Huoneenvuokra - Liikehuoneisto

Diaarinumero:	S2002/540
Esittelypäivä:	28.10.2003
Taltio:	725
Antopäivä:	30.3.2004

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen ehdon mukaan vuokrasopimus oli määräaikainen ja pituudeltaan viisi vuotta päättyen 30.6.2000, minkä jälkeen vuokrasopimus jatkuisi toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisanomisaika oli kuusi kuukautta.

Kysymys siitä, oliko vuokralaisella oikeus 4.2.2000 irtisanoa sopimus päättymään 31.8.2000. (Ään.)

B vaati liikehuoneiston vuokrasopimuksen perusteella Metsähallitukselta vuokria 1.9. - 31.12.2000 väliseltä ajalta yhteensä 208 368 markkaa korkoineen. Metsähallitus vastusti kannetta, koska vuokrasopimus oli päättynyt 31.8.2000 Metsähallituksen irtisanottua sen 4.2.2000.

Asunto-oikeus lausui perusteluinaan, että 2.12.1994 laaditun vuokrasopimuksen 2.4 -kohdan mukaan vuokrasopimus oli määräaikainen, pituudeltaan 5 (viisi) vuotta päättyen 30.6.2000, minkä jälkeen vuokrasopimus jatkui toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisanomisaika sekä vuokranantajan että vuokralaisen puolelta oli kuusi kuukautta. Vuokralaisella oli etuoikeus neuvotella vuokrasopimuksen jatkamisesta tämän vuokrasopimuksen päättyessä.

Asunto-oikeus katsoi esitettyyn asiantuntijalausuntoon viitaten, että kysymyksessä oli ollut yksi, toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, joka oli voitu saattaa päättymään ensimmäisen kerran 30.6.2000. Kantaja ei ollut näyttänyt, että asianosaiset olisivat tarkoittaneet tehdä kaksi erillistä sopimusta: määräaikaisen vuokrasopimuksen ja toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, joka olisi voitu sanoa irti vasta määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä. Näin ollen vuokrasopimus oli voitu sanoa puolin ja toisin irti kuuden kuukauden irtisanomisajalla edellä mainittu aikaisin päättymisajankohta 30.6.2000 huomioon ottaen. Metsähallituksen sanottua sopimuksen irti 4.2.2000 vuokrasopimus oli päättynyt kuuden kuukauden irtisanomisajan umpeuduttua 31.8.2000, eikä Metsähallitus ole ollut enää velvollinen maksamaan vuokraa kantajalle sanotun ajankohdan jälkeen.

Tämän vuoksi asunto-oikeus hylkäsi kanteen liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 3 §:n, 41 §:n, 42 §:n ja 43 §:n 1 momentin nojalla.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Kari Ylönen ja asiantuntijajäsenet Olavi Jaako ja Kyllikki Launonen.

B valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus katsoi vuokrasopimuksen sanamuodosta ilmenevän, että kysymyksessä on ollut nimenomaan määräaikainen vuokrasopimus 30.6.2000 asti, minkä jälkeen vuokrasopimuksen on tarkoitettu jatkuvan osapuolten välillä toistaiseksi voimassa olevana. Sopimuksen sanamuodosta edelleen nimenomaisesti ilmenee, että kuuden kuukauden irtisanomisaika on kohdistunut vain 30.6.2000 jälkeen jatkuneeseen toistaiseksi voimassa olleeseen vuokrasopimukseen tai sen osaan. Metsähallituksen näkemyksen mukainen sopimusehdon tulkinta johtaisi siihen, että kuuden kuukauden irtisanomisaika olisi voinut kulua määräaikaisen vuokrasopimuksen ollessa vielä voimassa. Tätä ei ole pidettävä sopimuksen sanamuodon mukaisena. Tämän vuoksi ja ottaen myös huomioon sopijapuolten yhteinen tavoite saada aikaan vuokrasopimus vähintään viideksi vuodeksi ja se seikka, että määräaikaiset vuokrasopimukset lähtökohtaisesti päättyvät niiden voimassaoloajan umpeuduttua ilman eri ilmoitusta, sopijapuolten yhteisenä tarkoituksena ei voida tässä tapauksessa katsoa olleen kuuden kuukauden irtisanomisajan alkaminen ennen 30.6.2000.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoi, että kysymyksessä oleva vuokrasopimus ei ollut päättynyt Metsähallituksen 4.2.2000 suorittaman irtisanomisen johdosta 31.8.2000, vaan kuuden kuukauden kuluttua määräaikaisen sopimuksen päättymispäivästä 30.6.2000 lukien eli 31.12.2000. Tämän vuoksi Metsähallitus velvoitettiin suorittamaan B:lle maksamatta olevat vuokrat ajalta 1.9. - 31.12.2000 yhteensä 208 368 markkaa eli 35 044,98 euroa korkolain 4 §:n 3 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Simo Simola, Seppo Karvonen ja Auli Vähätörmä sekä asiantuntijajäsenet Pekka Ensio ja Martti Immo. Esittelijä Markku Laine.

Metsähallitukselle myönnettiin valituslupa. Metsähallitus vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään asunto-oikeuden tuomion varaan.

B antoi pyydetyn vastauksen.

Suomen Asiakasrahoitus Oy vuokranantajana ja Metsähallitus vuokralaisena ovat 2.12.1994 solmineet liikehuoneiston vuokrasopimuksen, jonka osalta vuokranantajan oikeudet ovat sittemmin siirtyneet B:lle. Sopimuksen voimassaolosta on sovittu seuraavaa:

"Vuokrasopimus on määräaikainen pituudeltaan viisi (5) vuotta päättyen 30.6.2000, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisanomisaika sekä vuokralaisen että vuokranantajan puolella on kuusi kuukautta. Vuokralaisella on etuoikeus neuvotella vuokrasopimuksen jatkamisesta tämän sopimuksen päättyessä."

Riidatonta on, että vuokrakautta ei ole voitu yksipuolisesti irtisanomalla lyhentää viidestä vuodesta ja että vuokrasopimuksen aikaisin mahdollinen päättymisajankohta on siten ollut 30.6.2000. Samoin on riidatonta, että sopimus olisi tuon ajankohdan jälkeen tehdyllä irtisanomisella voitu saada päättymään 31.12.2000. Erimielisyys koskee sitä, onko sopimus voitu saattaa päättymään 30.6.2000 jälkeen mutta ennen 31.12.2000 eli onko Metsähallitus 4.2.2000 tehdyllä irtisanomisella voinut saada vuokrasopimuksen päättymään 31.8.2000.

Sopimus on tältä osin tulkinnanvarainen. Nimenomaisesti on sovittu yhtäältä siitä, että vuokrasopimus on määräaikainen ja vuokrasuhde päättyy viiden vuoden jälkeen 30.6.2000. Toisaalta on sovittu, että määräajan päätyttyäkin vuokrasuhde jatkuu toistaiseksi kuuden kuukauden irtisanomista edellyttävänä. Sopimuksesta ei kuitenkaan käy ilmi mitään sellaista, joka olisi estänyt irtisanomisen suorittamisen jo ennen 30.6.2000, kunhan kysymys ei ole ollut vuokrasuhteen päättämisestä jo ennen sovitun viiden vuoden vähimmäisajan umpeenkulumista. Vuokrasopimuksesta ei myöskään ilmene, että vuokrasuhteen jatkumiselle 30.6.2000 jälkeen olisi ollut tarkoitus asettaa jokin vähimmäiskesto.

Metsähallitus on irtisanoessaan 4.2.2000 sopimuksen päättyväksi 31.8.2000 noudattanut sopimuksenmukaista kuuden kuukauden irtisanomisaikaa, joka koskee 30.6.2000 jälkeistä vuokra-aikaa. Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei sopimus ole asettanut tälle estettä.

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään asunto-oikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Metsähallitus vapautetaan kaikesta maksuvelvollisuudesta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Anja Tulenheimo-Takki, Kari Raulos (eri mieltä), Mikko Tulokas (eri mieltä), Lauri Lehtimaja ja Pauliine Koskelo (eri mieltä). Esittelijä on ollut esittelijäneuvos Kristiina Laakso (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Esittelijäneuvos Laakso: Hovioikeuden tuomiota ei muutettane.

Oikeusneuvos Koskelo: Sopimuksen sanamuodosta ilmenee, että kysymyksessä on vuokrasopimus, jonka mukaan vuokrasuhde on aluksi ollut määräaikainen ja kestoltaan viisivuotinen, minkä jälkeen vuokrasuhde on sopimuksen mukaisesti muuttunut toistaiseksi voimassa olevaksi, koska kumpikaan osapuoli ei ole ilmaissut haluavansa sen päättyvän viiden vuoden määräajan umpeutuessa. Kysymys on siitä, minä ajankohtana tämän jälkeen vuokralainen on aikaisintaan voinut saada vuokrasuhteen päättymään antamalla irtisanomisilmoituksen ja noudattamalla kuuden kuukauden irtisanomisaikaa.

Katson sopimuksen sanamuodon tukevan selvimmin sitä tulkintaa, että mahdollisuus sopimuksen irtisanomiseen on ollut vuokralaisen käytettävissä vasta vuokrasuhteen määräaikaisen jakson päättyessä tai sen jälkeen. Irtisanomisaika liittyy vuokrasuhteen toistaiseksi voimassa olevaan osuuteen, jonka alkaminen on ollut sidoksissa siihen edellytykseen, että sopimus ei kummankaan osapuolen aloitteesta ole päättynyt ensimmäisen, määräaikaisen jakson kuluessa umpeen.

Tämän tulkinnan puolesta puhuvat myös muut näkökohdat. Liikehuoneiston vuokraaminen on toimintaa, joka on suhteellisen altista taloudellisten suhdanteiden vaihtelulle ja jossa sopimuskumppanin vaihdos on kummankin osapuolen kannalta aikaa ja valmistelua vaativa tapahtuma. Osapuolten perusteltujen etujen sekä sopimukseen liittyvien riskien jaon ja niiden hallinnan kannalta on sen vuoksi tarpeellista voida puolin ja toisin luotettavasti ennakoida, milloin toinen osapuoli voi halutessaan saada vuokrasuhteen päättymään ja milloin uuden sopimuskumppanin etsiminen voi tulla ajankohtaiseksi.

Tässä tapauksessa kysymys on vuokrasuhteen päättämisestä vuokralaisen aloitteesta. Sekä sopimuksen sanamuodon valossa että edellä mainittujen käytännön tarpeiden kannalta B vuokranantajana on perustellusti voinut lähteä siitä, että jollei vuokrasuhde pääty viiden vuoden määräaikaisen kauden umpeutuessa, se voi sen jälkeen aikaisintaan päättyä sovitun kuuden kuukauden irtisanomisajan kuluttua tuosta ajankohdasta. Vastaavasti Metsähallituksen vuokralaisena on tullut varautua siihen, että jollei se halua vuokrasuhteen päättyvän viiden vuoden määräajan umpeutuessa, sidonnaisuus sopimukseen jatkuu siitä eteenpäin vähintään vuokrasuhteen jatkumista silmällä pitäen sovitun irtisanomisajan verran.

Asiakirjoista ilmenee, että vuokranantaja B on Metsähallituksen 4.2.2000 päivätyn irtisanomisilmoituksen saatuaan kirjeitse ilmoittanut, ettei hän pitänyt irtisanomisilmoitusta sopimuksen mukaisena. Myöskään vuokranantajan menettely irtisanomisilmoituksen jälkeen ei siten ole voinut antaa Metsähallitukselle aihetta olettaa vuokranantajan hyväksyneen sen, että vuokrasuhde tosin jatkuisi vielä 30.6.2000 jälkeen mutta päättyisi jo 31.8.2000.

Näillä perusteilla katson, ettei ole syytä muuttaa hovioikeuden tuomion lopputulosta.

Oikeusneuvos Tulokas: Erimielisyys koskee sitä, onko Metsähallitus vuokralaisena voinut 4.2.2000 irtisanoa vuokrasopimuksen päättymään 31.8.2000.

Kun muuta olennaista tulkinta-aineistoa ei ole tullut esille, asia on ratkaistava sopimuksen sanamuodon perusteella. Lähtökohdaksi on otettava se, että kysymyksessä on määräaikainen viiden vuoden vuokrasopimus. Sopimuksen päättyminen ei ole edellyttänyt irtisanomista eikä vuokrakautta ole voitu yksipuolisesti irtisanomalla lyhentää. Sopimuksen jatkaminen vuokrakauden päättymisen jälkeen on sen sijaan ollut mahdollista. Vuokrasopimus on tuolloin muuttunut toistaiseksi voimassaolevaksi ja irtisanomisen varaiseksi.

Metsähallituksen 4.2.2000 suorittama irtisanominen ei ole kohdistunut määräaikaiseen viiden vuoden vuokrakauteen, vaan sen päättymisen jälkeen alkavaan irtisanomisen varaiseen jatkoaikaan, jolle ei ollut sovittu vähimmäisaikaa. Irtisanomisilmoituksesta on siten ollut toisaalta pääteltävissä, että vuokralainen halusi jatkaa sopimusta määräaikaisen vuokrakauden päättyessä. Toisaalta siitä on ilmennyt, että vuokralainen tahtoi päättää vuokrasuhteen 31.8.2000. Irtisanomisaikaa koskevan määräyksen tarkoituksena on vain varmistaa se, että sopimuksen toinen osapuoli saa riittävän ajoissa tiedon vuokrasopimuksen päättymisestä. Tähän nähden ja kun vuokrasopimus viiden vuoden kauden jälkeen oli sovittu olemaan voimassa toistaiseksi eikä määräaikaisena, Metsähallituksen sopimustulkintaa ja menettelyä on pidettävä asianmukaisena.

Näillä perusteilla päädyn Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevään lopputulokseen.

Oikeusneuvos Raulos: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Tulokas.