Pääsy PDF-dokumenttiin vaatii sisäänkirjautumisen.
Asuinrakennuksessa oleva terveyshaitta kiinteistön laatuvirheen perusteena
Laukkanen, ValtteriDefensor Legis 2/2021 s. 455–472
14.6.2021
Asiantuntija-artikkeli
Artikkelissa tarkastellaan asuinrakennuksen ominaisuuksista aiheutuvaa terveyshaittaa maakaaren 2:17:ssä säädetyn kiinteistön laatuvirheen perusteena. Tarkempi tarkastelu kohdistuu terveyshaittaan MK 2:17.1/3:ssa säädetyn myyjän tiedonantovelvollisuuden kohteena sekä MK 2:17.1/5:n salaisen virheen perusteena tilanteissa, joissa ostaja on voinut ennen kauppaa perustellusti edellyttää, että kaupan kohde soveltuu välittömästi asumiseen. Artikkelissa käsitellään aiheeseen liittyviä KKO:n ratkaisuja kuten KKO 2019:41 ja 2015:58 sekä tietyiltä osin laajemminkin myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden ja salaisen virheen sääntelyä.
Myyjän tulee ennen kauppaa kertoa ostajalle terveyshaittoihin yhdistettävissä olevista havainnoistaan, jos myyjä on itse epäillyt rakennuksessa tekemiensä havaintojen olevan yhteydessä terveyshaittoihin, tai jos havainnot ovat olleet sellaisia, että niiden muutoin voidaan ennen kaupantekoa perustellusti epäillä olevan yhteydessä terveyshaittoihin. Mikäli myyjä ei niistä kerro ostajalle, voidaan puoltaa sitä, että terveyshaittaa aiheuttava rakennuksen ominaisuus kuten mikrobivaurio on MK 2:17.1/3:ssa tarkoitettu kiinteistön ominaisuus, josta myyjän olisi pitänyt tietää.
Lähtökohtaisesti asumisen estävä terveyshaitta voi olla salainen laatuvirhe, kun ostaja on voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohde soveltuu välittömästi asumiseen. MK 2:17.1/5:n merkittävyyskynnyksen ylittymiseksi voidaan kuitenkin useimmissa tapauksissa edellyttää lisäksi sitä, että kysymys ei ole yksittäisestä ja siten edullisesti ja nopeasti poistettavissa olevasta rakennuksen osasta, joka haitan aiheuttaa. Salaisen virheen perusteena terveyshaittaa tulee arvioida sen objektiivisen haitallisuuden perusteella. Terveyshaitan arvioinnissa on lähdettävä rakennuksen olosuhteista, jotka voidaan mitata, tai joista voidaan muuten tehdä havaintoja. Salaisen virheen tulkinnassa merkitystä ei voi olla ostajan henkilökohtaisilla ominaisuuksilla.
- Asiasanat
- Laatuvirhe - Tiedonantovelvollisuus
Linkit
- Säädökset > Lainsäädäntö763/1994Terveydensuojelulaki
- Säädökset > Lainsäädäntö540/1995Maakaari
- UutisetVierashuoneessa OTM, VT, Valtteri Laukkanen: Rakennuksessa oleva terveyshaitta ja kiinteistön laatuvirheRakennuksessa oleva terveyshaitta on moniulotteinen ominaisuus. Terveyshaitan aiheutuminen voi olla seurausta useasta rakennuksen ominaisuudesta kuten esimerkiksi kosteusvaurioista ja vaurioiden yhteydestä sisäilmaan. Yhdelle rakennuksen ominaisuudet saattavat aiheuttaa erilaista poikkeavuutta terveydentilassa kuin toiselle. Terveyshaitan ja sitä aiheuttavien rakennusten ominaisuuksien selvittäminen edellyttää usein asiantuntijan apua ja rakenteiden avaamista. Muun muassa näistä syistä rakennuksessa olevaan terveyshaittaan liittyy useita kiinteistön myyjän laatuvirhevastuuseen ja vastuun laajuuteen vaikuttavia oikeudellisia ongelmia, joita Valtteri Laukkanen tarkastelee Defensor Legisin ja Edilexin Lakikirjaston artikkeleissaan.
- Oikeuskäytäntö > KKO:n ennakkopäätökset KKO:2015:58 Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Kaupan purkaminen - Maakaari
- Oikeuskäytäntö > KKO:n ennakkopäätökset KKO:2019:41 Kiinteistön kauppa - Kaupan purkaminen - Laatuvirhe