3:ssa asetettua tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta, ostajalle MK 2:22.1:ssa asetettua ennakkotarkastusvelvollisuutta sekä ostajan MK 2:22.2:n mukaista oikeutta vedota kiinteistön laatuvirheeseen tulisi tulkita tilanteessa, jossa kiinteistökauppaa edeltää vuokrasuhde kaupan osapuolten välillä.

Kiinteistökauppojen yksilöllisen luonteen vuoksi yksiselitteistä vastausta kauppaa edeltävän vuokrasuhteen vaikutuksista myyjän virhevastuuseen ei voida esittää, vaan kyse on aina tapauskohtaisesta harkinnasta. Tutkielmasta käy selvimmin ilmi, että myyjän asumattomuus kiinteistöllä voi vaikuttaa sen arviointiin, mitä myyjän pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä, sekä siihen, millaista selonottoa myyjältä edellytetään. Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta tulee arvioida sen perusteella, mitä myyjän asumisensa perusteella tulisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjän asumattomuudesta johtuva tietojen puutteellisuus ei merkitse tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden laiminlyöntiä, vaan kiinteistön virheitä arvioidaan lähinnä MK 2:17.1,5:n mukaisena salaisena virheenä.

Kauppaa edeltävä vuokrasuhde vaikuttaa myös ostajan oikeuksien ja velvollisuuksien arviointiin ainakin yhdessä muiden ostajan tietoisuutta sekä erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta puoltavien seikkojen kanssa. Pitkäaikainen vuokrasuhde merkitsee ostajalle annettua poikkeuksellisen hyvää tutustumismahdollisuutta kaupan kohteeseen, ja kauppaan sitoutuminen voidaan ymmärtää ostajan tietoiseksi riskinotoksi kiinteistön laatuominaisuuksista. Kun liityntä vuokrasopimuksen ja kiinteistökaupan välillä tunnustetaan, vaikuttavat vuokrasopimukseen otetut ehdot myös myyjän virhevastuun arviointiin. Sopimusvapaudesta huolimatta sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate puoltaa myyjän virhevastuusta vapautumista silloin, kun vuokrasuhteen nojalla myyjälle on syntynyt perusteltuja odotuksia kiinteistön kunnosta ja ostajan toiminnan moitteettomuudesta vuokrasuhteen aikana.

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.