Kiinteistön kauppa - Kaupan purkaminen - Kanneaika - Velan vanhentuminen

Diaarinumero:	S2017/367
Taltio:	1003
Antopäivä:	17.5.2018
ECLI-tunniste:	ECLI:FI:KKO:2018:38

Kiinteistön laatuvirheistä ajoissa ilmoittanut ja kaupan purkamista vaatinut ostaja oli pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta sen jälkeen, kun hän oli edellisen kerran ollut myyjiin yhteydessä kiinteistön virheiden vuoksi.

Purkuvaatimukseen ei sovellettu vanhentumislain 4 §:n mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa, koska sitä koski maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukainen kymmenen vuoden kanneaika. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että ostaja oli kuitenkin passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista jo ennen kymmenen vuoden kanneajan umpeutumista.

VanhL 2 §
MK 2 luku 34 § 3 mom

A lausui 12.9.2014 vireille panemassaan kanteessa, että hän oli 30.10.2009 ostanut X:n jakamattoman kuolinpesän osakkailta kiinteistön rakennuksineen 52 000 eurolla. Kaupan jälkeen oli käynyt ilmi, että rakennuksessa oli lahovaurioita ja sienikasvustoa, joiden vuoksi se oli asumiskelvoton. Hän vaati muun muassa, että kauppa puretaan ja kuolinpesän osakkaat B ja C velvoitetaan palauttamaan hänen maksamansa kauppahinta.

B ja C vaativat kanteen hylkäämistä. He katsoivat, että A oli menettänyt oikeutensa vedota virheeseen ja vaatia kaupan purkamista. A oli keväällä ja kesällä 2010 ilmoittanut heille kiinteistön virheistä ja vaatinut kaupan purkamista sekä toimittanut heille kiinteistön kuntoa koskevan 21.6.2010 tehdyn raportin. Tämän jälkeen hän ei ollut ollut heihin yhteydessä ennen kuin oli pannut kanteen vireille yli neljä vuotta myöhemmin. A ei ollut nostanut kannetta eikä palannut asiaan muutoin kohtuullisessa ajassa ensimmäisen reklamaation 23.5.2010 jälkeen. A oli laiminlyönyt asianmukaisen reklamoinnin tai ainakin hänen vaatimuksensa olivat vanhentuneet velan vanhentumisesta annetun lain (vanhentumislaki) säännösten nojalla. Lisäksi B ja C katsoivat, että kiinteistössä ei ollut virhettä, ei ainakaan kaupan purkamiseen oikeuttavaa olennaista virhettä.

Käräjäoikeus katsoi, että A oli täyttänyt reklamaatiovelvollisuutensa, kun hän oli havaittuaan kaupan kohteessa virheen maaliskuussa 2010 ilmoittanut siitä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan saman vuoden toukokuussa. Sillä, että reklamaatiosta kanteen nostamiseen oli kulunut neljä vuotta, ei ollut merkitystä. A oli nostanut kanteen kuitenkin maakaaren säätämässä määräajassa. Vanhentumislain säännöksillä ei ollut merkitystä asiassa. A ei ollut menettänyt oikeuttaan vedota virheeseen.

Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli salainen virhe, mutta se ei ollut niin olennainen, että se olisi oikeuttanut kaupan purkamiseen. Käräjäoikeus hylkäsi kaupan purkua koskevan vaatimuksen ja velvoitti X:n kuolinpesän suorittamaan A:lle hinnanalennusta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Leena Ruuskanen.

A toisti valituksessaan käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset. B ja C vaativat valituksen hylkäämistä.

Hovioikeus pyysi asianosaisilta lausumat siitä, soveltuuko asiaan maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentissa säädetty kaupan purkamista koskeva kymmenen vuoden kanneaika ja miten se mahdollisesti vaikuttaa A:n vaatimuksen vanhentumiseen. A katsoi, että mainittu kanneaika tuli asiassa sovellettavaksi ensisijaisesti. Vanhentumislaki ei soveltunut asiaan lainkaan tai ainakin se soveltui vain toissijaisesti. B ja C katsoivat, että kymmenen vuoden kanneaika oli enimmäisaika, jonka puitteissa ostajan oli toimittava. Mainitulla säännöksellä ei ollut tarkoitus pidentää ostajan oikeutta purkukanteen nostamiseen, jos saatava oli jo muuten vanhentunut.

Hovioikeus katsoi, että kiinteistönkaupan purkua koskevaan vaatimukseen sovellettiin vanhentumislakia. Vanhentumislain 2 §:n 1 momentin mukaan muussa laissa olevia erityissäännöksiä vanhentumisajasta tai muusta vanhentumiseen liittyvästä seikasta noudatettiin vanhentumislain sijasta. Pykälän 3 momentin mukaan 1 momentissa säädetty koski soveltuvin osin myös erityissäännöstä, jonka mukaan velkaa koskeva kanne oli pantava vireille määräajassa. Maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaisen kanneajan ohella ei siten sovellettu vanhentumislain mukaisia vanhentumisaikoja.

Hovioikeus totesi kuitenkin, että velan vanhentumista koskevalla lainsäädännöllä oli perinteisesti tavoiteltu velkasuhteiden selkeyttä ja luottamusta vallitseviin olosuhteisiin. Lainsäädännössä oli viime vuosina yhä voimakkaammin pyritty vastuusuhteiden selvittämiseen kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus katsoi, että vanhentumislain esitöiden kannanotot ja vanhentumissääntelyn tavoitteet huomioon ottaen kanne kaupan purkamiseksi tuli panna vireille kohtuullisen ajan kuluttua virheeseen vetoamisesta, vaikka vanhentumisaikoja ei sovellettukaan kanneajan ohella. Kun A oli pannut kanteen vireille vasta yli neljän vuoden kuluttua viimeksi tapahtuneen yhteydenoton jälkeen, kannetta ei ollut pantu vireille kohtuullisessa ajassa ja kaupan purkamista koskeva vaatimus oli vanhentunut.

A:n muut vaatimukset olivat vanhentuneet vanhentumislain säännösten nojalla.

Hovioikeus hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Helena Lindgren, Juha Halijoki ja Heikki Hakkarainen. Esittelijä Hanna-Kaisa Meriläinen.

A:lle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna koskemaan kysymystä siitä, onko hän menettänyt oikeuden vaatia kiinteistönkaupan purkamista sen vuoksi, että hän ei ollut purkuvaatimuksen ajoissa esitettyään ollut yhteydessä kiinteistön myyjätahoon B:hen ja C:hen kesän 2010 ja kanteen vireillepanon 12.9.2014 välisenä aikana.

A vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan, kiinteistönkauppa puretaan ja B ja C velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan hänelle kauppahinta korkoineen tai suorittamaan kauppahinnan määrä vahingonkorvauksena.

B ja C vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. A on 30.10.2009 ostanut X:n jakamattoman kuolinpesän osakkailta B:ltä ja C:ltä kiinteistön sillä olevine rakennuksineen 52 000 euron kauppahinnalla. Kaupan jälkeen A on havainnut rakennuksessa laaja-alaisia kosteus- ja homevaurioita. A on vauriot havaittuaan ilmoittanut niistä B:lle.

2. A on 23.5.2010 kirjallisesti vaatinut, että kiinteistön kauppa puretaan, ja pyytänyt myyjiä ilmoittamaan suostumisesta vaatimukseen viimeistään 7.6.2010. Myöhemmin hän on toimittanut myyjille kiinteistön kuntoa koskevan, 21.6.2010 päivätyn raportin, jossa kuvailtiin rakennuksen vaurioita ja niiden syitä sekä suositeltiin rakennuksen korjaamista erillisen korjaussuunnitelman mukaisesti. A ja B ovat myös keskustelleet asiasta kesällä 2010 pääsemättä siinä yhteisymmärrykseen. Tämän jälkeen osapuolet eivät olleet olleet toisiinsa yhteydessä. A on muuttanut pois kiinteistöltä vuonna 2010 eikä rakennusta ollut korjattu.

3. A on 12.9.2014 pannut vireille kanteen, jossa hän on ensisijaisesti vaatinut kaupan purkamista.

4. B ja C ovat vastustaneet kannetta muun ohella sillä perusteella, että A oli menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista, koska hän ei ollut nostanut kannetta tai muuten palannut asiaan kohtuullisessa ajassa reklamaationsa jälkeen. Ainakin vaatimus oli velan vanhentumisesta annetun lain (jäljempänä vanhentumislaki) mukaan vanhentunut kolmessa vuodessa vaatimuksen esittämisestä.

5. A on katsonut, ettei hän ollut menettänyt oikeuttaan vaatia kaupan purkamista, koska hän oli ilmoittanut virheestä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisesti ja pannut vireille kanteen kaupan purkamiseksi maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaisesti kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

6. Käräjäoikeus on katsonut, ettei asiassa ollut merkitystä sillä seikalla, että kanne on pantu vireille yli neljän vuoden kuluttua virheilmoituksesta, koska A oli noudattanut edellä mainittuja virheestä ilmoittamista ja kanneaikaa koskevia maakaaren säännöksiä. Velan vanhentumista koskevilla säännöksillä ei ollut merkitystä asiassa. A ei ollut menettänyt oikeuttaan vaatia kaupan purkamista. Käräjäoikeus on kuitenkin hylännyt vaatimuksen kaupan purkamisesta, koska kiinteistössä ei ole ollut olennaista virhettä.

7. Hovioikeus, joka ei ole muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta kaupan purkamista koskevilta osin, on käräjäoikeuden tavoin katsonut, että A oli ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan ajoissa. Vanhentumislain mukainen vanhentumisaika ei tullut sovellettavaksi, koska maakaaren erityissäännös kaupan purkua koskevasta kanneajasta tuli vanhentumislain 2 §:n nojalla noudatettavaksi vanhentumislain mukaisen vanhentumisajan sijasta. A oli kuitenkin menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista, koska hän ei ollut pannut kannetta vireille kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän oli vedonnut virheeseen.

8. A:n valituksen johdosta asiassa on Korkeimmassa oikeudessa kysymys siitä, onko A menettänyt oikeuden vaatia kiinteistönkaupan purkamista sen vuoksi, että hän on pannut kanteen vireille vasta 12.9.2014 eikä ollut kaupan purkuun liittyen ollut yhteydessä B:hen ja C:hen kesän 2010 ja kanteen vireillepanon välisenä aikana.

9. Asiassa on arvioitava ensiksi, koskeeko A:n vaatimusta vanhentumislain 4 §:n mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika. Jos vastaus on myöntävä, vaatimus on vanhentunut, koska vanhentumista ei ollut katkaistu kesän 2010 ja kanteen vireillepanon 12.9.2014 välisenä aikana. Jos vaatimukseen ei sovelleta mainittua kolmen vuoden vanhentumisaikaa, arvioitavaksi tulee kysymys siitä, onko A muutoin passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista.

Koskeeko vanhentumislain 4 §:n mukainen vanhentumisaika kiinteistönkaupan purkamista koskevaa vaatimusta?

10. Vanhentumislain 1 §:n 1 momentin mukaan laki koskee velan vanhentumista. Velalla tarkoitetaan laissa rahavelkaa sekä muita velvoitteita. Säännöksen esitöiden mukaan lain soveltamisala on yleinen. Lakia sovelletaan kaiken tyyppisiin velvoitteisiin siitä riippumatta, koskevatko ne rahaa, tavaraa, palveluja vai muita suorituksia. Myös velvollisuus pidättyä jostakin toimesta voi olla laissa tarkoitettu velvoite. Laki ei sen sijaan koske esineoikeuksia tai perhe- ja yhteisöoikeudellisia perussuhteita (HE 187/2002 vp s. 36 - 37).

11. Kiinteistön kaupan purkaminen tarkoittaa, että kaupan osapuolten suoritukset palautetaan puolin ja toisin. Ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle, ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Ostajan kaupan purkua koskevassa vaatimuksessa on siten kysymys vaatimuksesta saada kauppahinta takaisin kiinteistön palauttamista vastaan. Korkein oikeus katsoo, että myyjään kohdistettu purkuvaatimus on vanhentumislain 1 §:n 1 momentissa tarkoitettua rahavelkaa koskeva vaatimus, johon sovelletaan vanhentumislakia.

12. Vanhentumislain 2 §:ssä säädetään vanhentumislain säännösten suhteesta erityissäännöksiin. Pykälän 1 momentin mukaan muussa laissa olevia, vanhentumislaista poikkeavia erityissäännöksiä velan vanhentumisajasta tai muusta vanhentumiseen liittyvästä seikasta noudatetaan vanhentumislain sijasta. Pykälän 3 momentin mukaan 1 momentissa säädetty koskee soveltuvin osin erityissäännöstä, jonka mukaan velkaa koskeva kanne on pantava vireille määräajassa. Jos velkoja on menettänyt kanneoikeutensa, velka katsotaan vanhentuneeksi niin kuin vanhentumislaissa säädetään.

13. Maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin säännöksen (jäljempänä kanneaikasäännös) mukaan kiinteistön kauppaa ei saa purkaa, ellei sitä koskevaa kannetta ole pantu vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu.

14. Kanneaikasäännöksessä säädetään vanhentumislain 2 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kanteen vireillepanon määräajasta. Vanhentumislain 2 §:n 1 momentin sanamuodon mukainen soveltaminen tarkoittaisi siten, että kiinteistön kaupan purkua ei kymmenen vuoden kanneajan ohella koskisi vanhentumislain 4 §:n mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika.

15. Toisaalta vanhentumislain 2 §:n 1 momentin sanamuodon mukaista soveltamista vastaan puhuu se, ettei ennen vanhentumislakia säädetyn kanneaikasäännöksen tarkoituksena ole ollut, että kaupan purkamista koskisi pidempi vanhentumisaika kuin muita virheen seuraamuksia. Kanneaikasäännöksen säätämisen aikaan voimassa olleen määräajasta velkomisasioissa sekä julkisesta haasteesta velkojille annetun asetuksen (32/1868) 1 §:n mukaan saatavia koski kymmenen vuoden vanhentumisaika, joka voitiin katkaista vapaamuotoisesti muistuttamalla velallista saatavasta. Kanneaikasäännös edellytti siten ostajalta aktiivisempaa menettelyä kuin tuolloiset yleiset vanhentumista koskevat säännökset.

16. Keskeisimpänä on kuitenkin sanamuodon ohella pidettävä vanhentumislain 2 §:n tavoitetta säännösten tulkinnan selkeyttämisestä. Vanhentumislain esitöistä ilmenee, että vanhentumislakia säädettäessä pidettiin epäkohtana sitä, että silloisen lainsäädännön mukaan erityislainsäädännön mukaisten vanhentumis- ja kanneaikojen sekä yleisen vanhentumisajan välinen suhde oli osin epäselvä. Toisinaan erityissäännöksiin sisältyi viittaus niiden rinnalla sovellettavaan yleistä vanhentumisaikaa koskevaan säännökseen. Viittauksen puuttuessa kysymys siitä, tuliko yleinen vanhentumisaika sovellettavaksi erityissäännöksen ohella, oli ratkaistava tulkinnalla, jossa otettiin huomioon kyseisen erityissäännöksen tavoitteet. Tällaisen epävarmuuden välttämiseksi vanhentumislaissa omaksuttiin ratkaisu, jonka mukaan erityissäännösten mukaisten vanhentumis- ja kanneaikojen ohella ei sovelleta vanhentumislain mukaisia vanhentumisaikoja (HE 187/2002 vp s. 27 ja 40).

17. Korkein oikeus katsoo, että vanhentumislain 2 §:ää ei voida sen sanamuoto ja tavoite huomioon ottaen tulkita siten, että vanhentumislain mukainen vanhentumisaika voisi tulla sovellettavaksi erityissäännöksen mukaisen kanneajan rinnalla sellaisissakaan tapauksissa, joissa erityissäännöksen tarkoitus puoltaa tällaista ratkaisua. Vanhentumislain 2 §:n 1 momentin tavoitteena oleva oikeustilan selvyys edellyttää säännöksen tulkitsemista siten, että erityissäännösten mukaiset vanhentumis- ja kanneajat syrjäyttävät vanhentumislain mukaiset vanhentumisajat, jollei nimenomaisesti ole toisin säädetty.

18. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kiinteistönkaupan purkamista koskevaan vaatimukseen ei sovelleta vanhentumislain 4 §:n mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa. Siten A:n vaatimus ei ole vanhentunut vanhentumislain nojalla.

Onko A muutoin passiivisuutensa perusteella menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista?

Sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen passiivisuuden merkitys

19. Asiassa on vielä arvioitava, onko A muuten kuin vanhentumista koskevien sääntöjen nojalla menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista sen vuoksi, että hän on pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta sen jälkeen, kun hän on edellisen kerran ollut yhteydessä myyjiin virheen vuoksi.

20. Lainsäädännössämme vastapuolen sopimusrikkomukseen vetoavalta osapuolelta edellytetään yleensä aktiivista toimintaa. Kiinteistön ostaja ei maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Maakaaressa tai sopimusoikeudellisessa lainsäädännössä muutoinkaan ei sen sijaan ole juuri säännöksiä siitä, miten sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen on meneteltävä sen jälkeen, kun hän on ilmoittanut vastapuolelle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Pitkäaikainen passiivisuus johtaa kuitenkin saatavan vanhentumiseen vanhentumislain tai vanhentumista tai kanneaikaa koskevan erityissäännöksen nojalla.

21. Reklamaatiota ja vanhentumista koskevan sääntelyn tavoitteena on, että vastuusuhteet eivät jää pitkäksi aikaa selvittämättä. Vanhentumislakia koskevan hallituksen esityksen mukaan vanhentumisen tarkoituksena on suojata luottamusta vallitseviin olosuhteisiin ja ehkäistä ongelmia, joita vastuukysymysten selvittämisen lykkäämisestä pitkälle tulevaisuuteen voi aiheutua. Jos velkoja pysyy passiivisena, velalliselle voi perustellusti syntyä käsitys siitä, ettei häneltä vaadita suoritusta. Velallinen voi olettaa, ettei mitään vastuuta ole ylipäänsä syntynyt tai että velkoja on luopunut vaatimasta suoritusta. Ajan kuluminen myös vaikeuttaa todistelun esittämistä, mikä on omiaan johtamaan kustannuksia aiheuttaviin oikeudenkäynteihin ja heikentämään edellytyksiä päästä aineellisesti oikeaan lopputulokseen (HE 187/2002 vp s. 16 - 17). Samoin maakaaren reklamaatiota koskevien säännösten tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE 120/1994 vp s. 58).

22. Korkein oikeus toteaa, että useimmissa tilanteissa reklamaatiota ja vanhentumista koskevat säännökset turvaavat riittävällä ja kummankin osapuolen kannalta kohtuullisella tavalla edellä kuvattuihin tavoitteisiin pääsemisen. Kyseiset säännökset eivät kuitenkaan määritä tyhjentävästi niitä velvollisuuksia, joita sopimusrikkomukseen vetoavalla sopijapuolella on vastapuoltaan kohtaan. Esimerkiksi reklamaatiovelvollisuuden on vakiintuneesti katsottu koskevan myös sellaisia sopimustyyppejä, joiden osalta siitä ei ole säädetty laissa. Ratkaisussa KKO 2005:127 on katsottu, että irtaimen kaupassa ostaja on yleensä velvollinen esittämään hinnanalennukseen perustuvat yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä, kun niiden esittäminen on tullut mahdolliseksi, vaikka tällainen velvollisuus ei ilmennytkään kauppalain säännöksistä.

23. Korkein oikeus katsoo, että kysymystä virheestä ilmoittamisen ja purkuvaatimuksen esittämisen jälkeisen passiivisuuden merkityksestä on nimenomaisten säännösten puuttuessa arvioitava yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Sopimuksen osapuolilla on myös sopimusrikkomustilanteissa velvollisuus omia etujaan valvoessaan ottaa kohtuullisessa määrin huomioon myös vastapuolensa edut. Arvioitaessa, mikä merkitys on sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen passiivisuudella, voidaan ottaa huomioon ne tavoitteet, joiden vuoksi oikeudessamme edellytetään velkojalta aktiivisuutta oikeuksiensa säilyttämiseksi.

24. Kiinteistönkaupan kohteen virheen selvittely on yleensä sitä vaikeampaa, mitä pidempi aika kaupasta ja kiinteistön hallinnan luovutuksesta on kulunut. Lisäksi kaupan osapuolten kannalta on haitallista, jos heidän oikeusasemansa jää pitkäksi aikaa epäselväksi. Erityisen haitallisena voidaan pitää epäselvyyttä siitä, puretaanko kauppa.

25. Myyjän kannalta on erityisen tärkeää, että ostaja tekee virheilmoituksen kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Sen jälkeen, kun ostaja on ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan, myös myyjällä on mahdollisuus osallistua virhetilanteen selvittämiseen.

26. Myös virheilmoituksen jälkeinen ostajan passiivisuus voi kuitenkin olla myyjän kannalta haitallista. Myyjälle voi passiivisuuden perusteella syntyä käsitys, että ostaja on luopunut esittämästä vaatimuksia virheen perusteella. Tällainen käsitys voi syntyä erityisesti silloin, jos ostaja jää passiiviseksi huomattavan pitkäksi ajaksi sen jälkeen, kun myyjä on ilmaissut vastustavansa ostajan vaatimuksia. Jos myyjä olettaa ostajan luopuneen vaatimuksistaan, myyjällä ei enää ole aihetta varautua asiaa koskevaan oikeudenkäyntiin tai kaupan purkamiseen. Tällaisessa tilanteessa se, että ostaja yllättäen palaa asiaan vuosien kuluttua panemalla kanteen vireille, on omiaan aiheuttamaan myyjälle huomattavaa haittaa.

27. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että virheestä ja purkuvaatimuksesta ilmoittanut ostaja voi passiivisuutensa perusteella menettää oikeutensa vaatia kaupan purkamista jo ennen maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaisen kanneajan umpeutumista. Arvioitaessa sitä, onko passiivisuudella yksittäisessä tapauksessa tällainen vaikutus, merkitystä on erityisesti passiivisuuden kestolla sekä sillä, kuinka haitallista passiivisuus on kyseisen tapauksen olosuhteissa ollut asian selvittämisen ja myyjän aseman kannalta. Lisäksi merkitystä on sillä, ovatko passiivisuudesta aiheutuvat haitat olleet ostajan ennakoitavissa siten, että hänen voidaan edellyttää ottaneen ne huomioon päättäessään menettelystään asiassa, ja onko ostajan passiivisuudelle ollut hyväksyttäviä syitä.

Arviointi tässä asiassa

28. A on 23.5.2010 tehnyt kirjallisen reklamaation. Reklamaatiokirjeessään hän on esittänyt yksiselitteisen vaatimuksen kaupan purkamisesta sekä perusteet vaatimukselleen. Hän on myös pyytänyt vastausta tiettyyn päivämäärään mennessä ja ilmoittanut tarvittaessa saattavansa asian tuomioistuimen ratkaistavaksi. Myöhemmin kesällä 2010 A on toimittanut myyjille kiinteistön kuntoa koskevan, 21.6.2010 päivätyn raportin.

29. Kesällä 2010 A ja B olivat vielä käyneet A:n vaatimusta koskevia keskusteluja. Näissä keskusteluissa B on ilmoittanut käsityksenään, että X:n kuolinpesällä ei ole varoja kauppahinnan palauttamiseen ja että hän ja C eivät olleet henkilökohtaisessa vastuussa kiinteistön virheistä. Kyseisten keskustelujen jälkeen osapuolet eivät olleet olleet yhteydessä toisiinsa ennen kuin A on pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta myöhemmin.

30. Korkein oikeus katsoo, että asian aktiivisen selvittämisen jälkeen seurannut yli neljän vuoden tauko kaupan purkamista koskevien vaatimusten esittämisessä on ollut omiaan aiheuttamaan myyjissä epätietoisuutta siitä, pysyykö ostaja vaatimuksissaan. Myyjien näkökulmasta ostajan passiivisuus on voinut viitata siihen, että tämä on luopunut purkuvaatimuksen ajamisesta.

31. Asiassa on riidatonta, että A on muuttanut pois kiinteistöltä jo vuonna 2010 eikä rakennuksessa havaittuja vaurioita ole korjattu.

32. Korkein oikeus katsoo, että myyjien vastuun arviointi on ajan kulumisen vuoksi vaikeutunut merkittävästi verrattuna siihen, että asian selvittämistä olisi jatkettu kohtuullisessa ajassa kesän 2010 jälkeen. Kun kiinteistö on jätetty tyhjilleen ja vauriot korjaamatta, on selvää, että vauriot ovat ajan kulumisen myötä pahentuneet. Pitkän aikaa kaupan jälkeen on vaikeampaa arvioida sitä, mikä kohteen kunto on ollut kaupantekohetkellä ja miltä osin sen viat ovat olleet havaittavissa ennen kauppaa. Tämä on omiaan vaikeuttamaan sekä sovinnolliseen ratkaisuun pyrkimistä että näytön esittämistä oikeudenkäynnissä.

33. Korkein oikeus toteaa lisäksi, että rakennuksen kunnon huononemisen vuoksi kaupan purkaminen olisi B:lle ja C:lle haitallisempi seuraamus kuin se olisi ollut siinä tapauksessa, että kauppa olisi purettu pian rakennuksen vaurioiden havaitsemisen jälkeen.

34. Korkein oikeus katsoo, että A:n on pitänyt ymmärtää, että edellä kuvatuissa olosuhteissa myyjille voi ostajan useiden vuosien passiivisuuden perusteella syntyä käsitys, ettei ostajan tarkoituksena ole enää pysyä kaupan purkamista koskevassa vaatimuksessaan. Samoin hänen on pitänyt ymmärtää, että asian selvittely vaikeutuu ja rakennuksen kunto huononee ajan kulumisen myötä.

35. A on vedonnut siihen, että myyjät ovat itse olleet passiivisia asiassa. Korkein oikeus toteaa, että A:n esitettyä vaatimuksensa B on ilmoittanut myyjien vastustavan purkuvaatimusta. Tämän jälkeen on ollut ostajan asia jatkaa asian selvittämistä, mikäli hän on edelleen halunnut pysyä vaatimuksessaan. Sen vuoksi Korkein oikeus katsoo, ettei myyjien passiivisuus ole ollut hyväksyttävä syy keskeyttää asian selvittäminen ja yhteydenpito myyjiin yli neljäksi vuodeksi.

36. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että A on menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Ilkka Rautio, Pekka Koponen, Jarmo Littunen, Mika Huovila ja Lena Engstrand. Esittelijä Mia Hoffrén.