Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Siirry päätökseen

Puutteelliset hakuehdot

KKO:1992:9

Asunto-osakeyhtiö - Huoneiston ottaminen yhtiön hoidettavaksi

Diaarinumero:S91/746
Esittelypäivä:22.10.1991
Taltio:214
Antopäivä:24.1.1992

Kunta oli käyttänyt asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistoa perhepäivähoidon järjestämiseksi siten, että kaksi hoitajaa oli arkipäivisin hoitanut huoneistossa enintään kahdeksaa lasta. Huoneistoa ei katsottu käytetyn oleellisesti muuhun kuin aiottuun tarkoitukseen.

Asunto-osakeyhtiöL (30/26) 16 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Riihimäen kihlakunnanoikeuden päätös 14.3.1990

Kihlakunnanoikeus on Janakkalan kunnan Asunto Oy Porttilanmäkeä vastaan 11. ja 12.12.1989 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla ajamasta kanteesta lausunut, että yhtiö oli perustettu 2.3.1989 ja merkitty kaupparekisteriin 20.9.1989. Yhtiön toimialana oli sen yhtiöjärjestyksen mukaan omistaa ja hallita erästä Janakkalan kunnan Tervakosken kylässä olevaa määräalaa ja sillä olevaa asuinrakennusta. Huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta enin osa oli varattu osakkeenomistajille asuinhuoneistoiksi.

Kiinteistön aikaisemmin omistanut Tervakoski Oy oli myynyt kiinteistön Janakkalan OP-Kiinteistökeskus Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun. Viimeksi mainittu yhtiö oli perustanut Asunto Oy Porttilanmäen ja myynyt huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet muun muassa talossa aikaisemmin vuokralaisina olleille henkilöille. Kunta oli ostanut huoneiston numero 3 hallintaan oikeuttavat osakkeet numerot 901-1615 ja se oli rekisteröity asunto-osakeyhtiön osakasluetteloon noiden osakkeiden omistajaksi. Kysymyksessä oli kolme huonetta ja keittiön käsittävä asuinhuoneisto pinta-alaltaan 71,5 neliömetriä.

Kunta oli 1.8.1989 alkaen käyttänyt huoneistoa ryhmäperhepäivähoitoon siten, että kaksi perhepäivähoitajaa oli siinä huolehtinut enintään 7-8 lapsen päivähoidosta arkipäivisin maanantaista perjantaihin kello 6-17 välisenä aikana. Janakkalan OP-Kiinteistökeskus Oy oli jo ennen kauppaa vuokrannut huoneiston kunnalle tuohon tarkoitukseen. Talon asukkaat olivat 29.6.1989 lähettäneet kunnalle kirjeen, jossa oli vastustettu kyseisen toiminnan aloittamista. Kirje oli ollut käsillä kunnanhallituksen kokouksessa 3.7.1989 sen päättäessä ryhmäperhepäiväkotitoiminnan aloittamisesta ja 17.7.1989 sen päättäessä huoneiston ostamisesta. Kirjeessä oli viitattu toiminnasta aiheutuviin haittoihin ja katsottu, että huoneiston käyttäminen päiväkotina merkitsi sen käyttämistä oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se oli aiottu.

Kunnan aloitettua kyseisen toiminnan asunto-osakeyhtiön hallitus oli antanut asiasta varoituksen ensin Janakkalan OP-Kiinteistökeskus Oy:lle ja 14.8., 14.9. ja 16.10.1989 kunnalle kolme varoitusta. Asunto-osakeyhtiön ylimääräinen yhtiökokous oli 31.10.1989 päättänyt ottaa huoneiston yhtiön hoidettavaksi kolmen vuoden ajaksi luovutuksesta lukien. Kunta oli vastustanut päätöksen tekemistä. Päätös oli perustunut siihen, että kunta oli sille annetuista varoituksista huolimatta jatkanut 1.8.1989 aloittamaansa ryhmäperhepäiväkotitoimintaa ja näin käyttänyt huoneistoa oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se oli tarkoitettu sekä että toiminnasta oli aiheutunut huomattavaa häiriötä talon asukkaiden työn jälkeiselle levolle samoin kuin siivouksen järjestämiselle.

Kihlakunnanoikeus on katsonut, että kunnan huoneistossa harjoittama ryhmäperhepäiväkotitoiminta ei poikennut oleellisesti huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaisesta käyttötarkoituksesta. Kihlakunnanoikeus on katsonut myös jääneen näyttämättä, että toiminnasta aiheutuisi talon muille asukkaille tai asunto-osakeyhtiölle huomattavaa häiriötä.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on asunto-osakeyhtiöistä annetun lain (30/26) 16 §:n nojalla kunnan kanteen hyväksyen kumonnut yhtiökokouksen päätöksen. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin suorittamaan kunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 8.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 14.3.1990 lukien.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 10.4.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi asunto-osakeyhtiö oli saattanut jutun, on lausunut, että ryhmäperhepäivähoidossa olevien lasten liikkumisesta ja oleskelemisesta asuntoosakeyhtiön talossa aiheutuvaa ääntä oli pidettävä lasten kysymyksessä ollen tavanomaisena ilmiönä. Jutussa ei ollut näytetty, että perhepäivähoitotoiminnasta olisi aiheutunut muille talon asukkaille kohtuutonta häiriötä.

Näillä ja kihlakunnanoikeuden muutoin lausumilla perusteilla hovioikeus on jättänyt kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen voimaan. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin suorittamaan kunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1.500 markkaa 16 prosentin korkoineen 10.4.1991 lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 28.8.1991. Kunta on antanut siltä hakemuksen johdosta pyydetyn vastauksen.

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut hovioikeuden tuomion ja kihlakunnanoikeuden päätöksen kumoamista ja kanteen hylkäämistä sekä kunnan velvoittamista korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut jutussa korkoineen. Yhtiö on toistanut kanteeseen vastatessaan esittämänsä näkemyksen, jonka mukaan huoneiston käyttötarkoituksena oli tavanomainen asumiskäyttö. Yhtiölle ja muille osakkeenomistajille aiheutuvaa haittaa arvioitaessa oli otettava huomioon talon asukaskanta ja sen erityispiirteet eli tässä tapauksessa vuorotyössä käyminen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 24.1.1992

Perustelut

Kunta on käyttänyt kanteessa tarkoitettua asuinhuoneistoa lasten päivähoidon järjestämiseksi siten, että kaksi hoitajaa on arkipäivisin maanantaista perjantaihin kello 6-17 välisenä aikana siinä hoitanut enintään kahdeksaa lasta. Kysymyksessä on ollut lasten päivähoidosta annetun lain (36/73) 1 §:n 2 kohdassa tarkoitettu perhepäivähoito, jota toteutetaan yksityiskodissa tai muissa perheenomaisissa olosuhteissa. Järjestämällä huoneistossa päivähoitoa kerrotulla tavalla ja laajuudessa kunta ei ole käyttänyt huoneistoa oleellisesti muuhun kuin sen aiottuun eli yhtiöjärjestyksestä ilmenevään tarkoitukseen.

Huoneiston käyttämisestä päiväkotina on aiheutunut vähäistä häiriötä siten, että eräät, lähinnä yövuorossa olleet asukkaat ovat joitakin kertoja heränneet ääniin, joita on syntynyt tuotaessa lapsia hoitoon tai vietäessä heitä aamupäivällä ulos leikkimään. Tämä ei kuitenkaan ole tapahtunut sellaiseen aikaan, jolloin asuintaloissa yleensä edellytetään vältettävän äänekästä toimintaa. Kunnan ei tämän johdosta eikä muutoinkaan ole näytetty rikkoneen, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on ollut tarpeen.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Yhtiö velvoitetaan suorittamaan kunnalle korvaukseksi vastauksen antamisesta aiheutuneista kuluista 1.100 markkaa 16 prosentin korkoineen tämän tuomion antamisesta lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Ketola, Tulenheimo-Takki ja Taipale sekä ylimääräinen oikeusneuvos Heikonen

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.