Edilex-palvelut

Kirjaudu sisään

Siirry esitykseen

Puutteelliset hakuehdot

HE 24/2009
Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi

YmVM 10/2009

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

Esityksessä ehdotetaan uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä. Tavoitteena on uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla.

Yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajoja selvennetään erityisesti kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan muutostöiden sekä kunnossapitoa ja muutostyötä koskevan yhtiön päätöksenteon osalta. Lisäksi selvennetään yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaatteen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkeenomistajan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan yhtiön päätösten moittimista sekä vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä.

Kunnossapitovastuun osalta ehdotetaan sääntelyn selventämistä siten, että kukin osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti huoneiston käytön perusteella kuluvista tai merkittävältä osin osakkeenomistajan henkilökohtaisten mieltymysten mukaisista rakenteista, pinnoista ja laitteista. Yhtiön kunnossapitovelvollisuutta rajaavasta samantasoisuusvaatimus-vaatimuksesta luovutaan ja yhtiön vastuuta peruspalvelujärjestelmien kunnossapidosta laajennetaan jonkin verran. Lisäksi selvennetään yhtiön vastuuta sen toimenpiteestä osakkeenomistajan huoneistossa aiheutuvan vaurion korjaamisesta sekä säädetään osakkeenomistajalle velvollisuus ilmoittaa tietyistä kunnossapitotöistä ja yhtiölle oikeus valvoa kunnossapitotyötä.

Myös kunnossapidon ja muutostyön välistä rajaa selvennetään siten, että yhtiöllä ja osakkeenomistajalla on oikeus toteuttaa kunnossapito uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. Toisaalta yhtiöllä tai osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia toista noudattamaan uudisrakentamisen tasoa kunnossapidossa, jos korjausrakentamisen vähimmäisvaatimus on alempaa tasoa. Yhtiön kunnossapitona pidettäisiin myös sellaisia rakennustöitä, jotka ovat yhtiön tulevien hoito- ja kunnossapitokulujen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaisia kaikkien osakkeenomistajien kannalta vaikka työ rakennusteknisesti täyttäisikin muutoksen tunnusmerkit.

Osakkeenomistajan ja yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan työn suunnittelua, ilmoitusvelvollisuutta ja kielto-oikeutta sekä työn toteutusta ja valvontaa koskevien säännösten selventämistä hyvää yhtiökäytäntöä vastaavalla tavalla. Lisäksi ehdotetaan oikeustilan selventämiseksi säännöksiä osakkeenomistajan muutostyöstä huoneiston ulkopuolella. Muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaisi kuitenkin lähtökohtaisesti kustannuksista, jotka liittyvät esim. liiketoimintaa koskevien vaatimusten muuttumisesta eikä yhtiöjärjestyksestä muuta ilmene.

Yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan, että yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksen yhteydessä tai jos se on tarpeen osakkeenomistajan aiemmasta kunnossapito- tai muutostyöstä yhtiölle tulevan säästön huomioon ottamiseksi. Vastikeperusteesta poikkeaminen enemmistöpäätöksellä olisi mahdollista myös silloin, kun asuinhuoneistoissa tehdään vastikerahoituksella uudistus, joka ei hyödytä yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun käyttöön tarkoitettuja osakehuoneistoja, kuten autotalleja ja liikehuoneistoja. Lisäksi ehdotetaan veden kulutuksen vähentämiseksi tarpeellisen mittaroinnin käyttöönoton helpottamista.

Vahingonkorvausvastuun osalta ehdotetaan, että asunto-osakeyhtiölaissa säädettäisiin mahdollisimman kattavasti yhtiön ja sen johtoon kuuluvien sekä osakkeenomistajien tässä laissa säänneltäviin oikeuksiin ja velvollisuuksiin liittyvästä vahingonkorvausvastuusta, joka kattaisi myös kunnossapidon ja muutostyöt.

Muut muutokset liittyvät yhtiön hallintoa koskevien vaatimusten selventämiseen ja helpottamiseen, maallikkotilintarkastuksen korvaamiseen toiminnantarkastuksella, yhtiövastike- ja lunastuslausekekäytännön yhdenmukaistamiseen, yhtiörakenteen muuttamisen helpottamiseen (esimerkiksi sallitaan yhtiön jakautuminen) sekä yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksen moittimista koskevan sääntelyn tarkistamiseen vastaavalla tavalla kuin 1 päivänä syyskuuta 2006 voimaan tulleessa osakeyhtiölaissa.

Lisäksi ehdotetaan, että asunto-osakeyhtiölakiin sisällytetään kaikki asunto-osakeyhtiöitä koskevat yhtiöoikeudelliset säännökset siten, että uudessa laissa viitataan osakeyhtiölakiin vain yhtiömuodon muutostilanteiden osalta.

Yhtiöoikeudellisen sääntelyn yhdenmukaisuuden säilyttämiseksi ehdotuksessa on otettu huomioon osakeyhtiölaki siltä osin kuin siitä ei ole tarpeen poiketa asunto-osakeyhtiöiden erityispiirteiden vuoksi.

Ehdotuksen kieliasuun on kiinnitetty erityistä huomiota asunto-osakeyhtiölakia omassa asumisessaan ja asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa soveltavan käyttäjäkunnan laajuuden ja monimuotoisuuden vuoksi. Osakeyhtiölaista poikkeavien ilmausten tarkoituksena on lain ymmärtämisen helpottaminen, jollei yksittäisen säännöksen perusteluista ilmene, että myös sisältö poikkeaa osakeyhtiölaista.

Ehdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1 päivänä tammikuuta 2010.


YLEISPERUSTELUT

1 Nykytila

1.1 Lainsäädäntö

Asunto-osakeyhtiölaki (809/1991, AOYL) tuli voimaan 1 päivänä tammikuuta 1992. Perusparannusta, uudistusta, lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista koskevaan asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätökseen sovellettavien säännösten muutos tuli voimaan 1 päivänä kesäkuuta 2001 (316/2001). Muut asunto-osakeyhtiölain muutokset ovat liittyneet muun lainsäädännön muutoksiin.

1.2 Käytäntö

Tilastotiedot

Asunto-osakeyhtiöiden lukumäärä ja alueellinen jakautuminen. Patentti- ja rekisterihallituksen tilaston mukaan 31 päivänä joulukuuta 2008 Suomessa oli 80 441 asunto-osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiöt sijoittuvat siten, että 28,3 % asunto-osakeyhtiöistä on pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa), 7,9 % Tampereen seudulla, 8,2 % Turun seudulla, 5,7 % Oulun seudulla (ml. Raahe), 3,0 % Seinäjoen seudulla, 4,3 % Porin ja Rauman seudulla, 4,2 % Kuopion seudulla, 4,6 % Jyväskylän seudulla, 3,2 % Kotkan seudulla, Hämeenlinnassa 3,4 % ja Lahdessa 3,2 %. Myös suurin osa näiden alueiden ulkopuolisista asunto-osakeyhtiöistä on suuremmissa asutuskeskuksissa. Vuosina 1999—2007 perustettiin keskimäärin noin 1 360 yhtiötä vuodessa. Samana aikana vuosittain purkautui keskimäärin noin 210 yhtiötä, joista yli puolet purkautui sulautumisen kautta.

Asunto-osakeyhtiöiden kaupparekisteri-ilmoitukset. Vuosina 2003—2007 asunto-osakeyhtiöt ilmoittivat vuosittain kaupparekisteriin keskimäärin 16 300 hallituksen kokoonpanon muutosta sekä 7 300 isännöitsijän ja 12 000 tilintarkastajan vaihdosta. Samana aikana kaupparekisteriin ilmoitettiin vuosittain keskimäärin 2 900 yhtiöjärjestyksen muutosta.

Asunto-osakeyhtiöiden rakennukset ja asuinhuoneistot. Vuoden 2007 joulukuun alussa asunto-osakeyhtiöissä oli 43,6 % kaikista asuinhuoneistoista ja 67,0 % asuinhuoneistoista sellaisissa rakennuksissa tai pientaloyhteisöissä, joissa on kaksi tai useampia huoneistoja. Suomessa oli tuolloin yhteensä 1 071 800 asuinrakennusta (2 664 700 asuntoa). Näistä yhden asunnon taloja oli 876 500, kahden asunnon taloja 64 720, muita erillisiä pientaloja 2 820 (9 310 asuntoa), rivitaloja 73 260 (377 540 asuntoa) ja kerrostaloja 54 500 (1 204 220 asuntoa). Näistä rakennuksista noin 126 280 kuului asunto-osakeyhtiöille (1 162 890 asuntoa). Asunto-osakeyhtiöiden omistamista rakennuksista 14 020:ssa oli yksi ja 24 060:ssa kaksi asuinhuoneistoa. Asunto-osakeyhtiöillä oli 669 muuta erillistä pientaloa (2 730 asuntoa), 53 460 rivitaloa (270 460 asuntoa) ja 34 060 kerrostaloa (824 070 asuntoa).

Joulukuun 2007 alussa asunto-osakeyhtiöiden taloissa olevista huoneistoista 63,2 % oli rakennettu vuosien 1960—1990 välisenä aikana. Rakennusten ikäjakauma on seuraava: 1 800 rakennusta (21 000 asuntoa) valmistui ennen vuotta 1921, 2 700 rakennusta (55 700 asuntoa) vuosina 1921—1939, 6 200 rakennusta (101 600 asuntoa) vuosina 1940—1959, 10 000 rakennusta (199 000 asuntoa) 1960-luvulla, 23 000 rakennusta (292 300 asuntoa) 1970-luvulla, 40 100 rakennusta (230 500 asuntoa) 1980-luvulla, 23 300 rakennusta (129 000 asuntoa) 1990-luvulla ja 16 800 rakennusta (110 700 asuntoa) 2000-luvulla.

Suomen Isännöintiliiton ja HTM-tilintarkastajien selvitykset

Asunto-osakeyhtiöiden hallinnosta ei ole kattavia tilastotietoja. Suomen Isännöintiliiton edustajan arvion mukaan päätoimisia isännöitsijöitä on noin 2.500, joista noin puolet kuuluu liittoon suoraan tai on jäsenyhteisön palveluksessa. Liiton jäsenten asiakkaana on noin 30.000 asunto-osakeyhtiötä. Liiton asiakastyytyväisyyskyselyssä on kerätty tietoja myös hallituksen jäsenten taustoista.

HTM-yhdistys ry selvitti keväällä 2007 jäsenistölleen suunnatulla kyselyllä sitä, miten asunto-osakeyhtiöt käyttävät KHT- ja HTM-tilintarkastajia. Kysely lähetettiin 658 osoitteeseen, joista saatiin 313 vastausta (vastausaktiivisuus 48 %). Kyselyn perusteella HTM-yhdistys arvioi, että sen 787 HTM- ja KHT-jäsenellä oli tarkastettavanaan noin 16 600 asunto-osakeyhtiötä. Näistä oli alle 30 asunnon yhtiöitä valtaosa eli noin 9 500, 30—100 asunnon yhtiöitä noin 6 300 ja yli 100 asunnon yhtiöitä noin 800. Yhdistyksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastus on usein keskittynyt joillekin tarkastajille, joilla on asiakkainaan moninkertaisesti keskimäärän ylittävä määrä esimerkiksi pieniä asunto-osakeyhtiöitä.

Oikeusministeriön kyselyt asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille

Kyselyiden toteutus ja palautteen jakautuminen. Oikeusministeriö pyysi kesäkuussa 2008 asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäseniltä ja isännöitsijöiltä tietoja vuosina 2007 ja 2008 hallitustyöskentelyyn käytettävistä resursseista ja tilintarkastuksesta sekä kunnossapitotarpeen seurannasta yhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Lisäksi isännöitsijöiltä kysyttiin, miten samaan aikaan julkistetun hallituksen esitysluonnoksen säännökset yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta vaikuttaisivat yhtiön päätöksentekoon. Kyselyt toteutettiin yhteistyössä Suomen kiinteistöliiton ja Suomen isännöintiliiton kanssa siten, että järjestöt välittivät oikeusministeriön kyselyn jäsentensä edustajille, jotka vastasivat suoraan oikeusministeriölle. Kummankin kyselyn osalta vastaajien maantieteellinen jakauma vastasi varsin pitkälti asunto-osakeyhtiöiden maantieteellistä jakaumaa. Hallituksen jäsenille suunnatun kyselyn tuloksista voidaan päätellä, että myös vastaajien taloyhtiöiden rakennusten ikäjakauma vastaa pitkälti kaikkien asunto-osakeyhtiöiden rakennusten ikäjakaumaa. Kummankin kyselyn vastaajien keski-ikä oli noin 45 vuotta ja noin kolmeneljäsosaa vastaajista oli miehiä.

Asunto-osakeyhtiöiden hallituskäytäntö. Lähes kaikkien kyselyyn vastanneiden (yli 96 %) asunto-osakeyhtiössä on 3—5 jäseninen hallitus. Noin 3 %:ssa yhtiöistä oli vähintään kuusijäseninen hallitus ja 1 %:ssa oli yksi- tai kaksijäseninen hallitus. Valtaosa vastaajista (yli 88 %) käytti 1—5 tuntia hallituksen kokoukseen ja siihen valmistautumiseen.

Palautteen perusteella kerrostaloyhtiöissä hallitus kokoontuu hieman useammin kuin rivitaloissa, erillistaloissa tai muissa pientaloyhtiöissä. Hallitus kokoontunut vähintään neljä kertaa vuodessa puolessa kerrostaloyhtiöistä ja noin 40 %:ssa muista rivitalo-, erillistalo- ja muissa pientaloyhtiöissä. Yhtiön maantieteellinen sijainti vaikuttaa jonkin verran hallituksen kokousten määrään. Kyselyn perusteella hallitukset kokoontuvat hieman useammin pääkaupunkiseudulla ja Kainuussa kuin muualla Suomessa ja vastaavasti Etelä-Pohjanmaalla hieman keskivertoa harvemmin. Rakennusvuodella on kyselyn perusteella myös jonkin verran merkitystä siihen kuinka monta kertaa hallitus kokoontuu. Mitä uudempi asunto-osakeyhtiö on, sitä harvemmin hallitus kokoontuu. Asunto-osakeyhtiön koko näyttää kyselyn perusteella vaikuttavan siten, että isoimmissa asunto-osakeyhtiöissä hallitus kokoontuu useammin. Saatujen vastausten mukaan 1—5 huoneiston yhtiöissä 68 % hallituksista kokoontui 1—3 kertaa. Yli 50 huoneiston yhtiöissä taas 79 % hallituksista kokoontui 4—9 kertaa vuoden 2007 aikana.

Isännöitsijäkäytäntö. Hallituksen jäsenille suunnattuun kyselyyn vastanneiden yhtiöistä lähes kaikissa (noin 92 %) oli isännöitsijä. Suurin osa (88 %) isännöitsijöistä oli käytännössä yrityksiä, joista (97,3 % harjoitti ammattimaista isännöintiä ja vain 2,7 %:ia näistä isännöitsijöistä oli sivutoimisia. Lisäksi 10,8 %:ssa asunto-osakeyhtiöistä isännöitsijänä oli osakas ja 1,2 %:ssa muu asukas.

Palautteen perusteella asunto-osakeyhtiön rakennusvuodella ei näyttäisi olevan suurtakaan merkitystä siihen, onko yhtiöllä isännöitsijä vai ei. Taloyhtiön tyypillä taas näyttää olevan jonkin verran vaikutusta asiaan. Kyselyn perusteella lähes kaikilla (97 %) kerrostalotyyppisillä asunto-osakeyhtiöillä oli isännöitsijä. Vastaava luku rivitalojen osalta oli 87 % ja erillistalojen tai muiden pientalojen osalta 75 %. Myös asunto-osakeyhtiön koolla näyttää olevan merkitystä sillä kyselyn perusteella 1—5 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä hieman reilulla puolella (57 %) oli isännöitsijä, kun taas 11 huoneiston tai sitä suuremmista asunto-osakeyhtiöistä lähes (95—100 %) kaikilla oli isännöitsijä.

Tilintarkastuskäytäntö. Yhtiöiden hallituksen jäseniltä saadun palautteen perusteella huoneistojen lukumäärä vaikuttaa merkittävästi siihen, onko yhtiössä lainkaan tilintarkastajaa tai onko yhtiössä KHT- tai HTM tilintarkastaja ja tämän rinnalla maallikkotilintarkastaja. Kyselyn perusteella 1—5 huoneiston yhtiöistä 11 %:lla ei ole lainkaan tilintarkastajaa, noin puolella on maallikkotilintarkastaja, noin kolmanneksella on vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja ja noin 3 %:lla yhtiöistä sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja. Yli 50 huoneiston taloyhtiöiden osalta yli puolessa (56 %) yhtiöistä on sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja, 40 %:lla yhtiöistä on vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Noin puolessa kerrostaloyhtiöistä on sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja. Lisäksi 40 % kerrostaloyhtiöistä oli vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Noin 60 % rivitaloyhtiöistä ja lähes puolessa erillistaloyhtiöistä ja muista pientaloyhtiöistä on KHT- tai HTM-tilintarkastaja.

Isännöitsijöiltä saatujen vastausten perusteella myös asunto-osakeyhtiön käyttämän isännöintiyrityksen koko vaikuttaa ammattitilintarkastajan käytön yleisyyteen. Vastausten perusteella yhden isännöitsijän isännöintiyrityksen asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiöistä noin 60 %:lla on KHT- tai HTM-tilintarkastaja, kun taas yli 10 isännöitsijän isännöintiyritysten asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiöistä yli 90 %:lla on ammattitilintarkastaja.

Myös asunto-osakeyhtiön alueellinen sijainti vaikuttaa kyselyiden perusteella jonkin verran siihen, käyttäkö yhtiö ammattitilintarkastajaa. KHT- tai HTM-tilintarkastajan käyttö on yleisintä pääkaupunkiseudulla, jossa yli 90 %:lla vastausten kattamista yhtiöistä on ammattitilintarkastaja. Vastaavasti kyselyn perusteella 50 % tai pienempi osa vastanneiden yhtiöistä käytti ammattitilintarkastajaa Kainuussa, Etelä-Pohjanmaalla, Keski-Pohjanmaalla sekä Pohjois-Karjalassa.

Kunnossapitotarpeen käsittely hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Vastanneiden isännöitsijöiden asiakasyhtiöiden hallituksista 10—25 % käsitteli kunnossapitotarvetta 2—3 kertaa vuodessa. Valtaosa (noin 82 %) isännöitsijöiden asiakasyhtiöiden hallituksista käsittelee kunnossapitotarvetta jossain vaiheessa. Hallituksen jäsenten yhtiöiden hallitukset käsittelivät kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008 hallituksessa 2—3 kertaa lähes puolessa yhtiöistä, 7 % hallituksista ei käsitellyt asiaa lainkaan, 23 % hallituksista käsitteli 4—6 kertaa ja 9 % hallituksista käsitteli useammin kuin kuusi kertaa.

Palautteen perusteella hallituksen jäsenten lukumäärällä ei ole kovin suurta merkitystä siihen kuinka monta kertaa hallitus on käsitellyt kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Vain ne hallitukset, joissa oli jäseniä kuusi tai enemmän käsittelivät hieman useammin kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Myös taloyhtiön rakennustyypin vaikutus näyttää olevan vähäinen. Palautteen perusteella kerrostaloissa oli kunnossapitotarvetta käsitelty hieman useammin kuin muissa yhtiöissä. Rakennusvuosi näyttää vaikuttavan jonkin verran siihen, kuinka monta kertaa yhtiön hallitus käsitteli kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008. Useimmin hallitukset olivat käsitelleen kunnossapitotarvetta 1921—1939 rakennetuissa asunto-osakeyhtiöissä ja harvimmin taas uusissa 2000-luvulla rakennetuissa asunto-osakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiön maantieteellisellä sijainnilla ei näytä olevan suurta merkitystä kunnossapitotarpeen käsittelyyn hallituksen kokouksissa.

Yhtiökokous käsittelee vuosittain kunnossapitotarvetta kolmessa neljäsosassa kummankin kyselyn palautteen kattamista yhtiöistä.

Kunnossapitosuunnitelman yleisyys. Isännöitsijöiden asiakasyhtiöistä noin 15 %:lla oli kunnossapitosuunnitelma.

Vastanneiden hallituksen jäsenten yhtiöistä suunnitelma oli 40 %:lla. Hallituksen jäsenten palautteen perusteella kunnossapitosuunnitelman yleisyyteen vaikuttaa olennaisesti asunto-osakeyhtiön koko. Palautteen mukaan 1—5 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä vain 22 %:ssa oli kunnossapitosuunnitelma, kun yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä kunnossapitosuunnitelma löytyi 60 %:ssa yhtiöistä. Kunnossapitosuunnitelman yleisyys näyttää kyselyn perusteella kasvavan tasaisesti asunto-osakeyhtiön koon myötä. Vastauksista ilmenee, että yleisimmin kunnossapitosuunnitelma on tehty kerrostaloyhtiöissä (47 %). Rivitaloissa sekä erillistaloissa ja muissa pientaloissa kunnossapitosuunnitelma näyttää olevan kyselyn perusteella lähes yhtä yleinen ja se on noin 30 %:lla näistä yhtiöistä. Myös rakennusvuodella näyttää kyselyn perusteella olevan merkittävä vaikutus siihen onko asunto-osakeyhtiöllä kunnossapitosuunnitelmaa. Kaikkein vanhimpia (rakennettu ennen vuotta 1921) asunto-osakeyhtiöitä lukuun ottamatta kunnossapitosuunnitelma on useammin vanhemmilla kuin uudemmilla asunto-osakeyhtiöillä. 1921—1959 rakennetuista asunto-osakeyhtiöistä yli puolella (56 %) on kyselyn perusteella kunnossapitosuunnitelma. 1960-luvalla rakennetuista yhtiöistä kunnossapitosuunnitelma on kyselyn perusteella 46 %:lla, 1970-luvulla rakennetuista 43 %:lla, 1980-luvulla rakennetuista 40 %:lta, 1990-luvulla rakennetuista 32 %:lla ja 2000-luvulla rakennetuista 29 %:lla yhtiöllä. Palautteen perusteella kunnossapitosuunnitelma on selvästi yleisin pääkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiöissä, joista puolella on suunnitelma.

Kunnossapitotarpeen selvittäminen. Valtaosa (70 %) isännöitsijöistä vastasi, että kaikissa heidän asiakasyhtiöissään kunnossapitotarvetta selvitetään jollain tavalla. Noin 30 %:lla isännöitsijöistä oli hyvin pieni määrä asiakasyhtiöitä, joissa kunnossapitotarvetta ei seurata millään tavalla. Vastanneiden hallituksen jäsenten taloyhtiöissä seuranta perustuu kuntoarvioon (37 %), muun ulkopuoliseen asiantuntijaselvitykseen (28 %), kuntotutkimukseen ja tekniseen isännöintiin (15 %). Jollain muulla tavalla kunnossapitotarvetta oli selvitetty neljäsosassa yhtiöistä.

Kunnossapitoseurannan kohteet. Palautteen perusteella samat kohteet eli putkisto sekä viemärit, katto, ulkovaippa ja märkätilat nähdään tärkeinä kunnossapitoseurannan kohteina riippumatta asunto-osakeyhtiön sijainnista. Myöskään yhtiön rakennustyypillä ja huoneistojen lukumäärällä ei näytä olevan suurta merkitystä seurannan kohdentamisen kannalta.

Tyytyväisyys kunnossapidon seurantaan. Hallituksen jäseniltä saadun palautteen perusteella noin 40 % oli erittäin tai melko tyytyväisiä ja noin 25 % erittäin tai melko tyytymättömiä oman yhtiön sä kunnossapitotarpeen seurantaan. Isommissa asunto-osakeyhtiöissä oltiin hieman tyytyväisempiä kunnossapidon seurantaan kuin pienemmissä yhtiöissä. Myös maantieteellisiä eroja oli kyselyn perusteella havaittavissa. Pääkaupunkiseudulla, muulla Uudellamaalla, Keski-Suomessa, Pirkanmaalla, Varsinaissuomessa ja Kymenlaaksossa oltiin kyselyn mukaan tyytyväisimpiä kunnossapidon seurantaan. Vastaajan sukupuolella ja iällä ei näyttänyt olevan suurta merkitystä. Nuoremmat alle 30-vuotiaat vastasivat olevansa hieman tyytymättömämpiä kuin esimerkiksi yli 60-vuotiaat, jotka olivat koko joukosta tyytyväisimpiä oman asunto-osakeyhtiönsä kunnossapitoseurantaan. Palautteen perusteella haluttomuus suunnitelmalliseen kunnossapitoon on suurinta sellaisissa asunto-osakeyhtiössä, joiden osakkeenomistajista suuri osa on ikääntyneitä.

Kunnossapitokustannuksiin varautuminen. Isännöitsijöiltä saadun palautteen perusteella hieman alle 10 % heidän asiakasyhtiöistään oli varautunut kunnossapitotarpeen rahoitukseen. Hoitovastikeylijäämä oli yleisin säästämiskeino. Muutama prosentti asunto-osakeyhtiöistä oli varautunut kunnossapitotarpeisiin yhtiön hallussa olevien huoneistojen tai rakennusoikeuden myynnillä.

Vastanneiden hallituksen jäsenten yhtiöistä yli puolet oli varautunut kunnossapidon rahoitukseen. Yleisin keino oli hoitovastikeylijäämä (56 %). Muita yleisiä keinoja olivat korjausrahastovastike (28 %) ja yhtiön hallussa olevien huoneistojen ja rakennusoikeuden myynti (9 %). Palautteen perusteella kunnossapitotarpeisiin varautuminen on hieman yleisempää isommissa asunto-osakeyhtiöissä kuin pienemmissä yhtiöissä. 1—5 huoneistoa käsittävissä asunto-osakeyhtiöissä tuleviin kunnossapitotarpeisiin oli varauduttu 43 %:ssa yhtiöistä, kun yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiöissä vastaava osuus oli 58 %. Palautteen perusteella myös yhtiön rakennusten tyyppi vaikuttaa vain vähän siihen, varautuuko yhtiö taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpeisiin (rakennustyypistä riippuen 50—56 % yhtiöistä oli varautunut kunnossapitokuluihin). Maantieteelliset erot kunnossapitotarpeeseen varautumisen osalta olivat kyselyn perusteella melko suuria. Parhaiten varautuneita oltiin Kanta-Hämeessä (69 % asunto-osakeyhtiöistä oli varautunut taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpeisiin) sekä Varsinais-Suomessa (64 %). Huonoiten taas kyselyn perusteella varauduttiin Etelä-Savossa (34 %) sekä Pohjois-Karjalassa (41 %). Myös eri aikoina rakennettujen asunto-osakeyhtiöiden varautumisessa tuleviin kunnossapitotarpeisiin oli kyselyn perusteella eroja. Parhaiten olivat varautuneet 1940—1959 sekä 1980- ja 1990-luvulla rakennetut asunto-osakeyhtiöt. Niistä kunnossapitotarpeisiin oli varautunut noin 60 %. Huonoiten olivat kyselyn perusteella varautuneet ennen vuotta 1921 rakennetut asunto-osakeyhtiöt. Lisäksi 1921—1939 rakennetuista varautuneita oli 49 %, 1960-luvulla rakennetuista 53 %, 1970-luvulla rakennetuista 51 % sekä 2000-luvulla rakennetuista 47 %.

1.3 Kansainvälinen kehitys sekä ulkomaiden lainsäädäntö

Suomalainen asunto-osakeyhtiö on tiettävästi ainakin Euroopassa ainutlaatuinen omistusasumisen muoto.

Kerrostaloasuntojen omistusoikeuden ja tehokkaan hallinnon järjestäminen ovat olleet keskeisiä kysymyksiä, kun yksityistäminen on toteutettu EU:n uusissa jäsenvaltioissa. Huomiota on kiinnitetty erityisesti siihen, miten rakennuksen yhteisten osien kunnossapito ja uudistaminen sekä asumisen perushyödykkeiden, kuten käyttöveden ja jätehuollon, hankinta varmistetaan. Samoista kysymyksistä keskustellaan myös sellaisissa vanhoissa EU valtioissa, joissa omistusasuntokerrostalojen hallinto on järjestetty tehottomasti. Vanhoissa EU valtioissa omistusasuminen kerrostaloissa ei ole läheskään niin yleistä kuin Suomessa.

Käytännössä kerrostaloasuntojen omistusoikeus on toteutettu useimmissa EU-valtioissa ja muissa valtioissa siten, että kunkin huoneiston omistajan omistusoikeus huoneiston sisäseinien rajaamaan alueeseen on merkitty kiinteistörekisteriin. Tällöin rakennuksen yhteiset osat ja maapohja ovat rakennuksen huoneistot omistavien yhteisomistuksessa (esim. ejerlejdighed Tanskassa). Joissakin valtioissa sekä rakennus että maapohja ovat yhteisomistuksessa ja kullakin yhteisomistajalla on yksinoikeus tietyn huoneiston käyttämiseen (eierseksjon Norjassa). Kummassakin mallissa rakennuksen huoneistojen omistajat päättävät yhteisten osien hallinnoinnista, joko sellaisen yhdistyksen tai osuuskunnan kautta, jonka jäseninä he ovat, tai yleisten oikeusperiaatteiden nojalla ilman tarkemmin määritettyä organisaatio- ja päätöksentekomallia. Ainakin Venäjällä hallinnointiyhteisöön osallistuminen on vapaaehtoista, minkä seurauksena samassa rakennuksessa voi olla yhteiseen päätöksentekoon osallistuvia ja sen ulkopuolelle jättäytyneitä huoneistojen omistajia.

Asunto-osakeyhtiöön verrattuna ulkomaiset omistus- ja hallintomallit ovat usein ongelmallisia yhteisiä asioita koskevan päätöksenteon tehokkuuden, yhteisen velkarahoituksen vakuuksien saatavuuden ja yhteisten kulujen kattamiseksi huoneistojen omistajilta perittävien maksujen turvaamisen sekä yhteisen toiminnan ja talouden läpinäkyvyyden suhteen. Esimerkiksi yhteisiä toimia edellyttävien uudistusten toteuttaminen voi olla vaikeata päätökseen sovellettavien tiukkojen vaatimusten, puuttuvien yhteisten vakuuksien, omistajien maksuosuuksien perimisen hankaluuden ja taloudellista raportointia koskevien puutteiden synnyttämän epävarmuuden vuoksi.

Ruotsissa huomattavaa osaa kerrostaloasunnoista hallitaan asumisoikeusmuodossa. Asumisoikeusyhdistystä muistuttava ruotsalainen asumisoikeusyhteisö on osuuskuntamuotoinen oikeushenkilö, jonka jäsenellä on oikeus vaatia yhteisöä lunastamaan hänen osuutensa ennalta määrättyyn hintaan. Alueellisen kehityksen ja asuntomarkkinoiden muutosten vuoksi Ruotsissa asetetaan vuosittain konkurssiin useita asumisoikeusyhteisöjä muun muassa sen vuoksi, että yhteisön lunastamille asumisoikeuksille ei löydy uusia omistajia tai vuokralaisia. Kuluvan vuosikymmenen ajan Ruotsissa on selvitetty kerrostaloasuntojen yksityisomistuksen mahdollistavan lainsäädännön tarvetta (esim. SOU 2002:21, prop. 2003/04:115 ja bet. 2006/07:CU10) valtiopäivien vuonna 1999 antaman tiedonannon jälkeen (bet. 1998/99:BoU7, rskr. 1998/99:165). Ruotsissa muutetaan maakaaren (1970:994) säännöksiä kolmiulotteisesta kiinteistöstä siten, että tällaisena kiinteistönä voitaisiin rekisteröidä myös yksittäinen asuinhuoneisto (Prop. 2008/09:91). Säännöksiä sovelletaan alkuvaiheessa vain sellaiseen uudisrakennukseen, jossa vähintään kolme tällaista asuinhuoneistoa. Tällaiseen asuinhuoneistoon sovelletaan kolmiulotteista kiinteistöä koskevien yleisten säännösten lisäksi uusia säännöksiä, joiden tarkoituksena on välttää huoneiston käytöstä muille lähistöllä aiheutuvia häiriöitä, varmistaa asumisterveyden, järjestyksen ja kunnon säilyminen rakennuksessa ja sen ulkopuolella. Omistajan on huolellisesti valvottava, että edellä sanottua noudattavat myös omistajan perheenjäsenet ja vieraat ja ne, jotka omistajan toimivat rakennuksessa. Lisäksi tällaisen rakennuksen yhteisten tilojen hallintoa varten pitää perustaa yhteisö (samfällighetsförening), joka muun muassa voi ottaa lainaa yhteisiin kuluihin ja jolla on kanneoikeus asunnon omistajan rikkoessa edellä mainittuja vaatimuksia. Tavoitteena on, että uusi laki tulee voimaan 1 päivänä toukokuuta 2009.

1.4 Nykytilan arviointi

1.4.1 Yleistä

Kun rakennuskanta ja asukkaat ikääntyvät ja kun asukaskunta, rakennustekniikka, asumispalvelut ja asuinkiinteistöjä koskevat viranomaisvaatimukset muuttuvat, asunto-osakeyhtiöiden ja osakkeenomistajien tekemien korjausten, uudistusten ja lisärakentamisen tarve kasvaa. Samat tekijät lisäävät tarvetta myös muihin järjestelyihin ja vastuusuhteiden selventämiseen asunto-osakeyhtiöissä. Muilta osin asunto-osakeyhtiölaki on osoittautunut pääosin toimivaksi. Lain voimassaoloaikana on kuitenkin ilmennyt, että lain yksittäisiä säännöksiä on syytä selventää tai muuttaa.

Ehdotuksen valmistelussa havaittu muutostarve voidaan tiivistää seuraavasti:

- Ei ole ilmennyt tarvetta muuttaa voimassa olevan lain periaatteita eikä muutenkaan tehdä muutoksia, jotka vaikuttaisivat olennaisesti yhtiön tai osakkeenomistajien oikeuksiin tai velvollisuuksiin.

- Tarvittavat muutokset ovat lähinnä menettelytapojen tai sääntelyn selvennyksiä taikka johtuvat esimerkiksi osakkeenomistajien teettämien kunnossapito- ja muutostöiden yleistymisestä sekä rakennustekniikan ja rakentamista koskevien vaatimusten kehityksestä.

1.4.2 Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Voimassa olevan lain mukaan osakkeenomistajat vastaavat osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen ja muiden tilojen kunnossapidosta siten kuin AOYL:ssa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään (AOYL 78 §). Lähtökohta on, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakeomistuksen perusteella hallitsemansa tilat. Yhtiö vastaa kuitenkin yleensä osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen sisäpuolisista rakenteista johtuvista vioista sekä sellaisten laissa mainittujen johtojen, kanavien ja vesihanojen kunnossapidosta, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Parvekkeen kunnossapitovastuu kuuluu voimassa olevan lain mukaan lähtökohtaisesti yhtiölle. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajien kesken.

Kunnossapitovastuun jakautumista koskevat AOYL:n olettamasäännökset soveltuvat yleensä parhaiten kerrostaloihin (HE 216/1990, s. 58), joissa huoneistot ovat varsin samanlaisia. Asunto-osakeyhtiöiden rakennukset ja huoneistot poikkeavat toisistaan kuitenkin huomattavasti yhtiöissä, joissa on kerrostaloja, rivitaloja, erillistaloja, tai jos asunto-osakeyhtiössä on myös osakkeenomistajahallinnassa olevia liikehuoneistoja. Käytännössä suositellaan, että kunnossapitovastuusta määrättäisiin yhtiöjärjestyksessä tarkemmin.

Kunnossapitovastuun osalta voidaan erottaa ainakin seuraavia ongelma-alueita: yhtiön vastuulla olevasta rakenteesta aiheutuvat viat, vaatimus samantasoisuudesta, yhtiön toimenpiteestä osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuneet vahingot, osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapidon hoitaminen yhtiön kustannuksella, hallituksen toimivalta, osakkeenomistajan kunnossapitotoimien taso ja töiden valvonta, kunnossapitovastuun muuttaminen ja vastuu puutteellisesta tai virheellisestä kunnossapidosta.

Yhtiön vastuulla olevasta rakenteesta johtuvat viat. Käytännössä ongelmia on aiheutunut siitä, että AOYL:ssa ei määritellä tarkemmin yhtiön vastuulla olevia rakenteesta johtuvia vikoja. Vallitseva tulkinta lienee, että yhtiö vastaa esimerkiksi vesivuodon yhteydessä vahingosta, joka aiheutuu veden kulkeutumisesta sellaisen rakenteen läpi, joka on tarkoitettu kestämään vettä. Epäselvänä on pidetty sitä, vastaako yhtiö talon rakenteisiin kulkeutuneen veden aiheuttamista vahingoista myös silloin, kun vesi on valunut osakkeenomistajan vastuulla olevasta, muissa kuin märkätiloissa tavanomaisesti käytettävästä pesukoneesta tai muutoin asuinhuoneen lattialle päässeestä vedestä. Ongelmallisena on pidetty myös yhtiön kunnossapitovastuuta niissä tapauksissa, joissa osakkeenomistaja yhtiön suostumuksella muuttaa rakenteita toisenlaisiksi kuin muissa huoneistoissa (esim. väliseinien tai märkätilojen siirtäminen). Jossain määrin epäselvänä on pidetty myös sitä, mitä rakenteilla tarkoitetaan kunnossapitovastuun jaon kannalta (esim. onko siirretty väliseinä asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva rakenne).

Samantasoisuusvaatimus. Käytännössä vaatimusta johtojen, kanavien ja vesihanojen samantasoisuudesta on pidetty ongelmallisena silloin, kun osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen käyttötarkoitus on erilainen tai huoneistot ovat muuten hyvin erilaisia ja huoneistoissa on erilaisia sinänsä tavanomaisia putkistoja. Oikeuskäytännössä tätä vaatimusta on tulkittu ilmanvaihdon osalta siten, että on yhtiön vastuulla pitää niin asuin- kuin liikehuoneistojakin sellaisessa viranomaismääräysten edellyttämässä kunnossa, että huoneistoja voidaan käyttää rakennusluvan ja yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen (KKO 1998:105). Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella on epäselvää, millä edellytyksillä yhden osakkeenomistajan liiketoimintaan liittyviä kustannuksia, joita muiden osakkeenomistajien ei voida olettaa voivan ennakoida, saattaa tulla asunto-osakeyhtiössä myös muiden osakkeenomistajien maksettaviksi vastikkeen muodossa.

Yhtiön toimenpiteestä osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuvat vauriot. Voimassa olevan lain nimenomaisten säännösten mukaan yhtiövastikkeella katetaan vain sellaisia korjaus-, perusparannus- ja uudistuskustannuksia, jotka perustuvat yhtiön vastuulla oleviin toimenpiteisiin (AOYL 5 §). Laissa ei ole nimenomaisia säännöksiä yhtiön velvollisuudesta vastata osakkeenomistajan vastuulla olevien rakenteiden saattamisesta entiselleen niiden vahingoituttua yhtiön teettämän korjaus- tai parannustoimenpiteen johdosta. Käytännössä yhtiökokous voi päättää esimerkiksi vesi- ja viemäriputkien uusimisen yhteydessä siitä, että samalla vaihdetaan vastikerahoitteisesti wc-istuimet ja korjataan vioittuneet sisäpinnat ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavalla alkuperäistä kalliimmalla pinnoitteella. Vastaavasti antenni-, puhelin- ja sähköverkon uudistuksen yhteydessä asennetaan vastikerahoitteisesti huoneistokohtaisia pistorasioita ja ikkunoiden vaihdon yhteydessä vaihdetaan myös osakkeenomistajan vastuulla olevat sisäikkunat. Asunto-osakeyhtiöiden maallikkohallinnon kannalta on kuitenkin pidetty ongelmallisena sitä, että tällaisten käytännössä hyvin yleisten tilanteiden osalta yhtiökäytäntö perustuu AOYL:n yleisiin säännöksiin, yhtiön kunnossapito-oikeutta koskevaan avoimeen ja tulkinnanvaraiseen 78 §:n 3 momenttiin ja oikeuskäytäntöön sekä oikeuskirjallisuudessa esitettyihin tulkintoihin. Ongelmallisena on pidetty myös sitä, miten osakkeenomistajien itse suorittamat toimenpiteet tulisi ottaa huomioon hänen maksuvelvollisuutensa osalta.

Muu osakkeenomistajalle kuuluva kunnossapito asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Voimassa olevan lain esitöiden mukaan kunnossapitovastuun jakautumista koskevat säännökset määrittelevät lähinnä korjaus- ja kunnossapitokustannuksista vastaavan tahon. Vastuunjakosäännös ei siten estä yhtiötä korjauttamasta omalla kustannuksellaan sellaisen osakkeenomistajahallinnassa olevan huoneiston sisätiloissa ilmennyttä vikaa, jonka korjauskuluista osakkeenomistaja vastaisi lain pääsäännön tai yhtiöjärjestyksen mukaan, jos päätös ei loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta (AOYL 78 §:n 3 momentti). Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta kuitenkin seuraa, että tällaiset korjaukset eivät saa kohdistua vain osaan huoneistoista ja että yhtiövastikkeen maksuvelvollisuudessa tulisi yleensä ottaa huomioon osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset (HE 216/1990, s. 58 ja 59).

Käytännössä yhtiökokous päättää osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta kunnossapidosta, perusparannuksesta ja uudistamisesta yleensä vain silloin, kun toimenpide liittyy yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvaan toimenpiteeseen. Ongelmallisena on kuitenkin pidetty yksittäistapauksia, joissa enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoituksella on toteutettu osakkeenomistajien kunnossapitovastuun piiriin kuuluvia toimia muuten kuin perusparannuksen tai uudistuksen yhteydessä.

Hallituksen toimivalta kunnossapidon ja perusparannusten osalta. Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtiön hallitus ei saa päättää — kiireellisiä vesivahinko- ym. korjauksia lukuun ottamatta — sellaisista kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin (AOYL 54 §). Käytännössä on pidetty jossain määrin epäselvänä esimerkiksi sitä, missä laajuudessa hallitus voi päättää kunnossapito- tai perusparannustoimenpiteistä yhtiökokouksen käsittelemän talousarvion rajoissa.

Osakkeenomistajan kunnossapitotoimien valvonta. Voimassa olevan lain mukaan kunnossapidosta vastaavalla taholla on oikeus itse päättää ja huolehtia korjauksen suorittamisesta. Osakkeenomistaja ei siten saa yhtiötä kuulematta teettää yhtiön vastuulla olevaa huoneistokohtaista korjausta, kuten vesijohtojen ja hanojen uusimista. Osakkeenomistaja tai yhtiö voi kuitenkin teettää toisen osapuolen kustannuksella lisävahingon välttämiseksi tarpeellisen kiireellisen korjauksen, kuten vesivahinkoon liittyvän korjauksen (HE 216/1990, s. 59).

Käytännössä ongelmallisena on pidetty sitä, että laissa ei nimenomaisesti säädetä kunnossapitotoimien tasosta eikä yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan vastuulla olevia, mutta rakenteisiin vaikuttavia kunnossapitokorjauksia.

Kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiön perustamisen jälkeen. Ongelmallisena on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, miten kunnossapitovastuun jakautumista voidaan muuttaa yhtiön perustamisen jälkeen. Vastuunjaon muuttamiseen sovelletaan yleisiä yhtiöjärjestyksen muuttamista ja tällaisen päätöksen moittimista koskevia säännöksiä (2/3 määräenemmistö ja yhdenvertaisuusperiaate). Yleisiä säännöksiä sovelletaan siinäkin tapauksessa, että muutos riidattomasti vähentää joidenkin osakkeenomistajien ja lisää toisten osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta käytännössä vastaavalla tavalla kuin sellainen vastiketta tai muuta maksua koskeva yhtiöjärjestyksen muutos, johon vaaditaan niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden maksuvelvollisuus kasvaa.

Vastuu puutteellisesta tai virheellisestä kunnossapidosta. AOYL:ssa viitataan osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtiölain (624/2006) vahingonkorvaussäännöksiin, jotka eivät kuitenkaan yleensä sovellu yhtiön rakennusten kunnossapitoon liittyvän vahingon korvaamiseen. Kunnossapitoon liittyvien osakkeenomistajan tai yhtiön aiheuttamien vahinkojen korvausvastuu on käytännössä perustunut lähinnä vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Epäkohtana on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole riittävän selviä säännöksiä siitä vastuusta, joka osakkeenomistajalla ja yhtiöllä on puutteellisesta kunnossapidosta.

Yhtiön rakennuksen tai huoneiston tuhoutuminen. AOYL:n säännös yhtiön rakennuksen ja huoneiston tuhoutumisesta on ongelmallinen, koska sekä uudelleenrakentaminen että yhtiön purkaminen on edellyttänyt käytännössä yksimielisyyttä. Yhtiö ei siis ole voinut selkeästi kunnossapitovastuunsa puitteissa vastata tuhouneen rakennuksen tai huoneiston jälleenrakentamisesta. Ottaen huomioon sen, että rakennukset on käytännössä vakuutettu täydestä arvostaan, on voimassa oleva säännös sisällöltään vanhentunut.

1.4.3 Osakkeenomistajan muutostyöt

Muutostöiden laajuus ja valvonta. Voimassa olevan lain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia hallinnassaan olevissa tiloissa. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, muutokseen on saatava yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumus. Lisäksi tietyistä muutostöistä on ilmoitettava etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle, joilla on oikeus valvoa muutostyötä. Jos muutokseen tarvitaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa osakkeenomistajan kustannuksella (AOYL 77 §). Käytännössä muutostöiden määrä kasvaa jatkuvasti asunto-osakeyhtiön rakennusten ikääntymisen, osakkeenomistajien asumistarpeiden muuttumisen ja osakkeenomistajien vaihtumisen myötä.

Käytännössä on yhtäältä pidetty tarpeellisena, että muutostyöoikeus rajattaisiin tarkemmin osakkeenomistajahallinnassa oleviin sisätiloihin siten, että esimerkiksi parvekkeen ja piha-alueiden suhteen muutosoikeutta ei olisi tai se olisi suppeampi kuin sisätilojen osalta. Toisaalta on toivottu muutostyöoikeuden selventämistä parvekkeen ja piha-alueen osalta ja että joissakin tapauksissa osakkeenomistajalla olisi nykyistä paremmat mahdollisuudet tehdä tiettyjä muutoksia myös osittain osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan ulkopuolella (esim. liikehuoneiston sähkölinjan parantaminen).

Käytännössä epäselvänä on pidetty sitä, vastaako muutostyön suorittava osakkeenomistaja asunto-osakeyhtiölle valvonnasta aiheutuvista kuluista, jos yhtiö käyttää valvojana ulkopuolista rakennusalan ammattilaista.

Kunnossapitovastuu muutostöistä. Voimassa olevan lain mukaan yhtiö vastaa myös osakkeenomistajan muuttamien rakenteiden, putkien, kanavien ja hanojen kunnossapidosta, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (AOYL 78 §). Tällöin osakkeenomistajan muutostyö voi vaikuttaa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun vuoksi myös muilta osakkeenomistajilta perittävien vastikkeiden määrään. Käytännössä osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laajentaminen yhtiöjärjestysmääräyksellä on yleistynyt märkätiloja koskevien suurempien muutosten yhteydessä.

Vastuu muutostöistä aiheutuvasta vahingosta. AOYL:ssa viitataan vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksiin, jotka eivät yleensä sovellu osakkeenomistajan muutostöihin liittyvän vahingon korvaamiseen. Käytännössä huomattava osa vanhojen talojen home- ja muista rakenteiden kastumiseen liittyvistä vahingoista on seurausta puutteellisesti toteutetuista putkien, viemäreiden, kylpyhuone-, keittiö- ja saunatilojen rakentamistoimenpiteistä. Vastuu muutoksista aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta perustetaan käytännössä yleensä vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Lopullinen vastuu jakautuu AOYL:ssa säädetyn kunnossapitovastuun mukaisesti vain, jos vahinkoa ei ole aiheutettu tahallaan tai tuottamuksella. Epäkohtana on pidetty sitä, että laissa AOYL:ssa ei ole riittävän selviä säännöksiä muutostöistä yhtiölle, toisille osakkeenomistajilla tai näiden vuokralaisille aiheutuvan vahingon korvaamisesta.

1.4.4 Vahingonkorvausvastuu

Asunto-osakeyhtiön hallituksen, isännöitsijän, tilintarkastajan ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuun osalta AOYL:ssa viitataan vanhan osakeyhtiölain ja tilintarkastuslain vahingonkorvaussäännöksiin. Yhtiön johto voi joutua vanhan osakeyhtiölain mukaan vahingonkorvausvastuuseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheutetusta vahingosta suhteessa yhtiöön taikka osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisesta suhteessa osakkeenomistajaan ja sivullisiin. Osakkeenomistaja voi joutua yhtiöoikeudelliseen vahingonkorvausvastuuseen, jos hän on vähintään törkeällä tuottamuksella myötävaikuttanut osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisen päätöksen aikaansaamiseen.

Käytännössä tavallisimmat asunto-osakeyhtiöissä tapahtuvat vahingot johtuvat puutteelliseesti toteutetuista putkien, viemäreiden, kylpyhuone-, keittiö- ja saunatilojen rakennustöistä ja kunnossapidosta. Näissä tilanteissa yhtiön tai osakkeenomistajan viimesijainen vastuu vahingon korvaamisesta on käytännössä perustettu yleensä vahingonkorvauslakiin (VahL) ja yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin, mikä ei ilmene AOYL:sta. Ongelmallisena on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä kunnossapitovastuun tasosta, kunnossapidon laiminlyömisestä eikä osakkeenomistajan tai yhtiön muutostöiden tasosta ja muutostöistä aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta. Epäselvänä on pidetty myös sitä, miten osakkeenomistajan vastuuseen vaikuttaa se, että yhtiö on hyväksynyt ja valvonut osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyön toteutuksen. Lisäksi vastuun määrittämisen ja toteuttamisen kannalta jossain määrin ongelmallisina on pidetty tilanteita, joissa osakkeenomistaja käyttää ammattimaista urakoitsijaa (mm. yhtiön kanneoikeus).

Joissakin tapauksissa osakkeenomistajan tai yhtiön kunnossapito- tai muutostyö saattaa olla sellainen, että toimenpiteen onnistunut toteuttaminen edellyttää korostettua huolellisuutta ottaen huomioon mm. se, miten merkittäviä vahinkoja virheellisestä toteutuksesta voi aiheutua (esim. talon rakenteisiin vaikuttava kylpyamme tai muu allas).

Yhtiön johtoon kuuluvan korvausvastuu kunnossapitovastuun laiminlyönnistä aiheutuvasta vahingosta on osittain epäselvä myös sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön johdolla ei ole yleistoimivaltaa ja johdon tehtävistä, kuten velvollisuudesta ryhtyä rakennusten ja kiinteistön kunnossapidon kannalta tarpeellisiin toimiin, ei nimenomaisesti säädetä AOYL:ssa.

Asunto-osakeyhtiöissä tyypillisiin vahinkotilanteisiin sovellettavan vastuusääntelyn selventäminen ja täydentäminen voisi osaltaan kannustaa huolellisempaan kunnossapito- ja muutostöiden teettämiseen ja valvontaan. Vahingon ilmetessä selvemmät vastuusäännökset helpottaisivat vastuun toteuttamista.

Uudessa osakeyhtiölaissa (624/2006) osakkeenomistajan ja yhtiön johtoon kuuluvan vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä on muutettu ja selvennetty siten, että

- osakkeenomistajan vastuu ei enää edellytä törkeää tuottamusta,

- hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan (vastaa isännöitsijää) oletetaan olleen huolimattomia, jos vahinko aiheutetaan osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tai vastuu koskee yhtiön läheisen kanssa tehdyllä toimella aiheutettua vahinkoa (tuottamusolettama) ja

- yksittäisen osakkeenomistajan oikeus saada korvausta ns. välillisestä vahingosta eli ensisijassa yhtiölle aiheutetusta vahingosta poistetaan.

Kun arvioidaan vastuunjaon toimivuutta ja mahdollisia uudistusvaihtoehtoja on otettava huomioon myös se, että käytännössä asunto-osakeyhtiöt, osakkeenomistajat ja vuokralaiset kattavat riskejään vakuutuksilla.

1.4.5 Yhtiön perusparannukset, uudistukset ja lisärakentaminen

Vastikerahoituksella tehtävää perusparannusta, uudistusta, lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista koskevia säännöksiä muutettiin 1 kesäkuuta 2001 voimaan tulleella AOYL:n muutoksella. Asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa ja vastikkeen maksuvelvollisuutta koskevia säännöksiä pidetään pääosin toimivina.

Edelleen merkittävänä ongelmana pidetään kuitenkin yhtiövastiketta koskevien yhtiöjärjestysmääräysten, enemmistöperiaatteen ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen yhteensovittamista silloin, kun päätetään sellaisesta parannuksesta tai uudistuksesta, joka ei hyödytä kaikkia osakkeenomistajia yhtäläisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Lisäksi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallista voi olla sellaisen kunnossapidon tai muutoksen toteuttaminen vastikerahoituksella, jonka osa osakkeenomistajista on aiemmin toteuttanut omalla kustannuksellaan.

Merkittävin perusparannus- tai uudistuspäätös, joka yleensä ei hyödytä kaikkia, on päätös hissin jälkiasennuksesta vanhaan taloon. Käytännössä yli 2/3 hissin jälkiasennuspäätöksistä tehdään yksimielisellä päätöksellä, mikä johtuu ainakin siitä, ettei asunto-osakeyhtiölaissa säädetä muodollisten päätösvaatimusten ja yhdenvertaisuusperiaatteen yhteensovittamisesta. Valtion ja kuntien tavoitteena on lisätä asuintalojen monikäyttöisyyttä ja helpottaa vanhenevan väestön asumista kotioloissa. Julkinen sektori tukee hissien jälkiasennusta hissiavustuksilla, joiden yhteismäärä syksyllä 2008 on 50—65 % hissin rakennuskustannuksista.

On myös pidetty epäselvänä, milloin ja miten asunto-osakeyhtiön pitäisi ottaa huomioon se määrä, jolla osakkeenomistajien omalla kustannuksellaan toteuttamat toimenpiteet vähentävät kuluja, joita yhtiölle aiheutuisi kunnossapidon tai uudistuksen toteuttamisesta myös näiden huoneistojen osalta. Lisäksi on epäselvää, miten vain asuinhuoneistoissa toteutettavan uudistuksen kustannusten jaossa voidaan ottaa huomioon se, ettei uudistus hyödytä mitenkään muuhun käyttöön tarkoitettuja huoneistoja.

1.4.6 Osakeyhtiölain soveltaminen

AOYL:n viittaussäännöksen ja osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (625/2006) mukaan asunto-osakeyhtiöön sovelletaan vanhan osakeyhtiölain säännöksiä

- konserni- ja lähipiirimääritelmistä,

- perustamisesta (pois lukien yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältö),

- osakepääoman korotuksesta (pois lukien optio-oikeudet ja vaihtovelkakirjat),

- pääomalainasta,

- osakepääoman alentamisesta,

- varojenjakotavoista, voitonjakokelpoisista varoista (pois lukien konsernirahoitus), voitonjakopäätöksestä, laittomasta varojenjaosta ja varojen lahjoittamisesta,

- selvitystilasta ja yhtiön poistamisesta rekisteristä (pois lukien pakkoselvitystila, yrityssaneeraus ja osakkeenomistajan vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuva selvitystila ja lunastusvelvollisuus),

- hallituksen, isännöitsijän, tilintarkastajien ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuusta ja

- oikeudenkäynnistä, välimiesmenettelystä ja rekisteriviranomaisesta.

Lisäksi osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain mukaan asunto-osakeyhtiöön sovelletaan kuitenkin uuden osakeyhtiölain säännöksiä sulautumisesta. Tämä ei kuitenkaan koske vähemmistöosakkeiden lunastusta koskevia säännöksiä, koska asunto-osakeyhtiössä sulautumiseen vaaditaan lähtökohtaisesti osakkeenomistajan yksimielinen päätös.

Uuden asunto-osakeyhtiölain säätämisen yhteydessä on otettava kantaa siihen, miltä osin uutta osakeyhtiölakia tai sitä vastaavia säännöksiä sovelletaan myös asunto-osakeyhtiöihin. Lisäksi on päätettävä siitä, sovelletaanko asunto-osakeyhtiöihin edelleen viittaussäännösten perusteella joiltain osin osakeyhtiölakia vai luovutaanko viittauksista siten, että asunto-osakeyhtiölaki sisältää myös nykyisin viittaussäännösten perusteella sovellettavat osakeyhtiölain säännökset.

AOYL:n selventämiseksi on toivottu lain erottamista kokonaan tai nykyistä suuremmassa määrin osakeyhtiölaista, koska osakeyhtiölaki on säädetty eri tyyppistä toimintaa varten eikä se sovellu asunto-osakeyhtiöön parhaalla mahdollisella tavalla. Esimerkiksi osakeanti toteutetaan asunto-osakeyhtiössä käytännössä aina suunnattuna ja osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännökset soveltuvat huonosti kosteusvauriovahingon korvaamiseen. Erityisesti on toivottu, että perustamista, osakepääoman korotusta ja vahingonkorvausvastuuta koskevat säännökset lisätään AOYL:iin.

OYL:iin olevien viittaussäännösten purkaminen lisäisi AOYL:n pykälämäärän moninkertaiseksi. Pitkän lain luettavuutta voidaan kuitenkin parantaa laatimalla selkeitä säännöksiä, käyttämällä erilaisia otsikoita ja sijoittamalla säännökset siten, että yleisimmin käytetyt säännökset ovat lain ja asiakokonaisuuksien mukaisten lukujen alkupuolella.

Luettavuutta parantaisi myös

- usein sovellettavien säännösten sijoittamien lain alkupuolelle (yleiset periaatteet, yhtiön tarkoitus ja toiminta, osakkeet, yhtiövastike, kunnossapitovelvollisuus ja muutostyöt, yhtiön hallinto, päätöksenteko ja edustaminen sekä varojen käyttö) sekä

- ainutkertaisesti tai harvoin sovellettavien säännösten sijoittaminen lain loppupuolelle (perustaminen, rahoitus, erityiset varojenjakotavat, yhtiörakenteen muuttaminen ja yhtiön purkaminen).

Suuri osa voimassa olevan AOYL:n säännöksistä perustuu ainakin osittain voimassa olevan osakeyhtiölain vastaaviin säännöksiin. Yhtiölainsäädännön yhtenäisyyden sekä laintulkinnan ja yhtiökäytännön helpottamiseksi olisi tarkoituksenmukaista ottaa AOYL:n uudistuksessa huomioon tarpeelliselta osin uuden osakeyhtiölain sääntely.

1.4.7 Muu muutostarve

Lain soveltamisala sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja toiminta

AOYL:n 1 §:n mukaan asunto-osakeyhtiönä pidetään osakeyhtiötä, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta tai rakennuksia, joiden huoneistojen lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi ja jonka osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta tilaa. Lakia sovelletaan myös ns. keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (2 §). Keskinäisten kiinteistöyhtiöiden on ollut mahdollisuus valita sovelletaanko niihin asunto-osakeyhtiölakia vai osakeyhtiölakia. Lain voimassa olon aikana on ilmennyt tarve voida soveltaa asunto-osakeyhtiölakia keskinäiseen osakeyhtiöön ainoastaan joiltain osin.

Käytännössä soveltamisala ei kattane kaikkia niitä yhtiöitä, joiden oletetaan tai toivotaan kuuluvan sen piiriin. Esimerkiksi Helsingissä on asunto-osakeyhtiöitä, jotka eivät enää täytä asunto-osakeyhtiön tunnusmerkkejä, kun suurin osa huoneistoista on muutettu toimistoiksi rakennusvalvontaviranomaisten luvalla yhtiöjärjestystä muuttamatta. Myös uusien keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä määrätään tiettävästi varsin yleisesti, että yhtiöön ei sovelleta AOYL:ia.

On myös pidetty epäselvänä, voidaanko asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta määrätä esimerkiksi sellaisen osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä, joka ei omista kokonaan rakennusta tai jonka rakennusten huoneistojen pinta-alasta alle puolet on osakkeenomistajahallinnassa.

Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on osakkeenomistajien asumistarpeiden tyydyttäminen siten, että yhtiö ylläpitää hallitsemaansa kiinteistöä ja omistamiaan rakennuksia (HE 216/1990, s. 13). Muilta osin oikeustila perustuu lähinnä AOYL:n yleisiin säännöksiin sekä lain esitöissä ja oikeuskirjallisuudessa esitettyihin kantoihin.

Yhtiöjärjestyksessä yhtiön toiminta voidaan määrätä laajemmaksi, jos yhtiölle tulevat tehtävät liittyvät asumiseen. Lain esitöiden mukaan toimialaa voidaan laajentaa siten, että asunto-osakeyhtiömuotoisen palvelutalon tehtäviin kuuluu esimerkiksi terveydenhoito- ja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille. Yhtiö voi vuokrata rakennuksessaan olevia liikehuoneistoja yhtiön ulkopuolisillekin, omistaa autotalleja ja olla osakkeenomistajana huoltoyhtiössä, jos toiminta liittyy kiinteistönpitoon. Asunto-osakeyhtiö voi myös sijoittaa rahavarojaan taloudellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla pankkitilin lisäksi esimerkiksi osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin. Asunto-osakeyhtiöllä voi kuitenkin olla vain asumistarpeen tyydyttämiseksi tarpeellisia toimintamuotoja (HE 216/1990, s. 13). Asunto-osakeyhtiö ei siten yleensä voisi olla pääosakkeenomistajana sellaisessa huoltoyhtiössä, joka tarjoaa huoltopalveluita myös muille kuin osakkeenomistajille (HE 216/1990, s. 13, II LaVM 18/1990, s. 5). Asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksia harjoittaa riskipitoista toimintaa rajoittavat myös yhtiövastiketta ja lisärakentamista koskevat säännökset. Vuokraustoimintaa lukuun ottamatta asunto-osakeyhtiö ei saa ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta harjoittaa toimintaa, johon liittyy vastaava riski kuin elinkeinotoimintaan. Käytännössä uusia huoneistoja on kuitenkin rakennettu asunto-osakeyhtiön kustannuksella siten, että rakennustoimintaan liittyvän riskin toteutuminen on johtanut huomattavaan vastikkeen korotukseen.

Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yhteishankinta

Asunto-osakeyhtiön tarve hankkia vastikerahoitteisia asumispalveluita ulkopuolisilta palveluntarjoajilta voi kasvaa. Tällaisia palveluita voivat olla esimerkiksi erilaiset ohjelma-, tietoliikenne- ja turvapalvelut, sähkön, veden ja kaasun yhteishankinta sekä sauna-, pesula- ja muiden tilojen vuokraaminen naapurikiinteistöltä.

Huoneistoissa käytetty vesi ja huoneistojen jätehuolto hankitaan yleensä vastikerahoitteisena yhteishankintana. Myös huoneistojen lämmitys katetaan yleensä vastikkeella ainakin sellaisissa kerrostaloissa, joissa ei ole huoneistokohtaista sähkölämmitystä. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä on jo perustamisvaiheessa päädytty myös sähkön yhteishankintaan. Voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä näiden hyödykkeiden vastikerahoituksesta, joka perustuu vakiintuneeseen yhtiökäytäntöön. Palveluiden yhteishankinnan yleistymiseen, yhteishankinnan edullisuuteen ja kustannusten vertailuun vastaaviin jo nyt vastikkeella rahoitettaviin palveluihin vedotaan myös uudenlaisten palveluiden vastikerahoituksen sallimiseksi (esimerkiksi Internet-operaattoripalvelun yhteishankinta).

Vuoden 2001 osittaisuudistuksen yhteydessä AOYL:iin ei otettu erityissäännöstä asumispalveluiden yhteishankinnasta, koska enemmistöpäätökseen perustuvan yhteishankinnan laajentamisesta katsottiin seuraavan monia osakkeenomistajien asemaan liittyviä periaatteellisia ongelmia. Lainmuutoksella ei myöskään ratkaistu kysymystä siitä, voidaanko ohjelmien tekijänoikeus- ja muita ohjelmamaksuja kattaa yhtiövastikkeella ( HE 201/2000, s. 7 ja 8). Lainmuutoksen käsittelyssä eduskunnan ympäristövaliokunta päätyi sille kannalle, että kullakin osakkeenomistajalla on oikeus itse päättää esimerkiksi ekosähkön ostamisesta eikä sähkön hankinnasta kiinteistöön voitaisi sopia enemmistöpäätöksin. Palvelut, joilla ei ole yhteyttä rakennuksen tai kiinteistön uudistamiseen tai ajanmukaistamiseen ja jotka liittyvät kunkin osakkeenomistajan omaan toimintaan tai omaan asumiseen, tuli valiokunnan mukaan säilyttää jatkossakin yksittäisen osakkeenomistajan päätäntävallassa ( YmVM 1/2001, s. 2).

Voimassa olevan lain esitöiden mukaan televisio-ohjelmien hankkiminen ei kuuluisi asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen eikä toimialaan. Yhtiövastiketta voidaan kuitenkin periä ohjelmamaksujen suorittamiseksi sellaisilta osakkeenomistajilta, jotka suostuvat maksujen perimiseen. Esitöiden mukaan riittäisi, että yhtiökokous päättää ohjelmamaksujen perimisestä tavalla, johon maksuvelvolliset suostuvat (II LaVM 18/1990, s. 4). Käytännössä yhtiöt maksavat vastiketuloilla myös ohjelmamaksuja, joiden vastikevaikutus on ainakin tähän asti ollut yleensä varsin vähäinen. Joissakin uusissa asunto-osakeyhtiöissä on jo perustamisvaiheessa tehty yhtiökohtainen internet-palvelusopimus, jonka liittymis- ja käyttökustannukset peritään asunto-osakkeiden myyntihinnassa ja yhtiövastikkeena. Tiettävästi tällaiset sopimukset eivät ole vielä yleistyneet vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä. Yhteinen internet-sopimus voi kuitenkin tulla ajankohtaiseksi esimerkiksi vanhan talon tietoliikenneverkon uudistamisen yhteydessä.

Silloin, kun vain osa osakkeenomistajista on valmis maksamaan sinänsä tavanomaisen uudistuksen kulut käyttöoikeutta vastaan, voi olla epäselvää nimenomaisten säännösten puuttuessa, millä edellytyksillä asunto-osakeyhtiö voi luovuttaa yhteisiä tiloja sellaiseen uudistukseen, jota vain sen maksaneet osakkeenomistajat saavat käyttää (esim. tiettyjen televisio-ohjelmien seuraamiseen tarvittava lautasantenni).

Myös välttämättömien asumispalveluiden yhteishankinnasta päättäminen tai aiemmin päätetystä yhteishankinnasta luopuminen voi muodostua ongelmaksi, sillä AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä tällaisten asumispalveluiden vastikerahoitteisesta yhteishankinnasta. Epäselvyys voi koskea esimerkiksi siirtymistä huoneistokohtaisesta lämmityksestä keskuslämmitykseen tai kaupunkikaasusta sähköön. Myös tietoliikenne- ja ohjelmapalveluiden kehityksen myötä voi syntyä tilanne, jossa enemmistö ei enää halua ylläpitää esimerkiksi vanhaa puhelinverkkoa tai yhteisantennia. Viime vuosina perustettujen senioritalojen kohdalla asunto-osakeyhtiön asumispalveluiden supistaminen voi tulla käytännössä ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun asunnot siirtyvät perintönä seuraavalle sukupolvelle.

Yhtiövastike ja muut maksut

Yhtiövastikkeen käyttötarkoitus. Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana on osakkeenomistajan rajoitettu vastuu (HE 216/1990, s. 18). Lain mukaan osakkeenomistaja on kuitenkin velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle yhtiövastiketta, jolla voidaan kattaa laista ilmeneviä asunto-osakeyhtiön kuluja, kuten kunnossapito-, perusparannus- uudistus-, lisärakennus- ja lisäalueen hankintakulut ja yhtiölle lain mukaan kuuluvat velvoitteet (5 §).

Käytännössä vastikkeen käyttötarkoitusten yksityiskohtaista ja kattavaa määritelmää on pidetty ongelmallisena, kun vastiketta peritään kuluihin, joita yhtiölle aiheutuu esimerkiksi huoneistoissa käytetystä vedestä, sähköstä tai muista asumispalvelusta taikka riidan sopimisesta.

Palveluiden vastikerahoituksen sääntelytarvetta vähentää se, että yhteishankinta voidaan usein toteuttaa siihen suostuvien osakkeenomistajien osalta muilla keinoilla ( HE 201/2000, s. 8). Toisaalta muulla tavoin toteutetun yhteishankinnan kulujen perimiseen osakkeenomistajilta ei sovelleta asunto-osakeyhtiön saatavien perimistä helpottavia ja turvaavia AOYL:n erityissäännöksiä, mikä voi käytännössä olennaisesti vaikeuttaa yhteishankinnan toteuttamista.

Yhtiövastikeperuste. Voimassa olevan lain mukaan yhtiöjärjestyksessä on mainittava perusteet, joilla yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus jakautuu osakkeenomistajien kesken (yhtiövastikeperuste, AOYL 8 §). Yhtiövastikesäännökset vastaavat pääosin nykyisiä tarpeita. Epäselvyyttä on kuitenkin liittynyt useita vastikeperusteita ja vastikeperusteen muuttamista koskeviin tilanteisiin.

Poikkeaminen yhtiövastikeperusteesta. Yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöpäätöksellä voidaan poiketa yhtiövastikeperusteen mukaisesta maksuvelvollisuudesta siten, että korjauskustannukset jaetaan huoneistojen lukumäärän mukaan, jos kunkin huoneiston osalle korjauksesta tuleva hyöty ja aiheutuvat kustannukset ovat yhtä suuret (AOYL 39 §). Poikkeusmahdollisuus koskee sekä kunnossapitoa että muutostöitä. Poikkeussäännöstä voitaisiin soveltaa esimerkiksi jokaiseen huoneistoon hankittavaan hanaan. Sen sijaan poikkeusmahdollisuus ei soveltune esimerkiksi sähköjohtojen uusimiseen (HE 216/1990, s. 36).

Periaatteessa poikkeusmahdollisuus soveltuu myös suuriin korjauksiin ja muutoksiin, mitä ei ole otettu huomioon lain esitöissä. Käytännössä poikkeussäännöstä on tiettävästi sovellettu myös siten, että laajempi peruskorjaus tai -parannus on pilkottu osiin vain poikkeussäännöksen soveltamista varten. Vastikeperusteesta poikkeaminen lisää säännönmukaisesti pienempien huoneistojen haltijoiden maksuvelvollisuutta. Käytännössä poikkeussäännöstä sovelletaan tiettävästi harvoin, mutta sen käyttämisestä keskustellaan usein yhtiökokouksissa.

Toisaalta yhtiövastikemääräyksen ja yhdenvertaisuusperiaatteen välinen ristiriita voi estää tai vaikeuttaa sinänsä tavanomaisen uudistuksen toteuttamista sen vuoksi, että päätökseen vaaditaan yhtiökokouksen päätöksen lisäksi jonkun tai joidenkin osakkeenomistajien suostumus (ks. tarkemmin edellä 1.4.5. kohdassa esitetty).

Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkaminen ja keskeytyminen. AOYL:ssa ei ole yleissäännöstä siitä, milloin yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus alkaa. Sääntelyn puuttumisesta voi aiheutua epäselvyyttä esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistajahallintaan tulevat huoneistot valmistuvat eri aikoina.

Osakkeen uuden omistajan vastuu aiemmin laiminlyödystä vastikkeesta. Käytännössä epäselvänä on pidetty sitä, koskeeko osakkeiden uuden omistajan vastuu viimeisen kolmen kuukauden vastiketta vai minkä tahansa saantoa edeltävän kolmen kuukauden vastiketta. Velkasuhteita koskevien yleisten säännösten perusteella osakkeenomistaja voi yleensä kohdistaa suorituksensa haluamiensa kuukausien vastikeveloille.

Muu maksuvelvollisuus

Myös muusta osakkeenomistajan maksuvelvollisuudesta suhteessa yhtiöön voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä tai sopia muulla tavoin. Käytännössä esimerkiksi saunan ja talopesulan käyttökulut peritään yleensä tällaisina maksuina, joiden perimiseen ei sovelleta voimassa olevan lain säännöksiä yhtiövastikkeesta. Tämän vuoksi yhtiö ei voi ottaa huoneistoa haltuun tällaisen muun maksun laiminlyönnin vuoksi.

Keskeisten periaatteiden selventäminen ja korostaminen

Vain joistakin asunto-osakeyhtiöön sovellettavista keskeisistä periaatteista säädetään nimenomaisesti voimassa olevassa laissa ja samaa periaatetta koskevia säännöksiä on eri puolilla lakia. Esimerkiksi osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta ei mainita laissa ja periaatteen kannalta olennaiset säännökset löytyvät eri puolilta lakia. Koska yhdenvertaisuusperiaatteen sisältö asunto-osakeyhtiössä perustuu suurelta osin oikeuskäytäntöön, voimassa olevan lain osittain epäjohdonmukaisiin esitöihin ja kirjallisuudessa esitettyihin tulkintoihin, periaate voi olla epäselvä suurelle osalle asunto-osakeyhtiöiden osakkeenomistajista. Johdon huolellisuusvelvoitetta ei mainita voimassa olevassa laissa vaikka sen katsotaan olevan kiistatta voimassa.

Uudessa osakeyhtiölaissa keskeisiä periaatteita on selvennetty ja periaatteet on koottu lain 1 lukuun lain luettavuuden parantamiseksi. Osakkeen luovutettavuutta, osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja johdon huolellisuusvelvoitetta koskevilla yleisillä säännöksillä katsotaan olevan myös laajempaa aineellista merkitystä.

Yhtiökokous

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous pidetään yleensä osakkeenomistajien omin voimin. Ulkopuolisia asiantuntijoita käytetään vain, jos asunto-osakeyhtiössä on ammatti-isännöitsijä tai kokousasia tiedetään ennalta riitaisaksi. Käytännössä on toivottu, että AOYL:ssa säädettäisiin selkeämmin kokouksen kulusta, jotta maallikko-osakkeenomistajat voivat helpommin järjestää kokouksen keskenään. Erityisesti selvennystä on kaivattu osallistumisoikeutta, äänioikeutta, ns. äänileikkuria, ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumista, esteellisyyttä ja asiamiestä koskeviin säännöksiin. Lisäksi on tarpeen selvittää, miten yhtiökokouksen päätöksentekoa voidaan helpottaa ja selventää kunnossapidon ja muutostöiden osalta.

Asunto-osakeyhtiön kunnossapidon varmistamiseksi varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltäväksi asiaksi on ehdotettu jonkinlaista hallituksen ja isännöitsijän selvitystä asunto-osakeyhtiön tulevasta kunnossapitotarpeesta. Toisaalta on esitetty kriittisiä arvioita osakeyhtiölaista poikkeavan yhtiökokousta koskevan sääntelyn tarpeellisuudesta.

Voimassa olevan lain yhtiökokousta koskevien säännösten mallina on joiltakin osin käytetty vanhan osakeyhtiölain säännöksiä. Voimassa olevan lain säätämisen jälkeen osakeyhtiölakiin on lisätty nimenomaiset säännökset etäosallistumisesta yhtiökokoukseen ja siitä, että osakkeenomistajat voivat tehdä kirjallisia päätöksiä yhtiökokoukselle kuuluvista asioista ilman muodollista yhtiökokousta.

Uudessa osakeyhtiölaissa on selvennetty ja tarkistettu säännöksiä ulkopuolisten läsnäolosta yhtiökokouksessa, esteellisyydestä, kokousasiakirjojen nähtävänpidosta, päätökseen vaadittavista määräenemmistövaatimuksista ja osakkeenomistajan suostumuksesta tiettyihin yhtiöjärjestysmuutoksiin sekä yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyydestä ja mitättömyydestä. Uudessa osakeyhtiölaissa ei ole yksityiskohtaisia säännöksiä äänestämisestä ja muusta kokousmenettelystä. Asunto-osakeyhtiölain uudistamisen yhteydessä on harkittu, miltä osin uuden osakeyhtiölain sääntely on otettava huomioon myös ehdotuksessa uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi.

Asunto-osakeyhtiössä yhtiökokousta koskevien säännösten selkeys on erityisen tärkeätä, koska yhtiökokouksessa ei yleensä ole käytettävissä yhtiöoikeudellista asiantuntemusta. Tarvetta yleisestä osakeyhtiölaista poikkeavan erityissääntelyn säilyttämiseen ja lisäämiseen on arvioitu voimassa olevasta laista saatujen kokemusten perusteella.

Hallitus ja isännöitsijä

Asunto-osakeyhtiön hallitusta ja isännöitsijää koskevat voimassa olevan lain säännökset vastaavat pääosin esikuvana käytetyn vanhan osakeyhtiölain hallitusta ja toimitusjohtajaa koskevia säännöksiä. Asunto-osakeyhtiön hallituksella ei kuitenkaan ole yleistoimivaltaa hallintoa koskevissa asioissa. Lähtökohtaisesti yhtiökokous päättää asiasta, joka on epätavallinen tai laajakantoinen taikka joka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin (AOYL 54 §). Voimassa olevassa laissa on lisäksi erityissäännöksiä mm. isännöitsijäntodistuksesta. Voimassa olevan lain säännösten sanamuoto poikkeaa monin paikoin osakeyhtiölaista silloinkin, kun säännökset on tarkoitettu samansisältöisiksi.

Maallikoiden muodostamien hallitusten ja isännöitsijöiden toiminnan helpottamiseksi on toivottu, että asunto-osakeyhtiölaissa säädettäisiin hallintoa koskevien yleisten periaatteiden lisäksi esimerkinomaisesti hallintoon yleensä liittyvistä tärkeimmistä tehtävistä, kuten kiinteistön ja rakennuksen pidosta. Toisaalta on esitetty, että asunto-osakeyhtiön hallintoa selventäisi se, että asunto-osakeyhtiölaista poistettaisiin osakeyhtiölaista poikkeavat erityisvaatimukset. Lisäksi on toivottu ainakin suurimpien asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijöiden ammatillisen pätevyyden varmistamista.

Ongelmallisena on pidetty myös esteellisyyssäännösten soveltamista (hallitus päättää sen jäsenen huoneiston haltuunotosta), isännöitsijän todistuksen sisältöä koskevien vaatimusten tulkintaa (tulossa olevat, päätöstä vailla olevat korjaukset ym.) sekä isännöintitoimiston vastuuta. Kaikkein pienimmissä yhtiöissä ongelmallisia voivat olla vaatimukset kolmijäsenisestä hallituksesta ja lakisääteisestä tilintarkastuksesta, jos kaikki talossa asuvat ovat tilintarkastuslain mukaan esteellisiä tilintarkastajaksi.

Merkittävä isännöinnistä hoidetaan isännöintiyhteisöjen kautta. Koska isännöinnistä on käytännössä vastannut isännöintiyhteisö isännöintisopimuksen perusteella, on ollut tarvetta täsmentää tällaisen isännöintiyhteisön vastuuta myös asunto-osakeyhtiölaissa.

Riitojen ratkaiseminen

AOYL:ssa säädetään yhtiökokouksen päätöksen moittimisesta oikeusteitse. Oikeudenkäyntimenettelyyn sovelletaan yleisiä oikeudenkäyntiä koskevia säännöksiä ja viittaussäännöksen perusteella vanhan osakeyhtiölain erityissäännöksiä.

Alioikeuksissa asunto-osakeyhtiöitä koskevia riita-asioita on ollut vuosina 1995—2007 keskimäärin pääkäsittelyssä (suluissa keskiarvo yhteenlasketuista käsittelyvaiheista): (28) huoneiston hallintaanottoa, (61) yhtiökokouksen päätöksen moitetta ja (221) muuta asunto-osakeyhtiöasiaa. Lisäksi alioikeuksissa oli samoina vuosina sellaisia yhtiöoikeudellista vahingonkorvausasioita ja sellaisia lunastusriitoja, joista osa on koskenut asunto-osakeyhtiöitä.

Vuosina 2003—2007 hovioikeudet antoivat vuosittain riita-asioissa 21—34 asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa päätöstä, joista 1—5 koski huoneistoon ottamista yhtiön hallintaan, 4—19 muuta yhtiökokouksen päätöstä ja 12—15 muuta asiaa. Luvut eivät sisällä vahingonkorvausasioita.

Laki riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa (663/2005) tuli voimaan 1 tammikuuta 2006. Tuomioistuinsovittelussa kyse on tuomarin johdolla tapahtuvasta vapaaehtoisesta menettelystä, jossa tarkoituksena on löytää osapuolia tyydyttävä sovinnollinen ratkaisu heidän konfliktiinsa. Sovittelun etuina täysimittaiseen oikeudenkäyntiin voidaan pitää sen nopeutta ja edullisuutta. Sovittelu auttaa myös parantamaan osapuolten suhteita konfliktitilanteessa. Sovinto voidaan myös vahvistaa tuomioistuimessa ja se saa tällöin lainvoiman. Kun asia päättyy sovinnolliseen ratkaisuun, osapuolet myös yleensä noudattavat sitä vapaaehtoisesti.

Tuomioistuinsovittelu on erityisen käyttökelpoinen konfliktinratkaisumenetelmä pysyvissä suhteissa — kuten liikesuhteissa, perhesuhteissa ja naapuruussuhteissa — ilmaantuvissa riidoissa. Esimerkiksi Tanskassa tuomioistuinsovitteluun päätyneistä jutuista 8 prosenttia on liittynyt naapuruussuhteisiin. Asunto-osakeyhtiöriidoille on usein ominaista tulehtuneet henkilösuhteet, jotka ovat johtaneet konfliktin kärjistymisen tuomioistuinriidaksi. Tällöin konfliktin perimmäisenä syynä ei ole niinkään juridiset ongelmat, vaan kanssakäymiseen liittyvät vaikeudet. Tällaisessa tilanteessa asian juridinen ratkaiseminen tuomioistuimessa ei useinkaan poista itse ongelmaa, vaan riitely taloyhtiössä usein jatkuu. Sovittelussa sen sijaan voidaan päätyä ratkaisuun, joka mahdollistaa konfliktin päättymisen ja naapurisovun säilymisen.

Perustaminen ja osakepääoman korottaminen

Perustamisen osalta voimassa olevassa laissa säädetään vähimmäispääomavaatimuksesta ja yhtiöjärjestystä koskevista vähimmäisvaatimuksista ja rajoituksista. Muilta osin asunto-osakeyhtiön perustamiseen sovelletaan vanhan osakeyhtiölain säännöksiä (AOYL 3 §). Osakeyhtiölaissa ei enää säädetä suksessiiviperustamisesta ja pääomavaatimusta on alennettu.

Osakeyhtiölakiin perustuva sääntely sallii asunto-osakeyhtiön perustamisen tarkoituksenmukaisella tavalla. Nykyinen sääntelytapa on kuitenkin tarpeettoman vaikeaselkoinen, koska perustamiseen sovelletaan sekä AOYL:ia että osakeyhtiölakia.

Asunto-osakeyhtiön osakepääoman korottamiseen sovelletaan vanhan osakeyhtiölain säännöksiä osakepääoman korottamisesta. Käytännössä vanhan osakeyhtiölain soveltamista asunto-osakeyhtiössä vaikeuttaa mm. se, että asunto-osakeyhtiössä korotus toteutetaan lähes poikkeuksetta suunnatulla annilla, osakkeiden merkitsijä on tiedossa korotuspäätöstä tehtäessä ja uusien osakkeenomistajahallintaan tulevien tilojen rakentamista koskevat ehdot ovat erittäin olennainen osa koko järjestelyä.

Lunastuslausekkeet ja lunastusmenettely

Voimassa olevan lain mukaan yhtiöjärjestykseen otettavassa lunastuslausekkeessa on mainittava muun muassa, mitä saantoja lunastusoikeus koskee. Lunastuslausekkeen ehtojen lisäksi laissa säädetään lunastusmenettelystä ja asunto-osakeyhtiön lunastusoikeudesta (11 ja 12 §).

Käytännössä on pidetty jossain määrin ongelmallisena sitä, että lunastusoikeutta koskeva säännös ei ohjaa yhtiöjärjestyksen laatijaa rajaamaan perhe- ja perintöoikeudellisia saantoja lunastusoikeuden ulkopuolelle. Ongelmallisena pidetään myös lunastusmenettelyä vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka eivät ole käyttäneet hyväkseen mahdollisuutta muuttaa lunastusmenettelyä koskevia ehtoja voimassa olevan lain mukaisiksi tavallisella 2/3:n määräenemmistöpäätöksellä (AOYL 93 §:n 2 momentti). Voimassa olevan lain 12 §:n säännökset omien osakkeiden lunastamisesta vastaavat suurelta osin sisällöltään ja kirjoitusasultaan ennen 1 syyskuuta 1997 voimassa olleita vanhan osakeyhtiölain säännöksiä.

Osakeyhtiölaissa säädetään kattavasti lunastusoikeuteen, -hintaan ja -menettelyyn sovellettavista oletussäännöistä, joita sovelletaan, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Osakeluetteloiden julkisuus

Asunto-osakeyhtiön voimassa olevat osakeluettelotiedot ovat julkisia. Jokaisella on oikeus tutustua osakeluetteloon ja saada siitä jäljennöksiä kohtuullista korvausta vastaan (AOYL 20 §). Julkisuus ei koske tietoja osakkeiden aiemmista omistajista eikä asunto-osakeyhtiöllä ole edes velvollisuutta säilyttää niitä. Käytännössä esimerkiksi entisen osakkeenomistajan toimesta tehdystä muutostyöstä aiheutuneen vahingonkorvausvastuun kannalta voi olla tarpeen selvittää osakkeiden entiset omistajat pidemmältäkin ajalta.

Rahoitus ja rakennejärjestelyt

Käytännössä ongelmallisena on pidetty osakepääoman korotuksen rekisteröinnin määräaikaa, joka voi olla liian lyhyt uusien huoneistojen rakentamiseen kuluva aika huomioon ottaen. Myös asunto-osakeyhtiöissä voi olla tarkoituksenmukaista sallia uusien osakkeiden merkintähinnan kirjaaminen vapaan oman pääoman rahastoon vastaavalla tavalla kuin osakeyhtiölaissa säädetään. Lisäksi optio-oikeuksien käytön salliminen myös asunto-osakeyhtiöissä voi olla aiheellista.

Asunto-osakeyhtiön sulautumista koskevassa sääntelyssä ei ole otettu kaikilta osin riittävästi huomioon yhtiömuodon erityispiirteitä, kuten vastikkeen maksuvelvollisuuden ja huoneiston hallintaoikeuden määrittelyä sulautumisen yhteydessä.

Käytännössä on ilmennyt, että myös asunto-osakeyhtiö pitäisi voida jakaa useammaksi yhtiöksi vastaavalla tavalla kuin osakeyhtiö. Jakautuminen voi olla käyttökelpoinen keino yhtiön hallinnon helpottamiseksi esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistajien erilaiset intressit vaikeuttavat yhtiön hoitamista (esimerkiksi yhtiö, jossa on rivi- ja kerrostaloja). Myös yhteisömuodon ja kiinteistön ja rakennuksen hallintamuodon muun muutoksen helpottamiseen on ilmennyt tarvetta.

Uusi tilintarkastuslaki

Uudessa tilintarkastuslaissa on luovuttu maallikoiden suorittamasta tilintarkastuksesta, mutta maallikot voivat toimia tilintarkastajina vuoteen 2012 asti. Tilintarkastuslakia koskevassa eduskunnan vastauksessa (EV 293/2006 vp.) edellytetään, että asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistuksen yhteydessä valmistellaan tilintarkastajia, tilintarkastusta ja mahdollisesti muunlaisten tarkastajien valintaa koskevat säännökset erityisesti asunto-osakeyhtiöiden tarpeita ajatellen. Säännökset tulee valmistella niin, että ne voidaan käsitellä, hyväksyä ja saattaa voimaan tilintarkastuslaissa säädettävä siirtymäkausi huomioon ottaen.

Myös asunto-osakeyhtiöihin sovellettavan tilintarkastuslain mukaisesti tilintarkastajaksi on valittava KHT- tai HTM-tilintarkastaja taikka KHT- tai HTM-yhteisö. Lain 7 §:n nojalla sellaisessa yhteisössä tai säätiössä, jossa kunnalla tai kuntayhtymällä on määräysvalta, voidaan tilintarkastajaksi valita edellä mainittujen lisäksi myös julkishallinnon ja -talouden tilintarkastajista annetussa laissa (467/1999) tarkoitettu JHTT-tilintarkastaja tai JHTT-yhteisö. Työ- ja elinkeinoministeriössä valmistellaan tilintarkastajajärjestelmän kokonaisuudistusta, jossa tavoitteena on KHT-, HTM- ja JHTT-tilintarkastajatutkintojen yhteensovittaminen.

2 Ehdotuksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset

2.1 Tavoitteet

Esityksessä ehdotetaan uuden asunto-osakeyhtiölain säätämistä. Tavoitteena on uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla.

Uudessa laissa määritetään selvästi yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajat. Selvennykset koskevat erityisesti kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkeenomistajan kesken, osakkeenomistajan muutostöitä, yhtiön päätöksentekoa kunnossapidosta ja muutostyöstä sekä yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaatteen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkeenomistajan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan yhtiön päätösten moittimista sekä vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä.

Lisäksi tavoitteena on asunto-osakeyhtiöitä paremmin palveleva laki, joka on helposti ymmärrettävissä erityisesti yhtiöiden osakkeenomistajien ja maallikkojohdon kannalta. Uudessa laissa otetaan sekä sisällön että kirjoitustavan osalta huomioon muu yhtiölainsäädännön kehitys.

Asunto-osakeyhtiölain tulisi palvella mahdollisimman hyvin myös pieniä asunto-osakeyhtiöitä, jotka muodostavat suuren osan yhtiöiden kokonaismäärästä ja joissa on yleistä, ettei isännöitsijäkään ole kiinteistöalan ammattilainen. Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden sekä niiden osakkeenomistajien ja johdon toiminnan helpottamiseksi laki on pyritty kirjoittamaan mahdollisimman selkeäksi käyttämällä pykäläotsikoita ja väliotsikoita sekä ryhmittelemällä säännökset käyttäjän kannalta nykyistä johdonmukaisemmin.

Esitystä valmisteltaessa on arvioitu, että yhtiöiden toimintamahdollisuuksien hallittu lisääminen on tarpeen yhtiöiden päätöksenteon varmistamiseksi, kun toimintaympäristö sekä asumistarpeet muuttuvat. Tämä on esityksessä toteutettu siten, että

- kevennetään erilaisia rajoituksia ja muotomääräyksiä tai poistetaan niitä (esimerkiksi valtuutetun käyttämistä helpotetaan, yhtiökokouksen järjestämistä koskevia vaatimuksia yhdenmukaistetaan ja sallitaan yhteisömuotoisen isännöitsijän käyttäminen, vähennetään osakepääoman muuttamiseen ja yhtiörakenteen muuttamiseen liittyviä muotovaatimuksia);

- sääntelyn tahdonvaltaisuutta laajennetaan jonkin verran (esimerkiksi AOYL:ssa säänneltyjä perintäkeinoja voitaisiin soveltaa vastikkeen lisäksi muihin maksuihin ja yhtiöjärjestyksessä voitaisiin varautua tuleviin uudistuksiin); sekä

- ehdotetaan säänneltäväksi menettelyjä, joita ei nykyisin ole lainkaan säännelty ja joihin siksi liittyy epävarmuutta (esimerkiksi osakkeenomistajan työstä yhtiölle tulevan säästön huomioon ottaminen ja hissin jälkiasennuksen kustannusten jyvitys, ja vanhoihin lunastuslausekkeisiin liittyvän lunastusmenettelyn epäselvyyksien vähentäminen).

Muutenkin ehdotetaan sellaisia materiaalisia muutoksia, joilla voidaan vähentää toimintaan liittyvää epävarmuutta ja näin lisätään yhtiöiden ja osakkeenomistajien tosiasiallisia toimintamahdollisuuksia. Esimerkiksi

- Hissin jälkiasennusta koskevan yhtiön päätöksenteon helpottaminen on tarpeen, kun osakkeenomistajat ikääntyvät ja osakkeet siirtyvät seuraavalle sukupolvelle;

- Yhtiön kunnossapitotarpeen seurannan ja yhtiökokouksen päätöksenteon selventäminen on tarpeen, kun yhtiöiden rakennukset ikääntyvät ja suurten peruskorjausten tarve tulee ajankohtaiseksi samoihin aikoihin suuressa osassa asunto-osakeyhtiöitä.

- Osakkeenomistajien asumiskulujen ennakoitavuuden parantamiseksi selvennetään esimerkiksi asunto-osakeyhtiölle sallitun toiminnan rajoja, mikä on tarpeen esimerkiksi suurten korjausten rahoitusvaihtoehtojen kartoituksessa;

- Autotalli- ja liikehuoneistoja hallitsevien osakkeenomistajien kulujen ennakoitavuuden parantamiseksi ja riitojen vähentämiseksi helpotetaan vastikeperusteesta poikkeamista silloin, kun asuinhuoneistoissa vastikerahoituksella toteutettava uudistus ei mitenkään hyödytä autotalli- tai liikehuoneistoja;

- Osakehuoneistojen kunnossapidon ja uudistamisen esteiden poistamiseksi helpotetaan osakkeenomistajan työstä yhtiölle tulevan säästön huomioon ottamista myöhemmin yhtiön toimesta suoritettavassa kunnossapidossa tai uudistuksessa;

- Osakkeenomistajan muutostyötä koskevien säännösten selventäminen on tarpeen muutostöiden yleistymisen myötä.

Asunto-osakeyhtiön toimintamahdollisuuksia lisäävät keinot on valittu siten, että niillä ei olisi olennaisia vaikutuksia yhtiön sidosryhmien, erityisesti osakkeenomistajien, asemaan. Lisäksi ehdotetaan erinäisiä säännöksiä, joilla näiden ryhmien asemaa voidaan turvata. Esimerkiksi jakautumisen tai yhtiömuodon muuttamisen edellytyksenä olisi kaikkien osakkeenomistajien suostumus vastaavalla tavalla kuin voimassa olevassa laissa säännellyissä yhtiörakenteen muutoksissa.

2.2 Keskeiset ehdotukset

2.2.1 Lain rakenne ja kirjoittamistapa

Vaikka ehdotuksessa lisätään jossain määrin asunto-osakeyhtiöiden toimintamahdollisuuksia, sääntelyn määrää ei ehdoteta vähennettäväksi. On kaikkien asunto-osakeyhtiöiden etujen mukaista, että keskeiset yhtiöoikeudelliset kysymykset säännellään laissa. Kattava sääntely tekee mahdolliseksi sen, että asunto-osakeyhtiöt voivat toimia ilman turhia yhtiöoikeudellisista seikoista sopimisesta aiheutuvia kustannuksia. Yhtiöiden toiminnan helpottaminen ehdotetaan toteutettavaksi pääasiassa muuttamalla säännöksiä tahdonvaltaisiksi, sallimalla ja tarvittaessa sääntelemällä uusia menettelyjä sekä poistamalla eräitä muotovaatimuksia. Toisaalta osakkeenomistajien tiedonsaannin ja osallistumismahdollisuuksien parantamiseksi ehdotetaan yhtiökokouskutsua ja siihen liittyviä asiakirjoja koskevien vaatimusten tiukentamista (esim. vähimmäiskutsuaika pidennetään viikosta kahteen viikkoon ja kutsu on aina toimitettava kirjallisesti osakkeenomistajalle).

Laki on jaettu osiin siten, että kunnossapitoa ja muutostyötä, hallintoa, rahoitusta, varojen jakamista, yritysjärjestelyjä ja seuraamuksia koskevat säännökset ovat omina kokonaisuuksinaan. Näin pyritään helpottamaan erilaisten käytettävissä olevien mahdollisuuksien havaitsemista ja vertailua.

Sekä lain luvut että lukujen sisällä pykälät on pyritty sijoittamaan siten, että ne palvelisivat käyttäjien tarpeita, eikä esimerkiksi aina kulloinkin käsiteltävän menettelyn ajallista järjestystä noudattaen. Tämän vuoksi yhtiön osakkeita, yhtiövastiketta, kunnossapitoa, muutostyötä ja hallintoa koskevat säännökset, jotka yleensä tulevat sovellettaviksi kaikissa asunto-osakeyhtiöissä, on sijoitettu heti yleisten säännösten jälkeen. Vasta tämän jälkeen säädetään ainutkertaisista tai useimmissa yhtiöissä harvoin ilmenevistä tilanteista, joita ovat perustaminen, uusien osakkeiden antaminen ja lisärahoitus, osakepääoman alentaminen ja omat osakkeet sekä yhtiörakenteen muuttaminen. Yhtiön toimielimiä koskevassa sääntelyssä on katsottu asianmukaiseksi ensiksi kuvata, mitä toimielimet tekevät, ja vasta sen jälkeen säännellä esimerkiksi toimielinten jäsenten valintaa. Johtoa koskevat säännökset on kirjoitettu siten, että hallitusta ja isännöitsijää koskevat säännökset muodostavat omat kokonaisuutensa.

Lukuihin on lisätty väliotsikot ja kaikki pykälät on varustettu pykäläotsikolla. Viittaukset muihin pykäliin on pääsääntöisesti tehty siten, että lainkohdan lisäksi viittauksesta yleensä käy ilmi se, mitä lainkohdassa säännellään. Niin sanottuja ”soveltuvin osin” —viittauksia on vältetty. Sitä vastoin ehdotus sisältää runsaasti informatiivisia viittauksia, joilla lukijan huomio kiinnitetään tiettyyn muualla säänneltyyn asiaan. Yhtiökokousta, kokouskutsua, kutsutapaa, kutsuaikaa sekä muita vastaavia seikkoja pyritään sääntelemään keskitetysti yhtiökokousta koskevassa luvussa.

2.2.2 Yleisten periaatteiden korostaminen

Lain ensimmäisessä luvussa säädettäisiin asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeisistä periaatteista. Kun ne esitellään lain alussa, lukija voi saada käsityksen siitä, mihin periaatteisiin laki perustuu ja mitä oikeushyviä laissa pyritään suojelemaan. Tämä edesauttaa jäljempänä säädettävien yksityiskohtaisempien pykälien tarkoituksen ja sisällön ymmärtämistä.

Keskeisten periaatteiden esittäminen lain alussa myös korostaa niiden merkitystä oikeusperiaatteina. Asunto-osakeyhtiöoikeudellisen ja asumisen järjestämiseen liittyvän toiminnan monimutkaistuessa ja toimintamahdollisuuksien lisääntyessä on tärkeää tuoda esille niitä periaatteita, joiden avulla ongelmalliset tilanteet viime kädessä ratkaistaan. Laajempaa aineellista merkitystä on yhtiön toiminnan tarkoitusta, osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja johdon huolellisuusvelvoitetta koskevilla säännöksillä. Oman pääoman pysyvyyttä ja enemmistöperiaatetta koskevat säännökset ovat luonteeltaan ensisijassa informatiivisia.

Yhdenvertaisuusperiaatteen merkityksen toivotaan entisestään vahvistuvan ja selventyvän sillä, että voimassa olevan lain yhdenvertaisuutta koskevat säännökset yhdistetään ja esitetään lain alussa. Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen merkitsee sitä, että yhtiön varoja käytetään osakkeenomistuksen ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti, eikä niitä pyritä eri tavoin siirtämään osakkeenomistajien enemmistön eduksi. Yhdenvertaisuuden arvioinnissa kiinnitetään huomiota lähinnä siihen, miten yhtiön toimenpide vaikuttaa osakkeiden arvoon eikä esimerkiksi siihen, minkä merkityksen osakkeen sen hetkinen omistaja antaa toimenpiteelle henkilökohtaisten asumistarpeidensa kannalta katsottuna.

Johdon huolellisuusvelvollisuuteen sisältyy vaatimus huolellisesta toimimisesta, mutta myös velvollisuus edistää yhtiön ja kaikkien osakkeenomistajien yhteistä etua eikä esimerkiksi tiettyjen omistajatahojen etua. Velvollisuus suojaa vähemmistöosakkeenomistajia ja velkojia ja on tärkeä esimerkiksi johdon vahingonkorvausvastuun arvioinnin kannalta. Periaatteesta ehdotetaan selvyyden vuoksi nimenomaista säännöstä vaikka sen on vakiintuneesti katsottu olevan voimassa tällä hetkelläkin.

2.2.3 Kunnossapito

Kunnossapitovastuu ennallaan, selvennetään sääntelyä. Kunnossapitovastuuta koskevia periaatteita ei ole tarpeen muuttaa, mutta yksittäisiä säännöksiä on tarpeen selventää. Kunnossapitovastuun ja vahingonkorvausvastuun välistä eroa selventää se, että selvennetään vahingonkorvaussäännösten soveltamista kunnossapitovastuuseen.

Yhtiön yleinen kunnossapitovastuu säilyy ennallaan hanoja lukuun ottamatta. Yhtiö vastaisi edelleen kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille. Myös kunnossapitovastuun jakautumisen perusteena oleva rajanveto osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ja yhtiön hallinnassa olevien tilojen välillä säilytetään osakehuoneistoissa olevia hanoja lukuun ottamatta, samoin kuin osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta koskeva säännös.

Osakkeenomistajan vastuualue voidaan tiivistää siten, että kukin osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti huoneiston käytön perusteella kuluvista rakenteista, pinnoista ja laitteista.

Yhtiön vastuu rakenteiden kunnossapidosta. Yhtiön kunnossapitovastuuta rakenteista täsmennetään laissa siten, että se käsittää rakenteiden kunnossapidon, viallisista rakenteista aiheutuvien sisäpuolisten vikojen korjaamisen sekä ehjien rakenteiden vahingoittumisen yhteydessä aiheutuvien sisäpuolisten vikojen korjaamisen.

Samantasoisuusvaatimus ja perusjärjestelmien kunnossapito. Johtoja ja kanavia koskevaa yhtiön kunnossapitovastuuta laajennetaan siten, että yhtiö on vastuussa tiettyjen asennuttamiensa perusjärjestelmien kunnossapidosta. ”Samantasoisuus”-termistä lakitekstissä (nykyinen AOYL 78 §:n 2 momentti) luovutaan. Osakkeenomistajan tekemät muutokset eivät lähtökohtaisesti aiheuta muutoksia kunnossapitovastuuseen, jos kunnossapitokustannukset eivät muutu.

Yhtiöjärjestysmallit. Kunnossapitovastuuta koskevien yhtiöjärjestysmääräysten käyttämistä edistetään parantamalla yhtiöjärjestysmallien saatavuutta.

Yhtiön toimenpiteestä aiheutuvan vaurion korjaaminen. Yhtiön toimenpiteestä osakkeenomistajan vastuulla olevalle seikalle aiheutuvan vaurion korjaamisvelvollisuutta selvennetään. Yhtiö olisi velvollinen korjaamaan tällaisen vaurion yhtiössä sovittuun tasoon eli siihen tasoon, jossa huoneisto on alun perin osakkeenomistajalle luovutettaessa ollut tai jonka yhtiö on myöhemmin peruskorjausten tai –parannusten yhteydessä omaksunut.

Muu osakkeenomistajalle kuuluva kunnossapito yhtiön kustannuksella. Yhtiön oikeutta rajoitetaan nykyisen hyvän yhtiökäytännön mukaisesti siten, että yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle lähtökohtaisesti kuuluvan kunnossapidon toteuttamisesta kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella vain, jos se liittyy yhtiön kunnossapitotoimenpiteeseen tai uudistukseen tai on yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaista esimerkiksi kiinteistön energiatehokkuuden parantamiseksi.

Hallituksen toimivalta. Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta säilytetään ennallaan yhtiön kunnossapidon osalta. Hyvän yhtiökäytännön mukaisesti hallitus voidaan valtuuttaa kunnossapitotoimiin yhtiökokousten välisenä aikana myös talousarvion hyväksymisen yhteydessä.

Yhtiön ilmoitusvelvollisuus kunnossapidosta. Osakkeenomistajan ja huoneiston käyttäjän oikeuksien turvaamiseksi säädetään yhtiön velvollisuudesta ilmoittaa osakkeenomistajalle ja huoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Ilmoitusvelvollisuus ei koske kiireellisiä korjauksia, joita ei voida lykätä aiheuttamatta haittaa.

Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus. Yhtiön oikeuksien turvaamiseksi säädetään osakkeenomistajan velvollisuudesta ilmoittaa yhtiölle sellaisten kunnossapitotöiden tekemisestä, jotka voivat vaikuttaa rakenteisiin tai muihin yhtiön kunnossapito-vastuulla oleviin rakennuksen osiin, muutostyöilmoitusta vastaavalla tavalla. Jos osakkeenomistajan toimenpide voi vaikuttaa muihin huoneistoihin, yhtiö välittää muutostyöilmoituksen tiedoksi näille osakkeenomistajille.

Vastuu selvityskuluista ja kunnossapitotyön valvonta. Selvennetään kunnossapitotyön tekijän vastuuta työstä ja säädetään työn tekevän osakkeenomistajan vastuusta työn vaikutusten arviointia varten tarvittavien selvitysten kustannuksista. Kunnossapitotyön tekijä vastaisi yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle tarpeellisten selvitysten aiheuttamista kohtuullisista kuluista. Ehdotuksen mukaan yhtiöllä olisi oikeus valvoa osakkeenomistajan kunnossapitotyötä vastaavalla tavalla kuin muutostyön osalta säädetään.

Kunnossapitovastuun muuttaminen yhtiön perustamisen jälkeen. Lakiin ei ehdoteta nimenomaista säännöstä kunnossapitovastuun muuttamista koskevasta tiukemmasta päätösvaatimuksesta, joten muutoksesta voidaan lähtökohtaisesti päättää 2/3:n määräenemmistöpäätöksellä. Kunnossapitovastuun muuttaminen ei ole läheskään kaikissa tapauksissa yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Perusteluissa selvennetään yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamista kunnossapitovastuun muuttamiseen. Tarvittaessa yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tiukemmasta päätösvaatimuksesta.

Kunnossapitovelvollisuuden laiminlyömiseen reagoiminen. Lakiin otetaan säännös yhtiön oikeudesta teettää kunnossapitotyö osakkeenomistajan kustannuksella, mikäli tämä laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovastuunsa. Myös osakkeenomistajalla olisi vastaava oikeus yhtiön laiminlyödessä kunnossapidon. Lisäksi edellytetään, että laiminlyönnillä on vähäistä suurempi merkitys.

Yhtiön rakennuksen ja huoneiston tuhoutuminen. Lakiin ei oteta enää erityistä säännöstä yhtiön rakennuksen tai huoneiston tuhoutumisesta vaan rakennuksen tai huoneiston ennalleen saattaminen toteutetaan pääsääntöisesti kunnossapitona. Vaihtoehtoisesti yhtiö voidaan asettaa selvitystilaan.

2.2.4 Osakkeenomistajan muutostyö

Muutostyöoikeus ennallaan, selvennetään pelinsääntöjä. Osakkeenomistajan oikeus muutosten tekemiseen ehdotetaan säilytettäväksi nykyisen laajuisena. Muutostöihin liittyvien ongelmien korjaamiseksi riittää, että selvennetään sääntelyä muutostyön suorittamisesta ja työtä koskevasta ilmoitus- ja suostumusmenettelystä sen varmistamiseksi, että työ suunnitellaan, toteutetaan ja valvotaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Säilytetään muutostöiden jako yhtäältä ilmoitusta ja toisaalta yhtiön tai toisen osakkeenomistajan myötävaikutusta edellyttäviin toimenpiteisiin.

Ilmoitusvelvollisuuden laajuus. Selvennetään ja osittain laajennetaan ilmoitusvelvollisuutta siten, että muutostyötä suunnittelevan on ilmoitettava kirjallisesti nykyisin ilmoituksen- tai suostumuksenvaraisista muutoksista yhtiölle ennen työn aloittamista. Ilmoitusvelvollisuus koskisi myös sellaista muutostyötä, joka voi vaikuttaa rakennuksen tai osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työn aikana.

Ilmoituksen sisältö. Muutostyötä koskevassa ilmoituksessa tulisi olla muutostyöstä ja sen toteutuksesta ja valvonnasta sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida hyvän rakennustavan noudattamista muutostyössä sekä muutostyöstä ja muutoksesta aiheutuvan vahingon tai muun haitan.

Vastuu selvityskuluista. Selvennetään muutostyön tekijän vastuuta muutostyöstä ja sen vaikutusten arviointia varten tarvittavien selvitysten kustannuksista. Muutostyön tekijä vastaisi yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle tarpeellisten selvitysten aiheuttamista kohtuullisista kuluista.

Muutostyön aloitusajankohta. Muutostyön saisi aloittaa aikaisintaan kohtuullisen ajan kuluttua ilmoituksesta, jollei yhtiö tai toinen osakkeenomistaja hyväksy työn aloittamista aikaisemmin. Jos ilmoitus on puutteellinen, aloitusajankohta lasketaan ilmoituksen täydentämisestä. Tällöin yhtiöllä ja muilla osakkeenomistajilla olisi riittävä harkinta- ja järjestelyaika. Hyväksymisilmoituksen viivästyessäkin muutostyöt aloittava osakkeenomistaja kantaisi riskin siitä, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää työt. Toisaalta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle voi syntyä viivästymisen vuoksi velvollisuus korvata muutostyötä suunnittelevalle viivästyksestä aiheutuva vahinko.

Muutostyön kieltäminen ja ehdot. Ilmoituksen saatuaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi kieltää muutoksen tai sallia sen tietyin ehdoin pääosin voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla. Kieltoperusteet yhdenmukaistetaan suhteessa perusteisiin, joilla tuomioistuin voi voimassa olevan AOYL 77 §:n 3 momentin mukaan sallia muutostyön.

Muutostyön kieltämisestä tai lisäehtojen asettamisesta tulisi ilmoittaa viipymättä muutostyötä valmistelevalle osakkeenomistajalle. Tarvittaessa yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi ilmoittaa muutostyötä suunnittelevalle osakkeenomistajalle viipymättä tai lyhyen määräajan kuluessa siitä, kun yhtiö on vastaanottanut ilmoituksen muutostyöstä, että yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kannan muodostamiseksi tarvitaan lisäselvitystä tai että yhtiö ei voi muusta perustellusta syystä muodostaa kantaansa muutostyöhön tuon ajan kuluessa (hallituksen kokousaikataulu, yhtiön sisäisen toimivallan jaon vuoksi tarvitaan yhtiökokouksen päätös, jne.).

Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kannanmuodostuksen kannalta epäolennaisten selvitysten vaatimisen tai muun aiheettoman viivyttelyn perusteella yhtiön johtoon kuuluville tai toiselle osakkeenomistajalle voisi syntyä vastuu muutostyötä suunnittelevalle osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta.

Muutostyön valvonta. Muutostyön valvontaa selvennetään siten, että nimenomaisen säännöksen perusteella yhtiöllä on suhteessa muutostyön tekevään osakkeenomistajaan valvontaoikeus, jonka käyttäminen tai käyttämättä jättäminen voi vaikuttaa yleisten periaatteiden mukaisesti muutostyön tekijän vastuuseen suhteessa yhtiöön. Suhteessa yhtiön toisiin osakkaisiin hallitus ja isännöitsijä ovat AOYL:n yleisten säännösten perusteella velvollisia huolehtimaan riittävän valvonnan järjestämisestä. Velvollisuuden laiminlyönnin vuoksi johtoon kuuluvalle voisi syntyä henkilökohtainen vahingonkorvausvastuu yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta.

Valvontaa koskevia säännöksiä selvennetään siten, että yhtiöllä on oikeus käyttää ulkopuolista asiantuntijaa valvojana silloin kun se on tarpeen. Lisäksi selvennetään muutostyön tekijän vastuuta valvonnasta yhtiölle aiheutuvista kuluista. Perusteluissa selvennetään työn suorittamisen ja valvonnan yhteensovittamista siten, että yhtiöllä pitää olla mahdollisuus valvoa työn edistymistä hyvän rakennustavan mukaisesti.

Suostumuksen peruuttaminen ja lisäehdot työn aikana. Jos suostumuksen antamisen jälkeen ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, suostumus voitaisiin peruuttaa tai sille voitaisiin asettaa lisäehtoja. Laajasta muutostyöoikeudesta yhtiölle ja muille osakkeenomistajille aiheutuvan haitan rajoittamiseksi on tarkoituksenmukaista, että muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa lähtökohtaisesti siitä, että yhtiön ja toisten osakkeenomistajien käytettävissä on riittävät tiedot aiotusta työstä ennen sen aloittamista. Tämän vuoksi ehdotetaan, että yhtiöllä ja muilla osakkailla on yleensä oikeus vedota suostumuksen jälkeen ilmenneeseen olosuhteiden muutokseen tai muutostyön kannalta olennaisiin uusiin tietoihin.

Vastuu muutostyöstä aiheutuvasta vahingosta. Selvennetään AOYL:n vahingonkorvaussäännösten soveltamista muutostyöstä yhtiölle, toisille osakkeenomistajille, vuokralaisille ja muille sivullisille aiheutuvan vahingon korvaamiseen. Uudistuksen lähtökohtana on, että muutostöidenkin osalta osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu määräytyisi yleensä AOYL:n perusteella. Lisäksi selvennetään yhtiön valvonnan ja muutostöiden hyväksymisen vaikutusta muutostyön teettäjän vastuuseen, osakkeenomistajan vastuuta käyttämästään urakoitsijasta, yhtiön vastuuta muille osakkeenomistajille aiheutuvasta vahingosta sekä osakkeen uuden omistajan selonottovelvollisuutta ja vastuuta.

Muutostyötietojen säilyttäminen ja antaminen yhtiön toimesta. Säädetään yhtiön velvollisuudesta säilyttää ja pitää osakkeenomistajien saatavana sellaiset sille toimitetut muutostyöilmoitukset, joissa tarkoitetut muutokset saattavat vaikuttaa kunnossapitovastuun jakautumiseen osakkeenomistajan ja yhtiön kesken (esim. putkityöt, huoneistosauna ja väliseinän siirtäminen tai rakentaminen).

Yhtiölle ilmoitetuista muutostöistä pitäisi mainita isännöitsijäntodistuksessa (muutostyön kohde ja ilmoituksen päivämäärä). Yhtiö ei vastaisi sille ilmoitettujen tietojen puutteellisuudesta tai tulkinnanvaraisuudesta.

2.2.5 Yhtiön toteuttama muutos

Muutostyöoikeus ennallaan, selvennetään pelinsääntöjä. Esityksessä ehdotetaan, että yhtiön oikeus perusparannuksiin, muihin uudistuksiin, lisärakentamiseen ja lisäalueen hankkimiseen (jäljempänä uudistus) sekä muihin muutoksiin säilytetään nykyisen laajuisena. Osa yhtiön toteuttamista muutoksista on sellaisia, että ne eivät kaikkien osakkeenomistajien kannalta katsottuna johda asumistason parantumiseen vaan muutos voi olla tarpeen esimerkiksi yhtiön kulujen vähentämiseksi. Tämän vuoksi ehdotetaan, että laissa säädetään nimenomaisesti hyvän rakennustavan ja ilmoitusvelvollisuuden soveltamisesta kaikkiin muutoksiin ja lisäksi uudistuksina pidettäviä muutoksia koskevista erityisistä päätösvaatimuksista ja vastikkeen perimisestä uudistuksen kustannuksiin.

Perusparannuksen ja muun uudistuksen vastikerahoitus. Esityksessä ehdotetaan vastikerahoitusmahdollisuuden laajentamista siten, että vastikkeella voidaan rahoittaa kaikki asianmukaisesti päätetyt perusparannukset, uudistukset, lisärakentamiset, aluehankinnat ja muut muutokset.

Voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla pääsääntö olisi, että enemmistöpäätöksellä voitaisiin päättää sellaisesta vastikerahoitteisesta uudistuksesta aiheutuvat menot, jolla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi.

Lisäksi enemmistöpäätöksellä voitaisiin päättää vastikerahoitteisesta uudistuksesta, joka on yhtiöjärjestyksestä ilmenevän toimialan mukainen. Tällainen uudistus voisi olla esim. senioritalon yhtiöjärjestyksessä riittävällä tavalla yksilöity asumispalvelu.

Uutta olisi se, että enemmistöllä voitaisiin päättää myös sellaisesta uudistuksesta, jonka toteuttamismahdollisuudesta määrätään yhtiöjärjestyksessä. Tällainen uudistus voisi olla esimerkiksi yhtiön perustamisvaiheessa tehty varaus takkojen tai uima-altaan rakentamista varten. Ehdotuksen mukaan yhtiöjärjestyksessä voitaisiin tarvittaessa varautua myös kunkin ajankohdan tavanomaisen tason ylittävän uudistuksen toteuttamiseen enemmistöpäätöksellä.

Muutosten kunnossapito. Lakiin ei ehdoteta kirjattavaksi erillistä säännöstä muutosten kunnossapidosta, joten kunnossapitovastuun jakautuminen määräytyisi voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla asunto-osakeyhtiölain yleissäännösten ja mahdollisten yhtiöjärjestysmääräysten perusteella.

Yhdenvertaisuusperiaate. Yhdenvertaisuuden sisältöä ei ehdoteta muutettavaksi. Nykyisen yhtiöoikeudessa yleisesti omaksutun tulkinnan mukaisesti yhdenvertaisuuden arviointi perustuu siihen, miten yhtiön toimenpide vaikuttaa huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon. Osakkeenomistajien subjektiivisilla arvostuksilla ei siten olisi merkitystä, kun arvioidaan yhdenvertaisuuden noudattamista.

Yhtiövastikkeen alentaminen yhtiölle tulevan säästön perusteella. Esityksessä ehdotetaan, että yhtiökokous voi päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä vastikeperusteesta poikkeamisesta muutostyön yhteydessä, jos yhtiölle aiheutuu säästöä sen vuoksi, että uudistusta ei tarvitse tehdä tietyn osakkeenomistajan huoneistossa sen alkuperäisen varustelun tai osakkeenomistajan tai tämän edeltäjän tekemän työn vuoksi. Sama koskee sellaista osakkeenomistajan tekemää kunnossapitotyötä, josta aiheutuu säästöä yhtiön kunnossapitotyössä. Edellytyksenä on, että yhtiö voi toteuttaa toimenpiteensä pienemmillä kustannuksilla sen vuoksi, että osakkeenomistaja on aiemmin tehnyt vastaavan kunnossapitotyön tai uudistuksen omalla kustannuksellaan tai että kyseinen uudistus vastaa osakkeenomistajan huoneistossa muuten vallitsevaa tasoa.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä. Käytännössä on epäselvää, millä tavoin osakkaan toimenpiteestä yhtiölle tuleva säästö voidaan ottaa huomioon hänen vastikeperusteen mukaisen maksuvelvollisuutensa vähennyksenä. Käytännössä oikeustilan epäselvyys rajoittaa jossain määrin osakkeenomistajien halukkuutta kunnossapitotöihin ja uudistuksiin ja johtaa erimielisyyksiin siitä, milloin ja miten osakkeenomistajan toimenpiteistä yhtiölle koituva säästö pitäisi ottaa huomioon. Nimenomainen säännös on tarpeen oikeustilan selventämiseksi näissä yleisissä ja todennäköisesti tulevaisuudessa edelleen yleistyvissä tilanteissa. Ehdotuksen tavoitteena on poistaa esteitä, jotka vähentävät osakkeenomistajien halukkuutta huolehtia huoneistojensa kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta, sekä vähentää yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä erimielisyyksiä.

Kustannusten tasajako kaikkien huoneistojen osalta samat edut ja kustannukset tuottavassa toimenpiteessä. Lisäksi ehdotetaan, että yhtiökokous voi päättää 2/3:n määräenemmistöllä kunnossapidosta tai uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakkeenomistajien hallinnassa oleviin huoneistoihin ja siitä kunkin huoneiston osalle tuleva etu ja aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret. Tällainen toimenpide voi olla esimerkiksi ulko-ovien vaihtaminen huoneistoihin, samankokoisten parvekkeiden jälkiasennus tai osakehuoneistojen lukumäärän perusteella maksettavan tietoliikennepalvelun liittymismaksu. Ehdotus vastaa voimassa olevan lain 39 §:ää.

Poikkeusmahdollisuuden säilyttäminen on tarpeen päätöksenteon helpottamiseksi silloin, kun huomattava osa osakkeenomistajista vastustaisi kustannusten kattamista vastikeperusteen mukaisesti siksi, että he näkevät toimenpiteen selvästi tuottavan yhtä suuren edun kaikille osakkeenomistajille.

Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen hissin jälkiasennuksessa. Esityksessä ehdotetaan uusia säännöksiä myös siitä, millä edellytyksillä yhtiökokous voi hissin jälkiasennuksen yhteydessä poiketa yhtiövastikeperusteen mukaisesta kustannusten jaosta.

Ehdotuksen mukaan yhtiövastikeperusteesta poiketaan enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksessa, jos vastikeperusteen noudattaminen olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista (hissi tuottaa etua olennaisesti vähemmän tai ei lainkaan joillekin osakehuoneistoille). Yhtiökokous päättää tällöin, että näitä huoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta peritään vähemmän tai ei lainkaan vastiketta tällaisen uudistuksen kuluihin.

Vastikeperusteesta poikkeamisen olisi mahdollista niin kerrostaloyhtiössä kuin yhtiössä, joissa rivitalo ja kerrostalo. Ehdotuksen mukaan hissin jälkiasennuksesta päätetään vastikeperusteesta poiketen normaalilla enemmistöpäätöksellä ja asennuskustannusten jakoperusteena on huoneiston sijaintikerros rakennuksessa.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä siitä, miten sinänsä tavanomaisena pidettävästä hissin jälkiasennuksesta voidaan päättää silloin, kun vastikeperusteen noudattaminen kustannusten jaossa olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhtiön päätösten suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioidaan sen perusteella, miten päätös ja sen täytäntöönpano vaikuttavat yhtiön osakkeiden arvoon (ks. HE 201/2000 vp., s. 4). Yksittäisen osakkeenomistajan kannalta kysymys on pelkistäen siitä, missä määrin hissin rakentamisesta hänelle aiheutuvat kustannukset ja hänen osakkeidensa arvonnousu vastaavat toisiaan. Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista arvioitaessa ei oteta huomioon osakkeenomistajan henkilökohtaisia käsityksiä uudistuksen vaikutuksesta huoneiston käytettävyyteen.

Hissin jälkiasennus eroaa muista asunto-osakeyhtiöissä yleisistä asuntojen arvoon vaikuttavista tavanomaisista uudistuksista siten, että hissin rakentamisen rahamääräinen vaikutus eri kerroksissa olevien asuntojen arvoon on yleensä huomattava ja helposti ennalta havaittavissa.

Esimerkki: Jos esimerkiksi neljäkerroksisen porrashuoneen hissin asennuksesta jäisi julkisten avustusten jälkeen kyseisen rapun osakkaiden maksettavaksi 40 000 euroa, vastikeperusteen noudattaminen tarkoittaisi sitä, että ensimmäisen kerroksen osakkeenomistajat maksaisivat 10 000 euroa uudistuksesta, joka ei käytännössä lisää heidän huoneistojensa käytettävyyttä eikä vähennä yhtiön hoitokuluja. Jos oletetaan, että kunkin kerroksen huoneistojen pinta-ala olisi yhteensä 200 neliötä ja huoneistot ovat samansuuruisia, tämä tarkoittaisi 2 500 euron lisälaskua jokaisen ensimmäisen kerroksen huoneiston osalta.

Jos hissin rakentaminen nostaisi ylimmän kerroksen huoneistojen asuntojen hintoja 10 % (tai 5 %) ja alimman kerroksen hintoja 2 % (tai 1 %), tästä seuraisi esimerkiksi Helsingin keskihinnalla (oletuksena 3.500 euroa/m2), että ylimmän kerroksen osakkaiden huoneistojen välittömästi realisoitavissa oleva arvonnousu rakentamiskustannukset huomioon ottaen voisi olla yhteensä 60.000 (tai 25.000) euron luokkaa ja alimman kerroksen osakkaiden huoneistojen osalta yhteensä 4.000 (tai -3.000) euron luokkaa. Porrashuoneen kerrosten lukumäärä vaikuttaa yleensä merkittävästi hissin asennuskustannuksiin, koska yleensä myös rakenteita on muutettava ja rakennustöiden osuus kustannuksista on merkittävä. Yleinen käsitys on, että suuressa osassa tapauksia alimman kerroksen osakkeiden arvonnousu ei perustu huoneiston ensisijassa käytettävyyden parantumiseen vaan lähinnä siihen, että ylempien kerrosten huoneistojen arvonnousu vaikuttaa käytännössä jossain määrin kaikkien samassa rakennuksessa sijaitsevien asuntojen kauppahintoihin.

Toisaalta oikeuskäytännön mukaan yhtiökokouksella ei ole oikeutta ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta päättää hissien jälkiasennuksen hankintakustannusten perimisestä yhtiövastikeperusteesta poikkeavalla tavalla (KKO:1966—II—1).

Tässä tilanteessa suurin osa hissin jälkiasennusta koskevista asunto-osakeyhtiöiden päätöksistä tehdään nykyisin yksimielisesti. Esimerkiksi vuosina 2004—2007 taloyhtiöissä tehdyistä 319:stä hissipäätöksestä 222 tehtiin yksimielisesti (tiedot Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hissiavustuspäätöksistä). Yksimielisyysvaatimus on johtanut siihen, ettei kaikkia tarpeellisia hissin rakentamispäätöksiä saada tehdyksi.

Ehdotuksen perusteella hissin jälkiasennuksen osalta uudesta laista ilmenisi nykyistä selvemmin miten yhdenvertaisuusperiaatetta tulkitaan ja millä edellytyksillä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteesta voidaan poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi. Tarkoitus on, että jatkossa hissin rakentamisesta ja rahoituksesta voitaisiin aina päättää pätevästi enemmistöpäätöksellä. Väestön ikääntymisen myötä tarve hissien jälkiasennukseen kasvaa, mikä osaltaan puoltaa hissin jälkiasennusta koskevan päätöksenteon helpottamista.

Yhtiövastikkeen alentaminen vain muun käyttötarkoituksen huoneistoissa tehtävän uudistuksen yhteydessä. Lisäksi ehdotetaan, että yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä yhtiövastikkeen perimättä jättämisestä muissa osakehuoneistoissa toteutettavaa uudistusta varten, jos osakkeenomistajan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on toinen kuin niiden huoneistojen, joissa uudistus toteutetaan. Vain tiettyyn käyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa toteutettava uudistus ei tuota etua muuhun käyttöön tarkoitetuille huoneistoille edes arvonnousun muodossa. Edulla tarkoitetaan uudistuksen vaikutusta osakehuoneiston arvoon. Tällainen uudistus voi olla esimerkiksi hissin, kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhtiössä, jossa on autotalli-, myymälä- tai toimistohuoneistoja. Tällaisen sinänsä tavanomaisen uudistuksen rahoittaminen kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Tämän vuoksi on tarpeen säätää siitä, miten vastikeperusteesta voidaan poiketa tavallisella enemmistöpäätöksellä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi silloin, kun yhtiössä on asuinhuoneistojen lisäksi sellaisia yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun tarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joissa uudistusta ei toteuteta.

Yhteisten tilojen käyttäminen uudistukseen, jonka vain osa osakkeenomistajista rahoittaa. Lakiin ehdotetaan nimenomaista säännöstä mahdollisuudesta päättää tietyillä edellytyksillä yhtiön hallinnassa olevien tilojen luovuttamisesta vain osaa osakkeenomistajista hyödyttävään uudistukseen, kuten vain yhteen rakennukseen tai rappuun asennettavaan hissiin. Hankkeeseen osallistuvat osakkeenomistajat vastaisivat tällaisen uudistuksen toteutus- ja ylläpitokuluista. Ylläpitokulut jaettaisiin lähtökohtaisesti toteutuskulujen jakoperusteen mukaan, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

2.2.6 Yhtiövastike

Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus. Esityksessä ehdotetaan yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden selventämistä silloin, kun yhtiövastikeperusteen noudattaminen uudistuksen kulujen jaossa olisi ongelmallista (ks. edellä 2.2.5 kohdan ehdotukset).

Määräenemmistöpäätöksellä voitaisiin edelleen päättää kunnossapidon ja uudistuksen kustannusten tasajaosta huoneistojen kesken, jos toimenpide hyödyttää yhtä paljon jokaista huoneistoa ja siitä aiheutuu yhtä suuret kustannukset jokaisen huoneiston osalta.

Yhtiövastikkeella katettavat menot. Ehdotuksen mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa kaikki yhtiön menot, jotka yhtiö on lain, yhtiöjärjestyksen tai sopimuksen taikka muun perusteen mukaan velvollinen suorittamaan. Käytännössä näin on tälläkin hetkellä, koska suurimmalla osalla asunto-osakeyhtiöllä ei ole muita tulolähteitä kuin yhtiövastike ja mahdolliset käyttökorvaukset.

Palveluiden ja muiden hyödykkeiden vastikerahoitteinen yhteishankinta. Esityksessä ehdotetaan lisäksi nimenomaisia säännöksiä yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnan kulujen kattamisesta yhtiövastikkeella. Voimassa olevassa laissa ei asiasta säädetä vaikka käytännössä yhtiö huolehtii yleensä vastikevaroilla huoneistojen lämmityksestä, käyttövedestä, jätehuollosta ja tietyistä perinteisistä tietoliikennepalveluista (TV- ja puhelinverkkoon liittyvät perusoperaattoripalvelut). Joissakin yhtiöissä myös huoneistoissa käytettävä sähkö ja internetoperaattoripalvelut hankitaan yhtiön toimesta vastikerahoitteisesti. Säännös hyödykkeiden yhteishankinnan vastikerahoituksesta koskisi sellaisia kiinteistön tai rakennuksen käyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön liittyviä palveluita, joiden vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanomaista. Yhteishankinnan kautta palvelu voidaan monissa tapauksissa hankkia edullisemmin siten, että säästö vaikuttaa asumiskustannuksiin. Palveluiden ja muiden hyödykkeiden yhteishankinnan vastikerahoituksen edellytyksenä olisi lisäksi, että siitä asiasta on päätetty asianmukaisesti yhtiössä. Yhtiön perustamisen jälkeen yhtiökokous voisi päättää enemmistöpäätöksellä vain sellaisen uuden hyödykkeen yhteishankinnasta kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella, joka liittyy kiinteistön tai rakennuksen käyttöön ja jonka vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanomaista. Yksittäisten hyödykkeiden yhteishankintaa voidaan rajoittaa muussa lainsäädännössä (esim. sähkömarkkinalain säännökset käyttäjien oikeudesta valita sähköntoimittaja).

Vastikesäännösten soveltaminen muihin maksuihin. Esityksessä ehdotetaan, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muiden maksujen perimisestä vastikkeena. Maksun tulee liittyä kiinteistön tai rakennuksen käyttöön tai huoneistoissa käytettävien laitteiden tai muiden hyödykkeiden yhteishankintaan, kuten talosaunan, pesutuvan tai autopaikan käytöstä suoritettavat maksut. Osakkeenomistajan sitoutuminen maksun suorittamiseen ilmenisi saunavuoron, pesutupavuoron tai autopaikan varaamisena taikka vuoron tai paikan käytön jatkamisena yhtiöjärjestyksen muuttumisen jälkeen. Vastikesääntöjen soveltaminen tarkoittaisi sitä, että maksun laiminlyöntiin sovellettaisiin yhtiövastikkeen laiminlyöntiä koskevia säännöksiä (hallintaanotto ja osakkeen uuden omistajan rajoitettu vastuu).

Olettamasääntö pääomavastikkeella katettavista menoista. Ehdotuksen mukaan yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määrätyllä pääomavastikkeella katetaan vain kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta ja rakentamisesta sekä peruskorjauksesta ja uudistuksesta aiheutuvat pitkävaikutteiset menot, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Peruskorjauksesta aiheutuvalla pitkävaikutteisella menolla tarkoitetaan yleensä hyvän kirjanpitotavan mukaisesti aktivoitavia rakennuksen taloudellista pitoaikaa kasvattavia korjausmenoja.

2.2.7 Vahingonkorvausvastuu

Kattavat vahingonkorvaussäännökset asunto-osakeyhtiölakiin. Oikeustilan selventämiseksi ehdotetaan asunto-osakeyhtiölakiin kattavia säännöksiä yhtiön, sen johdon ja osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuusta silloin, kun vahinko on aiheutettu asunto-osakeyhtiölakia rikkomalla.

Voimassa olevassa laissa viitataan vahingonkorvausvastuun osalta vanhaan osakeyhtiölakiin. Käytännössä on esiintynyt epäselvyyttä siitä, miten osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksiä sovelletaan vain asunto-osakeyhtiölakiin perustuvan velvoitteen rikkomisesta aiheutuvan vahingon korvaamiseen, vaikka viittaussäännöksen mukaan asunto-osakeyhtiölaki rinnastetaan osakeyhtiölakiin vastuusäännöksiä sovellettaessa. Sama koskee vahinkoa, joka aiheutuu vain asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn oikeuden käyttämisestä.

Käytännössä vastuu vahingon korvaamisesta voi usein määräytyä yleisen vahingonkorvauslain perusteella. Näin on erityisesti silloin, kun lain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen aiheuttaa esine- tai henkilövahingon. Asunto-osakeyhtiössä on kuitenkin tilanteita, joissa aiheutuva taloudellinen vahinko ei liity esine- tai henkilövahinkoon, jolloin vahinko voi tulla korvattavaksi vahingonkorvauslain perusteella vain erityisen painavasta syystä (esimerkiksi virheellisestä lunastusohjauksesta, isännöitsijäntodistuksesta tai tilinpäätöksestä aiheutunut vahinko). Asunto-osakeyhtiössä esinevahinko, kuten yhtiön vastuulla olevien rakenteiden vaurioituminen, ja muu taloudellinen vahinko, kuten osakkeenomistajan tilapäismajoituksen kulut rakenteiden korjaamisen ajalta, voivat kohdistuvat eri tahoihin, minkä vuoksi on epäselvää, millä vahingonkorvauslaissa säädetyllä perusteella muu taloudellinen vahinko voisi tulla korvattavaksi.

Edellä mainituista syistä yhtiön ja sen johdon ja osakkeenomistajan vastuu asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen rikkomisesta aiheutuneen vahingon korvaamista on yhtiöissä toimivien maallikkojen kannalta vaikeasti selvitettävissä ja osin puutteellisesti säännelty.

Tähän lakiin perustuviin oikeussuhteisiin liittyvän vahingonkorvausvastuun selventämiseksi ja yhdenmukaistamiseksi ehdotetaan nimenomaisia säännöksiä siitä, että yhtiön, johdon ja osakkeenomistajien vastuu tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisesta aiheutuneen vahingon korvaamisesta perustuisi yleensä asunto-osakeyhtiölakiin.

Voimassa olevaan lakiin verrattuna ehdotuksesta ilmenee selvemmin, että tätä lakia sovelletaan myös sellaisen vahingon korvaamiseen, jonka osakkeenomistaja on aiheuttanut rikkomalla kunnossapitovastuuta tai muutostyötä koskevia tämän lain muiden lukujen säännöksiä. Vastuuta selventää myös se, että yhtiön, sen johdon ja osakkeenomistajan velvollisuuksia koskevia säännöksiä selvennetään esimerkiksi siten, että kunnossapitoon ja muutoksiin liittyvät rakennustyöt on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti. Ehdotus selventää myös osakkeenomistajan, johtoon kuuluvan ja yhtiön vastuuta vahingon aiheuttavan urakoitsijan huolimattomuudesta aiheutuvasta vahingosta. Esimerkiksi rakennusurakoitsijan toiselle osakkeenomistajalle aiheuttamasta vahingosta rakennustyön teettävä osakkeenomistaja vastaisi asunto-osakeyhtiölain perusteella vain, jos työn teettäjä on itse ollut huolimaton esimerkiksi työn suunnittelun, työn toteuttajan valinnan tai työn suorittamisen ehtojen määrittelyn taikka työn johdon ja valvonnan järjestämisen suhteen. Työn teettäjän velvollisuudet perustuvat siihen, että ehdotuksen mukaan hänen on huolehdittava hyvän rakennustavan noudattamisesta kunnossapito- ja muutostyössä. Työn suorittavan urakoitsijan vastuu aiheuttamastaan vahingosta ei edelleenkään perustuisi asunto-osakeyhtiölakiin vaan suhteessa ulkopuolisiin (yhtiö, toinen osakas, vuokralainen) vahingonkorvauslakiin ja suhteessa työn teettäjään sopimukseen tai vahingonkorvauslakiin. Joissakin tapauksissa sekä työn teettäjä että työn suorittaja vastaisivat vahingon korvaamisesta kuten nykyisinkin.

Osakkeenomistaja tuottamusvastuu laajennetaan vahingonkorvauslain pääsääntöä vastaavaksi. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun perusteita ehdotetaan lisäksi muutettaviksi siten, että vastuu ei nykyiseen tapaan edellyttäisi törkeää tuottamusta. Voimassa olevan lain viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain esitöissä (HE 27/1977 vp. s. 111) törkeän tuottamuksen vaatimusta on perusteltu mm. sillä, ettei osakkeenomistajilta voida vaatia erityistä perehtyneisyyttä yhtiön toimintaan liittyviin kysymyksiin. Se, millaista perehtyneisyyttä osakkeenomistajalta voidaan kulloinkin edellyttää, voidaan kuitenkin ottaa ja tuleekin ottaa tuottamusarvioinnissa aina huomioon.

Voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 9 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain esitöissä törkeän tuottamuksen vaatimusta on perusteltu myös sillä, että osakkeenomistajilla on oikeus pitää ensisijaisena tavoitteenaan omien etujensa edistämistä, sekä sillä, etteivät osakkeenomistajat vastaa yhtiön sitoumuksista. Tällaisia perusteluja ei voida pitää riittävinä silloin, kun kysymys on lain tai yhtiöjärjestyksen vastaiseen menettelyyn perustuvasta vahingonkorvausvastuusta. Muitakaan perusteita ei liene esitettävissä osakkeenomistajan vastuun kyseisen kaltaiselle rajoittamiselle silloin, kun kyse on yhtiössä aktiivisesti vaikutusvaltaansa käyttävän osakkeenomistajan lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttamasta vahingosta. Nykyinen törkeän tuottamuksen vaatimus rajoittaa osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuuta sellaisissakin tilanteissa, joissa vahingonkorvausvastuun asettaminen osakkeenomistajalle on selvästi perusteltua, kuten vaikutusvaltaansa väärinkäyttäville enemmistöosakkeenomistajille.

Myös se, että asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksella on yleistoimivalta yhtiön asioissa, ja se, että yhtiökokous voi eräin edellytyksin tehdä päätöksiä lähtökohtaisesti hallitukselle kuuluvissa asioissa, puoltaa sitä, että yhtiön asioiden hoitamiseen osallistuvien tahojen vastuu on mahdollisimman yhdenmukainen. Vastuuperusteen yhdenmukaistamisella saatetaan myös välttyä vaikeilta rajanvetotilanteilta esimerkiksi sen suhteen, onko osakkeenomistajan, joka muodollisesti ei ole ollut hallituksen jäsen, tietyssä tilanteessa katsottava tosiasiassa muodostaneen yhtiön hallituksen ja onko häneen siten sovellettava hallituksen jäsentä koskevia vahingonkorvaussäännöksiä. Tällaisesta on löydettävissä esimerkkitapauksia muun muassa pohjoismaisesta oikeuskäytännöstä, kuten NJA 1997 s. 418. Asiallisesti ei ole perusteltua, että yhtiössä vaikutusvaltaa käyttävän henkilön vahingonkorvausvastuu määräytyy eri tavoin riippuen siitä, toimiiko hän myös muodollisesti esimerkiksi hallituksen jäsenenä vai ei.

Toisaalta vaikka osakkeenomistajan korvausvastuu ehdotuksen mukaan syntyykin jo pelkällä tuottamuksella, on selvää, ettei vastuu yhtiökokouksen päätöksistä lähtökohtaisesti voi koskea yksittäistä osakkeenomistajaa, koska tältä ei voida edellyttää erityistä aktiivisuutta tai tietämystä yhtiön asioista, kuten yhtiökokouksessa päätettävästä merkittävästä kunnossapitotyöstä tai uudistuksesta. Ehdotuksen tarkoituksena ei ole ankaroittaa osakkeenomistajien vastuuta näissä tilanteissa verrattuna nykytilaan.

Myös yhtiön vahingonkorvausvastuusta säädettäisiin asunto-osakeyhtiölaissa. Yhtiön vahingonkorvausvastuu suhteessa osakkeenomistajaan ja sivulliseen ehdotetaan säänneltäväksi asunto-osakeyhtiölaissa siltä osin kuin vahinko on aiheutettu asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla.

Voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä yhtiön vahingonkorvausvastuusta. Oikeuskäytännön mukaan yhtiö voi kuitenkin joutua vastuuseen suhteessa osakkeenomistajaan myös sellaisesta yhtiön edustajan aiheuttamasta vahingosta, joka on aiheutettu asunto-osakeyhtiölakia rikkomalla (esim. KKO 1992:66: virheellisestä lunastusohjauksesta aiheutunut vahinko, HHO 20.5.1992 S 91/164: Yhtiön kunnossapitovastuun laiminlyönnistä aiheutunut vesivahinko vaurioitti osakkeenomistajan tavaroita). Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että yhtiön vastuu koskisi vastaavin edellytyksin myös sivulliselle aiheutuvaa vahinkoa (Kyläkallio — Iirola — Kyläkallio, 2003, s. 443). Vahingonkorvauslain soveltamiseen asunto-osakeyhtiölakia rikkomalla aiheutetun vahingon korvaamiseen liittyvät ongelmat vastaavat edellä yhtiön johdon ja osakkeenomistajan vastuun osalta esitettyä.

Edellä mainituista syistä yhtiön vastuu asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen rikkomisesta aiheutuneen vahingon korvaamista on yhtiöissä toimivien maallikkojen kannalta vaikeasti selvitettävissä ja osin puutteellisesti säännelty.

Voimassa olevan lain säätämisen aikaan yhtiön vastuuta suhteessa osakkeenomistajaan pidettiin toissijaisena verrattuna yhtiön velkojien suojaksi säädettyyn sidotun oman pääoman pysyvyyteen. Nykyisen käsityksen mukaan yhtiön vastuu kunnossapidosta tai yhtiön uudistuksesta osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta ei ole käytännössä ongelmallinen velkojiensuojan kannalta, koska nykyinen takaisinsaantia ja laitonta varojenjakoa koskeva säännöstö turvaa riittävästi myös asunto-osakeyhtiön velkojien oikeudet (ks. Valtiovarainministeriö työryhmämuistio 10/2005, Esitevastuutyöryhmän mietintö, s. 102—104). Näin ollen asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuun sääntelytarvetta voidaan arvioida vastaavalla tavalla kuin asunto-osakeyhtiölaissa säänneltävien oikeussuhteiden muiden osapuolien eli osakkeenomistajien vastuuta suhteessa yhtiöön.

Yhtiön vastuun selventäminen on osakkeenomistajien kannalta erityisen tärkeätä sen vuoksi, että yhtiön kunnossapitovastuun laiminlyönti tai yhtiön muutostyön virhe voi olennaisesti rajoittaa osakkeenomistukseen perustuvaa hallintaoikeutta tai aiheuttaa osakkeenomistajan kannalta muuten merkittävän vahingon. Yhtiön vastuun selventäminen on tarpeen myös sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön sisäisen toimivallan jaon vuoksi vahingon taustalla voi olla yhtiökokouksen päätös tai yhtiökokouksen muuten hyväksymä käytäntö, jonka osalta vahingonkärsijän voi olla vaikea osoittaa päätöstä kannattaneita osakkeenomistajia ja näiden huolimattomuutta. Yhtiön osakkeenomistajien kannalta voi myös olla tarkoituksenmukaista henkilökohtaisen vastuun sattumanvaraisuuden välttämiseksi ja hallituksen jäsenten valinnan helpottamiseksi, että korvausta voidaan vaatia myös yhtiöltä. Jos esimerkiksi kunnossapitovastuun laiminlyönti kestää vuosia ja osakkeenomistajat valitaan vuorollaan vuosittain hallitukseen, vahingonkorvausvastuun kohdistumista ensisijassa vain vahinkohetken hallitukseen saatetaan pitää hyvinkin epäoikeudenmukaisena myös naapurisovun säilymisen kannalta.

Yhtiön vastuuseen sovellettaisiin vahingonkorvauslain säännöksiä sovittelusta ja vastuunjaosta vastaavalla tavalla kuin osakkeenomistajan ja johdon vastuuseen. Siten esimerkiksi vahinkoa kärsineen osakkeenomistajan myötävaikutus vahingon aiheuttaneeseen päätökseen tai muuhun toimeen otettaisiin huomioon myös yhtiön vastuun arvioinnissa.

Tuottamusolettama myös asunto-osakeyhtiölakiin. Oikeustilan selventämiseksi lakiin ehdotetaan myös säännöksiä tuottamusolettamasta silloin, kun vahinko on aiheutettu asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Johdon ja yhtiön suhdetta voidaan kuvata asiamiessuhteeksi. Sopimusoikeudessa katsotaan vakiintuneesti, että sopimusta rikkoneen on vahingonkorvausvastuusta vapautuakseen osoitettava, ettei ole syyllistynyt tuottamukseen. Tähän on perusteltua asunto-osakeyhtiöoikeudessa rinnastaa johdon asiamiesasemaa määrittelevien asunto-osakeyhtiölain yksityiskohtaisten säännösten ja yhtiöjärjestyksen määräysten rikkominen. Sama koskee sellaisia asunto-osakeyhtiölakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvia oikeuksia ja velvollisuuksia, joiden perusteella kiinteistön ja rakennuksen hallintaoikeus jaetaan yhtiön ja osakkeenomistajien kesken.

Tuottamusolettamasta säädetään osakeyhtiölaissa ja se vastaa muutenkin sitä, mitä yhtiöoikeudesta on oikeuskirjallisuudessa esitetty. Kysymyksessä olisi ehdotuksen mukaan kuitenkin vain olettama. Johdon osalta tuottamusolettama voisi tulla sovellettavaksi vain johdon nimenomaisten velvollisuuksien rikkomisesta aiheutuvan vahingon korvaamisen yhteydessä. Esimerkiksi yhtiön rakennustyössä johtoon kuuluvat vastaavat vain siitä, että työn suunnittelu, toteutus ja valvonta on järjestetty tavanomaisella tavalla. Johtoon kuuluvat eivät henkilökohtaisesti vastaa siitä, että työn toteutuksessa on muulta osin poikettu esimerkiksi hyvästä rakennustavasta vahingon aiheuttavalla tavalla. Johdolla ja osakkeenomistajalla olisi mahdollisuus näyttää tuottamuksen puuttuminen, kun taas oikeuskirjallisuudessa on toisinaan esitetty, että yhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen jo sellaisenaan merkitsee tuottamusta. Vastaavasti yhtiö voisi osoittaa sen edustajan tuottamuksen puuttumisen.

Tuottamusolettaman soveltaminen ei vaikuta näyttövelvollisuuteen vahingonkorvausriidassa muilta osin. Vahingonkärsijän on siten yleensä osoitettava vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys. Asunto-osakeyhtiön johdon vastuuta verrattuna liiketoimintaa harjoittavan osakeyhtiön johtoon rajoittavat käytännössä olennaisesti asunto-osakeyhtiön rajoitettu toimiala, tärkeimpien toimintaa koskevien päätösten tekeminen yhtiökokouksessa ja yhtiökokouksen vahvistamasta talousarviosta aiheutuvat rajoitukset hallinnon järjestämiseen sekä se, että käytännössä osakkeenomistajat tietoisesti valitsevat hallitukseen kaltaisiaan maallikkojäseniä.

Laissa ehdotetaan säädettäväksi tuottamusolettamasta myös silloin, kun johdon tai osakkeenomistajan vastuu koskee yhtiön läheisen kanssa tehdyllä toimella aiheutettua vahinkoa. Säännökset tehostavat oikeussuojaa niin sanottujen lähipiiritransaktioiden osalta.

Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu. Lakiin ehdotetaan otettavaksi vallitsevan oikeustilan selkiyttämiseksi säännös yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuusta.

Tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuu. Tilintarkastajan vastuun osalta laissa ehdotetaan viitattavaksi tilintarkastuslain tilintarkastajan vahingonkorvausvastuuta koskevaan 51 §:ään ja toiminnantarkastajan osalta ehdotetaan lain vahingonkorvausta koskevaan lukuun omaa säännöstä.

Ehdotuksen suhde osakeyhtiölakiin. Ehdotetut vahingonkorvaussäännökset poikkeavat osakeyhtiölaista siten, että vastuu asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajien tässä laissa tarkoitettuun toimintaan liittyvästä vahingosta määräytyisi yleensä asunto-osakeyhtiölain perusteella eikä vahingonkorvauslain tai sopimusoikeuden yleisten periaatteiden nojalla. Asunto-osakeyhtiössä myös osakkeenomistajan vastuuseen sovellettaisiin tuottamusolettamaa asunto-osakeyhtiölakia rikkomalla aiheutetun vahingon osalta. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään osakkeenomistajan velvollisuuksista yhtiötä kohtaan, mikä poikkeaa osakeyhtiölaista.

2.2.8 Perustaminen

Perustaminen yksinkertaisemmaksi. Asunto-osakeyhtiön perustamista koskevan ehdotetun sääntelyn lähtökohtana on, että yhtiön osakkeenomistajat ovat tiedossa perustamistoimien alkaessa. Kysymys on siten niin sanotusta simultaaniperustamisesta. Voimassa olevassa laissa lähtökohtana on niin sanottu suksessiiviperustaminen, jossa perustajien oletetaan olevan muita kuin osakkeenomistajia ja jossa osakkeenomistajat kokoontuvat päättämään yhtiön perustamisesta perustamiskokouksessa. Yhtiöitä ei kuitenkaan käytännössä koskaan perusteta tällä tavoin. Jos on tarve laajan osakkeenomistajajoukon keräämiseen yritystoiminnan alkuvaiheessa, se voidaan toteuttaa perustamisen jälkeen osakeannilla.

Koska kaikki osakkeenomistajat tiedetään perustamishetkellä, voimassa olevan lain erillistä perustamiskirjaa ja perustamiskokouksen pöytäkirjaa koskevasta sääntelystä ehdotetaan luovuttavaksi. Ehdotuksen mukaan osakkeenomistajat tekisivät yhtiön perustamisesta kirjallisen perustamissopimuksen, eikä erillisiä säännöksiä perustajista tarvittaisi, koska yhtiön johto valittaisiin heti perustamissopimuksen allekirjoituksella.

Perustamissopimukseen ja siihen liittyviin ehtoihin sovellettaisiin nykyistä selvemmin sopimusoikeudellisia periaatteita. Tämä on mahdollista, koska perustajaosakkeenomistajat tunnetaan ja he kaikki allekirjoittavat perustamissopimuksen. Sopimuksen ehtoja voidaan muuttaa vain yksimielisesti, jollei perustamissopimuksesta johdu muuta.

Apporttimaksuun liittyvät hallinnolliset vaatimukset helpottuvat. Apporttiomaisuutta koskevaa sääntelyä ehdotetaan yksinkertaistettavaksi. Erikseen ei enää säädettäisi riippumattoman asiantuntijan lausunnosta, vaan tilintarkastaja lausuisi apporttiomaisuudesta samassa yhteydessä kuin osakkeiden maksamisesta yleensäkin. Lausunto perustuisi perustamissopimukseen otettavaan apporttiselvitykseen. Muutos ei vaikuta sivullisten asemaan, mutta sen avulla voidaan keventää yhtiöille asetettavia hallinnollisia vaatimuksia. Apporttiomaisuutta koskevien muodollisuuksien laiminlyönnistä ei myöskään enää seuraisi tehottomuutta, vaan velvollisuus esimerkiksi vahingonkorvausoikeudenkäynnissä näyttää apporttiomaisuuden arvon asianmukaisuus. Vastaavia muutoksia ehdotetaan osakeantia koskevaan sääntelyyn.

2.2.9 Hallinto

Yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän toimivalta ennallaan. Ehdotuksen toimielimiä koskeva sääntely ei kokonaisuutena arvioiden poikkea olennaisesti voimassa olevasta oikeudesta. Yksittäisissä tilanteissa säännöksiin tehdyillä lukuisilla tarkistuksilla voi kuitenkin olla suurikin merkitys. Suurimmat muutokset liittyvät säännösten esittämistapaan.

Ehdotus sisältää säännökset siitä, missä asioissa ja miten toimivaltaa voidaan siirtää yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän välillä. Lähtökohtana on ollut voimassa olevan oikeuden kirjaaminen lakiin. Pääperiaatteena on, että hallituksen yleisiin tehtäviin kuuluva asia voidaan siirtää yhtiökokoukselle ja hallitus voi ottaa päätettäväkseen isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluvan asian. Siirtäminen ei vaikuta yhtiön edustamiseen, joka määräytyy tavanomaisten periaatteiden mukaan. Sitä vastoin siirtämisellä on merkitystä vahingonkorvausvastuun osalta, sillä vastuu siirretystä päätöksestä siirtyy lähtökohtaisesti päätöksen tekijälle. Hallitus voi toisaalta olla yhtiökokouksen tekemän päätöksen osalta vahingonkorvausvastuussa siksi, että se on pannut päätöksen täytäntöön. Jos hallitus yrittää siirtää muun kuin yleisiin tehtäviinsä kuuluvan asian yhtiökokouksen päätettäväksi, siirto ei kuitenkaan rajoita hallituksen vastuuta.

Yhtiökokouksen järjestämistä ja osakkeenomistajien yksimielistä päätöksentekoa helpotetaan. Ehdotuksen yhtiökokousta koskevassa 6 luvussa säädettäisiin pitkälti samoista seikoista kuin voimassa olevan lain 3 luvussa. Lähtökohtana on ollut se, että nykyinen yhtiökokousmenettely toimii kohtuullisen hyvin, vaikka kritiikkiä on jonkin verran kohdistettu siihen, että varsinaista äänestysmenettelyä, erityisesti äänestysjärjestystä, ei ole säännelty. Ehdotuksessa on otettu huomioon myös se, että kokousmenettelyä koskeva sääntely on yhteisöoikeudessa yleensäkin suppeata. Myöskään sellaista vakiintunutta käytäntöä, joka voitaisiin kirjata lakiin, ei juuri ole.

Yhtiökokousta koskevissa säännöksissä ehdotetaan luovuttavaksi osakkeenomistajan asiamiehen esteellisyyttä koskevista säännöksistä. Asiamiehen käyttämistä helpottaa myös se, että useampaa osakkeenomistajaa edustava asiamies voisi käyttää täysimääräisestä edustamaansa äänioikeutta vaikka edustettujen osakkeenomistajien yhteenlaskettu äänimäärä ylittäisi 20 prosenttia annetuista äänistä. Kokouspaikkaa koskevaa säännöstä ehdotetaan muutettavaksi siten, että yhtiöjärjestysmääräyksen nojalla kokous voitaisiin pitää Suomen ulkopuolella.

Yhtiökokouskutsua, kutsuaikaa ja nähtävänä pidettäviä asiakirjoja koskevat säännökset on keskitetty yhtiökokousta koskevaan lukuun eräitä vähäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta. Poikkeusten osalta luvussa on selkeä viittaus lainkohtaan, jossa asiasta säädetään. Muutoksilla on tarkoitus helpottaa yhtiökokousten järjestämistä. Voimassa olevaa lakia on arvosteltu siitä, että yhtiökokouksiin liittyviä säännöksiä on lain eri osissa, jolloin niiden havaitseminen on vaikeaa. Yhtiökokouskutsua ehdotetaan muutettavaksi siten, että kirjallinen kutsu on aina lähetettävä vähintään kahta viikkoa ennen kokousta jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka osoite on yhtiön tiedossa.

Yhtiökokouksen päätöksentekoa selvennetään ja helpotetaan. Lakiin ehdotetaan nimenomaisia säännöksiä yhtiön kunnossapitoa ja uudistuksia koskevasta päätöksenteosta. Päätösvaatimukset koskisivat sekä rakennustyön tai muun hankinnan sisältöä että toimenpiteen kustannusten jakoa osakkeenomistajien kesken.

Uudistuksia koskevaa päätöksentekoa helpotetaan siten, että laissa säädetään nimenomaisesti siitä, että yhtiökokous voi poiketa yhtiövastikeperusteesta, jos se on tarpeen erikseen kuvatuissa tapauksissa. (ks. tarkemmin edellä 2.2.5). Myös yhtiön kunnossapidon osalta on tarpeen säätää vastikeperusteesta poikkeamisesta osakkeenomistajan tekemästä työstä yhtiölle tulevan säästön osalta.

Yhtiön johto. Hallitusta ja isännöitsijää koskevia säännöksiä ehdotetaan edelleen samaan lukuun, mutta erillisinä kokonaisuuksina. Hallitusta koskeviin säännöksiin ehdotetaan vähäisiä tarkistuksia. Hallituksen jäsenen (ja isännöitsijän) esteellisyyttä koskevissa säännöksissä otetaan huomioon myös sellaiset tähän lakiin perustuvat yhtiön ja osakkeenomistaja-hallituksen jäsenen välisiä suhteita koskevat tilanteet, jotka on esteellisyyttä arvioitaessa syytä rinnastaa sopimukseen.

Isännöitsijäksi voidaan valita myös isännöintiyritys. Ehdotuksen mukaan isännöitsijäksi voitaisiin valita myös yhteisömuotoinen isännöitsijä, jonka pitäisi ilmoittaa tehtävästä päävastuussa oleva isännöitsijä. Ehdotuksessa on otettu huomioon nykyinen käytäntö, jossa isännöintisopimus voidaan tehdä isännöitsijäksi nimetyn luonnollisen henkilön edustaman yhteisön kanssa.

Ei erityisvaatimuksia isännöitsijän ammattitaidosta — tehtävien ja vastuun selventäminen lisää kuitenkin ammatti-isännöitsijöiden käyttöä. Lakiin ei ehdoteta erityisvaatimuksia isännöitsijän ammattitaidosta, koska varsinkin pienissä yhtiöissä on edelleen syytä sallia osakkeenomistajaisännöitsijän tai muun sivutoimisen isännöitsijän käyttäminen. Nykyisiä isännöintitutkintoja, tutkinnon suorittaneiden isännöitsijöiden laadun varmistusta ja valvontaa ei ole määritelty lainsäädännössä. Käytännössä yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen pitoon liittyvien hallituksen ja isännöitsijän tehtävien ja vastuusääntelyn selventämisestä seuraa, että yhtiöissä harkitaan nykyistä useammin ulkopuolisen ammatti-isännöitsijän käyttämistä.

Toiminnantarkastaja korvaa maallikkotilintarkastuksen. Ehdotuksen mukaan asunto-osakeyhtiön pitäisi valita toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa eikä yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Tarkoitus on, että toiminnantarkastajaa, toiminnantarkastusta ja toiminnantarkastuskertomusta koskevat vaatimukset vastaisivat nykyistä maallikkotilintarkastuskäytäntöä. Uuden tilintarkastuslain valmistelun yhteydessä selvitettiin, että suuri osa nykyisistä maallikkotilintarkastajista ja heidän suorittamansa tarkastus ei täytä edes vanhan tilintarkastuslain vaatimuksia, mikä johtaa epäselvyyteen tällaisen tilintarkastajan tehtävien ja vastuun suhteen. Tämän vuoksi toiminnantarkastajaa koskevat säännökset on laadittu vastaamaan paremmin maallikkotilintarkastajakäytäntöä. Yhtiön ei tarvitse muuttaa yhtiöjärjestystä toiminnantarkastajan käyttöön siirtymisen yhteydessä.

2.2.10 Rahoitus ja yhtiörakenteen muuttaminen

Osakkeet

Selvennetään ja yhdenmukaistetaan lunastuslausekekäytäntöä. Esityksessä ehdotetaan lakiin yksityiskohtaisia olettamasäännöksiä lunastusoikeuden sisällöstä ja pakottavia säännöksiä lunastusmenettelystä. Tavoitteena on kiinnittää yhtiöjärjestyksen laatijan ja osakkeen ostajan huomiota siihen, voidaanko osakkeita myöhemmin luovuttaa vapaasti osakkeenomistajan perheenjäsenille sellaisessa yhtiössä, jossa on lunastuslauseke. Lisäksi olettamasäännöillä pyritään siihen, että lunastushinta olisi yleensä osakkeen käypä hinta. Lunastusmenettelyä koskevien hyvää yhtiökäytäntöä vastaavien pakottavien säännösten tarkoituksena on vähentää oikeudenmenetyksiä ja lyhentää lunastusmenettelyä. Tarkoituksena on siten vähentää sellaisten tilanteiden määrää, joissa vanha lunastuslauseke on niin puutteellinen tai virheellinen, että sitä ei käytännössä voisi lainkaan soveltaa.

Esityksen valmistelun yhteydessä on ollut esillä myös lunastuslausekkeiden käytön rajoittaminen tai kieltäminen, mitä ei kuitenkaan ehdoteta (tämän vaihtoehdon tarvetta on arvioitu yksityiskohtaisesti 2 luvun 5 §:n yksityiskohtaisissa perusteluissa).

Osakkeen nimellisarvottomuus. Vuonna 1998 toteutetun asunto-osakeyhtiölain muutoksen (826/1998) jälkeen yhtiöjärjestyksessä ei enää ole ollut välttämätöntä määrätä osakkeelle nimellisarvoa. Ehdotuksen mukaan myös asunto-osakeyhtiössä voidaan käytännössä luopua osakkeen nimellisarvosta sillä seurauksella, että uusien osakkeiden merkintähinnasta ja sen merkitsemisestä osakepäämaan ja muuhun omaan pääomaan voidaan määrätä yhtiötä perustettaessa ja osakeannissa aiempaa vapaammin. Ehdotus vastaa osakeyhtiölakia.

Sijoitus vapaan oman pääoman rahastoon. Ehdotuksen mukaan olettamasäännöksenä on, että uuden osakkeen merkintähinta merkitään kokonaisuudessaan osakepääomaan. Merkintähinta voitaisiin kuitenkin joko kokonaan tai osittain merkitä vapaaseen omaan pääomaan tai rakennusrahastoon. Yhtiön oman pääoman eriin ehdotetaan muun muassa tätä varten lisättäväksi rahasto, jonka nimi on sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto. Varojenjakoa koskevissa säännöksissä rahaston alentaminen rinnastetaan menettelyllisesti voitonjakoon eli osingon jakamiseen. Yhtiökokous kuitenkin tekisi voitonjakopäätöksestä erillisen päätöksen silloin, kun vapaan oman pääoman rahastoa alennetaan. Yhtiössä tulee lisäksi aina olla lain mukaista vähimmäisosakepääomaa vastaava osakepääoma. Ehdotus vastaa osakeyhtiölakia sijoitetun vapaan oman pääoman rahaston osalta.

Voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa lähtökohtana on, että osakkeista maksettava määrä merkitään osakepääomaan ja nimellisarvon tai kirjanpidollisen vasta-arvon ylittävältä osalta rakennusrahastoon, joka on osakepääoman tavoin sidotun oman pääoman erä.

Varojen jakaminen ja jakokelpoiset varat. Voitonjaon ja muun varojenjaon lisäedellytykseksi otetaan se, ettei jaosta päätettäessä tiedetä tai pitäisikään tietää yhtiön olevan maksukyvytön tai jaon johtavan maksukyvyttömyyteen. Ehdotuksen tarkoituksena on varmistaa, että yhtiö säilyttää toimintaedellytyksensä, ja näin tehostaa velkojien suojaa. Ehdotus sisältää velvollisuuden laatia konsernitilinpäätös silloin, kun yhtiöstä jaetaan varoja. Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölaista siten, että asunto-osakeyhtiölaissa ei edelleenkään säädettäisi osakkeenomistajien määrävähemmistön oikeudesta vaatia enintään tietyn suuruisen voiton jakamista (vähemmistöosinko).

Sulautuminen. Sulautumista koskeva sääntely ehdotetaan säilytettäväksi sisällöltään voimassa olevan lain kaltaisena. Sulautumissuunnitelman sisältöä tarkistetaan siten, että suunnitelmassa on mainittava myös huoneistojen hallintaoikeuden ja vastikkeen maksuvelvollisuuden jatkumisesta tai alkamisesta Ehdotus vastaa sulautumispäätökseen sovellettavan päätösvaatimusten osalta vähäisin poikkeuksin voimassa olevaa lakia. Sulautumismenettelyn osalta ehdotus vastaa asunto-osakeyhtiöihin nykyisinkin sovellettavaa osakeyhtiölakia.

Jakautuminen. Ehdotuksen mukaan myös asunto-osakeyhtiö voisi jakautua. Jakautumispäätökseen vaadittaisiin kaikkien osakkeenomistajien suostumus, mikä vastaa sulautumiseen sekä kiinteistön ja rakennuksen luovuttamiseen sovellettavaa voimassa olevassa laissa säädetty päätösvaatimusta. Muilta osin ehdotettu jakautumisen sääntely vastaa osakeyhtiölakia siten täydennettynä, että jakautumissuunnitelmassa pitäisi antaa huoneistojen hallintaoikeuden ja yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkamisesta vastaavat tiedot kuin sulautumisen yhteydessä.

Yhtiömuodon muuttaminen. Uuteen lakiin ehdotetaan otettavaksi säännökset asunto-osakeyhtiön muuttamisesta osuuskunnaksi. Muuttaminen toiseen yhteisömuotoon edellyttää osakkeenomistajien yksimielisyyttä ja velkojiensuojamenettelyä. Osuuskunnan muuttamisesta asunto-osakeyhtiöksi säädetään osuuskuntalaissa.

Yritysmuodon muuttamisen verokohtelu määräytyy verolainsäädännön mukaan, ja verotus voi tosiasiassa rajoittaa yritysmuodon muutoksia. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain säännöksiä osakeyhtiön muuttamisesta osuuskunnaksi.

Erikseen tulisi selvittää kiinteistön hallinnanjakoa koskevan sopimuksen rekisteröintiin sovellettavan sääntelyn muuttamista siten, että rekisteröidä voitaisiin myös sellainen hallintaoikeus, joka ei miltään osin rajaudu maanpintaan. Tämä

- mahdollistaisi omistusasuntojen rakentamisen pienkerrostalomuodossa siten, että kiinteistön hallintaa varten ei tarvitsi perustaa asunto-osakeyhtiötä, sekä

- helpottaisi asunto- ja kiinteistöyhtiöiden sijoittumista samaan rakennukseen (esimerkiksi omistusasunnot liikerakennusten yläkerroksissa).

Yhtiön purkaminen. Voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 7 kohdan perusteella sovellettavat vanhan osakeyhtiölain säännökset yhtiön purkamisesta uudistettiin lailla 1094/2000. Esityksessä ei tämän vuoksi ehdoteta purkamista koskevien säännösten laajamittaista uudistamista. Pääoman menettämisen osalta ehdotetaan kuitenkin voimassa olevasta laista poiketen, että asunto-osakeyhtiön sovelletaan osakeyhtiölakia vastaavia säännöksiä. Jos yhtiön koko osakepääoma on menetetty, yhtiön olisi välittömästi tehtävä tätä koskeva rekisteri-ilmoitus. Pääomalainoja voitaisiin tässä vaiheessa käyttää yhtiön pääomatilanteen parantamiseen. Velvollisuuksien laiminlyöntiin perustuva vahingonkorvausvelvollisuus määräytyisi yleisten periaatteiden mukaan.

Lain soveltaminen keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin. Ehdotuksen mukaan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voitaisiin määrätä, että yhtiöön sovelletaan vain tiettyjä asunto-osakeyhtiölain säännöksiä.

2.2.11 Päätöksen pätemättömyys

Periaatteet ennallaan. Päätöksen pätemättömyyttä koskevat säännökset vastaavat pääperiaatteiltaan voimassa olevan lain säännöksiä yhtiökokouksen päätöksen moittimisesta. Ehdotuksiin sisältyy kuitenkin eräitä sisällöllisesti merkittäviä uudistuksia.

Moiteajan pidennysmahdollisuudesta luovutaan. Voimassa olevan lain mukaan yhtiökokouksen päätöstä on yleensä moitittava kolmen kuukauden määräajassa. Jos osakkeenomistajalla on viivästymiseen hyväksyttävä syy, ja päätöksen päteväksi jääminen olisi osakkeenomistajalle ilmeisen kohtuutonta, tämä voi kuitenkin nostaa kanteen vielä vuoden kuluessa päätöksen tekemisestä. Tällaisesta kannemahdollisuudesta johtuvan epävarmuuden vähentämiseksi ja lain selkiyttämiseksi viimeksi mainittu säännös, jota on sovellettu vain hyvin harvoin, on jätetty pois ehdotuksesta.

Selvennetään pätemättömyyden ja mitättömyyden välistä rajaa. Mitättömän ja muuten pätemättömän päätöksen välistä rajanvetoa ehdotetaan osittain tarkistettavaksi. Voimassa olevan lain mukaan mitättömiä ovat muun muassa päätökset, jotka on tehty ilman lain tai yhtiöjärjestyksen edellyttämää osakkeenomistajan suostumusta. Tällä on tarkoitettu lähinnä voimassa olevan lain 41 §:ssä nimenomaisesti mainittuja suostumustilanteita. Toisaalta on katsottu, että pelkästään asunto-osakeyhtiölain niin sanotun yleislausekkeen tai yhdenvertaisuusperiaatteen rikkominen ei välttämättä aiheuta mitättömyyttä (KKO 1990:24). Tätä ei kuitenkaan voida pitää hyväksyttävänä silloin, kun kysymyksessä on selvästi yhdenvertaisuusperiaatetta loukkaava menettely. Selvästi illojaalit tilanteet, joissa osakkeenomistajien yhteisiä varoja käytännössä tarkoituksellisesti siirretään yhdelle tai useammalle osakkeenomistajalle, on perusteltua rinnastaa edellä mainittuihin, jo voimassa olevan lain mukaan mitättömiin päätöksiin. Sen vuoksi lakia ehdotetaan täydennettäväksi selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisen päätöksen mitättömyyttä koskevalla säännöksellä.

Moiteoikeus ja hallituksen päätökset. Periaatteellisesti merkittävä uudistusehdotus on se, että laissa säädettäisiin myös hallituksen päätöksen moittimisesta silloin, kun hallitus yhtiökokouksen valtuutuksen nojalla päättää lähtökohtaisesti yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta. Yhtiökokouksen enemmistön päättäessä tällaisesta valtuutuksesta on vähemmistönsuojan kannalta ongelmallista, jos hallituksen valtuutuksen nojalla tekemää päätöstä ei voida moittia. Oikeuskirjallisuudessa ja hovioikeuskäytännössä onkin esiintynyt kannanottoja, joiden mukaan osakkeenomistajalla on jo voimassa olevan oikeuden mukaan moiteoikeus tällaisessa tilanteessa, vaikkei asiasta nimenomaisesti säädetäkään voimassa olevassa laissa. Tällainen oikeus ei myöskään kansainvälisesti ole mitenkään epätavallinen.

Moiteoikeuden on toisaalta katsottu aiheuttavan epävarmuutta ja lisäävän mahdollisuuksia oikeussuojakeinojen väärinkäyttöön. Ehdotuksessa on näistä syistä päädytty ratkaisuun, jonka mukaan moittia voidaan vain sellaisia hallituksen yhtiökokoukselle lähtökohtaisesti kuuluvassa asiassa tekemiä päätöksiä, joissa oikeussuojan tarve on erityisen korostunut. Tällaisiksi on katsottu päätökset, jotka aineellisen virheellisyyden vuoksi olisivat yhtiökokouksen päätöksinä mitättömiä. Viimeksi mainittuja vastaan voitaisiin siis reagoida samalla tavalla kuin yhtiökokouksen mitättömiä päätöksiä vastaan. Yleistä hallituksen päätöksiä koskevaa moiteoikeutta ei sen sijaan olisi.

3 Esityksen vaikutukset

3.1 Taloudelliset vaikutukset

Kansantaloudelliset vaikutukset. Kunnossapitovastuun ja muutostyöoikeuden sisällön selventäminen ja hyvän rakennustavan noudattamisen korostaminen, yhtiön päätöksenteon helpottaminen sekä yhtiön johdolle asetettava kunnossapitotarpeen seurantavelvollisuus edistävät osaltaan asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöjen ja rakennusten kunnossapitoa ja kehittämistä. Mahdollisuus yhtiön jakamiseen ja yhtiömuodon muutokseen sekä sulautumisen helpottaminen edistävät yhtiörakenteen muuttamista kustannussäästöjen saamiseksi ja osakkeenomistajien muiden yhteisten intressien mukaisesti. Myös rakentamattoman alueen luovuttamista koskevan yhtiön päätöksenteon selventäminen parantaa asunto-osakeyhtiöiden edellytyksiä rakennusmaan luovuttamiseen asutuskeskuksissa, mikä helpottaa yhdyskuntarakenteen kehittämistä. Vahingonkorvaussäännöstön selventäminen ei muuta vahingonkorvausvastuuta koskevia periaatteita, mutta selvennykset helpottavat jossain määrin vahingonkorvausvaatimuksen toteuttamista sekä kannustavat yhtiötä ja osakkeenomistajia huolehtimaan kunnossapidosta ja hyvän rakennustavan noudattamisesta rakennustöissä.

Ehdotetut muutokset helpottavat yhtiöiden päätöksentekoa kiinteistön ja rakennuksen kunnossapidosta, kehittämisestä ja kulujen rajoittamisesta. Esimerkiksi hissin jälkiasennusta koskevan päätöksen tekeminen helpottuu, kun yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä päättää kustannusten jakamisesta vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla.

Ehdotetut muutokset helpottavat asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa myös rakennusten energiatehokkuutta parantavista ja kunnossapidon tasoa nostavista toimenpiteistä. Esimerkiksi todellisen veden kulutuksen mukaiseen kustannusten jakoon vaadittavaan yhtiöjärjestyksen muutokseen sovellettaisiin nykyistä lievempää päätösvaatimusta.

Uudistuksen lähtökohdat ja ehdotusten tavoitteet johtavat yhtiöiden toiminnan tehostumiseen ja siten vallalla olevan käsityksen mukaan myös taloudellisiin tehokkuusetuihin. Tehokkuusetujen määrällinen arvioiminen ei ole mahdollista, mutta niiden olemassa ilmenee mietinnöstä ja sitä edeltäneestä arviomuistiosta saaduista lausunnoista.

Vaikutukset osakkeenomistajien asemaan. Ehdotus parantaa jossain määrin osakkeenomistajien vaikutusmahdollisuuksia yhtiön päätöksenteossa ja mahdollisuuksia ennakoida vastikkeen maksuvelvollisuuden kehittymistä tulevaisuudessa. Ehdotus parantaa jossain määrin osakkeenomistajien oikeussuojaa (oikeus moittia tiettyjä hallituksen päätöksiä, oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista poikkeustapauksissa).

Selvennykset ja uudet vaatimukset, jotka koskevat lunastuslausekkeen sisältöä sekä osakkeen entisiä omistajia ja huoneistossa tehtyjä muutoksia koskevien tietojen säilyttämistä ja luovuttamista parantavat jossain määrin osakkeenomistajan asemaa.

Vaikutukset yhtiön hallintoon. Ehdotetut muutokset selventävät hallituksen jäsenten, isännöitsijän ja isännöintiyrityksen asemaa ja jossain määrin helpottavat hallinnon järjestämistä pienimmissä yhtiöissä (osakkeenomistajien kirjalliset päätökset ilman yhtiökokousta ja alle kolme jäsenisen hallituksen käyttö helpottuu). Osakkeenomistajien tiedonsaannin ja vaikutusmahdollisuuksien parantamisesta yhtiöille aiheutuvien lisäkulujen määrä arvioidaan vähäiseksi (kirjallinen kokouskutsu, kahden viikon kokouskutsuaika ja kokousasiakirjojen esillä pitäminen). Ehdotus sisältää myös nykyistä maallikkotilintarkastuskäytäntöä paremmin vastaavat säännökset toiminnantarkastuksesta asunto-osakeyhtiössä.

Välittömät kustannusvaikutukset . Asunto-osakeyhtiölaista aiheutuu yhtiöille vain vähäisiä välittömiä taloudellisia rasitteita. Ehdotuksessa näitä on kuitenkin mahdollisuuksien mukaan pyritty vähentämään.

Ehdotuksessa muun muassa vähennetään erilaisia tilintarkastajien lausuntoja, mikä jossain määrin vähentää niistä yhtiöille johtuvia kustannuksia.

Rekisteriviranomaiselle aiheutuu uudistuksesta kertaluonteisia tietojärjestelmien muutoskuluja 150 000—250 000 euron verran. Kustannukset aiheutuvat pääosin osakkeen vasta-arvoa koskevan rekisteritietovaatimuksen poistamisesta sekä sellaisten kiinteistöyhtiöiden tunnistamisesta rekisteriviranomaisen sisäisessä toiminnan ohjausjärjestelmässä, jotka soveltava osittain asunto-osakeyhtiölakia. Muutokset tehdään nykyiseen kaupparekisterijärjestelmään ja niiden arvioidaan lykkäävän uuden rekisterijärjestelmän käyttöönottoa muutaman kuukauden. Rekisteriviranomaisten koulutustarve ei ole merkittävä, koska yhtiöiden rekisteröintiin liittyvät muutokset ovat vähäisiä tai uuden rekisteröinnin mallina muuta rekisteröintiä koskeva käytäntö. Lain muutoksesta aiheutuvat kustannukset Patentti- ja rekisterihallitukselle voidaan hoitaa työ- ja elinkeinoministeriön nykyisten määrärahakehysten puitteissa.

3.2 Organisaatio- ja henkilöstövaikutukset

Ehdotuksella ei ole vaikutuksia viranomaisten organisaatioon tai henkilöstöön.

4 Asian valmistelu

4.1 Arviomuistio

Kesällä 2003 oikeusministeriössä laadittiin virkatyönä voimassa olevan lain muutostarpeesta arviomuistio, jonka mukaan kiireellisin muutostarve liittyisi kunnossapitoa, osakkeenomistajan muutostöitä, yhtiön perusparannuksia ja uudistuksia sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuuta koskeviin säännöksiin. Muilta osin AOYL:ia pidettiin pääosin toimivana. Lain voimassaoloaikana oli kuitenkin ilmennyt tarvetta selventää tai muuttaa yksittäisiä säännöksiä. AOYL:n uudistamisessa tuli ottaa huomioon myös vireillä oleva osakeyhtiölain uudistaminen.

Syksyllä 2003 arviomuistiosta järjestettiin laaja lausuntokierros (50 lausuntopyyntöä, 43 lausuntoa). Kaikkien lausunnonantajien mielestä arviomuistiossa on kuvattu vähintään hyväksyttävällä tavalla nykytilaa sekä muutostarpeita. Kaikkein kiireellisimpänä pidettiin osakkeenomistajan muutostöitä, kunnossapitovastuun jakautumista ja vahingonkorvausvastuuta koskevan sääntelyn selventämistä. Tämän ja muistiossa tarkastellun muun sääntelyn selventämisen uskottiin helpottavan asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa sekä kannustavan yhtiöitä rakennuksen ja huoneistojen parempaan hoitamiseen sekä laadukkaampiin muutostöihin ja uudistuksiin. Sääntelyn selventämisen arvioitiin parantavan osakkeenomistajan ja yhtiön vastuun ennakoitavuutta ja vähentävän riitoja.

Suurin osa lausunnonantajista kannatti AOYL:n kirjoittamista uudelleen tai ainakin osakeyhtiölakiin tehtyjen viittausten vähentämistä sääntelyn selventämiseksi ja helppolukuisuuden parantamiseksi. Yksikään lausunnonantaja ei suhtautunut kokonaisuudistukseen kielteisesti (arviomuistio ja yhteenveto lausunnoista: http://www.om.fi/20144.htm).

4.2 Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä

Arviomuistion saaman myönteisen lausuntopalautteen jälkeen oikeusministeriö asetti 18 päivänä toukokuuta 2004 asunto-osakeyhtiölakityöryhmän valmistelemaan uutta osakeyhtiölainsäädäntöä. Lisäksi työryhmälle asetettiin laajaa asiantuntemusta edustanut seurantaryhmä, jolle esiteltiin työryhmän työtä sen edetessä ja jonka jäsenillä oli siten jo työryhmän työn aikana tilaisuus ottaa kantaa ehdotuksiin. Työryhmän jatkettu toimikausi päättyi 28 päivänä helmikuuta 2006.

Työryhmän toimeksiannon mukaan tavoitteena on uudistus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjestää osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla. Toimeksiannossa korostettiin sitä, että AOYL:ssa määritetään selvästi yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajat. Lisäksi tavoitteena oli asunto-osakeyhtiöitä paremmin palveleva laki, joka on helposti ymmärrettävissä erityisesti yhtiöiden osakkeenomistajien ja maallikkojohdon kannalta ja jonka sisällössä ja kirjoitusasussa otettaisiin huomioon osakeyhtiölain kokonais-uudistus ja muu yhtiölainsäädännön kehitys.

Toimeksiannon mukaan työryhmän tuli selvittää asunto-osakeyhtiölain uudistustarpeet, jotka liittyvät erityisesti kunnossapitoa, osakkeenomistajan muutostöitä sekä osakkeenomistajan ja yhtiön vastuuta koskeviin säännöksiin. Näitä on tarpeen selventää asunto-osakeyhtiön kiinteistön kunnossapidon ja yhtiön päätöksenteon varmistamiseksi, uudistusten ja muutostöiden laadun parantamiseksi sekä osakkeenomistajien asumiskulujen hallitsemiseksi ja osakkeenomistajien itsemääräämisoikeuden turvaamiseksi. Samassa yhteydessä työryhmän tuli käsitellä näihin läheisesti liittyviä vastikesäännöksiä.

Lisäksi työryhmän tuli selvittää uudistustarve, joka liittyy käytännössä ongelmallisina pidettyihin AOYL:n yksityiskohtaisiin säännöksiin, jotka koskevat esimerkiksi lain soveltamisalaa, asunto-osakeyhtiön tarkoitusta ja toimialaa, osakkeenomistajan maksuvelvollisuutta, yhtiön perusparannuksia, yhtiökokousta, yhtiön hallintoa ja riitojen ratkaisemista sekä yhtiön osakkeita ja osakkeenomistajatietojen julkisuutta. Työryhmän tuli myös arvioida, missä määrin on tarpeen vähentää viittauksia osakeyhtiölakiin sekä hyödyntää osakeyhtiölain sääntely- ja kirjoitustapaa. Työryhmän ehdotus tuli laatia hallituksen esityksen muotoon. Valmistelun pohjana oli oikeusministeriössä laadittu arviomuistio ja siitä saatu palaute.

Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä antoi mietintönsä 8 päivänä toukokuuta 2006.

4.3 Lausunnot työryhmän mietinnöstä

Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän ehdotuksesta pyydettiin lausunnot 40 eri taholta, jotka edustivat asunto-osakeyhtiöitä ja keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, osakkeenomistajia ja asukkaita, isännöitsijöitä ja muita yhtiöille palveluita tarjoavia, viranomaisia, tiedeyhteisöjä, työmarkkinajärjestöjä, teollisuutta ja kauppaa, yrittäjiä, tilintarkastusyhteisöjä, asianajajia sekä pankkeja ja vakuutusyhtiöitä. Lausuntopyyntö lähetettiin 17 päivänä toukokuuta 2006 ja lausuntoaika päättyi 1 päivänä syyskuuta 2006. Lausunnoista on laadittu yhteenveto (lausuntoyhteenveto: www.om.fi).

Suurin osa lausunnonantajista piti työryhmän ehdotusta yleisesti ottaen onnistuneena. Toisaalta useiden lausunnonantajien mielestä yksittäisiä säännöksiä tai niiden perusteluja on vielä syytä harkita uudelleen. Lausunnonantajien kannat hajautuvat lähinnä seuraavien ehdotusten osalta:

- mahdollisuus poiketa yhtiövastikeperusteesta yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi esimerkiksi hissin jälkiasennuksessa

- yhtiön päätösten moittiminen tietyissä tapauksissa

- yhtiön hallituksen jäsenten, isännöitsijän ja osakkeenomistajan vastuuta koskevat olettamasäännökset ja yhtiökokouksen puheenjohtajan vastuun sääntely

- ehdotukset vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuvasta lunastusvelvollisuudesta

4.4 Jatkovalmistelu

Lausuntokierroksen jälkeen ehdotus on valmisteltu oikeusministeriössä syksyn 2007 ja syksyn 2008 välisenä aikana. Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän jäsenet ovat osallistuneet koko ajan jatkovalmisteluun. Yhteenveto lausuntopalautteesta ja tarkistettu luonnos hallituksen esitykseksi on ollut nähtävänä oikeusministeriön internetsivulla kesäkuun alusta 2008 lähtien.

Jatkovalmistelun aikana oikeusministeriö on selvittänyt asunto-osakeyhtiöiden hallintokäytäntöjä ja kaavaillun vastikeperusteesta poikkeamismahdollisuuden vaikutusta yhtiöiden päätöksentekoon taloyhtiöiden puheenjohtajille ja isännöitsijöille suunnatuilla kyselyillä kesäkuussa 2008. Hallituksen puheenjohtajille suunnattu kysely toteutettiin yhteistyössä Suomen Kiinteistöliiton kanssa ja kysely isännöitsijöille yhteistyössä Isännöintiliiton kanssa. Palautteesta laadittu yhteenveto on nähtävänä oikeusministeriön Internetsivuilla.

Lisäksi yhtiövastikeperusteesta poikkeamista ja maallikkotilintarkastuksen korvaavaa toiminnantarkastusta koskevista säännösehdotuksista on järjestetty lausuntokierros (4.3. kohdassa mainitut tahot). Lausuntopyyntö lähetettiin 5 päivänä kesäkuuta 2008 ja lausuntoaika päättyi 29 elokuuta 2008). Saaduista 35 lausunnosta lähes kaikissa pidettiin vastikeperusteesta poikkeamista koskevaa tarkistettua ehdotusta parempana kuin työryhmän ehdotus. Suurin osa hissin jälkiasennuksen kulujen jakoon kantaa ottaneista piti ehdotusta lähtökohtaisesti onnistuneena ja tarpeellisena. Osa lausunnonantajista oli kuitenkin sitä mieltä, että kustannusten jakoperusteeksi ehdotetun huoneistokohtaisen edun määrittäminen on käytännössä vähintään vaikeata ja lisää riitoja. Osa lausunnonantajista ehdottikin vain yhden laskentamallin käyttämistä. Suuri osa lausunnonantajista kannatti toiminnantarkastuksen sääntelyä niin, että se eriytetään ehdotettua selvemmin tilintarkastuksesta. Lausuntotiivistelmä on nähtävänä oikeusministeriön Internetsivuilla.

4.5 Ehdotus isännöitsijää koskevista kelpoisuusvaatimuksista

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on toistuvasti ehdotettu isännöitsijän pätevyydestä nimenomaisia säännöksiä asunto-osakeyhtiölakiin. Ehdotuksia on arvioitu esityksen valmistelun yhteydessä, mutta kelpoisuusvaatimuksia ei ehdoteta säänneltäväksi seuraavista syistä.

Nykyisiä isännöintitutkintoja, tutkinnon suorittaneiden isännöitsijöiden kyvykkyyden varmistusta ja valvontaa ei ole määritelty lainsäädännössä. Tätä ehdotusta valmistelleen asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mielestä varsinkin pienissä asunto-osakeyhtiöissä on edelleen syytä sallia osakasisännöitsijän tai muun sivutoimisen isännöitsijän käyttäminen. Kannanotto perustui asunto-osakeyhtiöiden lukumäärää, laatua ja ikää koskeviin tilastotietoihin ja työryhmän käytettävissä olleeseen arvioon päätoimisten isännöitsijöiden määrästä. Syyskuun lopussa 2008 Suomessa oli yli 80 000 asunto-osakeyhtiöitä. Samaan aikaan maassa oli Suomen Isännöintiliiton arvion mukaan vain 2 500 päätoimista isännöitsijää.

Esityksessä ehdotetaan kuitenkin lukuisia toimenpiteitä, joiden toteuttaminen johtaa käytännössä siihen, että asunto-osakeyhtiöissä harkitaan nykyistä useammin ulkopuolisen ammatti-isännöitsijän käyttämistä. Tällaisia ehdotuksia ovat muun muassa viittä seuraavaa vuotta koskevan ajankohtaisen kunnossapitotarpeen käsittely vuosittain yhtiökokouksessa sekä kiinteistöjen kunnossapitoon liittyvien hallituksen ja isännöitsijän tehtävien ja vastuun selventäminen.

Työryhmän mietinnöstä järjestetyllä laajalla lausuntokierroksella yksikään lausunnonantaja ei ehdottanut toimenpiteitä isännöitsijöiden pätevyyden ja koulutuksen valvomiseksi.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa aina yhtiön hallinnon ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hänen on huolehdittava yhtiön päivittäisestä hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa osakkaisiin nähden muun muassa siitä, siitä, että yhtiön toiminnan suunnittelu ja seuranta on järjestetty riittävällä tavalla. Osakkeenomistajien kannalta on tärkeätä, että heitä edustava ja heidän luottamustaan nauttiva hallitus valvoo ja ohjaa isännöitsijää.

Suomen isännöintiliiton tutkimuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hallitukset näkevät isännöinnissä eniten kehittämistä pitkän tähtäimen taloussuunnittelun, kiinteistön ylläpidon johtamisen ja ylipäätään taloyhtiön pitkäjänteisen kehittämisen suhteen. Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset odottavat isännöitsijältä — yhtiön toimitusjohtajalta — valmistautumista tuleviin tarpeisiin eikä vain päivittäin eteen tulevien asioiden hoitoa. Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset voivat voimassakin olevan lain perusteella edellyttää isännöitsijän seuraavan ja tuovan hallitukselle ehdotuksia yhtiön kunnossapitämiseksi ja kehittämiseksi. Yhtiöiden isännöinnissä on otettava huomioon yhtiökäytännössä muodostuva hyvä hallintotapa. Isännöitsijän tehtäviä voidaan selventää myös isännöintisopimuksessa.

Isännöitsijän ammattipätevyyden ja koulutuksen viranomaisvalvonnalla ei voitane saavuttaa vastaavia tuloksia kuin tilintarkastajien tai kiinteistönvälittäjien valvontajärjestelmillä. Isännöitsijä vastaa taloyhtiön koko toiminnan järjestämisestä ja suunnittelusta yhtiön antamien resurssien rajoissa eli osakkaiden haluamalla tavalla. Esimerkiksi tilintarkastaja ainoastaan varmentaa kerran vuodessa määrämuotoisen tilinpäätöksen oikeellisuuden ja yhtiön hallinnon lainmukaisuuden myös taloyhtiön velkojien ja muiden sivullisten etujen turvaamiseksi. Tilintarkastaja ei ota kantaa siihen, miten tarkoituksenmukaisesti yhtiötä on hoidettu.

Isännöitsijän valitseminen, valvominen ja vaihtaminen ovat taloyhtiön hallituksen tärkeimmät tehtävät. Käytännössä hyvän ammattitaitoisen isännöitsijän löytäminen on ongelmallista useilla paikkakunnilla. Kysyntää lisäävät taloyhtiöiden kokemukset toteutetuista suurista rakennustöistä ja voimistunut keskustelu taloyhtiöiden putki- ja julkisivukorjausten nopeasta kasvusta lähivuosikymmeninä. Haasteeseen voidaan vastata parhaiten kehittämällä ja lisäämällä isännöintialan perus- ja jatkokoulutusta sekä kehittämällä isännöitsijöiden ammattitutkintoa, mihin onkin jo ryhdytty.

5 Muita esitykseen vaikuttavia seikkoja

Yhdistyslain tarkistamistyöryhmän 12 kesäkuuta 2008 annetussa mietinnössä ehdotetaan säännöksiä yhdistysten toiminnantarkastuksesta. Työryhmän ehdotuksesta järjestettiin laaja lausuntokierros, joka päättyi tammikuussa 2009. Tarkoitus on, että esitys yhdistyslain muuttamisesta annetaan syksyllä 2009. Tarvittaessa tämän esityksen ja yhdistyslain tarkistusesityksen eduskuntakäsittelyn yhteydessä on huolehdittava toiminnantarkastusta koskevan sääntelyn yhdenmukaistamisesta soveltuvin osin ottaen huomioon sekä toiminnantarkastuksen erilaiset tavoitteet että asunto-osakeyhtiölain ja yhdistyslain erilainen sääntelytapa.

6 Riippuvuus muista esityksistä

Hallituksen esityksessä 89/2008 vp. ehdotetaan lakia väestötietojärjestelmästä ja väestörekisterikeskuksen varmennepalveluista sekä väestörekisterilain kumoamista. Tämän esityksen eduskuntakäsittelyn yhteydessä on huolehdittava ehdotetun asunto-osakeyhtiölain 2 luvun yhteensovittamisesta uudistettavan väestörekisterilainsäädännön kanssa.

YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT

1 Lakiehdotusten perustelut

1.1 Asunto-osakeyhtiölaki

I OSA Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike

1 luku Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet

Luvussa ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeisistä periaatteista. Luvussa ehdotetaan säädettäväksi myös lain kansainvälisyksityisoikeudellisesta soveltamisesta.

Tässä luvussa, samoin kuin asunto-osakeyhtiölaissa yleisemminkin, säännellään osakkeenomistajien, velkojien ja yhtiön johdon asemaa ja keskinäisiä suhteita. Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeisillä periaatteilla tarkoitetaan tässä yhtiöoikeudellisesti merkittävien oikeussuhteiden kannalta tärkeimpiä periaatteita. Muita yhteiskunnan kannalta tärkeitä asunto-osakeyhtiöiden toiminnan reunaehtoja sisältyy erityislainsäädäntöön, kuten rakentamis-, maankäyttö-, terveys-, vero- ja ympäristölainsäädäntöön.

Toiminnan keskeisten periaatteiden kirjaaminen lakiin ja säännösten kokoaminen lain ensimmäiseen lukuun korostaa näiden periaatteiden merkitystä asunto-osakeyhtiöoikeudessa ja helpottaa myös lain kokonaisuuden ymmärtämistä. Lisäksi se saattaa auttaa yksittäisen lainkohdan sisällön ja merkityksen arvioinnissa, koska lain yksityiskohtaiset säännökset ovat pääosin tässä luvussa kuvattujen periaatteiden soveltamista yksittäisessä tilanteessa.

Toiminnan keskeisten periaatteiden lain tulkintaa ohjaavan vaikutuksen voidaan katsoa olevan sitä voimakkaampi, mitä heikommin lain yksityiskohtaiset säännökset normittavat tiettyä oikeusongelmaa. Siten periaatteiden tulkintaa ohjaava vaikutus on suuri yhtiön toiminnan tai toimintaympäristön muuttuessa niin, etteivät yksityiskohtaiset säännökset enää yksiselitteisesti ohjaa yhtiön osakkeenomistajien tai johdon toimenpiteitä. Lähtökohtana kuitenkin on, että lain yksityiskohtaiset määräykset tulevat sovellettaviksi ensisijaisesti. Toisaalta muodollisesti lain vaatimukset täyttävä päätös voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ja siten pätemätön.

Keskeisiä periaatteita on arvioitava kokonaisuutena suhteessa toisiinsa ja suhteessa lain yksityiskohtaiseen sääntelyyn. Yleisperiaatetta, kuten osakkeiden vapaata luovutettavuutta voidaan rajoittaa tämän lain sallimalla tavalla. Lisäksi osakkeenomistajien sopimusvapaus vaikuttaa yksittäisen tilanteen arviointiin.

Toiminnan keskeisiä periaatteita koskevilla säännöksillä on myös välittömiä oikeusvaikutuksia. Esimerkiksi ehdotetut 2 ja 5 §:n säännökset yhtiön tarkoituksesta ja toiminnasta voivat vaikuttaa yhtiön tekemien oikeustoimien pätevyyden ja yhtiön johdon toiminnan vahingonkorvausoikeudelliseen arviointiin. Luvun 10 §:ssä säädetyllä yhdenvertaisuusperiaatteella on suuri merkitys asunto-osakeyhtiöoikeuden vähemmistönsuojajärjestelmässä. On selvää, että päätöksen tai muun toimenpiteen yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuuteen voidaan vedota tuomioistuimissa. Edellä mainittu koskee myös ehdotetun 11 §:n säännöstä johdon toimintavelvollisuuksista.

Ehdotetut säännökset vastaavat pääosin voimassa olevan oikeuden sisältöä.

Soveltamisala

1 §. Soveltaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi lain soveltamisalasta. Pykälän 1 momentin mukaan lakia sovelletaan kaikkiin Suomen lain mukaan rekisteröityihin asunto-osakeyhtiöinä rekisteröityihin osakeyhtiöihin, jollei muussa laissa toisin säädetä. Asunto-osakeyhtiönä rekisteröitävän yhtiön on täytettävä 2 §:ssä säädettävät asunto-osakeyhtiön tunnusmerkit ja muut tässä ja muussa laissa säädettävät rekisteröinnin edellytykset.

Muissa laeissa, kuten aravalainsäädännössä, asunto-osakeyhtiölain soveltamista voidaan rajoittaa periaatteessa millä tahansa tavalla. Jäljempänä laissa viitataan tähän mahdollisuuteen vain, jos se on tarpeen sääntelyn selkeyden vuoksi.

Momentissa säädetään myös asunto-osakeyhtiölain kansainvälisyksityisoikeudellisesta soveltamisesta. Asunto-osakeyhtiö on tämän lain soveltamisen näkökulmasta suomalainen silloin, kun se on rekisteröity asunto-osakeyhtiönä Suomen lain mukaisesti. Säännöksessä on valittu keskeiseksi kansainvälisyksityisoikeudelliseksi liittymäksi rekisteröinti. Lainvalinnan osalta ei anneta merkitystä sellaisille seikoille kuin missä yhtiön johto toimii tai missä pääosa yhtiön toiminnasta tapahtuu. Lainvalintasääntö on sama kuin osakeyhtiölain 1 luvun 1 §:ssä.

Tämän lain perusteella on periaatteessa mahdollista rekisteröidä Suomessa myös sellainen asunto-osakeyhtiö, jonka hallinnassa oleva kiinteistö ja rakennus ovat toisessa valtiossa. Jos yhtiön kiinteistö ja rakennus ovat Suomen ulkopuolella, yhtiön perustajien, johdon ja osakkeenomistajien on kuitenkin syytä ottaa huomioon, että käytännössä voi olla vaikea toteuttaa asunto-osakeyhtiölakiin perustuvia oikeuksia kiinteistön ja rakennuksen sijaintivaltion tuomioistuimessa tai täytäntöönpanoviranomaisessa. Asunto-osakeyhtiölakiin perustuvan yhtiön oikeuden täytäntöönpano voi olla ongelmallista toisessa valtiossa esimerkiksi silloin, kun osakkeiden uusi omistaja kieltäytyy maksamasta vastikerästiä tai osakkeenomistaja kieltäytyy luovuttamasta huoneistoa yhtiön hallintaan, vaikka siihen olisi asunto-osakeyhtiölain mukainen peruste.

Asunto-osakeyhtiöön ei sovelleta osakeyhtiölakia, koska jälkimmäistä lakia sovelletaan sen 1 luvun 1 §:n mukaan vain osakeyhtiönä rekisteröityyn yhtiöön.

Pykälän 2 momentissa säädetään tämän lain soveltamisesta ennen 1 päivää maaliskuuta 1926 rekisteröityihin yhtiöihin, joiden tarkoitus ja tunnusmerkit vastaavat soveltuvin osin 2 §:n vaatimuksia. Momentti vastaa sisällöltään voimassa olevan lain 2 §:n 2 momenttia sillä poikkeuksella, että ehdotettua lakia sovellettaisiin myös sellaiseen vanhaan osakeyhtiöön, jossa on vain yksi osakkeenomistajahallinnassa oleva huoneisto.

Pykälän 3 momentista ilmenee, että lain soveltamisesta voimassa olevan lain 2 §:ssä tarkoitettuihin keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin säädetään ehdotuksen 28 luvussa.

2 §. Asunto-osakeyhtiö. Pykälässä säädetään asunto-osakeyhtiön määritelmästä, joka liittyy 1 §:ssä säänneltyyn lain soveltamisalaan. Pykälän 1 momentista ilmenee voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla, että yhtiön rakennuksissa olevien huoneistojen lattia-alasta yli puolet on oltava osakeomistuksen perusteella osakkeenomistajien hallinnassa olevia asuinhuoneistoja.

Momentti poikkeaa voimassa olevan lain 1 §:n 1 kohdasta siten, että ehdotuksen mukaan sallittaisiin myös yhden huoneiston asunto-osakeyhtiö. Voimassa olevan lain vaatimus useammasta huoneistosta on johtanut siihen, että asunto-osakeyhtiömuotoisissa omakotitaloissa toinen huoneisto on tosiasiassa autotalli tai varasto tai siihen, että toista yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa ei lainkaan rakenneta.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiön jokaisen osakkeen on yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuotettava oikeus hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.

Momentti poikkeaa voimassa olevan lain 1 §:n 2 kohdasta siten, että ehdotuksen mukaan riittää, että yhtiö omistaa osan rakennuksesta, jossa osakashallinnassa olevat huoneistot sijaitsevat. Voimassa olevan lain mukaan yhtiö voi vuokrata maapohjan, mutta sen on aina omistettava kokonaan rakennukset, joissa osakashallinnassa olevat huoneistot sijaitsevat. Käytännössä rakennuksen omistaminen ei välttämättä turvaa yhtiön osakkeenomistajien hallintaoikeuden pysyvyyttä, kun rakennuksen maanvuokrasopimus päättyy. Käytännössä on pidetty tarpeellisena sallia asunto-osakeyhtiön ja esimerkiksi kiinteistöosakeyhtiön sijoittuminen samaan rakennukseen esimerkiksi siten, että yhtiöt omistavat rakennuksen yhdessä ja rakennuksen tilojen hallinta jaetaan maakaaren mukaisella hallinnanjakosopimuksella.

Asunto-osakeyhtiönä ei voida rekisteröidä yhtiötä, jossa osa osakkeista ei tuota lainkaan hallintaoikeutta.

Asunto-osakeyhtiönä voidaan rekisteröidä myös yhtiö, jossa huoneiston hallintaoikeus on jaettu osakkeen yhdessä omistavien kesken yhtiöjärjestyksen määräyksellä, sopimuksella tai muulla perusteella.

Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen käyttöön

3 §. Osakehuoneisto. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin voimassa olevan lain 7 §:ää vastaavalla tavalla siitä, että tätä lakia sovellettaessa huoneistoon rinnastetaan sellainen muu rakennuksen tai kiinteistön osa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden. Osakkeenomistajan hallinnassa osakkeen omistuksen perusteella olevista tiloista käytetään jäljempänä laissa ilmausta osakehuoneisto. Määritelmän mukaan osakehuoneistoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös osakkeen perusteella osakkeenomistajan hallinnassa olevaan rakentamattomaan tilaan, kuten autopaikkaan. Osakehuoneisto-ilmaus on vakiintunut yleiskielessä ja erottaa hallintaperusteen selvästi esimerkiksi vuokrasuhteissa yleiskielessä käytetystä ilmauksesta vuokrahuoneisto.

Pykälän 2 momentin mukaan osakehuoneistoon kuuluu myös parveke, jolle on kulkuyhteys vain siitä huoneistosta, johon osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Olettamasääntö koskee parveketta, jolle pääsee ainoastaan osakehuoneiston tai –huoneistojen kautta (esimerkiksi parveke, jolle on kulkuyhteys kahden osakehuoneiston kautta). Olettamasääntöä ei siten sovelleta esimerkiksi luhtiparvekkeeseen tai muuhun parvekkeeseen, jolle on kulkuyhteys myös porrashuoneen kautta.

Jos oikeus parvekkeen hallintaan liittyy useampaan osakehuoneistoon, näihin huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta osakkeenomistajalle kuuluvasta kunnossapidosta ja osakkeenomistajan muutostyöoikeuden käyttämiseen. Yhdenkin osakehuoneiston osakkeiden omistajalla on kuitenkin oikeus suorittaa välttämätön kunnossapitotyö. Parvekkeen kunnossapidon ja muutostöiden kustannukset jaetaan tasan näiden osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta sekä kunnossapitovastuusta. Yhteishallintasuhdetta koskevien olettamasäännösten mallina on käytetty yhteisomistusuhteisiin sovellettavia yleisiä säännöksiä ja välttämätöntä kunnossapitotyötä koskevia tämän lain 4 luvun säännöksiä.

Rakennuksen ulkovaipan kunnossapitovastuusta osakehuoneistoon kuuluvan parvekkeen kohdalla ehdotetaan selvyyden vuoksi nimenomaista säännöstä 4 luvun 2 §:n 4 momenttiin. Parvekkeen rakenteiden kunnossapito kuuluu yhtiölle. Osakkeenomistajien kunnossapitovastuulle kuuluvat parvekkeiden sisäpintojen pinnoitus eli lähinnä lattian ja etuseinän sisäpuolen pinnoite. Koska parvekkeiden pinnoitteella voi olla vaikutusta myös yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin, pinnoitteen laadun on oltava yhtiön hyväksymä. Yhtiö vastaa parvekkeiden ulkovaipan puoleisen seinän (takaseinä) ja ulkoseinien pinnoitteista sekä parvekkeen rakenteista.

Momentin viimeisellä virkkeellä tarkoitetaan sellaisia yhtiöjärjestyksen määräyksiä, joissa momentin tarkoittamien parvekkeiden hallintaoikeus on nimenomaisesti määrätty yhtiölle.

Parvekkeen kunnossapitoa käsitellään yksityiskohtaisesti 4 luvun perusteluissa.

Osakkeenomistajan muutostyöoikeus on parvekkeen osalta käytännössä suppeampi kuin huoneiston sisätilojen osalta, koska parvekkeen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle (rakennuksen tai kiinteistön ulkoasun muutos, näkyvyyden kaventuminen) tai joissakin tapauksissa muutos voisi vähentää toiseen huoneistoon tulevan valon määrää.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa olettamasäännöstä, joka vastaa yhtiökäytäntöä. Vaikka yhtiöjärjestyskäytäntö vaihteleekin sen suhteen, mainitaanko parvekkeet yhtiöjärjestyksessä, käytännössä kaikissa yhtiöissä lähtökohtana on, että parveke rinnastetaan olennaisilta osin osakkeenomistajahallinnassa olevaan huoneistoon. Osakkeenomistaja voi siten käyttää ja kalustaa parveketta huoneiston käyttöä ja osakkeenomistajan muutostyötä koskevien säännösten mukaisesti. Selvää on myös, että huoneistokohtaista parveketta ei voida poistaa yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä esimerkiksi yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotarpeen ilmettyä. Myös oikeuskäytännössä parvekkeen on katsottu kuuluvan osakkeenomistajan hallintaoikeuden kannalta huoneistoon, jos kullakin osakkeenomistajalla on parvekkeeseensa tosiasiallisesti yksinomainen, muut poissulkeva pysyväisluontoinen käyttöoikeus (KKO 2008:7).

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on harkittu hallintaolettaman soveltamista myös sellaiseen huoneiston edustalla olevaan piha-alueeseen, johon on yhtiön rakennuksesta käsin pääsy vain tietystä tai tietyistä huoneistoista ja joka on aidattu tai muuten merkitty. Tällaisten aluejärjestelyiden pysyvyys, alueen määrityksen selkeys ja yhtiön perusteltu tarve voida muuttaa piha-alueen hallintaa vaihtelevat tapauskohtaisesti niin merkittäväksi, että ei ole tarkoituksenmukaista säätää piha-alueen osalta olettamasääntöä osakkeenomistajan hallintaoikeudesta. Osakkeenomistajan pysyvään hallintaan tarkoitetusta piha-alueesta on siten edelleen määrättävä yhtiöjärjestyksessä, jos halutaan, että tällainen alue rinnastetaan osakkeenomistajahallinnassa olevaan huoneistoon tätä lakia sovellettaessa.

Yhtiöjärjestyksessä jakamattomien piha-alueidenkin osalta yhtiökokouksen päätöksenteossa on otettava huomioon yhdenvertaisuusperiaate. Tämän vuoksi esimerkiksi yhtiössä, jossa ylempien kerrosten huoneistoissa on parveke ja alimman kerroksen huoneistoista on käynti rajatulle piha-alueelle, yhtiökokouksen päätökseen mainitun piha-alueen muuttamisesta yhteiseksi tilaksi vaaditaan yleensä kyseistä huoneistoa hallitsevan osakkeenomistajan suostumus 6 luvun 28 §:n mukaan.

Yhtiön osakkeenomistajien oikeudesta käyttää yhtiön tiloja voidaan sopia myös muulla tavalla, yhtiö voi esimerkiksi vuokrata tiloja myös osakkeenomistajilleen.

Periaatteessa yhtiön tilojen käyttöoikeutta voidaan jakaa myös yhtiökokouksen päätöksellä, mutta tällaisen päätöksen sitovuus suhteessa osakkeiden uuteen omistajaan voi olla kyseenalainen varsinkin, jos käyttöoikeuksia on annettu yhdenvertaisuusperiaatteesta poiketen ja yhtiö ei saa käypää korvausta käyttöoikeuden luovutuksesta. Yleensä uusi yhtiökokous voi myös muuttaa tällaista päätöstä, joten näin toteutetun käyttöoikeuden pysyvyydestä ei ole varmuutta tästäkään syystä.

4 §. Osakehuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön. Pykälän mukaan osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto tai osa siitä toisen käyttöön, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Lakiin perustuvia rajoituksia on lähinnä julkisista varoista tuettavaa asuntotuotantoa koskevassa lainsäädännössä. Pykälä vastaa voimassa olevan lain 80 §:ää.

Toiminnan keskeiset periaatteet

5 §. Yhtiön toiminta. Pykälän 1 momentissa säädetään toiminnasta, jota asunto-osakeyhtiön oletetaan aina harjoittavan 2 §:stä ilmenevän tarkoituksensa toteuttamiseksi. Asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi siten kuin tässä laissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään. Tällaista toimintaa on muun muassa kiinteistön ja rakennusten ylläpito, kunnossapito mukaan lukien, yhtiötä velvoittavien säännösten ja määräysten mukaisesti sekä rakennusten ja kiinteistön kehittäminen yhtiökokouksen päätösten mukaisesti (ks. myös hallituksen yleisten tehtävien perustelut 7 luvun 2 §:n kohdalla).

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, mutta ehdotus vastaa nykyistä oikeustilaa (HE 216/1990, s. 13). Nimenomaista säännöstä ehdotetaan selvyyden vuoksi.

Voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla yhtiö voi momentin yleissäännöksen perusteella myös vuokrata omistamassaan rakennuksessa olevia liikehuoneistoja yhtiön ulkopuolisillekin, omistaa autotalleja ja olla osakkeenomistajana kiinteistöpalveluyhtiössä, jos tällainen toiminta liittyy kiinteistönpitoon. Asunto-osakeyhtiö voi myös sijoittaa rahavarojaan pankkitilin lisäksi taloudellisesti tarkoituksenmukaisesti ja rajoitetulla riskillä esimerkiksi joukkovelkakirjoihin. Käytännössä on tavallista, että asunto-osakeyhtiöillä on vähäisiä osakesijoituksia sellaisiin tietoliikenne-, sähkö-, vakuutus- ja vastaavien yhtiöiden osakkeisiin tai osuuksiin, joiden hankkiminen on ainakin alun perin liittynyt kohdeyhtiön tarjoaman palvelun hankkimiseen yhtiölle. Toisaalta asunto-osakeyhtiö ei lähtökohtaisesti voisi olla pääosakkeenomistajana sellaisessa kiinteistöpalveluyhtiössä, joka tarjoaa kiinteistöpalveluita merkittävässä määrin myös muille kuin osakkaille. (HE 216/1990, s. 13, II LaVM 18/1990, s. 5, ja Arjasmaa—Kuhanen, Asunto-osakeyhtiölaki, 2001, s. 30). Yhtiön omistama kiinteistöpalveluyhtiö voi tarjota yhtiölle isännöintipalveluita mutta ei tilintarkastuspalvelua, koska tällainen tilintarkastaja ei olisi tilintarkastuslaissa tarkoitetuilla tavalla riippumaton suhteessa tarkastuksen kohteena olevan asunto-osakeyhtiön johtoon.

Asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksia harjoittaa riskipitoista toimintaa rajoittavat myös yhtiövastiketta ja uudistuksia, lisärakentaminen mukaan lukien, koskevat 3, 5 ja 6 luvun säännökset. Uusien huoneistojen rakentamiseen vastikerahoituksella vaaditaan kaikkien osakkaiden suostumus riippumatta siitä, jäävätkö huoneistot yhtiölle esimerkiksi vuokrauskäyttöön tai onko ne tarkoitus luovuttaa myöhemmin edelleen osakehuoneistoiksi.

Käytännössä asunto-osakeyhtiö saa vuokraustoiminnassa käytettävät tilat yleensä jo yhtiön perustamisvaiheessa. Sen jälkeen yhtiö voi saada vuokrattavia lisätiloja yleensä vain yhtiöjärjestykseen perustuvan lunastusoikeuden nojalla tai ostamalla omia osakkeitaan.

Yhteenvetona voidaan sanoa, että edellä mainittua vuokraustoimintaa lukuun ottamatta asunto-osakeyhtiö ei saa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta harjoittaa toimintaa, johon liittyy vastaava riski kuin elinkeinotoimintaan.

Voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla yhtiön toimintaan kuuluu tämän momentin yleissäännöksen, yhtiövastikkeella katettavia menoja koskevan 3 luvun 2 §:n 1 momentin 4 kohdan ja yhtiövastikkeella rahoitettavaan uudistukseen vaadittavaa yhtiökokouksen päätöstä koskevan 6 luvun 31 §:n 2 momentin 2 kohdan perusteella myös tiettyjen huoneistoissa käytettävien välttämättömien peruspalveluiden kustannusten kattaminen yhtiövastikkeella. Tällaisia kulueriä voivat olla lähinnä huoneistojen lämmityskulut, käyttövesi, jätehuolto ja tietyt perinteiset tietoliikennepalvelut (TV- ja puhelinverkkoon liittyvät perusoperaattoripalvelut). Voimassa olevasta laista poiketen mainitun 6 luvun säännöksen perusteella yhtiökokous voisi päättää myös tiettyjen muiden tavanomaisesti yhtiövastikkeella rahoitettavien palveluiden kustannusten kattamisesta yhtiövastikkeella (esim. tavanomaisesti vastikerahoituksella hankittava laajakaistaoperaattoripalvelu). Vastikerahoitteisten asumispalveluiden hankintaa käsitellään yksityiskohtaisesti mainittujen 3 ja 6 luvun säännösten perusteluissa.

Voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla asunto-osakeyhtiö ei lähtökohtaisesti voisi hankkia kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella rahoitettavia maksullisia televisio-ohjelmia tai vastaavia, kulloistenkin osakkeenomistajien tai asukkaiden henkilökohtaisten asumistarpeiden tyydyttämiseksi tarpeellisia palveluita tämän momentin yleissäännöksen perusteella. Ilman erityistä yhtiöjärjestysmääräystäkin yhtiövastiketta voidaan kuitenkin voimassa olevaa oikeutta vastaavasti periä siihen suostuvilta osakkeenomistajilta esimerkiksi perustason ylittävän televisio-ohjelmatarjonnan tai laajakaistaoperaattoripalvelun maksujen suorittamiseksi (esim. II LaVM 18/1990, s. 4).

Lakiin ei ehdoteta yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, miten yhtiössä voidaan päättää tässä momentissa tarkoitetusta asumispalvelusta luopumisesta tai sen vaihtamisesta (esimerkiksi vaihdetaan kaupunkikaasu sähköön tai lopetetaan lankapuhelinta varten tarvittavan sisäverkon ylläpito). Lähtökohtana on edelleen, että yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä päättää, miten huoneistoissa tarvittavat yhtiövastikkeella aiemmin rahoitetut palvelut kulloinkin hankitaan tai että yhtiö luopuu palvelun rahoittamisesta. Enemmistön päätösvaltaa rajoittavat tietenkin yhdenvertaisuusperiaate ja mahdolliset yhtiöjärjestysmääräykset sekä rakennusta ja huoneistoja koskevat säännökset ja viranomaismääräykset. Esimerkiksi lankapuhelinverkosta luopumista harkittaessa on syytä myös arvioida, vähentääkö muutos palveluntarjoajien välistä kilpailua siten, että muutos voi olennaisesti vaikuttaa rakennuksessa käytettävien tietoliikennepalveluiden hintaan.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muusta yhtiön toiminnasta. Yhtiöjärjestyksessä toiminta voidaan määrätä 1 momentin pääsääntöä laajemmaksi, jos yhtiölle tulevat tehtävät liittyvät kiinteistön tai rakennuksen käyttöön. Yhtiöjärjestysmääräyksellä voidaan laajentaa yhtiön toimintaa esimerkiksi siten, että asunto-osakeyhtiömuotoisen palvelutalon tehtäviin kuuluu terveydenhoito-, turva- ja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille. Vastaavasti yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä esimerkiksi vastikerahoitteisista tietoliikennepalveluista ja osakkeenomistajien hallinnassa olevien piha-alueiden kunnossapitopalveluista.

Voimassa olevassa laissa ei ole momenttia vastaavaa nimenomaista säännöstä, mutta ehdotus vastaa pääosin nykyistä oikeustilaa (HE 216/1990, s. 13).

Pykälän 3 momentista ilmenee, että yhtiön perustamisvaiheen rakennustöistä yhtiö huolehtii siten kuin perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä määrätään tai muuten sovitaan. Käytännössä asuntokauppalaissa (843/1994) ja siinä tarkoitetuissa rakennuttajan, yhtiön ja osakkeenomistajien välisissä sopimuksissa määritetään yleensä pääosin yhtiön ja osakkeidenostajien oikeudet ja velvollisuudet rakennusvaiheessa.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, jota ehdotetaan selvyyden vuoksi.

6 §. Oikeushenkilöys ja osakkeenomistajan maksuvelvollisuus. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiön oikeushenkilöydestä. Asunto-osakeyhtiön oikeushenkilöys sisältää sekä oikeuskelpoisuuden, jolla tarkoitetaan sitä, että yhtiöllä voi olla oikeuksia ja velvollisuuksia, että oikeustoimikelpoisuuden, jolla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön kykyä itse määrätä oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan.

Asunto-osakeyhtiö on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö ja sen varallisuus on erillään osakkeenomistajien varallisuudesta. Osakkeenomistajien velkoja ei voida periä asunto-osakeyhtiöltä, eikä asunto-osakeyhtiön velkoja osakkeenomistajilta. Erillinen oikeushenkilöllisyys heijastuu myös asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa ja toimielimiä koskevissa säännöksissä.

Asunto-osakeyhtiö osakkeenomistajista erillisenä oikeushenkilönä syntyy rekisteröinnillä. Ennen rekisteröintiä yhtiön lukuun tehdyistä toimista syntyvät oikeudet ja velvollisuudet kuuluvat tällaisista toimista päättäneille tai toimiin osallistuneille ja ne voivat siirtyä yhtiölle yhtiön rekisteröinnillä. Rekisteröinnistä, sen oikeusvaikutuksista ja ennen yhtiön rekisteröintiä tehdyistä toimista säädetään 12 luvun 7—11 §:ssä.

Momentti vastaa voimassa olevaa oikeutta ja osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 ja 3 momentissa viitataan selvyyden vuoksi 3 luvun säännöksiin osakkeenomistajan velvollisuudesta maksaa yhtiövastiketta ja muita yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määrättyjä maksuja sekä 4 luvun säännöksiin osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, joka koskee hänen hallinnassaan osakkeenomistuksen perusteella olevaa huoneistoa ja muuta tilaa.

Pykälän 4 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa yhtiön velvoitteista. Osakkeenomistajan taloudellinen riski rajoittuu hänen osakkeidensa tuottaman huoneiston tai muun tilan hallintaoikeuden ja sijoitetun pääomapanoksen menettämiseen, jollei osakkeenomistaja ole yhtiösuhteen ulkopuolella mennyt sitoumukseen yhtiön velvoitteesta.

Momentti vastaa sisällöltään voimassa olevan lain 4 §:n 2 momenttia ja osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:n 2 momenttia.

7 §. Pääoma ja sen pysyvyys. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi, että yhtiöllä pitää olla osakepääoma. Säännöksessä ei voimassa olevan lain 4 §:n 1 momentin tapaan todeta, että osakepääoma jakautuu osakkeisiin, koska ehdotuksessa on lähtökohtaisesti luovuttu osakkeiden nimellisarvoon perustuvasta pääomajärjestelmästä. Tästä syystä on riittävää, että 10 §:ssä todetaan kaikkien osakkeiden tuottavan yhtiössä lähtökohtaisesti yhtäläiset oikeudet.

Pykälässä asetetaan osakepääoman vähimmäismääräksi 2 500 euroa, mikä on 5 500 euroa vähemmän kuin voimassa olevan lain 4 §:n mukainen pääomavaatimus. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n 1 momentin säännöstä yksityisen osakeyhtiön vähimmäisosakepääomasta. Ehdotuksen valmistelun yhteydessä ei ole ilmennyt tarvetta säilyttää korkeampi pääomavaatimus asunto-osakeyhtiöissä.

Pykälän 2 momentissa säädetään asunto-osakeyhtiön sidotun pääoman suojan kannalta keskeisestä periaatteesta, eli siitä, että yhtiön varoja voidaan jakaa osakkeenomistajille vain tässä laissa säädetyllä tavalla. Tarkemmat säännökset varojen jakamisesta ja velkojiensuojasta ovat 11 ja 17—22 luvussa. Periaate vastaa voimassa olevaa oikeutta. Momentti vastaa osakeyhtiölain 1 luvun 3 §:n 2 momenttia.

8 §. Osakkeen siirtäminen. Osakkeen vapaa luovutettavuus tekee mahdolliseksi irrottautumisen yhtiöstä sekä omistuksen muuttamisen rahaksi tilanteessa, jossa sijoitusta ei voida 7 §:ssä tarkoitettujen rajoitusten takia palauttaa yhtiöstä. Tämä olettama on todettu pykälän 1 momentissa. Oikeuden hankkia osakkeita on katsottu sisältyvän vapaan luovutettavuuden periaatteeseen.

Oikeutta luovuttaa, hankkia ja muuten siirtää osakkeita voidaan rajoittaa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Yhtiöjärjestykseen ei kuitenkaan voida ottaa muuta varsinaista omistusoikeuden siirron rajoitusta kuin lain 2 luvun 5 §:ssä tarkoitettu lunastuslauseke. Osaketta koskevien siirtorajoitusten ottaminen yhtiöjärjestykseen edellyttää 6 luvun 35 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan osakkeenomistajan suostumusta. Nämä periaatteet vastaavat voimassa olevan lain 10 §:ää ja 41 §:n 3 kohtaa. Pykälä poikkeaa osakeyhtiölain 1 luvun 4 §:stä siten, että asunto-osakeyhtiössä ei edelleenkään sallittaisi osakkeiden vaihdannan rajoittamista suostumuslausekkeella.

Esityksen valmistelun yhteydessä on arvioitu tarvetta suostumuslausekkeiden käyttöön asunto-osakeyhtiössä. Voimassa olevan lain esitöiden mukaan tällaiset lausekkeet olivat harvinaisia ennen voimassa olevaa lakia, jossa niiden käyttö kiellettiin. Voimassa olevaa lakia säädettäessä katsottiin, että suostumuslausekkeiden salliminen asunto-osakeyhtiössä voisi johtaa osakkeiden luovuttamista vaikeuttaviin mielivaltaisiin ratkaisuihin (HE 216/1990, s. 21). Edelleen on syytä olettaa, että suostumuslausekkeen salliminen asunto-osakeyhtiössä voisi johtaa tilanteisiin, joihin luovuttaja ja ostaja eivät voi varautua ja että tällainen tilanne voisi vaikeuttaa yhtiön hallintoa ja muutenkin huonontaa osakkeenomistajien välisiä suhteita.

Jos yhtiössä on kuitenkin olemassa voimassa olevaa lakia edeltävältä ajalta olevia suostumuslausekkeita, olisivat ne kuitenkin edelleen päteviä. Suostumuslausekkeista säädetään erikseen ehdotetun voimaanpanolain 6 §:n 3 momentissa.

Pykälän 2 momentissa todetaan selvyyden vuoksi, että osakkeista ja niiden siirtämisestä säädetään 2 luvussa.

9 §. Enemmistöperiaate. Pykälässä todettaisiin asunto-osakeyhtiöissä yleensä noudatettava enemmistöperiaate, jonka mukaan osakkeenomistajat päättävät yhtiön asioista äänten enemmistöllä, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä johdu muuta. Säännös on lähinnä informatiivinen, ja päätöksenteon tarkempi sääntely sisältyy 6 lukuun. Pykälästä ilmenevä periaate ilmenee voimassa olevan lain 38 §:n 1 momentista. Pykälä vastaa osakeyhtiölain 1 luvun 6 §:ää.

10 §. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiöoikeuden keskeisistä periaatteista ja sen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta estää enemmistöosakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaate soveltuu tyypillisesti muttei yksinomaan yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamista, yhtiön uudistustoimenpiteiden vastikerahoitusta ja yhtiön varojen jakamista koskeviin tilanteisiin. Periaatteen merkitystä asunto-osakeyhtiöoikeuden vähemmistönsuojajärjestelmässä korostaa sekä asunto-osakeyhtiöiden monimuotoisuus että yhteiskunnan monimutkaistuminen, joiden vuoksi yhtiöiden toimintaa ei voida kattavasti normittaa yksityiskohtaisilla säännöksillä.

Ehdotetun pykälän ensimmäisessä virkkeessä on voimassa olevan lain 9 §:n säännös, jonka mukaan osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Osakkeenomistajalla on siten oikeus lähtökohtaisesti luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet. Toisaalta säännös merkitsee myös sitä, että osakkeenomistajat voivat luottaa yhtiöjärjestysmääräyksestä johtuvien erilaisten osakeoikeuksien pysyvyyteen. Osakeoikeuksia voidaan kuitenkin lain sallimin keinoin muuttaa, jolloin yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta on keskeistä kiinnittää huomiota osakeomistuksen arvon säilymiseen.

Pykälän toisessa virkkeessä on yhdistetty voimassa olevan lain 46 ja 60 §:n yleislausekkeet kielletyistä päätöksistä ja toimista vähäisin sanonnallisin muutoksin. Säännöksessä kielletään epäoikeutetun edun antaminen osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Säännös koskee yhtiökokouksen ja yhtiön johdon päätöksiä sekä yhtiön johdon tekemiä muitakin toimenpiteitä, kuten tiettyä osakkeenomistajaa suosivia sopimuksia. Säännöksellä kielletään kaikenlaisen epäoikeutetun taloudellisen edun antaminen esimerkiksi enemmistöosakkaalle vähemmistöosakkeenomistajan kustannuksella. Tällainen etu voi olla esimerkiksi tiettyä osakkeenomistajaa hyödyttävä yhtiön tilojen käyttöoikeuden luovutus käypää korvausta alhaisemmalla hinnalla tai sellaisen uudistuksen kustannusten jakaminen yhtiövastikeperusteen mukaisesti, joka ei selvästikään hyödytä joitakin osakkeenomistajia. Toisaalta esimerkiksi autotalliosakkeiden omistajia ei lähtökohtaisesti kohdella yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti sellaisessa putkiremontissa, jossa remontin vuoksi avattujen osakkeenomistajien vastuulla olevien pinnoitteiden korjauskustannukset, kunnossapidon osalta odotettavissa oleva säästö huomioon ottaen, eivät ole merkittävästi suuremmat kuin jos korjaukseen olisi käytetty alkuperäistä vastaavaa materiaalia.

Yhdenvertaisuusperiaatteesta ei kuitenkaan johdu kieltoa tehdä osakkeenomistajan kanssa tämän kannalta edullisia toimia, jos toimet ovat myös yhtiön edun mukaisia. Toisaalta lain muotomääräysten mukaan tehty, kaikkiin osakkeenomistajiin muodollisesti samalla tavalla kohdistuva päätös tai toimi saattaa tosiasiallisten vaikutustensa takia olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Epäoikeutetun edun antaminen muulle henkilölle viittaa muun muassa suorituksiin osakkeenomistajan lähipiirille. Yhtiön toiminnan tarkoituksen vastaisia toimia, kuten ulkopuolisille tehtyjä puhtaita lahjoituksia, arvioidaan myös yhtiön tarkoitusta ja toimintaa koskevien 2 ja 5 §:n säännösten valossa.

Yhdenvertaisuusperiaate voi tulla sovellettavaksi siinäkin tapauksessa, että yhtiökokouksen päätös on tehty määräenemmistöllä. Päätöksen tekeminen määräenemmistöllä saattaa kuitenkin olla viite siitä, että päätöstä pidetään yleisesti osakkeenomistajien etujen mukaisena. Mahdollisuus vedota muihin osakkeenomistajien vähemmistöä suojaaviin säännöksiin ei estä yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamista.

Säännöksen sanamuodon mukaan yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan yhtiön osakkeenomistajaan. Vastaavia periaatteita on kuitenkin sovellettava myös esimerkiksi osakkeen merkitsijään sitovan merkintätoimen jälkeen siinä laajuudessa, kuin se osakkeen merkitsijän asema huomioon ottaen on mahdollista. Periaatteet ovat vastaavalla rajauksella ulotettavissa myös optio-oikeuden haltijaan. Optio-oikeuden haltijoiden osalta on kuitenkin kiinnitettävä huomiota siihen, että näiden asemaa voidaan turvata option liikkeeseenlaskuehdoissa. Edellä mainittujen tahojen osalta yhdenvertaisuusperiaatetta vastaavien periaatteiden soveltuminen on katsottu tarkoituksenmukaiseksi jättää oikeuskäytännön varaan.

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta. Tällainen rajoitus voidaan yleensä sisällyttää yhtiöjärjestykseen vain yhtiön perustamisvaiheessa, koska myöhemmin sen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen vaaditaan käytännössä kaikkien osakkeenomistajien suostumus (ks. 6 luvun 35 §).

Säännös vastaa sisällöltään pääosin voimassa olevaa oikeutta. Ehdotuksessa johdon jäsenillä ei kuitenkaan tarkoiteta puhtaita yhtiön edustajia, mikä käy ilmi 7 luvun säännöksistä. Voimassa olevan lain esitöistä ( HE 201/2000, s. 3—4 ja YmVM 1/2001) ja oikeuskäytännöstä ilmenevällä tavalla päätöksen tai toimenpiteen suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioitaessa merkitystä on sillä, miten päätös tai toimenpide vaikuttaa osakkeenomistajien osakkeiden eli näiden hallinnassa olevien huoneistojen arvoon. Yhdenvertaisuusarvioinnin kannalta ei ole merkitystä sillä, miten päätös tai toimenpide vaikuttaa päätöksentekohetkellä tai toimenpiteen toteutuksen aikana huoneistoa hallitsevan osakkeenomistajan henkilökohtaisten asumistarpeiden toteutumiseen.

Esimerkiksi yhtiön perusparannusten, uudistusten ja muiden muutostöiden kohdalla osakkeenomistaja voi yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla luottaa siihen, että yhtiökokouksen enemmistöpäätöksillä toteutetaan vain sellaisia muutoksia, jotka eivät ole omiaan tuottamaan toiselle osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua ensin mainitun osakkeenomistajan tai yhtiön kustannuksella.

Vain joidenkin osakkeenomistajien huoneistoihin liittyvä muutostyö voi kuitenkin olla yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen, jos muutos vähentää yhtiön tulevia käyttö- ja kunnossapitokustannuksia (KKO 2005:83: Yhtiö osoitti, että osakehuoneistojen parvekkeiden lasittaminen säästi parvekkeiden huoltokustannuksia niin paljon, että toimenpide oli myös parvekkeettomia osakehuoneistoja hallitsevien osakkeenomistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen ratkaisu. Parvekelasitusta ja sen vastikerahoitusta koskeva päätös ei tuottanut epäoikeutettua etua parvekkeellisia osakehuoneistoja hallitseville osakkeenomistajille muiden osakkeenomistajien kustannuksella.)

Yhtiön kunnossapidon ja sen kustannusten jaon osalta vastikeperusteesta poikkeaminen voi olla tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi lähinnä 6 luvun 32 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa, koska osakkeen merkitsijän tai ostajan on otettava huomioon se, että kaikki yhtiön kunnossapitovastuun täyttämiseksi tarpeelliset kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaisesti. Jos yhtiön rakennuksessa on alun perin hissi tai vain joissakin huoneistoissa on parveke, ensimmäisen kerroksen asuntoon tai parvekkeettoman asuntoon oikeuttavat osakkeet hankkivan on otettava huomioon se, että taloyhtiö vastaa hissin kunnossapidosta ja suurimmalta osin myös parvekkeiden kunnossapidosta. Yhtiön kunnossapidon toteuttamista rakenteita uusimalla korjaamisen sijasta ei ole ongelmallista yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen kannalta, jos toimenpide on tarpeen rakentamista koskevien vaatimusten vuoksi tai uusimisen kustannukset eivät ylitä korjauskustannuksia (KKO 2005:83). Kunnossapitoa koskeva päätös tai toimenpide voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen lähinnä silloin, kun yhtiö laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa joidenkin huoneistojen osalta, eikä kysymys ole tavanmukaisesta kunnossapidon vaiheittaisesta toteutuksesta.

Tavalliset kunnossapitopäätökset ja –toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja. Yhdenvertaisuusperiaate voi tulla sovellettavaksi myös silloin, kun yhtiö pyrkii perimään osakkeenomistajalta vastikeperusteen mukaisen osuuden sellaisesta vain muihin huoneistoihin kohdistuvasta kunnossapidosta tai muutoksesta, jonka osakkeenomistaja on aiemmin toteuttanut oman huoneistonsa osalta siten, että osakkeenomistajan toimenpide säästää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Yhtiön päätöksenteon selventämiseksi ja helpottamiseksi ehdotetaan 6 luvun 32 §:n 1 momenttiin erityissäännöstä yhtiölle koituvan säästön huomioon ottamisesta.

Myös kunnossapitovastuun muuttamista tarkoittava päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen (ks. 6 luvun 35 §:n perustelut).

Myös yhtiön muutostyön osalta kustannusten jaon lähtökohtana on aina yhtiövastikeperuste. Yhdenvertaisuuden loukkauksessa on siten aina kyse yksittäistapauksessa ilmenevästä poikkeamisesta siitä, mihin osakkeenomistaja on osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. Näyttövelvollisuus yhdenvertaisuusvaatimuksen loukkaamisesta on siihen vetoavalla osakkeenomistajalla. Tämän vuoksi yhdenvertaisuudesta poikkeamisen on käytännössä oltava varsin selvä, jotta osakkeenomistaja voi sen perusteella vastustaa enemmistön päätöstä. Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen joudutaan viime kädessä ratkaisemaan tapauskohtaisesti.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti muutostyötä ja sen rahoittamista koskevan päätöksen suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioitaessa merkitystä on sillä, miten muutos vaikuttaa osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen arvoon. Yhdenvertaisuusarvioinnin kannalta ei ole merkitystä sillä, miten muutos edistää päätöksentekohetkellä huoneistoa hallitsevan osakkeenomistajan henkilökohtaisten asumistarpeiden toteutumista. Esimerkiksi kaapelitelevisioverkko, pihaistutukset ja sauna-osasto voivat olla hankkeita, joilla ei ole jollekin osakkeenomistajalle lainkaan käyttöä. Jos nämä hankkeet kuitenkin korottavat yleensä kaikkien huoneistojen arvoa suunnilleen samassa suhteessa, ne ovat yleensä yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisia. Toisaalta uudistusta ja sen rahoitusta koskeva päätös voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, jos kustannusten jako osakkeenomistajien kesken poikkeaa selvästi siitä, miten uudistus vaikuttaa kunkin osakkeenomistajan huoneiston arvon kehitykseen tässä yhtiössä ( HE 201/2000, s. 3—4 ja YmVM 1/2001).

Uudistuksen tavanomaisuudesta seuraa, että yhtiökokous voi päättää sen vastikerahoituksesta enemmistöpäätöksellä. Kaikki ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaavat uudistukset eivät kuitenkaan hyödytä kaikkia osakkeenomistajia yhtäläisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Esimerkiksi hissin rakentaminen voi hyödyttää osakkeenomistajia eri tavoin sen mukaan, missä kerroksessa huoneisto sijaitsee. Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen voi siten edellyttää, että näiden uudistusten osalta on poikettava vastikeperusteen mukaisesta kustannusten jaosta tai vastikeperusteen mukaiseen kustannusten jakoon on saatava myös tiettyjen osakkeenomistajien suostumus. Yhtiön päätöksenteon selventämiseksi ja helpottamiseksi ehdotetaan 6 luvun 32 §:n 3 momenttiin erityissäännöstä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamisesta hissin jälkiasennusta ja sen vastikerahoitusta koskevassa päätöksenteossa.

Käytännössä osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät hyödy jokaisesta vähäisestä uudistuksesta suorittamaansa maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa (esim. ovipuhelimien asennus kerrostaloon, jossa alimman kerroksen huoneistoihin on käynti kadulta). Käytännössä huomattava osa uudistuksista on sellaisia, että voi olla hyvinkin vaikeata osoittaa niiden vaikuttaneen osakkeiden arvoon.

Jos osakkeenomistaja on itse suorittanut huoneistossaan toimenpiteitä, jotka sittemmin yhtiökokouksessa päätetään tehdä yhtiön varoin kaikissa huoneistoissa, yhdenvertaisuusperiaatteesta voi seurata, että osakkeenomistajaa ei voida velvoittaa ainakaan täysimääräisesti yhtiövastikkeella osallistumaan toimenpiteen toteuttamiseen muiden huoneistojen osalta.

Yhdenvertaisuusperiaatteen merkitystä kunnossapitoa ja uudistuksia koskevassa päätöksenteossa käsitellään myös 6 luvun 32 ja 35 §:n perusteluissa.

11 §. Johdon tehtävä. Pykälässä määritellään yhtiön johdon yleinen tehtävä. Määritelmä on kaksiosainen. Se sisältää ensiksi velvollisuuden toimia huolellisesti ja toiseksi velvollisuuden toimia yhtiön edun mukaisesti. Jälkimmäinen sisältää niin sanotun lojaliteettivelvollisuuden suhteessa yhtiöön ja sen kaikkiin osakkeenomistajiin. Myös huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuden noudattamista arvioitaessa lähtökohtana on sellainen yhtiön osakkeiden omistajien yhteinen etu, joka ei perustu osakkeiden senhetkisten omistajien henkilökohtaisiin tarpeisiin.

Yhtiön johtoon kuuluvat hallituksen jäsenet ja mahdollinen isännöitsijä. Säännös koskee yhtiön johdon jäsenen toimintaa nimenomaisesti tässä ominaisuudessa.

Johdon huolellisuusvelvollisuudella on merkitystä erityisesti johdon jäsenen vahingonkorvausvastuun arvioinnissa. Huolellisuuden ja yhtiön edun mukaisuuden arvioinnissa kiinnitetään huomiota johdon tehtäviin, joista säädetään 7 luvussa, sekä erityisesti tämän luvun 2 ja 5 §:ssä tarkoitettuun yhtiön tarkoitukseen ja toimintaan.

Johdon jäsenen on toimittava huolellisesti. Huolellisuusvelvollisuuden vastaisena voidaan pitää myös sitä, että jokin toimi jätetään kokonaan tekemättä. Huolellisuutta arvioidaan objektiivisista lähtökohdista, ei johdon jäsenen omien kykyjen perusteella tai sen perusteella, miten johdon jäsen hoitaa omia asioitaan. Johdon jäsenen on toimittava siten kuin huolellinen henkilö toimisi vastaavissa olosuhteissa. Vaadittavan huolellisuuden arvioinnissa kiinnitetään huomiota siihen, että päätöksiä on usein tehtävä epävarmuuden vallitessa. Huolellisuuden vaatimus korostuu päätökseen tai toimeen liittyvän riskin kasvaessa sekä silloin, kun vastapuolena on henkilön lähipiiriin kuuluva taho.

Riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, sen perusteella on tehty johdonmukainen päätös tai muu toimi eivätkä päätöksen tai muun toimen tekoon ole vaikuttaneet johdon jäsenten eturistiriidat.

Toimiminen yhtiön edun mukaisesti merkitsee yhtiön johdolle asetettua lojaliteettivelvollisuutta yhtiötä ja viimekädessä kaikkia osakkeenomistajia kohtaan. Yhtiön edun mukaan toimiminen sisältää luonnollisesti toimimisen yhtiön tarkoituksen mukaisesti. Toimiminen pelkästään tietyn omistajan tai omistajaryhmän välittömien etujen mukaisesti ei ole sallittua. Vain tietyn omistajan etujen mukaisesti toimiminen ei ole sallittua silloinkaan, kun hallituksen jäsen on nimetty tämän omistajan toimesta.

Säännöstä ei tule tulkita johdon velvollisuuksia supistavasti. Yhtiön toiminnan aikana saattaa olla tilanteita, joissa yhtiön johdon huolellisuusvelvollisuus ja velvollisuus toimia yhtiön, viime kädessä kaikkien osakkeenomistajien etujen mukaisesti kohdistuu yhtiön sijasta välittömästi osakkeenomistajien omistuksen arvoon.

Asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat hallinnon järjestämistä koskevien yhtiöoikeuden yleisten periaatteiden soveltamisen seurauksena käytännössä lievemmät kuin mitä pidetään lähtökohtana sellaisessa liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä, jossa omistus ja johto ovat eriytyneet. Esimerkiksi asuntoyhtiössä edellytetty kunnossapidon taso perustuu lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiöissä kulloinkin yleisesti noudatettuun ja yleisesti tiedossa olevaan hyvään tapaan, johon vaikuttavat muun muassa asunto-osakeyhtiöiden keskinäisyys (vastikerahoitus) ja osakkeenomistajahallinto. Osakkeenomistajien voidaan yleensä katsoa hyväksyneen esimerkiksi henkilövalintojen ja johdon käyttöön annettavien resurssien sekä talousarviota, kunnossapitoa ja muutostöitä koskevien päätösten kautta sen, että asunto-osakeyhtiön hallintoa ei järjestetä vastaavalla tavalla ammattimaisesti kuin liiketoimintaa harjoittavissa yhtiöissä. Asunto-osakeyhtiössä ei esimerkiksi yleensä edellytetä jatkuvaa seurantaa ja arviointia sen suhteen, milloin on yhtiön kannalta otollisinta suorittaa kunnossapitotoimi ottaen huomioon rahoitus- ja rakennuskustannusten kehitys ja rakennuspalveluiden saatavuus. Tällainen osakkeenomistajien myötävaikutus otetaan myös huomioon silloin, kun määritetään yhtiön tai sen johtoon kuuluvan vastuu yksittäistapauksessa.

Lisäksi on selvää, että yhtiön huollon ja kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta on lähtökohtaisesti sellaista päivittäistä toimintaa, josta isännöitsijä vastaa hallituksen ja isännöitsijän välistä toimivallanjakoa koskevien yleissäännösten perusteella. Johdolta edellytettävää huolellisuutta ja sen arviointia yksittäistapauksessa käsitellään johdon vahingonkorvausvastuuta koskevan 24 luvun 1 §:n perusteluissa.

12 §. Tahdonvaltaisuus. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajien oikeudesta yhtiöjärjestyksessä määrätä yhtiön toiminnasta. Yhtiöjärjestykseen ei kuitenkaan edelleenkään voitaisi ottaa tämän lain tai muun pakottavan lainsäädännön vastaisia määräyksiä. Säännös on pääasiallisesti informatiivinen.

Lain yksityiskohtaisten säännösten pakottavuus ilmenee säännösten sanamuodosta tai on tulkittava säännöksen tarkoituksen perustella. Tämän lain pakottavat säännökset liittyvät pääasiassa rakennuksen käyttämiseen, velkojien suojaan, osakkeenomistajien vähemmistön suojaan sekä erilaisiin viranomaisiin suuntautuviin toimiin. Rakennuksen käyttämiseen liittyviä tämän lain pakottavia säännöksiä ovat muun muassa yhtiön tarkoitusta ja toimialaa, huoneistojen käyttämistä (esimerkiksi huoneiston käyttötarkoitus ja hallintaan oton mahdollistava toiminta ja laiminlyönnit) ja osakkeenomistajan ja yhtiön myötävaikuttamisvelvollisuutta (esimerkiksi ilmoitusvelvollisuudet ja teettämisoikeus) koskevat vähimmäisvaatimukset. Osakkeenomistajien vähemmistönsuojaan liittyviä pakottavia tämän lain säännöksiä ovat muun muassa yhtiövastikkeen käyttämistä ja perimistä koskevat vähimmäisvaatimukset (3 luvun 2 § ja 6 luvun 30—35 §) ja osakkeen uuden omistajan vastuun määrää koskevat säännökset (KKO: 1936—I—63).

Yhtiön toiminnan aikana yhtiöjärjestystä ei voida muuttaa määräenemmistöpäätöksellä siten, että muutos rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta järjestää elämäänsä ja asumistaan haluamallaan tavalla hallitsemissaan tiloissa edellyttäen, ettei siitä aiheudu yhtiölle taikka muille osakkeenomistajille tai asukkaille vahinkoa tai kohtuutonta haittaa tai häiriötä eikä osakkeenomistajan toimia ole yleisesti kielletty muualla laissa (KKO 2008:7).

Tahdonvaltaisuus sallii monenlaisten yhtiöjärjestysmääräysten laatimisen. Poikkeukselliset yhtiöjärjestyksen määräykset voivat tulla soviteltaviksi siten kuin 6 luvun 36 §:ssä säädetään. Toissijaisesti yhtiöjärjestyksen määräys voi tulla soviteltavaksi tai jäädä ottamatta huomioon varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (228/1929) 36 §:n nojalla. Kuten oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa on todettu, mainitun säännöksen soveltamisen on kuitenkin oltava hyvin poikkeuksellista. On myös ajateltavissa, että poikkeukselliseen yhtiöjärjestyksen määräykseen vetoaminen on saman lain 33 §:n tarkoittamalla tavalla kunnianvastaista ja arvotonta.

Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 1 luvun 9 §:stä siten, että ehdotukseen ei sisälly yleistä vaatimusta siitä, että yhtiöjärjestyksen määräyksen on oltava hyvän tavan mukainen. Yksilöimätön vaatimus hyvän tavan mukaisuudesta ei ole tarpeen, koska yhtiön tarkoitusta ja toimintaa sekä yhtiön ja osakkeenomistajien velvollisuudet säännellään asunto-osakeyhtiöiden osalta riittävän yksityiskohtaisesti tässä laissa ja muussa rakentamista ja asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja kiinteistön käyttämistä koskevassa lainsäädännössä. Yksilöimätön vaatimus hyvän tavan mukaisuudesta olisi myös ongelmallinen perustuslain kannalta, koska tällöin rekisteriviranomaiselle delegoitavan harkintavallan käyttämistä ei määriteltäisi riittävän tarkkarajaisesti.

Yhtiöjärjestys

13 §. Yhtiöjärjestyksen sisältö. Pykälän 1 momentissa säädetään asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä koskevista vähimmäisvaatimuksista. Pykälä poikkeaa voimassa olevan lain 8 §:stä seuraavasti.

Yhtiöjärjestysmääräykset osakepääoman määrästä ja osakkeen nimellisarvosta eivät olisi ehdotuksen mukaan välttämättömiä. Tämä liittyy osaltaan nimellisarvottomaan pääomajärjestelmään, jota on kuvattu edellä yleisperusteluissa. Osakkeiden lukumäärä ja osakepääoma olisi edelleen rekisteröitävä kaupparekisterilain 9 §:n mukaan. Osakkeita tulee olla vähintään yksi, ja osakepääoman on oltava vähintään 7 §:n 1 momentissa säädetyn suuruinen. Yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin määrätä tietyn suuruisesta taikka osakepääoman vähimmäis- ja enimmäismäärästä tai jommasta kummasta raja-arvosta.

Voimassa olevasta laista poiketen osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen yksilöintiä koskevassa vaatimuksessa muistutetaan nimenomaisesti siitä, että huoneistojen lisäksi myös muut osakkeenomistajahallintaan tarkoitetut tilat on yksilöitävä yhtiöjärjestyksessä, jos ne on tarkoitus rinnastaa hallintaoikeuden osalta huoneistoihin.

Monista voimassa olevan lain 8 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä mainittavista seikoista on ehdotukseen otettu olettamasäännökset, joten näistä ei tarvitse erikseen määrätä. Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista säädetään ehdotuksen 6 luvun 3 §:ssä, yhtiökokouskutsun toimittamisesta 6 luvun 20 ja 21 §:ssä, hallituksen jäsenten lukumäärästä ja toimikaudesta 7 luvun 8 ja 11 §:ssä sekä tilintarkastajan toimikaudesta 9 luvun 4 §:ssä. Yhtiön tilikaudesta määrätään 12 luvun 2 §:n mukaan perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä.

Osakkeenomistajat voivat ottaa yhtiöjärjestykseen edellä mainituista olettamasäännöksistä poikkeavia määräyksiä tai muita määräyksiä, kuten esimerkiksi määräyksen suurimmasta sallitusta osakkeiden lukumäärästä.

Yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältöä koskevat periaatteet ja yhtiön hallintoa koskevien olettamasääntöjen säätäminen vastaavat osakeyhtiölain 2 luvun 3 §:n 1 momenttia. Ehdotuksen mukaan yhtiöjärjestyksessä ei enää tarvitse määrätä osakepääomasta ja osakkeen nimellisarvosta tai osakkeiden lukumäärästä, mikä vastaa uutta osakeyhtiölakia. Asunto-osakeyhtiön erityispiirteiden vuoksi on tarpeen säilyttää vaatimukset yhtiön kiinteistön, rakennusten ja huoneistojen ja yhtiövastikkeen määrittelemisestä yhtiöjärjestyksessä.

Momentin 1 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on voimassa olevaa lakia vastaavasti mainittava yhtiön toiminimi. Toiminimestä säädetään tarkemmin toiminimilaissa (128/1979).

Momentin 2 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on mainittava voimassa olevaa lakia vastaavasti yhtiön kotipaikkana oleva Suomen kunta. Käytännössä tarkoituksenmukaista ja tavanomaista on, että kotipaikka on sama kunta, jossa yhtiön rakennukset ovat. Kotipaikan perusteella määräytyy yleensä muun muassa se, missä yhtiökokous on pidettävä, ja se, mikä tuomioistuin käsittelee yhtiötä vastaan nostettavan kanteen.

Momentin 3 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on mainittava yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste. Luvun 2 §:n 1 momentin perusteella yhtiön on omistettava ne rakennukset tai rakennusten osat, joissa on osakehuoneistoja. Voimassa olevaa lakia vastaavasti yhtiöjärjestyksessä on yksilöitävä yhtiön rakennuspaikka eli minkä kunnan alueella ja millä kiinteistöllä rakennukset sijaitsevat. Voimassa olevasta laista poiketen on rakennusten hallintaperusteen osalta erikseen mainittava, jos yhtiö omistaa rakennuksen yhdessä toisen kanssa ja rakennuksen osan hallinta perustuu rekisteröityyn hallinnanjakosopimukseen. Kiinteistön hallintaperusteen osalta olisi mainittava voimassa olevaa lakia vastaavasti, onko kiinteistö yhtiön omistama vai onko yhtiöllä kiinteistöön muunlainen hallintaoikeus kuten vuokraoikeus.

Momentin 4 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on voimassa olevaa lakia vastaavasti mainittava huoneistojen sijainti, tunnus, pinta-ala, käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä. Huoneistojen sijainti voidaan ilmaista joko sanallisesti tai yhtiöjärjestykseen sisällytettävistä rakennuspiirustuksista ilmenevillä merkinnöillä. Ehdotetun 5 momentin mukaan valtioneuvoston asetuksella voidaan määrillä tarkemmin yleisesti hyväksytyt mittaustavat, mitä vastaava säännös on voimassa olevan lain 90 §:ssä. Pinta-ala- ja sijaintitietojen ilmoittamisvelvollisuus ei kuitenkaan koskisi ehdotetun 3 momentin mukaan vähäisiä varasto- ja vastaavia tiloja. Tarkoitus on, että pinta-alan mittaustapana pidetään standardissa SFS 5139 (rakennuksen pinta-ala) määriteltyä huoneistoalan laskemismenetelmää. Erikseen selvitetään asuinhuoneistojen markkinointia koskevan sääntelyn tarkistamista siten, että osakehuoneiston pinta-alatietojen ilmoittamista markkinoinnissa selvennetään.

Ehdotetun voimaanpanolain 5 §:n 1 momentin mukaan ennen 1 päivää tammikuuta 1992 rekisteröidyn yhtiön yhtiöjärjestyksen pinta-alatietoja ei tarvitse muuttaa tämän lain mukaisiksi silloin, kun ilmoitetaan rekisteröitäväksi muu yhtiöjärjestyksen muutos.

Huoneiston käyttötarkoituksen ilmoittaminen on edelleen tarpeen, jotta voidaan selvittää, täyttyvätkö 2 §:ssä ilmenevät asunto-osakeyhtiön tunnusmerkit yhtiössä ja mitä rakentamista, käyttöä ja kunnossapitoa koskevia vaatimuksia sovelletaan kuhunkin huoneistoon.

Momentin 5 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on voimassa olevaa lakia vastaavasti yksilöitävä järjestysnumerolla, mikä osake tai osakeryhmä tuottaa oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa. Koska osakehuoneistolla tarkoitetaan 3 §:n mukaan myös muita osakkeenomistuksen perusteella osakkeenomistajan hallinnassa olevia tiloja, vaatimus koskee myös yhtiöjärjestyksessä yksilöityjä osakashallinnassa olevia muita tiloja, kuten varastoja ja piha-alueita. Hallintaoikeus voidaan ilmoittaa joko sanallisesti tai sellaisella yhtiöjärjestykseen sisällytettävällä rakennuspiirustuksella, josta hallintaoikeuden kohdistuminen ilmenee.

Lakiin ei edelleenkään ehdoteta säännöksiä siitä, miten osakkeet on jaettava huoneistojen kesken. Käytännössä jakoperustetta valittaessa otetaan yleensä huomioon esimerkiksi seuraavat seikat:

- huoneistojen pinta-alat,

- osakkeiden lukumäärä osoittaa yleensä omistajan omistusosuuden yhtiötä purettaessa,

- vastikkeen maksuvelvollisuuden jakautuminen, jos vastikeperusteeksi valitaan osakkeiden lukumäärä,

- osakkeenomistajan äänimäärä määräytyy aina osakkeiden lukumäärän mukaan.

Momentin 6 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on mainittava voimassa olevaa lakia vastaavasti myös yhtiön välittömään hallintaan jäävät huoneistot ja muut tilat. Yhtiön hallinnassa olevat huoneistot on yksilöitävä vastaavalla tavalla kuin osakkeenomistuksen perusteella hallittavat osakehuoneistot. Muiden tilojen kuin huoneistojen pinta-alaa ei tarvitse mainita yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä ei tarvitse mainita itsestään selvästi sellaisia yhtiön hallinnassa olevia tiloja, kuten porrashuoneita ja hissikuiluja, jotka eivät kuulu mihinkään osakashallinnassa olevaan huoneistoon. Toisaalta ei ole estettä sille, että tällaiset tilojen yksilöidään yhtiöjärjestyksessä.

Käytännössä varsinkin vanhempien yhtiöiden yhtiöjärjestyksessä todetaan usein, että yhtiön hallintaan jäävät muut kuin osakashallinnassa olevat tilat ja mahdollisesti yhtiön hallinnassa olevien tilojen yhteenlaskettu pinta-ala. Yhtiön hallintaan jäävien tilojen ja niiden käyttötarkoituksen määrittelyllä voi olla yhtiön ja osakkeenomistajien välisessä suhteessa merkitystä lähinnä siinä mielessä, että osakkeenomistajat voivat olettaa, että yhtiössä on yhtiöjärjestyksessä tiettyyn huoneistojen käyttämistä palvelevaan tarkoitukseen varattuja tiloja, kuten sauna-, pesula-, varasto- ja autotallitiloja. Koska osakkeenomistajien yhteiset tarpeet voivat aikaa myöten muuttua, on aina syytä harkita huolellisesti, milloin ja millä tarkkuudella tiettyyn tarkoitukseen varatut tilat yksilöidään yhtiöjärjestyksessä. Käytäntö on osoittanut, että esimerkiksi osakehuoneistoihin liittyvien tavanomaisten säilytystilojen sijaintia rakennuksessa ei yleensä kannata määritellä tarkasti yhtiöjärjestyksessä, koska yhtiön kannalta voi myöhemmin olla tarkoituksenmukaista muuttaa esimerkiksi ullakkotilat tai katutason tilat osakehuoneistoiksi ja siirtää näissä tiloissa olevat varastotilat rakennuksen muuhun osaan.

Momentin 7 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on mainittava voimassa olevaa lakia vastaavasti yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. Yhtiötä perustettaessa vastikkeen maksuperuste voidaan valita vapaasti, jolloin se voidaan myös määrätä erisuuruiseksi ja eri perustein eri huoneistojen osalta (ks. 3 luku).

Vastikeperuste on määrättävä yhtiöjärjestyksessä siten, että yhtiökokoukselle, hallitukselle tai muulle yhtiön toimielimelle ei jää harkintavaltaa sen suhteen, miten maksuvelvollisuus jakautuu osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä eri osakehuoneistoista maksettavien vastikkeiden keskinäisestä suhteesta siten, että se vaihtelee tilanteen mukaan yhtiöjärjestyksestä ilmenevien perusteluiden mukaisesti. Toisaalta yhtiöjärjestyksessä ei saa määrätä, että eri maksuperusteita sovelletaan yhtiön elimen harkinnan mukaan. Perusteen vaihtuminen voidaan kuitenkin kytkeä sellaiseen seikkaan, jonka ilmenemiseen yhtiön elimen päätös vaikuttaa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan esimerkiksi määrätä, että vastiketta peritään yhtiön vesikulujen kattamiseksi todellisen kulutuksen mukaan sen jälkeen, kun rakennukseen on asennettu huoneistokohtaiset vesimittarit.

Yhtiön toiminnan aikana yhtiövastikkeen perusteen muuttaminen tai poistaminen tai uuden vastikeperusteen lisääminen muuten kuin kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella on mahdollista vain 6 luvun 35 §:n 2 momentissa mainituissa tapauksissa.

Pykälän 2 momentissa säädetään velvollisuudesta määrätä useamman kielisistä toiminimistä yhtiöjärjestyksessä. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 3 §:n 2 momenttia.

Pykälän 3 momentin mukaan osakehuoneistoon kuuluvan vähäisen varaston tai vastaavan tilan osalta yhtiöjärjestyksessä ei tarvitse ilmoittaa tilan sijaintia ja pinta-alaa. Tämän momentin ja 1 luvun 3 §:n perusteella vähäisen tilan osalta yhtiöjärjestyksessä on mainittava vain, että huoneistoon liittyy tällainen tila ja tilan käyttötarkoitus. Tällainen tila voi olla esimerkiksi tavanomainen huoneistokohtainen varastotila tai autopaikka. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa poikkeussäännöstä, mutta yhtiökäytäntö vaihtelee suuresti. Käytännössä on yleistä, että vähäisiä aputiloja ei yksilöidä yhtiöjärjestyksessä voimassa olevan lain mukaisesti.

Yhtiöjärjestyksessä saa määrittää tällaisenkin tilan pinta-alan ja sijainnin. Tarkempi yksilöinti voi kuitenkin vaikeuttaa taloyhtiön tilojen myöhempää käyttöä esimerkiksi silloin, kun varastot sijaitsevat ullakolla, joka olisi tarkoituksenmukaista muuttaa osakehuoneistoiksi siten, että varastot siirretään kellariin.

Pykälän 4 momentista käy ilmi, että tilikaudesta on määrättävä joko yhtiöjärjestyksessä tai 12 luvun 1 §:ssä tarkoitetussa perustamissopimuksessa. Tilikauden määrittämistä käsitellään yksityiskohtaisesti 12 luvun perusteluissa. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, jota vastaava säännös on osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 2 momentissa.

Pykälän 5 momentin mukaan valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää tarkemmin huoneistojen pinta-alatietojen laskemisessa noudatettavista mittaustavoista. Ehdotusta vastaava valtuutus on voimassa olevan lain 90 §:ssä.

Pykälän 6 momentin mukaan oikeusministeriön asetuksella voidaan määrätä asunto-osakeyhtiön malliyhtiöjärjestyksestä. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 3 §:n 4 momenttia.

14 §. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen. Pykälässä muistutetaan siitä, että yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja kohtuullistamisesta säädetään 6 luvussa

2 luku Osakkeet

Luku sisältää yleisiä säännöksiä osakkeiden tuottamista oikeuksista ja niiden käyttämisestä, osakkeiden vaihdannasta, osakeyhtiöoikeudellisista arvopapereista sekä yhtiön pitämästä osakeluettelosta.

Luvun säännökset vastaavat pääpiirteissään nykyisiä säännöksiä, jotka sisältyvät voimassa olevan lain 2 lukuun. Säännökset on kuitenkin pyritty esittämään nykyistä selkeämmässä järjestyksessä ja entistä selkeämmin. Lisäksi ehdotettuun lukuun sisältyy erinäisiä aineellisia muutosehdotuksia.

Lunastuslausekkeeseen perustuvan lunastusoikeuden yksityiskohtaisesta sisällöstä ehdotetaan olettamasäännöksiä. Lisäksi ehdotetaan kaikkiin vanhoihin ja uusiin lunastuslausekkeisiin sovellettavia pakottavia säännöksiä lunastusmenettelystä.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on ollut esillä lunastuslausekkeiden käytön rajoittaminen tai kieltäminen käytännössä ilmenneiden tulkintaongelmien vuoksi ja sen vuoksi, että ne vaikeuttavat asunto-osakkeiden vaihdantaa. Lunastuslausekkeiden käytön rajoittamista ei kuitenkaan ehdoteta. Käytännössä havaitut ongelmat voidaan korjata pääosin riittävällä tavalla siten, että lunastushinta on lähtökohtaisesti osakkeen käypä hinta, ja siten, että selvennetään lunastusmenettelyä ja lyhennetään lunastusmenettelyyn kuluvaa aikaa.

Käytännössä yleisimmät epäselvyydet liittyvät siihen, kenelle lunastusvaatimus on tehtävä ja millä tavoin lunastushinta voidaan suorittaa. Käytännössä on ollut vaikea tunnistaa sellainen vanha lunastuslauseke, joka on voimassa olevan lain mukaan mitätön. Käytännössä ongelmia tai ainakin hankaluuksia aiheutuu lisäksi siitä, että yhtiöjärjestyksessä olevan lunastuslausekkeen muutoshistoria on vaikea selvittää. Lunastuslausekkeen muutoksia ei erikseen rekisteröidä, joten mahdollisten muutosten selvittämiseksi on käytävä läpi kaikkien yhtiöjärjestysmuutosten asiakirjat, jotka on tallennettu paperimuodossa yhtiön kotipaikan maistraatin arkistoon. Yksittäisissä tapauksissa on ilmennyt, että muutoksen yksityiskohtainen sisältö ei ilmene yhtiön rekisteröintiä koskevasta asiakirjavihkosta tai että muutosta koskevia asiakirjoja ei enää löydy asiakirjavihkosta.

Edellä mainituista syistä lunastustilanteen osapuolien voi olla vaikea selvittää sitä, onko lunastuslauseke pätevä ja miten lunastuksen toteuttamiseksi tulisi toimia. Lunastusmenettelyn vakioiminen vähentää olennaisesti oikeudellista epävarmuutta ilman, että pakottava sääntely vaikuttaisi käytännössä lunastusoikeuden ja lunastettavien osakkeiden arvoon. Yleensä ostaja hankkii osakehuoneiston omaa tai perheenjäsenensä asumista varten, minkä vuoksi on erityisen tärkeätä, että osakkeen saaja voi mahdollisemman helposti ennakoida mahdolliset lunastustilanteet ja niihin liittyvät määräajat.

Ehdotuksesta seuraa myös, että lunastuslauseke voisi vain harvoin olla puutteellinen tai virheellinen tavalla, joka johtaa siihen, ettei yhtiössä ole lainkaan lunastusoikeutta vaikka siitä on ollut tarkoitus määrätä yhtiöjärjestyksessä.

Vähäisempiä muutoksia on käsitelty kunkin pykälän perusteluissa.

Osakekirjaan ja muihin osakeoikeuksiin liittyvistä siirtymäsäännöksistä säädetään ehdotetun voimaanpanolain 8 §:ssä.

Yleiset säännökset

1 §. Osakkeiden yhtäläisyys. Pykälä sisältää osakkeenomistajien keskinäisiä suhteita koskevia perussäännöksiä. Pykälässä toistetaan jo 1 luvun 10 §:stä ilmi käyvä periaate, jonka mukaan kaikki osakkeet lähtökohtaisesti tuottavat yhtäläiset oikeudet yhtiössä. Asiallisesti vastaava säännös on voimassa olevan lain 9 §:ssä.

Pykälä poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:stä siten, että asunto-osakeyhtiössä ei edelleenkään sallita erisuuruisen äänimäärän tuottavia osakkeita (ks. 6 luvun 13 §) Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muusta erilajisuudesta ja sen huomioon ottamisesta esimerkiksi yhtiökokouksen päätöksenteossa.

Osakeyhtiölaista poiketen ei ehdoteta esimerkkiluetteloa muista seikoista, joiden perusteella osakkeita pidetään erilajisina. Käytännössä osakkeiden tuottamilla oikeuksilla yhtiön varojenjaossa ei yleensä ole merkitystä asunto-osakeyhtiössä. Lisäksi jokainen asunto-osakeyhtiön osake (osakeryhmä) tuottaa jossain määrin erilaiset hallintaoikeudet kuin muut osakkeet, mihin liittyen ei kuitenkaan ole ilmennyt tarvetta määrittää osakkeita erilajisiksi suoraan lain perusteella. Osakkeiden erilajisuuden tarkempi määrittely asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarpeen senkään vuoksi, että laissa ei ole erilajisuuteen liittyviä erityisiä päätösvaatimuksia (vrt. osakeyhtiölain säännökset osakelajikohtaisesta äänestyksestä).

2 §. Osakeoikeuksien käyttäminen. Pykälään ehdotetaan otettavaksi yleiset säännökset osakkeen tuottamien oikeuksien eli osakeoikeuksien käyttämisestä. Pykälän 1 ja 2 momentin säännökset vastaavat asiallisesti voimassa olevan lain 22 §:n säännöksiä ja 3 momentti 24 §:n 3 momenttia. Säännökset on niiden merkityksen korostamiseksi sijoitettu luvun alkuosaan.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti osakkeenomistajalla on 1 momentin mukaan oikeus osallistua yhtiökokoukseen vaikka häntä ei ole merkitty osakeluetteloon, jos hän esittää osakkeiden omistusoikeudesta luotettavan selvityksen (esim. kauppakirja ja osakekirja tai pantinhaltijan todistus osakekirjan hallinnasta). Osallistumisoikeutta ei saa rajoittaa sillä perusteella, että osakkeen uusi omistaja ei ole esittänyt selvitystä varainsiirtoveron tai vastuullaan olevan osakkeen edellisen omistajan vastikevelan maksamisesta (HE 216/1990, s. 28 ja KKO 1999:23).

Ehdotetun 2 momentin mukaan uudella omistajalla on voimassa olevaa lakia vastaavasti oikeus saada huoneisto hallintaansa heti, kun yhtiölle on ilmoitettu yhtiövastikkeen perimistä varten uusi omistaja. Uuden omistajan oikeus huoneiston hallintaan ei siten edelleenkään riippuisi siitä, milloin hänen saantonsa merkitään osakeluetteloon. Toisaalta säännös antaisi edelleen yhtiölle oikeuden evätä huoneiston käyttöönotto, kunnes yhtiölle on ilmoitettu osakkeiden uudesta omistajasta. Käytännössä uusi omistaja voi täyttää velvollisuutensa esimerkiksi ilmoittamalla omistuksen siirrosta isännöitsijälle tai hallituksen jäsenelle.

Ehdotetun 3 momentin perusteella osakkeen yhdessä omistavat voivat nimetä edustajakseen yhden heistä tai muun henkilön.

Pykälän 4 momenttiin ehdotetaan lisäksi selvyyden vuoksi nimenomaista säännöstä siitä, että osake ei yhtiölle itselleen kuuluessaan tuota oikeuksia yhtiössä. Säännöksiä, jotka ovat ilmauksia samasta yleisestä periaatteesta, on ehdotuksen 6 luvun 9 §:ssä, 19 luvun 16 §:n 3 momentissa ja 20 luvun 16 §:n 3 momentissa.

Pykälä poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 2 §:stä vain huoneiston hallintaan saamisen edellytysten osalta.

Osakkeen kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo

3 §. Kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo. Kuten yleisperusteluissa on esitetty, ehdotetut osakkeita ja osakepääomaa koskevat säännökset rakentuvat osakkeiden nimellisarvottomuudelle. Tämä sallii nykyistä joustavamman sääntelyn heikentämättä kuitenkaan osakkeenomistajien tai yhtiön velkojien suojaa. Nimellisarvottomassa järjestelmässä osakkeilla ja osakepääomalla, joka on yhtiön taseessa velkojien hyväksi sidottua pääomaa, ei ole yhteyttä keskenään.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 3 luvun 5 §:ää.

Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan otettavaksi kirjanpidollista vasta-arvoa koskeva säännös, joka havainnollistaa nimellisarvottoman järjestelmän eroja nimellisarvojärjestelmään verrattuna. Kirjanpidollisella vasta-arvolla tarkoitetaan osakkeesta yhtiötä perustettaessa ja uusia osakkeita annettaessa osakepääomaan merkittävää määrää, josta säädetään 12 luvun 3 §:ssä, 13 luvun 6 §:n 1 momentissa ja 14 luvun 7 §:n 1 momentissa. Toisin kuin voimassa olevan lain ja ehdotuksen mukainen nimellisarvo, tämä määrä voi olla eri osakkeilla erisuuruinen. Kyseinen määrä voi olla nollakin, jos koko merkintähinta merkitään rakennusrahastoon tai sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon tai osake annetaan maksutta. Kirjanpidollisen vasta-arvon suuruus ei ole millään tavoin osoitus osakkeen tuottamista oikeuksista, vaan kysymyksessä on ainoastaan laista seuraava tekninen käsite. Erisuuruinen vasta-arvo ei esimerkiksi tee oikeuksiltaan identtisistä osakkeista erilajisia.

Niiden yhtiöiden varalta, jotka haluavat säilyttää yhtiöjärjestyksessään määräyksen osakkeiden nimellisarvosta, käsillä olevan pykälän 2 momenttiin ehdotetaan asiaa koskevaa säännöstä. Tällä tarkoitetaan nykyiseen tapaan nimellisarvon ilmaisemista rahamääräisenä yhtiöjärjestyksessä. Nimellisarvon on oltava sama kaikille osakkeille. Asiallisesti vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 4 §:ssä ja 8 §:n 1 momentin 5 kohdassa.

Pykälän 3 momentissa säädetään nimellisarvon aineellisesta merkityksestä. Nimellisarvoa koskevan sääntelyn keskeisenä sisältönä on alikurssikielto. Yhtiötä perustettaessa osakepääomaan on kunkin osakkeen osalta merkittävä vähintään nimellisarvon määrä, mikä samalla merkitsee, että osakkeen merkintähinta ei voi olla nimellisarvoa alhaisempi. Vastaavasti kun annetaan uusia osakkeita osakeannilla tai optio-oikeuksien nojalla, osakepääomaa on korotettava vähintään kunkin osakkeen nimellisarvon määrällä. Korotukseen voidaan käyttää osakkeiden merkintähintaa, jolloin merkintähinta ei voi alittaa nimellisarvoa. Jos osakeanti on maksuton, osakepääomaa on samalla korotettava osakkeiden yhteenlaskettua nimellisarvoa vastaavalla rahastokorotuksella, mikä vastaa voimassa olevan lain tarkoittamaa rahastoantia. Myös voidaan menetellä siten, että merkintähinta ja siihen perustuva osakepääoman korotus kattaa vain osan nimellisarvosta ja loppuosa nimellisarvoa vastaavasta osakepääoman korotuksesta toteutetaan rahastokorotuksena, mikä vastaa nykyisen lain sääntelemää niin sanottua sekaemissiota. Ehdotukseen ei sisälly voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 3 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 4 luvun 2 a §:n 1 momentin ja 12 §:n 2 momentin kaltaisia säännöksiä, joiden mukaan hallitus ei voi tehdä viimeksi mainitun kaltaista päätöstä valtuutuksen nojalla ja yhtiökokouksen päätös on lisäksi eräissä tapauksissa on tehtävä erityisellä yhdeksän kymmenesosan määräenemmistöllä.

Momentissa säädettäisiin vielä, että osakepääomaa ei voitaisi koskaan myöskään alentaa niin, että se alittaisi osakkeiden yhteenlasketun nimellisarvon. Näin varmistetaan, että osakepääoma nykyiseen tapaan on aina vähintään osakkeiden yhteenlasketun nimellisarvon suuruinen. Sen sijaan osakepääoma voisi olla osakkeiden yhteenlaskettua nimellisarvoa korkeampi. Erotus vastaisi voimassa olevan lain mukaista ns. ylikurssia, joka voimassa olevan lain mukaan on merkittävä rakennusrahastoon.

Ehdotukseen ei sisälly voimassa olevan lain 4 §:n 1 momentin säännöstä, jonka mukaan kirjanpidolliseen vasta-arvoon säännönmukaisesti sovelletaan, mitä nimellisarvosta säädetään. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole nimellisarvoa koskevaa määräystä, nimellisarvoa koskevat säännökset eivät tule miltään osin sovellettaviksi. Tämä koskee myös yhtiöitä, jotka jo voimassa olevan lain aikana ovat luopuneet nimellisarvosta.

Osakkeen siirrettävyys

4 §. Oikeus rajoittaa osakkeen siirtämistä. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säilytettäväksi voimassa olevan lain 10 §:stä ilmenevä periaate, jonka mukaan yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa vain laissa nimenomaisesti säännellyt vaihdannanrajoituslausekkeet. Vaihdannanrajoituslausekkeet merkitsevät poikkeusta ehdotuksen 1 luvun 8 §:ssä ilmaistusta osakkeen vapaan siirrettävyyden periaatteesta. Vaihdannanrajoituslausekkeita koskevan niin sanotun tyyppipakkoperiaatteen säilyttämistä puoltavat ennen kaikkea selkeys ja pyrkimys tulkintavaikeuksien välttämiseen. Mainituista syistä ehdotetaan, että jatkossakin sallittuja olisivat vain voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa säännellyt lausekkeet eli lunastuslausekkeet sekä muualla laissa säädetyt luovutusrajoitukset.

Pykälä poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 6 §:stä siten, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen ei edelleenkään voisi ottaa suostumuslauseketta (ks. perustelut 1 luvun 8 §:n kohdalla).

Pykälän 2 momentissa todetaan voimassa olevaa lakia vastaavasti, että samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita ei saa erikseen merkitä, luovuttaa tai muulla tavoin siirtää tai pantata, paitsi milloin huoneisto jaetaan tai osa siitä yhdistetään toiseen huoneistoon. Säännös on edelleen tarpeen yhden huoneiston hallintaan oikeuttavan osakeryhmän eheyden rikkomisesta aiheutuvien ongelmien estämiseksi.

5 §. Lunastuslauseke. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan otettavaksi lunastuslausekkeen vähimmäissisällöstä säännökset, jotka osittain vastaavat voimassa olevan lain 11 §:n 1 momentin säännöksiä. Lunastuslausekkeen sisältöä koskevana vähimmäisvaatimuksena on momentin mukaan, että siitä käy ilmi lunastusoikeus ja lunastamiseen oikeutetut. Lunastusoikeus voisi nykyiseen tapaan olla osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä.

Momentti vastaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 1 momenttia.

Lunastusoikeuden muuta sisältöä ja lunastusmenettelyä koskeva 2 momentti poikkeaa sääntelytekniikaltaan voimassa olevan lain 11 §:n 1 momentista, jossa edellytetään lunastusoikeutta ja -menettelyä koskevien kattavien määräysten ottamista yhtiöjärjestykseen. Oikeuskäytännössä (KKO 1984 II 170 ja 1992:8) on katsottu, että jos lunastuslauseke ei sisällä kaikkia lain edellyttämiä määräyksiä tai jos lunastuslausekkeen määräykset ovat lain pakottavien säännösten vastaisia, yhtiössä ei ole lainkaan lunastusoikeutta. Tällaista seuraamusta voidaan pitää osakkeenomistajien kannalta varsin yllättävänä. Sen vuoksi lakiin ehdotetaan otettavaksi lunastusoikeutta koskevat kattavat olettamasäännökset, jotka tulevat sovellettaviksi, jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin tai jos yhtiöjärjestyksen määräykset ovat vastoin lain pakottavia säännöksiä. Lisäksi lakiin ehdotetaan pakottavia säännöksiä lunastusmenettelystä. Ehdotuksessa lunastusmenettely vakioidaan siten, että yhtiöjärjestyksessä ei voisi poiketa laista menettelyn osalta. Lisäksi lunastusmenettelyn määräaikoja lyhennetään niin, että riidattomassa lunastustilanteessa asian selvittämiseen kuluva aika lähes puolittuu. Nykyiset varsin pitkät määräajat voivat perustua osakeyhtiökäytäntöön ajalta, jolloin rahoituksen saatavuus, käytettävissä olevat maksutavat, tietoliikenneyhteydet ja muut lunastukseen vaikuttavat olosuhteet poikkesivat olennaisesti nykyisestä.

Momentin 1 kohdan olettamasäännöksen mukaan lunastusoikeus koskee lähtökohtaisesti kaikkia saantoja, joissa vastaanottaja on muu kuin yhtiön osakkeenomistaja tai luovuttajan tai muun saantomiehen sukulainen, puoliso tai testamentinsaaja.

Voimassa olevan lain 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on määrättävä, mitä saantotilanteita lunastusoikeus koskee. Ehdotetun olettamasäännön tarkoitus on kiinnittää yhtiöjärjestystä laativien erityistä huomiota siihen, että lunastuslausekkeen ulottamista myös osakkeenomistajien välisiin saantoihin ja osakkeenomistajan ja tämän sukulaisten tai aviopuolison välisiin saantoihin on syytä harkita huolellisesti. Perhepiirissä poikkeusta sovelletaan avio- ja perintöoikeudellisten saantojen lisäksi myös kauppaan ja vaihtoon. Aviopuolisoa koskevaa säännöstä sovelletaan myös henkilöihin, jotka elävät rekisteröidystä parisuhteesta annetussa laissa (950/2001) tarkoitetussa parisuhteessa.

Jos halutaan, että lunastusoikeus ei koske tietynlaisia muita saantoja tai että lunastusoikeus koskee osakkeenomistajien välisiä tai osakkeenomistajan ja tämän perheenjäsenten tai sukulaisten välisiä saantoja, tästä on nimenomaisesti määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Lausekkeen soveltamisalaa voidaan rajoittaa myös sen suhteen, keiden välisestä saannosta on kysymys.

Tämä kohta poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 1 momentin 1 kohdasta lähinnä perheenjäseniä koskevan poikkeuksen osalta. Osakeyhtiölaista poikkeava olettamasäännös on tarpeen, koska perustamisvaiheen jälkeen omistus yhtiössä yleensä vaihtuu uusille omistajille, jotka eivät ole osallistuneet yhtiöjärjestyksen laatimiseen. Asunto-osakeyhtiössä tarve osakkeiden vaihdannan rajoittamiseen on käytännön syistä harvinaisempaa kuin tavallisessa yksityisessä osakeyhtiössä. Edellä mainituista syistä osakkeiden uudet omistajat eivät usein kiinnitä riittävästi huomiota yhtiöjärjestyksessä määrättyyn osakkeiden vaihdannan rajoitukseen, minkä vuoksi osakeyhtiölaista poikkeava olettamasäännös on tarpeen.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on harkittu olettamasäännökseen sisältyvän poikkeuksen laajentamista siten, että se koskisi myös osakkeenomistajan avopuolisoa. Olettamasäännöksen soveltamista myös avopuolison saantoon ei kuitenkaan ehdoteta, koska kaavamainen olettamasääntö olisi epäselvä. Avoliittoja ei ole yleisesti määritelty eikä avoliittoja rekisteröidä. Tämä voisi johtaa oikeudenmenetykseen osakkeen saajan tai lunastamiseen oikeutetun kohdalla.

Oikeusministeriössä valmistellaan lainsäädäntöä avopuolisoiden omaisuuden jaosta avoliiton päättyessä sekä perintökaaren 8 luvun avustusta ja hyvitystä koskevien säännösten uudistamista. Tässä yhteydessä ei ole harkittu ehdotettavaksi avoliiton rekisteröintiä, vaan määritellään avoliiton käsite avoliiton päättymiseen liittyvien avopuolisoiden välisten varallisuussuhteiden järjestämistä varten. Samalla harkitaan avopuolisoiden yhteisen kodin hallinnan sääntelyä avoliiton päättyessä. Oikeusministeriössä valmisteltava avoliittojen sääntely voisi lunastustilanteita silmällä pitäen vähentää avoliiton määrittelyyn liittyvää epäselvyyttä lähinnä niissä tapauksissa, joissa avoliiton olemassaolo on jo todettu suhteen päättymiseen liittyvällä tuomioistuimen päätöksellä.

Avopuolisoa koskevan erityisen olettamasäännöksen tarvetta vähentää se, että ehdotettu olettamasäännös koskee myös testamenttiin perustuvaa saantoa. Tarvittaessa yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä olettamasäännön soveltamisesta myös yhtiöjärjestyksessä määriteltyihin avoliittoihin.

Jos osake, joka siirtymisen perusteella voidaan lunastaa, siirtyy seuraavalle uudelle omistajalle ennen kuin lunastusaika on alkanut tai päättynyt tai ennen lunastusvaatimusta tai sen jälkeen, lunastukseen sovelletaan myös yleisiä oikeustoimia koskevia periaatteita (KKO 2008:64). Esimerkiksi lunastusuhan alaiselta ensimmäiseltä uudelta omistajalta ei voi siirtyä parempaa oikeutta kuin hänellä itsellään on.

Momentin 2 kohtaa vastaava olettamasäännös on voimassa olevan lain 11 §:n 2 momentissa. Tämä kohta vastaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 1 momentin 2 kohtaa. Pykälän 3 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä voimassa olevaa lakia vastaavasti, että lunastusvaatimus voidaan rajoittaa koskemaan vain johonkin tai joihinkin osakeryhmiin kuuluvia osakkeita, jos omistusoikeuden siirto koskee useampaa osakeryhmää.

Momentin 3 kohdan olettamasäännön mukaan lunastushinta on osakkeen käypä hinta. Vastikkeellisessa saannossa käypänä hintana pidetään oikeustoimen osapuolten sopimaa hintaa, jollei käyvän hinnan näytetä poikkeavan tästä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lunastushinnasta tai sen laskemisessa käytettävistä perusteista toisin taikka täsmentää lain olettamasäännöstä.

Voimassa olevassa lain 11 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan lunastushinnan määräytymisen perusteesta on aina määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Ehdotettu olettamasäännön taustalla on yhtiöissä yleisesti noudatettu käytäntö. Ei voida olettaa, että lunastuslauseketta laadittaessa tarkoituksena olisi antaa muille osakkeenomistajille vastikkeetonta etua osakkeen käypää arvoa alemman lunastushinnan muodossa, jollei tämä mahdollisuus ilmene yhtiöjärjestyksestä.

Tämä kohta vastaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 1 momentin 3 kohtaa.

Momentin 4 kohdan pakottavan säännöksen mukaan hallituksen on ilmoitettava lunastukseen oikeutetulle osakkeen siirtymisestä. Yhtiön ilmoitusvelvollisuus alkaa, kun siitä kun osakkeen siirrosta on ilmoitettu yhtiölle ja kun esimerkiksi kaupan ehtojen mukaan omistusoikeus on siirtynyt. Ilmoitusvelvollisuuden kannalta ei ole merkitystä esimerkiksi sillä, että osakekirja on loppukauppahinnan maksun vakuutena myyjän tai pankin hallussa.

Ilmoitus on tehtävä kirjallisesti kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle. Yhtiön mahdollinen oma lunastusoikeus ei luonnollisesti edellytä kohdassa tarkoitettuja toimenpiteitä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä muusta ilmoittamistavasta. Sen sijaan ilmoittamisajan lyhentäminen tai pidentäminen ei pykälän 3 momentin mukaan ole mahdollista. Jos hallitus laiminlyö ilmoittamisen oikeassa ajassa, hallituksen jäsenet voivat joutua vahingonkorvausvelvollisiksi 24 luvun säännösten mukaisesti. Sen sijaan laiminlyönti ei pidennä lunastukseen käytettävissä olevaa aikaa.

Voimassa olevan lain 11 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksessä on määrättävä miten ja milloin hallituksen on annettava lunastukseen oikeutetuille tieto lunastustilanteesta. Käytännössä tiedoksi antamisen määräaika on yleensä noin kuukausi, koska saman momentin 4 kohdan mukaan lunastusvaatimus on esitettävä kahden kuukauden kuluessa siitä, kun hallitus sai tietää saannosta. Pakottavaa säännöstä määräajasta ehdotetaan menettelytapojen yhdenmukaistamiseksi ja selventämiseksi.

Tämä kohta poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 1 momentin 4 kohdasta siten, että osakeyhtiölain olettamasäännöstä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Pakottavan sääntelyn tarve on perusteltu tämän luvun yksityiskohtaisten perusteluiden alussa.

Momentin 5 kohdan pakottavan säännöksen mukaan lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle kahden kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle. Ehdotettu määräaika vastaa voimassa olevan lain 11 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaista enimmäisaikaa. Koska 4 ja 5 kohdan mukainen aika alkaa samanaikaisesti, jää lunastusvaatimuksen esittäjälle aina noin kuukausi aikaa esittää vaatimus, kun hän on saanut tiedon 4 kohdan mukaisesti hallitukselta.

Jos yhtiö on lunastajana, vaatimus on esitettävä osakkeen saajalle.

Tämä kohta poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 1 momentin 5 kohdasta siten, että osakeyhtiölain olettamasäännöstä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Pakottavan sääntelyn tarve on perusteltu tämän luvun yksityiskohtaisten perusteluiden alussa.

Momentin 6 kohdan olettamasäännöksen mukaan yhtiöllä on etuoikeus lunastukseen ja hallitus ratkaisee muiden lunastukseen oikeutettujen keskinäisen etuoikeuden arvalla. Kohtaa vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 11 §:n 3 momentissa ja 12 §:n 2 momentissa.

Osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä on aina määrättävä, miten lunastukseen oikeutettujen keskinäinen etuoikeus määräytyy. Osakeyhtiölaista poikkeavan olettamasäännöksen säilyttämistä ehdotetaan sen vuoksi, että olettamasäännös on käytännössä osoittautunut toimivaksi ja se yhdenmukaistaa lunastustilanteita asunto-osakeyhtiöissä.

Momentin 7 kohdan pakottavan säännöksen mukaan lunastushinta on suoritettava kahden viikon kuluessa 5 kohdassa mainitun määräajan päättymisestä tai, milloin lunastushintaa ei ole kiinteästi määrätty, lunastushinnan vahvistamisesta. Ehdotettu määräaika on puolet lyhyempi kuin voimassa olevan lain 11 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen enimmäisaika. Määräajan lyhentämistä ehdotetaan lunastusmenettelyn nopeuttamiseksi Kysymyksessä olevissa kohdissa tarkoitettujen määräaikojen laiminlyönti johtaa lunastusoikeuden menettämiseen.

Tämä kohta poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 2 momentin 6 kohdasta siten, että osakeyhtiölain olettamasäännöstä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Pakottavan sääntelyn tarve on perusteltu tämän luvun yksityiskohtaisten perusteluiden alussa.

Pykälän 3 momentin mukaan 2 momentin 1—3 ja 6 kohdan olettamasäännöistä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä ja 4, 5 ja 7 kohdassa tarkoitettuja määräaikoja ei voitaisi yhtiöjärjestyksessä pidentää eikä lyhentää. Tämä poikkeaa asiallisesti lunastusvaatimuksen esittämisen ja lunastushinnan maksamisen osalta voimassa olevan lain 11 §:n 1 momentin 4 ja 5 kohdista siten, että nykyisestä poiketen määräaikoja koskeva lainvastaisuus lunastuslausekkeen sisällössä ei johtaisi lausekkeen tehottomuuteen vaan laissa säädettyjen määräaikojen soveltamiseen.

Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 3 momentista siten, että osakeyhtiölaissa säädettyjä määräaikoja voidaan lyhentää yhtiöjärjestyksessä. Pakottavan sääntelyn tarve on perusteltu tämän luvun yksityiskohtaisten perusteluiden alussa.

Pykälän 4 momentti sisältää voimassa olevan lain 13 §:n 2 momenttia pääosin vastaavat säännökset osakkeeseen perustuvien oikeuksien käyttämisestä lunastuksesta johtuvan välitilan aikana. Johdonmukaisuussyistä säännös on kuitenkin laajennettu koskemaan kaikkia varojen jakamisen ja etuoikeudella toteutettavan osakeannin tilanteita. Momentin säännökset eivät niiden tarkoitus huomioon ottaen estä sitä, että esimerkiksi lunastusriidan aikana luovutuksensaaja ja lunastaja käyttävät osakkeeseen liittyviä hallinnoimisoikeuksia yhteisen edustajan kautta vastaavasti kuin luvun 2 §:n 3 momentissa yhteisomistajista säädetään, jos osapuolet kykenevät sellaisesta sopimaan.

Välitilan aikana lunastuksen kohteena olevalla osakkeiden saajalla on hallintaoikeus huoneistoon ja hän myös vastaa yhtiövastikkeen maksamisesta. Oikeus välitilan aikana kertyvään huoneiston vuokra- tai muuhun vastaavaan tuottoon määräytyy yleisten velvoiteoikeudellisten periaatteiden mukaan. Lähtökohtana on, että huoneisto on palautettava siinä kunnossa kuin lunastuksen kohteena oleva on saanut sen hallintaansa.

Lunastushinnan ohella lunastaja saattaa olla yleisten oikeusperiaatteiden mukaisesti velvollinen korvaamaan lunastuksen kohteena olevalle sellaisia välitilan aikaisia menoja, jotka lisäävät lunastettavien osakkeiden arvoa (ks. HE 216/1990, s. 24). Tällaisia menoja voi aiheutua esimerkiksi osakkeen arvon säilyttämiseksi välttämättömästä osakkeenomistajalle kuuluvasta kunnossapitotyöstä tai muusta osakkeen arvoa lisäävästä lunastuksen kohteen toimenpiteestä. Sisustukselliset ja muut osakkeen kulloisenkin omistajan mieltymysten mukaiset korjaukset ja muutokset eivät yleensä lisää osakkeen arvoa eivätkä siten yleensä voi tulla korvattavaksi. Muiden kuin osakkeen arvon säilyttämiseksi välttämättömien korjauskustannusten korvaaminen voi tulla kyseeseen vain poikkeustapauksessa siitäkin syystä, että lunastuksen kohteen on pitänyt tietää lunastusmahdollisuudesta. Toisaalta lunastajalla on yleensä oikeus saada korvausta sellaisista lunastuksen kohteena olevan toimista, jotka alentavat osakkeiden arvoa (KKO 2008:64).

Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n 4 momentista vain huoneiston hallintaoikeutta ja vastikkeen maksuvelvollisuutta koskevien säännösten osalta.

Pykälän 5 momentissa säädetään selvyyden vuoksi voimassa olevan lain 11 §:n 3 momentin säännöksiä vastaavalla tavalla lunastushinnan suorittamisesta ja osakkeiden luovuttamisesta lunastajalle. Voimassa olevaa lakia vastaavasti lunastushinta on suoritettava yhtiön hallitukselle, joka suorittaa lunastushinnan lunastuksen kohteena olevalle, kun tämä luovuttaa osakekirjat Tätä ennen lunastushintaa ei saisi siirtää lunastuksen kohteena olevalle. Ehdotuksen mukaan lunastushinnan suorittamista koskevia säännöksiä sovelletaan pakottavina säännöksinä myös kaikkiin vanhoihin lunastuslausekkeisiin

Osakeyhtiölaissa ei ole vastaavia säännöksiä, joiden säilyttämistä asunto-osakeyhtiöissä pidetään tarpeellisena.

Pykälän 6 momenttiin ehdotetaan otettavaksi voimassa olevan lain 12 §:n 1 momentin alkua pääosin vastaava säännös, jonka mukaan yhtiö voi käyttää lunastukseen vain jakokelpoisia varoja. Säännöksiä osakepääomalla tapahtuvasta lunastuksesta ei ehdoteta, koska tähän liitettävää velkojiensuojamenettelyä ei ehdittäisi käymään läpi lunastusmenettelyn aikana.

Yhtiön päätöksenteko rinnastettaisiin nykyiseen tapaan päätöksentekoon tilanteessa, jossa osake lunastetaan yhtiölle yhtiöjärjestyksessä olevan lunastusehdon nojalla. Momentissa viitattaisiin näin ollen siihen, mitä 18 luvun 4 §:ssä ehdotetaan yhtiön päätöksenteosta säädettäväksi.

Pykälän 7 momentissa säädetään voimassa olevan lain 13 §:n 3 momenttia vastaavasti lunastushinnan sovittelusta, vaikka nykyään yhtiöjärjestyksen määräyksiä voidaan vakiintuneen käsityksen mukaan sovitella varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla (KKO 1990:171 ja 1999:42). Viimeksi mainittu lainkohta soveltuu myös kysymyksessä olevaan tilanteeseen. Vastaava erityissäännöstä ei ole osakeyhtiölaissa. Erityissäännöksen säilyttäminen asunto-osakeyhtiölaissa on tarpeen selvyyden vuoksi, koska lain 6 luvun 36 §:ssä säädetään erikseen yhtiöjärjestyksen määräyksen sovittelusta.

Pykälään ei ehdoteta voimassa olevan lain 13 §:n 1 momenttia vastaavia säännöksiä lunastusriitojen käsittelystä välimiesmenettelyssä, koska riitojen ratkaisusta säädetään erikseen ehdotuksen 26 luvussa.

Pykälän 8 momentissa muistutetaan selvyyden vuoksi siitä, että muussa laissa voidaan säätää toisin lunastusoikeudesta ja –velvollisuudesta, lunastushinnasta ja muista lunastuksen ehdoista sekä lunastuksen toteuttamisesta. Tällaisia säännöksiä on esimerkiksi aravalainsäädännössä ja muuta julkisilla varoilla tuettua asuntotuotantoa koskevassa lainsäädännössä. Ehdotus poikkeaa voimassa olevasta laista muodollisesti siten, että ehdotuksessa ei pyritä määrittämään niitä seikkoja, joiden osalta muussa laissa voidaan säätää asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia tai sitä täydentäviä vaatimuksia. Muun lain säätämistä koskevat muodolliset rajoitukset seuraavat perustuslaista ja asiallisesti muuta lakia säädettäessä on tietenkin pyrittävä siihen, että lunastustilanteita koskevista asunto-osakeyhtiölain yleisistä säännöksistä sekä yhtiö- ja velvoiteoikeuden yleisistä periaatteista poiketaan vain, jos siihen on perusteltu syy.

Ehdotetun voimaanpanolain 6 §:n 2 momentin mukaan ennen uuden lain voimaantuloa siirtyneeseen osakkeeseen sovelletaan vanhan lain säännöksiä, jolloin sovellettavaksi tulee esimerkiksi yhtiöjärjestyksessä olevat menettelyä koskevat määräykset. Jos osake on siirtynyt uuden lain voimaantulon jälkeen sovelletaan lunastukseen uuden lain säännöksiä.

Osakekirja ja muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset

6 §. Osakekirjan antaminen. Pykälään ehdotetaan sisällöltään voimassa olevan lain 15 §:n 1 ja 2 momenttia ja 90 §:ää sekä asunto-osakeyhtiöasetuksen (811/1991) 2 §:ää vastaavia säännöksiä osakekirjojen turvapainatuksesta ja antamisesta. Nykyisin asunto-osakeyhtiöasetuksessa säädettyjen vaatimusten siirtämistä lakiin ehdotetaan perustuslain takia.

Pykälä poikkeaa osakeyhtiölaista erityisesti turvapainatusvaatimuksen osalta.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on harkittu turvapainatusvaatimuksen rajoittamista siten, että se koskisi vain asuntokauppalaissa tarkoitetulla tavalla tarjottavia osakkeita. Vaatimuksen rajoittamista on harkittu sen vuoksi, että turvapainatus ei ole aina välttämätöntä varsinkaan pienissä yhtiöissä, joiden omistus vaihtuu hyvin pitkän ajan välein. Asunto-osakeyhtiöiden kannalta turvapainatuksen hinta voi käytännössä muodostua kohtuuttoman korkeaksi, koska käytännössä turvapainatuksen tarjoajaksi on hyväksytty vain yksi yritys.

Valmistelun yhteydessä on harkittu myös turvapainatustason alentamista painolaitosten kilpailun lisäämiseksi. Vaatimustason alentamisella saavutettava hintojen lasku olisi todennäköisesti vähäinen, koska mahdollisia turvapainolaitoksia on vähän ja painatuksen jakautuminen useassa painolaitoksen kesken edellyttäisi tehokkaan valvontajärjestelmän sen varalle, ettei useamman osakekirjan painaminen samasta osakeryhmästä ole mahdollista.

Turvapainatusvaatimusta ei ehdoteta rajoitettavaksi edellä mainitusta syystä ja sen vuoksi, että asuntokaupan rahoittajien vakuudeksi hyväksymien osakekirjojen painatus jälkikäteen olisi hankalaa ja aikaa vievää. Asuntokauppakäytännön kannalta ei ole pidetty tarkoituksenmukaisena myöskään sellaista vaihtoehtoa, että asunto-osakeyhtiön edustaja ottaisi kaupantekotilaisuudessa vastaan siirtoilmoituksen.

Käytännössä nykyisen turvapainatuksen ainoa toimiva vaihtoehto on sähköinen rekisteri. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden sähköiseen rekisteriin siirtymistä voidaan selvittää myöhemmin erikseen.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti saman huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista eli osakeryhmästä annetaan pykälän 2 momentin mukaan vain yksi osakekirja, koska on perusteltua, ettei saman osakeryhmän yksittäisiä osakkeita voisi luovuttaa erikseen.

Turvapainatusvaatimuksesta yhtiölle aiheutuvaa rasitusta rajoittaa se, että kaikkein pienimmissä vanhoissa yhtiöissä vaatimuksen noudattaminen saattaa käytännössä tulla ajankohtaiseksi vasta vuosikymmenien kuluttua esimerkiksi perinnönjaon yhteydessä.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti saman huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista eli osakeryhmästä annetaan vain yksi osakekirja, koska on perusteltua, ettei saman osakeryhmän yksittäisiä osakkeita voisi luovuttaa erikseen.

7 §. Osakekirjan sisältö. Pykälän 1 momentissa on todettu voimassa olevan lain 15 §:n 2 momentin ensimmäisen virkkeen mukaisesti, että osakekirja voidaan asettaa vain nimetylle henkilölle. Pykälän 2 ja 3 momentin säännökset osakekirjan sisällöstä vastaavat asiallisesti voimassa olevan lain 15 §:n 3 ja 4 momentin säännöksiä. Niiden sanamuotoa on kuitenkin ajanmukaistettu ja ne on muutenkin pyritty kirjoittamaan nykyistä selkeämmiksi. Edellä 1 luvun 3 §:ssä ehdotetusta osakehuoneiston määritelmästä seuraa, että osakekirjassa on mainittava huoneiston lisäksi muut tilat, joihin osake tuottaa hallintaoikeuden. Toisaalta osakekirjassa ei tarvitse mainita siitä, että osake tuottaa 3 §:n olettamasäännön perusteella hallintaoikeuden parvekkeeseen.

Voimassa olevasta laista poiketen ehdotetaan selvyyden vuoksi todettavaksi, että osakekirjaan on merkittävä myös sellaiset tiedot, jotka siihen on merkittävä muun lain perusteella. Myös muussa laissa voidaan säätää sellaisesta osakkeen luovutusta koskevasta rajoituksesta, joka on tuon lain perusteella merkittävä osakekirjaan. Tällaisia rajoituksia on esimerkiksi aravalainsäädännössä.

8 §. Osakekirjaan eräissä tapauksissa tehtävät merkinnät. Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan osakkeen tuottaman hallintaoikeuden kohteen tai muun osakkeenomistajan oikeuteen vaikuttavan, yhtiöjärjestykseen perustuvan, seikan muuttumisesta ja osakkeen mitätöinnistä on viipymättä tehtävä merkintä osakekirjaan. Vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 16 §:ssä. Jos osakekirjassa hallintaoikeuden kohde on yksilöity 7 §:ssä vaadittua tarkemmin ja jos tällainen seikka muuttuu, on osakekirjan merkintöjä vastaavasti muutettava. Tällainen muutos voi olla esimerkiksi huoneen siirtäminen huoneistosta toiseen ilman, että osakeryhmiä muutetaan. Osakkeenomistajan on toimitettava osakekirja hallitukselle tai isännöitsijälle oikaisun tekemiseksi. Jos osakekirja on pantattu, oikaisu voidaan joutua tekemään pantinhaltijan luona.

Momentin muut kohdat koskevat tilanteita, jossa osakkeenomistajan hallinnoimisoikeuksia ja niin sanottuja varallisuuspitoisia oikeuksia käytetään luvun 2 §:n 1 momentin 2 virkkeessä säädetyllä tavalla esittämällä osakekirja. Momentin 2 kohdan mukaan osakekirjaan on tehtävä merkintä myös varojen jakamisesta tai osakkeiden antamisesta, jos tämä tapahtuu osakekirjan esittämistä vastaan. Kohta ei koske sellaista varojen jakamista tai osakeantiin osallistumista, joka tapahtuu osinkolippua käyttämällä. Momentin 3 kohdan mukaan osakekirjaan on vastaavasti tehtävä merkintä 10 §:n 2 momentissa tarkoitetun optio-todistuksen antamisesta.

Momentin säännökset poikkeavat sisällöltään osakeyhtiölain 3 luvun 11 §:n 1 momentista lähinnä hallintaoikeuden muutoksen osalta vaadittavan merkinnän suhteen.

Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan voimassa olevan lain 16 §:n 2 momenttia vastaavaa säännöstä osakekirjaan otettavasta maininnasta, kun osakekirja annetaan kuolettamisen yhteydessä toisen sijaan. Momentti vastaa osakeyhtiölain 3 luvun 11 §:n 2 momenttia.

9 §. Osakekirjan vaihtaminen. Pykälään ehdotetaan voimassa olevan lain 17 §:ää vastaavia säännöksiä osakekirjan vaihtamisesta. Osakeyhtiölaissa ei ole vastaavia nimenomaisia säännöksiä, joiden säilyttäminen asunto-osakeyhtiölaissa on tarpeen selvyyden vuoksi.

10 §. Muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan voimassa olevan lain 18 §:ää asiallisesti vastaavia säännöksiä väliaikaistodistuksesta, jonka yhtiö voi antaa ennen osakekirjan antamista. Osakkeen maksamista koskevien merkintöjen osalta on pidetty riittävänä, että väliaikaistodistukseen pyynnöstä tehdään merkintä osakkeesta suoritetusta maksusta.

Momentti vastaa osakeyhtiölain 3 luvun 12 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentti sisältäisi puolestaan optiotodistuksia koskevan sääntelyn, joka liittyy 14 luvussa säänneltäväksi ehdotettaviin optio-oikeuksiin. Momentin mukaan yhtiö voi antaa arvopaperiluonteisen todistuksen optio-oikeudesta eli optiotodistuksen. Optiotodistuksen antaminen olisi yhtiön harkinnassa. Optiotodistuksen antamisesta ei tarvitsisi määrätä optio-oikeuksien ehdoissa. Momenttiin ei ehdoteta säännöksiä optio-oikeuden merkinnästä muuten annettavasta todistuksesta. Lain 14 luvun 5 §:ssä säädettäisiin siitä, että optio-oikeuksien merkinnän tulee tapahtua todisteellisesti.

Voimassa olevassa laissa ei sallita optio-oikeuksia eikä laissa tämän vuoksi ole myöskään säännöksiä optiotodistuksista.

Momenttia poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 12 §:n 2 momentista siten, että asunto-osakeyhtiölaissa ei ole tarpeen säätää optio-oikeuteen rinnastettavasta oikeudesta annettavasta todistuksesta. Osakeyhtiölain esitöiden mukaan tällaisten muiden todistusten antaminen voisi olla tarpeen esimerkiksi omien osakkeiden myyntioikeuksien järjestämistä varten. Asunto-osakeyhtiössä omien osakkeiden hankinta toteutetaan käytännön syistä aina suunnatusti, joten tällaisten todistusten käyttämiseen ei ole tarvetta.

Pykälän 3 momenttiin mukaan ehdotetaan nimenomaista säännöstä myös mahdollisuudesta käyttää osinkolippuja varoja jaettaessa. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, jota vastaava säännös on osakeyhtiölain 3 luvun 12 §:n 3 momentissa.

11 §. Velkakirjalain säännösten soveltaminen osakekirjaan ja muihin todistuksiin. Pykälä sisältää säännökset, jotka koskevat velkakirjalain juoksevaa velkakirjaa koskevien säännösten soveltamista edellä mainittujen osakeyhtiöoikeudellisten arvopapereiden vaihdannassa. Säännökset vastaavat suurelta osin voimassa olevan lain 19 §:ää.

Pykälän säännökset velkakirjalain 13, 14 ja 22 §:n juoksevia velkakirjoja koskevien säännösten soveltamisesta vastaavat osakekirjan ja väliaikaistodistuksen osalta voimassa olevan lain 19 §:n 1 momentin säännöksiä. Optiotodistusten osalta ehdotetaan, että tällaiset todistukset voivat olla muitakin kuin haltijapapereita. Jos todistus asetetaan nimetylle henkilölle, rinnastetaan se mainittuja säännöksiä sovellettaessa nimetylle henkilölle tai tämän määräämälle asetettuun velkakirjaan. Ellei todistusta aseteta nimetylle henkilölle, haltijavelkakirjaa koskevat säännökset tulevat sovellettaviksi.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti osakkeiden luovutuksensaaja on oikeutettu pitämään luovuttajaa oikeutettuna määräämään osakkeista, jos luovuttajalla on osakekirja hallussaan ja hänet on omistajana merkitty osakeluetteloon. Pykälän säännösten mukaan henkilö voidaan olettaa oikeutetuksi määräämään osakkeista myös, jos hän voi oikeutensa tueksi vedota osakeluetteloon viimeksi merkitystä osakkeenomistajasta häneen itseensä ulottuvaan osakekirjaan merkittyyn luovutussarjaan.(HE 216/1990, s. 26).

Osakeluettelo

12 §. Osakeluettelo. Pykälään ehdotetaan osakeluetteloa koskevia säännöksiä, jotka asiallisesti vastaavat voimassa olevan lain 20 §:ää jäljempänä mainituin muutoksin.

Pykälän 1 momentissa säädettäisiin, että osakeluettelosta tulisi käydä ilmi voimassa olevan lain 20 §:n 1 momentin mukaiset tiedot siten täydennettynä, että luonnollisesta henkilöstä on luetteloitava syntymäaika ja oikeushenkilömuotoisesta osakkeenomistajasta on luetteloitava myös rekisterinumero ja rekisteri. Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 3 luvun 15 §:n 1 momentista huoneistojen ja osakkeenomistajien yksilöintitietojen osalta. Osakkeenomistajien yksilöintitietojen tallentaminen on asunto-osakeyhtiössä tarpeen tähän lakiin perustuvien osakkeenomistajan velvollisuuksien täytäntöönpanon kannalta.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti osakeluetteloon on merkittävä momentin 6 kohdan perusteella muussa laissa siihen merkittäväksi säädetyt tiedot. Esimerkiksi aravalainsäädännössä säädetään osakkeen luovutuksen ja huoneiston hallintaoikeuden rajoituksista.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti osakeluetteloon on vaadittaessa merkittävä momentin 5 kohdan perusteella myös muuhun lakiin perustuva huoneiston hallintaoikeuden rajoitus. Tällainen rajoitus voi olla esimerkiksi perintökaaressa (40/1965) säännelty niin sanottuun käyttöoikeustestamenttiin tai lesken asemaan perustuva oikeus hallita huoneistoa.

Pykälän 2 momentin mukaan luettelo on pidettävä luotettavalla tavalla, joka voi olla esimerkiksi luotettava irtolehti- tai korttijärjestelmä tai luotettava automaattinen tietojenkäsittelyjärjestelmä.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, jota ehdotetaan selvyyden vuoksi. Momenttia vastaava säännös on osakeyhtiölain 3 luvun 15 §:n 3 momentissa.

13 §. Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon. Pykälän 1—3 momenttiin ehdotetaan voimassa olevan lain 21 §:ää vastaavia säännöksiä saannon merkitsemisestä osakeluetteloon.

Vaikka osakeluettelomerkintää ei olekaan tehtävä ennen kuin osakkeen luovutusta koskevan varainsiirtoveron maksamisesta on esitetty selvitys, koska yhtiö tällöin joutuu verosta vastuuseen varainsiirtoverolain 24 §:n mukaisesti, veron maksaminen ja sitä koskevan selvityksen esittäminen ei ole osakeoikeuksien käyttämisen edellytys. Tämän suhteen on 2 §:n 1 momentin mukaan riittävää, että osakkeen saaja on ilmoittanut saantonsa yhtiölle ja esittänyt siitä luotettavan selvityksen. Selvitysvelvollisuuden jakautumiseen yhtiön ja osakkeen uuden omistajan kesken vaikuttaa yleisten periaatteiden mukaisesti myös, kumman käytettävissä tarvittavat tiedot ovat.

Pykälä vastaa sisällöltään osakeyhtiölain 3 luvun 16 §:ää.

14 §. Luettelo osakkeen aiemmista omistajista. Pykälän mukaan yhtiön on säilytettävä luotettavalla tavalla osakkeen aiempaa omistajaa koskevat osakeluettelotiedot. Säilytysaika on 10 vuotta siitä, kun uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon.

Voimassa olevassa laissa ja osakeyhtiölaissa ei ole vastaavaa säännöstä. Vanhat omistustiedot voivat olla tarpeen osakkeen nykyisen ja entisten omistajien, yhtiön ja muiden osakkeenomistajien välisten vastuiden selvittämiseksi. Vanhojen tietojen säilytysaika on määritelty siten, että se kattaa riittävällä tavalla vastuutilanteet. Vanhat omistajatiedot voidaan säilyttää osakeluettelon yhteydessä tai erikseen.

15 §. Luetteloiden julkisuus. Pykälän 1 ja 2 momentin säännökset osakeluettelon julkisuudesta vastaavat voimassa olevan lain 20 §:n 2 ja 3 momentin säännöksiä ja osakeyhtiölain 3 luvun 17 §:n 1 ja 2 momenttia.

Pykälän 3 momentissa ehdotetaan säädettäväksi oikeudesta tutustua vanhoihin osakeluettelotietoihin ja saada niistä jäljennöksiä. Ehdotuksen mukaan tämä oikeus olisi yhtiön kulloistenkin osakkeenomistajien lisäksi entisellä osakkeenomistajalla ja muulla, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan. Vanhat osakeluettelotiedot voivat olla tarpeen esimerkiksi silloin, kun korvausvaatimuksen kohteena oleva entinen osakkeenomistaja pyrkii selvittämään oikean vastuussa olevan tahon.

Pykälän 4 momentissa säädetään osakeluetteloon merkittävien luonnollisen henkilön henkilötietojen luovutuksen edellytyksistä. Nämä tiedot voitaisiin luovuttaa toiselle osakkeenomistajalle sekä esimerkiksi viranomaiselle tämän tehtäviin kuuluvassa asiassa ja entiselle osakkeenomistajalle tähän lakiin perustuvan saatavan perimistä tai vastuun jaon selvittämistä varten. Osakkeenomistajan suostumuksella tiedot voidaan luovuttaa rajoituksetta. Nykyisen osakkeenomistajan ei tarvitsisi erikseen osoittaa tarvitsevansa näitä tietoja, koska osakkeenomistajalla voi olla milloin tahansa tarve olla yhteydessä muihin osakkeenomistajiin yhtiön asioiden ja huoneistojen hoitoon liittyvissä asioissa. Luovuttamisella tarkoitetaan sekä osakeluettelotietojen näyttämistä että jäljennösten antamista. Jos osakeluetteloa pidetään paperimuodossa, henkilötietojen luovutusrajoitus voidaan toteuttaa esimerkiksi siten, että osakeluettelotietojen pyytäjälle annetaan sellainen valokopio osakeluettelosta, josta on peitetty syntymäaika- ja osoitetiedot.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä, joita ehdotetaan osakkeenomistajan yksityisyyden suojan parantamiseksi.

Pykälän 5 momentin mukaan osakkeen aiempaa omistajaa koskevat tiedot saadaan säilyttää 14 §:ssä säädetyn määräajan päättymisen jälkeenkin historiallista tai tieteellistä tutkimusta yhtiön historian kirjoittamista tai tilastointia varten. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, jota ehdotetaan selvyyden vuoksi.

Pykälän 6 momentissa säädetään väestötietolain (507/1993) 25 §:n 4 momentissa säädetyn niin sanotun turvakiellon huomioon ottamisesta myös silloin, kun yhtiö luovuttaa osakeluetteloon merkittyjä tietoja. Viitattu säännös koskee vain viranomaisen oikeutta luovuttaa sen pitämään rekisteriin merkittyjä henkilötietoja, kuten tietoa luonnollisen henkilön asuinpaikasta ja osoitteesta. Turvakieltosääntelyn tavoitteiden toteuttamiseksi on käytännössä tarpeen, että vastaava rajoitus koskee myös asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon merkittyjä osakkeenomistajan henkilötietoja.

Turvakiellon saaja ei käytännössä voi käyttää äänioikeuttaan yhtiökokouksessa, jos hän ei suostu siihen, että hänet merkitään yhtiökokouksen ääniluetteloon (6 luvun 23 §). Turvakiellosta huolimatta osakkeenomistajaa koskevia asioita, kuten hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan, voidaan käsitellä samalla tavalla kuin muita osakkeenomistajia koskevia asioita.

Ehdotettu tietojen luovutuksen rajoitus ei käytännössä vaikuta olennaisesti muiden osakkeenomistajien asemaan, koska tässä laissa tarkoitettu osakkeenomistajien välinen tiedonkulku järjestetään viime kädessä yhtiön välityksellä (esimerkiksi kunnossapito- ja muutostöitä koskevat ilmoitukset ja rakennustöiden valvonta).

Ehdotuksen mukaan toisella osakkeenomistajalla ja muulla henkilöllä, kuten toisen osakkeenomistajan vuokralaisella, voi olla oikeus saada yhtiöltä turvakiellon tarkoittamat tiedot osakkeenomistajasta. Edellytyksenä on, että osakkeenomistaja tai muu osoittaa tietojen olevan tarpeen oman oikeutensa toteuttamisen kannalta. Tiedot voivat olla tarpeen lähinnä silloin, kun niitä tarvitaan kanteen nostamista varten (esimerkiksi vahingonkorvausvaatimus tai yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskeva kanne).

3 luku Yhtiövastike

Maksuvelvollisuus ja yhtiövastikkeen maksuperuste

1 §. Maksuvelvollisuus. Säännöksessä on todettu yleisesti osakkeenomistajan velvollisuus suorittaa yhtiön menojen kattamiseksi vastiketta. Ehdotettu pykälä vastaa sisällöltään voimassa olevan lain 5 §:n 1 momenttia. Sanamuotoa ehdotetaan selvennettäväksi nimenomaisella maininnalla siitä, että yhtiövastiketta on suoritettava yhtiön menojen kattamiseksi. Muutoksen tarkoituksena on selventää yhtiövastikkeen merkitystä: vastike on osakkeenomistajan suoritettavaksi kuuluva osuus yhtiön menoista, ei korvausta huoneiston käyttöoikeudesta.

Esimerkiksi huoneiston vahingoittumisesta siten, ettei sitä pystytä korjausten aikana käyttämään normaaliin tapaan, ei automaattisesti seuraa osakkeenomistajan vapautuminen vastikkeen maksamisvelvollisuudesta. Laajojen vahinkokorjausten aikana yhtiön kustannukset ovat tavallista suuremmat, joten lähtökohtaisesti myös huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan kasvaa eikä alene.

2 §. Yhtiövastikkeella katettavat menot. Pykälässä säädetään menoista, joita yhtiövastikkeella voidaan kattaa. Pykälän sanamuoto poikkeaa voimassa olevan lain 5 §:n 3 momentin sanamuodosta siten, että ehdotuksesta käy nykyistä selvemmin ilmi se, että vastikkeella voidaan kattaa kaikki yhtiön menot, jotka yhtiö on lain, yhtiöjärjestyksen tai sopimuksen taikka muun perusteen mukaan velvollinen suorittamaan. Käytännössä näin on tälläkin hetkellä, koska suurimmalla osalla asunto-osakeyhtiöllä ei ole muita tulolähteitä kuin yhtiövastike ja mahdolliset käyttökorvaukset.

Pykälän 1 momentti vastaa pääosin voimassa olevan lain 5 §:n 3 momenttia. Momentissa luetteloituja menoja koskevana yleisenä ja itsestään selvänä edellytyksenä on, että yhtiön velvoite on syntynyt normaalissa lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisessa järjestyksessä. Se, miten ja millaisia velvoitteita yhtiö voi itselleen ottaa tai yhtiölle voi muuten syntyä, määräytyy tämän lain muiden säännösten ja muiden oikeussääntöjen perusteella. Momentin 1 kohta vastaa voimassa olevan lain 5 §:n 3 momentin 1 kohtaa.

Momentin 2 kohdan sanamuoto poikkeaa voimassa olevan lain 5 §:n 3 momentin 2 kohdasta siten, että ylläpito- ja hoitomenojen sijasta ehdotuksessa käytetään ilmausta käytöstä ja kunnossapidosta aiheutuvat menot. Muutoksen tarkoituksena on sääntelyn selventäminen, ehdotus ei muuta oikeustilaa.

Voimassa olevan lain sanamuoto ”ylläpidosta ja hoidosta” on ongelmallinen, koska alan vakiintuneen käsitteistön mukaan kiinteistönhoito on osa kiinteistön ylläpitoa. Kunnossapito on puolestaan kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset).

Perusparannuksen, uudistuksen, lisärakentamisen ja lisäalueen hankkimisen osalta ehdotettu 1 momentin 3 kohta poikkeaa voimassa olevan lain 5 §:n 3 momentin 3 kohdasta siten, että ehdotuksen mukaan vastikkeella voitaisiin rahoittaa kaikki sellaiset uudistukset (ja niiden kunnossapito), joista on päätetty laillisella tavalla.

Ehdotuksen mukaan vastikkeella voitaisiin rahoittaa osakkeenomistajien suostumuksella myös tavanomaisen tason ylittävien uudistusten kulut. Voimassa olevan lain perusteella tällaisten kulujen kattamisen laiminlyöntiin ei sovelleta yhtiön saatavia turvaavia säännöksiä yhtiövastikkeen laiminlyönnin seurauksista.

Lisäksi uudistusten toteuttamista, käyttöä ja kunnossapitoa varten voitaisiin periä erityistä hankekohtaista vastiketta. Uudistuksen kunnossapitoon tarvittavat varat kerättäisiin normaalin vastikkeen tapaan hankkeeseen osallistuneilta tai siihen myöhemmin liittyneiltä osakkailta. Tämä selkiyttäisi uudistushankkeiden kunnossapitovastuuseen liittyviä kustannusongelmia ja helpottaisi oletettavasti näin myös päätöksentekoa. Kunnossapitokulut on toki mahdollista periä parannuksen teettävältä osakkeenomistajaryhmältä sopimalla siitä erikseen, mutta kun kyseessä olisi yhtiövastike eikä mikään muu tietyltä osakkeenomistajaryhmältä perittävä ”käyttömaksu”, yhtiön ja sitä kautta myös muiden osakkaiden asema mahdollisten maksujen laiminlyöntien sattuessa olisi turvatumpi (mahdollisuus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan ja osakkeen uuden omistajan vastuu entisen osakkeenomistajan maksulaiminlyönnistä).

Pykälän 1 momentin 4 kohdassa mainittujen kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvien hyödykkeiden kulujen kattamisesta vastikkeella ei ole nimenomaista säännöstä voimassa olevassa laissa. Käytännössä yhtiö huolehtii yleensä huoneistojen lämmityksestä, käyttövedestä, jätehuollosta ja tietyistä perinteisistä tietoliikennepalveluista (TV- ja puhelinverkkoon liittyvät perusoperaattoripalvelut). Joissakin yhtiöissä myös huoneistoissa käytettävä sähkö ja internetoperaattoripalvelut hankitaan yhtiön toimesta vastikerahoitteisesti. Säännös hyödykkeiden yhteishankinnan vastikerahoituksesta koskisi sellaisia kiinteistön tai rakennuksen käyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön liittyviä palveluita, joiden vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanomaista. Yhteishankinnan kautta palvelu voidaan monissa tapauksissa hankkia edullisemmin siten, että säästö vaikuttaa asumiskustannuksiin.

Ehdotusta pääosin vastaavasta säännöksestä keskusteltiin vuonna 2001 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain osittaisuudistuksen valmistelun yhteydessä. Tuolloin nimenomaista säännöstä vastikerahoitteisesta yhteishankinnasta ei ehdotettu mm. sen vuoksi, että sen esitettiin vaikuttavan haitallisesti ympäristöä säästävien sähköntuotantomuotojen kysyntään, ja toisaalta sen vuoksi, että tuolloin ehdotettua ilmausta ”asumispalvelu” pidettiin epäselvänä ja subjektiivisiin tulkintoihin johtavana. Tässä ehdotuksessa sanamuotoa on täsmennetty siten, että puhutaan ”kiinteistön tai rakennuksen (asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaiseen) käyttöön liittyvän hyödykkeen tavanomaisesta vastikerahoitteisesta yhteishankinnasta”. Uuden palvelun tai muun hyödykkeen vastikerahoitteista yhteishankintaa koskevasta päätöksestä säädetään 6 luvun 31 ja 33 §:ssä. Lähtökohtana on, että enemmistöpäätöksellä voitaisiin päättää vain sellaisen uuden palvelun hankkimisesta vastikerahoituksella, joka liittyy kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen ja jonka vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanmukaista (esimerkiksi huoneistojen lämmitys, vesi ja jätehuolto ja tietyt ohjelma- ja tietoliikennepalvelut). Tässä laissa tarkoitetun vastikkeella rahoitettavan palvelun tai muun hyödykkeen tavanomaisuutta ja tämän lain säännösten suhdetta muun lain säännöksiin sähkön ja muiden asumiseen liittyvien hyödykkeiden hankinnasta käsitellään laajemmin 6 luvun 31 §:n kohdalla.

Momentin 5 kohta poikkeaa sisällöltään voimassa olevan lain 5 §:n 3 momentin 4 kohdasta siten, että se kattaa laissa nimenomaisesti säädettyjen kiinteistövero- ja vastaavien velvoitteiden lisäksi muun muassa sellaiset sopimusvelvoitteet ja yhtiön saatavien ja riita-asioiden oikeudenkäyntikulut, jotka voivat tulla yhtiön vastattavaksi esimerkiksi yhtiön edustamista ja oikeudenkäyntiä koskevan sääntelyn perusteella. Ehdotus ei käytännössä laajenna vastikkeenmaksuvelvollisuutta, koska nykyisinkin osakkaiden on käytännössä viime kädessä katettava kaikki ne yhtiön velvoitteet, jotka perustuvat esimerkiksi yhtiötä sitoviin sopimuksiin, sitoumuksiin ja tuomioistuimen päätöksiin.

Pykälän 2 momentissa säädetään mahdollisuudesta määrätä yhtiöjärjestyksessä myös muiden maksujen perimisestä vastikkeena. Maksun tulee liittyä kiinteistön tai rakennuksen käyttöön tai huoneistoissa käytettävien laitteiden tai muiden hyödykkeiden yhteishankintaan. Ehdotuksen mukaan yhtiökokous voisi päättää esimerkiksi talosaunan, pesutuvan tai autopaikan käytöstä suoritettavan maksun perimisestä yhtiövastikkeena. Osakkeenomistajan sitoutuminen sopimukseen, joka lainkohdan mukaan olisi vastikeluonteisuuden edellytyksenä, ilmenisi saunavuoron, pesutupavuoron tai autopaikan varaamisena taikka vuoron tai paikan käytön jatkamisena yhtiöjärjestyksen muuttumisen jälkeen. Tästä seuraisi, että maksun laiminlyöntiin sovellettaisiin yhtiövastikkeen laiminlyöntiä koskevia säännöksiä (hallintaanotto ja osakkeen uuden omistajan rajoitettu vastuu).

Vastaavasti voitaisiin yhtiöjärjestyksessä määrätä, että yhteishankintana toteutettavan huoneistokohtaisten liesien vaihtamisen kulut peritään yhtiövastikkeena niiltä osakkailta, jotka osallistuvat yhteishankintaan.

Vastikesäännösten soveltamista koskeva päätös voisi koskea vain tulevia maksuja.

Tietyn maksun perimisestä vastikkeena tulisi aina määrätä erikseen yhtiöjärjestyksessä. Pelkkään yhtiökokouksen päätöksen vastikkeenluontoisuus ei voisi perustua. Maksun periminen vastikkeena yhtiökokouksen päätöksen perusteella saattaisi aiheuttaa käytännön ongelmia, koska se ei sido sellaisia tulevia osakkeenomistajia, jotka eivät ole olleet siitä tietoisia. Määräyksen ilmeneminen yhtiöjärjestyksestä varmistaa sen, että uusi osakkeenomistaja pystyy luotettavasti toteamaan, minkä maksujen osalta vastuu entisen osakkeenomistajan veloista häneen kohdistuu. Toisaalta mahdollisuus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan maksujen laiminlyömisen vuoksi merkitsee olennaista puuttumista yhteen osakkeenomistajan keskeisimmistä oikeuksista, minkä vuoksi on perusteltua edellyttää, että mahdollisuuden ollessa laissa säädettyä laajempi (koskee vastikkeen lisäksi muita maksulajeja) siitä on määrätty riittävän täsmällisesti yhtiöjärjestyksessä. Viime kädessä tuomioistuin ratkaisee sen, sovelletaanko maksun laiminlyöntiin yhtiövastikkeen perimistä ja osakkeen uuden omistajan vastuuta koskevia tämän lain säännöksiä.

3 §. Erilaiset yhtiövastikkeet. Pykälässä säädetään erilaisten yhtiövastikeperusteiden käyttämisestä. Ehdotetusta 1 momentista ilmenee, että yhtiössä voi olla samaan aikaan käytössä erilaisia yhtiövastikeperusteita eri menoeriä varten ja että joidenkin vastikeperusteiden mukainen maksuvelvollisuus koskee vain osaa osakkeenomistajista. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka kuitenkin vastaa nykyistä oikeustilaa (HE 216/1990, s. 16 ja 17). Nimenomaista säännöstä ehdotetaan sääntelyn selventämiseksi.

Pykälän 2 momentin olettamasäännöksen mukaan yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määrätyllä pääomavastikkeella katetaan vain kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta ja rakentamisesta sekä peruskorjauksesta ja uudistuksesta aiheutuvat pitkävaikutteiset menot, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Olettamasäännöstä sovelletaan käytetystä nimikkeestä riippumatta sellaiseen erityiseen yhtiövastikeperusteeseen, jota sovelletaan yhtiön pitkävaikutteisten menojen kattamiseen. Yhtiöjärjestyskäytännössä pääomavastikkeesta käytetään myös muita nimityksiä (esimerkiksi rahoitusvastike).

Peruskorjauksesta aiheutuvalla pitkävaikutteisella menolla tarkoitetaan yleensä hyvän kirjanpitotavan mukaisesti aktivoitavia rakennuksen taloudellista pitoaikaa kasvattavia korjausmenoja, vaikka näihin menoihin ei voida katsoa liittyvän varsinaista aktivointipakkoa. Tällä perusteella aktivoitava korjausmeno voi olla myös vain osa korjaushankkeen kokonaismenoista. Uudistuksesta aiheutuvalla pitkävaikutteisella menolla tarkoitetaan vastaavasti hyvän kirjanpitotavan mukaan aktivoitavaa perusparannuksesta, lisärakentamisesta tai muusta uudistuksesta aiheutuvaa aktivoitavaa menoa. Aktivoitavia korjaus- ja uudistusmenoja käsitellään kirjanpitolautankunnan yleisohjeessa (1680/2002) asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, jota ehdotetaan yhtiökäytännön selventämiseksi.

Käytännössä ongelmia aiheutuu monessa yhtiössä siitä, että hoitovastike ja pääomavastike määräytyvät eri perusteiden mukaan, jolloin vastikerasitus kohdistuu osakkeeseen eri tavalla pelkästä menon rahoitustavasta riippuen. Nykyisin on epäselvää voidaanko velkaannutetun hoitotalouden tasapainottamiseksi otetun lainan hoitomenot kattaa pääomavastikkeella. Ehdotetun olettamasäännöksen mukaan näin ei saisi menetellä, jollei yhtiöjärjestyksessä erikseen toisin määrätä.

4 §. Yhtiövastikkeen maksuperuste. Pykälän 1 momentista ilmenee, että yhtiövastikkeen maksuperusteesta on aina määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Lisäksi pykälässä on esimerkkiluettelo yleisimmin käytetyistä maksuperusteista.

Pykälä vastaa voimassa olevan lain 5 §:n 2 momenttia. Käytännössä tavallisin yhtiövastikeperuste on huoneiston pinta-ala. Osakkeiden lukumäärää soveltuu vastikeperusteeksi esimerkiksi silloin, kun vastikeperusteesta on tarpeen ottaa huomioon myös sellaiset osakashallinnassa olevat tilat, jotka eivät sisälly yhtiöjärjestykseen merkittävään huoneistoalaan. Luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus säilytetään luettelossa, koska asukasmäärä on hyvin tavanomainen vesivastikkeen peruste ja vastikeperusteen muuttamista koskevaa helpotettua päätöksentekoa (2/3:n määräenemmistö) sovelletaan ehdotuksen mukaan edelleen myös henkilöluvun ja vastaavien riittävän luotettavien likiarvoisten maksuperusteiden käyttöönottoon.

Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään 3 §:n 2 momentissa tarkoitetusta erillisestä pääomavastikkeesta, on yleensä selvyyden vuoksi tarkoituksenmukaista, että kummankin vastikkeen osalta käytetään samaa maksuperustetta. Näin toimittaessa päätös siitä, kummalla vastikkeella tietty kulu katetaan, ei vaikuta maksuvelvollisuuden jakautumiseen osakkeenomistajien kesken.

Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien tai sitä muuten käyttävien henkilöiden lukumäärä, jos henkilömäärä on vastikkeen maksuperusteena. Asuinpaikkaa koskevan ilmoituskäytännön muuttumisen myötä asunto-osakeyhtiöillä on ollut vaikeuksia rakennuksessa kulloinkin asuvien lukumäärän selvittämiseen silloinkin, kun tieto on tarpeen vastikkeen perimiseksi. Ehdotuksen mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava esimerkiksi hallitsemassaan tai vuokralle antamassaan huoneistossa kulloinkin asuvien henkilöiden lukumäärä yhtiölle. Koska asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 17 §:n mukaan vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten asuntona, osakkeenomistaja ei voi aina tietää huoneistossa kulloinkin asuvien lukumäärää. Viime kädessä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata, että osakkeenomistaja joutuu maksamaan yhtiölle jälkikäteen yhtiövastiketta todellisen asukasmäärän mukaisesti.

5 §. Osakehuoneiston käytön estyminen. Pykälässä säädetään osakkeenomistajan velvollisuudesta maksaa yhtiövastiketta silloin, kun hänen hallinnassaan olevaa huoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Käytön estyminen voi perustua huoneiston teknisen tuhoutumisen lisäksi esimerkiksi homehtumiseen tai vastaavaan syyhyn. Käytön estyminen määritettäisiin viime kädessä terveysviranomaisten käytännön perusteella. Ehdotuksen mukaan osakkeenomistajalla olisi tietyin edellytyksin oikeus saada alennusta yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden osalta. Vastikkeen alennuksen määrä perustuisi yhtiöltä säästyviin kuluihin. Käytännössä alennuksen saaminen olisi poikkeuksellista. Alennus voisi käytännössä koskea lähinnä asumiseen perustuvia käyttökuluja, kuten vesimaksuja. Säästöä arvioitaessa otetaan huomioon myös arvioinnista yhtiölle aiheutuvat hallinnolliset kulut, minkä vuoksi alennus ei usein tule kyseeseen lyhytaikaisen käytön estymisen tai pienten käyttökulusäästöjen osalta. Käytännössä alennus voi tulla kyseeseen silloin, kun vain osaa huoneistoista ei voi käyttää. Alennus ei voi tulla kyseeseen esimerkiksi kaikkia huoneistoja koskevan tavanomaisen kunnossapito- tai uudistustyön yhteydessä. Jos käytön estyminen perustuu esimerkiksi yhtiön vahingonkorvausvastuun aiheuttavaan seikkaan, osakkaalla on kuittausta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti oikeus kuitata riidattomalla vahingonkorvaussaatavallaan yhtiön jäljelle jäävää vastikesaatavaa. Jos yhtiö on vahingonkorvausvastuussa esimerkiksi kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnin tai väärin suoritetun rakennustyön aiheuttamasta vahingosta, yhtiön korvausvelvollisuuteen sovelletaan 24 luvun säännöksiä. Vahingonkorvausvastuun aiheuttavana viivyttelynä ei pidetä esimerkiksi sitä, että yhtiö suunnittelee ja kilpailuttaa korjaustyön kyseisen kaltaisissa tilanteissa tavanomaisella tavalla.

Pykälä poikkeaa voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain 87 §:n 3 momentista siten, että vastikkeen alennus voi tulla kyseeseen myös silloin, kun huoneisto ei ole fyysisesti tuhoutunut. Toiseksi ehdotuksessa säädetään voimassa olevaa lakia selvemmin alennuksen määrästä (voimassa olevan lain mukaan kohtuullinen osuus hoito- ja ylläpitomenoista ottaen huomioon asumismahdollisuuden puuttuminen).

Maksuvelvollisuuden alkaminen sekä maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen

6 §. Maksuvelvollisuuden alkaminen. Pykälässä säädetään yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkamisesta yhtiön perustamisvaiheessa, osakeannin yhteydessä ja osakkeen siirtyessä uudelle omistajalle. Voimassa olevassa laissa säädetään nimenomaisesti vain osakkeen uuden omistajan maksuvelvollisuuden alkamisesta. Vastikkeenmaksuvelvollisuuden alkamisajankohdan kattavampaa määrittämistä ehdotetaan sääntelyn selventämiseksi.

Ehdotetun 12 luvun 2 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan vastikkeen maksun alkamisajankohdasta yhtiön perustamisvaiheessa on määrättävä perustamissopimuksessa. Vastaavasti vastikkeen maksun alkamisajankohdasta on määrättävä osakeantipäätöksessä 13 luvun 5 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan. Jos perustamissopimuksesta tai korotuspäätöksestä ei muuta ilmene, maksuvelvollisuus alkaa 1 momentin mukaan viimeistään silloin, kun osake on rekisteröity.

Pykälän 2 momentin säännös osakkeen uuden omistajan maksuvelvollisuuden alkamisajankohdasta vastaa voimassa olevan lain 6 §:n 1 momenttia.

7 §. Uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä. Pykälän 1 momentin mukaan osakkeen uusi omistaja vastaa sellaisesta yhtiövastike-erästä, jonka maksun osakkeen entinen omistaja on laiminlyönyt. Voimassa olevan lain 6 §:n 2 momentista poiketen uusi omistaja vastaisi yhtiövastikkeen lisäksi myös yhtiöjärjestyksessä yhtiövastikkeeseen rinnastetun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetun maksun laiminlyönnistä.

Muutosta ehdotetaan yhtiön saatavien turvaamiseksi. On mahdollista, että muiden maksujen osuus osakkeenomistajan maksuvelvollisuudesta kasvaa suhteessa yhtiövastikkeeseen siten, että muiden maksujen perimättä jääminen voi vaikuttaa merkittävästi yhtiön talouteen. Muutos ei käytännössä lisää uuden omistajan maksuvelvollisuutta, koska hän voi ottaa tällaiset laiminlyönnit huomioon hinnassa, jonka hän on valmis maksamaan osakkeista.

Pykälän 2 momentti poikkeaa voimassa olevan lain 6 §:n 2 momentista siten, että uuden omistajan vastuun enimmäismäärää ehdotetaan lisättäväksi kolmen kuukauden vastiketta vastaavasta määrästä kuuden kuukauden vastiketta vastaavaan määrään. Vastuun enimmäismäärä vastaisi yhtiövastikkeen yhteenlaskettua määrää siltä kuukaudelta, jonka aikana omistusoikeus siirtyi, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta.

Vastuun enimmäismäärän lisäämistä ehdotetaan yhtiön vastikesaatavien turvaamisen helpottamiseksi. Ehdotuksesta seuraa, että yhtiön johto voi odottaa laiminlyönnin korjaamista noin 4—5 kuukautta nykyisen yhden kuukauden sijasta ilman, että sen saatavan maksu vaarantuisi sen vuoksi, että osakkeet on luovutettu uudelle omistajalle. Muutos ei käytännössä lisää uuden omistajan maksuvelvollisuutta, koska hän voi ottaa tällaiset laiminlyönnit huomioon hinnassa, jonka hän on valmis maksamaan osakkeista.

Vastuun enimmäismäärän laskusääntöä ehdotetaan selvennettäväksi, koska käytännössä on pidetty epäselvänä sitä, vastaako uusi omistaja kolmea kuukautta aiemmin laiminlyödystä vastikkeesta, jos kolmen saantoa välittömästi edeltävän kuukauden vastikkeet on maksettu.

Pykälän 3 momentin mukaan uusi omistaja ei olisi vastuussa sellaisesta ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä erääntyneestä velvoitteesta, jota ei ole mainittu todistuksessa. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, jota ehdotetaan osakkeen ostajan aseman turvaamiseksi.

8 §. Yhtiövastikkeen maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen. Pykälän 1 ja 2 momentin viittaussäännösten tarkoitus on muistuttaa siitä, että yhtiövastikkeen perusteita voidaan tietyin edellytyksin muuttaa ja perusteesta voidaan yksittäistapauksessa tietyin edellytyksin poiketa siten kuin 5 §:ssä ja 6 luvussa säädetään.

II OSA Kunnossapito ja muutostyöt

4 luku Kunnossapito

Luvun 1—3 §:ssä säädettäisiin kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Luvun 4 ja 5 §:ssä säädettäisiin osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulle kuuluva kunnossapitotyö yhtiön laiminlyötyä kunnossapitovelvoitteensa ja vastaavasti yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulle kuuluva kunnossapitotyö tämän laiminlyötyä kunnossapitovelvoitteensa. Luvun 6—9 §:ssä säädettäisiin yhtiön ja osakkeenomistajan velvollisuudesta ilmoittaa aikomastaan kunnossapitotyöstä, osakkeenomistajan velvollisuudesta ilmoittaa sellaisesta havaitsemastaan viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle, sekä yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan toteuttamaa kunnossapitotyötä.

Yleiset säännökset

1 §. Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus. Pykälässä säädetään kunnossapitovastuun jakautumista koskevista yleisistä periaatteista ja yhtiön oikeudesta kunnossapitoon lähtökohtaisesti osakkeenomistajan vastuulla olevien seikkojen suhteen. Kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Kunnossapitona voi tulla kysymykseen myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen.

Jos korkeampi laatutaso toteutetaan pakottavien viranomaismääräysten noudattamiseksi tai uudisrakentamista koskevien viranomaisnormien noudattamiseksi, kysymyksessä on tällöinkin kunnossapito. Kunnossapitoa voi olla myös sellainen osakehuoneistoihin liittyvä muutos, joka on yhtiön tulevat käyttö- ja kunnossapitokulut huomioon ottaen kaikkien osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen, kuten parvekelasituksen rakentaminen tietyissä tapauksissa (KKO 2005:83).

Kunnossapidon ja uudistuksen välinen rajanveto vaikuttaa kustannusten jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajien välillä. Yhtiölle ei synny kunnossapitovastuuta uudistuksista, joita osakkeenomistaja on teettänyt yhtiön luvalla osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ulkopuolelle. Osakkeenomistajan vastuulla olevana uudistuksena pidetään myös perustamisvaiheessa toteutettuja osakkeenomistajan lisätöitä, kuten takka ja siihen liittyvät hormistot. Kyseistä osakehuoneistoa kulloinkin hallitseva osakkeenomistaja vastaa tällaisten lisäysten kunnossapidosta samalla tavalla kuin osakkeenomistajan perustamisvaiheen jälkeen tekemistä uudistuksista.

Kunnossapidon ja muutostyön välisen rajanvedon määrittäminen saattaa käytännössä olla joskus vaikeaa. Kunnossapitotyön toteuttaminen korjaamalla rakennuksen osa täysin entisenlaiseksi saattaa olla esimerkiksi viranomaismääräysten muuttumisen johdosta kiellettyä. Ellei rakennuksen osaa ole sallittua korjata ennalleen, yhtiöllä on oikeus päättää kunnossapitotoimesta uudisrakentamista säätelevien viranomaisnormien mukaisesti. Korjaamista velvoittavien viranomaismääräysten edellyttämällä tavalla on pidettävä kunnossapitona, vaikka rakennuksen osan ominaisuudet entiseen verrattuna muuttuisivat. Yhtiöllä ja osakkeenomistajalla on oikeus suorittaa kunnossapito myös uudisrakentamista koskevien määräysten mukaisesti, vaikka korjausrakentamiseen sovellettavien vaatimusten vähimmäistaso olisi alempi. Usein uudisrakentamista koskevien vaatimusten noudattaminen on tarkoituksenmukaista esimerkiksi energian säästöön tai asumisterveyteen liittyvistä syistä.

Yhtiöllä ja osakkeenomistajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta noudattaa kunnossapidossa uudisrakentamista koskevia määräyksiä, jos korjausrakentamista koskevat määräykset ovat uudisrakentamismääräyksiä alhaisempia. Yhtiö ei voi siten vaatia osakkeenomistajaa eikä osakkeenomistaja vaatia yhtiötä toteuttamaan omaa kunnossapitoaan uudisrakentamista koskevien viranomaismääräysten mukaisesti. Osakkeenomistaja ja yhtiö voivat siis halutessaan tehdä työn korjaustyötä koskevien alempien määräysten mukaisesti. Sekä yhtiön että osakkeenomistajan on kuitenkin aina tehtävä kunnossapitotyönsä hyvää rakennustapaa noudattamalla.

Myös tuhoutuneen rakennuksen tai huoneiston uudelleen rakentaminen olisi katsottava kunnossapidoksi, ja sitä koskisivat lähtökohtaisesti samat säännökset kuin kunnossapitoa muutoinkin. Rakennuksen tai huoneiston tuhoutuessa yhtiön kunnossapitovelvollisuuteen kuuluu velvollisuus saattaa myös huoneiston sisäosat ennalleen yhtiössä vallitsevaan perustasoon. Voimassa olevassa laissa olevaa määräystä yhtiön rakennuksen tai huoneiston tuhoutumisesta ei enää ole, koska yhtiöllä on kunnossapitovastuunsa perusteella velvollisuus rakentaa ja saattaa tuhoutuneet tilat ennalleen perustasoon. Vaihtoehtoisesti yhtiö voidaan rakennuksen tai huoneiston tuhoutuessa asettaa selvitystilaan 6 luvun 37 §:ssä säädetyllä tavalla.

Pykälän 1 momentin säännökset siitä, että kunnossapitovastuun jakoon yhtiön ja osakkeenomistajien kesken sovelletaan 2 ja 3 §:n olettamasääntöjen, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 78 §:n 1 momentissa. Voimassa olevaa lakia vastaavasti yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vapaasti kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken.

Voimassa olevan oikeuden mukaan kunnossapitovastuun jaon muuttamiseen sovelletaan yleisiä yhtiöjärjestyksen muuttamista ja tällaisen päätöksen moittimista koskevia säännöksiä (kahdenkolmasosan määräenemmistö ja yhdenvertaisuusperiaate). Koska laissa ei ole erityisiä säännöksiä kunnossapitovastuuta koskevien määräysten ottamisesta yhtiöjärjestykseen, sovelletaan yleisiä säännöksiä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Jos muutos riidattomasti vähentää joidenkin osakkeenomistajien ja lisää toisten osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta käytännössä vastaavalla tavalla kuin sellainen vastiketta tai muuta maksua koskeva yhtiöjärjestyksen muutos, johon vaaditaan tiettyjen osakkeenomistajien suostumus, on noudatettava 6 luvun 35 §:ssä tarkoitettua päätöksentekomenettelyä.

Käytännössä kunnossapitovastuun muuttaminen vanhojen huoneistojen osalta vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajien maksuvelvollisuuteen erityisesti silloin, kun huoneistot ovat erikokoisia (osakkeenomistajien erisuuruinen vastikkeen maksuvelvollisuus) tai huoneistoissa oleva vastuunjaon kohteeksi tuleva varustus on erilainen. Koska yhtiöllä voi olla hyväksyttävä tarve muuttaa kunnossapitovastuuta yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmattomalla tavalla, ei kuitenkaan ole tarkoituksenmukaista tiukentaa muutosta koskevaan päätökseen sovellettavia muodollisia päätösvaatimuksia verrattuna voimassa olevaan lakiin.

Toisaalta kunnossapitovastuun muuttaminen jo olemassa olevassa yhtiössä voi edelleenkin tulla kyseeseen vain silloin, kun se voidaan toteuttaa yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Yhtiö ei esimerkiksi voi siirtää tietyn rakennuksen osan kunnossapitovastuuta osakkeenomistajille silloin, kun korjaustarve on jo syntynyt tai riittävällä varmuudella ennakoitavissa. Kunnossapitovastuuta voidaan yhdenvertaisuutta loukkaamatta jälkikäteenkin yleensä muuttaa yhtiöjärjestyksen muuttamiseen vaadittavalla 2/3:n määräenemmistöpäätökselle muun muassa

- osakkeenomistajan muutostyön yhteydessä, jos muutostyö esimerkiksi lisää yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennuksen osien kunnossapidon tarvetta tai vaikeuttaa niiden kunnossapitoa;

- yhtiön peruskorjauksen tai -parannuksen yhteydessä, esimerkiksi yhtiön kunnostaessa kerralla kaikki märkätilat taikka uusiessa kaikkien huoneistojen lämminvesivaraajat, minkä jälkeen niiden kunnossapitovastuu siirtyy osakkeenomistajille. Kunnossapitovastuun siirtäminen osakkaalle ei kuitenkaan tällöinkään kaikissa tapauksissa ole perusteltua. Se, kuinka vastuunjako on tarkoituksenmukaista määrittää, vaihtelee yhtiöittäin;

- vastaavissa uusissa yhtiöissä noudatetun tavanomaisen yhtiöjärjestyskäytännön mukaiseksi, kun yhtiön olemassaolon aikana ilmenee, että samankaltaisten huoneistojen käyttötapa, se miten kukin osakkeenomistaja käyttää huoneistoaan, vaikuttaa olennaisesti kunnossapidosta yhtiölle aiheutuviin kuluihin. Se, loukkaako yhtiöjärjestysmuutos osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, jää ratkaistavaksi tapauskohtaisesti.

Määrättäessä kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla tulee yhtiöjärjestystä laadittaessa ottaa huomioon, ettei pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakosuositukseen tai -malliin ole riittävä, vaan kunnossapitovastuun jakautumisen täytyy käydä ilmi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksestä. Osakkeenomistajan tai muun tahon tulee pystyä selvittämään vaikeuksitta, kuinka kunnossapitovastuu kulloinkin jakautuu. Mikäli kunnossapitovastuu määritellään tarkemmin erillisessä liitteessä (esimerkiksi taulukko kunnossapitovastuun jakautumisesta tai kartta yhtiön piha-alueista, joiden kunnossapitovastuu jaetaan yhtiön ja osakkeenomistajien kesken), tällainen liite on osa yhtiöjärjestystä.

Kunnossapitovastuun jakautumista ei voida jättää yhtiön ulkopuolisen tahon päätettäväksi. Siten sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevaan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin, joka voi ajan myötä muuttua tuon ulkopuolisen tahon päättämällä tavalla. Julkisesti saatavana olevat vastuunjakotaulukot perustuvat yhtiöiden ja kiinteistöjen yleisiin piirteisiin, jotka voivat ajan kulumisen myötä muuttua. Yksittäiset kiinteistöt ja yhtiöt ovat kuitenkin aina ”erityistapauksia”, joten on tarkoituksenmukaista, että yhtiössä aina erikseen päätetään siitä, onko syytä muuttaa vastuunjakoa standardin muutosta vastaavalla tavalla.

Edellä selostettu ei tarkoita, ettei tiettynä ajankohtana vallitsevan käytännön mukaista vastuunjakotaulukkoa ei voitaisi ottaa osaksi yhtiöjärjestystä. Mikäli näin halutaan tehdä, kunnossapitovastuuta koskevan määräyksen tulee kuitenkin olla nähtävissä yhtiöjärjestyksestä suoraan. Se, että vastuunjakotaulukon ylläpidosta vastaava ulkopuolinen taho katsoo käytännön muuttuneen ja sen vuoksi muuttaa taulukkoaan, ei siten edelleenkään muuta vastuunjakoa yksittäisen yhtiön ja sen osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestystä laadittaessa tarkoitettua vastuunjakotaulukkoa sovelletaan siten yhtiössä siihen asti, kunnes yhtiöjärjestystä tältä osin nimenomaisesti muutetaan.

Mikäli yhtiöjärjestysmääräyksellä halutaan poiketa lain mukaisesta vastuunjaosta, poikkeaminen on syytä määritellä riittävän selkeästi. Jos yhtiöjärjestyksessä olevan määräyksen perusteella jää epäselväksi, millä tavoin lain nojalla määräytyvästä kunnossapitovastuusta on haluttu poiketa, saattaa voimassa olevan lain mukaisilla määräyksillä olla merkitystä kunnossapitovastuuta koskevan kysymyksen ratkaisemisessa. Tällöin epäselvää yhtiöjärjestyksen määräystä tulkitaan usein siten, että määräys poikkeaa mahdollisimman vähän laissa olevasta pääsäännöstä. Voimassa olevan lain 78 §:n 4 momenttia vastaavasti ehdotetaan säädettäväksi, että kunnossapitovastuu on yhtiöllä siltä osin kuin osakkeenomistaja ei vastaa kunnossapidosta lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella. Tällä tarkoitetaan muita kuin osakkeenomistajahallinnassa olevia tiloja, esimerkiksi porraskäytäviä, varastotiloja, yhteisiä sauna- ja pesutiloja, samoin kuin huoneistojen rakenteita, vesi-, viemäri, lämmitys- sähkö- ja vastaavia perusjärjestelmiä sekä rakennuksen perustuksia ja ulkopintoja, kuten ulkovaippaa, vesikattoa, ja ulkoikkunoita.

Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo.

Monesti osakkeenomistajalla ja yhtiöllä voi kuitenkin olla erilainen näkemys siitä, onko korjaustarvetta edes olemassa. Kun selvitystyöstä aiheutuvat kustannukset voivat olla huomattavat, vian korjaaminen saattaa viivästyä sen vuoksi, ettei selvityksen tekemisestä päästä yksimielisyyteen. Vian olemassaolon selvittämisestä aiheutuvien kulujen osalta on käytännössä osoittautunut toimivaksi osapuolten sopiminen siitä, että kustannukset maksaa väärässä ollut taho. Osakkeenomistajalla tulee olla kuitenkin oikeus vaatia vian selvittämistä, vaikka täyttä varmuutta siitä ei olisikaan. Muunlaista kantaa ei voida osakkeenomistajan kannalta pitää kohtuullisena. Yhtiö voi vaatia selvityskustannuksista sopimista, jos osakkeenomistaja ei voi esittää epäilynsä tueksi konkreettisia seikkoja, vaan perustaa epäilynsä ainoastaan arveluihin. Jos osakkeenomistajalla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan.

Ehdotetun 2 momentin mallina on voimassa olevan lain 78 §:n 3 momentti, jonka mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta seuraa, että tällaiset korjaukset eivät saa kohdistua vain osaan huoneistoista ja että yhtiövastikkeen maksuvelvollisuudessa otetaan huomioon sellaiset osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset, jotka säästävät yhtiön korjauskuluja (ehdotetun 6 luvun 32 §:n 1 momentti ja HE 216/1990, s. 58 ja 59).

Momentin säännöksiä sovelletaan sellaiseen lähtökohtaisesti osakkeenomistajan vastuulla olevaan kunnossapitoon, jota yhtiö ei ole velvollinen tekemään 2 §:n 2 momentissa säädettävän ennallistamisvelvollisuuden perusteella. Tämän momentin mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta muusta kuin ennallistavasta osakkeenomistajan vastuulla olevasta kunnossapidosta vain, jos toimenpide on perusteltua tehdä yhtiön kunnossapitovastuun tai muutostyön piiriin kuuluvan toimenpiteen yhteydessä tai toimenpide on muuten yhtiön kaikkien osakkeenomistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Kun osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluva korjaustyö tehdään samalla kertaa koko rakennuksessa, ei ongelmia yhdenvertaisuuden kannalta yleensä synny. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö voi yleensä toteuttaa märkätilojen vesikalusteiden ja pinnoitteiden tason parannuksen edullisemmin ja tarkoituksenmukaisemmin kuin yksittäinen osakkeenomistaja.

Yksittäisen osakkeenomistajan aiemmin tekemästä työstä yhtiölle koituvan säästön ja käyttötarkoitukseltaan erilaisten osakehuoneistojen huomioon ottamisesta silloin, kun määrätään osakkeenomistajien puolesta tehtävän kunnossapidon kustannuksia varten perittävästä vastikkeesta, säädetään 6 luvun 32 §:ssä.

Vaikka yhtiökokous päättäisi tehdä osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjaustyön, yhtiöllä ei lukuun ottamatta tässä tarkoitettuja korjaustöitä ole ehdotonta oikeutta tehdä kunnossapitotyötä huoneistossa, vaan osakkeenomistaja voi niin halutessaan kieltää sen. Osakkeenomistaja käyttää tällöin oikeuttaan päättää huoneistonsa sisäosien tasosta. Edellytyksenä on kuitenkin, ettei kunnossapitotyön kieltämisestä aiheudu yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, vahinkoa eikä haittaa. Käytännössä yhtiön on myös yleensä varmistuttava siitä, että esimerkiksi yhtiön vastuulla olevan eristeen korjaamisen yhteydessä eriste pinnoitetaan siten, ettei eriste vaurioidu tilan käytön vuoksi.

Yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallisina on pidetty yksittäistapauksia, joissa enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoituksella toteutetaan osakkeenomistajien kunnossapitovastuun piiriin kuuluvia toimia muuten kuin yhtiön peruskorjauksen tai uudistuksen yhteydessä. Varsinkin pinnoitteiden tai kalusteiden uusiminen muutoin kuin edellä mainittujen yhtiön vastuulla olevien rakennustöiden yhteydessä voivat vaikuttaa niin eri tavoin kullekin osakehuoneistolle tulevaan etuun ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuteen, ettei niiden teettämistä yhtiön kustannuksella ole syytä erikseen sallia. Ehdotus poikkeaakin voimassa olevan lain 78 §:n 3 momentista siten, että yhtiön kunnossapito-oikeus osakkeenomistajan vastuualueella rajataan välttämättömien kunnossapitotöiden lisäksi vain yhtiön vastuulla olevaan rakennustyöhön liittyvään kunnossapitoon ja toimenpiteisiin, jotka ovat kaikkien osakkeenomistajien kannalta tarkoituksenmukaisia yhtiön hoitokuluissa syntyvän säästön vuoksi.

Momentissa viitataan lisäksi selvyyden vuoksi 4 ja 5 §:n säännöksiin yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö osakehuoneistossa osakkeenomistajan kustannuksella ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö osakehuoneistossa tai yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa yhtiön kustannuksella. Ehdotetun 4 §:n ja yhtiön ilmoitusvelvollisuutta koskevan 6 §:n 1 momentin poikkeussäännön perusteella yhtiöllä on voimassa olevan lain 78 §:ää vastaavasti aina oikeus suorittaa välittömästi välttämätön korjaustyö. Ehdotetun 4 §:n perusteella yhtiöllä on voimassa olevaa lakia vastaavasti oikeus tehdä osakehuoneiston sisäosien osalta paitsi omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvat työt, myös sellaiset osakkeenomistajan vastuulla lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella olevat kunnossapitotyöt, jotka ovat välttämättömiä yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevan rakenteen tai asennuksen kunnon kannalta. Tällainen työ voi olla esimerkiksi märkätilan vedeneristeen kunnossa pysymisen kannalta tarpeellinen pinnoitteen asennus. Samoin välttämättömänä voidaan pitää osakkeenomistajan vastuulle kuuluvaa korjaustyötä, jonka laiminlyönti voi lisätä olennaisella tavalla vastikkeella rahoitettavia yhtiön menoja, kuten lämmitys-, vesi- ja kiinteistösähkökustannuksia. Yhtiöllä on oikeus korjata esimerkiksi osakkeenomistajan huoneiston rikkoutunut sisäikkuna tai osakkeenomistajan vastuulla oleva hana taikka lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmä. Yhtiöllä on oikeus periä osakkeenomistajalta tämän puolesta tehdystä kunnossapidosta aiheutuneet kustannukset 4 §:n 3 momentin mukaisesti.

Ehdotetussa 3 momentissa on lausuttu julki hyvän rakennustavan noudattamista koskeva vaatimus. Hyvällä rakennustavalla tarkoitetaan sekä tuotannon — eli työmenetelmien, materiaalien, suunnittelun ja toteutuksen — että lopputuloksen asianmukaisuutta. Kunnossapitotyön suorittavalle taholle saattaa hyvän rakennustavan noudattamatta jättämisestä aiheutua korvausvastuu, josta säädetään erikseen 24 luvussa.

Pykälän 4 momentissa muistutetaan siitä, että vastuun jakoon sovelletaan vahingonkorvaussäännöksiä, jos korjaustarve perustuu tuottamuksellisesti aiheutettuun vahinkoon.

2 §. Yhtiön kunnossapitovastuu. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön kunnossapitovastuuseen sovellettavasta pääsäännöstä.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin vastuu ei kuulu osakkeenomistajalle. Vastaava säännös on voimassa olevan lain 78 §:n 4 momentissa.

Pykälän 2 momentissa säädetään voimassa olevan lain 78 §:n 2 momentista poiketen selvyyden vuoksi nimenomaisesti, että yhtiö vastaa myös huoneistojen sisäpinnan ja rakenteiden välisistä eristeistä. Ehdotus vastaa nykyistä oikeustilaa (esimerkiksi KKO 1991:160).

Voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla yhtiö ei lähtökohtaisesti vastaisi rakenteiden ja pinnoitteen välisen tasoitteen kunnossapidosta. Tasoitteen virheiden ja kulumisen objektiivinen arviointi on vaikeata eikä ole ilmennyt tarvetta yhtiön vastuun kaavamaiseen laajentamiseen tasoitteen osalta. Laaja vastuu voisi lisätä merkittävästi yhtiölle aiheutuvia välittömiä kuluja sekä yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä riitoja.

Tasoite on yleensä tarpeen nimenomaan pintamateriaalin asianmukaisen asentamisen mahdollistamiseksi ja pinnan tasaisuuden varmistamiseksi. Sitä voidaan näin ollen pitää osana pintarakennetta ja siten huoneiston sisäosana, jonka osalta kunnossapitovastuu kuuluisi voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla lähtökohtaisesti osakkeenomistajalle. Rakenteeseen kuuluvat kaikki rakenteen sisäpuolella olevat materiaalit kuten sellaiset tasoitteet, jotka asennetaan rakenteen sisään, esimerkiksi ennen siveltävän vedeneristeen levittämistä, sekä materiaalit, jotka ovat tarpeen rakenteessa olevan virheen tai puutteen korjaamiseksi, kuten rakentamista koskevista standardeista poikkeavan seinässä olevan painuman täyttämiseksi tai vinon lattian oikaisemiseksi tarvittava tasoite. Muilta osin tasoitteet olisivat edelleen osakkeenomistajan vastuulla (esteettiset seikat, kuten seinän tai katon vähäinen epätasaisuus).

Jos tämän lain mukaan osakkeenomistajan vastuulla oleva tasoite tai pinnoite on alun perin puutteellinen joissakin huoneistoissa, osakkeenomistajalla voi olla oikeus vaatia tilanteen korjaamista tai siitä aiheutuvien kulujen hyvitystä yhtiöltä tai huoneistoon oikeuttavien osakkeiden myyjältä yhdenvertaisuusperiaatteen tai kaupan kohteessa olevan virheen perusteella. Toisaalta, jos yhtiölle vaatimuksen esittävä osakkeenomistaja on saanut myyjältä hinnanalennusta puutteen vuoksi, yhtiöllä saattaa vastaavasti olla oikeus vedota perusteettomaan etuun, jonka osakkeenomistaja on hinnan alennuksen vuoksi saanut tai saisi.

Yhtiön kunnossapitovastuun rajoittamiseksi myös uuden asunnon kaupan yhteydessä yhtiön tulee huolehtia osaltaan siitä, ettei sen kunnossapitovastuulle kuuluviin seikkoihin jää virheitä tai ainakin yhtiön tulisi sopia osakkeiden myyjän kanssa hyvityksestä, joka kattaa yhtiölle sen korjattaviksi kunnossapitovastuun perusteella jäävien virheiden ja puutteiden korjauskulut. Osakkeiden ostaja ei voi sopia osakkeiden myyjän kanssa hyvityksen maksamisesta sellaisista puutteista tai virheistä, jotka kuuluvat yhtiön vastuulle. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan uuden asunnon kaupassa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa olevan virheen osalta yhtiöllä on ostajan sijaan oikeus vedota virheeseen. Kyseinen säännös on tullut voimaan 1 päivänä tammikuuta 2006, mitä ennen tehtyihin sopimuksiin sovelletaan lain siirtymäsäännöksen mukaan vanhaa lakia, jossa asiasta ei säädetty. Asuntokauppalain muutoksen esitöiden mukaan aiemmin oli epäselvää, miten puhevalta jakautui osakkeenostajan ja yhtiön välillä. Vaikka aiemmassa laissa ei asiasta mitään säädetty, on perusteltua, että puhevalta jakautuu myös ennen vuotta 2006 tehtyjen kauppojen osalta asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti siten, että osakkeenomistajan vastuualueella ostajan oikeudet perustuvat osakkeiden kauppasopimukseen ja asuntokauppalakiin ja yhtiön oikeudet perustuvat yhtiön vastuualueella rakennuttamista koskeviin sopimuksiin ja asuntokauppalakiin.

Kunnossapitovastuun jakautuminen vaikuttaa myös siten, että osakkeen uuden ostajan oikeudet suhteessa luovuttajaan perustuvat lähtökohtaisesti asuntokauppalakiin siltä osin kuin virhe on osakkeenomistajan vastuulla olevassa osassa ja suhteessa yhtiöön asunto-osakeyhtiölakiin yhtiön vastuulla olevan seikan suhteen. Vastaavasti yhtiön oikeudet perustuvat edelleen rakennuttamista koskeviin sopimuksiin, asunto-kauppalakiin ja mahdolliseen entisen osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuuseen.

Voimassa olevasta laista poiketen ehdotetaan säädettäväksi yhtiön vastuusta sen rakentamista tai vastuulleen hyväksymistä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muista sen kaltaisista perusjärjestelmistä. Voimassa olevan lain 78 §:n 2 momentin sanamuodon mukaan johtoja, kanavia ja hanoja koskeva yhtiön kunnossapitovastuu ei ulotu laitteisiin, joita johtoihin on kytketty. Johtojen ja laitteiden erottaminen toisistaan ei kuitenkaan aina ole yksiselitteistä eikä tarkoituksenmukaistakaan. Esimerkiksi sähkölämmitteisen rakennuksen lattialämmityksen sähkövastukset eivät ole ”johtoja”. Ne saattavat kuitenkin olla välttämätön osa rakennuksen lämmitysjärjestelmää, jonka toimivuudesta vastuu kokonaisuudessaan kuuluisi ehdotuksen mukaan lähtökohtaisesti yhtiölle. Myös huoneistokohtaiset lämminvesivaraajat kuuluvat yleensä yhtiön vastuulle, koska ne kuuluvat yhtiön vastuulle kuuluvaan lämminvesijärjestelmään. Osakkeenomistajan yhtiön järjestelmään liittämät laitteet eivät kuitenkaan kuuluisi yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei 2 momentista muuta johdu.

Toisaalta ehdotetaan, että yhtiö ei vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista, hanoista tai wc-järjestelmistä. Altaalla tarkoitetaan esimerkiksi keittiön, kodinhoito-, wc-, kylpyhuone- ja saunatilan pesuallasta, kylpyammetta, suihkuallasta ja uima-allasta. Wc-laitteeseen luetaan myös siihen kuuluva vesisäiliö. Ehdotus poikkeaa voimassa olevasta laista hanojen, mukaan lukien wc:n vesisäiliön automaattinen vedentulon säädin (uimuri), osalta. Altaiden, hanojen ja wc -järjestelmien kuuluminen osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle on perusteltua, koska huoneistokohtaisista vesikalusteista on aikaa myöten tullut myös sellaisia sisustuksellisia elementtejä, joiden suhteen osakkeenomistajien vaatimukset niin laadun kuin ulkonäönkin suhteen ovat aiempaa yksilöllisempiä ja tämä kehitys tulee todennäköisesti jatkumaan. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu näiltä osin on perusteltua myös sen vuoksi, että näiden kalusteiden kuluminen ja rikkoutuminen riippuu suurimmalta osin siitä, miten niitä käytetään. Perusjärjestelmiä koskevan pääsäännön mukaisesti vesiputket, joihin hanat on liitetty, sekä altaiden ja wc:n poisto- tai viemäriputki kuuluu yhtiön vastuulle osana yhtiön ylläpitämää vesi- ja viemärijärjestelmää.

Ehdotetun voimaanpanolain 3 §:n mukaan yhtiöllä on nykyisen lain mukainen kunnossapitovastuu sellaisista hanoista, joita koskeva kunnossapitovaatimus on tehty yhtiölle ennen uuden lain voimaantuloa.

Ehdotetun 1 §:n 3 momentin perusteella yhtiö voi kuitenkin yleensä vaihtaa kaikkiin huoneistoihin hanat ja altaat yhtiön putkiremontin yhteydessä. Yhtiöllä on myös tarvittaessa oikeus teettää 4 §:n nojalla osakkeenomistajan vastuulle kuuluva kunnossapitotyö, jos esimerkiksi osakkeenomistajan vastuulle kuuluva rikkinäinen wc vuotaa.

Momentin viimeisessä virkkeessä säädetään yhtiön velvollisuudesta korjata osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen sisäosat, jos sisäosat ovat vaurioituneet yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan vaurioitumisen vuoksi tai, jos sisäosat vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennuksen osaa korjattaessa tai huollettaessa. Osakkeenomistajan on sallittava yhtiön kunnossapitotyöt hallinnassaan olevissa tiloissa. Yhtiö vastaa sen vuoksi mahdollisista vaurioista, joita kunnossapitotöistä aiheutuu osakkeenomistajahallinnassa oleville tiloille. Esimerkiksi silloin, kun tiloja joudutaan purkamaan lämminvesivaraajan huoltotöiden suorittamiseksi, yhtiö vastaa lähtökohtaisesti tilojen sisäosien saattamisesta purkua edeltäneeseen tilaan.

Yhtiön kunnossapitovastuu ja osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ennallistamisvelvollisuus ei ole kuitenkaan rajoittamaton. Kunnossapitovastuuta ja osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ennallistamisvelvollisuutta korjaustöiden jälkeen tulee arvioida niin sanotun perustason perusteella. Perustasona on pidettävä yhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaista tasoa, jonka yhtiö (eivät yksittäiset osakkeenomistajat) on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai hiljaisesti käytännön myötä. Eri yhtiöissä perustaso voi olla erilainen. Perustasolla ei tarkoiteta arava-tasoa tai muutakaan vastaavalla tavalla määriteltävissä olevaa tasoa.

Perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason, yhtiön peruskorjauksessa omaksuman tason, aiemman vastaavassa tilanteessa tehdyn korjauksen tai nimenomaisen päätöksen mukaisesti. Jos yhtiössä ei ole jouduttu toteuttamaan vastaavia korjauksia vielä lainkaan eivätkä viranomaismääräykset edellytä muuta, perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason mukaisesti. Muutoin määräävänä on yleensä pidettävä sitä tasoa, jonka yhtiö on peruskorjauksen yhteydessä tai muutoin valinnut noudatettavaksi taikka jonka yhtiö on vastaavia korjauksia rakennuksessa tehdessään käytännökseen omaksunut. Aiempaa yhtiön kustannuksella toteutettua korjausta voidaan yleensä pitää lähtökohtaisesti osoituksena siitä, että yhtiö on hyväksynyt tuon korjaustason noudatettavaksi perustasoksi. Mikäli osakkeenomistaja vaatii korjaamista parempaan tasoon kuin mihin aiempi vastaavassa tilanteessa tehty korjaus on toteutettu, hänellä on näyttövelvollisuus siitä, että perustaso on muuttunut. Kun yhtiö joutuu oman kunnossapitotyön yhteydessä uusimaan esimerkiksi lattioiden pinnoitteita, voi yhtiö asentaa uuden parketin rikkoutuneen tilalle, vaikka tämä ylittäisi aiemman perustason, jos syntyvät kustannukset eivät merkittävästi eroa alkuperäiseen tasoon saattamiseen verrattuna. Tällainen ennalleen saattaminen alkuperäistä tasoa korkeampaan tasoon on usein perusteltua silloin, jos alkuperäisen tason korotus on toteutettu yleisesti yhtiössä sijaitsevissa osakehuoneistoissa.

Sillä, minkälaiseen tasoon osakkeenomistajat ovat omia huoneistojaan saneeranneet, ei ole kuitenkaan yhtiön noudattaman perustason määrittelyssä merkitystä, vaikka valtaosassa huoneistoista olisi sen johdosta identtinen korjattavaa huoneistoa parempi varuste- ja rakennetaso. Yhtiön vastuun määrittävään perustasoon vaikuttavat yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso.

Yhtiö ei myöskään omalla korjauskäytännöllään voi muuttaa perustasoa huoneiston alkuperäistä tasoa heikommaksi, vaan osakkeenomistajalla on aina oikeus luottaa siihen, että huoneisto saatetaan vähintään alkuperäistä rakenne- ja varustetasoa vastaavaan tasoon. Korjaustöiden minimitasoa määrittävät aina myös hyvä rakennustapa ja velvoittavat viranomaismääräykset: yhtiö ei voi noudattamaansa käytäntöön vedoten alittaa hyvän rakennustavan ja määräysten edellyttämää vähimmäistasoa.

Uudisrakentamista koskevat kuitenkin eri viranomaismääräykset kuin korjausrakentamista; myös hyvä rakennustapa edellyttää uudisrakentamisessa eri asioita kuin korjausrakentamisessa. Yhtiön ei siis tarvitse noudattaa perustasona sellaisten standardien ja määräysten mukaista tasoa, jotka eivät kyseisessä korjaustilanteessa ole sitä velvoittavia, vaikka määräyksiä uudisrakentamisessa noudatettaisiinkin yleisesti.

Yhtiön korjaus- ja ennalleensaattamisvelvollisuuden ulottuvuutta määriteltäessä ratkaisevaa on se, minkälaiset kustannukset korjaamisesta tai ennalleen saattamisesta aiheutuisi, ei rakennustekninen toteutusvaihto. Yhtiö vastaa siis kunnossapitovastuunsa nojalla lähtökohtaisesti vain niistä kustannuksista, joita aiheutuisi tilojen ollessa yhtiön noudattaman perustason mukaiset. Mikäli osakkeenomistaja on tehnyt huoneistoonsa sisustuksellisia lisäyksiä tai asentanut lisävarusteita ja –rakenteita ja niiden johdosta huoneiston korjauskustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin perustason mukaisia tiloja korjattaessa, osakkeenomistaja vastaa itse niiden kunnossapidosta ja ennalleen saattamisesta aiheutuvista lisäkustannuksista. Vastuun määrittely vastaa oikeuskäytännössä omaksuttua kantaa (KKO 2003:80, jossa yhtiöllä ei ollut ennallistamisvastuuta osakkeenomistajan asentaman poikkeuksellisen kalliin lattian osalta). Samoin osakkeenomistaja vastaa niistä merkittävistä ylimääräisistä kustannuksista, joita tällaisten lisäysten, varusteiden ja rakenteiden purkamisesta yhtiön vastuulle kuuluvien korjaustöiden tekemiseksi mahdollisesti aiheutuu.

Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus valita, millaisena hän huoneistonsa sisäosat haluaa pitää. Mikäli osakkeenomistaja korvaa mahdollisen kustannusten erotuksen, asunto-osakeyhtiöiden hyvän hallintotavan mukaista on, että yhtiö myötävaikuttaa työn toteuttamiseen osakkeenomistajan haluamaan tasoon.

Korjaushetkellä huoneiston ennalleen saattamisesta aiheutuvien kustannusten määrä ei kuitenkaan ole ainoa vastuun laajuutta määriteltäessä huomioon otettava seikka. Myös sillä, minkälaisia kunnossapitokustannuksia valitusta korjaustavasta tai varustetasosta myöhemmin todennäköisesti aiheutuu, voi olla merkitystä vastuunjakoa määriteltäessä. Mikäli osakkeenomistajan valitsemat ratkaisut ovat esimerkiksi alttiimpia vahingoille kuin perustason mukaiset ratkaisut, yhtiöllä on lähtökohtaisesti oikeus edellyttää, että osakkeenomistaja ottaa mahdollisesti myöhemmin yhtiölle aiheutuvat ylimääräiset kunnossapitokustannukset kannettavikseen.

Käytännössä myöhemmän korjaustarpeen ja siitä aiheutuvien kustannusten lisääntymisen arviointi on kuitenkin vaikeaa, ja epävarmoissa tilanteissa ei osakkeenomistajan valitseman huoneiston sisäosan korjaustavan kieltämiselle ole perusteita, vaan päätäntävalta tältä osin on osakkeenomistajalla. Myös korvauksen periminen osakkeenomistajalta voinee tulla kyseeseen vain silloin, kun osakkeenomistajan vaatima korjaustapa selvästi johtaa merkittävästi kohonneisiin kunnossapitokustannuksiin ja näiden määrä pystytään arvioimaan.

Perustason määrittämiseen vaikuttavia päätöksiä tehdessään yhtiön on kiinnitettävä huomiota osakkeenomistajien välisen yhdenvertaisuuden toteutumiseen. Erityisesti silloin, kun osakkeenomistajahallinnassa olevat tilat poikkeavat merkittävästi toisistaan käyttötarkoituksen tai alkuperäisen varustetason osalta, perustason muuttaminen voi olla ongelmallista. Esimerkiksi yhtiöissä, joissa osa osakkeenomistajahallinnassa olevista tiloista on liike- tai toimistohuoneistoja taikka varastotiloja, ei kaikkiin osakkeenomistajahallinnassa oleviin tiloihin kuulu lainkaan märkätiloja. Tällaisista liike- ja toimistotiloista saatetaan periä myös korkeampaa vastiketta kuin asuinhuoneistoista. Yhtiön oma-aloitteisesti (ilman, että viranomaismääräykset tai hyvä rakennustapa siihen velvoittaisivat) tekemä päätös siitä, että vastaisuudessa märkätilojen korjauksia tehtäessä noudatetaan olennaisesti korkeampaa tasoa kuin aiemmin, ei tällöin hyödytä kaikkia osakkeenomistajia. Muutoksesta aiheutuvat kustannukset kohdistuisivat voimassa olevan lain mukaan kuitenkin kaikille osakkeenomistajille, mukaan lukien ne, joiden tiloja yhtiön vastuun laajennus ei kosketa. Tällaisissa tilanteissa vastikeperusteen noudattaminen kustannusten jaossa olisi yleensä vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta, jos päätökseen ei saada näitä tiloja hallitsevien osakkeenomistajien suostumusta. Tällaisessa yhtiössä perustason korottamista silmällä pitäen ehdotetaan 6 luvun 32 §:n 4 momenttiin erityissäännöstä vastikeperusteesta poikkeamisesta.

Nykyisten säännösten perusteella on koettu epäselväksi, miten yhtiön ja osakkeenomistajan vastuu jakautuu silloin, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi osakkeenomistajan astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi vettä pääsee rakenteisiin. Jos vahinkoa ei voida pitää yhtiön eikä toisaalta myöskään osakkeenomistajan aiheuttamana, on sovellettava kunnossapitovastuuta koskevia normeja. Koska esimerkkitapauksessa kyseisen huoneiston pinnoitteiden vaurioituminen ei aiheudu rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan muun rakennuksen osan vian tai korjaamisen vuoksi, yhtiö ei vastaa sisäosien kunnostamisesta osakehuoneistossa, jossa vahinko on tapahtunut. Koska vuotovahinko aiheutuu kyseisen osakkeenomistajan omasta laitteesta, on perusteltua, että osakkeenomistaja vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä niiden ennalleen saattamisesta aiheutuvista kustannuksista. Esimerkkitapauksessa yhtiö vastaa rakenteiden mahdollisesta kunnostamisesta mahdollisine kuivatuksineen, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman osakkeenomistajan laitteen rikkoutumista.

Jos esimerkkitapauksessa vesivahinko vaurioittaa muiden osakehuoneistojen pinnoitteita sen seurauksena, että vesi kulkeutuu rakenteen kautta muihin huoneistoihin, yhtiö vastaa ehdotuksen mukaan esimerkiksi alakerran osakehuoneiston rakenteen korjaamisesta että pinnoitteiden saattamisesta ennalleen perustasoon. Alakerran osakehuoneistoa hallitsevaan osakkeenomistajaan nähden laajempi korvausvelvollisuus perustuu siihen, että vesi on tullut osakehuoneistoon yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen kautta.

Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta tuottamuksesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta tämän lain ja yleisten vahingonkorvausta koskevien periaatteiden mukaisesti. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun arviointiin voi vaikuttaa myös 3 §:n 2 momentissa säädetty velvollisuus hoitaa hallinnassaan olevia tiloja huolellisesti. Tuottamuksellisesti toiminut osakkeenomistaja saattaa olla vahingonkorvausvastuussa myös toiselle osakkeenomistajalle aiheutuneesta vahingosta. Jos vastaavanlainen vahinko aiheutuu esimerkiksi vuokralaisen omistaman laitteen rikkoutumisesta, sovelletaan vuokralaisen mahdolliseen korvausvastuuseen suhteessa yhtiön ja toiseen osakkeenomistajaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia sääntöjä.

Ehdotetussa 3 momentissa on täsmennetty yhtiön 2 momentin mukaisen vastuun sisältöä. Yhtiön 2 momentissa kuvattu vastuu koskee ensiksikin sen itsensä asennuttamia rakenteita, eristeitä ja järjestelmiä. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa sellaisesta asennuttamastaan rakenteesta, eristeestä tai järjestelmästä, jonka yhtiö on joutunut teettämään osakkeenomistajan laiminlyötyä kunnossapitovelvollisuutensa siten, että yhtiön pitänyt teettää toimenpide 4 §:n 1 momentin perusteella. Ilmauksella ”asentanut” tarkoitetaan siten yhtiön vapaaehtoisesti suorittamia asennuksia.

Vaikka järjestelmä olisi alun perin yhtiön asennuttama tai vastuulleen hyväksymä, yhtiöllä on kuitenkin oikeus valita, miten se erilaiset peruspalvelut osakkeenomistajien käyttöön tuottaa. Yhtiön kunnossapitovastuu ei koske sellaista käytöstä poistettua peruspalvelujärjestelmää, jonka yhtiö on korvannut toisella, vaikka kyseinen vanha järjestelmä olisi uuden järjestelmän asennuksesta huolimatta jätetty paikoilleen.

Aiemmin useissa asunto-osakeyhtiöissä on ollut käytössä esimerkiksi huoneistokohtaisten tulisijojen varaan rakennettu lämmitysjärjestelmä. Yhtiön siirryttyä huoneistokohtaisiin tulisijoihin perustuvasta lämmityksestä kaukolämpöön tai sähkökäyttöiseen keskuslämmitykseen ei yhtiön tarvitse ylläpitää vanhoja tulisijoja sen paremmin kuin niiden savuhormejakaan. Mikäli osakkeenomistaja haluaa jatkaa tulisijan käyttöä tai ottaa hormin myöhemmin käyttöön, kustannukset mahdollisesti tarvittavista korjauksista kuuluvat kokonaisuudessaan osakkeenomistajan vastattaviksi. On myös otettava huomioon, että vastoin yhtiön tahtoa osakkeenomistajalla ei ole oikeutta kunnostaa hormia, sillä osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöoikeus koskee lähtökohtaisesti vain huoneiston sisäosia. Mikäli korjaus toteutetaan asianmukaisesti, asunto-osakeyhtiöiden hyvän hallintotavan mukaista on yleensä sallia tällainen korjaus. Jos osakehuoneistoissa on yhtiön asentamia sisustuksellisia tulisijoja (takat, kakluunit), jotka on tehty ensisijassa muuta kuin huoneiston lämmitystä ajatellen, ei yhtiö voi luopua näihin liittyvien järjestelmien kuten hormien kunnossapidosta vastaavasti kuin lämmitysjärjestelmän vaihtamisen yhteydessä.

Yhtiön kunnossapitovelvollisuuden päättyminen saattaa tulevaisuudessa yleistyä ainakin tietoliikenneyhteyksien kehityksen myötä: mikäli vanhaa lankapuhelinjärjestelmää käytetään vain muutamassa osakehuoneistossa ja joka huoneistossa on korvaavan palvelun tarjoava järjestelmä, voinee yhtiö halutessaan luopua vanhan järjestelmän ylläpitämisestä. Tekninen kehitys ja palvelutarjonnan muutos voi johtaa myös siihen, että perinteiset antenni- ja kaapelitelevisioyhteydet korvataan sellaisilla laajakaistapalveluilla, joiden kautta osakehuoneistoihin saadaan myös perinteiset television ja radion ohjelmapalvelut.

Yhtiön vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja järjestelmiä, jotka yhtiö on hyväksynyt vastuulleen. Yhtiön on katsottava hyväksyneen osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyön, jos osakkeenomistaja on ilmoittanut yhtiölle työstä ja yhtiöllä on ollut mahdollisuus reagoida ilmoitukseen, mutta se ei ole sitä tehnyt. On kuitenkin huomattava, että vaikka yhtiö hyväksyisi osakkeenomistajan teettämän korjauksen tai muutoksen toteuttamisen, tästä ei kuitenkaan automaattisesti seuraa, että yhtiön olisi katsottava ottaneen myös sen kunnossapidon vastuulleen. Yhtiö ei nimittäin voi kieltää osakkeenomistajan kunnossapito- eikä muutostyötä, jos toimi ei voi aiheuta haittaa eikä vahinkoa.

Yhtiön myönteistä vastausta kunnossapito- tai muutostyötä koskevaan ilmoitukseen saati passiivisuutta ei siis sellaisenaan voida pitää osoituksena tahdosta ottaa asennus yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiön voidaan katsoa hyväksyneen asennuksen vastuulleen vain, mikäli se on osakkeenomistajan ilmoituksen perusteella päätöksellään nimenomaisesti tehnyt vastuun hyväksyvän päätöksen. Jos yhtiö on kuitenkin säännönmukaisesti ottanut vastattavakseen tietyt osakkeenomistajien muutostyöt (esimerkiksi jälkikäteen tehdyt märkätilat), mutta jonkin osakkeenomistajan kohdalta muodollinen hyväksyminen puuttuu tai on unohtunut, voidaan yhtiön tapauskohtaisesti arvioiden katsoa ottaneen muutoksen vastuulleen, jos muutos vastaa yhtiön nimenomaisesti hyväksymiä muutoksia ja yhtiö on esimerkiksi kunnossapitänyt muutosta. Sen sijaan pelkästään se, että yhtiön hyväksynyt jonkin muutoksen tehtäväksi ja valvonut sen suorittamista ei tarkoita sitä, että yhtiö olisi ottanut kyseisen muutoksen omalle vastuulleen.

Momentin mukaan yhtiö vastaisi nimenomaisesti vastuulleen hyväksymien asennusten lisäksi osakkeenomistajan sellaisen asennuksen kunnossapidosta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja joka on suunniteltu, toteutettu ja valvottu asianmukaisesti, vaikka yhtiö ei erillistä päätöstä vastuulleen ottamisesta olisi tehnytkään.

Se, vastaako asennus yhtiön toteuttamaa tai vastuulleen hyväksymää toimenpidettä, on ratkaistava tapauskohtaisesti. Osoitukseksi vastaavuudesta voitaisiin katsoa esimerkiksi, että yhtiö on toteuttanut osakkeenomistajan teettämää asennusta vastaavia asennuksia muissa huoneistoissa. Asennuksen olisi katsottava vastaavan yhtiön toteuttamaa tai vastuulleen hyväksymää toimenpidettä myös silloin, jos yhtiö on osakkeenomistajan kunnossapitoilmoituksen perusteella todennut sen vastaavan yhtiön toteuttamaa asennusta.

Nykyisin asuntoihin teetetään usein osakkeenomistajan toivomuksesta muutostöitä jo rakentamisen aikana ja asunnot voivat olla etenkin osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvilta osiltaan yksilöllisiä jo siinä vaiheessa, kun ne luovutetaan eri osakkeenomistajille. Tällaisissa tilanteissa voi olla vaikea määritellä yhtiön noudattamaa ”perustasoa”, jonka nojalla kunnossapitovastuun laajuus olisi ratkaistava, tai sitä, minkälaisia rakenteita, eristeitä tai järjestelmiä on pidettävä yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä vastaavina. Uudisrakennuksessa osakkeenomistajan toivomuksesta jo ennen huoneiston luovuttamista tehtävät ylimääräiset tai normaalivarustuksesta poikkeavalla tavalla tehdyt asennukset eivät kuulu yhtiön vastuulle, mikäli niiden kunnostamiskustannukset ovat huomattavasti suuremmat kuin standardivarustuksen. Toisaalta on mahdollista, ettei yhtiön noudattamaa alkuperäistä tasoa tai “standardivarustusta” ole edes olemassa: rakentaminen voidaan alusta lähtien tehdä täysin osakkeenomistajan toivomusten mukaisesti erilaisia valintoja ja osakokonaisuuksia yhdistelemällä. Se, mitä milloinkin on pidettävä normaalivarustuksena ja siten yhtiön vastuulle kuuluvana, on ratkaistava tapauskohtaisesti. Määräävänä varustuksen normaalitason arvioinnissa ei uudisrakennuksissakaan tule pitää teknistä ratkaisua, vaan nimenomaan kunnossapidosta aiheutuvia kustannuksia (KKO 2003:80).

Kunnossapitovastuuta koskevien tarkempien määräysten ottaminen yhtiöjärjestykseen on suositeltavaa erityisesti silloin, kun huoneistoihin tehdään jo rakentamisvaiheessa merkittäviä muutoksia osakkeenostajien yksilöllisten toiveiden mukaisesti.

Uudistuotannossa yhtiö, urakoitsija ja osakkeenomistaja ovat yleensä rakentamisvaiheessa käytännössä sama taho. Vaikka ehdotetussa pykälässä on säädetty yhtiön teettämistä tai vastuulleen hyväksymistä asennuksista ja niiden vaikutuksista, sääntelyllä ei rajoitettaisi tai vähennettäisi millään tavoin niitä velvoitteita ja vastuita, joita maankäyttö- ja rakennuslainsäädännön, asuntokauppalainsäädännön sekä muiden velvoittavien määräysten perusteella tällaisilla tahoilla osakkeita ostaneita osakkeenomistajia kohtaan on.

Ehdotettuun 4 momenttiin on kirjattu erikseen yhtiön kunnossapitovastuu rakennuksen ulkopinnasta parvekkeiden kohdalla. Muutostarve liittyy 1 luvun 3 §:n 2 momentissa säädettävään osakkeenomistajan hallintaoikeuden täsmennykseen.

Vaikka osakkeenomistajan yksinomaisessa käytössä olevan parvekkeen katsottaisiinkin kuuluvan osakkeenomistajahallintaan, rakennuksen ulkovaipan osalta kunnossapitovastuu olisi yhtiöllä.

Parvekeseinämien ja -katteiden rakenteista, parvekelaatan vedeneristeestä ja muista rakenteeksi katsottavista osista vastaisi ehdotetun pykälän mukaisesti yhtiö. Sama koskee parvekkeen takaseinää.

Koska parveke ei ole umpinainen, sen sisäosissa tehtävät melko vähäisetkin toimenpiteet saattavat vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön. Yhtiöllä olisi tämän vuoksi oltava oikeus kieltää osakkeenomistajan korjaustyöt myös pelkkien esteettisten seikkojen nojalla, toisin kuin huoneiston sisäpuolella tapahtuvien korjaus- tai muutostöiden osalta. Osakkeenomistaja ei ilman yhtiön nimenomaista suostumusta voisi esimerkiksi paneloida tai maalata rakennuksen ulkoseinää parvekkeensa kohdalla, vaikka se olisi parvekkeen rajojen sisäpuolella. Siten sellainen toimenpide, joka huoneiston sisäosissa toteutettuna olisi katsottavissa yhtiölle ilmoittamatta tehtävissä olevaksi kunnossapitotyöksi, saattaa parvekkeen osalta olla muutostyö, jonka yhtiö voi halutessaan kieltää.

Koska parveke vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön ja korjaustyöt edellyttävät muun muassa säävaihtelujen tuottaman rasituksen vuoksi erityistä teknistä osaamista ja tietynlaisten materiaalien käyttämistä, useat osakkeenomistajan toteuttamat kunnossapitotyöt olisivat käytännössä sellaisia, että ne epäonnistuessaan voisivat vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin. Niistä olisi näin ollen ehdotetun 7 §:n mukaisesti ilmoitettava yhtiölle etukäteen.

3 §. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu. Pykälän 1 momentti vastaa voimassa olevan lain 78 §:n 2 momentissa säädettyä osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta. Ehdotettu oletussääntö vastaa 2 §:n 2 momentissa tarkoitettuja yhtiön vastuulle tulevia peruspalvelujärjestelmiä ja osakkeenomistajan vastuulle siirrettäviä hanoja ja wc-laitteita lukuun ottamatta voimassa olevan lain säännöksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuun lähtökohtana on edelleen, että osakkeenomistaja vastaa osakehuoneiston sisäosista ja siellä olevista huoneiston perusvarustukseen kuuluvista asennuksista ja laitteista siltä osin kuin ne eivät ole välttämättömiä yhtiön ylläpitämien perusjärjestelmien toiminnalle tai ovat normaalikäytössä kuluvia osia. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluisivat näin ollen edelleen esimerkiksi huoneiston lattian, seinien ja katon pintamateriaalit, osakehuoneistoon kuuluvat kaapistot, komerot ja muut kalusteet riippumatta siitä, onko ne asennettu kiinni rakenteeseen sekä (yhtiön ylläpitämiin peruspalvelujärjestelmiin kuulumattomat) osakehuoneistossa olevat laitteet ja varusteet. Osakkeenomistajan korjattaviksi eivät sen sijaan kuuluisi esimerkiksi veden-, lämmön- tai ääneneristeet, kantavat rakenteet eivätkä viemäröintijärjestelmään kuuluvat hajulukot, viemärikaivot tai kaivojen tiivisteet.

Nykyisin myös vesikalusteiden, hanat ja wc-laitteet mukaan lukien, valinta perustuu aiempaa olennaisesti suuremmassa määrin sisustuksellisiin seikkoihin. Tämän vuoksi ei ole tarkoituksenmukaista, että hanat ja wc-laitteet kuuluisivat jatkossa yhtiön vastuulle. Näiden vesikalusteiden osalta vastuun siirtoa osakkeenomistajalle puoltaa myös se, että samassakin yhtiössä osakkeenomistajien asentamien hanojen ja wc-laitteiden laatu ja hinta voivat olla hyvin erilaisia. Ehdotuksen mukaan kaikki osakehuoneistossa olevat altaat, hanat ja wc-laitteet kuuluvat osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Voimassa olevaa lakia vastaavasti myös wc-allas, istuinrengas, kansi ja vesisäiliö ovat osakkeenomistajan vastuulla.

Parvekkeen ja muiden hallinnassaan olevien rakennuksen ulkopuolisten tilojen osalta osakkeenomistaja vastaa mm. lumen, veden ja roskien poistamisesta siten, ettei niistä aiheudu haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. Osakkeenomistajan hallintaan osakkeiden perusteella kuuluvat tilat määräytyvät yhtiöjärjestyksen perusteella.

Ehdotetussa 2 momentissa säädetään selvyyden vuoksi osakkeenomistajan velvollisuudesta hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät vaurioidu muuten kuin tavanomaisesta käytöstä aiheutuvan kulumisen vuoksi. Säännöksen mallina on käytetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 25 §:n 1 ja 2 momenttia. Tarkoitus on, että osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus koskee kaikkia sellaisia osakkeenomistajan hallinnassa tiloissa olevia rakennuksen osia ja varusteita, joista yhtiö vastaa joko lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella.

Huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttämisen lisäksi niiden kunnon seuraamisen ja ilmoittamisen mahdollisesta viasta (ks. ehdotettu 8 §). Huolenpitovelvollisuus käsittää kuitenkin myös osakkeenomistajalle itselleen kuuluvan normaalin kunnossapidon: osakkeenomistajan on huolehdittava muun muassa pinnoitteiden riittävän hyvästä kunnosta. Mikäli pintamateriaalin tavanomaisen kunnossapidon laiminlyöminen johtaa rakenteen vaurioitumiseen, osakkeenomistaja on vastuussa aiheutuneesta vahingosta.

Osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus sisältää myös sen, että huoneistoa sekä siellä mahdollisesti olevia yhtiön asennuksia ja laitteita käytetään normaalilla tavalla. Huoneiston lämmittämättä jättämisestä, ilmanvaihdon jatkuvasta pitämisestä pois päältä tai muusta vastaavasta syystä aiheutuvien vahinkojen korjauskustannukset voidaan periä osakkeenomistajalta huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnin nojalla. Osakkeenomistajan vastuun arviointiin ei vaikuta se, aiheutuuko yhtiön laitteiden käyttämisestä osakkeenomistajalle kustannuksia. Esimerkiksi ilmanvaihtolaitteisto saattaa olla kytketty huoneiston sähkömittariin siten, että osakkeenomistaja vastaa ilmastoinnin sähkönkulutuksesta oman sähkösopimuksensa mukaisesti. Osakkeenomistaja ei saa omien asumiskustannuksiensa säästämiseksi kytkeä esimerkiksi ilmastointia pois päältä niin pitkäksi aikaa, että riittävän ilmanvaihdon puuttuminen voi johtaa home- tai muihin kosteusvaurioihin.

Kun yhtiö on velvollinen suostumaan siihen, että osakkeenomistaja tekee kunnossapitotöitä yhtiön omistamassa rakennuksessa, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että hänen toteuttamansa kunnossapitotyöt eivät vahingoita yhtiön vastuulla olevia rakennuksen osia. Mikäli esimerkiksi osakkeenomistajan huolto- tai korjaustyön toteuttaminen edellyttää, että rakenteita tai muita lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakennuksen osia ensin puretaan, osakkeenomistajan on huolehdittava kustannuksellaan siitä, että puretut rakennuksen osat saatetaan kunnossapitotyön jälkeen ennalleen.

Osakehuoneiston huolelliseen käyttöön kuuluu myös se, ettei huoneistoa jätetä pitkäksi ajaksi tyhjäksi ilman asianmukaista seurantaa. Huoneiston ikä, varustelu ja kunto vaikuttavat siihen, mitä voidaan pitää huolellisena seurantana. Jos huoneisto on pitkään tyhjänä, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kuntoa ja mahdollisia vikoja seurataan säännöllisesti. Tällöin on usein osakkeenomistajan edun mukaista ilmoittaa myös yhtiölle, että huoneisto on pitkään tyhjänä. Vaikka tällainen ilmoittaminen ei vaikutakaan yhtiön ja osakkeenomistajan välisiin vastuusuhteisiin, saattaa yhtiö havaita mahdolliset vahingot nopeammin, jos asia on yhtiön tiedossa.

Osakkeenomistajan vastuu voi perustua normaalin käytön, ilmoitusvelvollisuuden tai kunnossapitovelvollisuuden laiminlyöntiin. Osakkeenomistaja ei edelleenkään vastaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien huoneiston osien vahingoittumisesta siltä osin, kuin kyse on huoneiston tavanomaisesta kulumisesta. Mikäli yhtiön vastuulla olevat huoneiston osat rikkoutuvat osakkeenomistajan huolimattomuuden johdosta, osakkeenomistajan velvollisuus korvata aiheuttamansa vahinko määräytyy vahingonkorvausta koskevan 24 luvun säännösten ja yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.

Yleisten todistustaakkaa koskevien periaatteiden mukaan sen, jolla on toisen omaisuus hallussaan, on yleensä näytettävä, ettei omaisuuden vahingoittuminen ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan. Osakkeenomistajahallinnassa olevaa tilaa voidaan verrata tällaiseen omaisuuteen: huoneisto tai muu yhtiön omistama tila on pysyvästi osakkeenomistajan hallinnassa ja osakkeenomistajan käytettävissä. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin vakiintuneesti otettu se kanta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennuksen osien vahingoittuessa yhtiön tulee korvausta saadakseen näyttää toteen osakkeenomistajan tuottamus tai tahallisuus. Tämä onkin perusteltua sellaisten rakennuksen osien osalta, jotka ovat pintarakenteiden alla, sillä niihin huoneiston tavanomaisella käytöllä ei yleensä ole vaikutusta.

Huoneiston sisäosien osalta on kuitenkin tarkoituksenmukaista, että näyttövelvollisuus osakkeenomistajan ja yhtiön välisessä suhteessa olisi osakkeenomistajalla. Osakkeenomistajan on siten näytettävä, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä ole aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään. Tämä perustuu siihen, että osakkeenomistajalla osakehuoneiston haltijana yleensä paremmat mahdollisuudet esittää asiassa näyttöä kuin yhtiöllä.

Kunnossapitotyön teettäminen

4 §. Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä. Säännös perustuu käytännössä havaittuun muutostarpeeseen.

Mikäli osakkeenomistaja laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa, yhtiöllä on voimassa olevan lain 78 §:n 1 momentin mukaan oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Välttämättömyyttä ei ole määritelty laissa eikä sen esitöissä. Esitöiden mukaan osakkeenomistaja vastaisi työstä yhtiölle aiheutuvista kustannuksista (HE 216/1990, s. 59), mikä ei kuitenkaan ilmene laista. Voimassa olevan lain mukaan yhtiöltä kunnossapitoa vaativalla osakkeenomistajalla a on mahdollisuus nostaa kanne yleisessä alioikeudessa ja vaatia, että kunnossapidosta vastuussa oleva yhtiö velvoitetaan ryhtymään toimenpiteisiin. Myös yhtiö voi ajaa vastaavaa kannetta osakkeenomistajaa vastaan. Menettely on kuitenkin usein liian raskas ja hidas. Monesti laiminlyönnit koskevat kustannuksiltaan pienehköjä korjaustöitä, joilla saattaa kuitenkin asumisen tai kiinteistön kunnossapidon kannalta olla vähäistä suurempi merkitys. Tällaisista tapauksissa viasta kärsivä osapuoli yleensä jättää kanteen nostamatta oikeudenkäyntiin liittyvän kuluriskin ja menettelyn hitauden vuoksi.

Jotta kunnossapitovastuuta koskevilla säännöksillä ei olisi vain periaatteellinen merkitys, yhtiöllä ja osakkeenomistajalla tulisi olla oikeuksiensa turvaamiseksi tehokas mahdollisuus reagoida kunnossapitovastuussa olevan osapuolen laiminlyönteihin. Kunnossapitovastuun toteutumista voidaan edistää säätämällä yhtiölle oikeus teettää kunnossapitotyö osakkeenomistajan kustannuksella, mikäli tämä laiminlyö velvollisuutensa. Teettämisoikeus olisi perusteltu ainakin sikäli, että se on osakkeenomistajan kannalta selvästi lievempi keino kuin huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan huonon hoidon vuoksi (voimassa olevan lain 81 §:n 1 momentti). Myös osakkeenomistajalle tulisi antaa vastaava teettämisoikeus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien huoneiston sisäpuolisten korjausten osalta.

Ehdotetun 1 momentin mukainen yhtiön teettämisoikeus on vaihtoehto huoneiston hallintaan ottamiselle. Koska korjausten teettäminen on osakkeenomistajan kannalta lievempi ratkaisu, teettämistä voidaan useimmiten pitää ensisijaisena menettelynä. Hallintaan ottaminen olisi yleensä perusteltua vain, mikäli korjaustöitä ei muutoin voida tehdä, esimerkiksi osakkeenomistajan estäessä korjausten aloittamisen, tai mikäli hallintaan ottamiselle on lisäksi jokin muu peruste. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan korjausten teettämisen sijasta saattaa olla perusteltua yhtiön taloudellisen riskin välttämiseksi myös silloin, kun tarpeellisesta kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset ovat huomattavat eikä osakkeenomistajan voida arvioida kohtuudella suoriutuvan niiden korvaamisesta yhtiölle.

Yhtiön tulee noudattaa kunnossapitotyön teettäessään huolellisuutta. Työn laadusta, laajuudesta ja muista olosuhteista riippuen yhtiö voi joutua teettämän hankkeesta erikseen suunnitelman tai järjestämään esimerkiksi tarjouskilpailun, jolloin muun kuin halvimman tarjouksen tehneen urakoitsijan valitseminen tulee olla perusteltavissa.

Ehdotetun 6 §:n mukaista yhtiön ilmoitusvelvollisuutta sovellettaisiin myös teettämisoikeuden nojalla suoritettaviin kunnossapitotöihin, lukuun ottamatta kiireellistä työtä (ks. 6 §:n 2 momentti).

Ehdotetun 2 momentin mukainen osakkeenomistajan teettämisoikeus on kiireellisten töiden osalta (1 virke) voimassa olevan oikeustilan kodifiointia. Muilta osin osakkeenomistajan teettämisoikeus tehostaa yhtiön kunnossapitovastuuta ja on osakkeenomistajan kannalta ensisijaiseksi tarkoitettu oikeussuojakeino (verrattuna jälkikäteiseen vahingonkorvausvastuuseen).

Mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuttaisi osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulisi olla vähäistä suurempi merkitys. Pelkkä esteettinen haitta ei yleensä voine olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla vähäistä suurempi, vaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen.

Lisäksi osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus edellyttäisi, että yhtiölle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin. Toimenpiteiden riittävyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen.

Ehdotetun 3 momentin nojalla yhtiön tai osakkeenomistajan korvattaviksi kuuluisivat korjauskustannusten lisäksi myös tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä sekä suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset.

Osakkeenomistaja olisi ilmoitettava 4 §:n nojalla teettämästään työstä yhtiölle etukäteen (ks. 7 §:n 5 momentti).

5 §. Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka perustuu havaittuun muutostarpeeseen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön hallinnassa olevaan tilaan kohdistuva yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö, joka on välttämätön huoneiston normaalin käyttämisen kannalta. Tällainen poikkeuksellinen tilanne voi syntyä esimerkiksi, jos yhtiö ei viranomaisten asettamasta käyttökiellosta huolimatta ryhdy toimiin rakennuksen vaurioituneiden perustusten tai puutteellisesti toimivan ilmanvaihtojärjestelmän korjaamiseksi.

Ehdotetusta 4 §:stä (kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa) poiketen kunnossapitotyön kiireellisyydellä ei sellaisenaan olisi merkitystä arvioitaessa 5 §:n mukaisen teettämisoikeuden syntymistä. Ehdottomana edellytyksenä teettämisoikeuden syntymiselle yhtiön hallinnassa olevien tilojen osalta olisi aina, että kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan yhtiöjärjestyksen mukaista käyttöä. Mikäli esimerkiksi huoneiston ilmanvaihto on käyttötarkoitusta koskevat uudet viranomaisvaatimukset huomioon ottaen riittämätön, tilan käyttö kyseiseen tarkoitukseen voidaan kieltää viranomaisen päätöksellä. Vaikka ilmanvaihdon kuntoon saattaminen edellyttäisi yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtäviä töitä, osakkeenomistajalla olisi tällöin oikeus teettää yhtiölle kuuluva kunnossapitotyö, mikäli yhtiö ei siitä huolehdi.

Osakkeenomistajan oikeus teettää korjauksia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa ei koskisi muiden kuin yhtiöjärjestyksen mukaisesti osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen käyttöä haittaavia vikoja. Siten osakkeenomistaja ei voisi yhtiön kustannuksella maalauttaa esimerkiksi pesutuvan taikka yhtiöltä vuokraamansa varaston seiniä eikä korjauttaa käyttöönsä annetussa kellarivarastossa olevaa vuotavaa hanaa, vaikka yhtiö ei korjauksista huolehtisikaan.

Ehdotetun 1 momentin sanamuodon mukaisesti teettämisoikeus koskisi kunnossapitoa, joten säännös voisi koskea myös kokonaan tuhoutuneen rakennuksen tai huoneiston uudelleen rakentamista. Säännös ei koskisi rakennuksen eristeiden tai ilmastoinnin muuttamista talon rakentamisen jälkeen voimaan tulleiden normien mukaiseksi, jos yhtiöllä on oikeus mutta ei velvollisuutta noudattaa uusien normien mukaista tasoa kunnossapitotyössään. Viimeksi mainitun osalta osakkeenomistajan oikeus tällaiseen muutostyöhön olisi ratkaistava 5 luvun säännösten nojalla. Kuitenkin silloin kun korjaustyö tehdään muuttuneiden viranomaismääräysten mukaiseksi tilanteessa, jossa korjaustarve on syntynyt eikä korjausta enää voida toteuttaa entiseen tasoon, kyse on kunnossapidosta eikä muutoksesta. Ehdotettu 1 momentin säännös osakkeenomistajan oikeudesta teettää kunnossapitotyö siis soveltuisi, jos tason nostaminen on välttämätöntä.

Kunnossapidoksi olisi katsottava myös esimerkiksi ilmanvaihdon parantaminen muuttuneiden viranomaismääräysten edellyttämälle tasolle silloin, kun huoneiston käyttötarkoitus on yhtiöjärjestyksessä tai rakennusluvassa yksilöity (esimerkiksi ”ravintola”) eikä käyttötarkoituksen mukaisen käytön jatkaminen määräysten muuttumisen vuoksi muutoin olisi enää mahdollista.

Osakehuoneiston käyttötarkoitus on kuitenkin usein määritelty varsin väljästi, yhtiöjärjestykseen on käyttötarkoitukseksi voitu merkitä esimerkiksi ”liikehuoneisto”. Ehdotettu 1 momentti ei soveltuisi osakkeenomistajan harjoittaessa tällaisessa osakehuoneistossa toimintaa, jonka jatkaminen viranomaismääräysten muuttumisen vuoksi edellyttäisi yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtäviä parannuksia, mikäli huoneistoa olisi ilman parannuksia edelleen mahdollista käyttää muuhun tarkoitukseen yleisellä tasolla määritellyn käyttötarkoituksen puitteissa. Sen sijaan osakkeenomistajalla saattaisi tällöin olla oikeus tehdä yhtiön tiloissa omalla kustannuksellaan muutostöitä ehdotetun 5 luvun 8 §:n nojalla. Samoin olisi arvioitava tilanteita, joissa osakkeenomistaja yleisesti määritellyn käyttötarkoituksen puitteissa haluaisi muuttaa toimintaansa ja uusi toiminta edellyttäisi yhtiön tiloissa tehtäviä töitä. Kyseessä ei olisi kunnossapito- vaan muutostyö, joten osakkeenomistajalla ei myöskään olisi oikeutta teettää työ yhtiön kustannuksella.

Osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus edellyttää ehdotetun 4 §:n tapaan, että yhtiölle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin.

Ehdotetun 2 momentin mukaan toimenpiteiden riittävyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen.

Ehdotetun 3 momentin nojalla yhtiön korvattaviksi kuuluisivat korjauskustannusten lisäksi myös tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä sekä suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset.

Osakkeenomistajalla olisi velvollisuus ilmoittaa 5 §:n nojalla teettämästään työstä yhtiölle etukäteen (ks. 7 §:n 5 momentti).

Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta

6 §. Yhtiön ilmoitusvelvollisuus. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä yhtiön velvollisuudesta ilmoittaa kunnossapitotöistä, ja käytäntö yhtiöissä vaihtelee paljon. Osakkeenomistajien ja huoneiston käyttöoikeuden haltijan on kuitenkin tärkeää saada riittävän ajoissa tieto huoneiston käyttämiseen vaikuttavista kunnossapitotöistä, minkä vuoksi tätä koskevan määräyksen ottaminen lakiin on perusteltua.

Ehdotetussa 1 momentissa ei säädettäisi täsmällistä vähimmäisaikaa ilmoituksen toimittamiselle. Ilmoitusvelvollisuuden alaiset kunnossapitotyöt voivat vaihdella laadultaan ja laajuudeltaan huomattavasti, eikä ole syytä vaikeuttaa yhtiön mahdollisuutta toteuttaa tarpeellisia korjaustöitä. Tämän vuoksi ei ole tarkoituksenmukaista määritellä tarkkaa vähimmäisaikaa ilmoituksen tekemiselle.

Ilmoitus voidaan tehdä jo ennen kuin työstä on yhtiökokouksessa lopullisesti päätetty, eikä ilmoituksen tarvitse vielä sisältää seikkaperäisiä tietoja työn yksityiskohdista. Melko yleisluonteinenkin ilmoitus voi riittää, kunhan osakkeenomistaja voi ilmoituksen perusteella riittävällä tavalla arvioida työn pääasialliset vaikutukset oman huoneistonsa käyttämisen kannalta. Esimerkiksi vesi- ja viemärijohtojen peruskorjausta saatetaan valmistella jo useita vuosia ennen kuin työ toteutetaan. Riittäväksi olisi katsottava yhtiökokouskutsussa oleva maininta siitä, että kokouksessa käsitellään seuraavana vuonna ajankohtaiseksi tulevaa putkiremonttia, joka vaikuttaa huoneistojen käyttämiseen.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaiset määräajat asukkaalle ilmoittamisesta koskevat vain vuokranantajan teettämiä korjaustöitä. Säännökset yhtiön velvollisuudesta ilmoittaa osakkeenomistajille tulevista korjauksista eivät siten ole ristiriidassa ko. lainsäädännön kanssa, vaikka täsmällistä vähimmäisaikaa ei määriteltäisikään.

Ehdotetussa 1 momentissa ei ilmoituksen tekemiselle ole säädetty erityistä muotovaatimusta. Ilmoitus voidaan siten tehdä esimerkiksi suullisesti, jos tätä on pidettävä tarkoituksenmukaisena. Ilmoitus on kuitenkin aina katsottava riittävällä tavalla tehdyksi, jos se on toimitettu kirjallisesti osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja lisäksi huoneistoon, mikäli osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittama osoite on muu kuin huoneiston osoite.

Ehdotetussa 2 momentissa todetaan selvyyden vuoksi, että ilmoitusvelvollisuus koskee myös tilanteita, joissa yhtiö teettää osakkeenomistajan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä 4 §:n nojalla. Koska teettäminen perustuu osakkeenomistajan laiminlyöntiin, riittäisi ilmoittamisen ja työn aloittamisen väliseksi ajaksi lyhyempikin ajanjakso kuin yhtiön tehdessään omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvia töitä. Yhtiö voisi aloittaa osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan työn teettämisen melko lyhyelläkin varoitusajalla sitä koskevasta ilmoituksestaan, jos osakkeenomistajalle on ennen työn aloittamista koskevaa ilmoitusta annettu riittävästi aikaa kunnossapitovastuullaan olevan korjauksen toteuttamiseen.

Ehdotetussa 3 momentissa viitataan erilliseen 8 luvun 1 §:n säännökseen, jossa pääsystä huoneistoon säädetään voimassa olevan lain 79 §:n suuntaisesti.

7 §. Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa määräystä kunnossapitotyöstä ilmoittamisesta, vaan ilmoitusvelvollisuus koskee voimassa olevan lain 77 §:n mukaisesti vain muutostyötä. Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyö voi vaikuttaa samalla tavalla, joten rakennustyön toteuttavan osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus on syytä säännellä samalla tavalla kummassakin tapauksessa. Tämän vuoksi ilmoitusvelvollisuus on perusteltua ulottaa koskemaan myös kunnossapitotöitä. Lainkohdan mallina ovat voimassa olevan lain 77 §:n ja 5 luvun säännökset muutostyöilmoituksesta.

Ehdotetun 1 momentin mukaisesti ilmoitusvelvollisuuden syntymisen edellytyksenä on, että kunnossapitotyö voi vaikuttaa muun kuin osakkeenomistajan itsensä vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen. Ainoastaan silloin, kun on selvää, ettei työstä aiheudu edellä kuvattuja vaikutuksia ilmoitusta ei tarvitse tehdä. Silloin, kun osakkeenomistaja ainoastaan saattaa vastuulleen kuuluvan rakennuksen osan takaisin siihen kuntoon kuin se on alun perin ollut, sitä mitenkään parantamatta tai muutoin muuttamatta, työn tulos ei oikein toteutettuna voi säännöksessä tarkoitetulla tavalla vaikuttaa rakennuksen osiin tai tilojen käyttöön: mikään ei näissä kunnossapidon johdosta alkutilanteeseen verrattuna muutu. Ilmoitusvelvollisuutta ehdotetaan kuitenkin sen vuoksi, että yhtiö voi varmistua siitä, että työ suunnitellaan, toteutetaan ja dokumentoidaan riittävällä tavalla. Yhtiön ja toisten osakkeenomistajien kannalta esimerkiksi vanhan kylpyhuoneen pinnoitteiden, rakenteiden ja putkistojen korjaamisesta voi aiheutua samanlainen vahinko kuin uuden kylpyhuoneen rakentamisesta.

Tyypillinen ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävä työ olisi pinnoitteen uusiminen siten, että vanha pinnoite korvataan uudella ilman, että puututaan yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai eristeisiin. Tällainen korjaus on yleensä esimerkiksi sisätilojen maalaus. Sen sijaan ilmoitusvelvollisuus koskisi lähtökohtaisesti pinnoitteiden muuttamista: esimerkiksi asennettaessa sellainen uudenlainen pinnoite ulko-oveen tai ikkunan puitteisiin, joka voi vaikuttaa kosteuden kertymiseen, on kyseessä muutostyö, johon on sovellettava 5 luvun mukaisia säännöksiä muutostyöstä ilmoittamisesta. Samoin muutostyönä ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvaksi olisi katsottava parketin asentaminen muovimaton tilalle, jos sen seurauksena esimerkiksi huoneistossa kävelemisestä aiheutuvien, toisiin huoneistoihin kuuluvien äänien taso voi nousta häiritseväksi. Myös osakkeenomistajan vastuulle kuuluvien vesikalusteiden vaihtamisesta on ilmoitettava yhtiölle, koska yhtiön on voitava varmistua siitä, että uudet kalusteet soveltuvat yhtiön järjestelmään ja että ne asennetaan oikein.

Momentissa tarkoitetut vaikutukset toisen osakkeenomistajan huoneistoon voivat olla myös aistein havaittavia muutoksia. Tällöin vaikutus ilmene esimerkiksi kosteuden, lämpötilan tai valaistuksen muutoksena.

Kunnossapitotyöstä aiheutuu monesti työn aikana häiriötä kuten pölyä ja ääntä, ja esimerkiksi hissiä saatetaan joutua käyttämään pitkänkin aikaa yhtämittaisesti remonttitarvikkeiden tuomiseksi huoneistoon. Tällä on väistämättä hetkellistä vaikutusta myös näiden tilojen käyttöön. Momentissa ei kuitenkaan tällaista vaikutusta tarkoiteta. Pelkästään se seikka, että kunnossapitotyöstä aiheutuu tavanomaiseksi katsottavaa ääntä tai pölyä, ei siis synnyttäisi ilmoitusvelvollisuutta, vaan velvollisuuden olisi katsottava syntyvän vain, jos kunnossapitotyön lopputulos voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan rakennuksen osaan tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen. Osakkeenomistajan kunnossapitotyö voisi vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin esimerkiksi silloin, kun kunnossapitotyön toteuttaminen edellyttää yhtiön kunnossapitovastuulla olevan laitteen purkamista ja uudelleen asentamista. Vaikka kysymys ei olisikaan ilmoitusvelvollisuuteen kuuluvasta kunnossapitotyöstä, voi yhtiö esimerkiksi järjestyssäännöissä edellyttää kunnossapitotyötä valmistelevaa osakkeenomistajaa ilmoittamaan työstä, jos siitä aiheutuu muihin osakkeenomistajiin vaikuttavaa pölyä tai muuta haittaa.

Kunnossapitotyötä koskeva ilmoitus on tehtävä kirjallisesti etukäteen. Jos työ aloitetaan ilmoitusta tekemättä, yhtiö voi vaatia työn keskeyttämistä, kunnes asianmukainen ilmoitus on tehty (turvaamistoimenpide tai virka-apu).

Voimassa olevasta muutostyöilmoitusta koskevasta säännöksestä poiketen kunnossapitoa koskeva ilmoitus toimitettaisiin aina yhtiölle, jonka puolestaan pitäisi antaa ilmoituksesta tieto sellaiselle toiselle osakkaalle, jolle kunnossapitotyöstä voi aiheutua haittaa.

Ilmoitusvelvollisuuden tarkoituksena on antaa yhtiölle (ja toiselle osakkeenomistajalle) mahdollisuus reagoida ilmoituksen saatuaan esimerkiksi asettamalla työn suorittamiselle ehtoja. Ehdot eivät voi kuitenkaan koskea hyvän rakennustavan mukaisesti tehdystä työstä aiheutuvaa tavanomaista melua, pölyä ja hajua, joita muiden osakkeenomistajien ja asukkaiden on siedettävä tavanomaisissa rajoissa. Yhtiö ja toinen osakkeenomistaja voivat ilmoituksen saatuaan harkita kunnossapitotyön aikana tarvittavia rakennuksen tai toisen huoneiston käyttöön liittyviä tilapäisiä järjestelyjä sekä riittävän valvonnan järjestämistä. Tarkkaa määräaikaa ilmoituksen tekemiselle ei ehdoteta. Riittävä aika määräytyisi tapauskohtaisesti työn laadun, laajuuden ja muiden olosuhteiden mukaan.

Kunnossapitotyö poikkeaa muutostyöstä siten, että kunnossapidolla olosuhteet (esimerkiksi laitteen toiminta) saatetaan vastaamaan aiempaa, jo kertaalleen hyväksyttyä tilannetta. Kunnossapitotyö ei siis heikennä yhtiön tai muun osakkeenomistajan asemaa siitä, mitä se on alun perin ollut suhteessa kunnossapitotyön toteuttavaan osakkeenomistajaan, eikä kunnossapitotyön kieltäminen näin ollen liene yleensä mahdollista, toisin kuin muutostyön. Kieltäminen on mahdollista vain poikkeuksellisesti, esimerkiksi viranomaismääräysten muututtua siten, että korjaaminen uuteen, standardin mukaiseen tasoon edellyttäisi toisenlaista rakenteellista ratkaisua. Tällöinkin ”kieltäminen” voinee olla vain väliaikaista: osakkeenomistajalle on annettava mahdollisuus korvaavan asennuksen tekemiseen.

Edellä selostetusta kunnossapitotyön luonteesta johtuen myös myöhemmin ilmenevien seikkojen merkitys ilmoituksen käsittelyn kannalta on erilainen kuin muutostöiden osalta: yhtiö tai toinen osakkeenomistaja ei voi jälkikäteen kieltää tehtyä kunnossapitotyötä, vaikka työn tekemisen jälkeen olisikin ilmennyt seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet yhtiön tai osakkeenomistajan kantaan asiassa (lisäehtojen asettaminen työn tekemiselle).

Yhtiössä noudatettavan käytännön mukaisesti osakkeenomistajan ilmoitus voitaisiin käsitellä joko hallituksessa tai hallitus voisi valtuuttaa isännöitsijän tekemään tarpeelliset päätökset.

Ehdotetun 2 momentin mukaan yhtiön tulee ilmoittaa osakkeenomistajan kunnossapitotyöstä sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka hallinnassa olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai jonka hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työ voi vaikuttaa. Yhtiön ratkaistavaksi siten jää, keille muille osakkeenomistajille työstä ilmoitetaan.

Yhtiön ratkaistavaksi jäisi myös se, millä tavoin tieto toiselle osakkeenomistajalle toimitetaan. Epäselvissä tilanteissa näyttövelvollisuus ilmoitusta koskevan tiedon toimittamisesta olisi yhtiöllä. Yhtiön katsottaisiin kuitenkin aina täyttäneen ilmoitusvelvollisuutensa, kun tieto on toimitettu toiselle osakkeenomistajalle tämän yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen (esimerkiksi sähköpostitse).

Ehdotetun 3 momentin nojalla kunnossapidon suorittavan osakkeenomistajan tulee korvata yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Käsittelykustannusten korvaaminen on yhdenmukaista sen periaatteen kanssa, ettei yhtiölle ja sen kautta muille osakkeenomistajalle saa aiheutua mitään ylimääräisiä kustannuksia osakkeenomistajan toteuttamasta kunnossapidosta.

Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti erikseen kunnossapitotyön laatu, laajuus, odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset yms. seikat huomioon ottaen.

Yhtiölle korvattavia kuluja saattavat olla esimerkiksi isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille ilmoituksen käsittelemisen johdosta maksettava kokouspalkkio, jos yhtiössä maksetaan kokouspalkkiota ja ilmoituksen käsittelemistä varten joudutaan pitämään ylimääräinen kokous, sekä kustannukset, joita yhtiölle aiheutuu sen teettäessä kunnossapitotyöhön liittyvät tarpeelliset tarkastukset. Toiselle osakkeenomistajalle saattaa niin ikään aiheutua kustannuksia selvitysten tekemisestä esimerkiksi, jos kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja ei voi hankkia tiettyjä selvityksiä.

Kunnossapitotyön toteuttavalle osakkeenomistajalle ei myöskään voida antaa oikeutta kaikissa tilanteissa itse teettää selvityksiä, vaan suostumuksen antamisesta päättävällä osakkeenomistajalla tulee olla mahdollisuus valita ne lähteet ja asiantuntijat, joita hän katsoo tarvitsevansa päätöksensä tueksi. Vastaavasti myös yhtiön on voitava luottaa siihen, että selvitys saadaan sellaisista seikoista ja sellaisella tarkkuudella, kuin yhtiö itse katsoo tarpeelliseksi. Selvitystä tarvitseva on siis oikeutettu hankkimaan tarvitsemansa selvityksen itse, ja kunnossapitotyötä suunnitteleva osakkeenomistaja vastaa kustannuksista siltä osin, kuin niitä voidaan pitää tarpeellisina ja kohtuullisina.

Pykälän otsikoinnista ja sanamuodosta huolimatta ilmoitusvelvollisuus ja siihen liittyvä vastuu ilmoituksen käsittelemisen kustannuksista koskee myös tilanteita, joissa osakkeenomistaja tilaa kunnossapitotyön tai siihen liittyvän suunnittelun ja valvonnan joltain toiselta. Suhteessa yhtiöön ja toiseen osakkeenomistajaan kunnossapitotyön teettävä osakkeenomistaja vastaa yleisten oikeusperiaatteiden mukaisesti käyttämistään suunnittelijoista, urakoitsijoista ja valvojista.

Ehdotetun 4 momentin mukaisesti yhtiöllä on oikeus vaatia kunnossapitotoimenpiteestä vastaava selvitys (esim. suunnitelmat, toteutus, valvonta) kuin muutostyön osalta. Tarvittaessa yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus vaatia kunnossapitotyötä suunnittelevalta osakkeenomistajalta tarpeellisia lisäselvityksiä. Epäolennaisten selvitysten vaatimisen tai muun aiheettoman viivyttelyn perusteella yhtiön johtoon kuuluville (tai toiselle osakkaalle) voisi syntyä vastuu kunnossapitotyötä suunnittelevalle osakkaalle aiheutuvasta vahingosta.

Momentissa ehdotetaan säädettäväksi myös yhtiön ja toisen osakkeenomistajan oikeudesta asettaa osakkeenomistajan kunnossapitotyölle ehtoja. Yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla ei ole oikeutta kieltää osakkeenomistajaa toteuttamasta sellaisia kunnossapitotöitä, jotka kuuluvat tämän vastuulle. Kunnossapitotyön lopputuloksen on kuitenkin aina oltava hyvän rakennustavan mukainen. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi ehdotuksen mukaan esimerkiksi asettaa lisäehtoja sen varmistamiseksi, että kunnossapitotyö toteutetaan riittävän ammattitaitoisesti. Erityistä sertifiointia voitaisiin kuitenkin yleensä vaatia vain, jos vaatimus perustuu rakennustöitä koskevaan lainsäädäntöön (esim. sähköasennustyöt).

Rakennustyön aikaisen haitan perusteella ei voida kieltää työtä, mutta ehtoja toteuttamistavalle voidaan asettaa kohtuuttoman työnaikaisen haitan ehkäisemiseksi. Tavanomainen rakennustyön aikainen haitta (esimerkiksi normaaliksi katsottava rakennustyöstä johtuva melu ja rakennuspöly) on yleensä siedettävä eikä yhtiö voi kieltää sellaista. Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien olisi siten sallittava esimerkiksi se, että osakkeenomistaja kunnostaa kylpyhuoneensa ja että tästä saattaa aiheutua jonkin pölyhaittaa myös huoneiston ulkopuolelle. Työn toteuttamisen ehdoksi voitaisiin kuitenkin määrätä, että asianmukaisesta pölysuojauksesta ja loppusiivouksesta huolehditaan ja että veden jakelun katkoksista ilmoitetaan vähintään vuorokautta aiemmin porrashuoneen ilmoitustauluilla. On selvää, että yhtiö voi aina edellyttää, että työt tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti siten, että käytettävät työmenetelmät aiheuttavat mahdollisimman vähän haittoja. Yhtiöllä on lisäksi oikeus asettaa rajoituksia koskien esimerkiksi kunnossapitotyön toteuttamisaikoja. Lisäksi voidaan katsoa, että yhtiö voi edellyttää osakkeenomistajaa tekemään normaalin sisustuksellisen remontin tavanomaisessa ajassa, etteivät esimerkiksi naapurihuoneistojen haltijat joudu kärsimään yleisesti siedettävästä haitasta useiden kuukausien ajan.

Samoin kuin ehdotuksen mukaisen muutostöitä koskevan 5 luvun 4 §:n mukaan on meneteltävä osakkeenomistajan muutostyöilmoituksen johdosta, myös kunnossapitotyön lisäehtojen asettamisesta tulisi ilmoittaa viipymättä kunnossapitotyötä valmistelevalle osakkaalle.

Yhtiön ja toisen osakkeenomistajan asettamien ehtojen tulee aina olla tarpeellisia ja perusteltuja. Osakkeenomistajan kunnossapitotyö ei niiden johdosta saa kohtuuttomasti vaikeutua.

Ehdotetussa 5 momentissa on säädetty osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuudesta tilanteissa, joissa yhtiö on laiminlyönyt kunnossapitovelvollisuutensa ja osakkeenomistaja teettää työn ehdotetun 4 tai 5 §:n nojalla. Koska teettämisen perusteena on yhtiön laiminlyönti ja yhtiöllä on jo osakkeenomistajan aiemmin esittämän kunnossapitotyön toteuttamista koskevan vaatimuksen johdosta ollut aikaa varautua työn toteutumiseen, ei ilmoitusta tarvitsisi tehdä yhtä hyvissä ajoin kuin osakkeenomistajan tehdessä omalle vastuulleen kuuluvia kunnossapitotöitä. Melko lyhytkin varoitusaika saattaa tapauksesta riippuen olla riittävä.

Myöskään ilmoituksen sisällöltä ei edellytettäisi samanlaista tarkkuutta kuin osakkeenomistajan omasta kunnossapitotyöstä ilmoitettaessa, vaan ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittäisi, että toimenpiteen sisältö kerrottaisiin pääpiirteittäin. Yhtiön tiedossa olisi jo osakkeenomistajan aiemman kunnossapitoa koskevan vaatimuksen perusteella, mitä töitä laiminlyönti koskee. Yhtiön tulee myös kunnossapidosta vastaavana tahona olla perillä siitä, mitä toimenpiteitä kunnossapitotyö edellyttää. Osakkeenomistajan ei näin ollen enää yhtiön laiminlyötyä velvollisuutensa tarvitsisi selostaa seikkaperäisesti, mitä yksittäisiä toimenpiteitä hän teettämisoikeutensa nojalla aikoo tehdä.

Teetettävän työn aloittamista koskevan ilmoituksen sisällölle asetetut vähäisemmät vaatimukset eivät luonnollisesti kuitenkaan tarkoita, että osakkeenomistajan vastuu hyvän rakennustavan noudattamisesta tai työn huolellisesta toteuttamisesta muutoin olisivat vähäisemmät kuin muita kunnossapitotöitä tehtäessä. Osakkeenomistajan olisi huolehdittava asianmukaisesti teetettävän työn suunnitteluttamisesta, riittävän valvonnan järjestämisestä, työn laadusta sekä toimenpiteiden dokumentoinnista yhtiötä varten aivan samalla tavoin, kuin omalle vastuulleen kuuluvien kunnossapitotöidenkin osalta.

Osakkeenomistaja ei myöskään voisi teettämistä koskevalla ilmoituksella korvata ilmoitusta omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvista töistä, vaikka osakkeenomistajan vastuulle kunnossapitotöitä tehtäisiin samalla kuin yhtiön vastuulle kuuluvia, teetettäviä töitä. Osakkeenomistajan olisi aina ilmoitettava omista kunnossapitotöistään 1—4 momenttien mukaisesti.

Koska 4 ja 5 §:n mukaisen kunnossapitotöiden teettämisen perusteena on yhtiön laiminlyönti, ei osakkeenomistaja olisi velvollinen korvaamaan ilmoituksensa käsittelemisestä aiheutuvia kustannuksia yhtiölle (vrt. 3 momentti).

Sen sijaan yhtiön pitäisi antaa tässäkin tapauksessa ilmoituksesta tieto sellaiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen työ voi vaikuttaa.

8 §. Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta. Ehdotuksen mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 78 §:n 2 momentissa.

Hallintaoikeuteensa liittyen osakkeenomistaja on yhtiötä kohtaan vastuussa huoneiston asianmukaisesta käyttämisestä ja hoitamisesta. Osakkeenomistajan tulee siten ilmoittaa yhtiölle kaikista havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista.

Edellä tämän luvun 3 §:n 2 momentissa säädettävän huolellisuusvaatimuksen perusteella osakkeenomistajan olisi tavanomaisella tavalla seurattava myös vuokralle antamansa tai tyhjänä pitämänsä osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan kuntoa. Vastuuta ei voida määritellä täsmällisesti kalenteriajan ja seurantakäyntien välisenä suhteena, vaan tavanomaiseksi katsottavan huolellisuuden arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti kulloinkin vallitsevan yleisen käytännön perusteella. Jos osakkeenomistajalla ei ole syytä olettaa vuokralaisen olevan huolimaton tai aiheuttavan haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille, vuokranantaja voi luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa hänelle huoneenvuokralainsäädännön ja vuokrasopimuksen mukaisesti huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 24 §). Toisaalta, jos vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä osakkeenomistajan on syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika, josta yhtiö ei ole tietoinen, tai vuokralainen ei muuten huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein.

Huoneiston kunnon seurannassa on otettava huomioon myös vuokralaisensa tai muun huoneiston käyttöoikeuden haltijan oikeudet (esim. laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 22 §). Huoneistossa käynti tulisi hoitaa siten, että se mahdollisimman vähän haittaa tai häiritsee huoneiston käyttämistä.

Jos osakkeenomistaja laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, laiminlyönnistä voi seurata vahingonkorvausvastuu sellaisten vikojen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten osalta, jotka olisi voitu välttää, jos osakkeenomistaja olisi ajoissa ilmoittanut vioista yhtiölle. Ilmoituksen laiminlyönnin seurauksia käsitellään myös vahingonkorvaussäännösten perusteluissa (24 luku).

9 §. Kunnossapitotyön valvonta. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa määräystä yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan kunnossapitotyötä. Voimassa olevassa laissa säädetään yhtiön valvontaoikeudesta vain osakkeenomistajan muutostyön osalta (77 §). Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta osakkeenomistajan rakennustöihin liittyy samanlaisia riskejä sekä korjausrakentamisen että muutostyön osalta (ks. 7 §:n perustelut). Kumpikin saattaa aiheuttaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille haittaa, minkä vuoksi yhtiöllä on oltava oikeus valvoa myös kunnossapitotyön toteuttamista. Ehdotuksen mallina ovat voimassa olevan lain 77 §:n ja tämän ehdotuksen säännökset muutostyön valvontaoikeudesta. Säännös koskee myös osakkeenomistajaa, joka teettää kunnossapitotyön urakoitsijalla tai muulla ulkopuolisella taholla.

Ehdotettu 1 momentti poikkeaa voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentissa säädetystä valvontaoikeudesta siten, että valvonnan kohteena on selvyyden vuoksi rakennuksen vahingoittamattomuuden ohella nimenomaisesti mainittu myös kiinteistön vahingoittamattomuus. Osakkeenomistajan kunnossapitotyöt voivat olla sen kaltaisia, että ne vahingoittavat vain muita kiinteistön osia kuin rakennusta. Esimerkiksi rivitaloyhtiössä osakkeenomistajan hallinnassa olevalla piha-alueella pihalla tehtävien töiden yhteydessä työkoneet saattavat vahingoittaa yhtiön istutuksia, yhtiön pihamaan pintarakenteita taikka maahan asennettuja sadevesikouruja tai muita rakennuksen käyttöä palvelevia, yhtiön vastuulla olevia järjestelmiä.

Vaikka momentissa säädetään yhtiön oikeudesta — ei velvollisuudesta — osakkeenomistajan kunnossapitotyön valvomiseen, johdon yleisistä tehtävistä (1 luvun 11 §) seuraa, että hallituksella ja isännöitsijällä on myös velvollisuus huolehtia yhtiön eli osakkeenomistajien yhteisestä edusta osakkeenomistajan kunnossapitotyön yhteydessä. Milloin kunnossapitotyö voi vaikuttaa merkittävästi yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai kiinteistöön, on valvonta tämän mukaisesti järjestettävä. Mikäli valvontaa ei järjestetä lainkaan ja työstä aiheutuu vahinkoa, joka olisi voitu valvonnalla estää, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua korvausvastuuseen yhtiölle aiheutuneesta vahingosta. Esimerkiksi tilanteissa, joissa vesijohtojen tai vedeneristeiden kunnossapito on siirretty osakkeenomistajan vastuulle ja osakkeenomistaja ryhtyy kunnossapitotyöhön, työ voi vaikuttaa olennaisesti yhtiön ja muiden osakkeenomistajien asemaan, minkä vuoksi yhtiön on huolehdittava asianmukaisen valvonnan järjestämisestä.

Yhtiö on yleensä velvollinen valvomaan myös sellaista osakkeenomistajan kunnossapitotyötä, josta voi aiheutua haittaa vain toiselle osakkeenomistajalle (2 momentti). Toinen osakkeenomistaja voi kunnossapitotyötä koskevan ilmoituksen tiedoksi saatuaan edellyttää, että työn valvonta järjestetään riittävällä tavalla, hän saa tarpeelliset valvontatiedot ja että tarvittaessa häntä kuullaan työn aikana ilmenneistä, hänen kannaltaan olennaisista seikoista.

Osakkeenomistajan vastuuta kunnossapitotyönsä huolellisesta suorittamisesta ei poista se, että yhtiö käyttää valvontaoikeuttaan. Lähtökohta on, että kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa viime kädessä kunnossapitotyöstä yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuvista vahingoista. Yhtiön puolesta toteutettu valvonta voi kuitenkin osaltaan vaikuttaa kunnossapitotyön tekijän tuottamuksen arviointiin, jos työstä aiheutuu vahinkoa.

Osakkeenomistajan on myötävaikutettava siihen, että yhtiöllä on mahdollisuus hyvän rakennustavan mukaisesti valvoa työn edistymistä. Osakkeenomistajan vastuulla on näin ollen muun muassa aikataulun tiedottaminen yhtiölle sen varmistamiseksi, että yhtiöllä on mahdollisuus tehdä tarpeelliset katselmukset ja muutoinkin käyttää valvontaoikeuttaan kunkin merkityksellisen työvaiheen yhteydessä.

Jos kunnossapitotyö voi vaikuttaa muiden osakkeenomistajien osakehuoneistoihin tai niiden käyttämiseen, yhtiön on ehdotetun 2 momentin mukaan kunnossapitotyötä valvoessaan kiinnitettävä huomiota myös näiden muiden osakkeenomistajien etuun ja osakkeenomistajien asettamien ehtojen noudattamiseen. Yhtiön johto voi myös ilmoittaa toisille osakkeenomistajille sellaisista näiden kannalta haitallisista seikoista, jotka ilmenevät yhtiön valvonnan yhteydessä. Yhtiön olisi myös järjestettävä muulle osakkeenomistajalle (tai tämän edustajalle) mahdollisuus osallistua yhtiön järjestämään valvontaan, mikäli osakkeenomistajien etujen valvominen ei muutoin kohtuudella olisi mahdollista tai se muusta syystä olisi katsottava tarpeelliseksi. Osakkeenomistajilla ei kuitenkaan olisi itsenäistä oikeutta valvoa toisen osakkeenomistajan kunnossapitotyötä, vaan asia jäisi yhtiön harkinnan varaan.

Yhtiö voi valvoa toisen osakkeenomistajan etujen toteutumista vain, mikäli sen tiedossa on, mitkä seikat ovat tälle tärkeitä. Toisen osakkeenomistajan etujen mukaista on esimerkiksi ilmoittaa yhtiölle kirjallisesti kunnossapitotyön toteuttamiselle mahdollisesti asettamistaan ehdoista.

Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa kaikista kunnossapitotyönsä kustannuksista, mukaan lukien valvonnasta aiheutuvat kulut. Säännöksen sanamuodolla (”riittävällä tavalla”) on pyritty selventämään sitä, että hallitus ja isännöitsijä voivat käyttää valvonnassa myös ulkopuolista asiantuntemusta vastaavalla tavalla kuin vastaavissa rakennustöissä, jotka toteutettaisiin yhtiön toimesta. Kunnossapitotyön tekijä vastaa sellaisista yhtiön lukuun toimivan valvojan palkkiosta ja kuluista, jotka ovat kunnossapitotyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia.

Yhtiölle ja osakkeenomistajalle saattaa syntyä erimielisyyttä siitä, onko yhtiölle valvonnasta aiheutuneita kuluja pidettävä kohtuullisena. Valvontakulujen tarpeellisuuden ja kohtuullisuuden arviointiin sekä määrästä etukäteen osakkeenomistajalle annettavaan arvioon soveltuvat muutostyön valvontaa (5 luvun 7 §) koskevissa perusteluissa todetut periaatteet.

Epäselvissä tilanteissa lähtökohtana on, että mikäli yhtiö pystyy osoittamaan aiheutuneet kustannukset, osakkeenomistajan on puolestaan pystyttävä näyttämään mahdollinen kustannusten kohtuuttomuutta tai tarpeettomuutta koskeva väitteensä toteen.

Valvonnan kustannuksista vastaavana tahona kunnossapitotyön toteuttavalla osakkeenomistajalla on yleisten periaatteiden mukaisesti oikeus saada maksettavakseen tulevasta summasta riittävä erittely, jossa valvontaan käytetty aika, erityisiä kustannuksia aiheuttaneet toimenpiteet sekä mahdolliset muut kustannukset kuten hallituksen kokouspalkkio on mainittu erikseen. Vaadittavien kustannusten tulee myös aina olla todellisia: yhtiöllä ei ole oikeutta veloittaa osakkeenomistajalta enempää, kuin mitä se on joutunut valvonnan johdosta itse maksamaan, vaikka se olisi onnistunut ostamaan esimerkiksi ulkopuolisen valvojan palveluja tavanomaista alhaisempaan hintaan. Valvontakulujen korvaamista koskeva säännös ei koske yhtiölle kuuluvaa kunnossapitotyötä, jonka osakkeenomistaja teettää 4 tai 5 §:n perusteella.

10 §. Viranomaisen lupa ja kunnossapitotyö tuomioistuimen päätöksellä. Pykälässä säädetään osakkeenomistajan suorittaman kunnossapitotyön edellytyksenä olevan viranomaisluvan hakemisesta. Lisäksi pykälässä säädetään osakkeenomistajan oikeussuojakeinoista silloin, kun kunnossapitotyötä koskevat yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamat ehdot (ks. 7 §:n 4 momentti) ovat kohtuuttomia. Joissakin tapauksissa myös kunnossapitotyöhön vaaditaan viranomaisen lupa vastaavalla tavalla kuin muutostyöhön (ks. 5 luvun 6 §). Ehdotetut säännökset koskevat osakkeenomistajan vastuulla olevaa kunnossapitotyötä ja sellaista yhtiön vastuulla olevaa kunnossapitotyötä, jonka osakkeenomistaja teettää 4 tai 5 §:n perusteella. Ehdotetut säännökset vastaavat soveltuvin 5 luvun 5 ja 6 §:n säännöksiä osakkeenomistajan muutostyöhön liittyvästä viranomaisluvasta ja muutoksen toteuttamisesta tuomioistuimen päätöksen perusteella.

5 luku Muutostyöt

Luvun 1—8 §:ssä säädetään osakkeenomistajan muutostöistä. Luvun 9 §:ssä säädetään yhtiön uudistuksen tai muun muutostyön aloittamista koskevasta ilmoituksesta ja työn suorittamisesta.

Yhtiön muutostyön osalta voimassa olevassa laissa säädetään erikseen vain perusparannuksen ja muun uudistuksen vastikerahoitusta koskevasta päätöksestä. Erityissäännöksiä muutostyön aloittamisesta ja toteutuksen tasosta ehdotetaan oikeustilan selventämiseksi. Näiltä osin ei ole syytä säännellä eri tavoin muutoksia, jotka nostavat asumistasoa, säästävät yhtiön kuluja tai joissa voi ainakin joidenkin osakkeenomistajien mielestä olla kysymys tason laskemisesta (esim. kaupunkikaasusta luopuminen, kerhohuoneen muuttaminen vuokrattavaksi toimistotilaksi).

Muutostöitä koskevia säännöksiä sovellettaisiin myös asunto-osakeyhtiön rakentamisvaiheessa tehtäviin muutoksiin. Vaikka osakkeenomistajan muutostyön suorittamisesta ei ennen rakennuksen valmistumista yleensä voikaan aiheutua muille osakkeenomistajille haittaa, kun asuntojen hallintaa ei vielä ole luovutettu, muutostyön seuraukset voivat vaikuttaa muiden osakkeenomistajien asemaan. Muille osakkeenomistajille (osakkeidenostajille) olisi ilmoitettava muutoksesta.

Esimerkiksi silloin, kun huoneiston piha-alueelle tehtävä muutos voi vähentää pysyvästi naapurihuoneistojen valoisuutta, yhtiön olisi ilmoitettava muutoksesta naapurihuoneistojen osakkeenomistajille, jotka voisivat harkita tarpeellisiin toimiin ryhtymistä (lisäselvityksen hankkiminen, ehtojen asettaminen, muutostyön kieltäminen). Ellei rakentamisvaiheen aikana tehtävällä muutoksella ole vaikutusta muiden osakkeenomistajien asemaan eikä yhtiölle myöhemmin aiheutuviin kunnossapitokustannuksiin, ei velvollisuutta ilmoittaa muutoksesta muille osakkeenomistajille ole.

Kunnossapitoon ja kustannusvastuun jakautumiseen liittyvien epäselvyyksien välttämiseksi on myös tärkeää, että asunto-osakeyhtiöllä on tieto myös rakentamisvaiheessa huoneistoon osakkeenomistajan tai –ostajan pyynnöstä tehdyistä muutoksista. Rakennusaikaiset muutostyöt on siten dokumentoitava ja dokumentit säilytettävä samalla tavalla kuin myöhemmissä muutostöissä. Asuntokauppalain edellyttämät ilmoitukset ja rakentamisasiakirjojen täydennykset voivat täyttää myös asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen mukaiset vaatimukset. Tällöin erillisten dokumenttien laatimista asunto-osakeyhtiölain asettamien vaatimusten noudattamiseksi ei luonnollisesti edellytetä.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu tarvetta säätää erikseen keskinäisten kiinteistöosakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan muutostyöoikeudesta. Tällaiset yhtiöt eroavat toisistaan niin merkittävästi, että ei ole tarkoituksenmukaista säätää erikseen muutostyöoikeudesta tällaisissa yhtiöissä. Kukin tällainen yhtiö voi yhtiöjärjestyksessään valita, sovelletaanko ehdotettuja asunto-osakeyhtiölain säännöksiä ja jos sovelletaan, miltä osin (ks. 28 luku 1 §). Ehdotuksen mukaan asunto-osakeyhtiön kaikkiin osakehuoneistoihin sovelletaan ehdotettavia säännöksiä huoneiston käyttötarkoituksesta riippumatta. Huoneiston käyttötarkoitus voidaan kuitenkin ottaa huomioon yhtiön muutostyön vastikerahoitusta koskevassa päätöksessä siten kuin 6 luvun 32 §:ssä ehdotetaan.

Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt

1 §. Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa. Osakkeenomistajan muutostyöoikeus ehdotetaan säilytettäväksi 1 momentissa sisällöllisesti pääosin ennallaan. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentissa.

Muutostyöoikeus koskisi voimassa olevan oikeuden tapaan vain yhtiöjärjestyksen perusteella osakkeenomistajan hallinnassa olevia alueita. Muut alueet, kuten esimerkiksi yhtiöjärjestyksestä ilmenemättömät piha-alueet, jäisivät muutostyöoikeuden ulkopuolelle siitäkin huolimatta, että ne olisivat tietyn huoneiston yhteydessä ja rajattu kyseisen huoneiston käyttöä varten. Ks. KKO 2005:26: Osakkeenomistajilla ei ollut [voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentissa] tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan. Päätöksessä todetulla tavalla käytännölliset näkökohdat puoltavat tulkintaa, jonka mukaan osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölain mukainen oikeus muutostöihin rajoittuu tiloihin, joihin hänen osakkeensa yhtiöjärjestyksen mukaan tuottavat hallintaoikeuden. Tällaisesta tulkinnasta seuraa, että selkeillä, yhtiöjärjestyksestä ilmenevillä perusteilla voidaan ratkaista, mihin tiloihin osakkeenomistajan oikeus tehdä muutostöitä ulottuu.

Osakkeenomistajan oikeutta muutosten tekemiseen ehdotetaan muutettavaksi siten, että osakkeet tuottavat yleensä myös muutosten tekemiseen oikeuttavan hallintaoikeuden sellaisella parvekkeella, jolle on kulkuyhteys vain osakkeenomistajan osakehuoneistosta (ks. ehdotettu 1 luvun 3 §:n 2 momentti ja sen perustelut, joissa käsitellään myös muutostyöoikeutta useampaan osakehuoneistoon liittyvän parvekkeen osalta). Yleensä parvekkeelle pääsee vain tietystä huoneistosta tai tietyistä huoneistoista. Huoneiston haltijan muutostyö parvekkeella ei tällöin vaikuta muiden osakkeenomistajien tai yhtiön mahdollisuuteen käyttää parveketta. Huoneistokohtainen parveke mielletään osakkeenomistajan yksityiseksi alueeksi ja käytännössä on yleistä, että osakkeenomistajat tekevät erilaisia muutostöitä myös parvekkeella.

Muutostyöoikeus ei edelleenkään olisi ehdoton. Siihen sovellettavat, yhtiön ja toisten osakkeenomistajien edun huomioon ottamiseksi tarpeelliset rajoitukset vastaisivat voimassa olevaa lakia. Esimerkiksi parvekkeiden ja piha-alueiden osalta muutostyöoikeutta rajoittaisi voimassa olevaa lakia vastaavasti myös se, miten muutos vaikuttaisi kiinteistön ulkonäköön tai yhtiön kunnossapidettäviin rakennuksen osiin. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voivat asettaa muutostyön toteuttamiselle ehtoja tai jopa kieltää sen 3 §:ssä tarkemmin säädetyin tavoin.

Muutostyöoikeus ei koskisi sellaisia töitä, joiden johdosta huoneiston käyttötarkoitus muuttuisi toiseksi (esimerkiksi varastotilan muuttaminen toimistohuoneeksi), vaan sallittuja olisivat vain yhtiöjärjestyksen mukaisen osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukaiset muutokset. Yhtiö voisi tietenkin sallia yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen muuttamisen siten kuin yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta säädetään.

Jos osakkeenomistaja haluaa muuttaa huoneistonsa käyttötarkoitusta yhtiöjärjestyksessä määrätyn yleisen määritelmän (esimerkiksi ”liikehuoneisto”) rajoissa, on kuitenkin kyseessä normaali muutostyö, johon sovelletaan tämän luvun säännöksiä.

Nimenomaista säännöstä muutostyöoikeuden rajoittumisesta käyttötarkoituksen mukaisiin muutoksiin ehdotetaan sen selventämiseksi, että yhtiökokous päättää huoneiston käyttötarkoituksen muuttamisesta, koska käyttötarkoituksen muuttaminen voi vaikuttaa muun muassa yhtiölle kiinteistön pidosta aiheutuviin kustannuksiin, toisten osakkeenomistajien asumiskustannuksiin tai asumismukavuuteen taikka yhteisten tilojen käyttämiseen. Tätä pidemmälle menevä muutostyöoikeus voisi johtaa siihen, että huoneistoa voitaisiin helpommin käyttää yhtiöjärjestyksessä määrätystä poikkeavaan tarkoitukseen.

Esimerkiksi myymälätilan muuttamisella ravintolasaliksi saattaa olla yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta kielteisiä vaikutuksia järjestyshäiriöiden, ylimääräisten siivouskustannusten ym. muodossa. Yhtiöjärjestystä on myös pidettävä lähtökohtana yhtiön kunnossapitovastuun tasoa määriteltäessä. Mikäli huoneisto on yhtiöjärjestyksen mukaan ”liikehuone”, pintojen ennalleen saattamista koskeva yhtiön vastuu esimerkiksi vesivahinkotilanteissa muodostuu erilaiseksi kuin huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen ollessa varasto. Jos käyttötarkoitus on yhtiöjärjestykseen osakkeenomistajan aloitteesta muutettu, myöhemmällä osakkeenomistajalla on oikeus luottaa yhtiöjärjestyksen merkintään käyttötarkoituksesta ja sen mukaan määräytyvään yhtiön vastuuseen, ellei yhtiöjärjestykseen nimenomaisesti ole otettu vastuunjakoa koskevaa poikkeavaa määräystä.

Käyttötarkoituksen muuttamista tarkoittavien muutosten rajaamisesta osakkeenomistajan muutostyöoikeuden ulkopuolelle seuraa, ettei esimerkiksi tuomioistuin voi vastoin yhtiön tahtoa sallia tällaista muutosta, vaikka muutos muutoin täyttäisikin ehdotetun 6 §:n asettamat edellytykset.

Momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia ”kustannuksellaan”. Sanamuodon muutos on selvennys, joka ei muuta oikeustilaa.

Lähtökohta on, että suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkeenomistajiin kaikki muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat sen toteuttavan osakkeenomistajan maksettaviksi, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan velvollisuudesta huolehtia siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistaja vastaa hyvän rakennustavan noudattamisesta suhteessa yhtiöön ja muihin osakkeenomistajiin siinäkin tapauksessa, että työn suorittaa rakennusliike osakkeenomistajan toimeksiannosta. Hyvän rakennustavan noudattaminen tarkoittaa sekä muutostyöprosessia että lopputulosta: niiden kummankin tulee olla hyvän rakennustavan mukaisia. Hyvän rakennustavan rikkomisen aiheuttamaa vahingonkorvausvastuuta on käsitelty 24 luvun 2 §:n perusteluissa.

Ehdotetun 3 momentin mukaan osakkeenomistajan suorittamaan lisärakentamiseen sovelletaan samoja säännöksiä kuin huoneistossa toteutettavaan muutostyöhön. Vastaava säännös on voimassa olevan lain 77 §:n 4 momentissa.

Ehdotetussa 4 momentissa viitataan muutosta koskevien tietojen säilyttämisen ja tietojen antamisen osalta 7 luvun 27 ja 28 §:ään, jossa olisi nimenomaiset säännökset yhtiön johdon velvollisuudesta säilyttää muutostyöilmoitukset ja antaa ilmoituksia koskevia tietoja. Uusien säännösten tarkoituksena on parantaa muutostöiden seurantaa, selventää yhtiön ja osakkeenomistajan välistä vastuunjakoa sekä helpottaa uuden omistajan tietojensaantia sellaisista hänen hallintaansa tulevaan huoneistoon liittyvistä seikoista, jotka ovat omiaan vaikuttamaan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon.

Pykälän 5 momentissa on viittaus vahingonkorvaussäännöksiin, jotka täsmentävät osakkeenomistajan vastuuta muutoksesta aiheutuvasta vahingosta. Vahingonkorvausvastuussa muutostyön toteuttanut osakkeenomistaja on kuitenkin ainoastaan aiheutettuaan vahingon tuottamuksesta eli tahallisesti tai huolimattomuudesta. Vahingonkorvaussäännöksistä seuraa muun muassa, että osakkeenomistaja voi osoittamalla menetelleensä huolellisesti välttää korvausvastuun, vaikka muulle rakennuksen osalle aiheutuva korjaustarve sinänsä olisikin seurausta muutoksesta.

2 §. Ilmoitus muutostyöstä. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi muutostyötä suunnittelevan osakkeenomistajan velvollisuudesta ilmoittaa hankkeesta etukäteen yhtiölle. Vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentissa. Ilmoitusvelvollisuus vastaa lähtökohtaisesti 4 luvussa säädettyä kunnossapitotyötä koskevaa ilmoitusvelvollisuutta.

Ilmoitusvelvollisuutta ehdotetaan selvennettäväksi 1 momentissa siten, että muutostyöilmoitus on tehtävä kirjallisesti ja osakkeenomistajan on ilmoitettava suunnittelemastaan ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvasta hankkeesta aina yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, joiden on huolehdittava ilmoituksen toimittamisesta myös sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen muutostyö voi vaikuttaa. Säännös poikkeaa voimassa olevasta laista myös siten, että ilmoitusvelvollisuus on osakkeenomistajalla silloinkin, kun rakennustyö tai muutoksen muu toteuttaminen vaikuttaa vain yhtiön tai toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen.

Ehdotuksen tarkoituksena on selventää muutostyön suunnittelua sekä helpottaa yhtiön ja toisten osakkeenomistajien mahdollisuuksia arvioida yksittäisen osakkeenomistajan kaavailemaa muutostyötä ja muutostyöhön liittyvien riitojen ratkaisemista. Kirjallinen muutostyöilmoitus on myös edellytys sille, että yhtiö voi tarkoituksenmukaisella tavalla säilyttää ja myöhemmin antaa muutostyötä koskevia tietoja siten kuin 7 luvun 27 ja 28 §:ssä ehdotetaan säädettäväksi.

Voimassa olevasta laista poiketen jäisi siis yhtiön harkittavaksi, milloin muutostyö voi vaikuttaa toisen osakkeenomistajan hallinnassa oleviin tiloihin siten, että muutostyöstä on ilmoitettava tällaiselle osakkeenomistajalle. Ehdotus edistää muutostyötä suunnittelevan osakkeenomistajan yksityisyydensuojaa ja se voi jossain määrin rajoittaa osakkeenomistajien välisiä riitoja.

Voimassa olevassa laissa ei ole nimenomaisia säännöksiä siitä, millä tavoin yhtiön on ilmoitettava muutostyöstä toiselle osakkeenomistajalle tai minkälaisia tietoja muutostyötä koskevan ilmoituksen tulee sisältää. Pykälän 2 momentissa viitataan 4 luvun 7 §:n 2—4 momentin säännöksiin kunnossapitoa koskevan ilmoituksen antamisesta toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamisesta ja ilmoituksen sisällöstä.

Ehdotuksen tarkoitus on selventää ilmoitusmenettelyä muutostyötä suunnittelevan kannalta ja helpottaa yhtiön ja toisen osakkeenomistajan mahdollisuuksia arvioida ja seurata muutostyötä. Ilmoituksen saavan toisen osakkeenomistajan pitäisi edelleen omalla vastuullaan harkita, onko hänellä perusteita vastustaa muutosta tai hyväksyä se vain tietyin ehdoin. Yhtiön tiedoksi antamisen laiminlyönti ei vaikuttaisi toisen osakkeenomistajan oikeuteen vastustaa hänelle vahinkoa aiheuttavaa muutostyötä.

Yhtiölle voimassa olevasta laista poiketen asetettu velvollisuus antaa muutostyöilmoitus tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle voi lisätä yhtiön vastuuta muutostyötä suunnittelevalle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta vain, jos vahinko on aiheutunut tiedoksi antamisen laiminlyönnistä. Käytännössä yhtiön vastuu suhteessa muutostyön tekijään voi laajentua, jos muutostyö viivästyy tai estyy sen vuoksi, että yhtiö on laiminlyönyt ilmoittaa työstä toiselle osakkeenomistajalle, joka muutostyön aloittamisen jälkeen vaatii työstä aikaa vievää selvitystä. Työ voi myös estyä tai sen kustannukset nousta sen vuoksi, että toinen osakkeenomistaja kieltää sen tai hyväksyy sen vain tietyin ehdoin, joista tietoisena muutostyön tekijä ei olisi lainkaan ryhtynyt työhön.

Muilta osin 2 momentin perustelujen osalta viitataan kunnossapitovastuuta koskevan 4 luvun 7 §:n 2—4 momenttien perusteluihin.

3 §. Suostumus muutostyöhön. Ehdotuksen mukaan yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla olisi oikeus vastustaa muutostyötä vastaavilla edellytyksillä kuin voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentin mukaan.

Pykälän 1 ja 2 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Ehdotuksessa ei ole erikseen mainittu toimielintä, joka päättää yhtiön kannasta osakkeenomistajan muutostyöhön. Toimivalta ratkeaisi tapauskohtaisen harkinnan perusteella yleisten toimivaltaa koskevien säännösten perusteella. Useimmiten hallitus voisi tehdä ratkaisun muutostyöluvan antamisesta.

Yhtiön elinten välisestä toimivallan jaosta voi erityisen merkittävän muutostyön kohdalla kuitenkin seurata, että hallitus on poikkeustapauksissa velvollinen saattamaan asian yhtiökokouksen päätettäväksi. Lakiehdotuksen 6 ja 7 luvussa säädetään nimenomaisesti, että hallitus voi viedä ja yhtiökokous ottaa asian päätettäväksi, jos muutostyö on epätavallinen tai laajakantoinen tai voi vaikuttaa olennaisesti asumiseen. Vaikka muutostyötä koskeva päätös tehdään pääsääntöisesti hallituksessa, se voi olla syytä viedä yhtiökokouksen käsiteltäväksi myös silloin, kun päätöksellä on merkitystä osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta. Yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallinen voi olla esimerkiksi sellainen yksittäisen osakkeenomistajan muutostyö, jota vastaavaa hanketta muut osakkeenomistajat eivät voi myöhemmin toteuttaa lainkaan (esim. muutoksen jälkeen ei enää jää käyttämätöntä rakennusoikeutta) tai vastaavin kustannuksin (esim. johdotukseen tarvittaviin kanaviin ei jää tilaa uudelle johdotukselle).

Selvissä tapauksissa hallitus voisi siirtää muutostyölupaa koskevan toimivallan isännöitsijälle. Isännöitsijä voidaan valtuuttaa päättämään muutostyöluvasta lähinnä silloin, kun yhtiön kanta kyseisen kaltaisiin muutoksiin on vakiintunut.

Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumusta edellyttävän haitan tai vahingon määritelmä vastaa voimassa olevaa lakia. Haitan tai vahingon aiheutumisen tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa, jotta se voisi oikeuttaa yhtiön tai muun osakkeenomistajan asettamaan muutostyölle ehtoja tai kieltämään sen. Vain vähäistä suurempi haitta tai vahinko voisi johtaa siihen, että muutostyölle tarvittaisiin yhtiön tai osakkeenomistajan suostumus.

Käytännössä haitan arvioinnissa rakennuksen ulkonäköön vaikuttavaan muutokseen rinnastetaan myös osakkeenomistajahallinnassa olevalle pihalle tai parvekkeelle tehtävät laitteet ja rakennelmat, jotka vaikuttavat olennaisesti kiinteistön ulkonäköön.

Perusparannuksia ja uudistuksia vastaavalla tavalla osakkeenomistajan muutostöihin voidaan tarvittaessa varautua yhtiöjärjestykseen otettavilla määräyksillä.

Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kieltäessä aiheettomasti muutoksen tai asettaessa suostumukselleen kohtuuttomia ehtoja tuomioistuin voisi nykyistä oikeustilaa vastaavasti oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen ja muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja (ks. 6 §).

Muutostyön kieltäminen olisi yleensä kohtuutonta silloin, jos muutostyö olisi mahdollista toteuttaa siten, että siitä ei aiheudu olennaista haittaa taikka osakkeenomistaja korvaa siitä aiheutuvan vahingon ja haitan. Yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla olisi oikeus kieltää muutostyö kokonaan ainoastaan, jos haittaa tai vahinkoa ei olisi mahdollista kokonaan poistaa ja olisi kohtuutonta edellyttää suostumuksen antamista edes korvausta vastaan.

Tässä tarkoitetuksi haitaksi olisi katsottava myös vahinkoriskin lisääntyminen. Osakkeenomistajan tehdessä lvi-asennuksia pesukoneita tms. laitteita varten tilaan, jossa ei ennestään ole vesikalusteita, yhtiö voisi siten asettaa muutostyön ehdoksi esimerkiksi vedeneristeen ja lattiakaivon asentamisen, jos laitteet ovat sellaisia, että niitä yleensä käytetään vain märkätiloissa.

Muutostyön voisi yleensä kieltää vain pysyvän haitan perusteella. Väliaikaisen haitan esimerkiksi työn toteuttamisesta aiheutuvan haitan perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi asettaa vain ehtoja muutostyön toteuttamiselle. Käytännössä yhtiöt asettavat muutenkin muutoksen edellytykseksi sen, että muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaa kaikista kustannuksista, kuten mahdollisen yhtiöjärjestyksen muutoksen vuoksi pidettävän yhtiökokouksen, yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin ja viranomaisen luvan hankkimisen kustannuksista (ks. 5 §). Muutostyöluvan ehdoksi voidaan asettaa myös esimerkiksi vakuuden toimittaminen: yhtiö voisi vaatia osakkeenomistajalta vakuutta, jos yhtiö samankaltaisia töitä teettäessään normaalisti vaatisi vakuutta omalta urakoitsijaltaan.

Vähäinen työnaikainen haitta (tavanomaiset muutostyön äänet päiväsaikaan, lyhytaikaiset vesikatkot jne.) on luonnollista eikä tule lainkaan korvattavaksi. Toisaalta esimerkiksi silloin, jos muutostyön johdosta leviää naapurihuoneistoon pölyä, tällaisella osakkeenomistajalla on oikeus saada korvaus muutostyön teettävältä osakkeenomistajalta. Hyvä rakennustapa edellyttää myös työn asianmukaista toteuttamista, kuten suojausta pölyn leviämisen estämiseksi.

Yhtiön tulisi muutostyön sallimista käsitellessään kiinnittää huomiota myös yhtiölle muutostyöstä mahdollisesti aiheutuviin pysyviin lisäkustannuksiin. Esimerkiksi osakkeenomistajan rakentaessa huoneistoonsa uima-altaan taikka kylpyhuoneettomaan huoneistoonsa uuden suihkutilan tai muuttaessa liikehuoneiston kampaamoksi yhtiölle aiheutuu muutoksen johdosta pysyviä kustannuksia lisääntyneen veden kulutuksen myötä. Tällaisista kustannuksista yhtiöllä on oikeus saada korvaus muutostyön toteuttavalta osakkeenomistajalta.

Muutostyön perusteeton kieltäminen tai kohtuuttomien ehtojen asettaminen voi synnyttää yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle vahingonkorvausvelvollisuuden.

Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, pykälän 3 momentin mukaan muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää. Erityissäännöksellä selvennetään oikeustilaa.

Voimassa olevan lain perusteella on epäselvää, voiko yhtiö tai toinen osakkeenomistaja olosuhteiden muuttumisen perusteella vaatia työn lopettamista tai keskeyttämistä tai asettaa lisäehtoja muutostyölle. Ehdotus korostaa muutostyön tekijän vastuuta siten, että muutostyötä tekevä osakkeenomistaja vastaa yleensä viime kädessä kaikista muutostyön kustannuksista. Tarkoitus on, että yhtiö ja muut osakkeenomistajat eivät joudu vastuuseen työn aikana muuttuneista olosuhteista tai ilmenneistä uusista tiedoista aiheutuvasta vahingosta, haitasta tai lisäkuluista. Selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden kohdistaminen ensisijassa muutostyön suorittavaan osakkaaseen on perusteltua, koska muutostyö hyödyttää yleensä vain häntä. Mahdollisuus työn keskeyttämiseen korostaa työn aloittamista edeltävän suunnittelun ja muutostyöilmoituksen merkitystä.

Käytännössä yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi vaatia, että osakkeenomistaja keskeyttää muutostyön kunnes muuttuneiden olosuhteiden tai uusien tietojen merkitys on arvioitu yhtiön ja toisen osakkeenomistajan kannalta.

Ehdotettavan erityissäännöksen perusteella voi olla myös helpompaa hakea turvaamistoimenpidettä työn keskeyttämiseksi.

Perusteeton muutostyön keskeyttäminen voi johtaa yhtiön, sen johdon tai toisen osakkeenomistajan korvausvastuuseen muutostyötä tekevälle osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla.

4 §. Muutostyön aloittaminen ja ilmoituksen käsittely. Muutostyöilmoituksen käsittelyä ja muutostyön aloittamisajankohtaa koskevaa sääntelyä ehdotetaan selvennettäväksi siten, että yhtäältä yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on riittävä aika arvioida muutostyön vaikutuksia ja toisaalta siten, että nämä eivät voi aiheettomasti viivytellä vastauksen antamisessa.

Ehdotettavilla menettelysäännöksillä pyritään helpottamaan erityisesti merkittävämpien muutostöiden suunnittelua ja muutosten vaikutusten arviointia.

Pykälän 1 momentin mukaan muutostyötä, jonka yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi kieltää vahingon tai muun haitan perusteella, ei saa aloittaa, ennen kuin muutostyöilmoituksen tekemisestä on kulunut riittävästi aikaa. Koska muutostyöt vaihtelevat laadultaan ja laajuudeltaan, myös ilmoituksen käsittelemiseen kulloinkin tarvittava aika voi vaihdella merkittävästi. Muutostöiden aloittamiselle ei ole säädettävissä kiinteätä määräaikaa, joka soveltuisi kaikkiin muutostöihin, vaan tarvittava aika on arvioitava tapauskohtaisesti.

Kohtuullisuutta arvioitaessa huomioon otettavia seikkoja olisivat mm. aiotun muutostyön laatu ja laajuus, muutostyön mahdolliseen epäonnistumiseen liittyvät vahinkoriskit, muissa huoneistoissa aiemmin toteutetut vastaavat muutostyöt yms. seikat. Myös ilmoituksen ajankohdalla saattaa olla merkitystä: esimerkiksi loma-aikana (keskikesä, joulu ja vuodenvaihde) ei voida edellyttää hallituksen kokoontuvan yhtä usein tai yhtä lyhyellä varoitusajalla kuin muutoin. Hyvän tavan mukaista olisi tällöinkin ilmoittaa osakkeenomistajalle, että asia tullaan ratkaisemaan loma-ajan päätyttyä tiettyyn päivään mennessä.

Asunto-osakeyhtiöissä yhtiön toimintavelvoite ei myöskään lähtökohtaisesti ole yhtä tiukka kuin kiinteistöosakeyhtiöissä, joissa muutostyön mahdollisimman nopealla toteutuksella saattaa olla osakkeenomistajan kannalta olennainen merkitys. Ilmoituksen riittävän nopean käsittelyn merkitys voi korostua esimerkiksi silloin, jos huoneistossa harjoitettava liiketoiminta muutoksen viivästymisen johdosta häiriintyy.

Toisaalta asunto-osakeyhtiöissäkin saattaa osakkeenomistajan kannalta olla olennaisen tärkeää, että muutostyö voidaan toteuttaa viivytyksettä. Omistajanvaihdostilanteissa muutostyön viivästyminen voi viivästyttää osakkeenomistajan mahdollisuutta muuttaa huoneistoon. Tällöin kohtuullinen käsittelyaika voi olla lyhyempi kuin silloin, jos huoneistossa jo asuva osakkeenomistaja pyytää muutostyölupaa.

Vaikka muutostyöilmoitus tulee käsitellä ilman aiheetonta viivytystä, tulee kohtuullisuutta arvioitaessa ottaa huomioon myös hallituksen työskentelyrytmi: kokousaikataululla saattaa olla merkitystä esimerkiksi silloin, kun edellinen kokous on juuri pidetty ja seuraava on sovittu pidettäväksi kuukauden-parin kuluttua (vastaa keskimäärin 6—12 kokousta / vuosi). Jos aiottu muutostyö on melko yksinkertainen eikä edellytä laajaa selvitystä, osakkeenomistajan kannalta em. odotteluaika saattaa olla pitkä — isommissa yhtiöissä, joissa muutostöitä tehdään useita vuodessa, joudutaan kuitenkin helposti ”kokouskierteeseen”, jos muutostöitä varten on kokoonnuttava erikseen.

Edellä todetun mukaisesti kohtuullisena aikana voitaneen yleensä pitää enintään noin yhtä kuukautta muutostyöilmoituksen tekemisestä, lukuun ottamatta joulu- ja kesäloma-aikoja, jolloin vastaava aika voisi olla yleensä enintään noin kaksi kuukautta. Tapauksesta riippuen kohtuullinen aika voi kuitenkin myös olla lyhyempi tai pidempi.

Jos muutostyö aloitetaan ennen kuin ilmoituksen tekemisestä on kulunut riittävästi aikaa, yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi vaatia sen keskeyttämistä, jos työstä voi aiheutua edellisessä pykälässä tarkoitettua vahinkoa tai haittaa.

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi hyväksyä muutostyön aloittamisen jo ennen ilmoituksen käsittelemiselle varattavan ajan päättymistä. Riski siitä, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja päättää myöhemmin kieltää työn tai asettaa sille ehtoja, on muutostyön toteuttavalla osakkeenomistajalla.

Pykälän 2 momentissa todetaan selvyyden vuoksi, että muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Säännös vastaa nykyistä oikeustilaa, joka perustuu yhtiön johdon osalta asunto-osakeyhtiölain yleisiin periaatteisiin ja jonka voidaan katsoa olevan voimassa myös toisen osakkeenomistajan suhteen asunto-osakeyhtiölain ja sopimusoikeuden yleisten periaatteiden nojalla.

Osakkeenomistajan aloittaessa muutostyön ennen kuin yhtiö tai muu osakkeenomistaja on käsitellyt ilmoituksen, riski kiellosta taikka muutostyölle asetettavista ehdoista olisi muutostyön toteuttavalla osakkeenomistajalla silloinkin, kun yhtiö tai muu osakkeenomistaja ei ole reagoinut muutostyöilmoitukseen ”viivytyksettä”.

Vastauksen viipyminen ei vaikuta yhtiön tai toisen osakkeenomistajan oikeuteen kieltää työ tai asettaa sille ehtoja vielä muutostyön aikana, mikäli 3 §:ssä säädetyt edellytykset tälle olisivat olemassa. Muutostyön toteuttavalla osakkeenomistajalla voisi kuitenkin tällöin olla oikeus saada yhtiöltä tai muulta osakkeenomistajalta korvausta vahingosta, joka johtuu siitä, että ilmoituksen käsittelyyn on kulunut kohtuuttoman pitkä aika. Tällainen tilanne saattaa syntyä esimerkiksi yhtiön asettaessa työlle lisäehtoja, jotka osakkeenomistaja olisi voinut ottaa huomioon vähäisemmin kustannuksin, mikäli yhtiö olisi antanut vastauksensa ajoissa. Vapautuakseen korvausvelvollisuudesta yhtiön tai muun osakkeenomistajan on näytettävä pyrkineensä selvittämään asiaa riittävän aktiivisesti.

Ehdotuksen valmisteluvaiheessa on ollut esillä myös vaihtoehto, jossa suostumus katsottaisiin annetuksi, jollei yhtiö reagoi ilmoitukseen määräajassa. Tämä vaihtoehto on kuitenkin ongelmallinen erityisesti sen vuoksi, että muutostyöt vaihtelevat suuresti ja niiden vaikutukset rakennukseen ja haitat yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle voivat olla hyvinkin erilaisia. Yhtiön passiivisuuden vuoksi automaattisesti syntyvä muutostyöoikeus olisi ongelmallinen myös muutostyön suunnittelua, toteutusta ja valvontaa koskevien vaatimusten, työn keskeyttämisen edellytysten sekä vastuusuhteiden kannalta.

Osakkeenomistajalle olisi tiedotettava myönteisestäkin päätöksestä. Kielteinen päätös olisi perusteltava. Perustelujen nojalla osakkeenomistaja voi esimerkiksi arvioida, onko muutostyölupaa aiheellista viedä tuomioistuimen harkittavaksi, taikka voisiko muutostyön toteuttaa jollakin muulla tavalla ja saada tällaiselle työlle yhtiön suostumuksen.

Yhtiön ja toisen osakkeenomistajan olisi annettava 2 momentissa tarkoitettu ilmoitus (työn kieltäminen, ehdot tai aika, jonka kuluessa muutostyöilmoitukseen vastataan) kirjallisesti vain, jos muutostyöilmoituksen tehnyt osakkeenomistaja sitä pyytää. Todistelun helpottamiseksi ilmoituksen tekeminen kirjallisesti lienee kuitenkin yleensä perusteltua.

5 §. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi tilanteista, joissa muutostyön toteuttamisen yhteydessä on muutettava yhtiöjärjestystä tai työhön vaaditaan viranomaisen lupa. Pykälää vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 77 §:n 1 ja 2 momentissa.

Pykälän 1 momentin mukaan muutoksen toteuttamiseen liittyvään yhtiöjärjestyksen muutokseen sovelletaan yhtiökokouksen päätöstä koskevia säännöksiä (6 luku). Oikeus muutostyön tekemiseen ei sinänsä oikeuta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. Koska muutostyöoikeus on 1 §:n mukaan vain huoneiston käyttötarkoituksen rajoissa, osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia käyttötarkoitusmääräyksen muuttamista.

Pykälän 2 momentin mukaisen luvan hakemiselle tai osakkeenomistajan valtuuttamiselle on tietysti edellytyksenä, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja on ensin antanut muutostyöhön suostumuksensa. Mikäli työn toteuttamiseksi tarvittavia suostumuksia ei ole annettu, yhtiön ei myöskään tarvitse hakea viranomaisen lupaa.

Pykälän 3 momentissa on selvyyden vuoksi mainittu, että yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa muutostyön teettävä osakkeenomistaja. Muutostyöstä ei saa aiheutua yhtiölle ja sitä kautta muille osakkeenomistajille ylimääräisiä kustannuksia, vaan muutoksen toteuttavan osakkeenomistajan tulee vastata kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista. Vaikka velvollisuus tehdä muutosilmoitus kaupparekisteriin tai hakea muutostyön edellyttämät viranomaisluvat on asetettu yhtiölle ja yhtiö on viranomaiseen nähden asianosaisen asemassa, yhtiölle aiheutuvista kustannuksista vastaa muutostyön toteuttava osakkeenomistaja.

6 §. Muutostyö tuomioistuimen päätöksellä. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi siitä, millä edellytyksillä osakkeenomistajalla on oikeus toteuttaa muutostyö siinä tapauksessa, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja vastustaa muutosta. Pykälää vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 77 §:n 3 momentissa.

Pykälän 1 momentissa säädetään tuomioistuimen mahdollisuudesta oikeuttaa osakkeenomistaja tekemään muutos. Turhien prosessien välttämiseksi sekä yhtiön ja toisen osakkeenomistajan oikeusturvan takaamiseksi tuomioistuimen tulee varata yhtiölle ja niille osakkeenomistajille, joiden hallinnassa oleviin tiloihin tai niiden käyttämiseen muutos voi vaikuttaa, tilaisuus tulla kuulluksi.

Voimassa olevasta laista poiketen ehdotetussa 2 momentissa olisi nimenomainen säännös siitä, että tuomioistuin voisi arvioida muutostyön kieltämisen kohtuullisuuden lisäksi myös yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamien ehtojen kohtuullisuutta ja sallia muutostyön ehdoista poikkeavasti, mikäli ehdot ovat kohtuuttomat. Muutosta ehdotetaan selvyyden vuoksi eikä se muuta oikeustilaa (Kyläkallio—Iirola—Kyläkallio, (2003): Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, s. 680).

7 §. Muutostyön valvonta. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan muutostyötä. Pykälän 1 momentissa säädetään yhtiön oikeudesta valvoa osakkeenomistajan muutostyötä. Ehdotus poikkeaa voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentin toiseksi viimeisen virkkeen säännöksestä siten, että valvonnan kohteena on rakennuksen vahingoittamattomuuden ohella nimenomaisesti myös kiinteistön vahingoittamattomuus sekä hyvän rakennustavan ja yhtiön, toisen osakkeenomistajan tai tuomioistuimen asettamien ehtojen noudattaminen. Osakkeenomistajan muutostyöt voivat olla sen kaltaisia, että niiden seurauksena ei välttämättä aiheudu vahinkoa rakennukselle, mutta muille kiinteistön osille sen sijaan kyllä. Esimerkiksi rivitaloyhtiössä osakkeenomistajahallinnassa olevalla piha-alueella pihalla tehtävien muutostöiden yhteydessä työkoneet saattavat vahingoittaa yhtiön istutuksia, yhtiön pihamaan pintarakenteita taikka maahan asennettuja sadevesikouruja yms. rakennuksen käyttöä palvelevia, yhtiön vastuulla olevia järjestelmiä.

Valvontaoikeus on ehdotuksen mukaan vain yhtiöllä, ei toisella osakkeenomistajalla. Tämän vuoksi yhtiön oikeuteen on katsottu tarpeelliseksi sisällyttää myös sen valvominen, noudatetaanko työssä yhtiön tai osakkeenomistajan mahdollisesti asettamia ehtoja.

Ehdotuksen tarkoituksena on edistää muutostyötä suunnittelevan osakkeenomistajan yksityisyydensuojaa, jossain määrin se voi myös rajoittaa osakkeenomistajien välisiä riitoja. Muutostöiden voidessa vaikuttaa muiden osakkeenomistajien vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen on siten tärkeää, että yhtiö muutostyötä valvoessaan kiinnittää huomiota myös tällaisten muiden osakkeenomistajien etuun. Edun valvomiseen kuuluu mm. se, että yhtiö ilmoittaa osakkaille sellaisista näiden kannalta haitallisista seikoista, jotka ilmenevät yhtiön valvonnan yhteydessä. Itsenäistä valvontaoikeutta muilla osakkeenomistajilla ei olisi.

Yhtiö voi valvoa toisen osakkeenomistajan etujen toteutumista vain, mikäli sen tiedossa on, mitkä seikat ovat tälle tärkeitä. Osakkeenomistajan etujen mukaista on esimerkiksi ilmoittaa yhtiölle kirjallisesti kunnossapitotyön toteuttamiselle mahdollisesti asettamistaan ehdoista.

Osakkeenomistajahallinnassa olevissa tiloissa tehtävien muutostöiden osalta yhtiön ja toisen osakkeenomistajan oikeus asettaa ehtoja perustuu ehdotettuun 3 §:ään. Tämä on todettu 1 momentissa viittauksena kyseiseen lainkohtaan. Selvyyden vuoksi on mainittu valvontaoikeuden piiriin kuuluvan myös 8 §:n nojalla (yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtävät muutostyöt) yhtiön suostumukselleen asettamat ehdot, sillä ehdotettua 7 §:ää sovellettaisiin myös osakkeenomistajan teettäessä muutostöitä yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa (ks. 8 § 2 momentissa oleva viittaus).

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Tämä velvollisuus on johdettavissa yhtiön johdon yleisiä tehtäviä koskevasta 1 luvun 11 §:stä, mutta nimenomaista säännöstä ehdotetaan selvyyden vuoksi. Oikeustilan selventämiseksi säännöksessä on nimenomaisesti mainittu, että valvonnan järjestämisessä yhtiön johdon on otettava huomioon myös muiden osakkeenomistajien etu. Hyvän rakennustavan noudattamiseksi muutostyössä on kiinnitettävä huomiota myös muiden huoneistojen ja yhteisten tilojen käyttäjille aiheutuvien melu-, ääni- tms. haittojen arvioimiseen ja estämiseen rakennusteknisillä ratkaisuilla. Toinen osakkeenomistaja voi myös muutostyötä koskevan ilmoituksen tiedoksi saatuaan edellyttää, että työn valvonta on järjestetty riittävällä tavalla, hän saa tarpeelliset valvontatiedot ja että tarvittaessa häntä kuullaan työn aikana ilmenneistä, hänen kannaltaan olennaisista seikoista.

Muutostyötä tekevän osakkeenomistajan tulee myötävaikuttaa siihen, että yhtiöllä on mahdollisuus valvoa työn edistymistä hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistajan on siten esimerkiksi tiedotettava yhtiölle muutostyön eri työvaiheiden aikataulusta, jotta yhtiö pystyy käyttämään valvontaoikeuttaan kunkin merkityksellisen työvaiheen yhteydessä.

Lähtökohta on, että muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa viime kädessä muutoksesta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuvista vahingoista. Yhtiön valvonta ei sinänsä siirrä vastuuta työstä yhtiölle, mutta työn hyväksyminen yhtiön puolesta voi osaltaan vaikuttaa muutostyön tekijän tuottamuksen arviointiin, jos muutostyöstä aiheutuu vahinkoa.

Säännöksen sanamuodolla (”riittävällä tavalla”) on pyritty selventämään sitä, että hallitus ja isännöitsijä voivat käyttää valvonnassa myös ulkopuolista asiantuntemusta vastaavalla tavalla kuin vastaavissa rakennustöissä, jotka toteutettaisiin yhtiön toimesta. Muutostyön tekijä vastaa sellaisista yhtiön lukuun toimivan valvojan palkkiosta ja kuluista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia.

Ulkopuolisen valvojan käyttämisestä aiheutuvien kustannusten lisäksi muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaa pykälän 3 momentin mukaan yhtiön ylimääräisistä hallinnon kustannuksista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia. Tällaisia voivat olla esimerkiksi isännöitsijälle valvontakäynneistä tai katselmuksista suoritettava palkkio taikka hallituksen jäsenille suoritettavat kokouspalkkiot, milloin kokoontuminen on ollut tarpeen muutostyön valvontaan liittyvien seikkojen käsittelemiseksi.

Valvontakustannusten tarpeellisuus ja kohtuullisuus ei läheskään aina ole yksiselitteisesti todettavissa etukäteen, vaan asiaa voidaan perustellusti arvioida vastaa sen jälkeen, kun muutostyö on valmistunut. Osakkeenomistajan kannalta saattaa kuitenkin usein olla tarpeellista osata jo etukäteen arvioida, kuinka suuriksi kustannukset lopulta nousevat. Hyvän tavan mukaista olisikin ilmoittaa muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle valvontaoikeuden käyttämisestä sekä antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella tehtävissä.

Muutostyön toteuttavan osakkeenomistajan tulee kuitenkin vastata lähtökohtaisesti kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista, minkä vuoksi valvontakuluja koskevalla arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys. Osakkeenomistaja on siten vastuussa valvontakustannuksista siltäkin osin, kuin ne ylittävät arvioidun enimmäismäärän. Tilannetta on luonnollisesti arvioitava toisin, mikäli kustannukset muodostuvat kohtuuttoman suuriksi valvottavan työn laatuun ja laajuuteen nähden, taikka jos valvontakustannuksia kasvatetaan tarpeettomasti.

8 §. Muutostyö yhtiön tiloissa. Pykälään ehdotetaan voimassa olevasta lainsäädännöstä poiketen nimenomaisia säännöksiä osakkeenomistajan muutostöistä yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.

Ehdotetun 1 momentin mukaan osakkeenomistaja voi tehdä muutoksia yhteisissä tiloissa yhtiön suostumuksella. Säännös vastaa voimassa olevaa oikeustilaa.

Muutosten tekeminen yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa saattaa olla välttämätöntä esimerkiksi huoneiston käyttötarkoitusmuutoksen toteuttamiseksi. Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus valita, millaista toimintaa huoneistossa harjoitetaan. Edellytyksenä on kuitenkin, että toiminta on yhtiöjärjestyksen ja rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen mukaista. Jos huoneiston käyttötarkoitus on yhtiöjärjestyksessä määritelty yleisesti (esimerkiksi ”liikehuoneisto”), uuden toiminnan aloittaminen ei välttämättä edellytä yhtiöjärjestyksen muuttamista vaikka uuden toiminnan harjoittaminen edellyttää muutostöiden tekemistä. Esimerkiksi ravintolatoiminnan aloittaminen aiemmin toimistokäytössä olevassa huoneistossa voi vaatia huoneiston ilmanvaihdon parantamista tai liikehuoneiston muuttaminen asuinhuoneistoksi sitä, että käynti kadulta rakennetaan umpeen. Käytännössä tällainen osakkeenomistajan toiminnan muutos edellyttää kuitenkin yhtiön suostumusta, jos toiminnan muuttamiseksi joudutaan tekemään muutoksia yhtiön hallinnassa oleviin rakennuksen osiin (esimerkiksi julkisivumuutokset, käynnin avaaminen porrashuoneeseen, ilmanvaihtolaitteiden asentaminen rakennuksen katolle jne.). Yhtiöllä on oikeus kieltää tiloihinsa kohdistuva muutostyö eikä sen tarvitse kieltäytymistään perustella.

Sama koskee tilanteita, joissa osakkeenomistajan huoneistossa harjoittamaa toimintaa koskevat viranomaismääräykset muuttuvat, ja niiden voimaantulon jälkeen toiminnan jatkaminen entisenlaisena edellyttäisi yhtiön tiloihin kohdistuvia muutoksia. Mikäli huoneiston käyttö yhtiöjärjestyksen ja rakennusluvan puitteissa on edelleen kohtuudella mahdollista muuhun tarkoitukseen, ei yhtiöllä ole velvollisuutta suostua siihen, että osakkeenomistaja tekee muutoksia muissa kuin niissä tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden.

Milloin huoneiston käyttötarkoitus on sen sijaan yhtiöjärjestyksessä ja rakennusluvassa tarkasti yksilöity (esimerkiksi ”kampaamo”, ”ravintola” tai ”elintarvikemyymälä”) ja viranomaismääräykset muuttuvat siten, että yksilöidyn käyttötarkoituksen mukaisen toiminnan jatkaminen ilman muutoksia ei enää ole mahdollista, tilanteeseen sovelletaan kunnossapitoa koskevia 4 luvun säännöksiä. Tällöin esimerkiksi ilmanvaihtoa koskevien aiempaa tiukempien vaatimusten noudattamiseksi tarvittavat parannukset kuuluisivat kunnossapitotyönä yhtiön vastuulle, jollei yhtiöjärjestyksessä ole muuta määrätty.

Käytännössä yhtiöjärjestyksen määräys käyttötarkoituksesta saattaa poiketa siitä, mihin tarkoitukseen huoneistoa rakennuslupa-asiakirjojen mukaan voidaan käyttää. Yleisiä ovat esimerkiksi tilanteet, joissa huoneiston käyttötarkoitus on yhtiöjärjestyksessä määritelty laajasti — vanhoissa yhtiöissä käyttötarkoituksia ei välttämättä ole yhtiöjärjestykseen merkitty lainkaan — mutta rakennuslupa-asiakirjoissa yksilöidymmin. Yhtiöjärjestyksessä käyttötarkoitukseksi on voitu merkitä esimerkiksi ”liiketila” rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen ollessa ”ravintola”. Mikäli yhtiöjärjestyksestä ilmenevää suppeampi käyttötarkoitus on alkuperäisen rakennusluvan mukainen, yhtiön kunnossapitovastuu määräytyisi sen mukaisesti. Osakkeenomistajien voidaan yhtiötä perustaessaan ja rakennuksen rakennuttaessaan katsoa sopineen keskinäisestä riskinjaostaan, minkä vuoksi yhtiön olisi katsottava olevan velvollinen huolehtimaan kunnossapitovastuuta koskevien säännösten mukaisesti omalta osaltaan siitä, että huoneistoa voidaan käyttää kyseiseen tarkoitukseen mahdollisten huoneiston ominaisuuksia koskevien viranomaismääräysten myöhemmästä muuttumisesta huolimatta.

Edellä sanottu vastaa myös voimassa olevaan lakiin perustuvaa oikeuskäytäntöä. KKO 1998:105: Huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus oli liikehuoneisto. Huoneisto oli aikanaan suunniteltu kahvilakäyttöön ja siihen oli sen vuoksi asennettu tehokkaampi ilmanvaihtojärjestelmä kuin talon muihin huoneistoihin. Huoneistossa ei ollut toiminut kahvilaa tai ravintolaa ennen kuin osakkeenomistajan vuokralainen aloitti siinä pelisali- ja baaritoiminnan. Kahvila- tai ravintolatoiminnan harjoittaminen edellytti nykyisten rakentamismääräysten mukaan tehokkaampaa ilmanvaihtoa kuin oli vaadittu rakennuksen valmistuessa. Vastuu kustannuksista, jotka aiheutuivat ilmanvaihdon saattamisesta vastaamaan voimassaolevia määräyksiä, kuului asunto-osakeyhtiölle eikä osakkeenomistajalle (Ään.).

Sen sijaan silloin, kun huoneiston käyttötarkoitusta koskevaa rakennuslupamääräystä on osakkeenomistajan aloitteesta alkuperäiseen verrattuna myöhemmin muutettu, ei yhtiön kunnossapitovastuun voitaisi katsoa määräytyvän yksinomaan yhtiöjärjestysmääräystä suppeamman rakennuslupa-asiakirjojen käyttötarkoitusmerkinnän nojalla. Lähtökohtana on, että osakkeenomistajan teettämistä muutoksista ei saa aiheutua yhtiölle ja sitä kautta muille osakkeenomistajille ylimääräisiä kustannuksia. Näin ollen osakkeenomistajan aloitteesta tapahtuneella rakennusoikeudellisen käyttötarkoituksen muutoksella ei voisi olla yhtiön velvoitteita lisäävää vaikutusta, vaan se, onko asiaa arvioitava muutostyöoikeutta vai kunnossapitovastuuta koskevien säännösten mukaisesti, määräytyisi tällaisissa tilanteissa ensisijaisesti yhtiöjärjestyksen nojalla.

Yhtiöjärjestyksen määräys huoneiston käyttötarkoituksesta voi kuitenkin sekin olla muuttunut alkuperäisestä. Erityisesti osakkeiden vaihdettua omistajaa saattaa yhtiön ja uuden osakkeenomistajan välille syntyä helposti erimielisyyttä kunnossapitovastuun jakautumisesta, mikäli yhtiöjärjestyksestä ei selvästi ilmene, että yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin on tehty osakkeenomistajan muutostöiksi katsottavia lisäyksiä tai muutoksia, joiden vaatima kunnossapito kuuluu kaikilta osin kyseisen huoneiston kulloisenkin osakkeenomistajan vastuulle.

Uudella osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus luottaa yhtiöjärjestyksessä määrättyyn. Ellei erityisiä määräyksiä kunnossapitovastuusta yhtiöjärjestyksessä ole, hänen tulisi voida luottaa siihen, että yhtiön hallinnassa olevien rakennuksen osien kunnossapito kaikilta osin kuuluu lain olettamasäännösten mukaisesti yhtiölle. Määräävää olisikin viime kädessä se, mitä yhtiön ja muutoksen toteuttaneen osakkeenomistajan välillä on muutoksista ja kunnossapidosta sovittu. Tämä voi kuitenkin olla vaikea jälkikäteen todeta, ellei asiaa ole kirjattu yhtiöjärjestykseen.

Jos yhtiöjärjestyksen määräystä käyttötarkoituksesta on toiminnan muuttuessa tarkennettu (käyttötarkoitukseksi liikehuoneiston sijasta ravintola), yhtiö vastaa lähtökohtaisesti uuden käyttötarkoituksen mukaisesta kunnossapidosta ja yhtiön hoitokulujen mahdollisesta lisäyksestä 3 ja 4 luvun yleisten säännösten perusteella, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Tämän vuoksi yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi on usein välttämätöntä muuttaa osakehuoneistosta perittävän vastikkeen perustetta samalla, kun huoneiston käyttötarkoitusta koskevaa yhtiöjärjestyksen määräystä muutetaan (ks. myös 6 luvun 35 §:n 1 momentin 2 kohdan perustelut).

Tulkintaongelmien ja turhien erimielisyystilanteiden välttämiseksi tulee erityisesti yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtävien muutosten yhteydessä kunnossapitovastuun jakautumisesta sopia yhtiön ja muutostyön toteuttavan osakkeenomistajan välillä selkeästi ja sikäli kuin lain mukaisista olettamasäännöksistä poiketaan, tätä koskeva määräys on kirjattava yhtiöjärjestykseen.

Yhtiön puolesta suostumuksen muutostöille yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa voi antaa hallitus sen toimivaltaan kuuluvassa asiassa. Jos muutos on epätavallinen tai laajakantoinen tai se voi vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, hallitus ei voi antaa suostumusta yhtiön puolesta, vaan suostumuksen antaminen edellyttää asian käsittelemistä yhtiökokouksessa. Yhtiökokous voi halutessaan valtuuttaa hallituksen päättämään suostumuksen antamisesta. Suostumuksen antamisesta päätettäessä on arvioitava muutoksen vaikutuksia myös osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun kannalta.

Koska yhtiöllä ei ole velvollisuutta suostua siihen, että sen tiloissa tehdään muutoksia, se voi myös asettaa suostumukselleen haluamiaan ehtoja, esimerkiksi sallia muutoksen vain erillistä korvausta vastaan.

Yhtiöllä on oikeus korvaukseen mahdollisesta haitasta tai vahingosta, joka muutostyöstä aiheutuu. Yhtiölle aiheutuva haitta voi olla esimerkiksi lattia-alan tai erilaisissa kaapeli- tai vastaavissa kanavissa olevan tilan väheneminen, rakennuksen ulkoasun muuttuminen tai muu sellainen seikka. Yhtiön tulee suostumuksen antamista harkitessaan ottaa huomioon myös muiden osakkeenomistajien etu: yhtiö voi esimerkiksi vaatia muille osakkaille aiheutuvan haitan rajoittamiseksi, että yhden osakkeenomistajan käyttöön tuleva koneellinen ilmastointi on riittävän hiljainen.

Pykälän 2 momentissa viitataan soveltuvin osin osakkeenomistajan osakehuoneistossaan tekemää muutostyötä koskeviin säännöksiin. Tältä osin viitataan kyseisten säännösten perusteluihin.

Sovellettaviin säännöksiin ei sisältyisi esimerkiksi 5 luvun 4 §, jossa säädetään muun muassa yhtiön velvollisuudesta käsitellä muutostyöilmoitus viivytyksettä. Koska velvollisuutta suostua muutostyöhön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa ei ole, ei yhtiö myöskään voisi joutua osakkeenomistajaan nähden vastuuseen siitä, että hänen pyyntöään ei käsitellä viivytyksettä. Hyvän hallintotavan mukaista olisi kuitenkin ilmoittaa osakkeenomistajalle ilman aiheetonta viivytystä alustavasti, katsooko yhtiö ehkä olevan perusteita suostumuksen harkitsemiselle vai ei. Näin osakkeenomistaja voisi puolestaan ryhtyä toimenpiteisiin mahdollisesti tarvittavan selvityksen hankkimiseksi.

Yhtiöllä olisi kuitenkin alustavasta ilmoituksestaan huolimatta edelleen vapaa harkintavalta sen suhteen, antaako se suostumuksensa vai ei. Vahingonkorvausvelvollisuutta ei yhtiölle voisi syntyä, vaikka osakkeenomistaja olisi yhtiön ilmoituksen perusteella teettänyt kustannuksia aiheuttavia suunnitelmia tai lisäselvityksiä.

Mikäli yhtiö päättäisi antaa suostumuksen hallinnassaan olevissa tiloissa tehtävälle muutostyölle, se ei sen jälkeen enää voisi vapaasti kieltää työtä, vaan kieltämistä ja lisäehtojen asettamista koskisivat samat rajoitukset ja periaatteet, joita sovellettaisiin myös osakkeenomistajahallinnassa olevissa tiloissa tehtävien muutostöiden osalta ehdotetun 3 §:n 3 momentissa säädetyn mukaisesti.

Yhtiö olisi suostumuksen annettuaan velvollinen myötävaikuttamaan muutostyön toteutumiseen myös siten kuin 5 §:ssä on säädetty. Vaikka hallitus olisi jo antanut yhtiön puolesta suostumuksen muutostyölle, ei osakkeenomistajalla silti tällöinkään olisi oikeutta edellyttää, että myös mahdollisesti tarvittava yhtiöjärjestyksen muutos toteutuu, vaan se jäisi riippumaan yhtiökokouksen päätöksestä. Yhtiöjärjestyksen muutoksen jäädessä toteutumatta saattaisi tilanteesta riippuen myös hallituksen antama suostumus menettää merkityksensä. Silloin kun yhtiöjärjestyksen muuttaminen suostumuksen lisäksi olisi muutoksen toteuttamisen edellytys (joko yhtiön tai muutostyön toteuttavan osakkeenomistajan kannalta), osakkeenomistajalla ei olisi pelkän hallituksen suostumuksen perusteella oikeutta vaatia yhtiötä korvaamaan vahinkojaan sillä perusteella, ettei yhtiökokous hyväksy vaadittua muutosta.

Yhtiön olisi suostumuksen antamista harkitessaan kiinnitettävä huomiota myös siihen, että muiden osakkeenomistajien oikeuksia ei loukata. Mikäli aiottu muutos olisi sellainen, että yhtiö tarvitsisi vastaavan muutoksen toteuttaakseen jonkin osakkeenomistajan suostumuksen (esimerkiksi uudenlaisen ilmanvaihtokoneen lisätessä tiettyyn huoneistoon kantautuvaa ääntä olennaisesti), yhtiön suostumuksen lisäksi muutostyölle tarvittaisiin suostumus tällaiselta osakkeenomistajalta.

Yhtiön tulisi suostumusta antaessaan huomioida myös osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus. Mikäli samanlaisen muutoksen haluaisi toteuttaa useampi osakkeenomistaja eikä muutosta voitaisi sallia heille kaikille, ei suostumusta voitaisi antaa kellekään, ellei suostumuksen antamiselle olisi osoitettavissa yhtiön kannalta perusteltua syytä.

Pykälän 3 momentissa säädetään muutostyösääntelyn soveltamisesta myös sellaisiin lisärakentamistöihin, jotka osakkeenomistaja toteuttaa yhtiön tiloissa.

Yhtiön suorittamat muutostyöt

9 §. Yhtiön uudistus ja muu muutostyö. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön velvollisuudesta ilmoittaa etukäteen muutostyöstä osakkeenomistajille ja asukkaille sekä hyvän rakennustavan soveltamisesta myös yhtiön muutostyöhön. Lisäksi ehdotetaan selvyyden vuoksi viittausta muutostyötä koskevaan yhtiökokouksen päätökseen sovellettaviin 6 luvun säännöksiin.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiön on ilmoitettava perusparannuksesta, muusta uudistuksesta, lisärakentamisesta ja muusta muutostyötä riittävän ajoissa osakkeenomistajalla ja vuokralaiselle, jos toimenpide vaikuttaa huoneiston käyttämiseen. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä yhtiön velvollisuudesta ilmoittaa perusparannuksista tai muista uudistuksista, ja käytäntö yhtiöissä vaihtelee paljon. Osakkeenomistajien ja huoneiston käyttöoikeuden haltijan on kuitenkin tärkeää saada riittävän ajoissa tieto huoneiston käyttämiseen vaikuttavista kunnossapitotöistä, minkä vuoksi tätä koskevan määräyksen ottaminen lakiin on perusteltua.

Momentissa ei säädetä täsmällistä vähimmäisaikaa ilmoituksen toimittamiselle. Ilmoitusvelvollisuuden alaiset perusparannustyöt ja uudistukset voivat vaihdella laadultaan ja laajuudeltaan huomattavasti, eikä yhtiön mahdollisuutta toteuttaa uudistuksia tule tarpeettomasti vaikeuttaa. Ilmoitus voidaan tehdä jo ennen kuin työstä on yhtiökokouksessa lopullisesti päätetty, eikä ilmoituksen tarvitse vielä sisältää seikkaperäistä tietoa työn yksityiskohdista. Melko yksinkertainenkin ilmoitus voi olla riittävä, ilmoituksen tarkoituksena on, että osakkeenomistaja voi riittävällä tavalla arvioida työn pääasialliset vaikutukset huoneiston käyttämiselle. Riittävänä voidaan pitää esimerkiksi hallituksen ilmoitusta siitä, että se on alkanut alustavasti selvittää mahdollisuutta rakentaa porrashuoneisiin hissit, jos ilmoitus sisältää tiedon siitä, milloin työn aikaisin mahdollinen aloitusajankohta olisi, mikä olisi työn arvioitu kesto ja millaisia haittoja huoneistojen käyttämiselle remontista voidaan arvioida aiheutuvan.

Huoneenvuokralain mukaiset määräajat asukkaalle ilmoittamisesta koskevat vain vuokranantajan teettämiä korjaustöitä. Säännökset yhtiön velvollisuudesta ilmoittaa osakkaille tulevista korjauksista eivät siten ole ristiriidassa ko. lainsäädännön kanssa, vaikka täsmällistä vähimmäisaikaa ei määriteltäisikään.

Ehdotuksen mukaan ilmoitus on aina katsottava riittävällä tavalla tehdyksi, jos se on toimitettu kirjallisesti osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen sekä huoneistoon. Joissain tapauksissa saattaa olla perusteltua noudattaa lisäksi yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiökokouskutsutapaa. Ilmoituksen toimittaminen kokouskutsua vastaavalla tavalla voi olla tarpeen esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistaja ei ole yhtiön tiedossa.

Ehdotetussa 2 momentissa viitataan 6 luvun säännöksiin, joissa käsitellään kunnossapitoa ja uudistusta sekä maksuvelvollisuuden muuttamista koskevaa päätöksentekoa.

Yhtiön muutostyötä koskevasta yhtiökokouksen päätöksestä sekä osakkeenomistajan alkuperäisen varustuksen ja osakkeenomistajan omalla kustannuksellaan aiemmin tekemän vastaavan työn huomioon ottamisesta maksuvelvollisuuden vähennyksenä säädetään 6 luvun 31—33 §:ssä.

Ehdotetussa 3 momentissa todettaisiin yhtiön velvollisuus huolehtia siitä, että uudistus ja muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

III OSA Hallinto, tilinpäätös ja varojen jakaminen

6 luku Yhtiökokous

Yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän välinen toimivallan jako ehdotetaan säilyttäväksi ennallaan. Ehdotus sisältää säännökset siitä, missä asioissa ja miten toimivaltaa voidaan siirtää yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän välillä. Lähtökohtana on ollut voimassa olevan oikeuden kirjaaminen lakiin. Pääperiaatteena on, että hallituksen yleiseen toimivaltaan (yleisiin tehtäviin) kuuluva asia voidaan siirtää yhtiökokoukselle ja hallitus voi ottaa päätettäväkseen isännöitsijän yleiseen toimivaltaan kuuluvan asian. Siirtäminen ei vaikuta yhtiön edustamiseen, joka määräytyy tavanomaisten periaatteiden mukaan. Sitä vastoin siirtämisellä on merkitystä vahingonkorvausvastuun osalta, sillä vastuu siirretystä päätöksestä siirtyy lähtökohtaisesti päätöksen tekijälle. Hallitus voi toisaalta olla yhtiökokouksen tekemän päätöksen osalta vahingonkorvausvastuussa siksi, että se on pannut päätöksen täytäntöön. Jos hallitus yrittää siirtää muun kuin yleiseen toimivaltaansa kuuluvan asian yhtiökokouksen päätettäväksi, siirto ei kuitenkaan rajoita hallituksen vastuuta.

Tässä luvussa säädetään yhtiökokouksen osalta pitkälti samoista seikoista kuin voimassa olevan lain 3 luvussa. Lähtökohtana on ollut se, että nykyinen yhtiökokousmenettely toimii kohtuullisen hyvin, vaikka kritiikkiä on jonkin verran kohdistettu siihen, että varsinaista äänestysmenettelyä, erityisesti äänestysjärjestystä, ei ole säännelty. Ehdotuksessa on otettu huomioon myös se, että kokousmenettelyä koskeva sääntely on yhteisöoikeudessa yleensäkin suppeata. Myöskään sellaista vakiintunutta käytäntöä, joka voitaisiin kirjata lakiin, ei juuri ole.

Yhtiökokousta käsittelevä lukuun on tehty uutta osakeyhtiölakia vastaavalla tavalla useita yhtiökokousta ja osakkeenomistajien päätöksentekoa koskevia tarkennuksia ja selvennyksiä. Nämä muutokset ja uudistukset vastaavat keskeisiltä osiltaan vallitsevaa oikeustilaa ja niiden ensisijainen tarkoitus onkin helpottaa lain käytettävyyttä ja luettavuutta. Tehdyt muutokset ovat lisänneet jonkin verran yhtiökokousta ja osakkeenomistajien päätöksentekoa koskevien pykälien lukumäärää.

Yhtiökokousta koskevissa säännöksissä ehdotetaan luovuttavaksi osakkeenomistajan valtuuttaman edustajan esteellisyyttä koskevista säännöksistä. Valtuutetun käyttämistä helpottaa myös se, että useampaa osakkeenomistajaa edustava valtuutettu voisi käyttää täysimääräisestä edustamaansa äänioikeutta vaikka edustettujen osakkeenomistajien yhteenlaskettu äänimäärä ylittäisi 20 prosenttia annetuista äänistä. Kokouspaikkaa koskevaa säännöstä ehdotetaan muutettavaksi siten, että yhtiöjärjestysmääräyksen nojalla kokous voitaisiin pitää Suomen ulkopuolella esimerkiksi silloin, kun yhtiön kiinteistö sijaitsee toisessa valtiossa.

Yhtiökokouskutsua, kutsuaikaa ja nähtävänä pidettäviä asiakirjoja koskevat säännökset on keskitetty yhtiökokousta koskevaan lukuun eräitä vähäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta. Poikkeusten osalta luvussa on selkeä viittaus lainkohtaan, jossa asiasta säädetään. Muutoksilla on tarkoitus helpottaa yhtiökokousten järjestämistä. Voimassa olevaa lakia on arvosteltu siitä, että yhtiökokouksiin liittyviä säännöksiä on lain eri osissa, jolloin niiden havaitseminen on vaikeaa.

Yhtiökokouskutsun on lähetettävä ehdotuksen mukaan viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka osoite on yhtiön tiedossa. Yhtiöjärjestyksessä ei olisi enää mahdollista määrätä siitä, että yhtiökokous olisi pidettävä lyhyemmässä kuin kuuden kauden ajassa tilikauden päättymisestä. Sama koskisi varsinaiseen yhtiökokouksen järjestämiseen liittyviä yhtiöjärjestyksen määräyksiä kuten tilinpäätösasiakirjojen toimittamista tilintarkastajille.

Lakiin ehdotetaan nimenomaisia säännöksiä yhtiön kunnossapitoa ja uudistuksia koskevasta päätöksenteosta. Päätösvaatimukset koskisivat sekä rakennustyön tai muun hankinnan sisältöä että toimenpiteen kustannusten jakoa osakkeenomistajien kesken.

Merkittävin yhtiökokousta koskeva muutos on päätöksenteon helpottaminen siten, että yhtiökokous voi yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi enemmistöpäätöksellä poiketa yhtiövastikeperusteesta hissien jälkiasennusta koskevia päätöksiä tehtäessä tai päätettäessä kunnossapito- tai muutostyöpäätöksen yhteydessä vastikeperusteesta poikkeamisesta silloin, kun osakkeenomistajan aiemmin tekemästä kunnossapito- tai muutostyöstä aiheutuu yhtiölle säästöä. Osakkeenomistaja ja yhtiö voivat edelleen myös sopia osakkeenomistajan kustantaman kunnossapidon tai uudistuksen huomioon ottamisesta silloin, kun yhtiö myöhemmin päättää vastaavasta toimenpiteestä muiden huoneistojen osalta.

Voimassa olevasta laista poiketen ei ehdoteta erityisiä päätöksentekoa koskevia vaatimuksia tuhoutuneiden rakennusten tai huoneistojen uudelleen rakentamisesta ja tuhoutuneisiin huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden lunastamisesta. Ehdotuksessa uudelleen rakentamista pidetään lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvana toimenpiteenä, josta yhtiökokous voi päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä ja tuhoutunutta huoneistoa hallitseva osakas voisi vaatia uudelleen rakentamista. Yhtiö voisi välttyä uudelleen rakentamiselta vain, jos päätetään yhtiö purkamisesta tai kiinteistön luovuttamisesta voimassa olevaa lakia vastaavilla edellytyksillä. Tuhoutumista koskevien voimassa olevan lain erityissäännösten säilyttämiseen ei ole tarvetta olosuhteiden muuttumisen vuoksi.

Yhtiökokoukseen liittyvistä siirtymäjärjestelyistä säädetään ehdotetun voimaanpanolain 9 §:ssä. Jos yhtiökokouksen päätös on tehty ennen uuden lain voimaantuloa, päätettyyn asiaan ja siihen liittyviin rekisteröinteihin sekä muihin menettelyihin sovelletaan vanhaa lakia, jollei voimaanpanolaista johdu muuta. Kuitenkin jos yhtiökokouksen päätös tehdään uuden lain tultua voimaan, kokouskutsuun, kokousasiakirjoihin sekä kokoukseen ilmoittautumiseen ja osallistumiseen sovelletaan uutta lakia jo ennen sen voimaantuloa, jollei voimaanpanolaista muuta johdu.

Hallituksen päätöksentekoon yhtiökokouksen valtuutuksen perustella liittyvistä siirtymäjärjestelyistä säädetään ehdotetun voimaanpanolain 10 §:ssä.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu tarvetta säännellä yksityiskohtaisemmin yhtiön panttikirjojen luovuttamista. Tällaisia erityissäännöksiä ei kuitenkaan ehdoteta, koska panttikirjojen luovutuksen edellytyksistä voidaan tarvittaessa määrätä tarkemmin yhtiöjärjestyksessä sekä yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksillä.

Yleiset säännökset

1 §. Osakkeenomistajien päätöksenteko. Pykälässä säädettäisiin osakkeenomistajien päätösvallan käyttämisestä. Voimassa olevan lain 23 §:stä poiketen ehdotetaan nimenomaista säännöstä myös edellytyksistä, joilla osakkeenomistajat voivat päättää yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta erillistä kokousta pitämättä. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ää.

Pykälän 1 momentin mukaan pääsääntönä on, että päätösvaltaa käytetään yhtiökokouksessa. Ehdotetussa 2 momentissa säädetään poikkeuksena tästä, että yhtiökokouksen päätettävissä oleva asia voidaan kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella päättää erillistä kokousta pitämättä. Näin tehdyt päätökset tulee kirjata, päivätä, numeroida ja allekirjoittaa. Yhdenyhtiössä tämä tarkoittaa ainoan osakkeenomistajan allekirjoitusta. Usean osakkeenomistajan yhtiössä vähintään kahden on allekirjoitettava päätös. Päätöksiä ei välttämättä ole kirjattava pöytäkirjan muotoon, mutta kirjattuun päätökseen sovelletaan, mitä yhtiökokouspöytäkirjasta säädetään. Tämä koskee muun muassa päätöksen säilyttämistä ja osakkeenomistajan oikeutta saada jäljennös siitä. Rinnastus pöytäkirjaan merkitsee myös sitä, että tässä momentissa tarkoitettu kirjattu päätös on ensisijassa todisteluasiakirja, eikä lopullisesti osoita tehdyn päätöksen sisältöä. Erillistä ääniluetteloa ei tässä momentissa tarkoitetussa tilanteessa tarvitse laatia, koska äänestys ei voi tällaisessa päätöksenteossa tulla kysymykseen. Oikeuteen osallistua päätöksentekoon sovelletaan, mitä 7 §:ssä säädetään.

Säännös ei vaikuta siihen yhtiökäytäntöön, joka on syntynyt voimassa olevan lain 35 §:n perusteella. Viimeksi mainittua säännöstä vastaa ehdotettu 16 §. Yhtiökokousta koskevista muotomääräyksistä voidaan siten poiketa myös muulla kuin tämän pykälän 2 momentissa tarkoitetulla tavalla, jos poikkeamiseen saadaan asianomaisten osakkeenomistajien suostumus.

2 §. Toimivalta. Lähtökohtana on, että yhtiökokous voi päättää sille asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluvista asioista. Yleinen toimivalta yhtiön päätöksenteossa kuuluisi voimassa olevan lain 54 §:ää vastaavalla tavalla yhtiökokoukselle. Pykälässä säädetään lisäksi käytännössä suhteellisen tavallisesta toimivallan siirtämisestä toimielimeltä toiselle. Säännökset on pyritty laatimaan siten, että ne vastaisivat voimassa olevaa oikeutta. Säännös poikkeaa sisällöltään osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:stä yhtiökokouksen ja hallituksen välisen toimivallan jaon vuoksi, mikä ilmenee 7 lukuun ehdotetun 2 §:n 1 momentista.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää sille tämän lain mukaan kuuluvista asioista. Lisäksi yhtiökokoukselle voidaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä siirtää päätettäväksi sellaisia hallituksen ja toimitusjohtajan toimivaltaan kuuluvia asioita, joista ei ole erikseen säädetty tässä laissa. Hallituksen yleiset tehtävät on määritelty 7 luvun 2 §:n 1 momentin 1 virkkeessä yhtiön hallinnosta ja sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä huolehtimiseksi. Isännöitsijän yleiset tehtävät on määritelty 7 luvun 17 §:n 1 momentin ensimmäisessä virkkeessä kattamaan kiinteistöjen ja rakennusten pidon sekä yhtiön päivittäisen hallinnon hoitamisen. Päivittäisellä hallinnolla tarkoittaa samaa kuin voimassa olevan lain 54 §:n mukainen juokseva hallinto. Ehdotettu ilmaus kuvaa paremmin isännöitsijän yleisiä tehtäviä. Mahdollisuus siirtää päätöksenteko yhtiökokoukselle ei koske näiden toimielimien muita asunto-osakeyhtiölakiin perustuvia tehtäviä.

Tehtävien siirtäminen yhtiökokoukselle ei vaikuta yhtiön edustamiskelpoisuuteen. Yhtiön edustajana toimii siten tällaisissakin tilanteissa edustamiseen yleensä kelpoinen henkilö tai toimielin. Toimivallan siirtäminen ja yhtiökokouksen päätös vaikuttavat ainoastaan edustajan toimivaltaan.

Yhtiöjärjestyksen toimivallan siirtämistä koskevan määräyksen vastainen menettely vaikuttaa johtoon kuuluvan toiminnan vahingonkorvausoikeudelliseen arviointiin. Menettelyn yhtiöjärjestyksen vastaisuudella on merkitystä 24 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitettuna vastuuperusteena. Jäljempänä 24 luvun 1 §:n 3 momentissa säädetään lisäksi tuottamusolettamasta tilanteessa, jossa johtoon kuuluva on toiminut tehtävässään muun muassa yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaisesti. Yhtiöjärjestyksestä johtuva toimivallan siirto ja päätöksenteko voi toisaalta synnyttää osakkeenomistajalle 24 luvun 2 §:ssä tarkoitetun vahingonkorvausvastuun. Yhtiön johto ei myöskään tämän säännöksen tarkoittamassa tilanteessa saa panna täytäntöön yhtiökokouksen lain tai yhtiöjärjestyksen vastaista päätöstä.

Pykälän 2 momentissa viitataan selvyyden vuoksi 7 luvun 7 §:stä johtuvaan hallituksen mahdollisuuteen saattaa hallituksen ja isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluvia asioita yhtiökokouksen päätettäväksi. Tämä voi olla tarpeen esimerkiksi silloin, kun päätettävänä on vähäinen kiinteistöön tai rakennuksen pidon järjestämiseen liittyvä seikka, mutta halutaan saada yhtiökokouksen kanta asian ratkaisemiseksi.

Yhtiökokous ei ole velvollinen tekemään päätöstä asiassa, jonka hallitus on vienyt sen päätettäväksi. Yhtiökokouksen asiassa tekemän päätöksen oikeusvaikutukset vastaavat pitkälti edellä 1 momentin yhteydessä lausuttua. Päätöksen tekeminen yhtiökokouksessa ei välittömästi vaikuta kelpoisuuteen edustaa yhtiötä, mutta yhtiökokouksen päätöstä on pidettävä toimivallan rajoituksena. Hallituksen jäsenet voivat olla asiassa vahingonkorvausvastuullisia täytäntöönpanijoina. Hallituksen jäsenelle saattaa syntyä vastuu myös yhtiökokoukselle tehdyn ehdotuksen perusteella. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu määräytyy 24 luvun 2 §:n mukaisesti.

Momentin toisen virkkeen mukaan kaikki osakkeenomistajat voivat yksimielisinä tehdä päätöksen sellaisessakin hallituksen ja isännöitsijän yleistoimivaltaan kuuluvassa asiassa, jota hallitus ei ole tuonut yhtiökokouksen päätettäväksi. Tällaisen päätöksen oikeusvaikutukset vastaavat edellä 1 virkkeen osalta esitettyjä. Yksimielisten osakkeenomistajien päätöksenteko-oikeus on johdonmukainen 1 §:n 2 momentista ja 16 §:stä ilmenevien periaatteiden kanssa.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu yhtiöjärjestykseen perustuva toimivallan siirto poikkeaa 2 momentissa tarkoitetuista tapauksista muun muassa siten, että yhtiön sopimuspuolen on ensiksi mainitussa tilanteessa helpompi saada tietää yhtiön edustajan toimivallan ylityksestä.

3 §. Varsinainen yhtiökokous. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan voimassa olevan lain 29 §:n 1 momentin tapaan säädettäväksi, että varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Säännös on pakottava eli asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä ei voida sitovasti määrätä tilikauden päättymisestä seuraavasta 6 kuukautta lyhyemmästä määräajasta. Hallitus voi kuitenkin olla velvollinen kutsumaan yhtiökokouksen nopeammin koolle yleisen huolellisuusvelvoitteen perusteella, jos yhtiössä on tehtävä kiireellisiä päätöksiä esimerkiksi kunnossapitoon liittyen. Lain vastaista ei luonnollisestikaan ole se, että tilinpäätöksen hyväksyminen siirretään 24 §:n 2 momentin mukaisesti jatkokokoukseen. Myös muun asian siirtäminen jatkokokoukseen on mahdollista. Ehdotetun 5 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä, että varsinaisen yhtiökokouksen asioista talousarvio, henkilövalinnat ja lain vähimmäisvaatimukset ylittävät muut asiat voidaan käsitellä toisessa, yli kuuden kuukauden kuluttua tilikauden päättymisestä pidettävässä yhtiökokouksessa. Ehdotetun 18 §:n mukaan hallitus kutsuu yleensä yhtiökokouksen koolle.

Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 17 §:stä siten, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä laissa säädettyä lyhyemmästä määräajasta. Käytännössä suuressa osassa asunto-osakeyhtiöitä yhtiökokouksen ajankohta on määritelty lyhyeksi ja samanaikaiseksi aikaväliksi, yleensä maalis-huhtikuuksi. Yhtiöjärjestyskäytäntö on osoittautunut ongelmalliseksi yhtiökokousten valmistelun kannalta, koska ammatti-isännöitsijöiden ja tilintarkastajien tehtävät kasaantuvat liian lyhyelle ajalle. Varsinaisten yhtiökokousten jakautuminen pidemmälle aikavälille mahdollistaa myös sen, että yhtiöiden hallinto voi käytännössä noudattaa 20 §:ssä ehdotettavaa kutsuajan pidentämistä kahteen viikkoon.

Pykälän 2 momentissa säädetään kokouksessa esitettävistä asiakirjoista ja selvityksistä. Voimassa olevan lain 29 §:n 1 momentin mukaisesti 1 kohdan perusteella yhtiökokouksessa on esitettävä tilinpäätös. Ehdotuksen mukaan yhtiökokouksessa on myös aina esitettävä myös toimintakertomus. Vaatimus poikkeaa uudesta osakeyhtiölaista, jonka mukaan toimintakertomustiedot voidaan tietyin edellytyksin esittää tilinpäätöksen liitetietoina. Asunto-osakeyhtiöissä toimintakertomus sisältää aina osakkeenomistajien kannalta olennaista tietoa yhtiön taloudesta ja kiinteistöistä. Osakkeenomistajien tiedontarve ja asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen laajempi toimivalta, on perusteltua edellyttää toimintakertomuksen esittämistä asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa.

Saman kohdan perusteella yhtiökokouksessa on myös esitettävä tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastajan kertomus. Jos yhtiössä ei lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa eikä tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa ole valittu, ei tilintarkastuskertomuksen tai toiminnantarkastuskertomuksen esittäminen ole luonnollisestikaan mahdollista. Velvollisuudesta valita tilintarkastaja säädetään 9 luvussa ja tilintarkastuslaissa ja velvollisuudesta valita toiminnantarkastaja ehdotetaan säädettäväksi tämän lain 9 luvussa.

Momentin 2 kohdan perusteella on esitettävä hallituksen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta kokousta seuraavan 5 vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä osakkeenomistajalle aiheutuviin kustannuksiin. Tarkoitus on kiinnittää yhtiöiden hallinnossa toimivien ja osakkeenomistajien huomiota pitkäjänteisen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Vaatimuksella korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä hoidon suunnitelmallisuutta. Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus. Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää todeta, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.

Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti.

Pykälän 3 momentissa säädetään varsinaisessa yhtiökokouksessa päätettävistä asioista. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään momentin 1 kohdan mukaan tilinpäätöksen vahvistamisesta.

Momentin 2 kohdan mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään taseen osoittaman voiton käyttämisestä. Jos yhtiö on tuottanut tappiota, siirretään tappio tilikauden voitto/tappio -tilille ilman eri päätöstä, joten tappion käsittelemistä koskevasta päätöksestä ei tarvitse erikseen säätää voimassa olevan lain 29 §:n 2 momentin 2 kohdasta ilmenevällä tavalla. Ehdotusta vastaava säännös on osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa.

Momentin 3 kohdassa säädetään vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle. Vastuuvapautta koskevalla yhtiökokouksen päätöksellä saattaa olla vaikutusta hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuuseen. Yhtiökokouksen päätös vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenelle tai isännöitsijälle ei ole kuitenkaan sitova, jos yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja korvausvelvollisuuden perusteena olevasta päätöksestä tai toimenpiteestä. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 29 §:n 2 momentin 3 kohdassa ja osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdassa.

Momentin 4 kohdan mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 29 §:n 2 momentin 4 kohdassa.

Momentin 5 kohdassa säädetään, että varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään hallituksen jäsenten, tilintarkastajien ja toiminnantarkastajien valinnasta, mikäli asiasta ei ole tässä laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty toisin. Ehdotus poikkeaa voimassa olevan lain 50 §:n 3 momentista ja osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 2 momentin 4 kohdasta vain siten, että ehdotuksen mukaan myös 9 luvussa säänneltäväksi ehdotetun toiminnantarkastajan valinnasta on päätettävä yhtiökokouksessa. Ehdotuksen 7 ja 9 lukujen olettamasäännösten perusteella hallituksen, tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan toimikausi on yksi vuosi, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys niin sanotusta valintayhtiökokouksesta (ks. 5 momentti), jolloin mainitut valinnat tehdään varsinaisen yhtiökokouksen sijasta tässä kokouksessa.

Momentin 6 kohdan mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on päätettävä myös muista varsinaiselle yhtiökokoukselle yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvista asioista. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 29 §:n 2 momentin 5 kohdassa. Koska voimassa olevan lain 29 §:ssä edellytetään nyt ehdotettua useampien asioiden päättämistä varsinaisessa yhtiökokouksessa ja koska nämä seikat on omaksutun käytännön mukaan tullut kirjata yhtiöjärjestykseen, on varsin monilla yhtiöillä tällaisia yhtiöjärjestyksestä johtuvia päätösasioita.

Pykälän 4 momentin mukaan emoyhtiön yhtiökokouksessa on esitettävä voimassa olevan lain 29 §:n 1 momentista poiketen myös konsernitilinpäätös, jos emoyhtiö on sen laatimiseen velvollinen kirjanpitolain tai tämän lain 10 luvun säännösten perusteella. Kirjanpitolain mukaan tilinpäätös sisältää aina taseen, tuloslaskelman ja liitetiedot. Kirjanpitolain 6 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan emoyhtiön tilinpäätös sisältää myös konsernitilinpäätöksen. Kohtaan on lukemisen helpottamiseksi otettu maininta konsernitilinpäätöksen esittämisestä emoyhtiössä. Muualla laissa tilinpäätöksen katsotaan käsittävän konsernitilinpäätöksen ilman erityistä mainintaakin. Vaikka konsernitase ei ehdotuksen mukaan olekaan voitonjaon kannalta määräävässä asemassa, on konsernin tiedoilla sekä osakkeenomistajille että yhtiön sidosryhmille suuri merkitys. Konsernitiedoilla on varoja jaettaessa merkitystä myös yhtiön maksukykyisyyttä arvioitaessa. Konsernitilinpäätöstä ei tarvitse vahvistaa, jos yhtiö ei ole velvollinen laatimaan sellaista.

Säännös poikkeaa voimassa olevan lain 29 §:n 2 momentin 1 kohdasta siten, että emoyhtiössä päätetään myös konsernitilinpäätöksen vahvistamisesta, jos emoyhtiö on velvollinen laatimaan konsernitilinpäätöksen.

Momenttia sisällöltään vastaavat säännökset ovat osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 2 momentissa.

Pykälän 5 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä voimassa olevan lain 29 §:n 3 momenttia vastaavalla tavalla useammasta varsinaisesta yhtiökokouksesta. Osakeyhtiölaissa ei säädetä useammasta varsinaisesta yhtiökokouksesta. Osakeyhtiölaista poikkeavan erityissäännöksen säilyttäminen on tarpeen selvyyden vuoksi.

4 §. Ylimääräinen yhtiökokous. Pykälässä säädetään ylimääräisen yhtiökokouksen kutsumisesta koolle. Tällainen kokous on ensiksikin kutsuttava koolle aina silloin kun yhtiöjärjestyksessä niin määrätään. Tämän lisäksi osakkeenomistaja, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja voivat saada ylimääräisen yhtiökokouksen koolle 5 §:n mukaisesti. Koolle kutsujasta säädetään 18 §:ssä, joka on yleensä hallitus. Ehdotusta vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 30 §:ssä. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 5 luvun 4 §:ää.

5 §. Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin tilintarkastajan, toiminnantarkastajan ja osakkeenomistajien vähemmistön oikeudesta vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista. Ehdotusta vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 30 §:ssä. Ehdotus vastaa yksityistä osakeyhtiötä koskevia säännöksiä osakeyhtiölain 5 luvun 4 §:ssä. Jäljempänä 18 §:ssä säädetään lääninhallituksen velvollisuudesta kutsua kokous koolle silloin, kun sitä ei ole tehty lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

Kysymyksessä on tietylle määrävähemmistölle annettu erityinen vähemmistöoikeus. Osakkeenomistaja tai osakkeenomistajat voivat vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista tietyn asian käsittelemistä varten. Asian on oltava sellainen, joka voi kuulua yhtiökokouksen toimivaltaan. Sen sijaan asioissa, jotka kuuluvat hallituksen tai isännöitsijän erityiseen toimivaltaan ei ylimääräistä yhtiökokousta voi saada milloinkaan koolle. Lisäksi voidaan edellyttää, että asia on yhtiön tai osakehuoneistojen käytön kannalta olennainen eli aivan vähäpätöisissä asioissa ylimääräistä yhtiökokousta ei voi määrävähemmistökään saada koolle. Tämänkään säännöksen soveltamisessa ei oteta huomioon osakkeenomistajien subjektiivisia käsityksiä siitä, miten asia vaikuttaa huoneiston käyttöön.

Vallitsevan oikeuskäytännön mukaisesti osakkeenomistajalla ei ole lähtökohtaisesti oikeutta saada koolle ylimääräistä yhtiökokousta sellaisen asian käsittelemistä varten, josta yhtiökokous on jo aiemmin päättänyt (KHO 1990:504). Osakkeenomistajalla voi kuitenkin olla tällainen oikeus, jos uuden perusteen tai selvityksen vuoksi asian luonne on muuttunut uudeksi (KHO 2003:6). Jo päätettyä asiaa koskevien uusien tietojen pitänee kuitenkin olla sellaisia, että päätettäväksi vaadittua asiaa voidaan pitää uutena tai sellaisia, että ne vaikuttavat olennaisesti siihen, miten tehty päätös vaikuttaa yhtiön tai sen osakkeenomistajien oikeuksiin tai velvollisuuksiin. Jos uudet tiedot voivat vaikuttaa vain päätöksen tarkoituksenmukaisuuteen, osakkeenomistajalla ei ole tämän pykälän perusteella yleensä oikeutta vaatia asian käsittelemistä uudelleen.

Pykälän 2 momentissa edellytetään kokouskutsu toimitettavaksi kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta.

6 §. Oikeus saada asia käsiteltäväksi. Pykälässä säädetään voimassa olevan lain 31 §:n mukaisesti osakkeenomistajan oikeudesta saada tietty asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Säännöstä on selvennetty, jotta siitä kävisi ilmi, että yhtiökokouksen käsiteltäväksi voidaan saattaa vain yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvia asioita. Käsiteltäväksi otettavan asian suhteen osakkeenomistajan oikeutta koskevat rajoitukset vastaavat jo käsiteltyjen asioiden osalta edellä 5 §:n kohdalla ylimääräisestä yhtiökokouksesta esitettyä, mikä vastaa voimassa olevaa oikeutta (HE 216/1990 vp., s. 32). Osakkeenomistajan 25 §:ssä tarkoitetun kyselyoikeuden rajoissa yhtiökokouksessa voidaan verraten vapaasti käydä keskustelua esimerkiksi yhtiön taloudelliseen asemaan ja toimintaan sekä kiinteistöjen käyttöön, kuntoon ja uudistamiseen liittyvistä asioita.

Kysymys siitä, koska vaatimus on tullut niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun, ratkeaa tapauskohtaisesti. Vaatimuksen voidaan yleensä katsoa tulleen ajoissa ainakin silloin, kun se on saapunut viikkoa ennen aikaisinta kokouskutsun toimittamisajankohtaa. Jos asia ei ehdi valmisteilla olevaan yhtiökokoukseen, asia on saatettava seuraavan mahdollisen yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jollei osakkeenomistajan itse muuta vaadi.

Säännöksessä edellytetään vaatimuksen esittämistä hallitukselle. Ehdotusta vastaavat säännökset ovat osakeyhtiölain 5 luvun 5 §:ssä.

Yhtiökokoukseen osallistuminen

7 §. Osakkeenomistajien osallistuminen. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajien oikeudesta osallistua yhtiökokoukseen. Jäljempänä 9 §:ssä säädetään, ettei yhtiön hallussa olevilla osakkeilla kuitenkaan voida osallistua yhtiökokoukseen. Säännös ei sisällä voimassa olevan lain mainintaa oikeudesta käyttää puhevaltaa yhtiökokouksessa, koska tämän on katsottu liittyvän niin elimellisesti osallistumisoikeuteen, ettei sitä tarvitse erikseen mainita. Toisaalta puhevallan käyttö voi olla rajoitettua silloin, kun osakkeenomistajat voivat osallistua yhtiökokoukseen teknisen apuvälineen avulla.

Ehdotetussa 2 momentissa säädetään osallistumiselle asetettavista edellytyksistä. Säännöksen sisältö vastaa voimassa olevaa lakia. Osallistumisen edellytyksenä on 2 luvun 2 §:n 1 momentin mukaisesti joko asianmukainen merkintä osakeluettelossa tai se, että osakkeenomistaja ilmoittaa yhtiölle osakkeiden omistusoikeuden siirtymisestä (saanto) ja esittää siitä luotettavan selvityksen. Tämä vastaa voimassa olevan lain 22 §:n 1 momentissa säädettyä. Ehdotusta vastaavat säännökset ovat osakeyhtiölain 5 luvun 6 §:ssä.

8 §. Valtuutettu ja avustaja. Osakkeenomistajalla on ehdotuksen mukaan edelleen oikeus käyttää voimassa olevan lain 25 §:n tapaan valtuutettua. Pykälän 1 momentin mukaan valtuutetun on esitettävä valtakirja tai muu luotettava osoitus oikeudestaan edustaa osakkeenomistajaa.

Ehdotus poikkeaa voimassa olevasta laista siten, että valtuutuksen muotovaatimukset ja voimassaoloaikaa koskevat rajoitukset poistetaan. Voimassa olevassa laissa ei ole valtuutuksen uudistamista koskevaa kieltoa, joten käytännössä on ollut mahdollista järjestää jatkuvasti voimassa oleva valtuutus.

Kun valtuutuksen voimassaoloa ei enää rajoiteta korkeintaan kolmeen vuoteen, on esimerkiksi puolisoiden tai lesken ja perillisten yhteisomistuksessa oleviin osakkeisiin liittyvän äänioikeuden käyttäminen järjestettävissä helpommin kuin nykyisin. Yleisistä siviilioikeudellisista periaatteista myös johtuu, että valtuutus on aina peruutettavissa, silloinkin kun valtuutetun ja valtuuttajan välillä olisi sovittu toisin.

Myös valtuutuksen muotovaatimusten poistamisen tarkoitus on helpottaa yhteisomistuksessa oleviin osakkeisiin liittyvän äänivallan käyttämistä. Perinteisen alkuperäisen allekirjoitetun valtakirjan lisäksi valtuutus voidaan osoittaa myös yhtiökokouksen puheenjohtajan ja pöytäkirjantarkastajien todettavissa olevalla muulla tavalla, kuten sähköposti- tai tekstiviestillä tai puhelulla sellaiselta osakkeenomistajalta, jonka henkilöllisyys voidaan varmistaa kokouskäytännössä tavanomaisella tavalla.

Omistuksen ja äänivallan erottamista koskevan yhtiöoikeudessa yleisesti sovelletun periaatteen noudattamisesta seuraa, että huoneistoa hallitsevalla leskellä ja huoneistossa asuvalla yhteisomistajalla ei edelleenkään ole äänioikeutta pelkän hallintaoikeuden tai yhteisasumisen perusteella. Valtuutuksen kestoa koskevan rajoituksen poistamisen myötä perilliset voivat myös valtuuttaa lesken toistaiseksi, mikä helpottaa äänivallan käyttöä. Leskelle voidaan myös siirtää esimerkiksi testamentilla hallinnoimisoikeudet siten, että hänellä on osakkeiden tuottamat oikeudet yhtiökokouksessa. Tällaiset ja muut vastaavat oikeudet ratkaistaan siviili- ja perintöoikeudellisten yleisperiaatteiden mukaisesti ja oikeudesta osallistua yhtiökokoukseen on annettava tämän lain mukainen riittävä selvitys.

Pykälän 2 momentin mukaan sekä osakkeenomistajalla että valtuutetulla saa edelleenkin olla yhtiökokouksessa avustaja.

Lakiin ei ehdoteta otettavaksi säännöksiä postiäänestyksestä tai valtakirjojen keräämisestä. Yhtiön varoilla tapahtuva yhtiökokousvaltakirjojen käytön edistäminen kuuluu yhtiön toiminnan tarkoituksen ja hallituksen toimivallan piiriin samalla tavalla kuin muutkin toimenpiteet, joilla edistetään osakkeenomistajien osallistumista päätöksentekoon. Valtakirjalomakkeiden tulee kuitenkin olla luonteeltaan puolueettomia, eikä niiden siten tule edistää tietyn päätöksen tulemista hyväksytyksi tai hylätyksi. Eri tavoilla puolueellisten valtakirjalomakkeiden ja -menettelyjen käyttäminen ei kuulu hallituksen toimivaltaan, koska tällöin ei ole kysymys osallistumisen helpottamisesta vaan yhtiön valta-asemiin vaikuttamisesta. Yhdenvertaisuusperiaatteesta johtuu, ettei yhtiön varoilla voida kerätä valtakirjoja siten, että menettelyllä olisi tarkoitus tukea tietyn osakkeenomistajan tai osakkeenomistajaryhmän pyrkimyksiä.

Ehdotusta vastaavat säännökset ovat osakeyhtiölain 5 luvun 8 §:ssä.

9 §. Yhtiön omat osakkeet. Pykälässä säädetään voimassa olevan lain 24 §:n 2 momentin mukaisesti siitä, ettei yhtiölle tai sen tytäryhteisölle kuuluvalla osakkeella voida osallistua yhtiökokoukseen ja että tällaista osaketta ei oteta lukuun kun lasketaan pätevän päätöksen syntymiseen tai tietyn oikeuden käyttämiseen vaadittavaa kaikkien osakkeenomistajien tai osakkeenomistajien määräosan suostumusta. Ehdotuksen mukaan tytäryhteisön käsite pitää sisällään yhtiön määräysvallassa olevat säätiöt mukaan lukien eläkesäätiöt. Säännöksen toinen virke koskee esimerkiksi tilannetta, jossa erityisen tarkastuksen tai vähemmistöosingon vaatimisen yhteydessä lasketaan osakkeiden yhden kymmenesosan vähemmistöä. Ehdotusta vastaava säännös on osakeyhtiölain 5 luvun 9 §:ssä.

10 §. Muiden osallistuminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi muiden kuin 7 §:ssä tarkoitettujen osakkeenomistajien sekä 8 §:ssä tarkoitettujen valtuutetun ja avustajan osallistumisesta yhtiökokoukseen.

Pykälän ensimmäisen virkkeen mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus olla läsnä yhtiökokouksessa, jollei yhtiökokous yksittäistapauksessa päätä toisin. Hallituksen jäsenenä tai isännöitsijänä olevan osakkeenomistajan osallistumisoikeus perustuu 7 §:ään, joten yhtiökokous ei voi kieltää häntä osallistumasta kokoukseen tämän pykälän perusteella. Säännös vastaa voimassa olevan oikeuden sisältöä. Asiasta ei kuitenkaan ole ollut nimenomaista säännöstä laissa. Lähinnä osakkeenomistajan kyselyoikeuden toteutumisen varmistamiseksi säädetään, että yhtiökokous voi päättää mainittujen henkilöiden osallistumisesta toisin vain yksittäistapauksessa. Yhtiöjärjestyksen määräyksellä ei siten voida etukäteen estää hallituksen jäsenten taikka isännöitsijän osallistumista yhtiökokoukseen.

Pykälän toisessa virkkeessä säädetään, että hallituksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että osakkeenomistajan kyselyoikeus voi toteutua. Käytännössä tämä merkitsee sitä, että yhtiökokouksessa on oltava paikalla johtoon kuuluvia sillä tavoin, että osakkeenomistajien kysymyksiin voidaan vastata. Koko hallituksen paikalle tuleminen ei aina käytännön syistä ole mahdollista. Yleensä isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja pystyvät vastaamaan esitettäviin kysymyksiin. Ehdotus vastaa voimassa olevan lain sisällöstä kirjallisuudessa esitettyä kantaa.

Tilintarkastajien läsnäolosta yhtiökokouksessa säädetään tilintarkastuslaissa ja toiminnantarkastajan läsnäolosta 9 luvussa.

Pykälän viimeisen virkkeen mukaan yhtiökokous voi sallia myös muiden läsnäolon. Se milloin muiden henkilöiden läsnäolon salliminen on aiheellista, on arvioitava tapaus kerrallaan. Joissakin tilanteissa muiden läsnäolo voi olla sillä tavoin välttämätöntä, että käytännössä yhtiökokouksen enemmistö aina kannattaa sivullisten pyytämistä kokoukseen. Esimerkiksi asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun 23 §:ssä tarkoitetussa yhtiökokouksessa selvitetään perustetun yhtiön taloussuunnitelman toteutumista ja annetaan tietoja rakennustyön teknistä toteutumista, jolloin perustajaosakkaiden edustajilta saatavat tiedot ovat tarpeen kokouksen tavoitteiden toteutumisen kannalta. Muussa lainsäädännössä, kuten mainitussa asunto-kauppalain pykälässä, voidaan myös säätää muiden kuin osakkeenomistajien läsnäolo-oikeudesta yhtiökokouksessa.

Eräät 17 §:ssä tarkoitetut kokouspaikan ulkopuolelta tapahtuvan osallistumisen tavat saattavat merkitä sitä, että kokousta voivat seurata myös muut kuin osakkeenomistajat. Etäosallistumista koskeva päätös sisältää näissä tilanteissa yleensä päätöksen myös siitä, että ulkopuoliset voivat ainakin seurata kokouksen kulkua.

Ehdotusta vastaavat säännökset ovat osakeyhtiölain 5 luvun 10 §:ssä.

11 §. Asukkaiden osallistumisoikeus. Pykälässä säädetään pääosin voimassa olevan lain 49 §:ää vastaavasti vuokralaisten ja muiden asukkaiden osallistumisoikeudesta yhtiökokoukseen, jossa käsitellään yhtiössä noudatettavia järjestyssääntöjä, yhtiön yhteisten tilojen käyttöä, taikka sellaista kunnossapitoa tai uudistamista, joka vaikuttaa olennaisesti vuokralaisen tai asukkaan huoneiston taikka yhteisten tilojen käyttöön. Ehdotus poikkeaa sisällöltään voimassa olevasta laista osallistumisoikeuden laajuuden ja kokousta koskevan ilmoituksen toimittamisen määräajan osalta.

Pykälän 1 momentti poikkeaa voimassa olevan lain 49 §:n 1 momentista siten, että vuokralaisilla ja muilla asukkailla on oikeus osallistua myös sellaiseen yhtiökokoukseen, jossa käsitellään huoneiston käyttöön olennaisesti vaikuttavaa kunnossapitoa tai uudistusta. Asukkaiden osallistumisoikeuden laajentaminen on tarpeen, koska kaikkien asukkaiden kannalta huoneiston käyttöön vaikuttava yhtiön kunnossapito tai uudistus on yleensä olennaisempi asia kuin voimassa olevassa laissa tarkoitetut yhtiön yhteisiä tiloja koskevat vastaavat toimenpiteet. Ehdotus parantaa vuokralaisten vaikutusmahdollisuuksia myös siinä suhteessa, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 2 luvussa säädetään vain vuokranantajan, joka on yleensä osakkeenomistaja, suorittamasta korjaus- ja muutostyöstä.

Pykälän 2 momentissa säädetään voimassa olevan lain 49 §:n 2 momenttia vastaavasti asukkaiden puhevallan käyttämisestä ja oikeudesta saada asia käsiteltäväksi.

Pykälän 3 momentti poikkeaa voimassa olevan lain 49 §:n 3 momentista siten, että myös asukkaille on ilmoitettava kokouksesta viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Ehdotettu määräaika vastaa kokouskutsun toimittamisen määräaikaa, josta säädetään luvun 20 §:ssä. Lisäksi ehdotetaan selvyyden vuoksi säännöksen sanamuodon yhdenmukaistamista suhteessa yhteisten tilojen käytöstä, kunnossapidosta ja uudistamisesta muualla tässä laissa käytettyihin ilmauksiin. Jos huoneistossa on useampia asukkaita, he voivat käytännössä osallistua yhtiökokoukseen vain, jos he sopivat yhteisestä edustajasta ennen kokousta.

Pykälän 4 momentin mukaan yhtiökokouksen pöytäkirjassa on mainittava yhtiökokoukseen osallistuvat asukkaat. Ehdotuksen mukaan pykälässä tarkoitetulla asukkaalla on osakkeenomistajaa vastaava oikeus saada pöytäkirja nähtäväkseen ja jäljennös siitä.

Yleistä päätöksenteosta

12 §. Päätettävät asiat. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi nimenomaisesti, että yhtiökokouksessa voidaan päättää vain asiasta, joka on mainittu kokouskutsussa tai joka yhtiöjärjestyksen mukaan on käsiteltävä yhtiökokouksessa. Tämän lisäksi varsinaisessa yhtiökokouksessa on aina päätettävä 3 §:ssä säädetyistä seikoista ja siinä voidaan päättää 9 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta tilintarkastajan valinnasta, päättää 9 luvun 6 §:ssä tarkoitetusta toiminnantarkastajan valinnasta sekä käsitellä ehdotusta 9 luvun 13 §:ssä tarkoitetun erityisen tarkastuksen määräämisestä. Edelleen yhtiökokous voi päättää 2 momentissa mainituista uuden kokouksen koolle kutsumisesta ja asian siirtämisestä jatkokokoukseen. Säännös vastaa voimassa olevaa oikeutta.

Ehdotetusta 16 §:stä johtuu, että yhtiökokous voi, jos kaikki osakkeenomistajat ovat läsnä ja he suostuvat menettelyyn, päättää muustakin seikasta, josta ei ole mainittu kokouskutsussa.

Ehdotus vastaa pääosin voimassa olevaa oikeutta ja osakeyhtiölain 5 luvun 11 §:ää. Säännöksessä on lisäksi otettu huomioon se, että asunto-osakeyhtiössä voi olla useampia varsinaisia yhtiökokouksia ja että tilintarkastajan sijasta tai tämän rinnalle voidaan valita toiminnantarkastaja.

13 §. Äänimäärä. Pykälässä säädetään osakkeenomistajan äänimäärästä yhtiökokouksessa. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan selvyyden vuoksi säädettäväksi, että jokainen osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhden äänen. Osakkeenomistajan oikeutta äänestää voidaan siis rajoittaa vain yhtiöjärjestyksen määräyksellä, jonka mukaan jokainen osakeryhmä tuottaa yhden äänen. Säännös vastaa sisällöltään voimassa olevan lain 26 §:n 1 momenttia. Osakeyhtiölain 5 luvun 12 §:stä poiketen asunto-osakeyhtiössä ei edelleenkään sallita erisuuruisen äänimäärän tuottavia osakkeita. Uudistuksen valmistelun yhteydessä ei ole ilmennyt tarvetta sallia tällaisia osakkeita, joiden käyttäminen voisi osakkaiden erilaisten intressien vuoksi johtaa merkittäviin ongelmiin erityisesti yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoa ja uudistamista koskevassa päätöksenteossa.

Pykälän 2 momentissa säädetään osakkeenomistajan enimmäisäänimäärän rajoittamisesta viidesosaan kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Tästä niin sanottua äänileikkuria koskevasta olettamasta voidaan edelleen poiketa yhtiöjärjestyksessä.

Voimassa olevan lain 26 §:n 2 momentista poiketen rajoitusta sovellettaessa ei enää laskettaisi yhteen valtuutetun edustamien osakkeenomistajien äänimääriä. Muutosta ehdotetaan valtuutuksen käytön helpottamiseksi. Äänileikkuriolettaman säilyttäminen ehdotetussa muodossa on tarpeen sen edistämiseksi, että yhtiökokouksen enemmistöpäätökset tarkoituksenmukaisuuskysymyksissä olisivat kaikkien osakkeenomistajien edun mukaisia. Vaikeasti ennakoitavissa oleva osakkaiden välinen intressiristiriita voi syntyä esimerkiksi, kun sijoittaja hankkii kerralla useita huoneistoja samasta yhtiöstä.

Kysymys siitä, onko äänileikkurin soveltamisesta luovuttu yhtiöjärjestyksen perusteella, ratkaistaan viime kädessä tuomioistuimessa yleisten yhtiöjärjestyksen tulkintaan sovellettavien periaatteiden nojalla. Jos äänileikkuria ei haluta soveltaa, on käytännössä suositeltavaa määrätä asiasta pykälän 1 momentin sanamuodosta poikkeavalla tavalla niin selvästi, ettei myöhemmin synny epäselvyyttä siitä, onko äänileikkurista luovuttu vai onko yhtiöjärjestyksessä vain toistettu 1 momentin säännös yksittäisen osakkeen tuottamasta äänimäärästä.

Pykälän 3 momentissa säädetään siitä, miten osakkeenomistajan äänimäärä lasketaan 2 momentissa tarkoitettua äänileikkuria sovellettaessa. Laskentasääntö kattaa

- määräysvallassa olevan oikeushenkilön välityksellä syntyvän välillisen omistuksen (1 kohta),

- sellaisten yhteisomistussuhteet, joissa yhdellä yhteisomistajalla on sopimuksen perusteella oikeus yksin päättää äänivallan käytöstä yhtiökokouksessa (2 kohta), sekä

- huollettavien alaikäisten lasten ja muiden osakkeenomistajan edunvalvonnassa olevien vajaavaltaisten omistukset (3 kohta).

Laskentasäännöt on laadittu siten, että äänileikkuria sovelletaan myös silloin, kun osakkeiden tuottaman äänivallan käytöstä päättävä taho ei suoraan omista yhtään osaketta.

Oikeushenkilön kautta toteutuvan välillisen omistuksen ja yhteisomistuksen osalta sääntelyn mallina on käytetty osakeyhtiölain 18 luvun 1 §:n 2 momentin määritelmää lunastusoikeuden ja -velvollisuuden aikaansaavasta omistuksesta. Tässä laskentasääntö on yhteisomistuksen osalta kuitenkin suppeampi kuin osakeyhtiölaissa, jossa kaikki yhdessä omistetut osakkeet luetaan lunastajan omistus- ja ääniosuuteen.

Pelkästään se, että yhteisomistajista yksi valtuutetaan käyttämään osakkeiden tuottamaa äänivaltaa yhtiökokouksessa, ei osoita, että hän voi yksin päättää osakkeiden tuottaman äänimäärän käyttämisestä yhtiökokouksessa. Tämä johtuu siitä, että muut yhteisomistajat voivat milloin vain peruuttaa valtuutuksen.

Jos osakeryhmä tai samojen tahojen yhdessä omistamat osakeryhmät yksinään tuottavat yli 20 %:n ääniosuuden, äänileikkuria sovelletaan 2 momentin perusteella (esimerkiksi useampia huoneistoja omistaneen vainajan kuolinpesä).

Äänileikkuria ei sovelleta, jos jokainen osakeryhmä, jolla osallistutaan yhtiökokoukseen, tuottaa vähintään 20 % kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä.

14 §. Yhdenvertaisuusperiaate. Säännöksessä viitataan selvyyden vuoksi ja periaatteen korostamiseksi 1 luvun 10 §:ssä tarkoitettuun yhdenvertaisuusperiaatteeseen. Ehdotusta vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 9 ja 46 §:ssä ja osakeyhtiölain 5 luvun 13 §:ssä.

15 §. Esteellisyys. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan esteellisyydestä. Pykälä poikkeaa voimassa olevan lain 27 §:stä siten, että osakkeenomistajan valtuutetun mahdollisella henkilökohtaisella esteellisyydellä ei enää olisi merkitystä. Pykälään ei siis ehdoteta voimassa olevan pykälän viimeistä lausetta. Poistettu säännös poikkeaa yleisistä valtuutusta koskevista periaatteista, joissa ei vastaavalla tavalla kiinnitetä huomiota valtuutetun henkilöön: myös esimerkiksi oikeustoimikelpoisuutta vailla oleva voi toimia toisen henkilön valtuutettuna. Voimassa olevan lain säännös ei myöskään ole koskenut lakimääräistä edustamista, minkä takia esimerkiksi yhtiön hallituksen jäsen on voinut äänestää omasta vastuuvapaudestaan osakkeenomistajan lakimääräisen edustajan ominaisuudessa.

Toisaalta esteellisyysperusteita laajennetaan siten, että yhtiökokouksessa sovelletaan samoja esteellisyysperusteita kuin hallituksen päätöksenteossa. Voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla osakkeenomistaja ei saisi osallistua myöskään päätöksentekoon, joka koskee hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan tai vahingonkorvauksesta tai muusta vastuusta vapauttamista.

Valtuutetun esteellisyysperusteiden osalta ehdotusta vastaava säännös on osakeyhtiölain 5 luvun 14 §:ssä.

Esteellisyyden sääntelemistä samalla tavalla asunto-osakeyhtiön kummassakin päättävässä elimessä ehdotetaan, koska asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluu päättää myös sellaisista yhtiön toimintaan liittyvistä asioista, joista osakeyhtiössä päättää hallitus. Tämän vuoksi ehdotus poikkeaa uudessa osakeyhtiölaissa säilytetystä ja voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia vastaavasta esteellisyysperusteiden jaottelusta yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksenteossa huomioon otettaviin tilanteisiin.

Lisäksi asunto-osakeyhtiölain esteellisyyssäännöksissä on tarpeen ottaa huomioon sellaiset asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat päätöstilanteet, joissa yhtiön oikeuksiin ja velvollisuuksiin voi liittyä vastaavia intressiristiriitoja kuin sellaisiin sopimuksiin ja muihin oikeustoimiin, joiden osalta hallituksen päätöksentekoon sovelletaan voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain esteellisyyssäännöksiä.

Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan osakkeenomistaja tai hänen valtuuttamansa ei saa äänestää asiassa, joka koskee osakkeenomistajan ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa. Ehdotusta vastaava säännös hallituksen jäsenen esteellisyydestä on voimassa olevan lain 58 §:n 1 momentin 1 kohdassa.

Momentin 2 kohdan mukaan osakkeenomistajan tai hänen valtuuttamansa esteellisyys syntyy myös silloin, kun yhtiökokous päättää osakkeenomistajan vastuuvapaudesta, kanteesta osakkeenomistajaa itseään vastaan taikka hänen vapauttamista velvoitteesta yhtiötä kohtaan.

Momentin 3 kohdan mukaan osakkeenomistaja on esteellinen äänestämään sellaisesta hänen hallinnassaan olevaa huoneistoa koskevasta uudistuksesta tai muusta kuin välttämättömästä kunnossapidosta, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen uudistamisesta tai kunnossapidosta. Tätä esteellisyysperustetta ei sovelleta välttämättömiin kunnossapitotoimiin, jotka voivat koskea esimerkiksi putkiston, sähköverkon, ulko-oven, ikkunoiden tai eristysten korjaamiseen, eikä muutenkaan tavanomaisena pidettävän suunnitelman mukaan vaiheittain toteuttavaan huoneistojen kunnossapitoon tai uudistamiseen. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka on tarpeen sen vuoksi, että yhtiön ja osakkeenomistajan mahdollisen eturistiriidan suhteen tällaiset tilanteet rinnastuvat sopimuksen tekemiseen yhtiön ja osakkeenomistajan kesken.

Momentin 4 kohdan mukaan osakkeenomistaja on esteellinen osallistumaan päätöksentekoon, joka koskee hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. Vastaava säännös on voimassa olevan lain 27 §:ssä.

Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistaja tai hänen valtuuttamansa on esteellinen äänestämään myös silloin, kun 1 momentissa tarkoitettu asia koskee yhtiön ja sivullisen välistä suhdetta ja osakkeenomistajalle on odotettavissa siitä olennaista etua, joka voi olla ristiriidassa yhtiön kanssa. Vastaavasta periaatteesta säädetään voimassa olevan lain 27 §:ssä ja osakeyhtiölain 5 luvun 14 §:ssä.

Pykälän 3 momentin mukaan esteellisyyssäännöksiä sovelletaan myös päätökseen, joka koskee oikeudenkäyntiä tai muuta yhtiön puhevallan käyttämistä. Vastaava selventävä säännös hallituksen päätöksenteon osalta on voimassa olevan lain 58 §:n 2 momentissa ja osakeyhtiölain 6 luvun 4 §:ssä.

Pykälän 4 momenttiin ehdotetaan kirjallisuudessa esitettyä kantaa vastaavaa säännöstä, jonka mukaan esteellisyyteen ei kiinnitetä huomiota, mikäli kaikki ovat esteellisiä. Säännöksen lähtökohtana on se, että tällaisessakin tilanteessa yhtiön on voitava tehdä tarpeelliset päätökset. Säännöksessä tarkoitetaan yhtiön kaikkia osakkeenomistajia, eikä pelkästään läsnä olevia osakkeenomistajia. Samaan tulokseen päästään usein tämän luvun 16 §:n mukaan, jos kaikki osakkeenomistajat suostuvat muotovaatimuksen syrjäyttämiseen. Erityinen säännös poistaa kuitenkin epävarmuuden siitä, katsotaanko esteellisyyttä koskeva säännös 16 §:ssä tarkoitetuksi muotomääräykseksi. Erityinen säännös kattaa myös tilanteen, jossa kaikki osakkeenomistajat ovat esteellisiä, mutta eivät yksimielisiä.

16 §. Muotovaatimusten sivuuttaminen. Pykälään ehdotetaan voimassa olevaa 35 §:ää muistuttavaa, mutta sanonnaltaan huomattavasti laajempaa säännöstä muotovaatimusten sivuuttamisesta. Säännöksen tarkoituksena on osoittaa, että osakkeenomistajien suojaksi säädetyt muotomääräykset voidaan osakkeenomistajien suostumuksella sivuuttaa. Jos muotomääräyksien noudattamisessa on vain tiettyjä osakkeenomistajia koskevia puutteita, ne voidaan sivuuttaa heidän suostumuksellaan. Periaate vastaa voimassa olevaa oikeutta. Voimassa olevan lain sanamuoto on liian suppea ja sitä onkin käytännössä tulkittu laajentavasti.

Säännöksessä viitataan asian käsittelyssä noudatettavaan menettelyyn, eli siis muotomääräyksiin. Koska säännöksessä viitataan niiden osakkeenomistajien suostumukseen, joita virhe koskee, on selvää, että säännös ei koske velkojien suojaksi säädettyjä tai määrättyjä menettelyjä. Vaikka säännöksen sanamuoto on huomattavasti nykyistä sanamuotoa laajempi, sitä sovelletaan todennäköisesti pääasiassa kokouskutsuihin liittyviin menettelyvirheisiin.

Säännös ei merkitse sitä, että suostumuksen puute johtaisi automaattisesti päätöksen mitättömyyteen. Tämä johtuu päätöksen pätemättömyyttä ja mitättömyyttä koskevista 23 luvun säännöksistä.

Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 5 luvun 15 §:ää.

Kokousmenettely

17 §. Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi yhtiökokouksen pitopaikasta. Säännös vastaa pitkälti voimassa olevaa 28 §:ää. Lähtökohtana ehdotuksessa on, että yhtiökokous pidetään yhtiön kotipaikassa, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisestakin kokouspaikkakunnasta. Paikkakunta voi voimassa olevan lain tapaan olla joko yksinomainen tai vaihtoehtoinen kokouspaikka.

Voimassa olevasta laista poiketen yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kokouspaikkakunnaksi myös paikkakunta ulkomailla. Paikkakunta on mainittava vastaavalla tarkkuudella kuin yhtiön kotipaikka. Yhtiöjärjestyksen muutos, jolla yhtiökokouspaikkakunta siirretään ulkomaille ja joka vaikeuttaa liiallisesti osakkeenomistajien osallistumista, voi luonnollisesti olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Hyväksyttävä syy kokouspaikan siirtämiselle muuhun maahan on esimerkiksi se, että osakkeenomistajat asuvat siellä.

Momentin toisessa virkkeessä säädetään voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla, että kokous voidaan erittäin painavista syistä pitää muullakin paikkakunnalla. Kirjallisuudessa tällaisina syinä on mainittu ainoan mahdollisen kokouspaikan tuhoutuminen, luonnonmullistus ja sotatila. Kokous on tällöin luonnollisesti pidettävä mahdollisimman lähellä ja mahdollisimman helppojen kulkuyhteyksien päässä yhtiöjärjestyksessä tarkoitetusta kokouspaikasta. Kokouspaikkaa koskevan sääntelyn tarkoituksena on varmistaa, että osakkeenomistajat voivat käytännössä osallistua yhtiökokoukseen.

Momentin säännökset vastaavat osakeyhtiölain 5 luvun 16 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa säädetään yhtiökokoukseen osallistumisesta kokouspaikan ulkopuolelta. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, jonka mallina on osakeyhtiölain 5 luvun 16 §:n 2 momentti. Etäosallistuminen voidaan toteuttaa esimerkiksi tosiaikaisesti teknisen apuvälineen avulla, kuten reaaliaikaisena kuva- ja ääniyhteys tai tietoverkkoyhteytenä, taikka perinteisen postin, sähköpostin, telekopion tai muun vastaavan yhteyden kautta. Säännöksen sanamuodosta johtuu, että yhtiön on aina järjestettävä myös perinteinen yhtiökokous.

Esteenä etäosallistumiseen ei ole, että osakkeenomistajat eivät voi apuvälineen välityksellä käyttää täysimääräisesti puhevaltaansa, jolla yhtiöoikeudessa tarkoitetaan esimerkiksi kysely- tai puheoikeutta. Tämä ilmenee momentin viimeisestä virkkeestä. Osakkeenomistajilla on aina mahdollisuus osallistua kokoukseen henkilökohtaisesti tai valtuutetun välityksellä, joten puheoikeuden rajoittamista ei voida pitää periaatteellisesti ongelmallisena. Koska mainittujen oikeuksien puuttuminen on poikkeus lain osoittamasta pääsäännöstä, sen tulisi ilmetä kokouskutsusta. Jos kutsun mukaan kokoukseen voi osallistua esimerkiksi äänestämällä etukäteen sähköpostilla, kysely- ja puheoikeuden rajoitus ilmenee jo osallistumistavasta eikä rajoituksesta tarvitse tällöin erikseen mainita kutsussa.

Ehdotuksen mukaan on selvää, että asiasta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös kieltää hallitukselta mahdollisuus apuvälineen käyttämiseen. Jos kieltoa ei ole, hallitus voi tehdä päätöksen osallistumisesta apuvälineen avulla.

Postiäänestykseen rinnastuvia valtakirjamenettelyjä käsitellään 8 §:n perusteluissa.

18 §. Koolle kutsuminen. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi voimassa olevan lain 32 §:n tapaan, että hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle. Voimassa olevaa lakia vastaa myös säännös, jonka mukaan hallituksen jäsen voi kutsua yhtiökokouksen koolle, jos hänellä on syytä epäillä, että yhtiöllä ei enää ole muita hallituksen jäseniä.

Voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla momentti poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 17 §:n 1 momentista siten, ettei koolle kutsujana voi olla hallintoneuvosto, josta ei säädetä tässä laissa, ja asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen voi tietyin edellytyksin kutsua yhtiökokouksen koolle ilman lääninhallituksen päätöstä.

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi menettelystä silloin, kun yhtiökokousta ei kutsuta koolle, vaikka kutsu olisi lain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan toimitettava. Tällainen tilanne on käsillä esimerkiksi silloin, kun kutsua varsinaiseen yhtiökokoukseen ei lainkaan toimiteta tai silloin, kun vähemmistöosakkaiden vaatimusta ylimääräisestä yhtiökokouksesta ei toteuteta. Säännöstä ehdotetaan täsmennettäväksi siten, että lääninhallituksen tulee oikeuttaa hakija toimittamaan kutsu myös silloin, kun kutsu on toimitettu niin virheellisenä, että kutsussa tarkoitetun yhtiökokouksen päätös olisi 23 luvun 2 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla mitätön. Voimassa olevassa laissa on tämän sijasta epätietoisuutta aiheuttanut maininta siitä, että kokousta ei ole kutsuttu koolle säädetyssä järjestyksessä. Ehdotus vastaa kirjallisuudessa omaksuttuja kantoja.

Lääninhallituksen on oikeutettava hakija kutsumaan kokous koolle yhtiön kustannuksella. Säännös vastaa näiltä osin voimassa olevan lain 32 §:n kolmannen virkkeen säännöstä. Lääninhallituksen on yleensä ennen päätöksen tekemistä kuultava yhtiötä. Säännös poikkeaa voimassa olevasta siten, että lääninhallituksen päätös on täytäntöönpanokelpoinen muutoksenhausta huolimatta. Mahdollisesti vuosia kestävä valitusmenettely johtaisi käytännössä siihen, ettei oikeussuojakeinolla olisi merkitystä. Hallintolainkäyttölain (586/1996) 32 §:n nojalla muutoksenhakutuomioistuin voi tarvittaessa tehdä päätöksen täytäntöönpanon keskeyttämisestä.

Momentin säännökset vastaavat osakeyhtiölain 5 luvun 17 §:n 2 momenttia.

Ehdotetun voimaanpanolain 9 §:n 3 momentin mukaan uuden lain 6 luvun 18 §:n säännöstä sovelletaan, kun yhtiökokouksen koollekutsumista koskeva hakemus tehdään lääninhallitukselle uuden lain tultua voimaan.

19 §. Kokouskutsun sisältö. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan voimassa olevan lain 33 §:n 1 ja 3 momenttia osittain vastaavaa säännöstä kokouskutsun sisällöstä. Kokouskutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat ja ne on mainittava niin selvästi, että osakkeenomistajat ymmärtävät, mistä on kysymys. Kokouksessa voidaan käsitellä kutsussa mainitsemattomia asioita vain 12 §:ssä tarkoitetuissa tilanteissa. Käsiteltävien asioiden lisäksi kutsusta on käytävä ilmi kokouspaikka ja -aika ja kokousasiakirjojen saatavuus sekä luonnollisesti se, minkä yhtiön yhtiökokouskutsusta on kysymys. Viimeksi mainituista seikoista ei ole mainintaa voimassa olevassa laissa.

Jos tarkoituksena on muuttaa yhtiöjärjestystä, muutoksen pääasiallinen sisältö on selostettava kokouskutsussa. Lisäksi siinä voidaan luonnollisesti kertoa, missä muutos on täydellisenä nähtävänä. Muiden päätösasioiden osalta pääasiallista sisältöä ei ehdotuksen mukaan enää tarvitse esittää.

Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 18 §:n 1 momentista siten, että asunto-osakeyhtiössä kutsussa on aina mainittava, missä ja milloin kokousasiakirjat ovat osakkeenomistajien saatavina. Osakeyhtiölaista poikkeavaa vaatimusta ehdotetaan selvyyden vuoksi, koska usein asunto-osakeyhtiöllä ei vastaavia hallinnon toimitiloja kuin osakeyhtiöllä.

Pykälän 2 momentissa luetellaan lain käyttämisen helpottamiseksi ne lainkohdat, joissa on erityisiä kokouskutsun sisältöä koskevia määräyksiä. Säännöksellä ei ole aineellista merkitystä.

Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 18 §:n 2 momentista siten, että tässä ei erikseen säädetä sulautumis- tai jakautumisasian mainitsemista kutsussa, koska asunto-osakeyhtiössä näihin päätöksiin vaaditaan lähtökohtaisesti kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Myös muussa lainsäädännössä säädetään kutsun sisällöstä (esimerkiksi asuntokauppalain 2 luvun 23 §).

20 §. Kutsuaika. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi kokouskutsun toimittamisajasta. Ehdotuksen mukaan kutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Voimassa olevan lain 33 §:n 1 momentin mukaan kutsu on toimitettava aikaisintaan neljä viikkoa ja viimeistään viikkoa ennen kokousta. Aikaisin mahdollinen kutsun toimittamisajankohta vastaa osakeyhtiölain 5 luvun 19 §:ssä yksityisen osakeyhtiön osalta säädettyä. Lyhimmän sallitun kutsuajan pidentäminen on puolestaan tarpeen, jotta osakkeenomistajilla on tarpeeksi aikaa valmistautua yhtiökokoukseen, jossa yleensä päätetään myös osakehuoneiston käyttämisen ja osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden kannalta merkittävistä asioista. Lyhemmän määräajan pidentäminen on tarpeen myös siksi, että osakkeenomistajan loma- tai työmatka tai muu poissaolo vaikeuttaisi nykyistä olennaisesti harvemmin ja vähemmän osallistumista yhtiökokoukseen. Lyhyemmän määräajan pidentäminen voi käytännössä moninkertaistaa sen ajan, joka esimerkiksi talon ulkopuolella asuvalle osakkeenomistajalle jää yhtiökokoukseen valmistautumiseen silloin, kun kutsu toimitetaan postitse. Käytännössä asunto-osakeyhtiön toiminta on hidastempoisempaa kuin liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä, joten kutsuajan pidentäminen ei merkittävästi vaikeuta asunto-osakeyhtiön toimintaa. Muutoksen ei voida katsoa aiheuttavan lisärasitteita yhtiöiden hallinnolle, koska 3 §:n mukaan yhtiökokous voidaan pitää kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiön hallituksella voi kuitenkin olla velvollisuus kutsua yhtiökokous koolle jo huomattavasti ennen kuuden kuukauden ajan kulumista, jos esimerkiksi vastiketta on korotettava tai on tarpeen päättää kiireellisestä kunnossapitotyöstä.

Ehdotetun voimaanpanolain 9 §:n 2 momentin mukaan uutta vähimmäiskutsuaikaa sovelletaan sellaiseen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantulon jälkeen järjestettävään kokoukseen, jossa päätös tehdään uuden lain voimaantulon jälkeen. Voimaanpanolain 5 §:n mukaan yhtiöjärjestyksen määräys on muutettava uuden lain mukaiseksi seuraavan yhtiöjärjestyksen muutoksen yhteydessä.

Kutsun toimittamisella on vakiintuneesti tarkoitettu esimerkiksi kirjeen jättämistä postiin ja sähköpostiviestin lähettämistä.

Pykälän 2 momentissa on lain käyttämisen helpottamiseksi mainittu lainkohta, jossa on kokouskutsuaikaa koskevia erityisiä säännöksiä. Säännöksellä ei ole aineellista merkitystä. Momentti eroaa osakeyhtiölain 5 luvun 19 §:n 2 momentista, jossa on säädetty jatkokokouksen lisäksi sulautumisesta, jakautumisesta ja selvitystilaan asettamisesta. Sulautumisen, jakautumisen ja selvitystilan osalta vastaavat säännökset eivät ole asunto-osakeyhtiössä tarpeellisia, koska nämä päätökset edellyttävät lähtökohtaisesti kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.

Pykälän 3 momentissa säädetään kokouskutsun toimittamisesta silloin, kun päätöksen pätevyyden edellytyksenä yhtiöjärjestyksen mukaan on päätöksen tekeminen kahdessa yhtiökokouksessa. Tällöin kutsua jälkimmäiseen kokoukseen ei saa toimittaa ennen kuin ensimmäinen kokous on pidetty. Kutsussa on myös mainittava ensimmäisessä kokouksessa tehty päätös. Kokousten välisen ajan on tällöin oltava riittävän pitkä, jotta kokouskutsu ehditään toimittaa lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Momentti vastaa voimassa olevan 33 §:n 1 momentin kahden viimeisen virkkeen säännöksiä ja osakeyhtiölain 5 luvun 19 §:n 3 momenttia.

21 §. Kutsutapa. Pykälään ehdotetaan säännöstä siitä, miten kokouskutsu toimitetaan. Säännöksen mukaan kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut yhtiölle sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten. Kutsu on toimitettava vain niille osakkeenomistajille, joiden osoitteet ovat yhtiön tiedossa.

Sähköpostilla lähetettyä kutsua voidaan pitää kirjallisena, mutta sen käyttämisen edellytyksenä on pidettävä, että osakkeenomistaja on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa yhtiölle tällaista tarkoitusta varten. Osakkeenomistajan vastuulla on ilmoittaa osoitetietojen muutoksesta yhtiölle. Arvioitaessa säännöstä pienten yhtiöiden näkökulmasta on muistettava, että osakkeenomistajat voivat yksimielisinä sivuuttaa lain ja yhtiöjärjestyksen kokouskutsuun liittyvät muotosäännökset.

Voimassa olevan lain 8 §:n mukaan kutsun toimittamistavasta on aina määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 20 §:stä, jossa vaatimus kirjallisesta kokouskutsusta on olettamasäännös, josta voi poiketa yhtiöjärjestyksessä. Asunto-osakeyhtiöissä on perusteltua yhtiöiden koko ja luonne huomioon ottaen edellyttää, että osakkeenomistajat saavat aina kirjallisen kokouskutsun. Yhtiöjärjestyksessä voidaan edelleen määrätä tarkemmin siitä, miten kirjallinen kutsu on toimitettava (esimerkiksi kirjatulla kirjeellä), sekä lain vähimmäisvaatimusta täydentävästä muusta kutsutavasta (esimerkiksi porrashuoneiden ilmoitustaulut).

Ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden yhtiöjärjestykset sisältävät poikkeuksetta määräyksen kokouskutsutavasta. Ehdotetun voimaanpanolain 9 §:n 2 momentin mukaan, jos yhtiökokouksen päätös tehdään uuden lain tultua voimaan, kokouskutsuun ja kokousasiakirjoihin ja osallistumiseen sovelletaan uutta lakia jo ennen sen voimaantuloa, jollei voimaanpanolaissa toisin säädetä.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on harkittu erityissäännöstä osakeryhmän yhteisomistajien velvollisuudesta ilmoittaa yhteisomistajien edustajan osoite yhtiölle. Käytännössä yhtiöjärjestyksen määräys kutsun lähettämisestä kirjattuna kirjeenä tai saantitodistusta vastaan voi lisätä huomattavasti kokouskutsusta aiheutuvia kuluja, jos kutsu on lähetettävä jokaiselle yhteisomistajalle. Koska erityisesti puolisoiden sekä lesken ja perillisten yhteisomistus on hyvin yleistä asunto-osakeyhtiöissä, yhteisomistajien yhteisen edustajan osoitteen ilmoittamista koskevasta vaatimuksesta aiheutuvat yhteenlasketut kulut yhtiöille ja osakkeenomistajille muodostuisivat huomattaviksi verrattuna kokouskutsujen lähettämisen osalta saataviin säästöihin. Käytännössä osakeryhmän yhteisomistajat eivät välttämättä pääsisi yhteisymmärrykseen yhteisestä osoitteesta, mikä vaikeuttaisi tarpeettomasti yhteisomistussuhteita ja voisi johtaa useamman osoitteen ilmoittamiseen, mitä olisi ongelmallista yhtiön kannalta. Jos kutsun lähettämistä koskevista yhtiöjärjestykseen perustuvista lisävaatimuksista aiheutuvia kustannuksia pidetään yhtiössä liian suurina verrattuna niistä saatavaan hyötyyn, lisävaatimuksista voidaan yleensä luopua määräenemmistöpäätöksellä. Näistä syistä ei ole tarvetta erityissäännökseen kokouskutsun lähettämisestä yhteisomistajille.

22 §. Kokousasiakirjat, niiden nähtävänä pitäminen ja lähettäminen. Pykälässä säädetään kokousasiakirjojen nähtävänä pitämisestä ja lähettämisestä osakkeenomistajille. Ehdotetun 1 momentin mukaan hallituksen päätösehdotukset, tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus on vähintään kahta viikkoa ennen kokousta pidettävä osakkeenomistajien nähtävänä kokouskutsussa ilmoitetussa paikassa, kuten yhtiön tiloissa tai isännöitsijän toimistossa. Kirjanpitolain 3 luvun 1 §:n mukaan tilinpäätös sisältää aina tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Kirjanpitolain 6 luvun 1 §:n mukaan emoyhtiön tilinpäätös sisältää konsernitilinpäätöksen, milloin yhtiö on velvollinen sellaisen laatimaan.

Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 21 §:n 1 momentista siten, että asunto-osakeyhtiössä tilinpäätösasiakirjat on pidettävä osakkaiden nähtävänä ennen kaikkia yhtiökokouksia koska asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen toimivalta on laajempi kuin osakeyhtiössä. Viimeisellä tilinpäätöksellä tarkoitetaan tässä myös esimerkiksi varojen jakoa varten kesken tilikautta laadittua tilinpäätöstä.

Osakeyhtiölaista poiketen kokousasiakirjat eivät voi olla nähtävänä pelkästään internet-sivuilla, koska asunto-osakeyhtiöissä on paljon sellaisia osakkeenomistajia, joilla ei ole internet-yhteyttä. Käytännössä asiakirjojen pitäminen nähtävänä myös internetissä kuitenkin helpottaa osakkeenomistajien tiedonsaantia ja voi huomattavastikin vähentää paperimuotoisten asiakirjojen nähtävänä pitämisestä ja kopioiden lähettämisestä yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Ehdotuksen mukaan asiakirjat on viivytyksettä lähetettävä osakkeenomistajalle, joka sitä pyytää. Asiakirjojen on myös oltava nähtävänä yhtiökokouksessa.

Momentti poikkeaa voimassa olevasta laista siten, että nähtävänä pitämisen määräaikaa ehdotetaan pidennettäväksi ja että nähtävänä pitäminen koskisi kaikkia hallituksen päätösehdotuksia. Voimassa olevassa laissa nähtävänäpitovelvollisuudesta säädetään vain tiettyjen päätösehdotusten osalta (lähinnä yhtiöjärjestyksen, osakepääoman tai yhtiörakenteen muuttamista koskevat ehdotukset). Nähtävänä pitämisen määräaikaa ehdotetaan pidennettäväksi, jotta se vastaisi 20 §:ssä ehdotettua kutsuajan pidennystä. Päätösehdotusten osalta nähtävänä pidon laajentamisen tarkoitus on, että osakkeenomistajat voisivat hyvissä ajoin ennen kokousta saada riittävät tiedot käsiteltävistä asioista. Esimerkiksi päätös yhtiön talousarviosta ja perittävästä yhtiövastikkeesta tai päätös laajasta kunnossapitotoimenpiteestä tai uudistuksesta voivat käytännössä olla osakkeenomistajan kannalta yhtä merkittäviä kuin yhtiöjärjestyksen muuttaminen.

Ehdotetun voimaanpanolain 9 §:n 2 momentin mukaan, jos yhtiökokouksen päätös tehdään uuden lain tultua voimaan, kokouskutsuun ja kokousasiakirjoihin ja osallistumiseen sovelletaan uutta lakia jo ennen sen voimaantuloa, jollei voimaanpanolaissa toisin säädetä.

Pykälän 2 momentissa säädetään osakeannin, optio-oikeuksien antamisen, osakepääoman rahastokorotuksen, osingon jakamisen, muun vapaan oman pääoman jakamisen, osakepääoman alentamisen taikka omien osakkeiden hankkimisen tai lunastamisen yhteydessä 1 momentin mukaisesti annettavista tiedoista. Säännös vastaa sisällöltään osakepääoman muuttamisen osalta voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 3 ja 4 kohdan viittaussäännösten perusteella sovellettavia vanhan osakeyhtiölain säännöksiä.

Tilintarkastajan lausuntoa hallituksen selostuksesta tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen jälkeisistä yhtiön asemaan olennaisesti vaikuttavista seikoista ei ehdotuksen mukaan enää tarvitsisi pitää nähtävänä eikä myöskään hankkia. Nähtävänä olisi ehdotuksen mukaan pidettävä mahdolliset varojen jakamista koskevat päätökset.

Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 21 §:n 2 momentista siten, että sitä ei sovelleta asunto-osakeyhtiön selvitystilasta päättävään yhtiökokoukseen, koska tällaiseen päätökseen vaaditaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

23 §. Puheenjohtaja, ääniluettelo ja pöytäkirja. Pykälässä on yhtiökokouksen kulkuun liittyviä säännöksiä. Yksimieliset osakkeenomistajat voivat kuitenkin sivuuttaa nämä säännökset ja jättää varsinaisen kokouksen pitämättä. Tällöinkin on tehtyjen päätösten osalta kuitenkin noudatettava yhtiökokouspöytäkirjaa koskevia säännöksiä, jotta päätöksistä jäisi todiste. Jos kaikki osakkeenomistajat ovat yksimielisiä kaikista päätettävistä asioista, äänestys ei voi tulla kysymykseen eikä erillistä ääniluetteloa tarvitse laatia.

Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan uusia säännöksiä yhtiökokouksen avaamisesta. Säännökset vastaavat pitkälti yhtiöissä noudatettua käytäntöä. Lähtökohtana on, että yhtiökokouksen avaa sen koolle kutsujan nimeämä henkilö. Tyypillisesti koolle kutsuja on hallitus ja tämä tavallisesti nimeää, usein ilman kirjattua päätöstä, avaajaksi puheenjohtajansa. Jos yhtiökokous pidetään osakkeenomistajien vähemmistön, tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan vaatimuksesta, koolle kutsujana on aina hallitus, joka siis tällöinkin nimeää kokouksen avaajan. Lääninhallituksen oikeuttaessa 18 §:n mukaisesti esimerkiksi osakkeenomistajan kutsumaan yhtiökokouksen koolle, on kuitenkin osakkeenomistajan tehtävänä osoittaa yhtiökokouksen avaaja. Tämä on luonnollista, koska tällaisessa tilanteessa yhtiöltä usein puuttuvat toimikelpoiset toimielimet. Poikkeuksena edellä esitetystä säädetään, että mikäli yhtiöjärjestyksessä on määräys kokouksen puheenjohtajasta, tämä myös avaa kokouksen.

Yhtiökokous valitsee kokouksen puheenjohtajan. Yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla määräys puheenjohtajan henkilöstä. Tällöinkin yhtiökokous voinee aina kesken kokouksen päättää vaihtaa puheenjohtajan. Säännös vastaa voimassa olevan lain 36 §:n 1 momenttia ja osakeyhtiölain 5 luvun 23 §:n 1 momenttia.

Ehdotetussa 2 momentissa säädetään yhtiökokouksen puheenjohtajan velvollisuudesta laatia ääniluettelo, johon otetaan läsnä olevien osakkeenomistajien osakkeiden lukumäärä ja äänimäärä. Osakkeiden lukumäärätieto on olennainen silloin, kun päätöksiä tehdään määräenemmistöllä, koska tällöin enemmistö lasketaan paitsi annetuista äänistä myös edustetuista osakkeista. Luetteloon on merkittävä kaikki sellaiset läsnä olevat osakkeenomistajat, joilla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Jos puheenjohtajasta äänestetään, luettelon laatimisesta huolehtii kokouksen avaaja. Kokouksessa on myös oltava nähtävänä osakeluettelo. Momentti vastaa voimassa olevan lain 36 §:n 2 momenttia ja osakeyhtiölain 5 luvun 23 §:n 2 momenttia.

Pykälän 3 momentin mukaan puheenjohtaja vastaa pöytäkirjan pitämisestä yhtiökokouksessa. Pöytäkirjaan on merkittävä tehdyt päätökset ja äänestysten tulos. Pöytäkirja on todiste niistä päätöksistä ja muista toimista, joita yhtiökokouksessa on tehty. Puheenjohtajan ja yhden pöytäkirjantarkastajan on allekirjoituksellaan vahvistettava pöytäkirja. Ääniluettelo on joko sisällytettävä pöytäkirjaan tai otettava sen liitteeksi. Momentti vastaa voimassa olevan lain 36 §:n 3 momentin viittä ensimmäistä virkettä ja osakeyhtiölain 5 luvun 23 §:n 3 momenttia.

Pöytäkirjan tarkastajaa koskevaa säännöstä ei ole tarkoitettu sovellettavaksi yhdenyhtiössä, jossa ainoa osakkeenomistaja voi luvun 1 §:n 2 momentin mukaan päättää asioista yhtiökokousta pitämättäkin siten, että hänen allekirjoituksensa päätöstä kirjattaessa on riittävä.

Pykälän 4 momenttiin ehdotetaan yhtiökokouksen pöytäkirjan julkisuutta koskevia säännöksiä. Pöytäkirja on neljän viikon kuluessa kokouksesta pidettävä nähtävänä yhtiön isännöitsijän tai hallituksen luona. Voimassa olevan lain 36 §:ää vastaava ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 5 luvun 23 §:stä, jossa määräaika on kaksi viikkoa. Asunto-osakeyhtiöissä pidempi määräaika on edelleen tarpeen yhtiöiden hallintoon liittyvien erityispiirteiden vuoksi eikä pidemmästä määräajasta aiheudu haittaa yhtiölle tai sen osakkeenomistajille. Esimerkiksi 9 luvun 13 §:ssä tarkoitettua erityistä tarkastusta vaativa saa asian vireille lääninhallituksessa ilman yhtiökokouksen pöytäkirjaakin, jos yhtiö tarpeettomasti viivyttelee pöytäkirjan nähtäville asettamista.

Pöytäkirjan ja sen liitteiden kopio on toimitettava sitä pyytävälle osakkeenomistajalle. Pöytäkirjasta ja sen mahdollisesti laajojenkin liitteiden kopioista voidaan pyytää hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu korvauksena yhtiölle aiheutuvista kuluista. Jos sähköisessä muodossa olevat asiakirjat toimitetaan osakkeenomistajalle esimerkiksi sähköpostilla, yhtiölle voi yleensä aiheutua kuluja vain sähköpostiviestin lähettämiseen kuluvasta ajasta.

Muilla ei ole oikeutta saada pöytäkirjaa, mutta yhtiön johto voi luonnollisesti toimittaa pöytäkirjan muullekin taholle, jos se on yhtiön edun mukaista. Myös pöytäkirjan internetissä nähtävänä pitämistä voidaan käyttää informaation antamisen lisäkeinona, mutta julkistettavan sisällön osalta mahdollisuutta tähän on arvioitava yleisten periaatteiden mukaan. Yleisön nähtävänä pitäminen ei ole perusteltua, jos siitä voi aiheutua haittaa yhtiölle. Yksittäisiä osakkeenomistajia koskettavien tietojen julkistamisessa on otettava huomioon myös muun lain säännökset. Pöytäkirjan toimittaminen muulle taholle on välttämätöntä silloin, kun se on esimerkiksi rekisterimerkinnän edellytys.

Pöytäkirja on säilytettävä luotettavalla tavalla. Mitään määräaikaa säilyttämiselle ei ole. Säilyttämisvelvollisuus kattaa ainakin yhtiön toiminnan ajan ja toiminnan loputtua vähintään kirjanpitoaineiston säilyttämistä vastaavan ajan.

Säännökset vastaavat pääosin voimassa olevan lain 36 §:n 3 momentin kolmea viimeistä virkettä. Osakeyhtiölain 5 luvun 23 §:n 4 momentista poiketen asunto-osakeyhtiössä pöytäkirjan kopiointi- ja lähetyskuluja voidaan edelleen periä pöytäkirjaa pyytävältä osakkeenomistajalta.

24 §. Jatkokokous. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan selvyyden vuoksi otettavaksi maininta siitä, että yhtiökokous voi päättää minkä tahansa asian käsittelyn siirtämisestä jatkokokoukseen. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 5 luvun 24 §:n 1 momenttia. Asunto-osakeyhtiölakiin ei ehdoteta osakeyhtiölain 5 luvun 24 §:n 2 momenttia vastaavia säännöksiä osakkeenomistajien vähemmistön oikeudesta siirtää varsinaisen yhtiökokouksen tilinpäätöksen hyväksymistä ja voiton käyttämistä koskeva asia jatkokokoukseen. Asunto-osakeyhtiössä tilinpäätöksen osoittamalla yhtiön taloudellisella asemalla voi vain erittäin poikkeuksellisissa tapauksissa olla vastaava merkitys osakkeenomistajan kannalta kuin osakeyhtiössä, koska asunto-osakeyhtiö ei yleensä pyri jakamaan osinkoa ja yhtiön osakkeiden hinnoittelu osakkeita merkittäessä tai luovutettaessa perustuu yleensä pääosin muihin seikkoihin kuin osakkeiden tasearvoon. Tarvittaessa yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä osakkeenomistajien oikeudesta vaatia asian siirtämistä jatkokokoukseen.

Pykälän 2 momentissa on 1 momentissa tarkoitettuja tilanteita koskeva säännös kokouskutsun toimittamisesta jatkokokoukseen. Säännös vastaa sisällöltään osakeyhtiölain 5 luvun 24 §:n 3 momenttia.

25 §. Kyselyoikeus. Pykälässä säädetään osakkeenomistajan oikeudesta esittää hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle kysymyksiä yhtiökokouksessa sekä näiden velvollisuudesta vastata kysymyksiin.

Pykälä poikkeaa sisällöltään voimassa olevan lain 37 §:stä siten, että ehdotetun 3 momentin mukaan hallituksen on annettava osakkeenomistajan pyytämät tiedot tilintarkastajalle ja toiminnantarkastajalle, jos hallitus katsoo, että tietojen antamisesta osakkeenomistajalle aiheutuisi olennaista vahinkoa yhtiölle. Tilintarkastajan on puolestaan annettava saamansa tiedon perusteella lausunto sen vaikutuksesta tilintarkastuskertomukseen tai muuhun tilintarkastajan yhtiökokoukselle antamaan lausuntoon. Sama koskee soveltuvin osin toiminnantarkastajaa. Muutoksen tarkoitus on varmistaa, että hallitus ei perusteetta kieltäydy vastaamasta kysymyksiin. Tarkoitus on myös ohjata osakkeenomistajien epäilyt tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan selvitettäviksi erityisen tarkastuksen sijasta.

Ehdotus vastaa vanhan osakeyhtiölain 9 luvun 12 §:n 3 momenttia. Uudessa osakeyhtiölaissa ei ole 3 momenttia vastaavaa säännöstä. Poikkeavaa sääntelyä ehdotetaan, koska asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksen ja hallituksen välinen toimivallan jako poikkeaa osakeyhtiöstä ja asunto-osakeyhtiön päätökset kunnossapidosta, uudistuksista ja yhtiön tilojen käytöstä voivat vaikuttaa olennaisesti ja hyvinkin eri tavoin yksittäisten osakkeenomistajien asemaan.

Pykälän 1 momentin mukaan kyselyoikeutta käytetään yhtiökokouksessa. Kysymykset voivat voimassa olevan lain tapaan koskea seikkoja, joilla voi olla vaikutusta kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin. Tilinpäätöksen käsittelyn yhteydessä voidaan esittää yleisemminkin yhtiön taloudellista asemaa koskevia kysymyksiä. Tämä pitää sisällään konsernin taloudelliseen asemaan ja konserniyhteisöjen välisiin suhteisiin liittyvät seikat. Myös erilaisiin yksittäisiin toimiin liittyviä kysymyksiä voidaan tällöin esittää. Vaikka esimerkiksi suunnattua osakeantia koskevan päätöksen yhteydessä ei käsiteltäisi tilinpäätöstä, osakkeenomistajalla on kuitenkin tällöinkin oikeus esittää yhtiön taloudelliseen asemaan liittyviä kysymyksiä, jos nämä ovat merkityksellisiä esimerkiksi merkintähinnan määrittelyn suhteen. Säännöksen tarkoituksena on sallia verrattain laaja kyselyoikeuden käyttö. Voimassa olevan lain tapaan säädettäisiin, ettei tietoja saa antaa, jos antaminen tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa. Vähäisen haitan aiheutuminen ei siten ole peruste kieltäytyä vastaamasta.

Pykälän 2 momentissa säädetään tilanteesta, jossa kysymykseen ei voida vastata käsillä olevan tiedon perusteella. Säännös vastaa sisällöltään pääosin voimassa olevan lain 37 §:n 2 momenttia. Momentin sanamuotoa on kuitenkin uudistettu ja säännöstä on muutettu siten, että pääkonttorissa esillä pitämisen sijasta vastaus olisi toimitettava osakkeenomistajalle, joka sitä pyytää. Osakkeenomistajan on näin helpompi tutustua toisen osakkeenomistajan tekemään kysymykseen annettuun vastaukseen. Pyyntö vastauksen saamiseksi on tehtävä yhtiökokouksessa tai kohtuullisessa ajassa sen jälkeen.

Ehdotetun 3 momentin mukaan hallituksen on annettava osakkeenomistajan pyytämät tiedot tilintarkastajalle ja toiminnantarkastajalle, jos hallitus katsoo, että tietojen antamisesta osakkeenomistajalle aiheutuisi olennaista vahinkoa yhtiölle. Jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa, vain toiminnantarkastaja antaa lausunnon. Tilintarkastajan on puolestaan annettava saamansa tiedon perusteella lausunto sen vaikutuksesta tilintarkastuskertomukseen tai muuhun tilintarkastajan yhtiökokoukselle antamaan lausuntoon. Vastaavalla tavalla toiminnantarkastaja arvioi tiedon vaikutuksia suhteessa oman tarkastustehtävänsä perusteella antamaansa lausuntoon. Muutoksen tarkoitus on varmistaa, että hallitus ei perusteetta kieltäydy vastaamasta kysymyksiin. Tarkoitus on myös ohjata osakkeenomistajien epäilyt tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan selvitettäviksi erityisen tarkastuksen sijasta.

Ehdotus vastaa vanhan osakeyhtiölain 9 luvun 12 §:n 3 momenttia. Uudessa osakeyhtiölaissa ei ole ehdotettua 3 momenttia vastaavaa säännöstä. Poikkeavaa sääntelyä ehdotetaan, koska asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksen ja hallituksen välinen toimivallan jako poikkeaa osakeyhtiöstä ja asunto-osakeyhtiön päätökset kunnossapidosta, uudistuksista ja yhtiön tilojen käytöstä voivat vaikuttaa olennaisesti ja hyvinkin eri tavoin yksittäisten osakkeenomistajien asemaan.

Yleiset päätöksentekovaatimukset

26 §. Enemmistöpäätös. Pykälä vastaa pääosin voimassa olevan lain 38 §:ää. Yhtiökokouksen päätökset tehdään yleensä annettujen äänten enemmistöllä.

Päätöksenteossa noudatettavaa menettelyä ei ole pyritty tarkemmin sääntelemään. Puheenjohtajalla olisi edelleen, hyvän kokouskäytännön asettamissa rajoissa, mahdollisuus ehdottaa, mitä menettelyä esimerkiksi äänestyksissä noudatetaan. Päätösvalta menettelytapakysymyksissäkin on kuitenkin viime kädessä yhtiökokouksella. Puheenjohtajan asemaa arvioitaessa saattaa olla syytä kiinnittää huomiota ehdotettuun 24 luvun 3 §:n säännökseen yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuusta.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 5 luvun 26 §:ää.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista äänistä. Muualla laissa, erityisesti tämän luvun 27—35 §:ssä ja 37 §:ssä, on erityisiä säännöksiä vaadittavasta enemmistöstä. Vaalien osalta pääsääntönä on, että eniten ääniä saanut valitaan. Kokous voi kuitenkin ennen vaalia päättää, että valituksi tulee se, joka saa yli puolet äänistä. Tasatilanteessa vaalit ratkaistaan arvalla ja muu äänestys puheenjohtajan äänellä, jollei asiasta ole määrätty toisin yhtiöjärjestyksessä.

Pykälän 2 momentista käy ilmi, että enemmistövaatimusta voidaan yhtiöjärjestysmääräyksellä tiukentaa, muttei lieventää muiden asioiden kuin vaalien osalta.

27 §. Määräenemmistöpäätös. Pykälässä säädetään tilanteista, joissa päätös on tehtävä määräenemmistöllä. Jäljempänä 28, 34, 35 ja 37 §:ssä säädetään tilanteista, joissa vaaditaan tiettyjen tai kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Määräenemmistöllä tarkoitetaan 1 momentin mukaan sitä, että ehdotusta on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Enemmistön laskeminen kokouksessa edustetuista osakkeista merkitsee sitä, että myös passiivisina pysyvät osakkeenomistajat vaikuttavat äänestyksen lopputulokseen pelkällä läsnäolollaan. Tämä vastaa voimassa olevaa lakia (esimerkiksi 40 §) ja osakeyhtiölain 5 luvun 27 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa säädetään niistä päätöksistä, jotka on tehtävä määräenemmistöllä. Säännös on puhtaasti soveltamista helpottava, sillä määräenemmistöllä tapahtuvasta päätöksenteosta säädetään myös asianomaisissa säännöksissä. Momentissa ei viitata erikseen hallituksen valtuutuspäätöksiin. Momentista käy yhdessä pykälän 3 momentin kanssa ilmi, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä korkeammasta määräenemmistöstä. Ehdotus vastaa suunnatun annin ja yhtiöjärjestyksen muuttamisen osalta voimassa olevaa lakia (3 §:n 1 momentin 3 kohta ja 40 §). Optio-oikeuksien antamisen osalta vastaavasta määräenemmistövaatimuksesta säädetään osakeyhtiölain 5 luvun 27 §:n 2 momentissa. Osakeyhtiölaista poiketen ei ehdoteta kahdenkolmasosan määräenemmistövaatimuksen soveltamista sulautumista, jakautumista tai selvitystilaa koskevaan päätökseen, koska asunto-osakeyhtiössä näihin päätöksiin vaaditaan ehdotetun 37 §:n mukaan joko kaikkien osakkeenomistajien suostumus tai poikkeustapauksissa kaikkien osakkeenomistajien äänistä laskettavan neljän viidesosan määräenemmistön kannatus.

Pykälän 3 momentin mukaan määräenemmistöpäätöksentekoa koskevat säännökset ovat sikäli pakottavia, ettei niitä voida lieventää yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Tiukempia vaatimuksia voidaan luonnollisesti asettaa.

28 §. Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen. Pykälän 1 momentin mukaan yhtiö saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisen päätöksen vain päätöksestä kärsivän osakkeenomistajan suostumuksella. Säännös vastaa voimassa olevaa oikeutta.

Selvyyden vuoksi pykälän 2 momentissa säädetään nimenomaisesti, että yhtiökokouksessa päätöksen hyväksyneen osakkeenomistajan katsotaan suostuneen päätökseen, jollei hän osoita sellaista äänestyskäyttäytymiseensä tai muuhun hyväksyntäänsä vaikuttanutta seikkaa, johon hän voi vedota yleisten oikeusperiaatteiden nojalla. Yhtiökokouksen päätös voidaan tehdä varsinaisen äänestyksen lisäksi hyväksymällä päätös yksimielisesti. Ehdotus vastaa nykyistä oikeustilaa.

29 §. Päätöksen moittiminen. Pykälässä viitattaisiin lain soveltamisen helpottamiseksi 23 luvussa oleviin päätöksen moittimista koskeviin säännöksiin.

Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätöksentekovaatimukset

30 §. Päätös kunnossapidosta. Pykälässä säädetään kunnossapitoa koskevasta päätöksenteosta yhtiössä. Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää kunnossapidosta, jos toimenpide on laajakantoinen, taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Ehdotus vastaa voimassa olevan lain 54 §:n 2 momentista ilmenevää toimivallan jakoa yhtiökokouksen ja hallituksen kesken. Nimenomaista säännöstä ehdotetaan selvyyden vuoksi ja lain luettavuuden parantamiseksi. Voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla yhtiökokous voi valtuuttaa hallituksen päättämään kunnossapitotoimenpiteen ajankohdasta, toteutuksesta ja muista yksityiskohdista.

Kunnossapidon rahoittamiseen voidaan käyttää 3 luvun 3 §:ssä tarkoitettuja erilaisin maksuperustein määriteltyjä vastikkeita. Yleensä on tarkoituksenmukaista määrätä hoito- ja pääomavastikkeelle sama maksuperuste, jotta yhtiön toiminnan aikana vältytään yhtiön kulujen jaotteluun liittyviltä hankalilta rajanvedoilta.

Siinäkin tapauksessa, että yhtiöjärjestyksessä määrätään vain hoitovastikkeesta, on tavanomaista, että esimerkiksi peruskorjaus rahoitetaan lainalla ja osakkeenomistajille annetaan oikeus maksaa osuutensa pois kokonaan tai jäädä maksamaan lainan kustannuksia ja lyhennystä yhtiövastikkeen muodossa. Päätökseen riittää yhtiökokouksen tavallinen enemmistöpäätös.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiökokous päättää kunnossapidosta lähtökohtaisesti tavallisella enemmistöpäätöksellä, mikä vastaa voimassa olevaa lakia (38 §:n 1 momentti).

Kunnossapidon kustannusten jaossa vastikeperusteesta poikkeaminen yhtiölle koituvan säästön vuoksi on perusteltua vain, jos osakkeenomistajan aiemmin toteuttamasta kunnossapitotyöstä koituu yhtiölle säästöä siten kuin jäljempänä 32 §:n 1 momentin kohdalla kuvataan. Vastikkeen alennuksen edellytyksenä on muun muassa, että osakkeenomistaja on suorittanut rakennustyön 4 luvun mukaisesti.

31 §. Päätös kaikkien osakkeenomistajien rahoittamasta uudistuksesta. Pykälässä säädetään uudistusta koskevaan päätöksentekoon sovellettavista pääsäännöistä. Uudistuksella tarkoitetaan perusparannuksen ja muun uudistuksen, kuten uuden tietoliikenneyhteyden, lisäksi lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista.

Voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla lähtökohtana on, että yhtiökokous voi suoraan lain nojalla päättää enemmistöpäätöksellä vastikevaikutukseltaan kohtuullisesta ja ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavasta uudistuksesta.

Selvyyden vuoksi ehdotetaan nimenomaisia säännöksiä siitä, että enemmistöpäätöksellä voidaan lähtökohtaisesti päättää myös

- kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen hankkimisesta, jos vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanmukaista,

- uudistuksesta, johon on varauduttu yhtiöjärjestyksessä, ja

- muusta yhtiöjärjestyksen mukaisesta toimenpiteestä.

Myös kaikissa kolmessa viimeksi mainitussa tapauksessa edellytyksenä on lisäksi, että toimenpiteen vastikevaikutus on kohtuullinen.

Selvyyden vuoksi pykälässä säädetään nimenomaisesti uudistusten osalta toimivallan jaosta hallituksen ja yhtiökokouksen kesken ja yhtiökokouksen enemmistöpäätöksestä myös silloin, kun päätetään tietyt edellytykset täyttävän, kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta taikka yhtiöjärjestyksessä nimenomaisesti määrätystä tai yhtiön toimintaa koskevan yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaisesta uudistuksesta.

Jos pykälässä tarkoitettu uudistus on ongelmallinen yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta, yhtiökokouksen päätöksentekoon voivat tulla sovellettavaksi myös tämän luvun säännökset tiettyjen osakkeenomistajien suostumuksesta (28 §) ja tiettyjen osakkeenomistajien maksuvelvollisuuden vähentämisestä (32 §).

Muihin uudistuksiin, kuten tavanomaisen tason ylittävään uudistukseen, sovellettavista päätösvaatimuksista säädetään 33 §:ssä.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää uudistuksesta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Ehdotus vastaa voimassa olevan lain 54 §:n 2 momentista ilmenevää toimivallan jakoa yhtiökokouksen ja hallituksen kesken. Nimenomaista säännöstä ehdotetaan selvyyden vuoksi ja lain luettavuuden parantamiseksi.

Pykälän 2 momentissa säädetään niistä käytännössä yleisimmistä tapauksista, joissa yhtiökokous voi päättää uudistuksesta tavallisella enemmistöpäätöksellä, kun osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta koskevaa vaatimusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 5 §:n 3 momentin 3 kohdassa. Maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti ja vaatimusta sovelletaan vain uudistukseen. Kunnossapidon osalta osakkeenomistajan on otettava huomioon tulevat suuretkin kunnossapitomenot. Maksuvelvollisuuden kohtuullisuuden arvioinnissa voi edelleen olla merkitystä osakkeenomistajalle annettavan maksuajan pituudella eikä niinkään maksuvelvollisuuden kokonaismäärällä. Kohtuullisuuden arvioinnin kannalta merkitystä voi siten olla lähinnä sillä, miten paljon kuukausittain perittävää vastiketta on korotettava uudistuksen rahoittamiseksi. Toisaalta osakkeenomistajien saatavilla oleva lainarahoitus on kehittynyt niin, että yhtiön tarjoaman maksuajan pituudella ei ole enää vastaavaa merkitystä kuin esimerkiksi voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain valmistelun aikana.

Momentin 1 kohdan mukaan enemmistöpäätöksellä voidaan päättää kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaavasta uudistuksesta. Ehdotus vastaa voimassa olevaa oikeustilaa (voimassa olevan lain 5 §:n 3 momentin 3 kohta ja 38 §:n 1 momentti). Sitä, milloin yhtiön kiinteistön voidaan katsoa kunnoltaan täyttävän kunkin ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset, ei voida yksiselitteisesti määritellä. Käsitykset tavanomaisena pidettävästä asumistasosta muuttuvat ja sen myötä niiden hankkeiden ja uudistusten piiri, joita varten osakkeenomistajilta katsotaan voitavan periä yhtiövastiketta, yleensä laajenee. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon muun muassa se taso, jota rakennuslupaviranomaiset noudattavat myöntäessään rakennuslupia uusien asuntojen rakentamista varten, sekä muut yleisesti käytössä olevat laatuvaatimukset. Samoin huomiota voidaan kiinnittää vastaavan uuden asuntotuotannon toteutuneeseen laatutasoon. Myös yhtiön kiinteistön sijaintipaikalla voi olla vaikutusta arviointiin.

Tässä kohdassa tarkoitetut yhtiövastikkeella kustannettavissa olevat uudistukset voivat olla sekä yhtiön rakennukseen kohdistuvia rakenteellisia muutostöitä että uusien laitteiden tai uudenaikaisen tekniikan hankintaa. Tällaisia voivat olla esimerkiksi siirtyminen talokohtaisesta keskuslämmityksestä kaukolämpöön, hissien ja yhteisten saunatilojen rakentaminen, energiansäästöön tähtäävät parannukset sekä aikaisempaa tehokkaamman sähköverkon tai uuden tiedonsiirtoverkon asentaminen rakennukseen. Voimassa olevan lain esitöiden mukaan tällainen uudistus voi olla myös kiinteistön tai huoneiston liittäminen uuden palvelun piiriin. Se, että uudistuksesta ei koidu välitöntä etua kaikille osakehuoneistoille, ei sinänsä ole este hankkeen toteuttamiselle yhtiövastikkeen avulla, jos kaikilla kuitenkin on mahdollisuus saada uudistuksesta hyötyä. Toisaalta tietyt sinänsä tavanomaiset uudistukset voivat olla sellaisia, että ne eivät tuota tietyille osakehuoneistoille etua edes arvonnousun muodossa (ks. HE 216/1990 vp, s. 18 ja 35 ja HE 201/2000, s. 3—4).

Osakkeenomistajalla on hallintaoikeutensa perusteella lähtökohtaisesti oikeus päättää huoneistonsa sisäosien tasosta tavalla, josta ei aiheudu haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille (ks. 4 ja 5 luvun perustelut). Tällä perusteella osakkeenomistaja voi esimerkiksi kieltäytyä märkätilojen pinnoitteen vaihtamisesta toisenlaiseksi talon putkiston peruskorjauksen yhteydessä.

Toisaalta osakkeenomistajalla ei ole oikeutta kieltäytyä lämpöpattereiden vaihtamisesta putkiston korjauksen tai talon lämmitysjärjestelmän vaihtamisen yhteydessä, jos yhtiö vastaa lain pääsäännön mukaisesti lämmitysjärjestelmän kunnossapidosta. Kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken riippuu myös se, onko osakkeenomistajalla oikeus kieltäytyä huoneistonsa sisäikkunoiden vaihtamisesta rakennuksen ikkunoiden vaihtamisen yhteydessä.

Jos osakkeenomistaja kieltäytyy hänen huoneistonsa osalle kaavaillusta uudistuksesta, hänelle ei kuitenkaan synny automaattisesti oikeutta hyvitykseen, mutta yhtiö voi 32 §:n 1 momentista ilmenevien periaatteiden mukaisesti alentaa häneltä perittävää vastiketta.

Esimerkiksi putkiston peruskorjaukseen liittyvän märkätilojen pinnoitteiden ja vesikalusteiden uudistamisen yhteydessä on tavanomaista, että yhtiö tarjoutuu uudistamaan osakkeenomistajan vastuulla olevat huoneistojen märkätilojen pinnoitteet ja vesikalusteet sellaisella hinnalla ja muilla ehdoilla, joilla yksittäinen osakkeenomistaja ei yleensä voisi toteuttaa uudistusta. Käytännössä yleensä yksikään osakkeenomistaja ei kyseenalaista tällaisen uudistuksen toteuttamista yhtiön toimesta. Lisäksi osakkeenomistajalla voi olla mahdollisuus valita uudistuksen yhteydessä mieleisensä pinnoite tai vesikalusteet siten, että osakkeenomistaja vastaa valinnoistaan aiheutuvista lisäkuluista, kuten pinnoitteiden tai kalusteiden hintaerosta sekä poikkeavista asennuskuluista.

Jos osakkeenomistaja kieltää tällaisen uudistuksen toteuttamisen huoneistonsa osalta, hän ei voi myöhemmin vaatia sen toteuttamista huoneistonsa osalta. Periaate on sama kuin huoneistoa ensimmäistä kertaa osakkeenomistajalle luovutettaessa: jos osakkeenomistaja esimerkiksi poistaa huoneistossa olleet keittiökalusteet, hänellä tai hänen seuraajallaan ei ole oikeutta vaatia yhtiötä myöhemmin asennuttamaan uusia näiden tilalle.

Jos osakkeenomistaja on teettänyt huoneistossaan muutoksia ja yhtiö päättää myöhemmin laajentaa vastikerahoitteisesti vastaavat muutokset kaikkiin huoneistoihin, saattaa yhtiölle syntyä säästöä sen johdosta, ettei osaan huoneistoja tarvitse uusia asennuksia enää tehdä. Osakkeenomistajan maksuvelvollisuutta voidaan tällöin alentaa 32 §:n 1 momentin perustella. Vastikkeen alennus voi tulla kyseeseen vain, jos osakkeenomistaja on suorittanut muutostyön 5 luvun mukaisesti.

Momentin 2 kohdan mukaan enemmistöpäätöksellä voidaan päättää sellaisen kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän tavanomaisen hyödykkeen hankkimisesta, jonka vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanomaista. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, mutta käytännössä osa huoneistojen käyttöön liittyvistä hyödykkeistä lähes aina hankitaan yhtiön toimesta ja vastikerahoituksella, kuten huoneistojen lämmitys, käyttövesi, jätehuolto, perinteiset yhteisantennit ja muut vastaavat tietoliikenneyhteyslaitteet ja tietyt operaattoripalvelut. Ehdotuksen tarkoituksena on säätelyn selventäminen. Tässä tarkoitettuja hyödykkeitä ovat tällä hetkellä lähinnä huoneistoissa käytettävä vesi ja huoneistojen jätehuolto sekä sellaiset tavanomaiset laitteet, ohjelmistot ja palvelut, joita osakkeenomistaja tarvitsee voidakseen käyttää ohjelma- ja tietoliikennepalveluita huoneistossaan oman päätelaitteensa ja mahdollisen henkilökohtaisen palvelusopimuksen kautta.

Tässä kohdassa tarkoitettuja hyödykkeitä voivat olla myös muut tavanomaisiksi muodostuvat tietoliikennejärjestelmät ja operaattoripalvelut, kuten Viestintäviraston määräysten mukainen sisäverkko ja asumisessa tavanomainen perusoperaattoripalvelu. Toisaalta esimerkiksi maksullisia televisiokanavia tai vain joitakin osakkeenomistajia kiinnostavien televisiokanavien katsomiseen vaadittavia antenneja ei tiettävästi tällä hetkellään käytännössä rahoiteta vastikkeella. Vastaavasti huoneistojen siivouksen vastikerahoitteinen yhteishankinta ei ole tällä hetkellä tavanomaista vaikka siivoaminen onkin kiinteistön ja rakennuksen tavanomaisen käytön kannalta välttämätöntä, koska osakkeenomistajien siivoustarpeet ja suhtautuminen ulkopuolisten päästämiseen omaan kotiin vaihtelevat suuresti.

Käytännössä tässä tarkoitetuksi ei voi muodostua hyödyke, jonka suhteen osakkeenomistajien tarpeet voivat erota huomattavasti ja jonka kustannukset vaikuttaisivat merkittävästi vastikkeen määrään. Esimerkiksi yleisimmin katsottujen ohjelmamaksuttomien televisiokanavien seuraamiseen tarvittavan antennijärjestelmän tai kaapeliliittymän asennus- ja käyttökulut katetaan tavanmukaisesti yhtiövastikkeella. Myös asumispalvelun vastikerahoitteisen yhteishankinnan tavanomaisuuden arvioinnissa voidaan siten käyttää apuna arvioita siitä, miten yhteishankinta vaikuttaa mahdollisten osakkeenostajien asumiskuluihin ja sen myötä yhtiön osakkeiden arvoon.

Käytännössä siihen, voiko hyödyke muodostua tässä tarkoitetulla tavalla tavanomaiseksi, vaikuttaa myös hyödykettä koskeva muu lainsäädäntö. Esimerkiksi sähkömarkkinalakia on tulkittu siten, että siinä taataan myös kiinteistöverkon välityksellä jakeluverkkoon liittyville yksittäisille osakkeenomistajille mahdollisuus kilpailuttaa sähkönsä ja valita sähköntoimittajansa. Myös osakkeenomistajien sähkösopimusten määräaikaisuuden katsotaan olevan vaikeasti sovitettavissa yhteen sen kanssa, että yhtiökokous voisi päättää huoneistoissa käytettävän sähkön vastikerahoitteisesta yhteishankinnasta.

Jonakin aikana tavanomainen hyödyke voi myöhemmin muuttua epätavanomaiseksi. Yhtiökokous voi yleensä päättää enemmistöpäätöksellä tällaisesta hyödykkeestä luopumisesta. Jos kyseessä on huoneiston käytön kannalta välttämätön hyödyke, se voidaan korvata enemmistön mielestä tarkoituksenmukaisemmalla hyödykkeellä. Esimerkiksi huoneistokohtaisen uunilämmityksen kannalta tarpeellisesta savupiippujen kunnossapidosta yhtiön kustannuksella on voitu luopua keskuslämmitykseen siirtymisen yhteydessä ja kaupunkikaasun käyttöön tarvittavasta talon putkiston ylläpidosta on luovuttu sähköliesiin siirtymisen yhteydessä. On myös mahdollista, että tulevaisuudessa esimerkiksi langattomien tietoliikenneyhteyksien kehityksen myötä asunto-osakeyhtiöt lopettavat tarpeettomaksi mieltämänsä kiinteän puhelinverkon ylläpidon.

Asunto-osakeyhtiön laajakaistapalvelun yhteishankinta voi toteutustavasta riippuen täyttää sähköisen viestinnän tietosuojalaissa (516/2004, jäljempänä SVTL) tarkoitetun yhteisötilauksen tunnusmerkit. SVTL:n mukaan yhteisötilaajana pidetään viestintäpalvelun tai lisäarvopalvelun tilaajana olevaa yritystä tai yhteisöä, joka käsittelee viestintäverkossaan käyttäjien luottamuksellisia viestejä, tunnistamistietoja tai paikkatietoja (SVTL 2 §:n 11 kohta). Asunto-osakeyhtiöllä voi olla tarve käsitellä vain tunnistamistietoja sen selvittämiseksi, että joku käyttäjä vie niin suuren osan yhteisestä tietoliikenneyhteydestä, että palvelun käyttö olennaisesti vaikeutuu. Jos yhteishankintaa pidetään yhteisötilauksena, hankinnasta on asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen mukaan päätettävä yhtiökokouksessa yhtiön elinten välistä toimivallan jakoa koskevien yleisten säännösten perusteella (ks. ehdotetun 7 luvun 2 §:n 2 momentti). Myös muulla tavoin toteuttavasta yhteishankinnasta on päätettävä yhtiökokouksessa, jos se on tarpeen toimivallan jakoa koskevien säännösten vuoksi (esim. vaikuttaa olennaisesti osakkaan maksuvelvollisuuteen tai päätetään erillisestä tietoliikennevastikkeesta).

Eduskunta on päättänyt hallituksen esitykseen 48/2008 vp liittyen lisätä SVTL:iin säännökset yhteisötilaajan oikeudesta käsitellä tietoliikennepalvelun käyttäjien tunnistamistietoja (EV 3/2009 vp). Käytännössä asunto-osakeyhtiöillä ei yleensä ole tunnistamistietojen käsittelyyn tarvittavia valmiuksia ja tunnistamistietojen käytön toteuttaminen yksittäisen yhtiön toimesta on hallinnollisesti ja taloudellisesti epätarkoituksenmukaista. Tämän vuoksi on todennäköistä, että asunto-osakeyhtiöt antavat tietoliikenneyhteyden tukkeutumisen selvittämisen sen tietoliikennepalveluyrityksen tehtäväksi, jolta asunto-osakeyhtiö hankkii sen kiinteistöllä yhteisesti käytettävän laajakaistapalvelun.

Momentin 3 kohdan mukaan enemmistöpäätöksellä voidaan päättää myös sellaisesta uudistustoimenpiteestä, johon on varauduttu yhtiöjärjestyksessä. Enemmistöpäätöksellä voidaan siten päättää esimerkiksi sellaisesta hissien jälkiasennuksesta tai sellaisen 3 luvun 2 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetun palvelun hankkimisesta vastikerahoituksella, johon on varauduttu yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan varautua myös tavanomaisen tason ylittävään uudistukseen.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, jota ehdotetaan oikeustilan selventämiseksi. Yhtiökokouksen päätökseen tällaisen varauman lisäämisestä yhtiöjärjestykseen sovelletaan 34 §:ää.

Momentin 4 kohdan mukaan enemmistöpäätöksellä voidaan päättää sellaisesta uudistuksesta, joka on yhtiöjärjestyksessä määrätyn muun toimintamuodon mukainen (ks. 1 luvun 5 §:n 2 momentti). Tällaisesta toiminnan laajentamisesta voi olla kysymys esimerkiksi ikääntyneiden ihmisten palvelutalossa, jossa yhtiön tehtäviin voi kuulua myös tiettyjen palveluiden, kuten terveydenhuollon, ruokailumahdollisuuksien ja siivouspalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille (ks. 1 luvun 5 §:n 2 momentin perustelut). Käytännössä yhtiön muu toiminta on syytä määrittää yhtiöjärjestyksessä niin selvästi, että osakkeenomistajan voidaan katsoa hyväksyneen nämä toimintamahdollisuudet osakkeet merkitessään tai hankkiessaan, jos esimerkiksi toimintaan tarvittavat tilat ja laitteet on tarkoitus hankkia ja ylläpitää vastikerahoituksella.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, mutta voimassa olevassa laissa sallitaan yhtiön toiminnan laajentaminen ehdotusta vastaavalla tavalla (HE 216/1990, s. 13). Ehdotuksen tarkoituksena on sääntelyn selventäminen.

32 §. Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta. Pykälään ehdotetaan uusia säännöksiä osakkeenomistajien maksuvelvollisuuden jakamisesta kunnossapidon ja uudistuksen osalta yhtiöjärjestyksessä määrätystä vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön kunnossapitotyössä tai uudistuksessa osakkeenomistajan huoneiston osalta syntyvän säästön huomioon ottamisesta vastikkeen perimisessä, uudistuksen ja kunnossapidon kustannusten tasajaosta silloin, kun huoneistoon kohdistuvan kunnossapidon tai uudistuksen kustannukset ja edut ovat samansuuruiset kunkin huoneiston osalta, yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta hissin jälkiasennuksen yhteydessä sekä yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta silloin, kun uudistus toteutetaan vain tietyn käyttötarkoituksen osakehuoneistoissa ja uudistus ei tuota etua toisen käyttötarkoituksen huoneistoille. Kaikissa näissä tapauksissa on kysymys 31 §:ssä tarkoitetuista sinänsä tavanomaisista uudistuksista. Tavanomaisen tason ylittäviä uudistuksia koskevasta päätöksenteosta ehdotetaan säädettäväksi 33 §:ssä.

Yhtiövastikkeen alentaminen yhtiölle tulevan säästön perusteella. Pykälässä säädetään edellytyksistä, joilla yhtiökokous voi päättää vastikeperusteesta poikkeamisesta sekä kunnossapidon että uudistuksen yhteydessä silloin, kun yhtiölle aiheutuu säästöä sen vuoksi, että uudistusta ei tarvitse tehdä tietyn osakkeenomistajan huoneistossa sen vuoksi, että toimenpide on jo alun perin tai osakkeenomistajan tai tämän edeltäjän toimesta tehty kyseisessä huoneistossa. Sama koskee sellaista osakkeenomistajan tekemää kunnossapitotyötä, josta aiheutuu säästöä yhtiön kunnossapitotyössä. Edellytyksenä on, että yhtiö voi toteuttaa toimenpiteensä pienemmillä kustannuksilla sen vuoksi, että osakkeenomistaja on aiemmin tehnyt vastaavan kunnossapitotyön tai uudistuksen omalla kustannuksellaan tai että kyseinen uudistus vastaa osakkeenomistajan huoneistossa muuten vallitsevaa tasoa.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä. Käytännössä on epäselvää, millä tavoin osakkaan toimenpiteestä yhtiölle tuleva säästö voidaan ottaa huomioon hänen vastikeperusteen mukaisen maksuvelvollisuutensa vähennyksenä. Kun osakkeenomistaja on tehnyt huoneistossaan kunnossapito- tai muutostyön ja yhtiö päättää myöhemmin suorittaa vastaavan toimenpiteen kaikissa huoneistoissa, yhtiölle saattaa syntyä säästöä sen johdosta, että toimenpidettä ei tarvitse tehdä jossakin huoneistossa. Mikäli säästöä ei otettaisi huomioon työn osaltaan tehneiltä osakkeenomistajilta perittävässä vastikkeessa, säästö tulisi kaikkien osakkeenomistajien eduksi. Tällöin kunnossapidon tai muutoksen omalla kustannuksellaan tehnyt osakkeenomistaja joutuisi maksamaan uudelleen osuutensa kunnossapidosta tai muutoksesta.

Käytännössä oikeustilan epäselvyys rajoittaa jossain määrin osakkeenomistajien halukkuutta kunnossapitotöihin ja uudistuksiin ja johtaa erimielisyyksiin siitä, milloin ja miten osakkeenomistajan toimenpiteistä yhtiölle koituva säästö pitäisi ottaa huomioon. Nimenomainen säännös on tarpeen oikeustilan selventämiseksi näissä yleisissä ja todennäköisesti tulevaisuudessa edelleen yleistyvissä tilanteissa. Ehdotuksen tavoitteena on poistaa esteitä, jotka vähentävät osakkeenomistajien halukkuutta huolehtia huoneistojensa kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta, sekä vähentää yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä erimielisyyksiä.

Kustannusten tasajako kaikkien huoneistojen osalta samat edut ja kustannukset tuottavassa kunnossapidossa ja uudistuksessa. Lisäksi ehdotetaan, että yhtiökokous voi päättää 2/3:n määräenemmistöllä kunnossapidosta tai uudistuksesta aiheutuvien jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakkeenomistajien hallinnassa oleviin huoneistoihin ja siitä kunkin huoneiston osalle tuleva etu ja aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret. Tällainen kunnossapito tai uudistus voi olla esimerkiksi ulko-ovien vaihtaminen huoneistoihin tai samankokoisten parvekkeiden jälkiasennus. Voimassa olevan lain 39 §:n mukaan mahdollisuus poiketa yhtiövastikeperusteen mukaisesta kulujaosta yhtiökokouksen päätöksen perusteella koskee ehdotusta vastaavalla tavalla sekä kunnossapitoa että uudistusta.

Ehdotuksen valmistelussa on harkittu poikkeamismahdollisuuden rajoittamista uudistuksiin osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden ennakoitavuuden lisäämiseksi. Tällaista rajoitusta ei kuitenkaan ehdoteta, koska se kannustaisi puutteiden korjaamiseen uudistuksen muodossa silloinkin, kun kunnossapito olisi tarkoituksenmukaisempi vaihtoehto. Rajoitus voisi myös johtaa riitojen lisääntymiseen, koska kunnossapidon ja uudistamisen välinen raja ei ole selvä kaikissa tilanteissa. Poikkeusmahdollisuuden säilyttäminen myös kunnossapidon osalta on tarpeen yhtiön päätöksenteon helpottamiseksi silloin, kun suurin osa osakkaista vastustaisi kustannusten kattamista vastikeperusteen mukaisesti. Toisaalta on edelleen tarpeen rajoittaa tasajaon mahdollisuus välittömästi huoneistoon kohdistuviin toimenpiteisiin, jotta vastikeperusteen merkitys yhteisten kulujen jakoperusteena ei vesittyisi ja osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden kehitys olisi riittävässä määrin ennakoitavissa.

Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen hissin jälkiasennuksessa. Pykälään ehdotetaan uusia säännöksiä myös siitä, millä edellytyksillä yhtiökokous päättää poiketa hissin jälkiasennuksen yhteydessä yhtiövastikeperusteen mukaisesta kustannusten jaosta. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä siitä, miten sinänsä tavanomaisena pidettävästä hissin jälkiasennuksesta voidaan päättää silloin, kun vastikeperusteen noudattaminen kustannusten jaossa olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhtiön päätösten suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioidaan sen perusteella, miten päätös ja sen täytäntöönpano vaikuttavat yhtiön osakkeiden arvoon (ks. HE 201/2000 vp., s. 4). Yksittäisen osakkeenomistajan kannalta kysymys on pelkistäen siitä, missä määrin hissin rakentamisesta hänelle aiheutuvat kustannukset ja hänen osakkeidensa arvonnousu vastaavat toisiaan. Kuten edellä 1 luvun 10 §:n kohdalla on esitetty, osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista arvioitaessa ei oteta huomioon osakkeenomistajan henkilökohtaisia käsityksiä uudistuksen vaikutuksesta huoneiston käytettävyyteen.

Hissin jälkiasennus eroaa muista asunto-osakeyhtiöissä yleisistä asuntojen arvoon vaikuttavista tavanomaisista uudistuksista siten, että hissin rakentamisen rahamääräinen vaikutus eri kerroksissa olevien asuntojen arvoon on yleensä huomattava ja helposti ennalta havaittavissa.

Esimerkki: Jos esimerkiksi neljäkerroksisen porrashuoneen hissin asennuksesta jäisi julkisten avustusten jälkeen kyseisen rapun osakkaiden maksettavaksi 40.000 euroa, vastikeperusteen noudattaminen tarkoittaisi sitä, että ensimmäisen kerroksen osakkaat maksaisivat 10.000 euroa uudistuksesta, joka ei käytännössä lisää heidän huoneistojensa käytettävyyttä eikä vähennä yhtiön hoitokuluja. Jos oletetaan, että kunkin kerroksen huoneistojen pinta-ala olisi yhteensä 200 neliötä ja huoneistot ovat samansuuruisia, tämä tarkoittaisi 2.500 euron lisälaskua jokaisen ensimmäisen kerroksen huoneiston osalta.

Jos hissin rakentaminen nostaisi ylimmän kerroksen huoneistojen asuntojen hintoja 10 % (tai 5 %) ja alimman kerroksen hintoja 2 % (tai 1 %), tästä seuraisi esimerkiksi Helsingin keskihinnalla (oletuksena 3.500 euroa/m2), että ylimmän kerroksen osakkaiden huoneistojen välittömästi realisoitavissa oleva arvonnousu rakentamiskustannukset huomioon ottaen voisi olla yhteensä 60.000 (tai 25.000) euron luokkaa ja alimman kerroksen osakkaiden huoneistojen osalta yhteensä 4.000 (tai -3.000) euron luokkaa. Yleinen käsitys on, että suuressa osassa tapauksia alimman kerroksen osakkeiden arvonnousu ei ensisijassa perustu huoneiston käytettävyyden parantumiseen vaan lähinnä siihen, että ylempien kerrosten asuinhuoneistojen arvonnousu vaikuttaa käytännössä jossain määrin kaikkien samassa rakennuksessa sijaitsevien asuinhuoneistojen kauppahintoihin.

Toisaalta oikeuskäytännön mukaan yhtiökokouksella ei ole oikeutta ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta päättää hissien jälkiasennuksen hankintakustannusten perimisestä yhtiövastikeperusteesta poikkeavalla tavalla (KKO:1966—II—1).

Tässä tilanteessa suurin osa hissin jälkiasennusta koskevista asunto-osakeyhtiöiden päätöksistä tehdään nykyisin yksimielisesti. Esimerkiksi vuosina 2004—2007 taloyhtiöissä tehdyistä 319:stä hissipäätöksestä 222 tehtiin yksimielisesti (tiedot Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hissiavustuspäätöksistä). Yksimielisyysvaatimus on johtanut siihen, ettei kaikkia tarpeellisia hissin rakentamispäätöksiä saada tehdyksi.

Ehdotuksen mukaan hissin jälkiasennuksesta päätetään vastikeperusteesta poiketen normaalilla enemmistöpäätöksellä ja asennuskustannusten jakoperusteena on huoneiston sijainti rakennuksessa. Ehdotuksen perusteella hissin jälkiasennuksen osalta uudesta laista ilmenisi nykyistä selvemmin miten yhdenvertaisuusperiaatetta tulkitaan hissin jälkiasennuksen kustannusten jaossa. Tarkoitus on, että jatkossa hissin rakentamisesta ja rahoituksesta voitaisiin aina päättää pätevästi enemmistöpäätöksellä. Väestön ikääntymisen myötä tarve hissien jälkiasennukseen kasvaa, mikä osaltaan puoltaa hissin jälkiasennusta koskevan päätöksenteon helpottamista.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu tarvetta soveltaa samaa periaatetta myös jälkiasennetun hissin vuotuisten huoltokustannusten jakoon. Huoltokustannusten osalta ei kuitenkaan ehdoteta vastaavaa erityissäännöstä, koska niiden jyvitys ei yleensä olisi yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaista. Hissin huoltokulujen jyvityksen vaikutus osakkeenomistajien maksuvelvollisuuteen olisi yleensä vähäinen verrattuna poikkeavan vastikeperusteen soveltamisesta yhtiölle aiheutuviin hallintokuluihin.

Yhtiövastikkeen alentaminen vain muun käyttötarkoituksen huoneistoissa tehtävän uudistuksen yhteydessä. Lisäksi ehdotetaan, että yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä yhtiövastikkeen perimättä jättämisestä muissa osakehuoneistoissa toteutettavaa uudistusta varten, jos osakkeenomistajan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on toinen kuin niiden huoneistojen, joissa uudistus toteutetaan. Lisäksi päätökseen vaadittaisiin enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. Lisävaatimuksen tarkoituksena on varmistaa, että myös uudistuksen maksajista laskettava ääntenenemmistö kannattaa päätöstä.

Vain tiettyyn käyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa toteutettava uudistus ei tuota etua muuhun käyttöön tarkoitetuille huoneistoille edes arvonnousun muodossa. Edulla tarkoitetaan uudistuksen vaikutusta osakehuoneiston arvoon. Tällainen uudistus voi olla esimerkiksi kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhtiössä, jossa on autotalli-, myymälä- tai toimistohuoneistoja. Tällaisen sinänsä tavanomaisen uudistuksen rahoittaminen myös muita kuin asuinhuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella on lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Tämän vuoksi on tarpeen säätää siitä, miten vastikeperusteesta poiketaan tavallisella enemmistöpäätöksellä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi silloin, kun yhtiössä on asuinhuoneistojen lisäksi sellaisia yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun tarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joissa uudistusta ei toteuteta.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä osakkeenomistajalta kunnossapidosta tai uudistuksesta aiheutuviin kuluihin perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta silloin, kun osakkeenomistaja on jo suorittanut vastaavan toimenpiteen hallitsemassaan huoneistossa ja siitä aiheutuu yhtiölle säästöä. Yhtiökokous päättää tällöin enemmistöpäätöksellä, että osakkeenomistajalta peritään vähemmän tai ei lainkaan vastiketta tällaisen kunnossapidon tai uudistuksen kuluihin. Hyvityksen maksaminen ei ole yhtiön vapaasti päätettävissä vaan osakkeenomistaja on oikeutettu saamaan hyvitystä, jos hänen aiemmasta työstään aiheutuu säästöä.

Osakkeenomistaja voi saada yhtiöltä hyvitystä enintään määrän, jonka yhtiö säästää sen vuoksi, ettei yhtiön tarvitse teettää osakkeenomistajan huoneistoon kyseistä kunnossapitoa tai uudistusta. Osakkeenomistajan omalla kustannuksellaan toteuttaman kunnossapidon ja uudistuksen osalta käytännössä samaan lopputulokseen voidaan usein päästä myös siten, että yhtiö tarjoutuu korvaamaan osakkeenomistajalle toimenpiteen suorittamisen hintaan, joka yhtiöltä säästyy tämän huoneiston osalta. Näin syntyvällä osakkeenomistajan saatavalla voidaan kuitata hänen maksettavakseen kuuluvaa, yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan laskettavaa vastiketta vastaan.

Yhtiö ei ole velvollinen oma-aloitteisesti selvittämään, miten sen kunnossapitotyössä tai uudistuksessa voidaan hyödyntää osakkeenomistajien aiemmin tekemiä töitä ja miten paljon niistä voisi tulla säästöä. Viime kädessä osakkeenomistajan on itse osoitettava yhtiölle tuleva säästö. Usein syntyneen säästön arvioinnissa voidaan hyödyntää yhtiön teettämän työn tekijän arviota säästöstä.

Säästön arvioinnissa otetaan huomioon myös sen selvittämisestä ja huomioon ottamisesta yhtiölle aiheutuvat kulut ja vaikutus yhtiön tuleviin kunnossapitokuluihin. Näistä syistä säästöä ei yleensä synny esimerkiksi sellaisista osakkeenomistajan kunnossapitotöistä tai uudistuksista, jotka ovat arvoltaan vähäisiä tai joista on kulunut pidemmän aikaa.

Osakkeenomistajan tekemästä työstä ei tietenkään tule säästöä yhtiölle, jos yhtiöllä on perusteltu syy toteuttaa kunnossapito tai uudistus myös tällaisessa huoneistossa. Osakkeenomistajan kunnossapito tai muutostyö voi olla esimerkiksi niin vanha tai siten toteutettu tai dokumentoitu, että yhtiön tulevan kunnossapitovastuun kannalta on perusteltua tehdä työ myös tässä huoneistossa.

Jos kunnossapidosta tai uudistuksesta aiheutuva kustannus on kunkin huoneiston osalta suurin piirtein yhtä suuri ja osakkeenomistajan vastikeperusteella laskettu osuus yhteiskustannuksista on keskimääräistä suurempi, osakkeenomistaja voi joutua osallistumaan hankkeen kustannuksiin vastikkeen muodossa vaikka hänen maksettavakseen tulevaa vastiketta alennettaisiin kustannussäästön perusteella. Jos osakkeenomistajan vastikeperusteen mukainen maksuosuus on keskimääräistä pienempi, hänellä ei myöskään ole oikeutta saada vastikkeen alentamisen lisäksi muuta hyvitystä yhtiölle tulevasta säästöstä. Huomioon otettava säästö voi olla enintään työstä aiheutuvan yhtiövastikkeen suuruinen.

Syntyvän säästön määrästä ei ole yleensä tarkoituksenmukaista sopia etukäteen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä.Yleensä on tarkoituksenmukaista, että osakkeenomistajan työn yhteydessä hallitus hyväksyy työn otettavaksi huomioon siihen määrään asti, jonka yhtiö säästää myöhemmin kaikkien huoneistojen osalta toteutettavan toimenpiteen kohdalla.

Jos yhtiökokous myöhemmin päättää vastikkeen perimisestä osakkeenomistajalta siten, että päätöksessä ei oteta huomioon yhtiölle tulevaa säästöä edellä esitetyllä tavalla, osakkeenomistaja voisi moittia päätöstä tämän momentin säännösten rikkomisen perusteella. Päätöstä vastustavan osakkeenomistajan pitäisi osoittaa yhtiölle tuleva säästö ja se, että hän on vaatinut toimenpiteensä huomioon ottamista niin ajoissa, että yhtiö olisi voinut ottaa sen huomioon sopiessaan kunnossapidon tai uudistuksen toteutuksesta.

Käytännössä olosuhteet voivat muuttua olennaisesti sen jälkeen, kun osakkeenomistaja on tehnyt oman työnsä. Olosuhteiden muutos voi vaikuttaa hyvitykseen määrää vähentävästi tai vaihtoehtoisesti poistaa oikeuden hyvitykseen jopa kokonaan.

Esimerkki: Osakkeenomistaja vaihtaa huoneistoonsa ajankohdan vaatimusten mukaiset uudet ikkunat. Viiden vuoden kuluttua yhtiö uusii kaikki ikkunat. Tähän mennessä on ilmennyt, että osakkeenomistajan asentamat ikkunat eivät vastaa tuolloin voimassa olevia määräyksiä ja että niiden ikkunoiden puitteet eivät kestäkään tavanomaista sään vaihtelua. Myös osakkeenomistajan aiemmin vaihtamat ikkunat on uusittava, koska niistä todennäköisesti aiheutuisi yhtiölle huomattava ikkunoiden ja rakennuksen ulkovaipan korjaustarve jo lähitulevaisuudessa.

Säästön määrää laskettaessa otetaan huomioon muun muassa yhtiön kunnossapitotyön tai uudistuksen taso. Esimerkiksi parvekelasien asennuksessa mahdollinen alennus tai hyvitys lasketaan yhtiön valitseman peruslasituksen kustannusten perusteella eikä merkitystä anneta sille, että joku osakkeenomistaja on hankkinut poikkeuksellisen hienot ja erikoiset parvekelasit huoneistoonsa. Säästön määrään voivat vaikuttaa myös yhtiölle aiheutuvat ylimääräiset purku- ja asennuskulut. Säästön laskemisessa on arvioitava kustannuksista saatava säästö, mutta myös osakkeenomistajan tekemästä työstä yhtiölle mahdollisesti aiheutuvat lisäkustannukset. Jos esimerkiksi parvekelasitus toteutetaan rakennuksen ulkovaipan pinnoituksen peruskorjauksen yhteydessä, osakkeenomistajan asentamat parvekelasitukset on yleensä purettava ennen pinnoituksen korjausta. Ylimääräisestä purkutyöstä yhtiölle aiheutuvat kustannukset vähentävät säästöä, joka yhtiölle tulee osakkeenomistajan hankkimasta lasituksesta.

Suoritetusta kunnossapidosta tai uudistuksesta voidaan antaa alennusta myös osakkeiden uudelle omistajalle vaikka edellinen omistaja on toteuttanut kunnossapidon tai uudistuksen, esimerkiksi asentanut parvekelasit, ja toimet vähentävät yhtiön myöhemmin suorittaman toimenpiteen kustannuksia.

Momenttiin ei ehdoteta yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, milloin alennusta on annettava tai miten alennus on laskettava. Vastaus kumpaakin kysymystä on viime kädessä haettava tämän pykälän ja lain yleissäännösten, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökäytännön sekä kyseisen yhtiön ja osakkeenomistajien välisten sopimusten kautta. Lähtökohtana on, että osakkeenomistajan on osoitettava syntyvä säästö. Käytännössä osakkeenomistajan näyttövelvollisuudesta seuraa yleensä, että säästön on oltava vähäistä merkittävämpi, jotta yhtiö olisi velvollinen ottamaan sen huomioon osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden vähennyksenä.

Pykälän 2 momentissa säädetään vastikeperusteesta poikkeamisesta osakehuoneistoihin kohdistuvan kunnossapidon ja uudistusten osalta siten, että kulut jaetaan osakkeenomistajien kesken tasan, jos kunnossapito tai uudistus vaikuttaa samalla tavalla kunkin huoneiston arvoon ja siitä yhtiölle aiheutuva kustannus on yhtä suuri kunkin huoneiston osalta.

Yhtiövastikkeen käyttämistä koskevista 30 ja 31 §:n pääsäännöistä seuraa, että määräenemmistöllä voidaan päättää kustannusten tasajaosta vain ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavan uudistuksen osalta.

Käytännössä vastikeperusteesta poikkeamisesta seuraa lähes aina, että suurten huoneistojen maksuvelvollisuus pienenee ja pienten huoneistojen maksuvelvollisuus kasvaa verrattuna vastikeperusteen mukaiseen kulujakoon. Käytännössä poikkeusmahdollisuutta ei tiettävästi ole pidetty ongelmallisena kunnossapidon tai uudistusten rahoituksen osalta. Ongelmatilanteiden syntymistä vähentää se, että ehdotuksen ja voimassa olevan lain mukaan poikkeaminen vastikeperusteesta on mahdollista vain, jos toimenpiteen kulut ja hyödyt ovat samat kaikkien huoneistojen osalta, toimenpide kohdistuu huoneistoihin ja toimenpide on tavanomainen tai siitä on määrätty yhtiöjärjestyksessä.

Momentin säännöksiä sovellettaessa otetaan huomioon kunnossapidon tai uudistuksen kokonaiskustannukset ja edut kunkin huoneiston osalta. Säännökset eivät sovellu tilanteeseen, jossa samansuuruinen kustannus perustuu toimenpiteen jakamiseen keinotekoisesti sellaisiin osiin, että tietyn osan kustannukset saadaan yhtä suuriksi kunkin huoneiston osalta. Momenttia ei myöskään sovelleta silloin, kun toimenpide ei kohdistu huoneistoihin. Näistä syistä momentin poikkeussäännöstä ei sovelleta esimerkiksi sellaiseen vesi-, viemäri- tai sähköjohtojen korjaukseen, joka tehdään ainakin osittain osakehuoneistojen ulkopuolella. Jos yhtiö päättää esimerkiksi toteuttamansa putkiremontin yhteydessä vaihtaa lakiehdotuksen mukaan osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat kylpyhuoneen ja keittiön hanat, putkiremontti maksetaan vastikeperusteella, mutta hanojen kustannus voidaan jakaa tämän momentin perusteella vastikeperusteesta poiketen siten, että jokainen huoneisto maksaa omat hanansa.

Yhtiökäytännössä huoneistoon kohdistuvana kunnossapito- tai muutostyönä on pidetty huoneiston ulko-oven, parvekkeen oven ja ikkunoiden korjausta ja uusimista. Toisaalta huoneistoon kohdistuvana toimenpiteenä ei pidetä rakennuksen ulkovaipan korjaamista tai uusimista huoneistojen kohdalla.

Pykälän 3 momentin mukaan yhtiökokous päättää 26 §:n mukaisella enemmistöpäätöksellä yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta hissin jälkiasennuksen osalta. Hissien jälkiasennuksen osakehuoneistoille tuottama etu jakaantuu yleensä huoneistojen välillä siten, että normaalin vastikeperusteen soveltaminen eri kerroksissa sijaitseviin huoneistoihin olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Momentissa säädetään siitä, miten vastikeperusteesta poiketaan hissin jälkiasennuksen osalta tavallisella enemmistöpäätöksellä. Yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan myös hissin jälkiasennuksen rahoitusta koskevaan asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätökseen.

Yhtiön päätöksentekoon liittyvistä voimassa olevan lain puutteista huolimatta joissakin yhtiöistä on sovellettu alla esitettyjä malleja hissin jälkiasennuksen kustannusten jakamiseen yhtiövastikeperusteesta poikkeavalla tavalla. Yhtiökäytännössä vastikeperusteesta poikkeava kustannusten jako on yleensä toteutettu siten, että

- vastikeperuste kerrotaan huoneiston sijaintikerroksen mukaan tasaisesti kasvavalla kertoimella (1. kerroksen normaalivastikkeen mukainen maksukerroin on 10 yksikköä, 2. kerroksen maksukerroin 20 yksikköä, 3 kerroksen maksukerroin 30. yksikköä jne.) tai,

- vastikeperuste kerrotaan huoneiston ulko-oven ja hissin lähtötason välisten porrasaskelmien lukumäärällä taikka

- osa kuluista katetaan vastikeperusteen mukaan ja osa huoneiston sijaintikerroksen mukaisella kertoimella korjatun vastikeperusteen mukaan (esimerkiksi 10 %/90 % kuluista).

Yleisesti hyväksyttäväksi ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukaiseksi voidaan katsoa sellainen kustannusten jakoperuste, jossa maksuvelvollisuus on sidoksissa kullekin osakehuoneistolle tulevaan etuun. Huoneiston saamalla edulla tarkoitetaan toimenpiteen vaikutusta huoneiston arvoon.

Hissin jälkiasennuksesta huoneistolle tuleva etu perustuu lähtökohtaisesti siihen, missä kerroksessa huoneisto sijaitsee. Yleensä huoneistoon kohdistuvan arvonnousun ja kustannusten suhteen täsmällinen määritteleminen etukäteen päätöstä tehtäessä ei ole kuitenkaan mahdollista. Riitaisuuksien välttämiseksi ja yhtiöiden päätöksenteon helpottamiseksi ehdotetaan, että enemmistöpäätöksellä vastikeperusteesta voitaisiin poiketa vain siten, että kustannukset jaon perusteena on kerros, jossa osakehuoneisto sijaitsee.

Yhtiökäytännössä esiintyvät muut poikkeamistavat, joissa vastike määräytyy porrasaskelmien lukumäärällä tai normaalivastikkeen ja sijaintikerroksen tai porrasaskelmien yhdistelmänä (niin sanottu sekamalli), ovat vaikeasti ymmärrettäviä sekä sekaannusta ja riitaisuuksia aiheuttavina. On mahdollista, että näitä malleja on käytetty sen vuoksi, että yhtiövastikeperusteesta poikkeamiseen on tarvittu kaikkien osakkeenomistajien yksimielinen päätös.

Ehdotuksessa kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna huoneiston sisäänkäyntikerrosta lähinnä olevan hissin sisäänkäynnin suhteella porrashuoneen sisäänkäyntiä lähinnä olevaan hissin sisäänkäynnin kerrokseen. Huoneiston ja rakennuksen sisäänkäyntien suhde otetaan huomioon puolen kerroksen tarkkuudella. Säännöksessä ei oteta huomioon esimerkiksi yhtiön kellarissa tai ullakolla olevaa varastoa tai yhteistä saunaa, jonka käyttäminen voi helpottua hissin jälkiasennuksen yhteydessä, koska näiden tilojen käytettävyyden paraneminen ei yleensä vaikuta olennaisesti osakehuoneiston arvoon. Jos osakehuoneistoa lähinnä oleva hissin sisäänkäynti on porrashuoneen sisäänkäyntikerroksen alapuolella, suhdeluku lasketaan porrastasanteen sijainnin perusteella. Jos osahuoneisto on useammassa kerroksessa, kussakin kerroksessa olevasta huoneiston osasta perittävään vastikkeeseen voi tulla sovellettavaksi eri suhdeluku, jos porrashuoneesta on sisäänkäynti huoneiston eri kerroksiin.

Jos yhtiöjärjestyksessä on varauduttu hissin jälkiasennukseen, kustannustenjakoon sovelletaan pääsääntöisesti yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeperustetta.

Käytännössä ainakin joissakin tapauksissa hissin jälkiasennus on tiettävästi lisännyt jonkin verran myös ensimmäisen kerroksen huoneistojen arvoa, vaikka muutostyö ei ole olennaisesti parantanut huoneiston käytettävyyttä eikä vähentänyt yhtiön hoitokustannuksia. Vaikka alimman kerroksen huoneistojen arvonnousu perustuisikin ylempien kerrosten huoneistojen arvonnousuun, on perusteltua, että myös ensimmäisen kerroksen huoneistojen omistajat osallistuvat kustannuksiin edellä esitetyn mallin mukaisesti. Toisaalta, jos samassa taloyhtiössä on rivitalo ja kerrostalo, ei ole perusteita sille, että rivitalossa olevat huoneistot osallistuisivat hissin jälkiasennuksen kustannuksien maksamiseen. Ei myöskään ole perusteita periä vastiketta hissin rakentamiseen katutason liikehuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta osalta, jos on syytä olettaa, että uudistus ei lisää heidän huoneistojensa arvoa sen vuoksi, että näiden huoneistojen arvo määräytyy pääasiassa vastaavien liiketilojen eikä saman rakennuksen asuinhuoneistojen arvojen perusteella. Tällaisten liiketilojen ja autotallien osalta kysymykseen tulee vapauttaminen vastikkeenmaksuvelvollisuudesta 4 momentin perusteella.

Ehdotuksesta seuraa, että

- kolmikerroksisessa kerrostalossa, jonka kaikissa kerroksissa on osakashallinnassa olevia asuinhuoneistoja, ensimmäinen kerros maksaa 1/6 osan, toinen kerros 2/6 osaa ja kolmas kerros 3/6 osaa hissin rakennuskuluista

- vastaavassa nelikerroksissa kerrostalossa ensimmäinen kerros maksaa 1/10 osan, toinen kerros 2/10 osaa, kolmas kerros 3/10 osaa ja neljäs kerros 4/10 osaa hissin jälkiasennuksen kuluista

- vastaavassa nelikerroksissa kerrostalossa, jossa porrashuoneen sisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin sisäänkäynti on 0,5 kerrosta ensimmäisen kerroksen alapuolella ensimmäinen kerros maksaa 1,5/10,5 osaa kuluista,

- nelikerroksissa kerrostalossa, jossa hissiin pääsee katutasosta ja jonka ensimmäisessä kerroksessa on yhteisiä tiloja taikka autotalli- tai toimistohuoneistoja, autotalli- ja toimistohuoneistojen omistajat eivät osallistu hissin jälkiasennuksen kuluihin (ks. 4 momentti), ensimmäinen asuinkerros maksaa 2/9 osan, toinen asuinkerros 3/9 osaa ja kolmas asuinkerros 4/9 osaa rakennuskuluista (liite 2).

Jos yhtiössä on useita porrashuoneita ja vain osaan näistä on tarkoitus jälkiasentaa hissi, yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista on, että hissin rakentamiskustannuksista vastaavat vain kyseisen porrashuoneen huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat 33 §:ssä säädetyllä tavalla.

Hissin asentamisen jälkeen voi olla perusteltua, että hissin kunnossapitokustannukset maksetaan normaalilla vastikeperusteella, jos hissin jälkiasennus vähentää yhtiön siivouskustannuksia ja aiheutunut säästö vastaa hissistä aiheutuvia kunnossapitokuluja tai jos kulujen jakaminen vastikeperusteesta poiketen olisi epätarkoituksenmukaista yhtiön hallintokulut huomioon ottaen.

Pykälän 4 momentin mukaan yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä siitä, että osakkeenomistajalta ei peritä vastiketta muissa osakehuoneistoissa toteutettavaa uudistusta varten, jos osakkeenomistajan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on toinen kuin niiden huoneistojen, joissa uudistus toteutetaan. Vain tiettyyn käyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa toteutettava uudistus ei tuota etua muuhun käyttöön tarkoitetuille huoneistoille edes arvonnousun muodossa. Edulla tarkoitetaan uudistuksen vaikutusta osakehuoneiston arvoon. Tällainen uudistus voi olla esimerkiksi kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhtiössä, jossa on autotalli-, myymälä- tai toimistohuoneistoja. Sama koskee osakkeenomistajaa, jonka osakehuoneisto on toisessa rakennuksessa. Tällä perusteella hissin jälkiasennukseen yhtiön kerrostaloon ei peritä vastiketta saman yhtiön rivitalohuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta. Toisaalta säännöstä ei sovelleta vaiheittain toteuttavaan hissien jälkiasennukseen yhtiössä, jossa on useampia kerrostaloja.

Sellaisia vastikerahoituksella toteutettavia uudistuksia, jotka tuottavat etua eli lisäävät vain tiettyjen osakehuoneistojen arvoa, voidaan pitää 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Tämän vuoksi on tarpeen säätää siitä, miten vastikeperusteesta poiketaan tavallisella enemmistöpäätöksellä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi silloin, kun yhtiössä on asuinhuoneistojen lisäksi sellaisia yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun tarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joissa uudistusta ei toteuteta. Lisäksi päätökseen vaaditaan maksuvelvollisuuden ja päätöksenteon keskinäisen suhteen vuoksi enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. Tällä tarkoitetaan kyseisten osakkeenomistajien ääntenenemmistöä yhtiökokouksessa.

Momentti tulee sovellettavaksi sellaisessa asunto-osakeyhtiössä tavanomaisessa uudistuksessa, joka kohdistuu vain tiettyyn tarkoitukseen varattuihin osakehuoneistoihin ja uudistuksesta ei koidu muuhun tarkoitukseen varatuille huoneistoille edes välillistä etua esimerkiksi alentuneina käyttö- tai kunnossapitokustannuksina.

Kuten edellä yhdenvertaisuusperiaatteen kohdalla (1 luvun 10 §) on todettu, käytännössä osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät hyödy jokaisesta vähäisestä uudistuksesta maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa (esim. ovipuhelimien asennus kerrostaloon, jossa alimman kerroksen huoneistoihin on käynti kadulta). Tämän vuoksi momentin soveltaminen edellyttää lisäksi, että uudistus lisää niiden huoneistojen arvoa, joissa se toteutetaan. Käytännössä pienillä uudistuksilla ei yleensä ole vaikutusta huoneistojen arvoon.

Yleensä säännöksen soveltamisalaan kuuluvat merkittävät uudistukset kohdistuvat asuinhuoneistoihin. Tällaisia sinänsä tavanomaisia uudistuksia ovat esimerkiksi parvekkeiden jälkiasentaminen kaikkiin asuinhuoneistoihin tai kylpyhuoneiden rakentaminen asuinhuoneistojen wc–tiloihin. Ehdotuksen mukaan tällaiseen uudistukseen ei voitaisi periä vastiketta autotallien, liikehuoneistojen tai varastotilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajilta.

Säännöstä ei sovelleta yhtiön vastuulla olevaan kunnossapitotyöhön, koska osakkeenomistajien on otettava huomioon yhtiölle kuuluvien kunnossapitotöiden rahoittaminen yhtiövastikeperusteella, vaikka kunnossapito ei kohdistukaan kaikkiin osakehuoneistoihin tai siitä ei aiheutuisi tietyille huoneistoille minkäänlaista hyötyä. Säännöstä ei myöskään sovelleta yhtiön velvollisuuteen korjata osakehuoneistojen sisäosat esimerkiksi putkiremontin tai muun yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä (ks. 4 luvun 2 §:n 1 momentti).

Säännöstä ei myöskään sovelleta sellaiseen asuinhuoneistoihin liittyvään muutokseen, joka on yhtiön käyttö- ja kunnossapitokuluvaikutus huomioon ottaen myös muuhun käyttöön tarkoitettujen osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen, kuten parvekelasituksen rakentaminen tietyissä tapauksissa (KKO 2005:83) ja ikkunoiden uusiminen uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. Säännöstä ei sovelleta myöskään sellaiseen uudistukseen, jota kaikkien osakehuoneistojen käyttäjät voivat hyödyntää (esimerkiksi uudet tietoliikenneyhteydet, yhtiön sauna- ja pesulatilat).

33 §. Päätös muusta uudistuksesta. Pykälän 1 ja 2 momentin mukaan yhtiökokous voi enemmistö- tai määräenemmistöpäätöksellä päättää sellaiseen ajankohdan tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta tai sellaiseen yhtiön hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen osaa osakehuoneistoista hyödyttävään uudistukseen, johon ei ole varauduttu yhtiöjärjestyksessä.

Ehdotuksen mukaan yhtiökokouksen päätös yhteisten tilojen käyttämisestä 2 momentissa tarkoitetulla tavalla on tehtävä kahdenkolmasosan määräenemmistöllä. Tavanomaisen tason ylittävästä 1 momentissa tarkoitetusta uudistuksesta sen sijaan voitaisiin päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä, koska 3 momentin mukaan uudistuksen kustannuksista vastaavat vain siihen suostuneet osakkeenomistajat ja heidän osakkeidensa uudet omistajat.

Voimassa olevan lain mukaan tavanomaisen tason ylittävää uudistusta ei voida lainkaan rahoittaa yhtiövastikkeella, joten hanke voidaan rahoittaa vain siihen suostuvilta osakkeenomistajilta perittävillä muilla maksuilla. Ehdotus liittyy 3 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohtaan, jonka mukaan yhtiövastiketta voidaan periä kaikkien asianmukaisesti päätettyjen uudistusten rahoittamiseksi. Tavanomaisen tason ylittävän uudistuksen osalta ehdotettu säännös muuttaa oikeustilaa lähinnä siten, että uudistuksen kustannusten kattamiseen perittävien maksujen laiminlyöntiin voidaan soveltaa tässä asunto-osakeyhtiölaissa säädettäviä yhtiön saatavien turvaamiskeinoja eli säännöksiä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ja osakkeen uuden omistajan vastuusta laiminlyödystä vastikkeesta. Osakkeenomistaja olisi siten edelleenkin velvollinen osallistumaan vain ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavien, yhtiön toiminnan valossa tavanomaisten ja yhtiöjärjestyksessä ennalta mainittujen tulevien uudistusten kustannuksiin.

Käytännössä yhtiön hallinnassa olevia tiloja käytetään myös vain joitakin osakkeenomistajia hyödyttäviin uudistuksiin, jotka nämä myös itse rahoittavat. Tältä osin ehdotus vastaa nykyistä hyvää yhtiökäytäntöä. Nimenomaisella säännöksellä pyritään vähentämään epäselvyyksiä, jotka liittyvät yhtiön tiloihin vaikuttavien uudistusten toteuttamiseen.

Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi tavanomaisen tason ylittävä tai vain osaa osakkeenomistajista hyödyttävä uudistus on toteutettava siten, että myöhemmin muut osakkeenomistajat voivat liittyä uudistuksen käyttäjiksi tai heidän osaltaan voidaan toteuttaa vastaava järjestely ilman, että siitä aiheutuu heille alkuperäisen uudistuksen toteutustavan vuoksi merkittävästi enemmän kuluja kuin uudistukseen alun perin osallistuneille.

Yhtiökokouksen päätökseen sovelletaan yhdenvertaisuusperiaatetta samansuuntaisesti kuin silloin, kun jonkun tai joidenkin osakkaiden sallitaan käyttää yhteisiä tiloja muutostyöhön.

Ehdotetun 3 momentin mukaan 1 tai 2 momentissa tarkoitetun uudistuksen toteuttamisesta ja kunnossapidosta yhtiölle aiheutuvien kulujen kattamiseksi peritään yhtiövastiketta vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta. Lisäksi päätöksenteossa on tietenkin noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta.

Ehdotettavassa 4 momentissa säädetään hissin jälkiasennusta koskevasta päätöksestä silloin, kun hissi jälkiasennetaan vain osaan porrashuoneistoista. Päätökseen vaaditaan 26 §:ssä tarkoitetun enemmistön lisäksi enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneisto sijaitsee kyseisessä porrashuoneessa. Lisävaatimus on tarpeellinen, koska kustannukset jaetaan tällöin 32 §:n 3 ja 4 momentissa tarkoitetulla tavalla näiden osakkeenomistajien kesken.

Yhtiöjärjestyksen muuttamista, yhtiörakenteen muuttamista ja omaisuuden luovuttamista koskevat päätöksentekovaatimukset

34 §. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen. Pykälässä säädetään yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaan päätökseen sovellettavista yleissäännöistä sekä muutoksen rekisteröimisestä ja voimaantulosta. Voimassa olevan lain 40 ja 44 §:n säännökset ehdotetaan muotoiltavaksi osakeyhtiölain 5 luvun 30 §:ää vastaavasti.

Pykälän 1 momentissa säädetään voimassa olevan lain 40 §:n 1 momentin mukaisesti, että yhtiökokous päättää määräenemmistöllä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta.

Yhtiöjärjestyksen muutoksesta voitaisiin kuitenkin päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöpäätöksellä silloin, kun vastikeperustetta muutetaan siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva veden todellinen kulutus. Ehdotettavan poikkeuksen tarkoituksena on helpottaa siirtymistä veden todelliseen kulutukseen perustuvaan kustannusten jakoon. Siirtyminen veden kulutuksen huoneistokohtaiseen mittaukseen ja laskutukseen yleensä vähentää veden kokonaiskulutusta, joka tuottaa osakkeenomistajille säästöjä sekä veden että sen lämmittämiseen käytetyn energian säästönä. Käytännössä mahdollisten säästöjen lisäksi arvioidaan mittareiden asentamisesta ja mittaamisesta aiheutuvat kustannukset, kun harkitaan siirtymistä kulutukseen perustuvaan vastikeperusteeseen. Valmistelussa on ollut esillä vaihtoehto, että helpotettu yhtiöjärjestyksen muutos tulisi myös muun hyödykkeen kuin veden mittaamisen osalta kysymykseen. Muiden hyödykkeiden, kuten huoneiston lämmityksen, mittaamiseen liittyvät edut ja kustannukset voivat olla epäselviä. Huoneiston sijainti ja muut seikat, joita osakkeenomistaja ei ole voinut ennakoida huoneistoa hankkiessaan, voivat tällöin vaikuttaa kustannusten jakautumiseen tavalla, johon huoneiston haltija ei voi vaikuttaa.

Pykälän 2 momentissa säädetään yhtiöjärjestyksen muuttamisesta siten, että siinä varaudutaan myöhemmin toteutettavaan uudistukseen. Varauman lisäämisestä yhtiöjärjestykseen voidaan yleensä päättää kahden kolmasosan enemmistöllä, jos varauma koskee yhtiöjärjestyksen muuttamisen aikana tavanomaista uudistusta. Jos yhtiöjärjestyksessä on tiukennettuja päätöksentekovaatimuksia, niitä tulee soveltaa myös varauman ottamiseen yhtiöjärjestysmääräykseen. Yleensä varauman lisäämisen yhteydessä on aiheellista määrätä myös varauman mukaisten toimenpiteiden kustannusten jakoperusteesta. Osakkeenomistajalla on oikeus moittia yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaa päätöstä vastaavilla perusteilla kuin hänellä olisi oikeus moittia uudistuksen toteuttamista koskevaa päätöstä. Esimerkiksi hissin jälkiasennusta koskevan varauman lisääminen yhtiöjärjestykseen voi olla vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta, jollei vastikeperusteen noudattamiseen kustannusten jaossa saada alempien kerrosten huoneistoja hallitsevien osakkeenomistajien suostumusta tai vastikkeen maksuvelvollisuudesta ei määrätä 32 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Vastaavasti tavanomaista korkeamman tasoiseen uudistuksen toteuttamisen mahdollistavan määräyksen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen vaaditaan myös niiden osakkeenomistajien suostumus, jotka voivat joutua maksamaan yhtiövastiketta uudistuksen kustannusten kattamiseksi (ks. 33 §).

Käytännössä uudistusta koskevasta varauksesta on syytä määrätä yhtiöjärjestyksessä niin selvästi, että osakkeenomistajan voidaan katsoa hyväksyneen varauksen osakkeet merkitessään tai hankkiessaan. Jos uudistuksen toteuttamista ei ole tarkemmin määritelty yhtiöjärjestyksessä, osakkeenomistajalla voi olla oikeus moittia uudistuksen toteuttamista koskevaa päätöstä esimerkiksi sillä perusteella, että hänen ei voida katsoa suostuneen uudistuksen toteuttamiseen yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeavalla tavalla. Esimerkiksi, jos yhtiöjärjestyksessä on varauduttu hissien rakentamiseen ja niiden kustannusten jakamiseen tavallisen vastikeperusteen mukaisesti, ja myöhemmin päätetään hissin rakentamisesta vain joihinkin rappuihin, muissa rapuissa olevia huoneistoja hallitsevilla osakkeenomistajilla voi olla oikeus moittia rakentamispäätöstä yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla.

Varauman ehtojen muuttamiseen sovelletaan samoja sääntöjä kuin varauman lisäämiseen yhtiöjärjestykseen. Varauman poistamisesta voidaan yleensä päättää tavallisella kahden kolmasosan määräenemmistöllä.

Pykälään 3 momenttiin ehdotetaan voimassa olevan lain 44 §:n 1 momentin 1 virkkeen säännöstä, jossa säädetään velvollisuudesta ilmoittaa yhtiöjärjestyksen muutos rekisteröitäväksi viivytyksettä sekä siitä, ettei muutosta saa, eikä voi, panna täytäntöön ennen muutoksen rekisteröintiä.

Voimassa olevan lain 44 §:n 2 momenttia vastaava säännös ehdotetaan otettavaksi lakiin aikaisempaa yleisemmässä muodossa. Voimassa olevassa laissa on poikkeus momentin 1 virkkeen säännökseen vain osakepääoman korottamisen ja alentamisen osalta. Tällöin on samanaikaisesti rekisteröitävä yhtiöjärjestyksen muutos ja sitä vastaava korotus tai alennus. Yhtiöjärjestystä voidaan kuitenkin muuttaa muillakin sellaisilla tavoilla, joiden osalta on perusteltua edellyttää sekä muutoksen että sen täytäntöönpanotoimen rekisteröimistä samanaikaisesti. Yksi esimerkki on hallituksen jäsenten lukumäärän pienentäminen, jolloin on perusteltua ilmoittaa rekisteriin sekä yhtiöjärjestyksen muutos että uusi, aikaisempaa pienempi hallitus samanaikaisesti. Tällaista menettelyä on oikeuskirjallisuudessa pidetty mahdollisena.

Pykälän 4 momenttiin ehdotetaan voimassa olevan lain 40 §:n 2 momenttia säännöstä, jonka mukaan yhtiön luopuminen nimellisarvosta ei vaikuta sellaiseen oikeuteen, joka määräytyy nimellisarvon perusteella, ellei tästä erikseen päätetä.

35 §. Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. Ehdotuksen mukaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen on saatava osakkeenomistajan suostumus silloin, kun muutoksella on osakkeenomistajan kannalta 1 momentissa luetellut vaikutukset. Tilanteet, joissa suostumusta vaaditaan, vastaavat hyvin pitkälle voimassa olevan lain 41 ja 42 §:n säännöksiä. Koska ehdotuksessa mahdollistetaan yhtiöjärjestyksen määräys, jolla isännöitsijä on mahdollista valita hallituksen puheenjohtajaksi, edellytetään lisäksi kaikkien osakkeenomistajien suostumusta tällaisen määräyksen ottamiseksi yhtiöjärjestykseen.

Suostumuksen edellyttäminen on tarpeen, koska säännöksessä tarkoitettuja tilanteita ei voida kaikissa tilanteissa ratkaista pelkästään yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla.

Kaavamaista suostumusvaatimusta ei sovellettaisi kunnossapitovastuun muuttamiseen, toimialan laajennuksen eikä hissiä tai muuta tulevaa uudistusta koskevan varauksen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen tai tällaisen määräyksen poistamiseen. Tällaiseen päätökseen vaaditaan kuitenkin osakkeenomistajan suostumus 28 §:n perusteella, jos sen on tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi.

Voimassa olevan lain tapaan myös ehdotettavat säännökset koskevat lähtökohtaisesti jo annettuja osakkeita.

Pykälän 1 momentin 1 kohta vastaa voimassa olevan lain 41 §:n 1 kohtaa. Hallintaoikeuden muutoksena pidetään myös sellaista rajoitusta, joka estää tai haittaa huoneiston käyttämistä sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla. Kohtaa sovelletaan siten esimerkiksi päätökseen yhtiöjärjestyksen muuttamiseen siten, että asuinhuoneistoa ei saisi vuokrata asuinkäyttöön tai siten, että asuinhuoneistossa ei saisi pitää tavanomaisia lemmikkieläimiä tai jossain muussa suhteessa viettää tavanomaista elämää (KKO 2008:7). Normaalia ja tavanomaista asumista on käsitelty yksityiskohtaisemmin 8 luvun 2 §:n perusteluissa.

Momentin 2 kohta vastaa voimassa olevan lain 41 §:n 2 kohtaa. Minkään osakehuoneiston käyttötarkoitusta ei voitaisi 2 kohdan mukaan muuttaa ilman asianomaisen osakkeenomistajan suostumusta muuttaa toiseksi sillä tavoin, ettei huoneistoa enää voisi käyttää entiseen tarkoitukseensa. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita sellaiseen käyttötarkoituksen laajentamiseen, joka ei rajoita osakehuoneiston käyttämistä eikä laajenna osakkeenomistajalle kunnossapitovastuusta aiheutuvia kustannuksia. Käyttötarkoituksen muuttamisen edellytykseksi asetetaan usein se, että asianomaisen huoneiston haltija suostuu samalla huoneistostaan maksettavan vastikeperusteen korottamiseen. Jos uusi käyttötarkoitus lisää yhtiön kustannuksia, vastikeperusteen muuttaminen lienee välttämätön edellytys käyttötarkoituksen muutokselle ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiselle (ks. uuteen käyttötarkoitukseen tarvittavan uudistuksen totetus-, hoito- ja kunnossapitokulujen jaon osalta 4 ja 5 luvun perustelut). Käyttötarkoitusta ei saa muuttaa niin, että se olisi ristiriidassa viranomaisten antamien määräysten esimerkiksi rakennusluvan tai kaavamääräysten kanssa. Jos huoneiston käyttötarkoituksen muutos johtaisi siihen, ettei yhtiö enää sen jälkeen täyttäisi 1 luvun 2 §:n 1 momentissa asunto-osakeyhtiölle asetettuja edellytyksiä, vaaditaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus yhtiömuodon muuttamista vastaavalla tavalla.

Momentin 3 kohta vastaa voimassa olevan lain 41 §:n 3 kohtaa. 2 luvun 5 pykälässä tarkoitetun lunastuslausekkeen ottaminen tai olemassa olevan lunastuslausekkeen laajentaminen edellyttää niiden osakkeenomistajien suostumusta, joiden osakkeita lauseke tai laajennus koskee, koska muutos supistaa osakkeen vapaata luovutettavuutta. Sen sijaan yhtiöjärjestyksessä olevan lunastuslausekkeen poistamisesta tai supistamisesta voidaan päättää 27 §:ssä säädetyllä määräenemmistöllä.

Momentin 4 kohta vastaa lähtökohtaisesti voimassa olevan lain 41 §:n 4 kohtaa ja 42 §:n 1 momenttia, joissa säädetään uusien vastikeperusteiden ottamisesta tai olemassa olevien vastikeperusteiden muuttamisesta. Kohdan sanamuotoa on selvennetty siten, että myös vastikeperusteen poistaminen voi edellyttää osakkeenomistajan suostumusta, jos siitä seuraa osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden lisääntyminen. Kohdan mukaista suotumusta ei tarvita silloin, kun vastikeperustetta muutetaan 2 momentissa tarkoitetulla tavalla.

Edellä 34 §:n 1 momentissa tarkoitetulla määräenemmistöpäätöksellä voidaan siten lisätä yhtiöjärjestykseen määräys huoneistoissa käytettävän hyödykkeen kustannusten kattamisesta esimerkiksi huoneiston asukkaiden lukumäärän perusteella. Kysymykseen tulevat myös sellaisten tietoliikennepalveluiden maksut, jotka perustuvat huoneistokohtaiseen hinnoitteluun.

Mainitun lainkohdan poikkeussäännön perusteella huoneistokohtaiseen veden mittarointiin perustuvasta vastikkeesta voidaan päättää enemmistöpäätöksellä. Siirtymisestä veden mittaamiseen perustuvaan vastikkeeseen ja sitä koskevan yhtiöjärjestysmääräyksen muuttamisesta säädetään 6 luvun 34 §:ssä. Toisaalta tällaisen vesimaksumääräyksen poistamiseen tai muuttamiseen siten, että mittarointi vaihdetaan henkilölukuun, vaaditaan määräenemmistöpäätöksen lisäksi niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden maksuvelvollisuus kasvaa (1 momentti).

Yhtiövastikkeen muuttamista koskevia säännöksiä ei sovelleta osakkeenomistajien vapaan harkinnan mukaan käytettävistä hyödykkeistä perittävän niin sanotun käyttömaksun lisäämiseen yhtiöjärjestykseen tai määräyksen poistamiseen, joten tällaiseen päätökseen riittää yleensä kahdenkolmasosan määräenemmistöpäätös. Kohtaa ei siten sovelleta sellaiseen yhtiöjärjestyksen määräykseen, joka koskee osakkeenomistajan vapaassa harkinnassa olevan palvelun tai muun hyödykkeen käyttämisestä perittävää maksua, kuten autopaikka-, sauna-, ja pesutupamaksuja. Toisaalta kohtaa sovelletaan huoneistojen käyttöön liittyvien välttämättömyyshyödykkeiden, kuten jätehuollon, lämmityksen, veden ja sähkön kustannusten kattamiseksi perittäviä maksuja koskeviin yhtiöjärjestysmääräyksiin.

Momentin 5 kohdan mukaan osakkeenomistajan suostumusta vaaditaan, jos hänen oikeuttaan yhtiön voittoon tai netto-omaisuuteen vähennetään yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Viimeksi mainittu tilanne voi käytännössä ilmetä lähinnä sellaisessa asunto-osakeyhtiölakia soveltavassa vanhassa yhtiössä, jossa on taloudellisten oikeuksien suhteen erilajisia osakkeita, tai sellaisessa muussa yhtiössä, jolla on paljon muita kuin vastiketuloja. Vastaavaa säännöstä ei ole voimassa olevassa laissa. Säännöksen mallina on osakeyhtiölain 5 luvun 29 §:n 1 momentin 1 kohta.

Momentin 6 kohdan mukaan osakkeenomistajan suostumus tarvitaan, jos yhtiöjärjestykseen otetaan määräys, jolla mahdollistetaan isännöitsijän valinta hallituksen puheenjohtajaksi 7 luvun 8 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka on tarpeen, koska voimassa olevasta laista poiketen ehdotuksessa sallitaan isännöitsijän valitseminen hallituksen puheenjohtajaksi, jos siitä on määrätty yhtiöjärjestyksessä tai kaikki osakkeenomistajat suostuvat siihen.

Pykälän 2 momentissa säädetään voimassa olevan lain 42 §:n 2 momenttia vastaavalla tavalla siitä, että suostumusta ei kuitenkaan vaadita silloin, kun vastikeperustetta muutetaan siten, että uutena perusteena on hyödykkeen todellinen kulutus.

Pykälän 3 momentissa säädetään selvyyden vuoksi nimenomaisesti siitä, milloin osakkeenomistajan katsotaan suostuneen päätökseen. Päätöstä kannattaneen osakkeenomistajanomistajan katsotaan suostuneen siihen, jollei hän osoita sellaista äänestyskäyttäytymiseensä vaikuttanutta seikkaa, jonka osalta hän vedota yleisiin oikeusperiaatteisiin hyväksytyllä tavalla. Momentti vastaa nykyistä oikeustilaa.

36 §. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiöjärjestyksen määräyksen kohtuullistamisesta tuomioistuimen päätöksellä silloin, kun yhtiökokous ei ole hyväksynyt kohtuullistamista koskevaa ehdotusta.

Pykälän mallina on voimassa olevan lain 43 § siten muutettuna, että 1 ja 2 momentin mukaan pykälää voitaisiin soveltaa myös silloin, kun hallitus on ehdottanut yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Kanneoikeus alkaisi siitä, kun yhtiökokous on hylännyt ehdotuksen, tai, jos päätöksentekoa viivytellään, kahden kuukauden kuluttua yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan ehdotuksen tekemisestä. Jälkimmäisestä säännön seurauksena yhtiökokouksen pitämisen viivyttämisellä tai asian käsittelyn estämisellä ei enää voisi viivyttää tai estää kohtuullistamiskanteen käsittelyä tuomioistuimessa.

Ehdotetun 3 momentin mukaan yhtiökokouksen pöytäkirjaan olisi merkittävä niiden osakkeenomistajien nimet, jotka äänestyksessä vastustavat yhtiöjärjestyksen muuttamista. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevasta vaatimuksesta ei siten voitaisi päättää suljetulla lippuäänestyksellä.

Kanteen nostamisen määräajasta säädetään 4 momentissa voimassa olevan lain 43 §:n 1 momenttia vastaavasti. Määräajan alkamisajankohdan määrittelyssä on otettu huomioon myös tilanne, jossa yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaa ehdotusta ei käsitellä yhtiökokouksessa.

Pykälän 5 ja 6 momentti ovat samansisältöisiä kuin voimassa olevan lain 43 §:n 2 ja 3 momentti. Kohtuullistamiskanteella voidaan siten edelleen vaatia yhtiöjärjestyksen muuttamista vain yhtiökokouksessa esitettyjä vaatimuksia vastaavalla tavalla, minkä vuoksi tuomioistuin voi päättää yhtiöjärjestyksen muuttamisesta vain yhtiökokouksessa esillä olleella tavalla.

Pykälän 6 momentissa säädetään edellytyksistä, joiden perusteella tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä sen kohtuuttomuuden vuoksi. Ehdotus perustuu jäljempänä esitettyyn voimassa olevan lain 43 §:n ja varallisuusoikeudellista oikeustoimista annetun lain (228/1928) 36 §:n perusteella muodostuneeseen oikeuskäytäntöön.

Osakkeenomistajien velvoitteet ja kunkin saamat hyödyt eivät asunto-osakeyhtiön luonteen vuoksi voi juuri koskaan jakaantua täsmälleen oikeassa suhteessa ja osakkeenomistajien onkin alistuttava jonkinasteiseen epätasavertaisuuteen. Kohtuullistamisen kannalta on usein ratkaisevaa tapahtuman tai muun asian ennakoitavuus sekä kohtuullistamista vaativan että muiden osakkeenomistajien näkökulmasta. Jos asia on ollut ennakoitavissa osakkeita hankittaessa, kohtuullistamisen kynnyksen tulee olla korkea. Esimerkiksi ei ole periaatteellista estettä yhtiövastikeperusteen määrittämiseksi siten, että huoneiston osuus yhtiön kuluista ylittää huomattavastikin sen osuuden yhtiön kustannuksista, joka voidaan kohdentaa kyseiselle huoneistolle.

Yksittäisten tavallisten kunnossapitotöiden ja muun tavanomaisen kiinteistönhoidon hyödyt ja haitat saattavat jakaantua varsin epätasaisesti osakkeenomistajien välillä ilman että lopputulosta voitaisiin pitää kohtuuttomana. Kohtuullistamissäännöksellä ei ole tarkoitus puuttua asunto-osakeyhtiössä tavanomaisiin ja ennakoitaviin tilanteisiin. Osakkeenomistajan on siten otettava huomioon se, että vastikeperustetta sovelletaan lähtökohtaisesti sellaisiin suuriinkin kunnossapitotöihin ja uudistuksiin, joista yhtiö vastaa ja yhtiökokouksen enemmistö voi päättää. Viimeksi sanottu koskee myös tapauksia, joissa osasta huoneistoista peritään moninkertaista vastiketta verrattuna muista huoneistoista perittävään vastikkeeseen. Tällaisen yhtiövastikemääräyksen tarkoituksena voi olla esimerkiksi muiden huoneistojen kustannusosuuden pienentäminen. Käytännössä eri huoneistoihin sovellettavat erilaiset vastikeperusteet ovat tavanomaisia ja osakkeenomistajien ennakoitavissa, minkä vuoksi vastikemääräyksen kohtuullistamiseen ei yleensä ole perusteita. Kohtuullistamisen edellytyksiä arvioitaessa ei oteta huomioon osakkeenomistajan henkilökohtaisia olosuhteita.

Lisäksi erilaiset kulutukseen perustuvat maksuperusteet voivat perustua yleisesti riittävän ennakoitavissa pidettyyn arvioon kulutuksesta (esimerkiksi yhtiön vesikulujen jako huoneiston asukkaiden lukumäärän perusteella) sillä seurauksella, että tällaista maksuperustetta ei yleensä pidetä kohtuuttomana (KKO 2004:84).

Myös vaihdannan edut edellyttävät, että kynnys asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen määräysten kohtuullistamiseen on lähtökohtaisesti korkeampi kuin tavallisissa sopimussuhteissa. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen siten, että vähennetään joidenkin osakkeiden omistajan maksuvelvollisuutta, lisää vastaavasti muiden osakkeiden omistajien maksuvelvollisuutta ja näin vaikuttaa yhtiön kaikkien osakkeiden arvoon. Muiden osakkeiden omistajat ja ostajat eivät yleensä voi ennakoida yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseen perustuvaa maksuvelvollisuuden ja osakkeen arvon muutosta. Korkea kohtuullistamiskynnys helpottaa myös asunto-osakeyhtiön osakkeiden käyttämistä vakuutena.

Oikeuskäytännössä on otettu kantaa kohtuullistamiskynnykseen edellä esitetyillä perusteilla. Tapauksessa KKO 1998:19 oli kysymys sellaisten uusien ullakkoasuntojen vastikeperusteiden kohtuullisuudesta, joiden osalta yhtiöjärjestyksessä oli määrätty 1,5—kertainen vastike verrattuna vanhoihin asuntoihin. Yhtiökokouksessa oli päätetty kattaa yhtiön rakennuksen julkisivu- ja ikkunakorjausten aiheuttamat kustannukset rahoitusvastikkeella yhtiöjärjestyksen mukaisia perusteita noudattaen. Vastikeperusteita ei pidetty kohtuuttomina, koska ullakkohuoneistoihin oikeuttavat osakkeet tuottivat muutenkin yhtiössä erilaiset oikeudet ja velvollisuudet kuin vanhat osakkeet. Lisäksi ullakkohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat eivät olleet osallisia ullakkorakentamisen voiton tai tappion riskistä. Yhtiöjärjestyksessä määrätty vastikeperuste oli epäilemättä vaikuttanut osakkeiden kauppahintaan. Vastikeperusteen muuttaminen jälkikäteen olisi horjuttanut siten kaupan kohteen ja kauppahinnan välistä tasapainoa ja muuttanut niitä lähtökohtia, joiden pohjalta vanhat osakkaat olivat tehneet rakentamis- ja rahoituspäätöksen ja uudet osakkaat osakkeiden ostopäätöksen. Muutos olisi lisännyt vanhojen osakkaiden vastikkeen maksuvelvollisuutta tavalla, jota tarkoitetaan voimassa olevan lain 42 §:n 1 momentissa.

Lisäksi korkein oikeus totesi, että ei ollut tullut esille sellaisia olennaisia olosuhteiden muutoksia, joiden seurauksena vastikeperusteen olisi ollut katsottava muuttuneen ajan kulumisen vuoksi kohtuuttomaksi. Tätä arvioitaessa otettiin erityisesti huomioon se, mihin ullakkohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden merkitsijät ja myöhemmät ostajat olivat yhtiöjärjestyksen perusteella voineet varautua.

KKO:n ratkaisussa 1998:21 asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan eräistä myymälähuoneistoista perittiin osaketta kohden useampikertaista hoitovastiketta asuin- ja toimistohuoneistoihin verrattuna. Asunto-osakeyhtiön kiinteistön hoitokulujen nousu ja huoneistojen vuokraukseen liittyvien tuotto-odotusten muutokset olivat kuitenkin seikkoja, jotka yleisesti liittyvät osakkeen ostajan riskeihin. Yksin näissä seikoissa tapahtuneet muutokset eivät olleet sellaisia seikkoja, joiden perusteella yhtiöjärjestyksen vastikeperustetta koskevan määräyksen olisi katsottava johtavan voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 3 momentin tarkoittamaan kohtuuttomuuteen siten, että se aiheuttaisi kysymyksessä olevia huoneistoja hallitseville osakkeenomistajille lainkohdassa tarkoitettua huomattavaa rasitusta tai tuottaisi muille osakkeenomistajille lainkohdassa tarkoitettua merkittävää etua.

Vain merkittävä toisen kustannuksella saatava etu tai huomattavan rasituksen aiheutuminen toisiin osakkeenomistajiin nähden antaa mahdollisuuden yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseen. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen voi tulla kysymykseen lähinnä silloin, kun kohtuuttomuudet ovat syntyneet jonkinlaisesta virheestä tai sellaisesta yhtiön rakennukseen tai osakkeenomistajien hallinnassa oleviin tiloihin liittyvästä olosuhteiden muutoksesta, jonka seuraukset ovat erilaiset kuin yhtiöjärjestystä laadittaessa on voitu olettaa. Esimerkiksi lunastusmenettelyä koskevat määräykset voivat olla lunastushinnan osalta kohtuuttomia, jos lunastushinta poikkeaa käyvästä hinnasta huomattavasti alaspäin (KKO 1999:42 ja KKO 1992:88). Virheenä tulevat kysymykseen erilaiset yhtiöjärjestykseen vahingossa jääneet virheellisyydet. Jotta tietty seikka voi johtaa kohtuullistamiseen, on virheen oltava olennainen ja sellainen, ettei se ole voinut olla osakkeenomistajan ennakoitavissa. Erityinen syy yhtiöjärjestyksen sovittelemiseen on silloin, kun kohtuuttomuus on syntynyt perustajaurakoitsijan toimesta perustajaosakkeenomistajan hyväksi eivätkä muut osakkeenomistajat ole voineet ennakoida tällaisen kohtuuttomuuden olemassaoloa (KKO:1984—II—188). Jos yhtiöjärjestyksessä on epäselviä määräyksiä tai virheellisyyksiä, jotka koituvat perustajaosakkeenomistajan hyväksi, tulee tällaisia määräyksiä tulkita määräykset laatineen tahon vahingoksi. Kuitenkaan sellaisia määräyksiä, joissa esimerkiksi perustajaosakkeenomistajan huoneiston vastike on muita alhaisempi, ei ole lähtökohtaisesti pidettävä kohtuullistamisperusteena, jos muut osakkeenomistajat ovat olleet osakkeet ostaessaan tästä tietoisia.

Vaikka yhtiöjärjestys ei olisikaan yleisesti kohtuuton, saattaa sen soveltaminen olla yksittäistapauksessa kohtuutonta. Tämä ei tarkoita sitä, että kohtuullistamisen kynnys olisi yksittäistapauksessa alhaisempi. Tietty määräys voi kuitenkin johtaa kohtuuttomuuteen vain tietyssä yksittäistapauksessa, vaikka se ei yleisesti olisikaan kohtuuton. Usein näissä tapauksissa vedotaan myös siihen, että yhtiöjärjestyksen soveltaminen on yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yksittäistapauksellinenkaan kohtuuttomuus ei tule kysymykseen edellä kuvatuissa normaalia kunnossapitoa koskevissa tapauksissa, joissa kysymys on tavanomaisista ja ennakoitavista yhtiön toimenpiteistä aiheutuvien kulujen jaosta. Esimerkiksi yhtiön vastuulla olevan parvekkeiden kunnossapidon kulujen jakaminen vastikeperusteen mukaisesti ei ole yksittäistapauksessa kohtuutonta niiden osakkeenomistajien kannalta, joiden hallitsemaan huoneistoon ei liity parveketta. Yksittäistapauksellinenkin kohtuuttomuus edellyttää vastaavanlaista virheellisyyttä tai olosuhteiden muutosta kuin pysyvä kohtuuttomuus. Yksittäistapauksellista kohtuuttomuutta koskevan korkeimman oikeuden ratkaisun (KKO 1998:20) mukaan yhtiökokouksen päätös yhtiön rakennuksen julkisivu- ja ikkunakorjausten aiheuttamien kustannusten kattamisella rahoitusvastikkeella yhtiöjärjestyksen mukaisia perusteita noudattaen ei ollut yksittäistapauksellisesti kohtuuton.

37 §. Suostumus toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen tai lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen. Pykälässä säädetään suostumuksen antamisesta yhtiön toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen, lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen. Pykälän lähtökohtana on voimassa olevan lain 45 §. Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen lisäksi on saatava suostumus myös kaikilta muilta osakkeenomistajilta, kun päätös koskee momentin 1 kohdassa tarkoitettua yhtiömuodon muuttamista (ks. 21 luku), momentin 2 kohdassa tarkoitettua selvitystilaan asettamista tai lopettamista (ks. 22 luku), 3 kohdassa tarkoitettua sulautumista toiseen yhtiöön (ks. 19 luku), 4 kohdassa tarkoitettua jakautumista (ks. 20 luku) ja 5 kohdassa tarkoitettua yhtiön hallitseman kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttamista.

Momentti poikkeaa voimassa olevan lain 45 §:n 1 momentista siten, että myös 20 luvussa ehdotettavasta yhtiön jakautumisesta pitäisi yleensä päättää yksimielisesti. Kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen vaatiminen on edelleen lähtökohtaisesti perusteltua momentissa mainituissa tapauksissa, koska nämä toimenpiteet voivat vaikuttaa olennaisesti osakkeiden tuottamiin oikeuksiin (yhtiörakenteen tai yhtiömuodon muutos, selvitystilaan asettaminen tai selvitystilan lopettaminen) tai osakkeenomistajan maksuvelvollisuuteen ja yhtiön kunnossapitovastuuseen (sulautuminen ja jakautuminen) taikka huoneiston käyttöön (kiinteistön, rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovutus).

Vastaanottavassa yhtiössä sulautumisesta tai jakautumisesta voidaan lähtökohtaisesti päättää kahden kolmasosan määräenemmistöllä, koska yhtiön yhtiöjärjestystä on käytännössä muutettava sulautumisen yhteydessä. Sääntely vastaa tältä osin voimassa olevaa lakia (ks. HE 216/1990 vp, s. 42).

Pykälän 2 momentin mukaan 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta luovutuksesta voidaan päättää enemmistöpäätöksellä, jos luovutus koskee vain sellaista kiinteistön ja rakennuksen osaa tai rakennusta, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen tai huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Voimassa olevaa lakia vastaavasti yhtiön päätöksentekoon sovelletaan lain yleissäännöksiä yhtiöjärjestykseen perustuvan osakkeenomistajan hallintaoikeuden rajoittamisesta ja osakkeenomistajien yhdenvertaisesta kohtelusta (ks. HE 216/1990 vp, s. 42).

Ehdotuksen tarkoituksena on selventää oikeustilaa vähäiseen luovutukseen sovellettavien päätösvaatimusten osalta. Tällaisia luovutuksia koskevaa voimassa olevan lain 45 §:n 1 momentin toisen virkkeen säännöstä on pidetty epäselvänä, koska siinä säädetyt edellytykset eivät ole riittävän yksiselitteisiä ja ne poikkeavat muualla asunto-osakeyhtiölaissa säädetyistä yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä suhteita koskevista periaatteista. Ehdotettu selvennys helpottaa yhtiöiden päätöksentekoa ja osakkeenomistajien asemaa. Ehdotuksen perusteella luovutuksen vaikutusta osakkeenomistajan aseman arvioidaan objektiivisesti arvioitavissa olevien seikkojen perusteella eli sen perusteella, miten toimenpide vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon.

Tässä tarkoitetun alueen tai rakennuksen luovuttamisesta voitaisiin päättää yleensä enemmistöpäätöksellä, jos luovutus toteutetaan käyvällä hinnalla ja luovutus vaikuttaa samalla tavalla kaikkien huoneistojen käyttämiseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin. Käytännössä edellä mainittujen ehtojen noudattamisesta yleensä seuraa, että luovutus ei vähennä yhtiön osakehuoneistojen arvoa. Luovutuksesta päättävän enemmistön voidaan olettaa arvioivan sitä, miten luovutus vaikuttaa huoneistojen arvoon esimerkiksi näkymien tai valoisuuden muutoksen kautta. Käytännössä enemmistö voisi tietoisesti hyväksyä osakkeiden arvoon negatiivisesti vaikuttavan luovutuksen vain sellaisessa tapauksessa, että ainakin osa päätöstä kannattavista osakkeenomistajat hyötyisi luovutuksesta yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti muulla tavalla (esimerkiksi vastaanottavan tahon omistajina tai muina edunsaajina). Yksittäinen osakkeenomistaja ei voi vastustaa luovutusta sillä perusteella, että hänen henkilökohtaisten mieltymystensä perusteella asunnon käytettävyys huononisi. Sisällön osalta yksittäinen osakkeenomistaja voisi moittia päätöstä lähinnä momentissa mainittujen erityisten edellytysten tai yhdenvertaisuusperiaatteen sivuuttamisen perusteella. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi silloin, kun luovutettavalle alueelle voidaan rakentaa rakennus, joka peittää vain jonkin osakehuoneiston näköalaa tai uudisrakennus tulisi muuten hyvin lähelle jotakin osakehuoneistoa. Viimeksi mainitussa tapauksessa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen voi edellyttää, että luovutukseen saadaan kyseisen osakkeenomistajan suostumus.

Momentin poikkeussäännöstä voitaisiin soveltaa esimerkiksi sellaisen piha-alueen luovuttamiseen, johon osakkeenomistajilla ei ole yhtiöjärjestyksessä määrättyä hallintaoikeutta, jos edellä mainitut ehdot täyttyvät. Käytännössä yhtiön hallinnassa olevan piha-alueen luovuttaminen voi haitata huoneistojen käyttöä ja vaikuttaa negatiivisesti asuntojen arvoon, jolloin momenttia ei voitaisi soveltaa. Yhtiön hallinnassa olevan alueen luovuttamisen edellytyksiin sovelletaan myös kaavoitusta ja rakentamista koskevia säännöksiä määräyksiä, jotka voivat rajoittaa esimerkiksi kiinteistön pysäköintialueen tai aivan rakennuksen lähellä olevan alueen luovuttamista.

Momentissa mainitusta luovutuksesta on perusteltua päättää yhtiökokouksessa, koska luovutuksella voi olla peruuttamattomia vaikutuksia kiinteistön käyttöön ja osakkaiden yhdenvertaiseen kohteluun. Lisäksi asunto-osakeyhtiöiden hallituksen ja yhtiökokouksen välinen toimivallan jakautuminen puoltaa käsittelyä yhtiökokouksessa. Mainittua päätöksentekoedellytystä voidaan tiukentaa yhtiöjärjestyksen määräyksellä, mutta ei lieventää.

Pykälän 3 momentissa säädetään, että kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita 1 momentin 2, 3 tai 5 kohdassa tarkoitetun päätöksen tekemiseen, jos yhtiön toiminnan jatkaminen tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa. Päätös on tällöin pätevä, jos osakkeenomistajat, joilla on neljä viidesosaa kaikista yhtiön osakkeista suostuvat siihen. Momentti poikkeaa voimassa olevan lain 45 §:n 2 momentista siten, että helpotettua päätöksentekoa ei enää sovellettaisi yhtiömuodon muuttamiseen.

Jos esimerkiksi yhtiön rakennus tai huoneisto tuhoutuu, saattaa toiminnan jatkaminen muodostua osakkeenomistajille huomattavan vahingolliseksi, jos yhtiön rakennukset eivät ole olleet vakuutettuja ja uudelleen rakentamisen kustannukset nousisivat korkeammiksi kuin rakennettavien huoneistojen käypä arvo olisi. Tämän kaltaisissa tilanteissa, joissa yhtiön toiminnan jatkaminen entisessä muodossaan tuottaa osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa, enemmistöllä tulee olla mahdollisuus saada yhtiö asetettua selvitystilaan yksittäisten osakkeenomistajien vastustuksesta huolimatta. Toisaalta ehdotetaan, että yhtiömuodon muuttaminen ja jakautuminen rajataan momentin soveltamisalan ulkopuolelle. Valmistelun aikana ei ole ilmennyt tarvetta siihen, että helpotettua päätöksentekoa sovellettaisiin asunto-osakeyhtiön muuttamiseen osakeyhtiöksi tai osuuskunnaksi taikka asunto-osakeyhtiön jakautumiseen. Yhtiömuodon muutoksen osalta vaatimus osakkeenomistajien yksimielisyydestä on tarpeen sen vuoksi, että osakeyhtiömuotoon siirtymisen seurauksena yhtiöön sovelletaan muun muassa huoneiston hallintaoikeuden pysyvyyttä rajoittavia osakeyhtiölain säännöksiä vähemmistön osakkeiden lunastamisesta sekä sulautumista ja jakautumista koskevan päätöksen tekemisestä 2/3:n määräenemmistöllä. Jakautumisen seurauksena yhtiön vastuulla olevien kustannusten jakajien määrä vähenee, mikä yleensä lisää yksittäisen osakkeenomistajan riskiä kunnossapidosta.

Pykälän 4 momentissa säädetään, että tuomioistuin voi oikeuttaa yhtiön toteuttamaan sulautumisen, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään neljä viidesosaa kaikista yhtiön osakkeista, suostuvat siihen ja jos sulautumisen toteutumatta jättäminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon sitä vastustaville osakkeenomistajille aiheutuvan haitan määrä ja yhtiön kaikille osakkeenomistajille koituva hyöty. Vastaavaa säännöstä ei ole voimassa olevassa laissa. Säännöksen tarkoitus on helpottaa esimerkiksi lähekkäin sijaitsevien samankaltaisen rakennuskannan omistavien yhtiöiden sulautumista. Tuomioistuimessa on osoitettava kunkin sulautuvan yhtiön osalta, että momentin ehdot täyttyvät. Tuomioistuin voisi sallia sulautumisen yksittäisten osakkeenomistajien vastustuksesta huolimatta lähinnä silloin, kun yksittäiset osakkeenomistajat estävät sellaisten samalla alueella, samalla tavalla ja samaan aikaan rakennettuja ja samantasoisessa kunnossa olevia kiinteistöjä ja rakennuksia hallitsevien asunto-osakeyhtiöiden sulautumisen, joka olisi objektiivisesti arvioiden kaikkien osakkeenomistajien edun mukaista. Käytännössä etu ilmenee lähinnä hallinto- ja hoitokuluissa saavutettavina säästöinä.

Pykälän 5 momentissa säädetään selvyyden vuoksi, että päätöstä kannattaneen osakkeenomistajan katsotaan antaneen suostumuksensa päätökseen. Lisäksi todetaan, että osakkeenomistaja voi suostua päätökseen myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen. Momentti vastaa olemassa olevaa oikeustilaa.

7 luku Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen

Luvussa säädetään voimassa olevan lain 4 luvun tapaan hallituksesta ja isännöitsijästä sekä yhtiön edustamisesta.

Lain selkeyden lisäämiseksi säännökset esitetään toimielin kerrallaan ja toimielinkohtainen käsittely aloitetaan toimielimen tehtävistä, ei valinnasta. Ratkaisu lisää pykälien määrää. Sääntely kattaa kuitenkin pääasiassa samat seikat kuin voimassa oleva laki. Keskeisimmät muutokset koskevat isännöitsijää. Isännöitsijäksi voidaan voimassa olevasta laista poiketen valita tarvittaessa yhteisömuotoinen isännöitsijä. Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, sen on nimettävä päävastuullinen isännöitsijä, johon sovelletaan isännöitsijää koskevia säännöksiä. Lisäksi isännöitsijä on mahdollista valita voimassa olevasta laista poiketen hallituksen puheenjohtajaksi, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai kaikki osakkeenomistajat siihen suostuvat. Hallituksen puheenjohtajaksi ei kuitenkaan voida valita yhteisömuotoista isännöitsijää. Myös isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevia vaatimuksia on tarkistettu ja täydennetty.

Lisäksi lakiin on tehty selvyyden vuoksi useita tarkennuksia, esimerkiksi 7 §:ssä on säädetty tehtävien siirtämisestä hallitukselta yhtiökokoukselle. Täsmennykset vastaavat pitkälti voimassa olevaa oikeutta. Lain selkeyden parantaminen on myös lisännyt pykälien määrää.

Luvussa määriteltyyn yhtiön johtoon kuuluvat isännöitsijä ja hallitus. Näistä hallitus on ainoa pakollinen toimielin. Voimassa olevaa oikeutta selkeytetään siten, että muihin kuin johtoon kuuluviin edustajiin ei sovellettaisi johtoa koskevia säännöksiä.

Yhtiön johto

1 §. Hallitus ja isännöitsijä. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakeyhtiön toimielimistä. Samalla pykälässä määritellään yhtiön johto asunto-osakeyhtiöoikeudellisena käsitteenä. Asunto-osakeyhtiölain yhtiön johdon käsite kattaa siten hallituksen ja isännöitsijän. Pykälä sisältää myös selvyyden vuoksi viittaukset yhtiön johdon tehtävien ja vastuun kannalta keskeisiin säännöksiin.

Sisällöltään ehdotettua pykälää vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 50 ja 52 §:ssä. Pykälä vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 1 §:ää sillä erotuksella, että asunto-osakeyhtiössä ei edelleenkään voisi olla hallintoneuvostoa, koska tällaiseen muutokseen ei ole ilmennyt tarvetta.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiöllä on aina oltava hallitus, joka siis on ainoa pakollinen asunto-osakeyhtiön toimielin. Yhtiöllä voi hallituksen lisäksi olla isännöitsijä. Yhtiön johtoa koskevia säännöksiä ei myöskään miltään osin sovelleta muihin kuin yhtiön johtoon kuuluviin edustajiin. Ehdotus poikkeaa näiltä osin voimassa olevan lain 4 luvun säännöksistä. Yhtiön muut edustajat katsotaan yhtiön edustajiksi samaan tapaan kuin prokuristit ja muutoin valtuutuksen nojalla yhtiötä edustavat.

Pykälän 1 momentissa tarkoitetut yhtiön johtoon kuuluvat henkilöt eivät voimassa olevan oikeuden mukaan ole työsuhteessa yhtiöön, eivätkä siten lähtökohtaisesti kuulu työoikeudellisen lainsäädännön soveltamisalaan. Johtoon kuuluvan henkilön ja yhtiön väliset muut kuin yhtiöoikeudelliset oikeudet ja velvollisuudet voidaan määritellä tarkemmin erillisessä toimi- tai palvelussopimuksessa. Palvelusopimusta, muun muassa sen irtisanomista, arvioidaan yleisten sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaisesti. Estettä ei myöskään ole sopia siitä, että esimerkiksi isännöitsijän palvelussuhteessa sovelletaan työlainsäädännön osien, kuten vuosilomalain, säännöksiä vastaavia sääntöjä.

Pykälän 2 momentissa viitataan soveltamisen helpottamiseksi 1 luvun 10 §:n yhdenvertaisuusperiaatteeseen, 1 luvun 11 §:ssä säädettyyn johdon huolellisuusvelvollisuuteen, joka sisältää myös niin sanotun lojaliteettivelvollisuuden, sekä 24 luvun vahingonkorvausta koskeviin säännöksiin. Nämä säännökset koskevat kaikkia toimielimiä ja niiden jäseniä. Lisäksi 3 momentissa viitataan yhtiön edustamista koskeviin 22—26 §:n säännöksiin.

Hallituksen tehtävät ja päätöksenteko

2 §. Hallituksen yleiset tehtävät. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin hallituksen tehtävistä. Hallituksella on ehdotuksen mukaan toimivalta niissä yhtiön hallintoon liittyvissä asioissa, joita ei ole nimenomaisesti osoitettu yhtiökokoukselle tai jotka eivät yhtiön sisäistä toimivallan jakoa koskevien tämän pykälän yleissäännösten perusteella kuulu yhtiökokouksen päätettäväksi.

Yhtiössä mahdollisesti olevalle isännöitsijälle kuuluu yhtiön päivittäinen hallinto. Jos isännöitsijää ei ole, myös päivittäinen hallinto kuuluu hallituksen toimivallan piiriin.

Ehdotettu toimivallanjako vastaa voimassa olevaa lakia.

Hallituksen tehtävien määrittely vastaa voimassa olevan lain 54 §:ää, vaikka säännöksen sanamuotoa on muutettu. Säännöksen mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen tehtävien määrittely jätettäisiin tarkoituksellisesti edelleen yleisluontoisen säännöksen varaan. Voimassa olevan lain määritelmä on osoittautunut toimivaksi. Määritelmän yleisluontoisuutta puoltaa se, että yhtiöt voivat olla varsin erilaisia, minkä vuoksi tehtäviä ei kuitenkaan voitaisi määritellä kovin tarkasti. Lisäksi käsitys hallituksen tehtävistä muuttuu ajan kuluessa, mikä puoltaa yleisluontoista määritelmää.

Pykälän 1 momentin mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Kiinteistön ja rakennusten pitoa ei nimenomaisesti mainita voimassa olevan lain 54 §:n 1 momentissa hallituksen tehtävänä. Nimenomaisen maininnan tarkoituksena on osoittaa nykyistä selvemmin, että yhtiön toiminnan tavoitteena oleva osakkaiden asumis- tai muun tilan käyttötarpeen tyydyttäminen ei rajoitu vain välttämättömään kunnossapitoon. Viime kädessä yhtiökokous päättää lähinnä hallituksen ehdotusten perusteella yhtiössä noudatettavasta kiinteistön ja rakennusten pidon tasosta.

Momentissa säädettäisiin myös voimassa olevan lain 54 §:n 3 momentin mukaisesti, että hallitus vastaa yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen tehtävänä ei edelleenkään olisi itse huolehtia näistä tehtävistä, vaan järjestää niiden hoitaminen asianmukaisella tavalla.

Oikeuskirjallisuudessa on kiinnitetty erityistä huomiota hallituksen niin sanottuun valvontavastuuseen, eli velvollisuuteen jatkuvasti seurata ja arvioida yhtiön taloudellista asemaa sekä huolehtia tätä arviointia koskevan raportoinnin järjestämisestä. Tähän liittyy myös hallituksen vastuu kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä. Ehdotetusta 17 §:stä ilmenee, että hallituksen on ohjattava isännöitsijää toimintaa sellaisin ohjein ja määräyksin kuin yhtiön toiminnan kannalta on tarpeellista. Tämä on yksi hallituksen tärkeimmistä tehtävistä ja liittyy hallituksen valvontavastuuseen.

Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 6 luvun 2 §:n 1 momentista yhtiömuotojen erilaisen tarkoituksen ja toiminnan vuoksi. Laissa säädetyn tarkoituksen ja toimintamuodon vuoksi asunto-osakeyhtiön hallitukselle kuuluu aina kiinteistön ja rakennusten pidon järjestäminen.

Pykälän 2 momentin mukaan hallitus saa ryhtyä vain yhtiökokouksen päätöksen perusteella toimiin, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen laajakantoisia tai epätavallisia, taikka jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen tai yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuteen tai muihin osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Momentti vastaa sisällöltään voimassa olevan lain 54 §:n 2 momenttia sillä selvennyksellä, että myös asunto-osakeyhtiön rakennuksessa sijaitsevan, osakkeenomistajan hallinnassa olevan liikehuoneiston käyttöön olennaisesti vaikuttavan päätöksen tekeminen kuuluu lähtökohtaisesti yhtiökokoukselle. Osakeyhtiölaissa ei ole vastaavaa rajoitusta, koska liiketoimintaa harjoittavan osakeyhtiön hallituksella on yleistoimivalta yhtiössä.

Pykälän 3 momentista ilmenee, että hallitus saa kuitenkin ryhtyä 2 momentissa tarkoitettuun toimeen, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tätä voimassa olevan lain 54 §:n 2 momentista ilmenevää sääntöä ehdotetaan täydennettäväksi toimivallan jakoa koskevien yleisen periaatteiden mukaisesti siten, että hallituksen on kuitenkin mahdollisimman pian ilmoitettava tällaisesta toimenpiteestä osakkeenomistajille, jotta nämä voivat tarvittaessa vaatia esimerkiksi asian käsittelemistä yhtiökokouksessa. Osakeyhtiölaissa ei ole vastaavaa säännöstä, koska osakeyhtiölaissa ei rajoiteta hallituksen toimivaltaa tämän pykälän 2 momenttia vastaavalla tavalla.

Pykälän 4 momentissa kielletään hallitusta tai hallituksen jäsentä noudattamasta sellaista yhtiökokouksen tai hallituksen itsensä tekemää päätöstä, joka on pätemätön asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisena. Pykälä poikkeaa osittain voimassa olevasta lain 61 §:stä, jonka mukaan kielto noudattaa pätemätöntä päätöstä ulottuu kaikkiin yhtiön osakeyhtiölaissa tarkoitettuihin edustajiin. Ehdotuksessa tämän säännöksen soveltamisalasta on poistettu muut kuin yhtiön johtoon kuuluvat edustajat.

Momenttia vastaavat säännökset ovat osakeyhtiölain 6 luvun 2 §:n 2 momentissa.

3 §. Hallituksen päätöksenteko. Pykälän 1 momentin mukaan päätökset hallituksessa tehdään yksinkertaisella enemmistöllä, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty määräenemmistöstä. Tällainen määräys voi koskea tiettyjä tai kaikkia asioita. Tasatilanteessa ratkaisee puheenjohtajan ääni, paitsi puheenjohtajan vaalissa arpa. Säännöksen sanamuodosta käy ilmi, ettei enemmistövaatimusta voida lieventää yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Momenttia vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 56 §:n 1 momentissa ja 57 §:n 2 momentissa. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa säädetään hallituksen kokouksen päätösvaltaisuudesta. Päätösvaltaisuuden edellytyksenä on, että paikalla on yli puolet jäsenistä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin edellyttää suurempaakin määrää. Momenttiin on lisätty voimassa olevan oikeuden kantaa vastaava virke, jossa selvennetään sitä, miten päätösvaltaisuus lasketaan. Uuden säännöksen mukaan läsnä olevien määrää verrataan hallitukseen valittuihin jäseniin, eikä esimerkiksi sitä oteta huomioon, että jäsen on eronnut hallituksesta. Valitulla tarkoitetaan sekä yhtiökokouksessa että mahdollisesti muuten valittuja jäseniä. Säännöksessä selvennetään myös sitä, että esteellisen hallituksen jäsenen ei katsota olevan paikalla.

Momentin mukaan päätöstä ei saa tehdä, ellei kaikille jäsenille ole varattu mahdollisuutta osallistua asian käsittelyyn. Lakiin ei sisälly kokouskutsua koskevia säännöksiä. Olennaista on, että kutsuajat ovat kohtuullisia ja kokoukset pyritään muutenkin järjestämään siten, että mahdollisimman moni hallituksen jäsen voi niihin osallistua. Osalle jäsenistä voidaan myös järjestää mahdollisuus osallistua kokoukseen teknisten apuvälineiden avulla. Estyneen jäsenen sijaan on pyrittävä saamaan mahdollinen varajäsen. Kiireellisessä tapauksessa on kuitenkin tärkeämpää saada päätösvaltainen hallitus koolle kuin pyrkiä varmistamaan jokaisen jäsenen osallistuminen. Säännökset vastaavat voimassa olevan lain 57 §:n 1 momenttia ja osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momenttia.

Momenttiin ehdotetaan selvyyden vuoksi lisättäväksi virke, jossa todetaan mahdollisuus tehdä päätöksiä varsinaista kokousta pitämättä. Tämä voi tarkoittaa niin sanotun puhelinkokouksen järjestämistä, päätöksen tekemistä esimerkiksi sähköpostikirjeenvaihdon perusteella tai päätöspöytäkirjan kierrättämistä jäsenten allekirjoitettavana. Tällaisestakin päätöksestä on aina tehtävä asianmukainen pöytäkirja, johon voi olla syytä dokumentoida päätöksentekotapa. Tällaiset muut päätöksentekomenettelyt on katsottu hyväksyttäviksi myös voimassa olevan lain perusteella. Muun päätöksentekomenettelyn käyttämiselle ei ole asetettu erityisiä muotovaatimuksia, kuten kaikkien jäsenten osallistumista. Muussa menettelyssä sovelletaan näiltäkin osin edellä esitettyä periaatetta, jonka mukaan kaikille on pyrittävä antamaan tilaisuus osallistua asian käsittelyyn. Periaate voi rajoittaa niitä tapoja, joilla päätös voidaan tehdä.

Hallituksen päätös voi olla menettelyvirheen johdosta pätemätön kuten nykyäänkin. Pätemättömyyteen vetoamiseksi ei ole säädetty määräaikaa. On katsottu, että osakkeenomistaja, jonka oikeutta päätöksen täytäntöönpano välittömästi koskee, voi omalta osaltaan ajaa kannetta pätemättömyyden toteamiseksi. Yleistä oikeutta tuomioistuimessa moittia hallituksen päätöksiä ei kuitenkaan ole. Eri asia on, että ehdotuksen 23 luvun 3 §:ssä säädetään hallituksen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen nojalla tekemän aineellisella perusteella mitättömän päätöksen rinnastamisesta yhtiökokouksen vastaavaan päätökseen.

Jos yhtiön sopijapuoli ei ollut pätemättömän päätöksen syntytavan osalta vilpittömässä mielessä, on mahdollista, että päätöksen seurauksena syntynyt oikeustoimi ei sido yhtiötä. Menettelyn osalta virheellisen päätöksen tekeminen ja täytäntöön paneminen saattaa johtaa tähän myötävaikuttaneiden vahingonkorvausvastuuseen. Myös muu kuin yhtiön johtoon kuuluva yhtiön edustaja saattaa yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden nojalla joutua yhtiötä kohtaan korvausvelvolliseksi, jos hän toimii päätöksen mukaisesti, vaikka tiesi päätöksen tekotapaan liittyvistä merkittävistä virheistä.

4 §. Hallituksen jäsenen esteellisyys. Pykälässä säädettäisiin pääasiassa hallituksen jäsenen esteellisyydestä. Käytännössä esteellisyyssäännöksiä on tulkittu verrattain ankarasti. Esteellisyys ei tulisi sovellettavaksi muuhun kuin yhtiön johtoon kuuluvaan yhtiön edustajaan.

Ehdotuksen lähtökohdat vastaavat voimassa olevan lain 58 §:ää. Ehdotus poikkeaa voimassa olevasta laista siten, että esteellisyyssäännöksiä sovellettaisiin myös tiettyihin asunto-osakeyhtiölakiin perustuviin sopimuksiin tai muuhun oikeustoimeen rinnastuviin tilanteisiin, kuten hallituksen jäsenen osakehuoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan.

Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan hallituksen jäsen on esteellinen osallistumaan hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa koskevan asian käsittelyyn. Viittaus muuhun oikeustoimeen tarkoittaa sitä, että hallituksen jäsen on esteellinen päätettäessä esimerkiksi optio-oikeuksien myöntämisestä hänelle itselleen. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 58 §:n 1 momentin 1 kohdassa ja osakeyhtiölain 6 luvun 4 §:ssä.

Momentin 2 kohdan mukaan hallituksen jäsen on esteellinen, kun hallitus päättää sellaisesta hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistuksesta tai muusta kuin välttämättömästä kunnossapidosta, joka poikkeaa muihin osakehuoneistoihin kohdistuvista vastaavista toimenpiteistä. Säännös ei sinänsä kaavamaisesti estä hallitusta päättämästä kunnossapidon tai uudistuksen toteuttamisesta vaiheittain siten, että hallituksen jäsenten osakehuoneistot kuuluvat ensivaiheessa toimenpiteen kohteeksi tuleviin osakehuoneistoihin. Mahdollisten esteellisyystilanteiden välttämiseksi on kuitenkin suotavaa, että yhtiökokous päättää vaiheittaisessa toteutuksessa noudatettavista periaatteista silloin, kun se on toimenpiteen toteutuksen kannalta tarkoituksenmukaista.

Voimassa olevassa laissa ei ole tätä kohtaa vastaavaa rajoitusta, josta on tarpeen säätää, koska näihin asunto-osakeyhtiölakiin perustuviin osakkeenomistajan oikeuksiin ja velvollisuuksiin voi liittyä vastaavia eturistiriitoja kuin voimassa olevassa laissa 58 §:ssä ja osakeyhtiölain 6 luvun 4 §:ssä tarkoitettuihin sopimuksiin ja muihin oikeustoimiin.

Momentin 3 kohdan mukaan hallituksen jäsen on esteellinen osallistumaan sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. Voimassa olevassa laissa (27 §) vastaava rajoitus koskee vain osakkeenomistajaa, kun yhtiökokous päättää hänen osakehuoneistonsa ottamisesta yhtiön hallintaan. Vastaavasta esteellisyysperusteesta on syytä säätää myös hallituksen päätöksenteon osalta, koska hallituksen toimet vaikuttavat olennaisesti siihen, milloin hallintaan ottamiseen ryhdytään.

Pykälän 2 momentin mukaan hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa osaa yhtiön ja kolmannen välisen 1 momentissa tarkoitetun asian käsittelyyn, jos hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa. Sopimusten ja muiden oikeustoimien osalta vastaava rajoitus on voimassa olevan lain 58 §:n 1 momentin 2 kohdassa ja osakeyhtiölain 6 luvun 4 §:ssä.

Pykälän 3 momentin mukaan edellä tässä pykälässä säädettyjä rajoituksia sovelletaan vastaavasti oikeudenkäyntiä ja muuta yhtiön puhevallan käyttämistä koskevan asian käsittelyyn. Sopimusten ja muiden oikeustoimien osalta vastaava rajoitus on voimassa olevan lain 58 §:n 2 momentissa ja osakeyhtiölain 6 luvun 4 §:ssä.

5 §. Hallituksen kokoontuminen. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi voimassa olevan lain 56 §:n 2 momenttia vastaavasti, että hallituksen puheenjohtajan velvollisuutena on huolehtia siitä, että hallitus kokoontuu tarvittaessa. Asianmukainen kokoustiheys riippuu yhtiökohtaisista olosuhteista, eikä sitä voida tarkemmin säännellä. Momentissa säädettäisiin niin ikään voimassa olevan lain mukaisesti siitä, että hallituksen puheenjohtajalla on velvollisuus kutsua hallituksen kokous koolle, jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä sitä vaatii.

Voimassa olevassa laissa säädettyä hallituksen jäsenen oikeutta kutsua kokous koolle ehdotetaan rajoitettavaksi siten, että jos puheenjohtaja ei pyynnöstä huolimatta kutsu kokousta koolle tai tee sitä kohtuullisessa ajassa, kutsun voi toimittaa isännöitsijä yksinään tai hallituksen jäsen, jälkimmäinen sillä edellytyksellä, että puolet jäsenistä hyväksyy koolle kutsumisen. Hyväksyntä voidaan hankkia vapaamuotoisesti. Säännöksen on tarkoitus selventää niitä ongelmia, joita on käytännössä syntynyt puheenjohtajan kieltäytyessä tai ollessa kyvytön kutsumaan hallitusta koolle. Voimassa olevaa lakia vastaavasti yksikin hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi toimittaa kutsun, jos hallituksen puheenjohtajaa ei ole valittu tai hän on estynyt. Ehdotus poikkeaa sisällöltään osakeyhtiölain 6 luvun 5 §:n 1 momentista vain voimassa olevan lain 56 §:n 2 momenttia vastaavasti siten, että asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan ollessa estynyt hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi kutsua hallituksen koolle.

Pykälän 2 momentissa säädetään hallituksen oikeudesta päättää muun henkilön läsnäolosta kokouksessa. Päätösvalta tässäkin asiassa kuuluu hallitukselle, ei esimerkiksi sen puheenjohtajalle yksin. Isännöitsijällä olisi 18 §:n perusteella edelleen pääsääntöisesti oikeus olla paikalla kokouksessa ja käyttää siellä puhevaltaa. Pykälässä todettaisiin selvyyden vuoksi, että läsnäolosta voitaisiin määrätä myös yhtiöjärjestyksessä. Myös tilintarkastajalla saattaa olla tilintarkastuslain 19 §:n nojalla ja toiminnantarkastajalla tämän lain nojalla oikeus olla läsnä kokouksessa. Momentti vastaa nykyistä oikeustilaa ja osakeyhtiölain 6 luvun 5 §:n 2 momenttia.

6 §. Hallituksen pöytäkirja. Pykälän 1 momentissa säädetään kokouspöytäkirjan laatimisesta, allekirjoittamisesta ja säilyttämisestä sekä oikeudesta saada eriävä mielipide merkityksi pöytäkirjaan. Säännökset vastaavat voimassa olevan lain 56 §:n 3 momenttia. Ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 6 luvun 6 §:stä voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia vastaavasti siten, että asunto-osakeyhtiössä puheenjohtajan lisäksi pöytäkirjan allekirjoittava voi olla isännöitsijä.

Pöytäkirja on edelleen lähinnä todisteluasiakirja. Jos pöytäkirjan ovat allekirjoittaneet kaikki hallituksen paikalla olleet jäsenet, kuten usein on tapana, se on vahva näyttö siitä, mitä kokouksessa on tapahtunut. Koska pöytäkirja on lähinnä todisteluasiakirja, hallitus voinee poikkeuksellisessa tapauksessa päättää, että pöytäkirjan allekirjoittaa muu jäsen kuin puheenjohtaja.

Oikeudellisesta näkökulmasta arvioituna pöytäkirjaan tulisi merkitä tehtyjen päätösten lisäksi erityisesti jäsenten eriävät mielipiteet ja mahdollisten äänestysten tulokset, joilla on merkitystä hallituksen jäsenten mahdollista vahingonkorvausvastuuta arvioitaessa. Muutenkin päätöksenteon dokumentointi saattaa olla hallituksen jäsenten etujen mukaista, koska näyttökysymyksillä on mahdollisessa vahingonkorvausoikeudenkäynnissä keskeinen merkitys.

Pykälän 2 momentissa säädetään osakkeenomistajan oikeudesta saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistamiinsa yhtiön osakkeisiin perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan. Voimassaolevasta laista ja osakeyhtiölaista poiketen katsotaan aiheelliseksi säätää osakkeenomistajan oikeudesta saada tieto hallituksen päätöksestä kyseisissä tilanteissa. Osakkeenomistajan pyynnöstä tieto on annettava kirjallisesti.

7 §. Tehtävien siirtäminen. Lakiin ehdotetaan selvyyden vuoksi nimenomaisia säännöksiä tehtävien siirtämisestä yhtäältä isännöitsijältä hallitukselle ja toisaalta hallitukselta yhtiökokoukselle. Säännökset vastaavat voimassa olevan lain mukaisia periaatteita ja käytäntöjä. Lakiin ei ehdoteta säännöksiä tehtävien jakamisesta hallituksen jäsenten kesken. Mahdolliseen tehtävien jakamiseen sovelletaan oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa muodostuneita periaatteita. On katsottu, että tehtävien jaolla voi olla merkitystä esimerkiksi jäsenen vahingonkorvausvastuun määrää arvioitaessa.

Pykälä vastaa voimassa olevaa oikeustilaa ja osakeyhtiölain 6 luvun 7 §:ää.

Pykälän 1 momentin mukaan hallitus voi tehdä isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluvan päätöksen myös silloin, kun yhtiöllä on isännöitsijä. Säännös vastaa voimassa olevan lain perusteluissa otettua kantaa. Jos hallitus ottaa tällaisen asian päätettäväkseen, se ottaa myös vastuun päätöksen asianmukaisuudesta. Isännöitsijälle saattaa kuitenkin syntyä vahingonkorvausvastuu lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisen päätöksen täytäntöönpanosta. Säännöksessä ei ole pyritty määrittelemään sitä, kuinka suuren osan isännöitsijän tehtävistä hallitus voi itselleen ottaa. Periaatteessa kaikki isännöitsijän yleiseen toimivaltaan kuuluvat asiat voidaan päättää hallituksessa, joskaan tällaiseen järjestelyyn ei liene mitään käytännöllistä syytä. Säännös ei koske isännöitsijän yleisen toimivallan ulkopuolisia tehtäviä. Lähtökohtana on se, että muun kuin isännöitsijän yleisen toimivallan osalta vastuu säilyy isännöitsijällä siitä riippumatta, että hallitus on ottanut asian päättääkseen tai tehtävän hoitaakseen. Momentin mukaan yleiseen toimivaltaan kuuluvien tehtävien siirrosta voidaan määrätä myös yhtiöjärjestyksessä. Tehtävien siirto ei vaikuta kelpoisuuteen edustaa yhtiötä.

Pykälän 2 momentissa säädetään hallituksen oikeudesta viedä hallituksen tai isännöitsijän yleisiin tehtäviin kuuluva asia yhtiökokouksen päätettäväksi. Asian siirtäminen yhtiökokoukselle vastaa periaatteiltaan kaikessa olennaisessa siirtoa isännöitsijältä hallitukselle. Hallitus voi vapautua vahingonkorvausvastuusta tämän momentin nojalla tapahtuneen tehtävien siirron perusteella, joskin täytäntöönpanovastuu ja mahdollisesti myös esittelijän vastuu jää hallitukselle. Jos yhtiökokoukselle viedään päätettäväksi muita kuin hallituksen yleisiin tehtäviin kuuluvia asioita, mitä säännös ei koske, vastuu säilyy joka tapauksessa hallituksella. Menettelyä käsitellään myös 6 luvun 2 §:n perusteluissa. On selvää, että yhtiökokouksella ei ole velvollisuutta tehdä päätöstä asiassa, jonka hallitus tämän momentin nojalla saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi.

Pykälän säännökset eivät vaikuta kelpoisuuteen edustaa yhtiötä. Tehtävien siirrolla on siten lähtökohtaisesti merkitystä vain toimielinten ja niiden jäsenten vastuun kannalta. Jos tehtävien siirto kuitenkin perustuu 1 momentin mukaisessa tilanteessa yhtiöjärjestyksen määräykseen, yhtiö voi vapautua vastoin määräystä syntyneeseen päätökseen perustuvasta oikeustoimesta, jos yhtiön vastapuoli oli vilpillisessä mielessä. Sama koskee muutakin tilannetta, jossa vastapuoli tiesi toimikelpoisuuteen liittyvästä rajoituksesta.

Ehdotuksessa ei säännellä hallituksen oikeutta delegoida päätöksentekoa esimerkiksi isännöitsijälle. Tällainen delegointi on mahdollista, mutta hallitus ei kuitenkaan voi siirtää vastuuta tehtäviensä hoitamisesta muulle taholle. Käytännössä delegointia saattaa rajoittaa myös esimerkiksi isännöitsijän suppeampi kelpoisuus edustaa yhtiötä.

Hallituksen jäsenet sekä jäsenyyden alkaminen ja päättyminen

8 §. Hallituksen jäsenet, varajäsenet ja puheenjohtaja. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan olettamasäännöstä hallituksen jäsenmäärästä, jolloin asiasta ei olisi välttämätöntä erikseen määrätä yhtiöjärjestyksessä. Olettamasäännöksen mukaan hallituksessa on kolmesta viiteen jäsentä. Yhtiöjärjestyksessä ei tarvitse määrätä hallituksen jäsenten lukumäärästä, jos olettamasäännös riittää yhtiön tarpeisiin. yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä olettamasäännöksestä poikkeavasta vähimmäis- tai enimmäismäärästä tai kiinteästä jäsenten lukumäärästä. Hallitukseen on aina valittava vähintään yksi varsinainen jäsen.

Oletettu hallituksen jäsenten vähimmäismäärä vastaa voimassa olevan lain 50 §:n 1 momentin pääsääntöä. Voimassa olevasta laista poiketen yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen lukumäärästä riippumatta, että hallituksessa on yksi tai kaksi jäsentä. Muutos on tarpeen yhtiöiden ja niiden omistuspohjan erilaisuuden vuoksi.

Voimassa olevan lain 50 §:n 1 momenttia vastaavasti 2 momentissa säädetään, että hallituksessa, jossa on yksi tai kaksi jäsentä, on lisäksi oltava ainakin yksi varajäsen. Edelleen voimassa olevan lain tapaan säädetään, että varajäseneen sovelletaan, mitä varsinaisesta jäsenestä on säädetty. Säännös koskee suoranaisesti muun muassa varajäsenen valintaa, toimikautta, toimen lakkaamista ja kelpoisuutta toimia jäsenenä. Varajäsenellä on kuitenkin hallituksen jäsenen oikeudet ja velvollisuudet vain silloin, kun varajäsen toimii hallituksen jäsenen tilalla hallituksessa. Varajäsen on esimerkiksi vahingonkorvausvastuussa hallituksen päätöksestä vain osallistuttuaan päätöksentekoon. Oikeuskäytännössä on kuitenkin poikkeuksellisessa tilanteessa rinnastettu varajäsen varsinaiseen jäseneen silloinkin, kun varajäsen ei muodollisesti ole toiminut varsinaisen jäsenen tilalla.

Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 6 luvun 8 §:n 1 momentista hallituksen jäsenten lukumäärää koskevan olettamasäännön suhteen edellä mainitusta syystä (osakeyhtiölain olettamasääntönä on vähintään yksi jäsen).

Pykälän 3 momentissa säädetään velvollisuudesta valita hallitukselle puheenjohtaja, jos hallituksessa on useita jäseniä. Puheenjohtaja valitaan hallituksen jäsenten keskuudesta. Valinnan tekee yleensä hallitus, mutta myös valitsijana toimiva yhtiökokous voi päättää puheenjohtajasta. Puheenjohtajan valinnasta voidaan määrätä myös yhtiöjärjestyksessä.

Voimassa olevan lain 56 §:n 1 momentin mukaan isännöitsijää ei voida missään olosuhteissa valita hallituksen puheenjohtajaksi. Ehdotuksen mukaan tämä olisi jatkossa mahdollista, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai kaikki osakkeenomistajat siihen suostuvat. Suostumuksella tarkoitetaan kaikkien osakkeenomistajien nimenomaista suostumusta, esimerkiksi kaikkien osakkeenomistajien läsnä ollessa tehtyä yhtiökokouksen yksimielistä päätöstä. Isännöitsijän valinta hallituksen puheenjohtajaksi voi tarpeellista esimerkiksi silloin, kun yhtiössä on vain yksi osakkeenomistaja tai jos kaikki osakkeenomistajat kuuluvat samaan konserniin. Tarkoitus on helpottaa yhtiön hallinnon järjestämistä yhtiössä, jossa osakkeenomistajilla on yleensä täysin yhtenevä intressi sen suhteen, miten yhtiötä johdetaan. Osakeyhtiölain 6 luvun 8 §:n 2 momentissa ei rajoiteta isännöitsijää vastaavan toimitusjohtajan valintaa hallituksen puheenjohtajaksi.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajaksi ei voida valita yhteisömuotoista isännöitsijää, koska luvun 10 §:n mukaan hallituksen jäseneksi ei voi valita oikeushenkilöä.

9 §. Hallituksen jäsenten valinta. Pykälän 1 momentin mukaan hallituksen valitsee yhtiökokous. Ehdotusta vastaava säännös on voimassa olevan lain 50 §:n 3 momentissa ja osakeyhtiölain 6 luvun 9 §:ssä.

Pykälän 2 momentin mukaan vähemmän kuin puolet hallituksen jäsenistä voidaan valita muussa järjestyksessä. Sisällöltään vastaava säännös on voimassa olevan lain 50 §:n 3 momentissa. Säännöksessä käytettäisiin näiltäkin osin sanaa ”valita” voimassa olevan lain ”asettaa” -sanan sijasta, koska laissa muutenkin viitataan vain valittuihin hallituksen jäseniin. Muutoksella ei ole asiallista merkitystä.

Yleisesti on katsottu, ettei hallitukselle tai isännöitsijälle voida antaa oikeutta valita hallituksen jäseniä.

Pykälään ehdotetaan voimassa olevaan lakiin nähden uutta säännöstä, jonka mukaan yhtiökokous voi suorittaa valinnan, jos momentin toisessa virkkeessä tarkoitettu muu taho ei tee valintaa. Säännöksellä voidaan ratkaista esimerkiksi valitsijan kuolemaan tai purkautumiseen liittyviä ongelmallisia tilanteita. Yhtiökokous voi tehdä valinnan vasta, kun on selvää, ettei toisessa virkkeessä tarkoitettu muu taho toimi lainkaan tai ei toimi kohtuullisessa ajassa saatuaan tiedon valintatilanteesta.

Momenttia vastaavat säännökset sisältyvät osakeyhtiölain 6 luvun 9 §:ään.

10 §. Hallituksen jäsenen kelpoisuus. Pykälän 1 momentiksi ehdotetaan osittain voimassa olevan lain 53 §:ää vastaavaa säännöstä hallituksen jäsenen kelpoisuudesta. Pykälään ehdotetaan nimenomaista säännöstä siitä, että hallituksen jäsenenä ei voi toimia oikeushenkilö. Lisäksi ehdotuksessa laajennetaan jossain määrin niiden henkilöiden piiriä, joilla ei ole kelpoisuutta toimia hallituksen jäsenenä. Pääosin tämä johtuu holhoustoimesta annetusta laista (442/1999). Lähtökohtana on pidetty sitä, että henkilö, joka ei pysty huolehtimaan omista asioistaan, ei voisi tulla valituksi hallituksen jäseneksi.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 10 §:ää.

Holhoustoimesta annetun lain 2 §:n mukaan alaikäisiä ovat alle 18-vuotiaat henkilöt. Saman lain 3 §:n mukaan alaikäisen ja muuten vajaavaltaisen taloudellisia ja muita mainitussa laissa tarkoitettuja asioita hoitaa edunvalvoja. Muulle kuin vajaavaltaiselle voidaan määrätä edunvalvoja, jos hän tarvitsee tukea asioittensa hoitamisessa. Jos edunvalvojan määrääminen ei ole riittävä toimenpide, hänen toimintakelpoisuuttaan voidaan rajoittaa mainitussa laissa tarkoitetulla tavalla. Lain 8 §:n nojalla edunvalvoja voidaan määrätä, jos täysi-ikäinen sairauden, henkisen toiminnan häiriintymisen, heikentyneen terveydentilan tai muun vastaavan syyn vuoksi on kykenemätön valvomaan etujaan taikka huolehtimaan itseään tai varallisuuttaan koskevista asioista.

Konkurssista aiheutuvan kelpoisuuden puutteen ajallisesta kestosta säädetään lähemmin konkurssilain (120/2004) 4 luvun 13 §:ssä.

Liiketoimintakiellosta säädetään liiketoimintakiellosta annetussa laissa (1059/1985). Lain 4 §:n mukaan liiketoimintakieltoon asetettu ei saa toimia yhteisön, esimerkiksi asunto-osakeyhtiön, hallituksen jäsenenä. Liiketoimintakiellosta annetun lain 4 §:n 3 momentin mukaan tuomioistuin voi erityisistä syistä määrätä, että kielto ei koske tiettyä liiketoimintaa, tiettyjä tehtäviä taikka toimintaa tietyssä yhteisössä tai säätiössä.

Pykälän 2 momentissa säädetään voimassa olevan lain 53 §:n 1 momentin mukaisesti, että vähintään yhden hallituksen jäsenen kotipaikan on oltava Euroopan talousalueella. Poikkeuksen vaatimuksesta voisi edelleen myöntää rekisteriviranomainen, eli Patentti- ja rekisterihallitus. Elinkeinon harjoittamisen oikeudesta annetun lain (122/1919) 6 §:n 3 momentin mukaan elinkeinonharjoittajalla on aina oltava Suomessa kotipaikan omaava edustaja, joka voi ottaa vastaan haasteita ja muita tiedoksiantoja, mutta jota ei muuten rinnasteta hallituksen jäseneen.

11 §. Hallituksen jäsenen toimikausi. Pykälän 1 momentti sisältää olettamasäännökset hallituksen jäsenen toimikauden pituudesta. Yhtiöjärjestyksessä ei siten tarvita määräystä toimikaudesta, ellei toimikausien haluta poikkeavan lain olettamasäännöksistä. Toimikausi päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan toimikaudesta määrätä toisin. Lain olettamasäännöksestä poikkeava määräys voi koskea sekä toimikauden pituutta (muu määräaika tai toistaiseksi jatkuva toimikausi) että valinnan tekevää yhtiökokousta. Henkilövalinnat voitaisiin siten edelleen osoittaa varsinaisesta yhtiökokouksesta erilliseen varsinaiseen yhtiökokoukseen. Jos esimerkiksi yhtiön tilikausi on kalenterivuosi ja yhtiöjärjestyksessä on määrätty varsinaisesta kevät- ja syysyhtiökokouksesta, henkilövalinnat voitaisiin edelleen osoittaa syysyhtiökokoukseen.

Säännöksen mukaan toimikausi päättyy ja uuden jäsenen toimikausi alkaa uuden jäsenen valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin tai jollei yhtiökokous uuden jäsenen valinnan yhteydessä päätä toisin. Yhtiökokous ei siis voi päättää toimikaudesta yhtiöjärjestyksen vastaisesti, mutta yhtiökokous voi päättää toimikauden tarkemmasta päättymisestä.

Jos hallituksen jäsenet valitaan erillisessä valintakokouksessa esimerkiksi tilikauden loppupuolella, yhtiöjärjestyksessä on yleensä selvyyden vuoksi syytä määrätä esimerkiksi, että toimikausi päättyy vastaavan valintakokouksen päättyessä (eikä vielä valintaa seuraavan, tilinpäätösasioista päättävän, yhtiökokouksen päättyessä).

Voimassa olevan lain 8 §:n 10 kohdan ja 50 §:n 2 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä on aina määrättävä määräaikaisesta, enintään noin neljä tilikautta kestävästä toimikaudesta. Olettamasääntöä ja toistaiseksi jatkuvan toimikauden sallimista ehdotetaan asunto-osakeyhtiöiden perustamisen ja hallinnon helpottamiseksi. Osakeyhtiölain 6 luvun 11 §:n mukaan yksityisen osakeyhtiön hallituksen jäsenet valitaan toistaiseksi, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Asunto-osakeyhtiöön soveltuu paremmin olettama varsinaisten yhtiökokousten välisen ajan kestävästä toimikaudesta, koska tällöin voidaan tarvittaessa välttää vanhojen hallituksen jäsenten toiminnan julkinen arviointi kokouksessa silloin, kun se ei ole tarpeen esimerkiksi vastuun arvioimiseksi.

Pykälän 2 momentissa on todettu, että toimikauden päättymisestä huolimatta hallituksen jäsenellä on oikeus kutsua yhtiökokous koolle valitsemaan uutta hallitusta, jos hänellä on syytä olettaa, että yhtiöllä ei ole enää muita hallituksen jäseniä. Vastaava säännös on voimassa olevan lain 32 §:ssä.

12 §. Hallituksen jäsenen eroaminen. Pykälän 1 momentissa säädetään hallituksen jäsenen oikeudesta aina erota toimestaan ennen toimikauden päättymistä. Eroamisoikeutta ei voida rajoittaa yhtiöjärjestyksessä tai valintaa koskevassa päätöksessä. Momenttia vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 51 §:n 1 momentissa ja osakeyhtiölain 6 luvun 12 §:n 1 momentissa.

Pykälän 2 momentin mukaan eroamisesta on ilmoitettava hallitukselle ja, jos valintaa ei ole suorittanut yhtiökokous, myös tälle muulle valitsijalle. Eroamisen oikeusvaikutukset kytkeytyvät kuitenkin aina hallitukselle ilmoittamiseen. Hallitukselle ilmoittamiseen riittää ilmoitus jollekin toiselle hallituksen jäsenelle. Eroamisesta ei tarvitse ilmoittaa kirjallisesti. Kirjallisuudessa on katsottu, että eroamisen on voimassakin olevan lain nojalla voinut toteuttaa muuten kuin kirjallisesti. Eroavan hallituksen jäsenen etujen mukaista saattaa kuitenkin olla eroamisen toteuttaminen todisteellisesti. Jos hallituksen jäsen ilmoittaa erostaan ainoastaan suoraan kaupparekisteriin, jää todistelun varaan se, milloin yhtiö on saanut erosta tiedon. Eroaminen tulee voimaan aikaisintaan silloin, kun ilmoitus on tullut hallitukselle. Eroilmoituksessa voi olla määriteltynä myöhempi ajankohta.

Momenttia vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 51 §:n 1 momentissa ja osakeyhtiölain 6 luvun 12 §:n 2 momentissa.

Pykälän 3 momentissa selvennetään voimassa olevan lain 32 §:ssä ja 51 §:n 3 momentissa säädettyä hallituksen jäsenen velvollisuutta kutsua yhtiökokous koolle silloin, kun yhtiön hallituksessa ei enää olisi jäljellä yhtään jäsentä. Voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla ehdotus poikkeaa osakeyhtiölain 6 luvun 12 §:n 3 momentista siten, että asunto-osakeyhtiön hallituksen viimeinen jäsen voi kutsua yhtiökokouksen koolle ilman lääninhallituksen päätöstä.

13 §. Hallituksen jäsenen erottaminen. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin voimassa olevan lain 51 §:n 1 momenttia vastaavalla tavalla, että hallituksen jäsenen voi erottaa se, joka hänet on valinnut. Erottaminen voi tapahtua kesken hallituksen jäsenen toimikauden, mikä todetaan selvyyden vuoksi itse säännöksessä, vaikka sen voi katsoa sisältyvän erottamisen käsitteeseen. Vakiintuneen kannan mukaan erottamisoikeutta ei voida sopimuksin tai yhtiöjärjestysmääräyksin rajoittaa.

Momenttiin ehdotetaan uutta säännöstä, jonka mukaan muun kuin yhtiökokouksen valitseman jäsenen voi erottaa yhtiökokous, jos säännöksessä tarkoitetun muun tahon valintaoikeutta ei enää ole. Valintaoikeus voi päättyä puhtaasti yhtiöjärjestyksen muutoksen takia taikka muun olosuhteiden muuttumisen johdosta. Valintaoikeus on voitu esimerkiksi sitoa tiettyjen erityisehtojen täyttymiseen. Valintaoikeutta ei enää ole siinäkään tapauksessa, että valitsijana oleva luonnollinen henkilö on kuollut tai oikeushenkilö purettu taikka on tapahtunut jokin muu vastaava muutos ja yhtiöjärjestystä on muutettu vastaamaan muuttunutta asiaintilaa. Momentti vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa säädetään erotetun jäsenen toimikauden päättymisestä. Yhtiökokouksen erottaman jäsenen toimikausi päättyy erottamisesta päättävän yhtiökokouksen päättyessä, jollei yhtiökokous päätä muusta ajankohdasta. Säännöksen sisältämä olettama on yhdenmukainen edellä 11 §:ssä olevan toimikauden päättymistä koskevaa säännöksen kanssa. Yhtiökokous voisi kuitenkin päättää muustakin toimikauden päättymisajasta. Toimikausi voitaisiin määrätä päättyväksi myös kesken yhtiökokouksen. Muun tahon kuin yhtiökokouksen erottaman jäsenen ero astuu ehdotuksen mukaan voimaan välittömästi, jollei erottamisen yhteydestä käy muuta ilmi. Momentti vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 13 §:n 2 momenttia.

14 §. Hallituksen täydentäminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi voimassa olevan lain 51 §:n 2 momenttia vastaavalla tavalla hallituksen täydentämisestä tilanteessa, jossa jäsen on eronnut, erotettu tai menettänyt jäsenkelpoisuutensa. Yleensä tämä tarkoittaa ylimääräisen yhtiökokouksen koollekutsumista. Säännös vastaa pääosin voimassa olevaa lakia, mutta poikkeaa siinä, että mikäli hallituksen jäsenen valinta kuuluu yhtiökokoukselle ja hallitus on päätösvaltainen, valintaa voidaan lykätä seuraavaan yhtiökokoukseen. Voimassa olevan lain mukaan lykkäys voidaan tehdä siihen seuraavaan yhtiökokoukseen, jossa jäsenet muutenkin olisi valittava. Ehdotus saattaa muuttaa hallituksen jäsenten valintarytmiä joissakin yhtiöissä, mutta on toisaalta selkeä useimmissa tilanteissa. Muutos on tarpeen hallituksen täydentämistä koskevan säännösten selventämiseksi silloin, kun yhtiöjärjestyksen mukaan hallituksen jäsen on valittu toimeensa toistaiseksi. Momentti vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 14 §:ää.

Hallitusta koskevat muut säännökset

15 §. Konsernisuhde. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta ilmoittaa tytäryhteisön hallitukselle tai vastaavalle toimielimelle konsernisuhteen syntymisestä ja lakkaamisesta sekä tytäryhteisön hallituksen tai vastaavan toimielimen velvollisuudesta ilmoittaa emoyhtiölle konsernitilinpäätöksen laatimisen kannalta tarpeelliset tiedot. On selvää, että erillistä ilmoitusta ei tarvitse tehdä, jos tieto on tytäryhteisöllä muutenkin. Tytäryhteisön velvollisuus antaa tietoja koskee pääasiassa konsernitilinpäätöksen laatimista. Säännöksellä on merkitystä tytäryhteisön johdon salassapitovelvollisuuden arvioinnin kannalta, koska säännös oikeuttaa antamaan pykälässä tarkoitetut tiedot.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä. Muutosehdotus liittyy konsernitilinpäätöksen laatimisvelvollisuuteen, josta ehdotetaan säädettäväksi 10 luvussa.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 15 §:ää.

16 §. Sopimus ainoan osakkeenomistajan kanssa. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön ainoan osakkeenomistajan kanssa tehtävien sellaisten sopimusten ja sitoumusten dokumentoinnista, jotka eivät kuulu yhtiön tavanomaiseen liiketoimintaan.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä. Ehdotettu säännös on tarpeen yhtiön ja sen perustajan ja perustamisvaiheessa osakkeita merkinneiden välisten oikeussuhteiden selventämiseksi esimerkiksi silloin, kun perustaja sopii myös yhtiön kanssa yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden rajoittamisesta tai kuittaamisesta yhtiöltä olevalla saatavalla.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 16 §:ää.

Isännöitsijä

17 §. Isännöitsijän yleiset tehtävät. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi voimassa olevan lain 54 §:n 1 momenttia vastaavalla tavalla isännöitsijän yleisistä tehtävistä. Säännöksen sanamuotoa on muutettu vastaamaan hallituksen tehtäviä koskevan 2 §:n sanamuotoa, mutta muutoksella ei ole asiallista merkitystä. Isännöitsijän yleisiksi tehtäviksi on määritelty päivittäisen hallinnon hoitaminen. Määritelmällä on merkitystä toimivallan siirtoa koskevien säännösten kannalta. Isännöitsijän tehtävät on määritelty yleisluontoisesti, eikä säännöksessä luetella muualla laissa isännöitsijälle annettuja erityisiä tehtäviä. Perusteet ovat samoja kuin mitä hallituksen tehtävien määrittelyn osalta 2 §:n kohdalla on esitetty.

Isännöitsijä vastaa myös yhtiön kirjanpidon lain mukaisuudesta sekä siitä että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty. Tältäkin osin isännöitsijän tehtävien määrittely vastaa voimassa olevaa lakia.

Momenttiin on lisätty säännös, jonka mukaan isännöitsijän on annettava hallitukselle ne tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien suorittamiseksi. Isännöitsijän on oma-aloitteisesti annettava tällaiset tiedot hallitukselle. Tarvittaessa hallitus määrittää sen, mitkä tiedot ovat tarpeen sen tehtävien suorittamiselle. Säännös on pyritty kirjaamaan siten, että se vastaa voimassa olevaa oikeutta. Tämän pykälän 2 momentin säännös epätavallisista toimista ilmoittamisesta puoltaa säännöksen kirjaamista lakiin.

Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 6 luvun 17 §:ssä säädetyistä yleisistä tehtävistä yhtiömuotojen erilaisen tarkoituksen ja toimintamuodon vuoksi. Asunto-osakeyhtiössä isännöitsijälle kuuluu aina yhtiön kiinteistön ja rakennusten pito. Isännöitsijällä voi olla oikeus käyttää ulkopuolisia palveluntarjoajia tehtäviensä toteuttamiseen (esimerkiksi kuntoarvioitsija).

Pykälän 2 momentiksi ehdotetaan osakeyhtiölain 6 luvun 17 §:n 2 momenttia vastaavaa säännöstä, jonka mukaan isännöitsijä saa ryhtyä 2 §:n 2 momentissa tarkoitettuun poikkeukselliseen, laajakantoiseen taikka asumiseen tai sen kustannuksiin olennaisesti vaikuttavaan toimeen yleensä vain poikkeustilanteissa. Nimenomaista säännöstä ehdotetaan hallituksen ja isännöitsijän välisen toimivallan jaon selventämiseksi.

18 §. Isännöitsijän läsnäolo hallituksen kokouksessa. Isännöitsijällä on ehdotuksen mukaan, voimassa olevan lain 56 §:n 2 momenttia vastaavalla tavalla, oikeus olla läsnä ja käyttää puhevaltaa hallituksen kokouksissa myös silloin, kun hän ei ole hallituksen jäsen. Puhevallan käyttäminen tarkoittaa tässäkin yhteydessä myös oikeutta tehdä aloitteita. Ehdotus poikkeaa kuitenkin voimassa olevasta laista siten, että hallituksella on oikeus päättää asiasta toisin muutenkin kuin määrätyssä tapauksessa. Käytännössä isännöitsijän läsnäolo lienee useimmiten välttämätöntä, mutta laissa ei ole syytä rajoittaa sitä, miten hallitus työskentelynsä tältä osin järjestää.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 18 §:ää.

19 §. Isännöitsijään sovellettavat säännökset. Pykälän mukaan isännöitsijään sovelletaan, vastaavasti kuin voimassa olevan lain mukaan, muun ohessa eräitä hallituksen jäseniin sovellettavia säännöksiä. Näitä ovat 2 §:n 4 momentti, jonka mukaan hallituksen jäsen ei saa noudattaa yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä, joka on tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisena pätemätön. Isännöitsijään sovelletaan myös hallituksen jäsenen esteellisyyttä koskevaa 4 §:ää. Edellä 4 §:n kohdalla on selostettu niitä muutoksia, joita esteellisyyssäännöksiin ehdotetaan. Isännöitsijään sovelletaan myös samoja kelpoisuussäännöksiä kuin hallituksen jäseniin 10 §:n nojalla. Myös näihin säännöksiin ehdotettuja muutoksia on käsitelty edellä asianomaisen pykälän yhteydessä. Isännöitsijän on nykyiseen tapaan aina asuttava Euroopan talousalueella, jollei tästä myönnetä poikkeusta.

Isännöitsijään sovelletaan tämän luvun 1 §:n nojalla myös yhdenvertaisuusperiaatetta koskevaa 1 luvun 10 §:ää ja huolellisuusvelvollisuutta koskevaa 1 luvun 11 §:ää. Isännöitsijää koskevat vahingonkorvaussäännökset ovat 24 luvussa.

20 §. Isännöitsijän valinta, eroaminen ja erottaminen. Ehdotetun pykälän 1 momentin mukaan isännöitsijän valitsee hallitus, mikä vastaa voimassa olevan lain 52 §:n 2 momenttia ja osakeyhtiölain 6 luvun 20 §:n 1 momenttia.

Säännös ei ole poikkeukseton. Yhtiön perustamissopimuksessa 12 luvun 2 §:n mukaan ja kombinaatiosulautumisen osalta sulautumissuunnitelmassa 19 luvun 3 §:n mukaan voidaan määrätä isännöitsijän henkilöstä.

Pykälän 2 momentin mukaan isännöitsijäksi voidaan valita voimassa olevasta laista poiketen myös rekisteröity yhteisö. Rekisteröidyllä yhteisöllä tarkoitetaan käytännössä lähinnä osakeyhtiötä, osuuskuntaa, avointa yhtiöt ja kommandiittiyhtiötä tai niitä vastaavaa ulkomaista yhteisöä. Rekisteröityä säätiötä tai yhdistystä ei käytännössä voida valita isännöitsijäksi ammatti- ja liiketoiminnan harjoittamista koskevien säätiölakiin ja yhdistyslakiin perustuvien rajoitusten vuoksi. Muutosta ehdotetaan nykyisen isännöintikäytännön huomioon ottamiseksi myös lain tasolla. Isännöintiyhtiöt vastaavat jo nyt laajasti asunto-osakeyhtiöiden kaikkien hallintopalveluiden järjestämisestä. Uudistus on tarpeen, jotta isännöintipalvelut voidaan järjestää asunto-osakeyhtiöiden kannalta tarkoituksenmukaisella tavalla. Käytännössä on tavallista, että isännöitsijä on ulkopuolisen isännöintiyrityksen palveluksessa. Asunto-osakeyhtiön ja sidosryhmien kannalta on tarpeen, että isännöintiin liittyvä vastuu säännellään samalla tavalla riippumatta siitä, onko isännöitsijä toimisuhteessa suoraan asunto-osakeyhtiöön vai onko toimeksianto isännöinnistä tehty isännöintiyrityksen kanssa ja isännöinnistä vastaa käytännössä päävastuullinen luonnollinen henkilö.

Isännöintiyhteisön velvollisuudesta nimetä päävastuullinen isännöitsijä säädetään 21 §:ssä.

Pykälän 3 momentissa säädetään isännöitsijän eroamisoikeudesta. Isännöitsijän eroamisoikeus vastaa pääosin hallituksen jäsenen eroamisoikeutta, jota on käsitelty edellä 12 §:n perusteluissa. Eroamista ei voida yhtiöoikeudellisin vaikutuksin estää, mutta se saattaa olla toimi- tai palvelussopimuksen vastaista ja johtaa sopimusoikeudellisiin seuraamuksiin. Hallitukselle ilmoittaminen tarkoittaa käytännössä hallituksen puheenjohtajalle tai jäsenelle ilmoittamista. Jos yhtiöllä ei ole lainkaan hallitusta eikä muitakaan edustajia, lienee riittävää, että isännöitsijä tekee ilmoituksen kaupparekisteriin. Eroaminen tulee voimaan aikaisintaan silloin kun siitä on ilmoitettu hallitukselle. Eroilmoituksessa voi olla mainittuna myöhempikin ajankohta.

Voimassa olevassa laissa ei säädetä nimenomaisesti isännöitsijän eroamisoikeudesta, mutta ehdotus vastaa voimassa olevaa oikeutta. Momentti vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 20 §:n 2 momenttia.

Pykälän 4 momentin säännökset isännöitsijän erottamisesta vastaavat sisällöltään voimassa olevan lain 52 §:n 2 momentissa ja osakeyhtiölain 6 luvun 20 §:n 3 momentissa säädettyä. Hallituksella on aina oikeus erottaa isännöitsijä tehtävästään. Erottamiselle ei tarvitse antaa mitään erityistä syytä. Yleinen luottamuspula riittää aina yhtiöoikeudelliseksi perusteeksi erottaa isännöitsijä. Toimi- tai palvelussopimukseen voidaan luonnollisesti ottaa asiaa koskevia määräyksiä, mutta näiden rikkomisella on vain sopimusoikeudellisia vaikutuksia.

Isännöitsijältä ei ehdotuksen mukaan tarvittaisi kirjallista suostumusta toimeen, kuten voimassa olevassa laissa edellytetään. Isännöitsijäksi ei voida valita ketään ilman tämän suostumusta.

21 §. Isännöintiyhteisön päävastuullinen isännöitsijä. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi isännöinnistä vastaavan luonnollisen henkilön nimeämisestä silloin, kun yhtiökokouksen valitsema isännöitsijä on yhteisömuotoinen. Pykälän mallina on käytetty tilintarkastuslain (459/2007, TTL) 8 §:ää, jossa säädetään tilintarkastajaksi valitun tilintarkastusyhteisön päävastuullisesta tilintarkastajasta. Päävastuullista isännöitsijää koskevat vaatimukset ovat tarpeen isännöintiin liittyvien tehtävien hoidon ja vastuun järjestämiseksi yhtiön, osakkeenomistajien ja sivullisten kannalta riittävällä tavalla. Siltä osin kuin asunto-osakeyhtiölaissa viitataan isännöitsijään sillä tarkoitetaan päävastuullista isännöitsijää, jos isännöitsijäksi on valittu yhteisömuotoinen isännöitsijä. Päävastuullisella isännöitsijällä tarkoitetaan kyseisen asunto-osakeyhtiön isännöinnistä vastaavaa luonnollista henkilöä eikä esimerkiksi isännöintiyhteisön liiketoiminnasta päävastuun kantavaa henkilöä. Kaupparekisterin tietojärjestelmän uudistamisen vuoksi isännöitsijäksi voi kuitenkin valita ja rekisteröidä isännöintiyhteisö vasta silloin, kun uusi tietojärjestelmä otetaan käyttöön. Ehdotetun voimaanpanolain 10 §:n 4 momentin mukaan isännöintiyhteisö voidaan valita isännöitsijäksi vasta valtioneuvoston asetuksella säädettynä ajankohtana.

Pykälän 1 momentin mukaan isännöitsijäksi valitun yhteisön on ilmoitettava yhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä. Isännöitsijän valinnan yhteydessä asunto-osakeyhtiö voi tietenkin edellyttää, että päävastuullisena isännöitsijänä toimii tietty henkilö. Jos muuta ei ole sovittu, isännöintiyhteisö voi ainakin periaatteessa vaihtaa päävastuullista isännöitsijää omatoimisestikin. Isännöintiyhteisö ilmoittaa tällöin päävastuullisen isännöitsijän vaihtumisesta asunto-osakeyhtiölle, joka huolehtii uuden päävastuullisen isännöitsijän tietojen rekisteröimisestä. Usein voi kuitenkin olla asunto-osakeyhtiön kannalta perusteltua sopia isännöintisopimuksessa siitä, miten isännöintiyhteisö voi vaihtaa päävastuullista isännöitsijää ja esimerkiksi edellyttää päävastuullisen isännöitsijän vaihtamiseen asunto-osakeyhtiön suostumusta. Hyvän hallinnointitavan mukaista on, että isännöintiyhteisö ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle isännöinnin käytännön järjestelyissä tapahtuvista muutoksista riittävän ajoissa etukäteen aina, kun se on mahdollista.

Pykälän 2 momentin mukaan päävastuulliseksi isännöitsijäksi voidaan valita vain isännöintiyhteisön johtoon kuuluva tai isännöintiyhteisön palveluksessa oleva, jollei asunto-osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön kesken toisin sovita. Vaatimuksen tarkoitus on selventää isännöintisopimuksen sisältöä, erityisesti isännöintitehtävien toteuttamista ja isännöintiin liittyviä vastuusuhteita.

Pykälän 3 momentin mukaan jos isännöitsijäksi on valittu yhteisö, päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan, mitä tässä laissa ja muussa laissa säädetään isännöitsijästä. Päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan siten muun muassa tämän luvun säännöksiä isännöitsijän tehtävistä, oikeuksista, kelpoisuudesta ja esteellisyydestä. Jos isännöitsijäksi on valittu yhteisö, rekisteröidään isännöintiyhteisön lisäksi päävastuullinen isännöitsijä. Päävastuullisen isännöitsijän ja isännöintiyhteisön vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa siten, että vastuu kuuluu sekä yhteisölle että päävastuulliselle isännöitsijälle. Isännöitsijän vastuu voi usein perustua myös sopimusoikeudellisen vastuuseen. Isännöitsijää koskevia säännöksiä on myös kaupparekisterilaissa (129/1979) ja yritys- ja yhteisötietolaissa (1244/2001).

Edustaminen

22 §. Hallitus ja isännöitsijä edustajina. Lukuun otettaisiin voimassa olevan lain 59 §:n tapaan yhtiöoikeudelliset edustamista koskevat säännökset. Yhtiö voi yhtiöoikeudellisen edustamisen lisäksi käyttää hyväkseen muualla siviilioikeudessa tunnettuja valtuuttamista koskevia menettelyjä.

Pykälän 1 ja 2 momentissa säädetään, että hallitus edustaa yhtiötä yleensä ja että isännöitsijä voi edustaa yhtiötä niissä asioissa, jotka kuuluvat hänen tehtäviinsä 17 §:n nojalla. Ehdotettu isännöitsijän edustamisoikeus vastaa voimassa olevan lain 59 §:n 1 momenttia. On huomattava, että isännöitsijän ollessa yhteisömuotoinen isännöitsijä edustajana toimii päävastuullinen isännöitsijä 21 §:ssä säädetyn perusteella eikä edustus määräydy isännöintiyhteisön edustamista koskevien sääntöjen mukaan. Säännöksellä ei luonnollisestikaan rajoiteta hallituksen mahdollisuuksia erikseen valtuuttaa isännöitsijä edustamaan yhtiötä asiassa, joka menee isännöitsijän 17 §:ssä säänneltyjen tehtävien ulkopuolelle, tai antamasta tälle 23 §:ssä tarkoitettua edustamisoikeutta.

Pykälää vastaavat säännökset ovat osakeyhtiölain 6 luvun 25 §:ssä. Osakeyhtiölaista poiketen ehdotetaan toiminimenkirjoittamista tarkoittavien ilmausten säilyttämistä sen selventämiseksi, miten yhtiötä käytännössä yleensä edustetaan. Tarkoitus on, että ehdotettu pykälä vastaa sisällöltään osakeyhtiölain säännöstä.

23 §. Muut edustajat. Ehdotettu säännös vastaa osittain voimassa olevan lain 59 §:n 3 ja 4 momenttia. Yhtiöjärjestyksen määräyksellä voidaan antaa hallituksen jäsenelle tai isännöitsijälle edustamisoikeus. Tämän edustamisoikeuden on katsottu olevan asemaan sidottu ja se koskee asianomaisen yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaisesti hallituksen jäsentä tai isännöitsijää näiden henkilöstä riippumatta. Yhtiöjärjestyksen määräyksellä voidaan antaa hallitukselle oikeus antaa edustamisoikeus hallituksen jäsenelle, isännöitsijälle tai muulle henkilölle. Tällaisen edustamisoikeuden on puolestaan katsottu olevan henkilökohtainen, toisin sanoen kohdistuvan johonkin nimenomaiseen henkilöön. Tämän erottelun selventämiseksi säännöksen ensimmäisen virkkeen loppuun on lisätty maininta siitä, että edustamisoikeus annetaan nimenomaan nimetylle henkilölle.

Voimassa olevan lain tapaan säännöksessä todetaan hallituksen oikeus peruuttaa edustamisoikeus milloin tahansa. Säännös on yhtiöoikeudellinen, eikä rajoita edustajan oikeutta vaatia vahingonkorvausta mahdollisen asiaa koskevan sopimuksen perusteella.

Ehdotettu säännös poikkeaa voimassa olevasta laista sikäli, että muuhun kuin yhtiön johtoon kuuluvaan edustajaan ei enää sovellettaisi erityisiä kelpoisuusvaatimuksia eikä esteellisyyttä koskevia säännöksiä. Hänellä ei olisi myöskään lakiin perustuvaa velvollisuutta noudattaa yhdenvertaisuusperiaatetta. Muutokset perustuvat siihen, että tässä tarkoitettu edustaja ei kuulu yhtiön johtoon, eikä hänellä ole tässä asemassa varsinaista itsenäistä päätöksenteko-oikeutta, vaan hänen tehtävänsä rajoittuu yhtiön edustamiseen. Yhtiöoikeudelliset päätökset tehdään yhtiön johdon, pääasiassa hallituksen ja isännöitsijän toimesta ja vastuulla. Johto voi luonnollisesti delegoida päätösvaltaa organisaatiossa muillekin tahoille ja usein nimenomaan niille, joilla on samalla oikeus edustaa yhtiötä. Edustaja voi periaatteessa tehdä oikeustoimen esimerkiksi esteellisenä, mutta tällöin hän vastaa mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta niiden periaatteiden mukaan, joita yleisesti sovelletaan valtuutussuhteessa. Nykyäänkään muuhun edustajaan kuin johdon jäseneen ei ole sovellettu yhtiöoikeudellisia vahingonkorvaussäännöksiä.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 6 luvun 26 §:ää.

24 §. Edustamisoikeuden rajoitukset. Pykälän 1 momenttiin ehdotetaan otettavaksi voimassa olevan lain 59 §:n 3 momenttia vastaava säännös, jonka mukaan edustamisoikeutta voidaan rajoittaa vain siten, että kahdella tai useammalla henkilöllä on vain yhdessä oikeus edustaa yhtiötä.

Pykälän sanamuoto poikkeaa osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:stä siten, että pykälään ei ehdoteta nimenomaista säännöstä siitä, miten toimialaa koskeva yhtiöjärjestyksen määräys vaikuttaa edustajan toimivaltaan. Osakeyhtiölakia vastaava nimenomainen säännös olisi harhaanjohtava asunto-osakeyhtiön yhteydessä, koska asunto-osakeyhtiölaissa säädettävä yhtiön tarkoitus, toimiala ja toimivallan jako yhtiön elinten kesken rajoittavat käytännössä myös ulkoista edustuskelpoisuutta pidemmälle kuin vain voittoa tavoittelevassa, mitä tahansa sallittua liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä. Käytännössä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään nimenomaisesti vain laissa säädettyä toimialaolettamaa laajemmasta toimialasta, joten nimenomainen säännös toimialamääräykseen perustuvasta edustajan sisäisen toimivallan rajoituksesta olisi harhaanjohtava tästäkin syystä.

25 §. Edustajan toimien sitovuus. Pykälän 1 ja 2 momentin säännökset vastaavat pääosin voimassa olevaa oikeustilaa (62 §). Voimassa olevassa laissa säädetään nimenomaisesti vain edellytyksistä, joiden vallitessa yhtiön edustajan toimivaltansa ylittäen tekemä toimi ei sido yhtiötä (62 §). Vaikka voimassa olevassa laissa ei nimenomaisesti säädetäkään ulkoisen (edustus)kelpoisuuden ylittämisestä, lain esitöiden mukaan kelpoisuuden ylittäen tehty sopimus ei sido yhtiötä. Voimassa olevan lain säännösten katsotaan olevan kaikkein tiedossa eikä asunto-osakeyhtiölle vieraassa tarkoituksessa tehty sopimus siten sido yhtiötä (HE 216/1990, s. 50 ja 51). Säännösehdotus vastaa siten pääosin nykyistä oikeustilaa. Nimenomaisella säännöksen tarkoitus on, että asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluvat ja sen edustajina toimivat maallikot voivat mahdollisimman helposti selvittää, miten edustamistoimet yleensä toteutetaan.

Pykälä vastaa sisällöltään osakeyhtiölain 6 luvun 28 §:ää.

26 §. Tiedoksiannot yhtiölle. Pykälä sisältää säännökset niin sanotusta passiivisesta edustamisesta eli yhtiön edustajien kelpoisuudesta ottaa vastaan yhtiölle osoitettuja tiedoksiantoja.

Pykälän 1 momentti vastaa sisällöltään voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 10 kohdan viittaussäännöksen ja osakeyhtiölain voimaanpanolain perusteella sovellettavaksi tulevaa vanhan osakeyhtiölain 16 luvun 2 §:n 1 momentin 1 virkettä. Oikeuskäytännön mukaan tiedoksianto voidaan toimittaa myös hallituksen varajäsenelle (KKO 1993:81).

Pykälän 2 momentti vastaa puolestaan pääsääntöisesti voimassa olevan lain mukaan sovellettavaksi tulevaa vanhan osakeyhtiölain 16 luvun 2 §:n 1 momentin 2 virkettä. Säännöksen sanamuotoa on kuitenkin hieman muutettu kattamaan selvemmin myös tilanteet, joissa kaupparekisterissä tosin on merkintä edustajasta, mutta kysymys ei oikeasti ole yhtiön edustajasta esimerkiksi siksi, että henkilö on eronnut tai erotettu kyseisestä tehtävästä taikka siksi, että merkintä on alusta alkaen ollut paikkansa pitämätön. Lisäksi lain luettavuuden helpottamiseksi voimassa olevan lain viittaus oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 7 §:ään on ehdotuksessa kirjoitettu osittain auki.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 24 luvun 5 §:ää.

Isännöitsijäntodistus sekä kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten säilyttäminen

27 §. Isännöitsijäntodistus. Pykälässä säädetään osakkeenomistajan osakehuoneistoa, sekä yhtiötä ja sen rakennusta ja kiinteistöä koskevien tietojen antamisesta isännöitsijäntodistuksen muodossa.

Pykälän 1 momentissa säädetään isännöitsijäntodistuksen antamisesta. Momentti vastaa voimassa olevan lain 55 §:n 1 momenttia siten muutettuna, että hallituksen puheenjohtaja antaisi isännöitsijäntodistuksen vain, jos yhtiössä ei ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen esimerkiksi sen vuoksi, että todistus koskee hänen hallinnassaan olevaa osakehuoneistoa. Puheenjohtajan ei siten tarvitsisi antaa todistusta, kun isännöitsijä on lomalla tai muusta syystä tavoittamattomissa.

Pykälän 2 momentissa säädetään isännöitsijäntodistuksen sisällöstä. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä säädetään nykyisin yksityiskohtaisesti asunto-osakeyhtiöasetuksessa (811/1991). Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantulon yhteydessä annettavassa uudessa asetuksessa on tarkoitus muuttaa vaatimuksia siten, että todistuksessa on mainittava myös sellaisesta yhtiön hankkimasta tai yhtiön hallussa muuten olevasta selvityksestä tai yhtiön hallituksen käsittelemästä suunnitelmasta, joka koskee nykyisen asetuksen 3 §:n 2 kohdan e alakohdassa tarkoitettua toimenpidettä. Tämän momentin 3 kohdan perusteella pitäisi mainita se, millä perusteella yhtiö pitää tonttia hallinnassaan ja esimerkiksi yhtiön mahdollinen oikeus lunastaa tontti tai osakehuoneistojen vastuiden eroaminen toisistaan esimerkiksi osittain omistetun tontin vuokran maksamisen osalta.

Tämän momentin 5 kohtaan liittyen asetusta on tarkoitus muuttaa siten, että isännöitsijäntodistuksessa olisi mainittava myös yhtiölle ilmoitetuista tämän lain 4 ja 5 luvussa tarkoitetusta kunnossapito- ja muutostyöstä, jonka osakkeenomistaja on suorittanut tai suorittaa osakehuoneistossa, sekä yhtiön tiedossa olevasta huoneiston kunnossapitotarpeesta. Kunnossapito- ja muutostöiden osalta tulisi mainita myös siitä, onko työ yhtiön vai osakkeenomistajan teettämä, mikä tieto voi vaikuttaa vastuusuhteisiin. Pykälän 12 kohdassa edellytetään, että 13 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetusta osakeantivaltuutuksesta ja 14 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetusta optio- tai muiden erityisten oikeuden osakkeisiin tuottavan oikeuden antamista koskevasta valtuutuksesta on mainittava isännöitsijäntodistuksesta.

Kaavaillut lisätietovaatimukset ovat tarpeen sen varmistamiseksi, että osakehuoneiston ostajan ja vakuudensaajan käytettävissä on riittävät tiedot osakehuoneiston arvoon vaikuttavista seikoista. Käytännössä on pidetty epäselvänä esimerkiksi sitä, missä vaiheessa yhtiön peruskorjauksen tai perusparannuksen valmistelu on edennyt niin pitkälle, että se on merkittävä isännöitsijäntodistukseen. Selvitys- tai suunnitteluvaiheissa olevista hankkeista annettavien tietojen osalta isännöitsijäntodistuksen antaja ei tietenkään vastaa todistuksen saajalle siitä, että yhtiökokous päättäisi asiasta tai että se toteutuisi kaavaillulla tavalla. Osakkeiden ostajan ja vakuuden saajan kannalta osakkeenomistajan osakehuoneistossa tekemät kunnossapito- ja muutostyöt voivat vaikuttaa osakkeiden arvoon vastaavalla tavalla kuin yhtiön suorittamat rakennustyöt, minkä vuoksi niitä koskevista yhtiölle tulleista ilmoituksista on mainittava isännöitsijäntodistuksessa. Isännöitsijäntodistuksen antaja ei yleensä vastaa todistuksen saajalle osakkeenomistajan ilmoituksesta ilmenevien tietojen oikeellisuudesta.

Selvyyden vuoksi yhtiön selvitysten ja suunnitelmien laatija ja mahdollinen päätös- tai toteutusajankohta on yleensä syytä mainita todistuksessa. Vastaavasti todistukseen on yleensä syytä merkitä, että osakkeenomistajan osakehuoneistossaan tekemiä kunnossapito- ja muutostöitä koskevat tiedot perustuvat osakkeenomistajan ilmoitukseen.

Pykälän 3 momentissa todetaan, että isännöitsijäntodistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu ja 4 momentissa todetaan asetuksenantovaltuus koskien isännöitsijäntodistuksen tarkempaa sisältöä. Vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 55 ja 90 §:ssä.

28 §. Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen. Pykälän 1 momentin mukaan hallituksen on ylläpidettävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista ilmoituksista, joista säädetään 4 luvun 7 §:ssä ja 5 luvun 4 §:ssä. Osakeluettelon pitämistä vastaavalla tavalla hallituksen on huolehdittava siitä, että ilmoituksia koskevan luettelon pitäminen järjestetään asianmukaisesti. Ilmoitukset on säilytettävä luotettavalla tavalla yhtiön olemassaolon ajan. Käytännössä ilmoitukset on säilytettävä osakehuoneistokohtaisesti, koska 2 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennökset kutakin osakehuoneistoa koskevista ilmoituksista. Ilmoitustietoja tarvitaan myös isännöitsijäntodistusta varten.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä, jotka ovat tarpeen kiinteistön ja rakennuksen hyvän hoidon, isännöitsijäntodistusta koskevien vaatimusten täyttämisen ja vastuusuhteiden selventämisen kannalta.

8 luku Pääsy osakehuoneistoon ja osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan

Luvussa säädetään pääasiassa voimassa olevan lain 79 ja 81—86 §:ää vastaavalla tavalla yhtiön edustajan pääsystä osakkeenomistajan hallinnassa olevaan osakehuoneistoon sekä osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Luku sisältää kuitenkin voimassaolevaan lakiin nähden tiettyjä selvennyksiä. Esimerkiksi hallintaan otetun osakehuoneiston vuokraamista koskevan 6 §:n ja uuden omistajan oikeutta saada osakehuoneisto hallintaansa koskevan 7 §:n sanamuotoja on täsmennetty.

Käytännössä osakehuoneiston hallintaan ottamiseen johtanut olosuhde voi muuttua hallintaanoton aikana siten, että hallintaanoton keskeyttäminen voi olla perusteltua. Esimerkiksi vastikkeen maksun laiminlyönti saattaa johtua osakkeenomistajan sairastumisesta, tilapäisestä työttömyydestä tai muusta tilapäisestä taloudellisesta vaikeudesta. Viimeksi mainituissa tapauksissa hallintaan oton jatkaminen vastikerästien maksun ja osakkeenomistajan maksukyvyn palautumisen jälkeen voi olla tarpeetonta yhtiön tulevien vastikesaatavien turvaamiseksi ja osakkeenomistajan kannalta kohtuutonta. Myös muiden hallintaan ottoperusteiden osalta voi syntyä vastaavia tilanteita (häiritsevää elämää viettänyt tai osakehuoneistoa huonosti hoitanut puoliso tai lapsi muuttaa muualle tai kuolee).

Näistä tapauksista ei kuitenkaan ole tarpeen nimenomaisesti säätää hallintaanoton keskeyttämisestä, koska yleisten säännösten perusteella osakkaalla voi olla oikeus vaatia asian käsittelemistä uudelleen, jos tilanne on muuttunut siten kuin yhtiökokousasioiden uudelleen käsittelemistä koskevasta oikeuskäytännöstä ilmenee.

Käytännössä yhtiöt ottavat yleensä vapaaehtoisesti huomioon olosuhteiden muuttuminen siten, että hallintaanotto saatetaan keskeyttää. Käytäntö perustuu viime kädessä maallikkohallinnon haluun välttää hankalia riitoja, jotka voivat vähentää asumismukavuutta (naapurisopu) ja aiheuttaa maallikkohallinnon hankaliksi mieltämiä toimintavelvollisuuksia ja vastuita (onko osakehuoneisto vuokrattu käypään hintaan, onko vuokralaisen valinta ja seuranta riittävän huolellista, jne.).

1 §. Pääsy osakehuoneistoon. Pykälän 1—3 momentissa säädetään voimassa olevan lain 79 §:ää vastaavalla tavalla yhtiön edustajan oikeudesta päästä osakkeenomistajan hallinnassa olevaan osakehuoneistoon. Pykälän sanamuotoa on kuitenkin täsmennetty.

2 §. Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan. Pykälässä säädetään voimassa olevan lain 81 §:ää vastaavasti, että yhtiökokous voi pykälästä ilmenevällä perusteella päättää osakkeenomistajan osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan määräajaksi.

Pykälän 1—3 momentista ilmenevät hallintaanottamisen edellytykset ja yhtiökokouksen päätöksen sisältöä koskevat vaatimukset vastaavat voimassa olevaa lakia.

Joidenkin asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä tai järjestyssäännössä on tarkempia määräyksiä yhtiön tai osakkeenomistajan itsensä hallinnassa olevien tilojen käyttämisestä. Voimassa olevassa laissa ei ole nimenomaisia rajoituksia sen suhteen, miten yhtiön järjestyssäännöissä voidaan määrätä rakennuksessa olevien tilojen ja piha-alueen käytöstä. Pykälän 1 momentin 5 kohtaa vastaavan voimassa olevan lain 81 §:n 1 momentin 5 kohdan esitöiden mukaan "[s]äännös on ilmaus siitä yleisestä periaatteesta, että yhteisöasumisessa jokaisen asukkaan on otettava huomioon yhteisön toiset asukkaat. Terveyden ja järjestyksen säilymiseen tähtääviä eriasteisia normeja sisältyy esimerkiksi terveydenhoitolainsäädäntöön, kunnallisiin järjestyssääntöihin sekä yhtiössä noudatettaviksi mahdollisesti hyväksyttyihin järjestyssääntöihin." (HE 216/1990, s. 62). Toisaalta oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että järjestyssäännöissä ei voida rajoittaa normaalia asumista (esim. KKO 15.12.1970 nro 2807 koiran pitämisestä asunnossa vastoin yhtiön järjestyssääntöä ja Arjasmaa—Kuhanen, Asunto-osakeyhtiölaki, 2001, s. 470).

Se mitä pidetään normaalina asumisena, voi muuttua ajan myötä. Esimerkiksi tupakoinnin terveyshaittojen selviäminen ja tupakoinnin rajoittamiseen tähtäävät julkisen vallan toimet voivat ajanoloon käytännössä vaikuttaa myös siihen, miten normaalina — toisten osakehuoneiston häiriöttömän käytön kannalta katsottuna hyväksyttävänä — parveketupakointia pidetään. Parveketupakoinnin hyväksyttävyyteen on otettu kantaa oikeuskäytännössä (KKO 2008:7). Ratkaisun mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oikeus puuttua asukkaan sellaiseen toimintaan, joka aiheuttaa muille asukkaille kohtuutonta haittaa, häiriötä tai rasitusta, ja ryhtyä korjauksen saamiseksi niihin toimenpiteisiin, joihin asunto-osakeyhtiölaki antaa mahdollisuuden. Jos tupakoinnista ei ole kuitenkaan odotettavissa edellä mainittua kohtuutonta haittaa, rajoittaa tupakointikielto perusteettomasti osakkaan hallintaoikeutta.

Taloyhtiön järjestyssääntöjen lainmukaisuus tai pätevyys ilmenee käytännössä lähinnä siinä, voiko taloyhtiö ottaa sääntöjä rikkoneen osakkeenomistajan osakehuoneiston yhtiön hallintaan tällä perusteella. Viime kädessä asian ratkaiseminen kuuluu yleiselle tuomioistuimelle, jos osakkeenomistaja vastustaa osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan.

Pykälän 4 momentissa säädetään selvyyden vuoksi nimenomaisesti siitä, miten hallintaanottoa koskeva 1 momentista ilmenevä määräaika lasketaan. Voimassa olevan lain esitöistä ilmenevää tulkintaa (HE 216/1990, s. 60) vastaavasti määräaika lasketaan siitä, kun yhtiö on tosiasiassa saanut osakehuoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokous päätä aikaisemmasta ajankohdasta. Määräajan kuluminen on tarkoituksenmukaista sitoa yhtiön hallinnan alkamiseen, koska käytännössä on tavallista, että yhtiö antaa osakkaalle mahdollisuuden oikaista käyttäytymistään vielä sen jälkeenkin, kun päätös hallintaanotosta on tehty. Toisaalta ei ole ilmennyt tarvetta säännellä tarkemmin sitä, mihin mennessä hallintaanottamista koskeva päätös on viimeistään pantava täytäntöön, joten tämä kysymys jää edelleen ratkaistavaksi tapauskohtaisesti viime kädessä osakkeenomistajan tai muun asukkaan häädön yhteydessä. Jos yhtiö kuitenkin viivyttelee ilman perusteltua syytä hallintaanottamisessa ja aiheuttaa näin osakkeenomistajalle vahinkoa, saattaa yhtiö joutua vahingonkorvausvastuuseen aiheutuneesta vahingosta.

3 §. Varoituksen antaminen. Pykälän 1 momentin mukaan päätöstä osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ei saa tehdä, ellei hallitus ole antanut osakkeenomistajalle kirjallista varoitusta. Pykälä vastaa voimassa olevan lain 82 §:ää siten muutettuna, että voimassa olevan lain pykälän 1 momentti on sääntelyn selventämiseksi jaettu kolmeksi momentiksi. Pykälän 2 momentissa säädetään varoituksen tiedoksiantamisesta ja 3 momentissa varoituksen tiedoksiantamisesta silloin, kun ei tiedetä kuka osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut on. Lisäksi voimassa olevan lain 2 momentti on siirretty 4 momentiksi siten muutettuna, että varoituksen antamisen jälkeen yhtiövastikevelkansa maksava tai varoituksen perusteena olevan muun seikan oikaisevan osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kulut, jotka ovat aiheutuneet varoituksen antamisesta ja mahdollisesta yhtiökokouksen koolle kutsumisesta. Muutoksen tarkoitus on, että osakehuoneiston hallintaan ottamiseen sinänsä oikeuttavalla tavalla käyttäytynyt osakkeenomistaja olisi myös käytännössä vastuussa toimintansa tai laiminlyöntinsä yhtiölle aiheuttamista, yhtiön saatavan tai muun edun turvaamiseksi käytännössä välttämättömistä kuluista. Osakkeenomistaja voi tietenkin vastustaa yhtiön vaatimusta kulujen korvaamisesta, jos osakehuoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan ei ole ollut perusteita.

4 §. Päätöksen tiedoksianto. Pykälässä säädetään hallintaan ottamista koskevan yhtiökokouksen päätöksen antamisesta tiedoksi osakkeenomistajalle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden haltijalle. Pykälä vastaa voimassa olevan lain 83 §:ää.

5 §. Päätöksen moittiminen ja täytäntöönpano. Pykälässä säädetään hallintaan ottamista koskevan yhtiökokouksen päätöksen moittimisesta ja täytäntöönpanosta. Pykälä poikkeaa voimassa olevan lain 84 §:stä siten, että 1 momentissa ei ole voimassa olevan lain 84 §:n 2 momenttia vastaavaa virka-apua koskevaa viittausta aiemmin kumottuun ulosottolain 7 luvun 15 §:ään. Lisäksi 2 momentista ilmenee voimassa olevan lain 84 §:n 3 momenttiin verrattuna selvemmin se, että häätöperusteeksi käy myös sellainen tuomioistuimen päätös, jolla on hylätty kanne hallintaanottamista koskevan yhtiökokouksen päätöksen kumoamiseksi. Jos osakkeenomistaja tai asukas ei moiti yhtiökokouksen päätöstä hallintaanottamisesta, yhtiö voi voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla hakea häädön täytäntöönpanon perusteeksi tarvittavan tuomioistuimen päätöksen siten kuin muualla laissa säädetään.

6 §. Yhtiön hallintaan otetun osakehuoneiston vuokraaminen. Pykälä vastaa voimassa olevan lain 85 §:ää. Voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla 1 momentin viimeisestä virkkeestä ilmenee, että yhtiön tekemä vuokrasopimus sitoo osakkeenomistajaa vain sen ajan, jonka hänen osakehuoneistonsa on yhtiön hallinnassa. Osakkaalla on siten oikeus saada osakehuoneisto hallintaansa välittömästi hallintaanoton päätyttyä, vaikka yhtiö olisi sopinut pidemmästä tai toistaiseksi jatkuvasta vuokrakaudesta. Pykälän sanamuotoa on täsmennetty voimassa olevaan lakiin nähden mainitsemalla vuokralaisen hallintaoikeuden päättymisestä vuokrasuhteen päättymisen sijaan. Pykälässä todetaan, että vuokralaisen oikeus pitää osakehuoneistoa hallinnassaan päättyy hallintaanoton päättyessä riippumatta mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu. Viimeksi mainitussa tapauksessa vuokrasuhteen ennen aikainen päättyminen voi tulla arvioitavaksi sopimusrikkomuksena yhtiön ja vuokralaisen välisessä suhteessa.

Pykälän 2 momentissa säädetään yhtiön oikeudesta periä vuokrasta tietyt erät. Asunto-osakeyhtiölain perusteella hallintaan otetusta osakehuoneistosta saatavia vuokratuloja voidaan käyttää maksamattomien vastikerästien tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettujen kulujen perimiseen vain siltä osin kuin ne kohdistuvat kyseiseen hallintaan otettuun osakehuoneistoon. Yleisten kuittausta koskevien sääntöjen perusteella yhtiöllä voi olla oikeus käyttää vuokratuloja myös saman osakkeenomistajan muiden osakehuoneistojen maksamattomien vastikkeiden, maksujen ja osakkeenomistajalta olevien muiden saatavien kuittaamiseen.

7 §. Uuden omistajan oikeus saada osakehuoneisto hallintaansa. Pykälä vastaa voimassa olevan lain 86 §:ää. Pykälän sanamuotoa on kuitenkin selvennetty 6 §:ää vastaavalla tavalla mainitsemalla vuokralaisen hallintaoikeuden päättymisestä vuokrasuhteen päättymisen sijasta. Jos yhtiö on antanut sen hallinnassa määräajan olevan osakehuoneiston vuokralle, myös osakehuoneistoon oikeuttavien osakkeiden uudella omistajalla on 6 §: n 1 momentin mukaisesti oikeus saada osakehuoneisto hallintaansa viimeistään silloin, kun yhtiökokouksen päätöksen mukainen hallintaanottoaika päättyy.

Yhtiö voi keskeyttää hallintaanoton ennen toimenpiteen perusteena olleen saatavan suorittamista tai määräajan päättymistä. Jos yhtiö luovuttaa osakehuoneiston hallinnan osakkeen uudelle omistajalle, yleisistä oikeusperiaatteista seuraa, että yleensä yhtiön katsotaan luopuneen tästä asunto-osakeyhtiölakiin perustuvasta erityisestä saatavan perintäkeinosta suhteessa osakkeen uuteen omistajaan. Hallintaanoton keskeyttämisestä huolimatta yhtiö voi kuitenkin yleensä edelleen periä saatavaansa muilla keinoilla.

9 luku Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus

Luvussa säädetään pääasiassa voimassa olevan lain 5 lukua vastaavalla tavalla tilintarkastuksesta ja erityisestä tarkastuksesta.

Ehdotus sisältää olettamasäännökset tilintarkastajan toimikaudesta. Olettamasäännökset vastaavat hallituksen jäsenen toimikautta koskevia olettamasäännöksiä.

Lukuun ehdotetaan lisäksi säännökset toiminnantarkastajasta. Ehdotuksen mukaan asunto-osakeyhtiössä, jossa ei tämän lain, tilintarkastuslain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen perusteella valita KHT- tai HTM-tilintarkastajaa, pitää valita toiminnantarkastaja, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Toiminnantarkastuksesta luopuminen voi olla tarkoituksenmukaista lähinnä sellaisissa pienissä yhtiöissä, joissa käytännössä kaikki osakkeenomistajat osallistuvat yhtiön hallintoon. Siinäkin tapauksessa, että velvollisuudesta valita toiminnantarkastaja on luovuttu yhtiöjärjestyksessä, toiminnantarkastaja pitäisi valita osakkeenomistajien määrävähemmistön vaatimuksesta. Viimeksi mainittu vaatimus on tarpeen vähemmistöosakkeenomistajien tiedonsaannin turvaamiseksi erimielisyyksien ilmetessä.

Tarkoitus on, että toiminnantarkastus korvaa vuonna 2012 päättyvän uuteen tilintarkastuslakiin (459/2007) liittyvän siirtymäkauden aikana sallitun vanhan tilintarkastuslain mukaisen maallikkojen suorittaman tilintarkastuksen. Uudessa tilintarkastuslaissa on luovuttu maallikoiden suorittamasta tilintarkastuksesta. Vuonna 2012 päättyvän siirtymäkauden jälkeen asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksen voi suorittaa ainoastaan KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Tilintarkastuslain siirtymäsäännöksen perusteella alle 30 huoneiston asunto-osakeyhtiö voi kokonaan luopua lakisääteisestä tilintarkastuksesta. Jos yhtiöissä tehdään suuria rakennustöitä tai yhtiöllä on suuria lainoja, tilintarkastajan valitseminen on kuitenkin usein tarkoituksenmukaista myös pienemmässä yhtiössä rakennustöiden kirjanpitokäsittelyn tai lainaosuuslaskelman asianmukaisuuden varmentamiseksi.

Toiminnantarkastus on osakkeenomistajien kannalta yleensä tarpeen myös niissä asunto-osakeyhtiöissä, jotka eivät ole velvollisia valitsemaan KHT- tai HTM-tilintarkastajaa. Toiminnantarkastajan suorittama tarkastus olisi kuten tilintarkastajankin suorittama tarkastus laillisuustarkastusta. Toiminnan tarkastus sisältää yhtiön talouden ja hallinnon tarkastuksen yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla. Hallinnon tarkastuksessa toiminnantarkastaja selvittää hallituksen jäsenten ja isännöitsijän toiminnan lainmukaisuutta asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella. Toiminnantarkastajan tehtävänä on siten ensisijassa arvioida yhtiön hallinnon järjestämistä, kirjanpidon ja tilinpäätöksen asianmukaisuutta, johdon saamien etuuksien ja lähipiiritoimien asianmukaisuutta sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista. Toiminnantarkastaja voi myös tarvittaessa selvittää yhtiökokouksessa esiin nousevia yhtiön hallintoon liittyviä kysymyksiä nopeammin ja edullisemmin kuin varsinaisen erityisen tarkastuksen kautta.

Vaikka yhtiössä olisi tilintarkastaja, toiminnantarkastaja voidaan ehdotuksen mukaan valita tilintarkastajan rinnalle, jos näin halutaan tehdä. Toiminnantarkastajalla voi usein olla sellaista yhtiön toimintaa koskevaa tietoa, joka on vaikeasti saatavissa tilintarkastuksen yhteydessä, minkä vuoksi voi olla tarkoituksenmukaista valita myös toiminnantarkastaja sellaisessakin yhtiössä, jossa on KHT- tai HTM-tilintarkastaja.

Jos toiminnantarkastajaksi valitaan KHT-, HTM- tai JHTT-tilintarkastaja, tarkastukseen voivat tulla sovellettavaksi myös tilintarkastuslain säännökset, joita sovelletaan erillislakiin tai erillistoimeksiantoon perustuvaan toimeen.

Toiminnantarkastus eroaa tilintarkastuksesta erityisesti kahden seikan osalta. Toiminnantarkastajalle ei ehdoteta tilintarkastajia koskevia vaatimuksia vastaavia ammatillisia kelpoisuusvaatimuksia. Lisäksi toiminnantarkastuksen suorittamiseen ja toiminnantarkastajan lausuntoon ei sovelleta tilintarkastusta koskevia laajoja ja yksityiskohtaisia kansainvälisiä normistoja.

Ehdotuksessa on otettu huomioon se, että toiminnantarkastajaa valittaessa käytettävissä on yleensä vain sellaisia yhtiön hallintoon kuulumattomia osakkeenomistajia, jotka nauttivat toisten osakkeenomistajien luottamusta, mutta joilla ei ole edes vanhan tilintarkastuslain vaatimusten mukaista laskentatoimen ja tilintarkastuksen osaamista.

Ehdotetut toiminnantarkastuksen suorittamista koskevat vaatimukset ovat huomattavasta yleisluontoisempia kuin tilintarkastusta koskevat vaatimukset.

Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja antavat kaikissa tapauksissa oman tarkastuskertomuksensa.

Toiminnantarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio tarkastuksen suorittamisesta ja yhtiö vastaa lähtökohtaisesti muistakin toiminnantarkastuksesta syntyvistä kustannuksista.

Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän velvollisuudesta avustaa toiminnantarkastajaa sekä toiminnantarkastajan läsnäolosta yhtiökokouksessa ehdotettavat säännökset vastaavat sisällöltään tilintarkastukseen ja tilintarkastajaan sovellettavia tilintarkastuslain 18 ja 19 §:n säännöksiä. Lisäksi toiminnantarkastajan riippumattomuudesta ehdotetaan säädettäväksi soveltuvin osin tilintarkastuslain 24 §:ää vastaavalla tavalla. Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuusta säädetään tilintarkastajan vastuuta vastaavalla tavalla 24 luvun 1 §:ssä.

Ehdotuksen mukaan toiminnantarkastajaa ei ilmoiteta kaupparekisteriin. Toiminnantarkastuksen tarkoitus huomioon ottaen tarkastukseen ei liity sellaista sivullisten tiedontarvetta, jonka vuoksi toiminnantarkastajan rekisteröinti olisi välttämätöntä. Todennäköisesti toiminnantarkastajaksi valitaan yleensä joku yhtiön osakkeenomistajista.

Tarkoitus on se, että toiminnantarkastaja tulee valita vanhoissa yhtiöissä, jos yhtiö ei valitse tilintarkastajaa. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä ei tarvitsisi muuttaa lain voimaantulon jälkeen, vaikka tilintarkastajan sijasta valittaisiinkin toiminnantarkastaja, jos muut edellytykset täyttyvät. Mikäli yhtiö haluaa jättää myös toiminnantarkastajan valitsematta, yhtiöjärjestykseen tulisi tehdä tätä tarkoittava muutos.

Kaupparekisterissä olevista 80 000:sta asunto-osakeyhtiöstä suuri osa on melko pieniä, vain muutaman asuinhuoneiston muodostamia asunto-osakeyhtiöitä. Suurella osalla pienistä yhtiöistä on todennäköisesti tarve luopua myös toiminnantarkastajan valitsemisesta heti kun lainsäädäntö antaa siihen mahdollisuuden. Pienillä asunto-osakeyhtiöillä lienee usein myös rajoitetut mahdollisuudet hoitaa rekisteröintiin liittyvät toimet asianmukaisesti loppuun eikä yhtiöjärjestyksen muutosten tekeminen ja ilmoittaminen välttämättä tule tehdyksi. Pienillä yhtiöillä kynnys ilmoituksen tekemiseen voi myös syntyä ilmoituksen käsittelymaksun suuruudesta. Asunto-osakeyhtiöillä intressi tietojen pitämisestä ajan tasalla voi olla vielä pienempi kuin elinkeinotoimintaa harjoittavilla pienillä osakeyhtiöillä. Näistä syistä uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanon yhteydessä vanhoja yhtiöitä varten luodaan toiminnantarkastuksesta luopumisen osalta vastaava helpotettu menettely, jolla tilintarkastuslaissa tai muussa laissa säädetyn tilintarkastusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävät yhtiöt voivat nykyisin poistaa tilintarkastajaa koskevat määräykset yhtiöjärjestyksestä.

Uuden 1 heinäkuuta 2007 voimaan tulleen tilintarkastuslain yhteydessä asunto-osakeyhtiölakia muutettiin niin, että tilintarkastajaksi voidaan valita vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja taikka KHT- tai HTM-yhteisö ja että asunto-osakeyhtiön on valittava tällainen tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksissa on vähintään 30 huoneistoa. Tietyissä tapauksissa tilintarkastajaksi voidaan valita myös JHTT-tilintarkastaja ja –yhteisö. Tilintarkastuslain siirtymäsäännösten perusteella ennen 1 päivää heinäkuuta 2007 perustetussa yhtiössä raja-arvo on kuitenkin 100 huoneistoa koskien tilintarkastusta tilikausilta, jotka päättyvät viimeistään 31 joulukuuta 2011.

Siirtymäkautta ehdotetaan lyhennettäväksi siten, että yhtiön rakennuksessa olevien asuntojen lukumäärää koskeva siirtymäaika päättyy tämän lain tullessa voimaan. Tästä seuraa, että 30—99 asunnon asunto-osakeyhtiön on valittava ammattitilintarkastaja keskimäärin yhtä vuotta aiemmin kuin voimassa olevan lain siirtymäsäännöksen perusteella. Siirtymäajan lyhentämistä ehdotetaan eripituisista siirtymäajoista käytännössä aiheutuvien epäselvyyksien välttämiseksi.

Uuden tilintarkastuslain hyväksymisen yhteydessä eduskunta edellytti, että hallitus asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistuksen yhteydessä valmistelee erityisesti asunto-osakeyhtiöiden tarpeisiin soveltuvat tilintarkastajien kelpoisuutta, tilintarkastajien valintaa ja tilintarkastusta sekä mahdollisia muunlaisia tarkastajia ja muunlaista tarkastusta koskevat säännökset ja että asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus tulee antaa eduskunnalle niin, että se ehditään käsitellä sekä saattaa voimaan ja sovellettavaksi viimeistään vuonna 2011 päättyvän siirtymäkauden välittömänä jatkeena (EV 293/2006 vp).

Tilintarkastukseen ja toiminnantarkastukseen liittyvistä siirtymäjärjestelyistä säädetään erikseen ehdotetun asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolain 11 §:ssä. Lisäksi tilintarkastuslain 57 §:n siirtymäsäännöstä ehdotetaan muutettavaksi siten, ettei asunto-osakeyhtiöön enää sovelleta kumotun tilintarkastuslain säännöksiä niiltä tilikausilta, jotka alkavat uuden lain voimaantulon jälkeen. Lain voimaantulon jälkeen alkavilla tilikausilla tilintarkastuksen voisi siis suorittaa ainoastaan hyväksytty tilintarkastaja.

Lisäksi lukuun on tehty eräitä teknisiä muutoksia. Erityistä tarkastusta koskevia säännöksiä on pyritty kirjoittamaan nykyistä selkeämmiksi ja täydellisemmiksi.

Luvussa säänneltävän tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen lisäksi yhtiössä voidaan tarvittaessa päättää muun tarkastuksen, kuten lainaosuuslaskelman tai tietyn urakan kustannusten tarkastuksen, suorittamisesta. Tällaista tarkastusta koskevaan päätökseen sovelletaan yleisiä yhtiön päätöksentekoa koskevia säännöksiä. Tarkastus voi olla yhtiökokouksen päätöksellä osakkeenomistajia varten suoritettavaa ulkoista tarkastusta tai hallituksen päätökseen perustuvaa sisäistä tarkastusta.

Tilintarkastus

1 §. Sovellettava laki. Pykälässä säädetään, että asunto-osakeyhtiön tilintarkastukseen sovelletaan ensi sijassa tämän lain ja toissijaisesti tilintarkastuslain säännöksiä. Koska tilintarkastuslaki on yleislaki, jolloin se tulisi toissijaisesti sovellettavaksi joka tapauksessa, on viittaus ensisijassa selventävä. Viittauksella tilintarkastuslakiin on kuitenkin myös se merkitys, että tilintarkastuslain vastaisesti suoritettu tilintarkastus on samalla asunto-osakeyhtiölain vastainen. Tämä puolestaan johtaa muun muassa asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvausta koskevien säännösten soveltamiseen. Viittauksen käytännön merkitystä vähentää se, että tilintarkastuslain vahingonkorvaussäännökset pitkälti vastaavat asunto-osakeyhtiölain vastaavia säännöksiä ja tilintarkastajan vahingonkorvausvastuun osalta asunto-osakeyhtiölaissa viitataan tilintarkastuslain säännöksiin.

Asunto-osakeyhtiölaissa tilintarkastajalla tarkoitetaan samaa kuin tilintarkastuslain 2 §:ssä, eli KHT- ja HTM-tilintarkastajia sekä KHT- ja HTM-yhteisöjä. Säännös vastaa voimassa olevaa lakia.

Pykälä poikkeaa voimassa olevan lain 63 §:n 1 momentista siten, että asunto-osakeyhtiössä, joka on konsernin emoyhtiö, tilintarkastus sisältää myös konsernin tilintarkastuksen. Ehdotus vastaa osakeyhtiölain 7 luvun 1 §:ää.

Ehdotuksen mukaan tämän lain säännöksiä tilintarkastuksesta sovelletaan myös sellaiseen keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön, johon tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Ehdotetun 28 luvun 1 §:n perusteella keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös, että yhtiöön sovelletaan vain tiettyjä tämän lain säännöksiä tai että tiettyjä tämän lain säännöksiä ei sovelleta. Tällainen määräys voi koskea myös osakeyhtiölaista poikkeavia tämän lain erityissäännöksiä tilintarkastuksesta ja toiminnantarkastuksesta.

Jäljempänä ehdotetaan tilintarkastuslain 57 §:n 3 momentin muuttamista siten, että kumotun tilintarkastuslain (936/1994) säännöksiä ei enää sovellettaisi asunto-osakeyhtiöiden maallikkotilintarkastukseen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantulon jälkeen alkavien tilikausien osalta. Maallikkotilintarkastus on tarkoitus korvata toiminnantarkastuksella, josta ehdotetaan säädettäväksi 6—12 §:ssä.

2 §. Tilintarkastajan valinta. Pykälän 1 momentissa säädetään voimassa olevan lain 63 §:n 1 momenttia vastaavasti, että tilintarkastusvelvollisuudesta säädetään tilintarkastuslain 2 luvussa ja tämän luvun 5 §:ssä. Voimassa olevan lain 63 §:n 2 momenttia vastaavasti 2 momentissa todetaan, että yhtiökokous valitsee ehdotuksen mukaan tilintarkastajan. Jos tilintarkastajia on yhtiöjärjestyksen mukaan valittava useita, voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä, että joku tai jotkut valitaan muussa järjestyksessä. Kaikkia ei kuitenkaan voida valita muussa järjestyksessä. Momentissa käytetään sanan ”asettaa” sijasta sanaa ”valita”, kuten ehdotetun 7 luvun hallituksen valintaa koskevissa säännöksissä. Muutoksella ei ole asiallista merkitystä.

Pykälä poikkeaa voimassa olevaa lakia vastaavasti osakeyhtiölain 7 luvun 2 §:stä yhtiömuotojen erilaisuuden vuoksi siten, että asunto-osakeyhtiössä tilintarkastusvelvollisuus voi perustua huoneistojen lukumäärään ja toisaalta tilintarkastusvelvollisuus ei voi perustua siihen, että asunto-osakeyhtiö olisi julkinen osakeyhtiö.

3 §. Varatilintarkastaja. Pykälän 1 momentissa säädetään asiallisesti voimassa olevan lain 63 §:n 3 momenttia vastaavasti, että jos asunto-osakeyhtiöön valitaan vain yksi tilintarkastaja, joka ei ole tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastusyhteisö, on valittava ainakin yksi varatilintarkastaja. Säännös vastaa tilitarkastuslain 4 §:n 5 momenttia. Lisäksi voimassa olevan lain 63 §:n 3 momenttia vastaavasti säädetään, että yhtiö voi valita varatilintarkastajan vaikka siihen ei ole velvollisuutta tai yhtiö voi valita useampia varatilintarkastajia.

Pykälän 2 momentissa säädetään voimassa olevan lain 63 §:n 3 momentin tapaan, että varatilintarkastajaan sovelletaan, mitä tilintarkastuslaissa ja tässä laissa säädetään tilintarkastajasta. Säännös vastaa sanamuodoltaan ehdotettua 7 luvun 8 §:n 2 momentin säännöstä hallituksen varajäseneen sovellettavista säännöksistä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan 2 §:n 1 momentin mukaan määrätä, että joku tai jotkut tilintarkastajista, ei kuitenkaan kaikkia, valitaan muussa järjestyksessä. Koska varatilintarkastajaan sovelletaan, mitä tilintarkastajasta säädetään, voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä myös varatilintarkastajan valinnasta muussa järjestyksessä. Jos muun kuin yhtiökokouksen valitseman tilintarkastajan osalta ei ole määrätty mitään varatilintarkastajasta, jää tulkinnanvaraiseksi, kenellä on oikeus valita tällaisen tilintarkastajan sijainen. Jos yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella ei tulla muuhun tulokseen, määrää varatilintarkastajan yhtiökokous.

Pykälä vastaa sisällöltään osakeyhtiölain 7 luvun 3 §:ää.

4 §. Tilintarkastajan toimikausi. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi tilintarkastajan toimikaudesta. Toimikausi päättyy olettamasäännöksen mukaan valintaa seuraavan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen lopussa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toistaiseksi jatkuvasta tai muusta määräaikaisesta toimikaudesta. Lain olettamasäännöksestä poikkeava määräys voi koskea valinnan tekevää yhtiökokousta.

Säännöksen 1 momentin mukaan toimikausi päättyy ja uuden tilintarkastajan toimikausi alkaa uuden tilintarkastajan valinnasta päättävän yhtiökokouksen päättyessä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin tai jollei yhtiökokous uuden tilintarkastajan valinnan yhteydessä päätä toisin. Yhtiökokous ei siis voi päättää toimikaudesta yhtiöjärjestyksen vastaisesti, mutta yhtiökokous voi päättää toimikauden tarkemmasta päättymisestä. Säännöksen sanamuoto vastaa hallituksen jäsenen toimikaudesta säädettyä.

Jos uutta tilintarkastajaa ei valita, aiemmin valitun tilintarkastajan toimikausi päättyy silloin, kun uusi tilintarkastaja olisi viimeistään pitänyt valita.

Pykälän 2 momentissa todetaan selvyyden vuoksi, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muusta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta.

Voimassa olevan lain 8 §:n mukaan tilintarkastajan toimikaudesta on aina määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Toimikautta koskevaa olettamasääntö on tarpeen samoista syistä, joiden perusteella edellä 7 luvun 11 §:ssä ehdotetaan säädettäväksi vastaavasta olettamasäännöstä hallituksen jäsenten toimikauden osalta.

Ehdotus poikkeaa yksityisen osakeyhtiön tilintarkastajan toimikautta koskevista osakeyhtiölain 7 luvun 4 §:n säännöksistä siten, että asunto-osakeyhtiössä lähtökohtana on tilintarkastajan valitseminen vuosittain. Osakeyhtiölaista poikkeava olettamasäännös on tarpeen, jotta asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa voidaan mahdollisimman vaivattomasti keskustella henkilövalinnoista myös tilintarkastuksen osalta.

5 §. Velvollisuus valita tilintarkastaja. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi siitä, milloin yhtiökokouksen on valittava tilintarkastaja.

Pykälä vastaa voimassa olevan lain 65 §:ää siten, että HTM- tai KHT-tilintarkastajan valintaan velvoittava huoneistojen lukumäärää on 1 momentin 1 kohdassa 30 huoneistoa.

Momentin 2 kohtaan ehdotetaan tilintarkastajan valinnan helpottamiseksi viittausta tilintarkastuslaissa ja muussa laissa säädettyihin hyväksytyn tilintarkastajan käyttämistä koskeviin vaatimuksiin.

Momentin 3 kohdan ja 2 momentin perusteella osakkeenomistajien vähemmistöllä olisi aina oikeus vaatia tilintarkastajan asettamista. Nämä säännökset koskevat sellaisia yhtiöitä, joiden ei ole momentin 1 kohdan, tilintarkastuslain tai muun lain taikka yhtiöjärjestyksen nojalla valittava tilintarkastajaa.

Säännös on vähemmistönsuojasäännöksenä pakottava. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä vähemmistöosakkeenomistajan kannalta edullisemmasta menettelystä.

Tämän kohdan mukaan yhtiössä on aina valittava tilintarkastaja, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista sitä vaativat joko varsinaisessa yhtiökokouksessa tai muussa yhtiökokouksessa, jossa asiaa kokouskutsun mukaisesti on käsiteltävä. Vähemmistön suuruutta koskeva vaatimus vastaa voimassa olevan lain 65 §:n 2 kohdassa säädettyä.

Jos yhtiökokous ei vähemmistön vaatimuksesta huolimatta valitse tilintarkastajaa, pykälän 2 momentin mukaan lääninhallitus määrää yhtiölle sellaisen tilintarkastuslain 9 §:ssä tarkoitetussa järjestyksessä. Edellytyksenä on, että osakkeenomistaja hakee määräystä kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta.

Vähemmistöosakkeenomistajien oikeutta koskevat säännökset vastaavat osakeyhtiölain 7 luvun 5 §:ää.

Toiminnantarkastus

6 §. Toiminnantarkastajan valinta ja toimikausi. Luvun 6—12 §:ään ehdotetaan otettavaksi asunto-osakeyhtiön maallikkotarkastusta, toiminnantarkastusta, koskevat säännökset. Säännöksiä ehdotetaan toiminnantarkastajan valitsemisesta, toimikaudesta, sijaisesta, kelpoisuudesta, esteellisyydestä sekä tehtävistä, palkkiosta ja kustannusten korvaamisesta, tiedonsaantioikeudesta ja salassapitovelvollisuudesta. Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuusta säädettäisiin tilintarkastajaa vastaavasti 24 luvun 5 §:ssä. Toiminnantarkastukseen sovellettaisiin tilintarkastuslakia varsinaisesti vain siltä osin, kuin niin on nimenomaisesti säädetty. Tästä huolimatta eräät sellaiset tilintarkastuslain säännökset, joihin tässä luvussa ei viitata, saattavat ilmentää sellaisia yleisiä periaatteita, jotka vaikuttavat toiminnantarkastukseen.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiössä, jossa ei ole tilintarkastajaa, on valittava toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Lähtökohtana on siis, että kaikissa yhtiöissä suoritettaisiin ainakin toiminnantarkastus.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että yhtiössä ei ole velvollisuutta valita toiminnantarkastajaa. Jäljempänä ehdotettavista siirtymäsäännöksistä johtuu, että tämä edellyttää ennen lain voimaantuloa perustettujen yhtiöiden osalta yhtiöjärjestyksen muuttamista. Käytännössä tällainen yhtiöjärjestysmääräys voi olla mielekäs lähinnä yhtiössä, jossa kaikki osakehuoneistot ovat edustettuna hallituksessa. Myös sellaisen yhtiön, jonka yhtiöjärjestyksestä on poistettu tilintarkastusta ja tilintarkastajaa koskevat määräykset, on valittava toiminnantarkastaja, jos myös velvollisuutta toiminnantarkastajan valitsemiseen ei ole poistettu yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Tarkoitus on, että pienet yhtiöt voivat luopua toiminnantarkastuksesta helpotetulla tavalla vastaavasti kuin ne voivat luopua tilintarkastuksesta. Vaikka yhtiössä olisi luovuttu velvollisuudesta valita toiminnantarkastaja ja tilintarkastaja, yhtiökokous voi päättää tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan valitsemisesta 6 luvun 26 §:ssä tarkoitetulla äänten enemmistöllä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toiminnantarkastajien lukumäärästä. Tilintarkastajan valintaa koskevia periaatteita vastaavasti yhtiökokous voi valita toiminnantarkastajan myös silloin, kun siihen ei ole velvollisuutta. Toiminnantarkastaja voidaan siten valita, vaikka yhtiössä olisi tilintarkastaja tai yhtiöjärjestyksessä olisi määräys, jonka mukaan yhtiössä ei ole pakko valita toiminnantarkastajaa. Jos yhtiössä on tilintarkastaja, suorittaa toiminnantarkastaja omaa erillistä tarkastustehtäväänsä tilintarkastajan rinnalla.

Jos velvollisuus toiminnantarkastajan valintaan on suljettu yhtiöjärjestyksessä pois, eikä yhtiöllä ole tilintarkastajaa, voi pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajien määrävähemmistö kuitenkin vaatia toiminnantarkastajan valitsemista. Määrävähemmistövaatimus on sama kuin 5 §:ssä, jonka perusteella osakkeenomistajien vähemmistö voi vaatia tilintarkastajan valitsemista. Jos yhtiöllä sen sijaan on tilintarkastaja, turvaa tämä riittävällä tavalla myös vähemmistön oikeusturvan, eikä tämän momentin vähemmistönsuojasäännös tule sovellettavaksi. Vaatimus toiminnantarkastajan valitsemisesta voidaan tehdä vain sellaisessa kokouksessa, jossa asiaa on kokouskutsun mukaisesti käsiteltävä. Tällä on tarkoitus varmistaa osakkeenomistajien riittävä osallistumismahdollisuus toiminnantarkastajaa koskevaan päätöksentekoon ja estää se, että asiasta voitaisiin päättää osakkeenomistajan yhtiökokouksessa tekemän aloitteen perusteella ilman, että päätösehdotuksesta olisi otettu maininta jo kokouskutsuun.

Ehdotuksen mukaan osakkeenomistajien määrävähemmistöllä on oikeus vaatia yhtäältä tilintarkastajan (5 §) ja toisaalta tässä momentissa tarkoitetun toiminnantarkastajan valitsemista. Tarkoitus on, että vähemmistön tiedonsaanti yhtiössä tulisi turvatuksi sekä vähemmistön että yhtiön kannalta tarkoituksenmukaisimmalla ja yhtiölle vähiten kustannuksia aiheuttavalla tavalla. Ehdotuksen perusteella vähemmistö ei voi vaatia toiminnantarkastuksen suorittamista, jos yhtiössä on jo tilintarkastaja tai vähemmistö vaatii tilintarkastajan valitsemista.

Pykälän 3 momentissa säädetään toiminnantarkastajan valinnasta. Toiminnantarkastajan valitsee lähtökohtaisesti yhtiökokous. Jos toiminnantarkastajia on yhtiöjärjestyksen mukaan valittava useita, voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä, että joku tai jotkut valitaan muussa järjestyksessä. Kaikkia ei kuitenkaan voida valita muussa järjestyksessä. Momentissa käytetään sanan ”asettaa” sijasta sanaa ”valita”, kuten ehdotetun 7 luvun hallituksen valintaa koskevissa säännöksissä. Momentti vastaa 2 §:ssä tilintarkastajan valinnan osalta säädettyä.

Pykälän 4 momentissa säädetään oikeussuojakeinoista sen varalta, että toiminnantarkastajaa ei valita lain tai yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla. Ehdotus vastaa vanhoihin yhtiöihin edelleen sovellettavia säännöksiä maallikkotilintarkastuksen osalta eli tarvittaessa lääninhallitus määrää ilmoituksen perusteella toiminnantarkastajan. Määräämiseen sovellettaisiin tilintarkastuslain 9 §:n 3 ja 4 momentin säännöksiä. Ilmoituksen lääninhallitukselle saisi siten tehdä kuka tahansa, ja yhtiön hallituksella olisi ilmoituksen tekemiseen myös velvollisuus. Ennen määräyksen antamista yhtiön hallitusta olisi kuultava. Määräys voitaisiin panna täytäntöön vailla lainvoimaa olevana ja se olisi voimassa, kunnes toiminnantarkastaja on asianmukaisesti valittu.

Pykälän 5 momentin mukaan toiminnantarkastajan toimikauteen sovelletaan mitä 4 §:ssä säädetään tilintarkastajan toimikaudesta.

7 §. Toiminnantarkastajan sijainen. Jos valitaan vain yksi toiminnantarkastaja, pykälän mukaan on valittava ainakin yksi toiminnantarkastajan sijainen.

Pykälässä säädetään myös tilintarkastajaa koskevaa 3 §:ää vastaavalla tavalla, että toiminnantarkastajan sijaiseen sovelletaan, mitä tässä laissa säädetään toiminnantarkastajasta. Säännösviittauksen perusteella yhtiöjärjestyksessä voidaan esimerkiksi määrätä, että osa toiminnantarkastajan sijaisista valitaan muussa järjestyksessä yhtiökokouksen päätöksellä.

8 §. Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus. Pykälässä säädetään toiminnantarkastajan kelpoisuus- ja riippumattomuusvaatimuksista. Toiminnantarkastajan 1 momentissa säädetyt kelpoisuusvaatimukset ovat lähtökohtaisesti samat kuin tilintarkastajaa koskevat tilintarkastuslain yleiset kelpoisuusvaatimukset (ehdotuksen 7 luvun 10 § sekä tilintarkastuslain 3 ja 25 §). Momentin 1 kohdan mukaan toiminnantarkastajana ei voi olla oikeushenkilö taikka alaikäinen, konkurssissa oleva eikä muu toimintakelpoisuudeltaan rajoitettu henkilö. Näiden vaatimusten sisältöä on tarkemmin kuvattu hallituksen jäsenen kelpoisuutta koskevan 7 luvun 10 §:n perusteluissa.

Momentin 2—6 kohdassa rajoitetaan sellaisten henkilöiden kelpoisuutta toimia toiminnantarkastajana, jotka ovat osallistuneet tarkastuksen kohteena olevan asian käsittelyyn esimerkiksi hallituksen jäsenenä tai isännöitsijänä taikka jotka ovat läheisessä suhteessa tällaiseen henkilöön. Momentin säännösten mallina ovat soveltuvin osin tilintarkastajan esteellisyyttä koskevat tilintarkastuslain 25 §:n säännökset. Ehdotuksen mukaan osakkeenomistaja voidaan siten yleensä valita myös toiminnantarkastajaksi (riippumattomuuden arvioinnin osalta ks. 3 momentin perustelut). Näiden kohtien tarkoituksena on estää henkilöä toimimasta omaa tai läheisensä toimintaa tarkastavana toiminnantarkastajana. Taloyhtiölainaa ei pidetä 5 kohdassa tarkoitettuna lainana vaikka osakkeenomistaja käytännössä osallistuu lainan maksuun yhtiövastikkeen muodossa.

Pykälän 2 momentissa säädetään tarkastustehtävään liittyvästä kelpoisuudesta. Toiminnantarkastajalta edellytetään sellaista taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemusta ja kokemusta kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Ehdotuksen lähtökohtana on, että toiminnantarkastajalta ei edellytetä vastaavaa taloudellisten tai oikeudellisten asioiden, laskentatoimen ja tilintarkastuksen tuntemusta kuin lakisääteisen tilintarkastuksen suorittavalta KHT- tai HTM-tilintarkastajalta. Toiminnantarkastajalta voidaan kuitenkin edellyttää sellaista yhtiön taloudellisten ja oikeudellisten perusasioiden tuntemusta, että hän kykenee riittävän luotettavalla tavalla lausumaan toiminnantarkastuskertomuksessa mainittavista seikoista.

Koska toiminnantarkastajalle ei ole asetettu yksityiskohtaisia kelpoisuusvaatimuksia, myös päätös tietyn henkilön valitsemisesta toiminnantarkastajaksi voi osoittaa, mitä yhtiössä pidetään toiminnantarkastajalta edellytettävänä riittävänä osaamisena ja kokemuksena.

Ehdotuksessa on otettu huomioon se, että toiminnantarkastajaa valittaessa käytettävissä on yleensä vain sellaisia yhtiön hallintoon kuulumattomia osakkeenomistajia, jotka nauttivat toisten osakkeenomistajien luottamusta, mutta joilla ei ole edes vanhan tilintarkastuslain vaatimusten mukaista laskentatoimen ja tilintarkastuksen osaamista. Tältä osin ehdotus vastaa asunto-osakeyhtiöiden maallikkotilintarkastajan valintakäytäntöä. Uuden tilintarkastuslain valmistelun yhteydessä arvioitiin, että käytännössä suurimmalla osalla maallikkotilintarkastajista ei ole tähänkään asti ollut laissa säädettyä laskentatoimen ja tilintarkastuksen osaamista. Ehdotuksen mukaan riittääkin, että toiminnantarkastajalla on lähtökohtaisesti sellainen taloudellista ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Nämä vaatimukset vastaavat maallikkotilintarkastajaltakin käytännössä edellytettyä osaamista. Jos toiminnantarkastajaksi valittavalla henkilöllä on erityinen ammatillinen osaaminen tarkastustoimintaan, yleisistä periaatteista voi seurata, että häneltä edellytetään korkeampaa osaamista tarkastustehtävän suorittamisessa kuin henkilöltä, jolla tällaista osaamista ei ole.

Pykälän 3 momentissa on yleissäännös toiminnantarkastajalta vaadittavasta riippumattomuudesta. Toiminnantarkastajan tulee olla vapaa lausumaan käsityksensä ulkopuolisista tekijöistä riippumatta. Riippumattomuusvelvoite on 1 momentissa säädettyjä kaavamaisia kelpoisuusedellytyksiä laajempi. Riippuvuus voi perustua tiettyyn tilanteeseen taikka tiettyyn monimutkaisempaan vaikutussuhteeseen, jolloin riippuvuus on omiaan vaarantamaan objektiivisen toiminnantarkastuksen toteutumisen. Toiminnantarkastajan riippumattomuutta arvioidaan tapauskohtaisesti. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös se, mitä sivullinen pitäisi objektiivisena ja puolueettomana toimintana. Riippumattomuutta arvioidaan suhteessa toiminnantarkastajan tehtävään. Vain tehtävän kannalta olennaisesta riippumattomuuden vaarantavasta seikasta seuraa, että henkilö ei saa suorittaa toiminnantarkastusta. Riippumattomuus vaarantuu vastaavan kaltaisissa tilanteissa kuin joissa tilintarkastajan on kieltäydyttävä tai luovuttava toimeksiannosta tai ryhdyttävä riippumattomuuden turvaaviin toimiin. Riippumattomuus saattaa vaarantua esimerkiksi seuraavilla perusteilla:

- toiminnantarkastaja omistaa yksin tai yhdessä lähipiirinsä kanssa enemmistön tarkastettavan yhtiön osakkeista;

- toiminnantarkastajalla on muu kuin yhtiön päivittäiseen toimintaan liittyvä liikesuhde yhtiöön. Tavanomainen liikesuhde voi olla esimerkiksi yhtiön tilojen vuokraus markkinaehdoin, riippumattomuuden vaarantava muu liikesuhde voi olla esimerkiksi yhtiön tai toiminnantarkastajan kannalta merkittävä rakennusurakkasopimus yhtiön kanssa;

- tarkastettavana on toiminnantarkastajan oma toiminta;

- toiminnantarkastaja toimii oikeudenkäynnissä yhtiön puolesta tai sitä vastaan;

- toiminnantarkastajalla on läheinen suhde henkilöön, joka kuuluu yhtiön johtoon tai joka on osallistunut toimeksiannon kohteena olevaan asiaan yhtiön palveluksessa;

- samassa kirjanpitotoimistossa työskentelevä on tehnyt kirjanpidon ja/tai tilinpäätöksen.

Momentin ensimmäinen virke on ohje myös toiminnantarkastajan valitsijoille. Toinen virke on toiminnantarkastajalle suunnattu sisäinen ohje. Yleisesti voidaan olettaa toiminnantarkastajan havaitsevan riippumattomuuden vaarantavat tilanteet oma-aloitteisesti ennen ja jälkeen tehtävän vastaanottamista.

9 §. Toiminnantarkastuksen sisältö. Pykälässä säädetään toiminnantarkastuksen kohteesta, joka poikkeaa yleispiirteisyytensä vuoksi yksityiskohtaisesti määritellystä tilintarkastuksesta. Tarkastettavana on yhtiön talous ja hallinto yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla. Toiminnantarkastuksen tavoitteena on nykyistä maallikkotilintarkastuskäytäntöä vastaava tarkastus, jossa tarkastetaan osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla yhtiön taloudenpitoa ja hallintoa toiminnan asianmukaisuuden toteamiseksi. Edellä 8 §:n 2 momentin perusteluissa on todettu, että yhtiön valitessa toiminnantarkastajaa, yhtiö itse asettaa kriteerejä tarkastajan osaamistasovaatimuksille, joka vaikuttaa myös toiminnantarkastuksen suorittamiseen, sisältöön ja tarkastuksen yksityiskohtaisuuteen. Esimerkiksi toiminnantarkastajien kyky tarkastaa yhtiön taloutta voi vaihdella suuresti.

Toiminnantarkastuksessa tarkoituksena on tarkastaa yhtiön toimintaa siinä laajuudessa kuin on tarpeen. Tähän vaikuttaa esimerkiksi yhtiön koko ja toiminnan luonne. Käytännössä toiminnantarkastus eroaa varsinkin kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastuksen osalta olennaisesti tilintarkastuksesta muun muassa sen vuoksi, että toiminnantarkastajalta ei edellytetä laskentatoimen ja tilintarkastuksen opintoja, kokemusta ja tilintarkastustutkintoa eikä toiminnantarkastukseen sovelleta tilintarkastusta koskevia yksityiskohtaisia kansainvälisiä standardeja.

Käytännössä asunto-osakeyhtiön toiminnantarkastajan tehtävänä on ensisijassa arvioida yhtiön hallinnon järjestämistä, kirjanpidon ja tilinpäätöksen yleistä asianmukaisuutta, johdon saamien etuuksien ja lähipiiritoimien asianmukaisuutta sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista. Toiminnantarkastus suoritetaan yhtiön toimintaan nähden riittävässä laajuudessa ja se koskee lähtökohtaisesti kirjanpidon ja tilinpäätöksen osalta seuraavia seikkoja:

- kirjanpidosta ilmenevät tulot, menot ja rahoituserät kuuluvat yhtiölle ja voidaan olettaa, että ne on merkitty kattavasti kirjanpitoon,

- tuotot, kulut, varat, oma pääoma, velat ja yhtiön antamat vakuudet ilmenevät olennaisilta osin tilinpäätöksestä, ja

- jaksotuksen ja kohdentamisen osalta olennaisimmat tuotto- ja kuluerät, kuten vastikkeet, lämmitys, kiinteistövero, huoltotoimen ja isännöinnin kustannukset sekä suurempien rakennustöiden kulut, on jaksotettu ja kohdennettu olennaisilta osin oikein tilinpäätöksessä

Kirjanpidon ja tilinpäätöksen yhteyden tarkastaminen on osakkeenomistajien kannalta tarpeen, koska he eivät yleensä voi muilla keinoilla varmistua siitä, että tilinpäätös perustuu kirjanpitoon.

Toimintakertomuksen osalta tarkastuksen tavoitteena on selvittää, onko toimintakertomuksessa annettu ainakin lain edellyttämät tiedot ja että tiedot vastaavat olennaisilta osin tarkastushavaintoja.

Myös hallinnon tarkastus suoritetaan yhtiön toimintaan nähden riittävässä laajuudessa. Tarkoituksena on selvittää, onko hallinto yleisesti ottaen asianmukaisesti järjestetty. Tarkastus koskee lähtökohtaisesti seuraavia seikkoja:

- onko yhtiön hallinto, kuten kiinteistöhuollon ohjaus ja seuranta, kunnossapitotarpeen seuranta, maksuvalmiuden seuranta, vastikkeiden ja maksujen perintä, laskujen hyväksyminen ja maksatus, kirjanpito, varainhoito ja varojen panttaus, vakuutusten ja veroasioiden ja muiden lakisääteisten tai sopimusperusteisten velvoitteiden hoito, yhtiön informaatiojärjestelmät sekä osakeluettelon pitäminen, järjestetty hyväksyttävällä tavalla,

- ovatko yhtiön johdon palkkiot ja muut etuudet yhtiökokouksen hyväksymien periaatteiden mukaisia sekä sopimukset ja yhtiön muut toimet lähipiirin kanssa tavanomaisin ehdoin tehtyjä, sekä

- noudatetaanko yhtiön toiminnassa yhdenvertaisuusperiaatetta esimerkiksi autopaikkoja yhtiön muiden tilojen käyttöoikeuksia jaettaessa sekä yhtiön kunnossapitotöissä.

Jos yhtiössä on toteutettu esimerkiksi suuria rakennushankkeita tai muita poikkeuksellisia toimia, edellyttää se yleensä normaalia yksityiskohtaisempaa tarkastusta.

Tulevaisuudessa hyvä toiminnantarkastustapa voi ilmetä esimerkiksi asunto-osakeyhtiöiden toiminnantarkastuksessa yleisesti noudatetuista kiinteistöalan suosituksista, muusta yhtiössä noudatetusta käytännöstä, yhtiökokouksen päätöksistä ja oikeuskäytännöstä. Käytännössä myös hyvä tilintarkastustapa voi soveltuvin osin vaikuttaa toiminnantarkastustavan kehitykseen esimerkiksi siltä osin kuin tilintarkastustapa selventää yleisempiä ulkoisen tarkastuksen periaatteita tai tilintarkastustapa otetaan huomioon myös toiminnantarkastusta koskevissa suosituksissa. Tarkoitus on, että toiminnantarkastus on lähtökohtaisesti vuositarkastusta, jollei yhtiökokous päätä tai ei muuten ole erityistä syytä tilikauden aikaisiin tarkastustoimenpiteisiin.

10 §. Toiminnantarkastuskertomus. Pykälässä säädetään toiminnantarkastuskertomuksesta ja sen sisällöstä. Toiminnantarkastuskertomusta koskevissa vaatimuksissa on otettu huomioon se, että toiminnantarkastaja on yleensä maallikko ja että tarkastuskertomus palvelee lähtökohtaisesti vain yhtiön osakkeenomistajien tiedontarpeita. Tämän vuoksi toiminnantarkastuskertomusta koskevat vaatimukset ovat yleisluonteisempia kuin tilintarkastuskertomusta koskevat tilintarkastuslain 15 §:n säännökset.

Toiminnantarkastajan on annettava 1 momentin mukaan kultakin tilikaudelta päivätty ja allekirjoitettu toiminnantarkastuskertomus. Momentin toisen virkkeen mukaan toiminnantarkastuskertomuksessa tulee yksilöidä toiminnantarkastuskertomuksen kohteena oleva tilinpäätös. Jos yhtiössä on sekä tilintarkastaja että toiminnantarkastaja, nämä antavat erilliset omaa tarkastustehtäväänsä koskevat kertomuksensa.

Jos yhtiössä on useita toiminnantarkastajia, he voivat antaa yhteisen kertomuksen. Tilintarkastukseen ja tilintarkastuskertomukseen verrattuna huomattavasti väljemmin säänneltäväksi ehdotettavan toiminnantarkastuksen perusteella annettavaa kertomus on epäselvyyksien välttämiseksi otsikoitava selvästi toiminnantarkastuskertomukseksi, annettava erillään mahdollisesta tilintarkastuskertomuksesta ja esitettävä muutenkin siten, että sitä ei sekoiteta tilintarkastuskertomukseen.

Pykälän 2 momentissa säädetään toiminnantarkastuskertomuksen sisällöstä. Kertomuksessa on lausuttava, sisältääkö tilinpäätös olennaisilta osin tiedot yhtiön tuloista, kuluista, varoista, omasta pääomasta, veloista ja yhtiön antamista vakuuksista, sekä siitä, sisältääkö toimintakertomus olennaisilta osin tiedot 10 luvun 5—7 §:ssä tarkoitetuista seikoista.

Jos toiminnantarkastaja ei voi antaa lausuntoa, on toiminnantarkastajan ilmoitettava siitä 3 momentin perusteella toiminnantarkastuskertomuksessa. Tämä voi olla tarpeen lähinnä silloin, kun toiminnantarkastaja ei ole voinut suorittaa toiminnantarkastusta riittävässä laajuudessa, eikä siten voi antaa lainkaan lausuntoa. Jos toiminnantarkastuksen suorittamista on rajoitettu siten, ettei toiminnantarkastaja voi antaa puhdasta puoltavaa lausuntoa, toiminnantarkastuskertomuksessa olisi kuvattava rajoituksia. Ehdollinen lausunto annetaan silloin, kun puhdasta puoltavaa lausuntoa ei voida antaa, mutta toiminnantarkastusta rajoittavat tekijät eivät ole niin merkittäviä, että ne edellyttäisivät kielteisen lausunnon antamista. Ehdollinen lausunto annetaan puoltavana muutoin paitsi tietyiltä osin tai tietyllä edellytyksellä. Kielteinen lausunto annettaisiin silloin, kun ehdollinen lausunto ei riittävällä tavalla tuo esiin tilinpäätöksen tai toimintakertomuksen harhaanjohtavuutta tai puutteellisuutta.

Toiminnantarkastaja voi antaa toiminnantarkastuskertomuksessa myös sellaisia muita tehtäväänsä liittyviä tarpeellisia tietoja, joista ei ole haittaa yhtiölle. Toiminnantarkastajan harkintavaltaa rajoittaa salassapitovelvollisuus (12 §).

Pykälän 4 momentin mukaan toiminnantarkastajan on huomautettava toiminnantarkastuskertomuksessa tietyistä tarkastuksessa ilmenneistä seikoista, joiden merkityksen arviointi jäisi yhtiökokoukselle. Vaatimus on tilintarkastuskertomusta lievempi, koska toiminnantarkastajalle ei ole asetettu erityisiä kelpoisuusvaatimuksia eikä tarkastuksen toteuttamista ole määritelty. Säännös koskee ensinnäkin (1 kohta) lainkohdassa tarkoitettujen henkilöiden eli lähinnä hallituksen jäsenten ja isännöitsijän tekoja tai laiminlyöntejä, joista saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan. Momentin 2 kohdan mukaisesti toiminnantarkastajan tulisi ilmoittaa toiminnantarkastuskertomuksessa myös siitä, että säännöksessä tarkoitettu henkilö on rikkonut tätä lakia taikka yhtiön yhtiöjärjestystä.

Pykälän 5 momentissa säädettäisiin tilintarkastusta vastaavasti siitä, että toiminnantarkastajan on luovutettava kertomuksensa viimeistään kahta viikkoa ennen sitä kokousta, jossa tilinpäätös esitetään vahvistettavaksi.

11 §. Palkkio ja muut kustannukset. Pykälässä säädetään, että toiminnantarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio. Lisäksi pykälässä todetaan selvyyden vuoksi, että yhtiö vastaa muistakin tarkastuksesta aiheutuvista kuluista.

12 §. Toiminnantarkastajan tietojensaantioikeus, tietojenantovelvollisuus ja salassapitovelvollisuus. Pykälän 1 momentissa säädetään yhtiön hallituksen ja isännöitsijän velvollisuuteen avustaa toiminnantarkastajaa. Säännös vastaa pitkälti tilintarkastuslain 18 §:ää. Toiminnantarkastajan läsnäolosta yhtiökokouksessa säädetään 2—4 momenteissa tilintarkastuslain 19 §:n 1—3 momenttia vastaavasti.

Toiminnantarkastajan salassapitovelvollisuutta koskee pykälän 5 momentti, joka vastaa pääosin vanhan tilintarkastuslain 25 §:ää. Tarkoitus on edistää osakkeenomistajien tiedonsaantia siinä tapauksessa, että yhtiön hallitus ja isännöitsijä perusteettomasti kieltäytyvät antamasta yhtiötä tai esimerkiksi osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen tai maksuvelvollisuuteen olennaisesti vaikuttavista seikoista tilikauden aikana tai yhtiökokouksessa. Käytännössä asunto-osakeyhtiössä on yleensä vähän sellaisia yhtiön toimintaa koskevia, esimerkiksi yhtiön tai sen sopimuskumppanin liikesalaisuutena pidettäviä tietoja, joita toiminnantarkastajakaan ei saa ilmaista sivullisille. Tällaisia tietoja voi sisältyä lähinnä yhtiön urakoita koskevat urakoitsijoiden tarjouksiin. Kiellon piiriin kuuluvat myös yhtiön osakkaiden ja asukkaiden henkilötiedot siten kuin tietosuojalainsäädännössä säädetään. Käytännössä toiminnantarkastajan tietojenanto- ja salassapitovelvollisuus vastaavat hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vastaavia velvollisuuksia.

Pykälän 6 momentti on ainoastaan informatiivinen ja siinä todetaan, että toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.

Erityinen tarkastus

13 §. Erityisen tarkastuksen määrääminen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi erityisestä tarkastuksesta voimassa olevan lain 68 §:ää vastaavalla tavalla. Säännöksen sanamuotoa on kuitenkin jossakin määrin muutettu sen asian osoittamiseksi, että erityinen tarkastus voidaan määrätä vain viranomaisen toimesta ja että yhtiökokouskäsittelyllä ei sinänsä ole hakemuksen kannalta muuta merkitystä kuin osoittaa riittävää kannatusta hankkeelle. Yhtiökokouksen enemmistö ei voi pätevästi päättää toimittaa erityistä tarkastusta. Jos tällainen päätös tehdään, on kysymys jostakin muusta asiasta, esimerkiksi yhtiön tilintarkastajalle annetusta erityistä ohjeesta. Enemmistön päätöksellä ei myöskään ole vaikutusta viranomaisen erityisen tarkastuksen toimittamista kohdistuvaan harkintaan.

Pykälän 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus vaatia lääninhallitukselta erityisen tarkastuksen toimittamista, jos ehdotusta on käsitelty ja kannatettu yhtiökokouksessa 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Momentissa säädetään myös voimassa olevaa lakia vastaavasta kuukauden määräajasta, jossa hakemus on tehtävä.

Pykälän 2 momentissa säädetään voimassa olevan 68 §:n 1 momentin mukaisista määrävähemmistöistä. Olennaista hakemuksen tekemisen kannalta on, että säännöksessä tarkoitettu määrä osakkeenomistajia on kannattanut ehdotusta erityisen tarkastuksen toimittamisesta. Kysymystä erityisestä tarkastuksesta voidaan aina käsitellä varsinaisessa yhtiökokouksessa ja sen lisäksi muussa yhtiökokouksessa, jonka esityslistalla asia on ollut. Ehdotetussa 6 luvussa säädetään osakkeenomistajan oikeudesta saada asia käsiteltäväksi yhtiökokouksessa sekä osakkeenomistajien vähemmistön oikeudesta saada ylimääräinen yhtiökokous koolle.

Pykälän 3 momentti vastaa voimassa olevan lain 68 §:n 2 momenttia. Erona voimassa olevaan lakiin on kuitenkin se, että lääninhallituksen päätös voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana. Hallintolainkäyttölain 32 §:n mukaan muutoksenhakutuomioistuin voi keskeyttää täytäntöönpanon.

Lääninhallituksen on hyväksyttävä hakemus, jos tarkastuksen toimittamiseen katsotaan olevan painavia syitä. Yleensä tarkastuksen syynä ovat epäilyt yhtiön varojen väärinkäytöstä taikka yhtiön johdon tai joidenkin osakkeenomistajien saamasta rahassa arvioitavissa olevasta hyödystä toisten osakkeenomistajien kustannuksella. Tarkastuksen täytyy liittyä asunto-osakeyhtiölain oikeussuojajärjestelmään siten, että tarkastuksella voidaan saada sellaisia tietoja, joita tarvitaan esimerkiksi vahingonkorvauskanteen nostamiseksi. Hakijan on myös voitava saattaa todennäköiseksi, että esimerkiksi kanteen nostamiseksi tarvittavien tietojen saaminen voi olla mahdollista tarkastuksen avulla (af Schultén, Osakeyhtiölain kommentaari I, 2003, s. 243 ja 244). Toisaalta lääninhallitus ei saa ”vaatia seikkaperäistä näyttöä, sillä vasta tarkastuksen tapahduttua voidaan tietää, ovatko esitetyt väitteet paikkaansa pitäviä vai eivät” (HE 27/1977, s. 79).

Erityisen tarkastuksen käynnistäminen ei katkaise vahingonkorvausta koskevan kanteen vanhentumista, mikä ilmenee 24 luvun 8 §:stä.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 7 luvun 7 §:ää.

Ehdotetun voimaanpanolain 12 §:n mukaan uuden lain 9 luvun 13 §:n 3 momentin säännöstä lääninhallituksen päätöksen täytäntöönpanokelpoisuudesta sovelletaan, kun erityistä tarkastusta koskeva hakemus tehdään uuden lain tultua voimaan.

14 §. Erityinen tarkastaja. Pykälään ehdotetaan voimassa olevan lain 68 §:n 3 momenttia vastaavia säännöksiä erityisestä tarkastajasta. Erityiseen tarkastajaan sovellettaisiin edelleen tilintarkastuslain 8, 18, 19, 24—26 ja 51 §:n säännöksiä ja viimeksi mainittua pykälää täydentäviä tilintarkastajan vahingonkorvausvastuuta koskevia samoin kuin yhtiöjärjestykseen perustuvaa välimiesmenettelyä koskevia osakeyhtiölain säännöksiä.

Erityinen tarkastaja olisi luonnollinen henkilö, jollei erityiseksi tarkastajaksi valittaisi tilintarkastuslaissa tarkoitettua tilintarkastusyhteisöä. Erityisellä tarkastajalla olisi oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tarkastustehtävän laatuun ja laajuuteen katsoen on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Muukin vaatimukset täyttävä henkilö kuin tilintarkastaja voitaisiin edelleen määrätä erityiseksi tarkastajaksi.

Yhtiökokous ei voi erottaa erityistä tarkastajaa, koska lääninhallitus määrää erityisen tarkastuksen suorittamisesta.

Vaikka asiasta ei olekaan erityistä mainintaa laissa, on selvää, ettei konkurssissa tai liiketoimintakiellossa olevaa taikka vajaavaltaista tai henkilöä, jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu, tule valita erityiseksi tarkastajaksi.

15 §. Tarkastuslausunto. Pykälään ehdotetaan otettavaksi voimassa olevan lain 68 §:n 4 momenttia vastaava säännös erityisen tarkastajan antamasta lausunnosta. Säännös vastaa ehdotettua 6 luvun 22 §:n 1 momenttia siltä osin, että tarkastuslausunto tulee pitää osakkeenomistajien nähtävänä kokouskutsussa ilmoitetussa paikassa vähintään kahden viikon ajan ennen yhtiökokousta.

Pykälä poikkeaa osakeyhtiölain 7 luvun 9 §:stä sen suhteen, että ehdotuksessa otetaan voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla huomioon se, että asunto-osakeyhtiöllä ei yleensä ole omaa konttorihuoneistoa. Tarkastuskertomuksen nähtävänä pitäminen yhtiön internetsivuilla on sallittua, mutta se ei korvaa nähtävänä pitämistä tietyssä fyysisessä paikassa.

16 §. Palkkio ja muut kustannukset. Pykälään ehdotetaan voimassa olevan lain 68 §:n 2 momenttia vastaavaa säännöstä, jonka mukaan erityisellä tarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio. Oikeustilan selkeyttämiseksi säädetään lisäksi, että yhtiö vastaa muistakin tarkastuksesta aiheutuvista kuluista.

Pykälään ehdotetaan myös säännöstä, jonka mukaan tuomioistuin voisi erityisestä syystä velvoittaa tarkastusta hakeneen osakkeenomistajan osittain tai kokonaan korvaamaan tarkastuksen kustannukset. Säännöstä on tulkittava suppeasti. Sen on tarkoitus tulla sovellettavaksi vain poikkeuksellisessa tapauksessa, lähinnä silloin, kun osakkeenomistaja selvästi käyttää väärin oikeuttaan. Kysymyksessä olisi tavallinen riita-asia.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 7 luvun 10 §:ää.

10 luku Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus ja konserni

Luku koskee yhtäältä yhtiön oman pääoman jakautumista sidottuun ja vapaaseen omaan pääomaan ja toisaalta sellaisia tilinpäätöksen laadintaa ja rekisteröintiä koskevia velvoitteita, joista ei ole tarkoituksenmukaista säätää kaikkia kirjanpitovelvollisia koskevassa kirjanpitolainsäädännössä.

Ehdotettu omaa pääomaa koskeva sääntely poikkeaa voimassa tilinpäätöstä koskevista voimassa olevan lain 6 luvun säännöksistä. Olennaiset muutokset johtuvat aitoon nimellisarvottomuuteen perustuvasta pääomajärjestelmästä ja tähän liittyvästä pääomasijoituksia koskevien säännösten muuttumisesta. Ehdotuksen mukaan sijoitettu pääoma voidaan, sen sijaan että se kirjattaisiin kokonaan sidottuun omaan pääomaan, kirjata joko osakepääomaan, rakennusrahastoon tai vapaaseen omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Luvussa säädetään pääasiassa voimassa olevan lain 6 luvun mukaisesti asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksestä. Tiedonantosäännöksiä pyritään yksinkertaistamaan.

Lukuun ehdotetaan otettavaksi myös konsernin määritelmä. Määritelmässä viitataan kirjanpitolain 1 luvun 5 §:ssä olevaan määräysvallan käsitteeseen. Tarkoitus on, että voimassa olevasta laista poiketen myös asunto-osakeyhtiömuotoisen emoyhtiön pitäisi laatia konsernitilinpäätös, jos konsernitilinpäätöksen laatimista koskevat kirjanpitolaissa säädetyt raja-arvot ylittyvät taikka yhtiö jakaa varoja. Konsernimääritelmä on samansisältöinen kuin uudessa osakeyhtiölaissa.

Luvun säännökset poikkeavat osakeyhtiölain 8 luvusta lähinnä siten, että asunto-osakeyhtiölaissa edelleen sallitaan osakkeiden merkintähinnan kirjaaminen myös rakennusrahastoon (vrt. vanhan osakeyhtiölain ylikurssirahasto). Mahdollisuus rakennusrahaston käyttämiseen on edelleen tarpeen perustajaurakointijärjestelmän kannalta. Edelleenkään ei säädettäisi lähipiirilainoja koskevien tietojen antamisesta eikä tilinpäätöksen rekisteröimisestä. Lähipiirilainoja koskevan osakkeenomistajien tiedontarve järjestyy siten, että ehdotuksen mukaan asunto-osakeyhtiö saa antaa lainaa lähipiiriin kuuluvalle vain yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksellä tai kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella. Osakeyhtiölakia vastaavan tilinpäätöksen rekisteröintivelvoitteen säätämiseen ei ole ilmennyt tarvetta asunto-osakeyhtiöiden kohdalla. Asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta antaa jäljennös tilinpäätösasiakirjoista säädetään kirjanpitolain 3 luvun 11 §:ssä.

Vararahastoa, tilinpäätöstä ja toimintakertomusta koskevista siirtymäjärjestelyistä säädetään ehdotetun voimaanpanolain 13 ja 14 §:ssä.

Oma pääoma

1 §. Oman pääoman lajit ja käyttö. Pykälässä määritellään asunto-osakeyhtiön oman pääoman lajit. Ehdotus poikkeaa asiallisesti voimassa olevan lain 73 §:stä, vaikka sääntelytekniikka on pitkälti sama.

Pykälän 1 momentissa säädetään, että osakeyhtiön oma pääoma jakautuu sidottuun ja vapaaseen omaan pääomaan. Pykälän 2 momentin mukaan sidottua omaa pääomaa ovat osakepääoma ja rakennusrahasto sekä arvonkorotusrahasto ja muut kirjanpitolain mukaiset realisoitumattomiin arvonkorotuksiin perustuvat rahastot. Viimeksi mainittu on esimerkiksi kirjanpitolain 5 luvun 2 a §:ssä tarkoitettu käyvän arvon rahasto.

Momentissa arvonkorotusrahasto on säädetty sidotuksi omaksi pääomaksi vastaavalla tavalla kuin osakeyhtiölaissa. Aineelliset säännökset arvonkorotusrahastosta ovat kirjanpitolaissa, jonka 5 luvun 17 §:n mukaan pysyviin vastaaviin kuuluvasta maa- tai vesialueesta ja tietyistä arvopaperista saadaan tehdä arvonkorotuksia.

Voimassa olevasta laista poiketen arvonkorotusrahastoa ei saisi käyttää osakepääoman korottamiseen. Ehdotetun 15 luvun 1 §:n 2 kohdan mukaan rahastokorotukseen voidaan käyttää vain vapaata omaa pääomaa ja rakennusrahastoa sekä vanhoissa yhtiöissä mahdollisesti olevaa, ehdoiltaan vapaaseen omaan pääomaan tai rakennusrahastoon rinnastuvaa vararahastoa. Arvonkorotusrahaston siirtäminen osakepääomaan ei vastaa kirjanpitolain 5 luvun 17 §:n säännöksiä rahaston käyttämisestä. On myös epäjohdonmukaista, että arvonkorotusta voidaan käyttää osakepääoman korotukseen, jos arvonkorotusta ei siihen liittyvän epävarmuuden vuoksi sallita jaettavan osakkeenomistajille.

Arvonkorotusrahastoa vastaavasti myöskään käyvän arvon rahastoa tai uudelleenarvostusrahastoa ei voitaisi käyttää osakepääoman korottamiseen.

Momenttiin ei ole katsottu tarpeelliseksi ottaa mainintaa siitä, että tappio vähentää vapaata omaa pääomaa. Asia on selvä ilman erillistä säännöstä.

Laissa luetellaan siis ainoastaan sidotun oman pääoman erät. Muut oman pääoman erät ovat 3 momentin mukaan vapaata omaa pääomaa. Luvun 2 §:ssä tarkoitettu sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto on nimensä mukaisesti jakokelpoinen. Myös mahdolliset muut rahastot ovat vapaata omaa pääomaa.

Pykälän 4 momentissa todetaan lain käyttämisen helpottamiseksi, että ennen tammikuun 1 päivää 1992 syntynyt vararahasto on esitettävä asunto-osakeyhtiön omassa pääomassa sen ehtoja vastaavalla tavalla. Voimassa olevan lain 96 §:n 2 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön taseessa ennen mainittua päivää ollut vararahasto on pitänyt muuttaa rakennusrahastoksi viimeistään toisessa tuon lain voimaantulon jälkeen laadittavassa tilinpäätöksessä. Käytännössä osa vararahastoista ei ole vastannut ehdoiltaan rakennusrahastoa, minkä vuoksi niitä ei ole muutettu rakennusrahastoiksi. On myös mahdollista, että joissakin yhtiöissä vararahastoa ei ole muutettu rakennusrahastoksi, vaikka näin olisi pitänyt menetellä. Näistä syistä momentissa säädetään, että ennen voimassa olevaa lakia syntyneet vararahastot on merkittävä asunto-osakeyhtiön omaan pääomaan rahaston ehtoja vastaavalla tavalla.

Pykälän 5 momentissa ehdotetaan säädettäväksi selvyyden vuoksi, että oman pääoman jakamisesta säädetään tämän luvun lisäksi 11, 15, 17 ja 18 luvuissa. Oman pääoman käyttämistä koskevat kysymykset ovat niin keskeinen osa yhtiöoikeutta, että viittaus on katsottu tarpeelliseksi.

Pykälän 1 ja 2 momentti poikkeavat osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n 1 momentista siten, että asunto-osakeyhtiössä sallitaan edelleen osakkeen merkintähinnan kirjaaminen myös vanhan osakeyhtiölain ylikurssirahastoa vastaavaan rakennusrahastoon. Poikkeava sääntely on tarpeen perustajaurakointijärjestelmän kannalta. Pykälän 4 momentti vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n 2 momenttia. Pykälän 3 momentti on tarpeen voimassa olevan lain 96 §:n 2 momentin siirtymäsäännöksessä tarkoitettujen tilanteiden huomioon ottamiseksi.

2 §. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto. Ehdotuksen mukaan se osa merkityistä osakkeista maksettavasta määrästä, jota ei kirjata osakepääomaan tai rakennusrahastoon, kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Sääntö koskee sekä perustamista että osakeantia. Käytännössä vapaan oman pääoman sijoituksiin voi olla tarvetta esimerkiksi yhtiössä, jonka hallinnassa oleva kiinteistö rakennetaan perustamisvaiheessa vain osittain siinä tarkoituksessa, että kiinteistölle rakennetaan myöhemmin uusia osakkeenomistajien hallintaan tulevia huoneistoja, joihin oikeuttavia osakkeita tarjotaan merkittäväksi myöhemmin.

Optio-oikeuden mahdollinen merkintähinta merkitään sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon, jollei muuta päätetä.

Rahastoon merkittäisiin myös sellainen muu oman pääoman sijoitus, jota ei merkitä muuhun rahastoon. Tämä voi olla esimerkiksi osakkeenomistajan vastikkeeton sijoitus yhtiöön.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon merkitään myös sellainen osakepääoman alentamismäärä, jota ei jaeta osakkeenomistajille eikä käytetä tappion kattamiseen. Kirjanpitosäännökset ratkaisevat, merkitäänkö rahastoon myös esimerkiksi sulautumisen seurauksena yhtiölle tullut pääoman lisäys, jota ei merkitä osakepääomaan ja jota ei voida pitää voittovarojen lisäyksenä. Yhtiöoikeudellisesti tälle ei ole estettä.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:ää.

Tilinpäätös ja toimintakertomus

3 §. Kirjanpitolain soveltaminen. Pykälässä säädettäisiin voimassa olevan lain 69 §:n 1 momentin ensimmäistä virkettä vastaavasti ja lähinnä selvyyden vuoksi, että tilinpäätös on laadittava kirjanpitolain ja tämän lain säännösten mukaisesti. Koska kirjanpitolain mukaan toimintakertomus ei enää ole osa tilinpäätöstä, on säännöksessä erikseen mainittava myös toimintakertomuksen laatimisesta kirjanpitolain mukaan. Säännöksen tärkein merkitys liittyy vahingonkorvaussäännöksiin. Kirjanpitolain ja tilinpäätösstandardien, kuten Kirjanpitolautakunnan yleisohjeiden, vastaisesti laadittu tilinpäätös on säännöksen perusteella myös asunto-osakeyhtiölain vastainen.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:ää.

4 §. Tilikausi. Ehdotuksen mukaan tilikaudesta määrätään yhtiötä perustettaessa perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä. Jos tilikaudesta määrätään perustamissopimuksessa, sen muutoksista päättää yhtiökokous enemmistöpäätöksenä, jollei yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Tilikaudesta voidaan kuitenkin määrätä myös yhtiöjärjestyksessä, jolloin esimerkiksi tilikauden muuttamisen osalta noudatetaan yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevia säännöksiä. Säännös poikkeaa voimassa olevan lain 8 §:n 13 kohdasta, jonka mukaan tilikausi on aina määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Tilikauden muuttamista pidetään kuitenkin tarpeettoman hankalana. Lisäksi yhtiöjärjestykseen on usein otettava sellaisia erityisiä säännöksiä ensimmäisen tilikauden pituudesta, joilla ei ole merkitystä yhtiön myöhemmän toiminnan kannalta. Ehdotuksella ei ole tarkoitus sulkea pois sellaista vaihtoehtoa, että vain ensimmäisestä poikkeavasta tilikaudesta määrätään perustamissopimuksessa ja tilikaudesta muuten yhtiöjärjestyksessä.

Jos yhtiöjärjestystä myöhemmin muutetaan poistamalla siitä tilikautta koskeva määräys, tilanne muuttuu tilikauden muuttamisen suhteen vastaavaksi kuin silloin, kun tilikaudesta on määrätty perustamissopimuksessa. Tällä tavoin voi menetellä myös yhtiö, joka on perustettu ennen uuden lain voimaan tuloa.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu, onko tarpeen edelleen vaatia, että osakeyhtiölaista poiketen tilikaudesta on aina määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Tilikauden muuttaminen enemmistöpäätöksellä silloin, kun tilikaudesta on määrätty vain perustamissopimuksessa, on vähemmän ongelmallista asunto-osakeyhtiössä kuin tavallisessa osakeyhtiössä, koska asunto-osakeyhtiössä tilikauden tuloksella ja jakokelpoisilla varoilla ei ole osakkeenomistajien kannalta yleensä vastaavaa merkitystä kuin osakeyhtiössä. Osakeyhtiöoikeudellisen sääntelyn yhdenmukaisuuden säilyttäminen puoltaa sitä, että tilikausi voidaan määritellä asunto-osakeyhtiössä samoilla tavoilla kuin tavallisessa osakeyhtiössä.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 4 §:ää.

5 §. Toimintakertomus. Aikaisemmin tilinpäätöksen liitetietoina ilmoitetut seikat ehdotetaan ilmoitettaviksi toimintakertomuksessa. Ilmoitettavien tietojen keskittäminen yhteen paikkaan yhtäältä selkeyttää tilinpäätösinformaatiota.

Ehdotetut tiedonantovelvollisuutta koskevat säännökset poikkeavat jonkin verran voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 71 §:n liitetietoja koskevista ja 72 §:n toimintakertomusta koskevista säännöksistä.

Pykälän 1 momentissa säädetään velvollisuudesta aina ilmoittaa tämän lain edellyttämät tiedot toimintakertomuksessa. Asunto-osakeyhtiön on siten laadittava toimintakertomus silloinkin kun yhtiön ei tarvitsisi sellaista laatia kirjapitolain nojalla. Vähimmäisvaatimus on, että toimintakertomuksessa esitetään tässä laissa tarkoitetut tiedot, joten kirjanpitolakiin perustuvat toimintakertomustiedot voidaan esittää liitetietoina siten kuin kirjanpitolaissa säädetään.

Toimintakertomuksessa on 2 momentin mukaan oltava tiedot

- yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastiketta voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein (1 kohta),

- pääomalainojen pääasialliset lainaehdot ja kuluksi kirjaamaton korko (2 kohta),

- tiedot yhtiön omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä (3 kohta),

- tiedot talousarvion toteutumisesta ja riittävä selvitys olennaisista poikkeamista talousarviosta (4 kohta),

-arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä (5 kohta), sekä

- hallituksen esitys voittoa koskeviksi toimenpiteiksi ja mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta (6 kohta). Muuta vapaata omaa pääomaa voivat olla esimerkiksi osakeannin yhteydessä sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon kirjatut varat. Jos muuta vapaata omaa pääomaa ei ehdoteta jaettavaksi, ei mainintaa tarvita.

Momentti vastaa pääosin voimassa olevan lain 71 §:n 2 kohtaa ja 72 §:ää. Talousarvion toteutumista koskevaa tietovaatimusta täsmennettäisiin kuitenkin siten, että olennaisista poikkeamista talousarvioon nähden tulisi antaa riittävä selvitys. Olennaisuutta tulisi arvioida sekä absoluuttisesti että suhteutettuna asunto-osakeyhtiön kokoon. Vaikka poikkeama olisi prosentuaalisesti suuri, mutta euromääräisesti pieni, ei pienenkään yhtiön kohdalla yleensä syntyisi erityistä selvitysvelvollisuutta. Toisaalta erityisesti suuriin korjaushankkeisiin liittyvät talousarviopoikkeamat ovat tyypillisesti sellaisia, joissa merkittävästi poikkeava kustannuskehitys laukaisee selvitysvelvollisuuden. Vaatimus riittävästä selvityksestä merkitsisi käytännössä sitä, että poikkeama ja syy sille mainitaan toimintakertomuksessa erikseen. Poikkeaman ilmeneminen talousarviovertailussa ainoastaan numeraalisesti ei sen sijaan täyttäisi selvitysvaatimusta.

Uutena toimintakertomustietona lakiin lisättäisiin myös vaatimus antaa arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä. Vastaava tiedonantovelvoite sisältyy kirjanpitolain 3 luvun 1 §:n 6 momenttiin. Asunto-osakeyhtiön kohdalla ei kuitenkaan olisi kyse liiketoiminnan tulevasta arvioinnista, vaan tällaiselle yhtiölle tyypillisestä toiminnasta erityisesti silloin, kun sillä on merkittäviä kustannusvaikutuksia. Tällaisesta ovat esimerkkinä käynnissä tai vasta suunnitteluaseteella olevat suurehkot korjaus- tai uudistushankkeet. Tilikauden päättymisen jälkeen ilmennyt tai selkeästi ennustettavissa oleva poikkeava kustannuskehitys, jolla on olennainen vaikutus yhtiön talouteen, tulisi mahdollisuuksien mukaan arvioida ja ilmoittaa tässä yhteydessä.

Pykälä eroaa osakeyhtiölain 8 luvun 5 §:stä vain toimintakertomuksen laatimisvelvollisuutta sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen ja toimintaan liittyvien yhtiövastikkeen käyttöä, rasitteita ja kiinnityksiä ja talousarvion toteutumista sekä tulevaisuuden kehitysnäkymiä koskevien tietovaatimusten osalta.

Kirjanpitolain soveltamista asunto-osakeyhtiön toimintakertomukseen koskee kirjanpitolautakunnan yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä, yleisohje 12.9.2006 toimintakertomuksen laatimisesta ja lausunto toimintakertomuksen laatimisesta asunto-osakeyhtiössä (1794/13.2.2007) lain soveltamista asunto-osakeyhtiön toimintakertomukseen.

Käytännössä kirjanpitolain 3 luvun 1 §:n 5 momentin laajat vaatimukset toimintakertomuksen sisällöstä voivat tulla sovellettavaksi vain erittäin suuressa, kirjanpitolain 3 luvun 9 §:n 2 §:n raja-arvot ylittävässä asunto-osakeyhtiössä.

Käytännössä yleensä riittää, että asunto-osakeyhtiön toimintakertomuksessa esitetään kirjanpitolain 3 luvun 1 §:n 6 momentin perusteella tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen. Asunto-osakeyhtiössä nämä vaatimukset voidaan täyttää vakiintuneen käytännön mukaisesti siten, että toimintakertomuksessa esitetään muun muassa perustiedot yhtiöstä ja sen hallinnosta, kulutustiedot, tehdyt ja tulevat korjaukset ja hankelaskelmat. Yhtiön perustietoihin kuuluvat myös tiedot kiinteistön ja rakennuksen hallintaperusteesta. Muun muassa nämä vakiintuneen käytännön mukaisesti esitettävät tiedot ovat tarpeen myös kirjanpitolain 3 luvun 2 §:ssä tarkoitetun oikean ja riittävän kuvan antamiseksi yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

Asunto-osakeyhtiön tarkoituksen ja toiminnan vuoksi sen toimintakertomuksessa ei lähtökohtaisesti tarvitse mainita mitään kirjanpitolain 3 luvun 1 §:n 6 momentissa tarkoitetusta tutkimus- ja kehitystoiminnasta.

Selvyyden vuoksi asunto-osakeyhtiön toimintakertomuksessa tulisi esittää myös kirjanpitolakiin perustuvat tiedot silloinkin, kun ne voitaisiin kirjanpitolain mukaan esittää vaihtoehtoisesti liitetietoina.

Kirjanpitolautakunnan toimintakertomusohjeen (kappale 2.14.3.3) mukaisesti pelkästään asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat toimintakertomustiedot tulisi selvyyden vuoksi otsikoida "Asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetuiksi toimintakertomustiedoiksi".

6 §. Toimintakertomuksen tiedot rakenne- ja rahoitusjärjestelyistä. Pykälän 1 kohdassa säädettäisiin voimassa olevan lain 72 §:n viittaussäännöstä (viittaus vanhan osakeyhtiölain 1 luvun 9 §:n 2 momentin 1 virke) vastaavasti emoyhtiöksi tulemista, sulautumista ja jakautumista koskevista tiedoista. Pykälän 2 kohdan mukaan tulisi antaa pääasialliset tiedot tilikauden aikana tehdyistä osakeantipäätöksistä ja 3 kohdan mukaan optio-oikeuksia koskevista päätöksistä. Säännökset vastaavat käytännössä voimassa olevan lain viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 11 luvun 9 §:n 4 momenttia. Ne koskevat kuitenkin kaikkia osakeanteja ja optio-oikeuksien antamista koskevia päätöksiä. Päätösten pääasiallisena sisältönä voidaan osakeannissa pitää ainakin merkintähintaa, merkintähinnan määrittelyperusteita, mahdollisen merkintäetuoikeudesta poikkeamisen syytä sekä sitä, kenellä on merkintäoikeus. Tärkeä tieto on luonnollisesti se, ovatko lähipiiriin kuuluvat voineet osallistua antiin. Tällainen tieto on kuitenkin annettava vain, jos se on vaikeuksitta selvitettävissä ja olennainen. Esimerkiksi merkintäetuoikeusannissa lähipiiriläisten osallistuminen merkintään ei välttämättä ole olennainen tieto.

Optio-oikeuksien osalta olennaisia tietoja ovat merkintään oikeutetut, osakkeen merkintähinta, merkintäaika ja kuinka monta osaketta voi tulla merkittäväksi. Päätösten täydellistä toistamista ei kuitenkaan vaadita.

Pykälän 4 kohdassa säädetään lisäksi toimintakertomuksen tiedoista koskien yhtiön aiemmin antamiin optio-oikeuksiin perustuvan osakemerkinnän pääasiallisia ehtoja. Pykälän 5 kohdassa säädetään vastaavasti toimintakertomuksen tiedoista koskien hallituksen voimassa olevia osakeantia ja optio-oikeuksien sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamista koskevia valtuutuksia.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 7 §:ää.

7 §. Toimintakertomuksen tiedot omista osakkeista. Pykälässä ehdotetaan annettavaksi tiedot yhtiön ja sen tytäryhteisöjen hallussa olevista omista osakkeista. Säännökset vastaavat osakkeiden nimellisarvottomuudesta johtuvin muutoksin pääosin voimassa olevan lain 71 §:ssä säädettyä tietojen antamisvelvollisuutta. Koska omien osakkeiden pantiksi ottaminen ehdotetaan 13 luvussa tehtäväksi mahdolliseksi, on panttina olevia osakkeita koskevat tiedot lisätty lakiin. Yhtiölle voi tulla omia osakkeita monilla eri tavoilla, kuten erilaisissa lunastustilanteissa, sulautumisen ja jakautumisen yhteydessä sekä vastikkeetta. Säännökset koskevat myös niitä osakkeita, jotka ovat tulleet yhtiölle 13 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa maksuttomassa osakeannissa.

Pykälän 1 momentti vastaa pääosin voimassa olevan lain 71 §:n viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 17 luvun 9 a §:n 1 momenttia ja 2 momentin ensimmäistä virkettä. Yhtiölle muuten tulleet ja yhtiöllä panttina olevat osakkeet on 3 momentin nojalla eriteltävä toisistaan. Sama koskee yhtiöllä ja sen tytäryhteisöillä olevia osakkeita. Momentissa edellytetään luovuttamisen lisäksi mitätöinnin ilmoittamista, jotta toimintakertomuksesta saisi kokonaiskuvan siitä, mitä yhtiön hallussa oleville omille osakkeille on tapahtunut.

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi niistä tarkemmista tiedoista, jotka omista osakkeista on annettava. Säännös koskee tilikauden aikana yhtiölle tulleita ja pantiksi otettuja omia ja emoyhtiön osakkeita sekä näiden luovuttamista ja mitätöimistä. Ehdotus vastaa voimassa olevan lain 71 §:n säännöksiä, joskin annettujen tietojen määrää on katsottu voitavan hieman rajoittaa. Esimerkiksi sen päivän ilmoittaminen, jona osakkeet ovat tulleet yhtiölle, ei ilmeisesti ole osakkeenomistajien tai velkojien kannalta välttämätöntä. Momentin 1 kohdassa edellytetään sen ilmoittamista, miten osakkeet ovat tulleet yhtiölle: onko kyse hankinnasta, lunastamisesta vai mahdollisesti jostakin muusta yhtiölle tulemisen tavasta. Momentin 2 kohdan mukaan on ilmoitettava osakkeiden lukumäärät ja osuus kaikista osakkeista. Momentin 3 kohdan mukaan ilmoitetaan osakkeista sekä yhtiölle tullessa että luovutettaessa maksettu vastike.

Pykälän 3 momentissa on voimassa olevan lain 71 §:n viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 11 luvun 9 a §:n 3 momenttia vastaava säännös siitä, että mikäli osakkeita on tullut yhtiön lähipiiriin kuuluvalta tai niitä on luovutettu lähipiiriin kuuluvalle, tämä on mainittava nimeltä. Edellytyksenä ilmoitukselle on luonnollisesti se, että osakkeiden luovuttajan tai saajan kuuluminen lähipiiriin on kohtuullisella työllä selvitettävissä.

Momentissa säädetään myös, että hallussa ja panttina olevat osakkeet on ilmoitettava erikseen.

Pykälä eroaa osakeyhtiölain 8 luvun 8 §:stä vain asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen ja toimintaan liittyvien, omista osakkeista annettavien huoneistotietojen osalta.

8 §. Konsernitilinpäätös. Voimassa olevasta laista poiketen konsernitilinpäätöksen laatimisvelvollisuutta ehdotetaan laajennettavaksi siten, että myös asunto-osakeyhtiömuotoisen emoyhtiön on laadittava konsernitilinpäätös, jos konsernitilinpäätöksen laatimista koskevat kirjanpitolaissa säädetyt raja-arvot ylittyvät tai yhtiö jakaa varoja osakkeenomistajille. Tavallisia osakeyhtiöitä koskevan konsernitilinpäätösvelvollisuuden soveltaminen myös asunto-osakeyhtiöön on tarpeen, koska konsernissa on kysymys taloudellisesta kokonaisuudesta.

Konsernitilinpäätöksen laatimisvelvollisuus määräytyy kirjanpitovelvollisten osalta kirjanpitolain 6 luvun 1 §:n säännösten perusteella. Säännöksessä määritellään konsernitilinpäätöksen laatimisvelvollisuus myös niiden yritysten osalta, jotka laativat konsernitilinpäätöksen kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja noudattaen. Kirjanpitolain 6 luvun 1 §:n 3 momentilla pienten konsernien emoyhtiöt on vapautettu konsernitilinpäätöksen laatimisvelvollisuudesta.

Pykälän 1 momentin mukaan konsernitilinpäätöksen laatimisessa on, sen lisäksi, mitä muualla säädetään, noudatettava tämän luvun säännöksiä.

Ehdotuksen 2 momentin mukaan emoyhtiön on aina laadittava konsernitilinpäätös, jos se jakaa varoja osakkeenomistajille. Käytännössä varojen jakamiseen perustuva velvollisuus konsernitilinpäätöksen laatimiseen ei tule koskaan sovellettavaksi tavallisessa asunto-osakeyhtiössä. Toisaalta joillakin asunto-osakeyhtiöillä on niin merkittävästi muita kuin vastiketuloja, että esimerkiksi voitonjako voi olla mahdollista. Vaatimuksen asettamista puoltaa myös se, että uuden lain mukaan osakkeiden merkinnästä yhtiölle tuleva määrä voidaan merkitä kokonaankin vapaaseen omaan pääomaan, mikä lisää mahdollisuuksia varojen jakoon.

Vaikka konsernin taloudellinen asema ei muodollisesti olekaan varojen jakamisen kriteeri, saattaa konsernin taloudellisella asemalla olla merkitystä sekä jakopäätöstä tehtäessä että arvioitaessa päätöksen asianmukaisuutta myöhemmin.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 9 §:ää.

9 §. Kirjanpitolautakunnan ohjeet ja lausunnot. Voimassa olevan lain 69 §:n 1 momentin mukaan kirjanpitolautakunta voi kirjanpitolaissa säädetyllä tavalla antaa ohjeita ja lausuntoja asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen laatimisesta. Vaikka tilinpäätöksen laadintaa säännellään nykyään kirjanpitolainsäädännössä laajemmin kuin nykyisen asunto-osakeyhtiölain tullessa voimaan, joitakin erityissäännöksiä on jätetty asunto-osakeyhtiölakiin. Näiden säännösten tulkinnan yhtenäisyyden varmistamiseksi on perusteltua, että kirjanpitolautakunnalla on edelleen oikeus antaa ohjeita ja lausuntoja myös asunto-osakeyhtiölain tilinpäätössäännöksistä. Säännöksen sanamuotoa on tarkennettu siten, että siinä viitataan nimenomaisesti kirjanpitolautakuntaa koskevaan kirjanpitolain 8 luvun 2 §:ään. Säännöksen sanamuotoa on tarkennettu myös siten, että kirjanpitolautakunnan oikeus antaa ohjeita ja lausuntoja koskee ainoastaan asunto-osakeyhtiölain tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten soveltamista.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 11 §:ää.

Konserni

10 §. Konserni. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi konsernin määritelmästä. Pykälän 1 momentissa oleva konsernin määritelmä perustuu kirjanpitolain 1 luvun 5 §:n määräysvallan käsitteeseen. Pykälän 2 momentissa säädetään osakeyhtiölain 8 luvun 12 §:n 2 momenttia ja kirjanpitolain 1 luvun 5 §:n 2 momenttia vastaavalla tavalla jaetusta ja välillisestä määräysvallasta. Pykälän 3 momentissa pyritään helpottamaan 1 momentissa olevan viittauksen tulkintaa. Momentin mukaan kirjanpitolain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetulla kirjanpitovelvollisella tarkoitetaan tässä yhteydessä osakeyhtiötä, siis emoyhtiötä. Kirjanpitolain mainitussa pykälässä tarkoitetulla kohdeyrityksellä puolestaan tarkoitetaan toista kotimaista tai ulkomaista yhteisöä tai säätiötä, eli tytäryhteisöä. Säätiö voi olla asunto-osakeyhtiön määräysvallassa esimerkiksi silloin, kun yhtiö voi säätiön sääntöjen mukaan nimittää yli puolet säätiön hallituksen tai sitä vastaavan toimielimen jäsenistä.

Konsernin määritelmä vastaa kirjanpitolain konsernin määritelmää. Pykälä vastaa osakeyhtiölain 8 luvun 12 §:ää.

11 luku Varojen jakaminen

Asunto-osakeyhtiön pääoman pysyvyys on yksi asunto-osakeyhtiöoikeuden perusperiaatteista, mikä todetaan 1 luvun 7 §:ssä. Tästä syystä suorituksia yhtiöstä osakkeenomistajille säännellään kattavasti. Lukuun ehdotetaan otettavaksi yleiset kaikkia varojenjakotilanteita koskevat säännökset (1—4 §), osingon jakamista ja vapaan oman pääoman rahaston alentamista koskevat säännökset (5 ja 6 §) sekä eräitä muita varojen jakamiseen liittyviä säännöksiä (7 ja 8 §). Ne vastaavat pääpiirteiltään voimassa olevan lain 76 §:n ja 3 §:n 1 momentin 6 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavia vanhan asunto-osakeyhtiölain 12 luvun säännöksiä. Ehdotukseen sisältyy kuitenkin myös merkittäviä uudistuksia.

Varojen jakamista koskevia peruskäsitteitä on täsmennetty. Ehdotuksessa luetellaan lailliset tavat jakaa varoja osakkeenomistajille (1 §:n 1 momentti) sekä todetaan, että muulla tavalla tapahtuva varojen jakaminen, eli ilman yhtiön tarkoitukseen ja toimintaan liittyvää taloudellista perustetta tapahtuva varojen vähentäminen tai velkojen lisääminen, on laitonta varojenjakoa (1 §:n 2 momentti).

Merkittävä uutuus on 2 §:n säännös maksukyvyn säilyttämisestä kaikissa varojenjakotilanteissa. Säännös on lisäedellytys varojen jakamiselle, joten esimerkiksi osingonjaon edellytyksenä on edelleen myös se, että yhtiön taseessa on vapaata omaa pääomaa. Vastaavasti osakepääoman alentamisen edellytyksenä on myös velkojiensuojamenettelyn noudattaminen. Tähän liittyviä kysymyksiä selostetaan yleisperusteluissa. Toisaalta laitonta varojen jakamista koskeva 4 §:n säännös koskee myös muille kuin osakkeenomistajille tehtyä jakoa. Yhtiökokous voi ehdotuksen mukaan valtuuttaa hallituksen päättämään osingonjaosta.

Omien osakkeiden hankinnan rahoituksen sääntely on pyritty kirjoittamaan nykyistä täsmällisemmin eikä sen rikkomista enää rinnasteta laittomaan varojenjakoon.

Lukuun ei sisälly emoyhtiötä koskevaa konsernitaseeseen perustuvaa jakorajoitusta eikä muutakaan konsernisuhteisiin liittyvää jakorajoitusta. Erityissäännöstä osinkosaatavan vanhentumisesta ei ole otettu lakiin, joten osinkosaatava vanhenee tavallisesti velan vanhentumisesta annetun lain 5 §:n 1 momentin mukaisesti, jollei velkakirjalain 25 §:stä johdu muuta.

Ehdotettu sääntely poikkeaa osakeyhtiölaista siten, että asunto-osakeyhtiölaissa ei edelleenkään säädetä asunto-osakeyhtiön lakisääteisen tarkoituksen tai toiminnan muuksi muuttamisesta eikä vähemmistön oikeudesta osinkoon. Asunto-osakeyhtiössä ei myöskään sallittaisi varsinaisten lahjojen antamista ja lainan ja vakuuden antaminen sallittaisiin lähinnä yhtiön lähipiiriin kuulumattomille kiinteistön tai rakennuksen huoltoa tai käyttämistä varten. Ensin mainittu poikkeus osakeyhtiölaista vastaa voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia. Asunto-osakeyhtiössä tavanomaisista huoltomiehelle tai hallituksen jäsenille annettavista vähäisistä joulu- tai merkkipäivälahjoista ei tarvitse säätää nimenomaisesti, koska yhtiöoikeudessa tällaisia toimia ei pidetä lainkaan lahjoina sen vuoksi, että niiden katsotaan olevan vastikkeellisia. Muiden eli varsinaisten lahjojen — lahjoitusten — antamista asunto-osakeyhtiön toimesta ilman kaikkien osakkaiden suostumusta ei ole tarpeen sallia, koska lahjat vaikuttavat osakkeenomistajilta perittävän vastikkeen määrään. Lainan antamista koskevat säännökset vastaavat pääosin voimassa olevan lain 76 §:ää.

Yleiset säännökset

1 §. Varojenjakotavat. Pykälän 1 momentissa luetellaan lailliset tavat jakaa varoja osakkeenomistajille. Pykälän 2 momentissa säädetään siitä, minkälaista muuta varojen käyttämistä pidetään laittomana jakona. Laitonta jakoa seuraavasta varojen palautusvelvollisuudesta säädetään luvun 4 §:ssä, vahingonkorvausvastuusta 24 luvussa ja rikosoikeudellisista seuraamuksista 27 luvun 1 §:ssä.

Pykälän 1 momentti vastaa pitkälti voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 6 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 12 luvun 1 §:n 1 momenttia ja siinä lueteltavat lailliset varojenjakotavat koostuvat menettelyistä, joissa yhtiöstä poistuu varallisuutta joko täysin vastikkeetta tai siten, että yhtiö saa vastikkeena omia osakkeitaan. Näissä tilanteissa ei ole kysymys yhtiön tarkoituksen mukaisesta toiminnasta, vaan ainakin lähtökohtaisesti ilman käypää vastiketta tapahtuvista suorituksista. Momentissa tarkoitettu varojen jakaminen tapahtuu yhtiön osakkeenomistajille.

Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään myös muista varsinaiseen toimintaan liittymättömistä tilanteista, joissa yhtiöstä siirretään varallisuutta. Yksi esimerkki on sulautuminen, jossa annetaan vastikkeeksi muuta varallisuutta kuin osakkeita. Tällöin varat kuitenkin annetaan vastaanottavasta yhtiöstä sulautuvan yhtiön osakkeenomistajille vastikkeena vastaanottavan yhtiön kiinteistöstä, rakennuksesta ja muusta toiminnasta, jolloin kysymys on varojen jaon sijasta paremminkin kauppaan rinnastuvasta tilanteesta.

Momentin 1 kohdassa mainitaan voiton jakaminen (osinko), sekä vapaan oman pääoman rahaston jakaminen. Nämä varojenjakotilanteet mainitaan samassa kohdassa, koska vapaan omaan pääoman rahastojen jakamiseen sovelletaan 5 ja 6 §:n mukaan samoja periaatteita kuin osingonjakoon. Momentin 2 kohdassa mainitaan osakepääoman alentaminen, jolloin tulee sovellettavaksi 17 luvussa säännelty velkojiensuojamenettely. Momentin 3 kohdassa mainitaan omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen, joita koskevia säännöksiä on sekä 2 luvussa että 18 luvussa. Ehdotetussa 2 luvun 5 §:ssä säädetään yhtiön mahdollisesta lunastusoikeudesta osakkeiden vaihtaessa omistajaa. Säännökset muista hankinta- ja lunastustilanteista ovat 18 luvussa. Momentin 4 kohdassa mainitaan varojenjakotapoina yhtiön purku sekä yhtiön poisto rekisteristä. Näistä tilanteista erityiset säännökset ovat 22 luvussa.

Asunto-osakeyhtiölakiin ei ehdoteta säännöksiä verotuksessa tunnetusta konserniavustuksesta. Yhtiöoikeudellisesti tällaiset avustukset voinevat olla lähinnä osinkoa tai mahdollisesti lainaa. Ehdotetun 6 §:n 4 momentin mukaan jakokelpoisia varoja voidaan jakaa muutenkin, jos osakkeenomistajat ovat yksimielisiä. Yhtiöoikeudellisesti ei tietenkään ole mahdollista esimerkiksi antaa vastikkeetonta konserniavustusta emoyhtiölle ilman, että samalla vastaavalla tavalla hyvitettäisiin vähemmistöosakkeenomistajia tai saataisiin näiltä suostumus menettelyyn.

Pykälän 2 momentin mukaan laitonta varojenjakoa ovat 1 momentissa lueteltujen laillisten varojenjakotapojen ulkopuolella kaikki sellaiset menettelyt, joissa yhtiöstä poistuu varoja ilman yhtiön tarkoitukseen ja toimintaan liittyvää taloudellista perustetta. Määritelmän avulla laiton varojenjako voidaan erottaa laillisesta toimesta, mutta sillä ei pyritä kattamaan kaikkia laittoman varojenjaon tilanteita. Vastaavaa määritelmää ei ole voimassa olevassa laissa, mutta se vastannee voimassa olevan oikeuden sisältöä.

Yhtiön tarkoitukseen ja toimintaan liittyvänä taloudelliseen perusteeseen perustuvaa suoritusta ei pidetä varojen jakamisena arvioitaessa esimerkiksi tämän luvun 4 §:ssä tarkoitetun varojen palautusvelvollisuuden sisältöä, kun yhtiölle ostetaan takaisin sen liikkeeseen laskemia rahoitusvälineitä. Jos tällainen hankinta on taloudellisesti perusteltu ja siten yhtiön toiminnan tarkoituksen mukainen, hankinta on lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain mukainen. Yhtiö voi siten yleensä ostaa esimerkiksi omiin osakkeisiinsa oikeuttavia optio-oikeuksia käypään hintaan, vaikka myyjä olisikin osakkeenomistaja.

Taloudellista perustetta arvioitaessa olennaista ei ole se, osoittautuuko toimi jälkikäteen yhtiölle tappiolliseksi, vaan se, millä perusteella toimenpide on tehty: onko tarkoitus ollut yhtiön tarkoituksen ja toiminnan kannalta taloudellinen vai ei. Ratkaisevaa on, olisiko päätöksen tekijöiden pitänyt tietää, ettei päätös ole yhtiön tarkoituksen ja toiminnan kannalta taloudellisesti perusteltu.

Liiketapahtuman käsite on määritelty kirjanpitolaissa. Kirjanpitolain 2 luvun 1 §:n nojalla kirjanpitovelvollisen on merkittävä kirjanpitoonsa liiketapahtumina menot, tulot ja rahoitustapahtumat sekä niiden oikaisu- ja siirtoerät. Kirjanpitolain perustelujen mukaan meno on tuotannontekijän ja tulo suoritteen rahana ilmaistu vastike. Rahoitustapahtumia ovat pääoman sijoitukset ja niiden palautukset sekä voitonjako samoin kuin niistä sekä tuloista ja menoista johtuneet kassaan- ja kassastamaksut. Käsite on siten hyvin laaja. Esimerkkejä tässä tarkoitetusta laittomasta jaosta ovat omaisuuden tai palvelun myynti alihintaan tai ostaminen ylihintaan taikka velan antaminen markkinoihin ja olosuhteisiin nähden liian alhaisella korolla tai vastaavasti ottaminen liian korkealla korolla.

Momentissa ei pyritä tyhjentävästi käsittelemään kaikkia laittoman varojenjaon tilanteita. Edellä 1 momentissa luetellaan sallitut varojenjakotavat, mutta ei säädetä, että jako näillä tavoilla olisi aina laillista. Muuten 1 momentin mukainen, mutta esimerkiksi 2 §:n maksukykyisyyssäännöksen vastainen jako on laiton. Sama koskee omien osakkeiden hankintaa suunnatusti ja ylihintaan, eli yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti.

Keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä koskevassa oikeuskäytännössä varojenjakoa koskevien rajoitusten alaiseksi on katsottu myös esimerkiksi yhtiön tilojen käyttöoikeuden vastikkeeton luovutus, jolla siirrettiin varallisuusarvoja yhtiöstä osakkeenomistajien hyväksi niin, että se epäsuorasti merkitsi yhtiön varallisuusaseman heikkenemistä sidotun pääoman suojaa loukkaavalla tavalla. Koska tällainen keskinäinen yhtiö joutui ainakin pääosin kattamaan kustannuksensa osakkeenomistajilta perittävillä suorituksilla, vuokramarkkinoilla kulloinkin vallitseva vuokrataso ei voinut olla määräävä vastikkeiden ja muiden yhtiössä perittävien maksujen suuruuden kannalta. Sillä, että osakkeenomistajien maksamat vastikkeet ja käyttömaksut olivat olleet paikallisen vuokratason mukaisia, ei siten ollut merkitystä arvioitaessa yhtiön menettelyä laitonta varojenjakoa koskevien säännösten mukaan (KKO 2003:33).

Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluista ilmenevästä oikeusohjeesta poiketen ehdotuksen 1 luvun 6 §:n 4 momentin mukaan osakkeenomistaja ei vastaa yhtiön velvoitteista, jollei toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä taikka toisin sovita. Ehdotetun 3 luvun 1 §:ssä säädetään siitä, miten yhtiövastikkeena perittävän määrän maksuvelvollisuus jakautuu osakkeenomistajien kesken. Saman luvun 2 §:ssä säädetään siitä, minkälaisia yhtiön menoja vastikkeella voidaan kattaa. Mainittujen 3 luvun säännösten tarkoitus on rajoittaa yhtiökokouksen enemmistön päätösvaltaa yksittäisen osakkeenomistajan suojaamiseksi yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisella tavalla. Mainitut 3 luvun säännökset eivät tarkoita sitä, että yhtiövastikkeena perittävän määrän on aina katettava kaikki yhtiön menot. Näistä syistä osakkeenomistajien maksaman yhtiövastikkeen ja vastaavien tilojen käyvän vuokratason välisellä suhteella on merkitystä arvioitaessa sitä, onko osakkeenomistukseen perustuvaa huoneiston hallintaoikeutta pidettävä tässä momentissa tarkoitettuna laittomana varojenjakona. Edellä sanotun estämättä osakkeenomistajalla tai yhtiön osakkeiden panttioikeuden saajalla voi olla oikeus vaatia vahingonkorvausta osakkeiden tuottaman huoneiston hallintaoikeuden menettämisestä aiheutuvasta vahingosta, joka aiheutuu siitä, että yhtiökokouksessa ei päätetä riittävän suuresta vastikkeesta tai yhtiön johto laiminlyö vastikkeen perimisen sillä seurauksella, että yhtiön kiinteistö myydään sen velkojen maksuksi.

Momentti vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 1 §:n 3 momenttia.

Pykälän 3 momentissa säädetään voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 6 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 12 luvun 1 §:n 3 mukaisesti, ettei varoja saa jakaa ennen yhtiön rekisteröimistä. Säännös ei estä jakopäätöksen tekemistä ennen rekisteröimistä.

2 §. Maksukyvyn säilyttäminen. Voimassa olevan oikeuden on katsottu pitävän sisällään sen, että yhtiön hallitus ei voi esittää jaettavaksi enempää varoja kuin on yhtiön maksukyvyn kannalta perusteltua. Maksukykyisyyden arvioinnin on katsottu kuuluvan hallituksen yleisen huolellisuusvelvollisuuden alaan. Asiasta ei ole ollut erityistä säännöstä laissa. Tulkinta perustuu voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 12 luvun 4 §:n 1 momentin esitöihin (HE 27/1977, s. 89—91). Maksukykyisyyden arvioinnin sisältöä ei tiettävästi ole myöskään oikeuskirjallisuudessa tarkemmin käsitelty. Maksukyvyn ylittävä jako ei ilmeisesti ole ollut laitonta varojenjakoa, johon liittyy varojen palautusvelvollisuus ja kriminalisointi, vaan seuraamuksena on ollut ainoastaan mahdollisen vahingon korvaaminen.

Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi nimenomaisesti, ettei varoja saa jakaa, jos varoja jaettaessa tiedetään tai pitäisi tietää yhtiön olevan maksukyvytön. Varoja ei myöskään saa jakaa, jos tiedetään tai pitäisi tietää, että jako aiheuttaa maksukyvyttömyyden. Säännöksen vastainen varojen jakaminen olisi laitonta varojen jakoa ja johtaisi muun muassa 4 §:ssä tarkoitettuun palautusvelvollisuuteen.

Säännös koskee kaikkia varojenjakotilanteita. Tyypillisesti kysymykseen tullee osingonjako, mutta vaatimus maksukyvyn säilyttämisestä koskee myös omien osakkeiden hankintaa ja osakepääoman alentamista. Säännös ei kuitenkaan yleensä tule sovellettavaksi yhtiön purkamisen ja rekisteristä poistamisen yhteydessä, koska näissä tilanteissa on kysymys yhtiön toiminnan lopettamisesta.

Säännöstä on sovellettava muiden varojen jakamista koskevien edellytysten lisäksi. Osingonjako ja vapaan oman pääoman rahaston alentaminen on siten mahdollista vain vapaan oman pääoman puitteissa ja siten, että yhtiö säilyy maksukykyisenä. Osakepääoman alentamisen edellytyksenä puolestaan on velkojien suostumus ja maksukyvyn säilyttäminen.

Sen arviointi, onko yhtiössä menetelty maksukyvyn säilyttämistä koskevan säännöksen mukaisesti, ei poikkea muusta asunto-osakeyhtiölain tulkinnasta. Pelkästään se, että yhtiöstä tulee maksukyvytön suhteellisen lyhyen ajan kuluttua varojen jakamisesta, ei vielä kerro säännöksen rikkomisesta. Olennaista arvioinnissa on se, mitä päätöstä tehtäessä tiedettiin tai olisi pitänyt tietää eikä se, mitä tiedetään päätöksenteon jälkeen ilmi tulleen tiedon valossa.

Maksukykyä koskeva arviointi on tehtävä mahdollisimman lähellä jakopäätöstä. Käytännössä maksukykyäkin arvioitaneen usein yhtiön uusimman tilinpäätöksen perusteella. Tämä on asianmukaista, jos ajan kuluminen ja tilikauden jälkeiset tapahtumat eivät anna aihetta olettaa tilanteen olennaisesti muuttuneen. Maksukykyä arvioitaessa on otettava huomioon myös yhtiön tiedossa olevat tulevaisuuteen kohdistuvat seikat, kuten erääntyvät velat ja muut suoritukset ja niiden suhde yhtiön rahoitusmahdollisuuksiin.

Säännöstä arvioitaessa on syytä kiinnittää huomiota siihen, että tilintarkastuslain mukaan tilintarkastajalla ei enää ole nimenomaista velvollisuutta lausua voitonjakoehdotuksesta. Siten tilintarkastaja ei yleensä joudu ottamaan kantaa jakoehdotukseen muutoin kuin silloin, kun jako ilmeisesti on lain vastainen.

Maksukyvyn asettaminen varojen jakamista rajoittavaksi tekijäksi on perusteltua monista syistä. Oman pääoman jakaminen voi ylittää yhtiön maksukyvyn esimerkiksi silloin, kun oman pääoman määrä perustuu tulevaisuuden tuotto-odotuksien perusteella tehtyihin arvioihin tai kun yhtiön omaisuus on vaikeasti realisoitavaa. Velkojien kannalta ei ole hyväksyttävää, jos oman pääoman jakaminen yksinomaan taseen perusteella voi johtaa yhtiön välittömään maksukyvyttömyyteen, koska tällöin osakkeenomistajat on asetettu maksunsaantijärjestyksessä velkojien edelle.

Maksukyvyn korostaminen on perusteltua myös yhtiöiden omaisuuserissä ja tasearvoissa tapahtuneiden muutosten takia. Kun lisäksi erityisesti osingonjako perustuu toimintaa jatkavan yhtiön näkökulmasta laadittuun taseeseen, on ongelmallista, jos jako johtaa toiminnan loppumiseen.

Säännöksellä pyritään ensi sijassa suojaamaan velkojia. Velkojien kannalta on tärkeää, että yhtiön toiminta jatkuu. Säännöksen tarkoituksena ei kuitenkaan ole asettaa yhtiön johdolle, osakkeenomistajille tai tilintarkastajille kohtuuttomia vaatimuksia maksukyvyn arvioimisessa eikä yhtiöille korostettuja oman pääoman määrää tai omavaraisuutta koskevia vaatimuksia.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 2 §:ää.

3 §. Jaon perustuminen tilinpäätökseen. Ehdotuksen mukaan 1 §:n 1 momentissa tarkoitettu varojen jakaminen tapahtuu vahvistetun tilinpäätöksen perusteella. Tällä on merkitystä erityisesti jaettaessa vapaata omaa pääomaa, jonka määrä ilmenee tilinpäätöksestä. Kuitenkin myös osakepääoman jakamisen osalta päätöksenteko perustuu vahvistettuun tilinpäätökseen. Tällä on merkitystä, koska ehdotetun 17 luvun 2 §:n nojalla tappio on katettava ennen kuin osakepääomaa saadaan jakaa osakkeenomistajille.

Edellä 2 §:ssä varojen jakamisen edellytykseksi on asetettu maksukyvyn säilyttäminen. Vapaan oman pääoman jakaminen tapahtuu siten niin, että ensin arvioidaan tämän pykälän nojalla, onko yhtiössä ylipäätään jakokelpoisia varoja ja sitten 2 §:n nojalla se, voidaanko jako suorittaa.

Pykälän ensimmäisen virkkeen pääsäännön mukaan jakaminen tapahtuu viimeisen vahvistetun tilinpäätöksen perusteella. Tilinpäätöksen on oltava tilintarkastettu, jos yhtiössä on oltava tilintarkastaja lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella. Säännös poikkeaa voimassa olevasta laista siten, että taseen sijasta viitataan tilinpäätökseen. Käytännössä keskeinen tekijä on jatkossakin voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla taseen osoittama yhtiön oman pääoman määrä. Tilinpäätösnormistojen kehittyminen on kuitenkin lisännyt muiden tilinpäätöstietojen merkitystä yhtiön taloudellisen tilan arvioinnissa.

Säännöksessä viitataan yleensä viimeksi vahvistettuun tilinpäätökseen eikä siihen, että tilinpäätöksen tulisi olla viimeksi päättyneeltä tilikaudelta. Säännös tekee siten mahdolliseksi sekä voitonjaon meneillään olevalta tilikaudelta että menettelyn, jossa jakautumisessa tai kombinaatiosulautumisessa syntynyt yhtiö jakaa ensimmäisessä varsinaisessa yhtiökokouksessa yhtiössä olevaa vapaata omaa pääomaa, vaikka yhtiö ei ole toiminut yhtään täyttä tilikautta. Tarkoituksena on myös vahvistaa, että varojen jakaminen on mahdollista tilikauden päättymisen ja asunto-osakeyhtiölain mukaan pidettävän varsinaisen yhtiökokouksen välisenä aikana. Sen sijaan ei ole mahdollista olla lainkaan vahvistamatta tilinpäätöstä päättyneeltä tilikaudelta ja jakaa varoja edellisen tilinpäätöksen perusteella, koska varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja siinä on päätettävä tilinpäätöksen vahvistamisesta.

Pykälän kolmannessa virkkeessä säädetään selkeyden vuoksi siitä, ettei jakoa voida tehdä kiinnittämättä huomiota tilikauden päättymisen ja jakopäätöksen välisenä aikana tapahtuneeseen kehitykseen. Säännöksellä viitataan siihen myös voimassa olevan oikeuden mukaiseen kantaan, että tilikauden päättymisen jälkeen tapahtunut vapaan oman pääoman väheneminen vähentää voitonjakoon käytettävissä olevaa määrää. Mahdollista lisääntynyttä vapaata omaa pääomaa ei kuitenkaan voida jakaa, ellei sitä ennen vahvisteta 1 momentissa tarkoitettua tilinpäätöstä.

Lakiin ei ehdoteta yleistä säännöstä siitä itsestään selvästä seikasta, että jo toteutettu jako vähentää jaettavissa olevaa määrää. Samasta syystä säännöksessä ei erikseen todeta myöskään sitä, että pääomalainalle maksettava korko vähentää varoja, jotka ovat käytettävissä voitonjakoon.

Voimassa olevasta laista poiketen voitonjaon edellytysten arvioinnissa asunto-osakeyhtiömuotoisessa emoyhtiössä on otettava huomioon myös konsernitilinpäätös vastaavalla tavalla kuin emoyhtiönä olevassa tavallisessa osakeyhtiössä. Muutostarve on perusteltu edellä 10 luvun 8 §:n kohdalla.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 3 §:ää.

4 §. Velvollisuus varojen palauttamiseen. Säännös koskee asunto-osakeyhtiölain vastaista varojen jakamista osakkeenomistajille tai muille henkilöille. Säännös vastaa pääosin voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 6 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 12 luvun 5 §:n 1 momenttia. Voimassa olevassa laissa laittoman varojenjaon sääntelyä ei tosin ole ulotettu muihin kuin osakkeenomistajiin, mutta oikeuskirjallisuudessa on katsottu samojen periaatteiden soveltuvan myös tilanteisiin, joissa varoja jaetaan muille kuin osakkeenomistajille. Ehdotus ei siten merkittävästi poikkea voimassa olevasta oikeudesta.

Laittomana jakona on kirjallisuudessa pidetty sekä velkojiensuojaa loukaten että osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukaten tapahtuvaa jakoa. Ehdotuksen mukaan laitonta jakoa on muun muassa 2 §:n maksukykyisyyden säilyttämistä koskevan säännöksen vastainen jako (ks. myös 1 §:n perustelut). Laitonta varojenjakoa koskevaa rangaistussäännöstä ehdotetaan tarkistettavaksi 27 luvun 1 §:ssä.

Voimassa olevan lain mukaan palautusvelvollisuuden kannalta on ratkaisevaa, oliko osakkeenomistajalla perusteltu aihe olettaa jaon olevan lain mukainen. Ehdotuksen mukaan ratkaisevaa on, tiesikö tai pitikö osakkeenomistajan tai muun tietää jakamisen tapahtuneen asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Säännöksessä ei kuitenkaan oteta kaavamaisesti kantaa siihen, pitääkö yhtiön vai varojen vastaanottajan esittää tarvittava näyttö. Asia ratkeaa yleisten prosessuaalisten periaatteiden mukaisesti, jolloin huomiota kiinnitetään muun muassa siihen, minkälaiset mahdollisuudet osapuolilla on esittää näyttöä.

Muutos voimassa olevaan lakiin on myös se, että yhtiöjärjestyksen määräyksen vastainen jako johtaa samoihin seuraamuksiin kuin asunto-osakeyhtiölainkin vastainen jako. Koska yhtiöjärjestyksen mahdolliset jakorajoitukset ovat vapaaehtoisia, ei liene estettä sille, että yhtiöjärjestyksessä määrätään toisin näiden jakorajoitusten vastaisen menettelyn seuraamuksista.

Säännökseen ei ehdoteta voimassa olevan lain viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 12 luvun 5 §:n 2 momentin säännöstä johdon velvollisuudesta täyttää varoja saaneiden palautusvelvollisuuden jälkeen jäävä mahdollinen vaje. Tilanne jätetään 24 luvun vahingonkorvaussäännösten varaan, koska voimassa olevan lain säännös tuo vain varsin vähän lisää siihen, mitä asunto-osakeyhtiölain yleiset vahingonkorvaussäännökset sisältävät.

Säännös sisältää edelleen viittauksen koronmaksuvelvollisuuteen.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 4 §:ää.

Osinko ja vapaan oman pääoman rahaston jakaminen

5 §. Jaettava määrä. Pykälässä ehdotetaan pitkälti voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 6 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 12 luvun 2 §:n 1 momenttia vastaavalla tavalla säädettäväksi siitä, että yhtiö saa jakaa vapaan oman pääoman. Vapaata omaa pääomaa vähentää luonnollisesti edellisellä tilikaudella tai sitä aikaisemmin aiheutunut tappio sekä oman pääoman rahastojen mahdollinen negatiivisuus, sikäli kuin tämä on kirjanpitolainsäädännön mukaan mahdollista. Myös aikaisempi vapaan oman pääoman jakaminen vähentää jaettavissa olevaa määrää.

Jako tapahtuu lähtökohtaisesti vahvistetun tilinpäätöksen perusteella, kuten 3 §:ssä säädetään. Jaossa on lisäksi otettava huomioon 2 §:ssä tarkoitettu maksukykyisyyden arviointi, johon pykälässä viitataan selkeyden vuoksi.

Säännös koskee sekä voiton eli osingon että muun vapaan oman pääoman jakamista. Muuta vapaata omaa pääomaa voivat olla esimerkiksi sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto ja mahdolliset yhtiöjärjestykseen perustuvat vapaaehtoiset rahastot.

Pykälässä säädetään voimassa olevan lain tapaan, ettei yhtiöjärjestyksen mukaan jakamatta jätettäviä varoja saa jakaa, mutta siitä poistetaan tarpeettomana viittaus erityiseen rahastoon yhtiöjärjestyksen mukaan siirrettäviin varoihin. Myös yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaista jakoa koskevat 4 §:n säännökset laittomasti jaettujen varojen palautusvelvollisuudesta.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 5 §:ää.

6 §. Päätöksenteko. Pykälän 1 momentin mukaan jakamisesta päättää voimassa olevan lain tapaan yhtiökokous. Päätös tehdään 6 luvun 26 §:n mukaisena enemmistöpäätöksenä, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty korkeammasta enemmistöstä. Momentissa viitataan yhtiökokouskutsun sekä kokousasiakirjojen, niiden nähtävänä pitämisen ja lähettämisen osalta 6 luvun 18—22 §:ään. Näistä 6 luvun 22 §:n 2 momentissa säädetään tilinpäätöstiedon esillä pitämisestä silloin, kun yhtiökokouksessa ei samalla päätetä tilinpäätöksen vahvistamisesta.

Momentissa säädetään voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 6 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 12 luvun 4 §:n 1 momentin mukaisesti, ettei yhtiökokous saa päättää jakaa hallituksen ehdottamaa tai hyväksymää määrää enemmän.

Momentti vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 6 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa on uutuutena mahdollisuus valtuuttaa hallitus päättämään vapaan oman pääoman jakamisesta. Valtuutuksessa on määrättävä jaettava enimmäismäärä. Valtuutuksessa voidaan lisäksi määrätä esimerkiksi siitä, minkä vapaan oman pääoman erän jakamista valtuutus koskee. Valtuutus voi olla voimassa korkeintaan seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti. Valtuutusta voitaisiin käyttää esimerkiksi silloin, kun yhtiön maksuvalmius ei yhtiökokouksen pitohetkellä salli osingonjakoa, mutta on arvioitavissa, että tilanne parantuu myöhemmin. Säännöksellä voi olla merkitystä myös jos vapaan oman pääoman sijoituksen palauttaminen on kytketty tiettyihin ehtoihin. Valtuutusta voidaan käyttää myös silloin, kun osakkeenomistajat haluavat useampia kuin yhden osinkosuorituksen vuoden aikana. Valtuutustilanteessa 5 §:n vapaan oman pääoman määrää, 2 §:n maksukykyä sekä 3 §:n tilinpäätöstä ja sen laatimisen jälkeen tapahtuneita muutoksia koskevia vaatimuksia tarkastellaan hallituksen jakopäätöksen tilanteen perusteella. Hallitus ei voi valtuutuksen nojalla jakaa valtuutuksen jälkeen syntynyttä voittoa, ellei yhtiökokous ole vahvistanut tällaista voittoa osoittavaa tilinpäätöstä.

Voimassa olevassa laissa ei ole momenttia vastaavia säännöksiä, joita ehdotetaan osakeyhtiölainsäädännön yhdenmukaisuuden säilyttämiseksi. Momentti vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 6 §:n 2 momenttia.

Pykälän 3 momentin mukaan jakopäätöksessä on aina määrättävä jaon määrästä ja siitä, onko kysymys voiton eli osingon jakamisesta vai jaetaanko varoja jostakin tietystä vapaan oman pääoman rahastosta. Erottelu ei ole täysin yksiselitteinen, koska ainakin vapaaehtoisiin rahastoihin on voitu siirtää edellisten tilikausien voittoa. Lähtökohtaisesti rahastojen alentaminen on kuitenkin aina muuta kuin osingonjakoa. Erottelulla halutaan muun muassa selkeyttää voitonjaon ja pääoman palauttamisen välistä eroa. Jos jaetaan voittoa ja alennetaan vapaan oman pääoman rahastoa taikka alennetaan useita rahastoja, on päätöksestä käytävä ilmi, mistä osakkeenomistajille suoritettavat varat ovat peräisin. Säännös koskee sekä yhtiökokouksen että hallituksen tekemää jakopäätöstä.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, jota ehdotetaan osakeyhtiölainsäädännön yhdenmukaisuuden säilyttämiseksi. Momentti vastaa osakeyhtiölain 13 luvun 6 §:n 3 momenttia.

Pykälän 4 momentin mukaan yksimieliset osakkeenomistajat voivat jakaa yhtiön vapaata omaa pääomaa myös 1 §:n 1 momentista poikkeavalla tavalla. Yksimieliset osakkeenomistajat voivat siten esimerkiksi lahjoittaa yhtiön varoja myös muulla kuin tämän luvun perusteluiden alussa esitetyllä tavalla tai jakaa vapaata omaa pääomaa muussa suhteessa kuin osakkeenomistuksen ja yhtiöjärjestyksen määräysten nojalla tulisi tehdä.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa nimenomaista säännöstä, joka vastaa nykyistä oikeustilaa ja osakeyhtiölain 13 luvun 6 §:n 4 momenttia.

Muut säännökset

7 §. Lainan ja vakuuden antamista koskevat rajoitukset. Pykälässä säädetään rajoituksista, joita sovelletaan yhtiön lainanantoon ja vakuuden antamiseen toisen puolesta. Pykälän 1 momentissa säädettävä yhtiön lähipiiriin kuuluville annettavia lainoja ja näiden puolesta annettavia vakuuksia koskeva pääsääntö vastaa voimassa olevan lain 76 §:n 1 momenttia.

Voimassa olevaa lakia vastaavalla tavalla 1 momentin mukaan yhtiö voisi antaa lainan tai vakuuden vain, jos se on tarpeen yhtiön rakennuksen tai kiinteistön huoltoa tai käyttämistä varten. Lainan tai vakuuden antaminen olisi perusteltua lähinnä silloin, kun yhtiö on osakkeenomistajana kiinteistöpalveluyrityksessä, joka huolehtii yhtiön kiinteistönhuoltotehtävistä, ja huoltoyhteisön toiminnan turvaaminen edellyttäisi asunto-osakeyhtiöltä tukea.

Lainan tai vakuuden antamisessa on aina otettava huomioon varojenjakoa koskevat yleiset periaatteet eli lainan tai vakuuden antamisessa on aina otettava huomioon luottoriski. Lainasta tai vakuudesta on siten sovittava asunto-yhtiöiden tavanomaisen luototuskäytännön mukaisesti (esim. riittävät vakuudet myös yhtiön käyttämältä kiinteistöpalveluyritykseltä).

Isännöitsijätodistuksessa olisi aina mainittava siitä, että kiinteistö on ulkopuolisen lainan vakuutena, jotta yhtiön osakkeiden ostaja saisi varmasti tiedon siitä, että kiinteistö on sivullisen lainan vakuutena.

Momentti poikkeaa osakeyhtiölaista, jossa ei erikseen säädetä lähipiirilainoista ja –vakuuksista. Rajoituksen säilyttäminen asunto-osakeyhtiölaissa on edelleen tarpeen asunto-osakeyhtiön pääasiallisen tarkoituksen ja toiminnan toteutumisen edistämiseksi.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiö voi antaa lainan lähipiiriläiselle tai vakuuden tämän puolesta vain, jos laina tai vakuus palvelee yhtiön etua ja, jos laina annetaan yhtiössä määräysvaltaa käyttävälle taholle, kaikki osakkeenomistajat suostuvat siihen, tai, jos laina annetaan muulle yhtiön lähipiiriin kuuluvalle, yhtiökokous päättää asiasta tavallisella enemmistöpäätöksellä.

Voimassa olevan lain 76 §:n mukaan lainaa tai vakuuksia voidaan antaa samaan konserniin kuuluvalle yhtiölle. Lainan tai vakuuden antamista ehdotetaan rajoitettavaksi sen vuoksi, että tällaiset toimet ovat lähtökohtaisesti ongelmallisia asunto-osakeyhtiön muiden osakkeenomistajien kannalta. Muiden yhtiöiden rahoittamisen ei voida katsoa sisältyvän asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen ja toimintaan edes siinä laajuudessa kuin se voi olla mahdollista tavallisessa osakeyhtiössä.

Tarve tässä momentissa tarkoitettuun vakuuden antamiseen voi olla käytännössä lähinnä silloin, kun yhtiö on vielä perustajaosakkeenomistajana olevan yrityksen hallussa. Asunto-osakeyhtiö on tällöin yleensä perustajayhtiön tytäryhtiö. Emoyhtiö voisi säännöksen nojalla käyttää tytäryhtiönsä varallisuutena olevaa kiinteistöä omien lainojensa vakuutena. Siinä vaiheessa kun asunto-osakeyhtiön osakkeita aletaan myydä eteenpäin, on perustajaosakkeenomistajan kuitenkin huolehdittava siitä että yhtiön antamia vakuuksia ei ole yhtiön ja sen osakkeenomistajien kannalta niin sanotun vieraan velan vakuutena.

Ehdotetun voimaanpanolain 22 §:n mukaan uuden asunto-osakeyhtiölain voimaan tullessa voimassa olleen lain 76 §:n 3 momentin mukaisesti annettuun lainaan ei sovelleta 11 luvun 7 §:ää, jos laina tai vakuus on annettu ennen uuden lain voimaantuloa eikä sen ehtoja muuteta uuden lain voimaantulon jälkeen.

8 §. Yhtiön lähipiiri. Pykälässä määritellään yhtiön lähipiiri. Pykälä vastaa pääpiirteissään vanhan osakeyhtiölain 1 luvun 4 §:ssä olevaa lähipiirin määritelmää. Pykälän 1 momentin 1 kohdan mukaan lähipiiriin kuuluu se, jonka määräysvaltaan yhtiö kuuluu. Määräysvallalla tarkoitetaan säännöksessä samaa kuin vanhan osakeyhtiölain 3 §:n 2—4 momentissa. Lähipiiriä on siis tämän kohdan mukaan myös se, jonka määräysvalta ei perustu omistukseen, vaan muuhun oikeuteen käyttää ääntenenemmistöä yhtiössä tai nimittää enemmistö yhtiön johdosta. Lähipiiriin kuuluu siis tämän kohdan mukaan ensinnäkin yhtiön kanssa samaan osakeyhtiöoikeudelliseen konserniin kuuluva yhtiö. Toiseksi siihen kuuluu myös yhtiössä määräysvaltaa käyttävä muu kuin osakeyhtiö. Kolmanneksi lähipiiriä ovat yhteisöt ja säätiöt, joissa tällaisella muulla yhtiössä määräysvaltaa käyttävällä on määräysvalta.

Lähipiiri ei 2 kohdan mukaan rajoitu osakeyhtiön omistajiin, vaan ulottuu myös niihin, jotka optio-oikeuden nojalla voivat tulla yhtiön omistajiksi. Tällöin lähipiiriin katsotaan kuuluvan sen, jonka omistusosuus on vähintään prosentin osakepääomasta, jos kaikki optio-oikeuksien tarkoittamat osakkeet merkittäisiin. Lähipiiriin kuuluvat 2 kohdan mukaan myös yhtiön konserniin kuuluvan muun yhteisön kuin osakeyhtiön sellaiset osakkaat ja jäsenet, jotka omistavat vähintään yhden prosentin yhteisön osuuksista taikka jäsen- tai yhtiöosuuksien tuottamasta äänimäärästä. Muutos perustuu konsernin määritelmän laajentamista koskevaan ehdotukseen.

Pykälän 1 momentin 3 kohdassa on lueteltu yhtiön isännöitsijä, hallituksen jäsen, tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja sekä 1 kohdassa tarkoitetussa yhteisössä tai säätiössä vastaavassa asemassa oleva henkilö

Lähipiirin käsitettä koskee 4 kohdassa 1—3 kohdassa tarkoitetun henkilön läheinen, joka on määritelty yksityiskohtaisesti pykälässä.

Pykälän 1 momentin 5 kohdassa on mainittu yhteisö tai säätiö, jossa 2—4 kohdassa tarkoitetulla henkilöllä yksin tai yhdessä toisen kanssa on määräysvalta.

Pykälän 2 momentissa täsmennetään 1 momentin 2 kohdassa olevan omistuksen ja äänivallan laskentatapaa.

Pykälän lähipiirin määritelmä poikkeaa osakeyhtiölain 8 luvun 6 §:n 2 momentissa olevasta lähipiirin määritelmästä, joka perustuu IAS 24 -standardiin. Asunto-osakeyhtiöissä vanhan osakeyhtiölain täsmällisempi määrittelytapa on tarpeellinen.

Pykälän 3 momentissa ehdotetaan, että 24 luvun 1 ja 2 §:ssä tarkoitettua lähipiiritoimeen perustuvaa tuottamusolettamaa sovellettaessa lähipiirisuhteen muodostava omistus- tai ääniosuus olisi suurempi kuin tilinpäätös- ja lainanantosäännöksiä sovellettaessa. Korkeampaa omistus- ja ääniosuutta ehdotetaan, koska tämän pykälän pääsäännön mukainen yhden prosentin osuus johtaisi käytännössä siihen, että tuottamusolettamaa sovellettaisiin hyvin laajasti yhtiön johdon ja osakkeenomistajan vastuuseen, koska lähes kaikissa asunto-osakeyhtiöissä on alle 100 asuntoa. Toisaalta matala omistus- ja äänivaltaosuus on tarpeen lainan ja vakuuden antamisen ja sitä koskevien tilinpäätöstietojen osalta, koska lähtökohtana on edelleen, että lainan tai vakuuden antaminen toisen puolesta olisi asunto-osakeyhtiössä poikkeuksellista.

IV OSA Perustaminen ja rahoitus

12 luku Asunto-osakeyhtiön perustaminen

Luvussa ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiön perustamisesta. Luvun säännökset vastaavat pääosin voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin kohdan perusteella sovellettavia vanhan osakeyhtiölain 2 luvun säännöksiä muotoiltuina osakeyhtiölain 2 lukua vastaavalla tavalla.

Sääntelyn lähtökohtana on, että yhtiön osakkeenomistajat ovat tiedossa perustamistoimien alkaessa (simultaaniperustaminen). Koska kaikki osakkeenomistajat ovat perustamishetkellä tiedossa, voidaan voimassa olevan oikeuden perustamiskirjaa ja perustamiskokouksen pöytäkirjaa koskevasta sääntelystä luopua ja yhdistää perustamisasiakirjat yhdeksi perustamissopimukseksi. Koska yhtiön johto valitaan ehdotuksen mukaan perustamissopimuksen allekirjoituksella, ei erillisiä säännöksiä perustajista tarvita. Johdon valinta perustamishetkellä tekee mahdolliseksi muun muassa rauennutta perustamista seuraavan merkintähinnan palauttamisvastuun asettamisen yhtiön hallitukselle ja mahdolliselle isännöitsijälle.

Yhtiön perustajaosakkeenomistajien välisiin suhteisiin sovelletaan ennen yhtiön rekisteröimistä pääasiassa sopimusoikeudellisia sääntöjä. Tämä koskee esimerkiksi perustamissopimuksen tai siihen liittyvien asiakirjojen, kuten yhtiöjärjestyksen muuttamista. Sopimusoikeudellisia sääntöjä sovelletaan myös osakemerkinnän ehtoihin. Koska perustamisessa sopijapuolina ovat perustajaosakkeenomistajat, ehdon pätevyyden edellytyksenä on tavallisesti se, että kaikki perustajaosakkeenomistajat hyväksyvät sen.

Ehdosta, joka koskee osakkeen maksamista apporttiomaisuudella, on luvussa nykyiseen tapaan omat erityiset säännöksensä. Näitä ehdotetaan kuitenkin kevennettäväksi nykyisestä. Perustamissopimukseen otettavaa apporttiselvitystä koskevat ehdotuksen säännökset ovat jossain määrin nykyistä joustavampia ja näiden muodollisuuksien laiminlyönnistä johtuvat seuraamukset on arvioitu uudelleen. Tilintarkastaja antaa lausuntonsa apporttiselvityksen pohjalta.

Yhtiöjärjestyksen sisällöstä säädetään 1 luvun 13 §:ssä, jonka mukaan pakollisia yhtiöjärjestys määräyksiä ovat yhtiön toiminimi, kotipaikka, yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste, huoneistoselitelmä ja yhtiön hallinnassa olevat tilat sekä yhtiövastikkeen perusteet ja vastikkeesta päättävä taho. Muista seikoista, joista voimassa olevan oikeuden mukaan on määrättävä yhtiöjärjestyksessä, on ehdotuksessa olettamasäännökset. Tilikaudesta voitaisiin määrätä joko perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä. Tilikauden muuttamisesta päätettäisiin yhtiökokouksessa silloinkin, kun siitä on alun perin määrätty perustamissopimuksessa.

Ehdotetun voimaanpanolain 4 §:n mukaan yhtiön perustamiseen ja rekisteröimiseen sovelletaan vanhaa lakia, jos perustamiskirja on allekirjoitettu ennen uuden lain voimaantuloa eikä tästä laista muuta johdu.

Yleiset säännökset

1 §. Perustamissopimus. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi perustamissopimuksesta, joka korvaa voimassa olevan oikeuden perustamiskirjan ja perustamiskokouksen pöytäkirjan. Koska varsinaista perustamiskokousta ei pidetä, edellytetään että kaikki osakkeenomistajat ovat perustamisesta yksimielisiä. Perustajana voi tulla kysymykseen myös yksikin osakkeenomistaja. Osakkeenomistajien perustamistahto käy ilmi siitä, että he allekirjoittavat perustamissopimuksen. Tilanne, jossa yksi perustajaosakkeenomistajista ei allekirjoitakaan perustamissopimusta, jää arvioitavaksi yleisten sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaan. Yleensä lienee tarkoitettu, että perustaminen raukeaa tällaisessa tilanteessa. Samoin yleisten sääntöjen mukaan ratkaistaan tilanne, jossa allekirjoitusten välissä on kulunut pitkä aika. Myös perustamissopimuksen muuttamista arvioidaan sopimusoikeuden periaatteiden mukaisesti.

Perustamissopimus on laadittava kirjallisesti. Muotovaatimuksella taataan se, että kaupparekisteriviranomaisen on helppo arvioida yhtiön rekisteröinnin perusteena olevia seikkoja. Jos sopimusta ei ole laadittu kirjallisesti tai kirjallisen sopimuksen sisältö ei täytä 2 §:n vähimmäisvaatimuksia, yhtiön rekisteröiminen estyy. Muutkin kuin kirjallisesta perustamissopimuksesta ilmenevät sopimusehdot voivat sinänsä olla osakkeenomistajien välillä sitovia yleisten sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaisesti. Rekisteriviranomainen ei kuitenkaan ole ilman erityistä aihetta velvollinen selvittämään muita kuin kirjallisesta perustamissopimuksesta ilmeneviä seikkoja.

Momentti vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 1 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistaja merkitsee perustamissopimuksen allekirjoituksella perustamissopimuksesta ilmenevän määrän osakkeita. Kirjalliseen perustamissopimukseen otettaneen yleensä mahdolliset osakkeen merkintään liittyvät ehdot. Ehdoista voidaan kuitenkin edellä todetuin tavoin osakkeenomistajien välisessä suhteessa sitovasti sopia myös suullisesti ja niitä voidaan ottaa muihin asiakirjoihin.

Osakkeen merkitsijä voi momenttiin ehdotettavan olettamasäännön mukaan tehokkaasti peruuttaa merkintänsä enintään niin kauan kunnes kaikki osakkeet on merkitty. Osakkeenomistajat voivat kuitenkin esimerkiksi sopia, ettei peruuttaminen ole lainkaan mahdollista tai että peruuttaminen on mahdollista kaikkien osakkeiden merkinnän jälkeenkin. Peruuttamista koskevaan ehtoon ei kuitenkaan koskaan voida vedota enää yhtiön rekisteröinnin jälkeen. Toisaalta ennen yhtiön rekisteröimistä perustajaosakkeenomistajat voivat aina yksimielisinä luopua perustamisesta.

Voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 6 §:n mukaan perustajat päättävät osakemerkinnän hyväksymisestä. Ehdotettavassa puhtaassa simultaaniperustamisessa tämä ei kuitenkaan tule kysymykseen, vaan kaikille osakkeenomistajille tulee se määrä osakkeita, jonka he perustamissopimuksessa merkitsevät.

Momentti vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 1 §:n 2 momenttia.

Pykälän 3 momentin mukaan lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti valittavat ja perustamissopimuksessa yksilöidyt johdon jäsenet, tilintarkastajat ja toiminnantarkastajat katsotaan valituiksi, kun perustamiskirja on allekirjoitettu. Yleisistä periaatteista johtuu, että johdon jäseniltä, tilintarkastajilta ja toiminnantarkastajilta on ennen valintaa saatava suostumus toimeen ryhtymiseen. Rekisteri-ilmoitukseen liitettävää kirjallista suostumusta ei kuitenkaan edellytetä. Johdon jäsenillä tarkoitetaan tässäkin yhteydessä hallituksen jäseniä sekä mahdollista isännöitsijää.

Momentti vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 1 §:n 3 momenttia lukuun ottamatta toiminnantarkastajia koskevia määräyksiä.

2 §. Perustamissopimuksen sisältö. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi perustamissopimuksen vähimmäissisällöstä. Momentin 1 kohdan mukaan sopimuksesta on aina käytävä ilmi sopimuksen päivämäärä. Jäljempänä 7 §:ssä tarkoitettu perustamisen kolmen kuukauden määräaika lasketaan tästä päivämäärästä. Päivämäärällä saattaa 1 §:n 2 momentista ilmenevällä tavalla olla merkitystä myös osakemerkinnän peruuttamisen kannalta. Jos osakkeenomistajat allekirjoittavat sopimuksen eri aikoina, sopimuksen päivämäärä tarkoittaa viimeisen allekirjoituksen päivämäärää.

Momentin 2 kohdan mukaan perustamissopimuksessa on yksilöitävä kaikki osakkeenomistajat. Yleensä yksilöinti tapahtuu ottamalla sopimukseen nimen lisäksi henkilötunnus tai yritys- ja yhteisötunnus. Lisäksi kohdan mukaan on mainittava kunkin osakkeenomistajan merkitsemät osakkeet. Yleensä riittävää on osakkeiden lukumäärän mainitseminen. Tarkempikin yksilöinti voi olla tarpeen, jos osakkeet poikkeavat oikeuksiltaan tai velvollisuuksiltaan toisistaan.

Ehdotetun 3 kohdan mukaan on mainittava osakkeesta yhtiölle maksettava määrä eli merkintähinta. Merkintähinta ilmaistaan rahamääräisenä. Lähtökohtaisesti merkintähinta myös maksetaan rahassa. Se voidaan kuitenkin sopia maksettavaksi myös luovuttamalla muuta omaisuutta, kuten 5 §:stä ilmenee. Ehdotuksen 3 §:n mukaan perustamissopimukseen on otettava erillinen ehto, jos halutaan, että osakkeiden merkintähinnasta osa merkitään osakepääoman asemesta rakennusrahastoon tai sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Tällainen ehto voi olla myös yhtiöjärjestyksessä.

Momentin 4 kohdassa säädetään osakkeen maksuaikaa koskevan ehdon ottamisesta perustamissopimukseen. Koska asunto-osakeyhtiö on ilmoitettava rekisteröitäväksi kolmessa kuukaudessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta ja koska osakkeiden on oltava täysin maksettuja rekisteröintihetkellä, ei maksuaikaa voida määritellä kovinkaan pitkäksi.

Momentin 5 kohdassa säädetään yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkamisajankohdan määrittelemisestä perustamissopimuksessa. Alkamisajankohta voidaan määrätä esimerkiksi tietyksi päivämääräksi tai sitoa tietyn seikan toteutumiseen. Tällaisia seikkoja voivat olla esimerkiksi perustamiskirjan allekirjoittaminen, yhtiön rekisteröinti, lupa rakennuksen tai huoneiston käyttöönottamiseen. Eri tarkoituksiin perittävien vastikkeiden maksuvelvollisuuden alkaminen voidaan määritellä tarpeen mukaan eri tavoin.

Momentin 6 kohdassa säädetään osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden alkamisen perusteista. Myös hallintaoikeuden alkamisajankohta voidaan määritellä tarkoituksenmukaisella tavalla. Alkamisajankohdan määrittelyssä voidaan ottaa huomioon myös se, miten vastuu rakentamisesta ja kunnossapitovelvollisuudesta jaetaan yhtiön ja osakkeiden merkitsijän kesken.

Momentin 7 kohdassa säädetään yhtiön hallituksen jäsenten mainitsemisesta. Erityisiä vaatimuksia hallituksen jäsenten yksilöintitavasta ei ehdoteta. Rekisteröintiä varten tarvitaan kuitenkin kaupparekisterilain (129/1979) 3 a §:ssä tarkoitetut henkilötiedot, jotka sisältävät täydellisen nimen, henkilötunnuksen, osoitteen ja kansalaisuuden. Ulkomaalaisesta, jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta, ilmoitetaan syntymäaika. Perustamissopimuksessa voidaan mainita myös hallituksen puheenjohtaja, jollei tämän valintaa haluta jättää hallituksen tehtäväksi.

Vaatimukset kaikkien osakkeenomistajien ja heidän osakemerkintöjensä sekä yhtiön johdon mainitsemisesta liittyvät siihen, että kaikkien osakkeenomistajien allekirjoittama perustamissopimus korvaa nykyisen, periaatteessa monivaiheisen perustamismenettelyn. Vaatimus merkintähinnan ja sen maksuajan mainitsemisesta vastaa voimassa olevaa lakia.

Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden ja huoneistojen hallintaoikeuden siirtymisen tarkempi määrittely on tarpeen ilmenneiden epäselvyyksien vähentämiseksi. Käytännössä on pidetty epäselvänä, milloin vastikkeen maksuvelvollisuus alkaa esimerkiksi silloin, kun yhtiön rakennukset ja osakkeenomistajien hallintaan tulevat huoneistot valmistuvat vaiheittain. Vastaavasti on voinut olla epäselvää, missä vaiheessa osakkeenomistaja saa hallintaansa sen huoneiston tai maa-alan, johon hänen osakkeensa oikeuttavat.

Momentti poikkeaa osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 1 momentista asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen ja toimintaan liittyvien rakennuksen ja kiinteistön tilojen hallintaa ja vastikkeen maksuvelvollisuutta koskevien vaatimusten osalta.

Pykälän 2 momentin mukaan perustamissopimukseen on otettava tai liitettävä 1 luvun 13 §:ssä tarkoitettu yhtiöjärjestys. Perustamissopimukseen on toisin sanoen nykyiseen tapaan joko otettava erillinen yhtiöjärjestykseksi yksilöitävä osuus tai siihen on liitettävä erilliselle asiakirjalle laadittu yhtiöjärjestys.

Voimassa olevan oikeuden mukaan tilikaudesta määrätään aina yhtiöjärjestyksessä. Tästä aiheutuu kuitenkin tarpeettomia hankaluuksia sekä yhtiötä perustettaessa, jolloin tilikausi on usein poikkeava, että silloin, kun tilikautta muutetaan. Tästä syystä ehdotetaan, että tilikaudesta määrättäisiin joko yhtiöjärjestyksessä tai perustamissopimuksessa. Tilikauden muuttaminen tapahtuisi ehdotetun 10 luvun 4 §:n mukaan yhtiökokouksen päätöksellä silloin, kun siitä on määrätty perustamissopimuksessa. Tilikausi rekisteröidään kaupparekisterilain 9 §:n 1 momentin 14 kohdan nojalla kaupparekisteriin.

Momentti vastaa voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 2 momentin johdantolauseen säännöstä ja osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 2 momenttia.

Pykälän 3 momentissa säädetään, että perustamissopimuksessa on tarvittaessa mainittava isännöitsijä, tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja. Tarvittaessa tarkoittaa tilanteita, joissa toimielin on pakko nimetä yhtiöjärjestyksen määräyksen taikka muun lain perusteella sekä tilanteita, joissa valinta voidaan haluttaessa tehdä. Selvyyden vuoksi momentissa säädetään myös siitä, että jo perustamissopimuksessa voidaan nimetä hallituksen puheenjohtaja. Erillistä hallituksen kokousta ei siten tarvita. Rekisteröintiä varten tarvittavista tiedoista säädetään kaupparekisterilaissa.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka liittyy perustamismenettelyn muuttamiseen. Momentti vastaa pääosin osakeyhtiölain 2 luvun 2 §:n 3 momenttia.

3 §. Merkintähinta. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi mahdollisuudesta merkitä osa osakkeiden merkintähinnasta osakepääoman sijasta rakennusrahastoon tai sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Pykälä sisältää olettamasäännön, jonka mukaan yhtiölle tuleva osakkeiden merkintähinta merkitään osakepääomaan. Olettamasäännös vastaa voimassa olevan oikeuden pakottavaa säännöstä osakkeiden merkintähinnan merkitsemisestä sidottuun omaan pääomaan. Perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että merkintähinta merkitään osittain rakennusrahastoon tai sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon, joka on nimensä mukaisesti vapaata omaa pääomaa. Osakepääomaksi merkittävä määrä ei kuitenkaan voi alittaa 1 luvun 7 §:n 1 momentissa tarkoitettua vähimmäisosakepääomaa eikä yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti edellytettyä osakepääoman vähimmäismäärää.

Pykälässä viitataan myös siihen mahdollisuuteen, että kirjanpitolaissa säädettäisiin asiasta toisin.

Voimassa olevan oikeuden mukaan merkintähinta on aina kirjattava sidotun oman pääoman rahastoon. Muutostarve on selvitetty edellä 10 luvun 2 §:n perusteluissa.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 4 §:ää lukuun ottamatta rakennusrahastoa koskevia määräyksiä.

Osakkeen maksaminen

4 §. Rahamaksu. Pykälässä säädettäisiin rahassa suoritettavan osakkeen merkintähinnan tarkemmasta maksutavasta. Voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavasta vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 9 §:n 3 momentista poiketen ehdotetaan sallittavaksi merkintähinnan maksaminen myös ulkomailla olevalle tilille. Tilin tulee kuitenkin vastata Suomessa olevan talletuspankin tai talletusten vastaanottamiseen oikeutetun ulkomaisen luottolaitoksen tiliä. Vastaavuusvaatimus liittyy säännöksen tarkoitukseen, joka on sen varmistaminen, että maksu on suoritettu. Kysymys on siitä, miten luotettava maksamista koskeva tieto ulkomaisesta pankista on saatavissa. Yleensä luotettavina tässä mielessä voitaneen pitää OECD-maan lainsäädännön alaisia pankkeja ja muita luottolaitoksia. Käytännössä ratkaisu siitä, onko maksun tapahtuminen riittävällä todennäköisyydellä todettavissa, jää kuitenkin maksamisen lainmukaisuudesta todistuksen antavalle tilintarkastajalle tai jos yhtiössä ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa muun selvityksen varaan. Kun kyseessä on rahamaksu yhtiön tilille, selvitys voidaan käytännössä antaa tiliotteella tai vastaavalla rahalaitoksen antamalla tositteella. Muun selvityksen osalta riittävä luotettavuus määrittyy kaupparekisterikäytännön perusteella. Säännös koskee sekä osakepääomaan merkittävän että rakennusrahastoon tai vapaaseen omaan pääomaan merkittävän määrän maksamista.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:ää.

5 §. Apportti. Pykälä sisältää säännöksiä apporttiomaisuudella eli muulla omaisuudella kuin rahalla tapahtuvasta osakkeen maksamisesta. Asiasta säädetään myös kaupparekisteri-ilmoituksen liitteitä koskevassa 7 §:n 4 momentissa.

Pykälän 1 momentissa säädettäisiin ensinnäkin selvyyden vuoksi, että apporttiomaisuudella on oltava maksua vastaava taloudellinen arvo yhtiölle. Maksussa voi olla kysymys osakkeen koko merkintähinnasta tai sen osasta. Omaisuuden arvon on yhtiön näkökulmasta vastattava vähintään määrää, joka omaisuudella on tarkoitus maksaa. Sen sijaan yhtiöoikeudellisesti ei ole estettä sille, että apporttiomaisuus todelliselta arvoltaan ylittää kyseisen määrän. Lisäksi momentissa säädettäisiin, ettei työsuoritusta tai palvelun suorittamista koskeva sitoumus voi koskaan olla apporttiomaisuutena. Säännökset vastaavat voimassa olevaa oikeutta, pääasiassa voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 4 §:n 4 momenttia.

Jos omaisuus ei ole apporttiomaisuudeksi kelpaavaa tai sen arvo yhtiölle alittaa perustamissopimuksessa rahamääräisenä ilmaistun merkintähinnan, merkitsijä voi olla yleisten velvoiteoikeudellisten sääntöjen nojalla velvollinen suorittamaan puuttuvan määrän yhtiölle. Tämän lisäksi hallituksen jäsenet ja isännöitsijä sekä tilintarkastaja voivat joutua vahingonkorvausvelvollisiksi, jos he hyväksyvät apporttiomaisuudella tapahtuvan suorituksen ja antavat 7 §:n 3 ja 4 momentin mukaiset kaupparekisteri-ilmoituksen liitteet. Apporttiomaisuutta koskevien muodollisuuksien täyttämisellä on toisaalta yleensä se käytännön vaikutus, että sillä, joka kiistää osakkeen tulleen kokonaisuudessaan maksetuksi, on velvollisuus näyttää väitteensä toteen.

Pykälän 2 momentissa säädetään ensinnäkin apporttiehdon mainitsemisesta perustamissopimuksessa. Ehto voi oikeuttaa tai velvoittaa merkitsijän maksamaan osakkeen kokonaan tai osittain apporttiomaisuudella. Tavallisesti ehdossa on syytä mainita, ketä ehto koskee. Jos tästä ei ole mainintaa, ehdon on lähtökohtaisesti tulkittava koskevan kaikkia merkitsijöitä.

Edelleen momentissa säädetään apporttiomaisuutta koskevasta erityisestä selvityksestä, jonka on oltava perustamissopimuksessa. Teknisesti selvitys voidaan kirjoittaa osaksi sopimusta tai ottaa liitteeksi, johon sopimuksessa viitataan. Selvityksessä on ensinnäkin yksilöitävä apporttiomaisuus ja sillä suoritettava maksu. Tämä vaatimus vastaa asiallisesti paljolti sitä, mitä voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 4 a §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdassa säädetään riippumattoman asiantuntijan lausunnosta. Edelleen on selvitettävä omaisuuden arvostamiseen vaikuttavat seikat ja arvostamisessa noudatetut menetelmät. Nämä vaatimukset puolestaan vastaavat asiallisesti pitkälti sitä, mitä vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 4 §:n 2 ja 3 momentissa sekä 4 a §:n 1 momentin 2 kohdassa säädetään yhtäältä perustamiskirjan liitteistä ja toisaalta riippumattoman asiantuntijan lausunnosta. Selvitykset ovat tarpeen, jotta tilintarkastaja voisi ottaa omaisuuden arvostamiseen kantaa siten kuin jäljempänä 7 §:n 4 momentissa ehdotetaan säädettäväksi.

Jos momentin säännöksiä ei ole noudatettu, apporttiomaisuudella suoritettuun maksuun vetoavalla on momentin mukaan velvollisuus näyttää, että omaisuudella oli maksua vastaava taloudellinen arvo yhtiölle. Jos merkitsijä ei kykene tätä näyttämään, hänen on maksettava puuttuva määrä yhtiölle rahassa. Ehdotukseen ei sisälly vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 4 §:n 5 momentin kaltaista säännöstä apporttiehdon tehottomuudesta, jota on pidetty ongelmallisena seuraamuksena kyseessä olevan kaltaisten muodollisuuksien laiminlyönnistä. Apporttisääntelyn tarkoituksena on suojata osakkeenomistajia ja velkojia turvaamalla täysi maksu osakkeesta yhtiölle. Apporttiomaisuutta koskevilla muodollisuuksilla pyritään tässä tarkoituksessa edesauttamaan omaisuuden oikeaa arvostamista. Ehdotuksessa on siten johdonmukaisena ja riittävänä seuraamuksena muodollisuuksien laiminlyönnistä pidetty sitä, että apporttimaksuun vetoavalla on todistustaakka omaisuuden oikeasta arvosta. Jos maksuun vetoava näyttää, että omaisuus on arvoltaan ollut riittävä, niin osakkeenomistajien kuin velkojienkin asema on tullut turvatuksi.

Säännös voi käytännössä tulla sovellettavaksi esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiön konkurssipesä väittää apporttiomaisuudella tapahtunutta osakkeen maksua riittämättömäksi ja vaatii merkitsijältä puuttuvaa määrää.

Säännös koskee tilanteita, joissa apportista ei ole määrätty lainkaan perustamissopimuksessa tai joissa apporttiomaisuutta koskeva selvitys puuttuu taikka on puutteellinen. Jos osittainen puutteellisuus on helposti havaittavissa, säännöksen käytännön merkitystä vähentää se, että tällöin yhtiön rekisteröiminenkin estyy. Vähäinen tai tulkinnanvarainen puutteellisuus ei puolestaan käytännössä johda todistustaakan täydelliseen kääntymiseen, koska apporttiselvityksellä tällaisesta puutteellisuudesta huolimatta on merkitystä omaisuuden arvoa koskevan todistelun kannalta. Käytännössä tyypillisin ja selkein todistustaakkasäännöksen soveltamistilanne lieneekin tapaus, jossa osake maksetaan jäljempänä 3 momentissa tarkoitetulla jälkiapporttimenettelyllä siten peitellysti, ettei maksutapa käy perustamisasiakirjoista lainkaan ilmi eikä järjestely ole tilintarkastajan tai rekisteriviranomaisen havaittavissa.

Pykälän 3 momentti sisältää täydentävän säännöksen, jonka mukaan silloin, kun merkintähinta tosin maksetaan rahassa mutta edellytyksin, että yhtiö hankkii vastiketta vastaan omaisuutta tai palveluja, hankintaan sovelletaan vastaavasti, mitä apporttiomaisuudella tapahtuvasta maksusta säädetään. Säännös on tarpeen, jotta apporttisäännöksiä ei voitaisi kiertää tällaisilla sopimusjärjestelyillä. Säännöksen soveltaminen ei riipu siitä, keneltä omaisuutta tai palveluja hankitaan. Käytännössä kyseeseen tulevat joko merkitsijä itse tai hänen läheisensä.

Jos rahamaksu tapahtuu edellyttäen esimerkiksi, että yhtiö ostaa merkitsijältä kiinteistön, kaupasta olisi määrättävä perustamiskirjassa, jossa tulisi myös yksilöidä kiinteistö ja siitä maksettava hinta sekä selvittää kiinteistön arvostamiseen vaikuttavat seikat ja arvostamisessa noudatettavat menetelmät. Jos kiinteistöstä maksettava vastike on muuta kuin rahaa, myös muu vastike olisi yksilöitävä ja selvitettävä sen arvostamiseen vaikuttavat seikat sekä arvostamisessa noudatettavat menetelmät. Rekisteri-ilmoitukseen olisi liitettävä 7 §:n 4 momentissa tarkoitettu tilintarkastajan lausunto. Hankinnan ylihintaisuus merkitsee, ettei osaketta voida pitää maksettuna.

Tavallisesti tällaiset niin sanottua jälkiapporttia tarkoittavat järjestelyt tehtäneen kuitenkin peitellysti. Vaikka yhtiö tällöin saataisiin rekisteröidyksi, yhtiön väittäessä myöhemmässä oikeudenkäynnissä hankintaa ylihintaiseksi yhtiön vastapuoli on pykälän 2 momentista johtuen velvollinen näyttämään, ettei näin ollut. Ylihintaisuus johtaa pykälän mukaiseen velvollisuuteen maksaa puuttuva määrä yhtiölle rahassa. Se voi johtaa myös yhtiön johdon vahingonkorvausvelvollisuuteen.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 6 §:ää.

6 §. Maksuviivästyksen seuraamukset. Pykälä sisältää säännökset osakkeen niin sanotusta kadusoimisesta ja tähän liittyvästä vahingonkorvausvastuusta. Säännökset vastaavat pääperiaatteiltaan voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:ää. Pykälään ei kuitenkaan ehdoteta otettavaksi vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 1 momentin säännöstä siitä, että hallituksen on viipymättä perittävä viivästynyttä merkintähintaa. Nimenomainen säännös on aiheuttanut epäselvyyksiä sen suhteen, onko merkintähintaa perittävä silloinkin, kun osakkeelle on löytynyt uusi merkitsijä, eikä perintä siten ole enää mielekästä. Velvollisuus periä merkintähintasaatavia seuraa johdon yleisestä velvollisuudesta huolellisesti toimien edistää yhtiön etua. Merkintähinnan perinnässä ei ilman pätevää perustetta voida suosia tiettyjä merkitsijöitä.

Pykälän 1 momentin mukaan hallitus voi maksun viivästyttyä todeta oikeuden osakkeeseen menetetyksi, jos merkintähintaa mahdollisine viivästyskorkoineen ei ole maksettu sen eräännyttyä, eikä hallitus ole antanut merkitsijälle lisää maksuaikaa. Säännös poikkeaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 1 momentissa olevasta säännöksestä siten, että menettämisseuraamus voidaan määrätä heti eikä vasta kuukauden kuluttua eräpäivästä. Toisaalta nimenomaisesti todetaan, että hallitus voi myös myöntää merkitsijälle lisää maksuaikaa. Hallituksen on normaaliin tapaan arvioitava, mikä ratkaisu on yhtiön edun mukainen.

Hallitus voi todettuaan oikeuden menetetyksi antaa merkintäoikeuden toiselle henkilölle. Ehdotukseen ei ole otettu vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 2 momentin säännöstä uuden merkitsijän velvollisuudesta heti maksaa osakkeesta erääntynyt määrä. Vaikka lähtökohtana tässä tilanteessa onkin, että uuden merkitsijän on maksettava osake välittömästi, koska merkintähinta osakeantiehtojen mukaan on jo erääntynyt, hallitus voi myöntää uudellekin merkitsijälle maksuaikaa, jos menettely on yhtiön edun mukainen.

Pykälän 2 momentin mukaan se, jonka oikeus osakkeeseen on todettu menetetyksi, on velvollinen suorittamaan yhtiölle mahdollisten perimiskulujen lisäksi kymmenesosan osakkeesta maksettavasta määrästä. Säännös vastaa voimassa olevan lain viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:n 3 momenttia muuten, mutta kyseessä olevan korvauksen — eräänlaisen lakisääteisen sopimussakon — maksuvelvollisuutta ei enää ole kytketty osakkeen mitätöimiseen, jota voidaan pitää merkitsijän näkökulmasta varsin sattumanvaraisena kriteerinä. Toisaalta kohtuuttomien seuraamusten välttämiseksi korvauksen määrä ehdotetaan samalla alennettavaksi nykyisestä kolmasosasta kymmenesosaan osakkeen merkintähinnasta. Lisäksi ehdotuksesta käy nimenomaisesti ilmi, että merkitsijä voi edellä mainitun taksoitetun vahingonkorvauksen ohella olla velvollinen korvaamaan yhtiön perimiskulut. Perustamissopimuksessa voidaan määrätä maksuviivästyksen seuraamuksista, esimerkiksi sopimussakon suuruudesta, toisin.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 7 §:ää.

Rekisteröiminen ja sen oikeusvaikutukset

7 §. Yhtiön rekisteröiminen. Pykälässä säädetään yhtiön rekisteröimisestä. Pykälän 1 momentti poikkeaa voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavasta vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 9 §:n 1 momentista siten, että ehdotuksen mukaan yhtiö on ilmoitettava rekisteröitäväksi kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoituksesta. Päivämäärällä tarkoitetaan perustamissopimuksen mukaista viimeisen osakkeenomistajan allekirjoituksen päivämäärää. Nykyistä lyhyempi määräaika johtuu siitä, että perustaminen tapahtuu aina simultaaniperustamisena. Muutos lyhentää oikeudellista välitilaa, joka vallitsee perustamistoimien alkamisen ja yhtiön rekisteröimisen välillä.

Pykälän 2 momentin mukaan rekisteröitäväksi ilmoitettavien osakkeiden on oltava täysin maksettuja, kuten nykyäänkin. Tämä koskee sekä osakepääomaan, vapaaseen omaan pääomaan että rakennusrahastoon merkittäviä määriä. Osakepääomaksi rekisteröidään se rekisteröitävistä osakkeista maksettu määrä, joka perustamissopimuksen tai yhtiöjärjestyksen mukaan on merkittävä osakepääomaan.

Ehdotukseen ei ole katsottu tarpeelliseksi ottaa erityisiä säännöksiä maksamattomien osakkeiden mitätöimisestä. Jos osaketta ei makseta 1 momentin mukaisessa ajassa, sitä ei käsillä olevan momentin mukaan voida rekisteröidä, jolloin osake raukeaa. On huomattava, että tällöin perustamissopimuksen tulkinnasta saattaa usein seurata perustamisen raukeaminen kokonaisuudessaan, koska yhtiöön ei saada sovittua määrää osakkeenomistajia ja pääomaa.

Pykälän 3 momentti sisältää rekisteri-ilmoituksen liitteitä koskevia säännöksiä, jotka vastaavat voimassa olevan lain viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 9 §:n 4 momenttia jäljempänä mainituin muutoksin.

Momentin mukaan rekisteri-ilmoitukseen on liitettävä hallituksen jäsenten ja mahdollisen isännöitsijän vakuutus siitä, että yhtiön perustamisessa on noudatettu osakeyhtiölain säännöksiä. Koska rekisteriin ilmoitettavien osakkeiden tulee olla täysin maksettuja, sanottuun sisältyy myös vakuutus osakkeiden maksamisesta. Vakuutus koskee sekä osakepääomaan että mahdollisesti sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon merkittäviä määriä. Ehdotukseen ei sisälly vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 9 §:n 3 momentin ja 4 momentin 1 kohdan nimenomaisia säännöksiä osakkeista maksettavan määrän olemisesta yhtiön omistuksessa ja hallinnassa, koska nämä ovat eräissä tilanteissa aiheuttaneet tulkintaepäselvyyksiä. Ehdotus ei kuitenkaan tarkoita lievennystä voimassa olevaan lakiin verrattuna, vaan maksun tulemista yhtiölle arvioitaisiin yleisten varallisuusoikeudellisten sääntöjen mukaisesti. Tavallisesti, kuten tilille 4 §:n mukaan suoritettavan rahamaksun kysymyksessä ollessa, asian arviointi on yksinkertaista. Apporttiomaisuuden osalta tilanne voi olla monimutkaisempi. Esimerkiksi käytettäessä pantattuun omaisuuteen liittyvää ylivakuutta apporttina, maksu katsotaan suoritetuksi omaisuutta hallinnassaan pitävälle pantinhaltijalle toimitetulla siirtoilmoituksella, jolla yhtiö saa suojan muun muassa maksajan muita velkojia vastaan.

Momentin mukaan rekisteri-ilmoitukseen on liitettävä yhtiön tilintarkastajien todistus siitä, että osakeyhtiölain osakkeen maksamista koskevia säännöksiä on noudatettu. Säännös vastaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 9 §:n 4 momentin 2 kohtaa. Tärkeintä on luonnollisesti sen arvioiminen, että osakkeet on maksettu ja maksu on tullut yhtiölle. Maksamisella tarkoitetaan tässäkin sekä osakepääomaan että rakennusrahastoon tai sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon merkittävän määrän maksamista. Jos yhtiössä ei lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa, osakkeiden maksamisesta on liitettävä muu selvitys. Kun kyseessä on rahamaksu yhtiön tilille, tämä voidaan käytännössä selvittää tiliotteella tai vastaavalla rahalaitoksen antamalla tositteella.

Pykälän 4 momentti tulee sovellettavaksi silloin, kun osake maksetaan apporttiomaisuudella. Tällöin rekisteri-ilmoitukseen on lisäksi liitettävä tilintarkastajan lausunto edellä 5 §:n 2 momentissa tarkoitetusta selvityksestä ja siitä, oliko omaisuudella vähintään maksua vastaava taloudellinen arvo yhtiölle. Estettä ei ole sille, että lausunnon antaa yhtiön oma tilintarkastaja.

Tilintarkastaja voi lausunnossaan todeta lyhyesti hyväksyvänsä selvityksen ja katsovansa omaisuuden arvon riittäväksi. Toisaalta tilintarkastaja voi lausunnossaan esimerkiksi katsoa, että omaisuus tulee arvostaa muuta kuin apporttiselvityksessä omaksuttua menetelmää noudattaen. Sanottu ei estä häntä katsomasta omaisuuden arvoa riittäväksi, jos hän lausunnossa soveltamallaan arvostusmenetelmällä kuitenkin päätyy tällaiseen tulokseen. Arvioinnin kohteena on apporttiomaisuuden arvo yhtiölle omaisuuden luovuttamishetkellä.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 8 §:ää.

8 §. Rekisteröimisen oikeusvaikutukset. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi, että yhtiö syntyy rekisteröinnillä. Momentissa todetaan myös voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 14 §:n 2 momenttia vastaavalla tavalla, että yhtiön puolesta perustamissopimuksen allekirjoittamisen jälkeen mutta ennen rekisteröintiä tehdystä toimesta vastuu siirtyy yhtiölle rekisteröinnillä. Myös perustamissopimuksessa yksilöidyistä toimista, kuten kiinteistön hankinnasta, aiheutuneet velvoitteet siirtyvät yhtiölle sen tultua rekisteröidyksi. Edellytyksenä kuitenkin on, että toimet on tehty enintään vuosi ennen perustamissopimuksen allekirjoittamista. Säännös tekee mahdolliseksi pitkään noudatetun perustettavan yhtiön lukuun hankkimista koskevan käytännön jatkamisen. Tällaisesta menettelystä aiheutuvaa epävarmuutta pyritään rajoittamaan ehdotetulla vuoden määräajalla. Määräaika on yhteensopiva maakaaren (540/1995) 2 luvun 4 §:ssä asetetun, perustettavan yhtiön lukuun tehtyjä kauppoja koskevan kahden vuoden määräajan kanssa.

Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistaja ei rekisteröinnin jälkeen voi vapautuakseen osakemerkinnästä vedota siihen, että perustamiseen liittyvä ehto ei ole toteutunut. Säännöksellä suojataan ennen kaikkea sivullisten luottamusta kaupparekisterimerkintöihin. Säännös vastaa asiallisesti vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 3 momenttia muuten, mutta on yleisempi ja koskee muitakin perustamiseen liittyviä kuin perustamissopimukseen otettuja ehtoja. Säännöksen sanamuotoa on muutenkin hieman täsmennetty. Ehtoon vetoamista ennen yhtiön rekisteröintiä arvioidaan yleisten sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaisesti. Momentti koskee ainoastaan osakemerkinnästä vapautumista, ei sen sijaan esimerkiksi oikeutta vahingonkorvaukseen.

Vaikka tästä ei edelleenkään ehdoteta otettavaksi lakiin nimenomaista säännöstä, vakiintuneesti on katsottu, että yhtiön rekisteröiminen myös korjaa osakkeen merkintään liittyvät niin sanotut heikot pätemättömyysperusteet. Osakkeenomistaja ei toisin sanoen voi merkinnästä vapautuakseen vedota heikkoihin pätemättömyysperusteisiin enää sen jälkeen, kun yhtiö on rekisteröity.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 9 §:ää.

9 §. Toiminta ennen rekisteröimistä. Pykälän 1 momentissa ehdotetaan säädettäväksi siitä, että yhtiö syntyy, eli siitä tulee oikeuskelpoinen ja oikeustoimikelpoinen, vasta rekisteröinnillä. Ennen rekisteröintiä yhtiö ei voi hankkia omaisuutta eikä tehdä sitoumuksia. Yhtiö ei myöskään voi olla asianosaisena tuomioistuimessa tai muussa viranomaisessa ennen kuin se on rekisteröity. Esimerkiksi perustettavan yhtiön lukuun hankittu omaisuus on yleensä ulosmitattavissa yhtiön lukuun toimineen velasta. Säännös vastaa asiallisesti voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 2 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 14 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa säädetään vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 14 §:n 2 momentin 1 virkettä vastaavasti siitä, että ennen yhtiön rekisteröintiä tehdyistä toimista vastaavat toimesta päättäneet ja siihen osallistuneet yhteisvastuullisesti. Toimeen osallistuja voi olla myös oikeushenkilö. Säännöksen sanamuotoa on selkeytetty siten, että päättäjät ja toimeen osallistuneet ovat yhteisvastuussa tehdyistä toimista. Momentissa viitataan selvyyden vuoksi 8 §:n 1 momenttiin, jonka mukaan vastuu voi siirtyä yhtiölle, mikäli viitatussa momentissa säädetyt edellytykset täyttyvät.

Pykälän 3 momentin mukaan hallitus ja isännöitsijä voivat ilman henkilökohtaisen vastuun uhkaa käyttää puhevaltaa yhtiön perustamista koskevissa asioissa ja ryhtyä toimenpiteisiin osakkeista suoritettavan maksun saamiseksi. Säännös poikkeaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 14 §:n 1 momentista ainoastaan sanamuotonsa puolesta. Säännös ei tarkoita, etteivätkö hallitus ja isännöitsijä saata olla 24 luvun säännösten nojalla vastuussa vahingosta, joka on aiheutettu ennen yhtiön rekisteröintiä.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 10 §:ää.

10 §. Oikeustoimet rekisteröimättömän yhtiön kanssa. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön sopimuskumppanin oikeudesta vetäytyä sopimuksesta, mikäli rekisteröimistä ei ole haettu määräajassa tai jos rekisteröinti on evätty. Jos sopimuskumppani ei tiennyt, että yhtiötä ei vielä ollut rekisteröity, hän voi vetäytyä sopimuksesta rekisteröimiseen asti. Säännös vastaa asiallisesti voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 1 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 14 §:n 3 momenttia.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 11 §:ää.

11 §. Perustamisen raukeaminen. Pykälän 1 momentti vastaa sisällöltään voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 1 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 10 §:ää. Säännöksen sanamuotoa on kuitenkin merkittävästi yksinkertaistettu. Sanamuodon muutoksella ei ole tarkoitettu puuttua niihin periaatteisiin, joiden mukaisesti rekisteriviranomainen tutkii ja ratkaisee rekisteröitävän asian.

Pykälän 2 momentti vastaa paljolti vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 10 §:n säännöstä hallituksen jäsenten velvollisuudesta palauttaa osakkeista maksettu määrä ja sille saatu tuotto. Säännökseen on kuitenkin liitetty maininta myös isännöitsijästä, joka usein valitaan jo yhtiötä perustettaessa. Hallituksen jäsenet ja mahdollinen isännöitsijä saavat ehdotuksen mukaan vähentää varoista 9 §:n 3 momentissa tarkoitetuista toimista aiheutuneet tavanomaiset kulut. Tavanomaisilla kuluilla tarkoitetaan esimerkiksi vanhan osakeyhtiölain 2 luvun 4 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisia julkisia maksuja sekä tavanomaisia palkkioita perustamisasiakirjojen laatimisesta ja siihen rinnastettavasta työstä, samoin kuin merkintähintasaatavien perinnästä aiheutuneita kuluja. Jos osakkeenomistajat ovat esimerkiksi perustamissopimuksessa hyväksyneet tavanomaista suuremmat kulut, ne on vähennettävä. Säännös ei ole vahingonkorvaussäännös, minkä vuoksi momentissa tarkoitetussa tilanteessa palautusvelvollisuutta ei esimerkiksi voida sovitella.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 2 luvun 12 §:ää.

13 luku Osakeanti

Ehdotettu luku sisältää osakkeiden antamista eli osakeantia koskevat säännökset.

Luku perustuu osakkeiden nimellisarvottomuuteen, johon liittyen muun muassa osakkeiden antaminen ja osakepääoman korottaminen on erotettu toisistaan. Osakeantiin ei välttämättä liity osakepääoman korottamista, eikä osakepääoman korottamiseen välttämättä liity osakkeiden antamista. Osakeantia ja osakepääoman korottamista säänneltäisiin ehdotuksen mukaan pääsääntöisesti eri luvuissa. Selkeyssyistä myös optio-oikeuksien antaminen säänneltäisiin omassa luvussaan.

Toisaalta yhtiöt voisivat edelleenkin halutessaan määrätä nimellisarvosta yhtiöjärjestyksessä. Tällöin sovelletaan ehdotuksen 2 luvun 3 §:n 2 ja 3 momentin säännöksiä. Osakkeiden antamiseen on näissä yhtiöissä nykyiseen tapaan aina liitettävä osakepääoman korottaminen annettavien osakkeiden nimellisarvojen määrällä. Tämä merkitsee samalla, että osakkeesta on osakeannissa yleensä maksettava vähintään sen nimellisarvo (alikurssikielto). Maksuton tai vastikkeeltaan nimellisarvoa alhaisempi anti edellyttää, että osakepääomaa korotetaan samanaikaisesti riittävällä määrällä muulla tavoin, kuten rahastosiirtona muusta omasta pääomasta. Tämä menettely vastaa vanhan osakeyhtiölain mukaista rahastoantia tai niin sanottua sekaemissiota.

Ehdotetun luvun 1—4 §:n yleisissä säännöksissä, jotka koskevat luvussa käytettyjä peruskäsitteitä, päätöksentekoa, osakkeenomistajien etuoikeutta osakkeisiin ja suunnattua osakeantia, säännellään sekä maksullista että maksutonta osakeantia. Kuitenkin 2 §:ssä säädetty valtuutus koskee ainoataan maksullista osakeantia. Erityisesti maksullista osakeantia koskevat säännökset ovat luvun 5—15 §:ssä ja maksutonta osakeantia koskevat säännökset puolestaan 16—18 §:ssä.

Luku rakentuu viittaussäännöksen perusteella sovellettavasta vanhasta osakeyhtiölaista poiketen osakeyhtiölain nimellisarvottomaan pääomajärjestelmään ja sen säännöksiin. Ehdotetut säännökset eroavat joiltakin osin uuden osakeyhtiölain vastaavista säännöksistä.

Osakeantipäätöksen tai sitä koskevan valtuutuksen rekisteröimisestä ei ole säädetty uutta osakeyhtiölakia vastaavalla tavalla vaan osakkeenomistajan tiedonsaantioikeuksista on huolehdittu asunto-osakeyhtiöiden osakkeenomistajien lukumäärä, tiedontarve ja osakkeiden vaihdanta huomioon ottaen tarkoituksenmukaisemmalla tavalla. Lisäksi asunto-osakeyhtiöissä ei ole mahdollisuutta maksuttomaan suunnattuun osakeantiin tai hallituksen valtuuttamiseen päättämään maksuttomasta osakeannista. Nämä toimenpiteet eivät ole tarpeellisia asunto-osakeyhtiöiden toiminnan luonteen takia.

Yleiset säännökset

1 §. Osakeanti. Pykälä sisältää osakeantia koskevat perussäännökset.

Pykälän 1 momentin mukaan osakeannilla tarkoitetaan ehdotuksessa sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön haltuun tulleiden omien osakkeiden luovuttamista. Ellei erikseen muuta ilmene, luvun säännökset koskevat samalla tavalla molempia. Rinnastus perustuu siihen, että osakkeenomistajien näkökulmasta on yleensä yhtiöoikeudellisesti samantekevää, kummalla tavalla osakkeiden antaminen tapahtuu. Erottelulla ei ole merkitystä myöskään velkojien näkökulmasta, koska osakkeiden antaminen sinänsä ei vaikuta velkojien asemaan.

Osakkeiden antaminen käyttämällä erityisiä merkintäoikeuksia, optio-oikeuksia, säännellään ehdotuksen 14 luvussa, jossa osittain viitataan käsillä olevan luvun säännöksiin.

Pykälän 2 momentin mukaan osakeannissa voidaan antaa osakkeita merkittäväksi vastikkeellisesti tai antaa osakkeita kokonaan vastikkeetta. Näistä käytetään ehdotuksessa nimityksiä maksullinen osakeanti ja maksuton osakeanti.

2 §. Päätöksentekoa koskevat yleiset säännökset. Pykälän 1 momentin mukaan osakeannista päätetään lähtökohtaisesti yhtiökokouksessa. Kyseessä on lähtökohtaisesti enemmistöpäätös, josta säädetään ehdotuksen 6 luvun 26 §:ssä. Sääntely vastaa voimassa olevaa oikeutta.

Pykälän 2 momentin mukaan yhtiökokous voi kuitenkin, kuten voimassa olevan oikeuden mukaan, valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista. Ehdotettu osakeantivaltuutusta koskeva sääntely eroaa kuitenkin voimassa olevasta sääntelystä useassa suhteessa.

Osakeantivaltuutuksessa on ehdotuksen mukaan aina mainittava annettavien osakkeiden enimmäismäärä. Osakeantivaltuutus ei siis voi olla määrällisesti täysin avoin. Vaatimus vastaa asiallisesti voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 4 luvun 5 a §:n 1 kohtaa.

Muuten ehdotuksessa on lähdetty siitä, että hallitus voi valtuutuksen nojalla päättää maksullisesta osakeannista joka suhteessa samalla tavoin kuin yhtiökokouskin voisi siitä päättää, jollei valtuutusta yhtiökokouksen päätöksessä ole erityisesti rajoitettu. Perustetta valtuutukseen maksuttoman annin osalta ei ole, koska asunto-osakeyhtiöissä ei ole tarvetta maksuttomaan suunnattuun osakeantiin. Ehdotus poikkeaa tässä suhteessa voimassa olevan lain viittaussäännöksen perusteella sovellettavista vanhan osakeyhtiölain 4 luvun 5 a §:n 2—4 kohdista, joissa edellytetään, että hallitus nimenomaisesti erikseen valtuutetaan päättämään annin suuntaamisesta ja merkintähinnan määritysperusteista sekä että valtuutuksessa yksilöidään suunnattujen antien mahdolliset käyttötarkoitukset. Koska osakeantivaltuutuksen konkreettinen käyttötarkoitus ei yleensä valtuutusta annettaessa ole tiedossa, joudutaan valtuutuksen ehdot joka tapauksessa muotoilemaan niin väljiksi, etteivät mainitut viittaussäännöksen perusteella sovellettavat vanhan osakeyhtiölain vaatimukset paranna esimerkiksi vähemmistöosakkeenomistajien oikeussuojaa, vaan ne ainoastaan hankaloittavat valtuutusmenettelyä. Hallituksen osakeantivaltuutuksen nojalla tekemiä päätöksiä koskee ehdotuksen 1 luvun 10 §:ssä tarkoitettu yhdenvertaisuusperiaate, samoin kuin käsillä olevan luvun 3 §:n 3 momentin säännös siitä, että suunnattu osakeanti on sallittu vain, jos siihen on yhtiön kannalta painava taloudellinen syy tai osakkeenomistajien etuoikeuden noudattaminen ei ole mahdollista. Sitä, onko tällainen syy olemassa, ei kuitenkaan tarvitsisi viittaussäännöksen perusteella sovellettavasta vanhasta osakeyhtiölaista poiketen arvioida vielä osakeantivaltuutusta annettaessa, vaan vasta suunnatusta osakeannista päätettäessä.

Ehdotuksen mukaan osakeantivaltuutus koskee vain maksullista osakeantia, koska asunto-osakeyhtiöissä ei ole tarvetta maksuttoman annin suuntaamiseen.

Hallitus voidaan valtuuttaa päättämään osakeannista kaikkien tai joidenkin osakeannin ehtojen osalta. Osakeantivaltuutusta koskevien säännösten soveltamisalan kannalta ei ole ratkaisevaa se, onko yhtiökokouksen päätös muodollisesti nimetty osakeantivaltuutukseksi, vaan se, onko päätöksellä annettu hallitukselle itsenäistä harkintavaltaa sellaisen seikan suhteen, joka lain mukaan kuuluu osakeantipäätöksen sisältöön. Jos sen sijaan esimerkiksi merkintähinnan määräytymisestä on määrätty yksiselitteisesti yhtiökokouksen päätöksessä, ei kyse ole valtuutuksesta vaan siitä, että hallitus lopullisen merkintähinnan todetessaan ainoastaan panee täytäntöön yhtiökokouksen päätöksen.

Valtuutus on voimassa vuoden yhtiökokouksen päätöksestä, jollei siinä määrätä lyhyemmästä määräajasta.

Valtuutusta ei edellytetä osakeyhtiölain 9 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla rekisteröitäväksi, koska osakkeiden liikkeeseen lasku ja vaihdanta asunto-osakeyhtiöissä poikkeavat olennaisesti osakeyhtiöistä. Valtuutuksen olemassaolo on sen sijaan käytävä ilmi 7 luvun 27 §:ssä tarkoitetusta isännöitsijäntodistuksesta mainitun pykälän 12 kohdassa edellytetyllä tavalla. Koska asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden vaihdannassa isännöitsijäntodistus on keskeinen tietolähde, on kyseisestä seikasta tarkoituksenmukaista säätää osakeyhtiölaista poiketen ja asunto-osakeyhtiöiden rekisteröintikuluja rajoittavalla tavalla.

Useiden osakeantivaltuutusten päällekkäisyydestä aiheutuvien tulkintaepäselvyyksien välttämiseksi momentissa ehdotetaan säädettäväksi, että uusi osakeantivaltuutus kumoaa aikaisemman valtuutuksen, jollei toisin päätetä. Pääsääntöisesti kerrallaan olisi siis voimassa ainoastaan yksi osakeantivaltuutus.

Osakeantivaltuutus, joka oikeuttaa hallituksen päättämään osakeannin ehdoista, koskee 6 §:n säännökset huomioon ottaen myös päättämistä siitä, korotetaanko osakkeiden merkintähinnalla osakepääomaa vai ei. Valtuutuksessa voidaan luonnollisesti rajoittaa hallituksen harkintavaltaa tässä suhteessa.

Pykälän 3 momentissa viitataan havainnollisuuden vuoksi yhtiökokouskutsun sekä kokousasiakirjojen, niiden nähtävänä pitämisen ja lähettämisen osalta ehdotuksen 6 luvun 18—22 §:n säännöksiin. Esimerkiksi erityisestä taloudellisesta informaatiosta, joka on pidettävä osakkeenomistajan nähtävänä ja pyynnöstä lähetettävä osakkeenomistajalle, säädettäisiin 6 luvun 22 §:n 2 momentissa. Toisin kuin vanhan osakeyhtiölain 4 luvun 4 b §:ssä, ehdotuksessa ei edellytetä, että yhtiökokouskutsussa olisi esitettävä hallituksen päätösehdotuksen pääasiallinen sisältö, vaan myös osakeantia koskevan päätösehdotuksen osalta noudatetaan yleisiä ehdotuksen nähtävänä pitämistä ja lähettämistä koskevia säännöksiä. Käsillä olevan luvun 4 §:n on kuitenkin täydentävä säännös yhtiökokouskutsun sisällöstä silloin, kun hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle päättämistä suunnatusta osakeannista taikka sellaisesta osakeantivaltuutuksesta, jossa ei suljeta pois hallituksen oikeutta annin suuntaamiseen.

3 §. Oikeus osakkeisiin. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajien etuoikeudesta uusia osakkeita annettaessa tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita luovutettaessa. Etuoikeus suo osakkeenomistajille mahdollisuuden säilyttää suhteellinen asemansa yhtiössä.

Pykälän 1 momentti sisältää etuoikeutta koskevan perussäännön, jonka mukaan osakkeenomistajilla on osakeannissa etuoikeus saada uusia osakkeita samassa suhteessa kuin heillä on ennestään yhtiön osakkeita. Vastaava sääntö ilmenee voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin viittaussäännöksen perusteella sovellettavasta vanhan osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 momentista.

Ehdotus poikkeaa vanhasta osakeyhtiölaista myös siinä, että maksullisessa etuoikeusannissa ei sovelleta osakkeenomistajien toissijaista merkintäetuoikeutta.

Osakeantipäätöksessä ei ole pakko määrätä toissijaisesta merkinnästä mitään, jolloin merkitsemättä jääneitä osakkeita ei tarjota toissijaisesti merkittäväksi kenellekään. Toisaalta osakeantipäätöksessä voitaisiin esimerkiksi määrätä, että osakkeenomistajan merkitsemättä jättämät osakkeet tarjotaan toissijaisesti toisten osakkeenomistajien tai — ilman että päätökseen sovelletaan 3 §:n ja 4 §:n suunnattua osakeantia koskevia säännöksiä — muun henkilön merkittäväksi. Vastaavasti olisi mahdollista määrätä, että hallitus päättää, kenelle merkitsemättä jääneitä osakkeita tarjotaan. Yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksentekoa asiassa koskee kuitenkin 1 luvun 10 §:n mukainen yhdenvertaisuusperiaate, minkä lisäksi hallituksen on päätöksenteossaan otettava huomioon yhtiön etu siten kuin 1 luvun 11 §:ssä säädetään.

Pykälän 2 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa siitä, mitä 1 momentissa säädetään. Uudistuksen keskeisiä tavoitteita on sääntelyn tahdonvaltaisuuden lisääminen. Yhtiöiden omistus- ja pääomarakenteet voivat olla monimutkaisia, eivätkä asunto-osakeyhtiölain etuoikeussäännökset välttämättä toimi kaikissa yhtiöissä osakkeenomistajien edun mukaisella tavalla.

Momentin mukaan osakkeenomistajan merkintäetuoikeudesta poikkeavia määräyksiä voitaisiin tulevaisuudessa ottaa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen, jolloin ne tulevat yhtiöoikeudellisesti sitoviksi. Määräys voisi sisältää esimerkiksi sen, että osakkeenomistajilla ei ole lainkaan etuoikeutta osakeannissa. Toisaalta 1 luvun 10 §:ssä tarkoitettu yhdenvertaisuusperiaate on otettava huomioon osakkeita annettaessa silloinkin, kun etuoikeutta ei noudateta. Esimerkiksi epäoikeutetun edun tuottaminen joillekin osakkeenomistajille alihintaisella annilla, jolle ei ole osakkeenomistajien yhteisestä edusta johdettavissa olevaa perustetta, on tällöinkin kielletty.

Pykälän 3 momentti sisältää säännökset, jotka koskevat suunnattua osakeantia eli poikkeamista osakkeenomistajan 1 ja 2 momentissa säädetystä etuoikeudesta.

Pykälän säännökset koskevat suoranaisesti ainoastaan laissa säädetystä etuoikeudesta poikkeamista. Jos yhtiöjärjestyksessä on 2 momentin nojalla määrätty toisenlaisesta etuoikeudesta, yhtiöjärjestyksen perusteella on ratkaistava myös kysymys etuoikeudesta poikkeamisesta ja sen edellytyksistä. Tulkintavaikeuksien välttämiseksi asiasta on syytä ottaa yhtiöjärjestykseen mahdollisimman selkeät määräykset.

Momentin mukaan suunnattu osakeanti on sallittu, jos siihen on yhtiön kannalta painava taloudellinen syy tai jos osakkeenomistajien etuoikeuden noudattaminen ei ole mahdollista. Vaatimus korostaa 1 luvun 10 §:ssä tarkoitettua yhdenvertaisuusperiaatetta silloin, kun kysymys on osakkeenomistajan etuoikeudesta poikkeamisesta. Tapauskohtaisesti on arvioitava, onko suunnattu osakeanti kokonaisuutena arvioiden osakkeenomistajien yhteisen edun mukainen.

Etuoikeuden noudattaminen ei yleensä ole mahdollista asunto-osakeyhtiössä, jos uudet osakkeet tuottavat oikeuden uuteen tai uusiin asuntoihin. Annin suuntaamisen mahdollistavaksi painavaksi syyksi riittää yleensä se, että näin osakkeista voidaan saada paras hinta. Jos kuitenkin vanha osakkeenomistaja tarjoutuu merkitsemään osakkeet samoilla ehdoilla kuin yhtiön ulkopuolinen taho, osakkeenomistajan tarjousta ei lähtökohtaisesti voida sivuuttaa painavan taloudellisen syyn perusteella.

Yhtiölle osakkeista tulevalla vastikkeella on keskeinen merkitys yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta, koska suunnatun annin alihintaisuus yleensä tuottaa osakkeiden saajille etua niiden osakkeenomistajien kustannuksella, joiden etuoikeudesta poiketaan. Tämän vuoksi momentin toisessa virkkeessä säädetään nimenomaisesti, että suunnatun osakeannin hyväksyttävyyttä arvioitaessa on kiinnitettävä erityistä huomiota merkintähinnan ja osakkeen käyvän hinnan suhteeseen. Mitä enemmän merkintähinta alittaa osakkeen käyvän hinnan, sitä enemmän painavan taloudellisen syyn vaatimus korostuu. Momentissa on lisäksi todettu, että suunnattu anti ei voi olla maksuton.

Momentissa säädetyt etuoikeudesta poikkeamisen edellytykset tulevat sovellettaviksi sekä yhtiökokouksen päättäessä suunnatusta osakeannista että hallituksen päättäessä siitä yhtiökokouksen antaman valtuutuksen nojalla. Voimassa olevan lain viittaussäännöksen perusteella sovellettavan vanhan osakeyhtiölain 4 luvun 2 a §:n 2 momentin sekä 3 momentin viimeisen virkkeen säännöksistä poiketen hallituksen oikeutta päättää suunnatusta osakeannista ei ehdotuksessa ole muuten erityisesti rajoitettu määrällisesti tai sen suhteen, kenelle osakeanti voidaan suunnata. Ehdotuksessa on lähdetty siitä, että osakkeenomistajia suojaa yhdenvertaisuusperiaate ja sitä korostava painavan taloudellisen syyn vaatimus tai etuoikeuden noudattamisen mahdottomuus.

4 §. Kutsu suunnatusta annista päättävään kokoukseen. Pykälä sisältää erityisiä säännöksiä suunnattua osakeantia koskevasta yhtiökokousmenettelystä. Ensinnäkin osakkeenomistajien suojaksi edellytetään, että jos hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle päättämistä suunnatusta osakeannista tai sellaisesta osakeantivaltuutuksesta, jossa ei suljeta pois hallituksen oikeutta päättää suunnatusta osakeannista, asiasta on mainittava yhtiökokouskutsussa. Kuten edellä on todettu, hallituksen ehdotuksen sisältöä ei sen sijaan enää muuten ole velvollisuutta esittää kokouskutsussa, vaan myös osakeannista päätettäessä sovelletaan hallituksen ehdotusten nähtävänä pitämistä ja lähettämistä koskevia yleisiä säännöksiä. Ehdotukseen ei myöskään ole katsottu tarpeelliseksi ottaa voimassa olevan oikeuden mukaista menettelyä, jossa hallituksen ehdotukseen suunnatussa maksullisessa annissa on liitettävä tilintarkastajan lausunto merkintähinnan määrittämisen perusteista ja etuoikeudesta poikkeamisen syistä, tai muuta sen kaltaista menettelyä. Lausunnot ovat käytännössä jääneet muodollisuuksiksi.

Yhtiökokouksen suunnattua osakeantia tai sellaiseen valtuuttamista koskeva päätös on tehtävä 6 luvun 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä. Säännös vastaa voimassa olevaa lakia.

Maksullinen osakeanti

Luvun 5—15 § sisältävät erityisesti maksullista osakeantia koskevat säännökset. Lisäksi maksulliseen osakeantiin sovelletaan luvun 1—4 §:n yleisiä säännöksiä.

5 §. Päätöksen sisältö. Pykälässä määritellään maksullista osakeantia koskevan päätöksen vähimmäissisältö. Pykälä koskee sekä yhtiökokouksen tekemää osakeantipäätöstä että hallituksen valtuutuksen nojalla tekemää päätöstä. Pykälän säännökset korvaavat voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin viittaussäännöksen perusteella sovellettavat vanhan osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:n 1 momentin säännökset.

Pykälän 1 momentti koskee osakeantipäätöksen sisältöä yksinkertaisimmassa tapauksessa eli silloin, kun osakkeiden merkintä tapahtuu niin sanottuna simultaanimerkintänä heti osakeannista päättävässä yhtiökokouksessa tai hallituksen kokouksessa. Tavallisesti merkintä tehdään tällöin kokouspöytäkirjaan, kuten voimassa olevassa laissa säädetään.

Momentin 1 kohdan mukaan päätöksessä on mainittava merkittäväksi annettavien osakkeiden lukumäärä tai enimmäismäärä. Myös osakkeiden vähimmäismäärä voidaan mainita, mutta tämä ei ehdotuksen mukaan ole välttämätöntä. Joissakin tilanteissa voi olla tarkoituksenmukaista päättää tarjottavien osakkeiden enimmäismäärästä esimerkiksi tilanteissa, jossa useita yhtiön hallussa olevia huoneistoja aiotaan muuttaa osakehuoneistoiksi ja kaikkien huoneistojen osalta ei ole vielä tiedossa osakkeiden merkitsijää yhtiökokouksen päättäessä asiasta.

Päätöksessä on myös mainittava, annetaanko uusia vai yhtiön hallussa olevia osakkeita. Tällä on merkitystä muun muassa osakkeen merkitsijän osakeoikeuksien alkamisajankohdan kannalta.

Momentin 2 kohdan mukaan päätöksessä tulee mainita kunkin sellaisen yhtiön välittömässä hallinnassa olevan huoneiston taikka rakennettavan uuden huoneiston tai huoneiston laajennuksen hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärä, jotka annetaan merkittäväksi.

Momentin 3 kohdan mukaan päätöksessä tulee mainita merkintään oikeutetut. Yleisistä varallisuusoikeudellisista periaatteista seuraa, että osakkeen merkintään oikeutettu voi siirtää merkintäoikeutensa toiselle. Edelleen kohdan mukaan suunnattua osakeantia koskevassa päätöksessä on esitettävä perustelut osakkeenomistajan etuoikeudesta poikkeamiseen oikeuttavalle 3 §:n 3 momentissa tarkoitetulle välttämättömälle tai painavalle taloudelliselle syylle. Säännös korvaa voimassa olevan oikeuden säännöksen siitä, että selvitys etuoikeudesta poikkeamisen syistä on otettava hallituksen päätösehdotukseen. Koska perustelut kuitenkin on mainittava itse yhtiökokouksen päätöksessä, kuuluvat ne jatkossakin myös hallituksen päätösehdotuksen sisältöön. Edelleen perustelut on ehdotuksen mukaan mainittava myös sellaisessa osakeantipäätöksessä, jonka hallitus tekee yhtiökokouksen antaman valtuutuksen nojalla. Jos osakeantipäätös on vain osaksi delegoitu hallitukselle, perusteleminen kuuluu sille elimelle, joka päättää annin suuntaamisesta.

Momentin 4 kohdan mukaan päätöksessä on mainittava osakkeesta maksettava määrä eli osakkeen merkintähinta. Tällä tarkoitetaan, kuten 12 luvussakin, osakkeesta maksettavaa vastiketta rahamääräisesti ilmaistuna. Tavallisesti merkintähinta ilmaistaan kiinteänä rahamääränä. Kuitenkin riittävää on muukin merkintähinnan yksiselitteinen määritteleminen, jolloin hinnan lopullisessa toteamisessa on kysymys vain yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpanosta. Jos hallitukselle annetaan yhtiökokouksen päätöksessä itsenäistä harkintavaltaa merkintähinnan määräämisessä, tulevat luvun 2 §:n 2 momentin valtuutusta koskevat säännökset sovellettaviksi.

Edelleen päätöksessä on mainittava perustelut merkintähinnan määrittämiselle. Säännös korvaa voimassa olevan oikeuden säännöksen merkintähinnan määrittämisen perusteiden ottamisesta ainoastaan hallituksen päätösehdotukseen vastaavalla tavalla kuin edellä 3 kohdan perusteluissa on todettu osakeannin suuntaamisen perustelemisesta. Merkintähinnalla on säännönmukaisesti keskeinen merkitys osakkeenomistajan aseman kannalta.

Momentin 5 kohdan mukaan päätöksessä on mainittava myös osakkeiden maksuaika. Ehto voidaan yksinkertaisimmillaan ilmaista siten, että osake maksetaan välittömästi yhtiökokouksessa. Maksuaikaa rajoittaa uusien osakkeiden antamisen osalta käytännössä se, että 14 §:n mukaan osake on ilmoitettava rekisteröitäväksi viiden vuoden kuluessa osakeantipäätöksestä ja vain maksetut osakkeet voidaan rekisteröidä.

Momentin 6 kohdan mukaan päätöksessä on mainittava myös yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkamisen perusteet.

Momentin 7 kohdan mukaan päätöksessä on mainittava myös osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden alkamisen perusteet.

Pykäl