Kunta - vuokrasopimus - kiinteistö - markkinaehtoisuuden määrittely

Taltio:	19/0123/1
Diaarinumero:	01060/17/2299
Antopäivä:	10.05.2019

Diaarinumero: 01060/17/2299
Taltionumero: 19/0123/1
Antopäivä: 10.5.2019

Kunnanhallitus oli hyväksynyt X Oy:n kanssa tehtävän maanvuokrasopimuksen ajalle 1.5.2018 - 30.4.2028 eli kymmeneksi vuodeksi. Kunta oli hankkinut kahden keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistöarvioitsijan allekirjoittaman arviolausunnon kohteen arvosta ja sen markkinaehtoisesta vuokratasosta. Valitusperusteena esitettiin muun ohella, että kunnan perustelut sille, että kohteen markkina-arvo on selvitetty ainoastaan hankkimalla kohteesta auktorisoidun kiinteistövälittäjän lausunto, eivät ole riittäviä. Avoin tarjouskilpailu on tarkoitettu ensisijaiseksi menettelyksi ja vasta toissijaisena tai täydentävänä päätös voidaan perustaa hankittuun arviolausuntoon. Arviolausunnon mukainen markkinaperusteinen vuokratuotto olisi yli nelinkertainen sovittuun vuokratasoon verrattuna.

Hallinto-oikeus totesi, että kuntalain 130 § sisältää menettelysäännökset, joiden tarkoitus on hallituksen esityksen mukaan varmistua, että kiinteistön luovutus ja vuokraus ovat markkinaehtoisia ja että niihin ei sisälly kiellettyä valtiontukea. Säännös mahdollistaa sen, että markkinaehtoinen vuokrataso määritetään puolueettoman arvioijan arvion perusteella, jolloin tarjouskilpailua ei tarvitse järjestää.

Tässä tapauksessa kunnanhallitus oli hankkinut arviolausunnon kyseisen alueen vuokraamista varten mutta katsonut, ettei arviolausunnossa kohteen markkinaehtoiseksi vuokraksi esitetty vastannut käypää vuokraa. Kunnanhallitus ei ollut kuitenkaan hankkinut markkinaehtoisen vuokratason määrittämiseksi uutta vertailukelpoista arviota vaan oli ottanut vuokran perusteeksi oman käsityksensä vuokratuottovaatimuksesta. Kunnanhallitus oli päätynyt vuokran määrään, joka vastasi alueesta aiemmin perittyä vuokratasoa ja joka oli vain noin neljäsosa arviolausunnon mukaisesta arviosta markkinoilla saatavasta vuokrasta. Päätöksen perusteena ei siten ollut ollut kuntalain 130 §:n 2 momentin edellyttämällä tavalla kohteen markkinaehtoisesta vuokrasta hankittu arviolausunto. Kunnanhallitus ei näin ollen ollut menetellyt vuokran markkinaehtoisuuden määrittämisessä kuntalain 130 §:n edellyttämällä tavalla. Vuokrasopimuksen hyväksymistä koskeva kunnanhallituksen päätös oli siten syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Päätös ja sitä koskeva oikaisuvaatimuspäätös kumottiin.

Kuntalaki (365/1995) 90 § (1375/2007)

Kuntalaki 130 § 1 ja 2 mom, 145 § ja 147 §