Etuostolakia ehdotetaan muutettavaksi niin, että kunnan etuosto-oikeuden käyttämisessä pääkaupunkiseudulla ja kiinteistöjen lainhuudatuksessa koko maassa ilmenneet epäkohdat poistuisivat.

Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan heti, kun se on hyväksytty ja vahvistettu.

---

Hyväksyessään 1 päivänä syyskuuta 1990 voimaan tulleen etuostolain (608/77) muutoksen eduskunta edellytti, että hallitus seuraa etuosto-oikeuden käyttämistä etuostolain tarkoituksen mukaisesti sekä ryhtyy toimenpiteisiin mahdollisesti ilmenevien ongelmien korjaamiseksi. Tässä yhteydessä on käynyt ilmi, että kunnan etuosto-oikeuden käyttämisessä pääkaupunkiseudulla on ilmennyt epäkohtia. Samalla on havaittu pienten kiinteistöjen lainhuudatuksen vaikeutuneen tarpeettomasti lain muutoksen vuoksi.

Mainitulla etuostolain muutoksella lain 1 §:ää muutettiin siten, että kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Pykälästä poistettiin alueen kaavoitustilanteeseen liittyneet edellytykset. Muutoksen tavoitteena oli helpottaa kuntien raakamaan hankintaa ja samalla lisätä kuntien mahdollisuuksia hankkia maata etuostomentettelyllä ennen kuin kaavoitus on vaikuttanut sen hintaa nostavasti.

Kaavoitustilanteeseen liittyneet etuoston käytön rajoitukset poistettiin Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungeissa jo 15 päivästä joulukuuta 1988 lukien etuostolain muutoksella, joka kuului pääkaupunkiseudun asuntorakennusmaan hankkimista ja käyttöön saamista edistäneeseen lainsäädäntöön. Samalla poistettiin mainittujen kaupunkien osalta etuosto-oikeuden käyttöä rajoittanut niin sanottu tarkoitusmääre. Tarkoitusmääre rajoittaa etuosto-oikeuden käytön vain maan hankkimiseen yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Kunnan tulee etuostotilanteessa esittää selvitys alueen tulevasta käytöstä. Etuostolain 1 §:n 4 momentin kumoamisen jälkeen tarkoitusmääre on 1 päivästä syyskuuta 1990 lukien koskenut taas myös pääkaupunkiseudun kaupunkeja.

Kokemukset mainituista pääkaupunkiseudun erityissäännöksistä olivat hyviä. Etuosto-oikeuden merkitys kaupunkien maapolitiikan välineenä lisääntyi. Alueen tulevaa käyttöä koskevan näyttövelvollisuuden palauttaminen on saatujen kokemusten mukaan hankaloittanut etuosto-oikeuden käyttöä. Etuostolain 1 §:n 3 momentin sanamuoto on myös erityisesti pääkaupunkiseudulla synnyttänyt lain tarkoituksen vastaista tulkintaa siten, että maata ei voitaisi hankkia etuostomenettelyllä yhdyskuntarakentamista varten, mikäli sitä ei vielä ole osoitettu kaavassa yhdyskuntarakentamiseen. Tämän vuoksi ehdotetaan, että etuostolain 1 §:n 3 momentissa säädetty tarkoitusmääre poistettaisiin pääkaupunkiseudun kuntien osalta lisäämällä pykälään 4 momentti, jonka mukaan sen estämättä mitä 3 momentissa säädetään, Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus kaupungissa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Säännös olisi samansisältöinen kuin mainitussa 15 päivänä joulukuuta 1988 voimaan tulleessa etuostolain muutoksessa.

Muutos ei merkitsisi kunnan etuosto-oikeuden asiallista laajentamista pääkaupunkiseudun kunnissa, koska seudun rakennusmaatilanne huomioon ottaen kaupungille hankittavan maan on pääkaupunkiseudun kaupungeissa aina katsottava olevan tarpeen yhdyskuntarakentamista tai virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Muutos keventäisi etuostomenettelyä poistamalla kunnalta tarpeettoman näyttövelvollisuuden alueen tulevasta käytöstä. Suomen Kaupunkiliitto on asiasta antamassaan lausunnossa kiinnittänyt huomiota ehdotetun muutoksen tarpeellisuuteen.

Etuostolain 19 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönkaupalle ei saa myöntää lainhuutoa ennen kuin etuosto-oikeuden käyttämiselle varattu kolmen kuukauden aika on päättynyt. Lainhuuto voidaan pykälän 2 momentin mukaan myöntää heti vain lähisukulaisten välisille, valtion tai sen laitoksen taikka pakkohuutokaupalla tehdyille kaupoille, joihin kunnalla ei ole etuosto-oikeutta tai kaupoille, joissa kunta antamansa todistuksen mukaan ei käytä etuosto-oikeutta.

Kunnalla ei ole etuosto-oikeutta pienten kiinteistöjen, pääkaupunkiseudulla pienempien kuin 3000 m2 ja muualla pienempien kuin 5000 m2 kaupoissa. Pienillekään kiinteistöille ei kuitenkaan voida myöntää heti lainhuutoa, koska pinta-alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat sekä kaupat, joissa kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana on yhteisö, josta ostaja tai myyjä omistaa yli puolet, samoin kuin kaupat, joissa kiinteistö on kolmannen kautta siirtynyt samalta myyjältä samalle ostajalle.

Etuostolain 19 §:n 2 momentista poistettiin vuonna 1990 säännös, jonka mukaan lainhuuto voitiin heti myöntää pienille kiinteistöille, jos myyjä antoi vakuutuksen siitä, ettei osapuolten välillä oltu tehty muita kiinteistönkauppoja viimeksi kuluneen vuoden aikana. Muutoksen tarkoituksena oli vähentää lain kiertämismahdollisuuksia.

Mainittu muutos on hidastanut ja vaikeuttanut lainhuudatusta. Muutos on käytännössä tarkoittanut sitä, että pienten kiinteistöjen kaupoissa ostaja joutuu aina odottamaan etuosto-oikeuden käytölle varatun kolmen kuukauden ajan, jollei hän hanki kunnalta päätöstä siitä, ettei etuosto-oikeutta käytetä. Näin esimerkiksi tavallisen asuinkiinteistön ostajan lainhuudatus on lykkääntynyt, vaikka kunnalla ei lain mukaan edes ole etuosto-oikeutta. Lainhuudon viipyessä viipyy myös kiinnitysten eli velkojen vakuuksien saaminen.

Mainittu etuostolain muutos on aiheuttanut myös viranomaisille osittain tarpeetonta lisätyötä. Tuomioistuimet joutuvat lainhuudatushakemuksia käsitellessään tekemään lykkäyspäätöksiä. Kunnan viranomaiset joutuvat sellaisissakin tapauksissa, joissa kunnalla ei lain mukaan ole edes teoreettista etuosto-oikeutta, tekemään päätöksiä siitä, että kunta ei käytä etuosto-oikeutta.

Edellä selostettujen epäkohtien poistamiseksi ehdotetaan etuostolain 19 §:n 2 momenttia muutettavaksi siten, että pienille kiinteistöille on myönnettävä heti lainhuuto, jos hakemukseen on liitetty ostajan kirjallinen vakuutus siitä, ettei saman pykälän 2 momentissa tarkoitettuja luovutuksia ole tapahtunut.

Säännös palautettaisiin tältä osin samansisältöiseksi kuin se oli ennen 1 päivää syyskuuta 1990, kuitenkin siten, että vakuutuksen antaisi ostaja eikä myyjä, kuten ennen. Myyjän vakuutus sisältyi aikaisemmin vakioehtona kauppakirjoihin. Käytäntö on kuitenkin saattanut muuttua niin, ettei vakuutusta enää säännöllisesti käytetä. Tämän vuoksi ehdotetaan, että vakuutuksen antaisi ostaja. Tällöin vakuutus voidaan antaa joustavasti lainhuudon hakemisen yhteydessä. Esimerkiksi leimaverolain (622/43) 80 §:n mukaan kirjallisen vakuutuksen siitä, ettei kiinteistön kaupan yhteydessä ole luovutettu irtainta omaisuutta, antaa lainhuudon hakija.

Muutos ei sanottavasti lisää lain kiertämismahdollisuuksia. Kunnilla on 1 päivästä syyskuuta 1990 lukien ollut mahdollisuus puuttua lain kiertoyrityksiin etuostolakiin lisätyn uuden 21 a §:n nojalla. Sen mukaan ehto tai toimenpide, johon on ilmeisesti ryhdytty etuosto-oikeuden välttämiseksi, voidaan tuomita tehottomaksi kuntaa kohtaan.

Etuostolain 21 §:ssä tarkoitetusta viranhaltijan päätöksestä etuosto-oikeuden käyttämättä jättämisestä on Suomen Kunnallisliiton antaman lausunnon mukaan esiintynyt käytännössä erilaisia tulkintoja. Säännöksen tarkoituksena on ollut nopeuttaa lainhuudon saamista mahdollistamalla kunnanhallituksen päätösvallan siirtäminen viranhaltijalle niissä tapauksissa, joissa etuosto-oikeutta ei käytetä. Tulkintavaikeuksia on aiheuttanut se, onko viranhaltijan päätökseen sovellettava mitä kunnallislain 63 §:ssä säädetään päätöksen siirtämisestä kunnanhallituksen käsiteltäväksi. Säännöksen mukaan kunnanhallitus, sen puheenjohtaja taikka kunnanjohtaja tai apulaiskunnanjohtaja voi siirtää viranhaltijan etuosto-oikeuden käyttämättä jättämisestä tekemän päätöksen kunnanhallituksen käsiteltäväksi.

Siirtomahdollisuuden soveltamista etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä koskevaan viranhaltijan päätökseen on pidettävä päätösvallan siirtämisen tarkoituksen, lainhuudatusmenettelyn nopeuttamisen vastaisena. Tämän vuoksi ehdotetaan etuostolain 21 §:ään lisättäväksi uusi 2 momentti, jonka mukaan viranhaltijan päätökseen ei sovellettaisi mitä kunnallislain 63 §:ssä säädetään.

Eduskunta edellytti vastauksessaan (n:o 104/1989) hallituksen esitykseen laiksi etuostolain muuttamisesta hallituksen ryhtyvän toimenpiteisiin sen selvittämiseksi, voidaanko sitä aikamäärää lyhentää, missä ajassa kunnan tulee kirjallisesti ilmoittaa etuosto-oikeuden käyttämisestä ostajalle, myyjälle ja alioikeudelle. Ehdotetulla etuostolain 19 §:n muutoksella poistetaan mainitun määräajan pienten kiinteistöjen lainhuudatusta hidastava vaikutus. Hallitus katsoo, ettei määräajan lyhentämiseen muuten ole kunnan asianmukaisen harkintamahdollisuuden turvaamisen kannalta edellytyksiä.

Eduskunnan vastauksessaan edellyttämiin toimenpiteisiin ostajan aseman turvaamiseksi siten, että ostajalle korvataan kaikki todelliset kustannukset, jotka aiheutuvat kunnan etuosto-oikeuden käyttämisestä, ei ole ilmennyt aihetta. Etuostolain 15 § merkitsee ostajan menetysten täysimääräistä korvaamista.

Esitys on valmisteltu virkatyönä ympäristöministeriössä. Valmistelun yhteydessä on kuultu oikeusministeriötä, kuntien keskusjärjestöjä ja maanomistajia edustavia järjestöjä.

Laki ehdotetaan tulevaksi voimaan heti, kun se on hyväksytty ja vahvistettu.

Antaessaan lausunnon hallituksen esitykseen pääkaupunkiseudun asuntorakennusmaan hankkimista ja käyttöön saamista edistäväksi lainsäädännöksi (hall.es. 98/88 vp.) perustuslakivaliokunta katsoi, että pääkaupunkiseutua koskeva laki, jossa etuosto-oikeudesta säädettiin nyt ehdotetulla tavalla, voitiin käsitellä tavallisen lain säätämisjärjestyksessä. Tämän vuoksi hallitus katsoo, että tämä lakiehdotus voidaan käsitellä samassa järjestyksessä.

Edellä esitetyn perusteella annetaan Eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:

Eduskunnan päätöksen mukaisesti

muutetaan 5 päivänä elokuuta 1977 annetun etuostolain (608/77) 19 §:n 2 momentti, sellaisena kuin se on 16 päivänä heinäkuuta 1990 annetussa laissa (654/90), sekä

lisätään 1 §:ään, sellaisena kuin se on muutettuna 23 päivänä maaliskuuta 1989 annetulla lailla (289/89) ja mainitulla 16 päivänä heinäkuuta 1990 annetulla lailla, siitä viimeksi mainitulla lailla kumotun 4 momentin tilalle uusi 4 momentti sekä 21 §:ään uusi 2 momentti seuraavasti

1 §

Sen estämättä, mitä 3 momentissa säädetään, Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus kaupungissa sijaitsevan kiinteistön kaupassa.

19 §

Mitä 1 momentissa säädetään, ei noudateta, milloin kysymys on 5 §:n 1 momentin 2―4 kohdassa tarkoitetusta kiinteistönkaupasta tai kiinteistönkaupasta, jossa kunta antamansa todistuksen mukaan ei käytä etuosto-oikeutta. Mitä 1 momentissa säädetään, ei noudateta myöskään 5 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa, jos lainhuutoa koskevaan hakemukseen on liitetty ostajan kirjallinen vakuutus siitä, ettei saman pykälän 2 momentissa tarkoitettuja luovutuksia ole tapahtunut.

21 §

Viranhaltijan päätökseen ei sovelleta, mitä kunnallislain 63 §:ssä säädetään.

---

Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 1992.

---

Helsingissä 28 päivänä elokuuta 1992

Tasavallan Presidentti
MAUNO KOIVISTO

Ministeri
Pirjo Rusanen