YmVM 10/2022 vp HE 182/2022 vp

Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi uusi laki yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa, millä korvattaisiin yhteishallinnosta vuokrataloissa annettu laki. Ehdotetulla lailla toteutettaisiin pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman kirjausta, jonka mukaan yhteishallintoa koskevan lain uudistamisen kautta vahvistetaan vuokratalojen asukkaiden päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuuksia omaa asumistaan koskevissa asioissa. Samalla tupakkalakia muutettaisiin siten, että viittaus vanhaan lakiin muutettaisiin viittaukseksi uuteen lakiin.

Yhteishallintoa koskevan lain uudistamisen tavoitteena on ajantasaistaa laki ja yhteishallinto vastaamaan nykyistä toimintaympäristöä ja sen vaatimuksia siten, että uusi laki tukisi toimivaa yhteishallintoa ja vahvistaisi asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuuksia. Toimiva yhteishallinto edistää vuokratalojen kestävää ja tehokasta taloudenpitoa sekä lisää viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä. Lailla luotaisiin minimitaso yhteishallinnolle eli määriteltäisiin, mihin asukas olisi oikeutettu osallistumaan ja toisaalta määriteltäisiin vuokrataloyhteisön velvollisuudet. Yhteishallinnon toimintatapoja ja palautteenantoa asukkaille kehitettäisiin, jotta asukkaita kuultaisiin aidosti.

Vuokrataloyhteisön ja asukkaiden yhteisen yhteistyöelimen roolia korostettaisiin vastaamaan nykyistä toimintaympäristöä, jossa aiemmat pienet kiinteistöyhtiöt on usein fuusioitu isoiksi vuokrataloyhtiöiksi. Vuokratalokohteessa tapahtuvat asukkaiden kokoukset ja asukastoimikunnat säilytettäisiin tärkeänä yhteishallinnon perustasona ja niiden toimintatapoja kehitettäisiin. Ehdotettu laki sallisi tarpeellisen jouston erilaisille vuokrataloyhteisöille ja asukasrakenteille. Erityisryhmille tarkoitetuissa asuinkohteissa yhteishallinto voitaisiin järjestää erityisryhmien tarpeet huomioon ottaen. Myös 15–17-vuotiaat voisivat osallistua äänioikeutettuina yhteishallintoon, jos he ovat tehneet vuokrasopimuksen. Asukkailla olisi lakisääteinen mahdollisuus valita yhteisökohtainen talouden ja hallinnon valvoja.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle ehdotetaan valvontavaltuuden lisäksi valtuutta uhkasakolla tehostettavan hallinnollisen määräyksen antamiseen, jos vuokrataloyhteisö ei noudattaisi ehdotettua lakia. Nykyisin hallinnollisen määräyksen on antanut Aluehallintovirasto.

Esitys liittyy valtion vuoden 2023 talousarvioesitykseen ja on tarkoitettu käsiteltäväksi sen yhteydessä.

Lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.1.2024.

Pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman (s. 55, kohta 3.1.1 Asuntopolitiikka) mukaan yhteishallintolain uudistamisen kautta vahvistetaan vuokratalojen asukkaiden päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuuksia omaa asumistaan koskevissa asioissa.

Ympäristöministeriö asetti syksyllä 2019 työryhmän laatimaan asuntopoliittista kehittämisohjelmaa. Työryhmässä olivat edustettuina asuntopolitiikasta vastaavat ministeriöt ja virastot. Lisäksi valtioneuvosto asetti työryhmälle parlamentaarisen seurantaryhmän, jonka tehtävänä oli tukea asuntopoliittisen kehittämisohjelman valmistelua. Parlamentaarisessa seurantaryhmässä oli jäsen kaikista eduskuntapuolueista. Seurantaryhmän puheenjohtajana toimi ympäristö- ja ilmastoministeri Krista Mikkonen. Työryhmän tehtävänä oli valmistella kokonaisvaltainen ja tavoitteellinen asuntopoliittinen kehittämisohjelma vuosille 2021–2028. Kehittämisohjelma valmisteltiin eduskunnan kirjelmän (EK 26/2018 vp; O 61/2016 vp) ja pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman toimeksiannosta. Asuntopoliittinen kehittämisohjelma luovutettiin ministeri Mikkoselle joulukuussa 2020.

Valtioneuvosto antoi kehittämisohjelman selontekona eduskunnalle 16.12.2021. Asuntopoliittisen kehittämisohjelman linjausten mukaan asuntopolitiikalla edistetään kaikkien mahdollisuutta hyvään asumiseen sekä asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia asuinympäristöönsä. Osallisuus ja yhteisöllisyys sekä omaleimaisuus tukevat asuinalueiden elinvoimaa ja hyvinvointia. Yhteishallintolain uudistamisella vahvistetaan vuokralaisten asemaa.

Ympäristöministeriön toimeksiannosta laadittiin yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain (649/1990, jäljempänä yhteishallintolaki) toimivuutta koskeva selvitys (Asukasdemokratia ja yhteishallintolaki muuttuneessa toimintaympäristössä, ympäristöministeriön raportteja 8/2017, jäljempänä yhteishallintoselvitys), jota on hyödynnetty lainvalmistelussa.

Esitys on valmisteltu ympäristöministeriössä yhteistyössä Asumisen rahoitus- ja kehittämis-keskuksen (jäljempänä ARA) kanssa. Lakiuudistuksesta järjestettiin ensimmäinen kuulemiskierros keväällä 2021 julkaisemalla lakiuudistuksen suuntaviivat sisältävä muistio, johon pyydettiin kannanottoja. Muistiosta antoi kannanoton yhteensä 29 tahoa. Hallituksen esityksen luonnoksesta pyydettiin kirjallisia lausuntoja tammi-maaliskuussa 2022. Luonnoksesta annettiin yhteensä 33 lausuntoa. Kannanottoja ja lausuntoja pyydettiin vuokralaisia ja vuokrataloyhteisöjä edustavilta järjestöiltä sekä suurimmilta valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavilta yhteisöiltä ja lausuntopyyntöä pyydettiin välittämään yhteishallintoelimille ja asukkaille. Lisäksi kaikilla oli mahdollisuus antaa lausuntoja lausuntopalvelun kautta. Esitys ei ollut arvioitavana lainsäädännön arviointineuvostossa.

Hallituksen esityksen tausta-aineisto on saatavilla osoitteessa valtioneuvosto.fi/hankkeet tun-nuksella YM003:00/2021.

Yhteishallintolaissa säädetään asukasdemokratiasta, jota toteutetaan valtion tukemissa vuokrataloissa. Yhteishallintolain tarkoituksena on parantaa asukkaiden vaikutus- ja osallistumismahdollisuuksia ja asukkaiden viihtyvyyttä. Asukasosallistumisella on myönteisiä vaikutuksia talojen kunnossapitoon ja talouteen, mikä on vuokralaisten ja vuokranantajan yhteinen intressi. Asukasdemokratia edistää vuokratalojen omistajien ja vuokralaisten välistä tiedonvälitystä, yhteistyötä ja luottamusta sekä lisää keskinäistä vastuuntuntoa taloa koskevissa asioissa. Perimmäisenä tarkoituksena on sovittaa asukkaan ja vuokrataloyhteisön intressit yhteen ja muodostaa toimintatapa yhteisten asumiseen liittyvien asioiden käsittelemiseksi. Asukasdemokratia vahvistaa valtion tukemien vuokra-asuntojen tarkoitusta eli valtion tuen kohdentumista asukkaille.

Yhteishallintolaki säädettiin vuonna 1990. Lain yli 30 vuoden voimassaoloaikana vuokrataloyhteisöjen rakenne on muuttunut huomattavasti. Laki on säädetty ajankohtana, jolloin vuokratalojen omistajina olivat usein pienet kiinteistöyhtiöt. Nykyisin vuokrataloyhteisöt on useimmiten fuusioitu taloudellisesti tarkoituksenmukaisemmiksi suuremmiksi kokonaisuuksiksi. Yhteishallintolain soveltamisalaan kuuluvat arava- ja korkotukilainoilla rahoitetut vuokratalot, jotka ovat aravarajoituslaissa (1190/1993) sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä korkotukilaki) säädettyjen käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Vuonna 2021 rajoitusten alaisia asuntoja oli 351 000, joissa asui vajaat 600 000 asukasta. ARA-vuokra-asunnoissa asuu noin 10 prosenttia väestöstä. Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat - KOVA ry:n vuonna 2021 tilaaman ARA-vuokra-asukkaiden asukastyytyväisyyskyselyn vastaajista 22 prosenttia ilmoitti osallistuneensa asukastoimintaan.

Yhteishallintolain piiriin kuuluvat sekä niin sanotut tavalliset valtion tukemat vuokra-asunnot, jotka on tarkoitettu asukasvalintakriteerien mukaan valittaville, asunnon tarpeessa oleville asukkaille sekä erityisryhmille tarkoitetut valtion tukemat vuokra-asunnot, jotka ovat asukasvalintakriteerien soveltamisen lisäksi tarkoitettu erityisryhmiin kuuluville asukkaille, kuten esimerkiksi asunnottomille henkilöille, opiskelijoille, vammaisille henkilöille tai ikääntyneille henkilöille. Vuokrataloyhteisöjen kirjo vaihtelee pienen kunnan muutaman talon yhteisöistä valtakunnallisiin suuriin yhtiöihin, asuntoja yhteisöissä on muutamasta kymmenestä yli 50 000:een. Yhteisöjä, jotka omistavat paljon asuntoja, ovat valtakunnallisten yhteisöjen lisäksi suurten kaupunkien omistamat kunnalliset yhteisöt. Kunnan suoraan omistamia asuntoja on suuressa osassa kuntia, mutta niiden yhteismäärä jää alle 10 000 asuntoon. Asuntoja voivat omistaa kuntien lisäksi ARAn yleishyödylliseksi nimeämät yhteisöt, joita on 543 vuonna 2022. Myös valtion omistuksessa on vuokrataloyhtiö, joka rakennuttaa asuntoja suurimpiin kasvaviin kaupunkikeskuksiin.

Yhteishallintolaki on joustava, jotta yhteishallinto vastaisi asukkaiden erilaisia toiveita ja tarpeita. Laki luo minimirakenteet yhteishallinnolle, ja yhteishallintoa on mahdollista viedä pidemmälle haluttaessa. Asukkaille osallistuminen on vapaaehtoista, joten onnistunut yhteishallinto vaatii yhteishallinnon houkuttelevuutta ja asukkaiden aktiivisuutta. Yhteishallintoa on vaivannut osallistumisen vähyys, sillä yhteishallinto kilpailee muiden vapaa-ajan aktiviteettien ja luottamustehtävien kanssa, perinteisiin kokouksiin on vaikeaa saada osallistujia ja tehtäviin sitoutumista vältetään.

Yhteishallintoselvityksen mukaan lainsäädännön tulisi jatkossakin luoda yhteishallinnon puitteet, jotka ovat tarpeeksi joustavat erilaisiin yhtiöihin ja asukasrakenteisiin nähden. Selvityksen mukaan lakiin tulisi tarkentaa osallistumisen ja vaikuttamisen muodot talotasolta vuokrataloyhteisön kokonaisuuteen asti, päivittää elinten tehtävät sekä määrittää niiden keskinäiset suhteet. Ajantasainen lainsäädäntö tekisi lain soveltamisen helpommaksi. Lain puite- ja minimiluonne tulisi säilyttää ja määritellä selkeästi asukkaiden oikeudet ja vuokrataloyhteisön velvollisuudet. Kansainväliset ihmisoikeusvelvoitteet korostavat osallistumis- ja vaikuttamisoikeuksia. Myös digitalisaatio vaatii lainsäädännön päivittämistä, jotta tehdään mahdolliseksi uudet sähköiset käytännöt, jotka ovat kustannustehokkaita ja tehostavat tiedon välitystä ja osallistumista.

Yhteishallintoselvityksen mukaan selkeään tiedon välittämiseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Käytäntöjen tulisi kannustaa asukkaiden aitoon kuunteluun ja vuorovaikutukseen. Toimiva yhteishallinto edellyttää, että asukasaktiivisuutta voidaan lisätä: tarvitaan matalan kynnyksen osallistumistapoja, joita voitaisiin kehittää esimerkiksi digitaalisin välinein ja perinteistä kokousta vapaamuotoisemmin tilaisuuksin. Yhteishallinnon tulisi olla asukkaiden ja vuokrataloyhteisön edustajien välistä yhteistoimintaa, jossa pyrittäisiin tunnistamaan ja yhdistämään molempien osapuolten edut. Yhteistyön ja vuorovaikutuksen muotojen tulisi soveltua eri tilanteisiin. Riittävä viestintä ja vuokralaisen oikeuksien toteutumisen valvonta ovat tärkeitä.

Käytännössä lain pitäisi nykyisin pystyä vastaamaan voimassa olevan lain säätämisajankohtaa paljon monimuotoisemman vuokra-asumiskentän ja asukasprofiilien tarpeisiin. Lain tulisi mahdollistaa kuhunkin toimintaympäristöön mahdollisimman hyvin soveltuvan ja siinä tehokkaasti toimivan yhteishallinnon mallin toteuttamisen. Sen lisäksi, että laissa tulee määritellä asukasdemokratian minimitaso, lain tulee samalla jättää riittävästi joustavuutta vuokralaisdemokratian mielekkääseen toteuttamiseen erilaisissa tilanteissa. Yhteishallinnon rakenteita ja toimintoja järkeistämällä voidaan tavoitella parempaa ja myös kustannustehokkaampaa asukasdemokratiaa. Asukkaita arvostavan, kuuntelevan ja osallistavan asenteen omaksumisella voidaan käytännössä merkittävästikin vaikuttaa yhteishallinnon onnistumiseen. Asukkaiden rooli vuokra-asuntojen omistajien asiakkaina, joilla on oikeus hyvään asiakaspalveluun, tulisi tunnistaa.

Yhteishallintolaki vastaa 1990-luvun pienten kiinteistöyhtiöiden toimintaympäristöä, joten se tulee päivittää nykyiseen suurten ja keskenään erilaisten vuokrataloyhteisöjen kirjoon. Asukkaita kiinnostavat omaa asumistaan koskevat asiat. Asukkaat haluaisivat päästä vaikuttamaan remontti-, huolto- ja siivousasioihin sekä vaikuttamaan vuokraan ja erityisesti hoitovastikkeeseen, mutta päätökset tehdään kaukana asukkaista. Asukkaat kokevat myös, että he eivät saa riittävästi tietoa asumiseensa vaikuttavista asioista. Yhteishallinnolta odotetaan aitoa osallistumista ja vaikuttamista. Toiminnan tulisi olla asukaslähtöistä ja edistää asukkaiden asioita.

Yhteishallintolain 10 § sisältää luettelon asukastoimikunnan tehtävistä. Tehtäväluetteloa pidetään osittain vanhentuneena: osa asioista soveltuu paremmin yhteisötasolla perustettavan, asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välisen kokoavan yhteistyöelimen käsiteltäviksi ja osa ei sovellu enää lainkaan yhteishallinnon piiriin. Nykyisissä suurissa kokonaisuuksissa asioista ei enää päätetä talokohtaisesti. Asukastoimikunnan tehtävistä esimerkiksi pysäköintipaikkojen jakoperusteet ovat aluekohtaisesti päätettäviä asioita ja saunavuorojen jako on nykyisin usein toteutettu koko yhtiössä käytössä olevien digitaalisten järjestelmien avulla. Asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen tehtäväkenttien välillä on otettava huomioon toisaalta lähidemokratia ja omaan asumiseen vaikuttaminen mahdollisimman lähellä asukasta, ja toisaalta käytännön seikat, jotka puoltavat keskitetympää päätöksentekoa ja asukkaiden osallistumista keskitettyyn päätöksentekoon yhteistyöelimen kautta. Kerhotilojen yhteinen käyttö voitaisiin mahdollistaa. Korttelikohtaisissa tiloissa asukastoimikunta ei voi päättää yksin asukastilojen käytöstä. Asukastoimikuntaa tulisi aina kuulla yhteisten tilojen käytöstä.

Yhteishallinnossa päätöksenteko voisi tapahtua demokraattisesti siten, että sovellusten, taloyhtiön verkkosivujen tai sosiaalisen median avulla voitaisiin kuulla suurta joukkoa ja demokraattisesti valitut asukkaiden edustajat osallistuisivat toimintaan ja päätöksentekoon. Kattavamman asukasjoukon toimintaa voisivat olla talokokousten ja etäosallistumisen lisäksi erilaiset talkoot ja vapaamuotoiset tilaisuudet. Asukastoimikuntien tehtäväkenttä voisi koostua nykyisen laissa säädetyn tehtävälistan sijasta yhteisöllisyyteen, turvallisuuteen ja viihtyvyyteen liittyvistä asioista.

Koska talousasioista päätetään yhtiökohtaisesti kaikkien talojen osalta, niiden tulisi olla yhteistyöelimessä tai vastaavasti käsiteltäviä asioita. Rahoitussuunnitelmat ja tasausperiaatteet ovat yhtiötasolla ratkaistavia asioita. Myös huoltosopimukset kilpailutetaan usein keskitetysti. Asukkaita kiinnostaa vuokranmääritys, joten asukkaiden kokouksessa tulisi käsitellä vuokranmäärityksen perusteita. Asukkaille tärkeitä asioita ovat korjaussuunnitelma ja korjausehdotusten tekeminen omasta kohteesta. Myös taloturvallisuustyö olisi tärkeää. Lain edellyttämien menettelytapojen tulisi olla joustavia ja vaikuttamista palvelevia, jotta turhilta menettelyiltä vältyttäisiin.

Lakiin kirjattavat osallistumisen määritelmät ovat tärkeitä, ja nykyisiä osallistumisen määritelmiä olisi syytä kehittää. Olisi mietittävä, missä tilanteissa sopiva tapa osallistua on lausunnon antaminen, missä tilanteessa taas valmisteluun osallistuminen. Vuokrataloyhteisöt katsoisivat tarkoituksenmukaiseksi muuttaa osallistumisen määritelmiä ja pitävät esimerkiksi nykyisen lain ”osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto” -määritelmiä liian väljinä. Asukkaat taas haluaisivat osallistua päätöksentekoon talo- ja yhteisötasolla.

Yhteishallinnosta käytetään myös termiä asukasdemokratia ja uudessa asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (393/2021) termiä asukashallinto. Tässä esityksessä on valittu jatkaa yhteishallinto-termin käyttöä, jolloin asukasdemokratia-termi jää puhekieliseksi synonyymiksi yhteishallinnolle. Tässä esityksessä yhteishallinnolla tarkoitetaan vuokrataloyhteisön ja asukkaiden välistä yhteistyötä, joka on määrämuotoisempaa kuin asukkaiden kesken toteutettava tai vuokrataloyhteisön ja asukkaiden välinen vapaamuotoisempi yhteistoiminta. Yhteishallintolain määrittelemä ja edellyttämä yhteishallinto, jota kutsutaan myös asukasdemokratiaksi, on osa laajempaa yhteistoiminnan käsitettä.

Yhteishallinnossa käsitellään asukkaiden ja vuokrataloyhteisön kesken tärkeät vuokrataloyhteisöjen asukkaita koskettavat asiat, kuten vuokrien määräytyminen, korjaukset, talojen huollon ja hoidon järjestäminen, yhteisten tilojen käyttö ja yhteisten tilaisuuksien järjestäminen. Asukkaat saavat osallistua päätettävien asioiden valmisteluun ja tehdä esityksiä. Järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä ja autopaikkoja koskevissa asioissa asukkailla on päätösvalta. Asukkaiden kokoukset asettavat ehdokkaat hallituksen asukasjäseniksi, ja vuokrataloyhteisö valitsee hallituksen jäsenet näistä ehdokkaista. Asukkailla on mahdollisuus valita valvoja tarkastamaan vuokranmääritysyksikön talouden ja hallinnon hoitoa.

Yhteistyöelimiä on laajalti vuokrataloyhteisöissä, mutta niiden kokoonpano ja toiminta vaihtelevat paljon. Koska yhtiöiden koot ovat kasvaneet, yhteistyöelimen rooli on muuttunut tärkeämmäksi. Yhteistyöelimestä säädetään voimassa olevassa laissa, mutta sille ei määritellä tehtäviä tai oikeuksia, ja yhteistyöelimen perustaminen on vapaaehtoista. Asukkaiden valitsemia talouden ja hallinnon valvojia on myös laajalti, mutta laissa säädetään nykyisin vain asukkaiden oikeudesta vuokranmääritysyksikön taloutta ja hallintoa tarkastavaan valvojaan. Tästä syystä valvojilla ei aina ole ollut pääsyä yhteisökohtaisiin taloustietoihin.

Lakiuudistuksessa tulisi ottaa huomioon, että nykyisiä toimivia yhteishallinnon rakenteita voidaan yhtiöissä säilyttää. Lain tulisi olla joustava, jotta kussakin yhteisössä voitaisiin ottaa huomioon sen erityispiirteet ja yhteishallinto olisi toimivaa. Yhteishallinnossa keskiössä eivät ole rakenteet, vaan rakenteiden tulisi palvella juuri tässä yhteisössä toimivaa yhteishallintoa. Jotta voidaan turvata asukkaiden vaikuttamismahdollisuudet, laissa tulisi määritellä asukkaiden osallistumisoikeudet eli se mihin asioihin asukkaat voisivat osallistua omassa vuokranmääritysyksikössään ja yhteisön tasolla.

Asukkaat haluavat lisää tietoa asumiseen vaikuttavista asioista ja koulutusta, jotta heillä olisi mahdollisuus ymmärtää vuokranmääritysyksikön ja vuokrataloyhteisön taloustietoja. Varsinkin asukasjäsenten perehdyttäminen hallitustyöskentelyyn korostuu, koska vuokrataloyhtiön hallituksessa vaikuttamiseen tarvitaan erityisasiantuntemusta ja vaativia taloudellisia taitoja. Asukkaat haluavat vaikuttaa vuokranmääritykseen ja oman talon huoltoon, korjaukseen ja kunnossapitoon. Päätökset tehdään kuitenkin suurempina kokonaisuuksina. Keskitetty päätöksenteko ja yhtenäiset käytännöt eri taloissa ovat tärkeitä ison vuokrataloyhtiön hallinnoinnissa. Voimassa olevan lain mukaisten lausuntojen käsitteleminen jokaisesta eri vuokranmääritysyksiköstä voi olla turhauttavaa sekä asukkaille että omistajille. Vuokrataloyhtiöiden fuusioituminen hyvinkin suuriksi yhtiöiksi on asukkaiden mukaan vähentänyt asukkaiden tiedonsaantia ja asukastoimikuntien esitysten toteutumista. Se, että vaikuttamismahdollisuuksia ei koeta olevan tai ne eivät toteudu, vaikuttaa asukkaiden halukkuuteen osallistua yhteishallintoon. Yhteishallinnolta odotetaan tehokasta käytännön toimivuutta, ei niinkään huomion kiinnittämistä rakenteisiin, mihin voimassa olevan lain katsotaan ohjaavan.

Voimassa olevassa laissa asukastoimikunnan tehtäviksi on säädetty muun muassa järjestyssäännöistä, autopaikoista ja saunavuoroista päättäminen. Isoissa yhtiöissä esimerkiksi yhtenäisten huoltosopimusten vuoksi käytäntöjen on oltava samanlaiset koko yhtiössä ja talokohtainen päätöksenteko luo hankalasti hallittavia eroavaisuuksia. Myös rahoitussuunnitelma on yhtiökohtainen. Oman kohteen korjauksia ja korjaussuunnitelmaa sekä talous- ja vuokranmääritysarviota sen sijaan voidaan käsitellä talokohtaisesti. Tarvitaan toimivaa ja tarkoituksenmukaista lähidemokratiaa ja toisaalta laajemmin yhtiön asioita käsittelevää yhteistyörakennetta, jossa on mukana sekä vuokrataloyhteisön että asukkaiden edustus. Laki tulisi päivittää niin, että päätökset tehtäisiin oikealla tasolla.

Yhteishallinnon toimivuuteen vaikuttaa ratkaisevasti vuokrataloyhteisön ja sen edustajien myönteinen asenne ja halu kehittää yhteishallintoa sekä panostaminen yhteishallinnon kehittämiseen. Asukkaita motivoi aito mahdollisuus vaikuttaa asumista koskeviin asioihin, mikä edellyttää vuorovaikutusta ja palautetta asukkaiden ehdotuksista. Yhteishallintolaissa ei ole yksityiskohtaisia säännöksiä kokouskäytännöistä, joten kokouskäytännöissä on tukeuduttu yhdistyslain säännöksiin. Sähköisten menettelyjen yleistyminen ja hyödyntäminen voivat vähentää tarvetta kokousmenettelyistä säätämiseen.

Valtion tukemien asuntojen omakustannusvuokraan ja siihen sisällytettäviin menoihin liittyen on noussut keskusteluun palvelut, joita voitaisiin tarjota asukkaille asumisen ohessa. Esimerkiksi yhteiskäyttöauton avulla voitaisiin säästää autopaikkojen rakentamisessa. Palveluiden olisi liityttävä asumiseen, jotta niitä ylipäänsä voidaan sisällyttää omakustannusvuokraan. Palveluiden osalta voitaisiin noudattaa samaa linjaa kuin asunto-osakeyhtiöissä: se mikä on tavanomaista taloyhtiöissä, olisi sitä myös vuokrataloissa. Palveluiden sisällyttämistä omakustannusvuokraan tarkastellaan käynnissä olevan korkotukilain kehittämishankkeen yhteydessä. Asukkaiden osallistumisen kannalta palveluhankinnat on otettava huomioon yhteishallintolaissa.

ARAlle kuuluu yhteishallintolain yleinen ohjaus ja neuvonta. Ohjausta ja neuvontaa annetaan yhteisöille, yhteishallintoelimille ja asukasaktiiveille puhelimitse, sähköpostitse sekä verkkoasioinnin kautta. Lisäksi ARA kouluttaa yhteishallintolain toteuttamiseen ja on julkaissut kolme yhteishallintoa koskevaa opasta.

Aluehallintovirasto voi antaa hallinnollisen määräyksen ja tehostaa sitä uhkasakolla vuokrataloyhteisön laiminlyödessä yhteishallintolain mukaisia velvoitteitaan. Aluehallintovirasto perii asian käsittelystä maksun. Aluehallintovirasto on antanut yhteensä 13 ratkaisua koskien yhteishallintoa vuokrataloissa sekä asumisoikeustaloihin liittyen vuosina 2016–2019. ARAlle tiedoksi on annettu viisi ratkaisua koskien yhteishallinnosta vuokrataloissa annettua lakia.

Uudistuksen tavoitteena on päivittää yhteishallintolaki, jotta se vastaisi paremmin nykyistä toimintaympäristöä ja palvelisi nykyistä asukkaiden ja vuokrataloyhteisöjen kirjoa. Yhteishallintolaki takaa vuokralaisten osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuudet. Lain tulisi mahdollistaa digitalisaatio ja sähköiset toimintatavat, joiden myötä asukkaiden laajempi osallistuminen yhteishallintoon on helpompaa ja kustannustehokkaampaa. Tavoitteena on myös parantaa asukkaiden palautteen saantia vuokrataloyhteisöltä, asukkaiden aitoa kuulemista ja asukkaiden kantojen huomioon ottamista päätöksenteossa.

Lain tavoitteena on säilyttää yhteishallintolain puitelain luonne yhteishallinnon minimitason säätävänä lakina. Liian yksityiskohtaista sääntelyä pyritään välttämään, ja samalla turvataan asukkaiden oikeudet ja määritellään yhtiön velvollisuudet. Minimitason ylittävä yhteishallinto on aina mahdollista. Lain tavoitteena on olla riittävän joustava vastaamaan entistä monimuotoisemman vuokrataloyhteisökentän ja asukaskunnan asettamiin vaatimuksiin.

Yhteishallinnon yksi keskeisimpiä sisältöjä on selkeä tiedon välitys asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välillä. Yhteishallinnon käytäntöjen tulisi tukea asukkaiden aitoa kuuntelua ja vuorovaikutusta. Toimiva yhteishallinto edellyttää, että asukasaktiivisuutta voidaan lisätä sähköisiä viestintävälineitä hyödyntämällä. Yhteishallinnon tulisi olla asukkaiden ja vuokrataloyhteisön edustajien välistä yhteistoimintaa, jossa pyrittäisiin yhdistämään molempien osapuolten edut. Yhteistyön ja vuorovaikutuksen muotojen tulisi soveltua eri tilanteisiin. Riittävä viestintä ja valvonta ovat tärkeitä.

Yhteishallintolain uudistuksen tavoitteena on, että laki takaa vuokralaisten osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuudet nykyisissä erilaisissa vuokrataloyhteisöissä. Laki edistää osaltaan sähköisten menettelytapojen hyödyntämistä ja selkeää ja riittävää viestintää. Koska valtion tukemien vuokra-asuntojen tärkein tehtävä on tarjota kohtuuhintaista asumista, yhteishallintolain edellyttämien vaatimusten tulee olla tarkoituksenmukaisia ja toteuttaa asukkaiden tarpeelliset oikeudet kustannustehokkaasti.

Lain uudistamisella päivitetään sen määrittelemän asukasdemokratian toteuttamisen vähimmäistaso vastaamaan tämän päivän tarpeita. Yhteishallintolaissa asukastoimikunnalle säädettyjä tehtäviä päivitetään ja ne säilytetään tärkeänä lähidemokratian kanavana. Yhteistyöelimen asema laissa päivitetään vastaamaan nykyistä toimintaympäristöä, jossa päätöksenteko tapahtuu yhteisön tasolla. Vuokrataloyhteisöltä edellytettyjä toimintatapoja esitetään kirjattavaksi lakiin. Jotta yhteishallinto olisi vaikuttavaa, tarvitaan vastavuoroisuutta ja palautetta asukkaiden tarpeisiin ja toiveisiin. Ehdotetulla yhteishallintolailla edistetään sähköisiä kustannustehokkaita ja tavoittavia toimintatapoja. Jotta yhteishallinto voisi toteutua tehokkaasti, asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen välinen tehtävänjako olisi kirjattu lakiin ja osallistuminen tapahtuisi oikealla tasolla: yhtiökohtaisista asioista päätetään yhteistyöelimessä ja yksittäistä taloa koskevia asioita käsitellään asukkaiden kokouksessa ja asukastoimikunnassa. Koska yhtiöt ovat erilaisia eikä kaikissa yhtiöissä välttämättä ole tarvetta yhteistyöelimelle, yhteistyöelimen perustaminen olisi asukkaiden päätettävissä.

Yhteishallinnon rakenteet säilytettäisiin samankaltaisina kuin voimassa olevassa laissa. Yhteishallinto muodostuu asukkaiden kokouksista, asukastoimikunnista, vuokrataloyhteisössä muodostettavasta yhteistyöelimestä tai koko yhteisön asioiden käsittelemisestä muutoin yhteishallinnossa sekä hallitusedustajien valinnasta. Elimet osallistuvat omalta osaltaan kokousjärjestelyihin, mutta vastuu yhteishallinnon toteuttamisesta on vuokrataloyhteisöllä. Lähellä asumista tapahtuvan osallistumisen merkitys on suuri, ja sitä varten luodut yhteishallinnon rakenteet, kuten asukkaiden kokous ja asukastoimikunta, säilytettäisiin ja niiden roolia täsmennettäisiin käsittämään vuokranmääritysyksikköä koskevien yhteishallintoasioiden käsittelyn.

Asukkaita kiinnostavat etenkin talon korjaukset, huoltosopimuksen sisältö ja vuokranmääritys, mitkä sisältyisivät asukastoimikunnan osallistumisoikeuksiin. Suuret vuokrataloyhteisöt pitävät sisällään erilaisia asumisyhteisöjä, ja niillä on erilaiset tarpeet. Asumismuodosta riippumatta asukkaiden on voitava päättää talon järjestyssäännöistä sekä yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista talokohtaisesti. Tästä syystä järjestyssäännöt ja jakamisperiaatteista päättäminen olemassa olevien järjestelmien puitteissa ehdotetaan säilytettäviksi lähidemokratian piirissä. Asukkaiden kokouksen järjestämistapa jätettäisiin laissa avoimeksi erilaisten tilanteiden vaatiman joustavuuden vuoksi. Kokous voitaisiin järjestää myös hybridi- tai verkkokokouksena, jos pystytään varmistamaan kaikkien yhdenvertainen osallistuminen.

Monista vuokrataloja koskevista asioista päätetään kokonaisuutena vuokrataloyhteisön hallinnossa. Jotta asukkaat voisivat vaikuttaa omalta osaltaan näihin päätöksiin, tarvitaan yhteistyöelimen kaltaista kokoavaa, neuvottelevaa elintä. Yhteistyöelinten rooli ehdotetaan määriteltäväksi laissa. Yhteistyöelin osallistuisi yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen. Yhteistyöelin osallistuisi myös yhteisötason talousasioiden ja keskeisten päätösten, kuten huoltojärjestelmien, korjaussuunnitelmien ja asumiseen liittyvien palvelujen hankintojen, käsittelyyn ja valmisteluun. Tavat valita yhteistyöelimen jäsenet vaihtelevat yhtiöittäin, mikä on syytä säilyttää, koska yhtiöt ovat erilaisia ja valitsemistapaa voitaisiin sopeuttaa juuri tähän yhtiöön. Vuokrataloyhteisö korvaisi yhteistyöelimen toimintaan osallistumisesta aiheutuvat kohtuulliset matkakulut asukkaalle.

Laissa säädettäisiin hallitusjäsenten ehdokasasettelusta ottaen huomioon yhteisöjen erilaisuus. Isoissa yhteisöissä olisi perusteltua sallia menettely, jossa yhteistyöelin voisi valita asukkaiden kokousten ehdottamista henkilöistä ne, joita ehdotetaan valittaviksi vuokrataloyhteisön hallitukseen. Valinnan tekee kyseessä olevaa yhteisömuotoa säätelevän lain mukainen toimielin, esimerkiksi osakeyhtiöissä valinnan tekee yhtiökokous osakeyhtiölain (624/2006) mukaisesti.

Valvojan asemaa selkiytettäisiin. Ehdotettu laki mahdollistaisi yhteisökohtaisen valvojan valinnan vuokranmääritysyksikkökohtaisen valvojan ohella. Valvojalla tulisi olla tehtävän edellyttämä ammatillinen pätevyys, mutta tarkoituksena silti on, että myös asukkaat voisivat jatkossakin halutessaan ja valinnan kohdistuessa heihin toimia valvojana.

Valvontavaltuuden säätämisen lisäksi nykyisin aluehallintovirastolle kuuluva toimivalta antaa hallinnollisia määräyksiä yhteishallintolain noudattamiseksi ja tehostaa niitä uhkasakolla ehdotetaan siirrettäväksi ARAlle. ARA on asiantuntijavirasto yhteishallintoasioissa.

Lain soveltamisessa otettaisiin poikkeuksena huomioon, että yhteishallintoa toteutetaan erityisryhmäkohteissa erityisryhmän tarpeet ja erityispiirteet huomioon ottavalla tavalla. Yhteishallinnossa tulisi pyrkiä parhaaseen mahdolliseen oikeuksien toteutumiseen erityisryhmälle ominaisella tavalla. Tämän tyyppinen räätälöinti edistäisi yhteishallintolain tarkoitusta.

Lain nimike tarkennettaisiin vastaamaan soveltamisalaa eli valtion tukemia vuokra-asuntoja. Tarkennus olisi kielellinen, eikä sillä muutettaisi soveltamisalaa. Lakia voitaisiin edelleen soveltaa vapaaehtoisesti omistajan päätöksellä myös muissa vuokrataloissa. Lain tavoitteeksi talouden ja viihtyisyyden edistämisen lisäksi asetettaisiin energiatehokkuus ja kestävä asuminen. Asukkaat ovat kiinnostuneita energiatehokkuuden parantamisesta ja asumisensa kestävyydestä, ja heidän tulisi voida vaikuttaa ja tuoda esille tätä näkökulmaa kaikissa yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa.

4.2.1 Taloudelliset vaikutukset

Vaikutukset asukkaisiin

Asukkaat maksavat vuokrissa yhteishallinnon kulut. Yhteishallinnon tavoitteena on yhteisöllisyyden, viihtyisyyden ja osallistumisen parantamisen ohella myös kustannussäästöt, kun korjaukset voidaan tehdä oikea-aikaisesti ja toimiva tiedonkulku edesauttaa talojen huoltoa, ylläpitoa ja korjauksia. Viihtyisyyden, yhteisöllisyyden ja osallistumisen parantumisella voi olla positiivisia vaikutuksia vuokrataloyhteisön käyttöasteeseen, mikä parantaa yhteisön taloutta ja heijastuu vastaavasti vuokriin. Asukkaiden tietoisuuden kasvaminen oman toimintansa kustannusvaikutuksista ja mahdollisuus vaikuttaa vuokran muodostaviin kulueriin voi auttaa karsimaan kustannuksia ja vähentämään ympäristö- ja ilmastovaikutuksia esimerkiksi energian käytössä ja jätehuollossa. Sillä, että asukkaat saavat osallistua vuokrataloyhteisön hallintoon, voi olla kustannuksia karsiva vaikutus, kun talousasioita ja vuokranmääritykseen sisältyviä eriä käydään yhdessä läpi. Kokonaisuudessaan yhteishallintolain uudistuksen ei arvioida vaikuttavan vuokriin havaittavalla tavalla. Yhteishallinnon ja sen kehittämisen hyödyt ilmenevät pitkän aikavälin kuluessa, ja niitä on vaikea arvioida määrällisesti. Yhteishallinto on ollut jo toiminnassa, ja ehdotetulla lailla täsmennetään yhteishallinnon toimintatapoja, joten muutoksen vaikutukset eivät ole mittavia.

Riskinä yhteishallinnon edellyttämisessä ja lakisääteisyydessä on, että yhteishallinnon tavoitteet eivät toteudu, esimerkiksi yhteishallinnon elinten työskentely ei tuota toivottuja kustannussäästöjä tai yhteisöllisyyttä, jolloin taloudelliset panostukset eivät tuota toivottua tulosta. Kyse on kuitenkin perustavanlaatuisista omaan asumiseen liittyvistä vaikuttamis- ja osallistumisoikeuksista, joiden edistäminen kuuluu keskeisesti valtion tukea saavien vuokrataloyhteisöjen toimintaan ja oikeusvaltioon ylipäänsä.

Vaikutukset vuokrataloyhteisöihin

Yhteishallinnosta aiheutuu vuokrataloyhteisölle kustannuksia, jotka peritään asukkailta omakustannusperiaatteella määräytyvissä vuokrissa. Valtion tukemien vuokra-asuntojen tärkeimpiä tavoitteita on tarjota kohtuuhintaista asumista, joten kustannustehokkuus yhteishallinnossa on tärkeä tavoite. Tässä esityksessä on tästä syystä haettu joustavaa ja asukkaiden toiveiden mukaan muokkautuvaa järjestelmää tinkimättä kuitenkaan asukkaiden kokouksen järjestämisestä, asukastoimikunnan oikeuksista tai vuokrataloyhteisön tiedonantovelvollisuudesta. Sähköiset menettelytavat kokouksissa, niiden koollekutsumisessa ja yhteishallinnossa yleisemmin voivat vähentää yhteishallinnon järjestämisestä aiheutuvia kustannuksia. Esityksessä ehdotetut yhteishallinnon rakenteet ovat olleet jo tätä nykyä olemassa, joten uusia kustannuksia aiheuttavia portaita ei ehdoteta. Toisaalta ehdotetussa laissa ei ehdoteta yhteishallinnon eri portaista luopumista, joten merkittäviä kustannussäästöjä ei ehdotettu laki toisi. Sähköisten menettelytapojen toteuttaminen on paljolti vuokrataloyhteisöjen varassa.

Yhteishallintolain kehittäminen on painottunut niihin yhteishallinnon rakenteisiin, jotka arvioidaan kustannustehokkaiksi, eli niillä saavutettavat hyödyt arvioidaan kustannusten arvoisiksi, eikä rakenteista aiheudu vuokrataloyhteisöille kohtuuttomia kustannuksia. Uutena rakenteena valvojan valitsemisen mahdollisuus ehdotetaan laajennettavaksi yhteisökohtaiseen valvojaan, mikä on perusteltua yhteisöjen koon kasvamisen takia. Yhteisökohtaista valvojaa on pidetty kustannustehokkaana ratkaisuna asukkaita kiinnostavien asioiden valvontaan, varsinkin jos se korvaa vuokranmääritysyksikkökohtaisia valvojia. Myös yhteistyöelimen osallistumisoikeudet tuotuna lakiin on uusi ehdotus, ja asioiden käsittelystä ehdotetussa yhteistyöelimen osallistumisoikeuksien laajuudessa voi aiheutua lisää kustannuksia vuokrataloyhteisöille, joilla ei ole ollut näin toimivaa yhteistyöelintä aiemmin. Useissa yhteisöissä yhteistyöelin on kuitenkin jo olemassa, ja ehdotetulla sääntelyllä asetetaan eri yhteisöjen asukkaat samalle viivalle sen suhteen, missä asioissa ja laajuudessa yhteistyöelimellä on vähintään oikeus osallistua asioiden käsittelyyn. Sääntelyn ei arvioida aiheuttavan kohtuuttomia kustannuksia yhteisöille, joissa sääntelyn mahdollistamana perustetaan yhteistyöelimiä tai laajennetaan yhteistyöelimessä käsiteltäviä asioita. Näin toimivia yhteistyöelimiä on vuokrataloyhteisöissä jo olemassa.

Lakiuudistuksessa on pyritty säilyttämään puiteluonteisuus, jolloin yhteishallinto voidaan järjestää kuhunkin yhteisöön sopivalla tavalla. Vuokrataloyhteisöjä on hyvin erikokoisia, ja kaiken kokoisissa yhteisöissä asukkaiden osallistumismahdollisuudet ovat tärkeät. Lakiuudistuksen keskiössä ovat asukkaiden osallistumisoikeudet, ja niitä on pyritty lisäämään kustannustehokkailla tavoilla. Yhteishallinnon kustannukset vuokrataloyhteisöille vaihtelevat suuresti sen mukaan, miten kokoukset järjestetään ja kutsutaan koolle, kuinka laajasti asukkaat käyttävät vaikutusmahdollisuuksiaan ja millä periaatteilla kuluja korvataan. Pienille yhteisöille yhteishallinnon aiheuttama hallinnollinen taakka voi olla vaikeampi kattaa vuokrissa, mutta toisaalta isoissa yhteisöissä voi yhteishallinnosta muodostua monimutkaisempaa, jolloin tarvitaan enemmän koordinointia, ja siten voi myös aiheutua enemmän kustannuksia.

Lakiesitykseen sisältyvät vuokrataloyhteisön toimintatavat edellyttävät vuokrataloyhteisöiltä reagointia, palvelua, tiedottamista ja toiminnan kehittämistä. Toimintatavat ovat kuitenkin sellaisia, mitä vuokrataloyhteisöltä muutenkin odotetaan, eivätkä ne muodosta kohtuuttomia uusia velvoitteita. Asioiden selvittäminen varhaisessa vaiheessa voi myös säästää vuokrataloyhteisön resursseja, jos aikaa vieviltä kanteluilta vältytään.

Vaikutukset julkiseen talouteen

ARAlle säädettäisiin tehtävä valvoa yhteishallintolain noudattamista. ARA ei ole perinyt kantelun käsittelystä maksua, joten kanteluiden määrän arvioidaan lisääntyvän. ARA hoitaa tämänhetkistä ohjaustehtäväänsä asukasvalinnan ohjaustehtävän ohessa (yksi henkilötyövuosi kokonaisuudessaan). Yhteishallintolain valvontatehtävän siirtyessä ARAn resurssin tarve kasvaa 0,5 henkilötyövuodella. Resurssitarve katettaisiin vuoden 2023 talousarvioesityksessä siirtämällä ympäristöministeriön toimintamenoista 35 000 euroa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen toimintamenoihin. Vastaava muutos tehtäisiin pysyvästi vuosia 2024-2027 koskevan julkisen talouden suunnitelman valmistelussa.

Esitys lisäisi ARAn työmäärää erityisesti lain toimeenpanon vuoksi siirtymäaikana. Yhteishallinnosta on laadittava uusi ohjeistus. Aluehallintoviraston työmäärä vähentyisi hakemusten käsittelyn osalta.

4.2.2 Yhteiskunnalliset vaikutukset

Yhteishallintolain uudistamisella tavoitellaan asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien parantamista. Selkeämpi ja nykyiseen toimintaympäristöön sopiva lainsäädäntö on helpommin ymmärrettävä, ja asukkaat pystyvät paremmin vetoamaan oikeuksiinsa. ARA on asiantuntijaviranomainen yhteishallintoasioissa, joten ARA on asiantuntemuksensa puolesta oikea taho kanteluiden käsittelijäksi. Yhteishallintolakiin liittyvien hakemusten käsittelyn siirto Aluehallintovirastolta ARAlle tehostaa niiden käsittelyä. Kantelun tekemisen kynnys laskee, koska niiden käsittelystä ei ARAssa peritä hallinnollista maksua, millä voi olla merkittävä asukkaiden oikeusturvaa parantava vaikutus.

Asukkaiden osallistumisella voidaan parantaa vuokrataloyhteisön toiminnan läpinäkyvyyttä. Vuokrataloyhteisö vastaa operatiivisesta toiminnasta ja tilintarkastuksen järjestämisestä, eikä yhteishallinnon ensisijaisena tarkoituksena ole valvonnan järjestäminen. Valvontaa hoitaa ehdotuksen mukaan ARA. Vuokrataloyhteisön toiminta edellyttää yleishyödyllisyyteen sitoutumista ja toiminnan tavoitteena on oltava asukkaiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin. Asukkaat voivat vaikuttaa valvontaan ja valtion tuen ohjautumiseen oikein osallistumalla yhteishallintoon ja valitsemalla valvojan. Yhteishallinnolla on siten tärkeä rooli tiedon jakamisessa.

Sähköisten viestintävälineiden hyödyntäminen ja etäosallistuminen tehostavat tiedon kulkua, ja niiden avulla voidaan vaivattomasti saada suurempi joukko ihmisiä osallistumaan yhteishallintoon. Sähköisten viestintävälineiden hyödyntämisen voidaan arvioida toteutuessaan vähentävän matkustustarvetta, jolloin myös ilmastopäästöt pienenevät. Laki on mahdollistaja, joten se ei suoraan velvoita sähköisten viestintävälineiden käyttöön. Sähköisiä viestintävälineitä on käytetty laajasti viime vuosien poikkeuksellisten olojen aikana, mikä luo valmiuksia käyttää niitä myös jatkossa.

Ihmisten mahdollisuudella vaikuttaa asumiseensa on pidemmälle ulottuvia vaikutuksia segregaation ehkäisyyn, yhteisöllisyyden kokemukseen, asumisviihtyvyyteen, asukasvaihtuvuuteen ja talojen kunnossapitoon. Ehdotetulla yhteishallintolailla arvioidaan olevan positiivisia vaikutuksia sekä vaikuttamiseen että osallistumiseen ja osallisuuden kokemukseen laajemmin vuokrataloyhteisöjen asukkaiden keskuudessa. Näitä vaikutuksia on vaikea arvioida määrällisesti, sillä ne ovat lähinnä laadullisia ja pitkällä aikavälillä syntyviä.

Ehdotetulla osallistumis- ja äänestämisikärajan laskemisella itsenäisesti asuviin 15-vuotiaisiin luodaan 15–17-vuotiaille nuorille mahdollisuus vaikuttaa omaan asumiseensa yhteishallinnon keinoin. Tämän voidaan arvioida parantavan nuorten osallisuuden kokemuksia ja antavan heille mahdollisuuden vaikuttaa jo nuorella iällä, mikä voi kannustaa heitä jatkossakin osallistumaan yhteishallintoon ja muuhunkin yhteiskunnalliseen toimintaan.

Lain soveltamisalaan ehdotettaisiin poikkeusta erityisryhmäkohteille, joissa asukkaina on erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain (1281/2004) 3 §:ssä tarkoitettuja erityisryhmiä. Erityisryhmillä tarkoitetaan kyseisessä laissa lähinnä huonokuntoisia ja muistisairaita ikääntyneitä henkilöitä, vammaisia henkilöitä, asunnottomia henkilöitä, päihde- ja mielenterveyskuntoutujia, opiskelijoita, nuoria ja pakolaisia. Jotta yhteishallintolain tavoitteet toteutuisivat, voitaisiin poiketa säädetyistä rakenteista, ja yhteishallinto olisi räätälöitävä näille erityisryhmille parhaiten sopivalla tavalla. Opiskelijoiden osalta tämä voisi tarkoittaa korostuneempaa sähköisten viestintävälineiden käyttöä, jotta opiskelijoita saataisiin mukaan yhteishallintoon. Muiden erityisryhmien osalta poikkeus voisi tarkoittaa esimerkiksi kokousten järjestämistä omaisille tai edunvalvojille, jos erityisryhmään kuuluva henkilö ei itse pysty osallistumaan kokoukseen. Säännöksen tarkoituksena on parantaa yhteishallinnon toimivuutta ja lisätä yhdenvertaisuutta ottamalla laissa huomioon erityisryhmäkohteissa asuvien asukkaiden erityispiirteet.

Yhteishallintoon osallistumisessa tai asukasdemokratian toteutumisessa ei ole havaittu eroja naisten ja miesten välillä. Ehdotetulla yhteishallintolailla ei siten ole merkittäviä sukupuolivaikutuksia.

Esityksen perusteluissa korostetaan, että viestinnän tarpeellisuus eri kielillä tulisi aina arvioida. Kielivalintojen tarpeellisuuteen vaikuttaa asukasrakenne, viestinnän sisältö ja tarkoitus sekä viestinnän kiireellisyys. Kielen merkitys viestinnän onnistumisessa korostuu monikulttuurisissa yhteisöissä. Yhteishallintoon sovelletaan kielilakia (423/2003).

Ehdotetussa yhteishallintolaissa säilytetään olemassa olevia yhteishallinnon rakenteita ja lain teknistä rakennetta. Lakiteknisesti uudistuksessa päädyttiin kuitenkin koko lain uudistamiseen, sillä lain kaikkiin pykäliin ehdotetaan muutoksia. Sisällöllisesti vaihtoehtoina ovat vuokrataloyhteisöjen osittain kannattama lakiin kirjattujen hallinnollisten velvoitteiden vähentäminen tai toisaalta pidemmälle menevät vaikuttamismahdollisuudet asukkaille yhteisöissä. Ehdotetussa laissa on haettu joustavuutta eri yhteisöjen erilaisten asukasrakenteiden tarpeisiin. Paras tilanne olisi, jos yhteishallinto voitaisiin räätälöidä täysin jokaisen yhteisön omiin tarpeisiin sopivaksi, mutta toisaalta laissa on säädettävä vähimmäistaso asukkaiden osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksille.

Hallitusohjelman mukaisesti pyritään asukkaiden vaikuttamismahdollisuuksien parantamiseen lakia ja sen luomia yhteishallinnon rakenteita selkiyttämällä, säätämällä toimintatavoista, lain joustavuudella, valvontavaltuudella ja seuraamusten keskittämisellä yhdelle viranomaiselle. Yhteishallintolaissa säädettyjä osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksia pidetään tärkeinä. Päätöksentekovaltaa ei ehdoteta lisättäväksi. Päätöksentekovallan lisääminen edellyttäisi perustuslain omaisuudensuojaan liittyvää tarkastelua. Vaihtoehto vuokralaisen aseman parantamiseen olisi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995) säädettyjen vuokralaisen oikeuksien parantaminen, jolloin vaikutukset ulottuisivat valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaiden lisäksi myös muihin vuokralla asuviin.

Euroopan maiden keinot suojella ja edistää sosiaalisen asumisen asukkaiden etuja vaihtelevat. Joissain maissa kaikkia vuokralaisia koskeva lainsäädäntö määrää asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista, eikä juuri sosiaaliseen asumiseen liitettyä asukasdemokratiaa ole lainkaan. Tässä esityksessä nostetaan esiin neljä erilaista asukasvaikuttamisen mallia Euroopan maista, joissa on Suomea laajempi sosiaalisen asumisen sektori. Alankomaiden ja Britannian järjestelmät eroavat lähtökohdiltaan keskeisesti Suomen järjestelmästä, kun taas Itävallan ja Tanskan järjestelmät perustuvat samankaltaiselle ennalta määriteltyjen toimijoiden hierarkialle kuin Suomessa. Varsinkin Tanskassa asukkaiden toimielimillä on julkisissa vuokrataloyhtiöissä päätöksenteon kannalta vahvempi asema kuin yhteishallintolain toimielimillä.

Alankomaat

Alankomaissa on suhteellisesti Euroopan suurin sosiaalisen asumisen sektori, ja sen asukasvaikuttamisen keinot perustuvat sekä lakiin että sopimuksiin. Laissa vuokralaisten ja vuokranantajan välisestä neuvottelusta (Wet op het overleg huurders verhuurder) säädetään vuokranantajan tiedonantovelvollisuuksista ja vuokralaisjärjestöjen mahdollisuudesta neuvotella tai antaa kirjallinen lausunto vuokranantajan suunnittelemiin hankkeisiin. Vuokranantajan tulee vastata näihin lausuntoihin, eikä se saa ryhtyä toimiin ennen vuokralaisten lausunnolle varattua määräaikaa. Lain säännösten lisäksi sosiaalisia asuntoja tarjoavat asunto-organisaatiot ja vuokralaisjärjestöt ovat tehneet omia sopimuksiaan asukkaiden vaikuttamiskeinoista.

Yksi esimerkki tällaisesta sääntelyyn perustumattomasta asukasvaikuttamisesta on Amsterdamin nuoriso- ja pakolaisasuntoja yhdistävä Startblok-hanke. Taloyhtiössä asuu 18–28-vuotiaita alankomaalaisia nuoria aikuisia sekä saman ikäisiä pakolaisia. Asukkailla on eräänlainen itsehallinto: osa-aikaisiin työsuhteisiin palkatut asukkaat huolehtivat vuokranalennusta vastaan talossa sosiaalisista tapahtumista, tilojen ylläpidosta, hallinnosta ja viestinnästä. Jokaisessa rapussa on kaksi vastuuhenkilöä, yksi kummastakin asukasryhmästä. Itsehallinnon työntekijät vastaavat myös asukasvalinnasta ja uusien työsuhteiden solmimisesta. Itsehallinnon asukashenkilökuntaa koulutetaan vuokranantajan toimesta muun muassa kulttuurisesta monimuotoisuudesta ja psykologiasta osana työhön perehdytystä. Paikallinen nuorisoasuntoja tarjoava järjestö valvoo ja koordinoi itsehallintoa ja järjestää asukkaiden kanssa kokouksia, joissa käsitellään hallinnon toimintaa ja muita talon asioita.

Britannia

Britanniassa vuokralaisten asemaa sääntelevät muun muassa Housing and Regeneration Act sekä Tenant Involvement and Empowerment Standard. Britanniassa yhteishallinto perustuu yleisluontoisille vuokranantajalle velvollisuuksia asettaville säännöksille, joissa ei kuitenkaan määritellä tiettyjä toteuttamistapoja. Lisäksi keskeisessä asemassa ovat vuokralaisen korostuneet valitusmahdollisuudet vuokranantajan toiminnasta.

Vuokranantajan velvollisuuksiin kuuluu muun muassa velvollisuus tukea vuokralaisia järjestäytymisessä ja kommunikoida asukasjärjestöjen kanssa rakentavasti ja oikea-aikaisesti. Vuokranantajan tulee kuulla asukkaiden mielipiteitä palvelutilauksissa ja hallinnollisissa muutoksissa ja myös eritellä miten asukkaiden näkemys lopulta huomioitiin päätöksenteossa. Vuokranantajan tulee muutenkin tarjota asianmukaista tietoa toiminnastaan ja huomioida viestintätavoissaan asukkaiden vaihtelevat erityisolosuhteet. Lisäksi vuokralaisille tulee tarjota laajasti mahdollisuuksia vaikuttaa ja osallistua vuokranantajan käytäntöjen ja strategian muodostamiseen, asumiseen liittyvistä palveluista päättämiseen ja asuntojen ja niiden korjaustoimien hallinnointiin. Vuokranantajan tulee tarjota selkeä järjestelmä vuokranantajalle kohdistuvan palautteen keräämiseksi ja tarjota tietoa palautteen käsittelystä ja lopputulemasta.

Sosiaalisen asumisen piirissä olevan vuokralaisen keskeisenä vaikuttamiskeinona on oikeus tehdä valitus esimerkiksi vuokrasuhteeseen, asumiseen ja asuntoon liittyvistä asioista. Ongelmat tulee ensisijaisesti ratkoa vuokranantajan kanssa, mutta jos tämä ei onnistu, valituksen voi tehdä tietyille nimetyille tahoille, joita ovat tunnustetut asukasjärjestöt, kaupunginvaltuutetut ja parlamentin jäsenet. Nämä tahot voivat ratkaista kiistan parhaaksi katsomallaan tavalla, tai jos ne eivät siihen kykene, asia voidaan lähettää eteenpäin asumisasiamiehen ratkaistavaksi. Asumisasiamiehen virasto on toimeenpaneva julkinen elin, joka voi suorittaa tapauksessa tutkinnan tai ohjata vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä neuvotteluja, ehdottaa hyväksi kokemiaan ratkaisukeinoja ja varmistaa että sovitut toimet toteutetaan.

Britannian yleisluontoinen lainsäädäntö eroaa selkeästi yhteishallintolain toimielinkohtaisista säännöksistä, mutta valitusmahdollisuuksien osalta Suomessa tutkitaan samansuuntaisen sääntelyn mahdollisuutta. Valtioneuvoston asuntopoliittisessa kehittämisohjelmassa vuosille 2021–2028 on esitetty selvitettäväksi tarpeet ja edellytykset taloyhtiöille, osakkaille ja vuokralaisille suunnatulle tuomioistuinkäsittelyä täydentävälle neuvonta- ja sovitteluelimelle.

Itävalta

Itävallassa on Euroopan maista toiseksi eniten sosiaalista asumista: 24 % asuntokannasta. Koko liittovaltiota koskevia säännöksiä asukasdemokratiasta tai vuokralaisten vaikuttamismahdollisuuksista ei ole, vaan sääntely on osavaltio- tai kaupunkikohtaista. Esimerkiksi maan pääkaupungissa Wienissä yhteishallinto on jaettu neljälle toimielimelle, joita ovat kaikille asukkaille avoimet talokokoukset ja vaalikokoukset sekä vuokralaisten neuvosto ja vuokralaisten keskusneuvosto.

Talokokous on asukkaiden kokous, jonka tehtävänä on tiedottaa talon asioista asukkaille, käsitellä vuokralaisten neuvoston raportteja ja tehdä niihin liittyviä päätöksiä. Lisäksi talokokous voi suunnitella ja toteuttaa yhteisiä tapahtumia. Päätökset tehdään yksinkertaisella enemmistöllä, ja äänioikeutettuja ovat kaikki 16 vuotta täyttäneet asukkaat, paitsi asumiskustannuksiin vaikuttavissa kysymyksissä äänioikeuksia on vain yksi jokaista asuntoa kohden. Isojen korjaustöiden lähestyessä vuokrataloyhtiön edustajat voivat kutsua talokokouksen koolle, ja tietyin edellytyksin myös vuokralaisten neuvosto voi toimia koollekutsujana.

Vaalikokouksen tehtävänä on puolestaan valita vuokralaisten neuvosto. Vaalikokoukseen saavat osallistua kaikki asukkaat, mutta vain päävuokralaiset ovat äänioikeutettuja. Ehdokkaat esittäytyvät kokouksessa, ja valinta tehdään salatussa äänestyksessä, jossa äänestyslomakkeesta viivataan yli niiden ehdokkaiden nimet, joiden äänestäjä ei toivo pääsevän vuokralaisten neuvostoon. Tullakseen valituksi ehdokkaan tulee saada ääniä vähintään puolilta vuokrataloyhtiön äänioikeutetuista äänestäjistä.

Vuokralaisten neuvosto koostuu vaalikokouksessa valitusta yhdestä tai useammasta asukkaiden edustajasta. Jos edustajia on useampia, he valitsevat keskuudestaan puheenjohtajan sekä päättävät mahdollisista vastuujaoista. Päätökset tehdään yksinkertaisella enemmistöllä ja tasatilanteissa puheenjohtajan ääni ratkaisee. Neuvoston toimikauden pituus on enintään neljä vuotta, ja yksittäisen edustajan toimikausi päättyy hänen muuttaessaan pois talosta tai jos talokokous päättää erottaa edustajan. Vuokralaisten edustajat työskentelevät vapaaehtoisina.

Vuokralaisten neuvoston tehtävänä on ajaa kaikkien asukkaiden etuja ja edustaa asukkaita suhteessa vuokrataloyhtiöön. Neuvosto kutsuu talokokouksen koolle vähintään kerran vuodessa, toteuttaa talokokouksen päätökset ja raportoi asukkaille toiminnan edistymisestä. Neuvoston tulee kuulla asukkaiden mielipiteitä säännöllisesti, vastata asukkaiden yhteydenottoihin kohtuullisessa ajassa ja tiedottaa asioiden edistymisestä. Vuokrataloyhtiön tulee antaa neuvostolle ja asukkaille ajoissa tietoa hallinnollisista asioista, jollei tälle ole oikeudellisia esteitä. Vuokrataloyhtiö ja neuvosto voivat työskennellä yhdessä asuntojen ylläpitoon ja parantamiseen liittyvissä kysymyksissä: neuvosto voi muun muassa ehdottaa huolto- ja parannustöitä ja vaatia niissä ilmenneiden virheiden oikaisua. Vuokrataloyhtiö puolestaan toimittaa tietoja merkittävistä kunnossapitotöistä.

Vuokralaisten neuvostolla voi myös muita kuin vaalikokouksessa valittuja jäseniä. Vuokralaisten neuvosto voi valita neuvoa antavan kirjanpitäjän, joka tukee neuvostoa sen tehtävissä. Jos vähintään kolme nuorta niin vaatii, 12–18-vuotiaat asukkaat voivat myös valita keskuudestaan edustajan, joka voi toimia osana vuokralaisten neuvostoa. Nuorten edustajalla on osallistumis- ja äänioikeus vuokralaisten neuvostossa.

Jos vuokra-asuntoyhtiö on niin suuri, että se sisältää useampia taloudellisia yksiköitä, voidaan perustaa vuokralaisten keskusneuvosto. Sen tehtävänä on käsitellä asiat, jotka ovat yhteisiä kaikille yksiköille ja joiden yhdessä käsitteleminen on tarkoituksenmukaista. Vuokralaisten neuvostot valitsevat yksinkertaisella enemmistöllä joukostaan edustajan keskusneuvostoon.

Tanska

Tanskassa sekä sosiaalisella asumisella että asukasdemokratialla on vahva asema. Asukkaiden demokratiaa koskevat säännökset ilmenevät julkisesta asumisesta annetusta laista (lov om almene boliger). Asukasdemokratian säännökset vaihtelevat asuntoja tarjoavan organisaation omistuksen ja rakenteen mukaan. Pääpiirteissään asukasdemokratiassa on kuitenkin neljä keskeistä toimielintä: osastojen kokoukset, osastojen hallitukset, asunto-organisaation hallitus sekä asunto-organisaation ylin päättävä taho.

Tanskan asunto-organisaatiot vastaavat suurin piirtein Suomen vuokrataloyhtiöitä, ja ne voivat olla omistukseltaan joko julkisia tai yksityisiä. Vain julkisissa asunto-organisaatioissa voi olla osastoja. Osastot ovat taloudellisesti itsenäisiä yksiköitä, joiden vuosittaiseen kokoukseen saavat osallistua asukkaiden lisäksi myös asunto-organisaation hallitus. Osastonkokouksessa keskustellaan ja päätetään osaston toimintaan vaikuttavista asioista ja nämä päätökset muodostavat perustan seuraavan vuoden budjetille.

Osastonkokous voi päättää vuokrakohteeseen liittyvien parannusten tekemisestä vuokralaisten pyynnöstä. Kokous voi päättää myös asuinalueeseen kohdistettavista suunnitelmista, edellyttäen että se myös hyväksyy hankkeesta seuraavan vuokrankorotuksen. Jos ehdotetun hankkeen vuokrankorotus olisi yli 15 prosenttia vuokrasta, on määräosan asukkaista niin vaatiessa asiasta järjestettävä äänestys, jossa vain yksimielinen tulos mahdollistaa hankkeen etenemisen. Jos osastonkokous torjuu jonkin hankkeen, voi asunto-organisaation ylin päättävä taho ilman osastonkokouksen suostumustakin päättää esimerkiksi välttämättömistä suurista korjaustöistä, tärkeistä energiansäästötoimista, rakennusten turvallisuuteen liittyvistä kysymyksistä ja aloitteista, jotka estävät haavoittuvien alueiden muodostumisen tai säilymisen.

Julkisen asunto-organisaation asukkaat voivat osaston kokouksessa valita osastonhallituksen. Osastonhallitus suunnittelee yleiset suuntaviivat osaston toiminnalle, laatii osaston toimintatalousarvion ja tilinpäätöksen ja vie nämä suunnitelmat osastonkokouksen päätettäväksi. Osastonhallitus voidaan osaston kokouksen päätöksellä myös korvata asukasyhdistyksen hallituksella. Näitä asukasyhdistyksiä ei kuitenkaan tarkemmin säädellä julkisesta asumisesta annetussa laissa. Osastonhallitukselle ei saa maksaa palkkiota sen toiminnasta.

Tanskan asukasdemokratiassa ylimpänä päättävänä elimenä on julkisessa organisaatiossa joko erikseen valittu edustajisto tai asunto-organisaation yhtiökokous. Yksityisessä asunto-organisaatiossa puolestaan organisaation hallitus on ylin päättävä taho. Osastoja sisältävän julkisen asunto-organisaation edustajistoon kuuluu organisaation hallitus sekä vähintään yksi asukkaiden edustaja jokaisesta organisaation osastosta. Osastojen valitsemien edustajien tulee muodostaa enemmistö edustajistoon. Osastoja sisältämättömissä julkisissa organisaatioissa edustajistossa on osastojen edustajien sijaan vuokralaisyhdistysten hallitusten edustajia.

Yhtiökokoukseen puolestaan saavat osallistua asunto-organisaation hallituksen lisäksi osastollisissa organisaatioissa vuokralaiset, heidän kanssaan samassa kotitaloudessa asuvat täysi-ikäiset henkilöt sekä kyseiseen organisaatioon jonossa olevat hakijat. Vain vuokralaisilla ja heidän täysi-ikäisillä asuinkumppaneillaan on äänestysoikeus kokouksessa. Osastottomissa organisaatioissa yhtiökokoukseen pääsevät organisaation hallituksen lisäksi asukasyhdistysten hallitukset.

Ylin päättävä taho hoitaa asunto-organisaation yleiset asiat, kuten päätökset kiinteistöpolitiikasta, asunto-organisaation kiinteistöjen ostamisesta tai myynnistä, asunto-organisaation ja tarvittaessa myös osaston tilinpäätöksen hyväksymisen ja asunto-organisaation yhtiöjärjestyksen hyväksymisen. Ylin päättävä taho myös valitsee asunto-organisaation hallituksen vuosikokouksessaan. Ylimmän päättävän tahon tulee valita kaikki tai ainakin enemmistö hallituksen jäsenistä, joista ainakin puolten on oltava asunto-organisaation asukkaita tai asukasyhdistyksen edustajia. Nuorten asumiskohteissa paikallisilla oppilaitoksilla on tietyin edellytyksin oikeus valita kolmannes hallituksen jäsenistä.

Asunto-organisaation hallitus on vastuussa koko asunto-organisaatiosta ja sen osastoista. Hallitus on vastuussa muun muassa vuokran määrittämisestä ja päivittäisestä hallinnosta, yhtiön ja sen osastojen tehokkaasta toiminnasta, rakennusten ylläpidosta ja varojen kohentamisesta osastojen talousarvioihin. Hallituksen jäsenten toimikausi kestää enimmillään kaksi vuotta ja hallitukselle voidaan myöntää korvaus työstään.

Keväällä 2021 järjestetyllä, lakiuudistuksen suuntaviivamuistioon perustuneella kommenttikierroksella lausujat kannattivat pääsääntöisesti yhteishallintolain päivitystä ja sen tavoitteita. Tavoitteiden saavuttamistavoista esitettiin kuitenkin eriäviä mielipiteitä. Vuokrataloyhteisöt kannattivat hallinnollisten velvoitteiden minimoimista, ja asukkaat painottivat todellisten vaikutusmahdollisuuksien kehittämistä.

Vuokrataloyhteisöjen kannan mukaan lain joustavuus ja puiteluonne ovat tärkeitä asukkaille koituvien hallinnollisten kustannusten minimoimiseksi. Nykyiset toimivat rakenteet olisi voitava säilyttää, ja rakenteiden on sovittava eri kokoisiin yhteisöihin ja erilaisiin asukasrakenteisiin. Toisaalta tärkeänä nähtiin, että laki määrittelisi selkeästi yhteistoiminnan perusperiaatteet ja minimitason sekä asukkaiden osallistumisoikeuden tavat, rajat ja kelpoisuuden. Asukkaiden toiveiden mukaan tehtäviä voitaisiin siirtää asukkaiden päätöksellä tasolta toiselle, kun taas vuokrataloyhteisöt suhtautuivat varauksella tehtävien siirtoon. Esityksessä on pyritty selkeisiin rakenteisiin ja joustoon olemassa olevien toimivien tapojen säilyttämiseksi. Tehtävien siirtoa ei ole katsottu tarkoituksenmukaiseksi ottaa esitykseen. Oikeudet on määritelty selkeästi tasoittain ja tasojen välillä on mahdollista tehdä esityksiä.

Sekä asukkaat että vuokrataloyhteisöt suhtautuivat myönteisesti yhteistyöelimen roolin kehittämiseen ja selkiyttämiseen. Vuokrataloyhteisöt korostivat, että yhteistyöelimen tulisi olla neuvotteleva ja neuvoa-antava elin. Lain tulisi selkeästi erotella yhteisölle ja yhteistyöelimelle kuuluvat asiat. Yhteistyöelimen tehtävänä olisi tiedottaa yhteisön päätäntävallassa olevien asioiden valmistelusta ja kuulla asukkaiden näkemyksiä. Yhteistyöelimen kokoa ei tulisi rajoittaa tai asettaa minimivaatimuksia, vaan yhteisöjen tulisi itse voida päättää yhteishallinnon rakenteista ja koosta. Joidenkin lausujien mielestä vuokrataloyhteisön tulisi voida päättää myös koko toimielimen tarpeellisuudesta kyseisessä yhtiössä. Asukkaat puolestaan korostivat, että yhteistyöelimen tulisi olla päättävä elin. Asukkaiden ja vuokrataloyhteisöjen välille toivottiin aitoa vuorovaikutusta ja vaikutusmahdollisuuksia. Esityksessä yhteistyöelin on määritelty neuvottelevaksi ja asioiden valmisteluun osallistuvaksi elimeksi, jossa asukkaiden näkemykset tärkeisiin valmisteltaviin asioihin tulisivat kuulluiksi. Kokoa ei ole säännelty, vaan se voidaan sovittaa kuhunkin yhteisöön. Asukkaat voivat päättää yhteistyöelimen perustamisesta. Vuorovaikutuksesta ja asukkaiden näkemysten huomioon ottamisesta on säädetty ehdotetussa yhteishallintolaissa.

Vuokrataloyhteisöt kannattivat asukastoimikunnan tehtävien uudelleenmäärittelyä. Uudelleenmäärittely voisi selkeyttää tehtäviä ja näin myös madaltaa kynnystä osallistua asukastoimikunnan toimintaan. Vuokrataloyhteisöjen mukaan olisi johdonmukaista, että uudistuksessa asukastoimikuntien vastuulta siirrettäisiin pois tehtävät, jotka jo nykyisellään ovat käytännössä koko yhteisön tasolla päätettäviä. Tällaisiksi mainittiin esimerkiksi autopaikkojen ja saunavuorojen jakamisjärjestelmät sekä järjestyssäännöt. Myös yhteistilojen käytöstä päättäminen haluttiin siirtää joko yhteisön tasolle tai vähintään yhteistyöelimelle. Yhteistilojen avaamisesta muiden käyttöön esitettiin eri suuntiin meneviä mielipiteitä. Asukastoimikunnan uudet tehtävät voisivat vuokrataloyhteisöjen mukaan liittyä muihin asukkaille merkityksellisiin asioihin, kuten yhteisöllisyyteen, turvallisuuteen ja asumisviihtyvyyteen.

Asukkaat ovat kiinnostuneita oman talonsa talouteen liittyvistä asioista, kuten vuokran määräytymisestä ja korjauksista. Korjaus- ja huoltotoimintojen valvonta haluttiin säilyttää yhä asukastoimikuntien vastuulla, kuten myös oikeus päättää tai vähintäänkin lausua saunavuorojen ja autopaikkojen jakamisen periaatteista ja yhteistilojen käytöstä. Huoltosopimusten sisältö olisi avattava asukastoimijoille. Turvallisuuteen liittyvien tehtävien taas koettiin kuuluvan vuokrataloyhteisölle ja sovittelutehtävien ammattisovittelijalle. Esityksessä asukastoimikuntien tehtävät säilytettiin pääosin ennallaan, koska ne koettiin tärkeiksi lähidemokratian välineiksi ja tärkeiksi asukkaiden kiinnostuksen ja vaikuttamisen kohteiksi.

Sähköisten toimintatapojen edistämistä lausunnonantajat pitivät yhteishallintolain tavoitteita edistävinä ja kehittävinä. Etenkin opiskelija-asuntojen osalta ilmaistiin tarve järjestää yhteishallinto sähköisiin järjestelmiin perustuen, koska opiskelijoilla on kattavasti sähköiset viestintävälineet käytössään ja heitä on muutoin vaikea saada osallistumaan laajemmin yhteishallintoon. Sen sijaan muissa asukasryhmissä korostettiin kaikkien mahdollisuutta yhdenvertaisesti osallistua yhteishallintoon riippumatta siitä, käyttääkö tai onko henkilöllä mahdollisuus käyttää sähköisiä viestintävälineitä. Asukkaat näkivät myös vuokrataloyhteisön tehtäväksi tarjota asukasaktiiveille sähköiset työskentelyvälineet. Esityksen mukaan yhdenvertaisesta osallistumisesta on huolehdittava sähköisiä menetelmiä hyödynnettäessä. Vuokrataloyhteisön tulee tarjota esimerkiksi sähköisiä alustoja sähköiseen viestintään, mutta työskentelyvälineiden tarjoamista ei esityksessä edellytä. Opiskelijoiden erilaisten tarpeiden toteutuminen on mahdollistettu poikkeussäännöksellä.

Tiedonantovelvollisuutta ja tiedonsaantioikeutta pidettiin yhteishallintolain keskeisenä sisältönä, minkä vuoksi ne tulisi määritellä selkeästi laissa. Asumiseen liittyvistä palveluista päätäntävallan tulisi vuokrataloyhteisöjen mukaan olla yhteisöllä, kun taas asukkaiden mukaan asukkailla. Lausujat korostivat myös valtion tukeman asumisen kohtuuhintaisuutta, toisaalta palvelujen tarjoamisen nähtiin tulevan kokonaistaloudellisesti asukkaalle halvemmaksi. Esitettiin myös näkemys, jonka mukaan vain palveluja käyttävien tulisi maksaa palveluista.

Hallituksen asukasjäsenen valinnan joustavuuden lisäämistä pidettiin hyödyllisenä. Vuokrataloyhteisöt korostivat hallituksen jäsenten kelpoisuusvaatimuksia sekä ehdokkaiden riittävää määrää. Asukkaat korostivat asukkaiden kokousten oikeutta valita edustajansa. Esityksen mukaan asukkaiden kokoukset asettavat ehdokkaat, joista yhteistyöelin voi tarvittaessa karsia ehdokkaita tai vaaleilla voidaan valita lopulliset ehdokkaat, mutta ehdokkaita tulee olla riittävä määrä valintaa varten.

Vuokrataloyhteisöt toivat esille ARA-lainsäädännön aiheuttaman hallinnollisen taakan esimerkiksi jälkilaskelmien ja tasausryhmien muodossa, mistä syystä yhteishallinnossa toimisi huomattavasti nykyistä kevyempi lainsäädännöllinen hallintovelvoite, joka mahdollistaisi toimijakohtaisesti parhaan toimintamallin rakentamisen asukkaiden ja vuokrataloyhteisön yhteistyönä. ARA valvoo omakustannusperiaatteen toteutumista, ja muun muassa tilintarkastusta koskevat yleiset säännökset varmistavat hyvien hallinnollisten ja taloudellisten periaatteiden noudattamista. Vuokrataloyhteisö edustaa pitkäjänteistä, ammattimaista kiinteistönpitoa, kun taas asukkaiden intressissä korostuu asumiskustannusten minimointi. Tästä syystä vuokrataloyhteisön tulee voida tehdä taloudelliset päätökset. Esityksessä on pitäydytty nykyisessä lainsäädäntölinjassa, jossa asukkaille säädetään monipuoliset vaikuttamis- ja osallistumismahdollisuudet.

Luonnos hallituksen esitykseksi oli lausunnoilla ajalla 18.1.–18.3.2022. Lausuntokierroksella lausujat pitivät lain uudistamista kannatettavana, mutta esitystä tulisi asukkaiden esittämien kantojen mukaan kehittää siten, että se antaisi asukkaille enemmän todellista vaikutusvaltaa. Vuokrataloyhteisöt taas kannattivat asukastoimikunnan oikeuksien siirtämistä yhteistyöelimelle. Osa vuokrataloyhteisöistä toi esille tarpeen joustavammalle sääntelylle ja ehdotti tehtävien määrittelyä yhteisökohtaisesti tai että yhteisöt voisivat hyväksyttää omat toimintamallinsa ARAlla. Vuokrataloyhteisöt ehdottivat myös yksiportaista asukashallintoa, jossa varsinainen asukasdemokratia tapahtuisi yhteistyöelimen tasolla ja asukastoimikunnat olisivat yhteisöllisyyden, viihtyisyyden ja turvallisuuden vapaamuotoisempaa edistämistä varten.

Asukkaat ja heitä edustavat järjestöt pitävät tärkeänä yhteisiä linjauksia, asukkaiden kuulemista ja vaikuttamista sekä talotasolla että yhtiön yhteisiin asioihin. Asukkaat maksavat vuokrissa kaikki vuokrataloyhteisön kulut. Asukkaiden tulisi voida valita lopullinen hallitusedustaja ehdokkaan sijasta. 15–17-vuotiaiden osallistumisoikeutta ei kannatettu eikä myöskään asukastoimikunnan toimimista sovittelijana. Yhteistyöelimen tulisi päättää kulukorvauksista asukkaille, myös muiden kulujen kuin matkakulujen korvaaminen tulisi lisätä lain säännökseen.

Vuokrataloyhteisöjen mukaan lain tavoite kustannussäästöistä ei toteudu, koska entiset rakenteet on säilytetty. Talokohtaisista valvojista voitaisiin luopua, koska yhtiökohtaista valvojaa ehdotetaan. Uusien toimintatapojen edellyttämä vuorovaikutteisuus aiheuttaa tarpeen eritellä, miten asukkaiden näkemys on otettu huomioon päätöksenteossa, mikä on työlästä ja vuokrataloyhteisöjen mukaan lähes mahdotonta, koska asukkaiden mielipiteitäkin voi olla useita.

Valtiovarainministeriö toi lausunnossaan esille, että kuntalain (410/2015) osallistumissäännösten soveltaminen olisi riittävää pienissä yhtiöissä ja kunnan suorassa omistuksessa olevien asuntojen kohdalla. Lausunnon johdosta ei ole muutettu esitystä, koska rajanvetoa pieniin yhtiöihin olisi vaikea tehdä ja myös pienissä yhtiöissä asukkaiden vaikutusmahdollisuudet ovat tärkeät. Soveltamisalaa on täsmennetty perusteluissa. Ehdotettu laki sisältää riittävästi joustoa yhteishallinnon mitoittamiseksi oikein. Kuntalaissa olevat osallistumismahdollisuudet ovat yleisiä, kun taas yhteishallintolaissa säädetään erityisistä asukkaiden vaikutuskanavista.

Yhteishallintolakia juuri asukkaiden vaikuttamista turvaavana erityislakina sovelletaan samalla tavalla eri tyyppisiin omistusjärjestelyihin. Rajanvedot erilaisten omistajien välillä olisivat vaikeita tehdä, samoin kuin määrittely siitä, mitä säännöksiä sovelletaan ja mitä ei. Yhteishallintolaissa säädetyt asukkaiden kokoukset ja asukastoimikunnan mahdollisuus ovat perusteltuja vaikuttamisen ja osallistumisen keinoja pienessäkin yhtiössä tai suoraan kunnan omistuksessa olevien vuokratalojen kohdalla. Vastaavasti asukkaat voivat perustaa yhteistyöelimen ja päästä vaikuttamaan hallitusta vastaavan toimielimen tai yhteistyön kautta kaikkia asuntoja koskevaan päätöksentekoon omistamisen muodosta riippumatta. Jos osallistumiseen sovellettaisiin vain kuntalakia, asukkaiden vaikutusmahdollisuudet kaventuisivat.

Valtiovarainministeriö toi lausunnossaan myös esille, että yhtiökohtaisen asukkaiden valitseman valvojan tehtävä on päällekkäinen yhteisön lakisääteisen tilintarkastajan kanssa. Tilintarkastus kohdistuu kuitenkin yleisesti yhtiön talouteen, kun taas asukkaat voivat halutessaan kustannustehokkaasti valita valvojan, joka tarkastaa asukkaille tärkeitä talouden ja hallinnon seikkoja. Tästä syystä myöskään talokohtaisista mahdollisuuksista valvojaan ei ole esityksessä luovuttu, koska juuri talokohtainen talous kiinnostaa asukkaita.

Esityksen jatkovalmistelussa tiedonkulkua ja vaikuttamismahdollisuuksia parannettiin siten, että asukastoimikunta voisi tehdä ehdotuksia yhteistyöelimelle ja vuokrataloyhteisölle, jonka tulee vastata ehdotuksiin. Yhteistyöelin voi tehdä esityksiä vuokrataloyhteisölle, jonka tulee vastata esityksiin. Esitykseen lisättiin kohta, jonka mukaan yhteistyöelin osallistuu asumiseen liittyvien palvelujen hankinnan valmisteluun. Edustajat yhteistyöelimeen voidaan valita vaaleilla tai muulla asukkaiden valitsemalla tavalla, jos yhteistyöelintä ei muodosteta suoraan asukastoimikuntien puheenjohtajista.

Yhteisöllisyys, turvallisuus ja viihtyisyys lisättiin ehdotettuun yhteishallintolakiin asukastoimikunnan toimintakentäksi, johon nykyiset tehtävät tai ehdotetussa laissa oikeudet sisältyvät. Sovittelu poistettiin ehdotuksessa asukastoimikunnan oikeuksista. Asukastilojen käyttöön vaikuttaminen lisättiin asukastoimikunnan osallistumisoikeuksiin korttelikohtaisessa käytössä ja yhteistyöelimen osallistumisoikeuksiin laajemmin kuin korttelikohtaisessa käytössä olevien tilojen kohdalla. Asukkaiden kokouksen kutsuu koolle asukastoimikunta tai, jos sitä ei ole, vuokrataloyhteisö, kuten tähänkin mennessä on säädetty ja kuten lausunnoissa esitettiin.

Ehdotetun yhteishallintolain tarkoitukseen lisättiin energiatehokkuus ja kestävä asuminen, mitkä ovat asukkaita kiinnostavia asioita. 15–17-vuotiaiden nuorten yleinen äänioikeus poistettiin ehdotuksesta, mutta pidettiin kuitenkin tärkeänä, että itsenäisesti asuvat ja itse vuokrasopimuksen tehneet nuoret saavat äänioikeuden uudessa yhteishallintolaissa. Lausuntojen perusteella ehdotettuun yhteishallintolakiin on tehty myös muita täsmennyksiä.

1 §. Lain tarkoitus. Voimassa oleva yhteishallintolaki alkaa tarkoituspykälällä. Tarkoituspykälä ehdotetaan säilytettäväksi, koska se kuvaa ytimekkäästi yhteishallinnon ja yhteishallintolain taustalla olevan tarkoituksen, eikä kuvaus ole lainkaan vanhentunut. Tarkoituspykälän mukaan vuokratalojen asukkaiden ja omistajien yhteishallinnon tarkoituksena on antaa asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa. Nämä tavoitteet ovat edelleen lain päätavoitteita. Erityisesti valtion tukemissa vuokrataloissa on tärkeää, että asukkaat pystyvät vaikuttamaan asumiseen ja lähiympäristöönsä liittyviin asioihin, ja samalla tämä osallistuminen tukee vuokratalojen taloudenhoitoa ja oikea-aikaisia korjauksia sekä viihtyisyyttä. Lisäksi asukkaiden osallistuminen edistää yhteisöllisyyttä, yhteistyötä ja tiedonvälitystä. Ottamalla käyttöön uusia sähköisiä menettelytapoja voidaan merkittävästi tehostaa toimintaa ja sen tarkoitusten saavuttamista sekä parantaa tiedonvälitystä. Sähköisillä menettelytavoilla tavoitellaan myös osallistumisaktiivisuuden kasvattamista.

Yhteishallinnon tarkoituksena olisi myös edistää vuokratalojen energiatehokkuutta ja kestävää asumista. Tällä tarkoitettaisiin sosiaalisesti, ekologisesti ja taloudellisesti kestävän kehityksen mukaista asumista. Asukkaat voisivat tehdä esityksiä asuntojen ja talojen vähähiilisyyteen ja energiatehokkuuteen tähtäävistä toimenpiteistä ja parannuksista, ja heillä olisi oikeus saada tietoa vuokra-asuntojen ja -talojen energiankäytöstä sekä energiansäästöstä ja vähähiilisyyden ja ympäristöystävällisyyden tavoitteista. Kestävän käytön teemoja voitaisiin nostaa esille sekä asukastoimikunnan että yhteistyöelimen toiminnan yhteydessä ja ne sisältyvät jäljempänä 6 ja 8 §:ään ehdotettuihin asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen eri oikeuksiin.

Lain tarkoituksen saavuttamiseksi lain säännökset on muotoiltu joustonvaraa sisältäviksi yhteishallinnon rakenteissa ja sen toteuttamisessa. Lain tarkoituksen saavuttamiseksi tarvitaan erilaisia rakenteita erilaisissa vuokrataloyhteisöissä. Toisaalta asukkaiden vaikutus- ja osallistumismahdollisuuksien turvaaminen on keskeisintä lain uudistamisessa, mikä edellyttää tiettyjä rakenteita ja säännöksiä asukkaiden oikeuksista. Jotta lain tarkoitus toteutuisi, yhteishallinnon rakenteet tulisi jokaisessa yhteisössä räätälöidä lain puitteissa siten, että ne parhaiten toteuttavat lain tarkoitusta.

2 §. Lain soveltamisala. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin lain soveltamisalasta. Soveltamisala pysyisi samana eli 1 momentin mukaisesti se olisi rajattu aravarajoituslaissa tai korkotukilaissa tarkoitettuihin käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisiin valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Myös osaomistusasunnot ovat vuokra-asuntokäyttöaikanaan rajoitusten alaisia ja soveltavat yhteishallintolakia, jos ne on lainoitettu valtion tukemalla korkotukilainalla.

Lakia ei sovellettaisi jatkossakaan niin sanottuihin lyhyen korkotuen vuokratalokohteisiin, jotka on lainoitettu vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun lain (574/2016) nojalla. Kyseessä olevia kohteita koskee rajoitetut käyttö- ja luovutusrajoitukset, esimerkiksi vuokran määräytymistä koskevaa omakustannusperiaatetta ei ole säädetty, vaan vuokra määräytyy edellä mainitussa laissa säädetysti alkuvuokran ja sen sallittujen tarkistusten perusteella. Näistä syistä lyhyen korkotuen kohteisiin ei ole säädetty yhteishallintolain noudattamisvelvollisuutta, mutta lakia voidaan luonnollisesti omistajan päätöksellä noudattaa ja yhteishallintoa järjestää vapaaehtoiselta pohjalta, ja näin onkin toimittu.

Uutena säännöksenä soveltamisalaa koskevan pykälän 2 momenttiin ehdotetaan oikeustilan selvennykseksi rajausta, jonka mukaan erityisryhmäkohteissa olisi mahdollista sopeuttaa yhteishallinnon toteuttamistapoja kunkin erityisryhmän erityispiirteet huomioon ottaen. Tämän lain soveltamisesta voidaan poiketa siltä osin, kun sen soveltaminen ei ole tarkoituksenmukaista asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottaen taloissa, joissa asukkaina on erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain 3 §:ssä tarkoitettuja erityisryhmiä. Tällöinkin on pyrittävä erityisjärjestelyin toteuttamaan lain tarkoitusta. Erityisjärjestelyjen tavoitteena tulee olla, että asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuudet toteutuvat parhaimmalla mahdollisella tavalla ottaen huomioon asukasryhmän erityispiirteet. Lakia voidaan soveltaa asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottavassa laajuudessa ja heidän tilanteeseensa parhaiten sopivalla tavalla. Jos asukkaat pystyvät osallistumaan yhteishallintoon, sitä tulee järjestää, ja jos taas eivät, esimerkiksi asukkaiden kokousta vastaava tilaisuus voidaan järjestää vuosittain omaisille ja edunvalvojille.

Myös opiskelija- ja nuorisoasunnot kuuluisivat erityisryhmäpoikkeuksen piiriin. Opiskelija-asunnoissa vaihtuvuus on suurta ja kaikilla asukkailla on käytössään sähköiset viestintävälineet, koska niitä tarvitaan opintojen suorittamisessa, joten opiskelija-asunnoissa voivat toimia esimerkiksi kokonaan sähköiset käytänteet. Esimerkiksi kutsujen lähettäminen kokouksiin ja asukkaiden kokoukset pienellä osallistujamäärällä sitovat turhaan opiskelija-asuntoyhteisöjen resursseja, kun niitä voitaisiin käyttää osallistumismahdollisuuksien toteuttamiseen paremmilla tavoilla. Esimerkiksi hallituksen asukasjäsenehdokkaat voi olla tarkoituksenmukaisempaa valita sähköisellä äänestyksellä asukkaiden kokouksen sijasta, jotta äänestys olisi edustavampi. Samoin voidaan hyödyntää esimerkiksi sähköistä asukasraatia ja asukaskyselyjä, jotta asukkaat tavoitettaisiin laajemmin. Opiskelijat eivät ole Suomen opiskelija-asunnot SOA ry:n teettämän selvityksen mukaan kiinnostuneita sitoutumaan asukastoimintaan, sen sijaan matalan kynnyksen satunnaisosallistuminen kiinnostaa opiskelijoita. Yhteishallintolain muille asukasryhmille tarpeelliset velvoitteet saattavat haitata toimivaa, omaehtoista asukastoimintaa ja aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia opiskelija-asuntoyhteisöille.

Opiskelija- ja nuorisoasuntoyhteisöissä on tarpeen poiketa kokoustamisen lisäksi myös yhteishallintolain säännöksistä, jotka koskevat kokousten järjestämisen aikaa ja toimikausia, koska asukkaiden asumisajat ovat lyhyitä, eivätkä asukkaat voi sitoutua toimintaan toimikausien ajalle. Myös hallitusedustajan valintamenettelystä voitaisiin poiketa siten, että esimerkiksi suora verkkoäänestys on mahdollinen. Käytäntöjen joustavuus on tärkeää, jotta yhteishallinnosta saadaan toimivaa ja asukkaat mukaan toimintaan heidän parhaaksi tunnistamallaan nopealla ja sähköisellä tavalla, joka ei vaadi ajallista sitoutumista. Yhteishallintoa voidaan toteuttaa parhaaksi katsottavalla tasolla joustavasti, jotta asukkaat saadaan innostettua mukaan toimintaan ja heidän osallistumis- ja vaikutusmahdollisuutensa turvataan mielekkäällä tavalla. Yhteishallintolain tarkoittamaa asukastoimintaa eri tasoilla voidaan korvata tiedottamisella, asukasraadeilla ja -kyselyillä, jos tämä on tehokkaampi tapa tavoittaa asukkaat. Varsinainen yhteistoiminta voi keskittyä yhteisöllisyyteen ja viihtyvyyteen ja asukastoimikuntia voidaan perustaa tarpeen mukaan. Asukastoimikuntien käsittelemiä asioita voidaan käsitellä yhteistyöelimessä, jos asukastoimikuntiin saadaan paremmin osallistujia nämä tehtävät siirtämällä. Nämä toimintatavat voivat toimia kokeiluina, joita kokeiluja voidaan myöhemmin niiden onnistuessa mahdollisesti laajentaa, kun yhä useampi pystyy tai haluaa osallistua joustavalla tavalla toimintaan. Näin yhteishallinto pystyy vastaamaan ajan vaatimuksiin ja asukasosallistumisen tasoa saadaan parannettua.

Ehdotetun pykälän 3 momentin mukaisesti ehdotetussa laissa vuokratalon tai vuokrataloja omistavaa yhteisöä, vuokrataloyhteisöä, koskien säädettyä sovelletaan myös vuokratalon tai vuokrataloja omistavaan säätiöön. Tätä säännöstä ehdotetaan, jotta vältyttäisiin ”yhteisö tai säätiö” –sanaparin toistamiselta myöhemmin laissa. Vuokratalojen omistajat ovat joko yhteisö- tai säätiömuotoisia, ja lakia sovellettaisiin kaikkiin edellä mainittuihin käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisiin vuokra-asuntoihin. Määritelmän mukaisesti yhteishallintolakia soveltavia vuokrataloyhteisöjä olisivat myös kunnat, jotka omistavat suoraan vuokra-asunnot. Yhteishallintolakia sovellettaisiin yhdenvertaisesti erilaisten omistajien omistamiin vuokrataloihin. Yhteishallintolakia sovellettaisiin samalla tavalla riippumatta siitä, millä tavalla vuokratalojen omistus on kunnassa tai muuten järjestetty.

Kuntien tytäryhteisöjen osalta palvelujen käyttäjien osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksista säädetään myös kuntalain 22 §:ssä.

3 §. Toimintatavat ja yhteydenpito. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin toimintatavoista, jotka olisivat luomassa vaikuttavaa yhteishallintoa ja vastavuoroisuutta.

Yhteishallinnon tehtävien sisällön lisäksi olisi tarpeen säätää toimintatavoista, joita asukkaat odottavat vuokrataloyhteisöltä ja sen edustajilta. Vuokrataloyhteisön rooli on järjestää yhteishallinnon puitteet toimiviksi ja saada yhteishallinto käynnistymään. Asukkaiden osallistuminen yhteishallintoon on aina vapaaehtoista ja erittäin toivottavaa. Vuokrataloyhteisön ja asukkaiden yhteinen etu on, että asukkaat osallistuvat, muodostuu yhteisöllisyyttä ja taloista pidetään hyvää huolta. Yhteishallinnon avulla ajankohtaiset asiat tuodaan asukkaiden tietoon oikea-aikaisesti ja asukkaiden kannalta oikealla ja ymmärrettävällä tavalla. Vuokrataloyhteisön vastuulla on kouluttaa luottamustehtäviin, kuten hallitusjäsenyyteen, sekä jakaa tietoa yhteishallinnosta. Vuokrataloyhteisön talousasioihin tarvittaisiin myös perehdytystä, jotta asukkaat pääsevät osallistumaan talouden seurantaan.

Pykälään ehdotettaisiin 2 momenttia vuokrataloyhteisön toimintatavoista asumiseen liittyvissä asioissa. Asukkaat ovat kokeneet vaikutusmahdollisuutensa yhteishallinnossa osittain rajoitetuksi, ja yhteishallinnolta odotetaan etenkin aitoa vuorovaikutusta, asukkaiden kuulemista ja vaikuttamista asioihin.

Asukkaita olisi kuultava heidän asumiseensa liittyvissä asioissa. Asukkaiden kuulemisen tulisi vaikuttaa päätöksentekoon, ja asukkaat olisi pidettävä ajan tasalla asian etenemisestä. Asukkaille olisi kerrottava, miten heidän palautteensa on otettu huomioon päätöksenteossa. Vuokrataloyhteisöllä tulisi olla selkeä tapa vastaanottaa asukkaiden palautteita, ja tästä tulisi viestiä tehokkaasti asukkaille. Asukkailta tuleva palaute tulisi käsitellä asianmukaisesti ja siihen tulisi antaa vastaus kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika tarkoittaa reagoimista asian kiireellisyyden edellyttämällä tavalla. Kiireellisiin asioihin olisi vastattava mahdollisimman nopeasti, kun taas kiireettömissä asioissa vastauksen saamiseen voisi kulua pidempi aika, asian luonteen mukaisesti. Ehdotetulla säännöksellä tarkoitetaan kohtuullista asioiden käsittelyä ja kohtuullista tiedottamista ja vastaamista.

Asukkaille on tärkeää, että heillä olisi vuokrataloyhteisössä tiedossaan yhteyshenkilö, joka voisi vastata heidän kysymyksiinsä yhteishallintoa koskevissa asioissa. Pykälän 4 momentiksi ehdotetaan säännöstä, jonka mukaan asukkailla tulisi olla nimetty yhteyshenkilö, johon he voisivat olla yhteydessä yhteishallintoasioissa. Lähtökohtaisesti myös asukkaiden puolesta luottamustehtävässä toimivan yhteyshenkilön tai edustajan yhteystiedot tulisi voida ilmoittaa asianomaisille asukkaille ja vuokrataloyhteisölle.

Ehdotetussa 5 momentissa säädettäisiin yhteishallintolain soveltamisesta välivuokraustilanteissa. Jos tilat on välivuokrattu, vuokrataloyhteisön on huolehdittava sopimusperusteisesti, että välivuokraaja noudattaa yhteishallintolakia. Omistaja vastaa yhteishallintolain noudattamisesta myös näissä tilanteissa. Vuokranantajan velvollisuuksista säädetään myös asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Ehdotetussa laissa säädetyt tiedonantovelvollisuudet koskevat vain yhteishallintoa, eikä niillä ole vaikutusta huoneenvuokralaissa säädettyihin vuokranantajan tiedottamisvelvollisuuksiin.

4 §. Asukkaiden kokous ja sen koolle kutsuminen. Pykälässä säädettäisiin yhteishallinnossa pakollisen asukkaiden kokouksen koollekutsumiseen liittyvistä menettelytavoista. Asukkaiden kokoukset järjestetään vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen kesken. Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitettaisiin yhden tai fyysisesti lähekkäin sijaitsevien muutaman talon muodostamaa kokonaisuutta, jonka vuokra muodostuu samalla tavalla ja joka on yleensä myös sama lainoituskohde eli samalla arava- tai korkotukilainalla lainoitettu kokonaisuus, joka on rakennettu samaan aikaan. Vuokranmääritysyksikkö voi kuitenkin muodostua myös useammasta lainoituskohteesta.

Kuten voimassa olevassa laissa (4 §), asukkaiden kokouksen kutsuisi koolle ensisijaisesti asukastoimikunta. Jos asukastoimikuntaa ei ole, kutsut hoitaisi vuokrataloyhteisö. Nykyisin kutsu on toimitettava viikkoa ennen kokousta, ehdotetussa säännöksessä kutsu olisi toimitettava kaksi viikkoa ennen kokousta. Kokouskutsun toimittaminen aiemmin voisi edesauttaa asukkaiden osallistumista kokoukseen.

Jos vuokranmääritysyksikössä ei ole aktiivista asukastoimintaa, voitaisiin asukkaiden kokous järjestää yhdistettynä läheisten vuokranmääritysyksiköiden vuosittaisen kokouksen kanssa. Tällöinkin asukkailla tulisi olla helppo pääsy kokoukseen lähellä omaa asuintaloa, jotta asukastoimintaa olisi mahdollista kehittyä. Tätä yhteiskokouksen mahdollisuutta tulisi käyttää vain niissä tapauksissa, joissa kokoukseen ei olisi aiemman vähäisen osallistujamäärän vuoksi odotettavissa juurikaan osallistujia. Näissä tapauksissa voitaisiin valita myös useamman vuokranmääritysyksikön yhteinen asukastoimikunta, jos osallistujia ei olisi tarpeeksi asukastoimikunnan perustamiseksi yhden vuokranmääritysyksikön sisältä.

Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat sekä kokouksen aika ja paikka, jos kokous järjestetään lähikokouksena, sekä mahdollisuudesta etäosallistumiseen kokoukseen. Verkkokokousta koskevassa kutsussa on mainittava käsiteltävien asioiden lisäksi kokouksen aika sekä osallistumisen edellytykset ja toteutus. Liitteenä tai verkkosivuilla tulee toimittaa kokouksen materiaalit saataville ennen kokousta ja kokouksen jälkeen. Kirjallinen kokouskutsu on toimitettava asunnon postiosoitteella tai sähköpostilla, jos asukas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa. Lisäksi kokouskutsu on oltava nähtävillä kiinteistön julkisessa tilassa. Kokouksessa saadaan päättää vain asiasta, joka on mainittu kokouskutsussa.

Asukkaiden kokoukset voitaisiin järjestää myös hybridi- tai verkkokokouksena. Kun järjestetään kokouksia tietoliikenneyhteyksien tai muun teknisen viestintävälineen avulla, asukkaille olisi tarjottava opastusta digitalisiin toimintatapoihin ja myös lähiosallistumisen mahdollistamista olisi pidettävä pääsääntönä. Tällöin kokouksiin voitaisiin osallistua sekä paikan päällä että etänä teknisen viestintävälineen avulla. Näin varmistettaisiin kaikille asukkaille yhdenvertaiset mahdollisuudet osallistua kokoukseen, ellei kaikilla ole mahdollisuutta osallistua teknisen viestintävälineen avulla kokoukseen ja tätä haluta asukkaiden taholta. Verkkokokousten järjestämisessä tulisi ottaa huomioon, että oman talon asioihin on pystyttävä vaikuttamaan myös ilman sähköisiä viestintävälineitä. Mahdollisuudesta osallistua kokoukseen postin välityksellä tai teknisen viestintävälineen avulla on mainittava kokouskutsussa.

Kun tietoa voidaan jakaa verkossa sähköisesti, voidaan tiedonkulkua tehostaa ja kokousmateriaalit voivat olla verkossa etukäteen tutustuttavissa. Viestinnän ja materiaalien tulisi olla selkeitä ja ymmärrettävässä muodossa. Sähköiset viestintävälineet voisivat mahdollistaa myös esimerkiksi äänestämisen (esimerkiksi hallitusedustajan valinta), ja asukkaiden mielipiteitä voitaisiin kartoittaa sähköisillä pikagallupeilla. Vuokrataloyhteisön tulisi edistää sähköisiä menettelytapoja ja tarjota esimerkiksi verkkokokouksen mahdollistavia alustoja sähköiseen työskentelyyn. Laki mahdollistaisi sähköisen äänestämisen, joten kokoukseen etäyhteydellä osallistuvalle voitaisiin järjestää sähköinen äänestämismahdollisuus.

Kokousmateriaalit tulisi jakaa ennakkoon joko kokouskutsun liitteenä tai verkkosivuilla. Verkkosivut voivat olla myös suojatut, jolloin ainoastaan kokoukseen kutsutuille järjestetään pääsy verkkosivuille. Kokouskutsu voitaisiin asunnon postiosoitteen lisäksi toimittaa myös sähköpostilla, jos asukas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa. Asukkaiden tulisi saada tieto kokouksessa tehdyistä päätöksistä, joten kokouksen materiaalit tulisi jakaa verkkosivuilla myös kokouksen jälkeen. Yhteishallinnossa tulisi ottaa huomioon asukkaiden moninaisuus ja eri kielet, joita asukkaat käyttävät. Kokousten tärkeimpien asioiden kääntämistarpeita voidaan harkita, kuten vuokrataloyhteisön muussakin viestinnässä.

Ehdotetun 2 momentin mukaisesti asukkaiden kokous voisi tehdä ehdotuksia vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa. Ehdotuksia voitaisiin tehdä esimerkiksi asukastoimikunnalle tai vuokrataloyhteisölle. Asukkaiden kokouksen olisi tärkeää saada kantansa kuuluviin asumiseen liittyvissä asioissa. Tämän säännöksen soveltamistarpeita voivat aiheuttaa esimerkiksi tilanteet, joissa asukastoimikuntaa tai edustajaa ei ole valittu tai asukkaiden kokous on eri mieltä asukastoimikunnan kanssa asiasta.

5 §. Asukastoimikunta. Ehdotettu pykälä vastaisi pääpiirteiltään sisällöllisesti voimassa olevan lain 7, 8 ja 15 §:ää. Asukastoimikunnan toimialaan kuuluisivat vuokranmääritysyksikön talon tai talojen asumisviihtyvyyden, yhteisöllisyyden ja turvallisuuden edistäminen. Mahdollisuudesta valita useampia asukastoimikuntia ehdotetaan luovuttavan. Asukastoimikuntia perustetaan yleensä käytännössä yksi. Jos tarvitaan erilaisia järjestely- tai muita toimikuntia, niitä voidaan perustaa vapaamuotoisesti. Asukastoimikunnan tai sen jäsenen erottamisesta säädettäisiin jäljempänä päätöksentekoa koskevassa ehdotetussa 12 §:ssä.

6 §. Asukastoimikunnan oikeudet. Ehdotettu pykälä vastaisi osittain voimassa olevan lain 10 §:ää, jossa säädetään asukastoimikunnan tehtävistä. Pykälässä säädettäisiin vuokranmääritysyksikkökohtaisista yhteishallinnon oikeuksista. Keskiössä yhteishallinnossa olisivat vuokranmääritykseen ja korjauksiin liittyvien asioiden käsittely. Asukkailta tulee paras ja ajantasaisin tieto, jota voidaan hyödyntää korjauksien valmistelussa, toteutuksessa ja valvonnassa. Asukkaiden tulisi voida sopivalla tavalla osallistua vuokranmääritysyksikköä koskevan peruskorjaushankkeen suunnitteluun ja seurata sen etenemistä.

Vuokranmääritykseen liittyvät asiat kiinnostavat asukkaita. Etenkin hoitovuokran toteutuneet menot ja hoitojäämä kiinnostavat asukkaita, koska näistä kuluista osa on sellaisia, joihin asukkaat voivat omalla toiminnallaan vaikuttaa ja siten vaikuttaa ainakin välillisesti niistä syntyvään vuokrarasitteeseen. Myös huoltojärjestelmä ja -sopimukset ovat keskeisiä talon ylläpidossa ja vaikuttavat keskeisesti asumiseen. Asukkaille tulisi avata huoltosopimuksen sisältö ja huollon tehtävät. Sopimuksiin liittyvät hinnat ja palkkiot kuuluvat usein liikesalaisuuden piiriin.

Asukastoimikunnilla olisi edelleen oikeus tarkkailla asukkaiden ja muiden huoneistojen haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista. Tämä toimivalta rajattaisiin yhteisiin tiloihin. Kyseinen toimivalta ei voi ulottua kotirauhan piiriin kuuluviin tiloihin. Tarkkailu on yhteishallinnon periaatteiden mukaisesti asukkaiden vapaaehtoinen, omistajan velvollisuuksia täydentävä keino seurata ja parantaa vuokratalojen hoitoa, huoltoa ja korjausten toteuttamista. Vastuu valvonnasta on kaikissa tapauksissa vuokrataloyhteisöllä. Erotukseksi rakennustöiden lakisääteisestä ja omistajan vastuuseen perustuvasta valvonnasta lain sanamuoto ehdotetaan muutettavaksi valvonnasta tarkkailuksi. Tällä sanamuodon muutoksella ei kuitenkaan muutettaisi oikeuden sisältöä, vaan kyse olisi lain sanamuotoon liittyvästä täsmennyksestä.

Asukastoimikunnan toimivallassa säilytettäisiin järjestyssäännöistä sekä yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista päättäminen olemassa olevissa puitteissa. Nämä päätöksenteko-oikeudet nähdään keskeisinä lähidemokratian piiriin kuuluvina oikeuksina, joten yhteistyöelimen aseman korostumisesta huolimatta näitä oikeuksia ei siirrettäisi yhteistyöelimelle. Järjestyssäännöistä päätettäisiin luonnollisesti olemassa olevan lainsäädännön puitteissa ja yhdenvertaisuusvaatimukset huomioon ottaen. Myös yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista päättämistä täsmennettäisiin siten, että päätöksiä voitaisiin tehdä vain olemassa olevissa puitteissa. Vuokraus- ja jakamisperiaatteisiin liittyy investointeja, kuten sähköisiä järjestelmiä, joita käytetään koko yhtiössä. Nämä järjestelmät ja muut tarkoituksenmukaisesti ja välttämättömästi yhtenäiset käytänteet luovat puitteet talokohtaiselle päätöksenteolle.

Yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteista päättäminen siirrettäisiin osallistumisoikeudeksi yhteistyöelimelle. Vuokrausperiaatteet eli autopaikka-, sauna- ja pesutupamaksuista päättäminen kuuluisi vuokrataloyhteisöille ja yhteistyöelimellä olisi oikeus osallistua päätöksentekoon näistä asioista. Asioissa, joista päätetään yhtiötasolla, yhteistyöelin on oikea taso osallistua valmisteluun ja käydä neuvotteluja.

Asukastoimikunnan osallistumisoikeuksista ehdotetaan poistettavaksi sovittelijana toimiminen häiriötilanteissa. Sovittelun katsotaan nykyisin kuuluvan sitä varten koulutetuille ammattihenkilöille, eikä asukastoimikunnan osallistumisesta ole tarvetta säätää laissa. Useissa yhtiöissä on asumisneuvoja tai vastaava toimihenkilö, joka pystyy auttamaan asukkaita esimerkiksi vuokranmaksuhäiriöissä tai muiden asumishäiriöiden tilanteissa. Asumisneuvonnan lakisääteistämistä valmistellaan. Lisäksi on olemassa naapuruussovitteluun erikoistuneita tahoja sekä uusia isännöintiin liittyviä naapuruussovittelumenetelmiä, jotka voivat auttaa ristiriitatilanteissa. Asukastoimikunta voi tarvittaessa olla mukana yleisissä toimenpiteissä esimerkiksi talon sisäiseen viestintään liittyen ilman lain sovittelusäännöstä.

Yhteisten tilojen käytöstä asukastoimikunta voisi päättää siinä tapauksessa, että tilat on tarkoitettu vain kyseiseen vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen asukkaiden käyttöön. Tämä varaus olisi syytä lisätä lakiin, sillä nykyisin on olemassa muun muassa korttelikohtaisia tiloja, joiden käytöstä sovitaan taloyhtiöiden välisillä sopimuksilla sekä laajemmin vuokrataloyhteisössä käytössä olevia yhteiskäyttötiloja kuten kuntosaleja.

Asukastoimikunta voisi tehdä ehdotuksia edellä mainituissa asioissa ja muissa vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa yhteistyöelimelle ja vuokrataloyhteisölle. Asukastoimikunnan ehdotukset voisivat sisältää esimerkiksi uusia käytännön periaatteita, jotka voitaisiin yhteistyöelimen tai vuokrataloyhteisön kautta laajentaa koko yhteisöön.

Asukastoimikunnan tai muun yhteishallinnon toimielimen tehtäviin voi kuulua, jos elin niin päättää, vapaamuotoisesti monenlaista toimintaa, esimerkiksi yhteisöllisyyteen, turvallisuuden ja viihtyisyyden edistämiseen sekä talkoiden ja muiden yhteisten tilaisuuksien järjestämiseen liittyvää toimintaa.

7 § . Yhteistyöelin. Vuokrataloja koskevat asiat päätetään usein kokonaisuutena vuokrataloyhteisön hallinnossa. Jotta asukkaat voisivat vaikuttaa omalta osaltaan näihin päätöksiin, tarvitaan yhteistyöelimen kaltaista kokoavaa, neuvottelevaa elintä. Yhteistyöelintä ei kuitenkaan ehdoteta pakolliseksi, vaan se voitaisiin perustaa yhteisöön asukkaiden tarpeen mukaan. Jotta kyseessä olisi aidosti yhteistyöelin, omistajan tulisi olla mukana yhteistyöelimen toiminnassa. Yhteistyöelimen tulisi olla jäsenmäärältään riittävä, mutta ei kuitenkaan liian suuri, jotta se pystyisi toimimaan. Tästä syystä ehdotetussa laissa on jätetty avoimeksi yhteistyöelimen valintatapa, joka olisi sopeutettavissa kyseiseen yhteisöön. Nykyiset toimivat rakenteet on myös pystyttävä säilyttämään. Lähtökohtaisesti asukastoimikunnan puheenjohtaja tai asukastoimikunnan sijasta valittu edustaja edustaisi asukastoimikuntaa yhteistyöelimessä ja yhteistyöelimen valinnassa. Yhteistyöelimen jäsenten kokoonpanon olisi hyvä olla alueellisesti, kiinteistötyypeittäin ja eri ikäisten talojen puolesta edustava.

Yhteistyöelimen tehtävänä olisi perehtyä yhteisöön ja sen toimintaan, toimia johdon keskustelukumppanina, auttaa valmistelussa ja tiedottaa asukkaille asioiden perusteista ja valmisteluprosesseista. Yhteistyöelin voisi roolissaan aktiivisesti välittää tietoa vuokrataloyhteisöltä koko asukaskunnalle sellaisissa asioissa, joissa tietoa voidaan jakaa ja on tarpeen tiedottaa. Rooli olisi molemminpuoliseen viestintään painottuva. Yhteistyöelimessä käsiteltäisiin asukkaita koskevia asioita, jolloin sen rooli olisi myös neuvoa-antava ja siten yhteisö saisi arvokasta tietoa ja tuntumaa asukkaiden mielipiteistä. Vuokrataloyhteisön tulisi toiminnassaan ottaa huomioon yhteistyöelimen kanta. Varsinainen päätösvalta ja vastuu päätöksistä olisi kuitenkin vuokrataloyhteisöllä.

Vuokrataloyhteisö korvaisi asukastoimintaan osallistumisesta aiheutuvat kohtuulliset matkakulut asukkaalle. Myös pieniä palkkioita varsinkin suuren työmäärän tehtävistä voidaan toki maksaa ilman lain säännöstä.

8 §. Yhteistyöelimen oikeudet. Yhteistyöelin osallistuisi yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen. Autopaikkoihin, saunoihin ja pesutupiin liittyvistä maksuista olisi tarkoituksenmukaista päättää yhtenäisesti yhteisötasolla, ja yhteistyöelimen kautta asukkaat pääsisivät osallistumaan päätöksentekoon. Vastaavasti edellä ehdotetusti 6 §:n 6 kohdan mukaan asukastoimikunta päättäisi näiden tilojen jakamisperiaatteista olemassa olevissa puitteissa.

Ehdotetussa 1 momentissa listattaisiin yhteisön taloutta koskevat asiat, joiden käsittelyyn asukkailla olisi valitsemassaan muodossa oikeus osallistua. Yhteistyöelimellä olisi oikeus osallistua rahoitussuunnitelman, korjaussuunnitelman, korjausten, vuokranmäärityksen ja tasausperiaatteiden, talousarvion ja tilinpäätöksen sekä hankintojen ja investointien valmisteluun. Esimerkiksi huoltosopimukset ovat tärkeitä asumiselle ja seuraukset näkyvät asukkaiden arjessa. Siksi asukkaiden tulisi olla mukana hankintaprosessien valmistelussa ja asukkaiden toiveiden ja palautteen tulisi omalta osaltaan näkyä hankintojen toteuttamisessa.

Yhteistyöelin osallistuisi asumiseen liittyvien palvelujen hankinnan valmisteluun. Erilaiset asumiseen liittyvät palvelut ovat lisääntyneet ja asukkaiden näkökulma on keskeinen palvelujen hankintojen valmistelussa, erityisesti siksi, että palveluilla voi olla liittymäkohtia omakustannusvuokraan. Tästä syystä olisi tärkeää, että yhteistyöelin olisi mukana hankintojen valmistelussa. Yhteistyöelin osallistuisi vuokratalojen luovutusta, purkamista tai rajoituksista vapauttamista koskevien toimenpiteiden valmisteluun ja neuvotteluihin päätöksenteon jälkeen, koska näissä tapauksissa on kyse yksittäistä taloa tai yksittäisiä taloja koskevista asioista, joista voidaan tiedottaa vasta päätöksenteon jälkeen.

Asukkaat tarvitsevat tietoa kilpailutusten suunnittelusta ja prosessin etenemisestä, vaikka itse kilpailutuksesta ei voitaisi antaa tietoja liikesalaisuuden suojaamiseksi. Hankinnat ovat keskeinen vuokraan ja asumiseen vaikuttava tekijä. Vuokrataloyhteisön tulisi 2 momentin mukaisesti tiedottaa tulevista kilpailutuksista ja varata yhteistyöelimelle mahdollisuus esittää huomionsa niihin.

Yhteistyöelin olisi sopiva paikka omistajien ja asukkaiden väliseen mielipiteiden vaihtoon, keskusteluun, yhteiseen pohdiskeluun ja asukkaiden kannan kuulemiseen, mutta yhteistyöelimen työ ei toisaalta voi olla päällekkäistä hallituksen työskentelyn kanssa. Siksi yhteistyöelin olisi suuntaa antava neuvotteluelin, joka toisi laajojen ehdotettujen osallistumisoikeuksien mukaisesti asukkaat mukaan päätösten valmisteluun, mutta varsinaisista päätöksistä vastaisi yhteisön hallitus. Yhteistyöelimessä tulisi keskustella yhtenäisestä linjasta rakentavasti ja molemmat osapuolet huomioiden.

9 §. Asukkaiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä. Asukkaiden kokoukset valitsevat voimassa olevan lain mukaan ehdokkaansa vuokrataloyhteisön hallitukseen, ja asianomainen toimielin, osakeyhtiöissä yhtiökokous, valitsee ehdokkaista hallitusjäsenet, jotka edustavat asukkaita. Asukkaiden ehdottamia hallitusjäseniä tulee olla yksi, jos kyse on enintään neljän henkilön muodostamasta hallituksesta, ja kaksi, jos hallitusjäseniä on viisi tai enemmän. Näihin säännöksiin ei ehdoteta muutoksia. Hallitusjäsenyys on asukkaiden tärkeimpiä vaikuttamiskeinoja, vaikka asukasjäsenet ovat vähemmistönä hallituksessa ja asukasjäsenen asema voidaan kokea jossain määrin ristiriitaiseksi, koska asukas asuu tietyssä vuokranmääritysyksikössä, mutta vuokrataloyhteisön hallitus toimii kokonaisuutena ja osakeyhtiölain mukaisesti hallitus edistää vuokrataloyhteisön etua kokonaisuutena. Syvempää ristiriitaa ei kuitenkaan nähdä olevan, koska vuokrataloyhteisön ja asukkaan edut pitkällä aikavälillä ovat yhtenevät.

Yhteishallintolaki edellyttää, että asukkaiden kokoukset valitsevat asukkaiden ehdokkaat hallitusjäseniksi. Suurissa yhtiöissä asukasjäsenten valinta talokokousten valitsemista ehdokkaista suoraan on ehdokkaiden suuren lukumäärän vuoksi hankalasti toteutettavissa. Tästä syystä voitaisiin lakiehdotuksen mukaan joustaa asukkaiden kokousten suoraan vuokrataloyhteisölle esittämistä asukasehdokkaista. Koska luovutaan perusperiaatteesta, jonka mukaan asukkaiden kokoukset valitsevat ehdokkaat ja jokaisella talolla on tasavertaisesti mahdollisuus nimetä ehdokas, tulee varmistaa edustuksellisen järjestelmän selkeys ja tehokkuus, millä taataan suora yhteys asukkaiden kokousten ja hallituksen välillä asukasjäsenten nimeämisprosessissa. Sen vuoksi ehdotetaan, että yhteistyöelin tekisi tarvittaessa ehdokkaiden karsinnan tai vaaleilla voitaisiin valita lopulliset ehdokkaat asukkaiden kokousten valitsemista ehdokkaista. Asukkaiden kokous valitsisi ehdokkaat, joista yhteistyöelin tai vastaava asukkaiden elin voisi tai vaaleilla voitaisiin karsia ehdokkaita isoissa yhtiöissä, joissa ehdokkaita voi olla useita satoja. Jotta valittava hallituksen jäsen pystyy täysipainoisesti osallistumaan vaativaan hallitustyöskentelyyn ja antamaan oman panoksensa, tulee asettaa ehdolle riittävä määrä ehdokkaita, joista omistaja valitsee sopivimmat hallituksen jäseniksi. Jos hallituksen jäsenille valitaan myös varajäsenet, näin menetellään myös asukasjäsenten kohdalla. Asukkaiden valitsemia lopullisia ehdokkaita tulisi kaikissa tapauksissa olla enemmän kuin hallituksessa on asukasjäsenten paikkoja. Vuokrataloyhteisö vastaa asukasjäsenten perehdyttämisestä hallituksen jäsenenä toimimiseen.

Kunnan välittömässä omistuksessa olevan tässä laissa tarkoitetun vuokratalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat on hoidettava yhteistyössä tässä laissa tarkoitettujen yhteishallintoelinten kanssa.

Kuntalain 47 §:ssä säädetään, että kunnan tytäryhteisön hallituksen kokoonpanossa on otettava huomioon yhteisön toimialan edellyttämä riittävä talouden ja liiketoiminnan asiantuntemus. Säännös ei ole ristiriidassa yhteishallintolain edellyttämän asukasjäsenen tai asukasjäsenten valinnan kanssa, vaan hallituksen kokoonpanossa pystytään ottamaan huomioon sekä talouden ja liiketoiminnan asiantuntemus että valitsemaan asukkaista hallituksen toimintaan asukasnäkökulmaa täydentävä edustaja. Edellä mainittu asukasehdokkaiden riittävä määrä on tärkeä myös kuntalain 47 §:n asettamien vaatimusten täyttämisen kannalta.

10 §. Asukkaiden oikeus valvoa vuokranmääritysyksikön ja vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa. Voimassa olevan lain mukaisesti asukkaat ovat voineet valita vuokranmääritysyksikkökohtaisen talouden ja hallinnon valvojan. Tämä mahdollisuus säilytettäisiin ja sen lisäksi ehdotettaisiin lakiin mahdollisuutta valita yhteisökohtainen valvoja, joka voisi tarkastaa taloutta ja hallintoa koko yhteisön tasolla. Ehdotetun pykälän 1 momentin mukaan yhteistyöelimellä tai jos sitä ei ole, asukastoimikuntien puheenjohtajilla, on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa.

Myös tilintarkastajaa voitaisiin hyödyntää valvonnassa. Yhtiön tilintarkastaja, joka tuntee yhtiön, voisi toimia myös asukastilintarkastajana eli tarkastaa myös laajemmin valtion tukemia vuokrataloja koskevan lainsäädännön noudattamista tai muuta asukkaita kiinnostavaa asiaa. Ylimääräisen, asukkaiden valitseman tilintarkastajan valintamahdollisuutta ei ehdoteta lainsäädäntöön, koska se lisäisi tilintarkastuksen kustannuksia ja mahdollisuus valita valvoja on kustannustehokkaampi tapa lisätä valvontaa. Sen sijaan, 3 momentin mukaisesti, jos vuokrataloyhteisön tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden toimesta tai tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden ehdottamista henkilöistä, hoitaa kyseinen tilintarkastaja myös valvojan tehtävät, jollei ole valittu erikseen myös valvojaa.

Valvoja valittaisiin tarkastamaan valitsijansa osoittamaa asia, esimerkiksi vuokranmääritykseen kuuluvaa asiaa. Näin vältettäisiin päällekkäisyys vuokrataloyhteisön lakisääteisen tilintarkastuksen kanssa ja päällekkäiset kustannukset. Yhteishallinnon nimeämä valvoja voisi keskittyä asukkaiden intressissä olevien asioiden, kuten omakustannusperiaatteen toteutumisen, tarkastamiseen yhteisössä.

Valvojalla olisi ehdotetun säännöksen mukaan oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tehtävän laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen sen hoitamiseksi. Tämä ehdotettu säännös on uusi. Pykälässä ei kuitenkaan ehdoteta määriteltäväksi pätevyyttä tarkemmin, vaan se olisi arvioitava tapauskohtaisesti. Valvojalta ei edellytetä vastaavaa taloudellisten tai oikeudellisten asioiden, laskentatoimen ja tilintarkastuksen tuntemusta kuin lakisääteisen tilintarkastuksen suorittavalta HT-, KHT- tai JHT-tilintarkastajalta. Valvojalta voidaan kuitenkin edellyttää sellaista yhtiön taloudellisten ja oikeudellisten perusasioiden tuntemusta, että hän kykenee riittävän luotettavalla tavalla hoitamaan valvojan tehtävää. Jos valvojaksi valittavalla henkilöllä on erityinen ammatillinen osaaminen tarkastustoimintaan, yleisistä periaatteista voi seurata, että häneltä edellytetään korkeampaa osaamista tarkastustehtävän suorittamisessa kuin henkilöltä, jolla tällaista osaamista ei ole. Tarkoituksena on, että edelleen myös asukkaat voisivat halutessaan toimia valvojana. Valvonnasta aiheutuneista kustannuksista vastaa vuokrataloyhteisö.

11 §. Äänioikeus ja vaalikelpoisuus. Pykälä vastaisi osittain voimassa olevan lain 5 §:ää, jossa säädetään äänioikeudesta ja vaalikelpoisuudesta asukkaiden kokouksessa. Säännöksen soveltamisala laajennettaisiin koskemaan myös yhteistyöelintä ja yhteistyöelimen jäsenten valintaa. Lisäksi ehdotetaan, että yhteishallintoon äänioikeutettuina voisivat osallistua jo 15–17-vuotiaat vuokratalojen asukkaat, jos he ovat tehneet vuokrasopimuksen. On tärkeää, että itsenäisesti asuvat nuoret voisivat äänioikeutettuina osallistua yhteishallintoon. Vaalikelpoisuutta ei kuitenkaan ehdoteta, koska alaikäisen oikeustoimikelpoisuus on rajoitettua ja luottamustoimiin sisältyy huomattavia vastuita.

Äänioikeutettuja olisivat asukkaiden lisäksi vuokrataloissa sijaitsevien liike- tai toimistotilojen välittömät haltijat siten, että heillä on kullakin liike huoneistoa tai toimistotiloja kohden yksi ääni. Lisäys olisi selventävä eikä muuttaisi säännöksen nykyistä sisältöä. Säännöstä täsmennettäisiin myös siten, että liike- ja toimistotilojen välittömien haltijoiden tulisi olla vuokrataloyhteisön vuokralaisia. Vuokrataloyhteisön vuokralaisena ollessaan heillä on perusteltu suora intressi päästä vaikuttamaan asukkaiden kokouksessa.

Pykälään lisättäisiin 2 momentiksi säännös, jonka mukaan yhteishallinnon luottamustehtävään valitun tulee olla luottamustehtävässä toimiessaan yhteisön asukas. Tämä olisi perusteltua, koska kyseessä on asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välinen yhteishallinto. Jos asukas muuttaa pois vuokrataloyhteisön asunnosta, hänen mandaattinsa asukkaiden edustamiseen ja luottamustehtävässä toimimiseen päättyisi.

12 §. Päätöksenteko. Pykälä vastaisi voimassa olevan lain 9 §:ää laajennettuna asukastoimikunnasta myös muihin yhteishallintoelimiin. Ehdotetussa 1 momentissa säädettäisiin päätöksentekotavoista. Yhteishallinnossa voitaisiin päättää päätöksentekotavoista toisin. Myös menettelytavat voitaisiin päättää yhteishallinnossa. Esimerkiksi vaali voitaisiin toimittaa halutulla tavalla, kuten suljettuna lippuäänestyksenä, erillisessä äänestystilaisuudessa, postitse tai teknisen viestintävälineen avulla. Vaalin toteutuksessa tulisi ottaa huomioon yhdenvertaisuus, kuten aiemmin asukkaiden kokouksen järjestämisen yhteydessä on kuvattu.

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi toimielimen tai sen jäsenen erottamisesta. Toimielin, joka on nimittänyt toimielimen, jonka erottaminen on kyseessä tai jossa toimivan jäsenen erottaminen on kyseessä, voisi myös päättää erottamisesta. Ehdotussisältäisi sisällöllisen, asukastoimikunnan jäsenten erottamista koskevan muutoksen voimassa olevaan lakiin. Ehdotetun säännöksen mukaan asukastoimikunta tai sen jäsen, kuten muukin toimielin tai sen jäsen, voidaan erottaa kesken toimikauden asukkaiden kokouksen (tai muu toimielin tai jäsen sen nimittäneen toimielimen) päätöksellä, jota on kannattanut vähintään puolet kokouksessa läsnä olevista tai edustetuista äänioikeutetuista. Voimassa oleva laki on edellyttänyt äänten enemmistöä kaikista äänioikeutetuista, mikä on käytännössä osoittautunut mahdottomaksi toteuttaa, koska yhteishallintoon ja ylipäänsä asukastoimintaan osallistuu useimmiten vain vähemmistö asukkaista.

Pykälään lisättäisiin 3 momentiksi viittaus yhdistyslain 5 lukuun kokouskäytäntöä koskevissa tarkemmissa säännöksissä. Yhdistyslakia on jo sovellettu analogisesti joihinkin kokouskäytäntöä koskeviin avoimiin kysymyksiin. Jotta yhteishallintolaki pysyisi kompaktina, ei lakia ole syytä laajentaa uusiin kokouskäytäntöihin. Sen sijaan voitaisiin soveltaa yhdistyslakia. Esimerkiksi yhdistyslain 31 §:ssä säädetään pöytäkirjan laatimisesta. Kokouksen puheenjohtajan tulee huolehtia siitä, että kokouksessa tehdyistä päätöksistä laaditaan pöytäkirja. Asukkailla, joilla olisi osallistumisoikeus kokoukseen, olisi oikeus saada pyynnöstä pöytäkirja nähtäväkseen. Pöytäkirjan toimittaminen saataville myös sähköisesti edistäisi tiedonkulkua.

13 §. Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus. Ehdotettu säännös vastaisi voimassa olevan lain 11 §:ää. Säännöstä täsmennettäisiin mainitsemalla yhteishallinnon toimielimet, joilla olisi oikeus saada tietoja viittaamalla lain sijaan kyseisten toimielinten oikeuksia käsitteleviin 6 ja 8 §:ään. Yhteishallinnon toimielimillä olisi oikeus saada ajantasaiset ja riittävät tiedot, joita ne tarvitsevat oikeuksiensa käyttämiseen. Tiedot olisi annettava mahdollisimman selkeässä ja ymmärrettävässä muodossa ja visuaalisesti esitettynä, ja asukkaille on avattava tietojen merkitys päätöksenteolle. Erityisesti korjauksiin liittyvät ajankohtaiset tiedot ovat tärkeitä asukkaille ja kuuluvat tiedottamisvelvollisuuden piiriin. Tiedottamisessa tulisi ottaa huomioon tarpeet viestintään eri kielillä sekä kielilaki. Tiedonsaantia voivat rajoittaa tietosuoja ja yksityiselämän suoja sekä liikesalaisuudet niitä koskevien säännösten mukaisesti.

Tiedot on annettava tilintarkastajan oikeiksi varmentamina, jos asukkaiden kokous, asukastoimikunta tai yhteistyöelin ne erityisestä syystä sellaisina pyytää. Lisäyksen tarkoituksena olisi, että pääsääntöisesti tietoja ei varmennettaisi, vaan varmennuspyyntö tehtäisiin vain perustellusta syystä, esimerkiksi, jos on syytä epäillä, että tiedoissa on virheitä tai että tilintarkastaja pystyy tuomaan olennaista lisää tietojen oikeellisuuteen yhteisön asiantuntemuksellaan. Kynnys varmennukseen ei tulisi olla korkea. Säännöksellä pyritään siihen, ettei turhia kustannuksia varmennuksesta syntyisi silloin, kun varmennus ei ole tarpeen.

14 §. Valvonta, uhkasakkomenettely ja muutoksenhaku. Nykyisen voimassa olevan lain yleisen ohjauksen sijaan ehdotetaan valvontasäännöstä. ARAn valvonnan myötä yhteishallintolain noudattamisen valvontaa olisi mahdollista ryhdistää, sillä nykyinen valvontajärjestelmä sisältää kahden eri viranomaisen, ARAn ja Aluehallintoviraston toimivaltuuksia. ARAlla on ollut yhteishallinnon asiantuntemus yleisen ohjauksen kautta, mutta ei valvontavaltuutta.

ARA on keskeinen asiantuntija yhteishallintoasioissa. Tästä syystä ehdotetaan luovuttavaksi Aluehallintoviraston ja ARAn kesken jaetusta toimivallasta. Aluehallintoviraston päätökset ovat pitkälti perustuneet ARAn asiantuntemukseen yhteishallintoasioissa jo nyt. Uhkasakkojärjestelmän katsotaan soveltuvan hyvin yhteishallintolain soveltamisen edistämiseen ja valvontaan.

15 §. Kantelu. Lakiin ehdotetaan selventävää säännöstä, jonka mukaan yhteishallintolain noudattamiseen liittyvistä virheistä ja laiminlyönneistä saa kannella ARAlle. Nykyinen Aluehallintovirastossa tapahtuva hakemusmenettely muuttuisi ARAssa tapahtuvaksi kantelumenettelyksi. Kanteluun annettuun vastaukseen ei saisi hakea muutosta valittamalla. Kantelu voi johtaa huomautukseen sekä valvontatoimenpiteisiin, jos asia sellaisia edellyttää. Esimerkiksi uhkasakkomenettely voisi käynnistyä kantelun kautta viranomaisen tietoon tulleen epäkohdan perusteella.

Asukkaiden oikeusturvaa tehostettaisiin ARAn valvonnan kautta. Valvontavaltuuden ja uhkasakkomenettelyn avulla olisi mahdollista puuttua mahdollisiin yhteishallintolain vastaisiin toimintatapoihin tai lain säännösten noudattamatta jättämiseen sekä kanteluiden kautta tapahtuvien ilmoitusten ja ilmiantojen perusteella että oma-aloitteisen viranomaisvalvonnan kautta. Kantelut saattavat antaa pohjatietoa laajempaa viranomaislähtöistä valvontaa varten ja valvonnan suuntaamiseksi osana valvontatehtävää. Kanteluiden käsittelyn lisäksi valvontatehtävä käsittäisi ennaltaehkäisevät keinot, kuten tarkastussuunnitelman mukaiset tarkastukset ja muut tarkastukset, erilaisten muiden kuin kanteluiksi katsottavien ilmoitusten perusteella tapahtuva valvonta-asioiden käsittely, oma-aloitteisten valvonta-asioiden käsittely sekä informaatio-ohjaus.

16 §. Voimaantulo. Lain ehdotetaan tulevaan voimaan 1.1.2024, jotta vuokrataloyhteisöillä ja ARAlla on riittävästi aikaa varautua uuden lain toimeenpanoon, sen vaatimaan perehtymiseen ja koulutukseen. Lakia sovelletaan myös ennen lain voimaantuloa lainoitettuihin, valtion tukemiin vuokrataloihin niiden rajoitusaikana. Lain voimaan tullessa myös Aluehallintovirastossa vireillä olevat yhteishallintoasiat siirtyvät ARAn käsiteltäviksi.

2 §. Määritelmät. Pykälän 42 kohdassa viitataan yhteishallintolakiin. Viittaus korjattaisiin vastaamaan uutta ehdotettua lakia. Samassa kohdassa viitataan myös asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990). Viittauksen lakinumero muutettaisiin vastaamaan 1.1.2022 voimaan tullutta asumisoikeusasunnoista annettua lakia (393/2021).

Koska yhteishallinnossa on pitkälti kyse yksilön oikeuksista tai vuokrataloyhteisön velvollisuuksista, laintasoinen sääntely on perusteltua. Ehdotettu laki ei sisällä asetuksenantovaltuuksia. Voimassa olevassa laissa on ollut yleisluonteiset asetuksenantovaltuudet, mutta niiden nojalla ei ole annettu asetusta eikä tiedossa ole tällä hetkellä tarkkaa ja täsmällistä sekä riittävästi yksilöitävissä olevaa asiaa, josta voitaisiin säätää lakia tarkentavasti asetuksella ja josta olisi tarpeen säätää asetuksenantovaltuus yhteishallintolakiin.

Ehdotetaan, että lait tulevat voimaan 1.1.2024.

Vuokrataloyhteisöille ja ARAlle varattaisiin tällä tavoin tarpeellinen aika valmistautua lain voimaantuloon. Vuosi 2023 olisi riittävä aika valmistautua, koska ehdotettu laki ei sisällä perustavan laatuisia uusia rakenteita yhteishallintoon tai täysin uusia menettely- tai valintatapoja vaan kyseessä on nykyisten toimintatapojen kehittäminen ja täydentäminen.

Uudesta yhteishallintolaista tarvitaan uutta ohjeistusta, opastusta ja koulutusta vuokrataloyhteisöille ja asukkaille. ARAlla on keskeinen rooli toimeenpanossa. Ympäristöministeriö seuraa toimeenpanoa ja uudistetun lain vaikutuksia asukkaiden osallistumismahdollisuuksiin ja lain toimivuutta kokonaisuudessaan.

Esitys liittyy esitykseen valtion vuoden 2023 talousarvioksi ja on tarkoitettu käsiteltäväksi sen yhteydessä. Tarkemmat vaikutukset on kuvattu luvussa 4.2.1.

Perustuslain 19 §:n 4 momentissa on säädetty julkiselle vallalle tehtäväksi edistää jokaisen oikeutta asuntoon. Perustuslain 15 §:ssä säädetään omaisuuden suojasta. Ehdotettua lainsäädäntöä on tarkasteltava näiden perustuslain säännösten valossa. Lisäksi esitys on merkityksellinen perustuslain 2 §:n 2 momentissa ja 14 §:n 4 momentissa säädettyjen osallistumis- ja vaikuttamisoikeuksien kannalta. Yhteishallintolaki asettaa vuokrataloyhteisöjen omaisuuden käytölle rajoituksia. Yhteishallintolailla turvataan asukkaiden osallistumis- ja vaikuttamisoikeuksia, ja se on osa käyttö- ja luovutusrajoituksia, joiden avulla julkinen valta edistää perustuslain 19 §:n 4 momentissa säädetyllä tavalla oikeutta asuntoon.

Esityksen perustuslainmukaisuutta arvioidaan nykyisen vakiintuneen perustuslakivaliokunnan käytännön mukaan perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten pohjalta (PeVL 5/2017 vp). Perusoikeutta rajoittavan tai siihen puuttuvan sääntelyn tulee olla perusteiltaan hyväksyttävää ja painavan yhteiskunnallisen tarpeen vaatimaa sekä välttämätöntä hyväksyttävän tarkoituksen saavuttamiseksi. Lisäksi sääntelyn on oltava oikeasuhteista niin, että perusoikeuteen puuttuminen ei saa johtaa yksilön kannalta kohtuuttomiin lopputuloksiin (PeVM 25/1994 vp).

Perustuslakivaliokunnan tulkintakäytännössä on suhtauduttu lähtökohtaisesti kielteisesti taannehtivaan puuttumiseen varallisuusoikeudellisten oikeustoimien ja niiden ehtojen sisältöön. Perustuslakivaliokunta on kuitenkin todennut, että varallisuusmassaltaan huomattaviin oikeushenkilöihin kohdistuvien rajoitusten ja velvoitteiden osalta lainsäätäjän liikkumavara on omaisuudensuojaan puuttuvissa kysymyksissä suurempi kuin silloin, kun sääntelyn vaikutukset kohdistuisivat välittömästi oikeushenkilön taustalla olevien luonnollisten henkilöiden asemaan (PeVL 19/2021 vp, PeVL 34/2000 vp, s. 2, PeVL 61/2002 vp, s. 3‒4, PeVL 45/2005 vp, s. 3). Valtion tukemia vuokra-asuntoja omistavat vuokrataloyhteisöt ovat voitonjakorajoitteisia, niiden tarkoituksena tulee olla kohtuuhintaisen asumisen tuottaminen ja niiden tulee sitoutua käyttö- ja luovutusrajoituksiin.

Valtion tukemassa asumisessa kysymyksessä on lailla määrätarkoitukseen luotu järjestelmä, jota koskevaa sääntelyä voidaan muuttaa omaisuuden perustuslainsuojaa koskevan tulkintakäytännön estämättä (PeVL 48/1998 vp, s. 2). Perustuslakivaliokunta on käytännössään katsonut, että valtion tukeman asumisen omistusoikeudelle säädetyille rajoituksille oli hyväksyttävä peruste, kun ne olivat yhteydessä asumisen perusoikeuteen (PeVL 17/1997 vp, s. 2).

Perustuslain 2 §:n 2 momentin mukaan kansanvaltaan sisältyy yksilön oikeus osallistua ja vaikuttaa yhteiskunnan ja elinympäristönsä kehittämiseen. Julkisen vallan tehtävänä on perustuslain 14 §:n 4 momentin mukaan edistää yksilön mahdollisuuksia osallistua yhteiskunnalliseen toimintaan ja vaikuttaa häntä itseään koskevaan päätöksentekoon. Perustuslain 2 §:n 2 momentissa kansanvaltaisuudella tarkoitetaan erilaisia ihmisten yhteistoiminnan muotoja, ei ainoastaan oikeutta vaikuttaa vaaleissa tai äänestyksissä. Osallistumis- ja vaikuttamiskeinot on ymmärrettävä laajasti sisältäen kansalaisyhteiskunnan omaehtoisen toiminnan ja yksilön vaikuttamisen omassa lähiympäristössään itseensä ja elinympäristöönsä vaikuttaviin päätöksiin (HE 1/1998 vp, s. 74.) Perustusvaliokunta on katsonut, että todelliset osallistumis- ja vaikutusmahdollisuudet tulee turvata muun muassa asuin- ja työyhteisöissä (PeVM 3/2014 vp, s. 7). Osallistumis- ja vaikuttamisoikeuksien merkitys ja julkiseen valtaan kohdistuvat vaatimukset niiden turvaamisesta ovat kasvaneet nykyisen yhteishallintolain säätämisen jälkeen perustuslakiuudistuksen ja kansainvälisten ihmisoikeussopimusten vaikutuksesta. Ehdotettu uusi yhteishallintolaki vahvistaisi asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuuksia heitä itseään koskevien päätösten tekemisessä ja edistäisi näin ollen perustuslaissa säädettyjä yksilön oikeuksia. Toimiva asukasdemokratia lisää asukkaiden yhteisöllisyyttä, turvallisuutta ja asumisviihtyvyyttä.

Ehdotetussa laissa ei aseteta uudenlaisia, aiempaa olennaisesti pidemmälle meneviä tai omistajan kannalta kohtuuttomia rajoituksia omaisuuden käyttövapaudelle. Ehdotettuja säännöksiä vastaavat rajoitukset sisältyvät jo nyt voimassa olevaan yhteishallintolakiin. Perustuslakivaliokunta on käytännössään katsonut, että rajoitukset ovat suhteellisuusvaatimuksen mukaisia, kun sääntely ei loukkaa omistajan oikeutta omaisuutensa normaaliin ja kohtuulliseen käyttöön, eikä kyse ollut uudentyyppisistä rajoituksista (PeVL 17/1997 vp s. 2). Ehdotetun lain mukaiset rajoitukset täyttävät näin ollen oikeasuhtaisuuden vaatimuksen. Perustuslakivaliokunnan mukaan velvoitteet ja rajoitukset ovat kulloinkin kysymyksessä olevan omaisuuden erityisluonne huomioon ottaen perustuslainmukaisia, jos ne perustuvat lain täsmällisiin säännöksiin ja ovat omistajan kannalta kohtuullisia (PeVL 19/2021 vp). Lisäksi ehdotettu laki selkiyttää vuokrataloyhteisön ja asukkaiden rooleja ja jakaa tehtävät eri toimielinten kesken nykyistä lakia tarkoituksenmukaisemmin. Asukasosallistumisen myönteiset vaikutukset talojen kunnossapitoon ja talouteen sekä vuokralaisten pysyvyys ja sitoutuneisuus ovat sekä asukkaiden että vuokrataloyhteisön etu. Vuokrataloyhteisöjen saama valtion tuki kohdennetaan käyttö- ja luovutusrajoitusten avulla asukkaille. Yhteishallintolaki turvaa osaltaan valtion tuen kohdentumisen asukkaille.

Ehdotetulle sääntelylle on perusoikeusjärjestelmän kannalta hyväksyttävät, viime kädessä julkisen vallan tehtävään edistää oikeutta asuntoon sekä osallistumis- ja vaikuttamisoikeuksien edistämiseen nojautuvat perusteet.

Edellä mainituilla perusteilla lakiehdotukset voidaan käsitellä tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä.

Ponsi

Edellä esitetyn perusteella annetaan eduskunnan hyväksyttäviksi seuraavat lakiehdotukset:

1.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

1 §
Lain tarkoitus

Tässä laissa säädetään valtion tukemien vuokratalojen asukkaiden osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksista vuokrataloyhteisön hallintoon sekä asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välisestä yhteistyöstä (yhteishallinto). Lain tarkoituksena on antaa asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa, energiatehokkuutta sekä kestävää asumista. Lain tarkoituksena on lisäksi turvata riittävä ja oikea-aikainen tiedonkulku asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välillä yhteishallinnossa.

2 §
Lain soveltamisala

Tätä lakia sovelletaan vuokrataloihin, jotka ovat aravarajoituslaissa (1190/1993) tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001) tarkoitettujen käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia.

Tätä lakia sovelletaan asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottaen tarkoituksenmukaisella tavalla vuokrataloissa, joissa asukkaina on erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain (1281/2004) 3 §:ssä tarkoitettuja erityisryhmiä. Tällöinkin on toteutettava lain tarkoitusta ja asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuuksia mahdollisimman laajasti ottaen huomioon asukasryhmän erityispiirteet.

Mitä tässä laissa säädetään vuokratalon tai vuokrataloja omistavasta yhteisöstä (vuokrataloyhteisö), sovelletaan myös vuokratalon tai vuokrataloja omistavaan säätiöön.

3 §
Toimintatavat ja yhteydenpito

Vuokrataloyhteisön tehtävänä on järjestää ja luoda puitteet yhteishallinnolle. Vuokrataloyhteisön on tuettava asukkaita järjestäytymisessä ja kommunikoitava asukkaiden ja asukkaiden edustajien kanssa vastavuoroisesti ja oikea-aikaisesti. Asukkaiden osallistuminen on vapaaehtoista. Vuokrataloyhteisön on aktiivisesti toimittava vuokrataloyhteisön ja asukkaiden yhteisen näkemyksen löytämiseksi ja käytävä vuoropuhelua asukkaiden kanssa eri näkemysten yhteensovittamiseksi.

Vuokrataloyhteisön on kuultava asukkaiden mielipiteitä asumiseen vaikuttavissa asioissa ja eriteltävä yhteishallinnossa, miten asukkaiden näkemys on otettu huomioon päätöksenteossa. Vuokrataloyhteisön on vastattava asukkaiden yhteydenottoihin kohtuullisessa ajassa ja ilmoitettava asioiden edistymisestä.

Vuokrataloyhteisöllä on oltava selkeä tapa vastaanottaa asukkaiden palautteita ja asukkaille on tiedotettava palautteen käsittelystä ja vaikutuksista. Vuokrataloyhteisön on tarjottava asianmukaista tietoa toiminnastaan ottaen viestintätavoissaan huomioon asukkaiden vaihtelevat erityisolosuhteet.

Vuokrataloyhteisön on nimettävä henkilö, joka toimii asukkaiden yhteyshenkilönä yhteishallintoon liittyvissä asioissa.

Mitä 1–3 momentissa säädetään, on noudatettava vuokrataloyhteisön kaikissa asumiseen vaikuttavissa asioissa. Jos tilat on välivuokrattu, vuokrataloyhteisön on huolehdittava sopimusperusteisesti, että välivuokraaja noudattaa tätä lakia.

4 §
Asukkaiden kokous ja sen koolle kutsuminen

Vuokranmääritystä varten muodostetun, yhden tai lähellä toisiaan sijaitsevien muutaman talon muodostaman kokonaisuuden (vuokranmääritysyksikkö) asukkaiden kokous on kutsuttava koolle vähintään kerran vuodessa käsittelemään tässä laissa tarkoitettuja asioita. Asukkaiden kokouksen kutsuu koolle 5 §:ssä tarkoitettu asukastoimikunta tai, jos sitä ei ole, vuokrataloyhteisö. Kokous on myös viipymättä kutsuttava koolle, jos sitä vähintään yksi kymmenesosa äänioikeutetuista ilmoittamaansa asiaa varten vaatii. Kutsu asukkaiden kokoukseen on toimitettava kaksi viikkoa ennen kokousta.

Asukkaiden kokous voi tehdä esityksiä asukastoimikunnalle ja vuokrataloyhteisölle vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa.

5 §
Asukastoimikunta

Asukkaiden kokous voi valita asukastoimikunnan, jonka toimialaan kuuluvat vuokranmääritysyksikön talon tai talojen asumisviihtyvyyden, yhteisöllisyyden ja turvallisuuden edistäminen. Asukkaiden kokous päättää asukastoimikunnan toimikauden pituudesta, jäsenten lukumäärästä ja valintatavasta.

Asukkaiden kokous voi päättää, että toistaiseksi tai seuraavaksi toimikaudeksi ei aseteta asukastoimikuntaa, jolloin asukastoimikunnan oikeudet ovat asukkaiden kokouksella tai edustajalla, jonka asukkaiden kokous on valinnut asukastoimikunnan sijaan.

6 §
Asukastoimikunnan oikeudet

Asukastoimikunnalla tai 5 §:n 2 momentin nojalla sen tehtäviä hoitavalla taholla on vuokranmääritysyksikköön kuuluvia taloja koskevissa asioissa oikeus:

1) osallistua vuokratalon talousarvioesityksen ja vuokranmääritysesityksen valmisteluun;

2) tehdä esityksiä vuosittain talousarvioon sisällytettävistä korjaustoimista, pitkän ajan korjaussuunnitelmasta ja tiedossa olevista korjauksista;

3) tehdä esityksiä huoltosopimuksen sisällöstä, hoitojärjestelmästä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämisestä;

4) tarkkailla asukkaiden ja muiden huoneistojen haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista yhteisissä tiloissa;

5) päättää järjestyssääntöjen sisällöstä;

6) päättää yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista vuokrataloyhteisön olemassa olevissa puitteissa;

7) päättää yhteisten asukastilojen käytöstä silloin kun yhteinen tila on pelkästään kyseessä olevan vuokranmääritysyksikön käytössä ja osallistua päätöksentekoon, jos yhteinen tila on korttelikohtainen; sekä

8) päättää toimikunnan päätettäväksi siirretystä asiasta tai toimeenpanna sen tehtäväksi annettu asia edellyttäen, että asukastoimikunta on valmis ottamaan sen vastaan.

Asukastoimikunta voi tehdä esityksiä 1 momentissa tarkoitetuissa asioissa ja muissa vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa 7 §:ssä tarkoitetulle yhteistyöelimelle ja vuokrataloyhteisölle, jonka tulee vastata esityksiin kohtuullisessa ajassa ja ilmoittaa asioiden edistymisestä.

7 §
Yhteistyöelin

Asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välinen yhteistyöelin käsittelee vuokrataloyhteisön koko asuntokantaa koskevia yhteishallintoasioita. Asukastoimikunnan puheenjohtaja tai asukastoimikunnan sijasta valittu edustaja edustaa vuokranmääritysyksikköä yhteistyöelimessä. Edustajat yhteistyöelimeen voidaan myös valita vaaleilla tai muulla asukkaiden päättämällä tavalla. Äänivaltaa yhteistyöelimessä käyttävät yhteistyöelimen jäseninä olevat asukkaat.

Yhteistyöelimen tehtävänä on edustaa vuokrataloyhteisön asukkaita suhteessa vuokrataloyhteisöön ja koota yhteen asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien näkökannat. Yhteistyöelin työskentelee asumiseen, asuntojen ylläpitoon ja korjauksiin liittyvissä kysymyksissä.

Yhteistyöelin voi siirtää oikeuksiaan valitsemalleen toimikunnalle. Yhteistyöelin voi, tai jos yhteistyöelintä ei ole, asukastoimikunnat voivat päättää, että seuraavaksi toimikaudeksi ei aseteta yhteistyöelintä.

Vuokrataloyhteisö korvaa kohtuulliset yhteistyöelimen kokoukseen osallistumisesta aiheutuneet matkakustannukset asukkaalle.

8 §
Yhteistyöelimen oikeudet

Yhteistyöelimellä on oikeus osallistua:

1) yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen ja laajemmin kuin korttelikohtaisessa käytössä olevien asukastilojen käytöstä päättämiseen;

2) vuokrataloyhteisön talousarvioesityksen, käyttövastikkeiden määritysesityksen, tasaus- ja jyvitysperusteiden sekä korjaustoimien valmisteluun;

3) pitkän ajan korjaus- ja rahoitussuunnitelmien valmisteluun;

4) hoitojärjestelmän sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämiseen;

5) vuokratalojen ja muiden rakennusten sekä kiinteistöjen ylläpidosta ja hoidosta solmittavien sopimusten valmisteluun;

6) sellaisten perusparannusten ja uudistusten, joilla kiinteistöt ja rakennukset saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, valmisteluun;

7) asumiseen liittyvien palvelujen hankinnan valmisteluun; sekä

8) vuokratalojen luovutusta, purkamista tai käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamista koskevien toimien valmisteluun ja neuvotteluihin vuokrataloyhteisön päätöksenteon jälkeen.

Vuokrataloyhteisön tulee tiedottaa yhteistyöelimelle tulevista vuokrataloihin ja asumiseen liittyvien hankintojen kilpailutuksista ja varata yhteistyöelimelle mahdollisuus esittää huomionsa niihin.

Yhteistyöelin voi tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lausunnon edellä mainituissa ja muissa vuokrataloyhteisössä asumiseen liittyvissä asioissa. Yhteistyöelin voi tehdä esityksiä vuokrataloyhteisölle, jonka tulee vastata esityksiin kohtuullisessa ajassa ja ilmoittaa asioiden edistymisestä.

Vuokrataloyhteisön on annettava vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 13 c §:ssä tarkoitettu jälkilaskelma yhteistyöelimelle.

9 §
Asukkaiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä

Asukkaiden kokouksella on oikeus nimetä ehdokkaita:

1) asunto-osakeyhtiön tai sellaisen kiinteistöosakeyhtiön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa vuokrataloa, hallitukseen;

2) muun kuin 1 kohdassa tarkoitetun vuokrataloyhteisön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa vuokrataloa, hallitukseen tai vastaavaan toimielimeen taikka, jos vuokratalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat pääosin kuuluvat vuokrataloyhteisön muulle toimielimelle, tähän toimielimeen;

3) vuokrataloyhteisön, jonka tarkoituksena on pääosin muu kuin yhden tai useamman vuokratalon omistaminen ja hallinta, siihen toimielimeen, jonka tehtävänä on erityisesti vuokratalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat.

Yhteistyöelin voi valita taikka vaaleilla voidaan valita valintaa varten ehdokkaat asukkaiden kokousten valitsemista ehdokkaista, mutta tällöin on lopullisia ehdokkaita oltava riittävä määrä.

Edellä 1 tai 2 momentissa tarkoitetuista ehdokkaista on valittava 1 momentin 1–3 kohdassa tarkoitettuun toimielimeen sitä täytettäessä vähintään yksi jäsen, jos jäseniä valitaan enintään neljä, ja vähintään kaksi jäsentä, jos jäseniä valitaan viisi tai enemmän. Jos 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettua toimielintä ei ole, on henkilön, jonka tehtäviin vuokratalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat kuuluvat, hoidettava nämä asiat yhteistyössä yhteishallinnon toimielinten kanssa.

10 §
Asukkaiden oikeus valvoa vuokranmääritysyksikön ja vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa

Yhteistyöelimellä tai jos sitä ei ole, asukastoimikuntien puheenjohtajilla, on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa. Asukkaiden kokouksella on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan vuokranmääritysyksikön talouden ja hallinnon hoitoa. Valvojalla on oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tehtävän laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Valvojan toimikausi on sama kuin vuokrataloyhteisön tilintarkastajan toimikausi. Valvojan on annettava kertomuksensa tehtävänsä suorittamisesta valitsijalleen. Kertomus on annettava tiedoksi myös vuokrataloyhteisölle.

Valvojalla on sama oikeus saada tietoja valvomansa vuokrataloyhteisön tai vuokranmääritysyksikön taloudesta ja hallinnosta kuin vuokrataloyhteisön tilintarkastajalla. Valvojan salassapitovelvollisuuteen ja vahingonkorvausvastuuseen sovelletaan, mitä yhteisön tilintarkastajan salassapitovelvollisuudesta ja vahingonkorvausvastuusta säädetään.

Jos vuokrataloyhteisön tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden toimesta tai tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden ehdottamista henkilöistä, hoitaa kyseinen tilintarkastaja myös 1 momentissa tarkoitetut valvojan tehtävät, jollei 1 momentissa tarkoitettua valvojaa ole valittu.

11 §
Äänioikeus ja vaalikelpoisuus

Äänioikeutettuja ja vaalikelpoisia ovat vuokratalossa vakinaisesti asuvat 18 vuotta täyttäneet henkilöt sekä 15 vuotta täyttäneet henkilöt, jos he ovat tehneet vuokrasopimuksen. Äänioikeutettuja ovat myös talossa vuokrataloyhteisön vuokralaisena olevat liike- tai toimistotilojen välittömät haltijat siten, että heillä on kullakin liikehuoneistoa tai toimistotiloja kohden yksi ääni. Vuokrataloyhteisö ei kuitenkaan ole äänioikeutettu eikä vaalikelpoinen, vaikka sillä olisi välittömässä hallinnassaan talon huoneisto.

Yhteishallinnon luottamustehtävään valitun tulee olla luottamustehtävässä toimiessaan yhteisön asukas.

12 §
Päätöksenteko

Yhteishallinnon toimielimen päätökseksi tulee se mielipide, jota enemmistö annetuista äänistä on kannattanut. Äänten mennessä tasan ratkaisee vaalissa arpa ja muutoin se mielipide, jota puheenjohtaja on kannattanut. Toimielin voi kuitenkin päättää, että määrättyä asiaa koskeva päätös on tehtävä yksimielisesti, määräenemmistöllä tai siten, että kaikki äänioikeutetut kannattavat sitä. Vaali voidaan toimittaa myös muuta vaalitapaa noudattaen.

Yhteishallinnon toimielin tai sen jäsen voidaan erottaa kesken toimikauden kyseisen toimielimen valinneen toimielimen päätöksellä, jota on kannattanut vähintään puolet kokouksessa läsnä olevista tai edustetuista äänioikeutetuista.

Yhteishallinnon toimielimen päätöksentekoon sovelletaan muutoin yhdistyslain (503/1989) 5 luvun säännöksiä.

13 §
Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus

Asukkaiden kokouksella ja asukastoimikunnalla on oikeus saada vuokrataloyhteisöltä tai tämän edustajalta 6 §:ssä tarkoitettujen oikeuksien käyttämiseen tarpeelliset vuokranmääritysyksikköä koskevat tiedot. Yhteistyöelimellä on oikeus saada 8 §:ssä tarkoitettujen oikeuksien käyttämiseen tarpeelliset vuokrataloyhteisöä koskevat tiedot. Tiedot on annettava tilintarkastajan oikeiksi varmentamina, jos asukkaiden kokous, asukastoimikunta tai yhteistyöelin ne erityisestä syystä sellaisina pyytää. Jos tiedot on pyydetty tilintarkastajan varmentamina ja tietojen oikeellisuutta ei voida varmentaa, on tilintarkastajan todettava tämä.

Vuokrataloyhteisön on tiedotettava asukkaille ja muille huoneistojen haltijoille vuokranmääritysyksikköä koskevista ja yhteistyöelimelle vuokrataloyhteisöä koskevista sellaisista asioista, joilla voi olla merkitystä heille tai 1 momentissa mainituille toimielimille 6 ja 8 §:n tarkoitettujen oikeuksien käyttämiseksi.

14 §
Valvonta, uhkasakkomenettely ja muutoksenhaku

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus valvoo tämän lain noudattamista.

Jos vuokrataloyhteisö laiminlyö sille tässä laissa säädetyn velvollisuuden tai muutoin menettelee tämän lain vastaisesti, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi asettaa määräajan, jonka kuluessa velvollisuus on suoritettava tai menettely oikaistava. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi asettaa tehtävän suorittamisen tai menettelyn oikaisemisen tehosteeksi uhkasakon. Uhkasakosta säädetään uhkasakkolaissa (1113/1990). Jos kyse on tässä laissa tarkoitetun kokouksen koolle kutsumisen laiminlyömisestä, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi myös oikeuttaa jonkun asukkaista kutsumaan kokouksen koolle käsittelemään tässä laissa tarkoitettua asiaa.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen päätökseen saa vaatia oikaisua. Oikaisuvaatimuksesta säädetään hallintolaissa (434/2003).

Muutoksenhausta hallintotuomioistuimeen säädetään oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetussa laissa (808/2019).

15 §
Kantelu

Tämän lain noudattamiseen liittyvistä virheistä ja laiminlyönneistä saa kannella Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle. Kanteluun annettuun vastaukseen ei saa hakea muutosta valittamalla.

16 §
Voimaantulo

Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20.

Tällä lailla kumotaan yhteishallinnosta vuokrataloissa annettu laki (649/1990).

Tätä lakia sovelletaan myös vuokrataloon, jonka 2 §:ssä tarkoitetut käyttö- ja luovutusrajoitukset johtuvat ennen lain voimaantuloa hyväksytystä tai myönnetystä lainasta.

Tämän lain voimaan tullessa aluehallintovirastossa vireillä olevat tässä laissa tarkoitetut asiat siirtyvät Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen käsiteltäviksi 1 päivänä tammikuuta 2024.

Jos muualla lainsäädännössä viitataan kumottuun lakiin, katsotaan viittauksen koskevan tätä lakia.

---

2.

Eduskunnan päätöksen mukaisesti

muutetaan tupakkalain (549/2016) 2 §:n 42 kohta, sellaisena kuin se on laissa 248/2019, seuraavasti:

2 §
Määritelmät

Tässä laissa tarkoitetaan:

---

42) asuntoyhteisöllä osakeyhtiötä, johon sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009), yhteisöä ja säätiötä, johon sovelletaan asumisoikeusasunnoista annettua lakia (393/2021), asunto-osuuskuntaa, yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa annetun lain ( / ) 2 §:n 1 momentissa tarkoitettua vuokrataloa sekä muuta yhteisöjen omistamaa vuokratalokantaa;

---

---

Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

---

Helsingissä 19.9.2022

Pääministeri
Sanna Marin

Ympäristö- ja ilmastoministeri
Maria Ohisalo