Sopimus - Sopimuksen sitovuus - Oikeustoimen edellytys

Diaarinumero:	S2010/195
Esittelypäivä:	16.6.2011
Taltio:	1
Antopäivä:	5.1.2012

Myyjä oli kiinteistön kaupassa sitoutunut puhdistamaan saastuneen maaperän kustannuksellaan. Kysymys kauppaehdon sitovuudesta sen perusteena olleen maaperätutkimuksen ja kustannusarvion osoittauduttua olennaisesti virheellisiksi.

Jukova Oy (jäljempänä Jukova) oli 15.12.2000 päivätyllä kauppakirjalla myynyt Kiinteistö Oy Nikrolle (jäljempänä Nikro) Ylöjärven kaupungin Mäkkylän kylässä sijaitsevat Nikro 1:115 ja Metalli 1:266 nimiset tilat käsittäneen teollisuuskiinteistön 1 350 000 markan kauppahinnalla ja muutoin kauppakirjasta ilmenevillä kauppaehdoilla.

Kauppakirjan kohdassa 10 lausuttiin, että ”Jätelain 25 pykälän mukaisesti myyjä ilmoittaa, että kiinteistön alueella on todettu maaperän epäpuhtauksia. Maaperän epäpuhtaudet poistetaan Ins.tsto Paavo X:n 13.12.2000 laatiman kunnostussuunnitelman mukaisesti myyjän kustannuksella. Poistettavat maa-ainekset korvataan puhtailla maa-aineksilla ja kunnostuksessa rikottavat asfaltit paikataan. Ostaja on tutustunut Ins.tsto X Oy:n 07.11.2000 laatimaan maaperätutkimukseen sekä 13.12.2000 laatimaan kunnostussuunnitelmaan. Kunnostussuunnitelman mukaisesti kunnostaminen tehdään vastaamaan teollisuusalueille hyväksyttyjä raja-arvotasoja. Kunnostussuunnitelman mukaisten töiden aloittamisen edellytyksenä on, että ympäristöviranomaiset hyväksyvät suunnitelmat ja antavat siitä päätöksen, jonka jälkeen työt suoritetaan 31.08.2001 mennessä.” Lisäksi kauppakirjan kohdassa 2 lausuttiin, että loppukauppahinta 100 000 markkaa suoritetaan, kun myyjä on kustannuksellaan poistanut tontilla havaitut saastuneet maa-ainekset.

Insinööritoimisto X Oy:n laatima kunnostussuunnitelma oli laadittu Jukovan toimeksiannosta. Kunnostussuunnitelmaan perustuneen kustannusarvion mukaan teollisuuskiinteistön kunnostuskustannusten määrä oli yhteensä 119 200 markkaa. Kaupanteon jälkeen oli ilmennyt, että ainakin vuodesta 1938 teollisuuskäytössä olleen kiinteistön maaperän epäpuhtauksien määrä oli ollut 7.11.2000 laaditusta maaperätutkimuksesta ilmenevää oleellisesti suurempi ja puhdistamistarve oli kunnostussuunnitelmasta ilmenevää oleellisesti laajempi. Kiinteistön maaperän kunnostamisen vaatimien kustannusten määrästä oli esitetty 1,5 - 4 miljoonan euron suuruinen arvio.

Nikro vaati Jukovaa vastaan ajamassaan kanteessa Jukovan velvoittamista viimeistään kuukauden kuluessa lainvoimaisesta tuomiosta ryhtymään ympäristöviranomaisten hyväksymiin toimenpiteisiin Nikrolle myydyn kiinteistön maaperän epäpuhtauksien poistamiseksi viranomaisten määrittelemään tasoon asti 31.3.2009 mennessä uhalla, että mikäli näin ei tapahdu, Nikrolla oli oikeus teettää puhdistustyö suunnitelmineen Jukovan kustannuksella. Nikro lausui, että osa maaperän epäpuhtauksista oli saattanut joutua sinne jo ennen Jukovanomistusaikaa ja että niitä oli saattanut olla enemmän kuin Jukovan aikanaan teettämistä maaperätutkimuksista oli ollut pääteltävissä ja siten Jukovan tiedossa kaupantekohetkellä. Nikro ei ollut teettänyt maaperätutkimuksia eikä vastannut niiden virheellisyyksistä tai puutteista. Vaikka Jukovalla olisi kauppaa tehtäessä ollut väärä kuva kiinteistön maaperän epäpuhtauksista, se oli kuitenkin sopimuksen perusteella sitoutunut Nikroon nähden siihen, että maaperän epäpuhtaudet poistetaan määräajassa Jukovan kustannuksella viranomaisten hyväksymään raja-arvotasoon asti. Kaupassa sovitun mukaan Nikron tuli saada itselleen alue, jonka maaperän puhtausarvot vastasivat teollisuusalueelle hyväksyttyjä raja-arvotasoja.

Jukova Oy kiisti kanteen. Kauppakirjan ehto 10 rajasi Jukovan vastuun siihen, mitä Insinööritoimisto X:n 13.12.2000 laatimassa kunnostussuunnitelmassa oli kiinteistön epäpuhtauksien laajuudesta ja niiden puhdistussuunnitelmasta esitetty. Pirkanmaan ympäristökeskus oli 3.7.2002 antanut päätöksen Jukovan tekemään ilmoitukseen suunnitelluista maaperän puhdistustoimista. Päätös ei kuitenkaan ollut kunnostussuunnitelman mukainen, vaan se edellytti olennaisesti tiukempien ohjearvojen käyttämistä raja-arvojen asemasta ja velvoitti lisäselvitysten tekemiseen kiinteistöllä.

Kauppakirjan ehto 10 oli vastuunrajoituslauseke, jossa osapuolet olivat sopineet, että Jukova vastasi kunnostussuunnitelman mukaisista puhdistustöistä siinä todettuun arvioituun kustannukseen asti, minkä jälkeen puhdistustöistä vastasi Nikro. Jukova myönsi, että se ei ollut aloittanut maaperän puhdistustoimia. Tämä johtui siitä, että Pirkanmaan ympäristökeskus ei ollut hyväksynyt Jukovan esittämää kunnostussuunnitelmaa sellaisenaan. Jukova myös totesi, että kiinteistön maaperän ennallistamista koskeva julkisoikeudellinen hallintoprosessi oli vireillä.

Käräjäoikeus lausui, että Jukova oli tilannut ja maksanut maaperätutkimuksen ja kunnostussuunnitelman tehtävää kiinteistökauppaa varten. Kunnostussuunnitelmaan liitetyn kustannusarvion mukaan kunnostuskustannukset olivat 119 200 markkaa. Kauppakirjan ehtojen mukaisesti maaperän epäpuhtauksien osalta kysymys oli ollut Jukovan tiedossa olleesta virheestä, jonka laajuus oli kuitenkin ilmennyt vasta kaupanteon jälkeen. Kiinteistökaupan ehdoissa ei ollut rajattu poistettavia epäpuhtauksia vain mineraaliöljyihin. Henkilötodistelu osoitti, että Insinööritoimisto X Oy:n maaperätutkimus ja kunnostussuunnitelma olivat olleet suppeat ja puutteelliset. Maaperätutkimuksessa ja kunnostussuunnitelmassa ei ollut mitenkään huomioitu sitä, että kysymys oli pohjavesialueesta eikä sitä, että tutkimuskohteesta vain 300 metrin päässä oli pohjavedenottamo, mitkä seikat olisi tullut ottaa huomioon kunnostussuunnitelmassa.

Henkilötodistelusta tai mistään muustakaan seikasta ei voitu päätellä, että kiinteistökauppaa edeltävissä neuvotteluissa tai kiinteistökauppaa tehtäessä olisi tullut esille sellainen vaihtoehto, että maaperän puhdistuskustannuksista jokin osa voisi tulla Nikron kannettavaksi. Se, että maaperätutkimus ja kunnostussuunnitelma kustannusarvioineen olivat olleet käsillä kauppaa tehtäessä ja Nikron edustaja oli voinut niihin tutustua, ei osoittanut, että Nikro olisi hyväksynyt ne jollain tavoin itseään sitovasti niin, että se vastaisi jostain osasta kunnostuskustannuksia. Nikro oli voinut lähteä siitä, että maaperän kunnostaminen oli yksin Jukovan vastuulla.

Jukovan edustajien kertomasta oli pääteltävissä, että Jukova oli kiinteistökauppaa tehdessään lähtenyt siitä, että kunnostuskustannukset eivät tulisi ainakaan kovin merkittävästi nousemaan siitä, mitä Insinööritoimisto X Oy oli kustannusarviossaan esittänyt, mutta kertomuksista ei ollut pääteltävissä, että Nikro olisi hyväksynyt, että sille voisi tulla vastattavaksi osaakaan kunnostuskustannuksista.

Käräjäoikeus lausui, että Jukovan taholta ei ollut näytetty, että kiinteistökaupasta neuvoteltaessa tai kiinteistökauppaa tehtäessä olisi millään tavoin ilmoitettu Nikrolle, että Jukova oli asettanut kaupanteon ehdoksi väitetyt vastuunrajoitukset, joten Nikrolla ei ollut ollut mitään edellytyksiä arvioida kiinteistökauppaa siltä kannalta, että sen vastattavaksi saattaisi tulla jokin osa kunnostuskustannuksista.

Käräjäoikeus katsoi, että Jukovan väite, että kauppakirjan ehtokohdassa 10 olisi sovittu, että Jukova vastaisi kunnostussuunnitelman mukaisista puhdistustöistä siinä todettuun arvioituun kustannukseen asti, jonka jälkeen niistä vastaisi Nikro, oli vailla perustetta. Nikron ei ollut osoitettu olleen vastuussa siitä, että Pirkanmaan ympäristökeskus hyväksyy kauppakirjan ehtokohdassa 10 tarkoitetun kunnostussuunnitelman. Jukova vastasi siitä, että sen teettämä kunnostussuunnitelma oli sellainen, että Pirkanmaan ympäristökeskus olisi voinut sen hyväksyä. Tästä seurasi, että Jukovan oli laadittava sellainen kunnostussuunnitelma, jonka perusteella puhdistamistyöt voitiin aloittaa.

Kiinteistönvälittäjä, joka oli Jukovan toimeksiannosta laatinut kauppakirjan, oli ennen lopullisen kauppakirjan laatimista pyytänyt luonnoksesta kommentit kaupan osapuolilta. Käräjäoikeus katsoi, että se, että Nikro oli hyväksynyt kauppakirjan tekstin, ei tarkoittanut sitä, että kauppakirjassa olevat epäselvyydet ja puutteellisuudet koituisivat sen vahingoksi. Mikäli vastuunrajoituksista olisi sovittu Jukovan väittämällä tavalla tai se olisi ollut Jukovan tarkoitus kauppakirjan ehtokohtaa 10 laadittaessa, vastuunrajoituksesta olisi ollut maininta kauppakirjassa, joka oli Jukovan laadituttama.

Jukova oli tilannut ja maksanut Insinööritoimisto X Oy:lle maaperätutkimuksen ja kunnostussuunnitelman. Jukova vastasi Nikroon nähden siitä, että maaperätutkimus ja kunnostussuunnitelma oli laadittu ammattitaidolla riittävän kattavasti.

Näillä perusteilla käräjäoikeus hyväksyi Nikron kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Ilmari Dunder.

Jukova valitti hovioikeuteen vaatien käräjäoikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä vedoten muun ohessa siihen, että ympäristönsuojelulain 79 §:n mukaan ympäristöviranomaisilla on yksinomainen toimivalta antaa määräyksiä pilaantuneen maaperän puhdistamisesta.

Toimivallan osalta hovioikeus lausui, että Jukova ja Nikro olivat olleet yksimielisiä siitä, että asiassa oli kysymys sopimuksenvaraisesta puhdistamisvelvollisuudesta eli siitä, mitä ne olivat kiinteistön kaupan osapuolina sopineet maaperän puhdistamisvastuusta. Kysymys ei siten ollut ympäristönsuojelulain 79 §:n nojalla määrättävästä maaperän puhdistamisvelvollisuudesta, jonka määrääminen kuului alueellisen ympäristökeskuksen toimivaltaan. Kanteen tutkiminen kuului näin ollen yleisen tuomioistuimen toimivaltaan.

Hovioikeus, joka hyväksyi käräjäoikeuden perustelut, lausui asiaratkaisun osalta lisäksi, että Jukova oli ennen kiinteistön kauppaa antanut Insinööritoimisto X Oy:lle toimeksiannon suorittaa kiinteistöllä maaperätutkimuksen ja laatia kunnostussuunnitelman maaperän puhdistamisesta. Todistajien kertomuksilla ja Pirkanmaan ympäristökeskuksen 3.7.2002 antamalla päätöksellä oli selvitetty, että tehty tutkimus oli ollut käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin puutteellinen ja virheellinen. Tutkimuksessa alueen maaperää ei ollut tutkittu riittävän perusteellisesti eikä siinä ollut lainkaan otettu huomioon, että kiinteistö sijaitsi pohjavesialueella ja että sen läheisyydessä sijaitsi kaupungin vedenottamo. Pirkanmaan ympäristökeskus oli 3.7.2002 tehdyllä päätöksellään vaatinut, että kiinteistön maaperästä löytyneet epäpuhtaudet poistetaan ja alueen maaperä puhdistetaan sen määrittelemien ohjearvojen mukaiselle tasolle. Ympäristökeskuksen määrittelemä taso oli tiukempi kuin Jukovan teettämässä kunnostussuunnitelmassa mainittu taso. Saastuneen maaperän poistamisesta tuli aiheutumaan mittavat kustannukset. Ympäristökeskuksen päätöksen toimeenpanon tehosteena voitiin käyttää hallintopakkoa.

Hovioikeus lausui, että ympäristöviranomaiset määräävät kiinteistöjen maaperän puhdistamistason. Ratkaisun sisältöön vaikuttaa se, sijaitseeko kiinteistö pohjavesialueella. Kiinteistön käyttötarkoitus puolestaan määräytyy kunnan kaavoituksen kautta. Kun nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa oli otettava huomioon edellä selostetut insinööritoimiston suorittamassa tutkimuksessa ja sen pohjalta laaditussa kunnostussuunnitelmassa olleet puutteet, ei Pirkanmaan ympäristökeskuksen mainittua päätöstä voitu pitää yllätyksellisenä.

Asiassa oli selvitetty, ettei kysymyksessä olevan kiinteistön kaupan yhteydessä perustettu Nikro ollut voinut aiheuttaa alueen maaperän pilaantumista, vaan se oli aiheutunut kiinteistöllä aikaisemmin harjoitetusta toiminnasta.

Hovioikeus lausui, että asiassa oli riidatonta, että Nikro oli ostanut kanteessa mainitun kiinteistön tarkoituksenaan harjoittaa sillä teollista toimintaa. Kaupan yhteydessä suoritettu maaperätutkimus oli ollut puutteellinen ja virheellinen, ja se oli antanut virheellisen kuvan alueen maaperän tilasta, kiinteistön arvosta ja mahdollisuudesta harjoittaa sillä teollista toimintaa. Nikro oli kiinteistön kaupan edellytyksiä harkitessaan voinut luottaa siihen, että suoritettu maaperätutkimus oli ollut asianmukaisesti tehty ja että se oli antanut oikeat tiedot alueesta. Sanottu seikka puolsi sitä, että kauppakirjan kohtaa 10 oli tulkittava siten, että Jukova suoritti alueen puhdistamisen sellaiselle tasolle, että teollisen toiminnan harjoittaminen kiinteistöillä oli mahdollista ilman Nikrolle aiheutuvia kustannuksia. Hovioikeus totesi, ettei kauppakirjan kohdan 10 tulkinta edellä kerrotulla tavalla johtanut Jukovan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen ottaen huomioon sen, että Jukovalla olisi joka tapauksessa ollut velvollisuus puhdistaa alue, vaikka se ei olisi myynyt kiinteistöä.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa maakaaren mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista tai velvollisuuksista. Ostajan 17 - 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Sanotun luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta koskee salaista virhettä. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan myyjä on vastuussa salaisesta virheestä. Kanteessa tarkoitettujen kiinteistöjen kauppakirjan sanamuoto huomioon ottaen hovioikeus katsoi, ettei siinä ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta, kun siinä ei ollut erikseen lausuttu ostajan vastuusta maaperän puhdistamisen suhteen. Myös sanottu seikka puolsi kauppakirjan sanamuodon tulkintaa kantajan vaatimusten mukaisesti.

Hovioikeus lausui, että Nikro ei myöskään ollut asiaa myöhemmin selvitettäessä luopunut vaatimuksestaan, että Jukova puhdisti alueen ympäristökeskuksen määrittelemälle tasolle, taikka suostunut siihen, että Jukovan vastuu puhdistamistoimista rajoittuisi Insinööritoimisto X Oy:n kunnostussuunnitelmassa mainittuun tasoon asti.

Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus katsoi, ettei käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ollut muutettava kiinteistöjen maaperän puhdistamisvelvoitteen osalta, ja täsmensi käräjäoikeuden tuomiota siten, että Jukova Oy velvoitettiin viimeistään 30.9.2010 ryhtymään ympäristöviranomaisten hyväksymiin toimenpiteisiin Nikro 1:115 ja Metalli 1:266 nimisten tilojen maaperän puhdistamiseksi viranomaisten määräämälle tasolle uhalla, että mikäli näin ei tapahdu, Nikrolla oli oikeus teettää puhdistustyö suunnitelmineen Jukovan kustannuksella.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Lauri Vihervaara, Matti Jalava ja Elina Paasivirta.

Jukovalle myönnettiin valituslupa. Jukova vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja Nikron kanne hylätään. Nikro vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Asian tausta

1. Jukova Oy on myydessään Kiinteistö Oy Nikrolle teollisuuskiinteistön sitoutunut kustannuksellaan poistamaan maaperässä todetut epäpuhtaudet. Kauppakirjassa viitataan Insinööritoimisto X Oy:n maaperätutkimukseen ja kunnostussuunnitelmaan, joihin myös ostaja oli tutustunut. Suunnitelmaan liitetyn kustannusarvion mukaan kunnostuskustannukset olisivat 119 200 markkaa.

2. Kaupanteon jälkeen on selvinnyt, että ympäristöviranomaiset eivät hyväksyneet kunnostussuunnitelmaa sellaisenaan, vaan edellyttivät lisätutkimuksia, ja edelleen että pitkään teollisessa käytössä olleen kiinteistön maaperä oli huomattavasti pahemmin pilaantunut kuin Insinööritoimisto X:n tutkimuksen perusteella saatettiin päätellä. Sellaisten puhdistus- ja maanvaihtotoimenpiteiden kustannukset, joilla saavutettaisiin teollisuusalueella riittävä ja kyseisellä alueella hyväksyttävä maaperän puhtaustaso, voisivat olla moninkertaiset arvioituun nähden ja saattaisivat ylittää kiinteistön kauppahinnan, joka oli ollut 1 350 000 markkaa. Esitettyjen uusien arvioiden mukaan kustannukset tulisivat olemaan noin 1,5 - 4 miljoonaa euroa.

3. Kun kaupan osapuolet olivat saaneet tietää, että maaperän puhdistamistarve ja kustannukset poikkesivat olennaisesti siitä, mitä kauppakirjassa tarkoitetussa kunnostussuunnitelmassa oli esitetty, Jukovan ja Nikron välisissä neuvotteluissa oli ollut esillä kaupan purkamisen mahdollisuus. Sellaiseen ratkaisuun ei kuitenkaan ole asiassa päädytty, vaan Nikro on nyt käsiteltävänä olevalla kanteellaan vaatinut myyjän velvoittamista ryhtymään ympäristöviranomaisten hyväksymiin toimenpiteisiin kiinteistön maaperän epäpuhtauksien poistamiseksi viranomaisten määrittelemään tasoon asti sillä uhalla, että ostajalla on oikeus teettää puhdistustyö myyjän kustannuksella.

Oikeudellisia lähtökohtia

4. Oikeudelliselta kannalta kysymys on maaperän puhdistamisvelvoitetta koskevan kauppaehdon sitovuudesta tilanteessa, jossa kaupanteon jälkeen on osoittautunut, että kyseisen ehdon perusteena ja edellytyksenä ollut tutkimus kustannusarvioineen on ollut olennaisesti virheellinen.

5. Kanne koskee kaupan osapuolten välistä, luonteeltaan sopimusoikeudellista erimielisyyttä, joka kuuluu yleisen tuomioistuimen toimivaltaan, kuten alemmat oikeudet ovat katsoneetkin. Tässä oikeudenkäynnissä ei siten ole ratkaistavana kysymys siitä, kenelle tai mille tahoille kuuluu ympäristönsuojelulain 79 §:ssä tarkoitettu vastuu ympäristön pilaantumisen edellyttämien kunnostustoimenpiteiden suorittamisesta ja sellaisten toimenpiteiden aiheuttamista kustannuksista.

6. Sopimussuhteissa on lähtökohtana, että kumpikin osapuoli vastaa omista tahdonilmaisuistaan ja sitoumuksistaan. Jos osapuolen sopimusta tehtäessä edellyttämä seikka on osoittautunut virheelliseksi tai jäänyt toteutumatta, hän kantaa yleensä itse vastuun siitä, ettei ole riittävästi selvittänyt kannanottojensa perusteita. Virheellisellä tai rauenneella edellytyksellä voi kuitenkin olla merkitystä sopimuksen sitovuuden kannalta, jos edellytys on ollut sopimuksen solmimisen kannalta olennainen ja määräävä ja niin edellytys kuin sen merkitys sopimuksenteolle ovat olleet vastapuolen tiedossa. Perusteltua on lisäksi vaatia, että edellytykseen tahdonilmaisunsa perustanut sopimuspuoli on menetellyt huolellisesti.

Maaperän puhdistamisvelvoite kaupan edellytyksenä

7. Nikro on ostajana edellyttänyt ja edellyttää edelleen saavansa kiinteistön, jonka maaperä on puhdistettu epäpuhtauksista. Sen kannettavaksi ei pitänyt tulla osaakaan kiinteistön puhdistamiseen tarvittavista kuluista, jotka ostajan mukaan kuuluvatkin kauppakirjan ja sopimusehdon mukaan myyjän vastattaviksi. Myyjää vaaditaan vain täyttämään tämä sopimusvelvoitteensa.

8. Jukova on puolestaan myyjänä katsonut, että sen vastuu voi ulottua vain kauppakirjassa tarkoitettujen, ennen kaupan solmimista havaittujen epäpuhtauksien poistamisen vaatimiin, kauppakirjan liitteenä olevasta kunnostussuunnitelmasta ilmeneviin toimenpiteisiin. Vain tähän se on kauppakirjassa sitoutunut. Koska ympäristöviranomaiset eivät hyväksyneet suunnitelmaa, kauppakirjaan otettu puhdistamiseen velvoittava ehto on myyjän mukaan rauennut eikä myyjä voi olla velvollinen vastaamaan huomattavasti laajemmista ja kalliimmista puhdistamistoimenpiteistä.

9. Korkein oikeus toteaa, että osapuolten tarkoitukseen ja kauppakirjan sisältöön ei ole alun perin liittynyt maaperän puhdistamisvelvoitteen osalta epäselvyyttä tai erimielisyyttä ja ettei kyseistä ehtoa ole pidettävä tulkinnanvaraisena. Kumpikin on lähtenyt siitä, että myyjä kustannuksellaan puhdistaa maaperän. Kokonaan toisenlainen tilanne on syntynyt kaupanteon jälkeen, kun on käynyt ilmi, että puhdistamisvelvoitetta koskeva yhteisymmärrys on perustunut virheellisiin edellytyksiin.

10. Jukovan sitoumus maaperän puhdistamisesta on perustunut suunnitteilla ollutta kiinteistönkauppaa silmällä pitäen tehtyyn maaperän tutkimukseen, puhdistamista koskevaan toimenpide-ehdotukseen ja kustannusarvioon. Selvityksen, jonka on laatinut alalle erikoistunut insinööritoimisto, on Jukovan toimeksiannosta hankkinut sen palkkaama kiinteistönvälittäjä.

11. Kauppakirjan 10. kohdassa myyjä ilmoittaa kiinteistön alueella todetuista epäpuhtauksista, jotka tullaan myyjän kustannuksella poistamaan ja korvaamaan puhtailla maa-aineksilla Insinööritoimisto X:n laatiman kunnostussuunnitelman mukaisesti. Kauppakirjassa todetaan edelleen, että ostaja on tutustunut insinööritoimiston 7.11.2000 laatimaan maaperätutkimukseen sekä 13.12.2000 laatimaan kunnostussuunnitelmaan. Vielä mainitaan, että kunnostaminen tehdään vastaamaan teollisuusalueille hyväksyttyjä raja-arvotasoja, ja että töiden aloittaminen edellyttää ympäristöviranomaisten hyväksymistä suunnitelmille.

12. Kunnostussuunnitelman liitteenä on ollut Insinööritoimisto X:n 13.12.2000 päiväämä kustannusarvio, jossa on lueteltu maanvaihto- ja muut toimenpiteet ja päädytty edellä mainittuun loppusummaan 119 200 mk, johon ei sisälly arvonlisävero. Kustannusarvio on ollut kauppaehtoja laadittaessa ilmeisesti esillä, mitä osoittaa sekin, että kauppakirjan 2. kohdan mukaan loppukauppahinta 100 000 mk erääntyi maksettavaksi, kun myyjä oli kustannuksellaan poistanut tontilla havaitut saastuneet maa-ainekset.

13. Puhdistustoimenpiteiden laajuus ja kustannukset ovat olleet myyjälle olennaisia kysymyksiä, mitä osoittaa sekin, että niiden selvittämistä asiantuntijavoimin edeltäkäsin on pidetty tarpeellisena. Tieto tai pelkkä epäilyskin siitä, että kunnostussuunnitelman toteuttamisen todelliset kustannukset voisivat nousta moninkertaisiksi kustannusarvioon nähden ja jopa ylittää kiinteistön kauppahinnan, olisi epäilemättä vaikuttanut myyntipäätökseen.

14. Kauppakirjan ja siihen liittyneiden selvitysten perusteella voidaan päätellä, että ostajan on täytynyt tulla tietoiseksi ja ymmärtää myyjän sitoutuneen maaperän puhdistamisvelvollisuuteen Insinööritoimisto X:n maaperätutkimuksen, kunnostussuunnitelman ja kustannusarvion pohjalta. Mikään ei viittaa siihen, että osapuolet olisivat kauppaa tehtäessä epäilleet suoritetun tutkimuksen riittävyyttä tai tulosten luotettavuutta.

15. Puhdistusvelvollisuuden kytkeminen selvityksiin kauppakirjan 10. ja 2. kohdista ilmenevin tavoin ja saattaminen ostajan tietoon merkitsevät sitä, että myyjän sitoumuksen perusteet ovat saaneet myös ostajaan ulottuvaa merkitystä. Myyjän oikeustoimen edellytyksistä on tullut molempia osapuolia sitovia kauppaehtoja.

Johtopäätös

16. Sopimuksen sitovuus perustuu osapuolten yhteisymmärrykseen. Käsillä olevassa tapauksessa yhteisymmärrys on maaperän puhdistamisvelvollisuuden osalta perustunut olennaisesti virheellisiin edellytyksiin niin vaadittavien toimenpiteiden laajuuden kuin niiden kustannustenkin osalta. Jukovan on osoitettu kauppaa valmistellessaan toimineen huolellisesti. Tämän vuoksi ja kun Nikron on tullut kauppakirjaan liitetyistä selvityksistä havaita, millaisilla edellytyksillä ja missä laajuudessa Jukova on tarkoittanut kauppaan ja maaperän puhdistusvelvollisuutteen sitoutua, aivan toisen sisältöisen puhdistusvelvoitteen vahvistaminen ei ole perusteltua. Sellaisesta ei ole kauppakirjassa sovittu. Nikron kanteessaan esittämää vaatimusta ei siten voida hyväksyä.

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan ja Kiinteistö Oy Nikron kanne hylätään. Jukova Oy vapautetaan sille asetetusta velvollisuudesta ryhtyä kauppakirjan ehtojen perusteella ympäristöviranomaisten hyväksymiin toimenpiteisiin Ylöjärven kaupungin Mäkkylän kylässä sijaitsevien tilojen Nikro RN:o 1:115 ja Metalli RN:o 1:266 maaperän puhdistamiseksi.

Lisäksi Jukova Oy vapautetaan sille käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa määrätystä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta Kiinteistö Oy Nikrolle.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mikko Tulokas, Kati Hidén, Gustav Bygglin, Liisa Mansikkamäki ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Elisa Mäntysaari.