Eduskunta on 21 päivänä toukokuuta 1997 lähettänyt talousvaliokunnan valmistelevasti käsiteltäväksi hallituksen esityksen 77/1997 vp kiinteistörahastolaiksi.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti talousvaliokunta on saanut esityksestä perustuslakivaliokunnan lausunnon, joka on tämän mietinnön liitteenä (PeVL 20/1997 vp).

Esityksen johdosta valiokunnassa ovat olleet kuultavina

- lainsäädäntöneuvos Ilkka Harju ja ylitarkastaja Satu Kurki-Hermunen, valtiovarainministeriö

- neuvotteleva virkamies Timo Kaisanlahti, kauppa- ja teollisuusministeriö

- lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen, oikeusministeriö

- ylitarkastaja Tarja Kolehmainen, sosiaali- ja terveysministeriö

- lakimies Olli Laurila, Rahoitustarkastus

- toimitusjohtaja Juhani Reen, Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI

- hallituksen jäsen Jussi Palmu, Kiinteistöar-vioinnin auktorisointiyhdistys

- johtaja Erkki Kontkanen, Suomen Pankkiyhdistys

- osastopäällikkö Antti Neimala, Keskuskauppakamari

- kiinteistöjohtaja Jorma Heinonen, Valtion kiinteistölaitos

- kiinteistöjohtaja Seppo Lehto, Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal Oy

- yhtiölakimies Vesa Heikkilä, Helsingin Arvopaperipörssi Oy

- johtaja Matti Sarnela, Merita Kiinteistöt Oy

- toimitusjohtaja Kari Kolu, Sponda Oy

- laskentapäällikkö Lauri Kerman, Vakuutusosakeyhtiö Pohjola edustaen samalla Suomen Vakuutusyhtiöiden Keskusliittoa.

Esityksen mukaan kiinteistörahastolla tarkoitetaan julkista osakeyhtiötä, joka yhtiöjärjestyksensä mukaan harjoittaa yksinomaisena tai pääasiallisena liiketoimintanaan kiinteistörahastotoimintaa. Lakia sovelletaan kiinteistörahastotoimintaan, jossa yleisölle tarjotaan mahdollisuus osallistua yhteisiin kiinteistösijoituksiin. Yleisö osallistuu sijoittamiseen julkisen osakeyhtiön osakkeita merkitsemällä, ostamalla tai muutoin hankkimalla. Rahastoyhtiö sijoittaa yleisöltä hankkimansa varat edelleen pääasiallisesti kiinteistöihin sekä kiinteistöarvopapereihin muussa kuin rakentamisen tai kiinteistöjalostustoiminnan tarkoituksessa.

Keskeiset ehdotukset koskevat kiinteistörahaston tiedonantovelvollisuutta ja riskien hajauttamista. Esityksessä ehdotetaan yhdenmukaisten kiinteistöjen arviointimenetelmien ja arviointitapojen käyttöönottamista.

Lakiin ei ehdoteta kiinteistörahastoja koskevaa yksityiskohtaista normistoa, vaan esityksellä luodaan ainoastaan markkinoita ohjaavat toimintapuitteet. Kiinteistörahastolla on oltava rahaston luotettavan toiminnan turvaamiseksi säännöt, joissa on yksityiskohtaisesti mainittava ainakin laissa määrätyt seikat.

Kiinteistörahastot saatetaan rahoitustarkastuksen valvontaan.

Valiokunta yhtyy hallituksen esityksen perusteluihin ja ehdottaa, että lakiehdotus hyväksytään.

Esityksen tavoitteena on luoda selkeä toimintamuoto suomalaisten kiinteistöjen arvopaperistamiseksi ottaen huomioon suomalaisten kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden koko ja kehitysaste. Keskeisenä tavoitteena on lisätä sijoittajien luottamusta kiinteistömarkkinoihin. Uusien kiinteistösijoittamiseen erikoistuneiden yhteisöjen toiminta eroaa olemassa olevista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Kiinteistöjen arvopaperistaminen tuo sijoitusmarkkinoille sijoitusmuodon, joka on olemassa jo kansainvälisillä markkinoilla.

Kiinteistöjen omistajat voivat muuttaa vaikeasti realisoitavan kiinteistövarallisuuden kiinteistörahastojen avulla likvidimpään muotoon ja laajentaa omistuspohjaa. Myös piensijoittajilla on paremmat mahdollisuudet sijoittaa käytettävissään olevia pääomia kiinteistövarallisuuteen. Kiinteistörahastoon sijoittaminen on suoraa kiinteistöomistusta turvallisempaa, koska säännökset velvoittavat rahaston hajauttamaan riskejä.

Lakiehdotukseen sisältyy huojennus varainsiirtoverosta kiinteistörahastojen perustamisvaiheessa. Lakiehdotuksen mukaan kiinteistön, kiinteistöarvopaperin tai arvopaperin luovutuksessa kiinteistörahastoon sen liikkeeseen laskemia uusia osakkeita vastaan ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa, jos luovutus tapahtuu 12 kuukauden kuluessa lain voimaantulosta. Tämä poikkeus merkitsee, että valtio aidosti luopuu verotuloistaan lain tarkoittamissa luovutustapauksissa.

Lakiehdotukseen tehdyillä muutoksilla kiinteistörahaston toimintaa on joustavoitettu. 1 §:stä on poistettu soveltamisalaa koskevia rajoituksia. 15 §:ssä on väljennetty määräyksiä kiinteistörahaston varojen sijoittamisesta. Kiinteistörahastolle sallitaan myös rakentamiseen ja kiinteistönjalostustoimintaan sijoittaminen rajoitetusti. 16 §:ssä on väljennetty kiinteistörahaston luotonottorajoituksia.

Rahoitustarkastuksen rooli on lakiehdotuksen 6 §:n muutoksella rajattu pääasiassa muodolliseen valvontaan.

Valiokunta on myös täydentänyt ja täsmentänyt kiinteistönarviointia ja kiinteistönarvioitsijaa koskevia säännöksiä.

Ulkomailla vastaavanlaiset kiinteistörahastot ovat menestyneet ennen kaikkea verovapauden johdosta. Suomessa pääoma- ja yritysverotuksessa on viimeisen vuosikymmenen ajan tähdätty verotuksen yhtenäistämiseen ja veropohjan laajentamiseen.

Lakiehdotuksen tarkoittamat kiinteistörahastot olisivat osakeyhtiömuotoisia ja niitä verotettaisiin kuten muitakin osakeyhtiöitä. Valiokunnan saaman käsityksen mukaan kiinteistörahaston verotusta ei ole lain valmistelun yhteydessä erityisesti pohdittu. Asia on noussut esille asiantuntijakuulemisen yhteydessä talousvaliokunnassa.

Suomessa ei ole kokemusta verovapaista osinkoa maksavista osakeyhtiöistä. Suomalaisessa verotuksessa noudatetaan periaatetta, että samanlaista taloudellista toimintaa harjoittavia tulisi kohdella verotuksessa yhdenvertaisesti. Osakeyhtiön kautta harjoitettava taloudellinen toiminta on yhdenkertaisen verotuksen piirissä. Valiokunta katsoo, että myös sijoitusinstrumenttien kesken tulisi toteuttaa veroneutraalisuutta.

Kiinteistörahaston verovapaus olisi poikkeus edellä mainituista periaatteista.

Kiinteistörahaston verovapaus johtaisi siihen, että veropohja kapenisi. Yhdenkertainen verotus ei kaikin osin toteutuisi. Valiokunnan saamissa lausunnoissa on viitattu sijoitusrahastojen verovapauteen. Huomiotta tässä vertailussa on kuitenkin jäänyt se seikka, että samalla kun sijoitusrahasto on verovapaa, se ei itse ole oikeutettu omistamilleen osakkeille maksettuun osinkoon liittyvään yhtiöveron hyvitykseen, mikä merkitsee, että sijoitusrahaston saamat osinkotulot ovat tulleet jo aiemmin verotetuiksi osingon jakaneessa yhtiössä.

Jos kiinteistörahaston verotukseen katsotaan vielä olevan tarkoituksenmukaista palata, tulee selvittää perusteellisesti eri sijoitusmuotojen veroneutraalisuuden tarve, eri sijoittajatahojen verokohtelu, julkisten osakeyhtiöiden verotusperiaatteiden kestävyys. Lähtökohtaisesti selvityksessä tulee myös tarkastella kiinteistöjään yhtiöittävien tahojen tavoitteita ja arvioida, ovatko ne sellaisia, että niitä pitäisi verotuksellisesti tukea.

Valiokunta muistuttaa EU:n ottaneen tavoitteekseen haitallisen verokilpailun poistamisen. Erityisen huolestuttavina EU:ssa nähdään verotukselliset toimet, jotka tukevat kansainvälisiä rahoitus- ja palvelutoimintoja.

Valiokunnan tekemät muutokset perustuvat perustuslakivaliokunnan lausuntoon ja asiantuntijoiden kuulemiseen.

Valiokunta on muuttanut kielitoimiston suosituksen mukaisesti useissa pykälissä sanat kiinteistöarvioitsija, kiinteistöarviointi ja kiinteistöjalostus muotoon kiinteistönarvioitsija, kiinteistönarviointi ja kiinteistönjalostus.

1 §. Valiokunta on poistanut pykälän 2 ja 3 momentit, joissa rajataan lain soveltamisalaa, vaikeaselkoisina ja mahdollisesti tulkintavaikeuksia aiheuttavina.

Pykälän perustelujen mukaan laki ehdotetaan soveltamisalaltaan kapeaksi ja vapaaehtoiseksi erityissijoitusmuodoksi, jonka soveltamispiiriin liittyminen on yhtiön ja sen osakkeenomistajien päätettävissä ja valittavissa. Säännöksen mukaan laissa tarkoitettua kiinteistösijoitustoimintaa voidaan harjoittaa kiinteistörahastolain mukaisesti. Kiinteistösijoitusyhtiöillä ja niiden osakkeenomistajilla on mahdollisuus itse päättää ja valita yhtiön liiketoimintatapa. Kiinteistörahastolain voimaantulon jälkeenkin on mahdollista perustaa kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavia yhtiöitä, jotka hankkivat rahoitusta yleisöltä, mutta joiden toimintaa ei kuitenkaan harjoiteta kiinteistörahastolain mukaisesti.

Valiokunta on lisännyt pykälään uuden 2 momentin, jonka mukaan kiinteistörahaston harjoittamaa rakentamista ja kiinteistönjalostustoimintaa koskee, mitä lain 15 §:n uudessa 5 momentissa säädetään. Viimeksi mainitun säännöksen mukaan kiinteistörahasto saa sijoittaa rakentamiseen ja kiinteistönjalostustoimintaan enintään yhden viidesosan kiinteistörahaston varallisuudesta. Näissä rajoissa kiinteistörahasto voi kehittää sijoituskohteitaan ja hajauttaa riskiä.

3 §. Pykälän 2 kohdassa on kiinteistöarvopaperin määritelmä. Kiinteistöarvopaperilla tarkoitetaan osaketta tai muuta arvopaperia, joka yksin tai yhdessä muiden arvopapereiden kanssa tuottaa oikeuden hallita kiinteistöä, kiinteistön osaa taikka asunto-osakeyhtiölain 1 §:ssä tarkoitettua huoneistoa.

Valiokunta on täydentänyt säännöstä siten, että siinä viitataan asunto-osakeyhtiölain 1―3 §:ään. Näin muutettuna säännös kattaa kaikki yleisimmät kiinteistösijoituskohteet, mukaan lukien vanhat osakeyhtiöt, joiden toiminta vastaa asunto-osakeyhtiön toimintaa, ja kiinteistöosakeyhtiöt. Näiden yhtiöiden toimintaan sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia.

6 §. Valiokunta on poistanut säännöksessä rahoitustarkastukselle asetetun velvoitteen valvoa kiinteistörahastolle hyväksyttyjen sääntöjen noudattamista. Rahoitustarkastukselle jää edelleen valvontehtäviä. Sen suorittama valvonta olisi pääasiallisesti muodollista valvontaa, ja se voidaan rinnastaa pörssiyhtiöiden valvontaan. Rahoitustarkastus hyväksyy myös kiinteistösijoitustoiminnan säännöt ja niiden muutokset.

Rahoitustarkastukselle ehdotettu velvollisuus valvoa kiinteistörahastojen sääntöjen noudattamista saattaisi johtaa kohtuuttomiin käytännön vaikeuksiin.

13 §. Valiokunta on muuttanut pykälän säännöstä siten, että kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä ei määrätä seikoista, jotka osakeyhtiölain mukaan on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Kiinteistörahasto on oikeudelliselta muodoltaan osakeyhtiö ja siihen sovelletaan osakeyhtiölakia, jollei kiinteistörahastolaissa toisin säädetä.

Muutoksella on tarkoitus selkiyttää kiinteistörahaston sääntöjen suhde yhtiöjärjestykseen. Osakeyhtiölain mukainen yhtiöjärjestys on ensisijainen. Kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä määrätään vain niistä asioista, joista ei ole määrätty yhtiöjärjestyksessä.

Perustuslakivaliokunnan lausuntoon viitaten valiokunta on irrottanut 2 momentin ensimmäisen virkkeen uudeksi 3 momentiksi, jolla on tarkoitus osoittaa, että ministeriö voi antaa pelkästään teknisiä ja täytäntöönpanoa koskevia määräyksiä.

15 §. Pykälän 2 momentissa säädetään, mihin kohteisiin kiinteistörahaston varat on sijoitettava. Momentin 7 kohdan mukaan varoja on sijoitettava säännöissä tarkemmin määrätyllä tavalla arvopapereihin, jotka liittyvät lain 8 §:ssä tarkoitettuun liiketoimintaan.

Lakiin lisättyjen kiinteistörahaston harjoittamaa rakentamista ja kiinteistönjalostustoimintaa koskevien säännösten johdosta valiokunta on lisännyt 2 momentin 7 kohtaan viittauksen myös 1 §:ssä tarkoitettuun liiketoimintaan.

Pykälän 3 momentin mukaan kiinteistörahasto voi säännöissä mainitusta erityisestä syystä määräajaksi poiketa 2 momentissa säädetyistä vaatimuksista. Esityksen mukaan kiinteistörahaston on kuitenkin aina sijoitettava vähintään 70 prosenttia varoistaan Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin ja Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä koskeviin arvopapereihin. Vaatimusta lasket-taessa kiinteistörahaston varoihin ei lueta kiinteistöjen hallinnoinnista ja ylläpidosta aiheutuneita kuluja.

Kiinteistöjen hallinnoinnista ja ylläpidosta aiheutuneita kustannuksia ei pystytä yksiselitteisesti määrittelemään ja erottamaan kiinteistörahaston muista varoista, joten säännös saattaa johtaa epäselviin tulkintatilanteisiin. Tämän vuoksi valiokunta on muuttanut 3 momenttia siten, että kiinteistörahaston on aina sijoitettava momentissa mainittuihin kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin vähintään 60 prosenttia varoistaan. Tästä vaatimuksesta kiinteistörahasto voi poiketa rahastoa perustettaessa ja sen osakkeita liikkeeseen laskettaessa sekä myydessään ja hankkiessaan kiinteistöjä ja kiinteistöarvopapereita.

Uudessa 5 momentissa säädetään, että kiinteistörahasto saa sijoittaa rakentamiseen sekä kiinteistönjalostustoimintaan enintään 20 prosenttia kiinteistörahaston kokonaisvarallisuudesta.

Kiinteistörahastot voivat tehokkaan toimintansa turvaamiseksi sijoittaa osan varallisuudestaan kiinteistönjalostustoimintaan. Sijoittajan tulee sijoituspäätöstä tehdessään tietää, millaista sijoituspolitiikkaa kiinteistörahaston on tarkoitus toteuttaa. Riskien hajauttamisen kannalta on tärkeää, että kiinteistörahaston rakentamis- ja kiinteistönjalostustoiminta ei kasva liian suureksi suhteessa muuhun kiinteistörahastotoimintaan.

16 §. Pykälän 1 momentissa säädetään, että kiinteistörahasto saa ottaa pitkäaikaiseen tarkoitukseen luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa kiinteistörahaston varoista. Pykälän 2 momentin mukaan rahasto saa säännöissä mainitusta erityisestä syystä ottaa lyhytaikaiseen tarkoitukseen luottoa määrän, joka vastaan enintään 20 prosenttia rahaston varoista.

Valiokunta on poistanut erottelun pitkäaikaiseen ja lyhytaikaiseen luotonottoon, koska käsitteiden ero on epäselvä, eivätkä ne vastaa suoraan kirjanpitolain ja kirjanpitoasetuksen käsitteitä. Kiinteistörahaston toiminnan tulee perustua mahdollisimman vakaaseen ja pitkäjänteiseen sijoitustoimintaan. Velkapääoma on yksi tärkeimmistä kiinteistösijoituksen riskitekijöistä. Kiinteistörahastojen toimintamahdollisuuksia ja järkevää luotonottoa ei kuitenkaan ole tarkoituksenmukaista säännellä ahtaasti laissa, vaan kiinteistörahastojen tulee itse määritellä riskiprofiilinsa säännöissään.

Samalla valiokunta on muuttanut 2 momentin säännöstä siten, että säännöissä mainitusta erityisestä syystä kiinteistörahasto saa ottaa luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa rahaston varoista.

17 §. Perustuslakivaliokunnan lausuntoon viitaten valiokunta on täsmentänyt pykälän 2 ja 3 momentin säännöksiä.

18 §. Perustuslakivaliokunnan huomautuksen johdosta valiokunta on kirjoittanut lakiin kiinteistönarvioitsijan kelpoisuusvaatimukset.

Valiokunta on lisännyt lakiin myös uudet 3 ja 4 momentit, joissa säädetään kiinteistönarviointimenetelmien julkistamisesta ja ministeriön tarkemmasta määräystenantovaltuudesta.

Valiokunta on täydentänyt vielä pykälän nimikkeen.

20 §. Valiokunta on täydentänyt 2 momentin säännöstä siten, että sijoittajan kannalta olennaisen tärkeät kiinteistörahaston omistamia kiinteistöjä ja kiinteistöarvopapereita koskevat tiedot on annettava kiinteistörahastoesitteen lisäksi myös osavuosikatsauksessa ja tilinpäätöksessä.

Lisäksi valiokunta on siirtänyt 21 §:n 3 momentin, jossa säädetään kiinteistörahasto-esitteen sisällöstä, 20 §:n uudeksi 3 momentiksi muotoiltuna arvopaperimarkkinalain 2 luvun 3 §:n 5 momentin mukaisesti.

21 §. Edellä olevaan viitaten valiokunta on poistanut pykälästä 3 momentin.

22 §. Pykälän mukaan asianomainen ministeriö voi antaa tarkempia määräyksiä kiinteistörahaston tiedonantovelvollisuutta koskevista erityispiirteistä noudattaen soveltuvin osin, mitä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 3―6 §:ssä säädetään.

Selvyyden vuoksi valiokunta on täydentänyt säännöstä siten, että säännöksessä tarkoitettuja tietoja ei tarvitse esittää asiakirjoissa, joista ministeriö antaa tarkempia määräyksiä, jos ne on esitetty kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä.

23 §. Perustuslakivaliokunnan lausuntoon viitaten valiokunta on täsmentänyt asianomaiselle ministeriölle ehdotettua avointa määräystenantovaltaa, joka koskee tiedonantovelvollisuutta koskevia poikkeusperusteita. Ministeriö antaa tarpeellisia määräyksiä kiinteistörahastotoimintaa kohtaan tunnetun luottamuksen vahvistamiseksi.

24 §. Valiokunta on täydentänyt vahingonkorvausvelvollisuutta koskevaa säännöstä siten, että kiinteistörahastolain tai sen nojalla annettujen säännösten taikka määräysten rikkomisen lisäksi myös kiinteistörahaston vahvistettujen sääntöjen vastainen menettely voi olla vahingonkorvauksen perusteena.

25 §. Sen johdosta, että valiokunta on muuttanut soveltamisalaa koskevan 1 §:n, valiokunta on muotoillut uudelleen kiinteistörahastorikosta koskevan säännöksen.

26 §. Perustuslakivaliokunnan lausuntoon viitaten valiokunta on poistanut pykälän 5 kohdan.

28, 29, 30 ja 31 §. Perustuslakivaliokunnan huomautusten ja niiden perusteella edellä lakiin tehtyjen muutosten johdosta valiokunta on lisännyt lain 6 luvun erinäisiin säännöksiin uudet 28, 29, 30 ja 31 §:t, joissa säädetään kiinteistönarvioitsijan riippumattomuudesta, esteellisyydestä ja salassapitovelvollisuudesta sekä kiinteistönarvioitsijan erottamisesta ja eroamisesta.

Talousvaliokunta kunnioittaen ehdottaa,

että lakiehdotus hyväksytään näin kuuluvana:

Kiinteistörahastolaki

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

1 luku

Yleisiä säännöksiä

1 §
Soveltamisala

Toimintaa, jossa yleisölle tarjotaan mahdollisuus osallistua yhteisiin kiinteistösijoituksiin, voidaan harjoittaa tämän lain mukaisesti siten, että yleisö osallistuu sijoittamiseen julkisen osakeyhtiön osakkeita merkitsemällä, ostamalla tai muutoin hankkimalla, ja yhtiö sijoittaa yleisöltä hankkimansa varat edelleen pääsiallisesti kiinteistöihin sekä kiinteistöarvopapereihin muussa kuin rakentamisen tai kiinteistönjalostustoiminnan tarkoituksessa (kiinteistörahastotoiminta).

Kiinteistörahaston harjoittamaa rakentamista ja kiinteistönjalostustoimintaa koskee, mitä 15 §:n 5 momentissa säädetään.

(3 mom. poist.)

(Kuten HE)

3 §
Muut määritelmät

Tässä laissa tarkoitetaan:

(1 kohta kuten HE)

2) kiinteistöarvopaperilla osaketta tai muuta arvopaperia, joka yksin tai yhdessä muiden arvopapereiden kanssa tuottaa oikeuden hallita kiinteistöä, kiinteistön osaa taikka asunto-osakeyhtiölain 1―3 §:ssä tarkoitettua huoneistoa;

(3 ja 4 kohta kuten HE)

5) kiinteistönjalostustoiminnalla varojen sijoittamista kiinteistöihin, joista saadaan tuottoa pääasiallisesti vasta saneerauksen, kaavoituksen tai rakentamisen toteuttamisen jälkeen.

(Kuten HE)

6 §
Valvonta

Rahoitustarkastus valvoo tämän lain 13, 14 ja 19―23 §:n sekä niiden nojalla annettujen säännösten, määräysten ja ohjeiden (poist.) noudattamista.

2 luku

Kiinteistörahaston perustaminen ja toiminta

(Kuten HE)

13 §
Kiinteistösijoitustoiminnan säännöt

Kiinteistörahastolla on yhtiöjärjestyksen lisäksi oltava kiinteistösijoitustoiminnan säännöt, jotka turvaavat kiinteistörahaston luotettavan toiminnan. Kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä ei ole määrättävä seikoista, jotka osakeyhtiölain mukaan on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Kiinteistörahaston on pidettävä kiinteistösijoitustoiminnan säännöt ajan tasalla.

(Poist.) Kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä on mainittava ainakin kiinteistörahaston:

1) sijoituspolitiikka ja sijoitusrajoitukset;

2) osakkeen arvon laskemis- ja julkistamisperusteet;

3) kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen muuttamismenettely;

4) vieraan pääoman käyttämistä koskevat periaatteet;

5) aikomuksesta tehdä johdannaissopimuksia sekä näiden laatu ja käyttölaajuus sekä -tarkoitus

6) aikomuksesta tehdä arvopapereiden lainaus- ja takaisinostosopimuksia sekä näiden laatu ja käyttölaajuus sekä -tarkoitus; sekä

7) osakkeiden ja muiden arvopapereiden liittämisestä arvo-osuusjärjestelmään.

Asianomainen ministeriö antaa tarkempia määräyksiä kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen sisällöstä ja säännöistä poikkeamisen perusteista. (Uusi)

(Kuten HE)

3 luku

Kiinteistörahaston sijoitustoiminta

15 §
Varojen sijoittaminen

(1 mom. kuten HE)

Kiinteistörahaston varat on sijoitettava ilman aiheetonta viivytystä kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä tarkemmin määrättävällä tavalla seuraaviin kohteisiin:

(1―6 kohta kuten HE)

7) arvopapereihin, jotka liittyvät 1 ja 8 §:ssä tarkoitettuun liiketoimintaan;

(8 ja 9 kohta kuten HE)

Kiinteistörahasto voi kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä mainitusta erityisestä syystä poiketa edellä 2 momentissa säädetyistä vaatimuksista, kuitenkin enintään yhden tilikauden kerrallaan. Kiinteistörahaston on julkistettava tällainen poikkeus kiinteistörahastoesitteessä, osavuosikatsauksessa ja tilinpäätöksessä. Kiinteistörahaston on kuitenkin aina sijoitettava vähintään kolme vii desosaa varoistaan Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin ja Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvopapereihin. Tästä vaatimuksesta kiinteistörahasto voi poiketa kiinteistörahastoa perustettaessa ja sen osakkeita liikkeeseen laskettaessa sekä myydessään tai hankkiessaan kiinteistö jä tai kiinteistöarvopapereita.

(4 mom. kuten HE)

Kiinteistörahasto saa sijoittaa rakentamiseen sekä kiinteistönjalostustoimintaan enintään yhden viidesosan kiinteistörahaston varallisuudesta. (Uusi)

4 luku

Kiinteistörahaston omaisuuden arvostaminen ja arviointi

16 §
Luotonotto

Kiinteistörahasto saa ottaa (poist.) luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa kiinteistörahaston varoista. Luoton enimmäismäärään lasketaan mukaan kiinteistörahaston sijoitukset arvopapereihin, joita ei ole täysin maksettu sekä kiinteistörahaston omistamien kiinteistöarvopapereiden (poist.) velkaosuudet, joita ei ole täysin maksettu.

Kiinteistörahasto saa lisäksi kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä mainitusta erityisestä syystä ottaa (poist.) luottoa määrän, joka vastaa enintään yhtä kolmasosaa kiinteistörahaston varoista. Kiinteistörahastoon saadaan hankkia myös luotonvälityksen avulla ulkomaista valuuttaa, joka otetaan huomioon laskettaessa luoton enimmäismäärää.

(3―5 mom. kuten HE)

17 §
Omaisuuden arvostaminen ja arviointi

(1 mom. kuten HE)

Asianomainen ministeriö antaa tarkempia määräyksiä edellä 1 momentissa tarkoitetuista arvostamis- ja arviointiperusteista. Ministeriön päätöksessä tarkoitetut kiinteistörahaston arvostamis- ja arviointiperusteet sisältävät tiedot ainakin:

(1 kohta kuten HE)

2) kiinteistörahaston tunnusluvuista ja niiden laskentamenetelmistä;

3) kiinteistöjen ja kiinteistöarvopapereiden erittelytiedot kiinteistötyyppikohtaisesti asunto-, varasto-, liike- ja toimisto- sekä tuotantotilakohteista;

4) kiinteistöjen käyttöasteista;

5) kiinteistöjen vuokrasopimusten rakenteesta;

6) kiinteistörahaston merkittävimmistä hankkeista; sekä

7) kiinteistörahaston veloista, takauksista, panttauksista ja kiinnityksistä.

Kiinteistörahaston omistamien kiinteistöjen ja muiden kuin julkisen kaupankäynnin kohteena olevien kiinteistöarvopapereiden arvot on arvostettava ja julkistettava vähintään kerran vuodessa sekä aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos tai muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistamien kiinteistöjen ja kiinteistöarvopapereiden arvoon. Lisäksi kiinteistörahaston on arvostettava kiinteistöt ja muut kuin julkisen kaupankäynnin kohteena olevat kiinteistöarvopaperit ostaessaan ja myydessään niitä. Niin ikään kiinteistörahaston on arvostettava rahastoon tuleva omaisuus vastaanottaessaan omaisuuden apporttina tai merkinnän yhteydessä.

(4 mom. kuten HE)

18 §
Kiinteistönarvioitsija ja kiinteistönarviointi

Kiinteistörahaston on hankittava omistamistaan kiinteistöistä ja muista kuin julkisen kaupankäynnin kohteena olevista kiinteistöarvopapereista riippumattoman ja ulkopuolisen arvioitsijan arvio. Kiinteistörahaston on kiinteistörahastoesitteessä, osavuosikatsauksessa, tilinpäätöksessä sekä kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä nimettävä ja julkistettava kiinteistörahaston käyttämät riippumattomat ja ulkopuoliset arvioitsijat (kiinteistönarvioitsija).

Kiinteistönarvioitsijan on täytettävä seuraavat kelpoisuusvaatimukset. Kiinteistönarvioitsijan on

1) oltava luonnollinen henkilö;

2) omattava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tehtävän hoitamiseksi on tarpeen;

3) oltava oikeustoimikelpoinen, jolloin vajaavaltaista tai konkurssissa tai liiketoimintakiellossa

olevaa ei voida valita kiinteistönarvioitsijaksi; sekä

4) suoritettava arviointi itsenäisesti ja riippumattomasti.

Kiinteistörahaston on julkistettava edellä 1 momentissa tarkoitetuissa asiakirjoissa käyttämänsä kiinteistönarviointimenetelmät sekä annettava kuvaus niiden käyttämisestä. (Uusi)

Asianomainen ministeriö antaa tarkempia määräyksiä kiinteistönarviointimenetelmää koskevista vaatimuksista. Ministeriön päätöksessä on edellytettävä tiedot ainakin kiinteistönarvioitsijan lausunnon vähimmäisvaatimuksista. (Uusi)

5 luku

Kiinteistörahaston tiedonantovelvollisuus

(Kuten HE)

20 §
Velvollisuus laatia esite

(1 mom. kuten HE)

Kiinteistörahastoesitteessä, osavuosikatsauksessa ja tilinpäätöksessä on esitettävä kiinteistörahaston omistamat kiinteistöt ja kiinteistöarvopaperit kiinteistötyyppikohtaisesti asunto-, varasto-, liike- ja toimisto- sekä tuotantotilakohteittain, paitsi jos kyseisen toimialan mukaisia kiinteistöjä on vain yksi.

Kiinteistörahastoesitteessä on annettava sijoittajalle riittävät tiedot perustellun arvion tekemiseksi kiinteistörahaston osakkeista, muista arvopapereista ja niiden arvoista sekä kiinteistörahastotoimintaan liittyvästä riskistä. Kiinteistörahastoesitteessä on oltava olennaiset ja riittävät tiedot liikkeeseenlaskijan varoista, vastuista, taloudellisesta asemasta, tuloksesta ja tulevaisuudennäkymistä sekä arvopaperiin liittyvistä oikeuksista ja muista arvopaperin arvoon olennaisesti vaikuttavista seikoista. Kiinteistörahastoesitteeseen on liitettävä kiinteistösijoitustoiminnan säännöt sekä mainittava, mitä muutoksia niihin on tehty viimeksi kuluneen kolmen vuoden aikana. (Uusi)

(1 ja 2 mom. kuten HE)

(3 mom. poist.)

22 §
Tarkemmat määräykset

Asianomainen ministeriö antaa tarkempia määräyksiä kiinteistörahaston tiedonantovelvollisuutta koskevista erityispiirteistä, kuten sijoitustoiminnan ja sijoitusmenetelmien perusteista, sijoitustoiminnan rajoituksista ja lainanottovaltuuksista, omaisuuden arvostamisperusteista sekä kiinteistörahaston tärkeimmistä ominaisuuksista noudattaen soveltuvin osin, mitä arvopaperimarkkinalain 2 luvun 3―6 §:ssä säädetään, ja ottaen huomioon, että kyseiset tiedot voidaan esittää myös kiinteis tösijoitustoiminnan säännöissä.

23 §
Poikkeusten myöntäminen

Rahoitustarkastus voi hakemuksesta myöntää poikkeuksen tämän luvun mukaisista velvollisuuksista, jos se ei vaaranna sijoittajien asemaa. Asianomainen ministeriö antaa muista poikkeusperus teista kiinteistörahastotoiminnan kannalta tarpeellisia määräyksiä kiinteistörahastotoimintaa kohtaan tunnetun luottamuksen vahvistamiseksi.

6 luku

Erinäisiä säännöksiä

24 §
Vahingonkorvausvelvollisuus

Joka tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten tai vahvistettujen sääntöjen vastaisella menettelyllä aiheuttaa vahinkoa, on velvollinen korvaamaan vahingon kärsineelle aiheuttamansa vahingon.

(2 mom. kuten HE)

25 §
Kiinteistörahastorikos

Joka 5 §:n vastaisesti käyttää toiminimessään tai muuten toimintaansa osoittamaan sanaa kiinteistörahasto, on tuomittava, jollei siitä ole muualla laissa säädetty ankarampaa rangaistusta, kiinteistörahastorikoksesta sakkoon tai vankeuteen enintään kuudeksi kuukaudeksi.

(2 mom. poist.)

26 §
Kiinteistörahastorikkomus

Joka

(1 ja 2 kohta kuten HE)

3) hankkii tai luovuttaa kiinteistöjä tai kiinteistöarvopapereita 17 §:n vastaisesti; tai

4) sisällyttää totuudenvastaisen tai harhaanjohtavan tiedon 20 §:ssä tarkoitettuun kiinteistörahastoesitteeseen, (poist.)

(5 kohta poist.)

on tuomittava, jollei teko ole vähäinen tai siitä ole muualla laissa säädetty ankarampaa rangaistusta, kiinteistörahastorikkomuksesta sakkoon.

27 §
Arvioitsijarikkomus

Arvioitsija, joka tahallaan tai törkeästä tuottamuksesta rikkoo 17 §:ssä tarkoitettuja arvostamis- ja arviointiperusteita, on tuomittava, jollei teko ole vähäinen tai siitä ole muualla laissa säädetty ankarampaa rangaistusta, arvioitsijarikkomuksesta sakkoon.

28 § (Uusi)
Kiinteistönarvioitsijan riippumattomuus

Kiinteistönarvioitsijan on oltava riippumaton kiinteistönarvioinnin toimittamiseen. Jos edellytykset riippumattomaan kiinteistönarviointiin puuttuvat, kiinteistönarvioitsijan on kieltäydyttävä vastaanottamasta tehtävää tai luovuttava siitä.

29 § (Uusi)
Kiinteistönarvioitsijan esteellisyys

Kiinteistönarvioitsija ei ole 28 §:n mukaisesti riippumaton silloin, kun kiinteistönarvioitsija on:

1) yhteistön tai säätiön taikka kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla samaan konserniin kuuluvan yhteisön tai osakkuusyhteisön yhtiömies, hallituksen tai hallintoneuvoston jäsen, toimitusjohtaja tai sitä vastaavassa asemassa taikka se, jonka tehtävänä on yhteisön tai säätiön kirjanpidon tai varojen hoito taikka hoidon valvonta;

2) edellä 1 kohdassa tarkoitettuun yhteisöön tai säätiöön taikka siinä tarkoitettuun henkilöön palvelussuhteessa tai muutoin alistussuhteessa; tai

3) edellä 1 kohdassa tarkoitetun henkilön aviopuoliso tai hänen kanssaan yhteisessä taloudessa avioliitonomaisissa olosuhteissa elävä henkilö, veli tai sisar taikka se, joka on häneen suoraan ylenevässä tai alenevassa sukulaisuus- tai lankoussuhteessa taikka sellaisessa lankoussuhteessa, että toinen heistä on naimisissa toisen veljen tai sisaren kanssa.

Kiinteistönarvioitsijalla ei saa olla rahalainaa tai vakuutta taikka muuta vastaavaa etuutta 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulta yhteisöltä, säätiöltä tai henkilöltä.

30 § (Uusi)
Kiinteistönarvioitsijan salassapitovelvollisuus

Kiinteistönarvioitsija ei saa ilmaista tässä laissa tarkoitettua tehtävää suorittaessaan arvioitavasta kiinteistöstä tai kiinteistöarvopaperista tietoonsa saamaa seikkaa, jos siitä voi aiheutua kiinteistörahastolle haittaa. Edellä sanottua ei sovelleta, mikäli seikka on muualla laissa säädetty ilmaistavaksi tai se, jonka hyväksi salassapitovelvollisuus on säädetty, on antanut siihen suostumuksen.

Kiinteistönarvioitsijen tulee vaadittaessa antaa yhtiökokoukselle tai vastaavalle toimielimelle kaikki kiinteistörahastoa koskevat tiedot, jo siitä ei aiheudu olennaista haittaa kiinteistörahastolle.

31 § (Uusi)
Kiinteistönarvioitsijan erottaminen ja eroaminen

Kiinteistönarvioitsijan voi erottaa toimestaan kesken toimikauden se, joka on kiinteistönarvioitsijan valinnut, määrännyt tai osoittanut tehtävään.

Kiinteistönarvioitsija voi erota toimestaan kesken toimikauden ilmoittamalla siitä kiinteistörahastolle. Jos kiinteistönarvioitsija eroaa kesken toimikauden, hänen on annettava toiminnastaan selvitys eroamiseen saakka, jollei se ole olosuhteet huomioon ottaen tarpeetonta.

Jos kiinteistönarvioitsijan toimi tulee kesken toimikauden avoimeksi taikka jos kiinteistönarvioitsija menettää kelpoisuutensa sanottuun toimeen, kiinteistönarvioitsijan valintaan osallistuvien yhtiömiesten, hallituksen tai vastaavan toimielimen on huolehdittava siitä, että uusi kiinteis-tönarvioitsija valitaan jäljellä olevaksi toimikaudeksi.

――――

(Kuten HE)

---

Helsingissä 26 päivänä marraskuuta 1997

Asian ratkaisevaan käsittelyyn valiokunnassa ovat ottaneet osaa

pj. Tuulikki Hämäläinen /sd

vpj. Seppo Kääriäinen /kesk

jäs. Arto Bryggare /sd

Mikko Immonen /vas

Mari Kiviniemi /kesk

Paula Kokkonen /kok

Martti Korhonen /vas

Riitta Korhonen /kok

Pekka Kuosmanen /kok

Erkki Partanen /sd

Vuokko Rehn /kesk

Ola Rosendahl /r

Juhani Sjöblom /kok

Sakari Smeds /skl

Janne Viitamies /sd.