Siirry esitykseen
HE 8/2016
Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi maakaaren muuttamisesta
Esityksessä ehdotetaan maakaaren muuttamista sähköisten panttikirjojen käyttöönoton edistämiseksi. Ehdotetun lain mukaan uusista kiinnityksistä annettaisiin vain sähköisiä panttikirjoja. Sähköisiä panttikirjoja ei myöskään enää muutettaisi hakemuksesta kirjalliseen muotoon. Lisäksi kiinnityksiä muutettaessa kirjaamisviranomainen muuttaisi kirjalliset panttikirjat sähköiseen muotoon.
Vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei voisi enää vuoden 2019 lopussa päättyvän siirtymäkauden jälkeen käyttää uuden panttioikeuden perustamiseen.
Maakaareen ehdotetaan myös muita muutoksia, jotka muun muassa helpottaisivat vanhojen kirjallisten panttikirjojen niin sanottua massamuuntamista sähköisiksi.
Laki ehdotetaan tulevaksi voimaan 1 päivänä kesäkuuta 2017.
Maakaareen (540/1995) lisättiin 1 päivänä marraskuuta 2013 voimaan tulleella lailla 96/2011 sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevat säännökset. Niiden mukaan kirjallinen ja sähköinen panttikirja ovat vaihtoehtoisia menettelytapoja panttioikeuden perustamisessa. Kiinteistöpanttioikeus perustetaan vahvistamalla kiinteistöön kiinnitys ja joko luovuttamalla kiinnityksestä todistukseksi saatu kirjallinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi tai kirjaamalla sähköinen panttikirja velkojan nimiin.
Kiinnitystä haettaessa on ilmoitettava, haluaako hakija panttikirjan kirjallisessa vai sähköisessä muodossa. Vahvistetusta kiinnityksestä annetaan todistukseksi kirjallinen panttikirja, jollei hakemuksessa ole pyydetty sähköistä panttikirjaa. Jos hakemuksessa on pyydetty sähköinen panttikirja, lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintä siitä, ettei kiinnityksen perusteella ole annettu kirjallista panttikirjaa, ja kirjataan tiedot sähköisen panttikirjan saajasta.
Kirjallinen panttikirja saadaan muuttaa sähköiseen muotoon panttikirjan haltijan hakemuksesta. Sähköisen panttikirjan saajalla on puolestaan oikeus saada kiinnitystä vastaava panttikirja kirjallisena eli muuttaa sähköinen panttikirja kirjalliseen muotoon.
Maanmittauslaitoksen tilastojen mukaan syyskuun 2015 alussa sähköisiä panttikirjoja oli noin 43 000 kappaletta ja kirjallisia panttikirjoja yli 3,4 miljoonaa kappaletta. Sähköisiä panttikirjoja koskevan lainsäädännön soveltamisen alussa enin osa uusistakin panttikirjoista pyydettiin vielä kirjallisessa muodossa. Tilanne näyttää tältä osin muuttuneen. Esimerkiksi tammi- ja syyskuun 2015 välisenä aikana sähköisten panttikirjojen määrä on lisääntynyt 20 752 kappaleella ja kirjallisten panttikirjojen määrä 10 467 kappaleella. Vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei kuitenkaan toistaiseksi ole merkittävissä määrin ryhdytty muuttamaan sähköiseen muotoon.
Siirtyminen kohti uusia toimintamalleja on toistaiseksi ollut erilaista eri pankkiryhmissä. Rahoitusalalla on kuitenkin yleisesti suhtauduttu myönteisesti sähköisiin panttikirjoihin ja niiden käyttöönottoon. On katsottu, että pitkällä aikavälillä pelkästään sähköisiin panttikirjoihin siirtyminen tehostaisi toimintaa ja alentaisi luottomenettelyyn liittyviä kustannuksia. Tämän tavoitteen kannalta tärkeänä on pidetty, että kahden keskenään kilpailevan toimintamallin sijasta olisi varmuus siitä, että kaikki merkittävät luotonantajat siirtyvät käyttämään yhtenäistä toimintatapaa.
Sähköisiä menettelyjä koskevaa lainsäädäntöä valmisteltaessa oletettiin, että viiden vuoden kuluessa lainsäädännön voimaantulosta noin puolet paperimuotoisista panttikirjoista vaihdettaisiin sähköisiksi ja kymmenen vuoden kuluttua sähköisessä muodossa olisi noin 80 prosenttia panttikirjoista. Tähänastisen kehityksen perusteella arvion saavuttaminen ilman lainsäädäntötoimia vaikuttaa epätodennäköiseltä. Toisaalta rahoitusalalla on arvioitu, että sähköisten panttikirjojen käytöstä saavutettavat hyödyt menetetään suurelta osin, jos sähköisten panttikirjojen käyttöön ei siirrytä kokonaisuudessaan järkevällä aikavälillä.
Siirtymistä sähköisten panttikirjojen käyttöön ehdotetaan edistettäväksi maakaaren säännöksiä muuttamalla. Ehdotuksen mukaan uusista kiinnityksistä annettaisiin vain sähköisiä panttikirjoja. Sähköisiä panttikirjoja ei myöskään enää muutettaisi hakemuksesta kirjalliseen muotoon. Lisäksi kiinnityksiä muutettaessa kirjaamisviranomainen muuttaisi kirjalliset panttikirjat sähköiseen muotoon.
Vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei voisi enää vuoden 2019 lopussa päättyvän siirtymäkauden jälkeen käyttää uuden panttioikeuden perustamiseen.
Kirjallisten panttikirjojen muuntamista sähköisiksi helpotettaisiin. Panttikirjan muodon muuttamista koskeva hakemus voitaisiin tehdä sähköisesti kiinnitysjärjestelmässä eikä luottolaitoksen, joka hakee hallussaan olevan kirjallisen panttikirjan muuttamista sähköiseen muotoon, tarvitsisi liittää hakemukseen alkuperäistä kirjallista panttikirjaa. Muutoksilla olisi merkitystä erityisesti vanhojen kirjallisten panttikirjojen niin sanotun massamuuntamisen kannalta.
Samalla maakaareen tehtäisiin eräitä vähäisempiä muutoksia. Esimerkiksi sähköisen kaupankäyntijärjestelmän sääntelyä, joka koskee sähköisten panttikirjojen siirtämistä kiinteistön-kaupan yhteydessä, muutettaisiin nykyistä joustavammaksi.
Esitys tehostaa siirtymistä sähköisten panttikirjojen käyttöön tavalla, jota tavoiteltiin sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevaa lainsäädäntöä annettaessa. Sähköisten panttikirjojen käyttöönoton taloudellisia vaikutuksia on kuvattu laajemmin hallituksen esityksessä HE 146/2010 vp.
Kansalaisten ja yritysten kannalta siirtyminen sähköisten panttikirjojen käyttöön tarkoittaa, että panttikirjojen käsittelyyn kuluva työ ja muut kustannukset korvautuvat huomattavasti yksinkertaisimmilla ja kokonaisuutena arvioiden edullisemmilla toimilla. Vakuuksien siirrot voivat tapahtua vaivatta, kohtuuhintaisesti ja turvallisesti sähköisesti. Panttikirjojen arkistointi samoin kuin riskit, jotka liittyvät arvopapereihin verrattavien panttikirjojen katoamiseen tai vahingoittumiseen, poistuvat. Toisaalta työmenetelmien ja tietojärjestelmien sopeuttamisesta sähköisten panttikirjojen käyttöön aiheutuu pankeille ja muille luotonmyöntäjille ensi vaiheessa erityisiä kustannuksia. Osittain sopeuttaminen on kuitenkin jo alkanut, kun sähköisiä panttikirjoja on jo otettu käyttöön.
Pitkällä aikavälillä hyödyt ovat joka tapauksessa kustannuksia suuremmat, koska sähköisten panttikirjojen vakuushallinto on edullisempaa kuin paperimuotoisten. Mitä enemmän siirrytään kohti sähköisten panttikirjojen käyttöä kahden rinnakkaisen toimintamallin sijasta, sitä enemmän hyödyt korostuvat. Hyötyjä tulee sekä luotonantajille että näiden asiakkaille.
Muutos, jonka mukaan vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei enää vuodesta 2020 alkaen voida käyttää uusien panttioikeuksien perustamiseen, aiheuttaa tarvetta muuttaa vanhoja kirjallisia panttikirjoja sähköiseen muotoon tai hakea uusia kiinnityksiä muun muassa uusia luottoja otettaessa. Tästä aiheutuu kertaluonteisia kustannuksia, joita ei kuitenkaan voida pitää yksittäisen luotonottajan kannalta kovin suurina, kun luottokustannuksia arvioidaan kokonaisuutena ja huomioon otetaan sähköiseen toimintatapaan siirtymisen pitkän tähtäimen hyödyt. Koska hakemusten tekeminen kiinnitysjärjestelmässä on vaivatonta ja nopeaa, keskeiset kustannukset tulevat hakemuksista perittävistä viranomaismaksuista. Tällä hetkellä kirjallisen panttikirjan muuttamisesta sähköiseen muotoon peritään 17 euroa kiinnitystä kohden ja uuden kiinnityksen vahvistamisesta sähköisellä panttikirjalla 33 euroa.
Jos kaikki luottolaitosten hallussa olevat vanhat panttikirjat päätetään muuttaa sähköiseen muotoon, tästä aiheutuu luottolaitoksille ensi vaiheessa kustannuksia, joiden yhteismäärä kertaluonteisena eränä on merkittävä. Niitä aiheutuu muuntamisen vaatimasta työstä, tietojärjestelmäkuluista ja viranomaismaksuista. Edellä mainittua kirjallisen panttikirjan sähköiseksi muuntamisesta perittävää maksua ei kuitenkaan voida sellaisenaan soveltaa erityisjärjestelynä toteutettaviin panttikirjojen massamuuntamisiin. Valtion maksuperustelain mukaan suoritteesta valtiolle perittävän maksun suuruuden tulee yleensä vastata suoritteen tuottamisesta valtiolle aiheutuvien kokonaiskustannusten määrää eli omakustannusarvoa, joka massamuuntamisessa on alhaisempi kuin yksittäisissä hakemuksissa. Nyt ehdotettavat muutokset, joiden mukaan muuntohakemus voidaan tehdä sähköisesti eikä alkuperäistä kirjallista panttikirjaa tarvitse liittää hakemukseen, ovat omiaan merkittävästi alentamaan massamuuntamisen kustannuksia.
Ehdotettavat muutokset edellyttävät kirjaamisviranomaisena toimivalta Maanmittauslaitokselta vähäisiä tietojärjestelmämuutoksia, joista ei aiheudu merkittäviä kustannuksia. Se, että kirjallisia panttikirjoja ei enää anneta vaan uusissa kiinnityksissä siirrytään yhteen toimintatapaan ja mahdollisuus sähköisen panttikirjan kirjalliseksi muuntamiseen jää pois, on omiaan tehostamaan kirjaamisviranomaisen toimintaa. Muutos, jonka mukaan vanhoilla kirjallisilla panttikirjoilla ei voida perustaa uusia panttioikeuksia, on edellä esitetyin tavoin omiaan lisäämään Maanmittauslaitoksen käsiteltäväksi tulevia muunto- ja kiinnityshakemuksia, joista aiheutuvat kustannukset kuitenkin katetaan suoritteista perittävillä maksuilla.
Esitys on valmisteltu virkatyönä oikeusministeriössä. Valmistelun yhteydessä on kuultu Maa- ja metsätalousministeriötä, Maanmittauslaitosta ja Finanssialan Keskusliitto ry:tä. Nämä ovat kannattaneet esitetyn kaltaisia muutoksia ja katsoneet, että muutokset olisi toteutettava nopeasti. Finanssialan Keskusliitto ry on toisaalta korostanut, että muutokset edellyttävät riittävän pitkää siirtymäaikaa, jotta pankit ehtivät sopeuttaa toimintansa ja tietojärjestelmänsä uusia säännöksiä vastaaviksi. Tämä on otettu huomioon esityksen voimaantulo- ja siirtymäsäännöksissä.
Luonnos hallituksen esitykseksi valmistui 5 päivänä lokakuuta 2015 ja siitä pyydettiin lausuntoa 28 viranomaiselta ja yhteisöltä, joista lausunnon antoi 21 tahoa. Lausunnoissa kannatettiin ehdotuksia yleisesti. Elinkeinoelämää ja rahoitusalaa edustavat lausunnonantajat kuitenkin katsoivat, etteivät luonnoksen ehdotukset riittävästi helpottaneet vanhojen kirjallisten panttikirjojen massamuuntamista sähköisiksi. Lisäksi osassa lausunnoista arvosteltiin esitysluonnoksen perusteluja uudistuksen tuottamien hyötyjen ja kustannusten kohdentumisen osalta. Useassa lausunnossa kiinnitettiin erityistä huomiota siihen, että panttikirjojen sähköiseen muotoon muuttamisen kustannukset eivät saa muodostua kansalaisten kannalta kohtuuttomiksi. Lausunnoissa esitettiin muitakin yksityiskohtaisia huomioita.
Lausunnoissa esitettyjen huomautusten johdosta vanhojen kirjallisten panttikirjojen massamuuntamisen helpottamiseen tähtääviä ehdotuksia on muutettu joustavammiksi ja niiden soveltamisalaa on myös laajennettu esitysluonnokseen verrattuna. Esityksen perusteluja on tarkistettu erityisesti ehdotusten tuottamien hyötyjen ja kustannusten sekä niiden kohdentumisen suhteen. Esityksen yksityiskohtiin on tehty eräitä muitakin vähäisiä tarkistuksia.
Edellä esitetyn perusteella annetaan eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:
7 §. Suostumuksen antaminen. Pykälän 2 momenttia täydennettäisiin yleisellä, sekä sähköisiä että kirjallisia panttikirjoja koskevalla säännöksellä siitä, kuka voi antaa panttioikeuden haltijan suostumuksen kirjaukseen. Nykyisin asiasta säädetään osittain 18 luvun 7 §:ssä. Samalla selvennettäisiin, että momentin nykyiset säännökset panttikirjan esittämisestä koskevat vain kirjallista panttikirjaa.
10 §. Vakuuksia koskevat sitoumukset. Pykälän 2 momentin mukaan sähköisessä kiinteistön kaupassa kauppakirjaan voidaan ottaa tai liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu sitoutuu kaupan synnyttyä sähköisen panttikirjan siirtämineen niin, että asia tulee vireille ilman eri hakemusta. Säännöksen tarkoituksena on helpottaa vakuuksien siirtämistä sähköisessä kaupassa. Siirtohakemuksen vireilletulon kytkeminen kaupan syntymiseen johtuu siitä, että automaattinen vireilletulo voidaan kytkeä vain sellaiseen olosuhteeseen, joka on selkeästi järjestelmän todennettavissa. Tämä merkitsee kuitenkin, että menettelyä voidaan käytännössä hyödyntää vain yksinkertaisissa tilanteissa, joissa panttikirjat eivät ole vakuutena vaan ne on kirjattu myyjän nimiin.
Momentin soveltamisalaa ehdotetaan laajennettavaksi siten, että sähköistä panttikirjaa koskevan siirtohakemuksen automaattinen vireilletulo voidaan kytkeä myös muihin sellaisiin edellytyksiin, jotka järjestelmä tarkastaa. Laissa ei tarkemmin säädettäisi näistä edellytyksistä, vaan ne jäisivät riippumaan siitä, millaiseksi järjestelmää on tarkoituksenmukaista kehittää. Muutos sallisi järjestelmän teknisen kehittämisen tavalla, joka voi aikaa myöden vähentää tarvetta pykälän 1 momentissa tarkoitettujen panttioikeuden lakkaamista koskevien sitoumusten sekä erillisten panttikirjojen siirtoa koskevien hakemusten tekemiseen.
15 §. Sähköinen kiinnitysjärjestelmä. Pykälän 1 momenttia muutettaisiin siten, että panttikirjan muodon muuttamista koskevat hakemukset voitaisiin tehdä sähköisesti kiinnitysjärjestelmässä. Panttikirjan muodon muuttamisesta säädetään 18 luvun 7 a §:ssä, jota ehdotetaan muutettavaksi siten, että vain kirjallisen panttikirjan muuntaminen sähköiseksi olisi jatkossa mahdollista. Mahdollisuus sähköisen hakemuksen tekemiseen kiinnitysjärjestelmässä voi olla tarpeen erityisesti, kun suuria määriä vanhoja kirjallisia panttikirjoja muutetaan samalla kertaa sähköiseen muotoon.
2 §. Panttioikeuden perustaminen. Pykälän 1 momenttia muutettaisiin siten, että vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei enää tulevaisuudessa voitaisi käyttää panttioikeuden perustamiseen. Momentti sisältäisi yleissäännöksen siitä, että panttioikeus perustetaan vahvistamalla kiinnityksen kohteeseen kiinnitys ja luovuttamalla kiinnitystä koskeva sähköinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi. Maakaaren 17 luvun 2 §:ssä säädetään tarkemmin siitä, mitä sähköisen panttikirjan luovuttamisella tarkoitetaan.
Muutos ei vaikuttaisi jo perustettujen panttioikeuksien tehokkuuteen. Lisäksi panttioikeuksiin, jotka perustetaan ennen 1 päivää tammikuuta 2020 luovuttamalla vanhan lain nojalla annettu kirjallinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi, sovellettaisiin nykyisiä säännöksiä. Siten vanhoja kirjallisia panttikirjoja voitaisiin käyttää panttioikeuden perustamiseen vielä vuoden 2019 lopussa päättyvän siirtymäkauden ajan. Siirtymäkauden jälkeen vanhaa kirjallista panttikirjaa ei enää voida käyttää panttioikeuden perustamiseen ennen kuin panttikirja muunnetaan sähköiseksi 18 luvun 7 a §:n mukaisesti.
4 §. Kiinnityksen hakeminen. Pykälän 3 momenttiin tehtäisiin muutokset, jotka johtuvat siitä, että jatkossa kiinnityksistä ei enää annettaisi kirjallisia panttikirjoja, vaan panttikirja olisi mahdollista saada vain sähköisenä.
5 §. Sähköinen panttikirja. Pykälään tehtäisiin muutokset, jotka johtuvat siitä, että jatkossa panttikirja annettaisiin aina sähköisenä. Pykälän 1 momentissa todettaisiin tämän mukaisesti, että vahvistetusta kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja.
Pykälän 2 momentissa säädettäisiin sähköisen panttikirjan antamisella tarkoitettavan, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään panttikirjan sähköistä muotoa osoittava merkintä sekä kirjataan tiedot sähköisen panttikirjan saajasta. Mitään erillistä asiakirjaa ei siis laadita, vaan sähköisellä panttikirjalla tarkoitetaan kyseisiä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtäviä merkintöjä. Panttikirjan sähköistä muotoa osoittava merkintä voitaisiin tehdä voimassa olevan lain edellyttämään tapaan merkitsemällä, ettei kiinnityksen perusteella ole annettu kirjallista panttikirjaa, mutta myös esimerkiksi merkitsemällä, että panttikirja on annettu sähköisenä. Tarkoituksenmukaista kuitenkin olisi, että eri aikoina tehdyt merkinnät olisivat yhdenmukaisia. Muuten momentti vastaa voimassa olevaa lakia.
8 a §. Sähköisen panttikirjan saajaa koskeva kirjaus. Nykyisen 18 luvun 10 §:n säännökset, jotka koskevat sähköisen panttikirjan saajaa koskevan merkinnän muuttamisesta tuomioistuimen ratkaisun johdosta, otettaisiin johdonmukaisuuden vuoksi käsillä olevaan pykälään sen uudeksi 3 momentiksi, koska pykälässä muutenkin säädetään panttikirjan saajaa koskevasta kirjauksesta.
2 §. Panttioikeuden syntyminen. Pykälän 1 momenttiin ehdotettu muutos liittyy siihen, että tulevaisuudessa vain sähköisiä panttikirjoja voitaisiin käyttää panttioikeuden perustamiseen. Muutosta ja siihen liittyvää siirtymäkautta on selostettu edellä 15 luvun 2 §:n perusteluissa.
7 §. Menettely kiinnitystä muutettaessa. Pykälän 1 momentti vastaisi nykyistä 1 momenttia.
Pykälän 2 momenttiin puolestaan ehdotetaan otettavaksi nykyisen 4 momentin jälkimmäistä virkettä vastaava säännös siitä, että kun kiinnityksen muutos on vahvistettu, kirjaamisviranomaisen on annettava ratkaisusta tieto sähköisen panttikirjan saajalle. Säännös koskisi jatkossa myös tilannetta, jossa kirjaamisviranomaiselle toimitetut kirjalliset panttikirjat muutetaan sähköiseen muotoon ehdotettavan 7 a §:n 3 momentin mukaisesti.
Pykälän 3 momenttiin otettaisiin nykyisen 3 momentin 1 virkettä vastaava säännös muun lain nojalla tapahtuvasta kiinnityksen kuolettamisesta tai muusta muuttamisesta.
Pykälään ei ehdoteta nykyisen 2 ja 3 momentin kirjallisia panttikirjoja koskevia säännöksiä, jotka korvattaisiin 7 a §:n 3 momenttiin ehdotettavalla panttikirjojen sähköiseen muotoon muuttamista koskevalla sääntelyllä. Pykälään ei myöskään ehdoteta nykyisen 4 momentin säännöstä siitä, että sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu voi antaa panttioikeuden haltijan suostumuksen, koska asiasta ehdotetaan säädettäväksi yleisemmin 6 luvun 7 §:n 2 momentissa.
7 a §. Kirjallisen panttikirjan muuttaminen sähköiseen muotoon. Pykälää ehdotetaan muutettavaksi ensinnäkin siten, että sähköisiä panttikirjoja ei enää voitaisi hakemuksesta muuttaa kirjalliseen muotoon. Lisäksi kirjallisten panttikirjojen muuntamista sähköisiksi pyritään helpottamaan pitäen erityisesti silmällä luottolaitosten hallussa olevien vanhojen panttikirjojen massamuuntamista sähköisiksi. Pykälässä säädettäisiin myös kiinnityksen muuttamisen yhteydessä tapahtuvasta panttikirjojen sähköiseksi muuntamisesta.
Pykälän 1 momentti, joka koskee kirjallisen panttikirjan muuntamista sähköiseksi panttikirjan haltijan hakemuksesta, vastaisi pääasiallisesti nykyisen pykälän 1 momenttia. Momentin 1 virkkeeseen tehtäisiin kuitenkin selvennys, joka liittyy siihen, että uusista kiinnityksistä ei enää annettaisi todistukseksi kirjallisia panttikirjoja. Lisäksi, koska kirjaamisviranomaisen velvollisuudesta mitätöidä kirjallinen panttikirja säädetään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen (960/1996) 22 §:n 1 momentissa, nyt kysymyksessä olevan momentin 2 virkkeessä ehdotetaan säädettäväksi vain, että kirjallinen panttikirja on liitettävä hakemukseen alkuperäisenä, jollei 2 momentista johdu muuta.
Pykälän 2 momenttiin ei ehdoteta nykyisen kaltaisia säännöksiä sähköisen panttikirjan muuntamisesta kirjalliseksi. Sen sijaan momentissa ehdotetaan helpotettavaksi luottolaitosten hallussa olevien kirjallisten panttikirjojen muuttamista sähköiseen muotoon. Luottolaitoksilla, kuten pankeilla, on tyypillisesti hallussaan suuria määriä kirjallisia panttikirjoja, joiden muuntaminen sähköisiksi normaalissa menettelyssä on tämän vuoksi haasteellista.
Momentti koskisi kaikkia luottolaitostoiminnasta annetun lain (610/2014) 1 luvun 7 §:ssä määriteltyjä luottolaitoksia eli kotimaisia luottolaitoksia ja sellaisia ulkomaisia luottolaitoksia, jotka ovat vastaavan julkisen valvonnan alaisia. Lisäksi näihin rinnastettaisiin momentissa valtion erityisrahoitusyhtiöstä annetussa laissa (443/1998) tarkoitettu yhtiö eli Finnvera Oyj, johon ei sovelleta luottolaitostoiminnasta annettua lakia mutta jonka toimintaa työ- ja elinkeinoministeriö valvoo ottaen soveltuvin osin huomioon luottolaitosten valvonnassa noudatettavat periaatteet.
Luottolaitoksen, joka hakee hallussaan olevan kirjallisen panttikirjan muuntamista sähköiseksi, ei tarvitsisi liittää hakemukseensa alkuperäistä kirjallista panttikirjaa. jos muunnettava panttikirja muuten yksilöidään riittävällä tavalla, ja luottolaitos ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle mitätöivänsä panttikirjan. Kirjaamisviranomainen tekisi ilmoituksesta merkinnän lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Koska hakemus voitaisiin tehdä sähköisesti siten kuin 9 a luvun 15 §:n 1 momentissa säädetään, olisi vanhojen panttikirjojen massamuuntamisessa mahdollista käyttää kokonaan sähköisiä menettelyjä.
Luottolaitosten tietojärjestelmistä saatavista tiedoista riippuu, missä määrin muunnettavien panttikirjojen riittävä yksilöinti on mahdollista ilman panttikirjojen manuaalista käsittelyä. Kun hakijalta saatavia tietoja vertaillaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä saataviin tietoihin, muuntamisen kohteena olevat panttikirjat täytyy voida yksilöidä sellaisella tavalla, että riski päätöksen kohdistumisesta muuhun kuin hakijan tarkoittamaan panttikirjaan on poissuljettu. Kirjaamisviranomaisen ratkaistavaksi jää, millaista yksilöintiä pidetään tässä suhteessa riittävänä. Käytännössä voi olla tarpeen tehdä luottolaitoskohtaisia ratkaisuja.
Luottolaitos voi mitätöidä kirjallisen panttikirjan esimerkiksi hävittämällä tai tekemällä panttikirjan muuten sillä tavoin kelpaamattomaksi, ettei kenellekään voi jäädä väärää käsitystä panttikirjan voimassaolosta. Koska laissa ei tarkemmin säädettäisi mitätöinnin ajankohdasta, mitätöinnin ei välttämättä tarvitsisi tapahtua heti kirjaamisviranomaisen päätöksen jälkeen. Mitätöiminen voitaisiin siten tehdä myöhemminkin, esimerkiksi luottosuhteen päättyessä, kunhan luottolaitos huolehtii siitä, ettei panttikirja päädy mitätöimättömänä asiakkaan tai muun henkilön haltuun.
Jos jälkikäteen ilmenee, että hakemuksessa yksilöity ja sähköiseen muotoon muutettu panttikirja ei ollutkaan hakijana olleen luottolaitoksen hallussa, luottolaitoksen olisi korvattava tästä aiheutunut vahinko. Luottolaitos, jonka ilmoitukseen tieto panttikirjan hallinnasta yksinomaan perustuu, olisi ankarassa vastuussa antamansa haltijatiedon oikeellisuudesta. Vain luottolaitoksella itsellään on edellytykset arvioida, että sen tietojärjestelmät tuottavat riittävän luotettavaa tietoa luottolaitoksen hallussa olevista panttikirjoista. Kirjaamisviranomaisella ei käytännössä ole mahdollisuutta kontrolloida panttikirjan hallintaa, ellei alkuperästä panttikirjaa toimiteta kirjaamisviranomaiselle.
Korvattavaa vahinkoa voi aiheutua esimerkiksi, jos luottolaitos muuntamisen jälkeen siirtää nimiinsä virheellisesti kirjatun sähköisen panttikirjan kiinteistön omistajalle, joka myy kiinteistön tai käyttää sähköistä panttikirjaa uuden panttioikeuden perustamiseen, vaikka vastaava kirjallinen panttikirja on kiinteistön ostajan tai pantinsaajan tietämättä ennestään vakuutena toisella luotonantajalla. Vahinkoa voi tällöin syntyä lähinnä kiinteistön ostajalle tai uudelle pantinsaajalle, koska yleisistä periaatteista johtuu, että kirjallisella panttikirjalla aikaisemmin perustettu panttioikeus on pysyvä kaupasta huolimatta ja menee myöhemmän pantinsaajan oikeuden edelle.
Luottolaitos olisi korvausvelvollinen myös, jos sen hallussa olevan sähköiseen muotoon muutetun kirjallisen panttikirjan mitätöiminen laiminlyödään. Vahinkoa voi tästä aiheutua lähinnä, jos kirjallinen panttikirja, joka olisi pitänyt mitätöidä, päätyy takaisin kiinteistön omistajalle, ja joku erehtyy luulemaan sitä voimassaolevaksi panttikirjaksi. Todennäköisyys korvattavan vahingon syntymisestä on kuitenkin pieni muun muassa siksi, että panttikirjan muuntaminen sähköiseksi käy ilmi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä sen perusteella annettavasta rasitustodistuksesta. Lisäksi vuoden 2019 lopussa päättyvän siirtymäajan jälkeen panttioikeuden perustaminen kirjallista panttikirjaa käyttäen ei olisi ylipäätään mahdollista. Jos vahinkoa kuitenkin aiheutuu, se on korvattava tuottamuksesta riippumatta.
Edellä esitetyn lisäksi valtio olisi ankarassa korvausvastuussa vahingosta, joka aiheutuu momentin mukaisessa menettelyssä tehdyn muuntamispäätöksen virheellisyydestä. Valtio olisi siten korvausvelvollinen, jos momentin mukaisessa menettelyssä tehty päätös tulee kohdistetuksi väärään panttikirjaan, vaikka virhettä ei voitaisi katsoa maakaaren 7 luvun 4 §:ssä tarkoitetuksi tekniseksi virheeksi eikä sen johtuisi maakaaren 9 a luvun 3 §:ssä tarkoitetusta asiointijärjestelmän virheellisestä toiminnasta. Korvattavaa vahinkoa voisi edellä esitetyllä tavalla syntyä sille, joka häviää päätöksen virheellisyyden mahdolliseksi tekemän esineoikeudellisen kollision. Vahingon korvaamisessa noudatettaisiin soveltuvin osin maakaaren 13 luvun 6—8 §:n säännöksiä. Jos luottolaitos on edellä esitetyn mukaisesti korvausvelvollinen samasta vahingosta, valtio voi vaatia maksamaansa korvausta takaisin luottolaitokselta. Vahingonkärsijän ei kuitenkaan tarvitsisi selvittää, kuka vahingosta on mahdollisesti viime kädessä vastuussa, vaan hän voisi kohdistaa päätöksen virheellisyyteen perustuvan korvausvaatimuksensa valtioon.
Pykälän 3 momentissa säädettäisiin panttikirjojen muuttamisesta sähköiseen muotoon viran puolesta, kun panttikirjan tarkoittamaa kiinnitystä muutetaan. Momentti korvaisi ne nykyisin 7 §:ssä olevat säännökset, joiden tarkoituksena on saattaa kirjallisten panttikirjojen sisältö vastaamaan kiinnityksen uutta sisältöä, kun kiinnitystä muutetaan. Jatkossa ei muutettavista kiinnityksistä enää annettaisi uusia kirjallisia panttikirjoja tai tehtäisi muutosta koskevia merkintöjä vanhoihin kirjallisiin panttikirjoihin, vaan kirjalliset panttikirjat muutettaisiin aina sähköiseen muotoon samalla kun kiinnitystä muutetaan.
Jos kiinnityksestä on annettu kirjallinen panttikirja, se olisi nykyiseen tapaan liitettävä kiinnityksen muuttamista koskevaan hakemukseen. Kirjallisen panttikirjan korvaava sähköinen panttikirja kirjattaisiin kirjallisen panttikirjan haltijan nimiin samalla tavoin kuin jos tämä olisi hakenut panttikirjan muodon muuttamista.
Kirjaamisviranomainen muuttaisi kirjallisen panttikirjan sähköiseen muotoon myös silloin, kun lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään ehdotettavan 7 §:n 3 momentin mukaisesti merkintä kiinnityksen muuttamisesta muun lain nojalla, jos alkuperäinen kirjallinen panttikirja on toimitettu kirjaamisviranomaiselle.
Jos kiinnitys kuoletetaan kokonaan, ei hakemukseen liitetyn tai muuten kirjaamisviranomaiselle toimitetun kirjallisen panttikirjan tilalle luonnollisestikaan anneta sähköistä panttikirjaa.
8 §. Panttikirjan kuolettaminen. Pykälän nykyisen 2 momentin säännökset yhtäältä kirjallisen panttikirjan kuolettamisesta ja toisaalta siihen rinnastuvista sähköistä panttikirjaa koskevista toimista ehdotetaan otettaviksi 1 ja 2 momenttiin siten muutettuina, että kuoletetun kirjallisen panttikirjan tilalle ei anneta kirjallista panttikirjaa vaan sähköinen panttikirja. Kirjallisen panttikirjan kuolettamisesta olisi myös tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Viimeksi mainitulla säännöksellä olisi sama tarkoitus kuin nykyisellä 3 momentilla, jonka mukaan uuden kirjallisen panttikirjan antamisesta on tehtävä merkintä rekisteriin.
Pykälään ei ehdoteta nykyisin 1 momentissa olevia säännöksiä panttikirjan vaihtamisesta. Jos panttikirja on vahingoittunut tai sen sisältö ei vastaa kiinnityksen kohdetta tunnuksen muuttumisen takia, voidaan hakea panttikirjan muuttamista sähköiseen muotoon 7 a §:n mukaisesti.
9 §. Oikeus muutettuun panttikirjaan. Pykälään ehdotetaan lakiteknistä muutosta, koska korvattavan panttikirjan sijaan annettavasta uudesta panttikirjasta säädettäisiin ehdotuksen mukaan 7 a §:ssä sekä 8 §:n 1 momentissa ja kyseessä olisi aina sähköinen panttikirja.
10 §. Sähköisen panttikirjan saajaa koskevan merkinnän muuttaminen tuomioistuimen ratkaisun johdosta. Pykälän säännökset siirrettäisiin johdonmukaisuuden vuoksi 16 luvun 8 a §:ään.
Laki ehdotetaan tulevaksi voimaan 1 päivänä kesäkuuta 2017. Tällä varmistettaisiin, että luotonantajat ehtivät riittävästi sopeuttaa toimintansa uuteen sääntelyyn, jonka mukaan uusista kiinnityksistä annetaan vain sähköisiä panttikirjoja. Sellaiseen kiinnityksen vahvistamista tai muuttamista taikka panttikirjan muodon muuttamista koskevaan hakemukseen, joka on tullut vireille ennen sanottua päivää, sovellettaisiin vanhaa lakia.
Muutokselle, jonka mukaan vanhoja kirjallisia panttikirjoja ei enää voida käyttää uusien panttioikeuksien perustamiseen, ehdotetaan pidempää siirtymäaikaa. Kyseinen muutos voi aiheuttaa varsin laajamittaisen tarpeen muuntaa kirjallisia panttikirjoja sähköisiksi tai hakea uusia kiinnityksiä, minkä vuoksi ehdotetaan, että panttioikeuteen, joka perustetaan ennen 1 päivää tammikuuta 2020 luovuttamalla vanhojen säännösten nojalla annettu kirjallinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi, sovellettaisiin vanhoja säännöksiä. Panttioikeuden perustamisella ennen sanottua päivää tarkoitetaan, että kaikki panttioikeuden syntymisen edellytykset ovat maakaaren 17 luvun 2 §:n mukaisesti täyttyneet, eli esimerkiksi yleispanttauksen piiriin kuuluvan saamisen pitää olla syntynyt ennen sanottua päivää. Vuoden 2019 loppuun mennessä perustetut panttioikeudet pysyisivät voimassa, kunnes ne tavalliseen tapaan lakkaavat esimerkiksi velan maksun johdosta.
Lakiehdotus
Eduskunnan päätöksen mukaisesti
kumotaan maakaaren (540/1995) 18 luvun 10 §, sellaisena kuin se on laissa 96/2011,
muutetaan 6 luvun 7 §:n 2 momentti, 9 a luvun 10 §:n 2 momentti ja 15 §:n 1 momentti, 15 luvun 2 §:n 1 momentti, 16 luvun 4 §:n 3 momentti ja 5 §, 17 luvun 2 §:n 1 momentti sekä 18 luvun 7, 7 a, 8 ja 9 §, sellaisina kuin niistä ovat 9 a luvun 10 §:n 2 momentti ja 15 §:n 1 momentti, 15 luvun 2 §:n 1 momentti, 16 luvun 4 §:n 3 momentti ja 5 § sekä 18 luvun 7 a, 8 ja 9 § laissa 96/2011 sekä 18 luvun 7 § osaksi laissa 96/2011, sekä
lisätään 16 luvun 8 a §:ään, sellaisena kuin se on laissa 96/2011, uusi 3 momentti seuraavasti:
6 luku
Kirjaamishakemus ja sen käsittely
7 §Suostumuksen antaminen
Panttioikeuden haltijan suostumuksen voi antaa se, joka on kirjattu sähköisen panttikirjan saajaksi, tai kirjallisen panttikirjan haltija. Kirjallinen panttikirja on esitettävä kirjaamisviranomaiselle. Jos suostumuksen antaja on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjallisen panttikirjan haltijaksi, panttikirjaa ei tarvitse esittää, ellei kirjaamisviranomainen niin määrää.
9 a luku
Sähköiset asiointijärjestelmät ja niiden käyttäminen
10 §Vakuuksia koskevat sitoumukset
Kauppakirjaan voidaan ottaa tai siihen voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan saajaksi kirjattu sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että uutta sähköisen panttikirjan saajaa koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun kauppa on sitovasti syntynyt kaupankäyntijärjestelmässä tai kun muut sellaiset edellytykset, jotka järjestelmä tarkastaa, ovat täyttyneet.
15 §Sähköinen kiinnitysjärjestelmä
Kiinnitysjärjestelmä on sähköinen asiointijärjestelmä, jossa kiinnityksen vahvistamista, sähköisen panttikirjan saajaa ja panttikirjan muodon muuttamista koskevat hakemukset sekä kirjallisen panttikirjan haltijaa koskevat ilmoitukset voidaan tehdä sähköisesti. Siitä, millaisia kiinnityksen muuttamista koskevia hakemuksia ja kiinnitysasioissa tarvittavia suostumuksia koskevia ilmoituksia järjestelmässä voidaan lisäksi tehdä, säädetään valtioneuvoston asetuksella.
15 luku
Kiinteistöpanttioikeutta koskevat yleiset säännökset
2 §Panttioikeuden perustaminen
Kiinteistöpanttioikeus perustetaan vahvistamalla kiinteistöön tai muuhun kiinnityksen kohteeseen kiinnitys ja luovuttamalla kiinnitystä koskeva sähköinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi.
16 luku
Kiinteistökiinnitys
4 §Kiinnityksen hakeminen
Hakemuksessa voidaan määrätä, kenet on kirjattava sähköisen panttikirjan saajaksi. Jos saaja on ilmoitettu hakemuksessa, hakemusta ei saa muuttaa tai peruuttaa ilman hänen suostumustaan.
5 §Sähköinen panttikirja
Vahvistetusta kiinnityksestä annetaan sähköinen panttikirja.
Sähköinen panttikirja annetaan tekemällä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin panttikirjan sähköistä muotoa osoittava merkintä ja kirjaamalla tiedot sähköisen panttikirjan saajasta.
8 a §Sähköisen panttikirjan saajaa koskeva kirjaus
Kirjaamisviranomainen merkitsee tuomioistuimen ilmoituksesta sähköisen panttikirjan saajaksi kiinteistön omistajan tai muun, joka lainvoimaisen tuomion mukaan on oikeutettu panttikirjaan sen saajaksi merkityn asemesta.
17 luku
Panttioikeus kiinteistöön
2 §Panttioikeuden syntyminen
Panttioikeus kiinteistöön saadaan, kun sähköinen panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi.
18 luku
Kiinnityksen muuttaminen
7 §Menettely kiinnitystä muutettaessa
Vahvistetun kiinnityksen muuttamista koskevasta hakemuksesta ja asian käsittelystä on soveltuvin osin voimassa, mitä kiinnityksen vahvistamisesta säädetään.
Kun kiinnityksen muutos on vahvistettu, kirjaamisviranomaisen on annettava ratkaisusta tieto sähköisen panttikirjan saajalle.
Jos kiinnitys on muun lain nojalla kuoletettava tai muutoin muutettava, kirjaamisviranomainen tekee siitä merkinnän lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, kun ilmoitus lainvoimaisesta päätöksestä on saapunut.
7 a §Kirjallisen panttikirjan muuttaminen sähköiseen muotoon
Kirjallinen panttikirja, joka aikaisemmin voimassa olleiden säännösten mukaisesti on annettu todistukseksi kiinnityksestä, saadaan muuttaa sähköiseen muotoon panttikirjan haltijan hakemuksesta. Hakemukseen on liitettävä panttikirja alkuperäisenä, jollei 2 momentista johdu muuta.
Luottolaitostoiminnasta annetun lain (610/2014) 1 luvun 7 §:ssä tarkoitetun luottolaitoksen tai valtion erityisrahoitusyhtiöstä annetussa laissa (443/1998) tarkoitetun erityisrahoitusyhtiön ei tarvitse liittää 1 momentissa tarkoitettuun hakemukseensa alkuperäistä kirjallista panttikirjaa, jos panttikirja muuten yksilöidään riittävällä tavalla ja hakija ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle mitätöivänsä hallussaan olevan panttikirjan. Ilmoituksesta on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Jos hakija ei ole hakemuksessa yksilöidyn panttikirjan oikea haltija tai panttikirjaa ei mitätöidä, hakija on velvollinen korvaamaan tästä aiheutuneen vahingon. Valtio on velvollinen korvaamaan tämän momentin mukaisessa menettelyssä syntyneen päätöksen virheellisyydestä aiheutuneen vahingon noudattaen soveltuvin osin, mitä 13 luvun 6—8 §:ssä säädetään.
Jos haetaan sellaisen kiinnityksen muuttamista, josta on annettu kirjallinen panttikirja, kirjaamisviranomainen muuttaa panttikirjan sähköiseen muotoon samalla, kun kiinnitystä koskeva muutos vahvistetaan. Hakemukseen on liitettävä muutettavasta kiinnityksestä annettu kirjallinen panttikirja alkuperäisenä, ja panttikirjan haltija kirjataan sähköisen panttikirjan saajaksi. Vastaavasti menetellään, kun lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintä kiinnityksen muuttamisesta muun lain nojalla, jos alkuperäinen kirjallinen panttikirja on toimitettu kirjaamisviranomaiselle.
8 §Panttikirjan kuolettaminen
Kirjallisen panttikirjan kuolettamiseen sovelletaan, mitä asiakirjain kuolettamisesta annetussa laissa (34/1901) säädetään. Se, jonka hakemuksesta kirjallinen panttikirja on kuoletettu, saa kirjaamisviranomaiselta pyynnöstä kuoletettua panttikirjaa vastaavan sähköisen panttikirjan. Kirjallisen panttikirjan kuolettamisesta on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.
Jos sähköisen panttikirjan saajasta tai hänen olinpaikastaan ei voida saada tietoa, kiinteistön omistajalla on oikeus hakea saajaa koskevan kirjauksen poistamista noudattaen soveltuvin osin, mitä asiakirjain kuolettamisesta annetussa laissa säädetään. Kirjaamisviranomainen merkitsee hakijan sähköisen panttikirjan saajaksi, kun tuomioistuin ilmoittaa sille lainvoimaisesta ratkaisustaan, jolla saajaa koskeva kirjaus määrätään poistettavaksi.
9 §Oikeus muutettuun panttikirjaan
Panttioikeuden haltijalla on 7 a §:ssä ja 8 §:n 1 momentissa tarkoitettuun sähköiseen panttikirjaan sama oikeus kuin korvattuun panttikirjaan.
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä kesäkuuta 2017.
Ennen tämän lain voimaantuloa tehtyihin kiinnityksen vahvistamista ja muuttamista sekä panttikirjan muodon muuttamista koskeviin hakemuksiin sovelletaan tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä.
Panttioikeuteen, joka perustetaan ennen 1 päivää tammikuuta 2020 luovuttamalla tämän lain voimaan tullessa voimassa olleiden säännösten nojalla annettu kirjallinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi, sovelletaan tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä.
Helsingissä 18 päivänä helmikuuta 2016
Pääministerin sijainen, ulkoasiainministeri
Timo Soini
Oikeus- ja työministeri
Jari Lindström