Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Siirry esitykseen

Puutteelliset hakuehdot

HE 250/2022
Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta

YmVM 21/2022 vp HE 250/2022 vp

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

Esityksessä ehdotetaan asunto-osakeyhtiölain muuttamista yhtiön rakennuksen ja kiinteistön yhteisten tilojen esteettömyyden parantamisen helpottamiseksi osakkaan aloitteesta ja kustannuksella. Toiseksi ehdotetaan kestävää asumista edistäviä uudistuksia koskevan yhtiön päätöksenteon helpottamista vanhoissa yhtiöissä siten, että vanhat yhtiöt voivat toteuttaa uusien yhtiöiden kanssa samassa tahdissa yleisesti kestävää asumista edistävinä pidettäviä uudistuksia.

Ehdotuksen mukaan osakkaalla olisi oikeus toteuttaa osakehuoneistonsa ulkopuolella sellaisia esteettömyyttä parantavia muutoksia yhtiön rakennuksen tai kiinteistön yhteisissä tiloissa, joiden kustannuksista hän vastaa tai jotka katetaan julkisella tuella, ja joista ei aiheudu muita kustannuksia eikä muuta haittaa yhtiölle tai muille osakkaille.

Ehdotuksen mukaan vanhan yhtiön yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä päättää yleisen käsityksen mukaan kestävää asumista edistävistä uudistuksista samaan aikaan kuin tällaiset uudistukset otetaan käyttöön uusrakentamisessa. Muutos helpottaa esimerkiksi ilmaston lämpenemisen ehkäisemiseksi tarpeellisten uudistusten käyttöönottoa vanhoissa taloyhtiöissä, joilla on pääosa asunto-osakeyhtiöiden olemassa olevista rakennuksista.

Lait on tarkoitettu tulemaan voimaan mahdollisimman pian vahvistamisen jälkeen.

PERUSTELUT

1 Asian tausta ja valmistelu

1.1 Tausta

1.1.1 Asumisen esteettömyys

Tarve asumisen esteettömyyteen kasvaa väestön ikääntyessä (hallitusohjelman 3.3.1 kohta). Tavoitteena on edistää ikääntyvien ja muuten liikunta- tai toimintarajoitteisten ihmisten asumista kotona. Esteettömyyttä parantavia muutoksia voivat olla esimerkiksi kulkuliuska, ovipuhelin ja sähköinen avausjärjestelmä ulko-ovelle, tukikaiteet, muut käsijohteet ja yhteisiin tiloihin ja yhteisen saunaan asennettava kiinteät istuimet sekä rakennuksen ja kiinteistön yleisten tilojen valaistuksen parantaminen.

Rakennuksen yleisten tilojen esteettömyyttä parantavat muutokset lisäävät usein kaikkien osakehuoneistojen monikäyttöisyyttä. Liikehuoneistoihin kulun esteettömyys laajentaa huoneiston käyttömahdollisuuksia ja huoneistossa toimivan yrityksen mahdollisuuksia tarjota palveluitaan. Esteettömyyden parantaminen lisää todennäköisimmin huoneistojen arvoa alueilla, joiden asuntomarkkinoilla on kysyntää. Toisaalta taantuvilla alueilla parannuksen vaikutus voi rajoittua pelkästään osakkaan asumismahdollisuuksien ja –mukavuuden parantumiseen.

Hyvin suuri osa asunto-osakeyhtiöiden rakennuksista ja kiinteistöistä ei täytä nykyisiä uudisrakentamiseen sekä merkittävään peruskorjaukseen ja perusparannukseen sovellettavia esteettömyysvaatimuksia, koska niiden rakentamisaikaan ei ole ollut nykyistä vastaavia vaatimuksia (ks. 2.2 kohta). Nykyisiä esteettömyysvaatimuksia koskevan sääntelyn aikana on rakennettu vain pieni osa taloyhtiöiden asuinrakennuksista ja vanhojen rakennusten osalta vaatimukset koskevat vain rajoitettua osaa korjauksista ja muutoksista. Esimerkiksi taloyhtiöiden monikerroksissa asuinrakennuksissa on kymmeniä tuhansia hissittömiä porrashuoneita ja edelleen on mahdollista rakentaa kaksikerroksisia hissittömiä asuinrakennuksia. Esteettömän liikkumisen kannalta usein tarpeelliset kulkuluiskat, ovipuhelimet, sähkölukot ja ovenavausjärjestelmät eivät ole vakiovarusteita vanhoissa asuinrakennuksissa. Lisäksi hissillisissäkin vanhoissa asuinkerrostaloissa on tavallista, että hissi ei kulje kaikkiin kerroksiin, joissa on osakashallinnassa olevia tiloja tai yhteisessä käytössä olevia vintti- tai kellaritiloja. On myös tavallista, että vanhan talon ulko-ovelta on portaita hissin lähtötasanteelle (esim. säästösyistä hissin sisäänkäynnit on rakennettu kerrostasanteiden puoliväliin).

Käytännössä tietyt kriteerit täyttävä osakas voi saada määrättyihin esteettömyyttä parantaviin muutostöihinsä yhteiskunnan rahoitusta (esimerkiksi sosiaalitoimen vammaispalvelulain mukaiset asunnonmuutostyöt) tai vakuutusyhtiön korvauksen (esim. liikennevakuutus, työtapaturmavakuutus). Myös taloyhtiöt voivat saada yhteiskunnalta merkittävän osan tarvittavasta rahoituksesta tiettyihin esteettömyyttä parantaviin muutoksiin, kuten hissin jälkiasennukseen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:lta (ARA) ja lisäksi vaihtelevassa määrin yhtiön rakennusten sijaintipaikan kunnalta. Yhteiskunnan tuki esteettömyyttä parantaviin rakennusten muutoksiin riippuu arvovalinnoista - millä tavoin määritelty liikkumis- ja muu rajoite otetaan huomioon – ja kunakin vuonna tukiin ja avustuksiin käytettävissä olevista resursseista, kuten vuosittain valtion ja kuntien talousarvioissa näihin tarkoituksiin varatuista varoista. Käsitys asumisen kannalta välttämättömistä esteettömyyden parannuksista on muuttunut ajan myötä. Esimerkiksi hissin jälkiasennuksen ohella avustusten myöntämisessä kiinnitetään enenevästi huomiota sisäänkäyntien ja rakennuksen sisäisten kulkuväylien esteettömyyden parantamiseen.

Esteettömyyden parantaminen on otettava huomioon rakentamista koskevan lainsäädännön perusteella uusrakentamisen lisäksi tietyt edellytykset täyttävissä asunto-osakeyhtiön vanhan rakennuksen ja kiinteistön kunnossapito- ja muutostöissä. Yhtiökokous voi lisäksi päättää muusta esteettömyyttä parantavasta muutoksesta asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, AOYL) mukaisesti. Lisäksi yhdenvertaisuuslaki (1325/2014) voi tulla sovellettavaksi asunto-osakeyhtiöissäkin. Asunto-osakeyhtiölain ja yhdenvertaisuuslain tavoitteet ja yhdenvertaisuusperiaatteet eroavat toisistaan.

Esteettömyyden parantamisessa asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja kiinteistön yhteisissä tiloissa on otettava huomioon myös asunto-osakeyhtiölain yleiset periaatteet, kuten laissa säädetty yhdenvertaisuusperiaate ja yhtiövastiketta koskevat periaatteet sekä taloyhtiön tilojen hallintaoikeuden, kunnossapitovastuun ja muutostyöoikeuden ja kustannusvastuun jakautuminen osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Esimerkiksi yhtiön pysäköinti-, varasto- tai yhteisten tilojen käyttöoikeuden luovuttaminen ensi sijassa liikkumisrajoitteiselle osakkaalle tai osakkaan vuokralaiselle voi vaikuttaa yhtiön kaikkien osakkeiden arvoon erityisesti sellaisissa pienemmissä vanhemmissa taloyhtiöissä, joissa on vähän vastaavia säilytystiloja. Tämän vuoksi suosiva kohtelu edellyttää AOYL:n perusteella muiden osakkaiden suostumusta. Jos suostumusta ei vaadittaisi, muiden osakkaiden olisi vaikea ennakoida, milloin tällainen muutos voisi tapahtua ja miten se voisi vaikuttaa heidän huoneistojensa käytettävyyteen ja arvoon. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole otettu huomioon yksittäisten osakkeiden yksilöllisiä asumis- ja muita erityistarpeita, vaan lain lähtökohtana on, että jokainen osakas vastaa muihin taloyhtiön osakkaisiin nähden siitä, että hänen asuntonsa on sellaisessa rakennuksessa, joka vastaa hänen kulloisiakin tarpeitansa ja mahdollisuuksiansa.

Toisaalta yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunta on päätynyt perustuslain ja yhdenvertaisuuslain (1325/2014) tulkintaan perustuen vanhan asuinrakennuksen esteettömyyttä koskevissa asioissa AOYL:sta poikkeaville kannoille. Lautakunnan ratkaisut koskevat asunto-osakeyhtiön velvollisuutta parantaa esteettömyyttä tai sallia esteettömyyden parantaminen osakehuoneiston ulkopuolella osakkaan tai asukkaan vaatimuksesta. Ratkaisujen perusteluiden mukaan tulkintaan ovat voineet vaikuttaa myös esteettömyyden parantamiseksi saatavana olleen vammaispalvelulain mukaisen tuen ehdot. Asunto-osakeyhtiölaissa on tarpeen säätää esteettömyyttä osakehuoneiston ulkopuolella parantavista, yksittäisten osakkaiden tarpeita tyydyttävistä muutoksista väestön ikääntymiseen liittyvän asumistarpeiden muutoksen vuoksi sekä oikeustilan selventämiseksi.

1.1.2 Asumisen kestävyys

Yleistä asumisen kestävyyden parantamisesta asunto-osakeyhtiössä

Osassa asumisen kestävyyttä parantavista taloyhtiöiden toimista on kysymys sellaisista uusista teknisistä ratkaisuista ja palveluista, jotka aikaa myöten yleistyvät ensin uusissa yhtiöissä pakottavan tai mahdollistavan lainsäädännön perusteella (esim. sähköautojen latauspistevalmius, tietty energian paikallinen tuotanto). Tällaisilla muutoksilla edistetään yleensä asumisen ekologista kestävyyttä, mutta muutos voi edistää myös muulla tavalla asumisen kestävyyttä, kuten taloudellista ja sosiaalista kestävyyttä. Käytännössä asumisen kestävyyden parantamisessa yhtiökokouksen enemmistöpäätöksillä on yleensä kysymys ekologista ja taloudellista kestävyyttä parantavista muutoksista, koska tällaisilla muutoksilla on välitön merkitys päätökseen vaadittavan enemmistön kannalta.

Lisäksi uudistusten toteutusta kannustetaan julkisilla tuilla (esim. sähköautojen latauspisteet ja tietty energian paikallinen tuotanto), kaavoituksella (esim. yhteiskäyttöautopaikat) ja peruspalveluiden muutoksilla (esim. postinjakelun muutokset). Muita osakkaiden ja asukkaiden elintapojen muutokseen liittyviä uusia muutostarpeita ovat esimerkiksi taloyhtiön tiloissa asukkaiden käytössä olevat yhteiskäyttöautot ja muut kulkuneuvot sekä verkkokauppojen ja muiden verkkopalveluiden käyttöä helpottavat älypostijärjestelmät. Osa uudistuksista on sellaisia, että niiden kustannuksia voi alentaa ja palvelun tasoa nostaa varsin helposti useamman taloyhtiön yhteisillä järjestelyillä sekä avaamalla käyttömahdollisuus myös ulkopuolisille.

Tällaisten muutosten toteuttamiseen vastikerahoitteisesti taloyhtiön toimesta vaikuttavat erityisesti asunto-osakeyhtiölain säännökset yhtiön päätöksenteosta, yhtiövastikkeesta ja osakkaan maksuvelvollisuuden muuttamisesta, varojenjaon periaatteista ja yhdenvertaisuusperiaatteesta sekä yhtiön tarkoituksesta ja yhtiölle sallitusta toiminnasta.

Esimerkiksi päätösvaatimuksia koskeva yleinen periaate on, että vanhassa taloyhtiössä voidaan enemmistöpäätöksellä päättää sellaisesta vastikerahoitteisesta uudistuksesta ja palvelun yhteishankinnasta, joka on jo yleistynyt vastaavassa uudessa asuntokannassa. Myös ilmaston lämpenemisen ja muiden haitallisten ympäristön muutosten torjumiseksi nopeasti tarvittavien uudistusten toteuttaminen enemmistöpäätöksellä vanhassa taloyhtiössä edellyttää voimassa olevan AOYL:n mukaan usein, että uudistus ensin muodostuu aikaa myöten tavanomaiseksi uudessa rakennuskannassa, mikä on voinut kestää 5-10 vuottakin. Toisaalta edellä mainitut kannustimet ja taloyhtiöiden asukkaiden käyttämien palveluiden merkittävät muutokset voivat nopeuttaa uudistusten tavanomaistumista merkittävästi.

Sähkökulkuneuvojen latauspisteet asunto-osakeyhtiössä

Hallitusohjelman yleisenä tavoitteena on asumisen hiilijalanjäljen pienentäminen. Yksi hallitusohjelmassa nimenomaisesti mainittu keino on sähköautojen latausinfrastruktuurin rakentamisen hallinnollisten esteiden poistaminen erityisesti taloyhtiöissä (4 kohta). Latausinfrastruktuurin rakentamisvelvoite perustuu energiatehokkuusdirektiivin täytäntöönpanolainsäädäntöön (Laki rakennusten varustamisesta sähköajoneuvojen latauspisteillä ja latauspistevalmiuksilla sekä automaatio- ja ohjausjärjestelmillä, Latauspistelaki, 734/2020). Vaatimus latauspisteiden asentamisvalmiudesta koskee myös taloyhtiötä, jonka asuinrakennusta tai kiinteistöä korjataan laajamittaisesti ja jossa on yli neljä pysäköintipaikkaa. Latauspistevalmiudella tarkoitetaan sitä, että myöhemmässä vaiheessa on mahdollista asentaa latauspiste jokaiseen pysäköintipaikkaan. Laajamittaisena pidetään korjausta, jossa rakennuksen vaippaan tai rakennuksen teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten jälleenrakentamiskustannuksiin perustuvat kokonaiskustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan arvo pois lukien. 1 Vaatimuksen arvioidaan koskevan 75% kaikista asunto-osakeyhtiöistä ja sitä sovelletaan asunto-osakeyhtiöissä koko rakennuksen saneerauksen lisäksi laajoissa ulkovaipan kunnostuksissa ja uusimisissa (sisältää ikkunat ja mahdollisesti vesikaton). Yleensä vaatimus ei tule sovellettavaksi perinteisesti toteutettavissa laajoissakaan linjasaneerauksissa (vesi- ja viemärijärjestelmän lisäksi uusitaan sähkö-, tiedonsiirto- ja ilmastointijärjestelmä). Latauspistevalmiusvaatimuksen edellytyksenä on joko rakennuksen sähköverkon tai, jos autopaikat ovat piha-alueella, piha-alueen kunnossapito- tai muutostyö. Latauspisteiden asennus, huolto ja käytettävän sähkön laskutus voidaan toteuttaa eri tavoin (yhtiö, osakas tai vuokralainen tai ulkopuolinen palveluntarjoaja). Eri vaihtoehtojen taloudellisuuteen vaikuttavat myös verolainsäädännön tulkinnat (erityisesti arvonlisävero). 2

Latauspistelain esitöissä on kiinnitetty huomiota siihen, miten AOYL:n päätösvaatimuksia sovelletaan latauspisteitä ja latauspistevalmiutta koskevaan taloyhtiön päätöksentekoon. Eduskunnan ympäristövaliokunta kiirehti taloyhtiön latauspisteitä koskevaan taloyhtiön päätöksentekoon liittyvien mahdollisten AOYL:n muutostarpeiden selvittämistä (YmVM 5/2020 vp, s. 7 ja 8).

Käytännössä sekä omistus- että vuokrataloissa latauspisteiden kustannusten maksuun ja siten yksityisautoilun edistämiseen joutuvat osallistumaan myös ne osakkaat ja vuokralaiset, jotka kestävän kehityksen edistämiseksi suosivat julkista liikennettä eivätkä omista henkilöautoa tai käyttävät yhteiskäyttökulkuvälineitä. Näin elävien osuus voi tulevaisuudessa kasvaa, mitä osaltaan osoittanee se, että ajokortin hankkivien nuorten osuus vähenee jo osassa suurempia kaupunkeja. Tämä voi aikaa myöten vaikuttaa siihen, miten vastikerahoitteisen latauspisteiden asentamisen katsotaan vaikuttavan osakehuoneistojen arvoon AOYL:n päätösvaatimusten soveltamisessa ja AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteet huomioon otettavalla tavalla.

Aurinkosähkö ja muu energian paikallinen tuotanto asunto-osakeyhtiössä

Toinen ajankohtainen kehityssuunta, jolla pyritään kiinteistöjen ja rakennusten käytössä edistämään kestävää kehitystä ja lisäämään kustannuksiltaan kilpailukykyisiä vaihtoehtoja, on kiinteistöllä, rakennuksissa ja osakehuoneistoissa käytettävän aurinkosähkön tuotanto taloyhtiön toimesta. Asunto-osakeyhtiö on voinut vuoden 2021 alussa voimaan tulleen lakimuutoksen jälkeen perustaa paikallisen energiayhteisön, joka voi käyttää kiinteistönsä alueella omaa aurinkosähköä ja myydä ylijäämän. Erityisen edulliseksi tulee sähkön tuotanto yhtiön omaan käyttöön, missä yhtiö säästää sähkön hinnan lisäksi siirtomaksun, arvonlisäveron ja sähköveron, jotka muodostavat valtaosan sähkölaskusta. Sähkön myynti ei ole yhtä kannattavaa, vaikka siitäkään ei tarvitse maksaa siirtomaksua ja veroja. Käytännössä taloyhtiön aurinkopaneelien tuotto ohjataan ensisijaisesti kiinteistösähköksi ja jäljelle jäävä osuus jaetaan osakehuoneistoissa käytettäväksi yhdenvertaisuusperiaatteen ja osakkeiden yhtiön varoihin tuottamien oikeuksien suhteessa. Mahdollinen ylijäämä myydään sähköverkkoon. Mikäli taloyhtiön paikallinen energiantuotanto on mitoitettu yhtiössä ja osakehuoneistoissa käytettäväksi, myynnistä ei koidu veroseuraamuksia.

Aiemmin taloyhtiöiden aurinkosähköjärjestelmät mitoitettiin pelkän kiinteistösähkön mukaan, koska ylijäämää ei käytännössä voinut jakaa huoneistoihin verottomasti. Vuoden 2021 alussa voimaan tullut hyvityslaskentaa koskeva lainsäädäntö moninkertaistanee kerros- ja rivitalojen aurinkopaneeliston keskikoon, jolloin suuruuden ekonomia laskee osaltaan energian hintaa. Aurinkosähkön tarjoaminen osakehuoneistoille edellyttää, että jakeluyhtiö pystyy hyvittämään tuotetun sähkön osakehuoneistoille edellä mainitulla tavalla oikeassa suhteessa hyvityslaskennalla. Useat suuret jakeluyhtiöt pystyvät tekemään tämän. Osa jakeluyhtiöistä odottaa vielä sähköalan yhteistä tiedonvaihtojärjestelmää, joka mahdollistaa hyvityslaskennan kaikille taloyhtiöille. Hyvityslaskenta mahdollistuu kaikille taloyhtiöille vuonna 2023, kun se siirretään Suomen kantaverkkoyhtiö Fingridin tuottama palveluksi (valtioneuvoston asetus sähkötoimitusten selvityksestä ja mittauksesta, 767/2021, 8 luvun 4 §). 3 https://www.fingrid.fi/sahkomarkkinat/datahub/

Kiinteistösähkön yli menevän aurinkosähkön jako huoneistoille tehdään hyvityslaskentapalvelussa automaattisesti ja osakkeiden tuottamien oikeuksien perusteella eli yleensä osakeomistusten suhteessa. Taloyhtiö ilmoittaa jakoperusteen hyvityslaskentapalveluun. Hyödyn huoneistoille jyvitetyistä aurinkosähköstä saa se taho, jonka nimissä huoneiston sähkösopimus on. Jos huoneisto vuokralla, hyödynsaaja on käytännössä huoneiston sähkösopimuksen tehnyt vuokralainen. Hyödyn voi ottaa huomioon esimerkiksi vuokrasopimuksessa. Nykykäytäntö on, että hyvityslaskennassa sähköverkkoon myyty aurinkosähkön osuus eli niin sanottu ylijäämäsähkö muodostuu huoneistokohtaisesti kunkin huoneiston sähkönkulutuksen yli menevästä aurinkosähkön osuudesta. Eli jos huoneistolle jyvitetty aurinkosähkö ylittää tarkasteltavan tasejakson aikana huoneiston sähkönkulutuksen, yli menevä sähkö myydään sähköverkkoon. 4

Myös taloyhtiön yksittäinen osakas tai osakasryhmä voi hankkia omaan henkilökohtaiseen käyttöön oman aurinkosähköjärjestelmän. Tähän tarvitaan käytännössä kuitenkin taloyhtiön lupa ja tällöin on tarpeen sopia muassa järjestelmään liittyvistä vastuista, huollosta ja kunnossapidosta.

Tuulivoiman ja aurinkoenergian tuotannon arvioidaan kasvavan ja energian kuluttajat ovat yhä useammin myös sen tuottajia. Maalämpö, ilmalämpöpumput ja sähköautojen lataus lisäävät sähkön kulutusta, mikä vaikuttaa kullekin taloyhtiölle tarkoituksenmukaisen aurinkovoimalan mitoitukseen.

Sähkömarkkinoiden kehityksen lisäksi muun muassa taloyhtiön rakennusten laatu, koko, järjestelmät ja sähkönkulutus huoneistoissa vaikuttavat aurinkosähköjärjestelmään investoinnin kannattavuuteen. Hyvityslaskenta parantaa yleensä kaikkien taloyhtiöiden aurinkosähköjärjestelmien kannattavuutta, koska se mahdollistaa entistä suuremman aurinkosähköjärjestelmän asentamisen ilman verkkoon myytävän sähkön osuuden kasvamista.

Taloyhtiön rakennuksen rakenteista ja sijainnista riippuen aurinkokennojen asentaminen saattaa edellyttää esim. rakenteiden, laitteiden ja sopimusten muutoksia, jolloin on ratkaistava myös rakennuksen ja muutoksen elinkaaren aikaiset rahoitus-, kunnossapito- ja vastuukysymykset.

Koska jakeluverkkoyhtiöt eivät toimi kilpaillussa ympäristössä, ne voivat käytännössä vyöryttää aurinkosähkön piiriin siirtyneiden yhtiöiden maksujen vähenemisestä syntyviä tulojen menetyksiä maksujen korotuksina niille, jotka eivät ole ottaneet käyttöön omaa voimalaa. Tämä voi aikaa myöten ohjata myös muita taloyhtiöitä ottamaan käyttöön oman energiantuotannon pitääkseen kustannuksensa hallinnassa.

EU:n neuvoston ja parlamentin käsiteltävänä olevan direktiiviehdotuksen ehdotuksen (Euroopan parlamentin ja neuvoston uudelleen laadituksi direktiiviksi rakennusten energiatehokkuudesta COM(2021)802 final, energiatehokkuusdirektiiviehdotus) taustalla ovat EU:n ilmastolailla asetetut velvoitteet vähentää EU:n nettokasvihuonekaasupäästöjä vähintään 55 %:lla vuoden 1990 tasosta vuoteen 2030 mennessä sekä saavuttaa ilmastoneutraalius EU-tasolla vuoteen 2050 mennessä. Komission mukaan rakennusten rooli on merkittävä EU:ssa. Rakennuksissa kulutetaan energiaa EU-tasolla 40 % energian kokonaiskulutuksesta ja aiheutetaan 36 % energiaperäisistä kasvihuonekaasupäästöistä. Direktiivi voi vaikuttaa merkittävästi asunto-osakeyhtiöiden rakennusten kunnossapito- ja muutostarpeisiin ja niiden toteutukseen.

Aurinko- ja tuulienergian tuotantoon, maa- ja ilmalämmön talteenottojärjestelmiin ja muuhun taloyhtiön oman energiahankinnan laatuun, mitoitukseen asentamiseen ja toimintaan sekä kustannusten ja hyödyn jakamiseen sovelletaan AOYL:n säännöksiä yhtiön tarkoituksesta, yhtiölle sallitusta toiminnasta, yhtiövastikkeista, vastuunjaosta yhtiön ja osakkaiden kesken ja uudistuksia koskevasta yhtiön päätöksenteosta sekä varojenjaosta.

Paikallisen energiatuotannon lisäksi automaatio- ja ohjausjärjestelmään liittyvä uudistus voi parantaa rakennuksen energiatehokkuutta muun muassa seuraamalla ja analysoimalla energian käyttöä sekä paikantamalla mahdollisuuksia rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseksi. Lisäksi tällainen uudistus mahdollistaa kysyntäjoustoa sähkö- ja kaukolämpömarkkinoilla. Järjestelmä voi ohjata rakennusta käyttämään energiaa silloin, kun sitä on runsaasti tarjolla. Kysyntäjousto helpottaa esimerkiksi tuuli- ja aurinkoenergian käytön lisäämistä, sillä niiden tarjonta vaihtelee sään mukaan.

Yhteiskäyttöpalvelut

Asumisen helpottamista ja kestävyyden parantamista tavoitellaan lisäksi uusilla yhteiskäyttöratkaisuilla, kuten yhteiskäyttöautoilla, muilla yhteiskäyttökulkuneuvoilla ja niiden pysäköintijärjestelyillä. 5 Muita jo käytössä olevia yhteiskäyttötoimintoja ovat kiinteistöpesuloiden ja –saunojen ja pyörien, lastenvaunujen ja muiden vastaavien kulkuneuvojen säilytystilat, yhteisen piha-alueen leikkipaikat, oleskeluryhmät, tuuletustelineet jne. Uusia yhteiskäyttötoimintoja ovat myös taloyhtiön rakennukseen tai kiinteistölle sijoitettavat pakettipalveluautomaatit, joihin voi vastaanottaa ja palauttaa esimerkiksi verkkokauppaostoksia, kauppakasseja tai pyykit. Automaateilla helpotetaan asumisessa yleisten ulkoisten palveluiden käyttöä ja varaudutaan postinjakelun ja hyödykkeiden jakelun mahdollisiin muutoksiin. Yhteiskäyttöautojärjestelyt voivat käytännössä mahdollistaa taloyhtiölle kaavan perusteella niin merkittävän vähennyksen autopaikkavaatimuksissa, että sillä voi olla huomattava merkitys uusien asuntojen myyntihinnankin kannalta.

Myös yhteiskäyttöpalveluita koskevista yhtiövastikkeella katettavista uudistuksista päätettäessä on otettava huomioon AOYL:n yhdenvertaisuusperiaate ja säännökset yhtiökokoukseen päätökseen vaadittavasta enemmistöstä ja tietyissä tilanteissa lisäksi vaadittavasta osakkaiden suostumuksesta. Päätökseen sovellettavaan enemmistövaatimukseen vaikuttaa uudistuksen tavanmukaisuus ja palvelun käytön vaikutus yhtiölle aiheutuviin kustannuksiin. Joissakin tapauksissa enemmistöpäätöksen lisäksi vaaditaan myös tiettyjen osakkaiden suostumus. Päätösvaatimukseen vaikuttaa myös se, siirretäänkö aiemmin kunkin osakkaan vastuulla ollut toimi yhtiön hoidettavaksi tai toisin päin (AOYL 1 luvun 10 § sekä 6 luvun 31 – 33 § ja 35 §).

1.2 Valmistelu

Oikeusministeriössä valmisteltiin virkatyönä asunto-osakeyhtiölain muutostarpeesta 27.10.2020 julkaistu arviomuistio, jossa kartoitettiin ja arvioitiin 60 muutostarvetta. 6 https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=ffe6d48e-e941-4f47-a562-00baa54a12b1

Avoimella lausuntokierroksella 27.10.2020–21.1.2021 arviomuistiosta saatiin 55 lausuntoa. Lähes kaikki tai selvä enemmistö lausunnonantajista kannatti pääministeri Marinin hallitusohjelmaan tai sen tavoitteisiin välillisesti liittyviä ehdotuksia kestävän kehityksen mukaisten uudistusten (esim. taloyhtiön uusiutuvan energian tuotanto, sähköautojen latauspisteet ja yhteiskäyttökulkuneuvot) toteuttamisen helpottamista enemmistöpäätöksellä, ikääntyvien ja liikkumisrajoitteisten kotona asumista helpottavista osakkaan muutostöistä yhtiön tiloissa, yhtiökokoukseen etäosallistumisen helpottamista, etäkokousten sallimista ja muuta digitalisoinnin mahdollisuuksien hyödyntämistä sekä mahdollisuutta osuustoiminnallisten periaatteiden huomioon ottamiseen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Mainittujen asiakokonaisuuksiin liittyen lausunnonantajien kantoja merkittävästi jakoi vain arvio, jonka mukaan esteettömyyden parantamista vastikerahoituksella yksittäisen osakkaan tarpeita varten ei ehdoteta säänneltäväksi. Lausuntopalautteen yhteenveto julkaistiin 10.11.2021. 7 https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/163600?show=full

Hallituksen esitys on valmisteltu virkatyönä huhti-kesäkuussa 2022 vuoden 2020 arviomuistion ehdotusten ja niistä saadun lausuntopalautteen perusteella sekä hallituksen esitysluonnoksesta Lausuntopalvelussa 8 https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=af7c47e0-3c2a-4a28-b0a3-97f7446b7d10 12.7.-31.8.2022 järjestetyn lausuntokierroksen palautteen perusteella (106 lausuntopyyntöä, 30 lausuntoa). Tällä lausuntokierroksella lähes kaikki lausunnonantajat kannattivat sellaisenaan tai muutettuna esteettömyyden ja asumisen kestävyyden parantamista koskevia ehdotuksia. Osuustoiminnallista asunto-osakeyhtiötä koskevan säännösehdotuksen osalta lausunnonantajien kannat jakautuivat. Lausuntoyhteenveto julkaistiin 4.10.2022 9 https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/164360 ja arvio lausuntopalautteesta on ollut saatavana hankeikkunassa 3.11.2022 lähtien (kuulemisesta tarkemmin 5 kohdassa).

Esitysluonnoksen valmistelussa on lisäksi kuultu kiinteistöalan järjestöjen edustajia sekä työ- ja elinkeinoministeriön, ympäristöministeriön ja sosiaali- ja terveysministeriön edustajia rakentamisen ja asumisen esteettömyyttä koskevan sääntelyn tulkintaan ja käytännön sekä kiinteistön paikalliseen energiantuotantoon, sähkökulkuneuvojen lataukseen, yhteiskäyttöpalveluihin liittyvien kehityssuuntien ja käytäntöjen selvittämiseksi.

2 Nykytila ja sen arviointi

2.1 Voimassa oleva lainsäädäntö

2.1.1 Asunto-osakeyhtiölaki

2.1.1.1 Asunto-osakeyhtiön tarkoitus, toiminta ja päätöksenteko

Asunto-osakeyhtiön rakennuksen omistaa asunto-osakeyhtiö, mutta yhtiön osakkeiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus vastaa hyvin pitkälti omistusoikeuden tuottamaa hallintaoikeutta. Asunto-osakeyhtiö on keskinäinen yhtiö, väline monihuoneistoisen rakennuksen tai kiinteistön eri huoneistojen ja muiden tilojen hallintaoikeuksien ja kustannusvastuun jakautumisen järjestämiseen osakkeenomistajien kesken.

Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallinta osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi (HE 24/2009 vp, jäljempänä myös HE, s. 50). Sama koskee vastaavasti muiden osakehuoneistojen omistajien osalta yhtiöjärjestykseen perustuvan huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia tarpeita. Tarkoituksensa toteuttamiseksi yhtiö huolehtii esimerkiksi kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta, peruskorjaukset mukaan lukien, sekä rakennusten ja kiinteistön kehittämisestä yhtiökokouksen päätösten mukaisesti ja siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätään.

Asunto-osakeyhtiön toiminnan tavoitteena on erityisesti yhtiön omistukseen tulevien rakennusten rakentaminen sekä taloyhtiön vastuulle määritellyn käytön, kunnossapidon ja uudistusten toteuttaminen ja rahoittaminen yhteishankinnalla mahdollisimman edullisesti ja omakustanteisesti yhtiövastikkeilla rahoitettavasti. Asunto-osakeyhtiö ei tarjoa asumispalveluita osakkaille vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi majoitusliike, muu tilavuokrausta tarjoava yritys tai yhteisö, oppilaitoksen asuntola tms., joka tarjoaa asumispalveluita yleisölle tai tietylle kohderyhmälle. 10 Mainitun tarkoituksen ja toiminnan lisäksi asunto-osakeyhtiö voi suoraan AOYL:n perusteella vuokrata hallussaan olevia tiloja. Yhtiöjärjestyksessä toiminta voidaan määrätä pääsääntöä laajemmaksi, jos yhtiölle tulevat tehtävät liittyvät kiinteistön tai rakennuksen käyttöön. Yhtiöjärjestysmääräyksellä voidaan laajentaa yhtiön toimintaa esimerkiksi siten, että asunto-osakeyhtiömuotoisen palvelutalon tehtäviin kuuluu terveydenhoito-, turva- ja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille (HE s. 50 – 51).

Yhtiön tarkoituksen ja toiminnan sääntelyllä pyritään turvaamaan osakkaiden hallintaoikeuden säilymistä ja asumiskustannusten ennakoitavuutta siten, että rajoitetaan yhtiön mahdollisuuksia riskinottoon. Taloyhtiön tilojen vuokraamista lukuun ottamatta yhtiö saa harjoittaa liiketoimintariskipitoista toimintaa vain kaikkien osakkaiden suostumuksella (AOYL 1 luvun 5 § ja HE s. 50—51).

Asunto-osakeyhtiössä päätöksenteon yleistoimivalta on yhtiökokouksella, toisin kuin osakeyhtiössä, jossa hallitus on yleistoimivaltainen elin (AOYL 6 luvun 1 § vrt. osakeyhtiölain, 624/2006, OYL, 6 luvun 2 §). Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous päättää isännöitsijän valintaa lukuun ottamatta kaikista tärkeimmistä yhtiön asioista. Yhtiökokous päättää esimerkiksi peruskorjauksista ja -perusparannuksista, lisärakentamisesta sekä kiinteistön ja rakennusten luovuttamisesta ja hankkimisesta. Yhtiökokouksen enemmistö- tai määräenemmistöpäätöksen lisäksi joissakin tapauksissa päätökseen tarvitaan tiettyjen tai kaikkien osakkaiden suostumus (AOYL 6 luvun 35 ja 37 §). Yhtiökokouksella on rakentamista koskevien vaatimusten rajoissa päätösvalta tarkoituksenmukaisuusasioissa, kuten siitä, milloin vastikerahoitteisiin yhtiön vastuulla oleviin kunnossapitotoimiin ja uudistuksiin ryhdytään ja mihin tavanomaisuuden rajoissa olevaan tasoon toimet tehdään.

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohta on, että yhtiön osakkeet hankkiessaan osakkeenomistaja hyväksyy sen, että yhtiön rakennuksen ja kiinteistön rakenteet ja muu varustus ovat hankintahetken mukaiset ja että vastuu kunnossapidosta ja sen kustannuksista jakautuu AOYL:n ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti (HE s. 55). Asunto-osakeyhtiölain kannalta katsottuna jokainen osakkeenomistaja vastaa siten itse siitä, että asunnoksi hankittu osakehuoneisto vastaa hänen kulloisiakin tarpeitaan.

Yhtiökokouksen päätöksiin sovelletaan päätöksenteon muotovaatimusten (AOYL 6 luku) lisäksi päätösten sisältöön vaikuttavia säännöksiä asunto-osakeyhtiön tarkoituksesta ja toiminnasta (1 luvun 2 ja 5 §), osakkaiden yhteydenvertaisuudesta (1 luvun 10 § ja 6 luvun 28 §), yhtiövastikkeesta (3 luku), peruskorjauksista ja muusta kunnossapidosta (4 luku ja 6 luvun 30 §), perusparannuksista ja muista muutostöistä (5 luku ja 6 luvun 31—33 §), osakkaan hallintaoikeudesta (1 luvun 3 ja 13 § sekä 6 luvun 35 §) sekä yhtiön kiinteistön ja rakennuksen tai niiden osan luovutuksesta (6 luvun 37 §).

2.1.1.2 Yhdenvertaisuusperiaate ja yhtiövastike

AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan yhtiövastikkeella rahoitettavaan peruskorjaukseen ja uudistukseen lähtökohtaisesti siten, että kaikki osakehuoneistot korjataan alkuperäiseen tasoon, toimenpiteen toteutusajankohdan perustasoon tai uudistetaan muuhun ajankohdan tavanomaiseen tasoon. Samalla yhtiö vastaa peruskorjauksen ja uudistuksen vuoksi poistettujen tai vaurioituneiden osakehuoneiston sisäpintojen, kalusteiden ja laitteiden ennallistamisesta taloyhtiön perustasoon (AOYL 4 luvun 2 §:n 2 momentti ja 3 §). Osakas vastaa itse ennallistamiskuluista siltä osin kuin ne ylittävät taloyhtiön perustason ja oman muutostyöns aiheuttamista merkittävistä ylimääräisistä purkukuluista (KKO 2003:80). Esimerkiksi taloyhtiön LVIS-korjauksia silmällä pitäen osakkaan on huoneistonsa tason parannusta harkitessaan tai tavanomaista tasoa paremmin varusteltua huoneistoa hankkiessaan otettava huomioon, että myöhemmin yhtiön peruskorjauksen yhteydessä pinnat, rakenteet ja laitteet korjataan lähtökohtaisesti vain perustasoon yhtiön kustannuksella.

Yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla osakas voi myös luottaa siihen, että yhtiön vastike- ja muita varoja ei käytetä vain joidenkin osakehuoneistojen arvoa lisääviin uudistuksiin.

Yhtiövastike on osakkaan suoritettavaksi kuuluva osuus yhtiön menoista, se ei ole korvausta huoneiston käyttöoikeudesta, eikä sitä rinnasteta vuokraan. 11

2.1.1.3 Osakkaan muutostyö osakehuoneiston ulkopuolella ja yhteisten tilojen käyttöoikeudet

AOYL:n perusteella osakas voi tehdä muutoksia osakkeiden perusteella hallitsemansa osakehuoneiston tai muun tilan ulkopuolella vain yhtiön suostumuksella (5 luvun 8 §). Yhtiön ei tarvitse perustella kieltäytymistään, vaikka osakas maksaisi kaikki muutostyön ja sen kunnossapidon kulut eikä muutoksesta aiheutuisi haittaa muille osakkaille tai yhtiölle. Osakas ei voi edes vedota yhtiön passiivisuuteen eli siihen, että hän ei saa lainkaan vastausta.

AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla kaikilla osakkailla on yhtäläiset oikeudet taloyhtiön yleisten tilojen käyttämiseen sellaisessa kunnossa kuin ne ovat. Jos tilojen kysyntä ylittää tarjonnan, taloyhtiön on järjestettävä tilojen käyttö AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti: esimerkiksi jonotusjärjestelmällä tai arpomalla käypää hintaa edullisemmin annettavien tilojen käyttöoikeudet lyhyehkön määräajan kestäviksi kausiksi tai käyvällä hinnalla annettava tilat toistaiseksi jatkuviksi kausiksi.

AOYL:ssa ei säädetä osakkaan tai asukkaan liikuntarajoitteeseen tai muuhun henkilökohtaiseen ominaisuuteen perustuvasta etusijasta taloyhtiön varastotilojen, pysäköintipaikkojen tai muiden yhteisten tilojen käyttämiseen. Yhtiöjärjestyksessä tällaisista oikeuksista voidaan määrätä, käytännössä lähinnä yhtiön perustamisen yhteydessä. Tiedossa ei ole tällaisia määräyksiä. Tällainen etusija voi vaikuttaa taloyhtiön kaikkien osakehuoneistojen käytettävyyteen ja siten myös huoneistojen käypiin arvoihin.

Käytännössä liikkumista helpottavien sairaanhoitopiirien apuvälineiden luovutuskäytännöt ja –ohjeistukset edellyttävät osana luovutussopimusta, että sähköiset liikkumisen apuvälineet (mm. sähkömopo) säilytetään lämpimässä tilassa. Suuressa osassa taloyhtiöitä on rajoitetusti lämpimiä yhteiskäytössä olevia varasto- ja vastaavia tiloja ja usein nämä tilat eivät ole helppokulkuisia liikkumisrajoitteiselle tai suuremman kantamuksen kanssa (vanhoissa taloissa yleensä kellarissa tai vintillä). Lisäksi rakennuksen turvallisuutta koskevat säännökset ja määräykset kieltävät tai rajoittavat varastointia porrashuoneissa ja käytävissä. Muun muassa näiden syiden vuoksi helppokulkuisten lämpimien varastotilojen kysyntä ylittänee usein merkittävästi käytettävissä olevat tilat.

2.1.1.4 Päätöksenteko asumisen kestävyyttä lisäävästä yhtiön kunnossapidosta ja uudistuksesta

Yleistä

AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen ja vastikerahoituksen edellytysten kannalta katsottuna asumiseen liittyvät taloyhtiöiden järjestämät toiminnot eroavat siten, että osaa toiminnoista käytetään yleisesti ja jatkuvasti kaikissa taloyhtiön huoneistoissa, kuten huoneiston lämmitys ja huoneistossa käytettävä sähkö, jätehuolto ja postinjakelumahdollisuus. Toisaalta osa tällaisista toiminnoista, kuten yhteiskäyttöauto sekä kiinteistöpesula ja hiekkalaatikko, ovat sellaisia, että niitä ei käytetä lainkaan osassa huoneistoista, koska osa osakkaista tai asukkaista ei tarvitse sitä tai haluaa oman auton tai pesukoneen taikka heillä ei ole ajokorttia tai leikki-ikäisiä lapsia. Jälkimmäiseen ryhmään kuuluvat toiminnot voivat olla sellaisia, että niistä ei aiheudu merkittäviä kuluja uudistuksen toteutuksen lisäksi (esim. keinu, hiekkalaatikko) ja osa on sellaisia, että niistä voi aiheutua myös merkittäviä käyttö- ja huoltokustannuksia (esim. yhteiskäyttöauto ja kiinteistöpesula ja -sauna).

Perustamisvaiheessa yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa määräyksiä myös kestävää asumista edistävistä taloyhtiön tarkoituksen ja toiminnan laajennuksista, jotka täyttävät yhtiön toimintaa koskevat AOYL 1 luvun 5 §:n vaatimukset. Perustamisvaiheessa yhtiöjärjestykseen voidaan siten ottaa esim. määräyksiä sähköautojen latauspisteistä ja niiden käyttömaksuista sekä taloyhtiön omasta energian tuotannosta, yhteiskäyttökulkuneuvoista ja niiden käyttömaksuista. Tiettävästi tällaisten laajennusten poistamisen edellytyksistä ja kustannusten jaosta poistotilanteissa ei ole määräyksiä yhtiöjärjestyksissä (esim. jos yhteiskäyttöautolle ei ole enää kysyntää).

Vanhassa taloyhtiössä kestävää asumista edistävän uudistuksen AOYL:n mukaisuuden arvioinnissa merkitystä on sillä, miten tavanomainen kyseinen uudistus on ja miten se vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon (AOYL 6 luvun 31 §). Arvioinnissa ei oteta huomioon kunkin osakkaan subjektiivista käsitystä uudistuksen tarpeellisuudesta ja hyödyllisyydestä hänen kannaltaan. Pääasiassa kertaluonteisia kustannuksia aiheuttavien yhteiskäyttöisten uudistusten vaikutus huoneistojen markkina-arvoon on yleensä varsin helppo arvioida. Käytännössä sama koskee yleensä myös sellaisia käyttökulujakin aiheuttavia toimintoja, joita pidetään taloyhtiöiden perusvarustuksena ja joiden käytön kustannuksissa ei ole merkittävää käyttäjäkohtaista vaihtelua (esim. kiinteistöpesula ja –sauna). Toisin on esimerkiksi yhteiskäyttökulkuneuvojen osalta, koska niiden vuokrauksesta tai omistuksesta aiheutuu jatkuvasti kuluja, jotka perustuvat yleensä kokonaan tai pääosin käyttöaikaan ja kuljetun matka pituuteen (ja omistusvaihtoehdossa on otettava huomioon myös huolto- ym. käyttökulut).

Arvioitaessa uudistukseen soveltuvia AOYL:n päätösvaatimuksia on otettava huomioon, miten mahdollinen vastaava toiminto on päätöshetkellä järjestetty taloyhtiössä ja miten uudistus vaikuttaa toiminnosta kullekin osakkaalle aiheutuviin vastike- ja muihin kuluihin. Esimerkiksi huoneistot lämmitetään usein taloyhtiön järjestämällä keskuslämmityksellä ja huoneistojen sähkön käyttö perustuu huoneistokohtaisiin sopimuksiin sähköyhtiöiden kanssa myös sähkölämmityksen osalta.

Aurinkosähkö ja taloyhtiön muu oma energiatuotanto

Aurinkosähkön tuotannon aloittamisen kannalta vanhan taloyhtiön päätöksentekoa koskevien vaatimusten kannalta merkittävää on myös se, tuottaako aurinkosähköä taloyhtiö vai osakas, tuottaako taloyhtiö sähköä omaan käyttöönsä vai lisäksi myös osakehuoneistoissa käytettäväksi, miten tuotanto toteutetaan (esim. aurinkosähköpaneelien ym. laitteiden asennus), miten taloyhtiön sähkön käyttömahdollisuus ja kulut jaetaan huoneistoissa käytettävän sähkön osalta, huoneistojen erilaiset käyttötarkoitukset ja huoneistoissa käytettävän sähkön tuotantoon tarkoitetun investoinnin mitoitus sekä periaatteessa myös yhtiön tarkoitus (liiketoimintariskin ottamista koskeva rajoitus).

Kaikista taloyhtiön omaan energian tuotantoon liittyvistä yhtiövastikkeella katettavista uudistuksista päätettäessä on otettava huomioon myös AOYL:n yhdenvertaisuusperiaate ja säännökset yhtiökokoukseen päätökseen vaadittavasta enemmistöstä ja tietyissä tilanteissa lisäksi vaadittavasta osakkaiden suostumuksesta. Päätökseen sovellettavaan enemmistövaatimukseen vaikuttaa uudistuksen tavanmukaisuus (AOYL 6 luvun 31 – 33 § ja 35 §).

Taloyhtiön oman energiatuotannon toteuttaminen yleisesti käytössä olevilla järjestelyillä ja mitoittaen yhtiön kiinteistön ja osakehuoneistojen tavanomaisiin tarpeisiin on lähtökohtaisesti yhtiön tarkoituksen mukaista ja yhtiölle suoraan AOYL:n perusteella mahdollista toimintaa. Tällainen uudistus ei siten edellytä toimintamuotojen laajentamista tarkoittavaa yhtiöjärjestysmääräystä.

Taloyhtiöiden monihuoneistoisissa rakennuksissa yhtiö huolehtii yleensä myös osakehuoneistojen lämmitysjärjestelmistä ja huoneistojen lämmityksen kustannukset katetaan kaikilta osakkailta perittävällä hoitovastikkeella riippumatta siitä, minkä suuruinen lämmityskustannus kunkin huoneiston lämmityksestä aiheutuu esim. huoneiston sijainnin ja asukkaiden elintapojen vuoksi. Tätä vakiintunutta järjestelyä on pidetty AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisena, vaikka siitä ei määrätä yhtiöjärjestyksessä. Toisaalta osakkaat vastaavat yleensä huoneistojensa sähkölämmityksen kustannuksista omien sähkösopimustensa perusteella. Osakkeiden ostaja voi havaita lämmitysjärjestelmän ja siihen liittyvän kustannusvastuun jaon osakkeita ostaessaan ja näin hänen katsotaan hyväksyneen järjestelyn.

Vastaavasti kaukokeskuslämmityksen korvaavan tai sitä täydentävän yhtiön maalämpöjärjestelmän kustannukset ja hyödyt vaikuttavat rakennuksen huoneistojen käyttökustannuksiin lähtökohtaisesti yhtiövastikkeiden kautta ja myös tällaista uudistusta pidetään lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisena, jos se on toteutukseltaan tavanomainen.

Toisaalta alun perin huoneistokohtaisen, osakkaiden omiin sopimuksiin perustuvan sähkölämmityksen korvaaminen yhtiövastikkeella rahoitettavalla keskuslämmityksellä voi vaikuttaa osakkaiden maksuvelvollisuuteen ja mahdollisuuteen vaikuttaa omiin asumiskuluihinsa niin, että päätökseen tarvitaan käytännössä kaikkien osakkaiden suostumus.

Viimeksi mainituissakin tapauksessa taloyhtiöllä on sähkösopimus yhtiön vastuulla olevien lämmitys-, kiinteistön valaistus- kiinteistöpesula ja –saunatilojen ja muiden yhteisten tilojen, mahdollisen maalämpöjärjestelmän ja muita vastaavia yhteisiä tarpeita varten. Tällöin enemmistöpäätöksellä voidaan päättää uudistuksesta, joka tarkoittaa aurinko- tai muun sähkön paikallista tuotantoa mainittuihin yhtiön omiin tarpeisiin.

Taloyhtiön osakehuoneistoissa käytettävän sähkön osalta käytäntö poikkeaa lämmityksestä siten, että lähes aina kullakin osakkaalla taikka yhtiön tai osakkaan vuokralaisella on oma sähkösopimus sähköyhtiön kanssa ja hän maksaa kulutuksensa mukaisesti sähköstä suoraan sähköyhtiölle. Vanhan taloyhtiön omaa sähköntuotantoa koskevasta vastikerahoitteisesta uudistuksesta voidaan päättää yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä, jos uudistuksen toteutus on tavanomainen ja voidaan olettaa, että huoneistoissa käytettävän sähkön hinta ei nouse uudistuksen vuoksi. Tällaisen pitkävaikutteisen investoinnin hyödyllisyyden arvioinnissa voidaan myös ottaa huomioon esimerkiksi paikallisen energiatuotannon teknologian ja palveluiden nopea kehityssuunta ja investointiin saatavana olevien julkisten tukien ehdot, energiamarkkinoiden kehityksen epävakaus ja vaikea ennustettavuus sekä ilmaston ja ympäristön suojeluun liittyvät yleiset tavoitteet, joiden arvioidaan vaikuttavan energian saatavuuteen ja hintaan.

Koska osakkaan ja tämän vuokralaisen vastuu ainakin vanhojen rakennusten huoneistoissa käytettävästä sähköstä perustuu lähes poikkeuksetta huoneistokohtaisiin sopimuksiin ja huoneistokohtaiseen käyttöön, taloyhtiön oman energiantuotannon etujen jaossa on otettava huomioon AOYL:n yhdenvertaisuusperiaate ja osakkeiden tuottamat oikeudet yhtiössä. Näiden vaatimusten mukaista yleensä on, että kussakin osakehuoneistossa voidaan hyödyntää yhtiön oman paikallisen energiatuotannon sähköä huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistuksen suhteessa.

Sähköautojen latauspisteet

Latauspisteen asentamiseen tarvittavan putkituksen asentaminen (latauspistevalmius) on AOYL:ssa tarkoitettu yhtiökokouksen tavallisella enemmistöpäätöksellä ja kaikilta osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella rahoitettava yhtiökunnossapitotoimi, jos kysymys on yhtiön hallinnassa olevista autopaikoista ja latauspistevalmius on toteutettava muun lainsäädännön perusteella yhtiön kunnossapitotyön yhteydessä. 12 Muissa tapauksissa taloyhtiön hallinnassa olevissa tiloissakin latauspistevalmiuden ja latauspisteen toteuttamisessa on kysymys taloyhtiön uudistuksesta Latauspistevalmiuden ja latauspisteiden toteutukseen sovellettaviin päätösvaatimuksiin ja kustannusten jakoon vaikuttaa myös se, koskevatko toimet yhtiön vai osakkaiden hallinnassa olevia autopaikkoja. Latauspistevalmiuden rakentamiseen ja latauspisteen asentamiseen sovelletaan AOYL:n yleisiä säännöksiä yhtiön ja osakkaan toteuttamasta kunnossapidosta ja uudistuksesta.

AOYL 6 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan vanhassa asunto-osakeyhtiössä yhtiökokous voi tavallisella enemmistöpäätöksellä toteuttaa vastikerahoitteisesti kiinteistön ja rakennuksen uudistamisen vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia (1 kohta) ja päättää vastikerahoitteisen uuden asumispalvelun käyttöönotosta, jos vastikerahoitteinen palvelun yhteishankinta on jo tavanomaista uudessa asunto-osakeyhtiöiden rakennuskannassa (2 kohta). Lisäksi kummassakin tilanteesta edellytetään, että osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi.

Momentin 1 kohdassa tarkoitetut yhtiövastikkeella kustannettavissa olevat uudistukset voivat olla sekä yhtiön rakennukseen kohdistuvia rakenteiden muutostöitä että uusien laitteiden tai uudenaikaisen tekniikan hankintaa. Tällainen uudistus voi olla myös kiinteistön tai huoneiston liittäminen uuden palvelun piiriin. Se, että uudistuksesta ei koidu välitöntä etua kaikille osakehuoneistoille, ei sinänsä ole este hankkeen toteuttamiselle yhtiövastikkeen avulla, jos kaikilla kuitenkin on mahdollisuus saada uudistuksesta hyötyä. Toisaalta tietyt sinänsä tavanomaiset uudistukset voivat olla sellaisia, että ne eivät tuota osakehuoneistoille etua edes arvonnousun muodossa (HE 24/2009, s. 33 – 34). AOYL:n kannalta tällainen uudistus voi olla esimerkiksi sähköautojen latauspisteiden toteuttaminen taantuvan alueen syrjäseudulla, jossa ei ole lainkaan sähköautoja tai jonka asukkaiden saatavissa olevien sähköautojen ominaisuudet eivät riitä asukkaiden tavanomaisiin liikkumistarpeisiin.

Uuden palvelun piiriin liittämisen tavanomaisuutta arvioidaan palvelutyypin lisäksi myös palvelun tehokkuuden tai muun palvelun laatuun liittyvän, uudistuksesta yhtiölle aiheutuvien kulujen määrään vaikuttavan seikan perusteella. Esimerkiksi erilaisesta käyttötarkoituksesta johtuen taloyhtiön joissakin osakehuoneistoissa sähkön kulutus voi olla moninkertainen verrattuna kulutukseen keskimääräisessä asuinhuoneistossa ja tavanomaisuusvaatimus lähtökohtaisesti rajoittaa tuotantokapasiteetin rakentamista taloyhtiön toimesta eniten kuluttavien tarpeiden kattamiseksi.

Yhtiökokouksen enemmistön oikeus päättää myös järjestelmää käyttäen hankittavan palvelun käytön rahoittamisesta vastikkeella ratkaistaan erikseen momentin 2 kohdan perusteella sen mukaan, onko myös palvelun vastikerahoitteinen yhteishankinta tavanomaista (HE 24/2009, s. 133 ja 134). Lisäksi yhtiöllä voi olla oikeus päättää hankkia osakkaiden tai asukkaiden henkilökohtaisten asumistarpeiden tyydyttämiseksi tarpeellinen palvelu niiden osakkaiden suostumuksella, jotka palvelusta maksavat (HE 24/2009, s. 51) Myös asumispalvelun vastikerahoitteisen yhteishankinnan tavanomaisuuden arvioinnissa voidaan siten käyttää apuna arvioita siitä, miten yhteishankinta vaikuttaa mahdollisten osakkeenostajien asumiskuluihin ja sen myötä yhtiön osakkeiden arvoon (HE 24/2009, s. 134). Käytännössä palveluiden ja niiden vastikerahoitteisen yhteishankinnan tavanomaisuus muuttua aikaa myöten. Esimerkiksi postipalveluiden tarjonta älyposti- ja vastaavilla palveluilla voi muodostua tavanomaiseksi perinteisten postipalveluiden muutoksen myötä ja verkkokaupan syrjäyttäessä perinteiset kauppapaikat.

Edes huoneiston käytön kannalta välttämättömän palvelun vastikerahoitteinen hankinta ei ole aina tavanomaista lain esitöiden mukaan, jos esimerkiksi palvelun käyttö vaihtelee olennaisesti osakkaiden kesken (HE 24/2009, s. 134). Viimeksi sanottu koskee lähinnä tilannetta, jossa palvelun käytöstä osakkaalle aiheutuvat kustannukset eivät riipu siitä, miten hän käyttää palvelua. Esimerkiksi yhteiskäyttöauton tai muun osakkaiden ja asukkaiden käyttämän kulkuneuvon hankinta yhtiön omistukseen ei lähtökohtaisesti täytä tavanomaisuuden vaatimusta sen vuoksi, että osakkaiden käyttötarpeet ovat yksilöllisiä. Toisaalta yhtiön autopaikan varaaminen palveluntarjoajan yhteiskäyttöautolle ohi autopaikkajonon voi olla tavanomaista. Tällaisen autopaikan tavanomaisuuteen voivat vaikuttaa myös edellytykset, joilla asukkaat voivat varata auton, ja yhteiskäyttöauton kustannusten jaon ehdot.

Jos tavanomaisen tason mukainen uudistus kohdistuu ja tuottaa etua vain tiettyihin osakehuoneistoihin, yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä siitä, että uudistusta varten peritään vastiketta vain näiden osakehuoneistojen omistajilta. Päätökseen vaaditaan lisäksi enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy (AOYL 6:32.5 § ja HE 24/2009, s. 142). Tällainen uudistus voi liittyä esimerkiksi sähköauton latauspisteiden toteutukseen osakashallinnassa oleville autopaikoille. AOYL:n soveltamista sähköautojen latauspisteiden hankkimiseen, latauspisteiden käyttämiseen, kustannuksiin ja niiden jakautumiseen käsitellään myös hallituksen esityksessä 23/2020 vp (2.1.3 kohta).

Yhteiskäyttökulkuneuvot, -tilat ja -palvelut

Perinteisten yhteiskäyttötilojen ja –palveluiden (esim. kiinteistöpesula ja -sauna sekä pyörä-, lastenvaunu- jne. varastot, yhteisen pihan leikkialue- ja muu oleskeluvarustus) osalta lähtökohtana on, että niitä koskevat tavanomaista tasoa oleva uudistus voidaan toteuttaa tavallisella enemmistöpäätöksellä. Myös päätös autopaikan varaamisesta yhteiskäyttöautolle tai muille yhteiskäyttökulkuneuvoille ohi yhtiön soveltaman autopaikkojen varausjärjestelyn on yleensä ongelmaton yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta, jos kaikilla osakkailla on yhtäläinen mahdollisuus käyttää tällaista kulkuneuvoa. Yleensä yhtiö voi harkintansa mukaan vuokrasopimustensa ehtojen rajoissa päättää vähentää vuokrattavien autopaikkojen ja muiden vuokralle antamiensa tilojen määrää ja ottaa näin vapautuvan tilan yhteiskäyttöön.

Yhteiskäyttökulkuneuvojen osalta AOYL:n soveltamisen kannalta olennaisia kysymyksiä ovat esimerkiksi taloyhtiön autopaikka- ja muiden säilytystilojen varaaminen yhteiskäyttökulkuneuvoille ja niitä tarjoaville palveluntarjoajille, yhteiskäyttökulkuneuvojen hankkiminen taloyhtiölle ja taloyhtiön sopimukset palveluntarjoajien kanssa sekä tällaisten kulkuneuvojen käyttökustannusten jakaminen.

Käytännössä merkittäviä investointeja tai säännöllistä ylläpitoa tarvitsevat uudet yhteiskäyttöjärjestelyt toteutetaan yleensä sopimusteitse ulkopuolisen palveluntarjoajan toimesta (esim. yhteiskäyttöauton käyttömahdollisuus). Yhteiskäyttöauton hankkimista taloyhtiön omistukseen ei nykyisin voida pitää tavanomaisena uudistuksena ja tavallisella enemmistöllä päätettävänä asiana.

Yhteiskäyttöauton käyttöoikeuden hankkimiseen taloyhtiön toimesta osakkaiden ja asukkaiden käyttöön vaikuttaa järjestelyn tavanomaisuus. Arvioinnissa otetaan huomioon osakkaiden mahdollisuus tällaisen ajoneuvon käyttöön, yhteiskäyttöautosopimuksen mukaisten käyttö- ja muiden kustannusten jakautuminen yhtiön, osakkaiden ja näiden vuokralaisten kesken sekä yhtiön rakennusten sijainti ja alueella liikkumisen käytännöt, joihin voivat vaikuttaa esimerkiksi osakkaiden ja vuokralaisten käytettävissä olevien autopaikkojen määrä, kaavoitus ja joukkoliikenneyhteydet. Sama koskee pysäköintipaikan varaamista yhteiskäyttöautolle taloyhtiön hallinnassa olevista tiloista.

Käytännössä yhteiskäyttöautoja ja muita yhteiskäyttöpalveluita käytetään palvelun järjestävän yrityksen verkkosovelluksella käytön helpottamiseksi ja hallintokulujen minimoiseksi. Taloyhtiöille aiheutuvia kuluja ja riskiä voidaan myös jakaa siten, että useamman taloyhtiön osakkaat ja asukkaat käyttävät samaa palvelua (esimerkiksi useamman taloyhtiön sopimus, joka mahdollistaa yhteiskäyttöauton tai –autojen käytön niiden asukkaille ja osakkaille). Tiedossa ei ole sopimusjärjestelyitä, joissa yhteiskäyttöautosopimuksen kaikki kustannukset katettaisiin kaikilta osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella. Käytännössä yhteiskäyttöautopalvelusopimuksissa sovitaan myös esim. kuukausittaisesta vähimmäisveloituksesta palvelun tarjoajan riskin rajoittamiseksi. Tällöin taloyhtiö sopimuksen osapuolena on vastuussa vähimmäisveloituksen määrään palvelun tarjoajalle. Viime sijainen vastuu takuuveloituksesta tulee olla lähtökohtaisesti palvelun käyttäjillä, mikä voitaneen yleensä järjestää palvelun käyttöehdoilla sekä käyttäjien ja taloyhtiön välisillä järjestelyillä. AOYL:n mukaista on, että talonyhtiön vastuulla olevat takuumaksut ovat vähäisiä eikä niiden kautta valuteta käyttökuluja yhtiövastikkeella katettaviksi.

Käytännössä edellä mainittuja uudistuksia voidaan toteuttaa yhtiön, osakkaan, osakasryhmän tai ulkopuolisen palveluntarjoajan toimesta. Uudistuksen toteutukseen liittyvä laitteet ym. voivat olla yhtiön, osakkaan tai ulkopuolisen palveluntarjoajan omistuksessa. Uudistuksen toteutus ja käytön kustannukset voidaan rahoittaa yhtiövastikkeella, osakkaiden omarahoituksella tai palveluntarjoajan rahoituksella. Käytännössä myös vastikkeena maksettavat uudistuksen käytön kustannukset (esim. lataussähkö ja osakehuoneistojen aurinkosähkö) on lähtökohtaisesti laskutettava käytön mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi.

Vanhassakin taloyhtiössä yhteiskäyttöautopaikkaa ja –autoa koskevan uudistuksen tarkoituksena voi olla autopaikkojen määrää vähentämällä vapautuvan tilan saaminen muuhun käyttöön. Tällöin yhteiskäyttöautoon liittyvänkin päätöksen teossa on yleensä asianmukaista ottaa huomioon koko uudistuksen vaikutukset.

2.1.2 Yhdenvertaisuuslainsäädäntö ja yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunnan ratkaisut

2.1.2.1 YK:n yleissopimus vammaisten henkilöiden oikeuksista

Vammaisten henkilöiden oikeuksia koskevan YK:n yleissopimuksen (27/2016, vammaisyleissopimus) perusteella sopimusosapuolet toteuttavat asianmukaiset toimet mm. varmistaakseen vammaisille henkilöille muiden kanssa yhdenvertaisen pääsyn fyysiseen ympäristöön, kuljetukseen, tiedottamiseen ja viestintään, muun muassa tieto- ja viestintäteknologiaan ja -järjestelmiin, sekä muihin yleisölle avoimiin tai tarjottaviin järjestelyihin ja palveluihin sekä kaupunki- että maaseutualueilla. Näitä toimia, joihin sisältyy saavutettavuuden esteiden tunnistaminen ja poistaminen, sovelletaan muun muassa rakennuksiin, teihin, kuljetukseen sekä muihin sisä- ja ulkotiloihin, koulut, asunnot, terveydenhuoltoyksiköt ja työpaikat mukaan lukien (9 artikla, esteettömyys ja saavutettavuus, artiklan 1 kohta ja sen a alakohta).

2.1.2.2 Yhdenvertaisuuslaki

Yhdenvertaisuuslailla (1325/2014) toteutetaan osaltaan YK:n vammaisyleissopimuksen sopimuspuolia koskevia velvoitteita. Lakia sovelletaan lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiöiden toimintaan, koska asunto-osakeyhtiön sekä sen osakkaiden, vuokralaisten ja muiden yhtiön rakennusten ja kiinteistön käyttäjien välisissä suhteissa ei ole kysymys lain 2 §:n 2 momentissa tarkoitetusta yksityis- ja perhe-elämän piiriin kuuluvasta toiminnasta.

Yhdenvertaisuuslain 8 §:n 1 momentin mukaan ketään ei saa syrjiä iän, alkuperän, kansalaisuuden, kielen, uskonnon, vakaumuksen, mielipiteen, poliittisen toiminnan, ammattiyhdistystoiminnan, perhesuhteiden, terveydentilan, vammaisuuden, seksuaalisen suuntautumisen tai muun henkilöön liittyvän syyn perusteella. Syrjintä on kielletty riippumatta siitä, perustuuko se henkilöä itseään vai jotakuta toista koskevaan tosiseikkaan tai oletukseen. Välittömän ja välillisen syrjinnän lisäksi laissa tarkoitettua syrjintää on häirintä, kohtuullisten mukautusten epääminen sekä ohje tai käsky syrjiä. Kohtuullisten mukautusten määritelmän osalta hallituksen esityksen perusteluissa viitataan YK:n jäsenvaltioiden välisen vammaisyleissopimuksen 2 artiklaan, jonka mukaan sopimuksen tarkoittamaa syrjintää on myös vammaisten ihmisten yhdenvertaisen kohtelun edellyttämien kohtuullisten mukautusten epääminen. YK:n sopimus velvoittaa sen hyväksyneitä valtioita, joiden tulee sopimuksen velvoitteet täyttääkseen muuttaa muun muassa kansallinen lainsäädäntönsä sopimuksen mukaiseksi. Sopimus ei suoraan velvoita yksityisten omistamaa asunto-osakeyhtiötä muuttamaan rakennusta vammaisen osakkaan tai vuokralaisen pyynnöstä hänen kannaltaan esteettömäksi.

Lain 8 §:n 2 momentin mukaan välittömän ja välillisen syrjinnän lisäksi laissa tarkoitettua syrjintää on häirintä, kohtuullisten mukautusten epääminen sekä ohje tai käsky syrjiä. Lakiehdotuksen eduskuntakäsittelyssä momentin sisältöä selvennettiin perusteluilla. Valiokunnan mietinnön mukana yksityisten osapuolien välisiin suhteisiin ulotettua määritelmää oli tarpeen selventää hallituksen esitykseen verrattuna siten, että ilmaisu "kohtuulliset mukautukset" on vakiintunut ja ilmaisua käytetään myös muualla lainsäädännössä, kuten esimerkiksi ns. työelämädirektiivin 2000/78/EY 5 artiklassa. Mietinnön mukaan kohtuullisten mukautusten sisältö ilmenee yhdenvertaisuuslain 15 §:stä, ja sen sisältö seuraa edellä mainituista direktiivistä ja yleissopimuksesta (TyVM 11/2014 vp, s. 5). Eduskuntakäsittelyn aikana perustuslakivaliokunta oli sillä kannalla, että termiä oli syytä selventää ja määritellä se tarkemmin, koska sitä koskeva velvoite kohdistuu 15 §:n mukaan kaikkiin koulutuksen järjestäjiin, työnantajiin sekä tavaroiden tai palveluiden tarjoajiin (PeVL 31/2014 vp). Lain esitöiden perusteella 8 §:n 2 momenttia on tulkittava niin, että kohtuullisten mukautusten epääminen voi olla syrjintäperuste vain, jos mukautus olisi tarpeen 15 §:ssä tarkoitetun vammaisen kannalta ja mukautuksen toteuttamiseen velvollinen on viranomainen, koulutuksen järjestäjä, työnantaja taikka tavaroiden tai palvelujen tarjoaja.

Asunto-osakeyhtiön toiminnassa välitöntä syrjintää (yhdenvertaisuuslain 10 §) on esimerkiksi se, että yhtiö ei lainkaan vuokraa autopaikkoja vammaiselle henkilölle. Välillisestä syrjinnästä voi puolestaan olla kysymys esimerkiksi silloin, kun muodollisesti AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaiset autopaikkasäännöt saattavat tosiasiallisesti vammaisen henkilön muita epäedullisempaan asemaan siksi, koskapyörätuolilla liikkuva ei pysty käyttämään hänelle vuokrattavaa autopaikkaa (11 §). Viimeksi mainitussa tapauksessa on toisaalta mahdollista, että esimerkiksi autopaikkojen jaosta aiemmin tehtyjen vuokrasopimusten ehdot vaikeuttavat autopaikkojen vaihtoa esimerkiksi pyörätuolia käyttävän osakkaan tarpeita vastaavasti.

Lain 13 §:ssä säädetään välillisen syrjinnän kiellosta. Syrjintä on välillistä, jos näennäisesti yhdenvertainen sääntö, peruste tai käytäntö saattaa jonkun muita epäedullisempaan asemaan henkilöön liittyvän syyn perusteella, paitsi jos säännöllä, perusteella tai käytännöllä on hyväksyttävä tavoite ja tavoitteen saavuttamiseksi käytetyt keinot ovat asianmukaisia ja tarpeellisia. Lain esitöiden mukaan ilmaisulla ”käytäntö” viitataan muun muassa siihen, miten esimerkiksi koulutus ja erilaiset palvelut sekä pääsy niihin on käytännössä järjestetty. Lain esitöistä ei voi päätellä, että syrjivällä käytännöllä tarkoitettaisiin muun kuin 15 §:ssä tarkoitetun toiminnan osalta sitä, että rakennuksen omistaja ei kustannuksellaan esimerkiksi muuta rakennuksen kulkuyhteyksiä esteettömiksi vammaisen osakkaan, vuokralaisen tai rakennuksen muun käyttäjän pyynnöstä tai oma-aloitteisesti.

Lain 13 §:n esitöiden mukaan pykälässä tarkoitettu sääntö, peruste tai käytäntö ei ole syrjivä, jos se perustuu lakiin tai sillä muutoin on hyväksyttävä tavoite ja tavoitteen saavuttamiseksi käytetyt keinot ovat asianmukaisia ja tarpeellisia (HE 19/2014 vp, s. 77). AOYL:ssa säädetty yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa sitä, että kaikki osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet kaikkiin taloyhtiön yhteisiin tiloihin ja kaikilta osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella saa kattaa vain AOYL:sta ilmenevät edellytykset täyttävien muutosten kuluja, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Lisäksi AOYL:sta ilmenee, että osakkaalla ei ole oikeutta tehdä muutoksia osakehuoneistonsa ulkopuolella eikä oikeutta vaatia taloyhtiön maksavan muutostöidensä kustannuksia. Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden ja kunnossapitovastuun jakautumisen osalta asunto-osakeyhtiölain esitöistä ja oikeuskäytännöstä ilmenevä periaate on, että yhtiön osakkeiden ostajan katsotaan lähtökohtaisesti hyväksyneen taloyhtiön ja huoneistojen rakenteet sellaisina ne ovat osakkeita hankittaessa. Esimerkiksi parvekkeetonta tai hissiyhteyttä vailla olevaa huoneistoa hallitsevan osakkaan katsotaan suostuneen siihen, että häneltä perittävää yhtiövastiketta käytetään yhtiön vastuulla olevien toisten porrashuoneiden hissien ja muiden huoneistojen parvekkeiden hoito- ja kunnossapitokuluihin.

Lain 15 §:ssä säädetään viranomaisen, koulutuksen järjestäjän, työnantajan sekä tavaroiden tai palvelujen tarjoajan velvollisuudesta tehdä asianmukaiset ja kulloisessakin tilanteessa tarvittavat kohtuulliset mukautukset, jotta vammainen henkilö voi yhdenvertaisesti muiden kanssa asioida viranomaisissa sekä saada koulutusta, työtä ja yleisesti tarjolla olevia tavaroita ja palveluita samoin kuin suoriutua työtehtävistä ja edetä työuralla. Mukautusten kohtuullisuutta arvioitaessa otetaan huomioon vammaisen ihmisen tarpeiden lisäksi edellä mainitun toimijan koko, taloudellinen asema, toiminnan luonne ja laajuus sekä mukautusten arvioidut kustannukset ja mukautuksia varten saatavissa oleva tuki. Pykälässä säädetyt vallitsevien olosuhteiden muuttamiseen velvoittavat vaatimukset koskevat pykälässä rajattua toimijajoukkoa ja toimiin on ryhdyttävä vain vammaisena pidettävän henkilön yhdenvertaisuuden järjestämiseksi. Säännöksen sanamuodon ja sen esitöiden perusteella asunto-osakeyhtiötä ei voi yleensä pitää 15 §:ssä tarkoitettuna toimijana. Yhtiön tilat ja toiminnot eivät ole yleisesti tarjolla olevia tavaroita ja palveluita (HE 19/2014 vp, s. 79-82 13). Asunto-osakeyhtiö on väline monihuoneistoisen rakennuksen tai kiinteistön omistavan yhtiön osakkaiden omakustanteisen yhteisomistuksen järjestämiseksi (ks. 1.1.1.1-2 kohdat).

Toisaalta asunto-osakeyhtiö voi olla yhdenvertaisuuslain 15 §:ssä tarkoitettu palveluntarjoaja lähinnä silloin, kun yhtiö tarjoaa vuokralle tilojaan, kuten asuin- ja liikehuoneistoja, autotalleja ja autopaikkoja. Tällöinkin on kuitenkin otettava huomioon, että mainittu 15 § ei koske kaikkea yhtiön tilojen vuokrausta. Esimerkiksi autopaikkojen vuokraamiseen on voitu päätyä, kun kaikille osakehuoneistoille ei voida tarjota omaa autopaikkaa. Tällöin yhtiön osakkaille ja näiden vuokralaisille tarjottava vuokrausjärjestely on tarpeen asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi. Yleensä tällaiset vuokrasuhteet ovat määräaikaisia ja vuokran määrä vastaa enintään omakustannushintaa. Autopaikkojen vuokraaminen myös muille ulkopuolisille voi kuitenkin olla yhdenvertaisuuslain 15 §:ssä tarkoitetun palvelun tarjoamista näiden autopaikkojen osalta. Asunto-osakeyhtiötä ei voi pitää 15 §:ssä tarkoitettuna palveluntarjoajana yhtiökokousjärjestelyiden ja osakkaan oikeuksien käyttämisen suhteen, koska asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukset ovat suljetun osakaspiirin yksityisiä tilaisuuksia. Asunto-osakeyhtiön ei siten tarvitse esimerkiksi järjestää toimintarajoitteisen osakkaan tarvitsemia erityisvälineitä yhtiökokouksen seuraamiseen sekä puhe- ja äänioikeuden käyttämiseen. Taloyhtiön isännöitsijä huolehtii yhtiön toimeksiannosta yhtiökokouksen järjestämisestä yhtiötä koskevien velvoitteiden mukaisesti. Yhtiön yhdenvertaisuuslakiin perustuvat velvollisuudet eivät laajene sillä perusteella, että yhtiö käyttää yhtiökokouksensa järjestämiseen ammattimaisia palveluntarjoajia, kuten ammatti-isännöitsijää ja ammattimaista kokoustilojen tarjoajaa.

Tilojen vuokraaminen voi myös olla satunnaista, kuten annettaessa vuokralle osakehuoneisto, joka on otettu yhtiön hallintaan (AOYL 8 luvun 2 §). Toisaalta yhtiön hallinnassa olevan huoneiston vuokraaminen työsuhde-etuna huoltohenkilölle saattaa täyttää yhdenvertaisuuslain 15 §:n soveltamisedellytykset kyseisen vuokrasuhteen osalta.

Asunto-osakeyhtiöiden suoraan AOYL:n nojalla osakkaiden ja asukkaiden omaan käyttöön tarjoamat pesula-, varasto- ja saunatilat eivät täytä yhdenvertaisuuslain 15 §:n määritelmää palveluntarjoamisesta. Toisaalta yhdenvertaisuuslain 15 §:n mukaista asunto-osakeyhtiön palveluntarjontaa voivat olla esimerkiksi senioritalo-yhtiön yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella tarjoamat lisäpalvelut, kuten hoiva-, ateria- ja siivouspalvelut.

Muissa EU- ja ETA-valtioissa ei ole asunto-osakeyhtiötä vastaavaa osakeyhtiömuotoista yhteisomistusjärjestelyä, joten mainituissa valtioissa mahdollisesti muotoutuneita tulkintoja ei voi sellaisenaan soveltaa asunto-osakeyhtiöön.

2.1.2.3 Asunto-osakeyhtiöitä koskevat yhdenvertaisuuslautakunnan ratkaisut liikkumisen esteettömyyden parantamisesta

Yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunnan kolme hakijoille myönteistä ratkaisua vuodelta 2021 koskivat taloyhtiön ja huoneiston sisäänkäynnin esteettömyyttä ja esteetöntä autopaikkaa liikkumisesteisten kannalta. Ratkaisut koskivat pyörätuolia käyttävän vammaisen pyyntöä taloyhtiön sisäänkäyntiin pysyvästi asennettavasta kulkuluiskasta ja ovenavauslaitteesta hänen hankkimallaan rahoituksella ja huoltositoumuksella (813/2020), rollaattoria tarvitsevan liikuntavammaisen osakkaan esteetöntä pääsyä kiinteistöltä huoneistoonsa taloyhtiön katto- ja salaojaremontin aikana (647b/2019) ja liikuntavammaisen hakijan oikeutta vaihtaa autopaikkaa oman autopaikkansa viereistä autopaikkaa vuokraavan henkilön kanssa (859/2020).

Ratkaisuista ei ilmene, millä perusteella asunto-osakeyhtiön olemassa olevan rakennuksen sisäänkäynnin rakenteita pidettäisiin yhdenvertaisuuslain 13 §:ssä tarkoitettuna välillisesti syrjivänä perusteena tai käytäntönä. 14 Ratkaisuista ei myöskään ilmene, millä perusteella asunto-osakeyhtiön tulkittiin olevan ratkaistavana olleessa tilanteessa yhdenvertaisuuslain 15 §:n 1 momentissa tarkoitettu toimija, jonka velvollisuutena olisi kohtuullisten mukautusten tekeminen rakennukseensa ja kiinteistöllään myös oma-aloitteisesti. Asunto-osakeyhtiö on väline monihuoneistoisen rakennuksen tai kiinteistön omistavan yhtiön osakkaiden omakustanteisen yhteisomistuksen järjestämiseksi (ks. 1.1.1.1-2 kohdat). Yhdenvertaisuuslain säännöksen sanamuodon ja sen esitöiden perusteella asunto-osakeyhtiötä ei voi yleensä pitää lain 15 §:ssä tarkoitettuna toimijana (ks. edellä kohdassa 2.1.2.2 yhdenvertaisuuslain säännöksen esittely).

Ratkaisuista ei myöskään ilmene, mitä mukautuksen kohtuullisuuden arvioinnissa yhdenvertaisuuslain 15 §:n 2 momentin mukaan huomioon otettavalla toimijan koolla, taloudellisella asemalla ja toiminnan luonteella ja laajuudella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiössä. Näitä seikkoja koskevat esimerkit säännöksen esitöissä liittyvät lähinnä yritystoimintaan. Yleensä asunto-osakeyhtiöllä ei ole vuosittain budjetoitujen yhtiön hoito-, kunnossapito- ym. menojen kattamiseksi osakkailta perittävien yhtiövastikkeiden lisäksi muita tuloja, yhtiö toimii omakustanteisesti voittoa tuottamatta ja asunto-osakeyhtiön osakehuoneistojen lukumäärä ei osoita yhtiön vapaasti käytettävissä olevien varojen määrää. Lisäksi taloyhtiön remontin aikaisia kulkuyhteyksiä koskevasta ratkaisusta ei ilmene, oliko rakentamisen aikaiset kulkuyhteydet järjestetty rakentamisvaatimusten mukaisesti. Rakentamista koskevista vaatimuksista, kuten työmaan ja kulkureittien turvallisuudesta, säädetään rakentamislainsäädännössä. 15 Autopaikan vaihtamista koskevan ratkaisun selosteesta eivät ilmene hakijan haluaman autopaikan haltijan ja taloyhtiön välisen vuokrasopimuksen ehdot. 16

2.1.3 Rakennusten esteettömyyttä koskeva lainsäädäntö

Maankäyttö- ja rakennuslaki

Rakentamislainsäädännön mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennus ja sen piha- ja oleskelualueet suunnitellaan ja rakennetaan niiden käyttötarkoituksen, käyttäjämäärän ja kerrosluvun edellyttämällä tavalla siten, että esteettömyys ja käytettävyys otetaan huomioon erityisesti lasten, vanhusten ja vammaisten henkilöiden kannalta. Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa uuden rakennuksen rakentamista, rakennuksen korjaus- ja muutostyötä sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta varten tarvittavia tarkempia säännöksiä: 1) rakennuksen sekä sen kulkuväylien ja hygieniatilojen mitoituksesta, 2) tasoeroista sekä 3) kokoontumistiloista ja majoitustiloista (Maankäyttö- ja rakennuslaki, 132/1999, MRL, 117 e §).

Valtioneuvoston asetus rakennuksen esteettömyydestä

Rakennuksen esteettömyyttä koskevista vaatimuksista säädetään yksityiskohtaisesti valtioneuvoston asetuksessa (241/2017, jäljempänä esteettömyysasetus). Asetuksen vaatimukset koskevat luvanvaraisen uuden asuinrakennuksen rakentamista sekä asuinkerrostalon yleisten tilojen korjaus- ja muutostyötä, laajentamista, kerrosalaan laskettavan tilan lisäämistä ja rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta siltä osin kuin esteettömyyden parantaminen on rakennuksen ominaisuudet sekä toimenpiteen laatu ja laajuus huomioon ottaen tarkoituksenmukaista (1 §). Kaikki vanhaa kerrostaloa koskevat soveltamistilanteet ovat sellaisia, että kunnossapito- tai muutostyö perustuu taloyhtiön päätökseen, johon perustuu mm. hankkeen toteutuksen sisältö ja ajoitus. Asetuksen vaatimuksia sovelletaan vain korjattavaan tai muutettavaan osaan, ei koko rakennukseen. Asetusta sovelletaan vain rakennuslupaa edellyttäviin toimenpiteisiin, eli toimenpidelupaa edellyttävien toimenpiteiden yhteydessä asetusta ei sovelleta. Tarkoituksenmukaisuus viittaa sekä rakennuksen käytettävyyteen että taloudellisuuteen; mitä yleisemmässä käytössä rakennus on, sitä enemmän arvioinnissa painottuu yhdenvertaisen käytön mahdollistaminen. Toisaalta mitä rajatumman joukon käytössä rakennus on, sitä enemmän taloudellisilla näkökohdilla on merkitystä. On myös mahdollista, että osassa korjaus- tai muun toimenpiteen kohteena olevista tiloista esteettömyyden parantaminen on eri seikat huomioiden tarkoituksenmukaista ja osassa ei. Tarkoituksenmukaisuusarviointiin vaikuttavia rakennuksen ominaisuuksia ovat esimerkiksi rakennuksen käyttötarkoitus ja kulttuurihistorialliset arvot. Samalla on otettava huomioon MRL 117 § 4 momentin edellytys rakennuksen ominaisuuksien ja erityispiirteiden huomioimisesta sekä rakennuksen soveltuvuudesta aiottuun käyttöön ja MRL 118 §:n säännökset rakennustaiteen ja kaupunkikuvan vaalimisesta (esittelymuistio).

2.1.4 Huoneiston ulkopuolella tehtävien osakkaan muutosten omistus- ja hallintaoikeudet sekä hoito- ja kunnossapitokulut

Osakkaan huoneistonsa ulkopuolelle tekemien muutosten omistus- ja hallintaoikeuteen sovelletaan lähtökohtaisesti yleisiä esine- ja velvoiteoikeudellisia sääntöjä ja AOYL:ia, jollei muuta ole sovittu yhtiön ja osakkaan tai osakkaiden kesken. Esimerkiksi rakennuksen ulko-ovelle tuleva kiinteä kulkuluiska ja sähköinen ovenavausjärjestelmä tulevat kiinteistöä hallitsevan ja rakennuksen omistavan taloyhtiön omistukseen ja hallintaan näiden yleisten sääntöjen ja mahdollisten sopimusehtojen mukaisesti. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että myös muut osakkaat ja rakennuksen käyttäjät voivat käyttää tällaisia muutoksia, jollei taloyhtiön kanssa ole sovittu muusta järjestelystä (esim. henkilönostimen tai ovenavausjärjestelmän kaukosäädin on vain jollakin tai joillakin asukkailla). Taloyhtiön omistus- ja hallintaoikeudesta seuraa myös, että järjestelyä ei saa poistaa ilman yhtiön suostumusta, jollei muuta ole sovittu. Käytännössä esim. henkilönostimen asentamista, huoltoa ja kunnossapitoa koskevan sitoumuksen ehtona voi olla, että nostin poistetaan ja palautetaan käyttötarpeen päätyttyä. Toisaalta AOYL:n yleisten periaatteiden mukaista on, että osakas vastaa tällaisen muutoksensa aiheuttamista ylimääräisistä hoito- ja kunnossapitokuluista sekä järjestelyn poistamisen ja tilan ennallistamisen kuluista. AOYL:n yleisten periaatteiden mukaisesti osakas vastaa myös tällaista muutosta koskevan muutostyöilmoituksen käsittelystä ja muutostyön valvonnasta yhtiölle aiheutuvista kuluista samoin kuin muidenkin muutostöidensä osalta.

2.1.5 Korjausavustuslainsäädäntö

Esteettömyyttä parantavat muutokset

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntää avustusta yli 65-vuotiaille tai vammaisille henkilöille heidän omakotitalonsa tai omistamansa asunnon, kuten asunto-osakeyhtiön osakehuoneiston, korjaamiseen. Avustus on yleensä enintään 50 avustukseen piiriin kuuluvan toimenpiteen kuluista. Erityisestä syystä avustus voi olla 70% kuluista. Avustusta myönnetään vain ympärivuotisessa käytössä olevan kodin korjauksiin, ei esimerkiksi mökin korjaamiseen. Avustus on tarkoitettu parantamaan iäkkäiden ja vammaisten henkilöiden mahdollisuuksia kotona asumiseen. Avustusten myöntämisessä sovelletaan lakia asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista (1087/2016), valtioneuvoston asetusta asuinrakennusten ja asuntojen korjausavustuksista (1373/2016) sekä valtionavustuslakia (688/2001). Näiden säännösten perusteella asunto-osakeyhtiössä avustusta voidaan myöntää sellaisiin korjauksiin, joista hakijalla on vastuunjakotaulukon tai yhtiöjärjestyksen mukaan korjausvastuu. Taloyhtiön vastuulle kuuluvia korjauksia ei avusteta. Taloyhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset ovat pääasiassa rakenteisiin liittyviä korjauksia. Näitä ovat esimerkiksi käyttövesi- ja viemäriputkien uusiminen, ikkunoiden uusiminen, salaojajärjestelmän- ja antennijärjestelmän uusiminen sekä julkisivuremontit. Taloyhtiön yhteisten tilojen uudistustoimet, kuten porrashissin ja kulkuluiskien rakentaminen ovat taloyhtiön kunnossapitovastuun alueella ja näihin korjauksiin ei voi hakea tätä avustusta. Myös huoneistoparvekkeille johtavien kynnysten poistaminen tai muu vastaava toimenpide, jolla edistetään asukkaan pääsyä parvekkeelle, on taloyhtiön vastuualueella. Tuen myöntävällä viranomaisella on valtionapuviranomaisen harkintavalta kustannusten kohtuullisuudessa ja hyväksyttävyydessä. Tuen myöntämisessä otetaan huomioon esimerkiksi sellaisen rakentamisen laatutaso, johon voi saada julkista tukea. 17

Em. säännöksiä sovelletaan myös esteettömyysavustukseen eli sellaiseen avustukseen liikkumisesteen poistamiseksi, jonka ARA myöntää asunto-osakeyhtiölle ja jolla tehdään mahdolliseksi liikuntarajoitteisen pääsy asuinrakennukseen, siinä oleviin asuntoihin ja yhteistiloihin. Avustettavia toimenpiteitä liikkumisesteen poistamiseksi voivat olla esimerkiksi ulko-ovien esteettömyyden parantaminen, ulko-ovien automatisointi, hissin esteettömyyskorjaukset sekä luiskien-, kaiteiden- tai porrashissin rakentaminen. Avustuksen suuruus on enintään 45 % hyväksytyistä kustannuksista (2020). 18 file:///C:/Users/03087272/Downloads/Hissi-%20ja%20esteett%C3%B6myysavustusohje_2022.pdf

Vaikeasti vammainen hakija voi saada rahoituksen vamman tai sairauden vuoksi välttämättömiin korjaustoimenpiteisiin vammaispalvelulain (Laki vammaisuuden perusteella järjestettävistä palveluista ja tukitoimista 380/1987) perusteella. Näitä korjaustoimenpiteitä voidaan avustaa edellä mainitun korjausavustuslain perusteella vain, jos kunta on tehnyt toimenpiteiden avustamisesta ensin kielteisen päätöksen. Vammaispalvelulain mukaan kunnan on korvattava vaikeavammaiselle henkilölle asunnon muutostöistä sekä asuntoon kuuluvien välineiden ja laitteiden hankkimisesta hänelle aiheutuvat kohtuulliset kustannukset, jos hän vammansa tai sairautensa johdosta välttämättä tarvitsee näitä toimenpiteitä suoriutuakseen tavanomaisista elämän toiminnoista (vammaispalvelulain 9 §). Vammaispalvelulain perusteella on mahdollista saada edellytysten täyttyessä omaan kotiin hissi tai muu nostolaite. Ne voidaan asentaa rakennuksen sisätiloihin tai sisäänkäynnille. Vammaispalvelulain perusteella on mahdollista korvata porrashissi tms. asuinkerrostalon sisäänkäynnille ulkoportaisiin, jos se on toimivampi vaihtoehto kulkuluiskalle. Lain tarkoituksena ei kuitenkaan ole niiden haittojen poistaminen, jotka aiheutuvat asumisesta hissittömässä tai osittain hissittömässä kerrostalossa. Kerrostalon porraskäytävään hissiä ei tarvitse korvata.

Energian paikallisen tuotannon tuet

ARA myöntää energia-avustuksia asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin vuosina 2020-2022. Tuen ehtona korjaushankkeelle on rakennuksen E-luvun paraneminen määritetyllä kertoimella verrattuna rakentamisen aikaiseen E-lukuun.

Tuettavia toimenpiteitä voivat olla esimerkiksi aurinkopaneelien ja lämpöpumppujen asennus. Myös kaikki avustettavien toimenpiteiden vaatimat suunnitteluun, lupiin, rakennuttamispalveluihin ja valvontaan liittyvät kustannukset ovat kokonaisuudessaan avustuskelpoisia. Kustannuksiin voi sisällyttää muitakin energiaremontin kannalta välttämättömiä toimenpiteitä: esimerkiksi sähkökeskuksen uusiminen, jos maalämpöpumpun asennus edellyttää sitä. Energia-avustuksen osuus korjauskustannuksista vaihtelee korjaustoimenpiteittäin. 19 https://www.ara.fi/fi-FI/Lainat_ja_avustukset/Energiaavustus/Taloyhtiot

Työ- ja elinkeinoministeriön energiatuella pyritään edistämään erityisesti uuden energiateknologian käyttöönottoa ja markkinoille saattamista. Ministeriö voi myöntää hankekohtaisen harkinnan perusteella energiatukea yritysten, kuntien ja muiden yhteisöjen aurinkosähköhankkeille. Ohjeellinen tukiprosentti hyväksyttävistä kustannuksista 1.5.2019 alkaen on 20 prosenttia. 20 https://tem.fi/energiatuki

2.1.6 Postin ja pakettien jakelun sääntely

Verkkokauppojen pakettijakelu ja pakettiautomaatit ovat sopimuksiin perustuvaa toimintaa, joka ei kuulu postilain (415/2011) soveltamisalaan. Jos älypostilaatikoita hyödynnettäisiin tulevaisuudessa verkkokauppojen pakettien ja muiden esityksessä mainittujen lähetysten lisäksi myös yleispalvelulähetysten jakelussa lokerikkojakelun tavoin, olisi näillä postilaatikoilla merkitystä myös postilain kannalta. Mikäli lokerikkojakelusta tehtäisiin postilaissa pääsääntö, tulisi samalla tarkastella muun sääntelyn mahdollista muutostarvetta (esim. kaavojen suojelumääräykset, muu rakennussuojelusääntely ja pelastusturvallisuuden sääntely).

2.2 Asunto-osakeyhtiökäytäntö

Kaupparekisterissä oli 3.1.2022 90 521 asunto-osakeyhtiötä. Verohallinnon tiedot asunto-osakeyhtiöistä vaihtelevat muun muassa sen mukaan onko yhtiö toimiva vai toimimaton, omistaako yhtiö kiinteistön ja onko yhtiön osakeryhmiä myyty. Seuraavassa on esitetty tietoja noin 76 000 Verohallinnon tiedossa olevan asunto-osakeyhtiön jakautumisesta maantieteellisesti sekä perustamisajankohdan ja kokoluokan mukaan:

Sijainti Asunto-osakeyhtiöiden määrä (%)

Pääkaupunkiseutu

(Helsinki, Vantaa, Espoo, Kauniainen)

24 %
Tampere 4 %
Turku 4 %
Oulu 3 %
Jyväskylä 3 %
Kuopio 2 %
Perustamisajankohta Asunto-osakeyhtiöiden määrä (%)
1896–1930 2 %
1931–1950 2 %
1951–1960 4 %
1961–1970 10 %
1971–1980 21 %
1981–1990 33 %
1991–2000 11 %
2001–2010 13 %
2011–2016 4 %
Kokoluokka Asunto-osakeyhtiöiden määrä (%)
Yksi osakehuoneisto 7 %
Kaksi osakehuoneistoa 12 %
3–5 osakehuoneistoa 20 %
6–10 osakehuoneistoa 21 %
11–20 osakehuoneistoa 20 %
21–30 osakehuoneistoa 10 %
31–40 osakehuoneistoa 5 %
41–50 osakehuoneistoa 3 %
yli 50 osakehuoneistoa 4 %

Verohallinnon tiedossa olevista asunto-osakeyhtiöistä 7 %:ssa on asuinhuoneistojen lisäksi liikehuoneistoja. Noin neljännes liikehuoneistoista (26 %) on pääkaupunkiseudulla sijaitsevissa taloyhtiöissä.

Tilastokeskuksen rakennuksia ja asuntoja koskevan tilaston mukaan vuoden 2016 lopussa koko Suomen asuntorakennuskannasta (yhteensä 1,3 miljoonaa asuinrakennusta) 13 % ja asuntokannasta (yhteensä 2,8 miljoonaa asuntoa) 49 % oli asunto-osakeyhtiössä. Asunto-osakeyhtiöiden rakennukset ja asunnot painottuivat suurimpiin kasvukeskuksiin siten, että 28 % rakennuksista ja 29 % asunnoista oli pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) ja 18 % rakennuksista ja 25 % asunnoista muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa (Jyväskylä, Kuopio, Lahti, Oulu, Tampere, Turku, Vantaa).

Tilastokeskuksen rakennuksia ja asuntoja koskevan tilaston mukaan vuoden 2016 lopussa asunto-osakeyhtiöiden asuinrakennuksissa asui yhteensä 2,2 miljoonaa ihmistä. Näistä 33 % asui pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) ja 24 % muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa (Jyväskylä, Kuopio, Lahti, Oulu, Tampere, Turku, Vantaa).

Tilastokeskuksen syksyn 2015 väestöennusteen mukaan Manner-Suomen väestö kasvaa seitsemän prosenttia vuoteen 2040 mennessä. Kasvu keskittyy Helsingin (nykyinen väestö 1 498 100; kasvuennuste 19 %), Oulun (nykyinen väestö 245 000; kasvuennuste 19 %), Tampereen (nykyinen väestö 394 700; kasvuennuste 16 %), Vaasan (nykyinen väestö 101 500; kasvuennuste 12 %), Kuopion (nykyinen väestö 134 000; kasvuennuste 11 %), Turun (nykyinen väestö 322 600; kasvuennuste 10 %) ja Jyväskylän (nykyinen väestö 181 100; kasvuennuste 10 %) seutukunnille. Suhteellisesti suurin väestökasvu on Helsingin ja Oulun seutukunnissa, missä väestö kasvaa viidenneksellä. Pääkaupunkiseudun väestön on arvioitu vuoteen 2040 mennessä lisääntyvän lähes 300 000 ihmisellä. Ennuste perustuu edellisvuosien toteutuneeseen kehitykseen ja antaa kaupunkien väestökehityksestä varovaisen arvion. Kansantalouden tilan takia työperäinen liikkuvuus on ollut viime vuosina melko vähäistä, mutta mikäli talouden tila kohenee ja työvoiman liikkuvuus lisääntyy, voi suurille kaupunkiseuduille keskittyä edellä esitettyä suurempi osuus väestöstä.

Suomessa asui Tilastokeskuksen tietojen mukaan vuoden 2015 lopussa noin 1,12 miljoonaa vähintään 65-vuotiasta, joista noin 480 000 vähintään 75-vuotiasta. Tilastokeskuksen vuoden 2015 ennusteen mukaan vuonna 2030 vähintään 65-vuotiaita on noin 1,48 miljoonaa ja vähintään 75-vuotiaita noin 0,81 miljoonaa. Vähintään 65-vuotiaiden osuus väestöstä kasvaa Tilastokeskuksen ennusteen mukaan 20 prosentista 25,6 prosenttiin vuodesta 2015 vuoteen 2030. Vähintään 75-vuotiaiden osuus väestöstä kasvaa ennusteen perusteella 8 prosentista 14 prosenttiin vastaavana aikana.

Vammaisten henkilöiden määrää Suomessa on vaikea arvioida, sillä vammaisuuden esiintyvyydestä ei juuri ole tarkkaa tilasto- tai tutkimustietoa. Sosiaali- ja terveysalan tutkimus- ja kehittämiskeskuksen vuonna 2006 julkaisemassa raportissa (Ilka Haarni: Keskeneräistä yhdenvertaisuutta, vammaisten henkilöiden hyvinvointi ja elinolot Suomessa tutkimustiedon valossa, Stakesin raportteja 6/2006) todetaan, että arvio vammaisten henkilöiden määrästä riippuu vahvasti käytetystä määritelmästä. Raportin perusteella vammaisia henkilöitä voidaan arvioida olevan Suomessa noin 210 000–250 000, eli noin 3,8–4,6 prosenttia väestöstä. Prosenttiosuuden voidaan arvioida pysyvän jokseenkin samana myös tulevaisuudessa. Käytetyn määritelmän merkitystä vammaisten henkilöiden määrän arvioinnissa kuvaa, että esimerkiksi vuoden 2012 eurooppalaisen terveydellistä ja sosiaalista integraatiota koskevan tutkimuksen (European Health and Social Integration Survey) mukaan EU:n jäsenvaltioiden 15–64 -vuotiaista kansalaisista 12,8 prosenttia ja Suomen kansalaisista 14,6 prosenttia on vammaisia. Mainitussa tutkimuksessa sovelletaan Maailman terveysjärjestön (WHO) käyttämää vammaisen henkilön määritelmää, jonka mukaan vammainen henkilö on henkilö, joka johtuen pitkäaikaisesta terveydellisestä ongelmasta tai perustoiminnon vaikeudesta kohtaa esteitä jollekin elämän osa-alueelle osallistumisessa. 21

Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2021 Suomessa oli yhteensä 1 157 821 asunto-osakeyhtiössä asuvaa asuntokuntaa, joista vain 5,1% asui nykyisten rakentamisen esteettömyyttä koskevien vaatimusten voimaantulon jälkeen eli vuonna 2018 tai sen jälkeen valmistuneissa asuinnoissa. Asuntokunnan vanhimman asukkaan 22 mukaan laskettuna asunto-osakeyhtiöissä on 65 – 74 vuotiaiden ikäluokalla yhteensä 178 235 asuntokuntaa ja yli 74 vuotiaiden ikäluokalla 189 946 asuntokuntaa. Kummassakin ikäluokassa suurin osa (noin 81 prosenttia) asuu ennen vuotta 2000 rakennetuissa asunnoissa. Kaikkiaan asunto-osakeyhtiöissä asuvista noin 32 prosenttia ovat 65 vuotiaita tai vanhempia.

2.3 Nykytilan arviointi

2.3.1 Esteettömyyden parantaminen osakkaan osakehuoneiston ulkopuolella asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja kiinteistön yhteisissä tiloissa

Tarve esteettömyyteen kasvaa väestön ikääntymisen myötä. Asuntopolitiikan tavoitteena on edistää ikääntyvien ja muuten liikkumis- tai toimintarajoitteisten ihmisten asumista kotona. AOYL:n mukaan osakkaalla on tietyin edellytyksin oikeus tehdä muutoksia osakehuoneistossaan ja yhtiön kieltäessä tai rajoittaessa perusteettomasti työn, osakas voi saattaa asian tuomioistuimen käsiteltäväksi. Toisaalta osakkaalla ei ole oikeutta teettää huoneistonsa ulkopuolella edes sellaisia esteettömyyttä parantavia muutostöitä, joista ei aiheudu kustannuksia eikä muuta haittaa yhtiölle tai muille osakkaille tai asukkaille. Yhtiön ei tarvitse perustella tällaisen muutostyön kieltämistä eikä tuomioistuin tai muu viranomainen voi oikeuttaa muutostyötä AOYL:n perusteella. Tiettävästi asuinrakennusten esteettömyyden parantamiseen varattua julkista tukea on jäänyt käyttämättä asunto-osakeyhtiöiden rakennuksissa, vaikka tuen antaja sitoutuisi vastaamaan myös muutoksen hoidosta, kunnossapidosta ja poistamisesta.

Kaikissa osakkaan toteuttamissa uudistuksissa otetaan huomioon yleensä varsin helposti havaittavien kustannusvaikutusten lisäksi mahdollinen muu haitta yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Käytännössä haitan arviointi huoneiston ulkopuolisissa muutoksissa voi olennaisesti poiketa vastaavasta arvioinnista huoneiston sisällä tehtävissä muutoksissa. Huoneiston ulkopuolisissa muutoksissa haitan arviointi voi käytännössä perustua henkilökohtaisiin käsityksiin, koska yhtiön ei tarvitse perustella kielteistä kantaansa. Näissä tilanteissa hallituksen jäsenten, isännöitsijän tai yksittäisten osakkaidenkin omilla mieltymyksillä voi olla huomattava vaikutus taloyhtiön kannan muodostukseen.

Kaikkien osakkaiden asumiskustannusten ennakoitavuuden parantamiseksi, asumiskustannusten määrän (mukaan lukien yhtiön hallintokulut) rajoittamiseksi ja taloyhtiöiden maallikkohallinnon huomioon ottamiseksi AOYL:n lähtökohta on, että jokainen osakas vastaa itse tarvitsemansa muutoksen toteutuksesta ja sen kustannuksista sekä muutoksen hoidosta ja kunnossapidosta, mukaan lukien taloyhtiön kunnossapidon ja uudistuksen yhteydessä aiheutuvat lisäkulut.

Käytännössä taloyhtiön kunnossapito- tai muutostöiden yhteydessä toteutetaan osakkaiden vastuulla olevia kunnossapito- ja muutostöitä yhtiön harkinnan mukaan (esim. märkätilojen kunnostus ja uudistaminen linjasaneerauksen yhteydessä). Suunnitelmallisen kiinteistönpidon ja kustannusten säästämisen kannalta on lähtökohtaisesti tarkoituksenmukaista, että taloyhtiö voi päättää osakehuoneistojen ulkopuolella tehtävien muutosten toteutuksen aikataulun ja ottaa osakkaiden yksittäiset korjaus- ja muutostarpeet harkintansa mukaan huomioon esimerkiksi laajemmissa peruskorjaus- ja perusparannushankkeissa. Toisaalta on myös sellaisia yksittäisten osakkaiden tarvitsemia uudistuksia yhteisissä tiloissa, jotka voidaan toteuttaa osakkaan tarvitsemana aikana aiheuttamatta kustannuksia tai haittaa yhtiölle tai toisille osakkaille. Tällaisia voivat olla esimerkiksi kiinteistön ja rakennuksen kulkuyhteyksien esteettömyyden parantamiseksi tehtävät muutokset.

Asunto-osakeyhtiöiden rakennusten yleisistä tiloista hyvin suuri osa, mahdollisesti suurin osa, ei täytä nykyisiä esteettömyysvaatimuksia ja liikkumisrajoitteisten ikääntyvien asukkaiden määrä kasvaa merkittävästi myös tulevaisuudessa. Väestö ikääntyy erityisesti kasvukeskusten ulkopuolella, missä asuntojen arvon aleneminenkin on yleistä. Näillä alueilla asukasosakkaiden maksuvara on usein pienempi ja kaikkien rakennuksissa tehtävien uudistusten myönteinen vaikutus asuntojen hintoihin on usein vähäinen verrattuna kasvukeskuksiin. Tällaisissa oloissa edellä mainituilla asunto-osakeyhtiölain periaatteilla on erityisen suuri merkitys kaikkien osakkaiden asumiskulujen ja taloyhtiön maallikkohallinnon jatkamisen kannalta.

Edellä mainitut asunto-osakeyhtiölain periaatteet ja yhtiökäytäntö on otettu huomioon rakentamisen esteettömyyden sääntelyssä, joka koskee vanhan taloyhtiön velvollisuutta parantaa esteettömyyttä taloyhtiön oman suuremman peruskorjauksen tai perusparannuksen yhteydessä. Rakentamista koskevassa lainsäädännössä on otettu huomioon esteettömyyttä parantavien toimien ajoitus, kohdennus ja mahdollisuus kustannusten säästöön taloyhtiön suuren peruskorjauksen tai –parannuksen yhteydessä.

Asunto-osakeyhtiö ei yleensä ole sellainen palveluiden tarjoaja, johon sovelletaan yhdenvertaisuuslain 15 §:n säännöksiä velvollisuudesta tehdä omalla kustannuksellaan vammaisen ihmisen tarvitsemia kohtuullisia mukautuksia. Jos AOYL:ssa säädettäisiin yhdenvertaisuuslain 15 §:ää vastaavasti taloyhtiön velvollisuudesta tehdä ja rahoittaa esteettömyyttä parantavia muutoksia yksittäisen osakkaan tai asukkaan tarpeiden mukaan, velvoite rasittaisi suhteellisesti eninten kasvukeskusten ulkopuolisia, ikääntyvän väestön omistamia ja asuttamia taloyhtiöitä ja niiden kaikkia osakkaita. Velvoitteen kustannusrasite osakkaille ja vaikutus osakkaiden asuntojen arvoon vaihtelisi siten merkittävästi alueellisesti. AOYL:ssa ei säädetä yhtiön ja yhtiön tai osakkaan vuokralaisen välisistä suhteista, joihin sovelletaan huoneenvuokralainsäädäntöä. Yhdenvertaisuuslain 15 §:ää vastaavan velvollisuuden laajentaminen kattamaan myös vuokralaisten tarpeet edellyttäisi AOYL:n soveltamisalan laajentamista kattamaan tältä osin myös vuokrasuhteet, mikä ei ole tarkoituksenmukaista oikeusjärjestyksen johdonmukaisuuden kannalta.

Valmistelussa on harkittu myös tarvetta säännellä AOYL:ssa esteettömyyttä parantavan muutoksen kustannusten jakamista parannuksesta hyötyvien osakkaiden kesken. Tällaista säännöstä ei kuitenkaan ehdoteta, koska toisen osakkaan kustannusvastuuta ei voi perustaa siihen, että hänen huoneistonsa käytettävyys paranee liikkumisrajoitteisten kannalta. Vaikka kumpikin osakkaista olisi liikkumisrajoitteinen, vain toinen heistä voi olla oikeutettu esteettömyyden parantamiseen tarjolla olevaan tukeen. Liikkumisrajoitteisten osakkaiden taloudellinen asema voi olla hyvin erilainen. Osakkaan suoraan lakiin perustuva kustannusvastuu toisen osakkaan aikataulussa hänen tarpeiden täyttämiseksi tehtävän muutoksen kustannuksista olisi vaikea tai mahdoton ennakoida ja voisi olla osakkaalle taloudellisesti ongelmallista. Jos kumpikin esteettömyyden parantamisesta hyötyvä osakas on oikeutettu samaan julkiseen tukeen, tämä voitaneen ottaa viranomaistoiminnassa huomioon julkisen tuen myöntämisessä ja parannuksen toteutuksessa. Parannuksesta hyötyvät osakkaat voivat myös yhteistyössä valmistella ja toteuttaa parannuksen ja sopia omavastuuosuuden jaosta ja muista tarvittavista yksityiskohdista.

Perustuslaissa säädetyn omaisuudensuojan ja eri asumismuotojen yhdenvertaisen kohtelun vuoksi ei ole perusteita säätää AOYL:ssa taloyhtiöille yleistä velvollisuutta antaa etusijaa yhteisen tilan käyttämiseen liikuntarajoitteisen kulkuneuvon säilyttämistä varten. Ei myöskään ole tarkoituksenmukaista säätää AOYL:ssa voimassa olevia rakentamista koskevia säännöksiä ja määräyksiä pidemmälle meneviä velvollisuuksia asunto-osakeyhtiöille liikkumisrajoitteisten tarpeiden huomioon ottamisesta yhtiön kunnossapito- ja muutostöissä.

2.3.2 Asumisen kestävyys ja yhteiskäyttöpalvelut

Taloyhtiön yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä voidaan päättää vain sellaisesta vastikerahoitteisesta uudistuksesta, joka on jo yleistynyt tavanomaiseksi vastaavassa uudisrakentamisessa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vasta yleistymässä olevia uudistuksia ei lähtökohtaisesti voi toteuttaa uudisrakentamisen kanssa samassa tahdissa olemassa olevien taloyhtiöiden olemassa olevissa rakennuksissa ja kiinteistöillä vaikka ulkoisten olosuhteiden muutoksen huomioon ottaminen sitä edellyttäisi. Käytännössä yleistyminen kestää vähintään useita vuosia.

Toisaalta erityisesti ilmastonmuutoksen rajoittamiseksi ja biodiversiteetin vähenemisen torjumiseksi asumisen kestävyyttä on parannettava kiireellisesti. Ei ole perusteltua odottaa vuosia hyvin yleisesti asumisen kestävyyttä näiltä osin merkittävästi parantavana pidettyjen uudistuksen toteutusten yleistymistä uudessa rakennuskannassa ennen kuin samasta uudistuksesta voidaan päättää vanhoissa taloyhtiöissä.

Asumisen kestävyyden parantamisen lisäksi vanhoilla taloyhtiöillä voi olla tarve päättää uustuotannon kanssa samassa tahdissa yhtiön ja osakkaiden kannalta tarkoituksenmukaisista teknologiseen ja kaupalliseen läpimurtoon perustuvista asumisen muutokseen liittyvistä uudistuksista. Tällaiset uudistukset voivat kokonaan tai osittain edistää kestävää asumista. Esimerkiksi aurinko-, maa-, ilma-, vesi- tai tuulienergian paikallinen tuotanto yhtiössä ja osakehuoneistoissa käytettävän sähkön tuottamiseksi voi olla tällainen uudistus. Myös yhteiskäyttöpalvelu, kuten yhteiskäyttöauton käyttömahdollisuus, voi olla asumisen kestävyyttä edistävä palvelu tilanteesta ja järjestelystä riippuen. Toisaalta postinjakelua ja verkkokaupan käyttöä helpottava rakennuksen älypostijärjestelmä on ainakin osittain vain asumista ja huoneistojen muuta käyttöä helpottava järjestely. Sama yhteiskäyttöpalvelu voi tilanteesta ja käyttäjästä riippuen yhtäältä säästää luontoa (esimerkiksi yhteiskäyttöauto voi vähentää henkilöautojen lukumäärää ja lisätä käyttöastetta) ja toisaalta myös lisätä kulutusta (yhteiskäyttöauto voi lisätä henkilöautoilua edullisen vuokra-auton saatavuuden ja käytettävyyden parantumisen myötä).

Vanhoissa taloyhtiöissä on tarve päättää enemmistöpäätöksellä uusrakentamisen kanssa yhtä nopeasti myös sellaisesta yhtiön tarkoituksen ja toiminnan mukaisesta uudistuksesta, joka alentaa kaikkien huoneistoissa asumisen tai muun käyttötarkoituksen mukaisia kustannuksia osakkeiden yhtiössä tuottamien varallisuusoikeuksien suhteessa. Tällaiset uudistukset vaikuttavat lähtökohtaisesti saman suuntaisesti taloyhtiön kaikkien osakehuoneistojen arvoon. 23 Tällainen uudistus voi olla esimerkiksi taloyhtiön paikallinen energiatuotanto yhtiön ja osakehuoneistojen tarpeisiin sekä esimerkiksi ja älypostijärjestelmän käyttömahdollisuus. Siltä osin kuin tällaisesta uudistuksesta aiheutuvat kulut riippuvat merkittävästi uudistuksen käytöstä, on yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista, että uudistusta käyttävät maksavat yhtiölle käytön perusteella laskettavaa vastiketta tai käyttömaksua tai että heillä on omat sopimukset hyödykkeen käytöstä palveluntarjoajan kanssa. Tällainen tavanomaisena pidettävä yhteiskäyttöpalvelu on esimerkiksi tietyin tavoin toteutettu taloyhtiön paikallinen energiatuotanto osakehuoneistojen tarpeisiin ja ainakin alueellisesti myös yhteiskäyttöauton ja älypostilaatikon käyttömahdollisuus.

Kun sallitaan enemmistöpäätöksellä myös edellä mainitut vastikerahoitteiset uudistukset, on huolehdittava siitä, että AOYL:n tavoitteet toteutuvat myös asumiskulujen ennakoitavuuden suhteen. Tämä edellyttää, että uudistus yleisen käsityksen mukaan edistää selvästi asumisen kestävyyttä tai alentaa selvästi asumiskustannuksia edellä mainituin tavoin. Toimenpiteen kestävän kehityksen mukaisuus tai vaikutus asumiskuluihin ei siten voi perustua taloyhtiön johdon tai yhtiökokouksen enemmistön arvioon. Lisäksi uudistuksen ja sen käyttöehtojen tulee olla taloudellisesti tarkoituksenmukainen yhtiön ja osakkaiden kannalta investoinnin käyttöiän kuluessa, muun muassa asumiseen ja rakentamiseen odotettavissa olevat toimintaympäristön muutokset huomioon ottaen. Usein viimeksi mainitun edellytyksen toteutumista osoittaa uudistuksen myönteinen vaikutus kaikkien osakehuoneistojen arvoon.

Käytännössä edellä mainittujen uudistusten tavanmukaistumista voidaan edistää myös sääntelyllä, viranomaismääräyksillä ja –ohjeilla sekä julkisilla tuilla, jotka nykyisin koskevat esimerkiksi energian paikallista tuotantoa ja sähköautojen latauspistevalmiutta ja latauspisteiden asennusta. Nämä julkiset kannustimet ovat osaltaan vaikuttaneet siihen, että nykyisin yleisissä muodoissa esimerkiksi energian paikallinen tuotanto ja latauspisteiden asennusvalmius ja latauspisteiden asentaminen täyttävät jo tavanomaisuusvaatimuksen. Toisaalta julkiset kannusteet eivät yksin osoita, että uudistuksesta voisi kaikissa taloyhtiöissä ja kaikilla toteutusvaihtoehdoilla päättää tavallisella enemmistöllä. Muuhun lainsäädäntöön perustuvat julkiset kannustimet eivät siten sivuuta asunto-osakeyhtiölain periaatteita ja yksityiskohtaista sääntelyä.

Esimerkiksi yhdenvertaisuusperiaate (AOYL 1 luvun 10 §) sekä yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevat vaatimukset (AOYL 6 luvun 34 ja 35 §) on otettava huomioon päätösvaatimuksissa, jotka koskevat esimerkiksi sähköautojen latauspistevalmiuden ja latauspisteiden asentamista yhtäältä yhtiön hallinnassa oleville autopaikoille ja toisaalta osakashallinnassa oleville autopaikoille sekä lataukseen tarvittavien laitteiden hoito-, kunnossapito- ja käyttökustannusten jakoa. Lisäksi taloyhtiön päätöstä koskeviin vaatimuksiin voi vaikuttaa se, tarkoittaako uudistus aiemmin kunkin osakkaan vastuulla olleen palvelun, laitteen tai rakenteen siirtämistä yhtiön vastuulle tai toisin päin, mitä on käsitelty edellä nykytilan kuvauksessa.

Jo yleistyneiden paikallisen energiatuotannon tapojen ja autojen latauspisteiden lisäksi jo lähiaikoina voi nopeastikin yleistyä asumisen kestävyyttä merkittävästi lisääviä ja yleisesti saataville tulevia uudistuksia, joita asumisen kestävyystavoitteiden saavuttamiseksi tulee voida ottaa käyttöön samaan tahtiin vanhoissa rakennuksissa ja uustuotannossa edellä mainitut asumiskustannusten ennustettavuuteen ja kehitykseen liittyvät periaatteet huomioon ottaen.

Moni mahdollinen uudistus voi muun ohessa parantaa asumisen kestävyyttä jossain määrin. Asumiskulujen ennakoitavuuteen ja kulujen määrän rajoittamiseen liittyvät osakkaiden oikeutetut odotukset huomioon ottaen vähäinen asumisen kestävyyden parannus ei riitä nykyisin kaikkiin enemmistöllä päätettäviä uudistuksia koskevan tavanomaisuusvaatimuksen sivuuttamiseen niin, että enemmistöpäätös riittäisi jo aiemmin. On edellytettävä, että nopeutettua päätöksentekoa voidaan soveltaa vain uudistukseen, joka parantaa merkittävästi asumisen kestävyyttä. Merkittävyyttä on arvioitava yhtiön rakennusten ja kiinteistön ja niiden käytön kannalta, kuten aiheutuvien päästöjen määrän tai uusiutumattomien luonnonvarojen kulutuksen vähennyksenä tai energiatehokkuuden parannuksena. Merkittävyyden arviointi ei perustu yhtiön, osakkaiden tai asukkaiden rahamääräiseen säästöön, jota ei oteta huomioon tässä tarkoitetussa arvioinnissa. Asumisen kestävyyden parantumisen lisäksi voidaan vastaavasti ottaa huomioon myös osakehuoneistojen muun käyttötarkoituksen mukaisen toiminnan kestävyyden parantuminen.

Kestävyyden parantumisen merkittävyyttä ei voi ilmaista yhdellä kaikkiin parannuksena pidettäviin uudistuksiin soveltuvalla tunnusluvulla tai muulla määrittelyllä. Esimerkiksi energiatehokkuuden parantamisen osalta tunnuslukuna voidaan kuitenkin lähtökohtaisesti käyttää energia-avustusten edellytyksenä olevia tunnuslukuja. Lisäksi energiatehokkuutta parantavankin uudistuksen toteutuksessa on otettava AOYL:n perustuvat vaatimukset edellä nykytilan kuvauksen ja arvioinnin kohdalla esitetyllä tavalla.

Asumisen kestävyyttä parantavista uudistuksista osa vaikuttaa suoraan ja helpommin ennakoitavalla tavalla ja osa välillisesti ja vähemmän ennakoitavalla tavalla. Esimerkiksi ilmaston lämpenemisen rajoittamiseksi tarvitaan nopeasti vaikuttavia toimia lämpenemistä aiheuttavien päästöjen rajoittamiseksi ja asuminen on päästölähde. Asuinrakennusten lämmityksen ja viilennyksen ja rakennuksessa käytettävän sähkön tuotantotavan muuttaminen vähemmän päästöjä aiheuttavaksi ja tarvittavan energian määrän vähentäminen vaikuttavat välittömästi päästöjen määrään ja kestävyyteen. Toisaalta autojen ja muiden kestokulutushyödykkeiden yhteiskäytön vaikutus asumisen kestävyyteen ei ole yleensä kaikilta osin vastaavalla tavalla välitön vaan ilmenee näiden hyödykkeiden määrän vähennyksen seurauksena luonnonvarojen säästymisenä. Vielä välillisempi vaikutus asumisen kestävyyteen on esimerkiksi logistiikan yhteiskäyttöpalveluilla (esimerkiksi älypostijärjestelmä), jotka voivat jossain määrin vähentää kuljetusten määrää ja siten vähentää kuljetuksiin tarvittavia kulkuneuvoja ja niiden käyttämiseen tarvittavaa energiaa ja niistä aiheutuvia päästöjä.

Sellaisia uusia asumisen kestävyyttä parantavia innovaatioita, jotka tulisi voida ottaa käyttöön yhtä nopeasti vanhoissa ja uusissa taloyhtiöissä, voi edelleen syntyä esimerkiksi taloyhtiön paikallisen energiatuotantoon ja energian käytön tehostamiseen liittyen sekä muina luonnonvarojen käyttöä säästävinä ja tehostavina toimina (kuten kierrätys ja muu uusiokäyttö sekä jätehuollon kehitys). Lisäksi esimerkiksi vähäpäästöisten robottiautojen kehitys saattaa merkittävästi lisätä yhteiskäyttöautojen tarvetta sekä vähentää olennaisesti yksityisautojen ja niille rakennettavien pysäköintitilojen tarvetta ja asukkaiden liikennepäästöjä.

Näistä syistä on tarpeen nimenomaisesti helpottaa myös vanhoissa taloyhtiöissä sellaisten vastikerahoitteisten uudistusten toteuttamista, jotka edellä mainituin tavoin merkittävästi edistävät asumisen kestävyyttä, mutta ovat uustuotannossakin vasta yleistymässä.

Huoneistojen talousveden kustannusten jaon muuttamisesta AOYL:ssa on jo ympäristön suojelulla perusteltu poikkeussäännös, jonka mukaan vesikustannusten jakamiseen mittaroinnin perusteella riittää enemmistöpäätös vaikka muihin yhtiöjärjestyksen muutoksiin vaaditaan 2/3 määräenemmistöpäätös (AOYL 6 luvun 34 §:n 1 momentti).

On myös tarpeen helpottaa vastaavien uudistusten toteuttamista joidenkin osakkaiden toimesta siten, että uudistuksesta ei aiheudu kustannuksia tai muuta haittaa yhtiölle tai toisille osakkaille. Näin alennetaan kestävän kehityksen mukaisten asumisratkaisujen käyttöönottokynnystä ja edistetään moniarvoisempaa asumista.

Myös asumisen kestävyyttä edistäviin uudistuksiin on sovellettava asumiskustannusten ennakoitavuuden ja kohtuullisen varmistamiseksi säädettyä AOYL:n yleistä periaatetta, jonka mukaan enemmistöpäätöksellä päätettävästä uudistuksesta osakkaille aiheutuva maksuvelvollisuus ei saa muodostua kohtuuttoman ankaraksi (AOYL 6 luvun 31 §:n 2 momentin johdanto).

Tavanmukaisuuden arvioinnin tasoa ei ole tarkoituksenmukaista yleisesti madaltaa. Tällainen muutos avaisi oven vaikeasti ennakoitavissa olevalle asumiskulujen kasvulle, joka on nimenomaisesti haluttu estää asumisturvallisuuden edistämiseksi vastikkeen käyttökohteiden sääntelyllä. Voimassa olevan AOYL:n valmistelussa tavoitteena oli, että asumispalveluiden hoitovastikerahoitteinen yhteishankinta enemmistöpäätöksellä ei voisi koskea sellaisten asumispalveluiden yhteishankintaa, jossa osakkaiden ja asukkaiden tarpeet (palvelun laatu ja määrä) vaihtelevat paljon. Vaatimuksilla uudistuksen toteutuksen ja asumispalvelun yhteishankinnan tavanomaisuudesta varmistetaan myös sitä, että uudistusta pidetään asuntomarkkinoilla yleensä taloudellisesti kannattavana osakkaiden kannalta.

Uudistuksen ja vastikerahoitteisen asumispalvelun käyttöönoton yleissäännöksen täydennykseksi on tarpeen erityissäännös, jonka perusteella yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä voisi päättää myös sellaisen asumispalvelun yhteishankinnasta, joka yleisen käsityksen mukaan merkittävästi edistää asumisen kestävyyttä. Erityissäännös nopeuttaa ympäristöä suojelevien uudistusten toteutusta myös vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä, joissa on valtaosa osakehuoneistoista. Järjestelyn ympäristöystävällisyyden tulisi perustua kulloinkin yleisiin käsityksiin eikä esimerkiksi yhtiön johdon tai enemmistöosakkaiden näkemyksiin. Myös tällaiselta uudistukselta edellytetään taloudellista kannattavuutta.

Olennainen on myös kysymys siitä, milloin huoneistoihin tarjottavan sähkön ja muun energian paikallinen tuotanto on taloyhtiön tarkoitusta ja toimintaa koskevan sääntelyn mukaista (AOYL 1 luvun 5 §). Tältä osin energian tuotannon ja jakelun edellyttämät investoinnit ja toimintaan liittyvät liiketoimintariskit ovat lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölle sallittuja, jos energiaa tuotetaan käyttövaihtelupuskuri huomioon ottaen lähtökohtaisesti vain taloyhtiön, sen osakkaiden ja vuokralaisten tavanomaisiin tarpeisiin. Jos yhtiössä on esimerkiksi erilaisen käyttötarkoituksen vuoksi olennaisesti muita osakehuoneistoja enemmän sähköä kuluttavia osakehuoneistoja, näiden tarpeisiin mitoitettavaan sähkön tuotanto voi ylittää taloyhtiölle sallitun toiminnan rajat. Selvyyden vuoksi tällaisesta mittavammasta energian paikallisesta tuotannosta voi olla tarpeen määrätä yhtiöjärjestyksessä (AOYL 1 luvun 5 §:n 2 momentti).

Tarjoamansa sähkön ja muun energian huoneistokohtaisesta kulutuksesta taloyhtiö voi periä osakkaalta kulutukseen perustuvan sähkövastikkeen tai käyttömaksun. Sähkövastike on yhtiön kannalta käyttäjään liittyvän perintä- ja luottotappioriskin kannalta turvallinen ratkaisu, kun laiminlyönnin perusteella huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan. Taloyhtiö voi periaatteessa tarjota kumpaankin mallia yhtä aikaa, esimerkiksi vastike-mallia asukas-osakkaille ja käyttömaksu-mallia vuokralaisille.

Joissakin tapauksissa yhtiössä noudatetun toimintatavan korvaava muu uudistus voi vähentää kaikkien osakehuoneistojen käytön kustannuksia tai yhtiön menoja hyödyttäen kaikkia osakkaita yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti, ilman merkittävää riskiä yhtiölle ja niin, että uudistuksesta ei aiheudu lisäkuluja tai muuta haittaa osakkaille. Tällainen uudistus voi olla taloudellisesti tarkoituksenmukainen yhtiön kaikkien osakkaiden kannalta jo ennen kuin siitä tulee tavanomainen. Sen käyttöönottoa vanhoissa taloyhtiöissä ei ole kuitenkaan tarpeen erikseen helpottaa, koska siitä tulee käytännössä nopeasti tavanomainen.

3 Ehdotuksen tavoitteet, sääntelyvaihtoehdot ja keskeiset ehdotukset

3.1 Ehdotuksen tavoitteet

Hallitusohjelman mukaisesti ehdotuksen tavoitteena on helpottaa esteettömyyden parantamista asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja kiinteistön yleisissä tiloissa osakkaan aloitteesta. Lisäksi tavoitteena on nopeuttaa asumisen kestävyyttä merkittävästi parantavien uudistusten toteuttamista vanhoissa taloyhtiöissä siten, että uudistus voidaan toteuttaa enemmistöpäätöksellä jo silloin, kun se on yleistymässä uustuotannossa. Tavoitteiden toteuttamisen keinoissa otetaan huomioon AOYL:n periaatteet, kuten kaikkien osakkaiden asumiskustannusten ennakoitavuus ja kustannusten kasvun rajoittamisen keinot, rakennuksen ja kiinteistön tilojen hallintaoikeuden jakautuminen ja AOYL:n yhdenvertaisuusperiaate.

3.2 Sääntelyvaihtoehdot

Valmistelun yhteydessä on kartoitettu ja arvioitu sääntelyvaihtoehdot, jotka koskevat uudistuksia esteettömyyden parantamiseksi osakkaan huoneiston ulkopuolella, asumisen kestävyyden parantamiseksi ja muiden yhteiskäyttöpalveluiden tarjoamiseksi osakkaille ja asukkaille yhteisölainsäädäntöä kehittämällä. Sääntelyvaihtoehdot on kartoitettu ja arvioitu oikeusministeriössä virkatyönä laaditussa arviomuistiossa (VN/3234/2020 24 https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=ffe6d48e-e941-4f47-a562-00baa54a12b1) ja siitä saatujen lausuntojen yhteenvedossa (OM 2021:36 25 https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/163600) sekä edellä nykytilan arvioinnissa.

3.3 Pääasialliset ehdotukset

3.3.1 Esteettömyyttä parantava osakkaan muutostyö osakehuoneiston ulkopuolella

Asunto-osakeyhtiölakia ehdotetaan muutetavaksi niin, että osakkeenomistajalla on oikeus kustannuksellaan tehdä osakehuoneistonsa ulkopuolella yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa sellainen esteettömyyttä parantava muutostyö, josta ei aiheudu kustannuksia eikä muuta haittaa yhtiölle tai muille osakkaille (AOYL 5 luvun 8 §:n uusi 2 momentti).

Muutostyöllä voi parantaa osakkeenomistajan käytettävissä olevissa yhtiön yleisissä tiloissa liikkumisen esteettömyyttä tai toiminnallista esteettömyyttä. Muutostyö voi olla tarpeen osakkaan, tämän perheenjäsenen, muun läheisen tai vuokralaisen kannalta. Liikehuoneistojen käytön osalta muutos voi olla tarpeen asiakkaiden kannalta. Muutostyöoikeuden perusteella voi toteuttaa vain yleisesti esteettömyyttä parantavina pidettäviä muutoksia. Muutostyöoikeus ei koske muita, esimerkiksi osakkaan itsensä esteettömyyttä parantavina pitämiä muutoksia.

Muutostyötä koskevaan ilmoitukseen, suostumukseen ja ehtoihin, muutostyön aloittamiseen ilmoituksen käsittelyyn, yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja viranomaisen lupaan, muutostyöhön tuomioistuimen päätöksellä ja muutostyön valvontaan sovelletaan samoja säännöksiä kuin osakkaan muutostyöhön huoneistonsa sisällä.

Yhtiöllä ja toisilla osakkailla on oikeus asettaa ehtoja sellaiselle muutokselle, joka voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle (vrt. AOYL 5 luvun 3 §:n sääntely osakkaan huoneistossa tehtävän muutostyön ehdoista).

Osakkaan huoneistossa tehtävää muutostyötä vastaavasti haitta voisi ilmetä myös rakennuksen ja muiden huoneistojen arvoa laskevana rakennuksen ja sen yleisten tilojen ulkonäköä ja käytettävyyttä heikentävänä seikkana. Näin yhtiö voisi asettaa ehtoja esim. rakennuksen sisäänkäyntiin lisättävän erityisen ovipuhelimen tai kulkuluiskan tai portaikkoon asennettavan hissin toteutukselle mahdollisimman hyvin rakennuksen ulkonäköön sopivaksi.

Yhtiön ja toisten osakkaiden oikeus ehtojen asettamiseen koskee yleisissä tiloissa tehtävien muutosten osalta luonnollisesti myös muutoksen ulkoasuun liittyviä, rakennuksen tai kyseisen tilan ulkonäköön merkittävästi vaikuttavia toteutuksen yksityiskohtia. Toisaalta muutostyöilmoituksen tekijä voi saattaa tällaistenkin ehtojen kohtuullisuuden tuomioistuimen ratkaistavaksi. Tuomioistuimen kohtuullisuusarvioinnissa otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkaalle koituva hyöty.

Osakkaan muutostyötä koskevan pääsäännön mukaisesti osakas vastaisi lähtökohtaisesti myös näiden muutosten kunnossapidon kuluista ja lisäkustannuksista, joita osakkaan muutostyöstä myöhemmin mahdollisesti aiheutuu esimerkiksi yhtiölle kuuluvan rakennuksen ulkovaipan, ulko-oven ja porrashuoneen kunnossapidon tai uudistuksen yhteydessä.

3.3.2 Asumisen kestävyyttä parantava yhtiön toteuttama muutos

Asunto-osakeyhtiölakia ehdotetaan muutettavaksi siten, että tavallisella enemmistöpäätöksellä voidaan päättää myös sellaisesta yhtiön kiinteistön tai rakennuksen käytettävyyttä merkittävästi parantavasta uudistuksesta, joka on vasta yleistymässä uustuotannossa.

Kestävyyden parantamisella tarkoitetaan asumisen kestävyyden lisäksi huoneistojen mahdollisen muun käyttötarkoituksen mukaisen käytön kestävyyden parantamista. Käytöllä tarkoitetaan rakennuksen, kiinteistön ja huoneistojen hoitamisen ja ylläpidon lisäksi kiinteistöllä, rakennuksessa ja huoneistoissa toimimista sekä huoneistojen käyttäjien tavanomaisia liikkumismuotoja, kuten autoilua ja pyöräilyä. Kestävyyttä parantavilla toimilla tarkoitetaan yleisen käsityksen mukaan kestävyyttä parantavia toimia. Esimerkiksi hallituksen, isännöitsijöiden tai yhtiökokouksen enemmistön kannatus ei ole riittävä osoitus siitä, että kaavailtu uudistus parantaa kestävyyttä. Parannuksen merkittävyys on yleensä arvioitava tapauskohtaisesti. Toisaalta esimerkiksi energiatehokkuutta parantavien uudistusten osalta on yleisesti käytössä olevia tunnuslukuja ja määrityksiä merkittävinä pidettävistä parannuksista.

Myös tällaiseen uudistukseen sovelletaan edellä nykytilan ja sen arvioinnin kohdalla estetyin tavoin AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatetta ja AOYL:n muita säännöksiä muun muassa uudistuksen vastikevaikutuksen kohtuullisuudesta, osakkaan maksuvelvollisuuden lisäämisestä ja osakkaan oikeudesta yhtiön varoihin sekä yhtiön tarkoituksesta ja toimintamuodoista.

Tällainen kestävyyttä parantava uudistus voidaan toteuttaa enemmistöpäätöksillä myös siten, että se kohdistuu vain osaan osakehuoneistoista ja hyödyttä vain osaa osakkaista siten kuin AOYL 6 luvun 32 §:n 5 momentissa säädetään.

4 Ehdotuksen vaikutukset

4.1 Pääasialliset vaikutukset

Ehdotuksen vaikutusten arviointi perustuu 1.2 kohdassa mainittuun arviomuistioon, siitä järjestelyllä lausuntokierroksella saatuun palautteeseen sekä Tilastokeskuksen väestötietoihin ja ehdotuksessa tarkoitettuihin toimenpiteisiin käytettävissä olevia julkisia tukia koskeviin ARA:n tilastotietoihin. Myös hallituksen esitysluonnoksesta järjestetyn lausuntokierroksen palaute on otettu huomioon vaikutusten arvioinnissa.

Ehdotus helpottaa esteettömyyden parantamista taloyhtiön yleisissä tiloissa ja asumisen kestävyyden parantamista asunto-osakeyhtiömuotoisessa asumisessa. Kiinteistön tai rakennuksen käytön kestävyyden parantamisen osalta ehdotettu yhtiön päätöksenteon helpotus täydentää voimassa olevaa, jo tavanomaisiksi muodostuneita uudistuksia koskevaa sääntelyä. Uuden päätösvaatimuksen soveltamiseksi ei tarvitse enää osoittaa, että uudistus on jo muodostunut tavanomaiseksi merkittävässä osassa uutta rakennuskantaa. Toisaalta uuden päätösvaatimuksen soveltaminen edellyttää sen selvittämistä, että uudistus edistää merkittäväksi kiinteistön tai rakennuksen käytön kestävyyttä. Tällaista selvitystä voivat olla esimerkiksi tieteellisen tutkimuksen tulokset, uuden innovaation käyttökokemukset ja uudistukseen perustuvien palveluiden tarjonta.

Ehdotuksen vaikutukset kohdistuvat asunto-osakeyhtiöihin, niiden osakkaisiin, yhtiön ja osakkaiden vuokralaisiin ja asiakkaisiin sekä sellaisille kestävää asumista edistäviä ratkaisuja taloyhtiöille ja niiden osakkaille tarjoaviin yrityksiin. Vaikutukset ulottuvat kattavasti kaikkiin edellä mainittuihin.

Esteettömyyden ja kestävyyden parantamiseen vaikuttavan sääntelyn selventäminen on omiaan laskemaan kynnystä tällaisen muutosten ja uudistusten toteuttamiseen.

Ehdotuksen vaikutukset seuraavat yhtiön ja sen osakkaiden omista valinnoista. Ehdotuksen vaikutukset ovat ensi sijassa välittömiä, koska ehdotus vaikuttaa siihen, millä tavoilla kukin yhtiö ja sen osakkaat voivat toteuttaa mainittuja parannuksia. Välillisesti ehdotus vaikuttaa esteettömien vanhojen asuntojen saatavuuteen sekä siihen, miten parannusten suunnitteluun ja toteutukseen liittyvä palvelutarjonta kehittyy. Vaikutusten keskinäiset suhteet ja yhteisvaikutus riippuvat osittain kustakin yhtiöstä ja sen osakaskunnasta,

Taloudelliset vaikutukset

Vaikutukset taloyhtiöille ja osakkeenomistajille

Ehdotuksen mukainen esteettömyyden parantaminen riippuu osakkaiden tarpeista, mahdollisuuksista ja aktiivisuudesta. Taloyhtiössä asumisen kestävyyden parantamisen nopeutuminen riippuu yhtiön omista päätöksistä sekä osakkaiden, vuokralaisten ja muiden rakennuksen ja kiinteistön käyttäjien omista valinnoista. Käytännössä esteettömyyden parantamisesta ei aiheudu yhtiölle tai muille osakkaille kustannuksia eikä muuta haittaa. Asumisen kestävyyden parantamisen nopeuttamisen osalta ehdotuksessa on otettu huomioon AOYL:n yleiset periaatteet ja säännökset vastike- ja muiden asumiskulujen ennakoitavuudesta, kohtuullisuudesta ja osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteesta. Hallituksen ja isännöitsijän yleisen huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuden noudattaminen edellyttää, että uudistuksen toteutusvaihtoehdot ja niiden vaikutukset selvitetään kunkin yhtiön kannalta riittävällä tavalla etukäteen.

Esteettömyyden parantamisen helpottamisen kustannusten kohdistumisessa on otettu huomioon taloyhtiöiden ja niiden osakkaiden alueelliset erot. Parannuksen toteutuksesta ei aiheudu kustannuksia yhtiöille eikä muille osakkaille, joten ehdotus ei lisää esimerkiksi taantuvien alueiden taloyhtiöiden kustannuksia eikä taloyhtiöiden esimerkiksi ikääntyvän väestön alueiden asukas- ja muiden osakkaiden kustannuksia.

Asumisen kestävyyttä parantavan uudistuksen nopeuttaminen voi lyhyellä aikavälillä yhtäältä lisätä uudistuksen suunnittelun ja toteutuksen valvonnan kustannuksia, jos toimintatavat ovat vasta vakiintumassa, ja toisaalta mahdollistaa uudistuksen toteutuksen muuten edullisemmin, jos tarjontaa on vielä enemmän kuin kysyntää.

Vaikutukset muihin yrityksiin

Ehdotus helpottaa esteettömyyttä ja asumisen kestävyyttä parantavien muutosten ja uudistusten tekemistä vanhojen taloyhtiöiden rakennuksissa ja kiinteistöillä, mikä lisää muutosten suunnitteluun, toteutukseen, käyttöön ja rahoitukseen liittyvien palveluiden kysyntää.

Vaikutukset asuntomarkkinoihin

Muutokset helpottavat esteettömyyden ja asumisen kestävyyden parantamista vanhoissa taloyhtiöissä. Tällaiset muutokset ja uudistukset lisäävät uustuotannossa tavanomaiset ja yleistyvät asumisvaatimukset täyttävien erilaisten asuntojen määrää aiemmin rakennetuilla alueilla, erityisesti kaupunkien keskustoissa ja vanhoissa lähiöissä.

Vaikutukset julkiseen talouteen ja kansantalouteen

Kotitalouksien varallisuudesta omistusasunto on edelleen merkittävin varallisuuserä. Esteettömyyden parantamisen helpottaminen lisää asunto-osakeyhtiöiden osakehuoneistojen monikäyttöisyyttä, mikä on omiaan vähentämään väestön vanhenemiseen liittyvää sosiaali- ja terveydenhuollon kustannuspainetta ja tukee näiden palveluiden uudenlaisia toteutuksia. Asumisen kestävyyden parantamisen nopeuttaminen on tarpeen erityisesti ilmaston lämpenemisen hidastamiseksi ja luonnon monimuotoisuuden säilyttämiseksi tarpeellisten asumiseen liittyvien toimien nopeuttamiseksi. Vain noin 5% taloyhtiöistä on perustettu ja rakennettu viimeisen kymmenen vuoden aikana. Esimerkiksi paikallisen energiatuotannon tuet ja hankkeiden määrä ovat kasvaneet tasaisesti viime vuosina. 26

Ehdotus lisää esteettömyysavustusten ja asumisen kestävyyttä parantavien uudistusten toteuttamiseen tarjolla olevien julkisten tukien kysyntää ja jossain määrin neuvonnan tarvetta. Ehdotus mahdollistaa julkisten resurssien tehokkaamman ja tuloksellisemman kohdennuksen esteettömyyden ja asumisen kestävyyttä parantamiseen kulloinkin julkisen talouden talousarvioissa päätettävällä tavalla. Ehdotus ei edellytä viranomaisten resurssien lisäämistä tai toimintatapojen muuttamista.

4.2 Vaikutukset viranomaisten toimintaan

Ehdotus helpottaa jossain määrin vammaisille osakkaille myönnettävien esteettömyysavustusten tarkoittamien muutostöiden toteutusta sekä muutosten hoidon ja huollon järjestämistä. Ehdotus voi osaltaan edistää asumisen kestävyyden parantamista koskevan tutkimustoiminnan tulosten, ohjeistuksen ja tukien käyttöä sekä lisää neuvonnan tarvetta. Esimerkiksi ARA:n saamien sähköautojen latauspisteiden asennustukea koskevien hakemusten määrä kuusinkertaistui, latauspaikkojen määrä viisinkertaistui ja annetun tuen määrä kuusinkertaistui vuodesta 2019 vuoteen 2021. Voidaan olettaa, että yhtiön päätöksenteon selventäminen osaltaan lisää hakemusten määrää.

4.3 Ympäristövaikutukset

1960- ja 1970-luvuilla rakennetut asuinkerrostalot ovat energiatehokkuudeltaan keskimäärin kolme luokkaa heikompia kuin 2010 jälkeen rakennetut rakennukset. 1960- ja 1970 valmistuneiden rakennusten lämmittämiseen kuluu pinta-alayksikköä kohti energiaa yli kaksinkertaisesti verrattuna uudisrakennusten lämmittämiseen. Energiankulutus vaikuttaa suoraan kasvihuonekaasupäästöihin. Kulutettavan sähkön ja kaukolämmön tuotantoon voidaan käyttää joko fossiilisia polttoaineita tai uusiutuvia polttoaineita. Kaupungista riippuen maalämpö, ilmanlämpöpumput ja paikallinen aurinkoenergian tuotanto voivat vähentää kasvihuonekaasujen päästöjä merkittävästi.

Latauspisteinfrastruktuurin yleistymisen vaikutus sähköautojen osuuden kasvuun ja siten uudistuksen ympäristövaikutukset eivät ole suoraan arvioitavissa. Sähköauton ympäristöystävällisyydestä on kuitenkin tutkittua tietoa ja tunnuslukuja. Sähkökäyttöisten ajoneuvojen päästöt ovat keskimäärin merkittävästi vastaavia polttomoottoriautoja pienemmät. Vuonna 2021 ensirekisteröidyn täyssähköhenkilöauton keskimääräinen hiilidioksidipäästö oli maailmanlaajuisesti yhdenmukaistetun testimenetelmällä eli niin kutsutulla WLTP-mittaustavalla mitattuna Suomessa 0 grammaa/kilometri ja lataushybridin noin 40 grammaa/kilometri. Vastaavasti bensiinikäyttöisen polttomoottoriauton keskimääräiset päästöt olivat noin 130 grammaa/kilometri ja dieselkäyttöisen poltto-moottoriauton noin 190 grammaa/kilometri.

Kaupungista ja alueesta riippuen yhteiskäyttöauto voi vähentää yksityisautojen tarvetta ja toisaalta lisätä yksityisautoilua.

Vanhojen kerrostalojen esteettömyyden parannuksesta seuraava monikäyttöisten asuntojen saatavuuden paraneminen vähentää tarvetta uusien esteettömien asuntojen rakentamiseen, mikä säästää luonnonvaroja. Esteettömyyden ja asumisen kestävyyden parantamisen helpotukset voivat jossain määrin vaikuttaa pidemmällä aikavälillä ainakin alueellisesti suhtautumista vanhan korjaamiseen ja uudistamiseen siten, että ympäristövaikutukset arvioidaan huolellisemmin harkittaessa vanhan rakennuksen purkamista uudisrakentamisen tieltä.

4.4 Muut yhteiskunnalliset vaikutukset

Vaikutukset eri osakas- ja asukasryhmiin

Eri ikäisillä ja eri elämäntilanteissa olevilla osakkailla on käytännössä huomattavasti toisistaan poikkeavia yksilöllisiä asumistarpeita sekä erilaisia näkemyksiä asumisen kestävyyden edistämisestä ja mahdollisuuksia edistää kestävyyttä.

Ehdotus helpottaa esteettömyyden parantamista osakkaan toimesta hänen huoneistonsa ulkopuolella, mikä edistää taloyhtiön kaikkien liikkumis- tai toimintarajoitteisten osakkaiden yhdenvertaisia mahdollisuuksia käyttää osakehuoneistojaan ja taloyhtiön yhteisiä tiloja. Muutos edistää myös perusoikeuksien toteutumista. Ehdotus helpottaa vammaisten osakkaiden saatavana olevien esteettömyyden parantavien julkisten tukien käyttöä asunto-osakeyhtiömuotoisessa asumisessa. Vammaisten lisäksi helpotusta voivat hyödyntää myös muut osakkaat, joille taloyhtiön yhteisissä tiloissa liikkuminen on vaikeata. Käytännössä ikääntymisen myötä käytännössä kaikki olemme jossain vaiheessa ainakin liikkumisrajoitteisia.

Osakas voi toteuttaa parannuksen myös huoneistoa käyttävien perheenjäsentensä, muun lähipiirinsä, vuokralaistensa ja asiakkaidensa tarpeita varten. Muutos voi helpottaa liikkumis- tai toimintarajoitteisen osakkaan päivittäistä elämää, sosiaalisten suhteet. Muutos lisäävät myös huoneiston monikäyttöisyyttä. Useimmin tarvittava osakkaan muutostyö osakehuoneiston ulkopuolella voi olla yleisissä tiloissa liikkumista helpottava kaide tai muu tukijohde tai kulkuluiska, joka helpottaa esimerkiksi rollaattoriavusteisesti liikkumista.

Asumisen kestävyyden parantamisen helpottamista koskeva ehdotus helpottaa vanhojen taloyhtiöiden nykyisten rakennusten kehittämistä uusien asumisvaatimusten mukaisesti samaan tahtiin uustuotannon kanssa. Ehdotuksessa on otettu huomioon myös osakkaan yhtiövastikkeen maksuvelvollisuutta, osakehuoneistossa asumisen ja muun käytön kustannuksia ja näiden ennakoitavuutta koskevat voimassa olevan AOYL:nn periaatteet ja sääntely. Käytännössä nopeutetun päätöksenteon piiriin tulevien uudistusten on oltava myös taloudellisesti tarkoituksenmukaisia yhtiön ja osakkaiden kannalta ja uudistuksen kustannusten jaon on oltava yhdenvertaisuusperiaatteen ja nykyisin yleisesti hyväksyttyjen yhteiskäyttöisten palveluiden kustannusten jaon periaatteiden mukainen.

Ajokortin hankkivien nuorten osuus vähenee jo osassa suurempia kaupunkeja. Tämä voi aikaa myöten vaikuttaa siihen, miten yhteiskäyttö- ja muuta yksityisautoilua edistävien vastikerahoitteisten uudistusten katsotaan vaikuttavan osakehuoneistojen arvoon AOYL:n päätösvaatimusten soveltamisessa ja AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteet huomioon otettavalla tavalla.

5 Lausuntopalaute

Hallituksen esityksen luonnoksesta järjestettiin avoin laaja lausuntokierros Lausuntopalvelussa 12.7.-31.8.2022. Ehdotuksesta saatiin 30_lausuntoa (106 lausuntopyyntöä). Lausuntotiivistelmä (OM 35/2022) julkaistiin 4.10.2022 27 https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/handle/10024/164360 ja arvio lausuntopalautteesta on ollut saatavana 3.11.2022 lähtien. 28 https://oikeusministerio.fi/hanke?tunnus=OM023:00/2020

Lausuntopalautteessa yhteisten tilojen esteettömyyden parantamista osakkaan aloitteesta ja kustannuksella kannatettiin pääosin sellaisenaan tai muutettuna. Muutosehdotuksissa toivottiin selvennettäväksi, että osakas vastaa myös huoneiston ulkopuolella teettämänsä muutoksen ylläpidon ja kunnossapidon kustannuksista sekä yhtiölle muutostyöluvasta ja työn toteutuksen valvonnan kustannuksista. Liikunta- tai toimintarajoitteisia edustavat tahot katsovat, että esteettömyyttä parantavaa muutostyötä ei tulisi voida kieltää vain vähäisen haitan tai pelkästään väitetyn haitan perusteella, ja että julkista tukea saava muutos pitäisi aina voida toteuttaa. Yhdenvertaisuusvaltuutetun mukaan taloyhtiön pitäisi rahoittaa esteettömyyden parannukset taloyhtiön yleisissä tiloissa.

Lausuntopalautteen perusteella yhteisten tilojen esteettömyyden parantamisen helpottamiseen on selvä tarve ja lausuntokierroksella ollutta ehdotusta pidetään sopivana keinoina tavoitteen saavuttamiseksi. Mainitut lausuntopalautteeseen sisältyneet muutokset edellyttävät vähäisiä selvennyksiä ehdotuksen perusteluihin ja lain 4 luvun 4 §:ään selvennystä, joka ei muuta oikeustilaa.

Jos yhtiö kieltää muutostyön tai asettaa sille kohtuuttomia ehtoja, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkaan tekemään muutoksen tapauskohtaisen intressipunninnan perusteella (haitan ja hyödyn arviointi – AOYL 5 luvun 6 §). Vammaispalvelulain perusteella esteettömyyden parantamiseen annettavat julkiset tuet perustuvat vammaisen tarpeiden arviointiin ja tukiin käytettävien varojen sallimiin toteutusvaihtoehtoinen. Tuen antamisesta päättävän viranomaisen tehtäviin kuulu parannuksen vaikutusten arviointi taloyhtiön ja sen muiden osakkaiden kannalta. Yhdenvertaisuusvaltuutetun ehdotus tarkoittaisi osakkaan aloitteesta ja aikataululla tehtävien parannusten rahoittamista kaikilta osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella. Ehdotus voisi tarkoittaa mittavia lisäkustannuksia taloyhtiöiden osakkaille, koska kaikki olemme jossain vaiheessa liikuntarajoitteisia ikääntyessämme ja Suomessa on esimerkiksi arviolta 40 000 porrashuonetta, jossa ei ole hissiä. Lisäksi ehdotuksen vaikutukset olisivat osakkaiden kannalta hyvin erilaiset eri puolilla maata. Näistä ja muista edellä 2 ja 3 kohdassa mainituista syistä lakiehdotusta ei ole muutettu yhdenvertaisuusvaltuutetun ja järjestöjen ehdotusten mukaisesti.

Asumisen kestävyyttä parantavien uudistusten helpottamista kannattaa suurin osa lausunnonantajista sellaisenaan. Osa lausunnonantajista katsoo, että merkittävyys-kriteerin tai kestävän asumisen määrittäminen voi olla käytännössä haasteellista. Lausuntopalautteen perusteella asumisen kestävyyden parantamisen helpottamiseen on selvä tarve ja lausuntokierroksella ollutta ehdotusta pidetään sopivana keinona tavoitteen saavuttamiseksi. Edellä mainitut lausuntopalautteeseen sisältyneet muutokset edellyttävät vähäisiä selvennyksiä perusteluihin ja AOYL 4 luvun 4 §:n otsikon muuttamista selvyyden vuoksi.

Ympäristöministeriön mukaan asumisen kestävyyttä tulisi tarkastella laajemmin, myös sosiaalisen kestävyyden näkökulmasta. Käytännössä ehdotuksessa tarkoitetuissa enemmistöpäätöksellä toteutettavissa uudistuksissa voi yleensä olla kysymys luonnonolojen kannalta asumisen kestävyyttä parantavista muutoksista, joiden nopeampaan toteutukseen on tarve esimerkiksi ilmastonmuutoksen torjumiseksi, koska muutoksen vaikutukset voivat olla peruuttamattomia. Tämän vuoksi näiden muutosten käyttöönottoa myös vanhassa taloyhtiökannassa on tarpeen nopeuttaa. Ympäristöministeriön mainitsemaa sosiaalista kestävyyttä voidaan AOYL:n perusteella edistää riittävällä tavalla jo tavanomaiseksi muodostuneista muutoksista päättämistä koskevan voimassa olevan AOYL:n sääntelyn perusteella. Ainakin osa sosiaalista kestävyyttä edistävistä uudistuksista voi myös olla sellaisia, että AOYL:n yleiset periaatteet huomioon ottaen niiden toteutuksen rahoittamiseen kaikilta osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella ei riitä enemmistöpäätös.

Osuustoiminnallista asunto-osakeyhtiötä koskeva sääntely jakoi lausunnonantajien mielipiteitä erityisesti sääntelyn tarpeen (asunto-osakeyhtiö on jo riittävässä määrin osuustoiminnallinen yhtiömuoto) ja hyödyllisyyden suhteen (ehdotus ei lisää mahdollisuuksia ARA-tuen saamiseen rakentamisvaiheessa). Lisäksi osa lausunnonantajista pitää osuustoiminnallisten piirteiden täyttämiseksi ehdotettua lunastusjärjestelyä käytännössä toimimattomana (koska taloyhtiöillä ei ole varoja lunastukseen). Osuustoimintakeskus Pellervo ry kannatti erillistä osuuskuntamuotoista asumista koskeva laki, jossa soveltuvin osin viitattaisiin asunto-osakeyhtiölakiin.

Osuustoiminnallisten yhtiöoikeudellisten piirteiden kattavan toteutuksen sallimiseen yhtiöjärjestysmääräyksillä ei ole tarvetta, koska todelliset lainsäädäntöön ja hallintokäytäntöihin liittyvät syyt omistusasumisen hintakehitykseen liittyvät muuhun lainsäädäntöön. Pellervon ehdotus ei ole toteutuskelpoinen, koska osuustoiminnallinen yhteisömuoto ei sellaisenaan tuota muita omistusasumisen yhteisömuotoja parempaa oikeutta esimerkiksi julkisiin tukiin eikä oikeuta poikkeamaan esimerkiksi asuntokaupan ja ryhmärakentamisen sääntelystä. Myös lausuntopalaute osoittaa, että osuustoiminnallista asumisyhteisöä koskevaan yhtiöoikeudelliseen erityissääntelyyn ei ole merkittävää tarvetta.

6 Säännöskohtaiset perustelut

6.1 Asunto-osakeyhtiölaki

4 luku Kunnossapito

4 §. Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa sekä huoneiston ulkopuolisen osakkeenomistajan muutostyön osalta. Pykälän otsikon mukaan siinä säädetään kunnossapitotyön teettämisestä osakehuoneistossa. Pykälän 1 momentissa säädetään yhtiön oikeudesta teettää osakkaan laiminlyömä, hänen kunnossapitovastuulleen kuuluva kunnossapitotyö. Asunto-osakeyhtiölakia tulkitaan niin, että osakas vastaa lähtökohtaisesti kaikkien muutostöidensä kunnossapidosta, mikä vastuu koskee sekä osakehuoneiston sisäpuolella että huoneiston ulkopuolella yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa toteutettuja osakkaan muutostöitä. Momentin sanamuodon mukaan siinä säädetty teettämisoikeus koskee kaikkea lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella osakkaan vastuulla olevaa kunnossapitoa, jonka laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Selvyyden vuoksi pykälän otsikkoa ehdotetaan muutettavaksi, koska 5 luvun 8 §:ssä ehdotetaan nimenomaisesti säädettäväksi osakkaan muutostyöoikeudesta osakehuoneiston ulkopuolella. Otsikko ehdotetaan muutettavaksi muotoon: Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa sekä huoneiston ulkopuolisen osakkeenomistajan muutostyön osalta.

5 luku Muutostyöt

8 §. Muutostyö yhtiön tiloissa. Pykälässä säädetään osakkaan muutostöistä osakehuoneistonsa ulkopuolella, yhtiön välittömässä hallinnassa olevissa tiloissa yhtiön rakennuksessa ja kiinteistöllä. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 2 momentti osakkaan oikeudesta tehdä omalla kustannuksellaan tietyin ehdoin esteettömyyttä parantava muutos yhtiön tiloissa.

Muutostyöoikeuden tuottava parannus on sellainen, joka parantaa osakkeenomistajan käytettävissä olevissa yhtiön yleisissä tiloissa liikkumisen esteettömyyttä tai toiminnallista esteettömyyttä. Käytännössä muutostyö voi olla tarpeen osakkaan, tämän perheenjäsenen, muun läheisen tai vuokralaisen kannalta (esim. asukasta avustava liikuntarajoitteinen omainen). Liikehuoneistojen käytön osalta muutos voi olla tarpeen asiakkaiden kannalta. Osakkaan ei sinänsä tarvitse perustella muutoksen tarvetta, mutta tarpeen osoittaminen vapaamuotoisesti voi käytännössä helpottaa asian käsittelyä yhtiössä (esim. helpottaa suostumuksen ehtojen määrittelyä). Jos yhtiö kieltää muutostyön ja osakas saattaa asian tuomioistuimen ratkaistavaksi, viime kädessä tuomioistuimen on punnittava muutoksen hyötyjä ja haittoja käytettävissä olevan selvityksen perusteella. Käytännössä osakkaan kustannusvastuu (toteutus, hoito, kunnossapito) rajoittaa esteettömyyttä parantavia muutoksia satunnaisia tarpeita varten.

Muutostyöoikeuden perusteella voi toteuttaa vain yleisesti esteettömyyttä parantavina pidettäviä muutoksia. Tällaisia muutoksia voivat olla esimerkiksi liikkumisen esteettömyyttä parantava sisäänkäyntioven sähköinen avausjärjestelmä ja sisäänkäynnin luiska. Toiminnallista esteettömyyttä parantavia muutoksia voivat olla esimerkiksi yleisten tilojen ja sisäänkäynnin valaistuksen parantaminen ja tasoerojen merkitseminen tummuuserojen avulla (kontrastiraidat porrasaskelmissa).

Muutostyöoikeus ei koske muita, esimerkiksi osakkaan itsensä esteettömyyttä parantavina pitämiä muutoksia. Osakkaan vuokralaisella tai perheenjäsenellä tai yhtiön vuokralaisella tai muulla osakaspiirin ulkopuolisella kiinteistön tai rakennuksen käyttäjällä ei ole AOYL:n perusteella oikeuttaa vaatia eikä tehdä muutostöitä yhtiön rakennuksessa ja kiinteistöllä.

Yhtiöllä ja toisilla osakkailla on oikeus asettaa ehtoja sellaiselle muutokselle, joka voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle (vrt. AOYL 5 luvun 3 §:n sääntely osakkaan huoneistossa tehtävän muutostyön ehdoista).

Osakkaan huoneistossa tehtävää muutostyötä vastaavasti haitta voisi ilmetä myös rakennuksen ja muiden huoneistojen arvoa laskevana rakennuksen ja sen yleisten tilojen ulkonäköä ja käytettävyyttä heikentävänä seikkana. Näin yhtiö voi asettaa ehtoja esim. rakennuksen sisäänkäyntiin lisättävän erityisen ovipuhelimen tai kulkuluiskan tai portaikkoon asennettavan hissin toteutukselle riittävän hyvin rakennuksen ulkonäköön sopivaksi.

Yhtiön ja toisten osakkaiden oikeus ehtojen asettamiseen koskee yleisissä tiloissa tehtävien muutosten osalta myös muutoksen ulkoasuun liittyviä, rakennuksen tai kyseisen tilan ulkonäköön merkittävästi vaikuttavia toteutuksen yksityiskohtia. Esteettömyyden parannukseen saatavana olevan tuen käyttöehdot eivät suoraan määritä sitä, millä tavoin toteutettavan parannuksen tekemiseen osakas on oikeutettu 29. Toisaalta muutostyöilmoituksen tekijä voi saattaa tällaistenkin ehtojen kohtuullisuuden tuomioistuimen ratkaistavaksi. Tuomioistuimen kohtuullisuusarvioinnissa otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkaalle koituva hyöty.

Osakkaan muutostyötä koskevan AOYL:n pääsäännön mukaisesti osakas vastaisi lähtökohtaisesti myös näiden muutosten käyttökuluista, huollosta ja kunnossapidosta sekä lisäkustannuksista, joita osakkaan muutostyöstä myöhemmin mahdollisesti aiheutuu esimerkiksi yhtiölle kuuluvan rakennuksen ulkovaipan, ulko-oven ja porrashuoneen kunnossapidon tai uudistuksen yhteydessä taikka tarpeettomaksi käyneen muutoksen poistamisesta. Käytännössä esimerkiksi rakennuksen sisäänkäynnin esteettömyyttä parantavasta luiskasta ei yleensä aiheutune ylimääräisiä erotettavissa olevia huoltokuluja.

AOYL:n yleisten periaatteiden mukaisesti osakas vastaa lähtökohtaisesti myös muutosta koskevan muutostyöilmoituksen käsittelystä ja muutostyön valvonnasta yhtiölle aiheutuvista kuluista samoin kuin muidenkin muutostöidensä osalta (ks. tarkemmin 2.1.4 kohta).

On suositeltavaa selvyyden vuoksi todeta edellä mainitut osakkaan velvoitteet muutostyön yhteydessä. Tarvittaessa yhtiöjärjestykseen voidaan selvyyden vuoksi ottaa määräys AOYL:n periaatteiden mukaisesta vastuusta. Tällainen yhtiöjärjestyksen muutos voi olla yhtiön suostumuksen edellytys, jota koskevaan yhtiökokouksen päätökseen ei sovelleta AOYL 6 luvun 35 §:n 1 momentin 4 kohdan suostumusvaatimusta.

Osa osakkaista voi saada esteettömyyttä parantavaan muutostyöhönsä julkista tukea, joka käytännössä rajoittaa hänen maksettavakseen henkilökohtaisesti jäävää maksuosuutta. Esteettömyyttä parantava uudistus voi olla myös sellainen, että se tarvitsee jatkuvaa hoitoa ja huoltoa, jolloin yhtiö voi edellyttää, että osakas sitoutuu huolehtimaan hoidosta ja huollosta (tätä koskeva sitoumus voi sisältyä julkiseen tukeenkin). Taloyhtiön luvan ehtona voi myös olla, että laitteen tai rakenteen tarpeen lakattua se poistetaan osakkaan kustannuksella (poistaminenkin voi sisältyä julkisen tuenkin ehtoihin).

Pykälän voimassa oleva 2 momentti ehdotetaan siirrettäväksi 3 momentiksi siten muutettuna, että momentissa säädetään myös osakehuoneiston ulkopuolella tehtävän osakkaan muutostyön osalta muutostyötä koskevasta menettelystä. Ehdotuksen mukaan muutostyötä koskevaan ilmoitukseen, suostumukseen ja ehtoihin, muutostyön aloittamiseen ilmoituksen käsittelyyn, yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja viranomaisen lupaan, muutostyöhön tuomioistuimen päätöksellä ja muutostyön valvontaan sovelletaan samoja säännöksiä kuin osakkaan muutostyöhön huoneistonsa sisällä. Voimassa olevan lain mukaan muutostyössä ja kunnossapidossa on noudatettava hyvää rakennustapaa (AOYL 4 luvun 1 § ja 5 luvun 1 §) sen lisäksi, että on otettava huomioon rakentamista ja rakennusten palo- ja muuta turvallisuutta koskevan lainsäädännön vaatimukset.

Voimassa olevan lain mukaisesti taloyhtiön, käytännössä yleensä isännöitsijän, on tallennettava tieto muutostyöstä ja sen kunnossapitovastuusta ja merkittävä tiedot isännöitsijäntodistukseen vastaavasti kuin muistakin osakkaan muutostöistä voimassa olevan AOYL:n perusteella.

6 luku Yhtiökokous

31 §. Päätös kaikkien osakkeenomistajien rahoittamasta uudistuksesta. Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan lisättäväksi uusi 3 kohta, jonka perusteella vanhassa taloyhtiössä voidaan helpottaa yhtiökokouksen päätöksentekoa taloyhtiön kiinteistöllä ja rakennuksessa asumisen kestävyyttä merkittävästi parantavan uudistuksen toteuttamista vastikerahoitteisesti. Ehdotuksen perusteella vanhassa taloyhtiössä voidaan päättää tällaisesta uudistuksesta enemmistöpäätöksellä ajallisesti saman aikaisesti kuin uudistus otetaan käyttöön uustuotannossa.

Kestävyyden parantamisella tarkoitetaan asumisen kestävyyden lisäksi huoneistojen mahdollisen muun käyttötarkoituksen mukaisen käytön kestävyyden parantamista. Käytöllä tarkoitetaan rakennuksen, kiinteistön ja huoneistojen hoitamisen ja ylläpidon lisäksi kiinteistön, rakennuksen ja huoneistojen käyttötarkoituksen mukaista toimintaa, kuten asumiseen tavanomaisesti liittyviä toimintoja, mukaan lukien huoneistojen haltijoiden tavanomaiset liikkumismuodot, kuten yksityisautoilu ja pyöräily.

Kestävyyttä parantavilla toimilla tarkoitetaan yleisen käsityksen mukaan kestävyyttä parantavia toimia. Esimerkiksi hallituksen, isännöitsijöiden tai yhtiökokouksen enemmistön kannatus ei ole riittävä osoitus siitä, että kaavailtu uudistus parantaa kestävyyttä.

Parannuksen merkittävyys on lähtökohtaisesti arvioitava tapauskohtaisesti siten kuin nykytilan kuvauksessa ja arviossa on yksityiskohtaisesti selvitetty. Toisaalta esimerkiksi energiatehokkuutta parantavien uudistusten osalta on yleisesti käytössä olevia tunnuslukuja ja määrityksiä merkittävinä pidettävistä parannuksista. Usein viranomaisten tai muiden riippumattomien tahojen selvitykset ja tukitoimien ehdot voivat olla ainakin lähtökohta parannuksen merkittävyyden arvioinnille. Kokonaisarvioinnissa otetaan huomioon myös tällaisen uudistuksen varaan rakentuvien palveluiden yleistyminen. Myös tällaiseen uudistukseen sovelletaan edellä nykytilan ja sen arvioinnin kohdalla estetyin tavoin AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatetta ja AOYL:n muita säännöksiä muun muassa uudistuksen vastikevaikutuksen kohtuullisuudesta, osakkaan maksuvelvollisuuden lisäämisestä ja osakkaan oikeudesta yhtiön varoihin.

Tällainen kestävyyttä parantava uudistus voidaan toteuttaa enemmistöpäätöksillä myös siten, että se kohdistuu vain osaan osakehuoneistoista ja hyödyttää vain osaa osakkaista siten kuin AOYL 6 luvun 32 §:n 5 momentissa säädetään. Nämä osakkeenomistajat vastaavat tällaisen uudistuksen käyttö- ja kunnossapitokuluista AOYL:n yleisten periaatteiden mukaisesti.

AOY:n yleisten periaatteiden soveltamiseen yhtiön toteuttamiin tässä tarkoitettuihin uudistuksiin käsitellään edellä 2.1.1, 2.3.2 ja 3.3.2 kohdassa.

7 Voimaantulo

Lait on tarkoitettu tulemaan voimaan mahdollisimman pian vahvistamisen jälkeen.

8 Suhde muihin esityksiin

Hallituksen esityksessä huoneistotietojärjestelmän muuttamisesta (HE 168/2022 vp) ehdotetaan taloyhtiön kiinteistön, rakennuksen ja huoneistojen teknisten ja taloudellisten tietojen tallentamista ja saatavuutta koskevaa sääntelyä, joka ei edellytä muutoksia tähän esitykseen.

Lainmuutosten toteuttaminen ei edellytä kaupparekisterin tietojärjestelmien eikä muutakaan viranomaisten toiminnan muuttamista. Ehdotus ei vaikuta valtion talousarvioon.

9 Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys

Asunto-osakeyhtiön kiinteistön ja rakennusten yhteisten tilojen esteettömyyttä parantavaa osakkaan muutostyötä koskevan ehdotuksen vaikutukset yhtiön ja muiden osakkaiden kannalta ja näiden mahdollisuudet vaikuttaa muutostyön ehtoihin vastaavat voimassa olevan lain sääntelyä osakkaan muutostyöstä huoneistonsa sisällä. Ehdotus on tältä osin perustuslain 15 §:ssä säädetyn omaisuudensuojan mukainen. Lisäksi ehdotus helpottaa esteettömyyden parantamista osakkaan toimesta hänen huoneistonsa ulkopuolella, mikä edistää taloyhtiön kaikkien liikkumis- tai toimintarajoitteisten osakkaiden yhdenvertaisia mahdollisuuksia käyttää osakehuoneistojaan ja taloyhtiön yhteisiä tiloja. Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä rakentamista koskevista vaatimuksista, jotka kuuluvat rakentamisen sääntelyn alaan. Muutos edistää myös perusoikeuksien toteutumista. Ehdotus on näiltä osin perustuslain 6 §:ssä säädetyn yhdenvertaisuuden mukainen. Ehdotus ei ole yhdenvertaisuuslainsäädännön vastainen. Ehdotus edistää YK:n vammayleissopimuksen yleisiä tavoitteita.

Asumisen kestävyyden parantamisen helpottamista koskevassa ehdotuksessa on otettu huomioon osakkaan yhtiövastikkeen maksuvelvollisuutta, osakehuoneistossa asumisen ja muun käytön kustannuksia ja näiden ennakoitavuutta koskevat voimassa olevan lain periaatteet ja sääntely. Ehdotus on näiltä osin perustuslaissa säädetyn omaisuudensuojan mukainen. Asumisen kestävyyttä edistävää uudistusta koskevan päätöksenteon helpottaminen edistää myös perustuslain 20 §:ssä säädetyn ympäristöperusoikeuden toteutumista.

Perustuslain 22 §:n mukaan julkisen vallan on turvattava perusoikeuksien ja ihmisoikeuksien toteutuminen. Ehdotus on tältäkin osin perustuslain mukainen.

Edellä esitetyin perustein ehdotettua sääntelyä voidaan pitää perustuslain mukaisena. Ehdotus voidaan käsitellä tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä.

Ponsi

Edellä esitetyn perusteella annetaan eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:

Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta

Eduskunnan päätöksen mukaisesti,

muutetaan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 4 §:n otsikko, 5 luvun 8 §:n 2 momentti ja 6 luvun 31 §:n 2 momentti sekä

lisätään 5 luvun 8 §:ään uusi 2 momentti, jolloin muutettu 2 momentti siirtyy 3 momentiksi ja nykyinen 3 momentti 4 momentiksi, seuraavasti:

4 luku

Kunnossapito

4 §
Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa sekä huoneiston ulkopuolisen osakkeenomistajan muutostyön osalta

5 luku

Muutostyöt

8 §
Muutostyö yhtiön tiloissa

Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa esteettömyyttä parantava muutostyö. Muutostyöstä on ilmoitettava etukäteen yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle.

Edellä 1 momentissa tarkoitettuun muutostyöhön ja työtä koskevien tietojen säilyttämiseen sovelletaan 1 §:n 2–5 momenttia, hakemuksen sisältöön, tiedoksi antamiseen toiselle osakkeenomistajalle ja hakemuksen käsittelemisestä aiheutuviin kuluihin, mitä 2 §:ssä säädetään muutostyöilmoituksesta, muutostyön kieltämiseen ja lisäehtojen asettamiseen suostumuksen antamisen jälkeen 3 §:n 3 momenttia, yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja tarvittavien lupien hakemiseen 5 §:ää sekä työn valvontaan 7 §:ää. Edellä 2 momentissa tarkoitettuun muutostyöhön sovelletaan 1 §:n 2 – 5 momenttia, 2 §:n 2 momenttia ja 3 – 7 §:ää.


6 luku

Yhtiökokous

31 §
Päätös kaikkien osakkaiden rahoittamasta uudistuksesta

Yhtiökokous päättää uudistuksesta 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja:

1) kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia;

2) kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanmukaista;

3) kiinteistön tai rakennuksen käytön kestävyyttä muuten merkittävästi parannetaan uusrakentamista vastaavasti;

4) toimenpiteestä määrätään yhtiöjärjestyksessä; tai

5) toimenpide on muuten yhtiöjärjestyksessä määrätyn toiminnan mukainen.


Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .


Helsingissä 3.11.2022

Pääministeri
Sanna Marin

Oikeusministeri
Anna-Maja Henriksson

Lisää muistilistalle

Muuta kansioita

Dokumentti ei ole muistilistallasi. Lisää se valittuun tai uuteen kansioon.

Lisää dokumentti kansioihin tai poista se jo liitetyistä kansioista.

Lisää uusi kansio.

Lisää uusi väliotsikko.