Huoneenvuokra - Vuokrasopimuksen irtisanominen

Diaarinumero:	S96/790
Esittelypäivä:	4.2.1997
Taltio:	2012
Antopäivä:	13.6.1997

Kiinteistöyhtiön vuokralainen A oli tahallaan kieltäytynyt noudattamasta yhtiön järjestyssääntöä, jossa kiellettiin ajoneuvojen pysäköinti yhtiön piha-alueella, ja sallinut avopuolisonsa pysäköidä jatkuvasti autonsa kielletyllä alueella. A:n menettelyä ei pidetty merkitykseltään vähäisenä siitä syystä, että eräät muutkin yhtiön asukkaat olivat rikkoneet kieltomääräystä ja että yhtiö ei ollut ryhtynyt heitä vastaan samanlaisiin toimenpiteisiin kuin A:ta vastaan. Yhtiöllä oli huoneenvuokralain 53 §:n 3 kohdassa tarkoitettu erittäin painava syy irtisanoa A:n vuokrasopimus.

HVL 53 § 3 kohta (653/87)

Tesomajärven Kiinteistöt Oy lausui kanteessaan, että A oli 3.5.1983 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella vuokrannut asuinhuoneiston yhtiön omistamasta talosta Tampereella osoitteessa Ristimäenkatu 39 D. Vuokrasopimuksessa oli huoneenvuokralain mukaisesti todettu vuokralaisen velvollisuudeksi, että tämän oli noudatettava talon järjestyssääntöjä ja muutenkin niitä ohjeita, joita annettiin järjestyksen ja hyvien tapojen ylläpitämiseksi.

Yhtiön niin sanottujen ala- ja ylätalojen välissä oleva piha-alue oli jätetty asukkaiden yhteiseksi oleskeluja virkistysalueeksi. Autojen pysäköintialue oli ylätalojen takana 50 - 100 metrin päässä alataloista. Yhtiön 2.4.1992 hyväksyttyjen järjestyssääntöjen mukaan moottoriajoneuvojen pysäköinti oli sallittu ainoastaan pysäköintialueella ja autotalleissa. Tästä huolimatta osa alatalojen asukkaista pysäköi autonsa piha-alueelle. Alatalossa D asuva A oli sallinut huomautuksista ja pysäköintivirhemaksuista välittämättä huoneistossaan asuvien henkilöiden ja vieraidensa pysäköidä autonsa jatkuvasti piha-alueelle. A:lle oli 9.8.1994 annettu huoneenvuokralain 62 §:n mukainen kirjallinen varoitus, mutta A oli sen jälkeenkin tahallisesti ja toistuvasti rikkonut järjestyssääntöjen määräystä.

Tämän vuoksi yhtiö vaati, että asunto-oikeus julistaa vuokrasopimuksen huoneenvuokralain 61 §:n 1 momentin 6 kohdan nojalla puretuksi ja velvoittaa A:n heti häädön uhalla jättämään huoneisto yhtiön vapaaseen hallintaan. Toissijaisesti yhtiö vaati, että asunto-oikeus katsoo vuokrasopimuksen sanotun lain 53 §:n 3 kohdan nojalla irtisanotuksi siten, että asiassa 10.2.1995 annettu haaste katsotaan irtisanomisilmoitukseksi.

A kiisti kanteen. A lausui muun muassa, että hänelle annettu varoitus oli ollut yksilöimätön. Hän pysäköi autonsa piha-alueelle kuten muutkin asukkaat. Pihalla seisoi arkisin 20 - 30 autoa ja viikonloppuisin 40 - 50 autoa. Hänellä oli samanlainen oikeus pysäköidä pihalla kuin muillakin asukkailla. Tosiasiallinen syy häätökanteeseen oli se, että hänet ja muutamat muut asukkaat haluttiin pois talosta sen vuoksi, että he olivat aktiivisesti ajaneet asukkaiden yhteisiä asioita. Perustetta vuokrasopimuksen purkamiselle tai edes irtisanomiselle ei ollut.

Asunto-oikeus katsoi näytetyksi, että A oli toistuvasti hänelle annetun varoituksen jälkeenkin järjestyssääntöjen vastaisesti pysäköinyt ajoneuvonsa piha-alueelle. Varoitus oli ollut yksilöimätön ja siinä oli ollut vain viittaus huoneenvuokralain 61 §:ään. Pysäköintiongelmasta oli laajasti keskusteltu yhtiössä ja asiasta oli jaettu tietoa talojen asukkaille. A:n oli siten täytynyt ymmärtää, että varoitus koski nimenomaan virheellistä pysäköintiä. Asunto-oikeus katsoi, että yhtiöllä oli oikeus irtisanoa A:n vuokrasopimus, koska tämä olisi omalla käyttäytymisellään voinut korjata tilanteen. Koska asiassa saadun selvityksen mukaan piha-alueella oli aikaisemmin saanut pysäköidä varsin vapaasti ja vielä oikeudenkäynnin aikanakin sitä käytettiin paljon pysäköintiin, asunto-oikeus katsoi, ettei vuokrasuhteen purkamiseen eli välittömään päättymiseen ollut esitetty riittäviä perusteita.

Tämän vuoksi asunto-oikeus julisti vuokrasopimuksen irtisanotuksi haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Nieminen ja asiantuntijajäsenet Nurmi ja Toivonen.

A valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus lausui, että huoneenvuokralain 61 §:n 1 momentin 6 kohdan ja 3 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen huoneistossa tai vuokrasuhteen johdosta käytössään olevalla kiinteistöllä rikkoo, mitä järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty, ellei menettelyllä ole vähäinen merkitys. Huoneenvuokralain 53 §:n nojalla toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa, jos siihen on erittäin painava syy. Huoneenvuokralain 61 §:ssä luetellut purkamisperusteet voivat olla 53 §:ssä tarkoitettuja erityisen painavia perusteita vuokrasopimuksen irtisanomiseen.

A oli tunnustanut, että hän oli pysäköinyt toistuvasti autonsa kiinteistöyhtiön piha-alueelle järjestyssäännön vastaisesti. A oli siten rikkonut, mitä järjestyksen säilyttämiseksi oli säädetty. Asiassa oli kuitenkin asunto-oikeuden toteamin tavoin selvitetty, että kiinteistöyhtiön piha-aluetta oli yleisesti käytetty vuosien ajan autojen pysäköimiseen siitä huolimatta, että se oli ollut kiellettyä. Kiinteistöyhtiö oli tunnustanut, että ainakin asunto-oikeuden tuomioon saakka pihalla oli ollut pysäköitynä useiden muidenkin asukkaiden kuin A:n auto. Myöskään huoneenvuokralain 62 §:n mukaista varoitusta ei ollut annettu muille järjestyssäännön vastaisesti pysäköineille asukkaille kuin A:lle ja muutamalle muulle vuokralaiselle. Tällaisissa olosuhteissa vuokralaisen menettelyllä oli vain vähäinen merkitys eikä sitä voitu pitää myöskään erittäin painavana syynä vuokrasuhteen irtisanomiseen.

Tämän vuoksi hovioikeus hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Selander, Laapas ja asian esitellyt Marianne Salonen sekä asiantuntijajäsenet Koikkalainen ja Soini.

Yhtiölle myönnettiin valituslupa. Yhtiö vaati valituksessaan hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä siten, että vuokrasopimus katsotaan irtisanotuksi haasteen tiedoksiantopäivästä 10.2.1995 lukien ja että A velvoitetaan välittömästi muuttamaan ja jättämään häädön uhalla huoneisto yhtiön vapaaseen hallintaan.

A antoi pyydetyn vastauksen, jossa hän vaati valituksen hylkäämistä. A ilmoitti muuttaneensa asunnosta huhtikuussa 1996.

Tapaukseen sovellettavassa huoneenvuokralaissa (653/87) on säädetty vuokranantajan oikeudesta päättää vuokrasopimus seuraavasti:

Huoneenvuokralain (653/87) 61 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan pykälän 2 momentin mukaan ole, jos vuokralaisen menettelyllä on vähäinen merkitys. Pykälän 3 momentin mukaan se, mitä huoneiston osalta on säädetty vuokrasopimuksen purkamisperusteista, koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja.

Huoneenvuokralain 53 §:n mukaan vuokranantaja voi ainoastaan tuossa lainkohdassa määrätyillä perusteilla irtisanoa vuokrasopimuksen. Tällainen peruste on pykälän 1 kohdan mukaan vuokranantajan, hänen läheistensä tai työntekijän tarve saada asunto käyttöönsä ja 2 kohdan mukaan vuokranantajan tarve saada huoneisto myydyksi. Pykälän 3 kohdan mukaan perusteena voi olla mainittuihin syihin verrattava tai muu erittäin painava syy. Viimeksi mainittu peruste on otettu lakiin sen vuoksi, ettei ole pidetty mahdollisena määritellä tyhjentävästi kaikkia niitä tilanteita, joissa vuokranantajan suorittama irtisanominen tulisi hyväksyä. Tulkinta-apua sen arvioimiseen, milloin kysymyksessä on vuokrasopimuksen irtisanomiseen oikeuttava erittäin painava syy, saadaan myös lain 61 §:n mukaisista purkamisperusteista.

Yhtiön 2.4.1992 hyväksyttyjen järjestyssääntöjen määräyksen mukaan moottoriajoneuvojen pysäköinti on sallittu ainoastaan pysäköintialueella ja autotalleissa. Lisäksi kaikenlainen moottoriajoneuvoilla ajelu pihaalueella on kielletty. Määräys on tarpeen asukkaiden ja muiden piha-alueella liikkuvien henkilöiden turvallisuuden, piha-alueen siivouksen ja aurauksen sekä hälytysajoneuvojen esteettömän kulun vuoksi. Toisaalta huoltoajon edellyttämä lyhytaikainen pysäköinti pihaalueella on ollut sallittu, mikä on mahdollistanut asukkaidenkin tarpeellisen lyhytaikaisen pysäköinnin. Pysäköintikieltoa koskevassa määräyksessä on otettu huomioon vuokralaisten yleiset edut ja kiinteistön hoitoon liittyvät näkökohdat eikä määräys ole ollut A:n vuokralaisen asemaan perustuvien oikeuksien kannalta kohtuuton. Lähtökohtaisesti A on ollut vuokralaisena velvollinen noudattamaan määräystä.

A on vastoin järjestyssääntöjen määräystä sallinut avomiehensä käyttää piha-aluetta jatkuvasti auton pysäköintipaikkana. Vuokralaisena A on ollut velvollinen huolehtimaan, että myös hänen asunnossaan asuvat tai oleskelevat henkilöt noudattavat järjestyssääntöjä. Menettely on jatkunut A:lle 9.8.1994 annetun varoituksen ja myös tässä asiassa annetun haasteen tiedoksiantamisen jälkeen. A on ilmoittanut yhtiölle, ettei hän aio noudattaa pysäköinnin pihaalueella kieltävää järjestyssäännön määräystä. A on siten tunnustanut tietoisesti rikkoneensa mainittua määräystä.

Kysymys on siitä, onko A:n menettelyä kokonaisuutena arvostellen pidettävä niin vähäisenä, ettei yhtiölle ole syntynyt oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta. Huomiota on tällöin kiinnitettävä sekä A:n menettelyyn että yhtiössä yleisesti noudatettuun käytäntöön.

Kuten alemmat oikeudet ovat todenneet, yhtiön pihaaluetta on käytetty pysäköintikiellosta huolimatta vuosien ajan autojen pysäköintiin. Piha-alueella on ollut pysäköityinä useiden muidenkin asukkaiden kuin A:n autot. A on kuitenkin tahallisesti kieltäytynyt noudattamasta asianmukaisesti määrättyä pysäköintikieltoa ja sallinut jatkuvasti pysäköinnin siihen kielletyllä alueella. A:ta ja eräitä muita asukkaita on väärästä pysäköinnistä varoitettu ja yhtiön mukaan varoitus on annettu vain sellaisille henkilöille, jotka ovat huomautusten ja pysäköintivirhemaksujen jälkeenkin ilmoittaneet, etteivät he aio noudattaa pysäköintiä koskevaa järjestyssääntöä. A:n menettelyä ei voida pitää vähäisenä vain siitä syystä, että eräät muutkin yhtiön asukkaat ovat rikkoneet kieltoa ja että yhtiö ei ollut ryhtynyt heitä vastaan samoihin toimenpiteisiin kuin A:ta vastaan. Näyttämättä on jäänyt, että yhtiön vaatimukseen saada A:n vuokrasopimus päättymään olisi muu syy kuin A:n edellä selostettu menettely.

Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että A:n menettely on huoneenvuokralain 53 §:n 3 kohdassa tarkoitettu erittäin painava syy. Sen perusteella yhtiöllä on ollut oikeus irtisanoa hänen vuokrasopimuksensa.

A on muuttanut huoneistosta huhtikuussa 1996, joten lausuntoa häätövaatimuksesta ei anneta.

Lausunnon antaminen häätövaatimuksesta raukeaa.

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Vahvistetaan, että Tesomajärven Kiinteistöt Oy:llä on ollut oikeus irtisanoa A:n ja yhtiön välinen vuokrasopimus.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Portin, Möller, Vuori ja Kitunen sekä ylimääräinen oikeusneuvos Tepora. Esittelijä MirjaLeena Nurmi.