Kiinteistön verotusarvo kiinteistöverotuksessa
Tämä on vanha versio.
Vuosi 2014 | |
VEROHALLINTO | |
OHJE | Dnro |
A5/200/2014 | |
Valtuutussäännös | Päivämäärä |
Laki Verohallinnosta (503/2010) 2 § 2 mom. | 20.1.2014 |
Voimassaolo | |
Toistaiseksi |
Korvattu ohjeella | |
A221/200/2014 |
Sisällys
1 Yleistä
Kiinteistön verotusarvo vahvistetaan pääasiassa kaavamaisin perustein. Verotusarvo määrätään erikseen maapohjan ja rakennusten osalta. Kiinteistön verotusarvo saadaan laskemalla yhteen maapohjan ja rakennusten verotusarvot. Jos kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien verotusarvojen yhteismäärä on niiden käypää arvoa suurempi, kiinteistöveron alaisten osien arvoksi katsotaan kuitenkin enintään käypä arvo eli todennäköinen luovutushinta. Käypään arvoon verrattaessa mukaan ei lueta kiinteistöverosta vapaita kiinteistön osia kuten esimerkiksi maatalousmaata ja metsää. Kaavamaisista arvostussäännöksistä johtuen kiinteistön verotusarvot ovat yleensä käypiä arvoja alempia. Jäljempänä mainittuja rakennusmaan arvostusperiaatteita sovelletaan myös maatilalla olevaan rakennusmaahan ja rakennusten arvostamisperusteita myös muihin maatilan rakennuksiin kuin tuotantorakennuksiin.
2 Maapohjan verotusarvo
Jollei maapohjan osalta ole erikseen muuta säädetty, sen arvoksi katsotaan käypä arvo.
Rakennusmaan arvo
Tonttihintakartassa oleva arvo (aluehinta) osoittaa rakennusmaan arvon joko kerrosneliömetriä tai tonttineliömetriä kohden kaavan mukaisessa käytössä tietyllä alueella. Käyvät, aluekohtaiset arvot on annettu muun muassa asuinpientalojen, asuinkerrostalojen, liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuusrakennusten tonteille. Haja-asutusalueella käytetään rakennusmaan arvostuksessa kuntakohtaisia perushintoja neliömetriä kohti. Lisäksi arviointiohjeissa on selvitetty erikseen ne kunnan rakennuspaikkojen perushinnat, jotka ovat muiden rakennuspaikkojen hintoja korkeampia kuten esimerkiksi loma- ja rantarakennuspaikat. Nykyiset tonttihintakartat ja arviointiohjeet otettiin käyttöön ensimmäisen kerran vuodelta 1994 toimitetussa verotuksessa. Ohjeet on tämän jälkeen tarkistettu vuosittain. Mahdollista hintojen nousua ei kuitenkaan yleensä heti siirretä täysimääräisesti verotusarvoihin, vaikka verotusarvojen tasoksi on määrätty 75 prosenttia kullekin vuodelle vahvistettujen tonttihintakarttojen ja arviointiohjeiden osoittamasta käyvästä hintatasosta (tavoitearvo). Käytännössä verotusarvot nousevat vähitellen Verohallinnon päätöksellä mahdollistetun siirtymäkauden kuluessa.
Verohallinnon päätöksen mukaan vuoden 2013 aluehinta on vuoden 2012 aluehinta korotettuna 2 prosentilla. Aluehinta on vuodesta 2013 alkaen aina vähintään 1 euro neliömetriltä. Verotusarvojen tason ollessa 75 % aluehinnasta verotusarvo on aina vähintään 0,75 euroa neliömetriltä.
Verohallinnon päätökseen sisältyy säännös, jonka mukaan verotusarvo voi nousta enintään 30 tai 20 prosenttia edellisestä vuodesta. Nousun suuruus riippuu verotusarvon ja tavoitearvon suhteesta. Jos vuoden 2012 verotusarvo on vähintään 80 prosenttia tavoitearvosta, sitä korotetaan 20 prosenttia laskettaessa vuoden 2013 verotusarvoa. Verotusarvo voi kuitenkin nousta enintään tavoitearvoon. Jos vuoden 2012 verotusarvo on alle 80 prosenttia tavoitearvosta, korotus on 30 prosenttia, kuitenkin enintään tavoitearvoon. Edellä mainittu verotusarvojen nousua tasoittava säännös ei kuitenkaan tule sovellettavaksi, jos verovuoden yksikköhinta neliömetriltä jäisi sen johdosta alle 0,75 euron.
Maapohjan verotusarvo on vähintään 0,75 euroa neliömetriltä, vaikka alueella sovellettaisiin haja-asutusalueen alennuskaavaa. Alennuskaavan vaikutus loppuu siinä vaiheessa, kun verotusarvo laskee alennuskaavan vaikutuksesta 0,75 euroon neliömetriltä.
Maatilan tuotantorakennuksen rakennuspaikan verotusarvo
Muu maatilatalouden maa
Muuna maatilatalouden maana pidetään aluetta, josta ei säännöllisesti saada maatalouden tai metsätalouden tuottoa. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi maa- ja metsätalouden joutomaat sekä leveät voimansiirtolinjojen johtoaukeat.
Eräiden etuuksien verotusarvo
3 Rakennuksen verotusarvo
Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan kyseessä olevaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä. Rakennusten arvostuksessa ei oteta huomioon rakennuskustannusten alueellisia eroja, vaan rakennukset arvostetaan samoin perustein koko maassa. Valtiovarainministeriön vahvistamassa rakennusten jälleenhankinta-arvoasetuksessa jälleenhankinta-arvon perusteena on käytetty 75 prosenttia keskimääräisistä rakennuskustannuksista. Rakennuksen myyntihinnalla ja todellisilla rakennuskustannuksilla ei siten yleensä ole merkitystä rakennuksen jälleenhankinta-arvoa määrättäessä.
Valtiovarainministeriön asetus rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista annetaan vuosittain. Asetuksessa on määritelty eri rakennustyypeille omat arviointiohjeet, joiden mukaan jälleenhankinta-arvo lasketaan rakennuksen koon sekä laatu- ja varustetason perusteella. Rakennuksen jälleenhankinta-arvo saadaan kertomalla rakennuksen pinta-ala tai tilavuus kyseisen rakennuksen varustetason mukaan korjatulla pinta-alan tai tilavuuden perusarvolla. Asetuksen sisältämät yksikköarvot tarkistetaan vuosittain rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti. Vuoden 2013 verotusarvoa määrättäessä sovelletaan Valtiovarainministeriön asetusta 847/2013. Vesivoimalaitoksen ja sen rakenteiden osalta sovelletaan asetusta 848/2013. Rakennuksen verotusarvo saadaan, kun sen jälleenhankinta-arvosta tehdään vuotuiset ikäalennukset.
Ikäalennukset
Ikäalennukset lasketaan rakennuksen valmistumisvuodesta alkaen. Käytössä olevan rakennuksen arvoksi katsotaan aina vähintään 20 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Ikäalennukset voivat tällöin olla enintään 80 prosenttia jälleenhankinta-arvosta.
Asuinrakennuksen arvoksi katsotaan edellä selostetusta poiketen aina vähintään 30 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Asuinrakennuksella tarkoitetaan tämän säännöksen kohdalla pientaloa, vapaa-ajan asuntoa ja asuinkerrostaloa. Tätä säännöstä sovelletaan ensimmäisen kerran määrättäessä vuoden 2013 verotusarvoa.
Vesivoimalaitokseen kuuluvien rakennusten, altaiden, patojen ja rakennelmien, välittömästi ydinvoimalaitostoimintaa palvelevien rakennusten ja rakennelmien sekä tuulivoimalaitokseen kuuluvien rakennusten ja rakennelmien arvoksi katsotaan vähintään 40 prosenttia niiden jälleenhankinta-arvosta.
Perusparannusten ja huomattavien kunnossapitotöiden vaikutus rakennuksen arvoon arvioidaan tapauskohtaisesti. Jos rakennuksen taloudellinen käyttöikä pitenee peruskorjaustoimenpiteiden johdosta, rakennuksen ikäalennusta alennetaan vastaavasti. Käytännössä tämä tehdään niin sanotusti nuorentamalla rakennusta eli määrittämällä ikäalennusten laskentavuosi uudelleen vastaamaan peruskorjaustoimenpiteistä johtuvaa käyttöiän pidennystä.